Einzelhandelskonzepte in Darmstadt ? Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020

Punkt 5: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2021/0056) 
 
Aufgrund der Entscheidung des Ältestenrates wird die Vorlage an den Haupt - und 
Finanzausschuss am 20.05.2021 zur fachlichen Beratung verwiesen.

Punkt 20: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2020/0056) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: SPD und UWIGA/WGD

Punkt 11: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2021/0056) 
 
Aufgrund der Abwesenheit des Magistrats wird die Vorlage aus dem Ausschuss für 
Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften an den Haupt- und Finanzaus-
schuss am 20.05.2021 zur fachlichen Beratung verwiesen.

Punkt 7: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2021/0056) 
 
Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften empfiehlt 
der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: SPD-Fraktion  
Stimmenthaltung: Fraktion Die Linke.

Perspektiven der 
Einzelhandelsentwicklung in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept 2020 
Endbericht 
Im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt – Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung 
Hamburg, Januar 2021

Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 
 
Projektnummer: 20DLP2745 
Exemplarnummer: Abstimmungsexemplar 
 
Projektleitung und -bearbeitung: Ulrike Rehr 
Bearbeitet unter Mitarbeit von: David Kamin, Aaron Albertsen 
 
 
 
Im Auftrag der  
Wissenschaftsstadt Darmstadt – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
Im Carree 1 
64283 Darmstadt 
 
 
erarbeitet durch 
Dr. Lademann & Partner 
Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Friedrich-Ebert-Damm 311, 22159 Hamburg 
 
Altmarkt 10d, 01067 Dresden 
Prinzenallee 7, 40549 Düsseldorf 
Königstraße 10c, 70173 Stuttgart 
 
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I Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Inhalt 
Abbildungsverzeichnis IV 
Tabellenverzeichnis VII 
1 Grundlagen 1 
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 
1.2 Untersuchungsdesign und Vorgehensweise 2 
2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 6 
2.1 Entwicklung der privaten Nachfrage in Deutschland 6 
2.2 Demografischer Wandel 7 
2.3 Betriebsformenwandel 8 
2.4 Digitalisierung und interaktiver Handel 10 
2.5 Entwicklungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 13 
2.6 Fazit 17 
2.7 Exkurs: Corona-Pandemie 19 
3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 23 
3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion 23 
3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 25 
3.3 Landesplanerische Vorgaben der Einzelhandelsentwicklung 32 
4 Nachfragesituation in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 34 
4.1 Marktgebiet der Stadt Darmstadt 34 
4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Darmstadt 36 
4.3 Exkurs: Bürgerbefragung zur Lebensqualität 39 
5 Angebotssituation des Einzelhandels in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 43 
5.1 Verkaufsflächen- und Branchenstruktur 43 
5.2 Raumstruktur des Einzelhandels 45

II Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
5.3 Betriebsgrößenstruktur 46 
5.4 Leerstandssituation 48 
5.5 Umsatzsituation des Einzelhandels in Darmstadt 49 
5.6 Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Darmstadt 52 
6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse 54 
6.1 Verkaufsflächendichten in der Stadt Darmstadt 54 
6.2 Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge 55 
6.3 Nahversorgungssituation in Darmstadt 60 
6.4 Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Darmstadt 68 
6.5 Analyse der Nachfrageverflechtungen 71 
6.6 Stärken- u. Schwächen-Analyse zum Einzelhandelsstandort 
Darmstadt 72 
7 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 75 
7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis 
2025 75 
7.1.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung 75 
7.1.2 Verkaufsflächenspielräume 77 
7.2 Strategische Orientierungsprinzipien 80 
8 Einordung der Planvorhaben in das Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept 84 
9 Zentrenkonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt  86 
9.1 Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche  86 
9.2 Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Darmstadt 89 
9.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Darmstadt 91 
9.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen 96 
9.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt 100 
9.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein 104 
9.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung 108

III Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.6 Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich Ludwigshöhviertel 112 
9.2.7 Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest 114 
9.2.8 Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße 116 
9.2.9 Ergänzungsstandort Heidelberger Straße 118 
10 Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 120 
10.1 Zur Zentrenrelevanz der Sortimente „Darmstädter Liste“ 120 
10.2 Handlungsanleitung zur Bewertung von Vorhaben: 
Ansiedlungsregeln zur räumlichen Steuerung 122 
11 Zusammenfassung 126 
I Glossar 129

IV Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Entwicklung der Konsumausgaben privater Haushalte und des 
Anteils des Einzelhandels daran 6 
Abbildung 2: Lebenszyklus der Betriebsformen 8 
Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 10 
Abbildung 4: Umsatzanteile von stationärem und interaktivem Handel nach 
Segmenten 12 
Abbildung 5: Wesentliche Standorttrends des Lebensmitteleinzelhandels 16 
Abbildung 6: Entwicklung des Online Handels nach Branchen 1. Quartal 2019 
bis 2. Quartal 2020 I 20 
Abbildung 7: Entwicklung des Online Handels nach Branchen 1. Quartal 2019 
bis 2. Quartal 2020 II 20 
Abbildung 8: Lage im Raum 23 
Abbildung 9: Umsatzanteile von stationärem und interaktivem Handel nach 
Segmenten 26 
Abbildung 10: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 28 
Abbildung 11: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 30 
Abbildung 12: Marktgebiet des Einzelhandels der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 35 
Abbildung 13: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 37 
Abbildung 14: Nachfragepotenzial der Bevölkerung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt im Jahr 2019 nach Sortimenten 38 
Abbildung 15: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf 
Darmstadt 39 
Abbildung 16: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf das 
Umland (ohne Internet) 40 
Abbildung 17: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf das 
Internet/ Versandhandel 41 
Abbildung 18: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung im 
periodischen Bedarf 42 
Abbildung 19: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt 43 
Abbildung 20: Branchenstruktur des Einzelhandels 44

V Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Abbildung 21: Räumlich-funktionale Struktur des Darmstädter Einzelhandels 
(Standortkategorien) 45 
Abbildung 22: Umsatzstruktur des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt 50 
Abbildung 23: Einzelhandelsrelevante Planvorhaben im Stadtteil Arheilgen und 
Eberstadt 52 
Abbildung 24: Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Darmstadt 53 
Abbildung 25: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Innenstadt von 
Darmstadt 56 
Abbildung 26: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt 57 
Abbildung 27: Multifunktionale Innenstadt 59 
Abbildung 28: Nahversorgungssituation in Darmstadt 61 
Abbildung 29: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 69 
Abbildung 30: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Darmstadt 71 
Abbildung 31: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Darmstadt 77 
Abbildung 32: Entwicklungsrahmen für die Weiterentwicklung des 
Einzelhandels in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 78 
Abbildung 33: Strategische Orientierungsprinzipien 81 
Abbildung 34: Strategieempfehlung: „Stärken stärken“ 82 
Abbildung 35: Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Darmstadt 90 
Abbildung 36: Zentren- und Standortstruktur 91 
Abbildung 37: Abgrenzung des ZVB Innenstadt Darmstadt 92 
Abbildung 38: Blick entlang der Ludwigstraße sowie auf das Modehaus 
Henschel 92 
Abbildung 39: Blick auf die Betriebe am Ludwigplatz sowie am Luisenplatz 
(Luisencenter) 94 
Abbildung 40: Karstadt und Galeria Kaufhof im ZVB Innenstadt von Darmstadt 95 
Abbildung 41: Abgrenzung des ZVB Arheilgen 96 
Abbildung 42: Blick auf den Löwenplatz im ZVB Arheilgen 98 
Abbildung 43: Blick auf den dm-Markt sowie den Edeka-Markt im ZVB 
Arheilgen 98 
Abbildung 44: Potenzialflächen im Stadtteilzentrum Arheilgen an der 
Frankfurter Landstraße 99

VI Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Abbildung 45: Abgrenzung des ZVB Eberstadt 100 
Abbildung 46: Blick auf den Rewe-Markt sowie die City-Arkaden 102 
Abbildung 47: Einzelhandelsbetriebe an der Heidelberger Landstraße im ZVB 
Eberstadt 102 
Abbildung 48: Leerstand bzw. Potenzialfläche im ZVB Eberstadt 103 
Abbildung 49: Abgrenzung des ZVB Kranichstein 104 
Abbildung 50: Blick auf das Einkaufszentrum am See im ZVB Kranichstein 106 
Abbildung 51: Blick auf den südlichen Bereich des bipolaren Zentrums 
Kranichstein 106 
Abbildung 52: Blick auf die Fasanerie Passage im südlichen Bereich des 
bipolaren Zentrums Kranichstein 107 
Abbildung 53: Abgrenzung des ZVB Kirchtannensiedlung 108 
Abbildung 54: Ladenzeile um den Nah & Gut im ZVB Kirchtannensiedlung 110 
Abbildung 55: Blick auf den Aldi-Markt sowie eine großmaßstäbliche 
Wohneinheit im ZVB Kirchtannensiedlung  110 
Abbildung 56: Blick auf die Ladenzeile im ZVB Kirchtannensiedlung 111 
Abbildung 57: Strukturkonzept des Ludwigshöhviertels 112 
Abbildung 58: Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest 115 
Abbildung 59: Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße 117 
Abbildung 60: Ergänzungsstandort Heidelberger Straße 119 
Abbildung 61: Steuerungsempfehlungen zur Kompatibilitätsprüfung von 
Planvorhaben 125

VII Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Standortanforderungen der Betriebstypen des 
Lebensmitteleinzelhandels 16 
Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt im 
Vergleich 25 
Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt nach 
Stadtteilen 27 
Tabelle 4: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 27 
Tabelle 5: Ein- und Auspendler im Vergleich 28 
Tabelle 6: Tourismusentwicklung im Vergleich 29 
Tabelle 7: Marktgebiet des Einzelhandels 35 
Tabelle 8: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Darmstadt nach 
Standortbereichen 47 
Tabelle 9: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 51 
Tabelle 10: Verkaufsflächendichten im Vergleich 54 
Tabelle 11: Citydichte der Innenstadt im Vergleich 58 
Tabelle 12: Einzelhandelsstruktur im kurzfristigen Bedarfsbereich nach 
Stadtteilen 63 
Tabelle 13: Anteile der Betriebsformen des klassischen 
Lebensmitteleinzelhandels 64 
Tabelle 14: Betriebstypenstruktur bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten 
im Vergleich (in qm VKF) 65 
Tabelle 15: Übersicht der strukturprägenden Lebensmittelmärkte in Darmstadt 66 
Tabelle 16: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten („Darmstädter Liste“) 121

1 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
1 Grundlagen 
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 
Die kreisfreie Stadt Darmstadt (rd. 160.000 Einwohner) liegt südlich von Frankfurt am 
Main und somit im Süden von Hessen. Sie lässt sich in neun Stadtteile gliedern. Die 
Kernstadt, in der mehr als die Hälfte der Einwohner leben, unterteilt sich dabei wiede-
rum in fünf statistische Bezirke.  
Nach Vorstellungen der Landesplanung kommt dem Oberzentrum Darmstadt als Ein-
zelhandelsstandort eine Funktion für die qualifizierte Versorgung der Einwohner in 
Darmstadt und in der Region zu. Bei intensivem Wettbewerb mit den übrigen Einzel-
handelsstandorten in der Region (u.a. Weiterstadt)  und dem Online -Handel kann die 
Stadt Darmstadt ihre oberzentrale Stellung zwar überwiegend erfüllen. Es liegen den-
noch in einzelnen Segmenten gewisse Angebotsdefizite vor, mit der Konsequenz von 
Nachfrageabflüssen. 
Den planerischen Entwicklungsrahmen für die örtliche Einzelhandelsentwicklung stel-
len das Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahre 2012 (Grundlagengutach-
ten; Datenbasis 2010) und das Nahversorgungskonzept aus dem Jahre 2016 dar 
(Datenbasis 2015). 
Vor dem Hintergrund des Zeitverlaufs sollte nunmehr eine Überprüfung und rechtssi-
chere Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts erfolgen. So wird zur 
Bewertung von Einzelhandelsvorhaben durch die städtischen und landesweiten Ge-
nehmigungsbehörden speziell auf Einzelhandelskonzepte und die dort formulierten 
Entwicklungsvorstellungen zurückgegriffen. So fungieren kommunale Einzelhandels-
konzepte als städtebauliche Entwicklungskonzepte gem. § 1 (6) Nr. 11 BauGB als ent-
scheidende Grundlage für die planungsrechtliche Umsetzung im Kontext der 
Bauleitplanung und hierfür gebotener detaillierter und belastbarer Begründungen. Es 
ist daher auch in Darmstadt eine qualifizierte und rechtssichere Bewertungsgrundlage 
für den großflächigen Einzelhandel oder vergleichbarer Agglomerationen von Nöten.  
Im Jahr 2018 hat der Europäische Gerichtshof in Bezug auf die Europäischen Dienst-
leistungsrichtlinie ein wegweisendes Urteil gefällt, welches sich auf die inhaltliche Aus-
gestaltung von Einzelhandelskonzepten und den Einzelhandel steuernden 
Bebauungsplänen auswirkt. So müssen Planungen u.a. erforderlich und verhältnismä-
ßig sein. Hinzu kommen weitere Urteile von OVG und des BVerwG, die die Gestaltung 
von Einzelhandelskonzepten mit verfeinern. Ferner kann die Stadt Darmstadt von einer 
hohen Dynamik im Bereich Einwohner- und Siedlungsentwicklung profitieren. 
Das Steuerungskonzept soll te nunmehr überprüft und aktualisiert werden, um die 
Funktionalität aufrecht zu erhalten und um zukunftsfähige Perspektiven zur Sicherung 
und Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandort s im Standort - und Städtewettbe-
werb zu bieten.

2 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
1.2 Untersuchungsdesign und Vorgehensweise 
Die Untersuchung setzt sich mit der Gesamtsituation des Einzelhandels in der Stadt 
Darmstadt auseinander. Diesbezüglich haben wir folgendes Untersuchungskonzept 
durchgeführt: 
Situationsdarstellung 
◼ Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingun-
gen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Darmstadt (Einwohnerbasis und 
-prognose, Altersstruktur, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrel evantes Kaufkraftni-
veau, Tourismusaufkommen, Pendlerbeziehungen); 
◼ Ermittlung der planerischen Ausgangssituation: Vorgaben der Landes- und Regi-
onalplanung (LEP, Regionalplan), zentralörtliche Bedeutung von Darmstadt; 
◼ Darstellung der wesentlichen Herausforderungen/Entwicklungstrends auf der An-
gebots- und Nachfrageseite mit Relevanz für Darmstadt; im Fokus standen hier-
bei v.a. Gegenstand und Auswirkungen der veränderten Bedarfe des 
Lebensmitteleinzelhandels und einzelner Betriebstypen (Lebenszyklen) sowie von 
Gegenstand, Prognose und den räumlichen Auswirkungen des Online-Handels; 
◼ Darüber hinaus wurde noch ein Exkurs zur aktuellen Corona Pandemie erstellt.  
Analyse des Einzelhandelsstandorts 
Darstellung und Bewertung des Einzelhandels in Darmstadt 
◼ Darstellung der Angebotssituation des Darmstädter Einzelhandels als einzelbe-
triebliche Kompletterhebung (inkl. Kartierungen):  
 Ermittlung über einzelhandelsrelevante Verkaufsflächen nach Adressen, Stadt-
teilen/Standortlagen, Branchenmix, Betriebstypen; 
 Einschätzung des Umsatzes und der Flächenproduktivität auf Basis üblicher 
Quellen (u.a. EHI, Bundesanzeiger, hauseigene Datenbank mit Echtdaten etc.); 
 Erfassung wesentlicher konsumnaher, zentrenergänzender Nutzungen sowie 
von einzelh andelsrelevanten Leerständen (nur im zentralen Versorgungsbe-
reich). 
Bewertung des Einzelhandels in Darmstadt 
◼ Versorgungsstrukturelle Bewertung der Angebotsstruktur/Versorgungslage 
nach Standortbereichen; Aussage zu Betriebsgrößen, Quantität und Qualität de s 
Angebots; Darstellung von quantitativen und qualitativen Versorgungslücken; Ver-
gleich wichtiger einzelhandelsrelevanter Kennzahlen mit geeigneten Vergleichsda-
ten (v.a. Oberzentren), wie zur Zentralität und Verkaufsflächendichte; 
◼ Bewertung der Funktionswahrnehmung und der räumlichen Ausprägung der 
Innenstadt und Einordnung in die Versorgungsstrukturen der gesamten Stadt;

3 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Einschätzung und Bewertung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: 
Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels; Ermittlung des Nachfragepoten-
zials im Jahr 2019 und 2025 nach Branchen im Stadtgebiet von Darmstadt sowie 
nach Marktgebietszonen (zzgl. Streukunden);  
◼ Bestimmung und Bewertung der Einzelhandelszentralität: Analyse von Nachfra-
geströmen und Zentralitäten insgesamt und nac h Branchen sowie Bewertung der 
Nachfragebindung und -abflüsse (Kaufkraftbewegung) der ortsansässigen Be-
völkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland (unter Würdigung des Abflusses in 
den Online-Handel); 
◼ Bewertung der Leistungsfähigkeit der wohnstandortnahen Nahversorgungs-
struktur; dabei Ermittlung von Verkaufsflächendichten, Betriebstypenstruktur/ 
Anteil von Vollsortimentern zu Discountern und räumlichen Versorgungslücken un-
ter Zugrundelegung von Fußweg -Isochronen (inkl. Kartierung); dabei wurde auch 
ein Aussage zur Größe und zum Umfang an räumlichen Versorgungslücken i.V.m. 
Handlungsempfehlungen zur Verbesserung gemacht;  
◼ Durchführen einer Stärken-/Schwächen-Analyse zur Angebotssituation des Ein-
zelhandelsstandorts Darmstadt. 
Konzeptphase  
◼ Darstellung der Entw icklung der relevanten Rahmenbedingungen bzw. Hauptan-
triebkräfte der Flächenentwicklung; Ableitung des quantitativen und qualitati-
ven Entwicklungspotenzials  (Verkaufsflächen nach Branchen) für den 
Einzelhandel in der Stadt Darmstadt bis zum Prognosehorizont; 
◼ Empfehlungen zur Strukturentwicklung (Branchenmix, Betriebstypenbesatz, An-
gebotslücken); dabei Empfehlungen für zukunftsfähige Angebotsergänzungen 
aber auch für Branchenbeschränkungen; Empfehlungen zur Erhöhung der Kauf-
kraftbindung; 
◼ Empfehlung für die Einzelhandelsentwicklungsstrategie für die Stadt Darmstadt 
einschließlich einer klaren Empfehlung für das anzustrebende hierarchische Zen-
tren- und Standortprofil; Vorschlag für die Zentren- und Standortstruktur von 
Darmstadt; dabei wurden Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlich-funk-
tionale Aufgabenteilung der Standorte unterbreitet; 
◼ Räumliche und textliche Abgrenzung 1 der zentralen Versorgungsbereiche (inkl. 
Kartierung) sowie Darstellung von prägenden Sonderstandorten jeweils nach: 
 Anzahl, Lage, Abgrenzung und Versorgungsfunktion (gemäß relevante n Krite-
rien und aktueller Rechtsprechung); 
 
1 Dr. Lademann & Partner orientieren sich – neben den Vorarbeiten aus dem aktuellen Einzelhandelskonzept - für die räumliche Ab-
grenzung der zentralen Versorgungsbereiche grundsätzlich an der aktuellen Rechtsprechung zur Erarbeitung von Einzelhandelskon-
zepten und zur Definition und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen, um die Rechtssicherheit des Einzelhandelskonzepts 
zu gewährleisten. Überdies wurden Vorgaben aus übergeordneten Konzepten/Vorgaben auf Bundes - und Landesebene in die Abwä-
gung mit einbezogen.

4 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 räumliches Gesamtbild, städtebauliche Gestaltungsqualität, Aufenthaltsquali-
tät, Erreichbarkeit und verkehrliche Anbindung (ÖPNV, MIV, NMIV, Stellplätze); 
 Bewertung der Funktionsfähigkeit (Einzelhandel und konsumnahe Nutzungen), 
der Gefährdungspotenziale und der Entwicklungsperspektiven sowie Heraus-
arbeitung zentrenspezifischer Handlungsempfehlungen (Stabilisierungs - und 
Stärkungs-/Profilierungsmöglichkeiten).  
 Identifizierung von ggf. bestehenden, offensichtlichen Entwicklungsflächen in 
den zentralen Versorgungsbereichen. 
◼ Überprüfung und Modifikation der  ortsspezifischen Sortimentsliste  („Darm-
städter Sortimentsliste“) anhand der faktischen Prägung der zentralen Versor-
gungsbereiche und einer perspektivischen Betrachtung der Entwicklungsoptionen. 
Maßnahmen, Empfehlungen und Entwicklungsvorschläge 
◼ Empfehlungen zur Anwendung des Einzelhandelskonzepts:  
 Überprüfung und Modifikation der Grundsätze zur räumlichen Steuerung 
[Prüfkriterien/ Ansiedlungsregeln ] i.S.v. sortiments - und lagenspezifischen 
Steuerungsempfehlungen; 
 Grundsätzliche Empfehlungen für die Bauleitplanung zur Steuerung des groß- 
und kleinflächigen Einzelhandels unter Beachtung der aktuellen Rechtspre-
chung. 
◼ Einordnung von Planvorhaben des großflächigen Einzelhandels in das Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzept bezogen auf ihre Konformität. 
 
Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das 
skizzierte Untersuchungskonzept umsetzen zu können: 
◼ Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamt sowie einschlägiger In-
stitute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; 
◼ flächendeckende Bestandserhebung2 aller Einzelhandelsbetriebe in Darmstadt 
u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen sowie der we-
sentlichen konsumnahen Angebote in den Zentren (z.B. Gastronomie, Dienstleis-
tungen, einzelhandelsrelevante Leerstände); 
 
2 Die Bestandserhebungen erfolgten mittels physischer Begehungen sämtlicher Einzelhandelslokale im Stadtgebiet von Darmstadt 
durch professionell geschultes Personal nach dem Angebotsprinzip. D.h. die erhobenen Verkaufsflächen wurden nicht dem 
Hauptsortiment zugeschlagen, sondern nach Haupt- und Randsortiment differenziert nach Teilsortimenten aufgenommen. Hin-
sichtlich der Verkaufsflächendefinition liegt v.a. das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.11.2005 (4 C 10.04) zu Gru nde. 
Neben den durch die Kunden zu betretenden reinen Verkaufsflächen zählen danach auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht 
betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpa-
ckungsmaterials) sowie der Windfang zur Verkaufsfläche. Nicht einzubeziehen sind dagegen die Flächen, auf denen für den Kunden 
nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen. Außenverkaufsflächen und Kalt-
hallen (z.B. bei Baumärkten) wurden als Verkaufsfläche erfasst. Im Datensatz w urde dies allerdings gesondert vermerkt.

5 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ gründliche Begehungen der Innenstadt von Darmstadt sowie der sonstigen we-
sentlichen Standortbereiche des Einzelhandels. 
Die Abgrenzung der Zentren und die jeweilige Einstufung orientiert sich dabei eng an 
der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die in den letzten Jahren richtungsweisende 
Urteile zu zentralen Versorgungsbereichen geliefert hat (u.a. Mindestausstattung). Bei 
der bestandsorientierten Betrachtung werden zunächst die Betriebe (Einzelhandel 
nach Branchen und Größenklassen, offensichtliche Leerstände, konsumnahe Nutzun-
gen) kartiert. Der Abgrenzung der Zentren liegt aber auch eine zielorientierte Perspek-
tive zu  Grunde. So w urden bei der Abgrenzung der Zentren geeigneter 
Entwicklungsflächen berücksichtigt, die zur Stärkung des jeweiligen Zentrums prädes-
tiniert sind. Dies ist auch aufgrund des Urteils des EuGH aus 2018 geboten. 
Gegenstand der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. 
Nachfrageseitig wurde zudem der nicht-stationäre Handel (Online- und Versandhan-
del), da er immer stärker an Bedeutung gewinnt und Verschiebungen zu Lasten des 
stationären Einzelhandels zu erkennen sind. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 
2025 zu Grunde gelegt.

6 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2 Allgemeine Entwicklungstrends im 
Einzelhandel 
2.1 Entwicklung der privaten Nachfrage in Deutsch-
land  
In den letzten zehn Jahren haben die Konsumausgaben der privaten Haushalte ste-
tig zugenommen. Wesentliche Ursache hierfür dürften die gestiegenen Reallöhne und 
die gute Beschäftigungslage bei gleichzeitig rückläufiger Sparneigung sein. 
Dieser positiven Entwicklung hinkt der Einzelhandel allerdings tendenziell hinter-
her: der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben war im Vergleichs-
zeitraum zunächst rückläufig und hat sich erst in den vergangenen Jahren wieder leicht 
positiv entwickelt. 
 
Abbildung 1: Entwicklung der Konsumausgaben privater Haushalte und des Anteils des Einzelhandels da-
ran 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
In den letzten Jahren haben die privaten Konsumausgaben stetig 
zugenommen. Die zunächst rückläufige Entwicklung des Anteils des 
Einzelhandels am privaten Konsum hat in den vergangen Jahren 
wieder einen leichten Aufschwung erfahren. 
Quelle: Statistisches Bundesamt/Statista. 
1.373 1.424 1.466 1.492 1.521 1.559 1.604 1.649 1.693
30,4%
30,1%
29,8% 29,8% 29,7%
30,3%
30,4%
30,7%
30,7%
29,0%
29,5%
30,0%
30,5%
31,0%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Konsumausgaben privater Haushalte in Deutschland in Mrd. €
Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben in Deutschland
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

7 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2.2 Demografischer Wandel 
Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel anhaltend vor neue 
Herausforderungen. Nach e inem langen Zeitraum des Wachstums steht in den 
nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang d er Einwohnerzahl bevor . Während die 
Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, liegt die Le-
benserwartung bei neugeborenen Jungen heute bei durchschnittlich rd. 78 Jahren und 
bei neugeborenen Mädchen sogar bei rd. 83 Jahren.3 In einigen Jahren wird die Hälfte 
der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. 
Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel …. 
◼ …. sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht 
grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen 
steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvor-
teile generieren. 
◼ …. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitver-
setzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig ab-
soluter Zunahme der über 60 -Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten 
Regionen in den Neuen Lä ndern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und 
Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwande-
rungsüberschüsse (z.B. Achse Frankfurt -Stuttgart, Metropolregion Hamburg) zu 
verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Ein-
zelhandel vorhanden. 
◼ …. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den 
Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in 
anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wi eder andere Regionen überaltern 
stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen 
Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. 
 
Zieht man zusätzlich die soziografischen und ökonomischen Tendenzen 
◼ Veränderung der Konsumentenbedürfnisse, 
◼ Haushaltstypenverschiebung (‚Singlesierung’) und 
◼ Absinken/ Stagnation des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch  
mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. 
 
3 Statistisches Bundesamt: vdek – Basisdaten des Gesundheitswesens 2017/2018. April 2018.

8 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2.3 Betriebsformenwandel 
Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen ausgesetzt. Mit 
den o.g. demografischen Entwicklungen gehen bei den Verbraucherbedürfnissen Prä-
ferenzverschiebungen einher. U.a. sind im Bereich des Food - und Nearfoo d-Seg-
ments in Verbindung mit diversifizierten Arbeitszeitmodellen, ein gesteigertes 
Gesundheitsbewusstsein und Nachfrage nach mehr „Convenience“, der Wunsch nach 
Fair Trade/Bio, Regionalität und „Handwerk“ gestiegen. Mit sich verändernden Haus-
haltsgrößen geht zudem eine veränderte Nachfrage nach Produktgrößen einher. Die-
ser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel 
unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz - und somit auch über-
lebensfähig wirtschaften zu können. 
 
Abbildung 2: Lebenszyklus der Betriebsformen 
Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von tem-
porärer Natur ist (z.B. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzei-
chen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So 
hat beispielsweise das Warenhaus ihren Zenit bereits überschritten. Handelsmanager 
dieser Vertriebsform sind folglich gezwungen, das Format anzupassen und durch einen 
Relaunch des Marketingkon zepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Be-
triebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zu-
nehmend spezialisieren (‚Nischenplayer’). Absatzkanäle hingegen wie der B2C E -
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Betriebstypenzyklus
Entwicklung
Einführung
Aufstieg
Wachstum
Assimilation
Reife Sättigung Degeneration
Chance zum Relaunch
Food
Non-food
Lieferservice
Convenience
Stores
SupermärkteVerbraucher-
märkte
SB-Waren-
häuser
Discounter
Tante-Emma
Mobile
Commerce Click & Collect
Online-Handel
Vertikalisten in 
Agglomerationen
Fachmärkte
Fachgeschäfte
Kauf- und
Warenhäuser
Katalogversand
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

9 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Commerce4 sind weiterhin aufstrebend und verf ügen über hohes Wachstumspoten-
zial. 
Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel 
(Food- und Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientier-
ten Konzepten. In den vergangenen Jahren ist der Marktanteil der Fachmärkte und Le-
bensmitteldiscounter stark ange stiegen. Der Trend konnte aller dings nicht 
gleichermaßen fortgesetzt werden.  
Darüber hinaus ist an einer Reihe von Standorten eine grundlegende Konzeptumstel-
lung von einstigen SB-Warenhäusern zu erkennen. Durch die verbesserte Inszenierung 
der Großfläche, die deutliche Reduzierung von innenstadttypischen Sortimenten so-
wie durch die Ver bindung von Frische, Produktion und Gastronomie können moderne 
Konzepte gerade auch solche Kunden ansprechen, die Wert a uf Qualität, Genuss und 
Gesundheit legen. Diese „Flaggschiffe“ haben aufgrund ihrer Spezialisierung jedoch 
die klassische Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Wohnquartiere verlas-
sen. 
Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden jüngere Vertriebswege wie der Online-
Handel oder stark fachmarktgeprägte Angebotsformen  wie fachmarktorientierte 
Shopping-Center gehören. In klassischen Shopping -Centern zeigt sich in den letzten 
Jahren ein Freque nzrückgang, weshalb u.a. mit der Ausweitung des Food -Courts und 
der Integration von digitalen Angeboten mit dem Ziel der Steigerung der Besuchsan-
lässe und der Erhöhung der Verweildauer entgegengewirkt wird („Third -Place“). Wei-
terhin an Marktanteilen verlie ren werden voraussichtlich die Warenhäuser sowie 
traditionelle Fachgeschäfte (gepaart mit Altersnachfolgeproblemen). Diese Entwick-
lung unterstreicht den Fortlauf der Betriebstypendynamik in Deutschland, die sich in 
einem Verdrängungsprozess älterer Betriebstypen durch neuere darstellt. 
Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in 
den vergangenen Jahren im Segment des Lebensmitteleinzelhandels anstelle des Ein-
tritts neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren 
Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und 
SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium 
noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger k onstitutiv bedingt 
ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Markt-
lage ein Verdrängungswettbewerb. 5 Dieser Umstand ist zuletzt hauptverantwortlich 
für das konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel, wenngleich nach 
Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner v.a. in den überbesetzten Räumen ein 
„Gesundschrumpfen“ festzustellen ist. 
 
4 B2C steht für Business-to-Consumer und somit für den Teil des Online-Handels, der zwischen einem Unternehmen und einem Kon-
sumenten stattfindet. Im Gegensatz dazu definiert der B2B E -Commerce den elektronischen Handel zwischen zwei Unternehmen 
bzw. der C2C E-Commerce zwischen zwei Privatpersonen.  
5 Vgl. Lademann, Rainer, Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck, 1999.

10 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2.4 Digitalisierung und interaktiver Handel 
Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland ist in den letzten zehn Jahren stetig leicht an-
gestiegen. Hierzu hat auch der stationäre Einzelhandel beigetragen, welcher nach ei-
ner kurzen Schwächephase zwischen 2008 und 2010 in den letzten Jahren einen 
stetigen Umsatzzuwachs verzeichnen konnte. Allerdings verzeichnet der interaktive 
Handel ein deutlich stärkeres Wachstum. Während der stationäre Einzelhandelsum-
satz im Zeitraum von 2010 bis 2018 jährlich lediglich um rd. 2 % anstieg, wies der On-
line-Handel im gleichen Zeitraum eine deutlich dynamischere jährliche Zuwachsrate 
auf. Nichtsdestotrotz weist der stationäre Handel in absoluten Zahlen weiterhin ein ho-
hes Gewicht auf. Allerdings wächst der stationäre Handel fast nur noch im Food -Seg-
ment, während in einigen Branchen des stationären Nonfood-Handels schrumpfende 
Umsatzzahlen zu erwarten sind. 
 
Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 
Festzuhalten bleibt damit, dass der Online-Handel auch künftig kräftig an Bedeu-
tung gewinnen wird, dass das Wachstum des Online-Handels aber nicht vollstän-
dig zu Lasten de s stationären Einzelhandels geht, sondern auch dieser noch 
moderate Wachstumszahlen aufweisen wird.  Der Vormarsch des Online -Handels 
führt aber dazu, dass der Anteil und somit die Bedeutung am langsamer wachsenden 
Gesamteinzelhandel (stationär und nicht -stationär) zunimmt. Während der Online -
Handel im Jahr 2008 lediglich rd. 2,9 % Marktanteil am gesamten Einzelhandelsumsatz 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Netto-Umsatz in Mrd. €; Anteil Online-Handel am gesamten Einzelhandelsumsatz in %
Gesamtentwicklung stationärer und Online-Handel in Deutschland
Die positive Entwicklung des Handelsumsatzes ist v.a. auf den Online -Handel zurückzuführen. Der 
stationäre Einzelhandelsumsatz konnte nur bedingt durch den Food -Bereich zulegen. 
Quelle: HDE; statistisches Bundesamt; ohne Umsatzsteuer. * Prognose 
Ladeneinzelhandel Online-Handel
420 407 417 422 449 471 494
2,9%
13
4,7%
20
6,3%
28
7,8%
36
9,0%
44
10,2%
54
11,3%
63
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
*

11 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
verzeichnen konnte, waren es im Jahr 2018 bereits 10,2 %. Für das Jahr 20 206 wird 
damit gerechnet, dass etwa 11,3 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Deutsch-
land im Online-Handel generiert werden. In einzelnen Nonfood-Branchen (z.B. Beklei-
dung, Schuhe/Lederwaren, Unterhaltungselektronik oder Bücher) erreicht der Online-
Handel jedoch bereits heute Marktanteile von zum Teil weit über 20 %. 
Es verwundert daher nicht, dass der Vormarsch des Online-Handels zu beträchtlichen 
Umsatzverlagerungen gerade zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels geführt 
hat, da innenstadttypische Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Spielwaren, Bücher o-
der Elektronik besonders stark vom Online -Handel betroffen sind. Dabei verliefen die 
Wachstumsraten in den einzelnen Sortimenten in den vergangenen Jahren sehr unter-
schiedlich. Der stationäre Handel gerät durch den Online-Handel unter Druck, 
◼ wo Branchen durch In novationen komplett auf den Kopf gestellt werden (z.B. 
Buchhandel; E-Books); 
◼ wo man als Händler durch den Fokus auf austauschbare Herstellermarken unmit-
telbar in einen Preisvergleich hineinkommt (insbesondere Elektrofachmärkte); 
◼ wo der Kunde keinen echten Zusatznutzen für einen tendenziell höheren Preis be-
kommt (geringe Aufenthaltsqualität, geringe Beratungsqualität); 
◼ wo der Kunde anonym bleibt und Kundenbindung auch nicht angestrebt wird; 
◼ wo man als Händler stationär aufgrund rechtlicher Restriktionen oder  faktischem 
Platzmangel nicht wachsen kann; 
◼ wo die (Innen -)Stadt kein attraktives und ausreichend großes Angebot im statio-
nären Einzelhandel aufweist und dieses nicht ausreichend vermarktet wird (z.B. 
Auffindbarkeit und Informationen im Internet). 
Daraus wird deutlich, dass die Entwicklung des Online-Handels nicht nur allgemein für 
den stationären Handel eine große Herausforderung darstellt, sondern aufgrund der 
Ausrichtung auf Innenstadtleitsortimente zu Umsatzverlusten und folglich verstärk-
tem Strukturwandel in den Zentren  geführt hat. Hierbei zeigt sich, dass „Verlierer“ 
der Entwicklung vor allem kleinere Mittelstädte sowie die Stadtteilzentren von Groß-
städten sind. Umgekehrt ist für die Metropolen in Deutschland sowie für Mittelstädte 
mit beachtlichem Einzugsgebiet ein weiteres Wachstum zu erwarten.  
Wie bereits angedeutet, schlägt sich das Wachstum des Online-Handels branchenspe-
zifisch in unterschiedlichem Maße nieder. Während das Nonfood-Segment besonders 
stark vom interaktiven Handel betroffen ist, wer den die Umsätze im periodischen Be-
darfsbereich auch weiterhin ganz überwiegend im stationären Lebensmittel- und Dro-
gerieeinzelhandel generiert. Die Sortimente des täglichen Bedarfs werden vom Online-
Handel derzeit nur geringfügig tangiert. Die nachfolgende  Abbildung gibt einen Über-
blick über die Umsatzanteile (online vs. stationär) verschiedener Einzelhandelsbran-
chen im Jahr 2019.  
 
6 Prognose vor Beginn der Corona-Pandemie,

12 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 4: Umsatzanteile von stationärem und interaktivem Handel nach Segmenten 
Nach den Progno sen7 der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) bleibt das Einzel-
handelsvolumen im stationären Handel bis zum Jahr 2025 „unterm Strich“ weitgehend 
stabil, da einerseits von einem Anstieg des Einzelhandelsumsatzes ausgegangen wer-
den kann. Andererseits geht die GfK in ihrer Prognose bis 2025 davon aus, dass sich der 
Anteil des Online -Umsatzes am gesamten Einzelhandelsumsatz von ehemals 8 % im 
Jahr 2014, jedoch in deutlich abgeschwächter Dynamik, auf künftig etwa 15 % erhöhen 
wird. Es ist damit zu rechnen, dass der Online-Anteil in einzelnen Branchen (v.a. Fashion 
sowie Sport und Freizeit) bis zum Jahr 2025 auf über 30 % ansteigen wird.  
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass in einzelnen Sortimenten bereits erste Sätti-
gungstendenzen festzustellen sind. Blickt man z.B. auf das Segment Bekleidung, zeigt 
sich für die jüngere Vergangenheit, dass die jährlichen Zuwachsraten auf +2 % - bis 
+5 %-Punkte abgesunken sind. Auch bei Büchern/Schreibwaren konnten z.B. zuletzt 
überhaupt keine nennenswerten Zuwächse mehr festgestellt werden. Insofern sind bei 
einigen onlineaffinen Segmenten die Grenzen des Wachstums allmählich erreicht. Der 
stationäre Handel wird somit auch künftig eine bedeutende Rolle einnehmen. Die Ver-
knüpfung der Kanäle8 trägt zudem zur Stabilisierung des stationären Handels bei. Sor-
timente, die eine komplexe Logistik (z.B. gekühlte Lebensmittel) aufweisen, waren 
 
7 Vgl. ECOMMERCE: WACHSTUM OHNE GRENZEN? - Online-Anteile der Sortimente – heute und morgen - White Paper, Juli 2015. 
8 D.h., dass bisher rein stationär aktive Einzelhändler (z.B. mit einem Laden in der Innenstadt) neue Vertriebswege erschließen und z.B. 
durch die Einrichtung eines eigenen Online-Shops den Online-Handel stärker in den Verkaufsprozess einbinden. Hiermit können 
potenzielle Kunden über verschiedene Kommunikations - und Vertriebskanäle erreicht und zum Kauf angeregt werden. Mit einer Ver-
knüpfung von Offline- und Online-Aktivitäten können sich Einzelhändler breiter aufstellen und die Vorteile des stationären Handels 
mit den Vorteilen des interaktiven Handels verknüpfen.  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Umsatzanteile online vs. stationär in verschiedenen Branchen in 2019
Der Online-Handel wirkt sich vor allem auf das Nonfood-Segment aus und betrifft dabei 
insbesondere innenstadttypische Sortimente wie Bekleidung/Schuhe. Der Lebensmitteleinzelhandel 
wird aktuell hingegen nur geringfügig tangiert. 
Quelle: Eigene Darstellung nach Handelsverband Deutschland: Online -Monitor 2019.
Ladeneinzelhandel Online-Handel
69% 72% 82% 74% 87% 94% 98%
​
31%
​
28%
​
18%
​
26%
​
13%
​
6%
​
2%
CE/Elektro Fashion &
Accessoires
Schmuck &
Uhren
Freizeit & Hobby Einrichten und
Wohnen
Heimwerken &
Garten
FMCG
(Lebensmittel)
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

13 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
bislang weniger durch den Online -Handel tangiert. Hier liegen noch wesentliche 
Wachstumspotenziale, wenngleich davon auszugehen ist, dass der Lebensmittelein-
zelhandel auch zukünftig primär stationär abgewickelt werden wird. 
Bei der Prognose von Umsatzanteilen der Kanäle „stationär“ bzw. „interaktiv“ muss da-
rauf hingewiesen werden, dass eine exakte Trennung von Kanälen nicht mehr möglich 
ist. Für den örtlichen Einzelhandel müssen diese Abflüsse in den nicht -stationären 
Handel nicht zwangsläufig mit einem Umsatzrückgang gleichzusetzen sein. Durch Mul-
tichannel-Strategien (wie click-and-collect) verschwimmen vielmehr zunehmend die 
Grenzen zwischen stationär und online (sog. Seamless Shopping). Faktisch muss auch 
auf die Innovationskraft des stationären Handels hingewiesen werden, der sowohl in 
den zurückliegenden Jahren stets Konzept - oder Sortimentsanpassungen vornahm 
und auch heute erfolgreich mit neuen Konzepten und Omnichannel-Lösungen auf den 
intensivierten Wettbewerb reagiert. Zugleich besteht die Möglichkeit für stationäre 
Händler, Waren zusätzlich über Online- Marktplätze wie eBay und Amazon abzusetzen.  
2.5 Entwicklungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 
Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprüng-
lichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren stark gewandelt. Es ist ein 
Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebs-
formen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestal-
tung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende 
Betriebsformen: 
◼ Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) 
◼ Supermarkt (400 bis 799 qm Verkaufsfläche) 
◼ Kleiner Verbrauchermarkt (800 bis 1.499 qm Verkaufsfläche) 
◼ Großer Verbrauchermarkt (1.500 bis 4.999 qm Verkaufsfläche) 
◼ SB-Warenhaus (ab 5.000 qm) sowie 
◼ Lebensmitteldiscounter9 (heute zumeist bis 1.200 qm Verkaufsfläche und mehr) 
Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das 
Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den 
entsprechenden Inhalten: 
◼ Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränke handel, Tabakwa-
ren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie dem gesamten Lebensmittelhandel; 
◼ Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie 
Zeitungen/Zeitschriften und  
◼ Tiernahrung als gängiges Randsortiment von Lebensmittel- und Drogeriemärkten.  
 
