Subbelrather Straße 430-436 in Köln-Ehrenfeld

Anlage 2

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Rhei Az 
Vorlagen-Nummer 
 1406/2019 
Freigabedatum  11.06.2019 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Subbelrather Straße 430-436 in Köln-Ehrenfeld 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, auf die Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens für 
das Gebiet Subbelrather Straße 430-436 in Köln-Ehrenfeld zu verzichten, sofern der Bauantrag für 
das Bauteil 4 durch den Bauantragsteller zurückgezogen wird.  
 
 
Alternative:  
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwen-
dung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB einen Bebauungsplan für das Gebiet Sub-
belrather Straße 430-436 (Flurstücke 560, 561, 562 und Teilflächen des Flurstücks 762, Flur 73, Ge-
markung Müngersdorf) –Arbeitstitel: Subbelrather Straße 430-436 in Köln-Ehrenfeld– aufzustellen mit 
dem Ziel, Wohnen mit einem Anteil von mindestens 30% in Wohngebäuden, die mit Mitteln der sozia-
len Wohnraumförderung gefördert werden könnten, festzusetzen. 
 
 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 17.06.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 15.11.2018 zur Subbelrather Straße 430 – 
436 in Köln-Ehrenfeld folgenden Beschluss gefasst: 
 
"Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet vorerst auf die Einleitung eines Bebauungsplanverfah-
rens. Er beauftragt die Verwaltung, die Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen, wenn folgende 
Maßgaben vom Vorhabenträger zugesagt werden: 
 
- Verwirklichung von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau; 
- Ausräumung des drohenden Nutzungskonfliktes Wohnen/Sportanlage zu Lasten des Vorha-
benträgers durch passiven Schutz; 
- Ausräumung des drohenden Nutzungskonfliktes Wohnen/ Schaustellerquartier zu Lasten des 
Vorhabenträgers durch passiven Schutz." 
 
Hintergrund war der Beschluss der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 10.09.2018, ein Bebauungsplan-
verfahren für die Fläche Subbelrather Straße 430-436 in Köln-Ehrenfeld einzuleiten mit der Zielset-
zung, dort Wohnen unter Berücksichtigung des kooperativen Baulandmodells festzuschreiben (vgl. 
Session-Vorlage 3081/2018).  
 
Der Verwaltung liegen vier Bauanträge vor, die sich derzeit in der Prüfung befinden. Das Grundstück 
liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, Beurteilungsgrundlage ist § 34 BauGB. Bean-
tragt sind vier Wohngebäude mit insgesamt 85 Wohneinheiten. Weitere Informationen zu den vorlie-
genden Bauanträgen sind den Vorlagen 3081/2018 und 2973/2018 zu entnehmen.  
 
Die Verwaltung hat mit dem Bauantragsteller mehrere Gespräche über den vorliegenden Beschluss 
des Stadtentwicklungsausschusses vom 15.11.2018 geführt. Dabei hat der Antragsteller kategorisch 
ausgeschlossen, öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem Grundstück Subbelrather Straße 430-
436 zu realisieren. 
 
Aus Sicht der Verwaltung ist aber die Aufstellung eines Angebotsbebauungsplanes ohne Mitwir-
kungsbereitschaft des Antragstellers mit Blick auf die Durchsetzung von öffentlich gefördertem Woh-
nungsbau voraussichtlich nicht zielführend.  
 
Die Gemeinde hat im Rahmen ihrer Planungshoheit grundsätzlich das Recht, Bebauungspläne auf-
zustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 
Absatz 3 BauGB).  
 
Allerdings kann in einem Bebauungsplan nicht die Verpflichtung zur Errichtung von öffentlich geför-
dertem Wohnungsbau festgesetzt werden. Zwar kommt auch bei einem Angebotsbebauungsplan das 
kooperative Baulandmodell grundsätzlich zur Anwendung. Das kooperative Baulandmodell kann je-
doch nur durchgesetzt werden, wenn der jeweilige Investor einen städtebaulichen Vertrag mit der 
Verpflichtung zur Umsetzung von 30% öffentlich gefördertem Wohnungsbau abschließt. Ist bei einem 
Angebotsbebauungsplan der Investor nicht bereit, einen entsprechenden städtebaulichen Vertrag 
abzuschließen, so hat die Gemeinde nur die Möglichkeit, im Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 
7 BauGB Flächen festzusetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden 
dürfen, die mit den Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Dies bedeu-
tet, dass der Investor die baulichen "Standards", die nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 
des Landes NRW an öffentlich geförderte Wohnungen gestellt werden, einhalten müsste, er aber 
gleichwohl nicht zur Herstellung öffentlich geförderten Wohnungsbaus oder zur Inanspruchnahme von 
Wohnraum-Fördermitteln des Landes Nordrhein-Westfalen verpflichtet werden kann. Auf den gemäß 
§ 9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB festgesetzten Flächen könnten auch freifinanzierte Wohnungen entstehen, 
wenn diese die baulichen "Standards" des öffentlich geförderten Wohnungsbaus einhalten.

