Sachstand Stadtentwicklungskonzept Wohnen

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 21.05.2024 
 1568/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 20.06.2024 
 
Sachstand Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
 
 
Ergänzende Beantwortung einer Anfrage des Bündnisses Grüne/CDU und Volt 
vom 26.05.2023 (AN/1153/2023) zum Sachstand Stadtentwicklungskonzept Woh-
nen 
Hinweis der Verwaltung: 
Die Anfrage wurde bereits in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 31. 
August 2023 beantwortet (Vorlagen-Nummer 2754/2023) und eine ausführliche Beant-
wortung der Anfrage für die Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 30. Novem-
ber 2023 in Aussicht gestellt. Zudem wurde auf die inhaltlich eng verknüpfte Mittteilung 
über die Einführung und Anwendung einer Methodik zur Berechnung des Wohnungs-
bedarfs in Köln verwiesen. Entgegen der Ankündigung in der Beantwortung der Anfrage 
im Stadtentwicklungsausschuss am 31. August 2023 wird es keine gesonderte Mittei-
lungsvorlage über die Einführung und Anwendung einer Methodik zur Berechnung des 
Wohnungsbedarfs in Köln geben. Die Proje ktergebnisse fließen jedoch in die Neuauf-
stellung des Wohnbündnisses mit ein. 
 
Frage 1:  
Wie bilanziert die Verwaltung die stattgefundene Baulandmobilisierung mit Blick 
auf die Anzahl realisierter Bauvorhaben und weiterer Potenzialflächen zur kurz -/ 
mittel-/ langfristigen Realisierung?  
Antwort der Verwaltung: 
Im Februar 2014 wurde das Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wohnen als Gesamtrah-
men für die Ausrichtung der kommunalen Wohnungspolitik beschlossen. Aufgrund des 
prognostizierten Bevölkerungswachstums liegt seitdem die Zielvorgabe der Kölner 
Wohnungspolitik darin, bedarfsgerecht Standorte fü r den Wohnungsbau zu mobilisie-

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ren, um so die zu erwartende Nachfrage befriedigen zu können. Den Kölner Statisti-
schen Nachrichten 3/2023 (Mitteilung Nr. 1800/2023) ist zu entnehmen, dass die Ziel-
zahl bei den Baufertigstellungen in den letzten Jahren nicht erreicht wurde. 
Beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik wird eine Übersicht der planbedürftigen 
Wohnbaupotenzialflächen (mit Mischnutzungen) im Wohnungsbauprogramm geführt. 
Derzeit beinhaltet das Wohnungsbauprogramm 139 Flächen (~ 600 ha). Von den 139 
Flächen besitzen 26 Flächen einen Satzungsbeschluss für rund 4.500 Wohneinheiten 
und sind somit kurzfristig umsetzbar. Hiervon befinden sich bereits 14 Flächen für rund 
2.800 Wohneinheiten in der Realisierung. 
Mit der Neuaufstellung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln werden sich 
neue Siedlungspotenziale für Wohnen und Mischnutzungen auf dem Kölner Stadtgebiet 
ergeben (siehe hierzu auch Stellungnahme des Rates der Stadt Köln vom 22.06.2022 
zum Regionalplanentwurf, Vorlage-Nr. 1159/2022). Über d ie Neufestlegung von Allge-
meinen Siedlungsbereichen (ASB) im Regionalplan stehen mittel - bis langfristig neue 
Flächen zur Weiterentwicklung der Stadt zur Verfügung. Der für Anfang 2025 erwartete 
Feststellungsbeschluss zum Regionalplan wird aktuell zum Anla ss genommen das 
Wohnungsbauprogramm zu aktualisieren und weiter zu entwickeln. Eine Information 
zum Wohnungsbauprogramm ist für 2025 geplant. 
 
Der Wohnungsbau in Köln wird anteilig auch durch die kleinteilige Innenentwicklung 
getragen. Hierzu zählen vor allem Entwicklungen auf Grundlage von § 34 BauGB, z. B. 
Baulückenschließung, Umnutzung von Büro -/Gewerbeimmobilien in Wohnnutzung, 
Aufstockung. Dieses Innenentwicklungspotenzial hat in den letzten Jahren teilweise 
über 1.000 Wohneinheiten pro Jahr zu den Wohnbautätigkeiten beigesteuert. 
Die jährlichen Baufertigstellungszahlen sind seit Einführung des StEK Wohnen im Jahr 
2014 im Durchschnitt konstant. Im Zeitraum 2014 - 2023 wurden durchschnittlich 2.870 
Wohnungen neu errichtet. Der Vergleich zum Zeitraum 2004 – 2013, in dem im Durch-
schnitt ebenfalls 2.870 Wohnungen neu geschaffen wurden zeigt, dass diese Zahl – 
trotz jährlicher Schwankungen - über einen längeren Zeitraum betrachtet konstant ist. 
Seit Einführung des StEK Wohnen ist allerdings eine Steigerung de r Baugenehmi-
gungstätigkeit festzustellen. Wurden zwischen 2004 und 2013 noch für durchschnittlich 
3.080 Wohnungen Baugenehmigungen pro Jahr erteilt, waren es zwischen 2014 und 
2023 3.340 Baugenehmigungen. Dies resultierte in einem stetigen Anstieg des Bau-
überhangs. Dieser beträgt zum 31.12.2023 9.415 Wohnungen.  
 