9 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine  be-
schränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik.

14 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirt-
schaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und 
einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten be-
dingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd. 
1.500 qm, bei Discountern häufig bei etwa 1.000 qm und mehr. Die Folge ist eine, wenn 
zuletzt auch gedämpfte, Flächenexpansion im Lebensmitteleinzelhandel. Die Versor-
gungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten wird von 
immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen. Die angestrebten und 
auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden grö-
ßer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deut-
lichen Präferenz von PKW -orientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen 
geführt hat. 
Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Innen-
städte sowie für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnet-
betriebe und Frequenzbringer . Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser 
Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. 
Die Erosion integrierter Nahversorgungslag en wird jedoch keineswegs nur durch den 
Angebotsausbau an peripheren Standorten und der damit verbundenen Verschiebung 
der Nachfrageströme zu Lasten bestehender, wohngebietsintegrierter Nahversor-
gungsbereiche ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zuneh mende Aktivitätskopp-
lungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf von Sortimenten des kurzfristigen 
Bedarfsbereichs und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. So werden vor allem 
Lebensmittel und Drogeriewaren verstärkt an verkehrsgünstig und unmittelbar a uf 
dem Arbeitsweg gelegenen Standorten nachgefragt. Daraus ergibt sich die Gefahr, 
dass die eigentlich am Wohnort verfügbare Kaufkraft zunehmend bereits am Arbeits-
standort abgeschöpft wird. Hieraus wiederum resultieren Umsatzrückgänge bei wohn-
gebietsintegrierten Nahversorgungsbetrieben. Dies betrifft vor allem Gemeinden, die, 
beispielsweise aufgrund der Nähe zu einem attraktiven Oberzentrum, über stark nega-
tive Pendlersalden verfügen. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse for-
ciert, die teils zu ein er Präferenzverschiebung 10 der Wohnbevölkerung führen, was 
wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. 
Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, 
präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung eine n Standortverbund von einem 
leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. 
Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial (z.B. in 
Form von Erweiterungsbestrebungen) zur Attraktivitätssteigerung und S tabilität von 
Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik min-
destoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Be-
treiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird 
wiederum du rch die ausufernde Sortimentsentwicklung  infolge der von den 
 
10 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung.

15 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu ei-
ner Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat.  
Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die g estiegenen Kundenerwartun-
gen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen  sind sowie verän-
derte Flächenansprüche durch Pfandsysteme und Bake -off-Stationen ausgelöst 
werden. Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels wird heutzutage mehr Platz für die 
Bereiche Halbfertig- und Fertigprodukte (Convenience Food) benötigt. Bei Getränke-
abholmärkten und breit aufgestellten Verbrauchermärkten (i.d.R. > 10.000 Artikel) ist 
zudem der Trend zur Sortimentskomplexität hinsichtlich Sortiment und Gebinde- bzw. 
Portionsgrößen als Antwort auf die Diversifizierung der Nachfrage zu sehen. 
Auf die veränderten Marktbedingungen und den verschärften Strukturwandel reagiert 
der Lebensmitteleinzelhandel insbesondere mit einer Ausdifferenzierung des Ange-
bots hinsichtlich seiner Frischekompetenz durch mehr Vielfalt und Inszenierung der 
Obst-Gemüse-Abteilung und Fleisch-/Käse-/Fischabteilung bzw. in Bezug auf Geträn-
keabholmärkte durch ein gegenüber den klassischen Lebensmittelmärkten deutlich 
umfassenderes Angebot, das auf die indi viduellen Bedürfnisse zugeschnitten ist. 11 All 
diese Maßnahmen haben zum Ziel, den Kunden Aufenthaltsqualität zu bieten und die 
Aufenthaltsdauer und den Bezug zum Markt mit einem zugleich breiten und tiefen An-
gebot zu verbessern. 
Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in 
Deutschland festmachen: 
 
11 Dabei reicht es i.d.R. nicht aus „nur“ ein bestimmtes Produkt vorzuhalten. Dies zeigt sich z.B. im Bereich der Getränkeabholm ärkte: In 
Abhängigkeit der Verkaufsflächengröße d es Getränkemarkts werden gleiche Produkte in unterschiedlichen Gebinde - und Verpa-
ckungsgrößen angeboten (d.h. Mehrweg Glas, Mehrweg Plastik, Einweg Plastik, Einweg Dose, u.a. - in den Größen 0,2 l, 0,33 l, 0,5 l, 1,0 
l und 1,5 l). Hinzu kommt die allgemein e Produktdifferenzierung und Sortimentskomplexität, die sich z.B. im Bereich der Produktpa-
lette des Craft-Biers gut nachvollziehen lässt.

16 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 5: Wesentliche Standorttrends des Lebensmitteleinzelhandels 
Die Standortanforderungen der einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzel-
handels zeigen dabei in der Regel folgendes Bild:  
 
Tabelle 1: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Wesentliche Standorttrends des Lebensmitteleinzelhandels (LEH)
Demografischer Wandel 
rückt wohnortnahe Standorte 
in den Fokus 
Der private PKW spielt für 
den Einkauf von Lebensmitteln 
nach wie vor eine Rolle 
Erwartungshaltung der 
Verbraucher an Einkaufskomfort
steigt
Wachsendes Bewusstsein 
für Regionalität, Bioprodukte, 
Fair Trade etc. 
Online-Shopping 
auf dem Vormarsch 
Nachfrage nach 
siedlungsnahen Lagen nimmt 
zu / One-Stop-Shopping
Aber: Keine 
Renaissance der 
Kleinfläche per se / 
Agglomerationen sind 
gefragt
LEH reagiert z.B. mit eigenen 
Online-Shops
Online-Anteil im LEH 
bleibt überschaubar; 
stationär weiterhin im 
Fokus
Discounter listen mehr 
Produkte ein / resp. 
Vollsortimenter möchten sich 
vom Discount absetzten
Flächenbedarf je Filiale 
steigt / 
Standortbereinigungen
Ansprüche an Architektur, 
Innenraumgestaltung und 
Warenpräsentation steigen
Flächenbedarf je Filiale 
steigt / 
Standortbereinigungen
Anbindung an 
Hauptverkehrswege und große 
Stellplatzflächen notwendig
Dezentrale Standorte 
außerhalb der 
Kernstädte
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
Merkmale
Betriebstyp Supermarkt/Verbrauchermarkt Discounter großer Verbrauchermarkt
/SB-Warenhaus
Beispiele Edeka, Rewe Aldi, Lidl, Netto, Penny E-Center,Rewe-Center, Kaufland, 
real, Marktkauf
Verkaufsfläche (ca., inkl.  aperiod. 
Randsortimente) 1.000 bis 2.500 qm 800 bis 1.500 qm ab 2.300 qm
Foodanteil 80 bis 85 % 75 bis 80 % 60 bis 70 %
Einzugsgebiet ab 5.000 EW ab 3.000 EW ab 10.000 EW
Sortimentstiefe Food 8.000 bis 15.000 1.000 bis 4.000 8.000 bis 20.000
Grundstücksgröße ab 5.000 qm ab 4.000 qm ab 6.000 qm
Parkplätze ab 80 ab 60 ab 150
Kompetenz
typischer Nahversorger mit 
Vollsortiment, großes 
Frischeangebot; Markenartikel mit 
steigendem Handelsmarkenanteil
autoorientiert; preisaggressiv; 
hoher Eigenmarkenanteil, 
zusätzlich Markenartikel, 
postitioniert sich verstärkt als 
Nahversorger
autoorientiert; Vollsortiment; 
großzügige Warenpräsentation; 
hohe Frischekompetenz
Quelle: u.a. Expansionsbroschüren der Edeka,  Rewe Group, Aldi Nord, Aldi Süd, Lidl, Netto´Marken-Discount, Kaufland
Betriebstypen

17 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2.6 Fazit 
Der voranschreite nde demografische Wandel und ökonomische Megatrends be-
schleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen 
sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnach-
frage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel bran-
chenübergreifend gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment 
und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. 
Für die zukünftige Entwicklung lassen sich folgende zentrale Befunde ableiten: 
◼ Schrumpfung und Überalterung : Sinkende Einwohnerzahlen verringern das 
Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck 
für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft bundesweit stark heterogen. Ein-
zelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren 
können (vorwiegend die Metropolen und die südwestlichen Regionen, insb. zwi-
schen Frankfurt und Stuttgart). Zusätzlich ist die heterogene Entwicklung innerhalb 
der Orte zu beachten (alternde Stadtteile). 
◼ Präferenzverschiebung bei Verbrauchern : Die Altersverschiebung gepaart mit 
dem neu aufkommenden Image der ‚jungen Alten’ bringt Veränderungen der Kon-
sumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel 
nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. 
◼ Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Ein-
zelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an führenden 
Unternehmen in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Be-
triebstypen weiter  zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder 
Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, 
wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen 
Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem 
Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen pro Filiale im Lebens-
mitteleinzelhandel konvergieren: Diffusion der Betriebstypen SB-Warenhaus (klei-
ner) und große Verbrauchermärkte (größer) sowie Maß stabsvergrößerung und 
allmähliche Sortimentsverbreiterung bei Discountern. Befeuert wird der Struktur-
wandel zudem durch den Vormarsch des Online -Handels, der die Entwicklung bei 
Anbietern mit Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs vorantreibt und zu Umsatz-
verlagerungen zulasten der Innenstädte führt. Hierbei ist darauf zu verweisen, dass 
die Digital Natives noch in das konsumfähige Alter reinwachsen, was in den nächs-
ten Jahren die Einkaufsvorbereitung im Internet weiter treibt. 
Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Alters-
gruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft (im stationären Handel), jedoch eine Zu-
nahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service - und Dienstleistungsbedarf zu 
erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bund esweit sehr heterogen vollziehen,

18 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials eines Standorts unabdingbar. Es 
ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. 
Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden der Weitblick un d die Branchenkompetenz 
der Stadtplaner und Einzelhändler, welche für die Abschätzung langfristiger Potenziale 
bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei kommt es im Be-
sonderen auf spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis an. 
Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für 
den Einzelhandel ab: 
◼ Anpassungsdruck steigt; 
◼ Betriebsformendynamik steigt; 
◼ Verdrängungswettbewerb und 
◼ Strukturwandel intensivieren sich; 
◼ Flächenwachstum setzt sich fort, j edoch gebremst und mit absehbarer Stagna-
tion. 
Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: 
◼ gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsan-
bindung, etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in 
Bezug auf die Binnenmigration); 
◼ Ausdifferenzierung des Angebots  in Richtung Service -, Erlebnis -, Luxus - oder 
Discountorientierung; 
◼ Entwicklung neuer Handelsformate und Vertriebskanäle  als Reaktion auf die 
veränderten Marktbedingungen; 
◼ Integration der digitalen Medien in das stationäre Geschäft  zur breiteren Kun-
denansprache, zur verbesserten Auffindbarkeit und zur „digitalen Vergrößerung“ 
des Ladenlokals; 
◼ permanente Verbraucherforschung , um langfristige Unternehmenserfolge si-
cherzustellen.

19 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
2.7 Exkurs: Corona-Pandemie  
Durch die Corona-Pandemie und dessen ökonomische und soziale Folgeeffekte hat 
sich die gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland und damit auch die Situation 
für den Einzelhandel verändert. Die angeordneten Geschäftsschließungen und die auf 
Teilflächen begrenzten Verkäufe im Zuge des ersten „Shutdowns“ in der ersten Hälfte 
des Jahres 2020 haben den stationären Nonfood-Einzelhandel unmittelbar betroffen. 
Die von den angeordneten Geschäftsschließungen betroffenen Händler mussten wäh-
rend der Schließungszeit nahezu einen kompletten Umsatzausfall verkraften, der 
durch eilig eingerichtete Lieferservices oder interaktive Vertriebskanäle nicht annä-
hernd ausgeglichen werden konnte. 
Auch nach der Wiedereröffnung der Läden erholt sich der Umsatz nur langsam, was 
auch in den geringen Passantenfrequenzen in den ersten Wochen nach der Wiederer-
öffnung abzulesen war, die deutlich unter dem Vorjahresniveau lagen. 12 Ursächlich 
hierfür ist die massiv eingebrochene Konsumlaune der Verbraucher, die zum einen 
durch Arbeitsplatz- und Einkommensverluste negativ beeinflusst wird und zum ande-
ren durch die Einschränkungen des Einkaufskomforts in Folge von Maskenpflicht, Ab-
standsregelungen und Zugangsbeschränkungen. Hinzukommt, dass insbesondere die 
Risikogruppen aus Angst vor einer Infektion den stationären Einkauf meiden. 
Wie die folgenden Abbildungen zeigen, konnte der Online-Handel durch die Folgen der 
Corona-Pandemie einen zusätzlichen Wachstumsschub im ersten Halbjahr 2020  er-
fahren. Nach Zahlen des bevh (Bundesverband E -Commerce und Vers andhandel) ist 
der Online-Handel im ersten Quartal 2020 über alle Sortimente betrachtet aufgrund 
der allgemeinen Kaufzurückhaltung während des „Shutdowns“ weitgehend stagniert 
(+1,5 % ggü. Vorjahreszeitraum). In den Segmenten Bekleidung/Schuhe, Elektro/Tech-
nik und Hobby/Freizeit gab es z.B. spürbare Umsatzrückgänge im Online -Handel. Be-
zogen auf das gesamte erste Halbjahr 2020 betrug das Wachstum gegenüber 
Vorjahreszeitraum aber bereits wieder 9,2 %. Im zweiten Quartal 2020 betrug das 
Wachstum gegenüber Vorjahr schon wieder 16,5 % - im Periodischen Bedarf waren es 
sogar +51 %, wodurch die Rückgänge im 1. Quartal mehr als kompensiert werden konn-
ten. 
 
12 Laut Echtzeit-Daten von Hystreet.com lagen die Passantenfrequenzen in den Innenstadtlagen im Durchschnitt während de s Lock-
downs (KW 15 + 16) bei 19 % des Vorjahresniveaus. In der KW 17 (erste EH -Öffnungen) stiegen die Werte auf 37 %. In der KW 18 
(bundesweite EH-Öffnungen) wurden 42 % erreicht und in der KW 19 im Schnitt 56 % In der KW 24 konnte immerhin schon wieder 
82 % des Vorjahresniveaus erreicht werden.

20 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 6: Entwicklung des Online Handels nach Branchen 1. Quartal 2019 bis 2. Quartal 2020 I 
 
Abbildung 7: Entwicklung des Online Handels nach Branchen 1. Quartal 2019 bis 2. Quartal 2020 II 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Nach einem Einbruch im 1. Quartal 2020 ist der Online-Handel bei 
Elektro/Technik und Bekleidung/Schuhe wieder auf starkem 
Wachstumskurs. 
Quelle: bevh
Entwicklung der Online-Umsätze in Mio. €
3.132
3.206
3.046
3.697
2.806
3.359
2.825
3.571
2.500
2.700
2.900
3.100
3.300
3.500
3.700
3.900
1. Quartal 2019 2. Quartal 2019 1. Quartal 2020 2. Quartal 2020
Bekleidung/Schuhe Elektro/Telekommunikation
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Das 2. Quartal 2020 ist in allen Segmentn durch ein deutliches 
Wachstum der Online-Umsätze gekennzeichnet.  
Quelle: bevh
Entwicklung der Online-Umsätze in Mio. €
271
165
252 189
665
745
648
901944 917 942
9781.060 1.066 1.105
1.339
1.482 1.495 1.518
1.701
451
720
468
862695
902 845
1487
0
250
500
750
1.000
1.250
1.500
1.750
1. Quartal 2019 2. Quartal 2019 1. Quartal 2020 2. Quartal 2020
Uhren & Schmuck Hobby und Freizeit Bücher
Haushaltswaren- und geräte Möbel, Einrichtung DIY und Blumen
Lebensmittel/Drogeriewaren
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

21 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Da laut einer Konsumentenbefragung des bevh mehr als die Hälfte der Befragten an-
gab, unter dem Einfluss von Corona künftig mehr online einkaufen zu wollen, kann die 
Corona-Pandemie durchaus auch als Beschleuniger des Online -Wachstums angese-
hen werden. Viele Verbraucher, die während des „Shutdowns“ zwangsläufig und erst-
mals online einkauften, orientieren sich auch dauerhaft auf den Online-Handel um. Wie 
sich die Situation nach Wegfall von Maskenpflicht, Abstandsregelungen etc. verhält, 
kann derzeit aber noch nicht abschließend bewertet werden. 
Mit dem „Lockdown“ Ende des Jahres 2020 hat sich die Lage für die Einzelhandel s- 
und Gastronomiebetriebe noch einmal verschärft (Ende des Lockdowns bei Erstellung 
des Berichts noch nicht absehbar). Daher muss für den stationären Nonfood -Ein-
zelhandel auch weiterhin von einer sehr angespannten Situation ausgegangen 
werden, die sich bereits in zahlreichen Unternehmensinsolvenzen bemerkbar ge-
macht hat und langanhaltende Umsatzrückgänge mit sich bringen wird.  Auch für 
die nächsten Monate muss damit gerechnet werden, dass weitere Anbieter aus dem 
Markt ausscheiden werden. Dies werden aber vor allem solche Unternehmen sein, die 
schon vor der Coronakrise erhebliche strukturelle Probleme hatten und für dessen Nie-
dergang die Coronakrise lediglich als Katalysator für eine Marktbereinigung wirkte.  Es 
ist somit (zumindest kurzfristig) mit massiv einschneidenden Veränderungen zu 
rechnen, denen durch vorausschauendes Handeln zu begegnen ist, wodurch die 
Erstellung eines Innenstadtkonzept s (Maßnahmenkonzept) für die Stadt Darm-
stadt als erster wichtiger Schritt gewertet werden kann.  
Für den Prognosehorizont 2025 kann allerdings derzeit von einer gewissen Erho-
lung der Einzelhandelsumsätze ausgegangen werden.  Mit der Entwicklung eines 
Impfstoffs und der Ende 2020 gestarteten Impf kampagne ist ein erster wichtiger Er-
folg gegen die Pandemie zu verzeichnen. Zum anderen lassen die Prognosen von Wirt-
schaftsinstituten u.ä. erwarten, dass auch die ökonomischen Folgewirkungen mit 
entsprechenden Effekten auf Arbeitsplätze und Einkommen bis Mitte der 20er -Jahre 
ausgeglichen sein sollten und sich damit auch das Marktumfeld für den Einzelhandel 
wieder verbessern wird.13 
 
 
13 BulwienGesa gehen in einer Studie aus April 2020 davon aus, dass im Modischen Bedarf (je nach Szenario) bereits zum Ende des 
Jahres 2021 wieder zwischen 89 und 95 % des Umsatzniveaus von 2019 im stationären Einze lhandel erreicht wird. Bei Technik wird 
sogar von einem Umsatzniveau zwischen 92 und 98 % bis Ende 2021 ausgegangen und im Periodischen Bedarf wird das Umsatzni-
veau gegenüber 2019 laut den Prognosen von bulwiengesa stabil bleiben. (Quelle: bulwiengesa AG: Auswirkungen des Shutdown auf 
die Einzelhandelsmieten; April 2020).

22 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Die Einzelhandelsentwicklung in Deutschland in den letzten Jahren ist 
durch steigende Umsätze bei gleichzeitig stagnierenden 
Verkaufsflächen geprägt gewesen. Besonders dynamisch hat sich der 
Online-Handel entwickelt, der in bestimmten Branchen bereits 
Marktanteile von um die 30 % erreicht. Aber auch der stationäre 
Einzelhandel konnte an Umsatz zulegen, wenngleich davon infolge von 
Marktanteilsverschiebungen in Richtung fachmarkt- und 
discountorientierter Betriebsformate sowie eines 
Bedeutungszuwachses von Lebensmittelanbietern und 
Drogeriemärkten nicht alle Marktteilnehmer profitieren konnten.  
Ausgelöst durch die Corona-Pandemie hat aktuell jedoch vor allem der 
stationäre Nonfood-Handel nie dagewesene Umsatzeinbrüche zu 
beklagen. Jüngste Zahlen zur Entwicklung des Online-Handels zeigen, 
dass die Folgen der Corona-Pandemie als „Wachstumsbeschleuniger“ 
für den Online-Handel einzuordnen sind. Es kann aber dennoch davon 
ausgegangen werden, dass sich die Situation im stationären Nonfood-
Einzelhandel bis zum Prognosehorizont 2025 weitgehend erholt 
haben wird.

23 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
3 Rahmenbedingungen für die Einzel-
handelsentwicklung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 
3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion 
Die kreisfreie Großstadt Darmstadt ist Teil der Metropolregion Rhein -Main und be-
findet sich im Süden des Bundeslands Hessens. Als Oberzentrum stellt die Stadt gleich-
zeitig auch den Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Darmstadt sowie des 
Landkreises Darmstadt-Dieburg. 
 
Abbildung 8: Lage im Raum

24 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Die Landesplanung stuft die Stadt Darmstadt als Oberzentrum ein. Diese sind laut LEP 
Hessen 2020 (5.2.1-1 (Z)) „als Standorte hochwertiger spezialisierter Einrichtungen im 
wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und wiss enschaftlichen Bereich mit landeswei-
ter, nationaler und internationaler Bedeutung zu sichern und zu entwickeln. Mit ihren 
Agglomerationsvorteilen sollen sie die Entwicklung ihrer Verflechtungsbereiche nach-
haltig positiv beeinflussen. Sie sind als Verknüpfu ngspunkte großräumiger und regio-
naler Verkehrssysteme weiter auszubauen.“  
Die Lage der Stadt Darmstadt in der Metropolregion verdeutlicht zum einen die Lage 
innerhalb eines globalen Wirtschaftsraums sowie zum anderen die Nähe zu weiteren 
starken Wirtschaf ts- und Einzelhandelsstandorten im Raum. Die nächstgelegenen 
Oberzentren sind  
◼ in Richtung Norden Frankfurt am Main (in rd. 34 km Entfernung) und Offenbach (in 
rd. 32 km Entfernung),  
◼ in Richtung Westen Mainz (in rd. 44 km Entfernung), 
◼ in Richtung Süden Mannheim und Heidelberg in Baden-Württemberg (in rd. 52 km 
Entfernung), 
◼ in Richtung Osten die Stadt Aschaffenburg im Freistaat Bayern (in rd. 45 km Entfer-
nung).  
Darüber hinaus grenzen mit Pfungstadt, Griesheim und Weiterstadt drei Mittelzentren 
an die Stadt Darmstadt an. Die weiteren angrenzenden Kommunen sind als Unterzen-
tren (Erzhausen, Egelsbach, Messel, Roßdorf, Ober-Ramstadt, Mühltal) von Seiten der 
Regionalplanung klassifiziert. 
Das Stadtgebiet von Darmstadt ist in neun Stadtteile gegliedert, welche sich auf die 
statistischen Bezirke Innenstadt und Außenbezirke aufteilen lassen:  
◼ Zur Innenstad t gehören die Stadtteile Darmstadt-Mitte, Darmstadt -Nord, Darm-
stadt-Ost, Bessungen und Darmstadt-Süd. 
◼ Zu den Außenbezirken zählen die Stadtteile Arheilgen, Eberstadt, Wixhausen, Kra-
nichstein. 
Die Siedlungsstruktur der Stadt Darmstadt ist dabei vor allem durch eine starke Aus-
richtung auf die Kernstadt gekennzeichnet. Die Stadtteile in den Außen bezirken wei-
sen aufgrund ihrer vormaligen historischen Eigenständigkeit kleinere örtliche Zentren 
auf. Zuletzt wurde der Stadtteil Wixhausen 1977 eingemeindet.  
Die verkehrliche Anbindung der Stadt Darmstadt kann insgesamt als sehr gut bewer-
tet werden. Durch das westliche Stadtgebiet führen die Bundesautobahnen BAB 5 
(Karlsruhe–Frankfurt) und BAB 67 (Mannheim –Rüsselsheim). Beide treffen sich am 
Darmstädter Kreuz und binden die Stadt an das überregionale Straßennetz an. Darüber 
hinaus führen die Bundesstraßen B 3 (Heidelberg–Frankfurt), B 26 (Wolfskehlen−Bam-
berg), B 42 (Bonn−Darmstadt), B 426 (Obernburg−Gernsheim) und B 449 (Darm-
stadt−Mühltal) durch das Darmstädter Stadtgebiet.

25 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
An das schienengebundene Verkehrsnetz ist die Stadt über den Darmstädter Haupt-
bahnhof angebunden, welcher an der Strecke der Main -Neckar-Eisenbahn liegt und 
Endpunkt der Odenwaldbahn ist. Zudem tangiert die Rhein-Main-Bahn den Darmstäd-
ter Hauptbahnhof. Regionalverbindungen bestehen somit nach Frankfurt am Main, 
Wiesbaden, Aschaffenburg, Mannheim, Heidelberg sowie nach Erbach und Eberbach. 
Regelmäßige IC E und IC -Direktverbindungen bestehen in Richtung Karlsruhe/Kon-
stanz, Stuttgart/München/Salzburg sowie in Richtung Norden nach Hamburg, über 
Kassel, Göttingen und Hannover. Darüber hinaus besteht im öffentlichen Personenver-
kehr ein gutes Bus - und S -Bahnnetz innerhalb des Stadtgebiets  (Rhein-Main-Ver-
kehrsverbund), welches die Anbindung in die umliegenden Städte und Gemeinden 
sicherstellt. 
3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 
Die Bevölkerungsentwicklung in Darmstadt verlief seit 2015 mit einem Zuwachs von 
rd. 1,2 % p.a. deutlich dynamisch und folgt damit dem positiven Trend der umliegenden 
Städte und Gemeinden. Ebenso positiv zeigt sich die Entwicklung im gesamten Regie-
rungsbezirk Darmstadt (+ 0,9 % p.a.) und im Land Hessen (+ 0,7 % p.a.), wenn auch auf 
einem abgeschwächten Niveau. 
Insgesamt lebten in Darmstadt Anfang 2019 
rd. 159.200 Einwohner. 
 
Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Vergleich 
Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Darmstadt kann in Anlehnung an 
die Prognose des Statistischen Landesamts Hessen 14 unter Berücksichtigung der 
 
14 Vgl. Regionale Bevölkerungsvorausberechnung 2018 bis 2040 (Statistik Hessen 2020) . Die Fortschreibung der Prognose der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt lag zum Zeitpunkt der Konzepterstellun g noch nicht vor. Aber auch diese wird ein deutlich positive Ein-
wohnerdynamik enthalten.  
Veränderung 
Stadt, Reg.Bez., Land 2015 2019 abs. in % p.a. in %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 151.879 159.207 7.328 4,8 1,2
Offenbach am Main 120.988 128.744 7.756 6,4 1,6
Rüsselsheim am Main 61.967 65.440 3.473 5,6 1,4
Pfungstadt 24.762 25.151 389 1,6 0,4
Griesheim 26.483 27.435 952 3,6 0,9
Weiterstadt 24.762 25.975 1.213 4,9 1,2
Dieburg 15.192 15.679 487 3,2 0,8
Reg.-Bez. Darmstadt 3.863.818 3.998.724 134.906 3,5 0,9
Hessen 6.093.888 6.265.809 171.921 2,8 0,7
Einwohnerentwicklung in der Stadt Darmstadt im Vergleich
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt (Stand jeweils 01.01.)
 +/- 15/19

26 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
tatsächlichen Entwicklung in den letzten Jahren davon ausgegangen werden, dass die 
Einwohnerzahlen in den nächsten Jahren weiter steigen werden.  
Im Jahr 2025 ist in Darmstadt mit einer Bevölkerungszahl von  
rd. 165.000 Einwohnern zu rechnen. 
Auch in den umliegenden Städten und Gemeinden von Darmstadt liegt überwiegend 
eine positive Einwohnerentwicklung vor.  
Die Altersstruktur der Bevölkerung in Darmstadt ist mit einem Durchschnittsalter von 
40,8 Jahren gegenüber dem Bundesland Hessen (43,8 Jahre) als deutlich jünger ein-
zustufen und weist im Vergleich mit den kreisfreien Städten und Landkreisen Hessens 
die zweitjüngste Struktur auf (hinter Frankfurt am Main). Vor allem im Bereich des er-
werbsfähigen Alters zeigt sich der Trend in Darmstadt (rd. 69 % im Alter 15-65 Jahren) 
deutlich ausgeprägter als im Vergleich zum Regierungsbezirk D armstadt (rd. 66 % im 
Alter 15-65 Jahren) sowie zum Bundesland Hessen (rd. 66 % im Alter 15-65 Jahren). 
 
Abbildung 9: Umsatzanteile von stationärem und interaktivem Handel nach Segmenten 
Die zukünftigen Herausforderungen des demografischen Wandels wirken sich per-
spektivisch jedoch auch auf die Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt aus, indem 
wohnungsnahen Versorgungsstandorten für immobile Bevölkerungsgruppen ein be-
sonderer Stellenwert zuzuschreiben ist. Darüber hinaus sollte sich der Einzelhandel auf 
ein zielgruppenspezifisches Angebot einstellen. Dies wird ebenfalls Verschiebungen im 
Einkaufsverhalten induzieren (z.B. höhere Serviceaffinität). 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Das Durchschnittsalter in Darmstadt ist mit 40,8 Jahren gegenüber dem Bundesland Hessen (43,8 
Jahre) deutlich niedriger.
Altersstruktur der Bevölkerung in Darmstadt im Vergleich
Werte in Prozent, gerundet. Quelle: Statistisches Landesamt Hessen.
5,9 7,7
69,2
17,2
0-6 06-15 15-65 65+
2018 2018 2018
6,0 8,4
65,8
19,9
0-6 6-15 15-65 45-65
5,7 8,2
65,5
20,6
0-6 6-15 15-65 65+
Darmstadt Regierungsbezirk Darmstadt Hessen
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

27 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Auf Stadtteilebene stellt sich die Einwohnere ntwicklung nach dem Amt für Wirt-
schaft- und Stadtentwicklung der Stadt Darmstadt wie folgt auf: 
 
Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt nach Stadtteilen 
Die Beschäftigungssituation in der Stadt Darmst adt hat sich im Zeitraum seit 2015 
bis 2019 positiv entwickelt. So sank die Arbeitslosenquote um -1,9 %-Punkte und ent-
wickelte sich damit etwas dynamischer als der hessische Durchschnitt (-1,4%-Punkte). 
Im Jahr 2019 lag die Arbeitslosenquote mit 5,2 % leicht über dem Wert von Hessen (4,7 
%) und leicht unterhalb des Werts des Bundesgebiets (5,4 %). 
 
Tabelle 4: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 
Der Titel Wissenschaftsstadt wurde der Stadt Darmstadt im Jahr 1997 vom hessi-
schen Innenministerium aufgrund der Vielzahl von Universitäten, Hochschulen und 
Forschungseinrichtungen verliehen.  Insgesamt sind in den drei Hochschulen r d. 
46.150 Studierenden angesiedelt. Die prominenteste darunter ist die 1877 gegründete 
Technische Universität Darmstadt mit etwa 25.000 Studierenden. Darüber hinaus sind 
auch eine Vielzahl von außeruniversitären Forschungseinrichtungen und Institute in 
der Wissenschaftsstadt angesiedelt. 
Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Darmstadt 
mit ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) lie-
fert ein Blick auf die Aus- und Einpendlerströme. Die Stadt Darmstadt verfügt über 
Veränderung 
Stadtteile 2015 2019 abs. in % p.a. in %
Darmstadt-Mitte 19.545 21.055 1.510 7,7 1,9
Darmstadt-Nord 30.530 32.690 2.160 7,1 1,7
Darmstadt-Ost 14.269 14.873 604 4,2 1,0
Darmstadt-Bessungen 13.598 14.679 1.081 7,9 1,9
Darmstadt-West 17.747 18.565 818 4,6 1,1
Darmstadt-Arheilgen 17.238 17.988 750 4,4 1,1
Darmstadt-Eberstadt 23.153 23.692 539 2,3 0,6
Darmstadt-Wixhausen 6.089 6.278 189 3,1 0,8
Darmstadt-Kranichstein 11.833 12.023 190 1,6 0,4
Darmstadt Gesamt 154.002 161.843 7.841 5,1 1,2
Einwohnerentwicklung in den Stadtteilen der Stadt Darmstadt im Vergleich (inkl. Nebenwohnsitz)
 +/- 15/19
Quelle: Stadt Darmstadt - Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (Stand jeweils 01.01.)
 +/- 15/19
Gebietseinheit 2015 2019 %-Punkte
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 7,1 5,2 -1,9
Hessen 6,1 4,7 -1,4
Bundesgebiet (West/Ost) 7,1 5,4 -1,7
Entwicklung der Arbeitslosenquoten
Arbeitslosenquote in %*
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt. Datenreport 2019.
*ABLQ = Arbeitslosenquote bezogen auf abhängig zivile Erwerbspersonen.

28 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
einen positiven Pendlersaldo von knapp 40.800 Personen. Dies unterstreicht die ober-
zentrale Versorgungsfunktion im regionalen Umfeld.  Vor dem Hintergrund häufiger 
Kopplungsbeziehungen zwischen Arbeits - und Versorgungsweg – insbesondere im 
Segment des periodischen bzw. kurzfristigen Bedarfs – ergibt sich dadurch ein zusätz-
liches Potenzial für den Einzelhandel.  
 
Tabelle 5: Ein- und Auspendler im Vergleich 
Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbe-
zogene Nachfragepotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrele-
vante Kaufkraftkennziffer15.  
 
Abbildung 10: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Darmstadt 106,3 und liegt 
damit deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt (100). Auch das Land Hessen 
 
15 Vgl. MB-Research 2019, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern.  
Stadt, Kreis 2015 2018 2015 2018 2015 2018
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 26.343 30.465 66.098 71.233 39.755 40.768
Frankfurt am Main 84.712 98.698 350.412 376.442 265.700 277.744
Offenbach am Main 32.661 38.077 32.039 32.810 -622 -5.267
Wiesbaden, Landeshauptstadt 45.103 49.578 71.447 76.215 26.344 26.637
Reg.-Bez. Darmstadt 182.343 207.779 323.943 363.351 141.600 155.572
Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2015/18 (Stichtag: jeweils 30.06).
Ein- und Auspendler in der Stadt Darmstadt, Wissenschaftsstadt im Vergleich
Auspendler Einpendler Saldo
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102,7 106,3
92,4
98,7 98,7
106,2 103,2
107,6
Hessen Darmstadt Offenbach am
Main
Rüsselsheim am
Main
Pfungstadt Griesheim Weiterstadt Dieburg
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Vergleich
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Darmstadt 106,3 und liegt damit deutlich 
über dem bundesdeutschen Durchschnitt (100). 
Quelle: MB-Research 2019
Oberzentrum Mittelzentrum
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

29 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
insgesamt zeigt mit 102,7 eine überdurchschnittliche Kaufkraft, wenn auch unterhalb 
des Darmstädter Niveaus.  
Seit 2015 haben die Gästeankünfte in Darmstadt leicht um rd. + 0,9 % p.a. zugenom-
men und auch die Zahl der Übernachtungen hat sich mit +1,8 % p.a. positiv entwickelt. 
Damit folgt die Stadt dem positiven T rend des Regierungsbezirks Darmstadt, der ein 
noch dynamischeres Wachstum vorweist. Einzig die Entwicklung der Anzahl der verfüg-
baren Betten weist einen negativen Trend auf ( -1 %-Punkt p.a.). Es sei jedoch darauf 
hingewiesen, dass vom Statistischen Landesa mt nur die Betriebe mit mehr als neun 
Betten erfasst werden und auch die Zahl der Tagesgäste in der Statistik nicht enthalten 
ist. Das tatsächliche Tourismusaufkommen ist demnach größer einzuschätzen, ins-
besondere vor dem Hintergrund, dass in Darmstadt auch der Tagestourismus eine 
wichtige Rolle spielt. 
 
Tabelle 6: Tourismusentwicklung im Vergleich 
  
Veränderung 
Stadt, Reg.-Bez., Land 2015 2018 abs. in % p.a. in %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 670.882 707.139 36.257 5,4 1,8
Frankfurt am Main 8.676.721 10.149.671 1.472.950 17,0 5,4
Offenbach am Main 384.035 535.342 151.307 39,4 11,7
Wiesbaden, Landeshauptstadt 1.199.516 1.251.424 51.908 4,3 1,4
Reg.-Bez. Darmstadt 20.593.507 22.715.425 2.121.918 10,3 3,3
Veränderung 
Stadt, Reg.-Bez., Land 2015 2018 abs. in % p.a. in %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 344.044 353.372 9.328 2,7 0,9
Frankfurt am Main 5.104.961 5.934.778 829.817 16,3 5,1
Offenbach am Main 195.977 254.560 58.583 29,9 9,1
Wiesbaden, Landeshauptstadt 587.118 580.346 -6.772 -1,2 -0,4
Reg.-Bez. Darmstadt 10.059.573 11.094.719 1.035.146 10,3 3,3
Gästebetten
Veränderung 
Stadt, Reg.-Bez., Land 2015 2018 abs. in % p.a. in %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 4.656 4.523 -133 -2,9 -1,0
Frankfurt am Main 44.989 56.092 11.103 24,7 7,6
Offenbach am Main 2.471 3.609 1.138 46,1 13,5
Wiesbaden, Landeshauptstadt 7.768 6.669 -1.099 -14,1 -5,0
Reg.-Bez. Darmstadt 135.455 137.657 2.202 1,6 0,5
Gästeankünfte
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt (Jahreszahlen, Beherbergungsbetriebe mit 10 ode rmehr Schlafgelegenheiten). 
Tourismusentwicklung in der Stadt Darmstadt, Wissenschaftsstadt  bis 2017
Übernachtungen
 +/- 15/18
 +/- 15/18
 +/- 15/18

30 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zusammenfassend lassen sich somit folgende Befunde zu den sozioökonomischen 
Rahmenbedingungen festhalten: 
 
Abbildung 11: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 
Darüber hinaus sei noch angemerkt, dass sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt zum 
Ziel gesetzt hat, mit der Strategie Digitalstadt Darmstadt ein nachhaltiges Programm 
aufzusetzen, um den dig italen Wandel in der Stadt zu gestalten. Hierbei soll demons-
triert werden, wie eine Stadt unter Verwendung moderner Telekommunikationsinfra-
struktur und innovativer Lösungen in diversen Lebensbereichen in Zukunft aussehen 
kann. Dabei sieht sich Darmstadt in  der Rolle eines deutschland - und europaweiten 
Vorreiters für digitale Städte. Durch die kommunale Digitale Agenda soll zudem ein 
Standortvorteil geschaffen werden, der vorhandene Unternehmen in der Stadt hält 
und zu Neuansiedlungen führt. Für den Bereich Handel und Tourismus sind dabei auf 
Projekte wie Virtuelle 360 -Grad-Touren für Handel und Gastronomie, Bargeldloses -
Bezahlen und die Erarbeitung eines stadtweiten Multimediakonzepts zu verweisen.   
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt
Einwohnerentwicklung
positiv seit 2015 (ø + 1,2 % p.a.)
2019: rd. 159.200 Einwohner
2025: rd. 165.000 Einwohner
Erwerbstätigenstruktur
Sinkende Arbeitslosenquote in der Stadt
2019: 5,2 % Arbeitslosenquote in Darmstadt
(Hessen 4,7%, Deutschland 5,4 %)
Pendlerströme*
positiver Pendlersaldo von knapp 
40.800 Personen
Tourismus
Seit 2015 steigende Gästezahlen
Betten 2018: rd. 4.500
Ankünfte 2018: rd. 350.000
Übernachtungen 2018: rd. 707.000
* Pendlerströme auf der Basis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.
Kaufkraft
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2019
Darmstadt: 106,3
Hessen: 102,7
Wissenschaftsstadt
u.a. TU Darmstadt, Hochschule Darmstadt, Evangelische 
Hochschule Darmstadt
Studierende: ca. 46.150 
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

31 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen in Darmstadt induzieren 
aufgrund der weiterhin wachsenden Einwohnerplattform und der 
überdurchschnittlichen Kaufkraft zusätzliche Impulse für die 
Einzelhandelsentwicklung. Die niedrige Arbeitslosenquote, der Status 
als Wissenschaftsstadt mit den dazugehörigen Einrichtungen und die 
positive Tourismusentwicklung verstärken diesen Effekt. Die Stadt 
Darmstadt ist Teil der Metropolregion und landesplanerisch als 
Oberzentrum eingestuft.

