Olpener Straße 250 bis 252 in Köln-Höhenberg; Einleitungsbeschluss

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20180125_OlpenerStr250_Einleitung_Anlage0 
 
4010/2017 
 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
 
 
 
Es handelt sich bei dem Vorhaben um die Entwicklung einer Wohnungsbaupotentialfläche des 
StEK Wohnen 2016 (1028/2015, Fläche 8.03), welche durch das Engagement des Vorhabenträ-
gers und der konstruktiven Abstimmung mit der Verwaltung wesentlich schneller entwickelt werden 
könnte, als im StEK Wohnen (langfristig, ab/nach 2020) prognostiziert.  
 
Die Planung sieht circa 120 Wohneinheiten und eine mindestens 3-gruppige Kindertageseinrich-
tung vor. Hinsichtlich eines Anteils an gefördertem Wohnungsbaus ist die Verwaltung über das 
Kooperative Baulandmodell in Abstimmung mit dem Vorhabenträger. 
 
Eine zeitnahe Einleitung des Bebauungsplanverfahrens wird als wichtiges Signal für die konse-
quente und erfolgreiche Umsetzung der Ziele von Verwaltung und Wohnungsbauwirtschaft (StEK 
Wohnen, Wohnbündnis) zur Bewältigung des Wohnungsbaubedarfs gesehen.

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ANLAGE 3 
Olpener Str. 250|252 in Köln-Höhenberg   Variante städtebauliches Konzept (ullrichhartung) 
maßstabslos

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Erläuterungen zum städtebaulichen Planungskonzept 
für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan; 
Arbeitstitel: Olpener Str. 250 - 252 in Köln-Höhenberg 
  
 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
 
Die RheinmaX GmbH & Co KG, Bonn, im Folgenden Vorhabenträgerin genannt, hat am 
13.12.2017 einen Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes (VEP) auf Grundlage von § 12 Baugesetzbuch (BauGB) gestellt.  
 
Ziel der Planung ist es, auf  Grundstück südlich der Olpener Straße (Olpener Str. 250 bis 252, 
Gemarkung Vingst, Flur 30, Flurstücke 374, 1751, 1750) in Köln-Höhenberg, Wohnbebauung in 
einem bislang überwiegend gewerblich genutzten Blockinnenbereich (Nachverdichtung) zu entwi-
ckeln. Zielsetzung des Bebauungsplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für die Realisierung eines Wohnquartieres unter Berücksichtigung der umliegenden Nutzungen zu 
schaffen. 
 
Für das Plangebiet wird die Vorhabenträgerin ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren (Mehr-
fachbeauftragung) zur weiteren Vertiefung der Planung durchführen. Es ist davon auszugehen, 
dass auf der Fläche insgesamt circa 120 Wohneinheiten (WE) entstehen können. 
 
Die Wohnungsnachfrage in Köln-Höhenberg ist, wie in den meisten anderen Stadtteilen Kölns, 
sehr hoch. Das Vorhaben trägt damit zur Verbesserung der derzeitigen Wohnsituation bei. Es ent-
spricht auch der städtischen Zielsetzung, Grundstücke nach Aufgabe der bisherigen Nutzung im 
Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert zu verdichten. 
 
Für den Planbereich liegt eine Grundzustimmung der Vorhabenträgerin zur Anwendung des ko-
operativen Baulandmodells der Stadt Köln vor. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll sich 
ausschließlich auf das Grundstück der RheinmaX GmbH & Co KG beziehen. 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Realisierung der Wohnnutzung zu schaffen, ist die Neuaufstellung eines Bebauungsplans er-
forderlich. 
 
 
2 Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet in Köln-Höhenberg grenzt im Norden an die Olpener Straße, im Osten an die Flur-
stücke der Bestandsbebauung entlang der Frankfurter Straße und der Schleuterstraße, im Süden 
an eine Kleingartenanlage und im Westen an das Flurstück 1465 (unbebaute, bewaldete Grünflä-
che) an. 
 
