Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2018

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
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Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Dieseist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (erweiterte Entwurfsplanung) im 2. Quartal 2019, welche 
auch Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE

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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen Erkenntnissen aus 
der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der Kostenprognose vom 
30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt:   404,00 Mio. € brutto                                              
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 319,65 Mio. € brutto
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 380,39 Mio. € brutto                                                                                     
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 548,07 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig:            30,76 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung inkl. Risiken von:       578,83 Mio. € brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 21.12.2018, den 
Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. In die 
aktuellen Projektkosten sind erhöhte Kapazitäten für die OÜ TA eingeflossen, um die im Projektverlauf 
erkennbar geworden erforderlichen Aufgaben im vorgesehenen Zeitrahmen bearbeiten zu können.
Mit der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn 
zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt 
werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan durch das 
zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des Budgets auf mindestens 
545 Mio. €.
Verpflichtungen
380,39 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
319,65 Mio. €
404 Mio €
319,65 Mio €
262,91 Mio €
90,19 Mio €
27,29 Mio €
380,39 Mio €
167,68 Mio €
30,76 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
308 Mio. € 311 Mio. € 313 Mio. € 315 Mio. € 317 Mio. € 320 Mio. €
366 Mio. € 368 Mio. € 375 Mio. € 376 Mio. € 379 Mio. € 380 Mio. €
542 Mio. € 542 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
07.2018 08.2018 09.2018 10.2018 11.2018 12.2018
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €
Prognose
548,07 Mio. €
578,83 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)

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Aufgrund von Kündigungen als Folge des gestörten Bauablaufes sind einige Schlüsselgewerke der Technischen Ausstattung neu auszuschreiben. Auch in diesen Gewerken sollen die bereits
errichteten Anlagenteile weitergebaut und in einen funktionsfähigen und abnahmereifen Zustand versetzt werden. Daraus resultieren besondere technische und baubetriebliche Risiken, die durch
eine Ausschreibung mit vorgeschalteten Marktsondierungsgesprächen minimiert werden sollen.
Aufgrund der aktuellen Marksituation sollen die Marktsondierungsgespräche dazu dienen, Firmen für dieses Projekt neu zu gewinnen. Gleichzeitig wird den Firmen durch die Teilnahme an den
Markterkundungen die Möglichkeit gegeben, vor Beginn der Vergabeverfahren durch Begehungen und Gespräche die Begebenheiten vor Ort zu begutachten und sich ein Bild über die Baustelle zu
verschaffen. Ziel ist es, bis Ende Februar 2019 die Bewertung aller relevanten Markterkundungen durchzuführen, um hieraus resultierend marktgerechte und erfolgsversprechende Ausschreibungen
zur Weiterführung der Arbeiten sicherzustellen.
Aktuell ist absehbar, dass die Marktsondierungsgespräche für die Gewerke Kälteanlagen für raumlufttechnische Anlagen, Wärmeversorgungsanlage und Raumlufttechnische Anlagen länger dauern,
als ursprünglich vorgesehen. Dafür kann die Bewertung der Marktsondierungen erfahrungsgemäß zügiger abgeschlossen werden. Insgesamt bleiben diese Verzögerungen ohne weitere
Auswirkungen.
6. Der Sachstand Marksondierung - Vergabe

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Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die ab Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungen gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
16,33%
14,29%
4,08%
14,29%
51,02%
KG 300 Gebäude
11,11%
27,78%
11,11%
50,00%
KG 400 Haustechnik
20,43%
12,90%
2,15%
11,83%
52,69%
KG 300 bis 500 gesamt
34,78%
65,22%
KG 479 Bühnentechnik

