Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Porz, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 812

Anlage 9 
 
 
Geschäftsführung  
Bauausschuss  
Frau Weber 
Telefon:  (0221) 221 - 22443  
Fax       :  (0221) 221 - 24447 
E-Mail:  simone.weber@stadt-koeln.de 
Datum: 30.10.2019 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift de r 37. Sitzung des 
Bauausschusses  vom 28.10.2019  
öffentlich 
5.1 Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Porz, 
Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 812 
2665/2019 
Vorsitzender Dr. Schoser informiert, dass aus terminlichen Gründen leider kein Ve r-
treter des Amtes für Wohnungswesen an der heutigen Sitzung teilnehmen kann.  
Im Vorfeld habe es jedoch für die Mitglieder des Ausschusses die Möglichkeit gege-
ben, Fragen zur Vorlage zu formulieren, welche auch durch die Verwaltung per Email 
beantwortet worden seien. 
SB Kirchmeyer stellt fest, dass ihre Frage nach den internen Kosten (vgl. auch RPA-
Bericht) noch offen geblieben sei. Sie bittet die Verwaltung darum, die Antwort hierzu 
noch nachzureichen.  
SE Eggert macht darauf aufmerksam, dass eine Hälfe des Gebäudes mit 3 Etagen 
gebaut wird und bittet in diesem Zusammenhang um Auskunft, warum das Gebäude 
nicht über 5 Etagen gebaut werden kann, um mehr Wohneinheiten erstellen zu kön-
nen.  
RM Halberstadt-Kausch spricht den im Zwischenbereich vorgesehenen vollverglas-
ten Turm an und fragt nach den Folgekosten (Reinigung etc.). Insbesondere vor dem 
Hintergrund, dass spezielle Richtlinien gelten, wenn die Stadt selber baue, interes-
siert sie weiterhin, warum das Grundstück nicht z. B. an die GAG oder WSK gegeben 
wird. Bei der WSK werde z. B. werde sehr genau auf eine Preisdämpfung geachtet 
und die Quadratmeterpreise seien erheblich niedriger als bei dem in Rede stehenden 
Vorhaben. Nach Einschätzung ihrer Fraktion handele es sich hier um einen sehr 
hochpreisigen Wohnungsbau, in welchem auch ein gewisser sozialer Sprengstoff 
gesehen werde.

SB Kirchmeyer würde ebenfalls eine Umsetzung durch eine Wohnungsgesellschaft 
bevorzugen, jedoch macht sie auf den Hinweis in der Beschlussvorlage aufmerksam, 
wonach das betreffende Grundstück als Einzelprojekt im Rahmen des sozialen Woh-
nungsbaus für einen Investor oder die GAG aufgrund der geringen Größe nicht wirt-
schaftlich sei. Die Frage nach den Folgekosten aufgreifend ergänzt sie noch, dass 
neben der Reinigung der Glaskonstruktion auch die Wartung, Überwachung etc. des 
Aufzuges mit Kosten zu Buche schlagen werden. Auch diese Kosten sollte die Ver-
waltung in ihrer Stellungnahme beziffern.  
RM Henk-Hollstein bittet da rum, in der Stellungnahme darzustellen, mit wem konkret 
gesprochen bzw. wem das Grundstück angeboten wurde. So gebe es beispielsweise 
in Porz eine sehr gute Wohnungsgenossenschaft; sie bittet mitzuteilen, ob diese oder 
eine andere rechtsrheinische Genossenschaft angesprochen wurde.  
Vorsitzender Dr. Schoser fasst zusammen, dass aufgrund der zahlreichen offenen 
Fragen nur eine Vertagung der Vorlage sinnvoll erscheint und bittet die Verwaltung 
um Beantwortung bis zur nächsten Sitzung.  
 
Beschluss: 
Die Vorlage wurde einstimmig zurückgestellt.

80m6040200 Mittelpunkt: [365762,5638441]   1:2000
 
Übersichtsplan
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Amtl. Basiskarte (farbig)
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 02.08.2019

80m6040200 Mittelpunkt: [365762,5638441]   1:2000
 
Übersichtsplan
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Amtl. Basiskarte (farbig),  u.a.
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 02.08.2019

Anlage 10 
Antwort der Verwaltung zu den Fragen aus der Sitzung des 
Bauausschusses vom 28.10.2019 
 
 
1. Frage nach den internen Kosten, Verweis auf den RPA-Bericht 
 
In Vorbereitung auf die Sitzung am 28.10. hatte sich Fr. SB Kirchmeyer am 23.10. 
per E-Mail nach den in der Vorlage angesprochenen internen Kosten erkundigt. 
Hierauf wurde von der Verwaltung, ebenfalls per E-Mail, wie folgt geantwortet: 
 
Die mit dem Bauprojekt einhergehenden Aufwendungen (das sind die benannten 
„internen oder kalkulatorischen Kosten“) werden in der Beschlussvorlage sowohl im 
folgenden Text als auch in der Anlage 7 dargestellt. Darüber hinausgehende 
Kalkulationen sind nicht erfolgt. 
 
Fr. SB Kirchmeyer stellt in der Sitzung vom 28.10.2019 fest, dass ihre Frage nach 
den internen Kosten (vgl. auch RPA-Bericht) noch offen geblieben sei. Sie bittet die 
Verwaltung darum, die Antwort hierzu noch nachzureichen. 
 
Hierzu nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: 
 
Das RPA merkt in seiner Stellungnahme an, dass die „internen Kosten“ mit 
aufgeführt werden sollten.  
Soweit das RPA den Begriff „interne Kosten“ auf die internen Personal- und 
sonstigen Sachkosten der Bau-Projektsachbearbeitung bezieht, werden diese 
grundsätzlich nicht ermittelt. Sie werden dementsprechend auch nicht in Form 
aktivierter Eigenleistungen den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet. 
Soweit hiermit die kalkulatorischen Folgekosten der Baumaßnahme gemeint sind, 
sind die in der Vorlage sowohl im Text beschrieben als auch in der Anlage zu den 
haushaltsmäßigen Auswirkungen aufgeführt. Auch hier bleiben 
Personalaufwendungen unberücksichtigt. 
Die Darstellungen in der Vorlage entsprechen dem für Baubeschlüsse üblichen 
Umfang. 
 
2. Warum kann das Gebäude nicht über 5 Etagen gebaut werden? 
 
Die maximal mögliche Höhe eines Gebäudes an dieser Stelle richtet sich nach § 34 
BauGB (Einfügungsgebot). Demnach hat sich ein Bauvorhaben in die Umgebung 
einzufügen. Das betrifft insbesondere auch die Gebäudehöhe. 
Die unmittelbar umgebende Bebauung entlang der Waldstraße und der 
Antoniusstraße ist 2,5-geschossig. Die gegenüberliegende Bebauung entlang der 
Waldstraße ist 4-geschossig ausgeprägt.  
In Anbetracht dieser Umstände sieht die Verwaltung eine Genehmigungsfähigkeit für 
eine maximal 2,5-geschossige Ausführung des Baukörpers zur Antoniusstraße und 
eine maximal 3,5-geschossige Ausführung des Baukörpers zur Waldstraße hin. 
 
3. Wie hoch sind die Folgekosten (Reinigung etc.) für das verglaste 
Treppenhaus?

Die Reinigung kann durch den Hausmeisterdienst vorgenommen werden. Für die 
Reinigung der Glasflächen kann handelsübliche Ausrüstung verwendet werden. Dies 
z. B. in Form von mehrteiligen, ausziehbaren Wasserteleskopstangen, auf die 
verschiedene Aufstellteile wie Bürsten, Abzieher, etc. aufgesteckt werden können. 
 
4. Wie hoch sind die Folgekosten für Wartung, Überwachung etc. des 
Aufzuges? 
 
Die Verwaltung hat die durchschnittlichen Kosten für die Wartung von Aufzügen 
bislang nicht statistisch erfasst.  
Bei dem vorliegenden Bauvorhaben ist der Einbau eines Aufzuges nach § 39 Abs. 4 
der neuen Bauordnung NRW vorgeschrieben. Diese neue Vorschrift trägt dem 
Anspruch des Gesetzgebers Rechnung, Neubauwohnungen in größeren 
Wohngebäuden grundsätzlich barrierefrei zu gestalten, vgl. § 49 LBO NRW. Bei dem 
eingeplanten Aufzug handelt es sich dementsprechend nicht um einen Standard, der 
über das gesetzlich geforderte Niveau hinausgeht. 
 
5. Warum wird das Grundstück nicht z. B. an die GAG oder WSK gegeben? 
Wurde das Grundstück an Externe angeboten oder wurden 
dahingehende Gespräche geführt? 
 
Wie in der Vorlage beschrieben, ist davon auszugehen, dass das Grundstück 
insbesondere wegen seiner geringen Größe für einen Inverstor unattraktiv ist. Zwar 
mag es teilweise so sein, dass die private Hand stellenweise günstiger baut, als die 
öffentliche. Vorliegend jedoch würde auch ein Investor, wenn er anstelle der Stadt 
das geplante Gebäude errichten würde, mit erhöhten Kosten zu rechnen haben.  
Das von der Verwaltung verfolgte Konzept der Drittelbelegung lässt sich unabhängig 
davon nur dann sinnvoll umsetzen, wenn die Stadt Köln auch über die Vergabe der 
jeweiligen Wohneinheiten an potenzielle Mieter entscheiden kann. Das kann sie, 
wenn sie ein Gebäude selbst betreibt. Bei Investoren-Modellen muss dies erst 
ausverhandelt werden. Ggf. würde die Stadt Köln das Gebäude von dem Investor für 
ihre Zwecke zurückmieten. Selbst wenn jedoch ein potenzieller Investor günstiger 
bauen würde als die Stadt, würde dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass der 
Investor diesen Kostenvorteil im Rahmen der Mietzins-Gestaltung auch an die Stadt 
weitergibt. 
 