Es umfasst die Olpener Straße 250 und 252 mit den Flurstücken 374, 1750 und 1751, Flur 30, 
Gemarkung Vingst und hat eine Größe von circa 8.733 m².

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2.2 Bestandssituation/Vorhandene Struktur 
 
Das Erdgeschoss der Bestandsbebauung an der Olpener Straße (Flurstück 374) wird gewerblich 
genutzt, darüber befindet sich Wohnnutzung. Im rückwärtigen Raum (Flurstück 1751) befinden 
sich mehrere Gewerbetriebe. Die größte Halle ist zum heutigen Zeitpunkt an eine Gebäudetechnik-
firma als Zwischenlager für Heizung/ Lüftung/ Sanitär vermietet. Nördlich an diese Halle anschlie-
ßend liegen die Trainingsräume einer Kampfsportschule sowie die Lagerflächen für Fahrräder und 
Motorroller, des Gewerbebetriebes an der Olpener Straße. Der längliche Gebäudekörper parallel 
zum westlich angrenzenden Flurstück 1465 wird aktuell unter anderem durch ein Catering, Kfz-
Aufbereitung sowie eine ausführende Firma für Elektrotechnik genutzt.  
 
An der südlichen Grenze des Plangebiets (Flurstück 1750) liegt ein freistehendes Einfamilienhaus 
(ehemalige Fabrikanten-Villa), für dieses wurde bereits ein Abbruchantrag gestellt. 
 
Zum heutigen Zeitpunkt befinden sich auf dem Gesamtgrundstück in der Summe noch acht Bäu-
me. Vier befinden sich vor der großen Halle parallel zur Fahrbahn. Es handelt sich dabei um drei 
Götterbäume sowie einen Ahorn. Zwei weitere große Platanen befinden sich in der Verlängerung 
zwischen Straße und Zufahrtsbereich zur großen Halle. Die übrigen Bäume befinden sich zwi-
schen im südlichen Teil des Plangebiets im Umfeld der alten Fabrikaten-Villa. Es handelt sich hier-
bei um eine Magnolie und eine Weide. 
 
In der näheren Umgebung befinden sich vorwiegend zwei- bis viergeschossige Gebäude, die 
durch Gewerbe- und Wohnnutzung geprägt sind. Südwestlich des Plangebietes liegt die Katharina-
Henoth-Gesamtschule und im Süden eine Kleingartenanlage. 
 
Im Nordosten liegt das Naherholungsgebiet „Merheimer Heide“, welches in wenigen Minuten fuß-
läufig oder mit dem Fahrrad, über die vorhandenen Radwege erreicht werden kann. 
 
Das Plangebiet liegt im Zentrenbereich des Stadtteilzentrum Höhenberg, Olpener Straße, im 
Grenzbereich zu den Stadtteilzentren Vingst, Ostheimerstraße und Ostheim, Rösrather Straße/-
Frankfurter Straße. Die Nahversorgung des Plangebietes ist damit ausreichend gesichert. 
 
2.3 Erschließung 
 
Äußere Erschließung 
Das Plangebiet ist durch eine vorhandene Zufahrtsbaulast auf dem Flurstück 374 (Nr. 1/77, 904/92 
zugunsten der Flurstücke 1750 und 1751) an die Olpener Straße und an das örtliche und überörtli-
che Verkehrsnetz angeschlossen. Über die direkt angrenzende Frankfurter Straße besteht eine 
schnelle Anbindung an die Bundesautobahn A3. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr 
Das Planungsareal ist über die Haltestelle “Höhenberg, Frankfurter Straße“ der Buslinien 151 und 
152 an das Busnetz angeschlossen sowie über die Stadtbahnlinie 1 an den Regionalbahnbahnhof 
„Bhf Deutz/Messe“. Die Haltestelle „Höhenberg, Frankfurter Straße“ befindet sich circa 280 m 
nördlich des Plangebietes und ist in circa 5 Minuten fußläufig zu erreichen. 
 
