Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  25.04.2017 
 1235/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 02.05.2017 
Finanzausschuss 15.05.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 16.05.2017 
Unterausschuss Kulturbauten 08.06.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht März 2017 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstands bericht zur Sani e-
rung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis (Anlage). 
 
Die auch in den vergangenen Monaten zu beobachtende Konsolodierung in der Kostenentwick lung 
hat sich auch im März 2017 fortgesetzt. Da dieser Kostenverfol gung jedoch nur eine Projektperspe k-
tive bis zum 30.06.2018 zugrunde liegt, kann von einer Entlastung bei den Kosten nicht ausgegangen 
werden. Eine neue Kosten prognose wird mit einer neuen Terminprognose zur Mitte des Jahres 2017 
vorliegen.  
 
Ende März waren ein Drittel aller Firmengespräche abgeschlossen, mit 29 % der Fir men werden ge-
genwärtig Gespräche geführt. Der Anteil der noch nicht bearbeiteten Firmengesprä che sank von 43% 
im Februar auf 38% im März.  
 
Auf der Baustelle arbeiten die Firmen der Bühnentechnik, weitere Firmen sind mit Arbei ten der Män-
gelbeseitigung beschäftigt. Außerdem werden mi t den beauftrag ten Firmen im Rahmen der Firme n-
gespräche gemeinsame Begehungen zur Zustandserfassung durchgeführt.  
 
Die Methode der Big -Points wurde bei der weiteren Planung der Haustechnik intensi viert, auf der 
Grundlage dieser Planungsvertiefung soll bis zur Mitte des Jahres 2017 so wohl die  Kostenprognose, 
als auch auch die neue Terminprognose erarbeitet werden. 
 
Mit Baubeginn zum 01.06.2012 wurde eine Projektversicherung für alle am Bau Be teiligte abg e-
schlossen. Gegenstand der sogenannten Bau -Risk-All in One Versiche rung wa ren eine Haftpflich t-
versicherung und eine Bauleistungsversicherung mit einer Lauf zeit bis zur geplanten Fertigstellung 
am 01.11.2015. Aufgrund der bekannten Situation auf der Baustelle wurde diese Projektversicherung 
zunächst um ein Jahr, bis zum 01.11.2016 verlängert.  
 
Seit September 2016 wurde mit dem Versicherungskonsortium über die Konditionen einer weiteren 
Verlängerung verhan delt. Im Haftpflichtbereich wurden den Bühnen dabei seitens der Versicherer 
kein betriebswirts chaftlich tragbares Angebot vorge legt.  Auf grund der bisher eingetretenen Pl a-
nungshaftpflichtschäden ist davon aus zugehen, dass die Deckungssumme der Projektversicherung 
für die Planungshaft pflichtschäden weitge hend aufgezehrt ist. Das Angebot des V ersicherungskon-
sortiums berücksichtigte diesen Umstand jedoch nicht.

2 
 
Um weiterhin einen Versicherungsschutz bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens zu gewährleis ten 
wurde mit dem Versicherungskonsortium vereinbart, die Haftpflichtversiche rung zum 31.03.2017 aus-
laufen zu lassen und nur den Versicherungs schutz der Bauleistungsversicherung fortzusetzen. Die 
Planer und Unterneh men wurden über diese Änderung informiert. Ab diesem Zeitpunkt ist jeder am 
Bau Beteiligte verpflichtet sich selber Haftpflicht  zu versichern und den Versicherungs schutz nachzu-
weisen. Dieser Versicherungsschutz besteht bei den meisten Firmen bereits ohnehin. 
 
Die neu beauftragten Planer und Objektüberwachungen sind von dieser Regelung nicht betroffen, da 
für diese separate Haft pflichtversicherungsverträge abgeschlossen wurden. Für die Bühnen Köln als 
Bauherr besteht Haftpflichtversicherungsschutz im Rah men des Kommunalen Schadenausgleich 
(KSA), der Feuerversicherungsvertrag besteht unverändert. Mit dieser grundsätzlichen Ü berarbeitung 
des Versiche rungskonzeptes konnte ein weitgehend gleichwertiger Versicherungsschutz zu wirt -
schaftlichen Konditionen erreicht werden. 
 
