Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - (Satzungsbeschluss mit Durchführungsvertrag)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 
mit Vorhaben- und Erschließungsplan 
– Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen –  
Begründung 
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
 
16.05.2011 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher  
Dipl.-Ing. Christiane Winter  
Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz 
 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
mail@planungsgruppeDA.de 
 
www.planungsgruppeDA.de   
Anlage 4

Inhalt  Seite 2 
  
INHALT 
TEIL A - BEGRÜNDUNG 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 6 
2.  Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 6 
3.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 6 
4.  Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000 und des 
Regionalplanes Südhessen 2000...................... ................................................... .......... 7 
4.1  Versorgungsgebot................................... ................................................... ....................... 8 
4.2  Zentralitätsgebot, Kongruenzgebot ..................................................................... .............. 8 
4.3  Siedlungsstrukturelles und städtebauliches Integrationsgebot .......................................... 9 
4.4  Beeinträchtigungsverbot............................ ................................................... ..................... 9 
5.  Standort und Auswirkungen des geplanten Vollversorgermarktes .......................... 10  
5.1  Vorhaben und Standort ................................................................................. .................. 10  
5.2  Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung..................................... 10  
5.2.1  Auswirkungen durch schädliche Umwelteinwirkungen .................................................... 10  
5.2.2  Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr.............................. 11  
5.2.3  Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie der 
Nahversorgung der Bevölkerung im Stadtteil Arheilgen und in benachbarten Kommunen11  
5.2.4  Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild ........................................................ ... 13  
5.2.5  Auswirkungen auf den Naturhaushalt.................................................................... .......... 14  
6.  Bauleitpläne....................................... ................................................... ......................... 14  
6.1  Flächennutzungsplan / Landschaftsplan ................................................................. ........ 14  
6.2  Bebauungsplan ......................................................................................... ...................... 14  
7.  UVP-Pflicht ........................................ ................................................... ......................... 14  
8.  Schutzausweisungen................................. ................................................... ................ 14  
9.  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“............................................ 15  
10.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand............................................... 15  
11.  Emissionen – Immissionen .............................................................................. ............ 15  
11.1  Gewerbelärm ........................................ ................................................... ....................... 16  
11.1.1  Geräuschbelastung durch den geplanten Lebensmittelmarkt.......................................... 16  
11.1.2  Schallschutzmaßnahmen ................................................................................. ............... 17  
11.2  Verkehr auf den öffentlichen Straßen............... ................................................... ............ 18  
11.3  Unfallrisiko durch Emissionen ......................................................................... ................ 18  
12.  Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... .......... 19  
12.1  Wasserversorgung................................... ................................................... .................... 19  
12.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ........................... 19  
12.3  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser......................................... 19

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13.  Altlasten.......................................... ................................................... ............................ 19  
14.  Kampfmittel ........................................................................................... ........................ 21  
15.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale .................................................... 21  
16.  Städtebauliches Konzept............................ ................................................... ............... 22  
17.  Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens............................................................... 23  
18.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan................................ 24  
18.1  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 24  
18.2  Nutzungsbeschränkungen nach § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO ............................................. 24  
18.3  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 24  
18.4  Überbaubare Grundstücksflächen..................... ................................................... ........... 24  
18.5  Stellplätze und Nebenanlagen.......................................................................... ............... 25  
18.6  Besonderer Nutzungszweck von Flächen „Quartiersplatz“ .............................................. 25  
18.7  Ein- und Ausfahrten ................................................................................... ..................... 25  
18.8  Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen ................................................................. .... 25  
18.9  Private Grünflächen und Anpflanzen von Bäumen ......................................................... . 25  
18.10  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ......................................... ................................................... .......................... 26  
18.10.1  Oberflächengestaltung ................................................................................. ................... 26  
18.10.2  Niederschlagswasserversickerung ....................................................................... ........... 26 
19.  Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ................................................................... ... 26  
19.1  Werbeanlagen....................................... ................................................... ....................... 26  
19.2  Einfriedungen...................................... ................................................... ......................... 26  
20.  Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften.................................. 26  
21.  Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung .................................................................. ...... 26  
22.  Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 27  
TEIL B - UMWELTBERICHT 
23. 
 Umweltbericht ......................................................................................... ...................... 29  
23.1  Beschreibung der Planung .............................................................................. ................ 29  
23.2  Angaben zum Standort ............................... ................................................... ................. 29  
23.3  Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes ...................................................... ... 29  
23.4  Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung).................... 29  
23.5  Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ....................... 30  
23.6  Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung ... 30  
23.6.1  Fachgesetze ........................................ ................................................... ........................ 30  
23.6.2  Fachplanungen ......................................................................................... ...................... 31  
23.7  UVP-Pflicht........................................ ................................................... ........................... 31  
24.  Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der

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Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der 
Planung............................................ ................................................... ........................... 31  
24.1  Schutzgut Mensch................................... ................................................... ..................... 32  
24.2  Schutzgut Boden.................................... ................................................... ...................... 32  
24.3  Schutzgut Wasser................................... ................................................... ..................... 33  
24.4  Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt................................................... ...... 34  
24.5  Schutzgut Klima und Luft .............................................................................. .................. 34  
24.6  Schutzgut Landschaft............................... ................................................... .................... 34  
24.7  Schutzgut Kultur- und Sachgüter ....................................................................... ............. 35  
25.  Alternativenprüfung ................................................................................... ................... 35  
26.  Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung ............... 35  
27.  Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)............................................... 36  
28.  Allgemein verständliche Zusammenfassung.............................................................. 3 6  
 
ABBILDUNGEN  
Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (unmaßstäblich).................. 7
 
Abb. 2: Farbige Pegelkarte für den geplanten Lebensmittelmarkt ohne „Ruhezeitenzuschläge“... 17  
Abb. 3: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme (Planungsgruppe Darmstadt, April 2009) .... 21  
Abb. 4: Städtebauliches Konzept (Müller + Huber Architekturbüro) ...................................... ........ 22

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Teil A  
Begründung

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1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Ziel und Zweck der Planung ist es, ein attraktives Versorgungsangebot in Form eines 
Vollversorgers mit den dazugehörigen Stellplätzen i m Ortskern Arheilgen zu integrieren. 
Dies geschieht im Zusammenhang mit der Neugestaltun g des historischen Zentrums von 
Arheilgen im Rahmen der Baumaßnahme „Straßenbahnneubau“. 
Das Plangebiet liegt im Innenbereich nach § 34 BauG B. Für den Bereich ist die Aufstel- 
lung eines Bebauungsplanes erforderlich, durch den die beabsichtigten Nutzungen pla- 
nungsrechtlich ermöglicht werden sollen. 
Da die Initiative zur Bebauung der Grundstücke vom Eigentümer ausgeht, der zur Durch- 
führung des Vorhabens bereit und in der Lage ist, w ird das erforderliche Planungsrecht 
mittels eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB herbei geführt. 
2. Rechtsgrundlagen  
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414),  zuletzt geändert 
Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
− Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 132) , zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466) 
− Planzeichenverordnung  (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58) 
− Hessische Bauordnung  (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011(GVBl. I, S. 46) 
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege  (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz (HAGBNatSchG) 
i. d. F. vom 20.12.2010 (GVBL. I S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 584) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I,  
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 01.03.2011 (BGBl. I S. 282) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i. d. F der Bekanntma- 
chung vom 24.02.2010 (BGBl. I 2010, S. 94), zuletzt  geändert durch Art. 11 des Ge- 
setzes vom 11.08.2010 (BGBl. S. 1163) 
― Hessisches Denkmalschutzgesetz  (DSchG) ) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I 
S. 262, 270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Ges etzes vom 04.03.2010 (GVBl. I 
S. 72) 
3. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich 
Das Plangebiet liegt in der Ortsmitte von Arheilgen  und hat folgende räumliche Begren- 
zung: 
− Im Norden: Südliche Begrenzung der Unteren Mühlstr aße 
− Im Westen: Eine Linie in 10 m Abstand zur nordöstl ichen Gebäudekante des nördli-
 chen Gebäudes und in 6 m Abstand zur nordöstlichen  Gebäudekante des 
 südlichen Gebäudes des „Goldnen Löwen“, die südlic he Grenze der Par-
 zelle 118/3, die Verlängerung der westlichen Gebäu dekante des „Gold-
 nen Löwen“ nach Süden im rechten Winkel bis zur HE AG-Halle, die öst-
 liche Grenze der Parzelle 119/11 
− Im Süden: Nördliche Grenze der Parzellen 139/1, 14 0/1, 140/2, 141 und 142 
− Im Osten: Westliche Grenze der Hofgasse und der Pa rzelle 120/3 
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 0,5 ha.

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Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (unmaßstäblich) 
4. Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplane s Hessen 2000 und des Regio- 
nalplanes Südhessen 2000  
Der Landesentwicklungsplan Hessen 2000 (LEP 2000) e nthält dezidierte landesplaneri- 
sche Zielvorgaben hinsichtlich großflächiger Einzel handelsvorhaben, die im Regionalplan 
Südhessen 2000 (RPS 2000) umgesetzt wurden und dami t von der kommunalen Bauleit- 
planung zu beachten sind (Anpassungspflicht der Bau leitpläne an die Ziele der Raumord- 
nung und Landesplanung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB).  
Die Ziele und Grundsätze der Raumordnung sind für d ie Bewertung der Ansiedlung groß- 
flächiger Einzelhandelsvorhaben verbindlich und wer den in der Arbeitshilfe für die kom- 
munale und regionale Planungspraxis „Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und 
Landesplanungsrecht – Hinweise und Erläuterungen (N eufassung 2005) (StAnz Nr. 
5/2003 S. 453 mit Ergänzung im StAnz Nr. 18/2005 S. 1596)“ erläutert. 
Durch den geplanten Markt sind keine erheblichen ne gativen Auswirkungen auf die Ziele 
und Grundsätze der Raumordnung zum großflächigen Ei nzelhandel zu erwarten. Diese 
Tatsache wird wie folgt begründet: 
Bezüglich der Ansiedlung großflächiger Einzelhandel sbetriebe sind für das Vorhaben fol- 
gende Grundsätze und Ziele zu beachten: 
• Versorgungsgebot 
• Zentralitätsgebot, Kongruenzgebot 
• Siedlungsstrukturelles und städtebauliches Integra tionsgebot 
• Beeinträchtigungsverbot

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4.1 Versorgungsgebot 
Grundsätze des LEP 2000 
Als zentraler Grundsatz gilt, dass die verbrauchern ahe Versorgung – unter der Zielset- 
zung räumlich ausgeglichener Versorgungsstrukturen,  insbesondere einer wohnungsna- 
hen (d.h. auch fußläufig erreichbaren) Grundversorg ung – in zumutbarer Erreichbarkeit 
auch für in ihrer Mobilität eingeschränkte Bevölker ungsgruppen möglichst erhalten blei- 
ben muss. Dies gilt in besonderer Weise für die ort steilbezogene Versorgung mit Gütern 
des täglichen Bedarfs. 
Grundsätze des RPS 2000 
Leitvorstellung der Raumordnung und Landesplanung i st u. a. die Erreichung gleichwerti- 
ger Lebensbedingungen in der Region. Eine angemesse ne Versorgung mit Gütern und 
Dienstleistungen des täglichen Bedarfs muss somit i n zumutbarer Entfernung sicherge- 
stellt sein. 
Beachtung der Grundsätze 
Die verbrauchernahe Grundversorgung in zumutbarer E rreichbarkeit wird, aufgrund der 
Lage des Marktes im Ortskern Arheilgens, sinnvoll ergänzt.  
Die Erschließung durch den MIV und ÖPNV sowie die F ußläufigkeit sind als gut einzustu- 
fen. 
Das Plangebiet wird über eine Einmündung in die Unt ere Mühlstraße, knapp östlich des 
bestehenden Knotenpunktes Frankfurter Landstraße/Un tere Mühlstraße und die Hofgas- 
se erschlossen. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt ü ber die Straßenbahnlinien 6, 7 und 
8 mit der in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Haltestelle „Hofgasse“. Das Plange- 
biet ist über das straßenbegleitende Fußwegesystem für Fußgänger aus den umliegen- 
den Wohngebieten auf kurzem Wege zu erreichen.  
4.2 Zentralitätsgebot, Kongruenzgebot 
Ziele des LEP 2000 
„Flächen für großflächige Einzelhandelsprojekte (Ei nkaufszentren, großflächige Einzel- 
handelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbe triebe) kommen nur in Oberzentren 
und Mittelzentren (zentrale Ortsteile) in Betracht. ... Hierbei kommt dem interkommunalen 
Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu.“ 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das 
zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. (LEP Hessen 2000 S. 18) 
Ziele des RPS 2000 
Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelh andelsbetriebe und sonstige großflä- 
chige Handelsbetriebe mit mehr als 1.200 m² Geschos sfläche sind Ober- und Mittelzent- 
ren. Bei der Errichtung und Erweiterung von solchen  Vorhaben ist eine Abstimmung mit 
den Nachbargemeinden erforderlich.  (RPS 2000 2.4.3-2)  
Beachtung der Ziele 
Im System der Zentralen Orte ist die Wissenschaftss tadt Darmstadt als Oberzentrum im 
Verdichtungsraum eingestuft. Sie liegt im Kreuzungs punkt der Regionalachsen Frankfurt 
– Darmstadt – Bensheim – Heppenheim sowie Groß-Gerau – Darmstadt – Dieburg. 
Eine Abstimmung mit den Nachbargemeinden hat stattg efunden. Anregungen und Be- 
denken wurden hierbei nicht vorgetragen.

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4.3 Siedlungsstrukturelles und städtebauliches Inte grationsgebot 
Ziele des LEP 2000 
„Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Ra hmen der kommunalen Bauleitpla- 
nung nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind nur in den im Reg ionalplan ausgewiesenen „Sied- 
lungsbereichen“ zulässig.“ (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot). 
„Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Aus- 
wirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Or dnung sowie der Umweltverträglich- 
keit auch im Hinblick auf die Ziele der Verkehrsver meidung und –verlagerung in beste- 
hende Siedlungsgebiete möglichst unter Erreichbarke it im ÖPNV zu integrieren. Vorha- 
ben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen  Bereich ungeeignet sind (z.B. Bau- 
stoff-, Bau-, Garten-, Reifen-, Kraftfahrzeug-, Bre nnstoffmärkte), können davon ausge- 
nommen werden.“ (Städtebauliches Integrationsgebot). 
Städtebaulich integriert sind Standorte in einem in sbesondere baulich verdichteten Sied- 
lungszusammenhang mit überwiegenden Wohnanteilen od er in dessen unmittelbarem 
Anschluss als Bestandteil eines planerischen Gesamt konzepts mit besonderer Berück- 
sichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Ein zelhandel und Dienstleistungen. Sie 
zeichnen sich neben einer Anbindung an den ÖPNV auc h durch einen anteiligen fußläufi- 
gen Einzugsbereich aus. (Auszug aus dem Einzelhandelserlass) 
Ziele des RPS 2000 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen eine enge  bauliche und funktionelle Ver- 
bindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen.  Derartige Handelsbetriebe sind 
unter Berücksichtigung ihres Einflusses auf die stä dtebauliche Entwicklung und Ordnung 
sowie des Immissionsschutzes in das Siedlungsgebiet einzufügen. 
Standorte außerhalb der gewachsenen zentralörtliche n Siedlungsbereiche sind auszu- 
schließen, soweit es sich nicht um Vorhaben handelt, die für eine Unterbringung im inner- 
städtischen Bereich ungeeignet sind (z.B. Baustoff- , Bau-, Garten-, Reifen-, Brennstoff- 
märkte). Die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkei t der Versorgungsstrukturen in den 
Nachbargemeinden sind zu beachten. (RPS 2000, 2.4.3-3) 
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich insbes ondere durch ihre Größe von Einzel- 
handelsgeschäften herkömmlicher Art unterscheiden, können bei falscher Standortwahl 
die raumordnerische und städtebauliche Struktur neg ativ beeinflussen (siehe § 11 Abs. 3 
BauNVO). Daher soll im Rahmen der Regional- und Bauleitplanung sichergestellt werden, 
dass sich der Einzelhandel an städtebaulich integri erten Standorten entfalten kann, um 
die verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten und  die Attraktivität der Innenstädte, 
Stadtteilzentren und Ortskerne zu stärken. Deshalb sind z.B. innenstadtrelevante Sorti- 
mente an peripheren Standorten auszuschließen. (Begründung zu 2.4.3) 
Beachtung der Ziele 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsbereich, Bestand“ dargestellt.  
Durch diese Darstellung ist der vorhabenbezogene Be bauungsplan als an die Ziele der 
Raumordnung angepasst anzusehen, entspricht also de m Erfordernis des § 1 Abs. 4 
BauGB. 
Bei dem geplanten Standort handelt es sich um einen  städtebaulich integrierten Standort, 
der sich in einem durch Wohnnutzung geprägten Umfel d befindet. Siehe hierzu auch Ka- 
pitel 5.2.3. 
4.4 Beeinträchtigungsverbot 
Ziele des LEP 2000 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art,  Lage und Größe die Funktionsfä- 
higkeit von - auch benachbarten - zentralen Orten u nd ihrer bereits integrierten Ge- 
schäftszentren/Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesonde-

