Beantwortung der Anfrage AN/1470/2024 der Fraktion Die Linke in der Bezirksvertretung Mülheim zu Auswirkungen der Wohnraumschutzsatzung Kölns vom 30.06.2021 im Bezirk Köln-Mülheim

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 
 3776/2024 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 02.12.2024 
 
Beantwortung der Anfrage AN/1470/2024 der Fraktion Die Linke in der 
Bezirksvertretung Mülheim zu Auswirkungen der Wohnraumschutzsatzung Kölns vom 
30.06.2021 im Bezirk Köln-Mülheim 
Die Fraktion Die Linke hat mit Anfrage AN/1470/2024 vom 27. Oktober 2024 die nachfolgen-
den Fragen an die Bezirksvertretung Mülheim gestellt. 
 
1.  Was genau hat man sich unter einem Zweckentfremdungsverfahren des Wohnungs-
amtes vorzustellen und wie geht das Wohnungsamt vor? 
 
2.  Wie viele Zweckentfremdungsverfahren des Wohnungsamtes wurden seit 2021 in wel-
chen Stadtteilen des Bezirks Köln- Mülheim durchgeführt und wie viele davon waren 
erfolgreich?  
 
3.  Wie oft kam es seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Sommer 2021 zu Mel-
dungen von Mieter*innen, des Bezirks Köln - Mülheim hinsichtlich gravierender Woh-
nungsmängel und wie oft konnten diese erfolgreich behoben werden? 
 
4.  Wie viele Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum im Bezirk Köln- Mülheim wur-
den in den letzten drei Jahren gestellt und wie viele wurden positiv beschieden? 
 
5.  Welche Gründe führten im Bezirk Köln- Mülheim dafür, dass Zweckentfremdung geneh-
migt wurde? 
 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
zu 1.) 
 
Ein Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch Dritte) 
Anhaltspunkte dafür bekannt werden, dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmi-
gung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall 
überprüft. Dazu ist zunächst eine umfangreiche Sachverhaltsermittlung erforderlich. In dem 
Zusammenhang werden beispielsweise Eigentumsverhältnisse und Meldedaten überprüft. Zu-
dem ermittelt der Außendienst vor Ort. Im Anschluss werden je nach Gegebenheit Verfü-
gungs- und Nutzungsberechtigte schriftlich zur Sachverhaltsaufklärung aufgefordert. 
Sofern eine Zweckentfremdung festgestellt wird und die Betroffenen keine freiwillige Abhilfe 
leisten, wird die Beendigung der Zweckentfremdung mittels Ordnungsverfügung aufgegeben. 
Ergänzend wird auf den halbjährlich erscheinenden Bericht „Zweckentfremdung von Wohn-
raum in Köln“ des Amtes für Wohnungswesen verwiesen, vergleiche letzte Mitteilung

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2218/2024. 
 
zu 2.) 
 
Beim behördlichen Einschreiten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ist jede ein-
zelne Wohnung, die wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung steht, ein Erfolg, weil sie das An-
gebot auf dem Kölner Wohnungsmarkt erhöht. Die Möglichkeiten, diese Erfolge statistisch in 
klaren Zahlen abzubilden, stoßen hier jedoch an Grenzen: 
 
„Zweckentfremdung von Wohnraum“ ist rechtlich im Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG 
NRW) und der Kölner Wohnraumschutzsatzung definiert. Ob sich in einem konkreten Einzel-
fall ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum bestätigt, hängt also davon ab, wie 
sich der Sachverhalt darstellt und wie dieser auf der Grundlage der Regelungen von 
WohnStG NRW, der Kölner Wohnraumschutzsatzung und der Rechtsprechung rechtlich zu 
bewerten ist. 
 
In vielen Fällen, in denen ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, zeigen 
sich angesprochene Eigentümer*innen kooperativ und stellen – noch bevor im Detail geprüft 
werden konnte, ob eine Zweckentfremdung tatsächlich vorliegt – den möglicherweise 
zweckentfremdeten Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung. Da hier nach den 
rechtlichen Kriterien nicht festgestellt werden konnte, ob tatsächlich eine Wohnraumzweckent-
fremdung vorlag, werden solche Fälle statistisch nicht als Zweckentfremdung erfasst. Ge-
nauso unsauber wäre es, solche Fälle als „keine Zweckentfremdung“ statistisch zu erfassen, 
weil auch das letztlich nicht festgestellt worden ist.  
 
Dennoch: Nur diejenigen Fälle als „Erfolg“ zu zählen, in denen eine Zweckentfremdung von 
Wohnraum tatsächlich festgestellt und beendet wurde, vermittelt einen unvollständigen Ein-
druck. Denn dann blieben diejenigen Fälle, in denen eine potenzielle Zweckentfremdung in 
Kooperation mit den Verfügungsberechtigten beendet werden konnte, unberücksichtigt. Diese 
wirken sich jedoch in der Praxis ebenso positiv auf den Kölner Wohnungsmarkt aus, weil auch 
hierdurch bislang offensichtlich nicht zum Wohnen genutzter Wohnraum wieder für seinen ei-
gentlichen Zweck zur Verfügung gestellt wird. Jeder dieser Fälle ist ein Erfolg, der ohne den 
nachdrücklichen Anstoß durch Mitarbeiter*innen des Amtes für Wohnungswesen in Koopera-
tion mit den Verfügungsberechtigten nicht eingetreten wäre. 
 