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Planungszeit: 10/2010 bis 12/2012 
Bauzeit: 06/2012 bis heute
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
98,00%
85,00%
49,50%
75,43%
80,66%
59,15%
58,92%
56,08%
65,85%
75,00%
64,00%
64,00%
77,00%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Außenanlagen
Kleines Haus/
Opernterrassen
Kinderoper
Schauspielhaus
Opernhaus
Gebäude Technische Ausrüstung Bühnentechnik Außenanlagen
Erläuterung:
 Bei den vorstehend aufgeführten Fertigstellungsgraden
Außenanlagen und Bühnentechnik handelt es sich um aktuelle
Fertigstellungsgrade. Aus heutiger Sicht sind hier keine Rückbauten
zu erwarten.
 Bei den Fertigstellungsgraden der Technischen Ausrüstung
handelt es sich um rechnerische Fertigstellungsgrade der Interims-
Objektüberwachung für die Technische Ausrüstung (unter
Berücksichtigung des zu erwartenden Rückbaus und erforderlicher
Mängelbeseitigungen).
 Bei den Fertigstellungsgraden Gebäude handelt es sich um eine
rechnerische Bewertung der Projektsteuerung unter Berück-
sichtigung des zu erwartenden Rückbaus und der erforderlichen
Mängelbeseitigung.
Baulicher Fertigstellungsgrad SBK
2. Die ProjektÜBERSICHT 
Das Projekt befindet sich in einer Phase der Neuaufstellung, welche voraussichtlich bis zum 3. Quartal 2017
andauern wird. In dieser Phase stehen folgende Aufgaben im Fokus der Bearbeitung:
 Neuaufstellung der Planungs- und Objektüberwachungsteams der Technischen Ausrüstung sowie
Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude durch neue Vergabeverfahren
 Mängelerfassung durch intensive Begehungen mit Hilfe von Sachverständigen und Mängelbehebung durch
die ausführenden Firmen
 Aufbau eines Qualitätsmanagements als Vorbereitung für die kommenden sich überschneidenden Phasen
der Bearbeitung („Heilung der Planung“, „Mängelbeseitigung nach Heilung der Planung“, „Rückkehr zum
ungestörten Bauablauf“)
 Sicherung bauherrenseitiger Regressansprüche durch die Etablierung eines Gegenforderungs- und
Schadensmanagements
 Aufbau eines Risikomanagements
 Neuaufstellung und schrittweise Intensivierung des Kostenmanagements- und Terminmanagements
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer,
wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
März 2017 www.zarinfar.de 1

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
März 2017 www.zarinfar.de 2
3. Das ProjektLOGBUCH

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
4. Die ProjektTERMINE
Annahmen zum Rahmenterminplan 
 Das Unternehmen R.O.M. Technik Ltd. & Co. KG führt das Projekt nach Übernahme der insolventen IMTECH Deutschland GmbH weiter.
 Die aufgrund rechtswirksamer Kündigungen von einzelnen Gewerken erforderlichen neuen VOB-Verfahren und deren Vorbereitung werden mit 10 Monaten angesetzt.
 Es gibt keine weiteren Vertragskündigungen von wesentlichen ausführenden Bauunternehmen.
 Die Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken sind bis zum 13.11.2017 abgeschlossen.
 Die Einarbeitung sowie die Heilung der Ausführungsplanung der Technischen Ausrüstung durch das neue TA-Planungsbüro INNIUS wird mit einer Dauer von 21 Monaten 
angesetzt.
 Es stehen ausreichende Personalkapazitäten seitens der ausführenden Firmen, der Objektüberwachungen und Planungen zur Verfügung.
März 2017 www.zarinfar.de 3