32 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
3.3 Landesplanerische Vorgaben der Einzelhandels-
entwicklung 
Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept basiert auf den städtebaurecht-
lichen Grundlagen des BauGBs und der BauNVO als auch der aktuellen Rechtspre-
chung. Zur Erarbeitung waren auch die Bestimmungen der Landesplanung von 
Hessen16 und der Regionalplanung für Südhessen17 zu berücksichtigen. 
Für die Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten (großflächiger Einzelhandel ge-
mäß § 11 Abs. 3 Nrn. 1 bis 3 BauNVO [Ausnahme: atypische Fallgestaltung gem. Satz 4]) 
sind für die Stadt Darmstadt v.a. folgende Kriterien relevant: 
6-1 LEP 2020 (Z) Zentralitätsgebot: 
 Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind nur in Ober- und Mittelzentren zuläs-
sig. 
 Zur Grundversorgung sind großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu einer 
Verkaufsfläche von 2.000 m² auch in den zentralen Ortsteilen von Grundzen-
tren zulässig. Die zentralen Ortsteile sind in den Regionalplänen festzulegen. 
6-2 LEP 2020 (G) Kongruenzgebot: 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben sollen sich nach Verkaufsfläche, Einzugsbe-
reich und Sortimentsstruktur in das zentralörtliche System einfügen. Gegebenen-
falls sollen interkommunale Vereinbarungen getroffen werden. 
6-3 LEP 2020 (Z) Integrationsgebot: 
 Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 
dürfen nur in den im Regionalplan festgelegten Vorranggebieten Siedlung dar-
gestellt bzw. festgesetzt werden. Ausnahmen sind möglich, soweit diese im un-
mittelbaren räumlichen Zusammenhang mit städtebaulich integrierten 
Standorten festgelegt werden (teilintegrierte Standorte). Vorhaben, die auf-
grund ihres Warenangebotes für eine Ansiedlung in den Vorranggebieten Sied-
lung ungeeignet sind (z.B. Baustoff-, Bau-, Garten-, Reifen-, Kraftfahrzeug- und 
Brennstoffmärkte, Möbel - und Einrichtungshäuser sowie Küchen - und Bad -
/Sanitärfachmärkte), sind auch außerhalb von Vorranggebieten Siedlu ng an 
städtebaulich nicht integrierten Standorten zulässig. 
 Bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben, die weder in Vorranggebieten Sied-
lung noch an teilintegrierten Standorten errichtet oder erweitert werden, sind 
die in der Begründung aufgeführten innenstadtrelevanten Randsortimente auf 
10 % der Gesamtverkaufsfläche, höchstens 800 m², zu begrenzen. 
 
16 Vgl. Landesentwicklungsplan (LEP) Hessen 2020 (Entwurf).  
17 Vgl. Regierungspräsidium Darmstadt (2011): Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP – Allgemei-
ner Teil). Die Neuaufstellung findet sich derzeit in Erarbeitung.

33 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben sind deren Aus-
wirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie deren Um-
weltauswirkungen vertieft zu untersuchen. 
6-4 LEP 2020 (Z) Beeinträchtigungsverbot: 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach ihrer Art, Lage und Größe die 
Funktionsfähigkeit städtebaulich integrierter Versorgungslagen der Standort- und 
Nachbarkommunen nicht beeinträchtigen. 
6-5 LEP 2020 (Z) Herstellerdirektverkaufszentren: 
Herstellerdirektverkaufszentren (Factory-Outlet-Center) sind nur in Oberzentren 
in Vorranggebieten Siedlung zulässig. 
6-6 LEP 2020 (Z) Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe: 
Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe, deren Verkaufsfläche 
in der Summe die Großflächigkeit erreicht, sind raumordnerisch wie großflächiger 
Einzelhandel zu behandeln. 
6-7 LEP 2020 (G) Anbindung an den ÖPNV: 
Bei der Ansiedlung von großfläch igen Einzelhandelsvorhaben soll eine Anbindung 
an den ÖPNV erfolgen. 
6-8 LEP 2020 (G) Regionale Einzelhandelskonzepte: 
◼ Zur Umsetzung und räumlichen Konkretisierung der vorstehenden Festlegungen 
können von der Regionalplanung im Benehmen mit den Städten und  Gemeinden 
Regionale Einzelhandelskonzepte (REHK) erstellt werden. 
◼ Diese sollen die Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels räumlich steuern, die 
Innenstädte und Stadtteilzentren als Einzelhandelsstandorte sichern, entwickeln 
und stärken, sowie zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung beitragen. 
Die REHK sollen planerische Festlegungen treffen und Aussagen zu den relevanten 
Sortimenten beinhalten. Dabei soll auch eine Auseinandersetzung mit den Ent-
wicklungen und Auswirkungen des Online-Handels erfolgen.

34 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
4 Nachfragesituation in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 
4.1 Marktgebiet der Stadt Darmstadt 
Das Marktgebiet einer Stadt bzw. einer Gemeinde  bezeichnet den räumlichen Be-
reich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (= der örtliche Einzelhan-
del) insgesamt anzusprechen vermag. Dieser ist häufig deckungsgleich mit der 
Reichweite des jeweiligen Innenstadteinzelhandels.  
Die Ermittlung des Marktgebiets erfolgte auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und den 
Ergebnissen der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel . Daneben wurden 
die spezifische Wettbewerbssituation im Raum und deren Veränderungen in den letz-
ten Jahren sowie die infras trukturellen und topografischen Verhältnisse berücksich-
tigt. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter 
zentraler Orte ist dabei immer gegeben. 
Das Marktgebiet ist in drei Zonen untergliedert, die der unterschiedlich hohen Intensi-
tät der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet entsprechen. Das Darmstädter Stadt-
gebiet stellt dabei die Zone 1 dar. Die Zone 2 (Nahbereich) wird von Riedstadt, 
Griesheim, Weiterstadt, Erzhausen, Pfungstadt, Gernsheim, Bickenbach, Alsbach -
Hähnlein, Seeheim-Jugendheim, Mühltal, Ober -Ramstadt, Roßdorf, Reinheim, Groß -
Zimmern, Dieburg, Messel, Münster (Hessen) und Groß -Umstadt gebildet. Zur Zone 3 
(Fernbereich) zählen Groß-Gerau, Büttelborn, Mörfelden -Walldorf, Langen (Hessen), 
Egelsbach, Dreieich, Röde rmark, Eppertshausen, Rodgau, Babenhausen, Otzberg, 
Brensbach, Fränkisch -Crumbach, Brombachtal, Bad König, Michelstadt, Groß -Bie-
berau, Fischbachtal, Modautal, Bensheim, Zwingenberg, Biebesheim am Rhein  und 
Stockstadt am Rhein.

35 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 12: Marktgebiet des Einzelhandels der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
In dem Marktgebiet leben derzeit rd. 819.400 Personen. Davon entfallen ca. 20 % auf 
die Stadt Darmstadt. Auf Basis der o.g. Bevölkerungsprognosen ist von einem Anstieg 
des Einwohnerpotenzials bis 2025 auf  
rd. 830.800 Einwohner auszugehen. 
 
Tabelle 7: Marktgebiet des Einzelhandels 
Bereich Zonen 2019 2025
Darmstadt, Wissenschaftsstadt Zone 1 159.207 165.450
Näheres Marktgebiet Zone 2 280.499 281.730
Fernmarktgebiet Zone 3 379.660 383.640
Einzugsgebiet Gesamt 819.366 830.820
Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH.
Marktgebiet des Einzelhandels in Darmstadt

36 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Hinzu kommen noch Gelegenheits- bzw. Streukunden. Diese setzen sich aus außerhalb 
des Marktgebiets lebenden Personen wie Touristen, Durchreisenden, Einpendlern, Zu-
fallskunden und sonstigen Streukunden zusammen. Diese werden in den späteren Be-
rechnungen in der Potenzialreserve zusammengefasst. 
4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Darmstadt 
Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro -
Kopf-Ausgabesatzes18 errechnet sich für 20 20 ein einzelhandelsrelevantes Nach-
fragepotenzial über alle Sortimente19 innerhalb des Marktgebiets von 
rd. 6,17 Mrd. €. 
Bei dem Nachfragepotenzial handelt es sich um das Volumen, dass die Bewohner aus 
dem Marktgebiet der Stadt Darmstadt jährlich im Einzelhandel ausgeben – in der Stadt 
Darmstadt selbst und/oder an anderen Standorten/Einkaufskanälen (z.B. Online-Han-
del). 
Unter Berücksichtigung der zunehmenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das 
Marktgebiet der Stadt Darmstadt für den Prognosehorizont 2025 ein einzelhandelsre-
levantes Nachfragepotenzial über alle Sortimente von 
rd. 6,25 Mrd. € (rd. + 86,3 Mio. €).  
Davon entfallen 
◼ rd. 1,25 Mrd. € (rd. +47 Mio. €) auf die Stadt Darmstadt (Zone 1), 
◼ rd. 2,10 Mrd. € (rd. +9 Mio. €) auf die Kommunen in der Zone 2, 
◼ rd. 2,90 Mrd. € (rd. +30 Mio. €) auf die Kommunen in der Zone 3. 
Bei dem für den örtlichen Einzelhandel zur Verfügung stehenden Nachfragepotenzial 
muss darauf hingewiesen werden, dass sich das Wachstum des Online -Handels in 
Deutschland seit Jahren fortsetzt. Dabei nimmt der Anteil und somit die Bedeutung am 
langsamer wachsenden Gesamteinzelhandel (stationär und nicht -stationär) - wenn 
auch abgeschwächt - weiter zu. Derzeit entfallen durchschnittlich 1 1 % des örtlichen 
Nachfragepotenzials auf den nicht stationären Handel. Je nach Branche können diese 
Werte jedoch erheblich variieren. So fließen beispielsweise im Bundesschnitt bei Bü-
chern/ Schreibwaren etwa 45 % der Nachfrage in den Online-Handel ab, während es im 
nahversorgungsrelevanten Bedarf derzeit im Bundesschnitt lediglich rd. 2 % sind. 
 
 
18 Vgl. MB-Research 2020. 
19 Die Sortimente werden nach Sortimenten des kurzfristigen (v.a. Lebensmittel), mittelfristigen (Sortimente, die für die Innenstadt 
und die Zentren von Bedeutung sind) und langfristigen (Sortimente, die aufgrund ihrer Spezifikationen nicht auf die Zentren z u ver-
weisen sind) Bedarf gegliedert.

37 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 13: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Für die Wissenschaftsstadt Darmstadt (Bewohner der Zone 1) gibt sich nach Sortimen-
ten20 aufgeschlüsselt folgendes einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial: 
 
20 Eine Übersicht der einzelnen Branchen un d Sortimente ist dem Glossar zu entnehmen.  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet Darmstadts
Das Nachfragepotenzial im Marktgebiet des Darmstädter Einzelhandels wird bis zum Jahr 2025 um 
rd. 86,3 Mio. € auf knapp 6,3 Mrd. € steigen. Davon entfallen rd. 1,3 Mrd. € auf Darmstadt und 5,0 
Mrd. € auf das Umland.
Alle Angaben in Mio. €
2.918 
1.485 
1.765 
2.959 
1.506 
1.790 
6.168 6.254+86,3
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
2019 2025

38 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 14: Nachfragepotenzial der Bevölkerung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Jahr 2019 nach 
Sortimenten 
 
Im Marktgebiet der Stadt Darmstadt lebten im Jahr 2019 rd. 819.400 
Personen. Aufgrund der zunehmenden Einwohnerzahl wird das 
einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial bis zum Jahr 2025 auf rd. 
6,25 Mrd. € (= + 86,3 Mio. €) steigen. 
 
  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in Darmstadt im Jahr 2019
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial in der Stadt Darmstadt beträgt im Jahr 2019 in den 
einzelnen Sortimenten rd. 1.199,2 Mio. €. 
Alle Angaben in Mio. €
kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
121,8
91,0
100,0
30,4
63,4
90,6
134,6
567,3
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

39 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
4.3 Exkurs: Bürgerbefragung zur Lebensqualität  
Im Jahr 2018 wurde in der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Bürgerbefragung zur 
Lebensqualität vom Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung durchgeführt. Dazu wurden 9.645 Fragebögen an repräsentativ 
ausgewählte Bürgerinnen und Bürger verschickt (Beteiligung bei rd. 32,8 %). Die reprä-
sentative Auswahl der zu Befragenden berücksichtigte die Altersstruktur, die Ge-
schlechterverteilung und die Verteilung über die Stadtteile. Zusätzlich wurde durch das 
Befragungsdesign die Meinung der ausländischen Mitbürgerinnen und Mitbürger re-
präsentativ abgebildet. Die Befragung wird seit dem Jahr 2006 im Turnus von drei Jah-
ren durchgeführt, so dass Trendentwicklungen deutlich sichtbar sind. 
Für das vorliegende Einzelhandels - und Zentrenkonzept s ind vor allem die Aussagen 
zum Einkaufsverhalten von Bedeutung. Dabei wurde die Frage gestellt, wo die Bür-
gerinnen und Bürger überwiegend die Sortimente Bekleidung/ Schuhe, Bücher/ 
DVDs, Elektrogeräte und Möbel einkaufen. 
Als Ergebnis der Befragung ist festzuhalten, dass dreiviertel der Befragten die Branche 
Bekleidung/ Schuhe in Darmstadt überwiegend einkaufen. Dieser Wert nimmt aller-
dings seit dem Jahr 2006 stetig ab. Auch beim Kauf von Büchern und DVDs in Darm-
stadt als auch bei Elektrogeräten ist in den letzten 12 Jahren  ein kontinuierlicher 
Rückgang zu verzeichnen.  
 
Abbildung 15: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf Darmstadt 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Bürgerumfrage zur Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
aus dem Jahr 2018
Wo kaufen Sie überwiegend die folgenden Sortimente ein? 
In Darmstadt
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung: Bürgerumfrage 2018 in der Wissenschaftsstadt Darmstadt

40 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Im Bereich Möbel hat sich die Orientierung auf die Angebote in Darmstadt bei rd. 36 % 
auf einem niedrigen Niveau eingependelt. Dies zeigt auch der Blick auf die Antwort zum 
Einkauf „überwiegend nicht in Darmstadt“ (ohne Internet), wo vor allem im Bereich Mö-
bel eine Orientierung auf Standorte außerhalb der Stadt besteht. Bei den weiteren un-
tersuchten Sortimenten ist diese Entwicklung nicht so stark ausgeprägt. 
 
Abbildung 16: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf das Umland (ohne Internet) 
Der Einkauf im Internet/ Versandhandel ist seit 2006 bei den befragten Warengruppen 
gleichmäßig angestiegen und beläuft sich der überwiegende Einkauf im Internet im 
Jahr 2018 bei Bekleidung/ Schuhe auf rd. 14,5 %, bei Büchern/ DVDs auf rd. 36,1 % so-
wie bei Elektrogeräten auf rd. 32,5 %. Bei Möbel ist gegenüber der Befragung aus dem 
Jahr 2015 zwar ein Anstieg um 3,3 % zu verzeichnen, allerding liegt Orientierung mit rd. 
7,3 % auf dem niedrigsten Niveau der untersuchten Branchen. 
 
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Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Bürgerumfrage zur Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
aus dem Jahr 2018
Wo kaufen Sie überwiegend die folgenden Sortimente ein? 
Außerhalb von Darmstadt (ohne Internet)
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung: Bürgerumfrage 2018 in der Wissenschaftsstadt Darmstadt

41 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 17: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung auf das Internet/ Versandhandel 
Des Weiteren wurde in der Befragung im Jahr 2018 auch nach der Einkaufsorientie-
rung im Bereich des periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarfsbe-
reichs gefragt . Den Ergebnissen zu Folge sind die Darmstädter Bürger in diesem 
Segment sehr stark auf den Einzelhandel in Darmstadt orientiert. Rd. 96 % der Befrag-
ten gaben an, Lebensmittel im Sinne des täglichen Bedarfs überwiegend in Darmstadt 
zu kaufen. Beim Lebensmittelvorratseinkauf sind es rd. 92 % der Befragten und bei 
Drogerieartikel sind es rd. 93 %, die überwiegend ihre Einkäufe in Darmstadt tätigen. 
Bei Lebensmittel (täglicher Bedarf) gaben sogar rd. 74 % an, die se überwiegend im ei-
genen Stadtteil einzukaufen.  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Bürgerumfrage zur Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
aus dem Jahr 2018
Wo kaufen Sie überwiegend die folgenden Sortimente ein? 
Im Internet
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung: Bürgerumfrage 2018 in der Wissenschaftsstadt Darmstadt

42 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 18: Einkaufsorientierung der Darmstädter Bevölkerung im periodischen Bedarf 
Die Befragung zur Lebensqualität aus dem Jahr 2018 zeigt zum einen 
eine hohe Einkaufsorientierung (überwiegender Einkauf) der Befragten 
auf die Stadt Darmstadt im periodischen bzw. 
nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich sowie zum anderen einen 
kontinuierlicher Rückgang der Einkaufsorientierung in den Branchen 
Bekleidung/ Schuhe, Bücher/ DVDs, Elektrogeräte und Möbel auf die 
Stadt Darmstadt.  
  
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Bürgerumfrage zur Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
aus dem Jahr 2018
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Wo kaufen Sie überwiegend die folgenden Sortimente ein? 
Quelle: Stadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung: Bürgerumfrage 2018 in der Wissenschaftsstadt Darmstadt
74
49
32
13 13
49
9
30
13
0 0 14
8 6
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Lebensmittel - täglicher
Bedarf
Lebensmittel - Vorräte Drogerieartikel
in meinem Stadtteil in der City/Innenstadt anderswo in Darmstadt Internet/ Versandhandel nicht in Darmstadt
Orientierung 
auf Darmstadt
96 % 92 % 93 %

43 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
5 Angebotssituation des Einzelhandels 
in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt 
5.1 Verkaufsflächen- und Branchenstruktur 
Im März 2020 verfügte die Stadt Darmstadt in 798 Ladenschäften über eine aktiv be-
triebene21 einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von insgesamt  
rd. 263.735 qm. 
Gegenüber dem Einzelhandels - und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2012 (Erhebung 
aus April/ Mai 2010) ist sowohl bei der Anzahl der Betriebe (1.013 Betriebe) als auch 
bei der Gesamtverkaufsfläche (rd. 281.000 qm Verkaufsfläche) ein Rückgang zu ver-
zeichnen.  
Die Unterteilung nach einzelnen Sortimentsbereichen22 zeigt dabei folgendes Bild: 
 
Abbildung 19: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt 
 
21 Ohne Leerstände und ohne gesicherte Planvorhaben.  
22 Eine Übersicht der einzelnen Branchen und Sortimente ist dem Glossar zu entnehmen.  
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Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Darmstadt (rd. 263.735 qm VKF)
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
Alle Angaben in qm
42.200
36.715
10.540
4.845
12.910
24.000
60.285
72.240
kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

44 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Die Differenzierung nach Sortimentsgruppen ergibt, dass der Sortimentsschwerpunkt 
auf den kurzfristigen Bedarf (rd. 27 %) sowie auf die Branche Bekleidung/ Wäsche (rd. 
20 %) ausgerichtet ist. Auch die flächenintensiven Branchen Möbel/ Haus- u. Heimtex-
tilien (rd. 14 %) sowie Bau- und Garten-/Tierbedarf (rd. 16 %) weisen ebenfalls hohe 
Verkaufsflächenwerte auf. 
Insgesamt gesehen weist der Darmstädter Einzelhandel eine Branchenstruktur auf, die 
einem Oberzentrum entspricht:  
◼ Mit rd. 72.200 qm entfallen rd. 27 % der Gesamtverkaufsfläche auf den periodi-
schen bzw. kurzfristigen Bedarf. Der Anteil der Betriebe liegt bei 44 %.  
◼ Mit rd. 97.300 qm entfallen rd. 37 % auf den mittelfristigen Bedarf. Der Anteil ge-
messen an der Anzahl der Betriebe beläuft sich auf rd. 31 %. 
◼ Der langfristige Bedarf verfügt über einen Anteil von rd. 36 % an der Gesamtver-
kaufsfläche (rd. 94.300 qm). Gemessen an der Anzahl der Betriebe beträgt der An-
teil bedingt durch die überwiegend flächenintensiven Strukturen lediglich rd. 26 %.  
 
Abbildung 20: Branchenstruktur des Einzelhandels 
 
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Betriebe
Verkaufsfläche in qm
Umsatz in Mio. €
798
263.735
349
72.980
454,0
245
97.195
610,0
204
94.300
592,0
Branchenstruktur des Einzelhandels in Darmstadt
Die Einzelhandelsstruktur in Darmstadt verteilt sich funktionsgerecht auf alle Bedarfsbereiche
kurzfristig mittelfristig langfristig
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen

45 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
5.2 Raumstruktur des Einzelhandels 
Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des städtebaulichen Entwicklungskonzept s 
bezüglich der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Stand-
ortlagen, wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich differenziert. Die Raum-
struktur zeigt, dass rd. 41 % des Einzelhandelsangebots auf den zentralen 
Versorgungsbereich Innenstadt entfällt. 
Bezogen auf die einzelnen Lagebereiche zeigt sich folgendes Bild in der Einzelhandels-
struktur von Darmstadt: 
 
Abbildung 21: Räumlich-funktionale Struktur des Darmstädter Einzelhandels (Standortkategorien) 
Die sortimentsspezifischen Verkaufsflächenanteile verteilen sich auf folgende Stand-
ortlagen23: 
◼ Der Verkaufsflächenanteil des Innenstadtzentrums an der Gesamtverkaufsfläche 
beläuft sich mit rd. 107.500 qm auf rd. 41 % und umfasst v.a. Sortimente des mit-
telfristigen Bedarfs (rd. 71 %). 
◼ Die Stadtteilzentren Arheilgen und Eberstadt sowie d as Nahversorgungszent-
rum Kranichstein nehmen Verkaufsflächenseitig ledig einen Anteil von rd. 6 % ge-
messen an der Gesamtverkaufsfläche ein (jede Standortlage rd. 2 %). Dabei besteht 
in den beiden Stadtteilzentren ein verkaufsflächenseitig vielseitiger Branchenmix 
 
23 Die Abgrenzung der einzelnen Standortlagen entspricht an dieser Stelle noc h den Abgrenzungen aus dem Nahversorgungskonzept 
(2016). Eine perspektivische Einordnung und Abgrenzung der einzelnen Standortlagen erfolgt in Kapitel 9.2.  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Stadtteil- und 
Nahversorgungszentren
Ergänzungsstandorte
Sonstige Lagen
Innenstadt 107.490
13.000
93.620
49.625
14.485
7.535
23.035
27.185
76.370
2.785
9.000
9.040
16.635
2.680
61.585
13.400
kurzfristig mittelfristig langfristig
Quelle: Eigene Erhebung
Alle Angaben in qm. 
Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels in Darmstadt
Der mittelfristige Bedarf konzentriert sich funktionsgerecht überwiegend auf die Innenstadt.
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

46 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
über die drei Bedarfsbereiche. Im Nahversorgungszentrum Kranichstein dominiert 
mit rd. 83 % vor allem der kurzfristige bzw. periodische Bedarfsbereich. 
◼ Auf die drei Ergänzungsstandorte (Gewerbegebiet Nordwest, Eschollbrücker 
Straße, Heidelberger Straße) entfallen insgesamt rd. 35 % der Gesamtverkaufsflä-
che in Darmstadt. Dabei bildet vor allem der Standortbereich Gewerbegebiet Nord-
west mit rd. 29 % der Gesamtverkaufsfläche von Darmstadt eine prägende 
Standortlage. Die Verkaufsflächenstruktur ist unter den drei Ergänzungsstandor-
ten heterogen: Während an der Esch ollbrücker Straße Angebote des kurzfristigen 
bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich mit rd. 66 % der standortspezifi-
schen Gesamtverkaufsfläche dominier t, weist das Gewerbegebiet Nordwest als 
auch die Heidelberger Straße mit rd. 74 % bzw. 46 % der Gesamtverkaufsfläche im 
langfristigen Bedarfsbereich auf. 
◼ Unter den Sonstige Lagen bzw. Streulagen werden die übrigen Angebote erfasst (rd. 
19 % Verkaufsflächenanteil). Dabei handelt es sic h überwiegend um Solitärstand-
orte des kurzfristigen (rd. 58 % Verkaufsflächenanteil) oder langfristigen Bedarfs 
(rd. 28 % Verkaufsflächenanteil). 
5.3 Betriebsgrößenstruktur 
Hinsichtlich der Betriebsgrößen weis t der Darmstädter Einzelhandel eine Durch-
schnittsgröße von 327 qm Verkaufsfläche auf. Diese wird vor allem durch die flächen-
intensiven nicht-zentrenrelevanten Nutzungen (v.a. Baumärkte) an den 
Ergänzungsstandorten getrieben (rd. 3.421 qm). Demgegenüber sind in der Innenstadt 
von Darmstadt im Bereich des kurzfristigen  als auch langfristigen Bedarfs eher klein-
teiligere Betriebsgrößenstrukturen vorhanden (rd. 196 bzw. 200 qm). Der mittelfris-
tige Bedarfsbereich weist in der Innenstadt eine durchschnittliche Betriebsgröße von 
um die 600 qm auf. D ie insgesamt drei Stadtteil- u. Nahversorgungszentren verfügen 
in allen Bedarfsstufen jeweils im Mittel über sehr kleinteilige Strukturen mit einer 
durchschnittlichen Größe von rd. 1 40 qm Verkaufsfläche. Auffallend ist zudem, dass 
die größten durchschnittlichen Betriebsgrößen im kurzfristigen bzw. nahversorgungs-
relevanten Bedarf mit rd. 768 qm auf die Ergänzungsstandorte entfallen. Hintergrund 
ist dabei v.a. die Vielzahl an kleinteiligen Betrieben des Lebensmittelhandwerks (u.a. 
Fleischer, Bäcker) in der Innenstadt sowie in den Stadtteil- u. Nahversorgungszentren.  
Nach Standortbereichen ergibt sich dabei folgendes Bild:

47 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Tabelle 8: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Darmstadt nach Standortbereichen 
In Darmstadt entfallen insgesamt rd. 68 % der Einzelhandelsverkaufsfläche auf 59 
großflächige Betriebe (VKF > 800 qm). 
Die größten Betriebe für den kurzfristigen Bedarf sind die beiden SB -Warenhäuser 
real im Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße sowie das Rewe -Center im Ergän-
zungsstandort Gewerbegebiet Nordwest. Mit deutlichem Abstand folgen die Verbrau-
chermärkte von Rewe im Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest und Rewe im 
Ergänzungsstandort Heidelberger Straße. Insgesamt sind im kurzfristigen Bedarf 28 
großflächige Betriebe vorhanden.  
Bei den Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs befinden sich nahezu alle flächen-
größten Betrieb e in der Innenstadt von Darmstadt. Eine Ausnahme bildet der Büro-
fachmarkt Staples im Ergänzungsstandort Heidelberger Straße. Die größten 
Verkaufsflächen im mitt elfristigen Bedarf weisen mit Abstand Karstadt und Galeria 
Kaufhof in der Innenstadt auf. Insgesamt sind im mittelfristigen Bedarf 17 großflächige 
Betriebe vorhanden. 
Die flächengrößten Betriebe im langfristigen Bedarfsbereich befinden sich - der An-
zahl un d Fläche nach - überwiegend in peripherer Lage. Hierbei sind u.a. Hornbach, 
Bauhaus sowie Mömax im  Gewerbegebiet Nordwest  zu nennen. Insgesamt sind im 
langfristigen Bedarf 14 großflächige Betriebe vorhanden , wovon mit insgesamt acht 
Betrieben der Großteil auf den Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest entfällt. 
Die Innenstadt von Darmstadt weist mit Saturn einen großflächigen Betrieb im lang-
fristigen Bedarf auf. 
 
Durchschnittliche VKF 
nach Branche
kurzfristig
mittelfristig
langfristig
Summe
171
99601
Ergänzungs-
standorte GesamtSonstige Lagen
327
202
1500
Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Darmstadt nach Standortbereichen
126
163200 128
768
ZVB Innenstadt
Darmstadt
Stadtteil- u. Nah-
versorgungszentren
196
Quelle: Dr. Lademann & Partner. 
3421
140 1734378
394
462
101
129

48 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Aktuell beträgt das Gesamtverkaufsflächenangebot in Darmstadt rd. 
263.735 qm Verkaufsfläche. Davon entfallen rd. 41 % auf die 
Innenstadt von Darmstadt. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt 
bei 327 qm Verkaufsfläche und in Bezug auf die Innenstadt bei rd. 378 
qm Verkaufsfläche (u.a. Karstadt und Galeria Kaufhof). 
Verkaufsflächenseitig liegt der Schwerpunkt der Großflächen im 
Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest, wo vor allem im 
langfristigen Bedarfsbereich großmaßstäbliche Angebote vorhanden 
sind (u.a. Hornbach, Bauhaus, Mömax).  
5.4 Leerstandssituation 
Im März 2020 24 standen in der Darmstädter Innenstadt  insgesamt 20 Ladenge-
schäfte mit einer potenziellen25 Verkaufsfläche von rd. 4.000 qm leer, was mit Blick auf 
die Gesamtverkaufsfläche in der Innenstadt bzw. die Anzahl der Betriebe einer Leer-
standsquote von rd. 4% bezogen auf die Verkaufsfläche und rd. 7 % der Betriebe in der 
Innenstadt entspricht. Die ermi ttelten Zahlen belegen eine tendenziell unkritische 
Leerstandssituation innerhalb des wichtigsten zentralen Versorgungsbereichs von 
Darmstadt. Dabei wurden jedoch nur jene Immobilien berücksichtigt, die in der Vergan-
genheit augenscheinlich durch Einzelhandel oder einzelhandelsnahe Nutzungen (z.B. 
Dienstleistungen) genutzt wurden. 
Die Leerstände verteilen sich über die gesamte Innenstadt von Darmstadt. Ein räumli-
cher Schwerpunkt der Leerstände ist dabei ebenso wenig ersichtlich wie Bereich, in de-
nen Trading -Down-Prozesse entstehen. Im Zuge der Umstrukturierungen des 
Einkaufszentrums Luisencenter sind zum Zeitpunkt der Erhebung vereinzelte tempo-
rärer Leerstände entstanden (insbesondere im Obergeschoss). Bei den leerstehenden 
Ladeneinheiten außerhalb des Luisencenter in der Innenstadt handelt es sich vorwie-
gend um relativ kleine Flächen von unter 100 qm potenzieller Verkaufsfläche. Ein grö-
ßerer Leerstand besteht zudem in der Wilhelminenpassage und somit in einer 
Randlage der Innenstadt.  Diese wird allerdings im August 2020 durch ein Gastrono-
miebetrieb nachgenutzt. 
Auch in den drei weiteren zentralen Versorgungsbereichen wurden die Leerstände 
erfasst: 
 
24 Die Erhebung fand vor dem coronobedingten Lockdown statt. Coronainduzierte Schließungen, die vermu tlich zeitlich nachgelagert 
auftreten werden, sind hier nicht eingeflossen. Diese sind allerdings auch noch nicht absehbar, so dass ggf. zu einem spätere n Zeit-
punkt ein Update hinsichtlich der Leerstandssituation erforderlich wird.  
25 Diese potenzielle Verkaufsfläche konnte im Rahmen der Bestandserhebung nur grob abgeschätzt werden, da die Verkaufsräume 
von außen nicht immer klar einsehbar waren. Hierbei ist auch nicht jedes Ladenlokal als Einzelhandelsnutzung unbedingt nutzba r. 
Vielmehr kommen auch andere konsumnahe Nutzungen oder Gastronomie in Frage.

49 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Im ZVB Arheilgen besteht zum Zeitpunkt der Erhebung lediglich ein Leerstand mit 
einer Verkaufsfläche um die 30 qm. 
◼ Die Anzahl der leerstehenden Betriebe im ZVB Eberstadt liegt bei insgesamt sieben, 
welche zusammen eine Verkaufsfläche von etwa 500 qm aufweisen. Auch hier 
handelt es sich um überwiegend kleinteilige Leerstände. Eine Ausnahme bildet der 
Leerstand des ehemaligen Supermarkts in der Heidelberger Landstraße innerhalb 
des ZVB Eberstadt, wo jedoch Pläne für einen Nachnutzung bestehen (vgl. Kap. 5.6 
Planvorhaben). 
◼ Im ZVB Kranichstein bestehen insgesamt drei leerstehende Betriebe, welche mit ih-
ren kleinteiligen Strukturen zusammen auf etwa 150 qm Verkaufsfläche kommen 
und sich auf beide Bereiche des bipolaren Zentrums aufteilen.  
Generell gilt es, die Leerstandssituation künftig genau zu beobachten, da diese v.a. 
in der Hauptlage der Innenstadt sehr stark negativ w ahrgenommen werden kann. Der 
Leerstand innerhalb der einzelhandelsseitig vorgeprägten Lagen in den Zentren ist 
vorrangig abzubauen, Nachnutzungen sind zu fördern. Für die Belebung der Innen-
stadtrandlagen mit attraktiven Nutzungen sollte auch auf eine Nachn utzung leerste-
hender Ladenlokale durch zentrenergänzende Funktionen wie Dienstleistungen und 
Gastronomie hingearbeitet werden. Das Hauptaugenmerk liegt im Erhalt der Multi-
funktionalität. Aber auch das Thema innerstädtisches Wohnen kann hier eine Rolle 
spielen. 
In Summe stehen zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2020 in den 
zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Darmstadt insgesamt etwa 
4.600 qm Verkaufsfläche leer, welche sich auf 31 Betriebe verteilen.  
5.5 Umsatzsituation des Einzelhandels in Darmstadt 
Die Umsätze des Einzelhandels wurden auf Basis branchenüblicher und standortge-
wichteter Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen/Betreiber  sowie der 
erhobenen Verkaufsflächen geschätzt. Demnach beli ef sich der Bruttoumsatz aller 
Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Darmstadt im abgeschlossenen Geschäftsjahr 
2019 auf insgesamt 
rd. 992 Mio. €. 
Hieraus ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von knapp 3.800 € 
pro qm Verkaufsfläche und Jahr. Dieser Wert bewegt sich oberhalb des Bundesdurch-
schnitts und wird dabei insbesondere durch den tendenziell umsatzstarken kurzfristi-
gen bzw. periodischen Bedarfsbereich geprägt.

50 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes n ach Branchengruppen 26 ergibt sich 
folgendes Bild: 
◼ Der Umsatzanteil des kurzfristigen Bedarfs beträgt rd. 43 % (rd. 424,7 Mio. €) des 
Gesamtumsatzes und bildet somit den Umsatzschwerpunkt im Stadtgebiet. Die 
durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei etwa 5.900 € je qm Verkaufsfläche 
und wird insbesondere von den Lebensmitteldiscountern sowie den Kleinflächen 
und Apotheken getrieben.  
◼ Auf den mittelfristigen Bedarf entfällt mit rd. 312,1 Mio. € etwa ein Drittel des ge-
samtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die Flächenleistung beträgt hier durch-
schnittlich rd. 3.200 € je qm Verkaufsfläche. Der größte Umsatzanteil wird dabei in 
der Branche Bekleidung/ Wäsche erzielt (rd. 166,3 Mio. € bzw. 17 % des gesamten 
Umsatzes in Darmstadt). 
◼ Der Umsatzanteil bei den f lächenintensiven Sortimenten des langfristigen Be-
darfs liegt bei etwa 26 %. Daraus resultiert eine erwartungsgemäß relativ geringe 
Flächenproduktivität von lediglich rd. 2.700 € je qm Verkaufsfläche, die auf die 
branchentypischen flächenextensiven Angebots formate zurückzuführen ist. Den 
größten Umsatzanteil nimmt dabei die Branche Bau- und Garten-/ Tierbedarf ein. 
 
Abbildung 22: Umsatzstruktur des Einzelhandels in der Stadt Darmstadt 
 
26 Eine Übersicht der einzelnen Branchen und Sortimente ist dem Glossar zu entnehmen.  
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Umsatzstruktur des Einzelhandels in Darmstadt (rd. 992 Mio. €)
Der größte Umsatzanteil entfällt mir rd. 425 Mio. € auf den kurzfristigen Bedarf.
Alle Angaben in Mio. €
kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
95,2
64,9
58,6
36,4
28,8
86,5
196,8
424,7
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

51 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Nach Standortlagen betrachtet, werden von dem gesamten Umsatzvolumen insge-
samt rd. 41 % in der Innenstadt von Darmstadt erwirtschaftet. Hierzu leisten vor allem 
die Betriebe der Branche Bekleidung/ Wäsche (u.a. Karstadt, Galeria Kaufhof, Mode-
haus Henschel, C&A) einen maßgeblichen Beitrag. Folglich bildet der mittelfristige Be-
darf mit rd. 246 Mio. € funktionsgerecht den Umsatzschwerpunkt in der Darmstädter 
Innenstadt. Die weiteren Bedarfsbereiche (kurzfristige bzw. langfristige Bedarf) spie-
len in der Innenstadt mit einem Anteil von jewei ls 20 % hingegen eine untergeordnete 
Rolle. Demgegenüber dominieren umsatzseitig in den Stadtteil- bzw. Nahversorgungs-
zentren eindeutig die Angebote des kurzfristigen Bedarfs. Der Ergänzungsstandort Ge-
werbegebiet Nordwest erzielt einen Umsatzanteil von rd.  21 % am Darmstädter 
Gesamtumsatz. 
 
Tabelle 9: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 
Auch Umsatzseitig wird der Darmstädter Einzelhandel durch die 
Angebote des kurzfristigen Bedarfs dominiert, auf welchen rd. 43 % 
des Umsatzes entfallen. In Hinblick auf die unterschiedlichen 
Standortlagen erlangt die Innenstadt von Darmstadt mit einem Anteil 
von rd. 41 % am gesamten Umsatzvolumen das größte Gewicht. Hier ist 
der mittelfristige Bedarfsbereich eindeutig prägend, während in den 
Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren die Angebote des kurzfristigen 
Bedarfs dominieren.   
Lage Verkaufs-
fläche in qm
Umsatz 
in Mio. €
Verkaufs-
fläche in qm
Umsatz 
in Mio. €
Verkaufs-
fläche in qm
Umsatz 
in Mio. €
Verkaufs-
fläche in qm
Umsatz 
in Mio. €
ZVB Innenstadt Darmstadt 14.485 76,3 76.370 245,9 16.635 81,9 107.490 404,1
ZVB Arheilgen 2.210 14,2 550 2,0 1.720 4,2 4.480 20,4
ZVB Eberstadt 1.650 10,3 1.520 5,3 910 3,8 4.080 19,3
ZVB Kranichstein 3.675 21,1 715 1,5 50 0,2 4.440 22,8
EG Gewerbegebiet Nordwest 14.115 75,6 5.755 15,8 55.980 116,0 75.850 207,3
EG Eschollbrücker Straße 5.090 26,6 1.670 5,1 950 3,4 7.710 35,1
EG Heidelberger Straße 3.830 27,6 1.575 4,8 4.655 10,4 10.060 42,8
Streulage 27.185 173,0 9.040 31,9 13.400 35,3 49.625 240,2
Summe 72.240 424,7 97.195 312,1 94.300 255,1 263.735 992,0
Quelle: Dr. Lademann & Partner. 
Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Darmstadter Einzelhandels nach Standortbereichen
Kurzfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Gesamt

52 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
5.6 Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der 
Stadt Darmstadt 
Für die folgenden einzelhandelsrelevanten Planvorhaben liegen derzeit Anfragen bei 
der Stadt Darmstadt vor: 
◼ Im Stadtteil Arheilgen ist die Ansiedlung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters an 
der Frankfurter Landstraße auf einer Freifläche geplant. Der Markt soll prospektiv 
rd. 1.100 qm Verkaufsfläche umfassen und befindet sich im nördlichen Bereich des 
zentralen Versorgungsbereichs Stadtteilzentrum Arheilgen. Mit der Ansiedlung ei-
nes Lebensmitteldiscounters wären mit dem bereits etablierten Edeka -Verbrau-
chermarkt insgesamt zwei strukturprägende Lebensmitteldiscounter innerhalb 
des zentralen Versorgungsbereichs verortet. 
◼ Im Stadtteil Eberstadt ist die Ansiedlung eines Edeka-Supermarkts an der Heidel-
berger Landstraße als Nachnutzung für den leerstehenden ehemaligen Betrieb Ra-
dio Wilms geplant. Die Immobilie befindet sich zentral im Stadtteilzentrum 
Eberstadt und soll prospektiv rd. 800 qm Verkaufsfläche umfassen. Mit der Ansied-
lung eines weiteren Lebensmittelvollsortimenters im Stadtteil Eberstadt (neben 
dem Rewe-Supermarkt im südlichen Bereich des ZVB) wird ein Ausbau der Nahver-
sorgungsstruktur vorangetrieben. 
 
