"Dringend erforderliche Kita-Flächen in Köln - Vergabe von Kita-Flächen"

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
IV/IV/2 
 
Vorlagen-Nummer 
 1764/2017 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Jugendhilfeausschuss 20.06.2017 
Liegenschaftsausschuss 04.07.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 06.07.2017 
 
"Dringend erforderliche Kita-Flächen in Köln - Vergabe von Kita-Flächen" 
Die SPD-Fraktion bittet mit AN/0734/2017 um die Beantwortung folgender Fragen: 
 
1. Wie hoch ist der bestehende und prognostizierte Flächen -/Raumbedarf für den  Bau neuer Kin-
dertageseinrichtungen, Spielplätze und Jugendeinrichtungen? 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
 Der Rat hat am 28.06.2016 den weiteren bedarfsgerechten Ausbau der Kindertagesb etreuung 
für unter 3 -Jährige und für Kinder im Alter von drei Jahren bis zum Schuleintritt bis 2020/21 ff. 
beschlossen (Session 2877/2015). Mit Blick auf die Bedarfe, die sich aus der aktuellen städt i-
schen Bevölkerungsprognose bis 2025 und den Ergebnissen der Elternbefragung zum Bedarf 
an Kindertagesbetreuung ergeben, sind weitere,  ganz erhebliche Ausbauanstrengungen no t-
wendig, nachdem die absoluten Platzzahlen für unter 3 -Jährige seit 2007 bis heute schon mehr 
als verfünffacht werden konnten. Während allein in den Kitajahren 2013/14 bis 2015/16 rund 
100 neue Kitastandorte realisier t wurden, sind in den Kitajahren 2016/17 bis 2020/21 weitere 
rund 70 Kitas und nach 2021/22 noch einmal 17 Kitas projektiert. Für diese projektierten Kita 
sind Flächen bzw. Immobilien gesichert oder befinden sich in der Sicherung, rechnerisch b e-
trägt der F lächenbedarf dieser Kitas rund 174.000 qm. Mit Blick auf die Zielquoten von 50% 
(erster Schritt) bzw. 52% (zweiter Schritt) U3 sowie 100% Ü3 fehlen gleichwohl noch weitere 
rund 50 Kitaprojekte (bei durchschnittlich vier Gruppen) mit 3.200 Plätzen, was eine m Flächen-
bedarf von rund 100.000 qm entspricht (vergleiche Session 0672/2017 zum „Kita-Gipfel“). 
 
 Mit Session 1906/2016 hat die Verwaltung im Juni 2016 die aktualisierte Schulentwicklungspla-
nung vorgelegt, die bis 2025 und darüber hinaus blickt. Sie schläg t eine Vielzahl von Maßna h-
men vor, mit denen zusätzliche Schulplätze geschaffen werden sollen und die Schulstruktur der 
Nachfrage entsprechend weiter entwickelt werden kann. So strebt die Verwaltung den Bau von 
insgesamt 41 Schulen an, davon 23 für neue Grundschulen (darunter 5 Ersatzbauten mit Erwei-
terung), 16 für neue weiterführende Schulen und zwei neue Gebäude für Berufskollegs. Da r-
über hinaus sind mindestens 18 bauliche Erweiterungen bestehender Schulen vorgesehen. Für 
die Schulneubauten sind überschlä gig rechnerisch – eingedenk eines städtebaulichen Orienti e-
rungswertes von 25 qm je Schüler*in – rund 190.000 qm für die erforderlichen neuen Grun d-

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schulen zu kalkulieren und rund 450.000 qm für die erforderlichen neuen weiterführenden Sch u-
len sowie die neue n Standorte von Berufskollegs, also insgesamt 640.000 qm. Ein großer Teil 
der erforderlichen Flächen für Schulneubauten ist allerdings gesichert bzw. befindet sich im v o-
raussetzungsvollen Prozess der Eignungsprüfung und abschließenden Flächensicherung. Ein  
Teil der Flächen mit insgesamt rund 75.000 qm muss noch gefunden, geprüft und gesichert 
werden. Es ist darauf hinzuweisen, dass auch die vorgesehenen Erweiterungen von bestehe n-
den Schulen Flächenbedarfe mit sich bringen, dass in Einzelfällen Flächen für S chulen deutlich 
kleiner ausfallen müssen als nach städtebaulichen Orientierungen wünschenswert (also ve r-
dichtet bzw. „tief“ und „hoch“ gebaut werden muss) und dass über die bestehenden Neubau - 
und Erweiterungsvorhaben hinaus weitere Sondierungen stattfinde n bzw. Überlegungen best e-
hen, um auf weitere lokale Bedarfe im Zuge von weiteren Wohnungsbaumaßnahmen reagieren 
zu können. 
 