248 Mio. € 252 Mio. € 255 Mio. € 258 Mio. € 262 Mio. € 266 Mio. €
336 Mio. € 340 Mio. €
337 Mio. € 338 Mio. € 338 Mio. € 337 Mio. €
365 Mio. € 369 Mio. € 364 Mio. € 364 Mio. € 364 Mio. € 363 Mio. €
220
240
260
280
300
320
340
360
380
400
10.2016 11.2016 12.2016 01.2017 02.2017 03.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Kostenstand
Mio. €
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF
KOSTENVERLAUF DER LETZTEN 6 MONATE
BEMERKUNGEN:
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt 
404 Mio. €  brutto.
Gemäß den dargestellten Kosten sowie unter Berücksichtigung des aktuellen 
Wissensstandes des Projektmanagements ist der Bauherr bereits Verpflichtungen 
in folgender Höhe eingegangen:                                                                                               
336,72 Mio. €  brutto.
Darin enthalten ist das Honorar des neuen Planers für die Technische Ausrüstung 
sowie die zukünftigen Honorare für die Objektüberwachung TA und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für jeweils die ersten 12 Monate.
Unter Berücksichtigung noch offener und bisher nicht verhandelter Nachträge und
Forderungen der KG 300-700 in Höhe von
10,28 Mio. € brutto,
und unter Berücksichtigung der Rückstellungen der vorhersehbaren Kosten für
Honorare und neuer Vergaben von insgesamt
15,6 Mio. € brutto,
ergibt sich gem. Kostenstandbericht vom 28.02.2017 ein Kostenstand von 
insgesamt
362,51 Mio. € brutto.
März 2017 www.zarinfar.de 4
265,56
71,16
404
253
10,22 151
239,98
48,19
30,65
17,9
15,6
0
100
200
300
400
500
600
460 Mio. €
Budget
Verpflichtungen aus beauftragten Grundaufträgen inkl. Mehrmassen ≤ 110%
Verpflichtungen aus der Höhe nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus dem Grunde nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus zukünftigen Honoraren für die Objektüberwachung 
Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude
Auszahlungsstand Grundaufträge, Nachträge der Höhe dem Grunde nach 
beauftragt
Verbleibende Auszahlungssumme aus Verpflichtungen
Nachträge (offen bzw. unverhandelt)
Rückstellungen für absehbare Verpflichtungen der Fachplanung und 
Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für die gesamte Vertragslaufzeit (für 12 Monate 
bereits in den Verpflichtungen berücksichtigt) und Budget für offene Vergaben 
Ursprungsbudget
Budgeterhöhungen Rat bis 17.11.2016
Obere Grenze Gesamtkostensteigerung 460 Mio. € * (in % des aktuellen 
Gesamtbudgets) 
* siehe Kostenbericht der Projektsteuerung zarinfar vom 30.11.2015 
sowie gutachterliche Stellungnahme zum Kostenbericht des 
Sachverständigenbüros KKP vom 08.01.2016
13,9 %
GESAMTKOSTEN-
ENTWICKLUNG
460 Mio. €
KOSTENSTAND
- inkl. Budget für offene 
Vergaben und Rückstellungen
362,51 Mio. €
BUDGET
404 Mio. €
VERPFLICHTUNGEN
336,72 Mio. €