Abbildung 23: Einzelhandelsrelevante Planvorhaben im Stadtteil Arheilgen und Eberstadt 
Neben den beiden Vorhaben in den ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen 
sind drei weitere Vorhaben im Zuge von Wohnungsbauprojekten in Planung: 
◼ In der Lincoln-Siedlung soll ein Nahversorger mit rd. 1.400 qm Verkaufsfläche 
entstehen, welcher die fußläufige Nahversorgung gewährleiste t. Darüber hinaus 
sind drei kleinteilige Ladenflächen für Konzessionäre geplant. Die Lincoln-Siedlung 
ist ein Teilbereich des Konversionsareals Bessungen -Süd. Prospektiv sollen dort 
etwa 5.000 Einwohner leben.  Zudem ist die Errichtung weiterer 
Planvorhaben
-
standort
Planvorhaben
-
standort

53 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Versorgungseinrichtungen am Standort vorgesehen (u.a. Kindertagesstätten, 
Grundschule, soziale Einrichtungen, quartiersbezogene Dienstleistungen sowie 
Spiel- und Erholungsflächen). 
◼ Ebenfalls in Bessungen-Süd ist mit dem Ludwigshöhviertel eine weitere Konver-
sionsfläche zu Gunsten von insbesondere Wohnzwecken vorgesehen (ehemalige 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung). Prospektiv sollen hier etwa 
3.000 Einwohner in etwa 1.500 Wohnungen leben. Für die Gewährleistung der 
Nahversorgung ist dabei die Ansiedlung eines Nahversorgers mit rd. 1.400 qm Ver-
kaufsfläche geplant. Darüber hinaus sind weitere Ladeneinheiten um den zentralen 
Platz („Quartiers-Carré“) geplant. 
◼ Mit dem Berliner Carree auf dem ehemaligen Springer-Areal im Verlagsviertel be-
findet sich ein urbanes Quartier im Aufbau. Neben mehreren Wohngebäuden ist 
auch die Ansiedlung eines Rewe-Verbrauchermarkts im Erdgeschoss mit rd. 1.500 
qm Verkaufsfläche vorgesehen (Verlagerung des Rewe-Markts von der Eschollbrü-
cker Straße mit derzeit rd. 800 qm Verkaufsfläche). Die Fertigstellung des gesam-
ten Quartiers ist für Ende 2020 vorgesehen , während der Rewe -Markt bereits im 
September 2020 eröffnete. 
 
Abbildung 24: Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Darmstadt 
Kartengrundlage: Wissenschaftsstadt Darmstadt

54 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
6 Versorgungslage und Zentralitäts-
analyse 
6.1 Verkaufsflächendichten in der Stadt Darmstadt 
Die Verkaufsflächendichte (qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner) ist ein Indiz für die 
quantitative Flächenausstattung einer Stadt bzw. eines Orts. Nach der nachfolgenden 
Übersicht erreicht die Verkaufsflächendichte in der Stadt Darmstadt einen Wert von  
rd. 1.660 qm je 1.000 Einwohner. 
Differenziert nach den unterschiedlichen Sortimentsgruppen fällt die Angebotssitua-
tion des Darmstädter Einzelhandels allerdings sehr unterschiedlich aus: 
 
Tabelle 10: Verkaufsflächendichten im Vergleich 
Die durchschnittliche Verkaufsflächendichte liegt in Deutschland über alle Städte und 
Gemeinden bei rd. 1.500 qm je 1.000 Einwohner. Damit liegt die Flächenausstattung in 
Darmstadt über dem Bundesdurchschnitt. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass 
Darmstadt auch Versorgungsfunktionen für das Umland übernimmt. 
Im Bereich des kurzfristigen bzw. periodischen Bedarfs liegt der bundesdeutsche 
Durchschnitt bei rd. 530 qm je 1.000 Einwohner. Die Versorgung der Bevölkerung von 
Darmstadt liegt mit rd. 4 50 qm je 1.000 Einwohner in diesem Bereich somit deutlich 
unterhalb des Durchschnitts. Dies deutet auf einen qualitativ unterdurchschnittlichen 
Wert an Verkaufsfläche im kurzfristigen Bedarfsbereich im Darmstädter Stadtgebiet 
hin. 
Stadt Darmstadt Spannbreite 
Oberzentren**
periodischer Bedarf 450 550-590
Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 380 360-480
Sonstige Hartwaren 260 310-460
Elektrobedarf/elektronische Medien 70 120-160
Möbel/Haus- und Heimtextilien 230 270-590
Bau- und Gartenbedarf 270 350-510
Summe 1.660 2.060-2.620
Quelle: Eigene Berechnungen.
*   in qm Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner.
** Vergleichswerte aus anderen Oberzentren von Dr. Lademann & Partner
Flächendichte der Stadt Darmstadt im Vergleich
Flächendichte*
Branchen

55 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Für den unteren Bereich der Spannbreite für Oberzentren haben Dr. Lademann & Part-
ner einen Wert von rd. 2.060 qm je 1.000 Einwohner ermittelt. Hier liegt Darmstadt in 
nahezu allen Bereichen deutlich darunter. Einzig im Bereich Bekleidung/ Schuhe/ Le-
derwaren befi ndet man sich innerhalb der für Oberzentren ermittelten Spannbreite. 
Dies deutet auf einen qualitativ unterdurchschnittlichen Wert an Verkaufsfläche 
hin. Dabei ist allerdings auf den intensiven interkommunalen Wettbewerb mit den be-
nachbarten Mittelzentren Weiterstadt, Griesheim und Pfungstadt zu verweisen. 
Im Lichte der wachsenden Einwohnerzahlen in Darmstadt erscheint es umso wichti-
ger, dass örtliche Angebot so zu attraktiveren, dass die Kaufkraft möglichst in der 
Stadt Darmstadt gehalten werden kann.  Vor dem Hintergrund lassen sich noch 
Spielräume für die Verkaufsflächenentwicklung in Darmstadt ableiten, die zur Siche-
rung, Stärkung und Entwicklung der oberzentralen Angebote eingesetzt werden soll-
ten. 
Die Verkaufsflächendichte in Darmstadt liegt mit rd. 1.660 qm je 1.000 
Einwohner zwar über dem Bundesdurchschnitt, allerdings zeigt der 
Vergleich mit anderen Oberzentren einen qualitativ 
unterdurchschnittlichen Wert an Verkaufsfläche. Dies gilt auch für den 
kurzfristigen Bedarf. Lediglich im Bereich Bekleidung/ Schuhe/ 
Lederwaren befindet man sich innerhalb der für Oberzentren 
vergleichbar ermittelten Spannbreite. Um den oberzentralen 
Versorgungsaufgaben auch zukünftig weiter nachkommen zu können, 
müssen die daraus abzuleitenden Entwicklungsspielräume für die 
Erhaltung und Entwicklung attraktiver Angebote eingesetzt werden.  
6.2 Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsge-
füge 
Zum Zeitpunkt der Erhebungen verfügte die Darmstädter Innenstadt in insgesamt 284 
Ladengeschäften über eine aktiv betriebene Verkaufsfläche von rd. 107.490 qm. Der 
Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt beläuft sich auf rd. 404,1 Mio. €. 
Branchenseitig zeigt der Einzelhandel in der Darmstädter Innenstadt folgendes Bild:  
◼ Auf den kurzfristigen Bedarf entfallen rd. 13 % der Gesamtverkaufsfläche der In-
nenstadt (etwa 14.500 qm Verkaufsfläche). Der Anteil der Betriebe liegt bei rd. 26 
%. Umsatzseitig werden rd. 19 % (rd. 76 Mio. €) im kurzfristigen Bedarf in der Innen-
stadt erwirtschaftet. 
◼ Mit knapp 76.400 qm Verkaufsfläche entfällt der Schwerpunkt des Angebots in der 
Innenstadt auf den mittelfristigen Bedarfsbereich. Dies entspricht einem Anteil 
an der Gesamtverka ufsfläche von etwa 71 %  (etwa 246 Mio. €) . Der Anteil

56 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
gemessen an der Anzahl der Betriebe beläuft sich auf rd. 45 %. Vor allem das Ange-
bot im Bereich Bekleidung/ Wäsche ist mit rd. 47.700 qm Verkaufsfläche sehr stark 
vertreten (etwa 44 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. rd. 38 % des Umsatzes in der 
Innenstadt). 
◼ Der langfristige Bedarf verfügt über einen Anteil von rd. 15 % an der Gesamtver-
kaufsfläche der Innenstadt (rd. 16.600 qm) sowie rd. 20 % des Gesamtumsatzes 
der Innenstadt (rd. 82 Mio. €). Gemessen an de r Anzahl der Betriebe beträgt der 
Anteil rd. 29 %.  Den größten Anteil innerhalb der langfristigen Bedarfe mit rd. 7 % 
der innerstädtischen Gesamtverkaufsfläche nimmt der Bereich Elektrobedarf ein 
(rd. 7.400 Verkaufsfläche). 
 
Abbildung 25: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Innenstadt von Darmstadt 
Hinsichtlich der Betriebsgrößen weist die Innenstadt von Darmstadt eine Durch-
schnittsgröße von 378 qm Verkaufsfläche auf. Diese wird vor allem durch die Betriebe 
im mittelfristigen Bedarfsbereich getrieben (durchschnittliche Betriebsgröße von rd. 
600 qm). Demgegenüber sind in der Innens tadt von Darmstadt im Bereich des kurz-
fristigen als auch langfristigen Bedarfs eher kleinteiligere Betriebsgrößenstrukturen 
vorhanden (rd. 196 bzw. 200 qm). 
Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt an der Gesamtver-
kaufsfläche der Stadt Darmstadt zeigt sich mit rd. 41 % eine sehr gute Stellung der In-
nenstadt im Einzelhandelsgefüge von Darmstadt. Mit Blick auf vergleichbare Städte ist 
dabei ein Wert um die 25 % über alle Sortimente als ein positives Verhältnis zu bewer-
ten, welches in der Stadt Darmstadt deutlich übertroffen wird. Der Gesamtwert ist 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Innenstadt von Darmstadt
Von den insgesamt rd. 107.500 qm Verkaufsfläche entfallen rd. 61 % auf den mittelfristigen 
Bedarfsbereich (etwa 76.400 qm Verkaufsfläche). 
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
Alle Angaben in qm
240
5.340
7.400
3.655
7.000
13.575
55.795
14.485
kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf

57 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
dabei vor allem auf einen hohen Verkaufsflächenanteil im innenstadtprägenden Seg-
ment Bekleidung/ Wäsche (rd. 93 % der Gesamtverkaufsfläche von Darmstadt) zu-
rückzuführen, welcher die wichtige Rol le der Innenstadt bei der Wahrnehmung der 
oberzentralen Versorgungsfunktionen von Darmstadt verdeutlicht.  Der Blick auf das 
Verhältnis der innenstadtrelevanten Sortimente in anderen Städten dieser Größenord-
nung, welcher bei Werten um die 75 % ein gutes Ver hältnis aufzeigt, verdeutlicht die 
positive Ausrichtung der Stadt Darmstadt im Bereich der innenstadtrelevanten Sorti-
mente auf die Innenstadt. Generell sollte bei den zentrenrelevanten Sortimenten be-
rücksichtigt werden, dass weitere Verkaufsflächenanteile in den städtebaulich 
gewollten Nebenzentren anzutreffen, so dass das Verhältnis Zentraler Versorgungsbe-
reich gegenüber den sonstigen Lagen noch einmal deutlich höher ist  (vgl. Tabelle 9) . 
Der Anteil von 20 % im kurzfristigen Bedarf zeigt darüber hinaus lei chte Defizite auf. 
Gleichwohl hier die Bedeutung von dezentral den Wohngebieten zugeordneten Le-
bensmittelmärkten nicht zu vernachlässigen ist. 
  
Abbildung 26: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt 
Ein Ausbau des innerstädtischen Verkaufsflächenanteils wird zum einen über die kon-
sequente Steuerung des Einzelhandels im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente 
gesteuert (Zulässigkeitsbegrenzungen). Z um anderen sollte zukünftig eine Verlage-
rung von Angeboten aus St reulagen und Sonderstandorten in die Innenstadt und die 
Lenkung von Neuansiedlung von innerstädtischen Angeboten auf die Innenstadt erfol-
gen. Im Fokus sollte hierbei insbesondere auf die Stärkung der Innenstadt bei den nah-
versorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten liegen. 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Verkaufsflächenanteile der Innenstadt (gesamt: 107.500 qm)
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
1%
15%
70%
75%
54%
57%
93%
20%
99%
85%
30%
25%
46%
43%
7%
80%
41%
Innenstadt übriges Stadtgebiet
Quelle: Eigene Berechnungen
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

58 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Im Vergleich zu anderen von Dr. Lademann & Partner untersuchten Oberzentren liegt 
die Citydichte27 mit insgesamt rd. 675 qm je 1.000 Einwohner  im oberen Bereich der 
Spannbreite. Während v.a. im kurzfristigen (91 qm je 1.000 Einwohner) und langfristi-
gen Bedarfsbereichen (104 qm je 1.000 Einwohner) die Citydichte im oberen Bereich 
der Spannbreiten liegen (bzw. diese sogar übertreffen), kann für den mit telfristigen 
Bedarf eine durchschnittliche Flächendichte in der Innenstadt von Darmstadt konsta-
tiert werden. Die innerstädtische Leitbranche Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren liegt 
mit ihrem Angebot wiederum im oberen Bereich der Spannbreiten.  
 
Tabelle 11: Citydichte der Innenstadt im Vergleich 
Die Darmstädter Innenstadt wird jedoch nicht allein durch Einzelhandelsangebote ge-
prägt. Neben Wohn- und Büronutzungen ist vor allem auf konsumnahe Nutzungen hin-
zuweisen, die aufgrund der Multifunktionalität zu einer Frequentierung und Belebung 
der Innenstadt führen. In der Darmstädter Innenstadt wurden insgesamt 902 Betriebe 
erfasst. Der Schwerpunkt liegt dabei eindeutig bei sonstigen konsumnahen Nutzun-
gen28 (618 Betriebe = 6 9 %) gegenüber den Einzelhandelsbetrieben ( 284 Betriebe = 
31 %). Eine detaillierte Betrachtung der konsumnahen Nutzungen verdeutlicht, dass 
vor allem sonstige Dienstleistungen (u.a. Anwalt, Friseur, Architekt), gastronomische 
Einrichtungen und Gesundheitsdienstleistungen das breit aufgestellte Angebot prä-
gen. Es gilt somit, die Potenzialflächen der Innenstadt auch mit solchen konsumnahen 
Angeboten zu belegen, um die Besuchsanlässe auf hohem Niveau zu halten. 
 
27 Citydichte = Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt je 1.000 Einwohner bezogen auf die Gesamtstadt.  
28 Für die Erhebung wurde folgende Klassifizierung der Dienstleister verwendet: Gastronomie/ Hotel, Gesundheitsleistungen (inkl. 
Ärzte), Handwerkliche Dienstleistungen, Kreditinstitute/ Versicherungen, Bedeutende öffentliche Einrichtungen , sonstige Dienstleis-
tungen (u.a. Anwalt, Friseur, Architekt) sowie soziale & kirchliche Einrichtungen . 
Innenstadt 
Darmstadt 
Spannbreite 
Oberzentren**
Kurzfrisitiger Bedarf 91 30-120
Mittelfristiger Bedarf 480 290-780
   davon Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 350 170-480
Langfristiger Bedarf 104 40-100
Summe 675 350-1010
Quelle: Eigene Berechnungen.
*   in qm Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner.
** Vergleichswerte aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner.
Citydichte der Darmstadter Innenstadt im Vergleich
Branchen
Flächendichte*

59 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 27: Multifunktionale Innenstadt 
Die Innenstadt von Darmstadt erreicht bei einem Anteil von 
durchschnittlich rd. 41 % der Gesamtverkaufsfläche (rd. 107.500 qm 
Verkaufsfläche) die notwendige Dominanz sowie eine kritische Masse 
der Verkaufsfläche im Stadtgebiet von Darmstadt. Dabei ist vor allem 
der Verkaufsflächenanteil im innenstadtprägenden Leitsortiment 
Bekleidung/ Wäsche mit rd. 93 % positiv hervorzuheben. Für die 
weiteren zentrenrelevanten Sortimentsbereiche ist prospektiv 
allerdings noch ein weiterer Ausbau anzustreben. Der Anteil von 20 % 
im kurzfristigen Bedarf zeigt darüber hinaus leichte Defizite auf. Die 
Citydichte befindet sich sortimentsübergreifend auf einem 
durchschnittlichen Niveau für vergleichbare Oberzentren. Jedoch sind 
insbesondere die zahlreichen Einkaufsalternativen in den direkt 
angrenzenden Mittelzentren als limitierend für die 
Einzelhandelsentwicklung zu beachten. Es wird eine der wichtigsten 
Kernaufgaben sein, die Stellung der Innenstadt im Stadtgefüge weiter 
auszubauen und diese damit zukunftsfähig zu machen. 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Nutzungsstruktur der Innenstadt
(902 Betriebe ohne Leerstände)
Quelle: Eigene Berechnungen
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
74
127
83
107
133
9
41
8
302
18 20
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Gastronomie
Gesundheitsdienstleistung
Handwerkliche Dienstleistungen
Kreditinstitute/ Versicherung
Bedeutende öffentliche Einrichtungen
Sonstige Dienstleistungen
soziale & kirchliche Einrichtungen
Inaktive Flächen im EG
Einzelhandel nach
Branchenschwer-
punkt
Konsumnahe 
Nutzungen

60 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
6.3 Nahversorgungssituation in Darmstadt 
Eines der zentralen städtebaulichen Ziele ist die flächendeckende und leistungsfähige 
Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs. 
Im Stadtgebiet von Darmstadt sind mit Stand März 2020 insgesamt 41 strukturprä-
gende Betriebe des kurzfristigen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarfs (ab ca. 
400 qm Verkaufsfläche, ohne LEH -Kleinflächen, Drogerie- und Getränkemärkte und 
Spezialanbieter) mit einer  
Verkaufsfläche (ohne Randsortimente) von rd. 42.400 qm 
angesiedelt. 
Inklusive der D rogerie- und Getränkemärkte sowie der Kleinflächen (Lebensmittel-
handwerk u.a.) und Randsortimente anderer Betriebe liegt die Flächendichte im kurz-
fristigen Bedarf bei  
ca. 450 qm Verkaufsfläche je Tausend Einwohner.  
Die Verkaufsflächendichte liegt damit unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts 
von rd. 540 qm je 1.000 Einwohner und weist auf eine moderate Verkaufsflächenaus-
stattung im periodischen Bedarf hin.  Da im unmittelbaren Darmstädter Umland (v.a. 
Weiterstadt, Griesheim, Pfungstadt) zahlreiche strukturprägende Lebensmittelbe-
triebe verortet sind, ist nicht davon auszugehen, dass im Bereich des periodischen Be-
darfs signifikante Einkaufsorientierungen der Umlandbewohner auf Darmstadt zu 
verzeichnen sind. Im Gegent eil bestehen zum Teil Einkaufsverflechtungen aus Darm-
stadt mit den angrenzenden Lebensmittelangeboten. Als Beispiel sei u.a. der Kaufland-
Markt in Pfungstadt für die Bewohner in Darmstadt -Eberstadt als auch der Kaufland -
Markt in Weiterstadt für die Bewohner im nördlichen Stadtgebiet zu nennen.  
Die quantitative Verkaufsflächenausstattung je Einwohner sagt jedoch noch nichts 
über die Qualität der Nahversorgung sowie über die räumliche Verteilung des Angebots 
aus. 
Zur Bewertung der Nahversorgungssituation bzw. der räumlichen Verteilung des An-
gebots wurden die – aktuell betriebenen - Nahversorgungsbetriebe im Stadtgebiet ab 
einer Verkaufsfläche von ca. 400 qm (ohne Drogerie - und Getränkefachmärkte) kar-
tiert. Die 700-m-Isochronen bzw. 1.000-m-Isochronen um die jeweiligen Standorte 
entsprechen dabei durchschnittlich bis zu zehn Gehminuten29. Die innerhalb dieser 
Radien lebenden Einwohner finden in einem fußläufigen Bereich mindestens einen sig-
nifikanten Anbieter vor, sodass die Nahversorgung grundsätzlich gegeben ist. 
 
29 Den Supermärkten (Verkaufsfläche > 800 qm) wurde eine 700-m-Isochrone zugeordnet (da diese nicht vollwertig die qualifizierte 
Nahversorgung bedienen können), den Verbrauchermärkten oberhalb dieser Grenze sowie den Lebensmitteldiscountern eine 1.000 -
m-Isochrone.

61 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 28: Nahversorgungssituation in Darmstadt 
Wie die Karte zeigt, konzentriert sich das leistungsfähige nahversorgungsrelevante An-
gebot vornehmlich an den Hauptverkehrsverbindungen im Kernstadtgebiet von Darm-
stadt mit der höchsten Einwohnerdichte sowie in funktionalen Gewerbegebietslagen 
(autokundenorientierter Versorgungseinkauf). Räumliche Versorgungslücken beste-
hen daher hauptsächlich in den Randbereichen der jeweiligen Siedlungsbereiche. 
Durch die gena nnten Planvorhaben (vgl. Kap. 5.6) können räumliche Versorgungslü-
cken zwar zum Teil abgebaut werden, allerdings bedingt das zukünftige Bevölkerungs-
wachstum in Darmstadt einen weiteren Ausbau des Angebots. 
Insgesamt verfügen derzeit rd. 22 % der Einwohner D armstadts über keine Nah-
versorgung innerhalb eines fußläufigen Umfelds.  
In dem Zusammenhang  bestehen für die einzelnen Stadtteile allerdings wesentliche 
Unterschiede, welche im Folgenden dargestellt werden:  
◼ Innerhalb der Kernstadt von Darmstadt sind vor allem im Stadtteil Darmstadt-Ost 
sowie im östlichen Bereich des Stadtteils Bessungen  (Paulusviertel) deutliche

62 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
räumliche Versorgungslücken  vorhanden. Hier besteht derzeit für knapp 9.000 
Einwohner kein strukturprägender Lebensmittelbetrieb im fußläufigen Erreichbar-
keitsbereich. Innerhalb des Stadtteils Bessungen erfüllt der Ergänzungsstandort 
Heidelberger Straße um Rewe, Lidl und Alnatura eine wichtige Versorgungsfunktion 
(auch über den Stadtteil hinaus). 
◼ Auch im nördlichen Bereich des Stadtteils Eberstadt haben etwa 7.600 Einwohner 
keinen strukturprägenden Lebensmittelbetrieb in ihrem fußläufigen Umfeld. Dies 
gilt auch für weitere 1.800 Einwohner im westlichen Bereich von Eberstadt. Zudem 
können sowohl die beiden vorhandenen Supermärkte Rewe (Heidelberger L and-
straße) und der Nah & Gut (Thüringer Straße) als auch der kleine V erbrauchmarkt 
Nah & Gut (In der Kirchtanne) kein vollwertiges Lebensmittelangebot für den 
Stadtteil vorhalten. Einzig der Aldi -Lebensmittelmarkt an der Stresemannstraße 
weist einen zeitgemäßen Marktauftritt auf. Einkaufsalternativen für die Bewohner 
im Stadtteil Eberstadt stellen somit zum einen die strukturprägenden Lebensmit-
telbetriebe innerhalb Darmstadts (u.a. Ergänzungsstandort Heidelberger Straße) 
als auch der direkt an  der Grenze zu Darmstadt im Jahr 2018 eröffnete Kaufland -
Verbrauchermarkt (Eberstädter Straße). Eine gewisse Abhilfe im Bereich der Ver-
sorgungsstrukturen für den Stadtteil Eberstadt kann durch die prospektiven Ver-
brauchermärkte in den beiden Siedlungsbaupr ojekten Ludwigshöhviertel und 
Lincoln-Siedlung in Bessungen-Süd zumindest für die nördlichen Siedlungsstruk-
turen von Eberstadt entstehen . Zudem soll i m Stadtteilzentrum von Eberstadt ein 
weiterer Supermarkt entstehen, welcher die fußläufige Nahversorgung sichert, so-
wie zusätzliche Frequenzen für das Stadtteilzentrum generiert.  
◼ Der Stadtteil Wixhausen befindet sich in leicht exponierter Lage am nördlichen 
Rand von Darmstadt. Hier sichert mit dem Nah & Gut -Supermarkt in der Lortzing-
straße ein strukturprägender Lebensmittelmarkt die fußläufige Nahversorgung für 
einen Teil des Stadtteils. Insgesamt weisen mehr als 3.300 Einwohner keine fußläu-
fige Nahversorgung auf. Zudem kann der Nah & Gut -Supermarkt kein vollwertiges 
Lebensmittelangebot für den Stadtteil vorhalten. Die Ansiedlung eines weiteren 
strukturprägenden Lebensmittelbetriebs dürfte angesichts des begrenzten Ein-
wohner- und Kaufkraftpotenzials auch künftig kaum zu erwarten sein. Hier kommt 
es wie in den ebenfalls abgelegenen und unterversorgten Bereichen darauf an, al-
ternative Nahversorgungsangebote für die nicht -motorisierte Bevölkerung zu 
schaffen (z.B. Nachbarschaftsläden, mobile Händler oder Lieferservice) sowie die 
örtlichen verkehrlichen Erreichbarkeiten, und dabei insbesondere den ÖPNV, zu si-
chern und zu stärken.  
◼ Im Stadtteil Arheilgen  verfügen mit de n östlichen Siedlungsbereichen (etwa 
4.700 Einwohner) sowie dem nordwestlichen Siedlungsbereich (etwa 1.100 Ein-
wohner) nennenswerte Siedlungsbereiche über keine fußläufig  vergleichbaren 
Nahversorgungsbetriebe. Innerhalb des Stadtteils bestehen mit einem Edeka-Ver-
brauchermarkt zentral im Stadtteilze ntrum sowie einem Aldi -

63 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Lebensmitteldiscounter im westlichen Siedlungsbereich zwei strukturprägende 
Lebensmittelbetriebe. Darüber hinaus ist die Ansiedlung eines weiteren Aldi -Le-
bensmitteldiscounters innerhalb des Stadtteilzentrums vorgesehen, wodurch zum 
einen das Zentrum weiter zukunftsfähig aufgestellt wird sowie zum anderen die  
fußläufige Versorgungslücke im nordwestlichen Siedlungsbereich geschlossen 
werden kann. Darüber hinaus stellen die Strukturen im ZVB Arheilgen auch einen 
wichtigen Einkaufsort für die Bewohner im Stadtteil Wixhausen dar. 
◼ Positiv ist die räumliche Versorgung im Stadtteil Darmstadt -Mitte sowie im 
Stadtteil Darmstadt-West zu bewerten, wo kaum räumliche Versorgungslücken 
vorhanden sind. Auch der Stadtteil Darmstadt-Nord zeichnet sich durch ein um-
fassende fußläufige Nahversorgung aus. Hier sind vor allem die Betriebe im Ergän-
zungsstandort Gewerbegebiet Nordwest für die Versorgung von essenzieller 
Bedeutung. Eine Ausnahme bildet im Stadtteil Nord der Bereich um die Waldkolo-
nie, wo etwa 4. 100 Einwohner keinen strukturprägenden Lebensmittelbetrieb in 
fußläufiger Nähe haben. Mit insgesamt vier strukturprägenden Lebensmittelbe-
trieben im bipolaren Nahversorgungszentrum verfügt der Stadtteil Kranichstein 
ebenfalls über eine umfassende fußläufige Nahversorgung. Nennenswerte räumli-
che Versorgungslücken bestehen in diesem Bereich nicht. 
 
 
Tabelle 12: Einzelhandelsstruktur im kurzfristigen Bedarfsbereich nach Stadtteilen 
Im Sinne einer wohnortnahen, flächendeckenden Versorgungsstruktur sollten die 
wohngebietsintegrierten Nahversorgungsstandorte zukunftsfähig abgesichert wer -
den. Diesen Standorten sollte die Möglichkeit eingeräumt werden, sich maßvoll weiter-
zuentwickeln, um sich an die aktuellen Markta nforderungen des Lebensmitteleinzel-
handels anpassen zu können.  
Stadtteile Einwohner 2019* NFP in Mio. € Verkaufsfläche Umsatz in Mio. € Zentralität
Darmstadt-Mitte 21.055 75,0 16.330 87,1 116,1
Darmstadt-Nord 32.690 116,5 22.390 130,9 112,4
Darmstadt-Ost 14.873 53,0 3.315 19,0 35,9
Darmstadt-Bessungen 14.679 52,3 5.615 38,9 74,3
Darmstadt-West 18.565 66,1 10.720 60,9 92,1
Kernstadt Gesamt 101.862 362,9 58.370 337 92,8
Darmstadt-Arheilgen 17.988 64,1 3.655 27,7 43,2
Darmstadt-Eberstadt 23.692 84,4 5.770 33,9 40,1
Darmstadt-Wixhausen 6.278 22,4 710 4,8 21,5
Darmstadt-Kranichstein 12.023 42,8 3.735 21,6 50,4
Darmstadt Gesamt 161.843 576,7 72.240 424,7 73,7
Einzelhandelsstruktur im kurzfristigen Bedarfsbereich nach Stadtteilen
Quelle: Dr. Lademann & Partner.
*Stadt Darmstadt - Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (Stand jeweils 01.01.)

64 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zudem muss auch konstatiert werden, dass direkt an der Grenze zu Darmstadt in den 
Mittelzentren Weiterstadt, Pfungstadt und Griesheim mehrere strukturprägende Le-
bensmittelbetriebe ansässig sind. Zur Wahrung der eigenen Versorgungsaufgabe so-
wie der Zentrenhierarchie sollte die Stadt Darmstadt auch zukünftig beim Umgang mit 
Ansiedlungen in Nachbarkommunen ihre Interessen und Standpunkte vertreten. 
Qualitativ wird der kurzfristige bzw. nahversorgungsrelevante Bedarf eher durch voll-
sortimentierte Angebote geprägt, welche zusammengenommen rd. 66 % der relevan-
ten nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche (exkl. Kleinflächen unter 400 qm VKF) 
einnehmen. Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt liegt für Darmstadt so-
mit sowohl gemessen an der Anzahl der Betriebe (+ 10 %) als auch gemessen an der 
Verkaufsfläche der Betriebe (+ 3 %) gleichwohl nur ein leichter Überhang an vollsorti-
mentierten Lebensmittelangeboten vor. Dies geht zu Lasten discountorient ierter An-
gebote, die in Darmstadt derzeit eher unterrepräsentiert sind. 
 
Tabelle 13: Anteile der Betriebsformen des klassischen Lebensmitteleinzelhandels 
Ein Vergleich mit üblichen Betriebsgrößen verdeutlicht, dass die Lebensmittelmärkte 
in Darmstadt hinsichtlich ihrer aktuellen Verkaufsflächendimensionierung z.T. nur 
noch über bedingt marktgängige Verkaufsflächen verfügen. Vor allem die Verbrau-
chermärkte liegen deutlich unterhalb der mittleren Betriebsgrößen im Bundesschnitt. 
Innerhalb der Stadt Darmstadt besteht kein Verbrauchermarkt mit mehr als 2.000 qm 
Verkaufsfläche. Zudem sei noch einmal a uf die veränderten Verkaufsflächenbedarfe 
hingewiesen (vgl. Kap. 2), was nach wie vor steigende Verkaufsflächenbed arfe impli-
ziert. 
Anteil Darmstadt Anteil Deutschland Abweichung in %
Vollsortimenter 55% 44% 11%
Discounter 45% 56% -11%
Summe 100% 100% 0%
Anteil Darmstadt Anteil Deutschland Abweichung in %
Vollsortimenter 67% 63% 4%
Discounter 33% 37% -4%
Summe 100% 100% 0%
Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und Trade Dimensions 2018. *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel.
Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der Anzahl der Betriebe)*
Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH  (gemessen an der VKF der Betriebe)*
Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und Trade Dimensions 2018. *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel.

65 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Tabelle 14: Betriebstypenstruktur bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Vergleich (in qm VKF) 
Einen Überblick der strukturprägenden Lebensmittelbetriebe (> 400 qm Verkaufsflä-
che) ist in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt: 
Betriebsformen
-merkmal
mittlere 
Gesamtgröße
mittlere 
Gesamtgröße
Spannbreite BRD Darmstadt
SB-Warenhäuser > 5.000 7.270 6.165 2
Große Verbrauchermärkte 1.500 - 5.000 2.340 1.690 4
Kleine Verbrauchermärkte 800 - 1.500 1.160 1.050 7
Supermärkte 400 - 800 600 630 11
Lebensmittel-Discounter 810 785 20
Getränkemärkte 590 8
Drogeriemärkte 640 575 7
Lebensmittelhandwerk (Bäcker u. Fleischer) 30 86
Sonstige Anbieter 70 135
Summe 280
Quelle: Einzelhandelserhebung Dr. Lademann & Partner, Flächen gerundet.
Vergleichswerte: Eigene Berechnung auf Basis Trade Dimensions 2018 sowie Erfahrungswerte.
Betriebstypenstruktur bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Vergleich (in qm VKF)
Betriebstyp Anzahl der 
Betriebe

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Tabelle 15: Übersicht der strukturprägenden Lebensmittelmärkte in Darmstadt 
Zur Optimierung des n ahversorgungsrelevanten Angebots ist eine standortadäquate 
Erweiterung/Neuaufstellung bestehender Betriebe (Super - und Verbrauchermärkte, 
Discounter) zu empfehlen. Im Einzelfall kann eine Ansiedlung weiterer leistungsfähiger 
Name Adresse Typ Bewertung 
Größe
fußläufige 
Versorgungs-
funktion
ZVB / Ergänzungsstandort
real,- Eschollbrücker Straße 44 SBW 0 eingeschränkt SO Eschollbrücker Straße
Rewe Center Leydheckerstraße 5 SBW 0 kaum SO Gewerbegebiet Nordwest
Rewe Pallaswiesenstraße 72A VG + eingeschränkt SO Gewerbegebiet Nordwest
Rewe Rüdesheimer Straße 123B VG 0 eingeschränkt SO Heidelberger Straße
Rewe Heinrichstraße 52 VG 0 vorhanden Streulage
Tegut Kasinostraße 94 VG 0 eingeschränkt SO Gewerbegebiet Nordwest
Edeka Untere Mühlstraße 5 VK 0 vorhanden ZVB Arheilgen
Rewe Luisenplatz 5 VK 0 vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Rewe Dieburger Straße 24 VK 0 vorhanden Streulage
Rewe Eschollbrücker Straße 18 VK 0 vorhanden Streulage
Nah & Gut In der Kirchtanne 27 VK 0 vorhanden Streulage
Gran Consumo Goebelstraße 21 VK 0 vorhanden Streulage
Yazgülü Pallaswiesenstraße 80 VK 0 eingeschränkt SO Gewerbegebiet Nordwest
Rewe Heidelberger Landstraße 238 SM 0 eingeschränkt ZVB Eberstadt
Rewe Europaplatz 2 SM 0 vorhanden Streulage
Mix Markt Siemensstraße 16 SM 0 vorhanden ZVB Kranichstein
Edeka Grundstraße 2 SM 0 vorhanden ZVB Kranichstein
Rewe Schwarzer Weg 9 SM - vorhanden Streulage
Tegut Ludwigstraße 2 SM - vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Alnatura Heidelberger Straße 193 SM 0 eingeschränkt SO Heidelberger Straße
Rewe Liebfrauenstraße 32 SM - vorhanden Streulage
Alnatura Rheinstraße 30 SM - vorhanden Streulage
Alnatura Grafenstraße 41 SM - vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Nah & Gut Lortzingstraße 69 SM - vorhanden Streulage
Nah & Gut Thüringerstraße 13 SM - vorhanden Streulage
Aldi Süd Eschollbrücker Straße 30 DC + vorhanden Streulage
Aldi Süd Rüdesheimer Straße 123D DC + eingeschränkt SO Heidelberger Straße
Aldi Süd Schorlemmerstraße 45 DC + vorhanden Streulage
Lidl Jägertorstraße 250 DC 0 vorhanden ZVB Kranichstein
Aldi Süd Elisabethenstraße 15 DC 0 vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Aldi Süd Büdinger Straße 12 DC 0 vorhanden Streulage
Lidl Eschollbrücker Str. 39 DC 0 eingeschränkt SO Eschollbrücker Straße
Aldi Süd Stresemannstraße 2 DC 0 vorhanden Streulage
Aldi Süd Otto-Röhm-Straße 79 DC 0 kaum SO Gewerbegebiet Nordwest
Lidl Gräfenhäuser Straße 79 DC 0 kaum SO Gewerbegebiet Nordwest
Penny Eschollbrücker Straße 26 DC 0 vorhanden Streulage
Netto Markendiscount Kasinostraße 94 DC 0 eingeschränkt SO Gewerbegebiet Nordwest
Penny Pallaswiesenstraße 72A DC 0 eingeschränkt SO Gewerbegebiet Nordwest
Netto Markendiscount Eschollbrücker Straße 100 DC 0 vorhanden Streulage
Netto City Kirchstraße 4 DC - vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Penny Grundstraße 10 DC - vorhanden ZVB Kranichstein
Netto City Grafenstraße 16 DC - vorhanden ZVB Innenstadt Darmstadt
Strukturprägende Lebensmittelmärkte (> 400 qm VKF) in der Stadt Darmstadt
Quelle: Dr. Lademann & Partner. DC=Discounter, SM = Supermarkt < 800 qm VKF, VK = kleiner Verbrauchermarkt, VG = großer Verbrauchermarkt, 
SBW = SB-Warenhaus > 5.000 qm VKF;  + = entsprechend der Betriebsform marktgängig; o = für Betriebsform übliche Verkaufsfläche; - = für Betriebsform 
unterdurchschnittliche Dimensionierung.

67 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
(großflächiger) Formate in Neubaugebieten bzw. räumlich nicht versorgten Bereichen 
erwogen werden. Generell sollte bei der Weiterentwicklung der Nahversorgung in 
Darmstadt die Stärkung der städtischen Zentren im Vordergrund stehen. 
Vor dem Hintergrund, dass Verbrauchermärkte, die überwi egend zur Versorgung der 
angrenzenden Wohngebiete dienen, betriebsoptimale Größen ab ca. 1.400 bis 1.500 
qm Verkaufsfläche benötigen sowie Lebensmitteldiscounter mittlerweile Verkaufsflä-
chen von mehr als 800 qm bis etwa 1.200 qm Verkaufsfläche nachfragen, ist zu erwar-
ten, dass die Anfragen und Anträge auf Erweiterungen von Bestandsstandorten in den 
nächsten Jahren zunehmen werden. Von diesen Entwicklungstrends auf Ebene der 
wohngebietsbezogenen Nahversorgung grenzen sich zudem solche Verbraucher-
märkte ab, die sich über die Inszenierung der Großfläche sowie in Verbindung mit Fri-
sche, Produktion und Gastronomie profilieren (z.B. Integration von Sushi -Bar, Pasta-
Bar und Kaffeerösterei auf die Verkaufsfläche). 
Rein quantitativ verfügt wird in der Stadt Darmstadt derzeit ein 
durchschnittliches Nahversorgungsangebot vorgehalten, welches vor 
allem in den Randbereichen deutliche räumliche Lücken in der 
wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs aufweist. 
Insgesamt verfügen derzeit rd. 22 % der Einwohner über keine 
Nahversorgung innerhalb eines fußläufigen Einzugsbereichs. 
Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur ist ein leichtes Übergewicht von 
Anbietern im Vollsortiment zu konstatieren, was wiederum mit der 
überdurchschnittlichen Kaufkraft korreliert. Die durchschnittlichen 
Betriebsgrößen weisen darauf hin, dass es in den nächsten Jahren 
sowohl im Discountsegment als auch bei den Vollsortimentern weitere 
Erweiterungsbestrebungen geben wird.

68 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
6.4 Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in 
Darmstadt 
Die Einzelhandelszentralität (Z) bildet das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes 
zu der am Ort vorhandenen Nachfrage ab: 
𝐸𝑖𝑛𝑧𝑒𝑙ℎ𝑎𝑛𝑑𝑒𝑙𝑠𝑧𝑒𝑛𝑡𝑟𝑎𝑙𝑖𝑡ä𝑡 (𝑍) = 𝑎𝑚 𝑂𝑟𝑡 𝑔𝑒𝑡ä𝑡𝑖𝑔𝑡𝑒𝑟 𝑈𝑚𝑠𝑎𝑡𝑧
𝑎𝑚 𝑂𝑟𝑡 𝑣𝑜𝑟ℎ𝑎𝑛𝑑𝑒𝑛𝑒 𝑁𝑎𝑐ℎ𝑓𝑟𝑎𝑔𝑒 × 100 
Ist dieser Wert größer als 100, zeigt dies insgesamt Nachfragezuflüsse aus dem Um-
land an. Je größer der Z -Wert ist, desto stärker ist die Sogkraft, die vom ze ntralen Ort 
ausgeht. Ein Wert unter 100 zeigt an, dass hier höhere Nachfrageabflüsse an das Um-
land bestehen. U.a. kann man also an der Zentralität die Einzelhandelsattraktivität 
eines zentralen Orts im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Kommunen ablesen.  
Auf Basis de s lokalen Nachfragepotenzials der Darmstädter Bevölkerung sowie der 
Umsatzschätzung errechnet sich für die Stadt Darmstadt eine einzelhandelsrelevante 
Zentralität von 
rd. 83 %.  
Per Saldo heißt das, dass rd. 17 % der Nachfrage der Darmstädte r Bevölkerung zu 
Standorten außerhalb des Darmstädter Stadtgebiets abfließen.  Dieser Zentralitäts-
wert zeigt, dass der örtliche Einzelhandel in weiten Teilen nicht dazu in der Lage ist, das 
Nachfragepotenzial innerhalb von Darmstadt abzuschöpfen. Dies lässt  einerseits auf 
eine erhöhte Wettbewerbsbeziehung insbesondere mit den Angeboten in den angren-
zenden Mittelzentren sowie auch dem Online-Handel und andererseits auf Angebots-
lücken und damit auf Defizite bei der Marktdurchdringung schließen. 
Die einzelnen Branchenzentralitäten geben Aufschluss über die Angebotsstärken 
und -schwächen des Einzelhandels der Stadt Darmstadt sowie über die branchenspe-
zifische interkommunale Konkurrenzsituation.