Das Grundstück samt Aufbauten wurde ursprünglich von der Stadt angekauft, um es 
nach einem Umbau zur Unterbringung Geflüchteter zu nutzen. Diese Planung wurde 
Ende 2017 verworfen (vgl. Planungsbeschluss 2345/2017). Bis dahin waren seit dem 
Ankaufs-Beschluss bereits 3 Jahre vergangen, in denen das ehemalige Hotel 
weiterhin leer stand. Ein solcher Leerstand wirkt sich bekanntlich negativ auf die 
Umgebung aus und sollte generell vermieden werden. Unter anderem deshalb war 
es die Absicht der Verwaltung, unverzüglich Alternativplanungen aufzunehmen, um 
das Grundstück in prominenter Ecklage bald neu gestalten zu können. In Anbetracht 
dessen und auch im Hinblick auf die Besonderheiten des Grundstücks 
(Platzverhältnisse, unmittelbar angrenzende Nachbarbebauung und unterirdischer 
Überbau zum Nachbarn, geringe Ausnutzungsmöglichkeit in der Geschossigkeit) 
wurde von einer Vermarktung der Fläche abgesehen.  
 
Dahingehende Gespräche fanden dementsprechend auch nicht statt.

Waldstr.
Antoniusstr.
=52.60
+14.255
±0.00
+2.375
+9.875
+6.56
+10.40 = 63.00
= 59.16
+9.875
+14.255
+3.875
+6.875
+9.875
±0.00
+6.875
+11.255
115
+13.11
= 63.02
= 58.93+6.33
+10.42
H/B = 500 / 594 (0.30m²) Allplan 2019
Entwurfsplanung (LPH 3)
Die fertigungstechnisch und bauphysikalisch bestimmenden Angaben sind vom Unternehmer 
verantwortlich nachzuprüfen. Ebenso die Übereinstimmung der vom Planer angegebenen Zwangsmasse. 
Sämtliche sonstigen Unstimmigkeiten sind der Bauleitung und den Architekten unverzüglich mitzuteilen.
Alle Höhen beziehen sich auf OKFF.
Die Angaben in den Grundriss- und Schnittplänen sind zu beachten.
Alle tragenden und konstruktiven Bauteile müssen nach geprüfter statischer Berechnung hergestellt 
werden.
X xxxx xx.xx.xx xx
INDEX ÄNDERUNG DATUM GEZ.
o.M.
BAUHERR
PLANER
PLAN
BAUORT
LPH
MASZSTAB
DATUM
GEZEICHNET
STADT KÖLN
AMT FÜR WOHNUNGSWESEN
3ZW architekten GmbH
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln
www.3zw-architekten.de
kontakt@3zw-architekten.de
BRÜSSELER STRASSE 21
50674 KÖLN
GRUNDSTÜCK
GEMARKUNG
FLUR
FLURSTÜCK
Waldstraße 115
Urbach
5
812
PLANNR.
1:100
INDEX
NEUBAU MEHRFAMILIENHAUS 
WALDSTRASSE 115 IN PORZ
ANSICHT SÜD + ANSICHT OST
03-03-AN-SO
07.05.2019
LEGENDE
Sta
fax
0221. 221 25505
fax
0221. 8809264
fon
0221. 221 21266
fon
0221. 8809265
0
Stahlbeton
Installationswand von OKRF bis UKRD; falls nicht anders angegeben
BrüstungshöheBRH
OberkanteOK
UnterkanteUK
Fertig-FussbodenFF
Roh-FussbodenRF
HeizkörperHK
BE Bodeneinlauf OK Rost 2cm tiefer als OKFF, sofern nicht anders angegeben.
LS Lichtschacht
T30-RS Tür (gefälztes vollwandiges Türblatt, rauchdicht, selbstschließend, feuerhemmend)T30-RS
dichtschließende Tür (gefälztes vollwandiges Türblatt, min. dreiseitig umlauf. Dichtung)dT
RegenfalleitungRR
DFF Dachflächenfenster
Wärmedämmung
Perimeterdämmung
KS - Mauerwerk (aussen/ innen) OK = UK Stb.-Decke/ Stb.-RB; falls nicht anders angegeben
Stahlbeton-Fertigteil
± 0.00 = +52.60m NHN
ANSICHT SÜD
ANSICHT OST

Daniel Branchereau
28.06.2019
Dipl.-Ing. Ralf Maier
Maier Landschaftsarchitektur/
Betonlandschaften
freier Landschaftsarchitekt bdla, iaks
maier@maierlandschaftsarchitektur.de
Rösrather Straße 769
51107 Köln
Tel.: +49 221/1395905
Fax:  +49 221/91249086
Stadt Köln | Amt für Wohnungswesen
Willy - Brandt- Platz 2
50697 Köln
Datum:
Bearbeiter:
Maßstab:
Planinhalt:
Plannummer
Planverfasser:
Projektträger:
Außenanlagen Wohnbebauung
Köln Porz
Waldstrasse
Projekt Titel:
Version Datum Änderung
DIN A 2
Format:
Außenanlagen
Entwurf
Übersichtsplan Außenanlagen
A
B
17.06.2019
27.06.2019
Planerstellung
Überarbeitung
Entwurf - Innenhof Waldstrasse
Legende
Rasen-Fugen-Pflaster
Pflastersteine
Betonplatten
Spielsand
Rasen
Blumenwiese
Baum
Stauden
Hecken
Spielgerät
Quaderfelsen
Stabgitterzaun
Entwässerungs-
rinnen
Entwässerungs-
leitung
Schacht
Poller/Parkbügel
Bank
Mülleimer
Leitsystem
Planzeichner
113_302_190628_C1:100
Branchereau
Branchereau
C 28.06.2019 Terrassen angepasst Branchereau
RK
3.2%
LS
LS
LS
LS
52.2652.2952.34
52.2852.3052.34
52.3752.3352.31
52.3252.3552.41
52.3352.3852.44
52.2952.32
52.44
52.40
52.30 52.30
52.44
52.44
52.38
52.28
52.31
52.28
52.28
Spielbereich
Behinderten-
parkplatz
1 %
1 %
1 %
1 %
Stellplatz
2 %
2 %
Terrasse
Terrasse
Sitznische
Sitznische
Fahrradstellplätze
Überführung
Öffentl.
Gehweg
Tor
Spiel- u. Sitzmauer
DN 150 (0,5%)
DN 100 (0,5%)
DN 100 (2%)
DN 100 (2,5%)
DN 150 (1,5%)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/562/42 
 
Vorlagen-Nummer 
 2665/2019 
Freigabedatum 
17.09.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen 
Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Porz, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 812 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit dem Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln -Porz, Gemarkung Ur-
bach, Flur 5, Flurstück 812, mit Gesamtkosten in Höhe von 2.498.497,27 € und beschließt die im 
Haushaltsjahr 2019 auf der Finanzstelle 5620-1004-7-5201 veranschlagten Mittel freizugeben. 
 
 
Integrationsrat 07.10.2019 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 08.10.2019 
Bauausschuss 28.10.2019 
Ausschuss Soziales und Senioren 31.10.2019 
Finanzausschuss 04.11.2019 
Rat 07.11.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   2.498.497,27 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  200.013,12 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2022 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    28.670 € 
c) bilanzielle Abschreibungen   41.642 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2022 
a) Erträge    49.776 € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
 
 
Ausgangslage: 
 
Während des hohen Zuzugs von Geflüchteten, insbesondere im Zeitraum 2015 bis 2016, wurden im 
Rahmen der Gefahrenabwehr zunächst kurzfristig zu realisierende Bauprojekte (Mobile Wohneinhei-
ten, Systembauten, ungenutzte Gewerbehallen) priorisiert abgewickelt. Längerfristig zu realisierende 
Bauprojekte, wie z.B. konventionelle Bauten (Massivbauten) wurden vor diesem Hintergrund zurück-
gestellt. Für eine dauerhafte Sicherstellung der Unterbringungsverpflichtung bzw. der Versorgung mit 
Wohnraum sind derartige Maßnahmen aus Sicht der Verwaltung allerdings zwingend erforderlich und 
werden nunmehr aufgrund der Unterbringungssituation und der zur Verfügung stehenden Kapazitäten 
wieder forciert. 
 
Die Verwaltung muss auf ihren zur Verfügung stehenden Flächen Wohnbaupotenziale schaffen, wel-
che sowo hl Ressourcen für Geflüchtete, vor allem aber auch dringend benötigte Kapazitäten an 
preiswertem Wohnraum für die gesamte Bevölkerung beinhalten. 
Die Umsetzung wird im Rahmen des sozial geförderten Wohnungsbaus erfolgen, da hierfür zinsgüns-
tige Darlehen des Landes in Anspruch genommen werden können, für die zudem ein Tilgungsnach-
lass gewährt wird. Hierdurch entsteht ein größerer Handlungsspielraum bei der Belegung des neu 
geschaffenen Wohnraums, gleichermaßen für die am Wohnungsmarkt Benachteiligten sowie auch für 
anerkannte Geflüchtete. 
 
Dementsprechend hat der Rat in seiner Sitzung vom 19.12.2017 beschlossen, am Standort Wal d-
straße 115 Planungen zur Schaffung von Wohnraum im öffentlich geförderten Wohnungsbau aufzu-
nehmen. Die ursprüngliche Idee, das Bestan dsgebäude (ein ehemaliges Hotel) zu einer Unterkunft 
für Geflüchtete umzubauen, wurde im Zuge dieser Beschlussfassung aufgegeben. Eine detaillierte 
Begründung kann der Ratsvorlage 2345/2017 entnommen werden.

3 
 
Geplantes Vorhaben: 
 
Den oben dargestellten Hin tergrund berücksichtigend, beabsichtigt die Verwaltung, auf dem städt i-
schen Grundstück an der Waldstraße einen sozial geförderten Wohnungsbau zu schaffen, der einer-
seits anerkannte Geflüchtete in die Bevölkerung integriert und auf der anderen Seite dringend benö-
tigten Wohnraum für einkommensschwache Kölner Bürgerinnen und Bürger mit Wohnberechtigungs-
schein schafft. 
 