Das Gebiet ist mit Wasser und Energie versorgt und an das Kanalnetz angebunden.  
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Das Plangebiet befindet sich im Blockinnenbereich einer bestehenden gemischten Bebauung mit 
guter Anbindung an die Innenstadt. 
 
Bei der Planung handelt es sich um eine Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung zum Teil 
brachliegender Innenbereichsflächen, die dem in § 1a Absatz 2 BauGB formulierten Ziel entspricht, 
schonend mit Grund und Boden umzugehen. Die für die Planung vorgesehenen Flächen sind be-

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reits heute weitgehend bebaut oder befestigt und sind daher Neubaumaßnahmen an anderer Stel-
le mit einer erstmaligen baulichen Inanspruchnahme von Grund und Boden vorzuziehen. 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. Die Fläche ist dem unbeplanten Innenbereich 
gemäß § 34 BauGB zuzuordnen.  
 
Da das geplante Vorhaben auf Grundlage des bestehenden Planungsrechtes insbesondere im 
Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nicht umgesetzt werden kann, ist die Aufstellung ei-
nes Bebauungsplans erforderlich. 
 
Es wird die Anwendung des beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB vorgeschlagen, da die 
Planung als Maßnahme der Innenentwicklung gleichzeitig der Wiedernutzbarmachung bezie-
hungsweise Nachverdichtung bebauter Flächen dient, die Größe der festzusetzenden Grundfläche 
deutlich unter 20 000 m² liegt und keine UVP-pflichtigen Vorhaben geplant sind. Im engen sachli-
chen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang werden keine Bebauungspläne aufgestellt, die 
bei der Grundfläche mitzuzählen sind. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der 
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen 
nach § 50 Absatz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten sind. Von einer for-
malen Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 und einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB wird 
abgesehen. Relevante Umweltbelange werden untersucht (siehe Punkt 6). 
 
 
3 Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ 
(ASB) dargestellt. 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Südlich 
grenzt eine Grünfläche an, die für Kleingärten genutzt wird. Südöstlich befindet sich eine Gemein-
bedarfsfläche mit einer Schulnutzung (Katharina-Henoth-Gesamtschule). 
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine Aus-
sage. 
 
3.4 Bebauungsplan 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan, die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt auf 
Grundlage von § 34 BauGB 
 
3.5 Kooperatives Baulandmodell 
 
Mit der geplanten Anzahl an Wohneinheiten (ca. 120) liegt das Vorhaben über den Bagatellgren-
zen für das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln (Fassung 2014 >25WE, Fassung 2017 >20 
WE). Zu dessen Anwendung hat die Vorhabenträgerin ihre Zustimmung gegenüber dem Stadtpla-
nungsamt erteilt. Da der Grundstückserwerb vor dem 22.09.2016 erfolgte, ist von einer Anwen-
dung des Modells 2014 auszugehen. Ein Modellwechsel zur Fassung 2017 kann im weiteren Ver-
fahren geprüft werden. Regelungen zur Umsetzung des Kooperativen Baulandmodells werden in 
den Durchführungsvertrag aufgenommen.

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4 Städtebauliches Konzept 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität wird eine Mehrfachbeauftragung 
durchgeführt. Die genauen Inhalte und Aufgaben werden im Weiteren zwischen der Stadt Köln und 
der Vorhabenträgerin abgestimmt und definiert. 
 
Geplant ist die Entwicklung einer nach Südwesten orientierten Wohnnutzung im Geschosswoh-
nungsbau (Zeilen, Stadthäuser). Es sollen mehrere Gebäudekörper mit insgesamt circa 10.575 m² 
Bruttogeschossfläche entstehen. Unter Zugrundelegung von einem gemittelten Wert von circa 
8.000 m² Wohnfläche sowie einer mittleren Wohnungsgröße von circa 65 m² ergibt sich eine Woh-
nungsanzahl von ungefähr 120 Wohneinheiten. 
 