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re für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung  oder Beibehaltung zentralörtlicher 
Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorg esehen sind, z.B. städtebauliche 
Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen. 
Ziele des RPS 2000 
Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art,  Lage und Größe die Funktionsfä- 
higkeit von - auch benachbarten – zentralen Orten u nd ihrer bereits integrierten Ge- 
schäftszentren nicht beeinträchtigen. (RPS 2000 
2.4.3-4) 
Beachtung der Ziele 
Durch den geplanten Markt sind keine negativen städ tebaulichen Auswirkungen im Sinne 
von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten. Ebenso sind Bee inträchtigungen der Funktionsfä- 
higkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie der Nah versorgung der Bevölkerung im 
Stadtteil Arheilgen und in benachbarten Kommunen ausgeschlossen. 
Siehe hierzu Kapitel 5.2. 
5. Standort und Auswirkungen des geplanten Vollvers orgermarktes 
5.1 Vorhaben und Standort 
Eine wesentliche Begründung für die Entwicklung von  großflächigem Einzelhandel sind 
die Sicherung einer leistungsfähigen Nahversorgung und die Stärkung der urbanen Le- 
bensqualität. Dabei sind die örtlichen Gegebenheite n eine wichtige Orientierung für die 
Einzelhandelsentwicklung. 
Inhalt dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Neuansiedlung eines Lebens- 
mittelmarktes mit Ausweisung einer Verkaufsfläche von ca. 1.300 m² und von Läden. 
Bei dem geplanten Lebensmittelmarkt an der Unteren Mühlstraße handelt es sich um ei- 
nen städtebaulich integrierten Standort, der eine w ichtige Funktion für die Nahversorgung 
der Bewohner des Stadtteils Arheilgen übernehmen soll. 
Städtebaulich integriert sind Standorte mit überwie genden Wohnanteilen. Sie zeichnen 
sich neben einer Anbindung an den ÖPNV auch durch e inen anteiligen fußläufigen Ein- 
zugsbereich aus. Mit dem geplanten Vorhaben wird di e verbrauchernahe Versorgung in 
Arheilgen gestärkt. Außerdem wird das differenzierte, bedarfsgerechte Warenangebot zur 
Attraktivitätssteigerung des Stadtteils beitragen. 
5.2 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung  und Ordnung  
Durch den geplanten Markt sind keine negativen städ tebaulichen Auswirkungen im Sinne 
von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten. Ebenso sind Bee inträchtigungen der Funktionsfä- 
higkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie der Nah versorgung der Bevölkerung im 
Stadtteil Arheilgen und in benachbarten Kommunen ausgeschlossen. 
Dies wird nachfolgend begründet. 
5.2.1 Auswirkungen durch schädliche Umwelteinwirkun gen 
Trotz der voraussichtlichen Zunahme von Lärm und Ab gasen, sind schädliche Umwelt- 
einwirkungen nicht zu erwarten. 
Eine schalltechnischen Untersuchung zum Bauleitplanverfahren (TÜV Süd, Oktober 2009 
mit ergänzender Stellungnahme, 22.12.2009), in dem die Geräuschimmissionen für das 
Planungsgebiet berechnet und Lärmschutzmaßnahmen ge prüft wurden, kommt zum Er- 
gebnis, dass im Einwirkungsbereich vom geplantem Ma rkt die maßgeblichen Immissions- 
richtwerte der TA Lärm eingehalten sind (Siehe Kapitel 11.1.1). 
Der Immissionsgrenzwert nach Verkehrslärmschutzvero rdnung - 16. BImSchV – für 
Mischgebiet von 64 dB(A) wird durch den Verkehr des  Lebensmittelmarktes auf öffentli-

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chen Straßen um mindestens 6 dB(A) unterschritten. Daher sind auch keine organisatori- 
schen Maßnahmen zur Minderung der Verkehrsgeräusche  auf den öffentlichen Straßen 
erforderlich. 
5.2.2 Auswirkungen auf die infrastrukturelle Aussta ttung und den Verkehr 
Die Erschließung durch den MIV und ÖPNV ist als gut einzustufen.  
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens wurden  in einem „Verkehrlichen Beitrag 
zum Bebauungsplan 166/12“ (von Mörner + Jünger November 2009) untersucht. Die ver- 
kehrliche Untersuchung kommt zu folgenden Ergebnissen: 
Die zusätzlichen Verkehre können auf den vorhandene n Straßen leistungsfähig aufge- 
nommen werden und die Leistungsfähigkeit des Knoten punktes Frankfurter Landstra- 
ße/Untere Mühlstraße ist gewährleistet. 
5.2.3 Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentr aler Versorgungsbereiche sowie der 
Nahversorgung der Bevölkerung im Stadtteil Arheilge n und in benachbarten Kom- 
munen  
Im folgenden wird geprüft, ob es sich bei dem in de r Arheilger Ortsmitte geplante Vollver- 
sorger um einen Einzelhandelsstandort mit überörtli chen Auswirkungen handelt, bzw. zu 
erwarten ist, dass Kaufkraft aus Nachbargemeinden abgezogen werden könnte. 
Als Datengrundlage zur Beantwortung dieser Frage di ent die GMA-Wirkungsanalyse zum 
Shopping Center Projekt in Weiterstadt vom Januar 2 005. Im Rahmen der Erstellung die- 
ses Gutachten hat die GMA eine Totalerhebung des Da rmstädter Einzelhandels durchge- 
führt und Umsatz- und Kaufkraftdaten für Darmstadt und die Nachbarkommunen ermit- 
telt. 
Daneben führt das Amt für Wirtschaft und Stadtentwi cklung seit Jahren eine eigene Liste 
aller Lebensmittelsupermärkte zur Ermittlung der en tsprechenden Bindungsquoten in den 
einzelnen Stadtteilen sowie in der Gesamtstadt. 
Die GMA ermittelt für das Jahr 2004 folgende Verkaufsflächen und Bindungsquoten: 
 
 VKF  Umsatz  Kaufkraft  Bindungsquote  
Nahrungs- und 
Genussmittel 
55.400 m²  257,3 Mio. € 25 5,2  Mio. € 101 %  
 
Bestandsdaten 2008 
Eine Hochrechnung für das Jahr 2008 (Basis GfK Kauf kraft 2006 sowie Flächenentwick- 
lung im Einzelhandel) ergibt folgende Werte: 
 
 VKF  Umsatz  Kaufkraft  Bindungsquote  
Nahrungs- und 
Genussmittel 
55.400 m²  276 ,2 Mio. € 273,9  Mio. € 101 %  
 
Bindungsquote für das Jahr 2008 im Segment Lebensmi ttelsupermärkte nach der Be- 
standsliste des Amts für Wirtschaft und Stadtentwic klung (wichtige Teilmenge der o.g. 
Nahrungs- und Genussmittel): 
 
 VKF  Umsatz  Kaufkraft  Bindungsquote  
Nahrungs- und 
Genussmittel 
33.900 
 m²  169,5  Mio. € 167,1  Mio. € 101 %

A 42 Begründung  Seite 12  
 
  
 
Auswirkungen des Vorhabens 
Mit dem Vollversorger in der Ortsmitte ist ein Lebe nsmittelmarkt mit 1.300 m² Verkaufs- 
fläche (VKF) zusätzlich geplant. Bei voller Ausnutz ung der 1.900 m² zulässiger Gesamt- 
fläche wären max. rund 1.500 m² VKF realisierbar. D ie Bindungsquote ändert sich da- 
durch wie folgt: 
 
 VKF  Umsatz  Kaufkraft  Bindungsquote 
Lebensmittelmärkte alt  33.900  m²  169,5  Mio. € 167,1  Mio. € 101 %  
Lebensmittelmärkte 
neu 
35.200 
 m²  176,0  Mio. € 167,1  Mio. € 10 5 %  
Variante max. 
(1.500m²) 
35.400 
 m²  177,0  Mio. € 167,1  Mio. € 106  %  
 
Die Umsätze im Segment Nahrungs- und Genussmittel wurden laut der GMA in 2004 zum 
überwiegenden Teil (Umsatzanteil 52,8 %) in sonstig en integrierten Lagen erzielt. Bei der 
Bürgerumfrage, welche die Stadt Darmstadt 2006 durc hgeführt hat, haben 70 % der Be- 
fragten angegeben, ihren täglichen Bedarf an Lebens mitteln überwiegend im eigenen 
Stadtteil zu kaufen und immerhin noch 41,2 % decken  auch ihren Bedarf an Lebensmit- 
telvorräten im eigenen Stadtteil. Daraus lässt sich  ableiten, dass der regelmäßige Le- 
bensmitteleinkauf überwiegend auf kurzem Wege statt findet und nur für den selteneren 
Vorratseinkauf auch etwas weitere Wege in Kauf geno mmen werden. Über die Stadt- 
grenzen hinausgehen die Einkaufswege allerdings eher selten. Nicht in Darmstadt tätigen 
ihren Lebensmittelvorratseinkauf lediglich 10,6 %, den täglichen Bedarf decken nur 4,5 % 
außerhalb. 
Um die Frage zu beantworten, von woher die zukünfti g im Vorhabengebiet gebundene 
Kaufkraft abgezogen wird, muss daher insbesondere d ie Situation in Arheilgen selbst und 
in den direkt angrenzenden Stadtteilen Darmstadt-No rd, Kranichstein und Wixhausen be- 
trachtet werden. Im Folgenden sind die derzeitigen Bindungsquoten für Arheilgen denje- 
nigen gegenübergestellt, die sich mit dem Projekt e rgeben. Dabei sind beide Varianten 
dargestellt (geplant 1.300 m² VKF, maximal mögliche VKF von rund 1.500 m²): 
 
Arheilgen VKF  Umsatz Kaufkraft  Bindungsquote  
Lebensmittelmärkte alt 1.900  m²  9,5  Mio. € 20,0  Mio. € 47  %  
Lebensmittelmärkte neu 1 3.200  m²  16,0  Mio. € 20,0  Mio. € 80  %  
Lebensmittelmärkte neu 2 3.400  m²  17,0  Mio. € 20,0  Mio. € 85  %  
 
Die Situation in den direkt benachbarten Stadtteilen stellt sich aktuell wie folgt dar: 
 
Lebensmittelmärkte alt VKF  Umsatz  Kaufkraft  Bindungsquote  
Wixhausen 400  m²  2,0  Mio. € 6,8  Mio. € 29  %  
Kranichstein 2.100  m²  10,5  Mio. € 13,0  Mio. € 81  %  
Darmstadt-Nord 10.400  m²  52,0  Mio. € 33,0  Mio. € 157  %  
Aus den Zahlen lässt sich ableiten, dass die Arheil ger derzeit ihren Lebensmittelbedarf 
nicht einmal zur Hälfte im eigenen Stadtteil decken  können. Ein Teil der „überschüssigen“ 
Kaufkraft fließt nach Darmstadt-Nord, was in der ho hen Bindungsquote dort widerspie- 
gelt. Daneben ist davon auszugehen, dass aus Arheil gen auch Kaufkraft in die Einzel-

A 42 Begründung  Seite 13  
 
  
handelsagglomeration in Egelsbach direkt an der nör dlichen Darmstädter Gemarkungs- 
grenze abfließt. Von einem Kaufkraftabfluss in dies e Richtung ist derzeit auch in Kranich- 
stein und insbesondere auch in Wixhausen auszugehen. 
Der geplanten Vollversorger wird dazu beitragen, dass wieder mehr Kaufkraft aus den un- 
terversorgten Stadtteilen Kranichstein und Wixhause n in Darmstadt gebunden werden 
kann. Im Folgenden sind die derzeit nicht in den St adtteilen gebundenen Kaufkraftpoten- 
ziale dargestellt: 
 
 VKF  Umsatz  Kaufkraft  Freie Kaufkraft 
Arheilgen 1.900  m²  9,5  Mio. € 20,0  Mio. € 11,5  Mio. € 
Wixhausen 400  m²  2,0  Mio. € 6,8  Mio. € 4,8  Mio. € 
Kranichstein 10.400  m²  10,5  Mio. € 13,0  Mio. € 2,5  Mio. € 
Summe      18,8 Mio. € 
 
Folgende zusätzliche Umsätze sind durch den Vollver sorger zu erwarten. Es sind beide 
Varianten dargestellt (geplant 1.300 m² VKF und max. 1.500 m² VKF): 
 
 Zusätzliche VKF  Lebensmittel Umsatzerwartung 
Variante 1 1.300  m²  6,5  Mio. € 
Variante 2 1.500 m² 7,5  Mio. € 
Die durch das Projekt zu erwartenden zusätzlichen U msätze von 6,5 bzw. 7,5 Mio. € las- 
sen sich schon aus der „freien“ Kaufkraft in Arheilgen in Höhe von 11,5 Mio. € abdecken. 
Summiert man alle drei nördlichen Stadtteile (Wixha usen, Arheilgen und Kranichstein), 
steht insgesamt 18,8 Mio. € freie Kaufkraft zur Verfügung. 
Fazit 
Schon in Arheilgen steht mit 11,5 Mio. € mehr freie  Kaufkraft zur Verfügung als durch das 
Vorhaben zusätzlicher Umsatz zum erwarten ist. Zusammen mit den benachbarten Stadt- 
teilen Wixhausen und Kranichstein stehen aktuell so gar 18,8 Mio. € freie Kaufkraft zur 
Verfügung, von denen maximal 7,5 Mio. € zusätzlich gebunden werden. 
Da somit im Darmstädter Norden immer noch mehr als 11 Mio. € freie Kaufkraft verblei- 
ben, können direkte Auswirkungen auf Nachbarkommunen ausgeschlossen werden. 
Indirekte Auswirkungen könnten sich allerdings dadu rch ergeben, dass in gewissem Maß 
Kaufkraft nach Darmstadt zurückfließen wird, die de rzeit aus Arheilgen, Wixhausen und 
Kranichstein zu der direkt an der Gemarkungsgrenze gelegenen Einzelhandelsagglome- 
ration in Egelsbach abfließt. Vor dem Hintergrund d es Verhältnisses zwischen Umsatzer- 
wartung und freier Kaufkraft ist aber davon auszuge hen, dass dieser Effekt die inter- 
kommunalen Kaufkraftströme nicht signifikant verändern wird.   
Quellen/Datengrundlagen: 
 
GMA Wirkungsanalyse Gewerbezentrum Weiterstadt, Januar 2005 
GfK, Kaufkraft 2006 
Bürgerumfrage 2006 
Erhebungen Amt für Wirtschaftsförderung und Stadten twicklung 
5.2.4 Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbil d 
Das Plangebiet wird durch einen hohen Versiegelungs grad und geringen Durchgrü- 
nungsgrad geprägt. Aufgrund seiner Lage fügt sich d as Vorhaben in den gegebenen

A 42 Begründung  Seite 14  
 
  
städtebaulichen und landschaftlichen Rahmen ein. 
Im Plangebiet besteht auch weiterhin eine im Ortske rn von Arheilgen angemessene Dich- 
te.  
5.2.5 Auswirkungen auf den Naturhaushalt 
Der Bereich ist größtenteils versiegelt und bebaut,  Grünelemente sind nur in einem sehr 
untergeordneten Maß vorhanden. 
Durch das geplante Vorhaben kommt es zu keinen erhe blich negativen Auswirkungen auf 
den Naturhaushalt. Siehe Teil B Umweltbericht. 
6. Bauleitpläne 
6.1 Flächennutzungsplan / Landschaftsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.  
Planungsrechtlich können großflächige Einzelhandels betriebe nach § 11 Abs. 3 BauNVO 
auch aus Wohnbauflächen entwickelt werden, wenn nur  unwesentliche Auswirkungen auf 
die Ziele der Raumordnung und die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu erwarten 
sind.  
Das Vorhaben hat keine Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung (siehe Kapitel 4). 
Wesentliche Auswirkungen auf städtebauliche Entwick lung und Ordnung sind ebenso 
nicht zu erwarten. Dies ist im Kapitel 5.2 entsprec hend nachgewiesen. Der Vollversorger 
dient lediglich der wohnortnahen Versorgung. 
Auch aufgrund der geringen Größe des Grundstücks, k leiner als 0,5 ha und damit unter- 
halb der Darstellungsgrenze, ist eine Änderung des FNP nicht notwendig. 
Der Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (September 2004) sieht für das Plangebiet die 
Verbesserung von „Grün auf Bauflächen“ vor. Entlang  der Unteren Mühlstraße ist die 
Planung einer Grünverbindung/eines Grünzugs vorgesehen. 
6.2 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt bisher kein Bebauungsplan vor. 
7. UVP-Pflicht 
Nach Nr. 18.6.2 der Anlage 1 zum UVP-Gesetz ist für  den geplanten großflächigen Ein- 
zelhandelsbetrieb eine allgemeine Vorprüfung des Ei nzelfalls nach UVP-Gesetz durchzu- 
führen. Aus Verfahrensgründen wird eine Umweltprüfu ng nach §§ 2 und 2a BauGB 
durchgeführt. 
8. Schutzausweisungen 
Denkmalschutz 
Bei dem ehemaligen Straßenbahndepot der HEAG (Wagen halle und Verwaltungsgebäu- 
de) handelt es sich um ein Kulturdenkmal nach § 2 A bs. 1 Hessisches Denkmalschutzge- 
setz sowie eine Gesamtanlage nach § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz.  
Innerhalb des Plangebietes liegt die ehemalige Wagenhalle. 
Das an das Plangebiet angrenzende Bürgerzentrum „Zum Goldnen Löwen“ ist als ein Kul- 
turdenkmal (Einzelanlage) nach § 2 Abs. 1 Hessische s Denkmalschutzgesetz ausgewie- 
sen.

A 42 Begründung  Seite 15  
 
  
 
Naturschutz 
Natur- und Landschaftsschutzgebiete sowie Vogelschu tzgebiete und FFH-Gebiete wer- 
den von der Planung nicht tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und 
im Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine B aumschutzsatzung geschützt. 
Geschützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter  Höhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
9. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried “ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz. für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftli- 
chen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung w asserrechtlicher Entscheidun- 
gen. Er ist die Grundlage einer ökologisch orientie rten Grundwasserbewirtschaftung und 
bildet damit die Voraussetzung für eine langfristig  gesicherte Wasserversorgung im Bal- 
lungsraum Rhein-Main. 
Im Rahmen der Umsetzung dieser wasserwirtschaftlich en Fachplanung sind teilweise 
großflächige Grundwasserspiegelanhebungen beabsicht igt, die im Rahmen einer künf-
tigen Bebauung zu beachten sind.  
Für den Planungsbereich wurden von dem Wasserversor gungsunternehmen Bemes- 
sungsgrundwasserstände erarbeitet und der Kommune z ur Verfügung gestellt. Diese 
Bemessungsgrundwasserstände sind im Rahmen der Plan ung zu berücksichtigen, um 
Vernässungsschäden zu vermeiden.  
10. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Best and 
Das überwiegende Teil des Geländes wird als temporä rer Parkplatz genutzt. Bis zum Ab- 
schluss der Gesamtmaßnahme „Neubau Straßenbahn“ ist  eine provisorische Straßen- 
bahnwendeschleife und eine Haltestelle für die öffe ntlichen Verkehrsmittel östlich des 
Bürgerzentrums „Zum Goldnen Löwen“ eingerichtet.  
Im südlichen Bereich befindet sich die HEAG-Halle, die als Kulturdenkmal unter Denk- 
malschutz steht. Östlich an die HEAG-Halle schließt  sich eine Lagerfläche für Baumateri- 
alien an. Nördlich der Halle befand sich noch ein T echnikgebäude der HEAG mit einer 
vorgelagerten Bushaltestelle. Diese Anlagen sind be reits abgebaut. Südlich der Mühlstra- 
ße stehen zwei Schaltschränke der HEAG Südhessische n Energie AG und der Deut- 
schen Telekom AG. 
Das Plangebiet weist nur zwei kleine Grünflächen nö rdlich des Kindergartens und südlich 
der HEAG-Halle auf. 
Die verkehrliche Erschließung des Gebietes erfolgt über die Untere Mühlstraße und die 
Frankfurter Landstraße. 
Außerhalb des Plangebietes grenzt im Westen das Bür gerzentrum „Zum Goldnen Löwen“ 
mit einer Freifläche an. Im Süden und entlang der Hofgasse befinden sich Wohngebäude. 
Im Südosten grenzt unmittelbar an das Gebiet ein Kindergarten an.  
11. Emissionen – Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsemissionen der Unteren Mühlstraße am Nord- 
rand und der Frankfurter Landstraße im Osten belast et. Weiterhin wirken auf das Plan- 
gebiet Immissionen durch die Straßenbahnlinie auf der Frankfurter Landstraße ein. 
Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung zum Bauleitplanverfahren (TÜV Süd,

A 42 Begründung  Seite 16  
 
  
Oktober 2009, mit ergänzender Stellungnahme vom 22. 12.2009) wurden die Geräusch- 
immissionen für das Planungsgebiet berechnet und Lärmschutzmaßnahmen geprüft. 
11.1 Gewerbelärm 
Der geplante Versorgungsmarkt wird aufgrund des Zie l-, Quell- und Anlieferungsverkehrs 
Beeinträchtigungen angrenzender Nutzungen hervorrufen. 
11.1.1 Geräuschbelastung durch den geplanten Lebens mittelmarkt 
Im Gutachten wurde die zu erwartende Geräuschbelast ung durch einen geplanten Le- 
bensmittelmarkt in Darmstadt-Arheilgen auf Grundlag e von theoretischen Betrachtungen 
an folgenden Immissionsorten untersucht (siehe Abb. 2): 
IP 1: Untere Mühlstraße 2 (1. OG, S-Seite) 
IP 2: Untere Mühlstraße 6 (1. OG, S-Seite) 
IP 3: Untere Mühlstraße 7 (1. OG, W-Seite) 
IP 4: Hofgasse 2 (1. OG, W-Seite) 
IP 5: Hofgasse 3 (2. OG, W-Seite) 
Der Bereich mit den Immissionsorten IP 1 und IP 2 w ird in dem rechtsverbindlichen Be- 
bauungsplan A 7.2 als besonderes Wohngebiet (WB) au sgewiesen. In Analogie zum Bei- 
blatt 1 zu DIN 18005 Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ und im Hinblick auf die umliegen- 
den Nutzungen in Arheilgen (u.a. Ladengeschäfte) können hier folgende Immissionswerte 
herangezogen werden: 
60 dB(A) tagsüber und 
40 dB(A) nachts. 
Für den Bereich mit den Immissionsorten IP 3 bis IP  5 liegt kein Bebauungsplan vor. In 
Anbetracht der tatsächlichen Nutzung sind hier in A bstimmung mit dem Stadtplanungs- 
amt Darmstadt die Richtwerte nach TA Lärm für Misch gebiet (MI) zugrunde gelegt wor- 
den. 
Die Ergebnisse für die Zusatzbelastung durch den ge planten Lebensmittelmarkt bei 700 
Pkw und 6 Lkw bzw. Kleinbusse pro Tag werden in nac hfolgender Tabelle zusammenge- 
stellt. 
 