Bauplanungsrecht: 
 
Im Rahmen einer verwaltungsinternen Vorprüfung wurde unter Berücksichtigung der bau - und pla-
nungsrechtlichen Vorgaben die Bebaubarkeit der insgesamt 553 m² großen Grundstücksfläche fest-
gestellt.  
 
Das Vorhaben liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein Bebauungsplan exis-
tiert nicht. Dementsprechend richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben an dieser Stelle nach § 34 
BauGB. Demnach ist dort ein Vorhaben dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen 
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der nä-
heren Umgebung einfügt (Einfügungsgebot) und die Erschließung gesichert ist.  
Im Flächennutzungsplan sind die in Rede stehenden Flurstücke als Wohnbauflächen ausgewiesen. 
Hinsichtlich des Einfügungsgebots ist festzustellen, dass die nähere Umgebung eine Wohnnutzung in 
geschlossener Bauweise mit bis zu 3,5 Geschossen ermöglicht. Die Erschließung eines Mehrfamili-
enwohnhauses kann aufgrund der bisherigen Nutzung der Liegenschaft als gesichert bezeichnet 
werden. 
 
Baubeschreibung: 
Die auf diesen bau - und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen fußende Entwurfsplanung sieht 
nunmehr ein Mehrparteien-Wohnhaus in konventioneller Bauweise vor. Dieses soll in Form von zwei 
Baukörpern, die durch ein zentrales verglastes Treppenhaus verbunden sind, errichtet werden. Der 
Baukörper an der Waldstraße besitzt drei Vollgeschoss e, der Baukörper an der Antoniusstraße b e-
sitzt 2 Vollgeschosse. Es sind jeweils ausgebaute Dachgeschosse mit Satteldächern und Unterkelle-
rungen vorgesehen. 
 
Nach der vorliegenden Planung beträgt die Wohnfläche der abgeschlossenen Wohnungen insgesamt 
rund 610 m². Es sind sieben Wohneinheiten geplant, deren Größe zwischen rund 65 m² und 97 m² 
variiert.  
Im Erdgeschoss befinden sich eine 2 -Zimmer-Wohnung und eine 4-Zimmer-Wohnung. Beide Woh-
nungen im Erdgeschoss verfügen über eine Terrasse zur Eigennutzung. 
Das 1. Obergeschoss beinhaltet zwei 4-Zimmer-Wohnungen.  
Für das 2. Obergeschoss sind eine 3-Zimmer-Wohnung sowie eine 4-Zimmer-Wohnung vorgesehen. 
Im 3. Obergeschoss wird eine 3-Zimmer Wohnung errichtet. 
Alle Wohnungen in den Obergeschossen verfügen jeweils über einen Balkon. 
 
Alle sieben Wohnungen werden nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften und nach den 
Wohnraumförderbestimmungen barrierefrei errichtet. Die 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss wird 
darüber hinausgehend rollstuhlgerecht ausgeführt. Aufgr und der notwendigen Bewegungsflächen 
wird diese Wohnung entsprechend großzügig geschnitten. Die zu den Wohnungen gehörenden A b-
stellräume, auch die der rollstuhlgerechten Wohnung, wurden im Keller eingeplant, um in den oberir-
dischen Geschossen keine Wohnfläche zu verlieren. Damit auch die Rollstuhlnutzer ihren jeweiligen 
Abstellraum erreichen können, ist zusätzlich der Einbau eines Aufzuges vorgesehen, der sich über 
alle Geschosse erstreckt.  
Im Flur des Erdgeschosses befindet sich weiterhin ein vom Treppenh aus baulich abgetrennter Kin-
derwagenabstellplatz.  
 
Im Kellergeschoss befinden sich zwei Technikräume (als Heizungsraum und für Hausanschlüsse und 
Elektrotechnik), ein Hausmeisterraum, ein Trockenraum, ein Raum für die Fahrräder der Bewohner

4 
und ein Abstellraum für jede Wohneinheit. 
 
Das Gebäude wird aus energetischer Sicht entsprechend den Bestimmungen der aktuellen Energie-
einsparverordnung (EnEV 2016) erstellt. Als Heizsystem fungiert eine zentrale Gas -Heizungsanlage 
mit zentraler Warmwasserbereitung, die durch Sonnenkollektoren unterstützt wird. Die Verteilung der 
Raumwärme erfolgt mittels Heizkörpern.  
 
Die Ableitung des Regenwassers erfolgt über den Regenwasserkanal, da eine Versickerung auf dem 
Grundstück aus Platzgründen nicht möglich ist. 
Ein Mülltonnen-Abstellplatz wird im Erdgeschoss vorgesehen. Es handelt sich um ein halboffenen 
Raum, der zwar innerhalb der Gebäudekubatur, jedoch außerhalb der eigentlichen Gebäudehülle 
liegt, und lediglich mit Metallelementen vom Außenraum abgetrennt ist. 
 
Grünanlagen sowie Verkehrsflächen entstehen im Hinterland. Auf den Abstandsflächen zu den Nach-
bargrundstücken an der Waldstraße und der Antoniusstraße sind zwei offene Pkw-Stellplätze vorge-
sehen, von denen einer behindertengerecht ausgeführt wird. Die PKW-Verkehrsflächen bestehen aus 
Betonpflaster. Zusätzlich zum Fahrrad-Abstellraum werden im Außenbereich zudem vier Abstellmög-
lichkeiten für Fahrräder geschaffen. 
 
In unmittelbarer Nähe zum Gebäude sind eine Sandspiel- und eine Rasenfläche vorgesehen, die von 
Sitzbänken begleitet werden. Die Freiflächen werden, wo erforderlich, mit Hecken aus heimischen 
Gehölzen abgegrenzt. Die Bepflanzung der verbleibenden Grünflächen erfolgt unter besonderer Be-
rücksichtigung ökologischer Aspekte, wie dem Vogel- und Insektenschutz. So ist beispielsweise hinter 
der Sand-Spielfläche eine Wildblumenwiese geplant. Die zu der gemeinschaftlich genutzten Grünflä-
che hin ausgerichteten Terrassen werden durch entsprechende Bepflanzung abgegrenzt. 
 
Die geschätzte Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt mindestens 60 Jahre. 
 
Zeitrahmen: 
 
Ein Bauantrag soll noch 2019 auf Grundlage der neuen Bauordnung NRW 2018 eingereicht werden.  
Der Baubeginn könnte voraussichtlich ab August 2020 erfolgen, wobei mit einer reinen Bauzeit von 
zwei Jahren zu rechnen ist. Die bestehende Bebauung muss zugunsten des Neubaus zuvor abgeris-
sen werden. 
 
Fertigstellung ist bis zum 01.07.2022 geplant. 
 
 
Kostenmäßige Gesamtbetrachtung: 
 
Der geplante Neubau an der Waldstr. 115 ist in seiner Gesamtheit - mit Ausnahme der Abrisskosten - 
eine investive Einzelmaßnahme. Aus der vorliegenden Kostenberechnung gemäß DIN 276 ergeben 
sich bei derzeitigem Planungsstand investive Gesamtkosten in Höhe von voraussichtlich 
2.498.497,27 € brutto. Diese Kostenberechnung geht davon aus, dass Abweichungen der im Bauver-
lauf tatsächlichen entstehenden Kosten bei maximal 20 % liegen. In dieser Berechnung enthalten 
sind sämtliche Bau- und Baunebenkosten inklusive Mehrwertsteuer, nicht jedoch interne oder kalkula-
torische Kosten. 
 
Der Abriss des Bestandsgebäudes wird laut Kostenberechnung mit Gesamtkosten von 200.013,12 € 
einhergehen. Davon entfallen 6.545,00 € auf das Haushaltsjahr 2019. 
 
Mit der Inbetriebnahme des neuen Gebäudes (voraussichtlich zum 01.07.2022) fallen laufende Kos-
ten an. Die oben genannten Investitionsauszahlungen werden nach Fertigstellung über die Nutzungs-
dauer des Gebäudes (60 Jahre) abgeschrieben. Insofern ist mit jährlichen Abschreibungen von 
durchschnittlich 41.641,62 € zu rechnen. Zu den Abschreibungen fallen Kosten für die laufende Bau-
unterhaltung, die Bestandsverwaltung und nicht-umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 28.670,00 
€ an. Die jährlichen laufenden Kosten belaufen sich somit auf 70.312,00 €.

5 
 
Den laufenden Kosten stehen Erträge aus laufenden Mietzahlungen gegenüber. Durch die öffentliche 
Förderung mit den Landesdarlehen unterliegt die monatliche Miete nach erfolgtem Neubau einer vo-
rübergehenden Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Sie darf 6,80 € pro m² Wohnflä-
che monatlich nicht überschreiten. Die Preisbindung gilt regelmäßig für 20 Jahre. Während dieser Zeit 
kann der Mietpreis jährlich um 1,5 % der Bewilligungsmiete erhöht werden. Nach Ablauf von 20 Jah-
ren kann der Mietpreis dem frei finanzierten Wohnungsbau auf Grundlage des Mietspiegels für die 
Stadt Köln angepasst werden. Aufgrund der gedeckelten Kaltmiete sind die entstand enen Wohnun-
gen nur solchen Mietparteien zugänglich, die einen der Wohnung entsprechenden Wohnberecht i-
gungsschein (WBS) besitzen. Insoweit ist zum Stichtag heute von jährlichen Mieterträgen in Höhe 
von durchschnittlich 49.776,00 € auszugehen. 
 
Es ergibt sich demnach eine Belastung per Saldo in Höhe von rund 20.500 € pro Jahr, mit der gemäß 
derzeitiger Planung zu rechnen ist. 
 
