Evaluation von ÖPP-Projekten - halbjährlicher Bericht, Stand 30. März 2022

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  27.04.2022 
 1022/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 30.05.2022 
Rechnungsprüfungsausschuss 14.06.2022 
 
Evaluation von ÖPP-Projekten - halbjährlicher Bericht, Stand 30. März 2022 
Entsprechend dem Beschluss vom Rechnungsprüfungsausschuss am 18. Februar 2016 berichtet die  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln halbjährlich zum ÖPP-Projekt (ÖPP P3). 
 
Historie 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los – 
es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten - zu realisie-
ren.  
Die Auswertung der finalen Angebote wurde im Juli 2017 beendet. Das Vergabeverfahren wurde an-
schließend mit Ratsbeschluss vom 28. September 2017 formal abgeschlossen. Der Vertragsab-
schluss konnte planmäßig am 12. Oktober 2017 mit dem Bestbieter, der VINCI Facilities SKE GmbH, 
erfolgen.  
Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertragspartner übergegangen.  
An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden Schulbetrieb und umfassen 
komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände.  
Die vertraglich vereinbarten Bauzeiten für die Standorte betragen zwei beziehungsweise vier Jahre. 
 
Zu den drei Standorten wird berichtet: 
 
Standort Mülheim, Fürstenbergstraße/Lassallestraße  
 
Projektfortschritt 
Der Umzug in den Neubau ist in den Herbstferien 2020 erfolgt.  
Auf Grund einer Quecksilberkontamination im Bestandsgebäude, die vor den Sanierungsarbeiten 
passiert ist, konnten die Arbeiten in den betroffenen Räumen nicht fortgeführt werden. Seit März 2021 
wurden mehrere Dekontaminationsarbeiten mit anschließenden Freimessungen durchgeführt.  
Die letzte Maßnahme konnte die Werte weitestgehend senken, sodass nach den aktuellen  
Freimessungen diese Räume mit Ausnahme eines Raumes ohne Einschränkung freigegeben wur-
den. Gleichzeitig wurde auch das Gesundheitsamt eingeschaltet, um das weitere Vorgehen endgültig 
abzustimmen. Da trotz der vorherigen Dekontaminationsmaßnahmen immer noch Quecksilber in den 
Messungen vorgefunden wurde, traf die Auftraggeberin zusammen mit der Auftragnehmerin die Ent-
scheidung, die Estrichschicht in den belasteten Räumen zu entsorgen. Aktuell warten beide Seiten 
auf eine Freimessung, damit die betroffenen Räume endgültig freigegeben werden können.  
Die Bausubstanz ist in einem deutlich schlechteren Zustand als erwartet. Insbesondere die Arbeiten 
an der Betonfassade sind umfangreicher als bei der Vergabe trotz gewissenhafter Voruntersuchung 
absehbar war. Um die Auswirkungen der durch den höheren Sanierungsaufwand und terminliche 
Verzögerungen entstehenden Mehrkosten so gering wie möglich zu halten, wurden gemeinsam mit 
der Auftragnehmerin mögliche Kompensations- beziehungsweise Beschleunigungsmaßnahmen be-

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sprochen.  
Eine Beauftragung für die Sanierung der Betonflächen ist bereits erfolgt. Die Betonsanierungsarbeiten 
sind im 1. Bauabschnitt kurz vor dem Abschluss. Um die Fläche als Schulhof nutzen zu können,  
werden die Schulersatzbauen nach Beendigung der Sanierung abgebaut. 
 
Kostenrisiken  
- Allgemeine Kostenrisiken bei Bestandssanierungen durch Unwägbarkeiten in der  
vorhandenen, denkmalgeschützten Bausubstanz  
- Mehraufwand durch eine längere Bauzeit bei der Bestandssanierung 
- Mehraufwand auf Grund der Quecksilberkontamination 
- PAK-Belastung im Gussasphaltestrich 
 
Aktuell ist damit zu rechnen, dass die prognostizierten Mehrkosten von circa 15 % auf 20 % steigen 
werden. 
 
Terminrisiken 
- Bauzeitverlängerung durch Mehraufwand bei der Sanierung der denkmalgeschützten  
Bausubstanz  
- Bauzeitverlängerung durch die Quecksilberkontamination und Betonsanierungsarbeiten 
- Verzögerungen bei den Fertigstellungsterminen in den Bestandsbauten auf Grund der Queck-
silberkontamination und Betonsanierungsarbeiten 
 
Eine notwendige Bauzeitverlängerung hat keinen direkten Einfluss auf den Schulbetrieb, da die not-
wendigen Schulplätze im Neubau und in temporären Bauten auf dem Grundstück sichergestellt sind.  
 
Standort Weiden, Ostlandstraße 39  
 
Projektfortschritt 
Die Neubauten A und B wurden gemäß Terminplan pünktlich fertiggestellt und in den Herbstferien 
2020 bezogen.  
Die Baugenehmigungen für die Generalinstandsetzung der Sporthallen Bauteile E und F liegen vor. 
Mit der Generalsanierung der Sporthalle Bauteil E wurde im Januar 2020 begonnen. Die Bauarbeiten 
wurden im Mai 2021 abgeschlossen und auch abgenommen. Die Halle im Bauteil E ist seit der Ab-
nahme in Betrieb gegangen. Mit der Sanierung der Halle F wurde direkt nach der Abnahme der Halle 
E begonnen. Die Bausubstanz der Sporthallen ist in einem deutlich schlechteren Zustand als  
erwartet. Beispielsweise müssen die Brandwände zusätzlich ertüchtigt werden. Dies bedeutet einen 
Mehraufwand, der Auswirkungen auf die Kosten und Termine hat. Auf Grund des nicht vorhandenen 
Brandschutzes wird aktuell die zukünftige Nutzung der Halle geklärt. Je nachdem welche Nutzung 
zukünftig für die Halle vorgesehen wird, fallen hierzu unterschiedliche zeitliche und kostentechnische 
Risiken aus.  
 