Vielen Verfügungsberechtigten ist offenbar nicht bewusst, dass sie einen wichtigen Beitrag zur 
Entspannung des Kölner Wohnungsmarktes leisten können, indem sie ihre zum Beispiel leer-
stehende Wohnung wieder für eine Vermietung aktivieren. Solche Aufklärungs- und Überzeu-
gungsarbeit in Gesprächen mit Verfügungsberechtigten kostet Zeit, ist aber durchaus erfolg-
reich. 
 
Die Größenordnung der zur Prüfung einer Zweckentfremdung bearbeiteten Verdachtsfälle den 
Bezirk Mülheim betreffend, werden in den unten aufgeführten Fallzahlen der Wiederzufüh-
rungsverfahren präzise abgebildet. Die Bearbeitung dieser Fälle führt dabei immer zu einem 
der folgenden Ergebnisse: 
 
 Der/die Verfügungsberechtigte stellt - noch vor einer detaillierten rechtlichen Prüfung - 
den bislang anderweitig genutzten Wohnraum wieder zum Wohnen zur Verfügung. 
 Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfremdung nach den rechtlichen Kri-
terien nicht gegeben ist. 
 Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfremdung vorliegt und die Wieder-
zuführung des zweckentfremdeten Wohnraumes zum Wohnungsmarkt gefordert ist. In 
der Regel geschieht dies durch eine behördliche Anordnung. 
 
In jedem der hier in einem Wiederzuführungsverfahren geprüften Einzelfälle ist sichergestellt, 
dass jede bei der Prüfung festgestellte Wohnraumzweckentfremdung beendet und zweckent-
fremdeter Wohnraum wieder zum Wohnen genutzt wird.

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Eingeleitete Wiederzuführungsverfahren seit dem 01.Juli 2021 (Angabe in Wohnein-
heiten) 
Buchforst 5 
Buchheim 36 
Dellbrück 29 
Dünnwald 11 
Flittard 3 
Höhenhaus 29 
Holweide 30 
Mülheim 117 
Stammheim 1 
Bezirk 9 gesamt 261 
 
zu 3.) 
 
Es wird zunächst darauf hingewiesen, dass sich die Wohnraumschutzsatzung lediglich auf 
den Aufgabenbereich der Zweckentfremdung von Wohnraum bezieht. Das WohnStG NRW 
hingegen enthält zusätzlich die Ermächtigungsgrundlage, die Aufgaben der Wohnungsaufsicht 
wahrzunehmen und bietet damit den Handlungsrahmen, um gegen erhebliche Wohnungs-
mängel vorzugehen.  
 
Für den Bezirk Mülheim sind 123 Meldungen seit Inkrafttreten des WohnStG NRW im Som-
mer 2021 eingegangen, aufgrund derer Verwaltungsverfahren eingeleitet wurden. Ähnlich wie 
im Bereich Zweckentfremdung sind auch hier die Möglichkeiten, den Erfolg statistisch abzubil-
den, begrenzt. Nach einer Meldung muss im Verwaltungsverfahren zunächst überprüft wer-
den, ob es sich tatsächlich um erhebliche Mängel im Sinne des WohnStG NRW handelt. Nur 
dann können ordnungsbehördliche Maßnahmen gegen Verfügungsberechtigte getroffen wer-
den. Sofern erhebliche Mängel festgestellt werden, wird das zugehörige Verwaltungsverfahren 
erst dann abgeschlossen, wenn diese auch nachweislich beseitigt worden sind. 
 
zu 4.) 
 
Seit Inkrafttreten des WohnStG NRW sind im Bezirk Mülheim für 165 Wohneinheiten Anträge 
auf Zweckentfremdung von Wohnraum gestellt worden. Für 133 Wohneinheiten konnte eine 
positive Entscheidung getroffen werden. 
 
zu 5.) 
 
Bei den meisten Antragsbegehren handelte es sich um Wohnraum, der abgebrochen werden 
soll. Von den unter Punkt 4.) aufgeführten 165 Wohneinheiten wurde beispielsweise für 122 
Wohneinheiten der Abbruch beantragt. In den Antragsverfahren, bei denen Wohnraum abge-
brochen werden soll, wird in aller Regel ein beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatz-
wohnraum gemäß § 13 Absatz 2 WohnStG NRW in Verbindung mit § 9 Wohnraumschutzsat-
zung bereitgestellt. Deutlich weniger Genehmigungen werden insgesamt aufgrund eines über-
wiegenden öffentlichen oder privaten Interesses gemäß § 13 Absatz 1 WohnStG NRW in Ver-
bindung mit § 8 Absatz 3 und 4 Wohnraumschutzsatzung erteilt.