69 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 29: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
◼ Die Branchenzentralität beträgt innerhalb des kurzfristigen Bedarfs  rd. 7 5 %. 
Diese liegt somit auf einem unterdurchschnittlichen Niveau und deutet auf erheb-
liche Kaufkraftabflüsse in die Einkaufsstandorte außerhalb von Darmstadt hin. Ver-
antwortlich hierfür sind einerseits das eigene Angebot im kurzfristigen Bedarf von 
Darmstadt sowie andererseits die Standorte in den direkt angrenzenden Mittelzen-
tren (u.a. Pfungstadt u. Weiterstadt mit jeweils einem Kaufland -Verbraucher-
markt), welche aufgrund der räumlichen Nähe auch auf die Bewohner in Darmstadt 
ausstrahlen. 
◼ Der Zentralitätswert des mittelfristigen Bedarfsbereichs weist mit im Schnitt rd. 
108 % einen leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Die Zentralität ist jedoch sor-
timentsspezifisch unterschiedlich zu bewerten. Sie wird maßgeblich durch die 
Branche Bekleidung/ Schuhe getrieben (rd. 146 %). Auch der Bereich Sportbedarf/ 
Camping ist mit einer Zentralität von 120 % ein attraktives Angebot innerhalb der 
Stadt Darmstadt zu konstatieren. Demgegenüber müssen für die weiteren Bran-
chen des mittelfristigen Bedarfs wie Spielwaren/ Hobbybedarf (rd. 75 %), Bü-
cher/Zeitungen, Schreibwaren (rd. 89 %) und Hausrat/ GPK (rd. 46 %) zum Teil  
deutliche Kaufkraftabflüsse festgehalten werden. Dies liegt neben den regionalen 
Wettbewerbsstrukturen für diese Branchen auch am wachsenden Onlinehandel. Es 
wird somit zukünftig zunehmend schwer er werden, die gesamte vor Ort vorhan-
dene Nachfrage nach Gütern des mittelfristigen Bedarfs im stationären 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in Darmstadt
Insgesamt ergibt sich für Darmstadt eine branchenübergreifende Einzelhandelszentralität von 83%.
Einzelhandelszentralität in %
kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf
Bau- und Garten-/Tierbedarf
Möbel/Haus- und Heimtextilien
Elektrobedarf
Schmuck, Uhren, Optik
Hausrat, GPK
Spielwaren/Hobby, Sport, Bücher
Bekleidung/Schuhe
Kurzfristiger Bedarf
78%
71%
59%
120%
45%
95%
146%
75%
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
83 %
Zentralität Darmstadt

70 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Einzelhandel in Darmstadt zu binden. Dennoch sollte für das Oberzentrum Darm-
stadt eine Zentralitätserhöhung bzw. ein Ausbau des Angebots als Ziel ang estrebt 
werden. 
◼ Die Sortimente des langfristigen Bedarfs verfügen über eine Einzelhandelszent-
ralität von 74 %. Dabei könne n lediglich die Angebote im Bereich Optik (rd. 104 %) 
sowie Uhren/ Schmuck (rd. 139 %) ein gutes Angebot in der Stadt Darmstadt vor-
halten. Aufgrund der lokalen Angebotsstrukturen ist demgegenüber für die Bran-
chen Elektrobedarf (rd. 59 %), Möbel/ Haus- u. Heimtextilien (rd. 71 %) sowie Bau- 
und Garten-/ Tierbedarf (rd. 78 %) ein deutliches Angebotsdefizit vorhanden. Dies 
ist v.a. auf den insgesamt niedrigen Angebotsbestand in den Teilsegmenten des 
langfristigen Bedarfs sowie den regionalen Wettbewerbsstrukturen zurückzufüh-
ren. Beispielsweise steh en einem Elektrofachmarkt in Darmstadt (Saturn) mit Sa-
turn und Media Markt zwei Elektrofachmärk te direkt a ußerhalb der Darmstädter 
Stadtgrenze gegenüber. Auch im Bereich Möbel müssen deutliche Abflüsse zum 
Segmüller Möbelmarkt in Weiterstadt konstatiert werden. Im Teilsegment Haus- u. 
Heimtextilien besteht in Darmstadt mit Matratzen Concord lediglic h ein Filialist. 
Zwar bestehen im Stadtgebiet von Darmstadt insgesamt drei Baumärkte, ein reines 
Garten-Center ist allerdings im Stadtgebiet nicht angesiedelt. 
 
Die Zentralität des Darmstädter Einzelhandels liegt aktuell bei rd. 83 %. 
Das heißt, per Saldo liegt der örtliche Einzelhandelsumsatz 17 % unter 
dem örtlichen Nachfragepotenzial, was auf erhebliche 
Kaufkraftabflüsse an die umliegenden Einkaufslagen sowie den 
Internethandel hindeutet. Während im Bereich Bekleidung/ Schuhe als 
auch bei Uhren/Schmuck/ Optik deutliche Kaufkraftzuflüsse erzielt 
werden, sind für die weiteren Branchen Kaufkraftabflüsse zu 
konstatieren. Dabei kann vor allem im kurzfristigen Bedarfsbereich 
(auch vor dem Hintergrund der wachsenden Bevölkerung), aber auch 
in den anderen Branchen (vor dem Hintergrund der oberzentralen 
Versorgungsfunktion) ein Ausbau der Angebote empfohlen werden.

71 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
6.5 Analyse der Nachfrageverflechtungen  
Der Zentralitätswert ist eine Saldo -Größe aus den Nachfragezuflüssen aus dem Um-
land und den Nachfrageabflüssen aus der Stadt Darmstadt in das Umland. Mit Hilfe ei-
ner Nachfragestromanalyse können diese Zu- und Abflüsse quantifiziert werden. 
 
Abbildung 30: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Darmstadt 
Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse, die im Wesentlichen auf 
der Umsatzschätzung und Zentralitätsanalyse aufbaut, liegt die Nachfragebindung in 
Darmstadt über alle Sortimente bei ca. 63 %, sodass die Abflüsse in den stationären und 
nicht-stationären Handel rd. 447,7 Mio. € p.a. betragen. 
Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt etwa 240,7 Mio. € p.a. gegenüber. Dieser 
Nachfragezufluss resultiert aus der Abschöpfungsquote aus dem Marktgebiet der 
Stadt Darmstadt in Höhe von rd. 195,6 Mio. € (Zone 2) und rd. 23,5 Mio. € (Zone 3) zu-
züglich der Potenzialreserve durch Pendler, Touristen, Ziel- u. Gelegenheitskunden u.ä. 
von insgesamt rd. 21,6 Mio. € (ca. 2 %). Dies zeigt, dass es dem Einzelhandel in der Stadt 
Darmstadt nicht ausreichend geling t, sich bei den Personen aus dem Umland als be-
deutender Einzelhandelsstandort zu positionieren 
Differenziert nach Hauptwarengruppen ist bei den nahversorgungsrelevanten Sorti-
menten (kurzfristiger Bedarf) die Nachfragebindung in Darmstadt mit rd. 74 % zwar er-
wartungsgemäß am höchsten, da diese Sortimente überwiegend in Wohnortnähe 
gekauft werden. Allerdings zeigt dieser Wert jedoch zugleich, dass im Bereich der 
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751,4
76%
195,6
20%
23,5
2%
21,6
2%
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Potenzialreserve
Nachfragestromanalyse Darmstadt
992,1
Nachfragepotenzial
Darmstadt (Zone 1)
Nachfragepotenzial
Umland (Zone 2)
Einzelhandelsumsatz
Darmstadt
Nachfrageabflüsse
gebundene Nachfrage
Im Umland gebundene 
Nachfrage
Abgeschöpfte 
Nachfrage
Alle Angaben in Mio. €
Nachfragepotenzial
Umland (Zone 3)
Im Umland gebundene 
Nachfrage
Abgeschöpfte 
Nachfrage
9%
91%
1%
99%
63%
37%
1.199,2
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
2.096,6
2.819,6

72 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Nahversorgung durchaus noch Ausbaupotenziale bestehen, um ein hohe Nachfrage-
bindung in Darmstadt zu erreichen. 
Bei den mittelfristigen (rd. 61 %) und langfristigen Hauptwarengruppen (rd. 47 %) liegt 
die Nachfragebindung deutlich niedriger. Einschränkend muss hier aber darauf verwie-
sen werden, dass ein Teil der Nachfrage vom nicht-stationären Handel gebunden wird 
und diese Bedarfsbereiche auch in den umliegenden Einzelhandelsstandorten nach-
gefragt werden. Dennoch bestehen aufgrund der zum Teil erheblichen Angebotslü-
cken noch Ausbaupotenziale im Darmstädter Einzelhandel. Nennenswerte 
Nachfrageabflüsse bestehen aktuell vor allem in den Branchen Elektrobedarf, Möbel, 
Haus- u. Heimtextilien sowie Spielwaren/ Hobbybedarf. Eine deutliche Erhöhung der 
Nachfragebindung erscheint dabei allerdings v.a. in den Branchen Elektrobedarf sowie 
Möbel aufgrund der Wettbewerbsstrukturen in Weiterstadt eher unrealistisch. 
Der lokale Einzelhandel kann rd. 63 % der eigenen Nachfrage vor Ort 
halten. Darüber hinaus fließen rd. 240,7 Mio. € von außen zu (Umland 
sowie Potenzialreserve). Nachfrageabflüsse resultieren u.a. aus Lücken 
im Angebotsprofil, den zahlreichen Einkaufsalternativen im Umland 
und den steigenden Abflüssen in den Online-Handel. Eine 
Stabilisierung der Nachfragebindung vor Ort sowie insbesondere der 
Ausbau der überörtlichen Nachfrageabschöpfung sollte daher Ziel der 
künftigen Einzelhandelsentwicklung sein. 
6.6 Stärken- u. Schwächen-Analyse zum Einzelhan-
delsstandort Darmstadt 
Die wichtigsten Stärken des Einzelhandelsstandorts Darmstadt lassen sich wie folgt 
charakterisieren: 
◼ Die dynamischen sozioökonomischen Rahmenbedingungen (v.a. Bevölkerungs-
prognose, positiver Pendlersaldo, überdurchschnittliches Kaufkraftniveau, nied-
rige Arbeitslosenquote) wirken sich weiterhin positiv auf die 
Entwicklungspotenziale des Darmstädter Einzelhandels aus. 
◼ Insgesamt wird in der Stadt Darmstadt trotz des interkommunalen Wettbewerbs 
ein umfassendes Einzelhandelsangebot vorgehalten. Der Verkaufsflächenanteil 
der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Darmstadt erreicht mit rd. 
41 % die notwendige Dominanz. Dabei ist vor allem das Angebot im Bereich Beklei-
dung/ Wäsche mit rd. 47.700 qm Verkaufsfläche sehr stark vertreten (etwa 44 % 
der Gesamtverkaufsfläche bzw. rd. 38 % des Umsatzes in der Innenstadt). Für die 
weiteren zentrenrelevanten Sortimentsbereiche ist prospektiv allerdings noch ein 
weiterer Ausbau anzustreben. Der Anteil von 20 % im kurzfristigen Bedarf zeigt dar-
über hinaus leichte Defizite auf.

73 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Die Innenstadt von Darmstadt weist eine kompakte Struktur auf und verfügt mit 
dem Luisencenter über ein innerstädtisches Einkaufszentrum, wo eine Vielzahl von 
Filialisten angesiedelt sind. Zudem gehören Karstadt, Galeria Kaufhof, das Mode-
haus Henschel, Saturn, C&A sowie das Sporthaus Hübner zu den ausstrahlungs-
stärksten Magnetbetriebe n. Generell wird die Innen stadt trotz vereinzelter 
Angebotslücken ihrer oberzentralen Funktion gerecht.  
◼ Die Darmstädter Innenstadt (ZVB Innenstadt) verfügt mit Betrieben aus Einzelhan-
del, Dienstleistung und Gastronomie sowie öffentlichen Einrichtungen über eine 
hohe Multifunktionalität, welche zu einer Frequentierung und Belebung der In-
nenstadt führen (insgesamt 902 Betriebe). Entlang der Hauptlage findet sich zu-
dem ein nahezu durchgängiger Nutzungsbesatz mit einer geringen 
Leerstandsquote. 
◼ Die Erreichbarkeit der Einzelhandelsangebote ist aus Darmstadt sowie aus dem 
Umland sowohl mit den verschiedenen Verkehrsmitteln als auch zu Fuß/ Rad gege-
ben. Dies gilt für die Innenstadt sowie für die dezentral im Stadtgebiet verteilten 
Lebensmittelmärkte und Ergänzungsstandorte. Das Parkplatzan gebot in der In-
nenstadt und in den Stadtteil - bzw. Nahversorgungszentren ist grundsätzlich als 
angemessen zu bewerten. 
◼ Neben der Innenstadt verfügt die Stadt Darmstadt über weitere Stadtteil - und 
Nahversorgungszentren sowie weitere Ergänzungsstandorte. Es liegt somit eine 
gut ausgeprägte räumlich-funktionale Arbeitsteilung der Einzelhandelsstand-
orte mit der Innenstadt als Hauptzentrum vor.  
◼ Mit der Strategie zur Digitalstadt Darmstadt sind erste Projekte für den Einzelhan-
del bereits heute vorhanden, welche in Zukunft weiter vorangetrieben werden soll-
ten (Beispiel Projekt „Watch my City“30).  
 
Die wesentlichen Schwächen des Einzelhandels in Darmstadt lassen sich aus unserer 
Sicht wie folgt zusammenfassen: 
◼ Die Zentralität liegt mit 83 % insgesamt für ein Oberzentrum in einem unterdurch-
schnittlichen Bereich. In einigen Sortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfs 
konnten deutliche Angebots - und Zentralitätsdefizite ausgemacht werden. D ies 
gilt insbesondere für die Segmente Möbel, Elektrobedarf sowie Bau - und Garten-
bedarf. In diesen Sortimenten kann Darmstadt die ihr zugewiesene Versorgungs-
funktion derzeit nicht (vollständig) erfüllen. Ein Großteil der Nachfrage fließt hier 
ab. 
◼ Insgesamt verfügen derzeit rd. 22 %  der Einwohner über keinen strukturprägen-
den Nahversorgungsanbieter innerhalb eines fußläufigen Einzugsbereichs. Die 
 
30 Anwendung, mit der sich die Darmstädterin nen und Darmstädter, Touristen und alle anderen Interessierten Einkaufsmöglichkeiten 
und Gastronomie unverbindlich und kostenlos anschauen können – virtuell in 360-Grad-Aufnahmen.

74 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Nahversorgung ist somit in einigen Bereichen der Stadt nicht flächendeckend ge-
geben. Zudem deuten sowohl die Zentralität als auch die Verkaufsflächendichte im 
kurzfristigen Bedarf auf deutliche Angebotslücken. Hinsichtlich der Betriebstypen-
struktur ist ein leichtes Übergewicht von Anbietern im Vollsortiment zu konstatie-
ren, was wiederum mit der überdurchschn ittlichen Kaufkraft korreliert. Die 
durchschnittlichen Betriebsgrößen weisen darauf hin, dass es in den nächsten Jah-
ren sowohl im Discountsegment als auch bei den Vollsortimentern weitere Erwei-
terungsbestrebungen geben wird. Zudem sollten aufgrund des deut lichen 
Bevölkerungswachstum neue integrierte Lebensmittelmärkte in den unterversorg-
ten Stadtbereichen etabliert werden.  Dies wird über die bestehenden Planvorha-
ben aber bereits aufgegriffen.  
◼ Die Einkaufsalternativen in den benachbarten Mittelzentren (v.a. Pfungstadt, Wei-
terstadt u. Griesheim)  als auch die Nähe zur Metropole Frankfurt am Main lassen 
auf einen intensiven interkommunalen Wettbewerb schließen. Darüber hinaus 
begrenzt auch der Online-Handel nach wie vor die Entwicklungsmöglichkeiten für 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt.

75 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
7 Einzelhandelsentwicklungskonzept 
für die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt 
7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des 
Einzelhandels bis 2025 
7.1.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung  
Für die weitere Entwicklung der Stadt Darmstadt als Einzelhandelsstandort ist die Frage 
entscheidend, welche Perspektiven der Einzelhandel in Darmstadt insgesamt besitzt. 
Die grundsätzlichen Hauptantriebskräfte der Einzelhandelsexpansion sind in erster Li-
nie: 
◼ Wachstumskräfte (z.B. Bevölkerungs- und Demografieentwicklung, Kaufkraft-
entwicklung und Betriebstypendynamik); 
◼ Defizitfaktoren (z.B. unzureichende Zentralitätswerte und Fernwirkung, Struktur-
defizite im Angebotsmix, unterdurchschnittliche Flächenausstattung und kleinräu-
mige Versorgungslücken). 
Betrachtet man die Wachstums- und Defizitfaktoren aus der lokalspezifischen Situa-
tion der Stadt Darmstadt heraus, zeichnen sich folgende Entwicklungstendenzen ab: 
◼ Die Einwohnerzahlen in Darmstadt werden perspektivisch anw achsen und somit 
positiv auf die künftige Einzelhandelsentwicklung wirken. Die demografische Ent-
wicklung bewirkt zunehmend Veränderungen im Einkaufsverhalten. Es steigt da-
mit auch die Bedeutung einer fußläufigen bzw. im modal split gut erreichbaren 
Nahversorgung. 
◼ Insgesamt ist kein signifikanter Anstieg des ohnehin bereits überdurchschnittli-
chen Kaufkraftniveaus zu erwarten. Von der Kaufkraftentwicklung werden per-
spektivisch somit keine signifikanten zusätzlichen Impulse für die 
Einzelhandelsentwicklung ausgehen. Es ist nochmals die steigende Bedeutung des 
Online-Handels anzuführen, so dass die rückläufigen bzw. stagnierenden Ausga-
ben im stationären Einzelhandel für die einzelnen Sortimente weiter anhalten wer-
den. Allerdings muss auf die Innovationskraft des stationären Handels hingewiesen 
werden, der bereits heute erfolgreich mit neuen Konzepten und Omnichannel-Lö-
sungen auf den intensivierten Wettbewerb reagiert.

76 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Die Betriebstypendynamik ist auch für Darmstadt zu beobachten: so ist davon 
auszugehen, dass aus  den allgemeinen Strukturverschiebungen zu Gunsten der 
Großflächen31 in einzelnen Branchen Veränderungsbedarfe an die Stadt herange-
tragen werden, aus denen oftmals auch der Wunsch nach mehr oder „anderer“ Ver-
kaufsfläche einhergeht. 
◼ Die Einzelhandelszentralität bewegt sich mit rd. 83 % insgesamt für ein Oberzent-
rum auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Grund hierfür ist neben den eige-
nen Angebotsdefiziten auch die regionale Wettbewerbssituation (v.a. Möbel). In 
mehreren Sortimentsbereichen sind Zentralitätsdefizite zu erkennen, die entspre-
chend der oberzentralen Versorgungsfunktion und der Tragfähigkeit abgebaut 
werden sollten (u.a. Spielwaren, Elektrobedarf, Hausrat/ GPK) . Zudem gilt es , die 
Stärken weiter zu stärken, um Agglomeration seffekte zu generieren (v.a. Beklei-
dung). 
◼ Die Flächenausstattung liegt in Darmstadt insgesamt auf einem guten Niveau. Ein 
Ausbau der Nachfragebindung und -abschöpfung erscheint dennoch möglich und 
langfristig zielführend. Dies setzt voraus, dass sich die E inzelhandelsangebote an 
den funktional richtigen Stellen befinden und eine kritische Masse an Angeboten 
angesiedelt wird (v.a. Innenstadt). 
◼ Darüber hinaus sind strukturelle Defizite in Darmstadt feststellbar:  
 Vereinzelte Angebotsdefizite in der Innenstadt von Darmstadt sowie der Aus-
stattungsgrad in den Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren (v.a. im kurzfristi-
gen Bedarf) sowie 
 die suboptimalen Verkaufsflächengrößen im Lebensmitteleinzelhandel in Ver-
bindung mit einem geringen Anteil discountorientierter Flächen. 
◼ Trotz der gesicherten Planvorhaben des Lebensmitteleinzelhandels sind zum Teil 
weitere räumliche Versorgungslücken in der Nahversorgung gegeben. Diese wer-
den jedoch voraussichtlich aufgrund der fehlenden Tragfähigkeitspotenziale nicht 
vollständig geschlossen werden können. In diesem Zusammenhang ist jedoch noch 
mal zu erwähnen, dass im Zuge des demografischen Wandels und einer einge-
schränkten Mobilität die wohnortnahe Versorgung immer mehr an Bedeutung ge-
winnt, so dass die bestehenden Betriebe zu siche rn und zu stärken sind und die 
Erreichbarkeit der Einwohner an die nächstgelegenen Lebensmittelmärkte ge-
währleistet ist.  
Spielräume zum Ausbau des Einzelhandelsangebots ergeben sich damit v.a. aus fol-
genden Quellen: 
 
31 Die Betriebstypendynamik wird weiter dafür sorgen, dass der Flächenanspruc h der Einzelhandelsbetriebe insbesondere im periodi-
schen Bedarfsbereich (auch der im Bestand) steigen wird. Der Online -Handel bewirkt demgegenüber, dass vor allem bei m mittelfris-
tigen Bedarf im Mittel keine steigenden Verkaufsflächenbedarfe hergeleitet wer den können - zum Teil sogar abnehmende 
Flächenbedarfe erwartbar sind (Unterhaltungselektronik, Bücher).

77 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 31: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Darmstadt 
7.1.2 Verkaufsflächenspielräume 
Unter Berücksichtigung der o.g. Faktoren errechnet sich für Darmstadt ein tragfähiger 
Flächenrahmen bis zum Jahr 2025 von insgesamt 
rd. 40.600 qm Verkaufsfläche (+ 15 %). 
Der Entwicklungsrahmen für die Stadt Darmstadt entfällt in der sektoralen Differenzie-
rung auf die in der Tabelle dargestellten Branchen: 
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Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Darmstadt
Externe 
Wachstumsfaktoren
Verkaufsflächen-
entwicklung in 
Darmstadt
bis 2025
Zentralitäts-
defizite
Defizitfaktoren des 
Einzelhandelsstandorts
Strukturelle
Defizite
Räumliche
Versorgungslücken
Bevölkerungs-
entwicklung und Demografie
Pro-Kopf-
Nachfrage
Betriebsformen-
wandel
bringt kein Impulse
bringt Impulse
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

78 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 32: Entwicklungsrahmen für die Weiterentwicklung d es Einzelhandels  in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt 
Der Entwicklungsrahmen lässt sich in einzelne Branchengruppen untergliedern. 
Grundsätzlich sollten die Verkaufsflächenpotenziale der einzelnen Branchen wie folgt 
genutzt werden: 
◼ Kurzfristiger Bedarf (bis zu 18.100 qm Verkaufsfläche): 
Hinsichtlich der steigenden Relevanz einer flächendeckenden, fußläufigen Er-
reichbarkeit von Lebensmittelanbietern resp. Drogeriefachmärkten sind nahver-
sorgungsrelevante Sortimente in städtebaulich -integrierten Lagen 
(Mantelbevölkerung) und hierbei in den unterschiedlichen Zentrentypen bevor-
zugt anzusiedeln. Die Flächenpotenziale sollten zudem dazu genutzt werden, etab-
lierte Nahversorgungsstrukturen durch moderate Flächenerweiterungen 
zukunftsfähig abzusichern. So ist davon aus zugehen, dass die Erweiterung bzw. 
Neuaufstellung bestehender Betriebe Flächenbedarfe generieren wird. Zudem 
würde die Weiterentwicklung von qualifizierten Verbrauchermärkten in Richtung 
Frische, Service, Produktion und Gastronomie Flächenbedarfe induzieren und sich 
aus dem Kundenpotenzial der Stadt Darmstadt insgesamt rekrutieren.  Weiterhin 
könnten die ermittelten Verkaufsflächenspielräume auch für den Ausbau des Dis-
countsegments genutzt werden, um der bestehenden leichten Schieflage zu Las-
ten discountorientierter Anbieter entgegenzuwirken. 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Entwicklungsrahmen* für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 
bis zum Jahr 2025
* Werte gerundet. Alle Angaben in qm.
** Einbezogen wurden hier: branchenbezogene Wachstumsfaktoren, Bevölkerungszuwachs, Flächenzuwachs durch Betriebstypenwachstum.
kurzfristiger 
Bedarf
mittelfristiger 
Bedarf
langfristiger 
Bedarf Summe
VKF-Bestand in qm 72.200 97.200 94.300 263.700
Wachstumsinduzierter 
Flächenrahmen** 5.100 3.800 3.700 12.600
Erhöhung Nachfrage-
bindung u. -abschöpfung 13.000 3.600 11.400 28.000
Hieße zusätzliche 
Fläche in qm 18.100 7.400 15.100 40.600
Summe 2025 90.300 104.600 109.400 304.300
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

79 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Lebensmittelmärkte und Drogeriemärkte/Drogeriekaufhäuser stellen eine wesent-
liche Voraussetzung zur Ansiedlung weiterer Angebote dar. Insofern ist mit diesen 
Sortimenten primär auf eine weitere Stärkung der Zentren und sekundär der städ-
tebaulich-integrierten Nahversorgungsstandorte hinzuwirken. Es gilt v.a. den Le-
bensmitteleinzelhandel als Frequenzbringer der Zentren zu erhalten bzw. 
auszubauen und auf den jeweiligen Nahbereich auszurichten. Standorte in der In-
nenstadt können von dem Nachfragevolumen der Gesamtstadt profitieren. 
◼ Mittelfristiger Bedarf (bis zu 7.400 qm Verkaufsfläche):  
Vorrangig geht es um die Sicherung und den qualitativen und quantitativen Ausbau 
der Funktionsfähigkeit der Innenstadt von Darmstadt als dominierendes Zentrum 
der Stadt insgesamt. Das bestehende Angebot sollte durch Erweiterungen und ge-
zielte Neuansiedlungen oberzentraler Angebote qualifiziert werden. Dabei sollte 
ein Schwerpunkt auf die Ansiedlung mittel - bis großflächiger Betriebe (>  400 qm 
VKF) gelegt werden. 
◼ Langfristiger Bedarf (bis zu 15.100 qm Verkaufsfläche): 
Diese sind aufgrund ihres flächenextensiven Charakters und dem häufig damit ver-
bundenen autokundenorientierten Einkaufsverkehr vorzugsweise an bestehenden 
Agglomerationen (z.B. den Ergänzungsstandorten) anzusiedeln oder zu erweitern, 
da von diesen Branchen keine zentrumsbildenden Funktionen ausgehen. Beispiels-
weise handelt es sich hierbei um Fachmarktnutzungen mit dem Schwerpunkt Ein-
richtung (Heimtextilien/Teppiche, Matratze n), Bau - und Gartenbedarf, Tierfutter 
oder Kfz-Zubehör. 
In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass es sich bei den aufgezeigten Ent-
wicklungsoptionen nur um einen groben Orientierungsrahmen handelt, der unter 
Abwägung der Vor - und Nachteile ggf. auch lei cht überschritten werden kann . 
Sollten die aufgestellten Potenziale nicht in der Innenstadt erschlossen werden kön-
nen, kämen auch andere Standortlagen zum Abbau von Angebotsdefiziten in Frage. 
Dafür sind jedoch eine detaillierte Verträglichkeitsprüfung des  konkreten Vorhabens 
und die politische Willensbildung erforderlich. Zudem ist auf die Vereinbarkeit mit den 
Zielen und Steuerungsregeln des Einzelhandelskonzepts und den Vorgaben der Lan-
des- und Regionalplanung hinzuwirken.

80 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Der rechnerische Entwicklungsrahmen für den Einzelhandel in 
Darmstadt beträgt bis zum Jahr 2025 bis zu rd. 40.600 qm 
Verkaufsfläche und umfasst dabei kurz-, mittel- und langfristige 
Sortimente. Das Potenzial sollte im kurz- und mittelfristigen 
Bedarfsbereich vorrangig auf die Innenstadt von Darmstadt sowie im 
kurzfristigen Bedarfsbereich auch auf die Stadtteil- und 
Nahversorgungszentren fokussiert werden. Es kommen jedoch auch im 
Einzelfall andere Standortlagen in Frage. Bereits gesicherte bzw. 
umgesetzte Planvorhaben sind von dem Entwicklungsrahmen 
allerdings wieder abzuziehen. 
7.2 Strategische Orientierungsprinzipien 
Der stationäre Einzelhandel vermag durch einen vielfältigen Betriebstypen - und 
Standortmix die Urbanität und Attraktivität einer Stadt, aber auch ihrer Prosperität po-
sitiv zu beeinflussen. Diese primär städtebaulichen Ziele lassen sich jedoch nur errei-
chen, wenn durch die Bauleitplanung die investitionsseitigen Voraussetzungen 
geschaffen werden, sodass sich eine Nachfrage nach städtebaulich erwünschten 
Standorten einstellt, die der betriebswirtschaftlichen Tragfähigkeit gerecht wird. Ge-
rade im Zuge einer anhaltenden Verkaufsflächenentwicklung wird daher generell ver-
sucht, die Bauleitplanung im Einzelhandel  
am Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung  
des Standortnetzes zu orientieren.  
Eine derartige arbeitsteilige Versorgungsstruktur lässt sich jedoch im Wettbewerb 
nicht ohne bauleitplanerische Rahmenbedingungen erhalten bzw. herbeiführen. Es 
kommt dabei darauf an, eine innenstadtverträgliche Ver kaufsflächenentwicklung an 
der Peripherie sowie eine gezielte Verbesserung der ökonomischen Rahmenbedingun-
gen der Innenstadt sicherzustellen.  
Neben der räumlich -funktionalen Arbeitsteilung als leitendes Prinzip der Stadtent-
wicklung kann bauleitplanerisch die Sogkraft des Einzelhandels durch den Grad der 
Standortkonzentration (Agglomerationsgrad) beeinflusst werden. Generell gilt, dass 
ein auf viele Standorte zersplittertes Einzelhandelsnetz weniger sogkräftig ist als ein 
stärker konzentriertes. Dies ist insbesondere für die zentrenrelevanten Sortimente der 
Fall.  
Das Prinzip der dezentralen Konzentration lässt je nach Stadt- und Gemeindegröße 
eine unterschiedliche Anzahl von Standortagglomerationen zu.

81 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 33: Strategische Orientierungsprinzipien 
Als Herausforderung ist dabei der sich verschärfende Wettbewerb sowohl zwischen 
den zentralen Orten als auch mit dem Online -Handel anzusehen. Die zentralörtliche 
Position der Stadt Darmstadt sollte vor dem Hintergrund der Versorgu ngsfunk-
tion für das Umland konsequent gesichert und gestärkt werden. 
Die Einzelhandelsentwicklung sollte dabei neben der allgemeinen quantitativen Ver-
besserung künftig in erster Linie an einer qualitativen Verbesserung orientiert wer-
den. Die Bemühungen zielen dabei insbesondere darauf ab, die Innenstadt weiter zu 
stärken und Erosionstendenzen in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren zu stop-
pen bzw. umzukehren.  
Konkret ist damit folgende Ausrichtung der einzelnen Standortbereiche anzusteuern: 
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Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung
an den Prinzipien der
räumlich-funktionalen 
Arbeitsteilung
an den Prinzipien der
dezentralen
Konzentration
Erhöhung der Gesamtausstrahlung
durch eine unterschiedliche Profilierung
der Einzelhandelsstandorte einer Stadt
Ein auf wenige Standorte
konzentriertes Einzelhandelsangebot
generiert eine deutlich größere
Sogwirkung als ein stark zersplittertes
Einzelhandelsgefüge
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

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Abbildung 34: Strategieempfehlung: „Stärken stärken“ 
Grundsätzliche Entwicklungsstrategie „Stärken stärken“ hierbei: 
◼ Positionierung der Innenstadt als tragender Einzelhandelsstandort durch die Kon-
zentration von höherwertigen, weniger transportsensiblen Angeboten . Der 
Schwerpunkt sollte hier auf den sog. ‚ Lustkauf‘ gelegt werden. Der Anteil der zen-
trenrelevanten Sortimente (mittelfristiger Bedarf) sollte dabei gesichert und weiter 
ausgebaut werden. Es  gilt auch weiterhin ein Mindestmaß an großflä chigen und 
sogkräftigen Magnetbetrieben vorzuhalten , da diese Frequenz erzeugende Wir-
kung zukommt. Zudem sollten auch kopplungsaffine Nutzungen (u.a. ärztliche Ein-
richtungen, Gastronomie, Dienstleistungen etc.) gesichert und weiter ausgebaut 
werden. 
◼ Die Stadtteilzentren sind mit einem multifunktionalen Angebot mit de m 
Schwerpunkt auf die Stadtteilversorgung weiterzuentwickeln. Dabei soll ein 
konzentriertes Angebot an Einzelhandelsnutzungen (nahversorgungsrelevant und 
zentrenrelevant) und ergänzenden Nutzungen bereitgestellt werden. Die Stadtteil-
zentren verstehen sich dabei als wohnortnahe Ergänzungsstandorte zum Innen-
stadtangebot und sprechen in ihrer Ausstrahlung i.d.R. die Bewohner des jeweiligen 
Stadtteils an. 
◼ Die Nahversorgungszentren sollen demgegenüber primär auf die Sicherung ei-
ner funktionsfähigen Nahversorgung  mit Gütern des täglichen Bedarfs ausge-
richtet sein. Dabei sollte im Sinne eines Zentrums neben Einzelhandelsfunktionen 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Strategieempfehlung: „Stärken stärken“ –
Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung:
Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile
Innenstadt 
Darmstadt
als multifunktionaler 
Einzelhandelsstandort:
Konzentration der 
beratungsintensiven, 
zentrenrelevanten Angebote 
mit Fachgeschäftscharakter 
sowie konsumnaher Angebote
Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen; 
Ausnahme: städtebaulich integrierte Lagen mit Vorhaben, die die Nahversorgung 
stärken bzw. sichern.  
Ergänzungs-
standorte
Als fachmarktorientierte 
Ergänzungsstandorte für den 
autoorientierten 
Versorgungseinkauf
SO Gewerbegebiet Nordwest
SO Eschollbrücker Straße
SO Heidelberger Straße
+
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt
Stadtteil- und 
Nahversorgungs-
zentren*
als multifunktionale 
Einzelhandelsstandorte mit dem 
Schwerpunkt einer stadtteil- bzw. 
quartiersbezogenen Versorgung
ZVB Arheilgen
ZVB Eberstadt
ZVB Kranichstein
ZVB Kirchtannensiedlung
(perspekt.) ZVB Ludwigshöhviertel
+
*An dieser Stelle wird bereist auf die künftige Zentrenstruktur der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestellt.

83 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
auch ein Mindestmaß an ergänzenden Nutzungen vorgehalten werden. Zentrenre-
levante Sortimente sollten ausschließlich in Form arrondierender Kleinflächen an-
geboten werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten 
Kernsortimenten sollten stattdessen nur dem zentralen Versorgungsbereich In-
nenstadt vorbehalten sein. Die Einzugsgebiete erstrecken sich i.d.R. auf die umlie-
genden Wohngebiete. 
◼ Die städtebaulich nicht -integrierten und autoorientiert gelegenen drei Ergän-
zungsstandorte sind als allmählich verfestigte funktionale Standortlagen  mit 
örtlicher bis überörtlicher Ausstrahlkraft zu behandeln. Der Schwerpunkt dieser Er-
gänzungsstandorte sollte dem ‚Lastkauf‘ i.S. des Versorgungseinkaufs entspre-
chen. D.h., das Profil soll hier zukünftig auf den rein versorgungsorientierten 
Einkauf typischer ‚Kofferraumsortimente‘ ausgerichtet sein und sich damit auf 
ein zur Innenstadt arbeitsteiliges, fachmarktorientiertes Profil konzentrieren. Der 
Schwerpunkt der Weiterentwicklung sollte auf dem nach Darmstädter Liste nicht -
zentrenrelevanten Bedarfsbereich liegen. Eine signifikante Weiterentwicklung im 
nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bedarfsbereich ist nicht zu empfehlen. 
Dies gilt auch für die zentrenrelevanten Randsortimente, die je Betrieb auf 10 % der 
Gesamtverkaufsfläche zu begrenzen sind.  
Der Profilierungsstrategie liegt das Verständnis zugrunde, dass Standortagglome-
rationen von nicht -zentrenrelevanten Betrieben eine eigene spezifische Sogkraft 
auf die Verbraucher entfalten (z.B. Kompetenzzentrum für Bauen und Wohnen). 
Trotz der guten Ausgang slage der noch maßvollen Steigerung der  Bedeutung der 
Innenstadt als Haupteinkaufsort ist demgegenüber eine Weiterentwicklung der Er-
gänzungsstandorte in zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimentsberei-
chen weder möglich noch empfehlenswert. Vielmehr ist auf eine Verlagerung 
innenstadttypischer Anbieter in die städtischen Zentren hinzuwirken. 
◼ Darüber hinaus sollte eine restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in 
Streulagen erfolgen, um eine weitere Zersplitterung der Einzelhandelsstruktu-
ren zu vermeiden, sofern es sich dabei nicht um Vorhaben handeln sollte, die 
eindeutig der wohnortnahen Grundversorgung dienen. Es ist auf eine Verlage-
rung innenstadttypischer Anbieter vor allem in die Innenstadt und ggf. Stadtteil-
zentren hinzuwirken.

84 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
8 Einordung der Planvorhaben in das 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept  
Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Konzepts bestehen insgesamt fünf Planvorhaben 
bzw. Anfragen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben. Diese beziehen sich alle auf 
den periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Einzelhandel. Für die einzelnen Vor-
haben ist in jedem Falle die Erbringung eines detaillierten städtebaulichen und raum-
ordnerischen Verträglichkeitsgutachtens zwingend erforderlich (sofern dieses nicht 
bereits vorliegt).  
Dabei können die Planvorhaben in den beiden zentralen Versorgungsbereich Stadt-
teilzentrum Arheilgen (Ansiedlung eines Aldi -Lebensmitteldiscounters) und 
Stadtteilzentrum Eberstadt (Ansiedlung eines Edeka -Supermarkts) im Sinne des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts positiv eingeordnet werden. Mit den beiden An-
siedlungsvorhaben im kurzfristigen Bedarf erfolgt nicht nur ein Ausbau der Nahversor-
gungsstruktur, sondern auch die Absicherung des jeweiligen Stadtteilzentrums. Vor 
allem im Stadtteilzentrum Eberstadt kann durch die Ansiedlung den leichten Abwärts-
tendenzen der vergangenen Jahre entgegengesteuert werden. 
Auch die Vorhaben der Ansiedlung eines Verbrauchermarkts in der Lincoln -Sied-
lung (Verbrauchermarkt mit rd. 1.400 qm Verkaufsfläche) sowie im Berliner Car-
ree (Verbrauchermarkt mit rd. 1.500 qm Verkaufsfläche ) können aufgrund der 
Einbindung in geplante Wohnbauprojekte sowie des Beitrags zur Quartiersversor-
gung positiv bewertet werden und ordnen sich in das Konzept ein. Zumal die Eröff-
nung des Vollsortimenters im Berliner Carree bereits Ende September 2020 erfolgte. 
Mit der Entstehung des Ludwigshöhviertel ist eine weitere Konversionsfläche zu 
Gunsten von insbesondere Wohnzwecken vorgesehen (ehemalige Cambrai -Fritsch-
Kaserne und Jefferson-Siedlung). Das Plangebiet befindet sich im südlichen Stadtge-
biet Darmstadts im Stadtteil Bessungen. Zur Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt die Ent-
fernung von der nördlichen Grenze des Geltungsbereichs ca. 2,5 km. Das Areal stellt 
einen Übergangsbereich zwischen der dicht bebauten Kernstadt und dem durchgrün-
ten Stadtteil Eberstadt dar. Ziel ist die Entwicklung eines neuen und lebendigen Stadt-
quartiers. Prospektiv sollen hier etwa 3.000 Einwohner in etwa 1.500 Wohnungen 
leben. Neben der Schaffung von Wohnraum ist auch die Bereitstellung eines breiten 
Versorgungsangebots für Menschen aller Altersgruppen, insbesondere durch die Ent-
wicklung eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel (kleinteilige Nahversor-
gung für den täglichen Bedarf), quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gastronomie, 
kulturellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit so-
wie einer zukunftsfähigen sozialen Infrastruktur. 
Darüber hinaus soll im Ludwigshöhviertel die Förderung nachhaltiger Mobilität statt-
finden, um ein autoarmes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität und bespielbaren öf-
fentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das Verhindern von 
Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die Verlängerung der

85 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet - und Leihangeboten von Fahrrä-
dern und PKW sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusive Stellplatz- und Mo-
bilitätsmanagement.  
Für die Realisierung eines Nahversorgers mit rd. 1.400 qm Verkaufsfläche im Ludwigs-
höhviertel sowie weiteren ergänzenden Ladeneinheiten mit Einzelhandel s- und 
Dienstleistungsbetrieben um den zentralen Platz („Quartiers -Carré“) ist festzuhalten, 
dass die Umsetzung eine deutliche Qualifizierung der Nahversorgungsstruktur vor al-
lem im bisher unterversorgten östlichen Stadtgebiet von Darmstadt bedeuten würde.  
Zudem würde das Vorhaben zu einer weiteren Erhöhung der Einzelhandelszentralität 
bzw. der Kaufkraftbindung und -abschöpfung beitragen und die Versorgungsfunktion 
Darmstadt damit stärken. Daher empfehlen die Gutachter, das Planvorhaben im 
Ludwigshöhviertel positiv zu begleiten und den Standort als Nahversorgungs-
zentrum in das künftige Zentren - und Standortmodell des Darmstädter Einzel-
handels aufzunehmen (vgl. Kap. 9). 
Generell stehen alle aufgezeigten Planvorhaben stehen zudem im Einklang mit dem er-
arbeiteten Entwicklungsrahmen für die Weiterentwicklung des Darmstädter Einzel-
handels, wo zusätzliche Verkaufsflächenbedarfe im kurzfristigen Bedarf von bis zu 
18.100 qm bis zum Jahr 2025 ermittelt wurden. 
 