Tabelle 1: Tages-Richtwerte nach TA Lärm und Geräus chbelastung durch den geplanten 
Lebensmittelmarkt in Arheilgen in dB(A) 
 
Immissionsort Geräuschquelle 
IP 1 IP 2 IP 3 IP 4 IP 5 
Tagesrichtwert nach TA Lärm in dB(A) 60 60 60 60 60  
      
Lebensmittelmarkt 55 56 56 54 53 
      
Kurzzeitige Geräuschspitze      
- Pkw-Kofferraumdeckel 67 68 71 72 65 
- Lkw-Bremsimpuls 79 79 76 74 74 
- Verladung 78 79 80 79 87 
 
Die Geräuschbelastung durch den Lebensmittelmarkt k ann auch der farbigen Pegelkarte 
in Abb. 2 entnommen werden. Hierbei wurde kein Ruhezeitenzuschlag berücksichtigt.

A 42 Begründung  Seite 17  
 
  
 
 
Abb. 2: Farbige Pegelkarte für den geplanten Lebensmittelmarkt ohne „Ruhezeitenzuschläge“ 
Somit wird an den untersuchten Immissionsorten IP 1  bis IP 5 der maßgebliche Tages-
Richtwert von 60 dB(A) durch die Geräuschbelastung von dem EDEKA-Markt um mindes- 
tens 4 dB(A) unterschritten . 
Die kurzzeitigen Geräuschspitzen durch verschiedene  Impulsvorgänge auf dem Betriebs- 
gelände können den maßgeblichen Tages-Richtwert um bis zu 27 dB(A) übersteigen, 
wobei nach TA Lärm der Richtwert am Tage kurzzeitig  um bis zu 30 dB(A) überschritten 
werden darf. 
Bei einer Steigerung des Fahrzeugaufkommens um 25 %  auf 875 Pkw pro Tag erhöht 
sich der Beurteilungspegel an den Aufpunkten um bis  zu 1 dB(A) und bei einer Erhöhung 
um 60 % auf 1.120 Pkw pro Tag um bis zu 2 dB(A). Di e Aussagegenauigkeit der Progno- 
se im Sinne der Tabelle 5 der DIN ISO 9613-T2 beläu ft sich abschätzungsweise auf + 3 
dB(A). 
Kurzzeitige Geräuschspitzen durch einzelne Geräusch impulse dürfen nach TA Lärm den 
Richtwert in der Nachtzeit um maximal 20 dB(A)  überschreiten. 
Daher wird bei Nutzung des neuen Parkplatzes zum Ab stellen von Pkw in der Nachtzeit 
zwischen 22:00 und 06:00 Uhr der zulässige Immissio nswert nach TA Lärm an den um- 
liegenden Wohnungen durch das einmalige Zuschlagen einer Tür oder eines Kofferraum- 
deckels an einem Pkw bereits überschritten. 
11.1.2 Schallschutzmaßnahmen 
Aufbauend auf den Vorschlägen des Gutachtens werden  folgende Schallschutzmaßnah- 
men umgesetzt. Diese Maßnahmen sind bereits bei der  Berechnung der Geräuschbelas- 
tung durch den Lebensmittelmarkt in Tabelle 1 (in Gutachten Tabelle 6) berücksichtigt.

A 42 Begründung  Seite 18  
 
  
Regelungen im Bebauungsplan  
• Die Fahrwege des Parkplatzes sind mit glattem Asph alt zu befestigen. Im Vergleich 
zum Verbundpflaster verringern sich die Parkplatzge räusche wegen der niedrigeren 
„Klappergeräusche“ beim Schieben der Einkaufswagen auf Asphalt um 2 dB(A) . 
• Die Geräuschemissionen von Lüftungs- und Kälteanla gen sowie von Heizungsanlagen 
sind bei einem Abstand des Gerätes von 10 m zu den Wohnhäusern entlang der Gute-
Garten-Straße im allgemeinen Wohngebiet (WA) in der  Summe auf einen Schallleis- 
tungspegel L 
WA nach DIN 45635 „Geräuschmessung an Maschinen“ bzw. nach DIN EN 
ISO 3746 „Bestimmung der Schallleistungspegel von G eräuschquellen aus Schall- 
druckmessungen“ von LWA = 62 dB(A) zu begrenzen. Sie dürfen auch nicht einzelton- 
haltig sein. Damit ist sichergestellt, dass der Nac ht-Richtwerte für WA durch die tech- 
nischen Aggregate um mindestens 6 dB(A) unterschritten werden. 
Bei einem anderen Abstand zum Aufpunkt muss der max imal zulässige Schallleis- 
tungspegel L WA  für die technischen Aggregate entsprechend geändert werden. 
• Tagsüber zwischen 06:00 und 22:00 Uhr dürfen die t echnischen Aggregate des Mark- 
tes in einer höheren Leistungsstufe, bei einem Abst and von 80 m zum nächsten Im- 
missionsort im WA, einen um 10 dB(A) höheren Schall leistungspegel von 72 dB(A) 
nicht überschreiten. 
• In der Nachtzeit zwischen 22:00 und 06:00 Uhr darf  der Lebensmittelmarkt nicht ange- 
dient werden, da durch einen Lkw-Bremsimpuls der Na cht-Richtwert kurzzeitig unzu- 
lässig um mehr als 20 dB(A) überschritten werden kann (vgl. mit Tabelle 1). 
• Die Nutzung des Parkplatzes darf ausschließlich im  Tagzeitraum von 06:00 – 22:00 
Uhr erfolgen. Damit ist sichergestellt, dass der Na cht-Richtwerte für WA eingehalten 
werden. 
• Der Verladebereich ist vollständig bis zur nördlic hen Fassade des Verkaufsgebäudes 
einzuhausen. Der Lkw fährt in diese Einhausung rück wärts an die Laderampe. Ein Tor 
vor dieser „Verladehalle“ muss jedoch nicht installiert werden. 
11.2 Verkehr auf den öffentlichen Straßen 
Der anlagenbezogene Verkehr des geplanten Lebensmit telmarktes in Arheilgen liegt bei 
ca. 700 Pkw und 6 Lkw pro Tag. Nach den Richtlinien  für den Lärmschutz an Straßen 
(RLS-90) errechnen sich für den anlagenbezogen Verk ehr des SB-Marktes auf den öf- 
fentlichen Straßen (Untere Mühlstraße) bei einer zu lässigen Höchstgeschwindigkeit von 
50 km/h tagsüber an dem kritischen Immissionsort IP  2 in der Unteren Mühlstraße 2 ei- 
nen Beurteilungspegel Lr tagsüber von Lr = 58 dB(A) . 
Bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 30 k m/h reduziert sich die Geräuschbe- 
lastung durch den anlagenbezogen Verkehr des geplan ten Lebensmittelmarktes auf der 
Unteren Mühlstraße an dem Immissionsort IP 1 auf 56 dB(A) . 
Somit wird der Immissionsgrenzwert nach Verkehrslär mschutzverordnung - 16. BImSchV 
– für Mischgebiet von 64 dB(A) durch den Verkehr de s Lebensmittelmarktes auf öffentli- 
chen Straßen um mindestens 6 dB(A) unterschritten. Daher sind auch keine organisatori- 
schen Maßnahmen zur Minderung der Verkehrsgeräusche  auf den öffentlichen Straßen 
erforderlich. 
11.3 Unfallrisiko durch Emissionen 
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes sind Unfa llgefahren zu berücksichtigen, die 
auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die R ichtlinien 2003/105/EG des Europäi- 
schen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 200 3 zur Beherrschung der Gefah- 
ren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umset- 
zung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSc hG) zu berücksichtigen. Danach 
sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, d ie für eine bestimmte Nutzung 
vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass s chädliche Umweltauswirkungen

A 42 Begründung  Seite 19  
 
  
und schwere Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG auf die aus- 
schließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden G ebiete sowie auf sonstige 
schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich g enutzte Gebiete, wichtige Verkehrs- 
wege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt d es Naturschutzes besonders wert- 
volle oder besonders empfindliche Gebiete und öffen tlich genutzte Gebäude, soweit wie 
möglich vermieden werden. Dabei sind alle möglichen , im Bundesimmissionsschutzge- 
setz genannten Immissionen, wie Luftverunreinigunge n, Geräusche, Erschütterungen, 
Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkun gen zu berücksichtigen. Dies ist 
durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedl icher Nutzung und ausreichender 
Abstände zwischen sich gegenseitig beeinträchtigenden Bauflächen oder, wenn das nicht 
möglich ist, durch Festsetzung von Ersatzmaßnahmen zu erreichen. 
Störfallbetriebe in Umfeld des Plangebietes 
Eine oder mehrere für das Plangebiet zu berücksicht igende Störfallanlagen nach dem 
BImSchG und der 12. Verordnung zum BImSchG (12. Blm SchV, Störfallverordnung) be- 
finden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck c a. 3.000 m vom Plangebiet entfernt. 
Auf Grundlage des Gutachtens des TÜV Nord vom Juni 2006 wurde für den Betriebsbe- 
reich der Fa. Merck der zu beachtende Achtungsabsta nd ermittelt. Das Plangebiet liegt 
außerhalb dieses Achtungsabstandes.  
12. Wasserwirtschaftliche Belange 
12.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HSE Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch (Wasserwerk und Rohrnetz) durch 
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleis tet. Die erforderliche Menge ist 
durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abg edeckt und wasserrechtlich und 
wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachtei lige Auswirkungen auf Natur und 
Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anfor- 
derungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
12.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisc hen Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz. 
12.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niedersch lagswasser 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Ve rsickerung von Niederschlags- 
wasser sind den textlichen Festsetzungen zu entnehm en. Es werden Regelungen zur 
Oberflächenbefestigung in Form von Teilversiegelung en und zur Versickerung von Nie- 
derschlagswasser getroffen. 
13. Altlasten 
Im Bereich der alten HEAG-Wagenhalle (Flurstück 119 /12) sowie auf der Zufahrt und 
dem Vorplatz der alten Straßenbahnhalle (Flurstücke  119/14 und 119/15) wurden orien- 
tierende und umwelttechnische Untersuchungen durchg eführt (Ingenieurbüro für Geo- 
technik Dipl.-Ing. N. Gründling, Darmstadt, November 2008).  
Für den westlichen Teil der geplanten Parkplatzfläc he des Marktes liegen bisher keine 
Untersuchungen vor.

A 42 Begründung  Seite 20  
 
  
Aus diesem Grund sind im Rahmen der Baumaßnahme wei tere Untersuchungen durch- 
zuführen. 
Bereich der alten HEAG-Halle (Flurstück 119/12) 
Schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwassers chäden liegen in diesen Berei- 
chen nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vor. 
Da der Zugang zum südlich der Halle befindlichen Fr eiflächenstreifen (2 vorgesehene 
Sondierbohrungen) zum Untersuchungszeitpunkt nicht möglich war und bei Betonboh- 
rungen lediglich ein Keller angebohrt werden konnte , empfiehlt der Gutachter im Bereich 
des Kellers der alten HEAG-Wagenhalle eine weitere Bohrsondierung und im südlichen 
Außenbereich der Halle zwei weitere Sondierbohrunge n für Boden- und Bodenluftpro- 
bennahmen/Analysen durchzuführen.  
Die weitere Vorgehensweise regelt der Durchführungsvertrag. 
Zufahrt und Vorplatz der alten Straßenbahnhalle (Flurstücke 119/14 und 119/15) 
Im Bereich des Flurstückes 119/14 wurde eine Übersc hreitung des Arsenprüfwertes der 
BBodSchV festgestellt. Diese erscheint jedoch vor d em Hintergrund vorhandener Versie- 
gelung und der hydrogeologischen Randbedingungen (k ein Grundwasser über Ton- 
schichten in 2 bis 3 m Tiefe) nicht handlungsrelevant. 
Weiter Auffälligkeiten ergaben sich aus altlastentechnischer Sicht nicht. 
Im Bereich des Flurstückes 119/15 wurde eine Belastung mit Schwermetallen festgestellt. 
Im altlastentechnischen Sinne ergäben sich für den Wirkungspfad Boden-Mensch bei frei- 
liegenden, unversiegelten Auffüllungen lediglich Nu tzungseinschränkungen/Sanierungs-
bedarf bei den Nutzungen Kinderspielflächen und Wohngebiete.  
Inwiefern eine Grundwassergefährdung vorliegt ist n icht bekannt. Vor dem Hintergrund 
einer Versiegelung und den hydrogeologischen Randbe dingungen ist nach Aussage des 
Gutachters kein Handlungsbedarf erkennbar. Zur Absi cherung empfiehlt der Gutachter 
jedoch die Durchführung einer Mischprobenanalytik auf PAK, MKW und Schwermetalle. 
Die Bodenluftuntersuchungen erbrachten den Nachweis von aliphatischen Kohlenwasser- 
stoffen (Alkane) und damit den Hinweis auf eine Ver wendung von Reinigungsbenzin, so- 
dass eine vermutlich engräumige Bodensanierung im s üdöstlichen Bereich des Grund- 
stücks im Vorfeld von Erdbauarbeiten notwendig ist.  Ein unmittelbarer Handlungsbedarf 
besteht nicht. 
Der Vorhabenträger verpflichtet sich, alle notwendi gen Bodenuntersuchungen und –
analysen im Rahmen der Baumaßnahme durchzuführen. 
Weiteres Vorgehen und Hinweise 
Nach Aussagen des Dezernats Bodenschutz beim Regier ungspräsidium Darmstadt lässt 
sich ein Sanierungsbedarf derzeit bei Beibehaltung der Nutzung „Industrie- und Gewer- 
begrundstücke“ nach BBodSchV nicht ableiten. Bei ei ner Umnutzung (sensibleren Nut- 
zung) besteht ggf. Sanierungsbedarf für den Wirkung spfad Boden-Mensch. 
Das Dezernat Bodenschutz weist auf folgendes hin: 
• Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bod en erfordern, ist auf sensorische 
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligk eiten des Untergrundes festgestellt, 
die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenverä nderungen hinweisen, ist um- 
gehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 
41.5 zu informieren. 
• Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schä dliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt, Ab- 
teilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV /Da 41.5 (zuständige Boden- 
schutzbehörde) zu beteiligen.

A 42 Begründung  Seite 21  
 
  
14. Kampfmittel 
Von Seiten des Kampfmittelräumdienstes (KMRD) wird darauf hingewiesen, dass die 
Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, 
dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet 
befindet. 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausge- 
gangen werden. 
Der Kampfmittelräumdienst weist in diesem Zusammenhang auf folgendes hin: 
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel, ggfs. nach Abtrag des O- 
berbodens) ist vor Beginn der geplanten Bauarbeiten auf den Grundstücksflächen erfor- 
derlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich 
eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen 
wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Es wird darum gebeten, bei der Beauftragung 
des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.  
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den 
Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. Es wird darum gebeten, dem KMRD 
nach Abschluss der Arbeiten den Lageplan und die KMIS-R-Datei zu übersenden. Das 
Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der nachstehenden Internetseite des Kampfmit- 
telräumdienstes geladen werden: http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und 
Ordnung, Gefahrenabwehr, KMRD) 
15. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
Im April 2009 wurde eine Bestandsaufnahme des Gebie tes durchgeführt. Für die Darstel- 
lung der bestehenden Bestandssituation und der Bewe rtung der Naturraumpotenziale 
wird auf den Umweltbericht in Teil B verwiesen.  
 