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
6.1 Der KostenBERICHT
1. Budget:
Zur Aufrechterhaltung der Handlungsfähigkeit hat der Rat der Stadt Köln am 15.03.2016 einer Erhöhung des Budgets
um weitere 60 Mio. € und am 17.11.2016 um weitere 56 Mio. € zugestimmt, sodass darüber hinaus notwendige
Vertragsverhandlungen mit Planern und ausführenden Firmen zur Wiederherstellung eines geordneten Bauablaufs
geführt werden können. Das Gesamtbudget beträgt somit aktuell 404 Mio. €.
Der aktuelle Stand der finanziellen Verpflichtungen beläuft sich auf 336,72 Mio. € brutto. Diese Kosten beinhalten alle
beauftragten Grundaufträge inkl. Mehrmassen bis 110%, alle beauftragten Nachträge sowie die zukünftigen Honorare
für Planer und Objektüberwachung Technische Ausrüstung sowie verstärkende Objektüberwachung Gebäude für je
12 Monate. Im Vergleich Vormonat hat es einen Rückgang im Bereich der Verpflichtungen aufgrund von
Bereinigungen offener Forderungen im Rahmen der Firmengespräche (Mindermengen und Beauftragung offener
Nachträge). Unter Berücksichtigung aller bereits eingegangenen Verpflichtungen sowie der Rückstellungen für weitere
absehbare Verpflichtungen aus Honoraren für die bisherige Annahme der baulichen Fertigstellung und dem Budget
für offene Vergaben beläuft sich der derzeitige Kostenstand auf 362,51 Mio. € brutto.
2. Kostenprognose:
Unter Berücksichtigung aller derzeit bekannten Kostenrisiken wird für die Gesamtkostenentwicklung weiterhin ein
Korridor von 404 Mio. € bis 460 Mio. € brutto prognostiziert (siehe Kostenbericht der Projektsteuerung Zarinfar vom
30.11.2015 und gutachterliche Stellungnahme KKP vom 08.01.2016). Dies entspricht gegenüber dem genehmigten
Budget von 404 Mio. € einer Erhöhung um 13,9 %.
Mit weiterführenden und fundierten Aussagen zu Kosten und Terminen ist, unter Einbeziehung der Ergebnisse der
Sanierungsplanung des neuen Fachplaners für Technische Ausrüstung, frühestens Ende des 2. Quartals 2017 zu
rechnen.
Dem Abrechnungskorridor liegt als Annahme eine bauliche Fertigstellung bis zum Ende des 2. Quartals 2018
zugrunde. Es ist jedoch absehbar, dass diese Annahme aus November 2015 nicht mehr zutrifft.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zum erfolgreichen Abschluss der vertraglichen
Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten.
 Die neue Fachplanung für die technische Ausrüstung wird in die Erstellung der Kostenprognose TA einbezogen.
 Durch die Bewilligung eines neuen Gesamtbudgets in Höhe von 404 Mio. € konnten neue Soll-Budgets auf
Gewerke-Ebene gebildet werden.
 schnellstmögliche Einbindung der neuen Objektüberwachung TA in die Kostenprognose und Mitwirken an der
Planungsphase zur Optimierung der Planungsergebnisse
4. Fazit und Bewertung:
Die aktuelle Kostensituation hat sich durch die Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf insgesamt 404 Mio. €
entspannt und der Bauherr wurde wieder in die Lage versetzt, neue Verpflichtungen einzugehen.
Detailliertere Aussagen über die Gesamtkostenentwicklung können jedoch erst nach einer Rückkehr zu einem
planmäßigen Projektverlauf und nach Vorlage eines belastbaren Terminplans erfolgen.
1. Bestehende Kostenrisiken:
u.a. tragen folgende Risiken zu einer möglichen erneuten
Budgetüberschreitung bei:
 Steigerung Baupreisindex 
 Zusätzliche Honorarforderungen der Planer / Bauleitungen
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. scheiternden Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Unzureichende Zuarbeit zur Kostenprognose des 
Fachplaners TA aufgrund fehlender Arbeitsgrundlagen 
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / Bauteilen 
auf Grundlage der überarbeiteten Planung des neuen TA 
Planers
2. Empfehlungen / Maßnahmen zur Risikominimierung:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau 
Beteiligten
 Baubetriebliche Prüfung der Nachtragsforderungen der 
Projektbeteiligten erweitern
 Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte im 
Zusammenhang mit den bekannten eingetretenen 
Bauablaufstörungen
 intensive Einarbeitung in die Planung TA durch den neuen 
Planer für eine frühzeitige Abstimmung von Planungs- und 
Baubereichen und sog. Arbeitspaketen
3. Fazit und Bewertung:
In welchem Umfang und in welcher Höhe die vorstehend
aufgeführten Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar
und hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die Firmengespräche