Frage 2: 
Welche Instrumente zur Nachverdichtung (Baulückenschließung, Nachverdich-
tung der großen Siedlungen der 1950er und 1960er Jahre, etc.) werden erfolgs-
versprechend angewendet?  
Antwort der Verwaltung: 
Das Thema (kleinteilige) Innenentwicklung bzw. Nachverdichtung wird über eine Kom-
bination mehrerer aktivierender Instrumente umgesetzt. Hierzu zählen das Baulücken-
programm oder die mit Partner*innen der Wohnungswirtschaft durchgeführte Weiter-
entwicklung von Siedlungsbeständen der 1950/60er Jahre (vgl. Sachstandsbericht 
StEK Wohnen, Vorl.-Nr. 3307/2018). Beispielhaft sei hier auf die Modernisierung von

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rund 800 Wohnungen und den Neubau von ca. 200 Wohnungen in der Kannebäcker-
siedlung durch die GAG Immobilien AG hingewiesen.  
Inwieweit die neuen Instrumente der Baulandmobilisierung, die mit einer Novelle des 
Baugesetzbuches (BauGB) sowie der (Baunutzungsverordnung) BauNVO Mitte 2021 
in Kraft getreten sind, erfolgversprechend sind, kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht be-
wertet werden, da es noch keine umgesetzten Anwendungsbeispiele gibt. Eine wichtige 
Grundlage für die Anwendung der Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes 
stellt die im Januar 2023 in Kraft getretene Verordnung zur Bestimmung von G ebieten 
im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach §201a 
des Baugesetzbuches dar. 
Erst diese Grundlage lässt zum Beispiel die Befreiung von Festsetzung eines Bebau-
ungsplanes (§31 Abs. 3 BauGB) zu. Demnach können in einem angespan nten Woh-
nungsmarkt, wie Köln, eine Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu-
gunsten des Wohnungsbaus im Einzelfall erteilt werden, auch wenn die Grundzüge der 
Planung berührt sind. Es gibt keine Anwendungspflicht dieses Instrumentes, die Woh-
nungsbauleitstelle hat hier einen verwaltungsinternen Abstimmungsprozess initiiert, um 
die Möglichkeiten zur Stärkung des Wohnungsbaus in diesem Rahmen weiter auszu-
schöpfen.  
Zu den neuen Instrumenten zur Mobilisierung und Aktivierung von Baurechten zählen 
neben der Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans (Befreiungen nach §31 
Abs. 2 und 3 BauGB) auch z. B. die erweiterte Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbe-
reich (Erweiterter Zulässigkeitsrahmen nach §34 Abs. 3a BauGB), die Nutzung des 
kommunalen Vorkaufsrechts oder auch die konzeptionelle Erstellung von städtebauli-
chen Entwicklungskonzepten zur Stärkung der Innenentwicklung nach §176 a BauGB. 
Für 2025 bereitet das Amt für Stadtentwicklung und Statistik die Bearbeitung eines In-
nenentwicklungskonzeptes nach §176 a vor, in diesem Rahmen wird auch die konkrete 
Anwendung der o. g. Instrumente überprüft.  
 
Frage 3: 
Welche zusätzlichen städtischen Flächen oder Flächen der städtischen Beteili-
gungsunternehmen kommen über die Flächenvorschläge von 2016 hinaus für 
den Wohnungsbau infrage?  
Antwort der Verwaltung: 
Seit 2016 sind weitere 32 Flächen im Wohnungsbauprogramm hinzugekommen. Hier-
von sind 9 Flächen im Besitz bzw. anteiligen Besitz der Stadt Köln oder eines Beteili-
gungsunternehmens. 
Das Wohnungsbauprogramm der Stadt Köln berücksichtigt insgesamt aktuell 113 plan-
bedürftige Potenzialflächen mit Wohnen und ist derzeit in Überarbeitung. Davon sind 
ca. 50 % der Flächen im Besitz bzw. anteiligen Besitz der Stadt Köln oder eines Betei-
ligungsunternehmens: 
- 11 Flächen im Eigentum der Stadt Köln 
- 3 Flächen im Eigentum eines städtischen Beteiligungsunternehmens

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- 42 Flächen im anteiligen Besitz der Stadt Köln und/oder eines städtischen Betei-
ligungsunternehmens und/oder Privaten 
Neue Potenzialflächen für die weitere Siedlungsentwicklung im städtischen bzw. antei-
lig-städtischen Besitz werden im Kontext der Regionalplanneuaufstellung perspekti-
visch dazukommen (vgl. Antwort 1).  
  
Gez. Haack