Die Sanierung des Bauteils D (Naturwissenschaftsräume) schreitet voran. 
Auch hier sind auf Grund des schlechten Zustands der Bausubstanz Ertüchtigungsmaßnahmen für 
die tragenden Bauteile erforderlich. Die Detailabstimmungen mit den unterschiedlichen Beteiligten wie 
Hersteller, Planer und Brandschutzgutachter sind abgeschlossen. Die Arbeiten bezüglich der Brand-
schutzertüchtigung sind auch abgeschlossen. Aktuell ist mit der Fertigstellung des Bauteils D im 3. 
Quartal 2022 zu rechnen. 
 
Der Abriss des alten Schulgebäudes ABC verzögert sich auf Grund der hohen Schadstoffbelastun-
gen. Diese Schadstoffbelastungen werden zu einem erhöhten Aufwand bei den Abrissarbeiten füh-
ren. Terminlich sind die Auswirkungen unkritisch, da der Schulbetrieb durch den verspäteten Abriss 
nicht gestört wird.  
In der Zwischenzeit hat auch ein Termin vor Ort mit der Bezirksregierung stattgefunden. Auf Grund 
der neuen Erkenntnisse ist laut Vorgabe der Bezirksregierung ein Gesamtkonzept für die  
Asbestsanierungsmaßnahmen erforderlich. 
Die Asbestsanierungsmaßnahmen führen sowohl zu Mehrkosten im 7-stelligen Bereich, als auch zu 
Bauzeitverzögerung.

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Kostenrisiken 
- Allgemeine Risiken bei Bestandssanierungen in Bauteil F (Sporthallen) durch Unwägbarkeiten 
in der vorhandenen Bausubstanz  
- Die Schadstoffuntersuchungen des Bauteils ABC sind bereits abgeschlossen. Es steht jetzt 
fest, dass trotz einer Asbestsanierung in den 80ern zusätzliche Schadstoffe in dem Altbau 
vorhanden sind, die zu Mehrkosten führen werden. Inwieweit die Schadstoffbelastungen  
anhand der Ausschreibungsunterlagen ersichtlich waren, wurde bereits im Rahmen einer  
Mediation geklärt. 
- Inwiefern die Kosten für eine Bauzeitverlängerung durch die Generalunternehmerin an die 
Stadt Köln auch durchgesetzt werden können, steht derzeit noch nicht fest. 
 
Aktuell ist auch bei diesem Projekt damit zu rechnen, dass die prognostizierten Mehrkosten von circa 
15 % auf 20 % steigen werden. 
 
Terminrisiken 
- Die beim Abriss des alten Gebäudes Bauteil ABC entstehenden Verzögerungen haben keine 
Auswirkungen auf den Schulbetrieb. 
- Die geplante Terminschiene wird mit dem höheren Bauaufwand in den Bauteilen E und F nicht 
mehr zu halten sein. Da aber die Sporthallen nacheinander saniert werden, ist ein  
eingeschränkter Sportbetrieb sichergestellt. 
- Fest steht, dass sich die Fertigstellung des Bauteils F verzögert. Die genaue Dauer der  
Verzögerung ist erst nach der Klärung der zukünftigen Nutzung der Halle verifizierbar. 
- Durch die pünktliche Fertigstellung des Neubaus nebst Umzug kann der Schulbetrieb sicher-
gestellt werden.  
 
Standort Ossendorf, Wilhelm-Schreiber-Straße 36  
 
Projektfortschritt 
Nach Beginn der Sanierungsarbeiten 2018 wurden erhebliche Mängel in der Bausubstanz, auch die 
tragenden Konstruktionen (Statik) betreffend, vorgefunden, die im Vorfeld trotz gewissenhafter  
Voruntersuchungen nicht erkennbar waren. 
Diese Mängel führten zu notwendigen Umplanungen, das heißt in der Folge zu Terminverzögerungen 
und Kostenerhöhungen. Trotz dieser nicht vorhergesehenen Umstände konnten durch die Vertrags-
konstellation des ÖPP Modells und der damit verbundenen kompakten Planungs- und Ausführungs-
schnittstellen sowohl die zeitlichen als auch die wirtschaftlichen Auswirkungen im Rahmen gehalten 
werden. 
Das Bauteil B mit dem Neubauanbau wurde in den Herbstferien 2020 durch die Schule bezogen. 
Die Fertigstellung des Bauteils A und der Turnhalle ist abgeschlossen, die Übergabe der fertigge-
stellten Gebäude an die Nutzer ist bereits erfolgt. 
  
Um der Schule Außenspielflächen zur Verfügung stellen zu können, wurde die Baustelleneinrichtung 
so umgebaut, dass die Schulhofflächen fertiggestellt und in Betrieb genommen werden konnten. 
 
Kostenrisiken 
- Aktuell wird unter anderem der Nachtrag „Betonsanierung“ für den Bauteil A und D geprüft und 
verhandelt. 
- Weiterhin sind die restlichen Nachträge in Prüfung und Bearbeitung. 
- Da sich der Standort kurz vor Fertigstellung befindet, ist mit weiteren Nachträgen nicht zu 
rechnen. 
- Die Kostenfortschreibung liegt bei circa 25 bis 30 %.  
- Wer die finanziellen Folgen der Bauzeitverlängerung zu tragen hat, wird derzeit geklärt. 
 
Terminrisiken 
- Die Maßnahme wurde im April 2022 (mit Ausnahme der Außenanlage) fertiggestellt. 
 
 
gez. Greitemann