Abb. 3: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme (Planungsgruppe Darmstadt, April 2009)

A 42 Begründung  Seite 22  
 
  
16. Städtebauliches Konzept  
Im Geltungsbereich sollen ein Vollversorger mit ein er Gesamt-Verkaufsfläche von ca. 
1.300 m² und die dafür erforderlichen Stellplätze errichtet werden. 
Das vorhandene Gebäudeensemble bestehend aus HEAG-H alle, Wartehalle mit Turm 
und Bürgerzentrum „Zum Goldenen Löwen“, wird durch den geplanten Neubau des Voll- 
versorgermarktes ergänzt. Der neue Gebäudekörper bi ldet den östlichen Abschluss des 
geplanten Quartiersplatzes an der Frankfurter Landstraße. 
Die bestehende HEAG-Halle bildet durch ihre Positio n und Proportion den „Kopfbau“ des 
geplanten Marktes, der sich zur neu gestalteten Fra nkfurter Landstraße orientiert und 
durch einen Verbindungskörper mit dem Neubau verbunden ist.  
Die geplante transparente Verkaufshalle wird durch den niedrigen Baukörper des Neben- 
riegels gefasst und nimmt so Rücksicht auf die Nähe  zur angrenzenden Bebauung, ins- 
besondere im Bereich des Kindergartens. Der Gebäude teil, in dem die Nebenräume un- 
tergebracht sind, hat zur östlichen Grundstücksgren ze (Kindergarten) einen Grenzab- 
stand von 3,00 m. Im Bereich der südlichen Grenze i st eine Grenzbebauung des Neben- 
riegels vorgesehen. 
Um aus Gründen des Denkmalschutzes eine eindeutige Freistellung der Gebäudeecken 
der HEAG-Halle zu erreichen, ist das geplante Zwisc henbauteil angrenzend an die Halle 
im Vergleich zur Gebäudeecke der HEAG-Halle sowohl im Norden, als auch im Süden 
um 1,50 m eingerückt. 
Die verkehrliche Erschließung des Marktes und der P arkplätze erfolgen über die Untere 
Mühlstraße. 
Der Parkplatzbereich ist an der westlichen und östl ichen Grenze durch jeweils eine 
Baumreihe innerhalb von Grünflächen gefasst. Die ge planten Grün- und Pflanzflächen 
dienen insbesondere der Eingrünung der Stellplätze.  Innerhalb des Parkplatzes sind kei- 
ne weiteren Baumpflanzungen vorgesehen, da eine tem poräre Nutzung des Bereiches 
als Festplatz weiterhin möglich sein soll. 
In der Hofgasse sind im vorgelagerten Bereich des K indergartens eine Platzgestaltung 
sowie eine Wendemöglichkeit für wartende Eltern geplant. 
 
Abb. 4: Städtebauliches Konzept (Müller + Huber Architekturbüro)

A 42 Begründung  Seite 23  
 
  
17. Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens 
Das Plangebiet wird über eine Einmündung in die Unt ere Mühlstraße, knapp östlich des 
bestehenden Knotenpunktes Frankfurter Landstraße/Un tere Mühlstraße und die Hofgas- 
se erschlossen. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt ü ber die Straßenbahnlinien 6,7 und 
8 mit der in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Haltestelle „Hofgasse“. Die Straßen- 
bahntrasse endet heute am Standort des Marktes mit einer Wendeschleife, soll jedoch 
zukünftig weiter in nördliche Richtung geführt werden. 
Bis zu Realisierung dieser geplanten Verlängerung u nd des damit verbundenen Rück- 
baus der Wendeschleife, kann die Andienung des Mark tes durch den Güterverkehr provi- 
sorisch über die Frankfurter Landstraße abgewickelt  werden. Die Stellplatzanlage kann 
ebenfalls erst nach Rückbau vollständig ausgebaut w erden. Der Rückbau ist z.Zt. für Mit- 
te 2011 vorgesehen. 
Entsprechend den genannten Annahmen und Randbedingu ngen wurde in einer „Ver- 
kehrsuntersuchung“ (von Mörner + Jünger November 20 09) das zu erwartende Ver- 
kehrsaufkommen abgeschätzt. Die daraus resultierend en Verkehrsmengen wurden auf 
die vorgesehenen Anbindungen des Untersuchungsgebie tes umgelegt. Die allgemeine 
Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2020 wurde unter A nnahme einer Stagnation auf heu- 
tigem Niveau berücksichtigt. 
Für den angrenzenden Knotenpunkt Frankfurter Landst raße/Untere Mühlstraße wurden 
die Datengrundlagen für eine schalltechnische Unter suchung generiert. Hierfür wurden 
die durch eine Verkehrszählung ermittelten Bestands belastungen auf den durchschnittli- 
chen täglichen Verkehr (DTV) hochgerechnet, mit den  prognostizierten Verkehrsmengen 
überlagert und nach den Zeiträumen tags (06:00 – 22 :00 Uhr) und nachts (22:00 – 06:00 
Uhr) differenziert sowie die jeweiligen Schwerverkehrsanteile ausgewiesen. 
Ebenfalls erfolgte ein Leistungsfähigkeitsnachweis des Anschlussknotenpunktes Frank- 
furter Landstraße/Untere Mühlstraße zur nachmittägl ichen Spitzenstunde (16:30 – 17:30 
Uhr) sowohl für den Bestand 2009 als auch für die Prognose 2020. 
Schließlich wurde die Andienung des Marktes durch d en Lieferverkehr mittels dynami- 
schen Fahrkurvennachweisen überprüft und Empfehlungen zur Optimierung gegeben. 
Ergebnisse 
Durch die Inbetriebnahme der neuen Nutzung muss ins gesamt mit einer zusätzlichen 
Verkehrsbelastung von ca. 1.300 Kfz/24h im Querschn itt gerechnet werden. Davon wer- 
den rund 130 Kfz-Fahrten während der nachmittäglich en Spitzenstunde (16:30 – 17:30 
Uhr) getätigt. 
Die Summe der einfahrenden Fahrzeuge am angrenzende n Knotenpunkt Frankfurter 
Landstraße/Untere Mühlstraße beträgt im Bestand kna pp 8.300 Kfz/24h. Für die Progno- 
se 2020 ist, unter Berücksichtigung der allgemeinen  sowie der spezifischen Verkehrsent- 
wicklung, für den DTV mit ca. 9.200 Kfz/24h zu rech nen. Davon entfallen rund 8.550 Kfz 
auf den Tag (06:00 – 22:00 Uhr) sowie rund 650 Kfz auf die Nacht (22:00 – 06:00 Uhr). 
Der Schwerverkehrsanteil beträgt im Mittel rund 3,9 %. 
Die Leistungsfähigkeitsuntersuchungen zeigten sowoh l für den Bestand als auch für die 
Prognose eine ausreichende Reserve (24% in 2009 bzw . 16% in 2020). Es ist zu erwar- 
ten, dass die Auslastung des Knotenpunktes zur Spit zenstunde geringfügig ansteigen 
wird. Der Verkehr kann am relevanten Knotenpunkt leistungsfähig abgewickelt werden. 
Bezüglich der Andienung des Marktes durch den Liefe rverkehr ist festzustellen, dass bei 
der Einfahrt des Lastzugs von der Unteren Mühlstraß e in den Parkplatz aus Richtung 
Westen die Mitbenutzung der Gegenfahrbahn erforderlich ist. 
Aus verkehrlicher Sicht kann die Ansiedlung des Vollversorgermarktes im Ortskern 
von Darmstadt-Arheilgen befürwortet werden. Die ind uzierten Verkehre werden 
vom umgebenden Straßennetz leistungsfähig aufgenommen.

A 42 Begründung  Seite 24  
 
  
18. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Beba uungsplan  
18.1 Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet wird als sonstiges Sondergebiet, Zwe ckbestimmung: Großflächiger Ein- 
zelhandel festgesetzt. Zulässig sind ein großflächi ger Einzelhandelsbetrieb und Läden, 
einschließlich der dafür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen. 
Als Hauptsortiment sind Lebensmittel zulässig. Der Non-Food-Anteil als Randsortiment 
muss je Einzelhandelsbetrieb weniger als 20 % der Verkaufsfläche betragen. 
18.2 Nutzungsbeschränkungen nach § 1 Abs. 4 Nr. 2 B auNVO 
Die Nutzungsbeschränkungen werden auf der Grundlage  der schalltechnischen Untersu- 
chung getroffen. 
Siehe hierzu Kapitel 11.1.2. 
18.3 Maß der baulichen Nutzung 
Für das Sondergebiet wird eine Grundfläche (GR) von 1.900 m² festgesetzt.  
Um das Maß der baulichen Nutzung in der Höhe zu beg renzen, werden maximale Ge- 
bäudehöhen festgesetzt. Als Höhenbezugspunkt wird 129 m ü.NN festgelegt. Diese Höhe 
entspricht in etwa der mittleren Höhe des Plangebietes. 
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 15 m für die HEAG-Halle ergibt sich aus 
dem Bestand, der in der Höhe unverändert bleibt. De r Neubau der Verkaufshalle des 
Marktes wird auf eine Gebäudehöhe von 12 m entsprechend den Bedürfnissen des Mark- 
tes begrenzt. 
Zwischen der bestehenden Halle und dem Neubau ist e in eingeschossiger maximal 
7,50 m hoher Zwischenbau und östlich und südlich de r Verkaufshalle ist ein ebenfalls 
eingeschossiger maximal 7,50 m hoher Nebenriegel festgesetzt.  
18.4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprec hend dem geplanten Konzept 
durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt.  
Die Baugrenzen können durch Vordächer und untergeor dnete gestalterische und kon- 
struktive Bauteile wie z.B. Erker, Stützen, Fassade ngliederungen, bis zu 1,00 m in Rich- 
tung des Quartierplatzes und bis zu 3,00 m in Richt ung des geplanten Parkplatzes über- 
schritten werden. 
Innerhalb des Baufensters des Marktes wird zur Verkaufshalle hin nach Osten und Süden 
ein Bereich mit einer maximalen Gebäudehöhe von 7,5 0 m abgegrenzt, in dem Neben- 
räume wie z.B. Lager-, Aufenthalts, Sozial- und San itärräume untergebracht werden kön- 
nen. 
Auf Anregung des Denkmalschutzes sollte ein mindest ens 0,50 m seitlicher Abstand (Fu- 
ge) zwischen dem Verbindungsbau und den Innenkanten  der Klinker-Eckrisalite der 
HEAG-Halle erhalten bleiben. 
Baulinien entlang der Nachbargrenzen 
Baulinien sind im Bereich der HEAG-Halle und zur Er möglichung einer Grenzbebauung 
im Südosten zulässig. Durch die Festsetzung der Bau linien im Südosten werden die Ab- 
standsflächen der Hessischen Bauordnung, die einen Mindestabstand von 3 m vorgibt, 
unterschritten. 
Nach § 6 Abs. 11 HBO haben Festsetzungen eines Beba uungsplanes, die die Tiefe der 
Abstandsflächen bindend bestimmen, Vorrang vor den landesrechtlichen Abstandsregeln.

A 42 Begründung  Seite 25  
 
  
Hierbei sind jedoch die allgemeinen Anforderungen a n gesunde Wohn- und Arbeitsver- 
hältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsb evölkerung entsprechend § 1 Abs. 6 
Nr. 1 BauGB, d.h. insbesondere eine ausreichende Be lichtung und Belüftung sowie Be- 
lange des Brandschutzes zu berücksichtigen. Die Anf orderungen des § 1 Abs. 6 Nr. 1 
BauGB werden berücksichtigt und es entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen 
bezüglich der Belichtung, Belüftung und des Brandsc hutzes, da sich an den Grund- 
stücksgrenze der Grundstücke 139/1 und 140/2 keine Fenster befinden. 
18.5 Stellplätze und Nebenanlagen 
Stellplätze und Nebenanlagen sind nur innerhalb der  überbaubaren Grundstücksfläche 
sowie innerhalb der in der Planzeichnung mit „St / N“ gekennzeichneten Fläche für Stell- 
plätze und Nebenanlagen zulässig. 
Sinn dieser Festsetzungen ist es, die Platzfläche u nd die nicht überbaubaren Randzonen 
von diesen Anlagen freizuhalten, um die notwendigen  gestalterischen Maßnahmen und 
Eingrünungen sicherzustellen. 
18.6 Besonderer Nutzungszweck von Flächen „Quartier splatz“ 
Die exponierte Lage vor der ehemaligen HEAG-Halle m acht den mit der Bezeichnung 
„Platz“ versehenen Teilbereich des Grundstücks zu e inem besonderen Ort im örtlichen 
Gefüge Arheilgens. Dies soll durch die Festsetzung eines Aufenthaltsbereiches für Fuß- 
gänger verdeutlicht werden. 
Es ist geplant hier einen Quartiersplatz entstehen zu lassen, der durch entsprechende 
Möblierung und Bepflanzung die Aufenthaltsqualität für Fußgänger verbessert und zum 
Verweilen innerhalb des Geschäftsbereiches einlädt. 
Um diese Nutzungen ungestört gewährleisten zu können, sind Nebenanlagen, Stellplätze, 
Garagen sowie deren Zufahrten nicht zulässig. 
18.7 Ein- und Ausfahrten  
Für das Sondergebiet werden zwei geplante Ein- und Ausfahrten an der Unteren Mühl- 
straße festgesetzt.  
18.8 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen 
Die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen wird auf der Grundlage der schalltechni- 
schen Untersuchung getroffen. 
Siehe hierzu Kapitel 11.1.2. 
18.9 Private Grünflächen und Anpflanzen von Bäumen 
Die nach Außen wirkenden Flächen des Marktes sind z ur Abschirmung und zur Eingrü- 
nung der Parkplätze als private Grünflächen festgesetzt.  
Durch die geplanten Bepflanzungen wird die Zielvors tellung des Landschaftsplanes „Ver- 
besserung von Grün auf Bauflächen“ in der Art umges etzt, dass im Vergleich zum Be- 
stand der Grünanteil in etwa verdoppelt. Weiterhin wird durch die Festsetzungen gesi- 
chert, dass die Grundstücksränder begrünt werden.  
Die lediglich am Rand des Gebietes geplanten Baumst andorte ergeben sich durch das 
Erfordernis im Parkplatzbereich des Marktes Veranst altungen wie z.B. die „Arheilger Ker- 
we“ und die Gewerbeschau durchführen zu können. 
Durch die festgesetzten Bäume, wird die nach der St ellplatzsatzung der Wissenschafts- 
stadt Darmstadt nachzuweisende Anzahl von Baumpflan zungen (je 4 Stellplätze ein 
standortgerechter hochstämmiger Baum) erfüllt.

A 42 Begründung  Seite 26  
 
  
18.10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entw icklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
18.10.1 Oberflächengestaltung 
Um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst ger ing zu halten, werden Vorgaben zur 
Oberflächenbefestigung gemacht. Vollständige Versie gelung führt zum Aufheizen der 
Flächen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rüc kstrahlung, erhöhtem Staub- 
anfall und schnellem Abfluss des Niederschlagswasse rs. Danach sind befestigte, nicht 
überdachte Flächen und private Stellplätze wasserdurchlässig anzulegen.  
Zum Schutz vor Verunreinigungen des Grundwassers si nd Flächen ausgenommen, auf 
denen betriebsbedingte Verschmutzungen auftreten können.  
Außerdem sind aufgrund des notwendigen Lärmschutzes  die Fahrwege des Parkplatzes 
mit glattem Asphalt zu befestigen. 
18.10.2 Niederschlagswasserversickerung 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser dient d er Anreicherung des Grundwas- 
sers und der Vermeidung eines beschleunigten Oberfl ächenabflusses mit damit verbun- 
denen Abflussspitzen in Vorflutern nach Niederschlä gen von befestigten und überbauten 
Flächen. Der mit der Bebauung und der Versiegelung einhergehende Eingriff in den 
Grund- und Oberflächenwasserhaushalt wird so zumindest teilweise wieder ausgeglichen. 
19. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
19.1 Werbeanlagen 
Da Werbeanlagen wesentlich zum Erscheinungsbild ein es Gebietes beitragen, wird zum 
Schutz des Stadtbildes festgesetzt, dass diese nur für die am Ort Leistung erbringenden 
Betriebe und für Produkte, die im Markt vertrieben werden, zulässig sind. 
Aufgrund der exponierten Lage des Plangebietes im O rtskern sind im Bereich der Ein- 
und Ausfahrten eine maximal 2 m² große Werbeanlage als Hinweisschild und im Bereich 
des Parkplatzes sind maximal zwei 10 m² große Werbeanlagen als Großtafeln zulässig. 
Werbeanlagen an der HEAG-Halle sind nur in Abstimmu ng mit der Denkmalschutzbehör- 
de zulässig. 
Weitergehende Regelungen, insbesondere für Werbeanlagen an Gebäudefassaden, ent- 
hält der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan. 
19.2 Einfriedungen 
Aus der Zielsetzung heraus, dem Plangebiet einen offenen Charakter zu geben, werden 
Einfriedungen von der Zulässigkeit ausgeschlossen. 
20. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher V orschriften 
Regelungen für den Denkmalschutz  
Die HEAG-Halle ist ein Kulturdenkmal (Einzelanlage)  gem. § 2 Abs. 2 Hessisches Denk- 
malschutzgesetz, an deren Erhaltung aus geschichtli chen Gründen ein öffentliches Inte- 
resse besteht. 
21. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Entsprechend § 1 a BauGB ist zu überprüfen, ob es d urch die geplanten Maßnahmen zu 
einem Eingriff in den Naturhaushalt kommt und, sofe rn dies der Fall sein sollte, wie dieser 
vermieden, minimiert und kompensiert werden kann. D aher wird für den Geltungsbereich

A 42 Begründung  Seite 27  
 
  
des Bebauungsplanes verbal-argumentativ der Eingrif fsumfang aufgezeigt und überprüft, 
ob ein Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 2 Nr. 2 BauGB erforderlich ist.  
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sic h größtenteils bebaute und ver- 
siegelte Flächen. Grünflächen und Gehölzbestände sind nur in einem sehr geringem Um- 
fang vorhanden. 
Die Planung ermöglicht durch die Ausweisung eines S ondergebietes eine ca. 93 %ige 
Überbauung und Versiegelung des Plangebietes. Durch  Festsetzungen im Bebauungs- 
plan wird sichergestellt, dass die Randzonen des Sondergebietes begrünt werden. 
Im Folgenden werden die Flächennutzungen vor und na ch Umsetzung der Planung ge- 
genübergestellt. 
 