Wirtschaftlichkeit: 
 
Im sozial geförderten Wohnungsbau wird die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens im Rahmen der För-
derantragsstellung durch die Bewilligungsstelle geprüft. Als Orientierungswert veröffentlicht die Bewil-
ligungsstelle jährlich aktuelle Kosten-Kennwerte. Demnach sollen die Baukosten der Kostengruppen 
300, 400 (ohne Aufzüge) und 500 nicht über 2.600 € brutto pro m² Wohnfläche liegen (Wert für 2018). 
Für 2019 wird der Wert zurzeit ermittelt, er wird nach Aussage der Bewilligungsstelle wahrscheinlich 
bei 2.800 € brutto liegen. 
 
Der aktuellen Kostenberechnung für das Bauvorhaben Waldstraße entsprechend liegen die einschlä-
gigen Kosten voraussichtlich bei  
- 1.455.028,46 € brutto für die Kostengruppe 300, 
- 295.761,05 € brutto für die Kostengruppe 400 ohne Aufzüge, 
- 101.484,99 € brutto für die Außenanlagen, 
insgesamt also bei 1.852.274,50 € brutto f ür die Kostengruppen 300, 400 (ohne Aufzüge) und 500. 
Auf die Wohnfläche von 610 m² bezogen ergeben sich Kosten von 3.036,52 € pro m². 
 
Die oben genannte Kostenobergrenze wird somit gemäß Kostenberechnung um rund 8,4 % übe r-
schritten.  
 
Bei der Bewertung dieser Überschreitung müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: 
 
Da hier nur sieben Wohneinheiten realisiert werden können, ist dieses Projekt gemessen am sozialen 
Wohnungsbau insgesamt recht klein. Der damit verbundene höhere Anteil an Nebenflächen, Dachflä-
chen, Erschließungsaufwand und Anlagentechnik wirkt sich negativ auf den Quadratmeterpreis der 
Wohnfläche aus. Die ausführenden Unternehmen können bei kleineren Projekten auch teilweise nur 
mit erhöhten Einheitspreisen kalkulieren.  
 
Durch die geringe Grundstücksfläche, die Lage an einer Straßenecke und die dennoch einzuhalten-
den Abstandsflächen ist die Kubatur des Gebäudes weitgehend vorgegeben. Somit ist die planer i-
sche Freiheit bei der Gestaltung der Grundrisse stark begrenzt und eine ideale Raumaufteilung kaum 
umzusetzen, auch unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit, der Vorgaben der Wohnraumförd e-
rung, sowie der Statik und anderer Bauvorschriften, welche Mindest - oder Maximalraumgrößen defi-
nieren.  
 
In Anbetracht dieser Umstände ist das hier in Rede stehende Grundstück als Einzelprojekt im Ra h-
men des sozialen Wohnungsbaus für einen Investor oder die GAG nicht wirtschaftlich. Dieser U m-
stand würde ohne die Einflussnahme der öffentlichen Hand dazu führen, dass an Standorten, die 
städtebaulich gesehen für den sozialen Wohnungsbau geeignet sind, kein solcher entsteht, obwohl 
der Bedarf offenkundig ist.  
Um an diesen unwirtschaftlichen Standorten dennoch sozialen Wohnungsbau entstehen zu lassen, 
muss die Verwaltung diesen in Eigenregie errichten. Diese Absicht verfolgt die Verwaltung auch unter 
der Inkaufnahme einer möglichen Überschreitung von Kostenobergrenzen.

6 
 
Die positive Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes ist als Anlage beigefügt.  
 
Finanzierung:  
 
Für das Projekt wurden bisl ang 105.952,65 € investiv ausgezahlt. Im laufenden Haushaltsjahr ist im 
Rahmen der weiteren Planungen noch mit investiven Auszahlungen von rund 50.000 € zu rechnen. 
 
Zur Finanzierung dieser noch erforderlichen investiven Auszahlungen im Haushaltsjahr 2019 stehen 
im Haushaltsplan 2019 im Teilfinanzplan 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen, bei der Finanzstelle 5620-1004-7-5201, Neu-
bau Waldstr. 115, entsprechende Mittel zur Verfügung.  
 
Die Mittel für die Jahre 2020 ff. wurden im gleichen Teilfinanzplan im Haushaltsplanentwurf zum Dop-
pelhaushalt 2020/2021 bei der Finanzstelle 5620-1004-0-5999 veranschlagt und werden im Rahmen 
der Bewirtschaftung umgebucht. 
 
Für die Abrissplanung des Bestandsgebäudes sind in 2019 bereits 6.545,00 € als Aufwand entstan-
den. 
 
Für die im Haushaltsjahr 2020 erforderlichen restlichen Aufwendungen in Höhe von 193.468,12 € für 
den Abriss des Bestandsgebäudes wurden im Teilergebnisplan 1004 im Haushaltsplanentwurf zum 
Doppelhaushalt 2020/2021 in der Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach - und Dienstleistungen, 
Mittel in ausreichender Höhe eingeplant. 
 
Die für die Haushaltsjahre ab 2022 erforderlichen Aufwandsermächtigungen für laufende Bauunte r-
haltung in Höhe von 14.335,00 € in 2022 und 28.670,00 € ab 2023 sind im gleichen Teilergebnisplan, 
Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen, in der weiteren Haushaltsplanung ab 
2022 zu berücksichtigen. 
 
Die für die Haushaltsjahre ab 2022 erforderlichen Aufwandsermächtigungen für Abschreibungen in 
Höhe von 20.821,00 € in 2022 und 41.597,00 € ab 2023 sind im gleichen Teilergebnisplan, Teilplan-
zeile 14, bilanzielle Abschreibungen, in der weiteren Haushaltsplanung ab 2022 zu berücksichtigen. 
 
 
Hinweis zur Mittelbeschaffung: 
 
Ein Teil der Finanzierung soll über die NRW-Bank gemäß den Wohnraumförderbestimmungen erfol-
gen. Der förderfähige Darlehensgrundbetrag beträgt hierbei 1.950 €/ m² Wohnfläche bei einer künfti-
gen Belegung mit Mietern der Einkommensgruppe A (6,80 € kalt pro m²). Bei der vorliegenden bzw. 
geplanten Gesamtwohnfläche in Höhe von rund 610 m² beträgt das voraussichtliche zinsgünstige 
Darlehen 1.189.500 €. Auf den Darlehensbetrag wird grundsätzlich ein Tilgungsnachlass in Höhe von 
25 % gewährt (in diesem Fall 297.375 €). Der Förderantrag wird erst im Zuge des Bauantragsverfah-
rens gestellt. Aufgrund von Vorgesprächen mit der Bewilligungsstelle ist zum jetzigen Zeitpunkt unter 
Berücksichtigung der planu ngsrechtlichen und gestalterischen Vorgaben und Rahmenbedingungen 
von einer Förderzusage auszugehen.  
 
 
Anlagen

400m3002001000 Mittelpunkt: [365767,5638471]   1:10000
 
Übersichtsplan
Stadtplan - orange,
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 02.08.2019

Haushaltsmäßige Auswirkungen
Waldstraße 115
Porz
Urbach
Neubau
Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum
Anm.
-1 0 1 2 3 4
2018 2019 2020 2021 2022 2023
07.01.
0 0 0 0 0,5 1
Sachkonto 432100 Gebührenerträge 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 04 öffentl.-rechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 441100 Mieten und Pachten 0 € 0 € 0 € 0 € 24.888 € 49.776 €
Teilplanzeile 05 privatrechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 24.888 € 49.776 €
Sachkonto 521200 Bauunterhaltung - Herrichtung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Bauunterhaltung - Demontage 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
lfd. Bauunterhaltung 0 € 0 € 0 € 0 € 14.335 € 28.670 €
Unterhaltung sonst. baulicher Anlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524100 Energie, Wasser/Abwasser 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 524200 Winterdienst 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Abfallentsorgung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 524900 Sicherheitsdienst/Bewachung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Grundbesitzabgaben 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 525800 Trägerkosten Betreuung DRK, IB etc. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529300 Abrisskosten 0 € 6.545 € 193.468 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529900 Sonstige Dienstleistungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 13 Aufw. für Sach- und Dienstl. 0 € 6.545 € 193.468 € 0 € 14.335 € 28.670 €
Sachkonto 576100 Abschreibung Ausstattung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Abschreibung Einbauten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 573300 Abschreibung Immobilien 0 € 0 € 0 € 0 € 20.821 € 41.642 €
Teilplanzeile 14 Bilanzielle Abschreibungen 0 € 0 € 0 € 0 € 20.821 € 41.642 €
Sachkonto 541200 Mieten Gebäude 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mieten Inventar 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542200 Druck und Vervielfältigung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542620 Öffentlichkeits- und Pressearbeit 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542900 Betriebs&Geschäftsausstattung bis 410 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 16 sonstige ordentl. Aufwendungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
0 € 6.545 € 193.468 € 0 € 10.268 € 20.536 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 6.545 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TP 1004 0 € 0 € 193.468 € 0 € 10.268 € 20.536 €
Deckungsmöglichkeit TP 1003 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit Dezernat 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 01
Einzahlungen aus Zuwendungen für 
Investitionsmaßnahmen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 02
Einzahlungen aus der Veräußerung von 
Sachanlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 08 Auszahlung Neubau/Sanierung 2.675 € 200.000 € 796.724 € 999.399 € 499.699 € 0 €
Teilplanzeile 09 verm.-wirks. Besch. > 410 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
2.675 € 200.000 € 796.724 € 999.399 € 499.699 € 0 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 2.675 € 103.278 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TFP 1004 0 € 96.722 € 796.724 € 999.399 € 499.699 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Anmerkungen
0
1
Finanzrechnung
Bedarf Teilfinanzplan 1004
Ergebnisrechnung
Bedarf Teilergebnisplan 1004
Die dargestellten Aufwendungen enthalten keine kalkulatorischen Kosten (wie z. B. Finanzierungskosten).
Diese Kosten werden, soweit sie anfallen, im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen auf die Mietparteien umgelegt und einmal jährlich 
abgerechnet.
Faktor
Projekt
Stadtbezirk
Stadtteil
Szenario
Teilplan 1004
Periode
Jahr
Monat der Inbetriebnahme und Außerbetriebsetzung