weiterhin intensiv durch die Projektbeteiligten und unter
Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen, Kostengutachtern)
erfolgen.
Durch die Verzögerungen der Firmengespräche und teilweise
seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die
sich unter Umständen finanziell ungünstig auf das Projekt
auswirken könnten.
Das Kostenrisiko ist folglich weiterhin als hoch zu bezeichnen
und kann erst dann geringer ausfallen, wenn die tatsächliche
Höhe der einzugehenden Verpflichtungen als Ergebnisse aller
Firmengespräche bekannt wird.
6.2  Das KostenRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
7.1. Der TerminBERICHT
1.Terminplanung:
In Abstimmung zwischen Bauherr und Projektsteuerung ist der Entwurf eines Rahmenterminplans (siehe Pkt. 4.
Projekt Termine, S. 3) erstellt worden. Dieser ermöglicht, unter Berücksichtigung der heute bekannten Annahmen,
eine zeitliche Einschätzung für den weiteren Projektverlauf bis frühestens Ende 2. Quartal 2017.
WICHTIG: Der Rahmenterminplan ist vom weiteren Projektverlauf abhängig und stellt keine verbindliche Aussage
über ein Zeitziel dar. Vielmehr dient der Rahmenterminplan gegenwärtig der grundsätzlichen Projektorganisation. Im
Gegensatz zum Rahmenterminplan ist die Aufstellung eines neuen Ausführungsterminplans erst nach Einarbeitung
der neuen Objektüberwachungen sowie genauer Analyse und Grundlagerermittlung der vorhandenen, mangelhaften
Planung durch den neuen TA-Planer möglich. Für eine genauere Einschätzung der Gesamtausführungszeit muss
die Phase "Heilung der Planung" abgeschlossen sein und der Umfang der Rückbaumaßnahmen geklärt sein.
2. Terminprognose:
Die grafische Darstellung der erwarteten Terminentwicklung (siehe Pkt. 4 Projekttermine) belegt, dass jedenfalls
keine Vorstellungen in der Spielzeit 2018/19 möglich sind.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur Neuaufstellung des Projektes durch den Technischen
Betriebsleiter sowie vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen, um eine den Kapazitäten entsprechende
Abarbeitungs-Reihenfolge zu erreichen, die eine strukturiertere und schnellere Umsetzung ermöglicht. Die
Schaffung von sog. Arbeitspaketen soll hier eine übersichtlichere Arbeitsweise ermöglichen.
 Aufstellung zu entwickelnder Terminplanung durch die Objektüberwachungen, herunter gebrochen auf diese
Arbeitspakete. Ziel ist die Entwicklung eines SOLL-Terminplans, der das Baugeschehen in Zukunft messbar
macht.
 Aufstellung eines neuen Planungsterminplans nach Einarbeitung des neuen TA-Planers für die Planungsphase
„Heilung der Planung“.
 Verstärkung der baubetrieblichen Gutachter für eine zügigere und effizientere Durchführung der
Firmengespräche und Erfüllung der bauherrenseitigen Pflichten und Aufgaben hierzu
4. Fazit und Bewertung:
Der Vertrag der neue Objektüberwachung TA wurde am 23.03.2017 unterzeichnet. Die neue Objektüberwachung
TA beginnt ab 01.04.2017 mit der Einarbeitung in das Projekt. Zusätzlich wurde das VGV-Verfahren für die neue
Objektüberwachung Gebäude in diesem Monat abgeschlossen. Die aktuelle Terminsituation ist trotzdem weiterhin
als kritisch anzusehen. Zurzeit sind durch den gestörten Planungs- und Bauablauf im Wesentlichen nur noch die
ausführenden Unternehmen der Bühnentechnik tätig.
Die Beseitigung bekannter Mängel sowie die vertragliche Vereinbarung aller am Bau Beteiligten stehen in den
nächsten Monaten weiterhin im Fokus der Bearbeitung. Die bisher mangelnden Kapazitäten der
Objektüberwachung Gebäude sowie die langwierige Prüfung und Auseinandersetzung mit den offenen Nachträgen
und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung führen allerdings weiterhin zu Verzögerungen in der Vorbereitung
und Durchführung der Firmengespräche.
In der vorläufigen Terminplanung (siehe Seite 3) wurde deshalb der Zeitpunkt für den Abschluss der
Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken bis zum 13.11.2017 angenommen.
Inwieweit sich diese Annahme auf die weitere Terminplanung auswirkt, kann erst geklärt werden, wenn die neuen
Bauleitungen eingearbeitet sind.
Die Rückkehr zu einer planmäßigen Bauabwicklung ist erst wieder möglich, wenn ein belastbarer Terminplan
vorliegt und wenn das neue Planungsbüro für die technische Ausrüstung die Planung geheilt hat und die
Verstärkung der Objektüberwachung erfolgt ist.
1. Bestehende Terminrisiken:
