Mietspiegel und Mietpreiskontrolle (Neubau Rochusstraße)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 
 3516/2019 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Si tzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 04.11.2019 
 
Mietspiegel und Mietpreiskontrolle (Neubau Rochusstraße) 
In der Sitzung vom 09.09.2019 der Bezirksvertretung Ehrenfeld teilt Bezirksvertreter Herr Besser von 
der Fraktion Die Linke das Folgende mit:  
 
In dem fertiggestellten Neubau in der Rochusstraße 54 soll die Miete bei 17,00 € pro Quadratmeter 
liegen. Da es sich laut Wohnlagenkarte um eine mittlere Wohnlage handele, dürfen laut gültigem 
Mietspiegel maximal 12,50 € pro Quadratmeter genommen werden.  
 
Herr Besser fragt nach, welche Möglichkeiten die Verwaltung habe, gegen solche extremen Überstei-
gungen des Mietspiegels vorzugehen und ob es Planungen gebe, einen qualifizierten Mietspiegel 
aufzusetzen, der solche Übersteigungen abfedern könne. 
 
Antwort der Verwaltung 
 
1) Mietpreiskontrolle 
 
Bei der Stadt Köln befasst sich das Amt für Wohnungswesen mit der Mietpreiskontrolle. Grundsätzlich 
ist zu unterscheiden zwischen dem Straftatbestand des Mietwuchers gemäß § 291 Strafgesetzbuch 
(StGB) und der Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 
(WiStrG).  
 
Grundsätzlich gilt für Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss eine allgemeine Vertragsfreiheit. Der 
Bundesgerichtshof hat daher enge Grenzen gesetzt, innerhalb derer eine Mietpreisüberhöhung vor-
liegt. So wird von einer Mietpreisüberhöhung in der Regel erst ausgegangen, wenn die Entgelte infol-
ge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum die ortsübliche Ver-
gleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen. Mietwucher setzt ein Überschreiten der Vergleichsmiete 
von 50 % sowie zusätzlich eine individuelle Zwangslage des Mieters voraus, die der Vermieter aus-
nutzt.  
 
Das Kriterium „Ausnutzung eines geringen Angebotes“ erfordert eine umfangreiche Mitwirkung der 
betroffenen Mieter, die nachweisen müssen, dass sie eine intensive Wohnungssuche in Köln betrie-
ben haben. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann erst von einem Ausnutzen des 
geringen Angebotes ausgegangen werden, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen 
nicht nur im betreffenden Stadtteil, sondern im gesamten Stadtgebiet angespannt ist und es somit 
keine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit für den Mieter gibt. 
 
Betroffene Mieter können sich mit der Bitte um Prüfung einer Mietpreisüberhöhung an die Woh-
nungsaufsicht wenden, sofern sie nicht freiwillig im Rahmen der Vertragsfreiheit eine über dem Miet-
spiegel liegende Miete zahlen. 
 
Wird eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 WiStrG festgestellt, kann diese mit einer Geldbuße bis zu

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50.000 Euro geahndet werden. Besteht der Verdacht des Mietwuchers gemäß § 291 StGB, werden 
die Ermittlungen von der zuständigen Staatsanwaltschaft geführt. Das Amt für Wohnungswesen wird 
dabei im Rahmen der Amtshilfe bei der Bewertung der Wohnung tätig. Das Strafgesetzbuch sieht 
einen Strafrahmen von bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe oder eine Geldstrafe vor. In besonders 
schweren Fällen droht eine Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zehn Jahren. 
 
2) Mietspiegel 
 
Die Stadt Köln plant nicht, den geltenden einfachen Mietspiegel durch einen qualifizierten Mietspiegel 
zu ersetzen. 
 
In Köln wurde Anfang der 1970er Jahre der erste (einfache) Mietspiegel bundesweit erstellt. In dieser 
Form beruht er bis heute erfolgreich auf den Faktoren des gemeinsamen Interessenausgleichs im 
Rahmen eines Arbeitskreises aller einschlägigen Interessenorganisationen (Stadt Köln, Mieterverein 
Köln, Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888), die die Entwicklung des Mietwohnmarktes 
fachlich begleiten. Bewährt hat sich dabei die Moderation der beteiligten Interessengruppen durch 
eine „marktneutrale“ Stelle, im Falle Kölns durch die Rheinische Immobilienbörse e.V., welche zu-
gleich mittels eines offenen Erhebungsverfahrens Mietdaten zur Bewertung der Mietpreisentwicklung 
den Arbeitskreismitgliedern zur Verfügung stellt. Die Mietdatenerhebung mit entsprechender statisti-
scher Aufbereitung wird unterjährig fortlaufend durchgeführt, um eine Aktualisierung des Mietspiegels 
im 2-Jahresturnus sicher zu stellen. 
 
Ein nicht unerhebliches Argument zur Beibehaltung des einfachen Mietspiegels sind die Kosten. In 
einer Großstadt wie Köln müssten bei Beauftragung eines externen Dienstleisters zur Erhebung und 
statistischen Aufbereitung eines qualifizierten Mietspiegels nach gängiger Erfahrung in anderen grö-
ßeren Kommunen regelmäßig sechsstellige Beträge für die Erstellung eines solchen Mietspiegels 
bereitgestellt werden. Auch der einfache Mietspiegel ist nicht kostenneutral. Allerdings müssen weder 
von der Stadt Köln, noch von den anderen beteiligten Interessengruppen im Rahmen eines gemein-
samen Kostenaufteilungsverfahrens entsprechende Aufwendungen getragen werden. Der einfache 
Mietspiegel ist für eine Schutzgebühr in Höhe von 3,50 € zu erwerben, die zur Deckung des Erhe-
bungs- und Bearbeitungsaufwands der Rheinischen Immobilienbörse bestimmt ist. 
 
Der einfache Mietspiegel in seiner aktuellen Form leistet darüber hinaus in Köln einen wesentlichen 
Beitrag zum Rechtsfrieden zwischen den beteiligten Akteuren des lokalen Wohnungsmarkts. Er findet 
sowohl die breite Zustimmung aller Vertragsparteien als auch der Gerichte.