Auf dem Plangebiet sind 5 Vollgeschosse und eine GFZ von bis zu 1,5 vorstellbar. Den Erdge-
schosswohnungen sollen Freibereiche in Form von Terrassen zugeordnet werden. In den Woh-
nungen der Obergeschosse sollen Balkone (Dachterrassen) angeordnet werden. 
 
Der vorhandene Baumbestand wird durch die Planung überwiegend in Anspruch genommen. Mit 
dem Bauleitplanverfahren wird geprüft, ob und in welchem Umfang Ersatzpflanzungen vorgenom-
men werden können. 
 
Der ruhende Verkehr soll in einer Tiefgarage unter den neu zu errichtenden Gebäuden unterge-
bracht werden, die über eine Rampe angefahren wird. Hier sollen alle notwendigen Stellplätze, die 
aus dem Neubauvorhaben resultieren untergebracht werden. Die Zufahrt zu der Tiefgarage bzw. 
die Erschließung des Gebietes erfolgt von der Olpener Straße (Flurstück 374) aus. Die Erschlie-
ßung der Blockinnenrandbebauung soll westlich entlang der Grundstücksgrenze verlaufen.  
 
Für die Auslobung des Qualifizierungsverfahrens ist das Planungsprogramm weiter zu qualifizie-
ren. Die frühzeitige Beteiligung der Dienststellen, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Be-
lange hat neben ökologischen Anforderungen (z.B. Dachbegrünung) und zu untersuchenden rele-
vanten Umweltbelangen den Bedarf einer mindestens 3-gruppigen Kindertageseinrichtung, öffent-
liche Spielplatzflächen von circa 700m² und ein Jugendangebot ergeben. Die Umsetzungsmöglich-
keiten im Plangebiet werden im Rahmen der Vorbereitung des Qualifizierungsverfahrens geprüft 
und entsprechende Vorgaben in die Auslobung aufgenommen. 
 
Alle vorhandenen baulichen Anlagen auf den Flurstücken 1750 und 1751 (rückwärtige Garagen, 
Lagerhallen und Wohnhaus) sollen zurückgebaut beziehungsweise überplant werden. 
 
Die Erschließungsachse des Plangebietes soll so ausgelegt werden, dass eine eventuell später 
erfolgende verkehrstechnische Anbindung für eine nach Westen hin optionale Wohnerweiterung 
entstehen kann.  
 
Die westlich angrenzenden Grundstücke bis zur Adalbertstraße sind in einer langfristigen Entwick-
lung als mögliche Erweiterungsflächen in Betracht zu ziehen. Im Rahmen der Mehrfachbeauftra-
gung sind allerdings lediglich mögliche Fuß- und Radwegeverbindungen nach Westen hin aufzu-
zeigen. 
 
Trotz der langfristigen Möglichkeit, das Gebiet nach Westen hin städtebaulich zu erweitern, ist ein 
autarkes Planungs- und Nutzungskonzept für das Areal Ziel der Planung. 
 
 
5 Auswirkungen der Planung/Umweltbelange 
 
5.1 Verkehr 
 
Die Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsbelastung der Straßen und Knotenpunkte im Um-
feld (Olpener Straße/Frankfurter Straße) werden im weiteren Verfahren gutachterlich untersucht 
und bewertet.

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5.2 Artenschutz 
 
Auf Grundlage der Darstellung nachgewiesener oder potentieller Vorkommen artenschutzrechtlich 
relevanter Arten und der Darstellung der vorhabenbedingten Auswirkungen wird im weiteren Ver-
fahren eine gutachterliche Untersuchung der Betroffenheit dieser Arten sowie gegebenenfalls er-
forderliche Maßnahmen zu deren Schutz erarbeitet.  
 
5.3 Baumbewertung 
 
Der vorhandene Baumbestand wurde bereits untersucht. Für einen Großteil der Bäume wurde eine 
Fällgenehmigung beantragt, die allerdings zum heutigen Zeitpunkt noch aussteht. 
 