Flächennutzung Bestand  Anteil  Planung  Anteil  
Bebaute und versiegelte Flächen 4.993 m²  97 %  4.803 m²  93 %  
Grünflächen 150 m²  3 %  340 m²  7 %  
Geltungsbereich 5.143 m²  100 %  5.143 m²  100 %  
Sowohl im Bestand als auch in der Planung sind beba ute und versiegelte Flächen im 
Plangebiet die vorherrschende Nutzung. Grünflächen nehmen nur einen untergeordneten 
Flächenanteil ein. Durch die Umsetzung der Planung wird der Grünflächenanteil im Plan- 
gebiet geringfügig erhöht. Zudem kommt es durch die  geplanten Baumpflanzungen im 
Bereich der Stellplätze und auf dem Quartiersplatz zu einer Aufwertung des Plangebietes. 
Die Wertigkeit des Plangebietes für den Naturhausha lt ist vor und nach Umsetzung der 
Planung gering und annähernd gleichwertig einzustuf en. Aus diesem Grund ist ein natur- 
schutzrechtlicher Ausgleich für den vorliegenden Bebauungsplan nicht erforderlich. 
22. Planungsstatistik 
Sondergebiet 4.803 m² 93 % 
Private Grünfläche  340 m² 7 % 
Geltungsbereich Bebauungsplan 5.143 m² 100 %

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Teil B  
Umweltbericht

A 42 Begründung  Seite 29  
 
  
23. Umweltbericht 
Im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Beb auungsplanes A 42 „Vollversor- 
germarkt Ortskern Arheilgen“ sind die Belange der U mwelt in einem gesonderten Bericht 
darzustellen und insbesondere die Auswirkungen der Planung zu erläutern. Der hier erstell- 
te Umweltbericht berücksichtigt die formalen und in haltlichen Anforderungen, die sich aus 
§§ 1, 2 und 2a BauGB ergeben.  
23.1 Beschreibung der Planung 
23.2 Angaben zum Standort 
Das Plangebiet liegt im Ortskern von Arheilgen zwis chen der Frankfurter Landstraße, der 
Unteren Mühlstraße, der Hofgasse und der Gute-Garten-Straße. 
23.3 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplan es 
Ziel und Zweck der Planung ist es, im historischen Zentrum von Arheilgen das gesamte 
Umfeld des denkmalgeschützten Bürgerzentrums „Zum Goldnen Löwen“ neu zu gestalten. 
Gleichzeitig soll ein attraktives Versorgungsangebo t in Form eines Vollversorgers mit den 
dazugehörigen Stellplätzen im Ortskern integriert werden. 
23.4 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungspl anes (Kurzdarstellung) 
Das Plangebiet wird als Sondergebiet, Zweckbestimmu ng: Großflächiger Einzelhandel 
festgesetzt. Als Hauptsortiment sind Lebensmittel z ulässig. Als maximale Grundfläche 
werden 1.900 m² festgelegt, die maximale Gebäudehöh e beträgt im Bereich der denkmal- 
geschützten Halle 15 m, ansonsten maximal 12 m.  
An der Frankfurter Straße wird eine Fläche für eine n Quartiersplatz festgesetzt, eine Flä- 
che für Stellplätze und Nebenanlagen befindet sich zwischen dem „Goldnen Löwen“ und 
der Hofgasse. 
Die Fläche für Stellplätze wird im Westen und Osten  durch private Grünflächen mit Baum- 
pflanzungen eingerahmt, eine weitere private Grünfl äche liegt zwischen dem Baufenster 
und dem Kindergarten. Im Bereich der Stellplätze so wie auf dem Quartierplatz ist die 
Pflanzung von großkronigen heimischen Laubbäumen mi t einem Mindest-Stammumfang 
von 18-20 cm vorgesehen. 
Die lediglich am Rand des Gebietes geplanten Baumst andorte ergeben sich durch das Er- 
fordernis im Parkplatzbereich des Marktes Veranstal tungen wie z.B. die Arheilger Kerwe 
und die Gewerbeschau durchführen zu können. 
Durch die festgesetzten Bäume, wird die nach der St ellplatzsatzung der Wissenschafts- 
stadt Darmstadt nachzuweisende Anzahl von Baumpflan zungen (je 4 Stellplätze ein stand- 
ortgerechter hochstämmiger Baum) erfüllt. 
Befestigte, nicht überdachte Flächen des Baugrundst ückes und private Stellplätze sind als 
teilversiegelte Flächen anzulegen und das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu 
versickern, soweit wasserwirtschaftliche und gesund heitliche Belange nicht entgegenste- 
hen. 
Wegen der Beeinträchtigungen angrenzender Nutzungen  durch den geplanten Versor- 
gungsmarkt aufgrund des Ziel-, Quell- und Anlieferu ngsverkehrs werden Schallschutz- 
maßnahmen festgesetzt. 
Aus gestalterischen Gründen sind Werbeanlagen nur a m Ort der Leistung zulässig und 
werden in der Größe begrenzt. Einfriedungen an der Grenze zu öffentlichen Verkehrsflä- 
chen sind nicht zulässig. 
Die HEAG-Halle wird als Kulturdenkmal nach HDSchG gekennzeichnet.

A 42 Begründung  Seite 30  
 
  
23.5 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an  Grund und Boden 
Sondergebiet 4.803 m² 93 % 
Private Grünfläche  340 m² 7 % 
Geltungsbereich Bebauungsplan 5.143 m²  100 %  
23.6 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planun gen sowie deren Berücksichtigung 
23.6.1 Fachgesetze 
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dies er Gesetze erlassene Rechtsver- 
ordnungen sind für die Durchführung der Umweltprüfung beachtlich: 
Rechtsgrundlagen 
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414),  zuletzt geändert 
Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
− Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 132) , zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466) 
− Planzeichenverordnung  (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58) 
− Hessische Bauordnung  (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011(GVBl. I, S. 46) 
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege  (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz (HAGBNatSchG) i. 
d. F. vom 20.12.2010 (GVBL. I S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 584) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I,  
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 01.03.2011 (BGBl. I S. 282) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i. d. F der Bekanntmachung 
vom 24.02.2010 (BGBl. I 2010, S. 94), zuletzt geänd ert durch Art. 11 des Gesetzes vom 
11.08.2010 (BGBl. S. 1163) 
― Hessisches Denkmalschutzgesetz  (DSchG) ) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262,  
270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03.2010 (GVBl. I S. 72) 
Schutzgebietssystem Natura 2000 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planun gsrelevanter Umgebung Natura 2000-
Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete). Von dieser Planung gehen somit keine erheb- 
lichen Beeinträchtigungen auf Natura 2000-Gebiete aus. 
Schutzgebietsausweisungen 
Bei dem ehemaligen Straßenbahndepot der HEAG, beste hend aus Wagenhalle und Ver- 
waltungsgebäude handelt es sich um ein Kulturdenkma l nach § 2 Abs. 1 Hessisches 
Denkmalschutzgesetz sowie eine Gesamtanlage nach § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmal- 
schutzgesetz. Innerhalb des Plangebietes liegt nur die ehemalige Wagenhalle. 
Das an das Plangebiet angrenzende Bürgerzentrum „Zu m Goldnen Löwen“ ist ein Kultur- 
denkmal (Einzelanlage) nach § 2 Abs. 1 Hessisches Denkmalschutzgesetz ausgewiesen. 
Weitere Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzr echt, Wasserschutzrecht oder 
Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Eingriffsregelung nach BauGB und BNatSchG 
Die Eingriffsregelung für den vorliegenden Bebauung splan wird im Rahmen der Begrün- 
dung durchgeführt (vgl. Kap. 21).

A 42 Begründung  Seite 31  
 
  
Sowohl im Bestand als auch in der Planung sind beba ute und versiegelte Flächen im Plan- 
gebiet die vorherrschende Nutzung. Grünflächen nehm en nur einen untergeordneten Flä- 
chenanteil ein.  
Die Wertigkeit des Plangebietes für den Naturhausha lt ist vor und nach Umsetzung der 
Planung gering und annähernd gleichwertig einzustuf en. Aus diesem Grund ist ein natur- 
schutzrechtlicher Ausgleich für den vorliegenden Bebauungsplan nicht erforderlich. 
Immissionsschutz 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsemissionen der Unteren Mühlstraße am Nord- 
rand und der Frankfurter Landstraße im Osten belast et. Zudem ist durch den Ziel- und 
Quellverkehr des geplanten Vollversorgermarktes mit Immissionen zu rechnen. 
Zur Beurteilung möglicher Konflikte wurde ein Schal lgutachten angefertigt. Siehe hierzu 
Teil A Kapitel 11. 
23.6.2 Fachplanungen 
Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht  am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsbereich Bestand“ dargestellt.  
Flächennutzungsplan / Landschaftsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.  
Der Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (September 2004) sieht für das Plangebiet die 
Verbesserung von „Grün auf Bauflächen“ vor. Entlang der Unteren Mühlstraße ist die Pla- 
nung einer Grünverbindung/eines Grünzug vorgesehen. 
Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt kein Bebauungsplan vor. 
23.7 UVP-Pflicht 
Nach Nr. 18.6.2 der Anlage 1 zum UVP-Gesetz ist für  den geplanten großflächigen Einzel- 
handelsbetrieb eine allgemeine Vorprüfung des Einze lfalls nach UVP-Gesetz durchzufüh- 
ren. Aus Verfahrensgründen wird eine Umweltprüfung nach §§ 2 und 2a BauGB durchge- 
führt. 
24. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustande s, Bewertung der Umweltaus- 
wirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der Planung 
Für die einzelnen Schutzgüter werden in zusammengef asster Form der bestehende Um- 
weltzustand und die Umweltauswirkungen der Planung baubedingt, anlagebedingt und be- 
triebsbedingt beschrieben. Zudem wird eine Prognose  bei der Durchführung der Planung 
dargestellt.

A 42 Begründung  Seite 32  
 
  
24.1 Schutzgut Mensch 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Mensch 
Erholung 
- keine Bedeutung für Naherholung und 
Freizeitgestaltung 
 
Lärmimmissionen 
- Plangebiet durch Immissionen der Un- 
teren Mühlstraße am Nordrand und 
der Frankfurter Landstraße sowie der 
Straßenbahn belastet 
 
Erholung 
- Anlage eines Quartiersplatzes zum 
Aufenthalt für Fußgänger 
- Eingrünung und Baumplanzungen der 
Stellplätze 
Lärmimmissionen 
- Beeinträchtigungen angrenzender 
Nutzungen durch den geplanten Ver- 
sorgungsmarkt aufgrund des Ziel-, 
Quell- und Anlieferungsverkehrs.  
Zur Beurteilung wurde ein Schallgut- 
achten angefertigt (TÜV Süd, Oktober 
2009, mit ergänzender Stellungnahme, 
22.12.2009). 
- Wenn die im Schallgutachten empfoh- 
lenen und im VEP festgesetzten 
Schallschutzmaßnahmen umgesetzt 
werden, ist der maßgebliche Tages-
Richtwert für Mischgebiete und beson- 
deres Wohngebiete von 60 dB(A) 
durch die Geräuschbelastung des 
Marktes tags um mindestens 4 dB(A) 
unterschritten. 
- Wenn der Parkplatz zwischen 22:00 
und 06:00 Uhr genutzt wird, ist der zu- 
lässige Immissionswert nach TA Lärm 
überschritten. 
- Der Immissionsgrenzwert der 16. 
BImSchV für Mischgebiete von 64 
dB(A) ist durch den Verkehr des Mark- 
tes auf öffentlichen Straßen um min- 
destens 6 dB(A) unterschritten. 
Erholung 
- keine Maßnahmen notwendig 
 
 
Lärmimmissionen 
- Aktive Lärmschutzmaßnahmen auf 
dem Grundstück und an den Gebäu- 
den wie folgt: 
- Die Fahrwege des Parkplatzes sind 
mit glattem Asphalt zu befestigen. 
- Begrenzung der Geräuschemissionen 
von Lüftungs- und Kälteanlagen sowie 
von Heizungsanlagen. 
- Beschränkung der Öffnungszeiten und 
der Andienung der Einzelhandelsbe- 
triebe auf 06:00 bis 22:00 Uhr. 
- Einhausung des Verladebereiches des 
Marktes bis zur nördlichen Fassade 
des Verkaufsgebäudes 
 
 
 
- Keine Nutzung des Parkplatzes zwi- 
schen 22:00 und 06:00 Uhr 
 
 
- keine organisatorischen Maßnahmen 
zur Minderung der Verkehrsgeräusche 
auf den öffentlichen Straßen erforder- 
lich 
Bewertung:  
Durch das Planvorhaben sind keine erheblichen Auswirk ungen auf das Schutzgut Mensch zu erwarten.  
24.2 Schutzgut Boden 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Boden  
- anthropogene Überformung und hohe 
Vorbelastung des Bodens durch Be- 
bauung und Versiegelungen, Auffül- 
lungen und Umlagerungen, Schad- 
stoffeinträge 
 
Altlasten 
- Altstandort aufgrund der Nutzung als 
Wagenhalle der HEAG 
- keine zu erwarten (hohe Vorbelastung 
durch bestehende Versiegelungen) 
 
 
 
 
Altlasten 
- Im Bereich der alten HEAG-Wagen-
halle (Flurstück 119/12) sowie auf der 
Zufahrt und dem Vorplatz der alten 
Straßenbahnhalle (Flurstücke 119/14 
und 119/15 wurden orientierende und 
umwelttechnische Untersuchungen 
durchgeführt (Ingenieurbüro für Geo- 
technik Dipl.-Ing. N. Gründling, Darm- 
stadt, November 2008).  
- Für den westlichen Teil der geplanten 
Parkplatzfläche des Marktes liegen 
keine Untersuchungen vor. 
 
- Verwendung wasserdurchlässiger  
Oberflächenbefestigungen  
- Anlage von Grünflächen an den Rand- 
bereichen 
- Einhalten der DIN-Vorschriften zu Bo- 
denarbeiten (getrennte Bodenmieten) 
Altlasten 
- Bereich der HEAG-Wagenhalle: 
Im Bereich des Kellers ist eine weitere 
Bohrsondierung und im südlichen Au- 
ßenbereich der Halle zwei weitere 
Sondierbohrungen für Boden- und Bo- 
denluftprobennahmen/Analysen 
durchzuführen 
- Weitere Untersuchungen sind im 
Rahmen der Baumaßnahme durchzu- 
führen. 
- Bereich des Flurstückes 119/14:  
Kein Handlungsbedarf

A 42 Begründung  Seite 33  
 
  
 - Bereich der HEAG-Wagenhalle:  kei- 
ne schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden nach 
derzeitigem Kenntnisstand. 
- Bereich des Flurstückes 119/14:   
Überschreitung des Arsenprüfwertes 
der BBodSchV (jedoch nicht hand- 
lungsrelevant) 
- Bereich des Flurstückes 119/15:   
Belastung mit Schwermetallen. Inwie- 
fern eine Grundwassergefährdung vor- 
liegt ist nicht bekannt. Vor dem Hinter- 
grund einer Versiegelung und den hyd- 
rogeologischen Randbedingungen ist 
nach Aussage des Gutachters kein 
Handlungsbedarf erkennbar.  
- Die Bodenluftuntersuchungen erbrach- 
ten den Nachweis von aliphatischen 
Kohlenwasserstoffen (Alkane) und 
damit den Hinweis auf eine Verwen- 
dung von Reinigungsbenzin. 
 
- Bereich des Flurstückes 119/15:  
Zur Absicherung, ob eine Grundwas- 
sergefährdung vorliegt empfiehlt der 
Gutachter die Durchführung einer 
Mischprobenanalytik auf PAK, MKW 
und Schwermetalle. 
- Aufgrund der Ergebnisse der Boden- 
luftuntersuchungen ist eine vermutlich 
engräumige Bodensanierung im süd- 
östlichen Bereich des Grundstücks im 
Vorfeld von Erdbauarbeiten notwendig 
ist. Ein unmittelbarer Handlungsbedarf 
besteht nicht. 
 
 
Bewertung:  
Das Schutzgut Boden ist im Plangebiet aufgrund der vor herrschenden Nutzung als erheblich vorbelastet und beeinträchtigt 
einzustufen. Aufgrund dessen ist durch die vorliegen de Planung nicht mit zusätzlichen Beeinträchtigungen zu rechnen.  
24.3 Schutzgut Wasser 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Wasser  
Grundwasser 
- Lage im Stadtgebiet von Darmstadt mit 
anthropogen beeinträchtigter Grund- 
wasserbeschaffenheit und gestörten 
Grundwasserverhältnissen 
- Grundwasserflurabstand etwa 1-2 m 
unter GOK 
- Vorbelastung des Grundwasserpoten- 
zials im Plangebiet durch großflächige 
Versiegelungen und Verdichtungen 
- keine Bedeutung für die Grundwas- 
serneubildung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Oberflächengewässer 
- keine Oberflächengewässer vorhan- 
den 
Grundwasser 
- bau-, betriebs- oder unfallbedingter 
Eintrag von Schadstoffen ins Grund- 
wasser 
- betriebsbedingt erhöhter Wasserbe- 
darf durch zusätzliche Ansiedlung von 
Gewerbebetrieben  
- Veränderung des Bodengefüges durch 
Bauarbeit  
 
 
- Bereich der HEAG-Wagenhalle und 
Bereich des Flurstückes 119/14:  
keine Grundwasserschäden nach der- 
zeitigem Kenntnisstand. 
- Bereich des Flurstückes 119/15:   
Belastung mit Schwermetallen. Inwie- 
fern eine Grundwassergefährdung vor- 
liegt ist nicht bekannt. Vor dem Hinter- 
grund einer Versiegelung und den hyd- 
rogeologischen Randbedingungen ist 
nach Aussage des Gutachters kein 
Handlungsbedarf erkennbar.  
Oberflächengewässer  
- keine  
Grundwasser   
- gesicherte Lagerung von Betriebsstof- 
fen während des Baubetriebes 
- Versickerung des Niederschlagwas- 
sers der überbauten und befestigten 
Flächen 
- Anlage von Grünflächen an den nördli- 
chen und westlichen Randbereichen 
- Verwendung wasserdurchlässiger  
Oberflächenbefestigungen  
 
- Bereich der HEAG-Wagenhalle und 
Bereich des Flurstückes 119/14:  
keine Maßnahmen notwendig 
 
- Bereich des Flurstückes 119/15:  
Zur Absicherung, ob eine Grundwas- 
sergefährdung vorliegt, empfiehlt der 
Gutachter die Durchführung einer 
Mischprobenanalytik auf PAK, MKW 
und Schwermetalle. 
 
 
 
Oberflächengewässer  
- keine Maßnahmen notwendig 
Bewertung:  
Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen des Schutzgute s Wasser ist mit keinen erheblichen Beeinträchtigung en  
zu rechnen.

