Stellungnahme der Verwaltung zum gemeinsamen Dringlichkeitsantrag "Wohnpark Bayenthal"

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 3705/2023 
Freigabedatum 27.11.2023 
Stellungnahme zu einem Antrag 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 27.11.2023 
 
Stellungnahme der Verwaltung zum gemeinsamen Dringlichkeitsantrag der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen, der CDU-Fraktion und der SPD-Fraktion in der Sitzung der 
Bezirksvertretung Rodenkirchen am 21.08.2023 gem. § 12 der Geschäftsordnung des 
Rates "Wohnpark Bayenthal" (AN/1319/2023) 
Stellungnahme der Verwaltung zum gemeinsamen Dringlichkeitsantrag der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen, der CDU-Fraktion und der SPD-Fraktion in der Sitzung der 
Bezirksvertretung Rodenkirchen am 21.08.2023 gem. § 12 der Geschäftsordnung des 
Rates AN/1319/2023 
 
Thema: Wohnpark Bayenthal – Aufstellung eines Bebauungsplanes 
 
In den 70er-Jahren wurde auf ca. 490.000 qm großem Gelände einer abgerissenen Maschi-
nenfabrik der Wohnpark Bayenthal mit ca. 700 Wohnungen gebaut. Die im Bestand vorhande-
nen beiden Hochhäuser sind 61 Meter hoch und haben jeweils 21 Etagen. Sieben weitere 
Häuserkomplexe der Anlage weisen bis zu zwölf Etagen auf. Im Zentrum des Wohnparks 
Bayenthal ist eine stattliche Parkfläche mit altem Baumbestand, Spielplätzen und einem gro-
ßen Teich mit Fontäne vorhanden.  
 
Der aktuelle Investor plant auf diesem Gelände – u. a. mitten in der Parkanlage – weitere 
Hochhäuser und zusätzlich die Aufstockung mehrerer Häuserblocks bzw. weiter Anbauten an 
dieser Stelle zu errichten.  
 
Für dieses Baufeld existiert kein Bebauungsplan. 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Wie bereits im Antrag dargestellt, ist in den 70er-Jahren auf einem freigewordenen ehemals 
industriellen Areal eine größere Wohnanlage entstanden. Hierfür ist damals jedoch kein Be-
bauungsplanverfahren aufgestellt worden, sondern eine Genehmigung der Wohngebäude 
nach § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile) erfolgt. 
 
 
Hintergrund und Info zur Planung:

2 
 
Seit Jahren nimmt der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen gemessen am Gesamtmiet-
wohnbestand in Köln erkennbar ab. Auch die absoluten Zahlen von öffentlich geförderten 
Wohnungen sind in den letzten Jahrzehnten stark gesunken. 
 
Zur Deckung des dringenden Wohnbedarfes von preisgünstigem Wohnraum ist die Stadt be-
strebt, den Anteil von gefördertem Wohnungsbau in Neubauprojekten signifikant zu erhöhen. 
 
Die „Deutsche Invest Immobilien AG“ beabsichtigt die Sanierung und energetische Ertüchti-
gung sowie die Errichtung zusätzlicher Wohnungen im Bereich des Wohnparks Bayenthal.  
 
Neben der Ertüchtigung des Bestandes plant die Investorin, eine Innenentwicklung auf den 
Grundstücken des Wohnparks, so dass eine größere Anzahl von zusätzlichen Wohneinheiten 
entstehen können. 
 
Dies soll durch Neubau von Wohngebäuden sowie durch Aufstockungen und Anbauten im Be-
stand erfolgen. Hierdurch könnten weitere Wohneinheiten (ca. 370 WE) entstehen und den 
vorhandenen Wohnungsbestand von derzeit 623 Wohneinheiten sinnvoll ergänzen.  
 
Die Investorin beabsichtigt auf freiwilliger Basis auch einen Teil der Neubauwohnungen als 
geförderte Wohnungen zu errichten. Von der Stadt wird an dieser Stelle ein 30%iger Anteil an 
der Neubebauung angestrebt, hierdurch könnten circa 110 geförderte neue Wohnungen ent-
stehen. Im Sinne einer gesunden Durchmischung der Wohneinheiten soll der geförderte Woh-
nungsbau sowohl in den Neubauten, als auch in den Bestandsbauten (durch Aufstockungen 
und Anbauten) stattfinden. 
 
Neben den Wohnbaumaßnahmen sind eine 3-zügige Kindertagesstätte, ein Quartierspark-
haus, die Herstellung von Spielflächen und die Ertüchtigung der Grünanlagen in der Planung. 
 