Unter anderem können folgende Risiken die gemäß 
Terminplan prognostizierte Fertigstellung weiterhin 
beeinträchtigen:
• mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
• Verzögerungen durch Rückbauten von bereits 
verbauten Anlagen auf Grundlage der 
überarbeiteten Planung des neuen TA Planers
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Mängelbeseitigung aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude 
sowie baubetrieblicher Gutachter
• Prozessrisiko aus ggf. scheiternden 
Vertragsverhandlungen
• neue Vergabeverfahren notwendig
2. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten
 Frühzeitige Ausarbeitung eines Terminplans auf 
Baubereichsebene, schon bevor die neuen 
Bauleitungen eingearbeitet sind 
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
3. Fazit und Bewertung:
In welcher Dimension die vorstehend aufgeführten
Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar und
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die
Firmengespräche intensiv durch die Projektbeteiligten
und unter Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen,
Kostengutachtern) erfolgen.
Das aktuelle Terminrisiko ist dahingehend weiterhin
als hoch zu bezeichnen und kann erst dann geringer
ausfallen, wenn die neuen Bauleitungen eingearbeitet
sind und die Heilung der Planung abgeschlossen ist.
7.2  Das TerminRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
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Projektpegel
planmäßig
kritisch
8.1 Der Qualitäts- / OrganisationsBERICHT
1. Projektorganisation:
Die Einarbeitungsphase des neuen TA Planers INNIUS wurde diesen Monat abgeschlossen, so dass die Bearbeitung der
Planungsgrundlagen beginnen konnte. Bei der Einarbeitung in die bestehenden Planungsunterlagen wurde festgestellt, dass diese nicht
vollständig sind und somit erneut eine Festlegung der Grundlagen zur Planung erfolgen muss. Des Weiteren konnten im nächsten Schritt
durch erste Bearbeitung der Planungsgrundlagen wesentliche Planungsmaßnahmen zur Heilung der Planung identifiziert und bewertet
werden. Die bestehenden Planungskonflikte können erst nach vollständiger Erarbeitung der Planungsgrundlagen und Heilung der
Planung beseitigt werden. Das Team des technischen Betriebsleiters ist seit diesem Monat vollständig und umfasst 18 Mitarbeiter/innen.
2. Ausführung:
Die Qualitätskontrolle durch die Objektüberwachung Gebäude ist weiterhin unzureichend. Aktuell sind folgende Erkenntnisse zu
verzeichnen:
 Mangelhafte Ausführungsplanung inkl. nicht mit den Bauherren abgestimmter Abweichungen von DIN-Normen und Regelwerken
verhindern ein zeitnahes Abarbeiten von Mängeln
 mangelhafte Kollisionsplanung der Technischen Ausrüstung
 Vielzahl von Mängeln und Kollisionen in den Hochbau- und Haustechnikgewerken sowie mangelhaftes Mängelmanagement der
Objektüberwachung Gebäude
 Aufgrund derzeit noch mangelnder Kapazitäten in der Objektüberwachung Gebäude verzögert sich die Aufnahme weiterer Mängel
sowie die Beseitigung bekannter Mängel
 Abnahmen einzelner Gewerke KG 300 konnten bisher aufgrund unzureichender Vor-/Nachbereitungen durch die OÜ Gebäude nicht
abgeschlossen werden
 Forcierte Vorbereitung zur Durchführung von Firmengesprächen durch die Objektüberwachungen unter Leitung des Bauherren und
der Projektsteuerung
 Die Mängelbearbeitung am Sichtbeton KO konnte noch nicht abgeschlossen werden
 Das 3D-Laserscanníng zur Aufnahme der technischen Einbauten in den Untergeschossen U1-U2 ist abgeschlossen und mit der 3D-
Modellierung wurde begonnen
 Mit den Zustandsfeststellungen konnte nach Festlegung der Aufnahme-und Dokumentationsstruktur begonnen werden
Eine Koordination der Gewerke der Technischen Ausrüstung auf der Baustelle kann durch die Interimsbauleitung der Technischen
Ausrüstung gegenwärtig nur bedingt erfolgen. Die ausführenden Unternehmen haben ihre Kapazitäten abgebaut, da in vielen Bereichen
keine Baufreiheit besteht. Des Weiteren müssen bereits montierte, empfindliche Anlagen- und Gebäudeteile aufgrund des gestörten
Bauablaufes gemäß abgestimmtem Konzept geschützt und konserviert werden. Aufgrund der derzeitigen Projektsituation fokussiert sich
die Tätigkeit der Bauleitungen hauptsächlich auf die Zustandsfeststellung mit Aufnahme von weiteren Mängeln und deren Beseitigung. In
sich fertig gestellte Leistungen verschiedener Gewerke wurden abgenommen und weitere Abnahmetermine können zeitnah terminiert