Die aufgeführten Planvorhaben in den Stadtteilzentren Arheilgen und 
Eberstadt als auch die Ansiedlungsvorhaben in der Lincoln-Siedlung 
und im Berliner Carree sind konform mit den Zielsetzungen des 
Einzelhandelskonzepts und sollten daher positiv begleitet werden.  
Zumal die Eröffnung des Vollsortimenters im Berliner Carree bereits 
Ende September 2020 erfolgte. Im Lichte der aufgeführten 
Entwicklungen im Ludwigshöhviertel empfehlen die Gutachter, das 
Planvorhaben ebenfalls positiv zu begleiten und den Standort als 
Nahversorgungszentrum in das künftige Zentren- und Standortmodell 
des Darmstädter Einzelhandels aufzunehmen.

86 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9 Zentrenkonzept für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 
9.1 Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versor-
gungsbereiche  
Im Rahmen der Analyse wurden die Versorgungsstandorte der Stadt Darmstadt unter 
städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten bewertet und im Hinblick auf ihre 
bisherige Einordnung in das hierarchische Zentrenmodell entsprechend den im Fol-
genden dargestellten Kriterien beurteilt. Das Zentrenmodell umfasst neben den ei-
gentlichen Zentren (Innensta dt, Stadtteil- und Nahversorgungszentren) auch 
agglomerierte Standorte ohne Zentrenstatus ( Ergänzungsstandorte) sowie solitäre 
Nahversorgungsstandorte.  
Die Begrifflichkeit der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger in den pla-
nungsrechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) verankert und beschreibt diejenigen 
Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen 
bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Im Jahr 2004 setzte das Euro-
paanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) den Begriff in den bundesrechtlichen Leitsätzen 
zur Bauleitplanung (§ 2 Abs. 2 BauGB) und in den planungsrechtlichen Vorgaben für 
den unbeplanten Innenbereich neu fest (§ 34 Abs. 3 BauGB).  
In der Novellierung des BauGB vom 01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung 
zentraler Versorgungsbereiche“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigen-
dem Belang der Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Somit berechtigt das 
Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche die Aufst ellung 
einfacher Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB. 
Hinsichtlich der aktuell geltenden Rechtsprechung im Bau - und Bauordnungsrecht, 
u.a. im § 34 Abs. 3 BauGB, ist darauf hinzuweisen, dass lediglich die „echten“ Zentren-
typen (Innenstadt, Stadtteil- und/oder Nahversorgungszentren) als zentrale Versor-
gungsbereiche fungieren und somit schützenswert sind. 
Es ist daher sinnvoll bzw. notwendig, die relevanten Zentren abzugrenzen, um diese bei 
der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung besonders berücksichtigen zu können. Der 
§ 34 Abs. 3 BauGB sieht eine Prüfung von einzelhandelsrelevanten Ansiedlungsvorha-
ben bezüglich ihrer Auswirkungen auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsberei-
che vor. Die Definition und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen ist so mit 
eine Möglichkeit, den bestehenden kommunalen Einzelhandelsbestand zu schützen 
bzw. dessen Entwicklung in geordnete/gewünschte Bahnen zu lenken. Für eine ein-
deutige Zuordnung der jeweiligen Grundstücke bzw. Betriebe zu einem zentralen Ver-
sorgungsbereich ist eine genaue Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche

87 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
notwendig, da nur diese Bereiche gemäß den Zielen der Stadtentwicklung einen schüt-
zenswerten Charakter besitzen. 
Die Rechtsprechung und die kommentierende Literatur 32 haben dazu eine Reihe von 
Kriterien aufgestellt. Danach wird ein zentraler Versorgungsbereich als räumlich 
abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund vorhandener oder noch zu entwi-
ckelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittel-
baren Nahbereich hinaus zuk ommt oder zukommen soll. Das Angebot wird i.d.R. 
durch diverse Dienstleistungen , gastronomische Angebote , Einrichtungen zur 
medizinischen Versorgung sowie öffentliche Einrichtungen ergänzt. 
Eine zentrale Lage setzt eine städtebauliche Integration voraus. Ein zentraler Versor-
gungsbereich muss dabei mehrere konkurrierende oder einander ergänzende Ange-
bote umfassen (Maßnahmen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche sollen nicht 
auf den Schutz eines Einzelbetriebs vor Konkurrenz hinauslauf en). Zugleich sind an-
ders genutzte „Lücken" in der Nutzungsstruktur eines zentralen Versorgungsbereichs 
- solange ein Zusammenwirken der zentrentypischen Nutzungen im Sinne eines „Be-
reichs" angenommen werden kann - möglich. 
Ein zentraler Versorgungsbereich  hat nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für 
die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funk-
tion. Diese Funktion besteht darin, die Versorgung eines Gemeindegebiets oder eines 
Teilbereiches mit einem auf den Einzugsberei ch abgestimmten Spektrum an Waren 
des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs sicherzustellen.  
Der Begriff ‚zentral‘ ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, 
sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich mu ss über einen 
gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich 
mit städtebaulichem Gewicht haben. Er muss damit über den unmittelbaren Nahbe-
reich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung umfas-
sen. 
Kein zentraler Versorgungsbereich sind Agglomerationen einzelner Fachmärkte oder 
auch peripher gelegener Standorte, wie man sie oftmals in ehemaligen Gewerbegebie-
ten findet. Durch ihre hoch spezialisierte Aufstellung befriedigen sie lediglich einen ge-
ringen und eingeschränkten Bedarf an Waren. Darüber hinaus fehlen andere 
Nutzungen wie Dienstleistungs - oder Gastronomieangebote in vielen Fällen. Obwohl 
besagte Fachmarktagglomerationen allein wegen ihrer Größe ein weitläufiges Einzugs-
gebiet bedienen, fehlt ihnen vor allem aufgrund der fehlenden Integration die für einen 
zentralen Versorgungsbereich unabdingbare Zentrumsfunktion für eben dieses Ein-
zugsgebiet. 
Die im Folgenden näher erläuterten funktionalen und städtebaulichen Kriterien er-
möglichen neben einer hierarchischen Einordnung auch eine Abgrenzung der zent-
ralen Versorgungsbereiche untereinander und bilden somit die Grundlage für einen 
 
32 Vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom 22.11.2010 - 7 D 1/09.NE -, S.27 sowie Kuschnerus, Ulrich, 2007: Der standortgerechte Einzelhandel.

88 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
eindeutigen räumlichen Bezugsrahmen für die Einzelhandelsentwicklung in Darm-
stadt. Entscheidende Kriterien sind insbesondere: 
◼ der bestehende Einzelhandelsbesatz, 
◼ ergänzende Nutzungen ( u.a. konsumnahe Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie-
betriebe, kulturelle, öffentliche und Freizeiteinrichtungen , ärztliche Einrichtun-
gen), 
◼ die allgemeine städtebauliche Gestalt/Qualität sowie 
◼ eine fußläufige Erreichbarkeit und Anbindung an den MIV (Motorisierter Individu-
alverkehr) sowie ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr). 
Entsprechende Standortbereiche müssen dabei jedoch noch nicht vollständig als 
zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein. Auch ein Entwicklungsziel kann als Kri-
terium zur Abgrenzung herangezogen werden. So ist es z.B. denkbar, Potenzialflächen 
in den zentralen Versorgungsbereich mit aufzunehmen, die mittel- und langfristig ent-
sprechend entwickelt werden sollen und kurz- bis mittelfristig realistisch auch entwi-
ckelbar sind. 33 Auch die Festlegung eines perspektivischen Zentralen 
Versorgungsbereich ist möglich. Im Rahmen einer späteren Konzeptfortschreibung 
wäre dann zu prüfen und zu bewerten, ob die gewünschte Entwicklung stattgefunden 
hat. 
Diese Faktoren werden dabei sowohl auf quantitative als auch qualitative Kriterien hin 
untersucht. Hierbei wird in den einzelnen Hierarchiestufen unterschieden (Zielper-
spektive): 
Innenstadtzentren 
◼ Größerer Einzugsbereich: In der Regel gesamtes Stadtgebiet und Umland Marktge-
biet) 
◼ Großes Spektrum an Waren und Dienstleistungsangeboten:  
 Zentrentypische und nahversorgungsrelevante Sortimente;  
 Waren für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf; 
 diverse zentrenergänzende Nutzungen (Multifunktionalität). 
 
Stadtteilzentren 
◼ Mittlerer Einzugsbereich: In der Regel beschränkt auf bestimmte Bezirke und 
Stadtteile größerer Städte 
◼ Regelmäßig größeres Spektrum an Waren und Dienstleistungsangeboten:  
 Zentrentypische und nahversorgungsrelevante Sortimente;  
 
33 Vgl. u.a. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 und OVG NRW, Urteil vom 15.02.2012. Hierbei wurden auch 
Mindestanforderungen für zentrale Versorgungsbereiche definiert. Ein zentraler Versorgungsbereich muss mindestens über einen 
strukturprägenden Nahversorgungsbetrieb verfügen resp. mittelfristig das Potenzial (Tragfähigkeit und Fläche) zur Ansiedlung eines 
solchen Magnetbetriebs aufweisen.

89 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 Waren für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf. 
 
Nahversorgungszentren 
◼ Kleiner Einzugsbereich: Auf bestimmte Quartiere größerer Städte beschränkt 
◼ Begrenztes Spektrum an Waren- und Dienstleistungsangeboten; vornehmlich des 
kurzfristigen Bedarfs; in begrenztem Umfang ggf. auch Waren für den mittelfristi-
gen Bedarf 
◼ Zentrum kann auch auf die Sicherung der Grund - und Nahversorgung beschränkt 
sein; jedoch kein Schutz eines Einzelbetriebs.  
Darüber hinaus konnten Standortbereiche mit spezifischer Versorgungsbedeutung 
festgestellt werden, die jedoch die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs nicht 
vollständig erfüllen: 
(Integrierte) Nahversorgungsstandorte 
◼ Einzugsbereich: direkter Nahbereich (wohnungsnahe Grundversorgung) 
◼ oftmals Solitärstandort eines Nahversorgers oder kleiner Verbundstandort mit An-
geboten des kurzfristigen Bedarfs 
◼ kein Wettbewerb am Standort. 
 
Zentralitätsbildender Sonderstandort/Ergänzungsstandort 
◼ Überörtlicher Einzugsbereich 
◼ Zumeist flächenextensive Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs 
◼ Agglomeration funktionaler Fachmarktkonzepte, die sic h i.d.R. in autokundenori-
entierter Lage befinden  
◼ Geringe Aufenthaltsqualität, geringes Angebot arrondierender Nutzungen. 
9.2 Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt 
Darmstadt 
In der Stadt Darmstadt konnten  
◼ neben der Innenstadt  
◼ zwei Stadtteilzentren (ZVB Arheilgen, ZVB Eberstadt) sowie  
◼ zwei bereits heute bestehende Nahversorgungszentren (ZVB Kranichstein , ZVB 
Kirchtannensiedlung) 
◼ und ein perspektivisches Nahversorgungszentrum (perspektivischer ZVB Ludwigs-
höhviertel)

90 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
im Sinne des § 34 BauGB ausgemacht werden. 
Gegenüber dem Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2012 wird der ZVB Weststadt wie 
auch bereits im Nahversorgungskonzept 2016 nicht mehr als zentraler Versorgungs-
bereich berücksichtig. Darüber hinaus ist mit dem ZVB Kirchtannensiedlung ein neuer 
zentraler Versorgungsbereich in Funktion eines Nahversorgungszentrum hinzuge-
kommen. Perspektivisch kann mit dem zentralen Versorgungsbereich Ludwigshöhvier-
tel ein weiteres Nahversorgungszentrum etabliert werden.  
Darüber hinaus wurden drei Ergänzungsstandorte des großflächigen Einzelhandels 
(kein zentraler Versorgungsbereich i.S. des § 34 BauGB) mit dem Gewerbegebiet Nord-
west, der Eschollbrücker Straße sowie der Heidelberger Straße identifiziert. 
 
Abbildung 35: Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Darmstadt 
Nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die räumliche Verortung der Zentren und 
Ergänzungsstandorte im Stadtgebiet: 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Stadtteilzentrum
Nahversorgungszentrum
Hierarchisches Zentrenmodell der Stadt Darmstadt
Innenstadt
(Integrierte) Nahversorgungsstandorte
(Solitäre) Sonstige Standorte des Einzelhandels
Agglomerierte 
Ergänzungsstandorte 
des großflächigen EH 
ohne Zentrenstatus
Ausstrahlung
Einzugsbereich „schützenswerte“ 
zentrale Versorgungs-
bereiche
Standorte 
ohne zentrale 
Versorgungsfunktion
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

91 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 36: Zentren- und Standortstruktur 
9.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Darmstadt 
Der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereich s für die Innenstadt von Darm-
stadt aus dem Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2012 kann aufgrund Grundlage der 
erfolgten Bestandserhebung sowie städtebaulichen Analyse gefolgt werden. Dabei er-
streckt sich der zentrale Versorgungsbereich um das gewachsene Hauptgeschäftsze-
ntrum, welches durch die großen und stark befahrenen Verkehrstrassen wie der 
Hügelstraße im Süden, der Bleichstraße im Norden sowie der Kirchstraße/ Schlossgra-
ben im Osten umrahmt wird. Im Westen bildet die Grafenstraße die Begrenzung des 
Hauptzentrums, wo die Bereiche beidseitig dieser dem zentralen Versorgungsbereich 
noch zugerechnet werden. Dabei zeichnet sich der zentrale Versorgungsbereich durch 
ein vernetztes Gefüge von mehreren gleichwertigen Einkaufsstraßen (u.a. Wilhelmi-
nenstraße, Luisenstraße, Ernst-Ludwig-Straße, Luisenplatz sowie Ludwigstraße) aus, 
welche eine hohe Einzelhandelsdichte aufweisen und ganz überwiegend als

92 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Fußgängerzone gestaltet sind. Der Marktplatz am Schloss wird zudem durch einen täg-
lich stattfindenden Wochenmarkt bespielt. 
 
Abbildung 37: Abgrenzung des ZVB Innenstadt Darmstadt 
 
 
 
Abbildung 38: Blick entlang der Ludwigstraße sowie auf das Modehaus Henschel  
Ludwigspl .
Volkshochschule
Stadtbibliothek

93 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Darmstadt34 
 
Lagebeschreibung 
Der ZVB Innenstadt setzt sich aus dem gewach-
senen Hauptgeschäftsbereich zusammen u. wird 
von den Straßenzügen Bleichstraße, Zeughaus-
straße, Schlossgraben u. Grafenstraße umrahmt.  
Versorgungsfunktion 
Hauptzentrum mit regionaler Ausstrahlung. 
Städtebau/Umfeld 
Das städtebauliche Umfeld ist überwiegend 
durch Wohnen geprägt durchzogen von weiteren 
öffentlichen Einrichtungen (u.a. Krankenhaus, 
Staatstheater, Universität) sowie Einzelhandels-
betrieben u. ergänzenden Nutzungen. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Der Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich aus-
gehend vom Luisenplatz entlang der Luisen-, der 
Wilhelminen- und der Ernst-Ludwig-Straße in 
Richtung Ludwigsplatz. In dem Bereich sind eine 
Vielzahl von filialisierten Einzelhandelsbetrieben 
sw. das Einkaufszentrum Luisencenter ansässig. 
Branchen-Mix 
Vielfältiger Angebots- u. Branchenmix von filiali-
sierten u. inhabergeführten Betrieben. Der Ange-
botsschwerpunkt liegt bei Bekleidung/ Schuhe.  
Magnetbetriebe 
u.a. Karstadt, Galeria Kaufhof, Modehaus Hen-
schel, C&A, Sport Hübner, H&M, Thalia, TK Maxx. 
Ergänzende Nutzungen 
Breites Angebot verschiedener Dienstleister, 
Gastronomiebetriebe u. öffentliche Einrichtun-
gen (z.B. Rathaus, Schloss). Insgesamt hohe Mul-
tifunktionalität u. Nutzungsdichte. Zudem hohe 
Bedeutung von Wohn- u. Büronutzungen sw. 
oberzentrale Versorgungsfunktionen (u.a. Schu-
len, Museen, Gerichte). 
 
Bebauungsstruktur 
Die bauliche Struktur ist durch ein heterogenes 
Bild gekennzeichnet und spiegelt die Stadtge-
schichte von Darmstadt wider. Historische Ge-
bäude (u.a. Schloss) wie auch funktionale Bauten 
in moderner bzw. neuzeitlicher Architektur kenn-
zeichnen die Innenstadt. Darüber hinaus ergän-
zen mehrere Plätze das Stadtbild.  
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund 
der zentralen Lage der Innenstadt, welche durch 
Ringstraßen sowie ein Netz von Hauptverkehrs-
straßen erschlossen wird. Mehrere Bus- u. Stra-
ßenbahnlinien sichern eine leistungsfähige 
ÖPNV-Anbindung. 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger u. Radfahrer aus 
umliegenden Wohngebieten ist gewährleistet. 
Stellplatzangebot 
Stellplatzangebot wird durch mehrere Parkhäu-
ser u. Tiefgaragen gesichert. 
Aufenthaltsqualitäten 
Die Innenstadt hält attraktive u. vielfältige Auf-
enthaltsmöglichkeiten vor. So fungieren der Wil-
helminen- u. Georg-Büchner-Platz u.a. als 
Erholungsfläche, während andere Plätze durch 
gastronomische Einheiten ein Flair zum Verwei-
len generieren (u.a. Marktplatz). Der Großteil der 
Innenstadt ist als Fußgängerzone gestaltet. 
Leerstandssituation 
Insgesamt lediglich 20 zumeist kleinteilige Leer-
stände (knapp 4.000 qm). Eine räumliche Bal-
lung ist dabei nicht ersichtlich. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine Potenzialflächen für Neuentwicklungen 
ersichtlich. Potenziale nur durch Nachnutzung 
von Leerstandsflächen.  
 
34 Ampelbewertung: grün = gut bis sehr gut; grau = mittelmäßig, durchschnittlich; rot = unzureichend, mangelhaft, schwach ausgeprägt

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Abbildung 39: Blick auf die Betriebe am Ludwigplatz sowie am Luisenplatz (Luisencenter) 
Die Innenstadt von Darmstadt zeichnet sich durch ein vielfältiges Einzelhandelsan-
gebot mit insgesamt 284 Einzelhandelsbetrieben aus, welche auf einer Gesamtver-
kaufsfläche von rd. 107.500 qm einen Umsatz von rd. 404 Mio. € erwir tschaften. Der 
Schwerpunkt des Angebots ist dabei mit über 70 % eindeutig auf den mittelfristigen 
Bedarf gelegt. Dabei sticht insbesondere der große Verkaufsflächenanteil (rd. 52 %) im 
Bereich Bekleidung/ Schuhe hervor. Als größte Magnetbetriebe fungieren u.a. Karstadt, 
Galeria Kaufhof, das Modehaus Henschel, C&A und TK Maxx. Mit dem Luisencenter be-
steht darüber hinaus ein zentrales Einkaufszentrum, welches ein breites Angebot an 
filialisierten Betrieben vorhält (u.a. H&M). Insgesamt zeichnet sich die Innenstadt somit 
durch einen guten Branchen -Mix im Einzelhandel aus.  Im Vergleich zu den anderen 
Standortlagen im Stadtgebiet kann die Innenstadt mit rd. 41 % der Gesamtverkaufsflä-
che die notwendige Dominanz entfalten.  
Die Stärken des Hauptzentrums sind neben der zentralen Lage ein nahezu durchgän-
giger Geschäftsbesatz mit über 900 Betrieben in den Haupteinkaufslagen. Diese hohe 
Multifunktionalität aus Einzelhandel, Dienstleister, Behörden, Wohnen und Freizeitein-
richtungen sorgt für eine Belebung der Innenstadt (auch in den Randzeiten) sowie zu-
sätzliche Synergien für den Einzelhandel. Weitere Stärken umfassen die gute 
Anbindung im modal-split als auch die Gestaltung der Innenstadt als Fußgängerzone, 
wodurch eine hohe Einkaufatmosphäre erzielt wird. Darüber hinaus ist auch die geringe 
Leerstandsquote von gerade einmal 4 % gemessen an der Verkaufsfläche positiv zu be-
werten.  
Die Schwächen des Hauptzentrums lassen sich im Bereich des Einzelhandels auf ver-
einzelte Angebotslücken im Bereich des mittelfristigen Bedarfs erkennen (u.a. Spiel-
waren). Hier könnte ein weiterer Ausbau des Angebots auch vor dem Hintergrund der 
wachsenden Einwohnerplattform zu einer stärkeren Positionierung gegenüber den re-
gionalen Wettbewerbsstandorten führen. Darüber hinaus könnte auch ein Ausb au im 
kurzfristigen Bedarf durch einen weiteren strukturprägenden Lebensmittelmarkt er-
folgen. Derzeit sind in der Innenstadt mit Rewe und Aldi lediglich zwei großflächige so-
wie vier weitere strukturprägenden Lebensmittelbetriebe unter 800 qm 
Verkaufsfläche vorhanden. Allerdings stellt hier das fehlende Vorhandensein von not-
wendigen Potenzial - und Freiflächen ein deutliches Hindernis dar. Auch wenn mit 
Stand August 2020 die beiden innerstädtischen Warenhäuser Karstadt und Galeria

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Kaufhof nicht von einer Schließung betroffen sind, so weisen beide ein latentes Schlie-
ßungsrisiko auf, wodurch Leerstandsflächen von deutlich über 15.000 qm je Betrieb 
mit einem Schlag vorhanden wären. Sollte es zukünftig, auch mit Blick auf die Auswir-
kungen der Corona-Pandemie, zu Schließungen in der Innenstadt kommen, so ist auch 
Seitens der Stadt Darmstadt (insbesondere der Wirtschaftsförderung) die gezielte An-
sprache potenzieller Mieter zu befürworten. 
 
 
 
Abbildung 40: Karstadt und Galeria Kaufhof im ZVB Innenstadt von Darmstadt 
Als Handlungsziel kann für die Innenstadt von Darmstadt v.a. die Sicherung und Wei-
terentwicklung mit zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten im Bereich national er 
und internationaler Marken festgehalten werden, wodurch eine weitere Attraktivitäts-
steigerung sowie die Sicherung der oberzentralen Funktion erzielt werden kann.  Zu-
dem stellt das „Auffangen“ coronabedingter Leerstände ein zukünftiges Handlungsziel 
für die Innenstadt von Darmstadt dar. Dabei können auch andere Nutzungen als Ein-
zelhandel sowie ggf. auch die Umwandlung in Wohnnutzungen eine wichtige Rolle 
spielen. Zudem kann auch ein Ausbau der Angebote im Bereich der Nahversorgung vo-
rangetrieben werden. 
Zur Stärkung der Innenstadt wurde die Erstellung eines Entwicklungskonzepts für 
die Innenstadt (im Sinne eines Maßnahmenkonzepts)  im Jahr 2021 beschlossen . 
Dabei soll ein Handlungspaket mit kurz-, mittel- und langfristigen Maßnahmen erstellt 
werden, um die gegenwärtigen und künftigen Herausforderungen zu bewältigen sowie 
die Innenstadt als Hauptgeschäftsviertel, Verwaltungszentrum und kultureller Mittel-
punkt zu stärken. 
Die Innenstadt stellt eine stabile und voll funktionsfähige 
Haupteinzelhandelslage innerhalb des Standort- und Zentrengefüges 
von Darmstadt dar. Das Zentrum wird dabei seiner oberzentralen 
Versorgungsfunktion umfänglich gerecht.

96 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen 
Der zentrale Versorgungsbereich in Funktion eines St adtteilzentrums befindet sich 
zentral im Stadtteil Arheilgen und somit im nördlichen Stadtgebiet von Darmstadt. Die 
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs  Arheilgen erfolgt entlang der 
Frankfurter Landstraße, welche den Stadtteil in Nord-Süd-Richtung durchzieht. Wäh-
rend die nördliche Grenze die Bereiche vor der Römerstraße darstellen, verläuft der 
zentrale Versorgungsbereich im Süden bis kurz vor die Albrechtstraße. Darüber hinaus 
sind auch Teile der Ettesterstraße sowie der Untere Mühlstraße und der Darmstädter 
Straße der Abgrenzung zugerechnet. Der Löwenplatz stellt innerhalb des Zentrums den 
zentralen Platz dar.  
 
Abbildung 41: Abgrenzung des ZVB Arheilgen  
Aldi (
Plan
-
vorhben
)

97 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen 
 
Lagebeschreibung 
Der ZVB Arheilgen befindet sich zentral im Stadt-
teil verortet und erstreckt sich entlang der 
Frankfurter Landstraße sowie direkt angrenzen-
der Straßenzüge. 
Versorgungsfunktion 
Stadtteilzentrum mit primärer Ausstrahlung auf 
den Stadtteil Arheilgen. 
Städtebau/Umfeld 
Das städtebauliche Umfeld ist überwiegend 
durch Wohnen sowie weitere Einzelhandelsbe-
triebe u. ergänzenden Nutzungen in solitärer 
Lage innerhalb des Stadtteils geprägt. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Der Schwerpunkt befindet sich um den Löwen-
platz, wo neben den Frequenzbringern dm u. 
Edeka ein dichter Besatz an ergänzenden Betrie-
ben ist. In den weiteren Bereichen dünnt der Be-
satz aus und ist v.a. im südlichen Bereich nicht 
mehr durchgängig. Der Einzelhandel ist durch in-
habergeführte Betriebe geprägt. Der mittelfris-
tige Bedarf nimmt mit lediglich 12 % VKF-Anteil 
eine untergeordnete Rolle ein. 
Branchen-Mix 
Vielfältiger Angebots- u. Branchenmix von über-
wiegend inhabergeführten Betrieben. Der 
Schwerpunkt liegt dabei im kurzfristigen Bedarf 
(rd. 50 % VKF-Anteil). 
Magnetbetriebe 
Edeka, dm 
Ergänzende Nutzungen 
Breites Angebot verschiedener Dienstleister und 
Gastronomiebetriebe. Insgesamt 40 konsumna-
he Nutzungen sorgen für hohe Multifunktionali-
tät u. Nutzungsdichte. Zudem hohe Bedeutung 
von Wohnnutzungen in den Obergeschossen. 
 
Bebauungsstruktur 
Die Bebauung innerhalb des Stadtteilzentrums 
ist ganz überwiegend durch zwei- bis dreige-
schossige Wohnhäuser mit einer Ladeneinheit im 
Erdgeschoss geprägt. Architektonisch sticht vor 
allem der Edeka-Markt im alten Straßenbahnde-
pot (steht unter Denkmalschutz) vor.  
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund 
der zentralen Lage innerhalb des Stadtteils. Zu-
dem bestehen eine zentrale Bus- u. Straßen-
bahnhaltestelle am Löwenplatz, welche einen 
leistungsfähigen ÖPNV sichert 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den umliegenden Wohngebieten ist gewährleis-
tet. 
Stellplatzangebot 
Stellplatzangebot ist bei Edeka sowie straßenbe-
gleitend ausreichend vorhanden.  
Aufenthaltsqualitäten 
Generell besteht eine ansprechende Straßen-
raumgestaltung innerhalb des ZVB´S. Mit dem 
Löwenplatz ist ein zentraler Aufenthaltsort vor-
handen, welcher erst im Jahr 2017 modernisiert 
u. aufgewertet wurde. Dieser fungiert als Quar-
tiersplatz und sorgt für ein belebtes Zentrum.  
Leerstandssituation 
Lediglich ein kleiner Leerstand zum Erhebungs-
zeitpunkt in Randlage.  
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Im nördlichen Bereich an der Frankfurter Land-
straße ist ein Potenzialfläche vorhanden, welche 
für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscoun-
ters vorgesehen ist. Zudem könnte auch das 
Grundstück der Feuerwehr nach ihrem Umzug 
als Potenzialfläche fungieren.

98 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
 
 
Abbildung 42: Blick auf den Löwenplatz im ZVB Arheilgen 
 
 
 
Abbildung 43: Blick auf den dm-Markt sowie den Edeka-Markt im ZVB Arheilgen 
Das Stadtteilzentrum Arheilgen zeichnet sich durch ein breit aufgestelltes, überwie-
gend kleinteiliges Einzelhandelsangebot mit insgesamt 27 Betrieben aus, welche auf 
einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 4.500 qm einen Umsatz von rd. 20 Mio. € er-
wirtschaften. Der Schwerpunkt des Angebot s ist dabei mit knapp der Hälfte der Ver-
kaufsfläche auf den kurzfristigen Bedarf gelegt  (Umsatzanteil bei rd. 70 %) . 
Demgegenüber weist der mittelfristige Bedarf mit lediglich 12 % Verkaufsflächenanteil 
eine untergeordnete Rolle im Zentrum auf. 
Die Stärken des Stadtteilzentrums liegen vor allem im Bereich der hohen Multifunk-
tionalität als auch im kurzfristigen Bedarfsbereich, wo mit dem modernen Edeka -Ver-
brauchermarkt ein strukturprägender Lebensmittelmarkt innerhalb des Zentrums 
sowie mit dm ein Drogeriemarkt ansässig ist. Der Einzelhandel ist dabei durch mehrere 
kleinteilige, inhabergeführten Betriebe gekennzeichnet. Ein dichter Geschäftsbesatz 
besteht dabei um den Löwenplatz, welcher durch die Aufwertungsmaßnahmen der 
vergangenen Jahre den Mittelpunkt des Zentrums darstellt und eine gute Aufenthalts-
qualität gewährleistet. 
Die Schwäche des Stadtteilzentrums ist vor allem im Einzelhandelsbesatz des mittel-
fristigen Bedarfsbereich zu konstatieren, welcher mit lediglich 12 % der Verkaufsfläche 
als deutlich zu gering für ein Stadtteilzentrum dieser Größe eingestuft werden kann.

99 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Darüber hinaus besteht vor allem im südlichen Bereich des Stadtteilzentrums kein 
durchgängiger Nutzungsbesatz entlang der Frankfurter Landstraße. 
 
 
 
Abbildung 44: Potenzialflächen im Stadtteilzentrum Arheilgen an der Frankfurter Landstraße 
Als Handlungsziel für das Stadtteilzentrum kann zum einen die Ansiedlung eines wei-
teren strukturprägenden Lebensmittelmarkts angesehen werden, um das Angebot im 
kurzfristigen Bedarfsbereich zukunftsfähig zu ergänzen sowie weitere Frequenzen auf 
das Stadtteilzentrum zu lenken. Planungen hierfür bestehen mit der Ansiedlung eines 
Aldi-Lebensmitteldiscounters im nördlichen Bereich des Stadtteilzentrums. Zum an-
deren ist auch die Ansiedlung weiterer Betriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich 
zu empfehlen, um ein ausdifferenziert es Angebot innerhalb des Stadtteils Arheilgen 
vorzuhalten. Hierfür könnte beispielsweise das Grundstück der umgezogenen Feuer-
wehr an der Frankfurter Landstraße dienen. 
Der zentrale Versorgungsbereich Arheilgen in Funktion eines 
Stadtteilzentrums weist einen guten Branchen-Mix auf. Der 
Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich dabei um den zentral gelegenen 
Löwenplatz. Perspektivisch sollte neben dem Ausbau des kurzfristigen 
Bedarfs auch die Ansiedlung weiterer Betriebe im mittelfristigen 
Bedarf vorangetrieben werden, um das Einzelhandelsangebot im 
Stadtteil nachhaltig und zukunftsfähig aufzustellen. Mit der 
prospektiven Ansiedlung eines Aldi-Markts wird ein weiterer Schritt in 
diese Richtung unternommen.

100 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt 
Der zentrale Verso rgungsbereich in Funktion eines Stadtteilzentrums befindet sich 
zentral im Stadtteil Eberstadt und somit im südlichen Stadtgebiet von Darmstadt. Die 
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Eberstadt erfolgt entlang der Hei-
delberger Landstraße, welche den Stadtteil Eberstadt in Nord -Süd-Richtung durch-
zieht. Während die nördliche Grenze die Jakobstraße bzw. Thomasstraße bilden, endet 
der zentrale Versorgungsbereich im Süden kurz nach dem Rewe-Markt. Darüber hinaus 
umfasst das Stadtteilzentrum noch die an grenzenden Straßenzüge der Schwanen-
straße bis zum Eberstädter Marktplatz, den Bereich um die City-Arkaden am Grieshei-
mer Weg sowie die Ladeneinheiten zu Beginn der Oberstraße.  
 
Abbildung 45: Abgrenzung des ZVB Eberstadt  
Edeka (Plan
-
vorhaben)

101 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt 
 
Lagebeschreibung 
Der ZVB Eberstadt befindet sich zentral im 
Stadtteil verortete und erstreckt sich entlang der 
Heidelberger Landstraße sowie direkt angren-
zenden Straßenzügen.  
Versorgungsfunktion 
Stadtteilzentrum mit primärer Ausstrahlung auf 
den Stadtteil Eberstadt.  
Städtebau/Umfeld 
Das städtebauliche Umfeld ist überwiegend 
durch Wohnen sowie weitere Einzelhandelsbe-
trieben u. ergänzende Nutzungen in solitärer 
Lage innerhalb des Stadtteils geprägt.  
 
Einzelhandelsstruktur 
Entlang der Heidelberger Landstraße ist eine 
Vielzahl von kleinteiligen inhabergeführten Be-
trieben vorhanden. Mit dem Rewe-Markt ist ein 
strukturprägender Lebensmittelbetrieb im Zent-
rum vorhanden (allerdings kleine VKF-Größe). 
Branchen-Mix 
Vielfältiger Angebots- u. Branchenmix von über-
wiegend inhabergeführten Betrieben aus dem 
kurz- u. mittelfristigen Bedarf. 
Magnetbetriebe 
Rewe, DroNova 
Ergänzende Nutzungen 
Breites Angebot verschiedener Dienstleister, 
Gastronomiebetriebe u. öffentlicher Einrichtun-
gen (z.B. Rathaus). Insgesamt rd. 70 konsumnahe 
Nutzungen sorgen für hohe Multifunktionalität u. 
Nutzungsdichte. Zudem hohe Bedeutung von 
Wohnnutzungen in den Obergeschossen.  
 
Bebauungsstruktur 
Die Bebauung innerhalb des Stadtteilzentrums 
ist ganz überwiegend durch zwei- bis dreige-
schossige Wohnhäuser mit einer Ladeneinheit im 
Erdgeschoss geprägt. Architektonisch sticht da-
bei die Galerie Grande im nördlichen Bereich her-
aus. 
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund 
zentraler Lage innerhalb des Stadtteils. Zudem 
bestehen zwei Bus- u. Straßenbahnhaltestellen, 
welche einen leistungsfähigen ÖPNV sichern. 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den umliegenden Wohngebieten ist aufgrund 
siedlungsintegrierter Lage gewährleistet. 
Stellplatzangebot 
Geringes Stellplatzangebot innerhalb des ZVB`s. 
Auch der Rewe-Markt weist ein zu geringes An-
gebot auf. Größere Parkplätze sind bei den City-
Arkaden u. auf dem Marktplatz vorzufinden.  
Aufenthaltsqualitäten 
Generell besteht eine ansprechende Straßen-
raumgestaltung innerhalb des ZVB´S. Am Kreu-
zungsbereich Pfungstädter Straße/ Heidelberger 
Landstraße ist ein kleiner Platz, welcher aller-
dings noch mehr mit Leben gefüllt werden 
könnte. Positiv ist die Modaupromenade hervor-
zuheben.  
Leerstandssituation 
Insgesamt lediglich sieben zumeist kleinteilige 
Leerstände (knapp 500 qm bzw. 11 % Leer-
standsquote). Eine Ballung ist dabei allerdings 
nicht ersichtlich. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Potenziale nur durch die Nachnutzung von Leer-
standsflächen sowie den Standortbereich des 
ehemaligen Lidl-Markts in der Lagerstraße/ 
Griesheimer Weg. Mit der Ansiedlung eines 
Edeka-Markts besteht ein Planvorhaben.

102 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
 
 
Abbildung 46: Blick auf den Rewe-Markt sowie die City-Arkaden 
 
 
 
Abbildung 47: Einzelhandelsbetriebe an der Heidelberger Landstraße im ZVB Eberstadt 
Das Stadtteilzentrum Eberstadt zeichnet sich durch ein breit aufgestelltes, überwie-
gend kleinteiliges Einzelhandelsangebot mit insgesamt 49 Betrieben aus, welche auf 
einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 4.100 qm einen Umsatz von rd. 19 Mio. € er-
wirtschaften. Der Schwerpunkt des Angebots ist dabei mit nahezu gleichen Anteilen in 
den Bereichen des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs mit jeweils rd. 40 % gelegt. 
Die Stärken des Hauptzentrums liegen neben der zentralen Lage und der guten Er-
reichbarkeit im Stadtteil Eberstadt auch im guten Branchen -Mix v.a. im kurzfristigen 
und mittelfristigen Bedarfsbereich. Der Einzelhandel ist dabei durch eine Vielzahl von 
kleinteiligen, inhabergeführten Betrieben gekennzeichnet. Ferner besteht entlang der 
Heidelberger Landstraße ein dichter Geschäftsbesatz. Der Wochenmarkt findet zudem 
immer samstags auf dem Eberstädter Ma rktplatz statt und sorgt für zusätzliche Fre-
quenzen und Belebung für das Zentrum.  
Die Schwächen des Hauptzentrums lassen sich vor allem im Bereich des kurzfristigen 
Bedarfsbereich ausmachen. Seit dem letzten Einzelhandelskonzept ist mit dem Lidl -
Lebensmitteldiscounter ein strukturprägender Lebensmittelbetrieb „weggebrochen“. 
Eine Nachnutzung der Fläche hat bisher noch nicht stattgefunden. Auch der Rewe-Su-
permarkt verfügt über keinen zeitgemäßen Marktauftritt und ist bei weitem nicht aus-
reichend für die Versorgung des Stadtteils Eberstadt (zudem geringes 
Stellplatzangebot). Daher wird der Versorgungseinkauf zu einem Großteil außerh alb

103 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
von Eberstadt, z.T. auch außerhalb von Darmstadt u.a. in Pfungstadt (neuer Kaufland 
an der Stadtgrenze) getätigt. Auch die Länge des Stadtteilzentrums ist etwas kritisch 
zu bewerten. Dabei sollte vor allem die Entstehung eines strukturellen Br uchs im Be-
reich Heidelberger Landstraße/ Oberstraße zwischen dem südlichen und nördlichen 
Bereich vermieden werden. Zudem sind bei insgesamt sieben Leerständen leicht 
wachsende strukturelle Probleme erkennbar  (vier davon entlang der Heidelberger 
Landstraße).  
 
 
 
Abbildung 48: Leerstand bzw. Potenzialfläche im ZVB Eberstadt 
Als Handlungsziel kann für das Stadtteilzentrum die Sicherung sowie der Ausbau des 
vielfältigen Angebots in allen Bedarfsstufen aufgeführt werden. Dabei sollt e vor allem 
eine Stärkung des kurzfristigen Bedarfs durch die Ansiedlung eines weiteren struktur-
prägenden Lebensmittelmarkts im Vordergrund stehen. Dieser befindet sich bereits in 
der Heidelberger Landstraße in Planung. Dabei ist mit einer derzeitig geplan ten Ver-
kaufsfläche von rd. 800 qm nur bedingt die Sicherung der Grundversorgung im Stadt-
teil gewährleistet. Als weitere Potenzialfläche könnte der Bereich des ehemaligen Lidl-
Markts in der Lagerstraße fungieren. Auch für den Rewe -Markt im südlichen Bereich  
des Zentrums kann ein gewisser Modernisierungsbedarf konstatiert werden. Dies 
dürfte sich aufgrund der räumlichen Gegebenheiten als schwierig erweisen. Die derzeit 
mindergenutzten City-Arkaden in zweiter Reihe bergen weiteres Aufwertungspoten-
zial. Ziel sollte es letztlich sein, einen langsam einsetzenden Verfall sprozess im Stadt-
teil entgegenzuwirken, welcher sich in leichten Zügen bereits heute andeutet. 
 
Der zentrale Versorgungsbereich Eberstadt in Funktion eines 
Stadtteilzentrums weist einen guten Branchen-Mix auf. Allerdings 
sollte der Ausbau des kurzfristigen Bedarfs weiter vorangetrieben 
werden, um die Grundversorgung im Stadtteil nachhaltig und 
zukunftsfähig aufzustellen. Mit der prospektiven Ansiedlung eines 
Edeka-Markts wird ein wichtiger Schritt in diese Richtung 
unternommen.

104 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein 
Der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Kranichstein  erfolgt wie be-
reits im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2012 als bipolares Zentrum entlang d er 
Bartningstraße. Dabei umfasst der nördliche Standortbereich das „Einkaufszentrum 
am See“ um die beiden strukturprägenden Lebensmittelbetriebe Edeka und Penny am 
Kreuzungsbereich Grundstraße/ Bartningstraße. Der südliche Bereich umfasst den 
Häuserblock am Kreuzungsbereich Siemensstraße/ Bartningstraße inkl. Mix-Markt so-
wie den westlich angrenzenden Lidl -Lebensmitteldiscounter. Während der südliche 
Pol als Passage gestaltet ist, kennzeichnet den nördlichen  Pol die Gestaltung als La-
denzeile. Die fußläufige Entfernung zwischen beiden Standortbereichen umfasst 200 
m. Gleichwohl ist von einem funktionalen Zusammenwirken der beiden Lagebereiche 
auszugehen.  
 