A 42 Begründung  Seite 34  
 
  
24.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vie lfalt 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt  
Vegetation 
- überwiegend versiegelte und bebaute 
Flächen  
- Grünbestände nur in sehr geringem 
Umfang vorhanden: entlang Wagen- 
halle Ruderalvegetation, Pioniergehöl- 
ze, am Kindergarten kleine Grünfläche 
- Plangebiet besitzt keine besondere 
Bedeutung für den Arten- und Biotop- 
schutz 
- Umgebung geprägt durch weitere 
Siedlungsflächen  
Fauna 
- keine Lebensraumtypen vorhanden, 
die von besonderer Bedeutung für 
Tierarten sind 
- keine streng geschützten Arten im 
Plangebiet nachgewiesen bzw. Hin- 
weise vorhanden 
- Verlust von Lebensraum in Form von 
Ruderalflächen, Gehölzbeständen und 
Einzelbäumen in einem untergeordne- 
ten Maß  
- baubedingte Beeinträchtigungen durch 
Lärm und Flächeninanspruchnahme 
- Veränderung des Artenspektrums 
- Die Zielvorstellung des Landschafts- 
planes „Verbesserung von Grün auf 
Bauflächen“ wird durch die Planung in 
der Art umgesetzt, dass im Vergleich 
zum Bestand der Grünanteil im Plan- 
gebiet in etwa verdoppelt wird (siehe 
hierzu Teil A Kap. 20) 
- Festlegung eines Mindestanteils an zu 
begrünender Grundstücksfläche  
- Pflanzung von einheimischen, groß-
kronigen Einzelbäumen mit einem 
Mindest-Stammumfang von 18-20 cm 
- Verwendung einheimischer Pflanzen- 
arten 
Bewertung: 
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen. Im  Plangebiet 
sind keine bedeutenden Bereiche für Arten und Lebensg emeinschaften vorhanden.  
24.5 Schutzgut Klima und Luft 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Klima und Luft  
- Lage am Ostrand der Südhessischen 
Niederungen, relativ niederschlagsarm 
Jahresmitteltemperaturen 9,1-10°  C, 
mittlerer jährlicher Niederschlag 701-
800 mm, mittlere Sonnenscheindauer 
>1600 h 
- Ortskern von Arheilgen: thermisches 
Belastungsgebiet, Wärmeinsel  
- klimatisch vorbelasteter Bereich mit 
hohem Anteil versiegelter Flächen, 
angrenzende Siedlungsgebiete  
- während der Bauphase Schadstoffan- 
reicherung durch Baufahrzeuge, er- 
höhte Staubentwicklung 
 
 
 
 
- Pflanzung großkroniger Laubgehölze  
- Anlage von Grünflächen mit positiven 
Auswirkungen auf das Kleinklima (in 
geringem Umfang) 
Bewertung:  
Das Plangebiet erfüllt keine übergeordnete klimatisc he Funktion, erhebliche Auswirkungen bzw. Beeinträcht igungen auf die 
klimatischen Bedingungen des Umfeldes sind nicht zu erwarten.  
24.6 Schutzgut Landschaft 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Landschaft  
- Lage im Ortskern von Arheilgen 
- hoher Versiegelungsgrad, geringer 
Durchgrünungsgrad 
- prägende Elemente HEAG-Halle sowie 
„Goldner Löwe“ (Kulturdenkmale) 
- Umgebung geprägt durch Siedlungs- 
flächen sowie angrenzende Hauptver- 
kehrsstraßen 
- Verlust von Grün- und Gehölzbestän- 
den in den Randbereichen (in sehr ge- 
ringem Umfang)  
- Die Zielvorstellung des Landschafts- 
planes „Verbesserung von Grün auf 
Bauflächen“ wird durch die Planung in 
der Art umgesetzt, dass im Vergleich 
zum Bestand der Grünanteil im Plan- 
gebiet in etwa verdoppelt wird (siehe 
hierzu Teil A Kap. 20) 
- Großbaumpflanzungen im Bereich der 
Stellplätze und des Quartiersplatzes 
- Aufwertung des öffentlichen Raums 
durch die Anlage eines Quartiersplat- 
zes 
- angepasste Höhenentwicklung der 
Gebäude

A 42 Begründung  Seite 35  
 
  
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Bewertung:  
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Landschaft.  
24.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur  
Vermeidung / Verminderung 
Schutzgut Kultur- und Sachgüter  
- HEAG-Halle als Kulturdenkmal nach 
§ 2 Abs. 1 HDSchG 
- Vorkommen von Bodendenkmälern 
nicht bekannt 
- keine zu erwarten - Erhalt  und Umnutzung der HEAG-
Halle 
- Festsetzung der HEAG-Halle im B-
Plan als Denkmal  
- Der Zwischenbau des Marktes wird im 
Vergleich zur Gebäudeecke der 
HEAG-Halle um 1,50 m eingerückt 
festgesetzt. 
 
Bewertung:  
Da das vorhandene Kulturdenkmal erhalten bleibt, sin d keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten. 
25. Alternativenprüfung 
Aufgrund der Lage im Ortskern bietet sich diese Fläche für die Ansiedlung eines Vollver- 
sorgermarktes an. Zudem wird für die denkmalgeschützte HEAG-Halle ein sinnvolles Nut- 
zungskonzept entwickelt. 
Eine detaillierte Alternativenprüfung wurde nicht vorgenommen bzw. ist für die vorliegende 
Planung nicht notwendig. 
26. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeit en bei der Ermittlung 
Angewandte Untersuchungsmethoden waren: 
― Bestandserhebungen der Biotop- und Nutzungstypen vor Ort (April 2009), 
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan Südhessen 2000, Flächennut- 
zungsplan und Landschaftsplan der Stadt Darmstadt). 
Weiterhin lagen folgende Gutachten zur Beurteilung der Umweltsituation vor: 
― Orientierende und umwelttechnische Untersuchung 08195A; Alte HEAG-Wagenhalle in 
Darmstadt-Arheilgen, Flur 1, Flurstück 119/12 (Ingenieurbüro für Geotechnik Dipl.-Ing. 
N. Gründling, Darmstadt, 05.12.2008 
― Orientierende und umwelttechnische Untersuchung 08184A; Zufahrt und Vorplatz der 
alten Straßenbahnhalle in Arheilgen, Flur 1, Flurstücke 119/14 und 119/15 (Ingenieurbü- 
ro für Geotechnik Dipl.-Ing. N. Gründling, Darmstadt, 18.12.2008 
― Gutachten Nr. L 6696 über die zu erwartende Geräuschbelastung durch einen geplan- 
ten EDEKA-Markt in 65366 Darmstadt-Arheilgen (TÜV Süd Industrie Service GmbH, 
Eschborn, 22.10.2009, mit ergänzender Stellungnahme vom 22.12.2009) 
― Verkehrsuntersuchung Vollversorgermarkt Ortskern Darmstadt-Arheilgen (Planungsbüro 
von Mörner+Jünger, Darmstadt, November 2009) 
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbal-
argumentative Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen. 
Für den westlichen Teil der geplanten Parkplatzfläche des Marktes liegen bisher keine 
umwelttechnischen Untersuchungen vor. 
Im Bereich der alten HEAG-Wagenhalle sind im Bereich des Kellers eine weitere Bohrson-

A 42 Begründung  Seite 36  
 
  
dierung und im südlichen Außenbereich der Halle zwei weitere Sondierbohrungen für Bo- 
den- und Bodenluftprobennahmen/Analysen durchzuführen. 
Inwiefern eine Grundwassergefährdung vorliegt, ist nicht bekannt. Vor dem Hintergrund ei- 
ner Versiegelung und den hydrogeologischen Randbedi ngungen ist nach Aussage des 
Gutachters kein Handlungsbedarf erkennbar. Zur Absi cherung empfiehlt der Gutachter je- 
doch die Durchführung einer Mischprobenanalytik auf PAK, MKW und Schwermetalle. 
Weitere Untersuchungen sind im Rahmen der Baumaßnahme durchzuführen. 
27. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)  
Nach § 4c BauGB sind die Städte verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die 
auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch sollen 
insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden und 
geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden. Da von der Planung keine wesentli- 
chen Umweltwirkungen ausgehen, kann auf Maßnahmen zur Überwachung bei Durchfüh- 
rung der Planung verzichtet werden. Für weitere Kontrollmaßnahmen wird derzeit kein Er- 
fordernis gesehen. 
28. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird im historischen 
Zentrum von Arheilgen das gesamte Umfeld des denkmalgeschützten Gebäudekomplexes 
„Zum Goldnen Löwen“ neu gestaltet. Gleichzeitig soll ein attraktives Versorgungsangebot 
in Form eines Vollversorgers mit den dazugehörigen Stellplätzen im Ortskern integriert 
werden. 
Das Plangebiet unterliegt aufgrund der Vornutzung und der innerstädtischen Lage einer 
hohen Vorbelastung in Hinblick auf die Naturraumpotenziale. Der Bereich ist größtenteils 
versiegelt und bebaut, Grünelemente sind nur in einem sehr untergeordneten Maß vorhan- 
den. 
Durch die vorliegende Planung kommt es zu keinen erheblich negativen  Beeinträchtigun- 
gen der Schutzgüter. Um Altlasten und Grundwassergefährdungen auszuschließen, emp- 
fiehlt der umwelttechnische Gutachter weitere Untersuchungen im Rahmen der Baumaß- 
nahme durchzuführen. 
Zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen sind im Bebauungsplan 
Schallschutzmaßnahmen festgesetzt sowie Festsetzungen zur Versickerung von Nieder- 
schlagswasser und zur Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien zur Oberflä- 
chenbefestigung enthalten. Zudem werden eine randliche Eingrünung der Stellplätze so- 
wie Baumpflanzungen festgesetzt. 
Im Rahmen der Eingriffsregelung wurde ermittelt, dass ein Ausgleich für den vorliegenden 
Bebauungsplan nicht notwendig ist. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
18.05.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächenamt an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0222 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42  - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - 
(Satzungsbeschluss mit Durchführungsvertrag) 
 
Vorlage vom: 16.05.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zum offen gelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 42  
– Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen – gingen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten 
Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) 
entschieden. 
 
2. Zum offen gelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 42 gingen im Rahmen der 
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB die in Anlage 2 zusammengefassten 
Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2) 
entschieden. 
 
3. Dem als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
abgeschlossenen Durchführungs- und Erschließungsvertrag (Anlage 3) mit Vorhaben- und 
Erschließungsplan wird zugestimmt.

2 
... 
4. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan A 42 und die zugehörige Begründung mit 
Umweltbericht (Anlage 4), sowie die in den Bebauungsplan aufgenommene Satzung über die 
Gestaltung baulicher Anlagen, wird als Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen TÖB zur Offenlage 
Anlage 2: Prüfung der Stellungnahme der Öffenlichkeit zur Offenlage 
Anlage 3: Durchführungs- und Erschließungsvertrag 
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / 
ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2011/0222 vom 16.05.2011: 
 
Um für das Gebiet östlich der Frankfurter Landstraße, hinter dem Goldenen Löwen Planungsrecht zur 
Realisierung eines großflächigen Einzelhandels, hier: eines Vollversorgers, zu schaffen, dient der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan A 42. 
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs mit der zugehörigen 
Begründung und den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen erfolgte in 
der Zeit vom 06.04.2010 bis einschließlich 06.05.2010. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, sowie die Abstimmung mit 
den Nachbargemeinden, wurden mit Schreiben vom 30.03.2010 durchgeführt. 
 
Zu 1:
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf A 42 
zusammengefasst und entsprechend geprüft (Anlage 1). 
 
Zu 2: 
Die im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf A 42 wurden zusammengefasst und entsprechend 
geprüft (Anlage 2). 
 
Zu 3.: 
Mit dem vorliegenden Durchführungs- und Erschließungsvertrag mit Vorhaben- und 
Erschließungsplan (Anlage 3) hat der Vorhabenträger sich verpflichtet das Vorhaben innerhalb einer 
bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs-, Vorbereitungs- (Altlastensanierung, 
Kampfmittelsondierung) und Ausführungskosten zu tragen. 
Der Vertrag wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 42 oder mit erteilter 
Genehmigung nach § 33 BauGB wirksam. 
 
Zu 4.:
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 42 mit seiner Begründung (Anlage 4) und der im Plan 
enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ist nach § 10 BauGB als Satzung zu 
beschließen; er wird danach durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 42 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
Darmstadt, den   16.05.2011 
VI/61.2 ha NSt. 2112

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - 
16.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH , Eschollbrücker Straße 12 
64283 Darmstadt (Schreiben vom 30.04.2010): 
 
  
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deut- 
schen Telekom AG die zu sichern sind. 
Bei Aufgrabungen ist darauf zu achten, dass Beschädigungen hieran 
vermieden werden. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausfüh- 
renden über die vorhandenen Anlagen bei der TI NL Mitte, PTI 21 E- 
schollbrückerstraße 12, 64283 Darmstadt über die Lage informieren 
und die Kabelschutzanweisungen beachten. 
Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass 
die Bäume in mindestens 2,5 m Entfernung von den Anlagen der Deut- 
schen Telekom AG gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschrit- 
ten werden, sind Schutzmaßnahmen erforderlich um die Baumwurzeln 
von den Telekommunikationsanlagen fernzuhalten. 
Die Kosten der Schutzmaßnahme sind vom Veranlasser zu tragen. 
Um die Erschließung zu koordinieren möchten wir 3 Monate vor Baube- 
ginn informiert werden. 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.  
Leitungsschutzmaßnahmen sind als Hinweis bereits im vorhabenbezo- 
genen Bebauungsplan enthalten. 
 
1.2 Regierungspräsidium Darmstadt , Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm- 
stadt (Schreiben vom 30.04.2010 und 08.06.2010): 
 
  
Schreiben vom 30.04.2010:  
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt neh- 
me ich wie folgt Stellung:  
 
Bodenschutz 
 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt 
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise 
auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), 
schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. 
Wie aus der Begründung zum Bebauungsplan hervorgeht, handelt es 
sich bei den betroffenen Grundstücken um die ehemaligen HEAG-Hallen 
in Arheilgen. Wie den Angaben weiter zu entnehmen ist, wurden diese 
Flächen durch das Büro Gündling, Darmstadt, einer orientierenden Un- 
 
 
 
 
 
 
Das Gutachten wurde zwischenzeitlich dem Dezernat Bodenschutz vor- 
gelegt und mit Schreiben vom 08.06.2010 wie folgt beschieden: „Ein 
Sanierungsbedarf lässt sich aber derzeit bei Beibehaltung der Nutzung 
„Industrie- und Gewerbegrundstück“ nach BBodSchV nicht ableiten.“ 
(siehe auch weiter unten linke Spalte Schreiben vom 08.06.2010). 
 
 
 
Anlage 1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - 
16.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
tersuchung unterzogen (November 2006).  
Nach den gemachten Angaben wurden an mehreren Stellen Verunreini- 
gungen des Bodens festgestellt. Welche Relevanz diese Verunreinigun- 
gen haben, bzw. ob Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind, kann 
ich derzeit nicht beurteilen. 
Das Gutachten liegt mir nicht vor, die Abgabe einer abschließenden 
Stellungnahme ist mir daher derzeit nicht möglich. Bitte legen Sie mir 
das Gutachten vor, damit ich prüfen kann, ob ich ein eigenständiges 
bodenschutzrechtliches Verfahren führen muss. 
 
Schreiben vom 08.06.2010: 
 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt 
und Geologie erhalten Sie das als Anlage beigefügte Informationsblatt 
über Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenver- 
änderungen und/oder Grundwasserschäden, die vom Plangeltungsbe- 
reich betroffen sind. 
Es handelt sich um den Altstandort Ehemalige HEAG-Hallen, Darmstadt-
Arheilgen. Die mir zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten des Büros 
Gündling vom 13.07.2010 und 11.12.2008 belegen zwar Verunreini- 
gungen der betroffenen Grundstücke. Ein Sanierungsbedarf lässt sich 
aber derzeit bei Beibehaltung der Nutzung „Industrie- und Gewerbe- 
grundstücke“ nach BBodSchV nicht ableiten. Bei einer Umnutzung 
(sensibleren Nutzung) besteht ggf. Sanierungsbedarf für den Wirkungs- 
pfad Boden-Mensch. 
 
Als Nebenbestimmungen sind in die Begründung zum Bebauungsplan 
aufzunehmen: 
• Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist 
auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffällig- 
keiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von 
schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Re- 
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5 zu informieren. 
• Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Boden- 
veränderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Re- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Die Begründung wird in Kapitel 13 „Altlasten“ um die Aussagen der 
Stellungnahme ergänzt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wird entsprochen. 
Die Begründung wird entsprechend ergänzt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - 
16.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 3 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5 (zuständige Bodenschutzbehörde) zu beteiligen. 
 
Fortsetzung des Schreibens vom 30.04.2010 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)  
Ich weise darauf hin, dass mit Art. 1 des Gesetzes zur Neuregelung des 
Wasserrechts vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) das Wasserhaus- 
haltsgesetz (WHG) vollständig neu gefasst wurde und am 1. März in 
Kraft getreten ist. Der unter Teil A, Punkt 9 des Bebauungsplans zitierte 
§ 36 (Bewirtschaftungsplan) wird in der aktuellen Fassung des WHG 
durch § 6 ersetzt.  
 
Immissionsschutz 
 
Gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes bestehen 
hinsichtlich der von hier aus zu vertretenden Belange des Immissions- 
schutzes keine Bedenken.  
Ich weise jedoch auf Folgendes hin: 
Bei der Umsetzung der Planung ist darauf zu achten, dass die Lärm- 
schutzmaßnahmen eingehalten werden. Bauliche Maßnahmen wie die 
Einhausung des Verladebereiches sollen zeitgleich mit dem Bau der 
Anlage erfolgen, um einen ausreichenden Schutz der Anwohner von 
Anfang an sicherzustellen. 
 
Aus Sicht der Fachdezernate Oberflächengewässer, Abwasser und Berg- 
aufsicht  werden keine Bedenken und Anmerkungen gegen den vorha- 
benbezogenen Bebauungsplan vorgebracht. 
 
Von Seiten des Kampfmittelräumdienstes  wird ausgeführt, dass die 
Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluft- 
bilder ergeben hat, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Ge- 
lände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund- 
sätzlich ausgegangen werden. 
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel, ggfs. 
nach Abtrag des Oberbodens) ist daher vor Beginn der geplanten Bau- 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Die Begründung wird in Kapitel 9 entsprechend der Stellungnahme ge- 
ändert. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag für die zeitgleiche 
Realisierung der Einhausung der Verladerampe verpflichtet. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Während der Bodenuntersuchungen wurden auf dem gesamten Gelände 
bisher noch keine Kampfmittel gefunden.  
Vor Beginn der geplanten Bauarbeiten ist jedoch eine systematische 
Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel, ggfs. nach Abtrag des Ober- 
bodens) auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodenein- 
greifende Maßnahmen stattfinden. Entsprechende Regelungen sind 
auch im Durchführungsvertrag und in den Grundstückskaufverträgen 
mit Stadt und HEAG aufgenommen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - 
16.05.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 4 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme: 
arbeiten auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodenein- 
greifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-
gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass 
die Kampfmittelräumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik 
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, 
auf dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das 
verwendete Detektionsverfahren anzugeben.  
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst 
des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bit- 
ten Sie, bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des 
Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.  
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. Wir 
bitten Sie, uns nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des Lage- 
plans und der KMIS-R-Datei. Das Datenmodul KMIS-R können Sie kos- 
tenlos von der nachstehenden Internetseite des Kampfmittelräumdiens- 
tes downloaden: http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und 
Ordnung, Gefahrenabwehr, KMRD). 
 
 
1.3 Heag mobilo , Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt (Schreiben 
vom 30.04.2010): 
 
  
Bezüglich der Anfrage vom 30.03.2010 zum vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplan A 42 wird mitgeteilt, dass von dem Bebauungsplan unmit- 
telbar Anlagen /Flurstücke der HEAG mobilo GmbH betroffen sind. Die 
Verhandlungen zum Grunderwerb mit dem künftigen Investor werden 
derzeit durchgeführt. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
Der Kaufvertrag mit der HEAG mobilo wurde am 11.05.2011 abge- 
schlossen.