LEGENDE

Stahibeton

EEE Stahlbeton-Fertigteit

KS - Mauerwerk (aussen/ innen) OK = UK Stb.-Decke/ Stb,-AB; falls nicht anders angegeben
EU Wärmedämmung

GESEH Ferimeterdämmung

m Installationswand von OKRF bis UKRD; falls nicht anders angegeben

— Grundstücksgrenze
CHR feuerbeständig
EI hochfeuerhemmend und widerstandsfähig bei mechanischer Beanspruchung
[I] hochfeuerhemmend
Alle Bauteile mit Brandschutzanforderungen werden aus nicht brennbaren Materialien hergestellt.
BRH Brüstungshöhe
OK Oberkante
UK Unterkante
Fr Fertig-Fussboden
BF Roh-Fussboden
RK Rolliadenkasten (Rollladen)
HK Heizkörper
BE Bodeneinlauf OK Rost Zem tiefer als OKFF, sofern nicht anders angegeben.
[3 Liehtschacht
OFF Dachflächenfenster
RRO_ Regenfalleitung
Gas (©) Abgasleitung Gasbrennwertkessei
T30-RS T30-RS Tür (gefälztes vollwandiges Türblatt, rauchdicht, selbstschließend, feuerhemmend}
dt dichtschließende Tür (gefähtes vollwandiges Türblatt, min. dreiseitig umlauf. Dichtung)
2. RWi 2. Rettungswag (B / H = mind. 0,90 / 1.20 m im Lichten)
812 \ ‚Alle Höhen beziehen sich auf OKFF,
| Die Angaben in den Grundtiss- und Schnittplönen sind zu beachten.
i Die fertigungstechnisch und bauphysikalisch bestimmenden Angaben sind vom Unternehmer
Stadt Köln \ verantwortlich nachzuprüfen. Ebenso die Übereinstimmung der vom Planer angegebenen Zwangsmasse,
h A Sämtliche sonstigen Unstimmigkeiten sind der Bauleitung und den Architekten unverzüglich mitzuteilen.
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DATUM 04.10.2019
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WALDSTRASSE 115 IN PORZ

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Allplan 2019

LEGENDE

Stahlbeton
GEHE Stahlbeton-Fertigteil
KS - Mauerwerk (aussen/ innen} OK = UK Stb,-Decke/ Stb-RB; falls nicht anders angegeben
EEE Wärmedämmung
EERESI Perimeterdämmung
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— Grundstücksgrenze
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EI hochfeuerhemmend

‚Alle Bauteile mit Brandschutzanforderungen werden aus nicht brennbaren Materialien hergestellt.

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OK Oberkante

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DATUM 04.10.2018
GEZEICHNET Sta 04-01-GR-EG -

H/8 = 540 / 394 (0.32m?)

Allplan 2019

LEGENDE

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GEHE Stahlbeton-Fertigteit

KS Mauerwerk (aussen/ innen} OK = UX Stb.-Decke/ Stb.-RB; falls nicht anders angegeben
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33 Perimeterdämmung

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un Grundstücksgrenze

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EI] hochfeuerhemmend

‚Alle Bauteile mit Brandschutzanforderungen werden aus nicht brennbaren Materialien hergestellt.

SRH Brüstungshöhe
OK Oberkante
UK Unterkante

FF Fertig-Fussbaden

RF Roh-Fussboden

RK Rallladenkasten (Rollladen)

HK Heizkörper

BE Bodeneinlauf OK Rast 2em tiefer als OKFF, sofern nicht anders angegeben.
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RRO  Regenfatleitung

Gas@&) Abgasleitung Gasbrennwertkessel

T30-RS T30-RS Tür (gefäktes vollwandiges Türblatt, rauchdicht, selbstschließend, feuerhemmend}
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2.RWI 2. Rettungsweg (B / K = mind, 0.90 / 1.20 m Im lichten)

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Alle Höhen beziehen sich auf OKFF,

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MASZSTAB 1:00

DATUM 94.10.2019

GEZEICHNET Sta 04-01-GR-10G -

H/8 = 540 / 594 10.32m?} Allpları 2019

LEGENDE

EZ Stahlbeton
EEE Stahlbetan-Fertigteil
XS - Mauerwerk (aussen/ innen) OK = UK Stb,-Decke/ Stb.-AB; falls nicht anders angegeben
ER Wärmedämmung
EEE Perimeterdämmung
=== Installationswand var OKRF bis UKRD; falls nicht anders angegeben
— Grundstücksgrenze
LU feuerbeständig
EITTTI hochfeuerhemmend und widerstandsfähig bei mechanischer Beanspruchung
UI hochfeuerhemmend

Alle Bauteile mit Brandschutzanforderungen werden aus nicht brennbaren Materialien hergestellt.

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UK Unterkante

FF Festig-Fussbaden

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HK Heizkörper

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Gas(Ö) Abgasleitung Gasbrennwertkessel

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Waldstr. 1 LPH Genehrnigungsplanung (LPHA) | PLANNR. INDEX
MASZSTAB  1:100
DATUM 04.10.2013
GEZEICHNET Sta 04-01-GR-20G -

RfB = 540 7594 (0.32m?}

Allplan 2019

LEGENDE

Stahlbeton
EREEBB Stahlbeton-Fertigteil
K5- Mauerwerk (aussen/ innen) OK = UK Stb.-Decke/ Stb.-RB; fails nicht anders angegeben
ERRREN Wärmedämmung
EEE Perimeterdämmung
= Intallatianswand von OKRF bis UKRD; falls nicht anders angegeben
— Grundstücksgrenze
EHER feuerbeständig
UT hochfeuerhemmend und widerstandsfähig bei mechanischer Beanspruchung
UI hochfeuerhemmend

‚Alle Bauteile mit Brandschutzanforderungen werden aus nicht brennbaren Materialien hergestellt.

BRH  Brüstungshöhe
OK Oberkante
UK Unterkante

FF Fertig-Fussboden

RP Roh-Fussboden

RK Rollladenkasten (Rollladen)

HK Heizkörper

BE Bodeneinlauf OK Rost Zcm tiefer als OKFF, sofern nicht anders angegeben.

[f3 Lichtschacht

DEF Dachflächenfenster

ARO_ Regenfalleitung

Gas (©) Abgasieitung Gasbrennwertkessel

730-RS T30-RS Tür {gefälztes vollwandiges Türbiatt, rauchdicht, seibstschließend, feuerhermend)
ar dichtschließende Tür |gefälztes vollwandiges Türblatt, min. dreiseitig umlauf. Dichtung)
L- [RAW] 2. Retiungsweg (3 / H = mind. 0.90 / 1.20 m im kichten)

P ‚Alle Höhen beziehen sich auf OKFF.

| Die Angaben in den Grundriss- und Schnittplänen sind zu beachten.

} he F Die fertigungstechnisch und bauphysikalisch bestimmenden Angaben sind vom Unternehmer
Stadt Köln \ zu +

verantwortlich nachzuprüfen. Ebenso die Übereinstimmung der vom Planer angegebenen Zwangsmasse,
Grdb.Bl. 5 —L_

Sämtliche sonstigen Unstimmigkeiten sind der Bauleitung und den Architekten unverzüglich mitzuteilen.

‚Alle tragenden und konstruktiven Bauteile müssen nach geprüfter statischer Berechnung hergestellt
werden.

worwg1>

[2]

Auen

yssniuoluwW

INDEX | ÄNDERUNG DATUM |GEZ |-|

NEUBAU MEHRFAMILIENHAUS
WALDSTRASSE 115 IN PORZ

D
7 #.0.00 = 52.60m NHN
re BAUHERR
ke ERTL
STADT KÖLN
AMT FÜR WOHNUNGSWESEN
willy-Brandt-Platz 2 for fax
50679 Köln 0221. 221 21266 0221. 221 25505
PLANER
3ZW architekten GmbH
BRÜSSELER STRASSE 21
Bu A 50674 KÖLN

www.3zw-architekten.de fon fax
1085 kontakt@3zw-architekten.de 0221.8809265 0221, 8809264
PLAN
- | Stadt Köln
Bi — 0 + ER 5 ee = Fr Grdb.Bi. 5 GRUNDRISS 3.OBERGESCHOSS
ee 1 — rt ran.at BAUORT GRUNDSTÜCK  Waldsraße 215 FLUR s
+ va 5 Fi GEMARKUNG  Urbach FLURSTÜCK 812
Waldstr. 1 LPH Genehmigungsplanung (PH) | PLANNR. INDEX
MASZSTAB 1.100
DATUM 04.10.2019
GEZEICHNET Sta 04-01-GR-30G -
H/B = 549 / 594 (0.32m?) Allplan 2018

14 ö , ® 02019
143 Eingon 22, Aus, 2019 Herr Hartung, 22969
Herr Hörschelmann, 23375
Dezernat v - soziales. Integration Cs |
und Umwelt S

56 über Dez. V

Waldstr. 115 (Bezirk 7), Neubau eines Wohngebäudes im sozial geförderten Woh-
nungsbau

Hier: Prüfung der Kostenberechnung, RPA- Nr. 2019/1189
Eingereichte Kosten: rd. 2.698.500,- EUR brutto

Sehr geehrte Damen und Herren,

In der Ratssitzung vom 14.11.2017 wurde die Planung zum Abbruch des Bestandsgebäudes
und Neubau eines Mehrfamilienhauses im sozial geförderten Wohnungsbau auf dem städti-
schen Grundstück Waldstr. 115 (Köln-Urbach) beschlossen (Vorlagen - Nr. 2345/2017). Im
Rahmen der Planung durch ein von -56-, Amt für Wohnungswesen, beauftragtes Architek-
turbüro wurde ein Abbruch- und ein Planungsentwurf entwickelt und eine Kostenberechnung
erstellt. -56- beabsichtigt darauf basierend, einen Baubeschluss zu erwirken. Vorgesehen
sind der Abbruch des Bestandsgebäudes (ehemaliges Hotel „Antonius Eck“) sowie ein Neu-
bau eines zwei- bzw. dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit sieben barrierefrei zugängli-
chen Wohneinheiten in konventioneller Bauweise.