Abbildung 49: Abgrenzung des ZVB Kranichstein

105 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein 
 
Lagebeschreibung 
Der ZVB Kranichstein befindet sich im nordöstli-
chen Stadtgebiet von Darmstadt und setzt sich 
aus den Einzelhandelspolen entlang der Bart-
ningstraße zusammen.  
Versorgungsfunktion 
Nahversorgungszentrum für die Quartiersversor-
gung. 
Städtebau/Umfeld 
Das städtebauliche Umfeld ist überwiegend 
durch großmaßstäbliche Wohnbauten des 
Stadtteils Kranichstein geprägt. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Die Hauptausrichtung des Einzelhandels liegt 
eindeutig auf dem kurzfristigen Bedarf (VKF-An-
teil rd. 83 %). Beide Standorte des bipolaren 
Zentrums verfügen über je zwei strukturprä-
gende Lebensmittelbetriebe sowie weitere klein-
teilige Angebote des kurzfristigen Bedarfs.  
Branchen-Mix 
Neben den Angeboten des kurzfristigen Bedarfs 
sind noch kleinteilige Betriebe des mittelfristigen 
Bedarfs (u.a. Tedi) sowie ergänzende Dienstleis-
tungsbetriebe vorhanden. Ein Drogeriemarkt be-
steht derzeit nicht im ZVB. 
Magnetbetriebe 
Aldi, Edeka, Penny, Mix Markt, Tedi 
Ergänzende Nutzungen 
Insgesamt bestehen 32 ergänzende Nutzungen 
am Standort, welche sich zu gleichen Teilen auf 
die beiden Zentrumsbereiche aufteilen.  
 
Bebauungsstruktur 
Der in den 1960er Jahren entstandene Stadtteil 
ist durch großmaßstäblichen Wohnsiedlungen 
gekennzeichnet (ehemalige Trabantenstadt). 
Beide Bereiche des bipolaren Zentrums beste-
hen aus funktionalen Gebäudeblöcken.  
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Gute verkehrliche Erreichbarkeit innerhalb des 
Stadtteils Kranichstein über die Kranichsteiner 
Straße sowie die Bartningstraße. Mit den Halte-
stellen Gruberstraße u. Siemensstraße bestehen 
zwei Straßenbahn Haltepunkte innerhalb des 
Zentrums.  
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den umliegenden Wohngebieten ist aufgrund 
siedlungsintegrierter Lage gewährleistet. 
Stellplatzangebot 
Ausreichend vorgelagerte Stellplatzanlagen an 
beiden Standorten. Zudem bestehen weitere 
straßenbegleitende Stellplatzangebote. 
Aufenthaltsqualitäten 
Beide Standorte des bipolaren Zentrums weisen 
neben den gastronomischen Einheiten kaum 
Aufenthaltsqualitäten auf. In unmittelbarer Nähe 
befindet sich innerhalb der Brentanoanlage ein 
kleiner Park.  
Leerstandssituation 
Insgesamt drei kleinteilige Leerstände (rd. 140 
qm bzw. 4 % Leerstandsquote). 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine signifikanten Potenzialflächen ersichtlich. 
Potenziale nur durch die Nachnutzung von Leer-
standsflächen.

106 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
 
 
Abbildung 50: Blick auf das Einkaufszentrum am See im ZVB Kranichstein 
 
 
 
Abbildung 51: Blick auf den südlichen Bereich des bipolaren Zentrums Kranichstein 
Insgesamt sind im Nahversorgungszentrum Kranichstein 17 Einzelhandelsbetriebe 
vorhanden, welche auf einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 4.400 qm einen Umsa tz 
von rd. 23 Mio. € erwirtschaften. Dabei hält das Nahversorgungszentrum funktionsge-
recht einen Schwerpunkt seines Angebots mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 83 
% im kurzfristigen Bedarf vor. Darüber hinaus ergänzen kleinteilige Betriebe aus dem 
mittelfristigen Bedarf sowie Dienstleistungs- u. Gastronomiebetriebe das Angebot. 
Die Stärken des Nahversorgungszentrums liegen im Bereich der fußläufigen Nahver-
sorgung der umliegenden Bewohner des Stadtteils Kranichstein. Die bipolare Struktur 
mit zwei kompakten Standortbereichen gewährleistet dabei die Versorgung für  einen 
Großteil der Bewohner des Stadtteils. Zudem verfügen die strukturprägenden Lebens-
mittelbetriebe über zeitgemäße Verkaufsflächen.  
Als Schwäche des Nahversorgungszentrums kann die geringe Aufenthaltsqualität an 
den beiden sehr funktional gehaltenen Standorten  konstatiert werden. Vor allem die 
Passage im südlichen Bereich des Zentrums (Fasanerie Passage) offenbart dabei einen 
gewissen Handlungsbedarf. Darüber hinaus ist derzeit kein Drogeriemarkt innerhalb 
des bipolaren Zentrums vorhanden.  Dieser würde die Angebotspalette in der Ve rsor-
gung des Quartiers weiter stärken.  
Als Handlungsziel kann die Sicherung und ggf. Stärkung des nahversorgungsrelevan-
ten Angebots im zentralen Versorgungsbereich Kranichstein durch ggf.

107 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
maßstabsgerechte Erweiterungen oder die Ansiedlung eines Drogeriemarkts benannt 
werden. Zudem wäre eine weitere Aufwertung des öffentlichen Raums zu empfehlen, 
um die beiden Standortbereiche auch als Treffpunkt der Nachbarschaft sowie als Auf-
enthaltsbereich zu etablieren. 
 
 
 
Abbildung 52: Blick auf die Fasanerie Passage im südlichen Bereich des bipolaren Zentrums Kranichstein 
Der zentrale Versorgungsbereich Kranichstein in Funktion eines 
Nahversorgungszentrums ist derzeit als stabil und funktionsfähig 
einzustufen. Insgesamt sind vier strukturprägende 
Lebensmittelbetriebe ansässig, welche sich überwiegend auf die 
fußläufige Versorgung des Quartiers beziehen.

108 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung 
Dieser Standortbereich wird neu in das Zentrengefüge Darmstadts aufgenommen, um 
zum einen die Bedeutung des Standorts für die Nahversorgung zu unterstreichen und 
zum anderen, um die Schutzwürdigkeit der Standortlage gegenüber Wettbewerbsvor-
haben zu untermauern.  
Der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Kirchtannensiedlung umfasst 
den Standbereich östlich der Heidelberger Landstraße um die Handelslage entlang der 
Stresemannstraße. Dem zentralen Versorgungsbereich kommt dabei die Funktion ei-
nes Nahversorgungszentrum zu, welches vor allem eine Quartiersversorgung für die 
Kirchtannensiedlung im südlichen Stadtgebiet von Darmstadt gewährleisten soll. Da-
bei soll das Nahversorgung szentrum nicht in Konkurrenz zum Stadtteilzentrum Eber-
stadt (rd. 1,4 km entfernt in nördlicher Richtung) stehen bzw. weiterentwickelt werden, 
sondern vielmehr als Ergänzung vor allem im Bereich der Nahversorgung dienen.  
 
Abbildung 53: Abgrenzung des ZVB Kirchtannensiedlung

109 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zentraler Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung 
 
Lagebeschreibung 
Der ZVB Kirchtannensiedlung befindet sich im 
südlichen Stadtgebiet von Darmstadt und setzt 
sich v.a. aus dem Einzelhandelsbesatz an der 
Stresemannstraße zusammen (östlich der Hei-
delberger Landstraße. 
Versorgungsfunktion 
Nahversorgungszentrum mit Quartiersversor-
gung. 
Städtebau/Umfeld 
Das städtebauliche Umfeld ist hauptsächlich 
durch (z.T. großmaßstäbliches) Wohnen geprägt. 
In Richtung Norden befindet sich das Klinikum 
Darmstadt. Darüber hinaus befinden sich eine 
Grundschule, ein Kindergarten sowie das S-
Bahn-Depot Frankenstein in unmittelbarer Nähe. 
Weitere Einzelhandelsbetriebe sind nicht vor-
handen.  
 
Einzelhandelsstruktur 
Die Einzelhandelsstruktur ist ganz überwiegend 
durch Angebote im kurzfristigen Bedarf geprägt. 
Hier stellen zwei strukturprägende Lebensmit-
telbetriebe den Großteil des Angebots. Ergän-
zend besteht noch ein kik-Markt im Bereich des 
mittelfristigen Bedarfs.  
Branchen-Mix 
Eindeutige Ausrichtung auf den kurzfristigen Be-
darf ergänzt durch einen kik-Markt sowie Dienst-
leistungsbetriebe. 
Magnetbetriebe 
Aldi, Nah & Gut, kik 
Ergänzende Nutzungen 
In der östlichen Ladenzeile sind insgesamt 4 vier 
Dienstleister ansässig.  
 
Bebauungsstruktur 
Die Bebauungsstruktur setzt sich neben dem 
Aldi-Markt aus einem Wohnblock aus den 
1970er Jahren sowie der angrenzenden Laden-
zeile zusammen. Auch die umliegenden 
Wohneinheiten sind großmaßstäblich und in den 
1960er/70er Jahre durch eine funktionale Bau-
weise angelegt.  
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund der 
Lage an der Heidelberger Landstraße, welche das 
Stadtquartier in Nord-Süd-Richtung durchzieht. 
Die ÖPNV-Anbindung wird durch die Haltestelle 
„Einkaufszentrum Süd“ gesichert. Zudem befin-
det sich das Straßenbahndepot im näheren Um-
feld. 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den umliegenden Wohngebieten ist aufgrund 
siedlungsintegrierter Lage gewährleistet. 
Stellplatzangebot 
Vorgelagerte Stellplätze bestehen bei den bei-
den Lebensmittelmärkten. Diese können für den 
Nah & Gut jedoch als zu gering eingestuft wer-
den. Allerdings ist dieser auch weitestgehend auf 
das fußläufige Umfeld ausgerichtet.  
Aufenthaltsqualitäten 
Das kompakte Nahversorgungszentrum hält mit 
einer gastronomischen Einheit sowie dem an-
grenzenden Bärbel-Six-Platz Orte zum Verweilen 
vor. 
Leerstandssituation 
Zum Zeitpunkt der Erhebung bestand kein Leer-
stand im ZVB Kirchtannensiedlung. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine signifikanten Potenzialflächen ersichtlich.

110 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
 
 
Abbildung 54: Ladenzeile um den Nah & Gut im ZVB Kirchtannensiedlung 
 
 
 
Abbildung 55: Blick auf den Aldi -Markt sowie eine großmaßstäbliche Wohneinheit im ZVB Kirchtannen-
siedlung  
Insgesamt sind im Nahversorgungszentrum Kirchtannensiedlung sechs Einzelhan-
delsbetriebe vorhanden, welche auf einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.500 qm ei-
nen Umsatz von rd. 16 Mio. € erwirtschaften. Dabei hält das Nahversorgungszentrum 
funktionsgerecht einen Schwerpunkt seines Angebots mit einem Verkaufsflächenan-
teil von rd. 75 % dem kurzfristigen Bedarf vor. Darüber hinaus ergänzen kleinteilige Be-
triebe aus dem mittelfristigen Bedarf sowie Dienstleistungs - u. Gastronomiebetriebe 
das Angebot. 
Die Stärken des Nahversorgungszentrums  liegen im Bereich des kurzfristigen Be-
darfs sowie in der fußläufigen Nahversorgung des Quartiers. Neben der zentralen Lage 
im Quartier Kirchtannensiedlung stellt auch die kompakte Struktur eine Stärke des 
Nahversorgungszentrums dar. Grundsätzlich besteht ein attraktiver Nutzungsmix von 
Vollsortimenter und Discounter, wenngleich der Nah & Gut -Markt nicht den heutigen 
Verkaufsflächengrößen entspricht.  
Als Schwäche des Nahversorgungszentrums kann die Ausstattung bzw. Verkaufsflä-
chengröße des Nah & Gut -Markts ebenso aufgeführt werden, wie der Wettbewerbs-
druck durch den leistungsfähigen Lebensmit teleinzelhandel direkt außerhalb des 
Stadtgebiets in Pfungstadt.

111 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Als Handlungsziel kann die Nutzung von Arrondierungspotenzial en zur Stärkung des 
Zentrums bzw. zur Absicherung der Daseinsvorsorge durch eine Erweiterung des Nah 
& Gut-Markts angestrebt werden. Zudem sollten zum Schutz des Zentrums weitere An-
siedlungen direkt außerhalb der Stadt Darmstadt kritisch betrachtet werden , um das 
Zentrum zu schützen. 
 
 
 
Abbildung 56: Blick auf die Ladenzeile im ZVB Kirchtannensiedlung 
Der zentrale Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung in Funktion 
eines Nahversorgungszentrums erfüllt eine wichtige fußläufige 
Versorgungsfunktion für die Bewohner des Quartiers. Mit einem 
Lebensmitteldiscounter sowie einem kleinen Verbrauchermarkt ist das 
Zentrum gut aufgestellt, gleichwohl v.a. für den Nah & Gut-Markt 
Anpassungsbedarf erkennbar sind.

112 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.6 Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich Ludwigs-
höhviertel 
Im südlichen Bereich des Stadtteils Bessungen ist mit der Aufgabe der  Cambrai-
Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung durch die US-Streitkräfte im Jahr 2008 einer 
der letzten großen Bereiche im Stadtgebiet von Darmstadt freigeworden, welcher einer 
städtebaulichen Entwicklung  (insbesondere Wohnzwecke) zugeführt werden soll 
(zusammen rd. 34 ha). Der Bereich des Areals umfasst dabei das Gebiet der Cambrai -
Fritsch-Kaserne und der Sportanlage als nördlichen Teilbereich sowie die Jefferson -
Siedlung als südlichen Teilbereich. Vorrangiges Ziel ist die Entwicklung eines lebendi-
gen Stadtquartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ , um der großen Nach-
frage an Wohnraum in der Wissenschaftsstadt Darmstadt gerecht zu werden. 
Zukünftig sollen hier 3.000 Menschen leben. Für sie sollen hier in den nächsten Jahren 
rund 1.400 Wohnungen errichtet werden. 
 
Abbildung 57: Strukturkonzept des Ludwigshöhviertels 
Perspektiver ZVB Ludwigshöhviertel
Perspektivischer ZVB Ludwigshöhviertel

113 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Die Erreichbarkeit des perspektivischen Nahversorgungszentrums soll durch eine 
nachhaltige Mobilität gesichert werden, um ein autoarmes Quartier mit hoher Aufent-
haltsqualität und bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das 
Verhindern von Durchgangsverk ehr für den motorisierten Individualverkehr, die Ver-
längerung der Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet - und Leihangebo-
ten von Rädern und Autos sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusive 
Stellplatz- und Mobilitätsmanagement.  
Im Zuge der Quartiersentwicklung soll auch ein breites Versorgungsangebot für Men-
schen aller Altersgruppen bereitgestellt werden, insbesondere durch die Entwicklung 
eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel, quartiersbezogenen Dienstleistun-
gen, Gastronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der 
Barrierefreiheit sowie einer zukunftsfähigen sozialen Infrastruktur . Der Verbraucher-
markt soll nach derzeitigem Planungsstand insgesamt eine Verkaufsfläche von rd. 
1.400 qm umfassen. Für di e weiteren Einzelhandels - und Dienstleistungsnutzungen 
bestehen derzeit noch keine Pläne. 
Dr. Lademann & Partner empfehlen daher, den Standortbereich um das zentral 
gelegene Quartierszentrum als perspektivischen zentralen Versorgungsbereich 
in Funktion ein es Nahversorgungszentrums mit in die Zentrenstruktur der Stadt 
Darmstadt aufzunehmen. Die Abgrenzung soll dabei die zentral im Quartier gelege-
nen Gebäudeeinheiten um den Verbrauchermarkt bzw. dem Bereich um das Carrée be-
inhalten. Die Etablierung des Nahver sorgungszentrums wird die wohnortnahe 
Versorgung der Bevölkerung in dem Quartier sichern und einen wichtigen Beitrag zur 
wohnortnahen, fußläufigen Versorgung für die Bewohner leisten. Gleichzeitig entsteht 
zudem ein lebendiger Kern für die Quartiersentwicklung und -identifikation. 
Mit dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich 
Ludwigshöhviertel in Funktion eines Nahversorgungszentrums soll die 
wohnartnahe Versorgung des aktuell im Entstehen befindlichen 
Siedlungsbereich gesichert werden. U.a. sollen ein Verbrauchermarkt 
(mit rd. 1.400 qm Verkaufsfläche) sowie ergänzende Einzelhandels - 
und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt werden. Insgesamt wird die 
Entwicklung eines lebendigen Quartierkerns angestrebt.

114 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.7 Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest 
 
Lagebeschreibung 
Der Ergänzungsstandort befindet sich im nördli-
chen Kernstadtgebiet von Darmstadt und er-
streckt sich im Bereich Carl-Schenk-Ring, Otto-
Röhm-Straße, Pallaswiesenstraße, Grafenhäuser 
Straße sowie Sensfelderweg. 
Versorgungsfunktion 
Ergänzungsstandort für großflächige, insbeson-
dere nicht-zentrenrelevante Sortimente. 
Städtebau/Umfeld 
Autokundenorientierte Standortagglomeration 
mit überwiegend großflächigen Einzelhandels-
betrieben. Neben dem Einzelhandel befinden 
sich auch Industrie- und Gewerbebetriebe inner-
halb des Ergänzungsstandort sowie im direkten 
Umfeld. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Die Einzelhandelsstruktur ist ganz überwiegend 
durch flächenextensive Fachmärkte vorwiegend 
aus dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf ge-
prägt. 
Branchen-Mix 
Eindeutige Ausrichtung auf den langfristigen, 
i.d.R. nicht-zentrenrelevanten Bedarf mit rd. 74 
% Verkaufsflächenanteil. Der kurzfristige Bedarf 
umfasst rd. 19 % der Gesamtverkaufsfläche im 
Ergänzungsstandort, während der mittelfristige 
Bedarf lediglich mit rd. 7 % vertreten ist.  
Magnetbetriebe 
Bauhaus, Hornbach, Mömax, Rewe, tegut, Aldi, 
Lidl, Roller, Expert. 
Ergänzende Nutzungen 
Tankstellen, Gastronomie, vereinzelt Dienstleis-
tungen (u.a. Konzessionäre im Rewe). 
 
Bebauungsstruktur 
Ergänzungsstandort mit funktionalen Immobi-
lien sowie insgesamt einem funktionalen Cha-
rakter ohne städtebauliche Qualitäten. Rein 
autokundenorientierter Standort. 
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund der B 
3, welche das Gewerbegebiet durchzieht sowie 
der Nähe zur Ringstraße. Die ÖPNV-Anbindung 
wird durch mehrere Haltestellen gewährleistet. 
Allerdings eindeutiger Fokus auf den PKW-Kun-
den bzw. Kofferraumeinkauf.  
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer le-
diglich vereinzelt an den Randbereichen aus den 
direkt angrenzenden Wohnbereichen möglich. 
Stellplatzangebot 
Aufgrund der eindeutigen Orientierung auf den 
PKW-Kunden verfügt jeder Betrieb über ein eige-
nes, i. d. Regel ausreichendes Stellplatzangebot.  
Aufenthaltsqualitäten 
Keine Aufenthaltsqualitäten aufgrund der funk-
tionalen Gestaltung im Gewerbegebiet vorhan-
den.  
Leerstandssituation 
Keine Leerstände zum Zeitpunkt der Erhebung. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine Potenzialflächen ersichtlich; lediglich 
durch Umnutzung bestehender Einzelhandels-
betriebe (Umnutzung/Erweiterung im Bestand).

115 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 58: Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest 
Als Handlungsziel kann für den Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nordwest eine 
Profilierung im Bereich nicht -zentrenrelevanter Angebote festgelegt werden. Zudem 
sollten weiterhin ein Ausbau zentren- und innenstadtrelevante Sortimente am Stand-
ort ausgeschlossen bzw. ein Rückbau dieser angestrebt werden. Dies gilt auch für zen-
trenrelevante Randsortimente , welche durch die Bauleitplanung auf ein 
betriebserforderliches Minimum reduziert werden sollten (ggf. Anpassung der B -
Pläne). Es gilt gleichwohl für die bereits heute bestehenden Betriebe Bestandsschutz.

116 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.8 Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße 
 
Lagebeschreibung 
Der Ergänzungsstandort befindet sich im süd-
westlichen Kernstadtgebiet von Darmstadt und 
erstreckt sich beidseitig der Eschollbrücker 
Straße westlich der Bahntrasse bzw. des Haardt-
rings.  
Versorgungsfunktion 
Ergänzungsstandort für großflächige Betriebe. 
Städtebau/Umfeld 
Autokundenorientierte Standortagglomeration 
mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Im 
Umfeld grenzen im Süden Wohneinheiten der 
Heimstättensiedlung an. In Richtung erstrecken 
sich mehrere Industrie- und Gewerbebetriebe. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Die Einzelhandelsstruktur ist überwiegend durch 
Angebote im kurzfristigen Bedarf (VKF-Anteil rd. 
66 %) geprägt, wodurch der Standort eine ge-
wisse Nahversorgungsfunktion für die umliegen-
den Siedlungsbereiche erfüllt. Der mittelfristige 
Bedarf weist einen VKF-Anteil von rd. 22 % auf 
(Randsortimente der Lebensmittelmärkte).  
Branchen-Mix 
Ausrichtung auf den kurzfristigen Bedarf durch 
zwei strukturprägende Lebensmittelbetriebe. Er-
gänzung durch kleinteilige Ladeneinheiten im 
real sowie Baubedarfsbetrieb Bau-Natura. 
Magnetbetriebe 
Lidl, real 
Ergänzende Nutzungen 
Ergänzende Nutzungen als Konzessionäre im 
real sowie in der östlichen Ladenzeile (u.a. Fri-
seur, Restaurant). 
 
Bebauungsstruktur 
Ergänzungsstandort mit funktionalen Immobi-
lien sowie insgesamt einem funktionalen Cha-
rakter ohne städtebauliche Qualitäten. Rein 
autokundenorientierter Standort. 
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund der 
Lage am Kreuzungsbereich Haardtring/ Escholl-
brücker Straße. Die ÖPNV-Anbindung wird durch 
die Haltestelle „Riedstraße“ gesichert. Allerdings 
eindeutiger Fokus auf den PKW-Kunden bzw. 
Kofferraumeinkauf. 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den südlichen Wohngebieten der Heimstätten-
siedlung sowie z.T. auch aus der Postsiedlung ist 
gegeben. 
Stellplatzangebot 
Ausreichend vorgelagerte Stellplätze bei den 
beiden Lebensmittelmärkten vorhanden. 
Aufenthaltsqualitäten 
Keine Aufenthaltsqualitäten aufgrund der funk-
tionalen Gestaltung im Gewerbegebiet vorhan-
den. 
Leerstandssituation 
Keine Leerstände zum Zeitpunkt der Erhebung. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine Potenzialflächen ersichtlich; lediglich 
durch Umnutzung bestehender Einzelhandels-
betriebe (Umnutzung/Erweiterung im Bestand). 
Hierzu zählt auch die künftige Entwicklung der 
real-Immobilie.

117 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 59: Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße 
Als Handlungsziel kann für den Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße ebenfalls 
eine prospektive Profilierung im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Angebote fest-
gelegt werden. Aufgrund der Lage des Standorts sowie der derzeitigen Angebotsstruk-
tur übernimmt dieser allerdings auch eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die 
angrenzenden Wohnebereiche Heimstättensiedlung und Postsiedlung. Dennoch sollte 
planungsrechtlich die Ansiedlung von weiterem nahversorgungsrelevanten Einzelhan-
del restriktiv behandelt werden.  Gleiches gilt für die Ansiedlung von Betrieben mit ei-
nem zentrenrelevanten Hauptsortiment als auch für zentrenrelevante 
Randsortimente, welche durch die Bauleitplanung auf einem betriebser forderlichen 
Minimum reduziert werden sollten (ggf. Anpassung der B-Pläne). Für bereits heute be-
stehende Betriebe gilt der Bestandsschutz. Sollte der real -Markt seinen Standort an 
der Eschollbrücker Straße schließen, so ist eine Nachnutzung im Bereich des nahver-
sorgungsrelevanten Einzelhandels zur Sicherung der Nahversorgung in den umliegen-
den Siedlungsbereichen möglich.  Die Ansiedlung von zentrenrelevanten Betrieben 
bzw. Sortimenten sollte nur im Rahmen des bestehenden Baurechts ermöglicht wer-
den.

118 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
9.2.9 Ergänzungsstandort Heidelberger Straße 
 
Lagebeschreibung 
Der Ergänzungsstandort befindet sich im südli-
chen Kernstadtgebiet von Darmstadt im Stadt-
teil Bessungen und erstreckt sich südlich der 
Rüdesheimer Straße zwischen der Karlsruher 
Straße (Westen) sowie der Heidelberger Straße 
(Osten).  
Versorgungsfunktion 
Ergänzungsstandort für großflächige Betriebe. 
Städtebau/Umfeld 
Autokundenorientierte Standortagglomeration 
mit großflächigen Einzelhandelsbetriebe. Im 
Umfeld grenzen überwiegend Wohneinheiten 
des Stadtteils Bessungen an. 
 
Einzelhandelsstruktur 
Der Einzelhandelsschwerpunkt liegt mit einem 
Verkaufsflächenanteil von knapp der Hälfte im 
langfristigen Bedarf. Die Angebote des kurzfristi-
gen Bedarfs nehmen einen VKF-Anteil von rd. 38 
% ein. Agglomeration überwiegend großflächiger 
Betriebe.  
Branchen-Mix 
Ausrichtung auf den langfristigen Bedarf. Den-
noch erfüllen die Angebote des kurzfristigen Be-
darfs mit drei strukturprägenden 
Lebensmittelbetrieben (Aldi, Rewe, Alnatura), 
auch eine gewisse Nahversorgungsfunktion für 
die umliegenden Siedlungsbereiche. 
Magnetbetriebe 
Aldi, Rewe, dm, Alnatura, Farbenkrauth Baumarkt 
Ergänzende Nutzungen 
Ergänzende Nutzungen durch TÜV und KFZ-Zu-
lassungsstelle, Tankstelle, Autowaschanlage, Mc 
Donalds vorahnden. 
 
Bebauungsstruktur 
Ergänzungsstandort mit funktionalen Immobi-
lien sowie insgesamt einem funktionalen Cha-
rakter ohne städtebauliche Qualitäten. Ganz 
überwiegend autokundenorientierter Standort. 
Erreichbarkeit MIV/ÖPNV 
Gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund der 
Lage an den südlichen Ausfahrtsstraßen Karlsru-
her Straße und Heidelberger Straße. Die ÖPNV-
Anbindung wird durch die Haltestelle „Lands-
kronstraße“ gesichert. 
Fußläufige Erreichbarkeit 
Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer aus 
den umliegenden Wohngebieten von Bessungen 
ist gegeben. 
Stellplatzangebot 
Ausreichend vorgelagerte Stellplätze bei den Le-
bensmittelmärkten vorhanden. 
Aufenthaltsqualitäten 
Keine Aufenthaltsqualitäten aufgrund der funk-
tionalen Gestaltung im Gewerbegebiet vorhan-
den. 
Leerstandssituation 
Keine Leerstände zum Zeitpunkt der Erhebung. 
Potenzialflächen und Planvorhaben 
Keine Potenzialflächen ersichtlich; lediglich 
durch Umnutzung bestehender Einzelhandels-
betriebe (Umnutzung/Erweiterung im Bestand).

119 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Abbildung 60: Ergänzungsstandort Heidelberger Straße 
Als Handlungsziel kann für den Ergänzungsstandort Heidelberger Straße ebenfalls 
eine prospektive Profilierung im Bereich der nicht -zentrenrelevanten Angebote fest-
gehalten werden. Aufgrund der Lage des Standorts sowie der derzeitigen Angebots-
struktur übernimmt dieser allerdings auch eine wichtige Nahversorgungsfunktion für 
die angrenzenden Wohnebereiche des Stadtteils Bessungen. Diese Versorgungsfunk-
tion wird sich durch die Wohn bauvorhaben der Lincoln -Siedlung noch verstärken, 
gleichwohl dort auch ein Verbrauchermarkt geplant ist.  Planungsrechtlich sollte die 
Ansiedlung von weiterem nahversorgungsrelevanten Einzelhandel im Ergänzungs-
standort Heidelberger Straße jedoch restriktiv behandelt werden. Gleiches gilt für die 
Ansiedlung von Betrieben mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment als auch für 
zentrenrelevante Randsortimente, welche durch die Bauleitplanung auf ein betriebs-
erforderliches Minimum reduziert werden sollten (ggf. Anpassung der B-Pläne). Für be-
reits heute bestehende Betriebe gilt gleichwohl der Bestandsschutz.

120 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
10 Empfehlungen zur Einzelhandels-
steuerung in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
10.1 Zur Zentrenrelevanz der Sortimente „Darmstäd-
ter Liste“ 
Eine wichtige Bedeutung in der Bewertung künftiger Einzelhandelsvorhaben kommt 
der Frage nach der Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz der Sortimente zu. Sor-
timentslisten fungieren als wichtiges Steuerungsinstrument für die Einzelhandelsent-
wicklung einer Stadt. Ziel dieser ortstypischen Sortimentsliste ist es, 
Ansiedlungsvorhaben mit innenstadttypischen Sortimenten in die höherrangigen 
zentralen Versorgungsbereiche zu integrieren und somit dysfunktionale Planvorhaben 
abwenden zu können. Zudem d ient die ortstypische Sortimentsliste als Grundlage für 
Ausschluss- und Beschränkungsfestsetzungen in beplanten Gebieten und im unbe-
planten Innenbereich. 
Die Einstufung der Sortimente erfolgte durch Dr. Lademann & Partner v.a. anhand der 
faktischen Zentren relevanz der einzelnen Sortimente innerhalb des Stadtgebiets. 
Auch die Eigenschaften der einzelnen Sortimente (z.B. Transportsensibilität) wurden 
bei der Einstufung berücksichtigt. Darüber hinaus spielte aber auch eine Rolle, welche 
strategischen Ziele mit der Ansiedlung bestimmter Sortimente in den stadträumlichen 
Lagen verbunden sind. Bezugnehmend auf die Sortimentsliste für die Stadt Darmstadt 
ist es weiterhin Aufgabe der Bauleitplanung, 
◼ an gewünschten Standorten (zentrale Versorgungsbereiche) die baupla nungs-
rechtliche Zulässigkeit von Vorhaben zu ermöglichen,  
◼ bei Bestandsagglomerationen und sonstigen steuerungsbedürftigen Standortla-
gen über die Ausweisung/Anpassung der Festsetzungen in Bebauungsplänen hin-
zuwirken sowie  
◼ an nicht erwünschten Standorten den Ausschluss voranzutreiben. 
Die Gliederung der einzelnen Sortimente wurde im Sinne der Klassifikation der Wirt-
schaftszweige (WZ) aus dem Jahr 2008 vorgenommen35. 
Insgesamt empfehlen Dr. Lademann & Partner folgende Einstufung der Nahversor-
gungs- und Zentrenrelevanz für die Einzelhandelsentwicklung:  
 
35Sie berücksichtigt die Vorgaben der statistischen Systematik der Wirtschaftszweige in der Europäischen Gemeinschaft, die mit der 
Verordnung Nummer 1893/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Dezember 2006 veröffentlicht wurde. Die 
Zustimmung der Europäischen Kommission gemäß Artikel 4, Absatz 3, der oben genannte Verordnung liegt vor.

121 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 
Tabelle 16: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten („Darmstädter Liste“) 
nahversorgungsrelevant** WZ 2008* zentrenrelevant WZ 2008* nicht-zentrenrelevant WZ 2008*
Nahrungs- und Genussmittel 47.2 Angeln, Waffen, Jagdbedarf aus 47.64.2; aus 47.78.9 Antiquitäten aus 47.78.3
Getränke 47.25 Bekleidung, Wäsche 47.71 Bauelemente, Baustoffe aus 47.52
Drogerie-, Kosmetikartikel aus 47.75 Bild- und Tonträger 47.63 Bettwaren, Matratzen, Lattenroste 47.51
Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel aus 47.75 Bücher, Papier, Schreibwaren 47.61; 47.79.2; 47.62.2 Bettwäsche aus 47.51
Pharmazeutika, Reformwaren 47.73 Computer und Zubehör aus 47.41; aus 47.43 Bodenbeläge, Teppiche; Tapeten, Fliesen aus 47.53; aus 47.52
Schnittblumen aus 47.76.1 Elektrokleingeräte aus 47.54 Büromöbel aus 47.59.1
Zeitungen, Zeitschriften 47.62.1 Elektrogroßgeräte 47.54 Camping und Zubehör aus 47.64.2
Erotikartikel aus 47.78.9 Eisenwaren, Beschläge aus 47.52
Foto 47.78.2 Elektroinstallationsmaterial aus 47.52
Gardinen & Zubehör aus 47.53 Fahrräder und Zubehör 47.64.1
Geschenkartikel aus 47.78.3 Farben, Lacke aus 47.52.3
Glas, Porzellan, Keramik 47.59.2 Gartenbedarf, Gartenmöbel, Pflanzen aus 47.52.1; aus 47.76.1
Handarbeitsbedarf, Kurzwaren, Stoffe aus 47.51 Kamine, Kachelöfen aus 47.52
Haushaltswaren aus 47.59.9 Kfz- und Motorradzubehör 45.32
Heimtextilien aus 47.51 Kinderwagen aus 47.59.9
Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen aus 47.78.3 Lampen und Leuchten aus 47.59.9
Lederwaren, Schuhe aus 47.72 Maschinen, Werkzeuge aus 47.52
Musikinstrumente und Zubehör 47.59.3 Möbel, Küchen 47.59.1; aus 47.79.1
Optik,  Augenoptik, Hörgeräte 47.78.1; aus 47.74 Rolläden, Markisen aus 47.53
Parfümerie aus 47.75 Sanitärbedarf aus 47.52
Sanitätsbedarf 47.74 Sportgroßgeräte aus 47.64.2
Spielwaren 47.65 Zoologischer Bedarf 47.76.2
Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte) aus 47.64.2
Sportbekleidung, Sportschuhe aus 47.71; aus 47.72
Telekommunikation und Zubehör 47.42
Uhren, Schmuck 47.77
Unterhaltungselektronik u. Zubehör 47.43; 47.63
Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten (''Darmstädter Sortimentsliste'')
Quelle: Dr. Lademann & Partner. * Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008   ** nahversorgungsrelevante Sortimente sind zugleich auch zentrenrelevant. Nicht aufgeführte Sortimente sind dem 
nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen.

122 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
10.2 Handlungsanleitung zur Bewertung von Vorha-
ben: Ansiedlungsregeln zur räumlichen Steue-
rung 
Der prospektiven Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Darmstadt liegen folgende 
übergeordneten Ziele zugrunde: 
◼ Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebots für das wachsende 
Oberzentrum Darmstadt; 
◼ Sicherung und Ausbau einer attraktiven Innenstadt in Darmstadt; 
◼ Sicherung und Ausbau der Stadtteil - und Nahversorgungszentren mit ergänzen-
den, nachgeordneten Versorgungsaufgaben; 
◼ Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund - und Nahversorgungsangebotes im ge-
samten Stadtgebiet; 
◼ Sicherung und Stärkung der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung (Profilbildung); 
◼ Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe. 
Gemäß der übergeordneten Strategie „Stärken stärken“ bzw. „Konzentration auf die 
Zentren“ sollten innenstadttypische Angebote weiterhi n die Innenstadt prägen. Die 
Ansiedlung oder Weiterentwicklung der Streulagen ist v.a. hinsichtlich der als zentren-
relevant eingestuften Sortimente planungsrechtlich auszuschließen. Eine Zersplitte-
rung der Einzelhandelsnutzungen innerhalb des Stadtgebiets ist zu vermeiden. Hierbei 
wird dem erklärten Ziel, die städtischen Zentren zu stärken, Rechnung getragen. Nah-
versorgungsrelevante Angebote (zugleich zentrenrelevant) sind im Sinne einer woh-
nungsnahen Grundversorgung in deutlich untergeordnetem Umfang in St reulagen 
vertretbar. 
Die folgenden Steuerungsempfehlungen (im Folgenden: Ansiedlungsregeln) kon-
kretisieren diese übergeordneten Ziele und Strategien und zeigen auf, an welchen 
Standortlagen nahversorgungsrelevante, zentrenrelevante bzw. nicht-zentren-
relevante Sortimente gemäß der Darmstädter Sortimentsliste durch Ansied-
lungs- bzw. Erweiterungsvorhaben ausgeschöpft werden sollten. 
Die nachfolgend dargestellten Regelungen sollen sowohl interne – im Rahmen der 
kommunalen Selbstbindung, insbe sondere für zukünftige Bauleitplanverfahren – als 
auch externe Signale setzen, Transparenz signalisieren und eine einheitliche Bewer-
tung ermöglichen.

123 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Nahversorgungsrelevante Sortimente (gem. Darmstädter Sortimentsliste) 
Ansiedlungsregel 1: Gewährleistung der Nahversorgung durch eine gezielte Steu-
erung der Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. 
◼ Die Gewährleistung der Nahversorgung, vor allem die der nicht mobilen Bevölke-
rung, mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ist sicherzustellen. 
◼ Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsorti-
ment sollen vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen liegen. 
◼ Sofern innerhalb der Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs geeignete 
Flächen nicht verf ügbar sind, können ausnahmsweise auch Flächen in der unmit-
telbaren Umgebung herangezogen werden, wenn ein städtebaulicher Zusammen-
hang mit dem Zentrum gegeben ist bzw. hergestellt werden kann, ein funktionales 
Zusammenwirken mit dem vorhandenen Zentrum angenommen werden kann und 
die beabsichtigte Entwicklung zur Sicherung und Stärkung des Zentrums beiträgt 
(Verträglichkeitsnachweis). 
◼  Zur Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung können (großflächige) Einzel-
handelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kern sortimenten ausnahmsweise 
auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in städtebaulich integrierten 
Lagen mit dem Konzept vereinbar sein, 
 wenn sie Anschluss an ein Wohngebiet haben (städtebaulich integrierte Lage) 
und 
 wenn sie überwiegend der Sicherung der Nahversorgung der dort lebenden Be-
völkerung dienen und 
 wenn die Entfernung zum nächstgelegenen Zentrum mind. 700 m Fußweg be-
trägt (dies gilt aufgrund der Bebauungsdichte nicht für den ZVB Innenstadt) 
und  
 wenn keine negativen städtebaulichen Auswirku ngen auf die benachbarten 
zentralen Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahen Versorgungsstruk-
turen zu erwarten sind. 
Zentrenrelevante Sortimente (gem. Darmstädter Sortimentsliste) 
Ansiedlungsregel 2: Sicherung und Entwicklung der Zentren – insbesondere der 
Innenstadt - durch gezielte Steuerung der Einzelhandelsbetriebe mit zentrenre-
levanten Sortimenten. 
◼ Prioritär sind zentrenrelevante Sortimente auf den ZVB Innenstadt zu konzentrie-
ren. Dies dient dem Erhalt und der Stärkung der oberzentralen  Versorgungsfunk-
tion.  
 Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten 
sollen der Innenstadt vorbehalten sein.

124 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 Auch Kleinflächen sind vorzugsweise auf die Innenstadt zu lenken, können bei 
nachgewiesener stadtteilweiter Versorgungsfunktion auch in den Stadtteilzen-
tren liegen (unter Voraussetzung der nachgewiesenen Verträglichkeit). 
◼ Ausschluss von neuen zentrenrelevanten Sortimenten auf Kleinflächen außerhalb 
der zentralen Versorgungsbereiche. Die Bestandsbetriebe bleiben davon unbe-
rührt. Die Überprüfung und Anpassung von relevanten Bebauungsplänen wird 
empfohlen. 
◼ Zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente sind außerhalb der aus-
gewiesenen zentralen Versorgungsbereiche auf 10 % (max. 800 qm VKF) zu be-
grenzen. 
Nicht-zentrenrelevante Sortimente (gem. Darmstädter Sortimentsliste) 
Ansiedlungsregel 3: Die Ergänzungsstandorte sind als Komplementärstandorte 
für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel vorzuhalten. 
◼ Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht -zentrenrelevanten Hauptsortimen-
ten sollen vorrangig auf Flächen innerhalb der Innenstadt oder auf unmittelbar an-
grenzende Flächen gelenkt werden, sofern sie zu deren Stabilisierung beitragen 
und städtebaulich, verkehrlich und funktional verträglich eingeordnet werden kön-
nen.  
◼ Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht -zentrenrelevanten Hauptsortimen-
ten können aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs z.T. nicht in die Innenstadt inte-
griert werden. Daher dienen die im Konzept ausgewiesenen Ergänzungsstandorte 
als Komplementärstandorte:  
 Zentrenrelevante Randsortimente sind auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, je-
doch auf maximal 800 qm je Einzelsortiment zu begrenzen und müssen inhalt-
lich auf das Kernsortiment bezogen sein. 
 Es dürfen keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbere iche 
(Berücksichtigung der Vorschädigung) eintreten. 
 Das Vorhaben lässt sich städtebaulich, verkehrlich und funktional verträglich 
einordnen.  
Umgang mit Annexhandel/ Werksverkauf/ Online-Handel 
Ansiedlungsleitsatz 4: Annexhandel / Werksverkauf / Online-Handel 
◼ Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbe- und Logistikbetrieben sind zulässig,  
 wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist und die 
angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück 
stammen oder im Zusammenhang  mit den hier hergestellten Waren oder mit 
den angebotenen Handwerksleistungen stehen,

125 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
 die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet 
sind und  
 die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. 
Umgang mit Bestandsbetrieben 
Ansiedlungsregel 5: Bestandsschutz, Erweiterungen und Nutzungsänderungen 
◼ Rechtmäßig bestehende Betriebe haben Bestandsschutz. Genehmigungspflichtige 
Erweiterungen und Nutzungsänderungen (auch Änderungen der zulässigen Sorti-
mente), soweit sie wesentliche Auswirkungen erwarten lassen und nicht durch den 
erweiterten Bestandsschutz erfasst werden, sind nach den gleichen Regeln zu be-
urteilen wie Neuansiedlungen.  
◼ Bei einer Verlängerung von Baugenehmigungen ist zu prüfen, ob sich zwischenzeit-
lich die Genehmigungsvoraussetzungen (insbesondere hinsichtlich der zu erwar-
tenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche) geändert haben. 
 