7. Stellplätze und Nebenanlagen   
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 14 BauNV O) 
Stellplätze und Nebenanlagen sind nur innerhalb der  überbaubaren Grund stücksfläche 
sowie innerhalb der in der Planzeichnung mit „St / N“ gekennzeichneten Fläche zulässig. 
8. Besonderer Nutzungszweck von Flächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB) 
Quartiersplatz 
Die als „Platz“ festgesetzte private Grundstücksflä che dient als Aufenthaltsfläche für 
Fußgänger. 
Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen sowie deren Zufa hrten sind nicht zulässig. 
9. Anschluss des Sondergebietes an die Verkehrsfläc hen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Ein- und Ausfahrten 
10. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen z ur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimm issionsschutzgesetzes   
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
10.1 Geräuschemissionen von Lüftungs- und Kälteanla gen sowie von Heizungsanlagen  
Die Geräuschemissionen von Lüftungs-  und Kälteanlagen sowie von Heizungsanlagen 
sind bei einem Abstand des Gerätes von 10 m zu den Wohnhäusern entlang der Gute-
Garten-Straße im allgemeinen Wohngebiet (WA) in der  Summe auf einen Schallleis- 
tungspegel von LWA = 62 dB(A) zu begrenzen.  
Bei einem anderen Abstand zum Aufpunkt muss der max imal zulässige Schallleistungs- 
pegel L WA  für die technischen Aggregate entsprechend geänder t werden. 
Tagsüber zwischen 06.00 und 22.00 Uhr dürfen die te chnischen Aggregate des Marktes 
in einer höheren Leistungsstufe - bei einem Abstand  von 80 m zum nächsten Immissions-
ort im WA - einen Schallleistungspegel von LWA = 72 dB(A)  nicht überschreiten. 
Geräuschemissionen von Lüftungs-  und Kälteanlagen sowie von Heizungsanlagen dürfen 
nicht einzeltonhaltig sein. 
10.2 Einhausung des Verladebereiches 
Der Verladebereich der Einzelhandelsbetriebe  ist vollständig bis zur nördlichen Fassade 
des Verkaufsgebäudes einzuhausen. Der Verschluss di eser „Verladehalle“ durch ein Tor 
ist jedoch nicht notwendig. 
10.3 Befestigung von Fahrwegen  
Die Fahrwege des Parkplatzes sind mit glattem Aspha lt zu befestigen. 
11. Private Grünflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25a BauGB) 
Die als „Private Grünflächen“ festgesetzten Flächen sind zu 100 % gärtnerisch anzulegen 
und dauerhaft zu unterhalten 
Innerhalb der östlichen privaten Grünfläche ist eine  Zufahrt / Wendemöglichkeit und eine 
Wartemöglichkeit für den Kindergarten zulässig. 
12. Anpflanzen von Bäumen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
− Entsprechend  der Planfestsetzung sind großkronige, heimische Lau bbäume mit einem 
Mindest-Stammumfang von 18 bis 20 cm zu pflanzen.  
Ausnahmsweise kann z.B. bei Überlagerung mit Ver- u nd Entsorgungsleitungen, Mas- 
ten, Straßenlampen bzw. Grundstückszufahrten von den f estgesetzten Pflanzstandor- 
ten abgewichen werden. 
− Die Bäume sind auf die nach der Stellplatzsatzung d er Wissenschaftsstadt Darm
stadt 
nachzuweisenden Baumpflanzungen anzurechnen. 
13. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwic klung von Boden, Natur und 
Landschaft  (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB) 
13.1 Oberflächenbefestigung  
Befestigte, nicht überdachte Flächen und private St ellplätze -  mit Ausnahme der Flächen 
nach I Nr. 9.3 (Fahrwege) - sind, so weit wasserwir tschaftliche und gesundheitliche B e- 
lange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte Fl ächen anzulegen. 
13.2 Niederschlagswasserversickerung 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser  soll, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, a uf den Baugrundstücken versi ckert 
werden.  
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom  15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 
Abs.  4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Werbeanlagen  (§ 81 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Werbeanlagen sind nur für die am Ort Leistung erbri n genden Betriebe und für Produkte, 
die im Markt vertrieben werden zulässig. 
Im Bereich der Ein- und Ausfahrten ist eine maximal  2 m² große Werbeanlage als Hin- 
weisschild und im Bereich des Parkplatzes sind maxi mal zwei 10 m² große Werbeanlagen 
als Großtafeln zulässig. 
Werbeanlagen an Gebäudefassaden werden im Durchführ ungsvertrag geregelt. 
Werbeanlagen an der HEAG-Halle sind nur in Abstimmu ng mit der Denkmalschutzbehö 
r- 
de zulässig. 
Werbeanlagen in beweglicher, veränderlicher, blinke nder und reflektierender For 
m sind 
unzulässig. 
2. Einfriedungen  (§ 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
An den Grenzen zwischen privaten Grundstücksflächen  und öffentlichen Verkehrs flächen 
sind keine Einfriedungen zulässig. 
 
 
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
Regelungen für den Denkmalschutz  (§ 9 Abs. 6 BauGB) 
Die HEAG- Halle ist ein Kulturdenkmal (Einzelanlage) gemäß § 2 Abs. 2 Hessisches 
Denkmalschutzgesetz. 
 
 
IV. Hinweise  
1. Altlasten  
Im Bereich der alten HEAG- Wagenhalle (Flurstück 119/12) sowie auf der Zufahrt  und 
dem Vorplatz der alten Straßenbahnhalle (Flurstücke  119/14 und 119/15) wurden orien- 
tierende und umwelttechnische Untersuchungen durchg eführt (Ingenieurbüro für Geo- 
technik Dipl.-Ing. N. Gründling, Darmstadt, Novembe r 2008).  
Diese Untersuchungen liegen der Stadt vor und könne n dort eingesehen werden. 
Schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwassers chäden liegen im Bereich des 
Flurstückes 119/12 nach derzeitigem Kenntnisstand n icht vor. 
Im Bereich des Flurstückes 119/14 wurde eine Übersc hreitung des Arsenprüfw ertes der 
BbodSchV festgestellt. Diese erscheint jedoch vor d em Hintergrund vorhandener Versie- 
gelung und der hydrogeologischen Randbedingungen (k ein Grundwasser über Ton- 
schichten in 2 bis 3 m Tiefe) nicht handlungsreleva nt. 
Im Bereich des Kellers der alten HEAG- Wagenhalle ist eine weitere Bohrsondierung und 
im südlichen Außenbereich der Halle zwei weitere So ndierbohrungen für Boden- und Bo- 
denluftprobennahmen/Analysen durchzuführen. 
Im Bereich des Flurstückes 119/15 empfiehlt der Gut achter die Durchführung ei
ner 
Mischprobenanalytik auf PAK, MKW und Schwermetalle.  
Für den westlichen Teil der geplanten Parkplatzfläc he des Marktes liegen bisher keine 
Untersuchungen vor. Aus diesem Grund sind im Rahmen  der Baumaßnahme weitere Un- 
tersuchungen durchzuführen. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf- 
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5 zu informieren. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schäd liche Bodenverände
rungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist ebenfall s das Regierungspräsidium Dar m- 
stadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt , Dez. IV/DA 41.5 zu beteiligen. 
2. Bodendenkmäler  
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden,  so ist dies dem Lan desamt für 
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder d er Unteren Denkmalschutzbehö r- 
de unverzüglich anzuzeigen. 
3. Wasserwirtschaft  
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwa sserbewirtschaftungsplans Hess i- 
sches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind großflächi ge Grundwasseraufspiegelungen 
möglich, die bei einer künftigen Bebauung zu berück sichtigen sind. Im Einzel nen sind die 
Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hess isches Ried“ mit Datum vom 9. 
April 1999 festgestellt und veröffentlicht im Staat sanzeiger für das Land Hessen 21/1999, 
S. 1659 und 31/2006, S. 1704, zu beachten. 
Für den Planungsbereich wurden von dem Wasserversor gungsunternehmen Beme 
s- 
sungsgrundwasserstände erarbeitet und der Kommune z ur Verfügung gestellt. Diese 
Bemessungsgrundwasserstände sind im Rahmen der Plan ung zu berücksichtigen, um 
Vernässungsschäden zu vermeiden.  
4. Leitungsschutzmaßnahmen  
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien GW 125 e i- 
nen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitunge n aufweisen. Wird dieser Abstand 
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungslei tungen  gegen Wurzeleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend z u verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit dem Versorgung s- 
träger abzustimmen. 
5. Kampfmittelbelastung und -räumung  
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungs plans liegt in einem Bomben- 
abwurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhande nsein von Kampfmitteln ausge- 
gangen werden. Bei allen Flächen, bei denen bodenei ngreifende Maßnahmen stattfin den, 
sind systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der ge- 
planten Bauarbeiten erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmitte l- 
räumung im Lande Hessen“ sind zu beachten. 
Der Vorhabenträger wurde verpflichtet eine systemat ische Überprüfung durchzuführen 
und ggf. die Kampfmittelräumung zu veranlassen. 
5. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflä chen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
5.1 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO) 
5.2 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 
5.3 Abgrenzung Baugrenze zu Baulinie 
6. Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Gr undstücksflächen 
 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 3 B auNVO) 
Eine Überschreitung der Baugrenzen bis zu 1,00 m in  Richtung des Quartierplatzes und 
bis zu 3,00 m in Richtung des geplanten Parkplatzes  durch Vordächer und durch kon- 
struktive und gestalterische Bauteile ist zulässig.  
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
Aufgrund  des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 24 14) i.V.m. der Baunutzungsveror d- 
nung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132 ) und der Planzeichenverord nung (PlanzV) 
vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgese tzt: 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Beba uungsplanes   
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
2. Art der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
Sonstiges Sondergebiet (SO) „Großflächiger Einzelha ndel“ § 11 BauNVO 
Zulässig sind ein großflächi ger Einzelhandelsbetrieb und Läden, einschließlich der dafür 
erforderlichen Einrichtungen und Anlagen. 
− Als Hauptsortiment sind Lebensmittel zulässig. 
− Der Non-Food-
Anteil als Randsortiment muss je Einzelhandelsbetri eb weniger als 
20 % der Verkaufsfläche betragen. 
3. Nutzungsbeschränkungen nach § 1 Abs. 4 Nr. 2 Bau NVO  
3.1 Öffnungszeiten und Andienung der Einzelhandelsb etriebe 
Die Öffnungszeiten und die Andienung der Einzelhand elsbetriebe ist nur zwischen 06.00 
und 22.00 Uhr zulässig. 
3.2 Nutzungszeiten des Parkplatzes 
Die Nutzung des Parkplatzes ist nur zwischen 06.00 und 22.00 Uhr zulässig. 
4. Maß der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
4.1 Größe der Grundfläche (§ 19 Abs. 2 BauNVO) 
Die Größen der zulässigen Grundflächen (GR) für die  Summe aller baulichen Anlagen 
nach § 16 BauNVO i.V.m. § 19 Abs. 2 BauNVO sind dur ch Planeinschrieb festgesetzt. 
4.2 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNV O) 
4.2.1 Maximale Gebäudehöhe 
Die maximal zulässigen Gebäudehöhen sind durch Plan einschrieb GHmax festgesetzt.  
Als  maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom Höh enbezugspunkt bis zum 
höchsten Punkt des Gebäudes.  
Technische Aufbauten in geringfügigem Umfang wie An tennen, Solaranlagen, Aufzüge, 
Lüftungsanlagen bleiben unberücksichtigt. 
4.2.2 Höhenbezugspunkt 
Höhenbezugsp unkt für die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlag en ist 129,00 m 
ü.N.N. 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Arheilgen       Flur 1 Maßstab 1:500 
 
  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42  
mit Vorhaben- und Erschließungsplan 
– Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen – 
für das Gebiet östlich der Frankfurter Landstraße z wischen der Unteren Mühlstraße, der  
Hofgasse und den nördlichen Grenzen der Grundstücke  an der Gute-Garten-Straße 
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
Vorhabenträger: EDEKA Grundstücksverwaltungsgesells chaft mbH 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhaben bezogenen Bebauungsplanes 
gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Beba uungsplanes mit Begründung und 
der zusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 (3) 
der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i m Technischen Stadthaus, Block D, in 
der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes am      . 
Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.02 .2009.  
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2  (1) BauGB im „Darmstädter Echo“ 
am 06.02.2009.   
 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
 
Beschluss des Magistrats vom 24.06.2009.  
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der 
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „D armstädter Echo“ am 27.06.2009 . 
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziel e und Zwecke der Planung und Anhörung 
gem. § 3 (1) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 29.06.2009  bis ein- 
schließlich 29.07.2009 . 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öff entlicher Belange 
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke  der Planung gem. § 4 (1) BauGB und 
Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 (2) Ba uGB mit Schreiben vom 
01.07.2009 . 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 18.03 .2010 . 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darms tädter Echo“ am 25.03.2010 . 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenb ezogenen Bebauungsplanes mit Be- 
gründung und den wesentlichen umweltbezogenen Stell ungnahmen gem. § 3 (2) BauGB im 
Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 06. 04.2010  bis einschließlich 06.05.2010 . 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffen tlicher Belange 
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbarge meinden gem. § 2 (2) BauGB mit 
Schreiben vom 30.03.2010 . 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde mit den  textlichen Festsetzungen, dem 
zeichnerischen Teil und der im Plan enthaltenen Sat zung gem. § 10 (1) BauGB von der 
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen  am _     _. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung besch lossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den _     _  
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
 
Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geä ndert durch 
Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585 ) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geände rt 
durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) 
 
Hessische Bauordnung  (HBO)  i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) 
 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I 
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06 .2010 (GVBl. I S. 233) 
 
Hessische Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geän - 
dert durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl . I S. 119) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
 
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz  (HAGBNatSchG)  vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG)  i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geän dert 
durch Art. 12 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I S . 1163) 
 
Hessisches Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
 
Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG)  i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03 .2010 (GVBl. I S. 72) 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), zu- 
letzt geändert durch Gesetz vom 26.11.2010 (BGBl. I, S. 1728) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG)  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Arheilgen       Flur 1 Maßstab 1:500 
 
  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 42  
mit Vorhaben- und Erschließungsplan 
– Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen – 
für das Gebiet östlich der Frankfurter Landstraße z wischen der Unteren Mühlstraße, der  
Hofgasse und den nördlichen Grenzen der Grundstücke  an der Gute-Garten-Straße 
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
Vorhabenträger: EDEKA Grundstücksverwaltungsgesells chaft mbH

Anlage 3

DURCHFÜHRUNGSVERTRAG

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan

A 42 -Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen -

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt,

vertreten durch den Magistrat,

. nachfolgend „Stadt“ genannt -
und

die EDEKA Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh, Edekastrasse 1, 77656 Offen-
burg

vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Harald Rissel und Herrn Prokurist Wolf-
gang Seiler

. nachfolgend „Vorhabenträger“ genannt -

schließen folgenden Vertrag:

Präambel

Der Vorhabenträger beabsichtigt, auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplans) A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern
Arheilgen - in Darmstadt-Arheilgen auf einer ca. 5.192 qm großen Grundstücksfläche
einen großflächigen Einzelhandelsmarkt (Lebensmittelvollversorger mit Randsortimen-
ten) mit ca. 1.400 qm Verkaufsfläche und ca. 500 qm Nebenfläche im Erdgeschoss
und 1. Obergeschoss sowie rund 84 ebenerdig vorgelagerten Parkplätzen zu erstellen,
Das Gebiet umfasst die Grundstücke Gemarkung Arheilgen Flur 1 Flurstücke Nr. 117,
118/4, 118/5, 119/17 und 119/19 und liegt im Zentrum von Arheilgen.
Das Plangebiet liegt derzeit im unbeplanten Innenbereich nach $ 34 BauGB. Für den
Bereich ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich,
durch den es ermöglicht wird, die beabsichtigte Nutzung zu realisieren. Ziel und
Zweck der Planung ist es, ein attraktives Versorgungsangebot in Form eines Vollver-
sorgers mit den dazugehörigen Stellplätzen im Ortszentrum von Arheilgen zu etablie-
ren. Dies geschieht im Zusammenhang mit der Neugestaltung des historischen Zent-
rums von Arheilgen im Rahmen der Baumaßnahme „Straßenbahnneubau“. Durch den
städtebaulich integrierten Standort wird die Sicherung einer leistungsfähigen Nahver-

sorgung und die Stärkung der urbanen Lebensqualität gewährleistet. Die gute ÖPNV-
Anbindung, der fußläufige Einzugsbereich des Standortes, die gute Erreichbarkeit mit
motorisierten Individualverkehrsmitteln und das differenzierte, bedarfsgerechte Wa-
renangebot des Vollversorgermarktes werden zu einer Stärkung der verbrauchernahen

Versorgung und einer Attraktivitätssteigerung des gesamten Stadtteils Arheilgen bei-
tragen, ö

Bei dem geplanten Lebensmittelmarkt an der Unteren Mühlstraße handelt es sich um
einen städtebaulich integrierten Standort, der eine wichtige Funktion für die Nahver-
sorgung der Bewohner des Stadtteils Arheilgen übernehmen soll.

Städtebaulich integriert sind Standorte mit überwiegenden Wohnanteilen. Sie zeichnen
sich neben einer Anbindung an den ÖPNV auch durch einen anteiligen fußläufigen Ein-
zugsbereich aus. Mit dem geplanten Vorhaben wird die verbrauchernahe Versorgung
in Arheilgen gestärkt. Außerdem wird das differenzierte, bedarfsgerechte Warenange-
bot zur Attraktivitätssteigerung des Stadtteils beitragen.

Durch den geplanten Markt sind keine negativen städtebaulichen Auswirkungen im
Sinne von & 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten. Ebenso sind Beeinträchtigungen der
Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgung der Bevöl-
kerung im Stadtteil Arheilgen und in benachbarten Kommunen ausgeschlossen.

ndirekte Auswirkungen könnten sich allerdings dadurch ergeben, dass in gewissem

aß Kaufkraft nach Darmstadt zurückfließen wird, die derzeit aus Arheilgen, Wixhau-
sen und Kranichstein zu der direkt an der Gemarkungsgrenze gelegenen Einzelhan-
delsagglomeration in Egelsbach abfließt, Vor dem Hintergrund des Verhältnisses zwi-
schen Umsatzerwartung und freier Kaufkraft ist aber davon auszugehen, dass dieser
Effekt die interkommunalen Kaufkraftströme nicht signifikant verändern wird.

Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 01.12.2008 gemäß 8 12 Abs. 2 BauGB
beantragt, für die geplanten Bauvorhaben das Verfahren zur Aufstellung eines vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes einzuleiten. Der Vorhabenträger hat dazu in Abstim-
mung mit der Stadt einen entsprechenden Vorhaben- und Erschließungsplan erarbei-
tet, welcher Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden soll.

In ihrer Sitzung vom 03.02.2009 hat die Stadtverordnetenversammlung der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt beschlossen, das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans einzuleiten.