Die vorgelegten Unterlagen mit der vom externen Planer erstellten Kostenberechnung aus
dem Jahr 2019 wurden mit dem Ergebnis geprüft, dass der Fortführung der Maßnahme unter
Beachtung der Hinweise grundsätzlich keine Bedenken entgegenstehen. Im Einzelnen wur-
de bei der Prüfung folgendes festgestellt:

Die vorgelegten Kosten i.H.v. von rd. 2.698.500,- EUR brutto teilen sich in den Kostengrup-
pen wie folgt auf:

200er rd. 241.880,- EUR
300errd. 1.455.028,- EUR
400er rd. 370.136,- EUR
500er rd. 101.485,- EUR
600er rd. 2.380,- EUR
700er rd. 527.600,- EUR

Die Planungskosten betragen in Bezug auf die Baukosten (300er & 400er) ca. 29%.

Nicht berücksichtigt wurden laut den Unterlagen die internen Kosten. Diese sollten der Voll-
ständigkeit halber mit aufgeführt werden.

Bei den Mengen- und Kostenangaben konnten nach stichprobenartiger Prüfung keine unge-
wöhnlich hohen Ansätze erkannt werden. Zu den 300er Kosten wurde die Mengenermittlung
zur Kostenberechnung auf Anfrage durch die Fachdienststelle nachgereicht.

Die Kosten auf die Wohnfläche (610 m?) bezogen werden mit rd. 3030,- €/m? angegeben.
Auf vergleichbare Objekte aus dem Baukostenindex bezogen bewegt sich die Maßnahme

12

-3-

damit im oberen Kostenbereich. Begründet wird dies zum einen mit dem Umstand, dass auf-
grund der relativ kleinen Grundstücksfläche in Ecklage nur sieben Wohneinheiten realisiert
werden können. Damit steigt der Anteil der Nebenflächen/Erschließungsflächen, die sich
kostenmäßig auf das Bauvorhaben auswirken. Zum anderen bewegt sich der Ausbaustan-
dard für den sozialen Wohnungsbau im gehobenen Bereich. Beispielhaft sind hier die Errich-
tung einer Aufzugsanlage für die Barrierefreiheit, oder auch die Tatsache, dass in den Bä-
dern jeweils eine Badewanne und eine separate Dusche vorgesehen sind, zu nennen. Letz-
teres wird wiederum damit begründet, dass laut den Wohnraumförderbestimmungen eine
Badewanne eine zusätzliche Wohnqualität darstellt, die es erlaubt, die Wohnfläche um 5m?
zu erhöhen.

Die Pläne und Kostenberechnungen der externen Planer und Fachplaner sind weder vom
Bauherrn, noch vom Entwurfsverfasser mitgezeichnet.

Der Baubeginn ist laut den Unterlagen für August 2020 (Abbruchbeginn) und die Fertigstel-
lung für Ende 2021 vorgesehen. Die Bauzeit wird mit knapp zwei Jahren angegeben, was
auf eine Fertigstellung Mitte 2022 hinauslaufen würde. Hier sind die Angaben widersprüch-
lich und sollten vor Beschlussfassung überprüft und korrekt dargestellt werden. Demenspre-
chend muss der Bauzeitenplan ergänzt werden. Der Vorlauf von knapp einem Jahr für Pla-
nung, Baugenehmigung, Ausschreibung und Vergabe sollte für eine Maßnahme in dieser
Größenordnung ausreichend sein.

Mit freundlichen Grüßen

Anlage 11 
 
 
Geschäftsführung  
Bauausschuss 
Frau Weber 
Telefon:  (0221) 221 - 22443  
Fax       :  (0221) 221 - 24447 
E-Mail:  simone.weber@stadt-koeln.de 
Datum: 16.12.2019 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 38. Sitzung des Bauausschusses 
vom 02.12.2019 
öffentlich 
5.1 Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf 
dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Porz, Gemarkung 
Urbach, Flur 5, Flurstück 812 
2665/2019 
 
Da die als Tischvorlage eingebrachte Beantwortung der Fragen aus der letzten Sitzung 
(Anlage 10 zur Vorlage) nicht hinlänglich habe gelesen werden können, bittet RM Henk-
Hollstein die Verwaltung darum, die schriftliche Beantwortung mündlich vorzustellen und 
dabei insbesondere auf folgende Punkte einzugehen: 
- Thema Wirtschaftlichkeit bei diesen kleinen Einheiten 
- wurden Gespräche mit Genossenschaften geführt? 
- Ablauf des Prozederes in der Verwaltung solcher kleiner Einheiten, da eigentlich klassi-
sches Betätigungsfeld für Immobilienfirma (und i. E. nicht Aufgabe des Wohnungsamtes) 
 
Herr Schultz, Vertreter des Amtes für Wohnungswesen, greift die Fragen auf und erläutert 
die Tischvorlage mündlich.  
Dabei stellt er insbesondere klar, dass es sich um ein verglastes Treppenhaus (und nicht 
einen Glasturm o. ä.) handelt, dessen Folgekostenbetrachtung keine höheren Kosten in 
Bezug auf Reinigung/Wartung aufweisen im Vergleich zu einer Putzfassade (auch hier 
seien Reinigung und regelmäßige Anstriche notwendig).  
Das Gebäude passe gut in das Unterbringungsportfolio des Wohnungsamtes, wie bereits 
im Planungsbeschluss näher erläutert wurde, und das Amt habe ein Interesse daran, das 
Grundstück zu entwickeln und anschließend über die Belegungssystematik für die vorhan-
denen Bedarfe zu nutzen. Für die Verwaltung der angemieteten bzw. genutzten Objekte 
gebe es beim Amt für Wohnungswesen ein eigenes Sachgebiet.  
Genossenschaften o. ä. Institutionen hätten in vergleichbaren Fällen aufgrund der gerin-
gen Objektgröße und dem nicht lohnenden Aufwand mangelndes Interesse gezeigt.

RM Halberstadt-Kausch merkt kritisch an, dass das Bauen durch das Wohnungsamt in 
Eigenregie immer viel teurer sei bzw. dass ein anderer Träger für das gleiche Geld mehr 
Wohneinheiten errichten könnte. Die Antwort in Bezug auf den Glasbau erachte sie als 
nicht befriedigend. Auch wenn ein solcher Glasbau aus architektonischer Sicht vielleicht 
ansprechend sei, fehle ihres Erachtens ein Kostenbewusstsein. Sie bittet in dem Zusam-
menhang darum, einmal die Vorgaben an die Architekten darzustellen. Es werde der Ein-
druck vermittelt, dass die Vorgabe lauten könnte „wir haben dieses Grundstück, welches 
bebaut werden soll – Kosten spielen keine Rolle“. Zum Thema Barrierefreiheit führt Frau 
Halberstadt-Kausch aus, dass üblicherweise rollstuhlgerechte Wohnungen im Erdge-
schoss vorzusehen sind (so wie hier auch), wobei allerdings darauf zu achten sei, dass 
der Abstellraum für die rollstuhlgerechten Wohnungen ebenfalls ebenerdig eingerichtet 
werde. Hierdurch könnte (bei zwei- bis dreistöckigen Gebäuden) ein Aufzug und somit ein 
hoher (Folge-)Kostenfaktor eingespart werden. Sie bittet auch in diesem Zusammenhang 
zu beantworten, ob die Vorgabe an die Architekten dementsprechend gegeben werde (> 
Abstellräume auf der Ebene der rollstuhlgerechten Wohneinheiten). Im Übrigen könnten 
Waschmaschinen auch in Bädern untergebracht werden. Die vorgesehene Ausstattung 
der Bäder mit jeweils einer Badewanne und separater Dusche befinde sich zudem über 
dem Standard zumindest des sozialen Wohnungsbaus. Aus diesen Faktoren ergebe sich 
ihres Erachtens ein sozialer Sprengstoff.  
 
Herr Schultz stellt klar, dass sein Amt nicht grundsätzlich aus dem Grunde Glasfassaden 
bauen möchte, weil es der Auffassung sei, dass diese preiswerter seien als Putzfassaden; 
im vorliegenden Fall sei es darin begründet, dass, gemessen an dem architektonischen 
Entwurf, die Glasfassade deutlich interessantere Elemente enthalte. Ein fehlendes Kos-
tenbewusstsein weist Herr Schultz mit aller Deutlichkeit zurück. Ein sparsames und wirt-
schaftliches Vorgehen geböten bereits die rechtlichen Vorgaben. Entsprechende Vorga-
ben würden daher auch den Architekten erteilt; hierbei werde insbesondere Wert auf eine 
optimale Ausnutzung des Grundstückes bezogen auf die mögliche Anzahl realisierbarer 
Wohneinheiten gelegt. Weiterhin seien die Vorgaben des öffentlichen Wohnungsbaus zu 
berücksichtigen. Es seien bestimmte Standards einzuhalten, sofern öffentliche Mittel be-
ansprucht werden. Die vorgesehene Ausstattung der Bäder (Dusche und Badewanne in 
einem Raum) sei ganz bewusst so gewählt worden, da hierdurch aus förderrechtlicher 
Sicht 5 m² mehr gefördert werden. Pro m² würden derzeit 1.950 € Darlehen bewilligt. Hier-
durch bewege man sich in einem sehr wirtschaftlichen Rahmen. 
 