 Die neue Kinder- und Jugendförderplanung Köln 2016 bis 2020 (Session 0169/2017 – Ratsbe-
schluss in Vorbereitung) hebt mit ihren Maßna hmen M1 (Aktualisierung der Bedarfsanalyse von 
Jugendeinrichtungen und Jugendprojekten) und M3 (Aktualisierung der Spielplatzbedarfspl a-
nung / Flächen für Kinder und Jugendliche im öffentlichen Raum) auf die Frage nach einer 
quantitativ und qualitativ bedar fsgerechten Jugendinfrastruktur ab, welche die rasant steigende 
Zahl von Kinder- und Jugendlichen in Köln mitgeht. Die Verwaltung sieht vor, die Aktualisierung 
der Bedarfsanalyse von Jugendeinrichtungen in den JHA am 05.09.2017 einzubringen. Die A k-
tualisierung der Spie lplatzbedarfsplanung ist bis Jahresbeginn 2018 vorgesehen. Vorbehaltlich 
dessen lässt sich zu den Flächen- und Raumbedarfen folgendes ausführen: 
 
 Unter dem Begriff „Spielplatz“ werden vielfältige Spiel-, Bewegungs- und Aktionsräume für 
Kinder und Jugendliche aller Altersgruppen subsumiert. Im Rahmen der Spielplatzbedarf-
splanung Köln 2011 war ein Richtwert von 2 qm Spielfläche (als Spielplatz/ Bolzplatz/ Fl ä-
chen für Skater etc. ausgewiesene, gestaltete Fl äche inklusive Wege, Einfriedung etc.) je  
Einwohner*in festgelegt worden. Die Stadt Köln bewegte sich mit diesem Wert an der u n-
teren Grenze von älteren Empfehlungen der Bauministerkonferenz bzw. auf etwa ve r-
gleichbarem Niveau wie Düsseldorf (2 – 4 qm je Einwohner*in) und München (2,25 qm je 
Einwohner*in). In 2011 waren stadtweit 62% des Spielflächenbedarfs in Köln gedeckt. Es 
standen rund 1.273.000 qm Spielfläche zur Verfügung, es fehlten rund 782.000 qm. 
 
 Vorbehaltlich abschließender, interner Abstimmungen und der politischen Erörterung e r-
geben s ich aus der Entwurfsfassung der Bedarfsanalyse von Jugendeinrichtungen und 
Jugendtreffs Umsetzungsbedarfe für 8 Jugendeinrichtungen. Bei rund 1.500 qm Fläche n-
ansatz je Jugendeinrichtung (inklusive Außengelände) entspricht dies einem Flächeng e-
samtbedarf von 12.000 qm. Neben den Jugendeinrichtungen spielen zunehmend Jugen d-
treffs eine wichtige Rolle. Sie stellen in der Regel kleinere Ang ebotseinheiten dar und sind 
im Grundsatz – aufgrund der geringeren Angebotsflächengröße – flexibler handhabbar. 
Sie können be ispielsweise auch in einem angemieteten Ladenlokal umgesetzt werden. 
Laut Entwurfsfassung der Bedarfsanalyse, besteht aktuell ein Bedarf zur Umsetzung von 
9 Jugendtreffs. Dies bedeutet bei einem Flächenansatz von überschlägig rund 300 qm je 
Jugendtreff ein en Flächengesamtbedarf von ca. 2.700 qm. Insgesamt könnte der Fl ä-
chenbedarf für neue Jugendeinrichtungen und Jugendtreffs damit bei knapp 15.000 qm 
angesetzt werden. 
 
 Insgesamt belaufen sich die Flächenbedarfe für eine bedarfsgerechte Jugend - und Bildungsinf-
rastruktur in Köln, die die rasante Bevölkerungsentwicklung in Richtung der prognostizierten 
rund 1,2 Mio. Einwohner*innen adäquat abbildet, auf rund 972.000 qm, wenn man auf die akt u-

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ell noch zu sichernden Flächen abstellt, die es braucht, um bedarfsgerechte Angebote vorhalten 
zu können. Kalkuliert man im Kita - und im Schulbereich auch die konkreten Flächen, für die 
Kitabau bzw. Schulneubau schon gesichert sind bzw. voraussichtlich gesichert werden können, 
dann beläuft sich der Flächenbedarf auf insgesamt 1.711.000 qm. 
 