Teil I. Allgemeines

& 1 Gegenstand des Vertrages, Vertragsgebiet

(1) Gegenstand des Vertrages ist die Realisierung des in & 3 (Beschreibung des Vor-
habens) beschriebenen Vorhabens "Großflächiger Einzelhandelsmarkt (Lebens-
mittelvollversorger)' auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans
(Anlage 2).

(2) Das Vertragsgebiet umfasst die im Lageplan (Anlage 1) umgrenzten Grundstü-
cke, Gemarkung Arheilgen Flur 1 Flurstücke Nr. 117, 118/4, 118/5, 119/17 und
119/19. j

(3) Der Vorhabenträger ist bereit und in der Lage, das geplante Vorhaben innerhalb
der in diesem Vertrag vereinbarten Fristen durchzuführen. Insbesondere ist der
Vorhabenträger verfügungsbefugt über die Grundstücke im Gebiet des Vorhaben-
und Erschließungsplanes. Derzeitige Eigentümer der Grundstücke sind die Wis-
senschaftsstadt Darmstadt bzw. die HEAG mobilo GmbH. Der Vorhabenträger
hat mit den beiden Grundstückseigentümern einen Kaufvertrag über die relevan-
ten Grundstücke abschlossen. Der Vertragsabschluss mit der Stadt und der
HEAG erfolgte am 11.05.2011.

& 2 Bestandteile des Vertrages
Bestandteile des Vertrages sind:

a) der Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes (Anlage 1),
b) der Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2),
c) die Ausführungsplanung BPR vom 24.3.2010 des Quartiersplatzes (Anlage 3).

Die Vertragspartner bestätigen, dass ihnen die Anlagen vollständig vorliegen und sie
hiervon Kenntnis genommen haben.

Teil Il. Vorhaben

& 3 Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben betrifft die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsmarktes (Le-
bensmittelvollversorger) mit ca. 1.400 m? Verkaufsfläche und ca. 500 m? Nebenfläche
mit einer maximal zulässigen Grundfläche von 1.900 m?, sowie den bauordnungs-
rechtlich erforderlichen Stellplätzen, die ebenerdig auf der vorgelagerten Parkplatzflä-
che nachgewiesen werden.

Das vorhandene denkmalgeschützte Gebäudeensemble bestehend aus HEAG-Halle,
Wartehalle mit Turm und Gasthaus „Zum Goldenen Löwen“, wird durch den geplanten
Neubau des Vollversorgermarktes ergänzt. Der neue Gebäudekörper bildet den östli-
chen Abschluss des geplanten Quartiersplatzes an der Frankfurter Landstraße und
öffnet sich mit seiner Fassade zum öffentlichen Raum.
Die geplante Gebäudekubatur des Marktes nimmt Bezug auf die heterogene Bebau-
ungsstruktur/Dachlandschaft der näheren Umgebung, die sich vorwiegend aus Ge-
bäuden mit Satteldächern zusammensetzt und bildet so eine maßstäbliche Ergänzung
des Ortszentrums von Arheilgen.
Die bestehende HEAG-Halle bildet durch Ihre Position und Proportion den „Kopfbau“
des geplanten Marktes, der sich zur neu gestalteten Frankfurter Landstraße orientiert
und durch einen Verbindungskörper mit dem Neubau verbunden ist. Der Baukörper
des geplanten Neubaus reagiert durch seine Ausrichtung und durch die Höhe seiner
„gefalteten Gebäudehülle“ auf den vorgefundenen städtischen Kontext.

Die höhere transparente Verkaufshalle wird durch den niedrigen Baukörper des Ne-
benriegels gefasst und nimmt so Rücksicht auf die Nähe zur angrenzenden Bebauung,
insbesondere im Bereich des Kindergartens. Der Gebäudeteil, in dem die Nebenräume
untergebracht sind, hat zur östlichen Grundstücksgrenze (Kindergarten) einen Grenz-
abstand von 3,00 m, Im Bereich der südlichen Grenze ist eine Grenzbebauung des
ebenriegels vorgesehen. j

Der Parkplatzbereich ist an der westlichen und östlichen Grenze durch jeweils eine
Baumreihe gefasst. Innerhalb des Parkplatzes ist keine weitere Baumpflanzung vorge-
sehen (temporäre Nutzung als Festplatz).

n der Hofgasse ist im vorgelagerten Bereich des Kindergartens eine Wendemöglich-
eit für Fahrzeuge wartender Eltern geplant.

Die Erschließung des Marktes mit dem PKW erfolgt über die Zu-/Abfahrten von der
Unteren Mühlstraße. Die rückwärtige Hofgasse dient weiterhin nur der Erschließung
der angrenzenden Gebäude, u. a. des Kindergartens.
Der Anlieferverkehr für den Markt erfolgt ebenfalls über die Untere Mühlstraße. Über
die westliche Zu-/Abfahrt gelangt der I.KW auf die Parkplatzfläche, über die östliche
Zu-/Abfahrt verlässt der Anlieferverkehr das Grundstück in Richtung Frankfurter Land-
straße.
Die fußläufige Erschließung (mit/ohne Fahrrad) kann sowohl über die Untere Mühl-
straße als auch über den geplanten neuen Quartiersplatz aus Richtung der Frankfurter
Landstraße erfolgen. Dort befindet sich auch die neu geplante Straßenbahn-
Haltestelle. \ .
Die Verkaufsfläche des Marktes setzt sich aus der Fläche innerhalb der denkmalge-
schützten HEAG-Halle und dem Neubau zusammen, die durch einen Verbindungsbau
miteinander verbunden sind. Ähnlich dem Prinzip der klassischen Markthallen ist an
diesem Standort eine Gliederung der Verkaufsfläche durch einzelne „Marktstände“ mit
Bedienbereichen vorgesehen (Backshop, Weinabteilung, Obst-/Gemüse-Abteilung, Fri-
sche-Bereiche Käse, Fisch sowie Fleisch/Wurst). Ein attraktiver Aufenthalts- und Ver-
zehrbereich des Backshops ist im Bereich des Quartiersplatzes vorgesehen, der den
öffentlichen Raum belebt. Die geplante Bebauung ist aus den als Anlage 2 (Vorhaben-
und Erschließungsplan) beigefügten Plänen ersichtlich.Entsprechende Festsetzungen
zur Nutzung des Grundstückes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getrof-
fen.

$ 4 Durchführungsverpflichtung

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des in $ 3 genannten Vor-
habens im Vertragsgebiet nach den Regelungen dieses Vertrages und den Fest-
setzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einschließlich der weiteren
Anforderungen (8 5) und der erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen (8 6).

(2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, spätestens 3 Monate nach Inkrafttreten des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans einen vollständigen und genehmigungsfähi-
gen Bauantrag (außer Statik) für das Vorhaben einzureichen. Er wird spätestens 6
onate nach Rechtskraft der Baugenehmigung mit dem Vorhaben beginnen und
es innerhalb von 24 Monaten nach Beginn fertig stellen.

(3)

$5
(1)

(2)

(3)

(4

5)

Abweichend von Abs. 2 werden die in diesem Vertrag und im Vorhaben- und Er-
schließungsplan (Anlage 2) vorgesehenen Anpflanzungen bis spätestens in der auf
den Abschluss der Baumaßnahme folgenden Vegetationsperiode fertig gestellt.

Weitere Anforderungen an das Vorhaben und Nutzungsbindungen

Der Vorhabenträger verpflichtet sich, 43 von den von ihm zu errichtenden Park-
plätzen dem Anwesen Frankfurter Landstrasse 153 (Gaststätte) zur Mitbenutzung
zur Verfügung zu stellen und dieses Recht auf Mitbenutzung auf seine Kosten im
Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zu
den Zeiten an denen die Arheilger Kerb bzw. die Gewerbeschau stattfindet, die
Nutzung der 43 Parkplätze gar nicht oder nur eingeschränkt möglich ist.

Die denkmalgeschützte HEAG-Halle ist zu erhalten und umzunutzen. Dies hat in
Abstimmung mit dem Kulturamt der Stadt, Abt. Denkmalschutz und Denkmalpfle-
ge, zu erfolgen.

Der Quartiersplatz ist gem. den Ausführungsplanungen des Büros BPR (Anlage 3)
herzustellen (incl. Materialwahi, Ausstattung). Der Vorhabenträger sichert seine
Unterhaltung und Pflege sowie die öffentliche Nutzung des Quartiersplatzes dauer-
haft zu. Hierzu bestellt der Vorhabenträger eine entsprechende Baulast.

Für die östlich angrenzende Kindertagesstätte ist eine Wendemöglichkeit für PKW
herzustellen. \

Der Vorhabenträger hat sämtliche Maßnahmen, die zur Einhaltung der Immissi-

onsrichtwerte der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) not-
wendig sind und die den Lärmschutzgutachten zugrunde gelegten Annahmen (Be-
triebs- und Andienungszeiten, Einhausung des Verladebereichs etc.) zu realisieren
und dauerhaft sicher zu stellen. Bauliche Maßnahmen wie die Einhausung des Ver-
ladebereiches hat der Vorhabenträger zeitgleich mit dem Bau der Anlage herzu-
stellen, um einen ausreichenden Schutz der Anwohner von Anfang an sicherzustel-
len.

(6) Für den Fall, dass der Vorhabenträger seinen Verpflichtungen gem. Abs. 3 nicht
oder nicht vollständig nachkommen sollte, ist die Stadt berechtigt, die Maßnah-
men auf Kosten des Vorhabenträgers selbst zu veranlassen. In diesem Fall fällt ei-
ne Vertragsstrafe gem. $ 13 an. Der Vorhabenträger gewährt der Stadt oder der
von ihr beauftragten Firma hierzu ein Geh- und Fahrrecht zur Durchführung der Er-
satzvornahme.

(7) Werbeanlagen sind nur an der westlichen und nördlichen Gebäudefassade des
Neubaus zulässig. Sie dürfen jeweils eine Größe von 8,0 m x 1,75 m nicht über-
schreiten. Des Weiteren ist im Bereich der Ein- und Ausfahrten eine Hinweistafel
mit einer maximalen Höhe von 4,0 m zulässig. Im Bereich des Parkplatzes sind
maximal zwei 10 m? große Werbeanlagen als Großtafeln zulässig. Diese sind nur
im Bereich des Parkplatzes anzuordnen, müssen jedoch zur Unteren Mühlstraße
einen Abstand von mind. 10,0 m einhalten.

An der HEAG-Halle sind Werbeanlagen nur in Abstimmung mit der Denkmal-
schutzbehörde zulässig,

$ 6 Vorbereitungsmaßnahmen

Der Vorhabenträger wird alle für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke er-
forderlichen Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen durchführen lassen. Dazu ge-
hören insbesondere die Beseitigung von Altlasten und die Kampfmittelsondierung. Die
Kostenübernahme ist in den Grundstückskaufverträgen mit Stadt und HEAG mobilo
geregelt.

& 7 Erschließungsvertrag

Über diesen Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan hinaus ist
der Abschluss eines Erschließungsvertrages mit dem Straßenverkehrs- und Tiefbau-
amt der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht erforderlich.

Die äußere Erschließung der Grundstücke ist gegeben.

Teil IN, Schlussbestimmungen

& 8 Kostentragung

Der Vorhabenträger trägt die Kosten dieses Vertrages und die Kosten seiner Durchfüh-
rung, sowie die Kosten der vorbereitenden Maßnahmen insbesondere in Bezug auf
erforderliche Maßnahmen zur Bodensanierung und Kampfmittelsondierung bzw.
Kampfmittelräumung, sofern hierzu in den Kaufverträgen mit der HEAG mobilo GmbH
und der Stadt keine anderen Regelungen getroffen wurden. Die Verpflichtung zur Kos-
tentragung schließt die Planungskosten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
einschließlich aller Planausfertigungen und die Kosten der öffentlichen Bekanntma-
chungen im Bebauungsplanverfahren ein.

$ 9 Veräußerung der Grundstücke, Rechtsnachfolge
(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten
und Bindungen auf seine Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung zu über-
ragen. Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf nach & 12 Abs. 5 Satz 1 BauGB
der Zustimmung der Stadt. Die Stadt wird die Zustimmung erteilen, wenn der neue
Vorhabenträger sich ihr gegenüber verpflichtet, die sich aus diesem Vertrag erge-
benden Verpflichtungen zu übernehmen und die in diesem Vertrag vereinbarten
Sicherheiten selbst beizubringen. Die Stadt wird die Bonität des neuen Vorha-
benträgers prüfen und auf dieser Grundlage das Sicherungserfordernis neu bewer-
en. Sie behält sich ausdrücklich vor, ihre Zustimmung von der Beibringung weite-
rer Sicherheitsleistungen abhängig zu machen.

—

(2) Der Vorhabenträger haftet der Stadt als Gesamtschuldner für die Erfüllung des
Vertrages neben einem etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Stadt ihn nicht aus-

drücklich aus dieser Haftung entlässt.

—_

$ 10 Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind nicht erforderlich.

$ 11 Schutz des Mutterbodens

Mutterboden, der bei der Durchführung des Vorhabens und der Erschließung im Ver-
tragsgebiet ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernich-
tung oder Vergeudung zu schützen. $ 6 bleibt hiervon unberührt Die Verbringung des
Mutterbodens außerhalb des Vertragsgebiets bedarf der Zustimmung der Stadt.

& 12 Kosten bei Nichtdurchführung des Vorhabens

Wird das Vorhaben nicht innerhalb der in $ 4 des Vertrags genannten Fristen reali-
siert, ist die Stadt gem. 8 12 (6) Satz 1 BauGB gehalten, den vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - aufzuheben. Die Kosten
des Aufhebungsverfahrens (Personal- und Sachkosten) trägt in diesem Fall der Vorha-
benträger.

& 13 Vertragsstrafen

Sofern der Vorhabenträger die in & 5 Abs. 3 vereinbarten Pflanzmaßnahmen (Bäume)
nicht innerhalb der in & 4 Abs. 3 genannten Fristen durchführt, wird eine Vertragsstra-
fe in Höhe von 5.000,-€ fällig. Sie ist auf Anforderung der Stadt innerhalb eines Mo-
nats zu errichten.

& 14 Haftungsausschluss

(1) Aus diesem Vertrag entsteht der Stadt keine Verpflichtung zur Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwen-
dungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die Aufstellung der Sat-
zung tätigt, ist ausgeschlossen. .

(2) Für den Fall der Aufhebung der Satzung ($ 12 Abs. 6 BauGB) können Ansprüche
gegen die Stadt nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass
sich die Nichtigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Laufe eines ge-
richtlichen Streitverfahrens herausstellt.

(3) Eine Haftung der Stadt für etwaige Schäden, die durch Bodenkontaminierung ent-
steht, ist ausgeschlossen.

& 15 Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen

(1) Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der
Schriftform. Nebenabreden bestehen nicht. Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt.

Die Stadt und der Vorhabenträger erhalten je eine Ausfertigung. Des Weiteren er-
halten die zuständige Bodenschutzbehörde, das Bauaufsichtsamt, das Grünfläche-
namt und das Straßenverkehrs- und Tiefbauamt eine unbeglaubigte Kopie des Ver-
trags.

(2) Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen
Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirk-
same Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Ver-
trages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen.

& 16 Wirksamwerden

Dieser Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der vorhabenbezogene
Bebauungsplan A 42 - Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen - in Kraft tritt oder eine
Baugenehmigung nach 8 33 BauGB zum Vorhaben erteilt wird.

Darmstadt, den 1 6. Mai rar]

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Walter Hoffm
Oberbürgermels

Dipl-Ing. Dieter Wenze
Stadtrat

Offenburg, den 43, EN UI
Der Vorhabenträger

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Grundstücksverwältungsge: .
Jungsgeselschaft mbH Grundstücksverwaltungspdsellschaft mbH
77 tfenburg | 7656) ıyB
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Geschäftsfüh/er Harald Rissel Prokyirlät Wolfgarig Seiler

Anlage 1

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Lageplan mit Geltungsbereich (unmaßstäblich)

Anlage 2

Vorhaben- und Erschließungsplan
April 2011

Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 42
Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen

Teil 1:
Vorhabenbeschreibung

Anlage 2

Vorhaben- und Erschließungsplan
April 2011

Städtebaulichen Konzept

Im Geltungsbereich sollen ein Vollversorger mit einer Gesamt-Verkaufsfläche von ca. 1.400
m? und die dafür erforderlichen Stellplätze @rrichtet werden.

Das vorhandene Gebäudeensemble bestehend aus HEAG-Halle, Wartehalle mit Turm und
Bürgerzentrum „Zum Goldenen Löwen“, wird durch den geplanten Neubau des Vollversor-
germarktes ergänzt. Der neue Gebäudekörper bildet den östlichen Abschluss des geplanten
Quartiersplatzes an der Frankfurter Landstraße.

Die bestehende HEAG-Halle bildet durch ihre Position und Proportion den „Kopfbau“ des
geplanten Marktes, der sich zur neu gestalteten Frankfurter Landstraße orientiert und durch
einen Verbindungskörper mit dem Neubau verbunden ist.

Die geplante transparente Verkaufshalle wird durch den niedrigen Baukörper des Neben:rie-
gels gefasst und nimmt so Rücksicht auf die Nähe zur angrenzenden Bebauung, insbeson-
dere im Bereich des Kindergartens. Der Gebäudeteil, in dem die Nebenräume untergebracht
sind, hat zur östlichen Grundstücksgrenze (Kindergarten) einen Grenzab-stand von 3,00 m.
m Bereich der südlichen Grenze ist eine Grenzbebauung des Neben-riegels vorgesehen.

Um aus Gründen des Denkmalschutzes eine eindeutige Freistellung der Gebäudeecken der
HEAG-Halle zu erreichen, ist das geplante Zwischenbauteil angrenzend an die Halle im Ver-
gleich zur Gebäudeecke der HEAG-Halle sowohl im Norden, als auch im Süden um 1,50 m
eingerückt.

Die verkehrliche Erschließung des Marktes und der Parkplätze erfolgen über die Untere
Mühlstraße.

Der Parkplatzbereich ist an der westlichen und östlichen Grenze durch jeweils eine Baum-
reihe innerhalb von Grünflächen gefasst. Die geplanten Grün- und Pflanzflächen dienen
insbesondere der Eingrünung der Stellplätze. Innerhalb des Parkplatzes sind keine weiteren
Baumpflanzungen vorgesehen, da eine temporäre Nutzung des Bereiches als Festplatz wei-
terhin möglich sein soll.

In der Hofgasse ist im vorgelagerten Bereich des Kindergartens eine Platzgestaltung sowie
eine Wendemöglichkeit für wartende Eltern geplant.

Anlage 2

Vorhaben- und Erschließungsplan
April 2011

Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 42
Vollversorgermarkt Ortskern Arheilgen

Teil 2:
Planunterlagen

- Lageplan mit Erschließung
- Ansichten

Anlage 2

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