werden. Vereinzelt führen Firmen bis zum abschließenden Firmengespräch keine Mängelbeseitigungen durch und verzögern somit den
Abschluss der Abnahme.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
• Forcieren der Firmengespräche durch vollumfängliche Aufarbeitung und Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen durch die
Objektüberwachungen sowie Aufbau von zusätzliche Kapazitäten der Objektüberwachungen
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Durchführung von Zustandsfeststellungen für die vollständige Erfassung eines Ist-Standes als Vorbereitung der Firmengespräche und
Abnahmen
 Intensive Betreuung und Begleitung der AN durch die Objektüberwachungen bei der Mängelbeseitigung einschl. der entsprechenden
Dokumentation zur Sicherung der Qualitäten
 Festlegung von Qualitätsanforderungen durch den Bauherren an die zukünftige Überarbeitung der Planung der technischen
Ausrüstung
4. Fazit und Bewertung:
Durch weitere Entscheidungen des Bauherrn können in Teilbereichen Qualitätsdefizite behoben werden. Die aktuelle Situation der
Baustelle schafft die Möglichkeit einen Abgleich zwischen den gesetzten Qualitätszielen und dem bisher Gebauten zu erhalten. Die
umfangreiche Mängelbeseitigung orientiert sich an diesem Abgleich. Gleichzeitig ist ein Großteil der Ausführung der technischen
Ausrüstung fehlerhaft und muss nun nach Heilung der Planung durch den neuen TA-Planer zurück gebaut und in Stand gesetzt werden.
Das VgV-Verfahren zur Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude wurde diesem Monat erfolgreich abgeschlossen und befindet sich
derzeit in der Vertragsabwicklung.
Diese Bewertung ist solange als kritisch anzusehen, bis das neue Planungsbüro für die technische Ausrüstung die Planung geheilt hat.
8.2.  Das Qualitäts- / OrganisationsRISIKO
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Qualitäts- und Organisationsrisiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke in den 
nächsten Monaten decken ggf. bisher unbekannte 
Mängel auf
 Erkenntnisse aus der Heilung der Planung des 
neuen Planungsbüros für die Technische 
Ausrüstung führen ggf. zu gravierenden Rück- und 
Umbauten
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen- und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und 
Bauleitung TA 
 Intensive Fortführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes. 
 Durchführung von Zustandsfeststellungen für die 
vollständige Erfassung eines Ist-Standes
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten treffen.
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten 
Qualitätszielen und gebauten Qualitäten 
 Entwicklung eines strukturierten 
Gegenforderungsmanagements zur Durchsetzung 
von Schadensersatzansprüchen
3. Fazit und Bewertung:
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität weiterhin
nicht ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen,
Rückbauten und Umplanungen erforderlich.
Die weiterhin fehlenden Kapazitäten in der Bauleitung
lassen zurzeit noch keine intensive Bearbeitung dieser
Qualitäten zu.
Das aktuelle Qualitätsrisikos ist somit weiterhin als
hoch zu bezeichnen und kann erst dann geringer
ausfallen, wenn die neuen Objektüberwachungen
beauftragt bzw. eingearbeitet sind.
März 2017 www.zarinfar.de 7

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2017 (Stand 31.03.2017)
März 2017 www.zarinfar.de 8
9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier zukünftig für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Im Zuge der zu vereinbarenden Vertragsergänzungen wurden drei Phasen der Projektabwicklung vom Bauherren mit Unterstützung der baubetrieblichen Gutachter definiert:
 Phase 1: Zeitraum bis zum Abschluss bzw. bis zur Unterbrechung der vertraglich geschuldeten Leistungen
 Phase 2: Zeitweise Bauunterbrechung (Zeitraum von der Unterbrechung bis zur Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen)
 Phase 3: Zeitraum zwischen Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen bis zur Fertigstellung (Abnahme)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Vertragsanpassung offen
33,33%
66,67%
KG 500 - Freianlagen
14,3%
10,2%
49,0%
22,4%
4,1%
KG 300 - Gebäude
11,11%
5,56%
16,67%
66,67%
KG 400 - TA/ LT
34,78%
0,00%
26,09%
17,39%
21,74%
KG 479 - Bühnentechnik
19,35%
6,45%
37,63%
29,03%
7,53%
KG 300 bis 500 - gesamt