5.4 Immissionsschutz  
 
Die Umgebung des Plangebietes ist durch Wohnnutzung, Kleingärten und die Katharina-Henoth-
Gesamtschule geprägt. Die Einwirkungen durch die Sportfelder auf das Plangebiet werden im wei-
teren Verfahren untersucht und im Rahmen eines Immissionsschutzkonzeptes berücksichtigt. Die 
für den Schutz vor Lärmemissionen erforderlichen Maßnahmen werden im Bebauungsplan festge-
setzt.  
 
5.5 Klima 
 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Maßnahmen festgesetzt werden können, um dem Kli-
mawandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. 
 
5.6 Altlasten 
 
Durch die Geologie-, Bau- & Umweltconsult GBU oHG wurde im Auftrag der RheinHaus GmbH 
eine umwelttechnische Untersuchung auf dem Projektstandort durchgeführt. Nach den vorliegen-
den Untersuchungsergebnissen liegen keine Hinweise auf eine relevante Bodenverunreinigung 
durch den Betrieb der beiden Abscheideranlagen vor. Die Ergebnisse der chemischen Bodenun-
tersuchung aus den Rammkernsondierungen sind als unauffällig zu bewerten. Hinweise auf Bo-
denbelastungen durch den Betrieb der ehemaligen ansässigen Keramikfabrik wurden in abgeteuf-
ten Bohrungen ebenfalls nicht festgestellt.  
 
Nach den gesamten Untersuchungsergebnissen ist eine schädliche Bodenveränderung hinsichtlich 
des Gefährdungspfades Boden-Grundwasser nicht zu erwarten.  
 
Im Hinblick auf die angestrebte Folgenutzung „Wohnbebauung“ ist davon auszugehen, dass im 
Anfüllungshorizont die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutzverordnung (BBodSchv) eingehalten 
werden. Eine schädliche Bodenveränderung im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) ist daher aus den Untersuchungsergebnissen nicht abzuleiten.  
 
Sollten nach konkreten Planungen Kinderspielflächen eingerichtet werden, wird empfohlen, für 
dieses sensible Szenario eine nutzungsbezogene Detailuntersuchung auf den entsprechenden 
Teilflächen durchzuführen. 
 
Unabhängig von den unauffälligen Untersuchungsergebnissen können lokale Bodenverunreini-
gungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Bei den zukünftigen Baumaßnahmen mit Ein-
griffen in den Boden sollte daher auf organoleptisch auffälliges Bodenmaterial geachtet werden. 
Sollte dieses angetroffen werden, wird empfohlen, den Gutachter unverzüglich zu informieren.

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6 Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen werden. Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsver-
trag geschlossen. Dieser sichert die Realisierung des Vorhabens. 
 
Es sind keine wesentlichen Änderungen bis auf Anpassungen zur Erschließung der Innenbereiche 
vorgesehen, die über Erschließungsregelungen zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Köln 
vereinbart werden. 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfah-
rens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
Zur Realisierung der Planung sind keine Bodenordnungsverfahren erforderlich.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHU
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
GLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDE
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
2OSHQHU6WUD‰H–
LQ.|OQ+|KHQEHUJ
0 10050 200 300 Meter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
613 tuch ma 
Vorlagen-Nummer 
 4010/2017 
Freigabedatum  29.01.2018 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Olpener Straße 250 bis 252 in Köln-Höhenberg 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Ver-
fahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
das Gebiet südlich der Olpener Straße Haus Nr. 250 - 252, Blockinnenbereich zwischen 
Schleuterstraße im Osten und Adalbertstraße im Westen (Gemarkung Vingst, Flur 30 Flurstücke 
374, 1751, 1750) in Köln-Höhenberg —Arbeitstitel: Olpener Straße 250 bis 252 in Köln-
Höhenberg— einzuleiten mit dem Ziel, Wohnbebauung und ergänzende soziale Infrastruktur 
(Kindertageseinrichtung, Spielflächen) festzusetzen; 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 8 (Kalk) ohne Einschränkung zu-
stimmt. 
 