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8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
2. Empfehlungen und Maßnahmen:
 Berücksichtigung der frühestmöglichen Einbindung der 
Tragwerksplanung in den Planungsprozess der haustechnischen 
Anlagen, Monitoring der Abstimmungsprozesse im 
Planungsverlauf
 Frühzeitige Einbindung der Planungsbeteiligten zur intensiveren 
Planungskoordination und Durchführung von angemessenen 
Prüfintervallen der Heilung der Planung
 Weiterführung des detaillierten Planungs- und 
Ausführungsterminplans auf Baubereichsebene und regelmäßiger 
Soll-/Ist-Vergleich mit allen Planern und Objektüberwachung im 
Rahmen des Kosten-Termin-Risiko Jour Fixes
 frühzeitige Einarbeitung aller Erkenntnisse aus den vorliegenden 
Planungsgrundlagen in den Planungsterminplan zur Optimierung 
des Planungsprozesses
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude 
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche gemäß 
ausgearbeitetem Konzept
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung 
 vollständiger 3D Scan und Modellierung zur Minimierung 
vorhandener Lücken in den Planungsgrundlagen
 frühzeitige Ausarbeitung eines Konzeptes für die Ausschreibungs-
und Vergabephase unter Berücksichtigung der projektspezifischen 
Besonderheiten
 Anpassung der Kapazitäten der OÜ TA zur Minimierung von 
Terminrisiken während der Planungs- (LPH 6) und Ausführungs-
phase (LPH 8)
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne 
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch werden 
neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom weiteren Verlauf der Heilung der Planung ab. 
Im Rahmen der Überarbeitung des Planungsterminplans aufgrund der 
vorliegenden Planungsgrundlagen zu Beginn der erweiterten Entwurfs-
planung und des Soll-Ist-Abgleichs mit allen Fachplanern wurde bereits 
erkannt, dass die Vielzahl der zu berücksichtigenden Informationen zu 
Terminverzögerungen in der gegenwärtigen Leistungsphase führen.
Aktuell kommt es durch Nacharbeiten zur Qualitätssicherung am 3D-
Bestandsmodell als TA Planungsgrundlage zu einem erhöhten Aufwand auf 
Seiten des TA-Planers. Die Auswirkungen auf den Planungsprozess sind 
noch nicht absehbar und werden zurzeit untersucht.
Inwieweit sich dieses Termin- und Kostenrisiko auf den Fertigstellungs-
termin, die Gesamtkosten und die weiteren Leistungsphasen auswirkt und 
welche Gegensteuerungsmaßnahmen angewendet werden können, wird 
derzeit in Arbeitskreisen zwischen Bauherr, Projektsteuerung und 
Planungsbeteiligten intensiv untersucht. 
Im weiteren Planungsverlauf bis zum Abschluss der erweiterten 
Entwurfsplanung empfehlen wir in der gleichen hohen Intensität einen 
regelmäßigen Soll-/Ist-Abgleich des Planungsterminplans und des 
Gesamtterminplanes vorzunehmen. Das aktuelle Terminrisiko ist bis zu 
diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt von den Ergebnissen der Heilung der Planung ab. Durch die 
fortschreitende Entwurfsplanung konnten einige Planungsrisiken –
insbesondere das sich aus den statischen Gegebenheiten der 
Bestandsgebäude ergebende Risiko von Umplanungen – reduziert werden. 
Ebenso entfällt das Risiko der Kündigung von Firmen aufgrund noch nicht 
abgeschlossener Vertragsgespräche. Beide Punkte wirken sich spürbar auf 
die Risikokosten aus. Das aktuelle Kostenrisiko ist jedoch auch weiterhin 
als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Das Ergebnis der erfolgten Qualitätskontrollen und Zustandsfeststellungen 
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht ausreichend ist. Hier sind 
Mängelbeseitigungen, Rückbauten und Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung und Bearbeitung der möglichen 
vorgezogenen Maßnahmen erfolgen. 
1. Bestehende Risiken:
 neue Erkenntnisse aus der Heilung der Planung 
führen zur Umorganisation des Planungsprozesses 
und Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung
 Aufwendige Abstimmungsprozesse zu statischen 
Gegebenheiten in den Bestandsgebäuden führen zu 
Einschränkungen bei der Heilung der Planung und zu 
Terminverzögerungen durch Umplanungen
 Durch die Einarbeitung der Prüfergebnisse kann es 
ggf. zu Terminverzögerungen kommen
 Planungsverlängerung der LPH3 kann ggf. nicht in 
den weiteren Leistungsphasen aufgeholt werden
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 Erhöhter Aufwand bei der Erstellung des 3D-
Bestandsmodells als TA Planungsgrundlage können 
zu Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
führen
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Erforderliche Neuabstimmungen mit 
Sachverständigen führen zu ggf. zusätzlichen 
Umplanungen und Umbauten
 Steigerung Baupreisindex
 Nachtragsforderungen von Firmen aufgrund von 
Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Kapazitäten Fachplaner führen zu 
weiteren Terminverzögerungen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 21.01.2019 
 0248/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten  
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 29.01.2019 
Finanzausschuss 11.02.2019 
Rechnungsprüfungsausschuss 12.02.2019 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2018 
Mit dem Monatsbericht Dezember 2018 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung 
der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die Arbeiten zur Fertigstellung der Theatertechnik in Oper und Schauspielhaus werden fortgesetzt. 
Die vorgezogenen Maßnahmen der Kostengruppen 300 und 400 sind abschließend definiert, der für 
Ende Dezember 2018 zugesagte Abschlussbericht liegt jedoch noch nicht vor, seine Vorlage ist jetzt 
für Januar 2019 zugesagt.  
 
Weiterhin ist von den Planern der Haustechnik zugesagt, die vollständige erweiterte Entwurfsplanung 
- auf deren Grundlage die Ausschreibungen von fünf zentralen Gewerken der Haustechnik vorg e-
nommen werden sollen - im zweiten Quartal 2019 vorzulegen. 
  
Die Markterkundungsverfahren für die Gewerke Feuerlöschanlagen und Starkstromanlagen sind ab-
geschlossen. Die Termine für die Markterkundungsverfahren der Gewerke Kälte, Lüftung und Wärme 
werden im Januar un d Februar 2019 durchgeführt. Zurzeit werden die besonderen Vergabekriterien 
für die kommenden Ausschreibungen operationalisiert und vergaberechtlich geprüft. 
 
Im Dezember 2018 konnte ein weiteres Firmengespräch abgeschlossen werden. Damit wurden bis-
lang 86 % aller Firmengespräche durch Abschluss von Vereinbarungen, Schlussrechnung der durch-
geführten Arbeiten oder Kündigungen abgeschlossen. 
 
Das Kostenrisiko konnte aufgrund des fortgeschrittenen Standes der Firmengespräche und durch den 
Wegfall von Planungsr isiken aufgrund des erreichten Planungstandes um ca. 1,4 Mio. € reduziert 
werden. Die prognostizierten Kosten blieben gegenüber dem November 2018 mit 548 Mio. € unve r-
ändert. Gegenüber dem Monat November 2018 stiegen im Dezember 2018 die tatsächlich verau s-
gabten Kosten um ca. 3 Mio. € auf ca. 320 Mio. € und die Verpflichtungen um ca. 1 Mio. € auf ca. 380 
Mio. € an. 
 
 
 
gez. Streitberger