Von 63 und 61 wird die Haltung vertreten, dass eine Innenentwicklung grundsätzlich möglich 
ist und diese auch nach § 34 Baugesetzbuch beurteilt werden kann. Die Aufstellung eines Be-
bauungsplanes ist erst dann notwendig, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ord-
nung erforderlich ist. 
 
Unabhängig von der Fragestellung einer Genehmigung von Bauvorhaben gem. § 34 Bauge-
setzbuch oder auf Grundlage eines Bebauungsplanes ist vorgesehen, mit der Investorenseite 
einen Städtebaulichen Vertrag abzuschließen. In diesem soll insbesondere der Anteil von ge-
fördertem Wohnungsbau, die Errichtung von Seniorenwohnungen und die Errichtung einer 3-
zügige Kindertagesstätte sowie eine Qualitätssicherung über die Beteiligung des Gestaltungs-
beirates verbindlich miteinander verabredet werden.  
 
Entsprechend der neuen Stadtstrategie des Köln-Katalogs handelt es sich um einen Standort 
der sog. „Inneren Stadt“. Als Zieldichte für die „Innere Stadt“ wird eine Quartiersdichte höher 
1,2 angestrebt. Durch Neubau, Aufstockungen und Anbauten im Bestand würde sich für den 
Wohnpark Bayenthal rechnerisch eine Quartiersdichte von 2,44 ergeben. Die empfohlene 
Quartiersdichte von mindestens 1,2 würde somit mehr als erreicht, ist aber im Bestand mit 
1,85 auch schon entsprechend hoch (siehe hierzu auch Antwort zu 4.).  
 
Zusätzliche Fragestellungen aus der BV:  
 
1. Welche Flurstücke des in Rede stehenden Grundstücks der DII sind über eine Vereini-
gungsbaulast baurechtlich miteinander verknüpft?  
 
2. Waren zum Zeitpunkt der Baugenehmigung noch weitere Flurstücke über die Vereini-
gungsbaulast eingebunden, wie die nunmehr im Besitz der GARBE befindlichen Flur-
stücke 1815, 1816 und ggf. 1192?  
 
3. Welche GRZ und GFZ ergeben sich für das Grundstück bzw. die durch Vereinigungs-
baulast verknüpften Flurstücke aus der Bestandsbebauung?

3 
 
4. Welches Maß an baulicher Verdichtung hinsichtlich GRZ, GFZ und Geschossigkeit 
wird als genehmigungsfähig gem. § 34 BauGB eingeschätzt?  
 
5. Welcher Baugebietskategorie ist das Grundstück gemäß Baunutzungsverordnung zu-
zuordnen?  
 
6. Kann im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine höhere Baudichte 
erreicht werden als bei einem Genehmigungsverfahren nach § 34 BauGB?  
 
7. Kann eine Parzellierung des Grundstücks vorgenommen werden und welches Maß der 
baulichen Nutzung wäre dann für jedes rechtlich selbständige Grundstück einzuhal-
ten?  
 
8. Ließe sich im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags das Verbot einer Wandlung zu 
Wohnungseigentum (WEG) verankern?  
 
9. Wie schätzt man das Klagerisiko ein? Welche Auswirkungen hätte eine Klage? 
 
 
Antworten: 
 
Zu 1. 
 Dies sind die Flurstücke 1748, 1762, 1875, 1876 und 2038.  
 
Zu 2. 
 Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung waren über die oben genannten Flurstücke 
noch die Flurstücke 1749, 1761, 1814, 1815 über eine Vereinigungsbaulast einge-
bunden. 
 
Zu 3. 
 Die oben genannten Flurstücke ergeben eine Fläche von 128.180 m². Hieraus lässt 
sich für die Bestandsbebauung eine GRZ von 0,22 und eine GFZ von 1,6 ableiten. 
 
Zu 4. 
 Die Regelung des § 34 Baugesetzbuch geht davon aus, dass ein Vorhaben zulässig 
ist, wenn es sich innerhalb der bebauten Ortsteile nach Art und Maß der baulichen 
Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die 
Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Prä-
gung der näheren Umgebung spielt hierbei eine wesentliche Rolle. GRZ und GFZ 
sind bei einer Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB nicht erheblich. (Im 
Gegensatz zu Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans 
nach § 30 (1) BauGB). Von daher wäre es aufgrund der Rechtssystematik unkorrekt 
für Bauvorhaben außerhalb von Bebauungsplangebieten (maximale) GRZ- und/oder 
GFZ-Werte zu benennen. 
 