 
Alternative: 
Beibehaltung des bestehenden Planungsrechtes § 34 BauGB und gewerbliche Zwischennutzun-
gen 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 01.02.2018 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 08.03.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 15.03.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Die Vorhabenträgerin RheinmaX GmbH & Co KG, Bonn, hat am 13.12.2017 die Einleitung eines Ver-
fahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch 
(BauGB) unter Anwendung des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) bei der Verwal-
tung beantragt. 
 
Das Plangebiet in Köln-Höhenberg grenzt im Norden an die Olpener Straße, im Osten an die Flurstü-
cke der Bestandsbebauung entlang der Frankfurter Straße und der Schleuterstraße, im Süden an 
eine Kleingartenanlage und im Westen an das Flurstück 1465 (unbebaute, bewaldete Grünfläche) an 
der Adalbertstraße. Es umfasst die Olpener Straße 250 und 252 mit den Flurstücken 374, 1750 und 
1751, Flur 30, Gemarkung Vingst und hat eine Größe von circa 8.733 m². 
 
Ziel der Planung ist es, auf den Grundstücken südlich der Olpener Straße Wohnbebauung in einem 
bislang überwiegend gewerblich genutzten Blockinnenbereich (Nachverdichtung) zu entwickeln.  
 
Die Wohnungsnachfrage in Köln-Höhenberg ist, wie in den meisten anderen Stadtteilen Kölns, sehr 
hoch. Das Vorhaben trägt damit zur Verbesserung der derzeitigen Wohnsituation bei. Es entspricht 
auch der städtischen Zielsetzung, Grundstücke nach Aufgabe der bisherigen Nutzung im Sinne eines 
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert zu verdichten. 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Realisierung der Wohnnutzung zu schaffen, ist die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erfor-
derlich. 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität wird die Vorhabenträgerin in Abstim-
mung mit der Verwaltung ein Qualifizierungsverfahren (Mehrfachbeauftragung) durchführen. Die früh-
zeitige Beteiligung der Dienststellen, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange hat neben 
ökologischen Anforderungen (z.B. Dachbegrünung) und zu untersuchenden relevanten Umweltbelan-
gen den Bedarf einer mindestens 3-gruppigen Kindertageseinrichtung, öffentliche Spielplatzflächen 
von circa 700m² und ein Jugendangebot ergeben. Die Umsetzungsmöglichkeiten im Plangebiet wer-
den im Rahmen der Vorbereitung des Qualifizierungsverfahrens geprüft und entsprechende Vorga-
ben in die Auslobung aufgenommen. 
 
Geplant ist die Entwicklung einer nach Südwesten orientierten Wohnnutzung im Geschosswohnungs-
bau (Zeilen, Stadthäuser). Es sollen mehrere Gebäudekörper mit insgesamt circa 10.575 m² Brutto-
geschossfläche entstehen. Unter Zugrundelegung von einem gemittelten Wert von circa 8.000 m² 
Wohnfläche sowie einer mittleren Wohnungsgröße von circa 65 m² ergibt sich eine Wohnungsanzahl 
von ungefähr 120 Wohneinheiten. 
 
Die notwendigen Stellplätze sollen in Tiefgaragen untergebracht werden. 
 
Für die Umsetzung der Planung ist die Schaffung von Planungsrecht über einen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan erforderlich. Da die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung im 
beschleunigten Verfahren vorliegen, schlägt die Verwaltung ein Verfahren nach § 13a BauGB vor. 
Eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht sind nicht erforderlich. Die betroffenen Umweltbelange 
werden im Planverfahren abgearbeitet.  
 
Die geplante Nutzung entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche)  
 
Das Vorhaben berücksichtigt die Vorgaben des "Kooperativen Baulandmodells" (KoopBLM) der Stadt 
Köln zu dessen Anwendung die Vorhabenträgerin ihre Zustimmung (Anwendungszustimmung) ge-
genüber dem Stadtplanungsamt erteilt hat.

3 
 
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ist auf Grundlage von § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB vorgesehen 
(Information im Stadtplanungsamt). 
 
 
3 Anlagen