Jugend- und Bildungsinfrastruktur Flächenbedarfe in qm 
 Kindertageseinrichtungen (274.000 insgesamt) noch 
zu sichern rund 100.000 
 Schulen (640.000 insgesamt) noch 
zu sichern rund 75.000 
 Spiel-, Bewegungs- und Aktionsräume für Kinder 
und Jugendliche 
Fehlbedarf von 782.000 in 
2011 
 Jugendeinrichtungen, -treffs noch offen: 15.000 
Insgesamt (1.711.000 insgesamt) 
noch offen rund 972.000 
 
 Der Verwaltung ist die gewaltige Herausforderung dieser Flächenbedarfe sehr bewusst, en t-
sprechend werden, wo möglich, auch Nutzungen von Bestandsimmobilien und die Integration 
von Infrastrukturen, z.B. Kindertageseinrichtungen, in bestehende oder neue Wohnbebauung 
vorgesehen und besteht bei gesicherter pädagogischer Qualität Offenheit für multifunktionale 
Nutzungen von Flächen sowie für ungewöhnliche Lösungen. Es verbleibt aber die Schwieri g-
keit, dass aufgrund der vielfältigen, berec htigten Flächenbedarfe auch anderer Handlungsfelder 
neben Jugend und Bildung wie Wohnen, Gewerbe, Soziales, Umwelt und Grün etc. i nsgesamt 
viele, im Einzelnen auch unvereinbare Flächenkonkurrenzen bestehen und Flächen in einem 
Agglomerationsraum wie Köln ein extrem knappes Gut sind. Die Bildungs - und Jugendverwal-
tung geht davon aus, dass gerade auch im neuen Strategischen Stadtentwic klungskonzept 
„Kölner Perspektiven 2030“ u.a. diese Frage nach einem bedarfs - und wachstumsgerechten 
Umgang mit Flächen weiter intensiv behandelt und moderiert wird. 
 
2. Welche Bemühungen unternimmt die Verwaltung im Hinblick auf die Akquise der ben ötigten 
Flächen? Hat die Verwaltung insbesondere die für Wohnbebauung abgelehnten Flächenvo r-
schläge der Bezirksvertretungen im Rahmen der Beschlussvorlage 1028/2015 „Umsetzung 
StEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau“ auf ihre Geeignetheit für eine Nu t-
zung als Kita, Spielplatz oder Jugendeinrichtung übe rprüft, und zwar über die Flächen BV 4.09, 
BV 5.20, BV 5.22, BV 6.22, BV 8.11 und BV 8.22 hinaus, für die bereits ein vorrangiger Kita -
Bedarf festgestellt worden ist? 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
 Im Kontext des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (Session 1028/2015) und der Wohnung s-
bauoffensive (Session 2698/2016) hat die Bildungs - und Jugendverwaltung alle insgesamt rund 
165 Flächen, darunter auch die Flächenvorschläge der Bezirksvertretungen, darauf hin übe r-
prüft, ob erstens vor Ort Bedarfslagen für Bildungs - und Jugendinfrastruktur auf der Basis der 
aktuellen Planungen bestehen und zweitens die Flächen für die konkrete Realisierung von Bi l-
dungsinfrastruktur zumindest bei erster Augenscheinnahme geeignet erscheinen. 
 
 Auf dieser Basis hat die Bildungsverwaltung ursprünglich insgesamt 41 Kindertageseinrichtu n-
gen angemeldet, in großen Wohnungsbaugebieten wie z.B. Parkstadt -Süd mehrere. Diese B e-

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darfsmeldungen sind größtenteils in den entsprechenden Flächenpässen zu de n fraglichen Be-
schlussvorlagen zur geplanten Umsetzung mit den Wohnungsbaumaßnahmen vermerkt. Tei l-
weise konnte auch keine perspektivische Kitanutzung vorgesehen werden, weil sich z.B. private 
Wohnungsbauvorhaben schon in der Genehmigungsphase befanden. Von den insgesamt 41 in-
teressanten Kitastandorten erscheinen nach Einschätzung der Kitabau -Expert*innen rund 10 
recht belastbar kurz - bis mittelfristig realisierbar. Bei den weiteren Standorten ist häufig noch 
Planungsrecht zu schaffen bzw. ist die Verkaufsbe reitschaft privater Eigentümer*innen zu pr ü-
fen. 
 