Durch die geplanten Baumaßnahmen würde sich rechnerisch die GRZ (bezogen auf 
das Projektgebiet mit 54,870m²) von 0,18 (im Bestand) auf eine GRZ von 0,25 (Be-
stand + Neuplanung) erhöhen. Die GFZ würde sich von derzeit 1,9 auf 2,5 erhöhen. 
Bezogen auf alle Grundstücke der Vereinigungsbaulast (80.261m2) würde sich die 
GRZ von 0,18 auf 0,22 und die GFZ von 1,6 auf 2,0 erhöhen. 
 
 
 
Zu 5. 
 Die Abstimmung mit dem Bauaufsichtsamt hat ergeben, dass die Eigenart der nähe-
ren Umgebung einem „Allgemeinen Wohngebiet“ der Baunutzungsverordnung ent-
spricht. Demnach beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der 
baulichen Nutzung allein danach, ob es in dem entsprechenden Baugebiet zulässig 
wäre.

4 
 
 
 Allgemein zulässige wären somit, Wohngebäude, Läden, Schank- und Speisewirt-
schaften, die der Versorgung des Gebiets dienen, sowie nicht störenden Handwerks-
betriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
  Weiterhin können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende 
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke, Garten-
baubetriebe und Tankstellen ausnahmsweise zugelassen werden (siehe § 4 BauNVO 
von 2017). 
 
Zu 6. 
 Die Regelung des § 34 Baugesetzbuch geht davon aus, dass ein Vorhaben zulässig 
ist, wenn es sich innerhalb der bebauten Ortsteile nach Art und Maß der baulichen 
Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die 
Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.  
 
 Soll ein Vorhaben realisiert werden, dass diese Bedingungen nicht erfüllt, ist dies pla-
nungsrechtlich nur über die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich. Ein Plan-
verfahren kann auch zum Ziel haben, eine gewollte (höhere) bauliche Dichte zu reali-
sieren, die nach § 34 BauGB so nicht möglich wäre.  
 
Zu 7. 
Grundsätzlich sind Grundstücksteilungen nicht auszuschließen. Planungsrechtlich 
wären dabei im § 34-Bereich GRZ und GFZ-Werte nicht relevant (anders als in Be-
bauungsplangebieten mit Festsetzungen zu GRZ und GFZ; siehe auch Antwort zu 
Frage 4.).  
 
Zu 8. 
Grundsätzlich ist eine entsprechende Regelung in einem städtebaulichen Vertrag 
denkbar, soweit diese von der Investorenseite mitgetragen wird. Regelungen, die die 
Verfügbarkeit von Eigentum einschränken, sind dann aber mit einem klar definierten 
zeitlichen Rahmen zu verknüpfen. 
 
Zu 9. 
Zu einem Klagerisiko kann weder bei einer Genehmigung nach § 34 Baugesetzbuch 
noch bei einem Bauleitplanverfahren eine verlässliche Aussage gemacht werden. 
Letztendlich muss sowohl in einem klassischen Baugenehmigungsverfahren, als 
auch in einem Bebauungsplanverfahren immer mit einem Klageverfahren gerechnet 
werden.  
 
Eine Klage kann zur Folge haben, dass eine Baugenehmigung vom VG Köln für un-
recht erkannt und aufgehoben wird. In zweiter Instanz kann dies auch durch das 
OVG Münster erfolgen. Entscheidend ist bei Klagen von Nachbarn (Eigentümer be-
nachbarter Grundstücke) ob baurechtlich geschützte Nachbarrechte in unzulässiger 
Weise verletzt werden. Nachbarrechtsverletzungen können sich planungsrechtlich 
aus der Art der Nutzung ergeben (z.B. störender Gewerbebetrieb in reinem Wohnge-
biet) oder aus der Verletzung bauordnungsrechtlicher Normen (z.B. zu geringe Ab-
standsflächen) ergeben. Ersteres ist im vorliegenden Fall nicht zu erwarten (Wohnen 
ist zweifelsohne zulässig) und letzteres ist bei sorgfältiger Planung und Genehmigung 
eher unwahrscheinlich aber erfahrungsgemäß nicht gänzlich auszuschließen (ge-
richtliche Entscheidungen sind nicht immer vorhersehbar).