 
Abbildung 61: Steuerungsempfehlungen zur Kompatibilitätsprüfung von Planvorhaben 
 
www.dr-lademann-partner.deDr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Steuerungsempfehlungen
Nahversorgungs- und zentrenrelevante Randsortimente sind bis maximal 10 % des Gesamtvorhabens zulässig. Agglomerations- und 
Gemengelagen kleinflächiger Betriebe sind kumuliert zu betrachten
nahversorgungs
-relevant
zentren-
relevant
nicht-
zentrenrelevant
Anmerkung> 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm
Innenstadt Alle Sortimente und 
Größen zulässig
Stadtteilzentren Sicherung der 
Stadtteilversorgung
Nahversorgungszentren Sicherung der 
Nahversorgung
Ergänzungsstandorte
Standorte v.a. für nicht-
zentrenrelevante 
Sortimente
Sonstige Lagen Anpassung 
Bebauungspläne
gut
neutral
schlecht
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für Darmstadt

126 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
11 Zusammenfassung 
Zusammenfassend lässt sich für das Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept 
der Stadt Darmstadt Folgendes festhalten: 
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung des 
Oberzentrums sind positiv zu bewerten und induzieren insbesondere aufgrund der 
weiterhin wachsenden Einwohnerplattform sowie der überdurchschnittlichen Kauf-
kraft zusätzliche Impulse für die Einzelhandelsentwicklung. Die niedrige Arbeitslosen-
quote, der positive Pendlersaldo , das Renommee als Wissenschaftsstadt sowie die 
gute Tourismusentwicklung verstärken diesen Effekt.  Die Stadt steht allerdings i n ei-
nem intensiven interkommunalen  Wettbewerb mit dem umliegenden Mittel - und 
Oberzentren. Darüber hinaus begrenzt auch der Online -Handel nach wie vor die Ent-
wicklungsmöglichkeiten für die Stadt Darmstadt. 
Im Marktgebiet der Stadt Darmstadt leben im Jahr 2019 rd. 819.400 Personen. Davon 
entfallen ca. 20 % auf die Stadt Darmstadt selber. Bis zum Jahr 2025 wird die Einwoh-
nerzahl auf etwa 830.800 Personen wachsen, wodurch sich auch das einzelhandels-
relevante Nachfragepotenzial über alle Sortimente auf rd. 6,25 Mrd. € erhöhen wird (= 
+86,3 Mio. € gegenüber 2019). 
Das Einzelhandelsangebot der Stadt Darmstadt weist eine Gesamtverkaufsfläche von 
rd. 263.700 qm bei einem Gesamtumsatz von 992 Mio. € auf. Die Differenzierung nach 
Branchengruppen ergibt, dass der Sortimentsschwerpunkt sowohl verkaufsfläch en- 
als auch umsatzseitig auf den ku rzfristigen Bedarf ausgerichtet ist. Nach Standortla-
gen betrachtet, entfallen rd. 41 % der Gesamtverkaufsfläche sowie des Gesamtumsat-
zes auf die Angebote der Innenstadt von Darmstadt.  Innerhalb der Innenstadt ist der 
mittelfristige Bedarfsbereich eindeutig prägend, während in den Stadtteil - bzw. Nah-
versorgungszentren die Angebote des kurzfristigen Bedarfs dominieren. Die durch-
schnittliche Betriebsgröße  in der Gesamtstadt  liegt bei 330 qm Verkaufsfläche. 
Verkaufsflächenseitig liegt der Schwerpunkt der Großflächen im Ergänzungsstandort 
Gewerbegebiet Nordwest, wo vor allem im langfristigen Bedarfsbereich großmaßstäb-
liche Angebote vorhanden sind (u.a. Hornbach, Bauhaus, Mömax). 
Die Verkaufsflächendichte in Darmstad t erreicht einen Wert von rd. 1.660 qm je 
1.000 Einwohner und liegt somit über dem Bundesdurchschnitt. Allerdings zeigt der 
Vergleich mit anderen Oberzentren einen unterdurchschnittlichen Besatz an Ver-
kaufsfläche. Lediglich im Bereich Bekleidung/ Schuhe/ L ederwaren befindet man sich 
innerhalb der für Oberzentren ermittelten Spannbreite. Dies verdeutlicht auch der Blick 
auf die Zentralität der Darmstädter Einzelhandels, welche aktuell bei rd. 83 % liegt. 
Das heißt, per Saldo liegt der örtliche Einzelhandelsu msatz 17 % unter dem örtlichen 
Nachfragepotenzial, was auf erhebliche Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Ein-
kaufslagen sowie den Internethandel hindeutet. In einigen Sortimenten des mittel - 
und langfristigen Bedarfs konnten deutliche Angebots - und Zentralitätsdefizite aus-
gemacht werden. Dies gilt insbesondere für die Segmente Möbel, Elektrobedarf sowie 
Bau- und Gartenbedarf. Um den oberzentralen Versorgungsaufgaben auch zukünftig

127 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
weiter nachkommen zu können, müssen die daraus abzuleitenden Entwicklungsspiel-
räume für die Erhaltung und Entwicklung attraktiver Angebote eingesetzt werden. 
Die Innenstadt von Darmstadt erreicht bei einem Anteil von durchschnittlich rd. 41 % 
der Gesamtverkaufsfläche (rd. 107.500 qm Verkaufsfläche) die notwendige Dominanz 
im Stadtgebiet von Darmstadt. Dabei ist vor allem der Verkaufsflächenanteil im innen-
stadtprägenden Leitsortiment Bekleidung/ Wäsche mit rd. 93 % positiv hervorzuhe-
ben. Für die weiteren zentrenrelevanten Sortimentsbereiche ist prospektiv allerdings 
noch ein weitere r Ausbau anzustreben. Der Anteil von 20 % im kurzfristigen Bedarf 
zeigt darüber hinaus leichte Defizite auf. Die Citydichte befindet sich Sortimentsüber-
greifend auf einem durchschnittlichen Niveau. Es wird eine der wichtigsten Kernaufga-
ben sein, die Stellu ng der Innenstadt im Stadtgefüge weiter auszubauen und diese 
damit zukunftsfähig zu machen.  Mit der avisierten Erstellung eines Entwicklungskon-
zepts für die Innenstadt (Maßnahmenkonzept) im Jahr 2021 ist ein weiterer Schritt be-
schlossen, die gegenwärtigen und künftigen Herausforderungen zu bewältigen und die 
Innenstadt als Hauptgeschäftsviertel, Verwaltungszentrum und kultureller Mittelpunkt 
zu stärken.  
Rein quantitativ wird in der Stadt Darmstadt derzeit ein durchschnittliches Nahversor-
gungsangebot vorgehalten, welches vor allem in den Randbereichen deutliche Lücken 
in der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs aufweist. Insgesamt 
verfügen derzeit rd. 22 % der Einwohner über keinen strukturprägenden Nahversor-
gungsbetrieb innerhalb eines fußläufigen Einzugsbereichs. Dies verdeutlicht auch der 
Blick auf die durchschnittliche Verkaufsflächendichte im kurzfristigen bzw. nahversor-
gungsrelevanten Bedarfsbereich, welche mit rd. 450 qm je 1.000 Einwohner deutlich 
unterhalb des Bundesdurchschnitts liegt (rd. 530 qm je 1.000 Einwohner) und auf eine 
unterdurchschnittliche Ausstattung im kurzfristigen Bedarf hindeutet. Im Lichte des 
deutlichen Bevölkerungswachstum sollten neue integrierte Lebensmittelmärkte in den 
unterversorgten Stadtbereichen etablie rt werden. Hinsichtlich der Betriebstypen-
struktur ist ein Übergewicht von Anbietern im Vollsortiment zu konstatieren, was wie-
derum mit der überdurchschnittlichen Kaufkraft korreliert. Die durchschnittlichen 
Betriebsgrößen weisen darauf hin, dass es in den nächsten Jahren sowohl im Discount-
segment als auch bei den Vollsortimentern weitere Erweiterungsbestrebungen geben 
wird. 
Der rechnerische Entwicklungsrahmen für den Einzelhandel in Darmstadt beträgt bis 
zum Jahr 2025 bis zu rd. 40.600 qm Verkaufsfläche und umfasst dabei kurz-, mittel- 
und langfristige Sortimente. Das Potenzial sollte im mittelfristigen Bedarfsbereich vor-
rangig auf die Innenstadt von Darmstadt  fokussiert werden. Es kommen jedoch auch 
im Einzelfall andere Standortlagen in Frage. 
Das Zentren- und Standortkonzept 2020 der Stadt Darmstadt umfasst neben der 
Innenstadt als Hauptzentrum noch die beiden Stadtteilzentren (ZVB Arheilgen, ZVB 
Eberstadt) s owie zwei bereits heute bestehende Nahversorgungszentren (ZVB Kra-
nichstein, ZVB Kirchtannensiedlung). Daneben wird mit dem Ludwigshöhviertel ein 
perspektivisches Nahversorgungszentrum festgelegt. Diese Standorte stellen somit 
die zentralen Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 BauGB dar. Gegenüber dem

128 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2012 wird der ZVB Weststadt wie auch bereits im 
Nahversorgungskonzept 2016 nicht mehr als zentraler Versorgungsbereich berück-
sichtig. Darüber hinaus ist mit dem ZVB Kirchtanne nsiedlung ein neuer zentraler Ver-
sorgungsbereich in Funktion eines Nahversorgungszentrum hinzugekommen. 
Perspektivisch kann mit dem zentralen Versorgungsbereich Ludwigshöhviertel ein 
weiteres Nahversorgungszentrum etabliert werden. Zudem wurden drei Ergänz ungs-
standorte des großflächigen Einzelhandels (kein e zentrale Versorgungsbereiche i.S. 
des § 34 BauGB) identifiziert. 
Die grundsätzliche Entwicklungsstrategie richtet sich dabei auf das Leitprinzip „Stär-
ken stärken“ aus und stellt vor allem die weitere Positionierung der Innenstadt als tra-
gender Einzelhandelsstandort durch die Konzentration von höherwertigen, weniger 
transportsensiblen Angeboten heraus. Demgegenüber sollen die Stadtteilzentren mit 
einem multifunktionalen Angebot mit dem Schwerpunkt auf die Stadtteilversorgung 
weiterzuentwickeln. Dabei soll ein konzentriertes Angebot an Einzelhandelsnutzungen 
(nahversorgungsrelevant und zentrenrelevant) und ergänzenden Nutzungen bereit-
gestellt werden, während den Nahversorgungszentren primär die Sicherung ein er 
funktionsfähigen Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs zukommt. Die städ-
tebaulich nicht-integrierten und autoorientiert gelegenen drei Ergänzungsstandorte 
sind als allmählich verfestigte funktionale Standortlagen mit örtlicher bis überörtlicher 
Ausstrahlkraft zu behandeln. Der Schwerpunkt dieser Ergänzungsstandorte sollte dem 
‚Lastkauf‘ i.S. des Versorgungseinkaufs entsprechen. D.h., das Profil soll hier zukünftig 
auf den rein versorgungsorientierten Einkauf typischer ‚Kofferraumsortimente‘ ausge-
richtet sein und sich damit auf ein zur Innenstadt arbeitsteiliges, fachmarktorientiertes 
Profil konzentrieren.  
Vor diesem Hintergrund wurden neben der Entwicklung der Darmstädter Sorti-
mentsliste zudem insgesamt fünf Ansiedlungsleitsätze zur räumlichen Einzelhan-
delsentwicklung ausgearbeitet. Im Lichte der Strategie „Stärken stärken“ sollen 
die räumlich abgegrenzten Standortlagen gemäß ihrer Funktionszuweisung 
quantitativ und qualitativ gesichert, gestärkt und profiliert werden. 
Hamburg, Dezember 2020 
Ulrike Rehr    David Kamin 
Dr. Lademann & Partner GmbH

129 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
I Glossar36 
Betriebstypen im Einzelhandel: 
Food-Einzelhandel 
◼ Lebensmitteldiscounter 
Lebensmittelmarkt mit Verkaufsflächen zw. 800 bis 1.500  qm, der ein auf Waren mit 
hoher Umschlagshäufigkeit beschränktes Sortiment sowie ein wöchentlich wechseln-
des Aktionssortiment (im Mittel 2.100 Artikel) mittels aggressiver Niedrigpreispolitik 
verkauft. 
◼ Supermarkt 
Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkau fsfläche von mindestens 400 qm bis 800 
qm Nahrungs - und Genussmittel einschließlich Frischwaren und Drogeriewaren, 
Wasch-, Putz und Reinigungsmittel anbietet. 
◼ Verbrauchermarkt, klein 
Einzelhandelsbetrieb mit Sortimentsschwerpunkt „täglicher Bedarf“, der überwiegend 
auf einer Verkaufsfläche zwischen 800 und 1.500 qm geführt wird. 
◼ Verbrauchermarkt, groß 
Einzelhandelsbetrieb mit Angebotsschwerpu nkt „täglicher Bedarf“, der auf grund der 
Flächenbedarfe meist an Pkw -orientierten Standorten auf einer Verkaufsfläche  zwi-
schen 1.500 und unter 5.000 qm geführt wird. 
◼ SB-Warenhaus 
Einzelhandelsbetrieb ab 5.000 qm Verkaufsfläche mit Umsatzschwerpunkt bei Waren 
des täglichen Bedarfs und zahlreichen Nonfood-Warengruppen (bis zu 50 % der Arti-
kel), die überwiegend an Pkw-orientierten Standorten angeboten werden. 
◼ Vollsortimenter 
Einzelhandelsbetrieb, welcher ein breites und tiefes Sortiment mit einem flächenbezo-
genen Frischeanteil von ca. 30 % anbietet und durch größere Bedienungstheken ge-
kennzeichnet ist. Das Angebot konzentriert sind im Wesentlichen auf den Periodischen 
Bedarf (Lebensmittel) mit einem Umfang von mind. 12.000 Artikeln, ergänzt um ein 
Non-Food Sortiment von etwa 10 bis 15 %. SB -Warenhäuser und Verbrauchermärkte 
sind regelmäßig als Vollsortimenter zu bezeichnen. S upermärkte erreichen dagegen 
oftmals nicht die nötige Sortimentstiefe und -breite. 
 
36 Die Definitionen sind in Anlehnung an folgende Quellen formuliert:  
Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, Ausschuss für Begriffsdefinitionen aus der Handels - und Absatzwirtschaft, 
1995: Katalog E Begriffsdefinitionen aus der Handels - und Absatzwirtschaft  
Metro-Handelslexikon 2009/2010 
Definitionen zur Einzelhandelsanalyse der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2014

130 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Nonfood-Einzelhandel 
◼ Fachgeschäft 
Einzelhandelsbetrieb mit i.d.R. deutlich weniger als 800 qm Verkaufsfläche, der ein auf 
einen Warenbereich beschränktes Nonfood-Sortiment in tiefer Gliederung mit unter-
schiedlichen Bedienungskonzepten (Fremd - und Selbstbedienung, Vorwahl) und oft 
weiteren Service- und Beratungsleistungen verkauft. 
◼ Fachmarkt 
Einzelhandelsbetrieb mit meist über 800 qm Verkaufsfläche, der ein auf eine Waren-
gruppe beschränktes, preisorientiertes Nonfood-Sortiment mit eingeschränkten Ser-
vice- und Beratungsleistungen an Pkw-orientierten Standorten anbietet. 
◼ Warenhaus 
Einzelhandelsgroßbetrieb mit umfassendem Sortiment aus unterschiedlichen Waren-
gruppen, der mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten (oft in Fremdbedienung mit 
Vorwahl) geführt wird und sich in der Regel an integrierten Standorten oder in Ein-
kaufszentren befindet. 
◼ Kaufhaus 
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der Waren aus mehreren Nonfood-Branchen, da-
von mindestens eine in tieferer Gliederung, und unterschiedlichen Bedienungs - und 
Servicekonzepten verkauft. Verortet sind Kaufhäuser in der Regel an integrierten 
Standorten oder in Einkaufszentren (umfasst z.B. auch Textilkaufhäuser) befindet. 
◼ Sonderpostenmarkt 
Discountorientierter Fachmarkt, der nicht an spezielle Warengruppen oder Bedarfsbe-
reiche ausgerichtet ist, sondern Waren aller Art für den discountorientierten Impuls-
kauf anbietet. Die Waren werden zu niedrigen Preisen als Rest - und Sonderposten 
verkauft. Das Sortiment wechselt demnach häufig. 
Agglomerationen, Einkaufszentren und Spezialformen 
◼ Fachmarktagglomeration 
Ansammlung von branchengleichen/branchenverschiedenen Fachmärkten an einem 
Standortbereich, denen (trotz ab und zu praktizierter gemeinsamer Stellplatznutzung) 
ein einheitliches Management fehlt. 
◼ Fachmarktzentrum 
Funktionales Einkaufszentrum, das an Pkw-orientierten Standorten (oft peripher) Be-
triebe unterschiedlicher Branchen, Betriebsgrößen und Betriebsformen mit Dominanz 
von preisaktiven Fachmärkten in der Regel unter einheitlichem Standortmanagement 
in einer meist überdachten Mall integriert.

131 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Einkaufszentrum/Shopping-Center 
Einzelhandelsimmobilie mit i.d.R. mehr als 10.000 qm VKF, die - einheitlich geplant und 
gemanagt - Einzelhandelsbetriebe aus unterschiedlichen Bran chen, Betriebsgrößen 
und Betriebsformen mit überwiegend Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs in einer 
meist überdachten Mall zusammenfasst. 
◼ Outlet-Center (auch Factory Outlet Center oder Designer Outlet Center) 
Eine besondere Form eines Einkaufszentrums, in der in einer Agglomeration vieler La-
deneinheiten innerhalb eines einheitlich geplanten Gebäudekomplexes oder einer 
räumlich zusammenhängenden Anlage – meist an autoorientierten Standorten – Wa-
ren mit einem Preisabschlag von mindestens 25 % direkt vom Hersteller verkauft wer-
den. Der Schwerpunkt liegt auf Markenartikeln des gehobenen Bedarfs sowie auf dem 
Premium- und Luxussegment. Das Warenangebot umfasst dabei B-Ware, Überproduk-
tionen, Retouren, Vorsaison-Ware und Produktmuster.  
◼ Distanzhandel 
Bestimmte Form des institutionellen Einzelhandels, bei dem der Käufer den Anbieter 
nicht in dessen Geschäft aufsucht, um einen Kauf auszulösen, sondern andere Formate 
gewählt werden, um die Ware zu präsentieren, die B estellung vorzunehmen und die 
Ware zu übergeben. Unter Distanzhandel wer den vor allem der Onlinehandel, der Ka-
taloghandel sowie Teleshopping zusammengefasst. 
◼ Filialbetrieb (Filialist) 
Ein Filialbetrieb verfügt über mindestens fünf unter einheitlicher Leitun g stehende 
Verkaufsfilialen an unterschiedlichen Standorten. Die einzelnen Filialen treten unter 
einheitlichem Namen auf und weisen in ihrem Erscheinungsbild starke Gemeinsamkei-
ten auf, ohne dass sie vollständig im Marketing -Mix übereinstimmen müssen. Es g ibt 
sowohl internationale und nationale Filialisten als auch regionale und lokale Filialisten.  
Begriffe aus dem Bauplanungsrecht37 
◼ Großflächigkeit 
Das Merkmal der Großflächigkeit kennzeichnet die Schwelle, ab der Einzelhandelsbe-
triebe nach Maßgabe des § 1 1 (3) BauNVO nur noch in einem Kerngebiet i.S.v. § 7 
BauNVO oder in einem Sondergebiet für Einzelhandel i.S.v. § 11 BauNVO zulässig sind, 
sofern die Vermutungsregel des § 11 (3) BauNVO nicht wiederlegt werden kann, die von 
negativen Auswirkungen (u.a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und 
die Versorgung der Bevölkerung) ausgeht. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass 
die Grenze der Großflächigkeit ab einer Verkaufsfläche von 800 qm beginnt.  
◼ Zentraler Versorgungsbereich 
Unter einem zentralen Versorgungsbereich ist nach der Rechtsprechung ein räumlich 
abgrenzbarer Bereich einer Gemeinde, dem aufgrund vorhandener Einzelhandelsnut-
zungen, häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote, 
 
37 Quelle: In Anlehnung an Metro-Handelslexikon 2009/2010.

132 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
eine Versorgungsfunktion über den  unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Ein 
zentraler Versorgungsbereich kann sich so wohl aus planerischen Festsetzungen als 
auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben. Voraussetzung ist, dass dieser sich 
in einer städtebaulich integrierten Lage be findet. Isolierte Standorte bilden keinen 
zentralen Versorgungsbereich. 
Differenzierung von Standortlagen  
◼ A-Lage  
Standortlage, die innerhalb eines bestimmten Bezugsraums die höchste Passantenfre-
quenz und Passantenqualität (Passanten mit Kaufabsicht) aufweist. Weitere Merkmale 
sind ein dichter Geschäftsbesatz, ein hoher Filialisierungsgrad, ein hoher Anteil innen-
stadtypischer Sortimente sowie vergleichsweise hohe Einzelhandelsmieten.  
◼ B-Lage 
Standortlage, die meistens einen Aus - und Zulauf einer A -Lage oder eine Solitärlage 
mit fehlender Anbindung an die A-Lage darstellt. Dieser Bereich wird im Wesentlichen 
durch eine mittlere Frequenz von Passanten innerhalb eines bestimmten Bezugsrau-
mes gekennzeichnet. Im Gegensatz zu den A-Lagen sind die B-Lagen keine klassischen 
Konsumlagen, da Geschäfte hier oftmals gezielt aufgesucht werden und die Laufkund-
schaft von geringerer Bedeutung ist. Neben innenstadttypischen Sortimenten (mittel-
fristiger Bedarf) rücken auch Sortimente des kurzfristigen Bedarfs sowie 
Dienstleistungs- und Gastronomieangebote in den Vordergrund. Der Anteil inhaberge-
führter Läden ist deutlich höher als in der A-Lage und das Mietniveau ist geringer. 
◼ C-Lage 
Standortlage, die meistens einen Aus- und Zulauf einer B-Lage oder auch kleinere, aus 
Kundensicht weniger attrakti ve Seitenstraßen der A -Lage darstellt. Diese Lagen sind 
durch eine niedrige und unregelmäßige Fußgängerfrequenz gekennzeichnet und zäh-
len nicht zu den Konsumlagen. Der Geschäftsbesatz ist deutlich ausgedünnt – teilweise 
dominieren Diens tleister und Gastronomiebetriebe. Mitunter zeigen sich auch Min-
dernutzungen. Die Sortimentsstruktur ist vor allem auf den kurzfristigen Bedarf fokus-
siert. Das Mietniveau liegt noch unter dem der B-Lagen.  
 
Sonstige Definitionen 
◼ Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 
Gibt Auskunft über die regionale Verteilung der einkommensbedingten, potenziellen 
Endverbrauchernachfrage in Konsumgütermärkten. In Verbindung mit den Zahlen zur 
ortsansässigen Bevölkerung erlaubt die Kaufkraftkennziffer quantitative Angaben zur 
Einschätzung der lokalen Nachfrage. Kaufkraftkennziffern werden jährlich von Markt-
forschungsinstituten ermittelt und zeigen, ob ein bestimmtes Gebiet tendenziell über 
oder unter dem Bundesdurchschnitt von 100 liegt. Die Kaufkraftkennziffer gibt inso-
fern die relative Verteilung der Kaufkraft an.

133 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
◼ Ausgabesatz 
Ausgabesätze geben die durchschnittlichen Pro -Kopf-Ausgaben im Einzelhandel in-
nerhalb eines Jahres an. Sie werden sortimentsspezifisch ermittelt und geben somit 
Auskunft über die Höhe der Ausgaben der Bevölkerung, bezogen auf die jeweiligen Sor-
timente des Einzelhandels. Kombiniert mit der örtlichen Kaufkraftkennziffer und der 
örtlichen Einwohnerzahl lässt sich darüber das Nachfragepotenzial in einem abge-
grenzten Raum ermitteln.  
◼ Einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-/Nachfragepotenzial  
Als einzelhandelsrelevante Kaufkraft wird diejenige Geldmenge bezeichnet, die den 
privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums für Ausgaben im Einzel-
handel potenziell netto zur Verfügung steht. Man unterscheidet dabei „Nachfr agepo-
tenzial im engeren Sinne“ (stationärer Einzelhandel inkl. Ladenhandwerk) und 
„Nachfragepotenzial im weiteren Sinne“ (inkl. Ausgaben im nicht-stationären Handel).  
◼ Flächenproduktivität 
Die Flächenproduktivität misst das Verhältnis zwischen dem erzielte n Brutto-Umsatz 
zur eingesetzten Verkaufsfläche und kann als Durchschnittswert für ein Verkaufslokal 
insgesamt, aber auch für einzelne Sortimente ermittelt werden. 
◼ Nahversorgung 
Unter Nahversorgung ist die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des Periodischen Be-
darfs zu verstehen. Damit sind Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung zum 
Wohnstandort gemeint, häufig ergänzt um einzelhandelsnahe Dienstleistungen wie 
Post, Bank, Frisör, Ärzte etc. Was unter einer fußläufigen Entfernung zu verstehen ist, 
ist nicht einheitlich und verbindlich definiert. Häufig wird eine Entfernung von etwa 10 
Gehminuten für angemessen erachtet, was ca. 700 bis 1.000m Laufweg entspricht. 
◼ Periodischer Bedarf 
Unter dem periodischen Bedarf werden die Branchen Nahrungs - und Genussm ittel 
und Drogeriewaren sowie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel zusammengefasst. Der 
periodische Bedarf entspricht somit weitgehend dem Lebensmitteleinzelhandel und 
ist in erster Linie auf die tägliche Versorgung ausgerichtet.  
◼ Aperiodischer Bedarf 
Unter dem aperiodischen Bedarf werden alle übrigen Branchen zusammengefasst, die 
auf die mittel- bis langfristige Versorgung der Bevölkerung ausgerichtet sind.

134 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Zusammengefasst wurden die Sortimente Obergruppen zugeordnet: 
Kurzfristiger Bedarf: 
◼ Nahrungs- und Genussmittel 
◼ Gesundheits- und Pflegeartikel (Drogerie-, Parfümerie-, Kosmetikartikel; pharma-
zeutischer und medizinischer Bedarf 
◼ Tiernahrung 
Mittelfristiger Bedarf: 
◼ Bekleidung/Wäsche 
◼ Schuhe, Lederwaren 
◼ Spielwaren, Hobbybedarf 
◼ Sportartikel, Camping 
◼ Bücher/Zeitungen, Schreibwaren 
◼ Hausrat, GPK 
Langfristiger Bedarf: 
◼ Optik 
◼ Schmuck, Uhren 
◼ Elektrobedarf 
◼ Haus- und Heimtextilien und Einrichtungszubehör 
◼ Möbel 
◼ Bau- und Gartenbedarf/Kfz-Zubehör/Tierbedarf 
 
Weitere Begrifflichkeiten:  
◼ Food-Einzelhandel: Der Food-Einzelhandel bezeichnet den Einzelhandel mit Nah-
rungs- und Genussmitteln, also den Lebensmitteleinzelhandel.  
◼ Near-Food-Einzelhandel: Zu den Near-Food-Produkten gehören Sortimente, die 
im Zusammenhang mit dem Lebensmitteleinzelhandel betrachtet und verkauft 
werden und ebenfalls dem periodischen oder kurzfristigen Bedarf zuzuordnen 
sind. Dazu zählen v.a. Drogeriewaren wie Wasch -, Putz- und Reinigungsmittel, Hy-
gieneartikel oder Körperpflegemittel. 
◼ Non-Food-Einzelhandel: Hierzu gehört der übrige Einzelhandel, der üblicher-
weise auch als aperiodischer Bedarf zusammengefasst wird.  
◼ Demografischer Wandel: Unter dem demografischem Wandel versteht man alle 
Veränderungen in der Struktur der Bevölkerung eines Landes, die g rundlegender 
Natur sind, d.h. über einen längeren Zeitraum hinweg ihre Zusammensetzung nach-
haltig und nicht nur vorübergehend ändern. Dazu zählen beispielsweise sinkende 
Geburtenraten oder auch die Steigerung der Lebensdauer in den meisten

135 | 135 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 
Industrieländern. Für Deutschland sagen Experten einen Bevölkerungsrückgang 
bei einer gleichzeitig sinkenden Zahl jüngerer Erwerbsfähiger aus. 
◼ Stationärer Einzelhandel: Stationärer Einzelhandel ist der Handel von einem fes-
ten Platz (Betriebsstätte, Verkaufsstätte, Ladenlokal, Handelsbetrieb) aus, den der 
Kunde aufsucht, um an die Ware zu gelangen (Holprinzip) – also der Ladenverkauf 
an Endverbraucher  
◼ Distanzhandel: Bestimmte Form des institutionellen Einzelhandels, bei dem der 
Käufer den Anbieter nicht in dessen Geschäft aufsucht, um einen Kauf auszulösen, 
sondern andere Formate gewählt werden, um die Ware zu präsentieren, die Bestel-
lung vorzunehmen und die Ware zu übergeben. Unter Distanzhandel werden vor al-
lem der Onlinehandel, der Kataloghandel sowie Teleshopping zusammengefasst.   
◼ E-Commerce / Online -Handel: Vom englischen Begriff Electronic -Commerce: 
elektronischer Handel. E-Commerce bezeichnet den Kauf und Verkauf von Produk-
ten über das Internet, sowohl im B2B (Business to Business – Kauf und Verkauf von 
Unternehmen zu Unternehmen), als auch im B2C (Business to Consumer – Kauf und 
Verkauf von Unternehmen zu Endkonsument) –Bereich. Zum E-Commerce gehört 
auch der M-Commerce, welcher sich auf den Kauf und Verkauf über mobile Endge-
räte beschränkt. 
◼ Click + collect -Verkauf: Der Click + collect -Verkauf bezeichnet die Möglichkeit, 
Ware im Internet zu bestellen und im Ladenlokal abzuholen. 
◼ Multichannel-Strategie: Der Begriff Multi -Channel, zu Deutsch mehrere Kanäle, 
meint den Kauf und Verkauf sowie die Kommunikation über mehrere  Kanäle, wel-
che allerdings nicht notwendigerweise miteinander verknüpft sind 
◼ Seamless Shopping / Seamless Commerce : Seamless Commerce, zu Deutsch 
nahtloser Handel, ist die Weiterentwicklung von Multi -Channel Strategien: wenn 
aus Verbrauchersicht keine Unte rscheidung zwischen online und offline besteht, 
Informations- und Kaufprozesse ohne spürbare Brüche bestehen und die Grenzen 
zwischen stationärem und Online -Handel verschwimmen, dann spricht man von 
Seamless Commerce oder Seamless Shopping. Es besteht der Anspruch, dass der 
Verbraucher in jeder Phase des Informations - und Kaufprozesses problemlos von 
offline zu online und andersherum wechseln kann und dabei keine Verluste beim 
Einkaufserlebnis entstehen. Beispiele sind virtuelle Anproben, Bezahlen per Ge-
sichtserkennung etc.

Punkt 3: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2021/0056) 
 
 Der Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Wissenschaft und Digitalisierung   
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
 Gegenstimmen: Fraktionen SPD und UWIGA/WGD 
Stimmenthaltung: Fraktion UFFBASSE

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
17.03.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat III 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0056 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 51 10 10 
Kostenstelle:  015-002-1000 Investitionsnummer:  08015-0002 
Kostenträger:  5110-11 Sachkonto: 67 79 300 
 
Betreff: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels - und Zentrenkonzept 2020  
 
Vorlage vom: 12.03.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Die Einzelhandelspolitik in Darmstadt, die sich in den Stadtverordnetenbeschlüssen zum 
Einzelhandelskonzept für die Gewerbegebiete von 1997, zu den Einzelhandelskonzepten 
für Arheilgen und Eberstadt von 2004, zum Zentrenkonzept von 2009, zum Einzelhandels - 
und Zentrenkonzept von 2012 und zuletzt zum Nahversorgungskonzept von 2016 
widerspiegelt, hat sich als zielführend erwiesen und soll fortgeführt werden.  
 
2. Das beiliegende Einzelhandels - und Zentrenkonzept 2020 für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, welch es die bestehenden Konzepte fortschreibt, wird als städtebauliches 
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch beschlossen.  
 
 
 
Anlagen: Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020

- 2 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom  12.03.2021 
 
Mit dem Beschluss des Teilplans „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ haben der Magistrat 
und die Stadtverordnetenversammlung 1997 begonnen, Regelungen zur Steuerung der 
Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt aufzustellen. Schon damals war es das Ziel, über die 
Gewerbegebiete hinaus ein Konzept für die Einzelhandelsentwicklung in der Gesamtstadt zu 
erarbeiten. 
 
Seitdem wurde die Einzelhandelspol itik kontinuierlich weiterentwickelt. Über die 
Einzelhandelskonzepte für Arheilgen und Eberstadt aus 2004 und das Zentrenkonzept von 
2009, das zusammen mit dem Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ erstmals das 
gesamte Stadtgebiet flächendeckend abdec kte, entstand das heute noch gültige 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept von 2012 und das dieses ergänzende 
Nahversorgungskonzept von 2016.  
 
Mit den Konzepten hat die Stadt Darmstadt Rahmenbedingungen zum Einzelhandel 
geschaffen, welche die Einzelhandelsentw icklung strategisch regeln. Sie dienen den politisch 
Verantwortlichen als Richtschur für zukünftige Entscheidungen, wirken als Selbstbindung in 
die Verwaltung und geben Einze lhändlerinnen und Einzelhändlern sowie  Investoren 
Transparenz und Planungssicherhe it bei Standortentscheidungen.  
 
Der Erfolg der Einzelhandelspolitik zeigt sich in der gesunden Einzelhandelsstruktur in 
Darmstadt. Die Innenstadt mit ihrem vielfältigen und attraktiven  Einzelhandelsangebot hat 
sich bis zur Covid-19-Pandemie erfolgreich im Wettbewerb mit anderen Innenstädten und 
dem Loop5 behauptet. Das Einzelhandelsangebot und die Nahversorgung in den Stadtteilen 
sind weitgehend intakt. Diese Qualität wird, wie die Bürgerumfragen bestätigen, von der 
Bevölkerung genutzt und geschätzt.  
 
Allerdings will sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht auf dem bisher Erreichten 
ausruhen. Der Onlinehandel wächst weiterhin besonders in den innenstadtprägenden 
Sortimenten rasant. Die Coronapandemie macht – abgesehen vom Lebensmittelhandel – dem 
stationären Einzelhandel das Leben zusätzlich schwer. Die Auswirkungen, insbesondere auf 
die Innenstadt, sind zwar im Einzelnen noch nicht absehbar; sicher ist aber, dass sich der 
laufende Strukturwandel noch weiter beschleunigen wird.   
 
Für die Zukunft gilt es d eshalb, die stringente Einzelhandelspolitik konsequent fortzuführen 
und weiterzuentwickeln. Diesem Ziel dient die hier zur Beschlussfassung vorliegende 
Fortschreibung der bestehenden Konzepte, das Einzelhandels - und Zentrenkonzept 2020. Als 
städtebauliches  Entwicklungskonzept im Sinne des Baugesetzbuches dient es primär als 
rechtssichere Abwägungsgrundlage für Bauleitplanung zur räumlichen Steuerung des 
Einzelhandels.  
 
Vertiefende Konzepte zur Entwicklung einzelner Stadtteile, wie z.B. das vom Magistrat 
beschlossene Innenstadtentwicklungskonzept, kann es mit seinem Schwerpunkt auf die 
formelle Sicherung der Versorgungsstrukturen in der gesamten Stadt nicht ersetzen. Das 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 ist vielmehr eine der notwendigen fachlichen 
Grundlagen für das Innenstadtentwicklungskonzept. Insofern ergänzen sich die beiden 
Konzepte und werden aufeinander abgestimmt sein.  
 
Ende 2019 wurde das Büro Dr. Lademann und Partner mit der Fortschreibung der 
bestehenden Konzepte beauftragt. Im Folgenden wur de das Einzelhandels - und 
Zentrenkonzept 2020 vom Büro Dr. Lademann und Partner erarbeitet und vom Amt für

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Wirtschaft und Stadtentwicklung inhaltlich begleitet. Die Fachöffentlichkeit wurde in Form 
von Handelsverband, Industrie - und Handelskammer, Handwerk skammer, Darmstadt 
Citymarketing e.V. und dem Regierungspräsidium über Lenkungskreissitzungen in die 
Bearbeitung einbezogen. Zusätzlich wurde auch den Gewerbevereinen die Gelegenheit zur 
Stellungnahme eingeräumt.  
 
Im Ergebnis haben die Gutachter keinen wes entlichen Änderungsbedarf bei den bestehenden 
Konzepten festgestellt. Am Grundgerüst der Zentrenstruktur wird festgehalten. Einzelne 
Einzelhandelsstandorte werden unter Berücksichtigung jüngerer Entwicklungen und aktueller 
Entwicklungsoptionen neu eingestu ft. Die bestehenden zentralen Versorgungsbereiche 
bleiben hinsichtlich ihrer Funktion und Abgrenzungen praktisch unverändert. Neu 
aufgenommen wird der zentrale Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung. Zusätzlich soll die 
für das Ludwigshöhviertel geplante M itte mit Vollversorger sowie einem ergänzendem 
Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot als perspektivischer zentraler Versorgungsbereich 
Ludwigshöhviertel  entwickelt werden.  
 
Wirkungsweise  
 
Kommunale Einzelhandelspolitik ist insbesondere eine sinnvolle räumliche Steuerung von 
Neuansiedlungen. Ziel ist es, Neuansiedlungen auf die zentralen Lagen in der Innenstadt und 
in den Stadtteilen zu lenken, um so attraktive Standortgemeinschaften zu schaffen bzw. die 
bestehenden Standortgemeinschaften zu stärken. Au ßerhalb dieser Bereiche wird die 
Neuansiedlung von Einzelhandel grundsätzlich ausgeschlossen, um Kaufkraftabflüsse und 
Funktionsverluste in den zentralen Lagen zu vermeiden.  
 
Die zentralen Lagen in der Innenstadt und in den Stadtteilen werden als zentrale 
Versorgungsbereiche definiert, die gemäß Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung 
Schutz genießen. Folgende zentrale Versorgungsbereiche sind Bestandteil des Einzelhandels - 
und Zentrenkonzepts 2020:  
• Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Darmstadt  
• Zentraler Versorgungsbereich Arheilgen  
• Zentraler Versorgungsbereich Eberstadt  
• Zentraler Versorgungsbereich Kranichstein  
• Zentraler Versorgungsbereich Kirchtannensiedlung  
• Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich Ludwigshöhviertel  
 
Allerdings kann nicht der gesamte Einzelhandel einer Stadt in den zentralen 
Versorgungsbereichen abgebildet werden. Große und sperrige Sortimente, wie sie z.B. 
Baumärkten angeboten werden, benötigen Verkaufsflächengrößen, die sich in dicht bebauten 
Innenstädten und Stadtteilzentren nicht darstellen lassen. Daher bestimmt das 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020  für nicht zentrenrelevante Sortimente eigene 
Bereiche, sogenannte Ergänzungsstandorte, die auch mit dem Auto gut erreichbar sind:  
• Ergänzungssta ndort Gewerbegebiet Nordwest  
• Ergänzungsstandort Eschollbrücker Straße  
• Ergänzungsstandort Heidelberger Straße  
 
In der Nahversorgung ist es Ziel, dass möglichst viele Bürgerinnen und Bürger ein en 
Lebensmittelmarkt fußläufig erreichen können. Das kann übe r die zentralen 
Versorgungsbereiche allein nicht gewährleistet werden. Daher besteht die Möglichkeit, 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten auch außerhalb zentraler 
Versorgungsbereiche an in die Wohnbebauung integrierten Standorten  anzusiedeln.

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Voraussetzung dafür ist aber, dass im fußläufigen Umfeld genügend Einwohnerinnen und 
Einwohner wohnen, die versorgt werden müssen.  
 
Abwägungsgrundlage für Bauleitplanung  
 
Beschlossene Einzelhandelskonzepte wirken als Selbstbindung für Politik  und Verwaltung – 
ein anwendbares Kriterium im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren stellen sie nicht dar. 
Zur Umsetzung ist es notwendig, über eine entsprechende Bauleitplanung ihre direkte 
Wirksamkeit sicherzustellen.  
 
Für einschränkende Einzelhandelsfest setzungen in Bauleitplänen ist eine sachgerechte und 
belastbare Abwägungsgrundlage Voraussetzung. Fehlt diese, besteht die Gefahr, dass die 
Bauleitpläne einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.  
 
Als städtebauliche Entwicklungskonzepte stellen Einzelhandelskonzepte eine sachgerechte 
und belastbare Abwägungsgrundlage dar, wenn den von der Rechtsprechung dazu 
entwickelten Anforderungen entsprechen und regelmäßig fortgeschrieben werden. Das 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 genügt den von der Rechtsprechung entwickelten 
Abwägungsanforderungen.  
 
 
Dezernat I     Dezernat III 
 
 
 
 
Jochen Partsch     Dr. Barbara Boczek  
Oberbürgermeister     Stadträtin

Punkt 14: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 
 (V-Nr. 2021/0056) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: SPD, UWIGA/WGD, Stadtve. Neumann und Stadtve. Dietrich 
Stimmenthaltung: AfD und 1 Stimme aus UWIGA/WGD