 Im Übrigen hat die Verwaltung für insgesamt 24 Flächen die Realisierung von Jugendangeb o-
ten (Jugendeinrichtungen, Jugendtreffs, Aufenthaltsmöglichkeiten im öffentl ichen Raum, mobile 
Angebotsflächen) angemeld et und für insgesamt 41 Flächen die Realisierung von Spiel - und 
Bolzplätzen, Plätzen für Trendsportarten etc. Für weitere 8 bestehende Spielplätze ist seitens 
der Bildungs - und Jugendverwaltung vehement eine Bestandssicherung reklamiert worden, 
damit im Zu ge der dringend erforderlichen Wohnungsbaumaßnahmen nicht umstandslos b e-
stehende Flächen für Kinder und J ugendliche überplant, sondern diese nach Möglichkeit in die 
Planungen integriert oder adäquate Ausgleichsmaßnahmen realisiert werden. 
 
 Routinemäßig werden Bedarfe der Bildungs- und Jugendinfrastruktur im Rahmen von Ämterb e-
teiligungen bei B -Plan- oder VEP -Verfahren angemeldet. Eindeutig ist, dass sich die Konku r-
renz der Nutzungsansprüche verschärft. Der Bedarf an sozialer Infr astruktur kann derzeit nur in  
den hierfür zulässigen Planungsbereichen gedeckt werden. In erster Linie definiert der Fl ä-
chennutzungsplan (FNP) durch seine Ausweisungen diese Planungsbereiche; die Nutzungen 
für soziale Infrastruktur sind ausschließlich in den Bereichen zulässig, für die der FNP „Wohnen“ 
oder „Mischgebiet“ ausweist. In a llen anderen Bereichen („Grün“; „Gewerbe“ usw.) sind Bauten 
zur Deckung der sozialen Infrastruktur nicht zulässig und somit bauordnungsbehördlich nicht 
genehmigungsfähig. Ein möglicher Lösungsansatz könnt e hier sein, dass im Rahmen der I n-
nenentwicklung mehr Flächen zu Gunsten der Bildungs - und Jugendinfrastruktur im FNP au s-
gewiesen werden, um die hohen Flächenbedarfe infolge sehr stark steigender Kinderzahl d e-
cken zu können. 
 
3. Die Verwaltung begründet diese  Vorgehensweise [bei der Vergabe von städtischen Grundst ü-
cken an private Investoren] damit, dass ein zu niedrig angesetzter Mietpreis zu einer Qualität s-
minderung bei der Ausführung des Neubaus führt, was zur Folge hätte, dass Kosten für Rep a-
raturen entstehen und/oder die Lebensdauer des Objektes beeinträchtigt wäre. 
a. Wieso ist der preislich maßgebliche Schwellenwert auf <12,72 €/m² Miete festgelegt? 
b. Widerspricht eine solche Verhinderung eines niedrigen Mietpreises nicht dem Gebot der 
Wirtschaftlichkeit? Lässt sich die von der Verwaltung befürchtete Qu alitätsminderung bei 
der Ausführung des Neubaus nicht vielmehr durch qualitative Vorgaben bei der Au s-
schreibung verhindern? 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
 Bei den im Investorenwettbewerb angewendeten Merkmalen „Mietpr eis“ und „Nutzfläche“ 
handelt es sich vergaberechtlich um sogenannte Zuschlagskriterien. Den (Miet -)Preis als a l-
leiniges Zuschlagskriterium zu verwenden, wäre nur zulässig, wenn andere Kriterien nicht g e-
eignet sind. Die Beschränkung auf den Preis als einzi ges Zuschlagskriterium macht überhaupt 
nur Sinn, wenn es sich um einfache Beschaffungsgegenstände handelt und/oder zumindest 
gewährleistet wird, dass alle Anforderungen des Auftraggebers zu Qualität und Modalitäten

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der Leistungserbringung auch wirklich in einer sorgfältigen Leistungsbeschreibung und in 
ebenso sorgfältigen Vertragsbedingungen festgelegt sind! 
 
 Die Grundstücke, die im Investorenwettbewerb veräußert werden, werden von den Erwerbern 
mit Kitas bebaut, die nicht von der Stadt, sondern von anerkan nten Trägern der Jugendhilfe 
betrieben werden. Den unterschiedlichen pädagogischen Konzepten von Trägern der freien 
Jugendhilfe entsprechen – abgesehen von Mindesta nforderungen – unterschiedliche Kita -
Raum-/Flächenanforderungen; diese wiederum sind im Hinb lick auf das Erlangen sowohl e i-
ner Betriebserlaubnis durch das Landesjugendamt als auch das Ausschöpfen von Fördermö g-
lichkeiten zur Sicherstellung der Finanzierung eines Kita -betriebes für alle Träger der freien 
Jugendhilfe von besonderer Bedeutung. Daher kann in diesem Verfahren keine dezidierte 
Leistungsbeschreibung beigefügt werden; neben dem Preis muss daher das weitere Z u-
schlagskriterium „Fläche/Raum“ benannt werden, nur so ist das Verfahren auch rechtssicher. 
 