Quartiersentwicklung
„Wohnpark Bayenthal“
Köln
Projektdossier zur 
städtebaulichen Fortschreibung
Projektstand 06.11.2023
ARCHITECTS AND PLANNERS

Bestand
• Wohneinheiten: 623
Neubau, Anbau, Aufstockung
• Wohneinheiten: 364
• Davon gefördert:  109 WE (30%)
SEITE | 02
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Städtebauliches Konzept
Stand April 2023
Neubau
Sanierung im Bestand
Fortschreibung der Gebäudekubatur
Fortschreibung der Gebäudekubatur 
und des Höhenprofils
Anbau, 
Aufstockung
A1
K1
K2
E1
E2
E3
A2
A3
A4
N2
N1
N4
N6
N5
N3
N7
 N  o.M. 
*gem. Berechnung in Anlehnung zum kooperativen Baulandmodell und in Abhängigkeit der weiteren Konzeptentwicklung

SchemaschniƩ /^ƺĚ/500 | N3/4 - 12 Geschosse
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
XII
SEITE | 03
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Städtebauliches Konzept - Höhenprofil N3 / N4
Stand April 2023
• Gleichbleibendes Höhenprofil der Wohngebäude N3 / N4 mit 12 Geschosse / 36m
• Bezugspunkt / Vorbild A1 und A4
A1
43m
36m
Wohngebäude 
Goltsteinforum 
N4 N3 A3A4

Schemaschni� -01 I Süd
7 © ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
- öffentliches Erdgeschoss zur Mitte/ zum See
- Verbindung zum Gründach
- Dachterrassen mit Ausblick
SUNSET RHEIN
XII
SEITE | 04
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Städtebauliches Konzept - Höhenprofil N3 / N4
• Wohngebäude N3 / N4 bilden in Analogie zu den Bestandstürmen ein differenziertes 
Höhenprofil und fügen sich somit städtebaulich harmonischer in den Wohnpark ein
• Die Gebäudehöhe des N4 orientiert sich mit 14 und 12 Geschossen zum Wohngebäude 
am Goltsteinforum und am A1
• Die Gebäudehöhe des N3 orientiert sich mit 12 und 10 Geschossen zum A3 und A4
• Es findet keine Erhöhung der BGF statt, lediglich ein Flächentausch vom N3 auf den N4
Wohngebäude 
Goltsteinforum 
43m
36m
43m
A1 N4 N3 A3A4

SEITE | 05
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Hochpunkte im Wohnpark Bayenthal Ensemble in den 70er Jahren nach Fertigstellung
• Historische Aufnahme des Wohnparks aus den 70er Jahren nach Fertigstellung
• Die maximale Höhe des Neubaus N4 orientiert sich am Wohngebäude des 
Goltsteinforum, dass Teil des Wohnparkensemble ist und war, der niedrigere Teil des N4 
orientiert sich am A1
• Die maximale Höhe des N3 orientiert sich am A4, der niedrigere Teil orientiert sich am A3
A1 A4
A3
A2
E3
E2
K1 K1
E1
Wohngebäude 
Goltsteinforum

SEITE | 06
© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Einfügung nach Maß der baulichen Nutzung (Höhe)

N7
N6
N5
N4
N3
N2
N1
Städtebauliches Konzept
*gem. Berechnung in Anlehnung zum kooperativen Baulandmodell und in Abhängigkeit der weiteren Konzeptentwicklung
 N  o.M. 
Bestand
• Wohneinheiten: 623
Neubau, Anbau, Aufstockung
• Wohneinheiten: 370
• Davon gefördert:  111 WE (30%)
A1
K1
K2
E1
E2
E3
A2
A3
A4
N2
N1
N4
N6
N5
N3
N7
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© ASTOC | QUARTIERSENTWICKLUNG WOHNPARK BAYENTHAL
Neubau
Sanierung im Bestand
Anbau, 
Aufstockung
• Die Gebäudekubaturen N1-N7 wurden nach vertiefender 
architektonischer Planung fortgeschrieben
• Die Gebäudekubaturen wurden nach dem Vorbild des Bestandes 
durch Rücksprünge und Auskragungen ausdifferenziert und fügen 
sich somit harmonischer in die Bestandsbebauung ein

ARCHITECTS AND PLANNERS
ASTOC ARCHITECTS AND 
PLANNERS GMBH 
Maria-Hilf-Strasse 15
D-50677 Köln
Fon +49(0)221 2718060
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KÖLN  KARLSRUHE  BASEL
Dipl.-Ing. Peter Berner
Dipl.-Ing. Zafer Bildir
Prof. Dipl.-Ing. Oliver Hall
Dipl.-Ing. Sebastian Hermann
Dipl.-Ing. Ingo Kanehl MBA
Dipl.-Ing. Andreas Kühn
Prof. Dipl.-Ing. Markus Neppl
Dipl.-Ing. Jörg Ziolkowski
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Dipl.-Ing. Peter Berner
Dipl.-Ing. Andreas Kühn 
Dipl.-Ing.. Mirko Bergmann
M.Sc. Merlin Strauß