Die Äußerung von RM Henk-Hollstein aufgreifend merkt RM Brust an, dass seine Fraktion 
nicht der Meinung sei, dass es nicht die Aufgabe des Wohnungsamtes sei, solche Woh-
nungen zu bauen. Im Übrigen komme der Einwand, sich in der Angelegenheit an Genos-
senschaften zu wenden, zu spät, da bereits 2017 der entsprechende Planungsbeschluss 
gefasst worden sei. Die Ausführungen von Herrn Schultz zum Thema Wirtschaftlichkeit 
seien nicht nachvollziehbar. Das Land gebe 25% Tilgungszuschuss und trotzdem sei es 
nicht möglich, eine kostendeckende Miete zu erzielen, was zu einem jährlichen Verlust im 
Haushalt führe. Dies sei nicht akzeptabel, da es anderen Bauträgern durchaus gelinge. 
Dem Architekten sei daher vorzugeben, dass er so bauen muss, dass nachher Vermietun-
gen von Sozialwohnungen ohne dauerhafte Verluste für die Stadt möglich sind. Die vorge-
brachte Argumentation in Bezug auf die großen Bäder sei nicht plausibel, insbesondere 
nicht vor dem Hintergrund, dass gerade der Bedarf an kleinen Wohnungen sehr groß sei. 
Auch die Investitionen in einen Aufzug und die Folgekosten seien völlig unnötig, so Herr 
Brust, da ein Aufzug erst ab 4 Geschossen vorgeschrieben sei.

Hinsichtlich der Glasfassade sei auch zu bedenken, dass sich der Glasbau im Sommer 
sehr aufheizen wird und im Winter hohe Wärmeverluste entstehen werden. Schon aus 
diesem Grund sollten normale, gedämmte Wände vorgesehen werden.  
Da bereits so viel Geld in das Projekt geflossen sei, schlägt er vor, der Vorlage zwar zuzu-
stimmen, allerdings mit dem Zusatz, dass der Versuch unternommen werden soll, die 
Glasfassade umzuplanen.  
 
SB Kirchmeyer schließt sich den Worten von RM Brust an. Zum Thema Geschossigkeit 
und dem zitierten § 34a BauGB (Einfügungsgebot) macht sie darauf aufmerksam, dass 
diese Vorschrift relativ viel Spielraum lasse. Es handele sich hier um ein Eckgrundstück; 
normalerweise dürften Eckgrundstücke auch etwas höher gebaut werden. Die gegenüber-
liegende Bebauung sei auch höher. Insofern sei unbedingt eine erneute Prüfung vorzu-
nehmen mit dem Ziel, die Geschossigkeit zu erhöhen. Die Aussage, dass keine Gesprä-
che mit Bauträgern geführt worden seien, verwundere sie, da die Vorlage selbst einen an-
deren Anschein erwecke. Denn hier werde auf Seite 5 ausgeführt: „In Anbetracht dieser 
Umstände ist das hier in Rede stehende Grundstück als Einzelprojekt im Rahmen des so-
zialen Wohnungsbaus für einen Investor oder die GAG nicht wirtschaftlich.“  
Sie plädiert dafür, die Vorlage zurückzustellen und zunächst die Anregungen zu prüfen.  
 
Auch SE Eggert bringt zum Ausdruck, dass es begrüßenswert sei, wenn die Stadt selber 
baue. Dabei sollte jedoch auch deutlich werden, dass dies die günstigere Variante ist, was 
hier nicht der Fall sei. Angesichts der höheren Umgebungsbebauung sollte eine Erhöhung 
der Geschosse seiner Auffassung nach auf jeden Fall möglich sein.  
 
SE Tempel schließt sich bei dem Thema Geschossigkeit seinen Vorrednern an. Zum 
Thema Wirtschaftlichkeit fragt Herr Tempel nach einer groben Kostenschätzung, die sei-
tens der Verwaltung habe erstellt werden müssen, bevor der Architekt beauftragt wurde. 
Er bittet um eine Gegenüberstellung von grober Kostenschätzung und Kostenberechnung 
und ggf. um Erläuterung, warum diese voneinander abweichen.  
 
Herr Schultz erklärt, diese Zahlen nachzuliefern. 
 
Es folgt eine kurze Erörterung zum weiteren Verfahren. Gemäß Auskunft der Verwaltung 
entstünden bei einer Vertagung der Vorlage keine gravierenden Schäden für das Projekt.  
  
Vorsitzender Dr. Schoser fasst zusammen: 
Die Vorlage soll nach Wunsch des Ausschusses bis zur nächsten Sitzung vertagt werden. 
Bis dahin sind folgende Punkte zu prüfen bzw. von der Verwaltung zu beantworten:  
 
 Feste Wandfassade statt Glas 
 Erhöhung der Geschossigkeit 
 Umplanung Badezimmer (> sind Wanne und Dusche erforderlich?) mit dem Ziel, 
kleinere Wohnungen zu erhalten  
Gegenüberstellung der Kosten für die Variante Dusche und Wanne (mit Fördergel-
dern) und die Variante mit einem von beidem 
 Variante ohne Aufzug (bei gleichbleibender Geschosshöhe)  
Auch hier wird eine Gegenüberstellung (unter Berücksichtigung von Landesmitteln 
und Darstellung der Bedingungen) erbeten 
Beschluss: 
Der Bauausschuss bittet die Verwaltung, die offenen Fragen bis zur nächsten Sitzung zu 
beantworten und vertagt die Vorlage einstimmig.

+3.875
+6.875
-0.015±0.00
+6.875
+11.255
+13.11
+6.56
+10.40 = 63.00
= 59.16
+8.725
±0.00
+2.375
+3.875
+6.33
+6.87+6.875
+9.875
+10.42
+11.255
+13.11
+14.255
= 63.02
= 58.93
Waldstr.
Antoniusstr.
H/B = 500 / 594 (0.30m²) Allplan 2019
Entwurfsplanung (LPH 3)
Die fertigungstechnisch und bauphysikalisch bestimmenden Angaben sind vom Unternehmer 
verantwortlich nachzuprüfen. Ebenso die Übereinstimmung der vom Planer angegebenen Zwangsmasse. 
Sämtliche sonstigen Unstimmigkeiten sind der Bauleitung und den Architekten unverzüglich mitzuteilen.
Alle Höhen beziehen sich auf OKFF.
Die Angaben in den Grundriss- und Schnittplänen sind zu beachten.
Alle tragenden und konstruktiven Bauteile müssen nach geprüfter statischer Berechnung hergestellt 
werden.
X xxxx xx.xx.xx xx
INDEX ÄNDERUNG DATUM GEZ.
o.M.
BAUHERR
PLANER
PLAN
BAUORT
LPH
MASZSTAB
DATUM
GEZEICHNET
STADT KÖLN
AMT FÜR WOHNUNGSWESEN
3ZW architekten GmbH
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln
www.3zw-architekten.de
kontakt@3zw-architekten.de
BRÜSSELER STRASSE 21
50674 KÖLN
GRUNDSTÜCK
GEMARKUNG
FLUR
FLURSTÜCK
Waldstraße 115
Urbach
5
812
PLANNR.
1:100
INDEX
0
NEUBAU MEHRFAMILIENHAUS 
WALDSTRASSE 115 IN PORZ
ANSICHT WEST + ANSICHT NORD
03-03-AN-WN
07.05.2019
LEGENDE
Sta
fax
0221. 221 25505
fax
0221. 8809264
fon
0221. 221 21266
fon
0221. 8809265
Stahlbeton
Installationswand von OKRF bis UKRD; falls nicht anders angegeben
BrüstungshöheBRH
OberkanteOK
UnterkanteUK
Fertig-FussbodenFF
Roh-FussbodenRF
HeizkörperHK
BE Bodeneinlauf OK Rost 2cm tiefer als OKFF, sofern nicht anders angegeben.
LS Lichtschacht
T30-RS Tür (gefälztes vollwandiges Türblatt, rauchdicht, selbstschließend, feuerhemmend)T30-RS
dichtschließende Tür (gefälztes vollwandiges Türblatt, min. dreiseitig umlauf. Dichtung)dT
RegenfalleitungRR
DFF Dachflächenfenster
Wärmedämmung
Perimeterdämmung
KS - Mauerwerk (aussen/ innen) OK = UK Stb.-Decke/ Stb.-RB; falls nicht anders angegeben
Stahlbeton-Fertigteil
± 0.00 = +52.60m NHN
ANSICHT WEST
ANSICHT NORD

Anlage 12 
Antwort der Verwaltung zu den Fragen aus der Sitzung des 
Bauausschusses vom 02.12.2019 
 
 
1. Hintergrund 
 
In der Vergangenheit wurden bei der kostenmäßigen Betrachtung nur die Kosten des 
Teilplanes 1004 berücksichtigt. Der Tilgungsnachlass in Höhe von 25 % wirkte sich insoweit 
nicht kostenmindernd aus, da er in einem anderen Teilplan abgebildet wird. Für dieses 
Bauvorhaben wird ein Tilgungsnachlass i. H. v. voraussichtlich rund 411.500 Euro gewährt 
(abweichend von der Beschlussvorlage, hier waren fälschlich 297.375 Euro ausgewiesen). 
Auf die Abschreibungsdauer des Gebäudes von 60 Jahren bezogen, ergibt sich ein jährlicher 
kalkulatorischer Ertrag von rund 6.850 Euro, der die jährliche Belastung entsprechend 
vermindert. 
Es finden zurzeit verwaltungsinterne Abstimmungsgespräche statt, inwieweit die 
wirtschaftlichen Zusammenhänge der Bauvorhaben künftig umfassender dargestellt werden 
können. 
 