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Für die vorliegenden Bauanträge der Bauteile 1-3 (siehe beigefügten Lageplan) wird die planungs-
rechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB für möglich erachtet. Das Maß der baulichen Nutzung über-
schreitet bereits mit diesen Baukörpern den Umgebungsrahmen, allerdings werden noch keine bo-
denrechtlichen Spannungen ausgelöst. 
 
Die Bauanträge befinden sich in der Prüfung. Die Beteiligungen der zu hörenden Fachdienststellen 
sind noch nicht abgeschlossen, zur abschließenden Genehmigungsfähigkeit kann zum jetzigen Zeit-
punkt keine Aussage gemacht werden. In den Bauteilen 1 bis 3 sind 70 Wohneinheiten vorgesehen.  
 
Aufgrund der obigen Ausführungen zu den Festsetzungsmöglichkeiten gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 7 
BauGB sieht die Verwaltung die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Bauteile 1 bis 3 als nicht 
zielführend an.    
 
Das nachträglich beantragte Bauteil 4 als Bestandteil des Gesamtvorhabens wird dagegen nach der-
zeitigem Stand der Prüfung als nicht genehmigungsfähig eingeschätzt, da mit ihm das Maß der bauli-
chen Nutzung als Gesamtmaßnahme soweit den Umgebungsrahmen überschreitet, dass hierdurch 
bodenrechtliche Spannungen erzeugt werden, die nur in einem geordneten Verfahren mittels eines 
Bebauungsplans bewältigt werden können. Eine hilfsweise Betrachtung analog zur BauNVO belegt 
die deutliche Überschreitung der Ausnutzungskennzahlen eines allgemeinen Wohngebietes. Schädli-
che Folgewirkungen für das gesamte Wohnumfeld sind zu befürchten. Eine geordnete städtebauliche 
Entwicklung ist nicht mehr gewährleistet. Auch in einem Bebauungsplanverfahren würde die Verwal-
tung an dieser Stelle ein solch hohes Nutzungsmaß für eine Wohnbebauung nicht eröffnen. 
 
Um die ursprünglich eingereichte Maßnahme der Bauteile 1-3 (plus Tiefgarage) weiterhin positiv von 
Seiten der Verwaltung begleiten zu können, ist der Bauherr durch die Verwaltung aufgefordert wor-
den, den Bauantrag für Bauteil 4 zurückzuziehen. 
 
Der Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 15.11.2018 beinhaltete ebenfalls, die dro-
henden Nutzungskonflikte Wohnen/Sportanlage und Wohnen/Schaustellerquartier zu Lasten des 
Vorhabenträgers durch passiven Schallschutz auszuräumen. Die Verwaltung merkt hierzu an, dass 
die Lärmproblematik zum angrenzenden Sportplatz nur durch aktive Schallschutzmaßnahmen an den 
Wohngebäuden gelöst werden kann. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens hat der Antragsteller 
nachzuweisen, dass die Werte der TA Lärm und der 18. BImSchV zwingend eingehalten werden, z.B. 
durch eine entsprechende Grundrissorientierung oder Prallscheiben. Eine Reglementierung des 
Sportbetriebs ist ausgeschlossen, es muss der eindeutige Nachweis vom Bauherrn erbracht werden, 
dass es zu keiner Überschreitung der Richtwerte kommt. 
 
Die Verwaltung empfiehlt, mit Blick auf die fehlende Durchsetzungsmöglichkeit von öffentlich geför-
dertem Wohnungsbau im Rahmen eines Angebotsbebauungsplans, für die Bauteile 1 bis 3 auf die 
Aufstellung eines Bebauungsplanes zu verzichten, sofern der Bauantrag für das Bauteil 4 zurückge-
zogen wird. Es wird darauf hingewiesen, dass nach § 34 BauGB 70 Wohneinheiten vergleichsweise 
kurzfristig geschaffen werden können, die den Wohnungsmarkt weiter entlasten können.  
 
Begründung der Dringlichkeit: 
Die Vorlage konnte wegen umfangreicher verwaltungsinterner Abstimmungen nicht fristgerecht für die 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) vorgelegt werden. 
Um die Maßnahme nicht zu verzögern, ist eine Beratung notwendig. 
 
 
Anlagen  
Übersichtsplan 
Lageplan mit Kennzeichnung Bauteile 1 bis 4

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
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tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
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Anlage 1
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Stadtplanungsamt
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