 Einfluss auf die Qualität der Bauausführu ng im Detail - neben der Qualitätsprüfung gemäß 
Bauordnung NRW im Baugenehmigungsverfahren - hat der Investor, gemeinsam mit dem 
späteren Mieter (Träger); die Stadt als Veräußerin der jeweiligen Fläche hat keinen Einfluss 
darauf. 
 
 Bei der Bewertung der Gebote wurde bewusst auf den Mietpreis pro m² und auf die Größe der 
Mietfläche abgestellt, weil auch nur diese Kombination wirtschaftlich ist. Die Größe der 
Mietfläche und die Sichtung der Planungsunterlagen ist insofern relevant, da zur Erlangung 
einer Betriebserlaubnis durch den LVR für eine Kindertageseinrichtung das Raumprogramm 
des LVR und die darin vorgegebenen Flächengrößen zwingend einzuhalten sind. 
 
 Die optimale Größe einer Kindertageseinrichtung in Abhängigkeit zur Gruppenanzahl muss 
daher als Bewertungskriterium mit in die Matrix aufgenommen werden. Wären diese Richtwe r-
te nicht enthalten und würde nur auf den Mietpreis abgestellt, würde der Bieter Gefahr laufen, 
dass er die Einrichtung ggf. zu klein bzw. nicht mit allen erforderlichen Räumlichkeiten plant 
und somit der spätere Träger keine Betriebserlau bnis erhält. Eine Betriebsaufnahme ist dann 
nicht zulässig. Eine zu groß geplante Ei nrichtung hat zur Folge, dass Mehrkosten vom Träger 
der Einrichtung aufzubringen sind, die kein Kita-Betreiber finanzieren kann. 
 
 Die jedem Bieter vorliegende Bewertungsmatrix zielt auf Erreichung eines optimalen Erge b-
nisses hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und der Qualität hinsichtlich der zu Verfügung st e-
henden Fläche für die Kinder ab. Die jeweiligen Exposés führen unter dem Punkt Vergabekr i-
terien aus, dass bei Einhaltung aller Vorgaben und gleicher Bewertung das geringste Mieta n-
gebot entscheidet, somit wurde das Hauptaugenmerk auf die Wirtschaftlichkeit gelegt. Jeder 
Bieter hatte hier die Möglichkeit, dass Gebäude i n optimaler Größe und Anzahl erforderlicher 
Räumlichkeiten zu planen und die Gesamt -Höchstpunktzahl zu erreichen. Den Bietern war 
und ist es durchaus möglich, unter dem Betrag von 12,72€/qm zu bieten. Wenn Bieter unter 
bzw. über der optimalen Größe geblieb en sind, so konnten sie von vorne herein einkalkuli e-
ren, dass es ggf. Bieter gibt, die das Optimum treffen. 
 
4. Die bisherige Praxis der Verwaltung sieht eine Eigentumsübertragung der Grundstücke auf den 
privaten Investor vor. Wie beurteilt die Verwaltung die  Möglichkeit, stattdessen die Vergabe von 
langfristigen Erbbaurechten an Investoren vorzusehen? Welche sind die Vorteile, welche die 
Nachteile im Vergleich zum bisherigen Verfahren?

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Antwort der Verwaltung: 
 
 Eine Erbbaurechtsbestellung, z.B. auf 30 Jahre, wäre im Einzelfall sicherlich grundsätzlich 
denkbar, scheidet jedoch nach Meinung der Fachverwaltung allein faktisch aus nachfolge n-
dem Grund aus: Da ein möglicher Kita -Investor das Projekt gewerblich betreibt, müsste 
selbstverständlich zwingend auch ein gewerblicher Erbbauzins angehalten werden. Dieser be-
liefe sich auf mindestens 6%, eher 7% p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks mit entspr e-
chender Indexierung. Bei den heutigen marginalen Zinsen auf dem Kapital kreditmarkt wäre es 
eher nicht nachvollziehbar, dass sich ein Investor hierauf einlassen würde. Eine Erbba u-
rechtsbestellung ist u nter den heutigen Gegebenheiten wirtschaftlich praktisch in kaum einer 
Weise darstellbar. Ein Mehrwert im Sinne zum Beispiel ei nes günstigeren Mietpreises für die 
Kita und den Kita-Betreiber kann durch eine Erbbaurechtsbestellung nicht erzielt werden.