2. Sollte die Glasfassade durch eine feste Wandfassade (WDVS-Fassade) ersetzt 
werden? 
 
Bei dem für den Bau der Glasfassade verwendeten Profilglas handelt es sich um ein 
kostengünstiges, seriell hergestelltes Industrieglas, das häufig im Fabrik- oder Hallenbau 
verwendet wird. Es ist durchscheinend, jedoch nicht durchsichtig. Das Glas dient im Bereich 
des Treppenhauses teilweise der Verkleidung von dahinter liegendem Mauerwerk/Beton, 
teilweise ist es das alleinige Fassadenelement, das einen Lichteinfall in das Treppenhaus 
zulässt. Von außen ist das Erscheinungsbild homogen. Zur vorschriftsmäßigen Belüftung 
des Treppenhauses sind die Profilglas-Elemente auf der Westseite mit Fenstern durchsetzt. 
Von einer Aufheizung des Treppenhauses durch die Verwendung einer Glasfassade ist nicht 
auszugehen, da die durchscheinenden Teile des Treppenhauses nach Osten bzw. nach 
Westen ausgerichtet sind und es nach Süden hin an einen Gebäuderiegel grenzt. 
Alternativ hierzu könnte die Fassade auch als Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) mit 
Putz und Anstrich ausgeführt werden, die zur Belichtung und Belüftung des Treppenhauses 
allerdings auch mit Fenstern versehen werden müsste. Die durch die Glasfassade 
entstehenden Mehrkosten in Höhe von 8.000 € brutto sind insoweit moderat.  
Eine derartige Kostenerhöhung kann sich jedoch aus Sicht der Verwaltung unter anderem 
durch geringere Folgekosten perspektivisch bewähren.  
Die Glasfassade birgt den Vorteil eines deutlich geringeren Pflegeaufwandes, da Glas als 
Material wenig pflegeintensiv ist. Eine bei WDVS-Fassaden nach gewisser Zeit erforderliche, 
kostenintensive Erneuerung von Anstrich oder gar Putz entfällt. Auch eine saisonal 
wiederkehrende Reinigung der Profilglas-Elemente ist nicht erforderlich. Die Fassade kann 
stattdessen, wie andere Konstruktionen auch, im konkreten Bedarfsfall gereinigt werden. Für 
die vorliegende maximale Höhe von 13 Metern existieren handelsübliche 
Ausrüstungsgegenstände, die auch von einem Hausmeister bedient werden können. Zur 
Entfernung stärkerer Verschmutzungen kann ferner ein Hubsteiger zum Einsatz kommen. 
Die in die Fassade integrierten Fenster werden, analog zu anderen Treppenhäusern, 
regelmäßig von innen gereinigt. 
Darüber hinaus sprechen gestalterisch-architektonische Aspekte für die Verwendung der 
Glasfassade, da durch den Materialwechsel ein optisch verbindendes Element zwischen den 
beiden Gebäudeteilen geschaffen wird. In Anbetracht dieser beiden Punkte hat sich die 
Verwaltung für die Errichtung einer Glasfassade entschieden.

3. Ist eine Erhöhung der Geschossigkeit möglich? 
 
Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich in Ermangelung eines Bebauungsplans für das 
in Rede stehende Grundstück nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben innerhalb der 
im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen 
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart 
der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben liegt 
innerhalb überbaubarer Flächen und ist planungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Hinsichtlich 
der Höhenentwicklung sind die örtlichen Verhältnisse zu ber ücksichtigen. Die unmittelbar 
umgebende Bebauung entlang der Waldstraße und der Antoniusstraße ist 2,5-geschossig. Die 
gegenüberliegende Bebauung entlang der Waldstraße ist 4-geschossig ausgeprägt. In einer 
ämterübergreifenden Vorbesprechung  des Bauvorhabens  innerhalb der Verwaltung vom 
07.09.2018 wurde eruiert, dass die geplante Bebauung in diesem Zusammenhang mit drei 
Vollgeschossen sowie einem Satteldach entlang der Waldstraße grundsätzlich möglich ist. Im 
hinteren Bereich zur Antoniusstraße hin ist die Höhe jedoch auf maximal zwei Vollgeschosse 
und ein Satteldach zu reduzieren. Eine darüber hinausgehende Erhöhung ist im Hinbli ck auf 
das Einfügungsgebot nicht zu rechtfertigen.  
 
4. Kostengegenüberstellung des Bauvorhabens mit/ohne Badewanne 
 
Die Mehrkosten, die durch  den Einbau einer Badewanne  entstehen, belaufen sich auf 
schätzungsweise 2.000-3.000 € brutto. Förderrechtlich können dadurch zusätzliche 3-5 m² je 
Wohnung als förderfähig und somit als vermietbar angesehen werden, die andernfalls a ls 
öffentliche Flächen ausgewiesen oder gar als Totraum geplant werden müssten. Der Einbau 
einer Badewanne hat auf die Gesamt-Nutzfläche des Gebäudes keinen wesentlichen Einfluss. 
Insofern können durch den Verzicht auf eine Badewanne auch keine weiteren Ba ukosten 
eingespart werden. 
Da derzeit 2.050 € pro m² an Förder-Darlehen bewilligt werden, erhöht sich durch den Einbau 
einer Badewanne das gewährte Darlehen um ca. 6.000-10.000 €. Hierauf gewährt die NRW-
Bank einen Tilgungsnachlass in Höhe von 25 % (in vorliegendem Fall 1.500 €-2.500 €). Allein 
mit diesem Betrag können die Kosten für den Einbau der Badewanne weitgehend gedeckt 
werden.  
Den zusätzlichen Kosten  für den Einbau einer Badewanne s tehen ferner zusätzliche Kalt-
Mieteinnahmen in Höhe von 250 €-400 € pro Jahr gegenüber, die allein durch die Erhöhung 
der vermietbaren Wohnfläche um 3-5 m² generiert werden.  
Unterm Strich entstehen somit keine zusätzlichen Kosten durch den Einbau der Badewanne. 
Das H andeln der Verwaltung zielt  nicht auf die Schaffung eines möglichst hohen 
Qualitätsstandards ab. Vielmehr passt sie die Planungen den förderrechtlichen Investitions-
Anreizen an. 
 
5. Kostenvergleich Einbau/Verzicht auf Aufzug 
 
Nach § 39 Abs. 4 S. 1 BauO NRW ist der Einbau eines Aufzugs bei Gebäuden mit mehr als 
drei oberirdischen Geschossen  obligatorisch. Oberirdische Geschosse sind solche 
Geschosse, deren Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche 
hinausragen, § 2 Abs. 5 BauO NRW . Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Vollgeschosse 
im Sinne des § 2 Abs. 6 BauO NRW handelt, da § 39 BauO NRW diese Differenzierung nicht 
aufgreift. Der geplante 3,5 -geschossige Gebäuderiegel an der Wa ldstraße weist folglich 4  
oberirdische Geschosse im Sinne des § 39 BauO NRW auf. Daraus ergibt sich die 
Verpflichtung zum Einbau eines Aufzugs. Die von Verwaltung und Politik angestrebte 
größtmögliche Ausnutzung der möglichen Geschossigkeit kann folglich n ur im 
Zusammenhang mit einem Aufzug realisiert werden.

6. Kostendifferenzen zwischen grober Kostenschätzung und Kostenberechnung 
 
In einem seitens der Verwaltung erstellten ersten Kostenrahmen wurden 2017 
Gesamtkosten in Höhe von ca. 2,1 Mio. € netto ausgewiesen.  
 
Im Zuge der Planung in den Leistungsphasen 1-3 wurde dann in 2019 ein aktualisierter 
Kostenrahmen erstellt, der mit einer Gesamtsumme von 2.035.161,90 € netto schließt.  
 
Demgegenüber ergibt die in der Leistungsphase 3 vom beauftragten Architekturbüro erstellte 
Kostenberechnung eine Summe von 2.267.655,78 € netto.  
 
Somit ergibt sich eine Differenz von ca. 230.000 € zwischen der Endsumme des 
Kostenrahmens und der der Kostenberechnung. 
 
Die auftretende Abweichung ergibt sich zum einen dadurch, dass der Kostenrahmen nicht 
von der Installation eines Aufzuges ausgeht (62.500 € netto). Zum anderen führt der 
Kostenrahmen der Verwaltung nicht die Abrisskosten für das Bestandsgebäude auf 
(168.078,25 € netto), da diese Kosten im Rahmen der Haushaltsbewirtschaftung konsumtiv 
abgebildet werden. In der Kostenberechnung des Architekturbüros sind sie jedoch, der DIN 
276 entsprechend, enthalten. 
 
Dementsprechend bestehen tatsächlich keine wesentlichen Differenzen zwischen 
Kostenrahmen und -berechnung.

Anlage 14 
 
 
Geschäftsführung  
Bauausschuss  
Frau Weber 
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Datum: 06.05.2020 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift d er 40. Sitzung des 
Bauausschusses  vom 04.05.2020  
öffentlich 
5.1 Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Porz, 
Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 812 
2665/2019 
RM Halberstadt-Kausch merkt erneut an, dass hier sehr teuer gebaut werde. De n-
noch werde ihre Fraktion heute Zustimmung erteilen, jedoch gibt sie zu Protokoll, 
dass es eine Zusage von Herrn Ludwig, dem Leiter des Amtes für Wohnungswesen, 
geben soll, ein Gespräch mit den baupolitischen Sprechern der Fraktionen zu führen, 
bevor weitere Vorlagen aus diesem Bereich kommen, um generelle Fragen zu klä-
ren. Sie erklärt ausdrücklich, dass ähnlichen Vorlagen zukünftig, ohne dieses Ge-
spräch vorab durchgeführt zu haben, nicht zugestimmt werde. Für den Rahmen des 
Gesprächs regt sie aufgrund der aktuellen Umstände eine Videokonferenz an.  
 
SB Kirchmeyer und auch die übrigen Fraktionen schließen sich der von Frau Halber-
stadt-Kausch gestellten Bedingung an.  
Beschluss: 
Der Bauausschuss empfiehlt dem Rat, wie folgt zu beschließen:  
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit dem Neubau eines Wohngebäudes im öffen t-
lich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 
51145 Köln -Porz, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 812, mit Gesamtkosten in 
Höhe von 2.498.497,27 € und beschließt die im Haushaltsjahr 2019 auf der Finan z-
stelle 5620-1004-7-5201 veranschlagten Mittel freizugeben. 
 
Abstimmungsergebnis:  
Bei Enthaltung der FDP-Fraktion einstimmig zugestimmt unter der Bedingung, dass 
das seitens des Leiters des Amtes für Wohnungswesen zugesagte Gespräch mit den 
baupolitischen Sprechern der Fraktionen durchgeführt wird, bevor über weitere 
gleichgelagerte Vorlagen entschieden werden soll.