Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss des Bebauungsplanentwurfs [vorhabenbezogener Bebauungsplan] Nr. 72453/02 Arbeitstitel: Olpener Straße 248–252 in Köln-Höhenberg

Anlage 4 
 
 
 
Tabellarische Darstellung und Bewertung des Abwägungsmaterials im Bebauungsplanverfahren  
 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72453/02 – Arbeitstitel: Olpener Straße 248 – 252 in 
Köln-Höhenberg eingegangenen Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 
Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde vom 06.12.2022 
bis zum 26.01.2023 durchgeführt. Im Zeitraum der Beteiligung sind 15 Stellungnahmen eingegangen.              
Diese Stellungnahmen werden am Ende der Tabelle aufgeführt, da sie teilweise im weiteren Verfahrensablauf berücksichtigt bzw. obsolet 
wurden. 
 
Die zweite umfangreiche Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 
BauGB wurde im Rahmen der Veröffentlichung vom 26.09.2024 bis zum 31.10.2024 durchgeführt. Im Zeitraum der Beteiligung sind 3 Stel-
lungnahmen eingegangen. 
 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen dokumentiert und fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Überein-
stimmung mit der laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie die Entscheidung durch den Rat dargestellt. Bei inhaltlich 
gleichen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Entscheidung durch den Rat verwiesen.

- 2 - 
 
 
Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange vom 26.09.2024 bis 31.10.2024: 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
1 Bezirksregierung Köln  
Dezernat 25 – Verkehr (Gesamtverkehrsplanung) 
 
 
Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken gegen die 
Planung. Es wurde eine weitere Variante zur verkehrli-
chen Erschließung untersucht. Es steht noch nicht fest, 
welche Erschließungsvariante tatsächlich umgesetzt wer-
den soll.  
In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme 
vom 16.01.2023 verwiesen, in der eine Ausfahrt lediglich 
Richtung Osten aus der Tiefgarage angeregt sowie auf 
mögliche Fehlfahrten hingewiesen wird. 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
Die räumliche Verteilung der Neuverkehre erfolgt analog zum Be-
standsverkehr. Da im Bestand keine Restriktionen für die Grund-
stückserschließung festgelegt sind und die Verkehre im Bereich 
der geplanten Zu- und Ausfahrt mit einer sehr guten Verkehrs-
qualität abgewickelt werden können, sind gemäß des vorliegen-
den Verkehrsgutachtens auch zukünftig keine Restriktionen erfor-
derlich. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
2 
 
Industrie- und Handelskammer zu Köln 
 
Im Plangebiet befinden sich vier IHK-
Mitgliedsunternehmen. Die Unternehmen werden durch 
die Planung ihren Standort verlieren. In der Begründung 
wird auf den Umgang mit den Unternehmen nicht einge-
gangen. Wurden die Unternehmen unterstützt, alternative 
Standorte angeboten oder wurden sonstige Einigungen 
erreicht? Es wird um entsprechende Aussagen gebeten. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
Die ansässigen Unternehmen wurden frühzeitig über das Verfah-
ren informiert, sodass ein ausreichender Zeitraum für eine neue 
Standortsuche eingeräumt wurde. Die vorliegende Planung sieht 
die Nachverdichtung eines bereits integrierten und erschlossenen 
Siedlungs- beziehungsweise Potenzialbereiches vor und ent-
spricht so den städtebaulichen Leitlinien für eine nachhaltige 
Wohnbauentwicklung ("Innenentwicklung vor Außenentwick-
lung").  
 
3 Polizeipräsidium Köln 
Führungsstelle Verkehr 
 
Es bestehen Bedenken wegen des fehlenden Stellplatz-
konzeptes für den Hol- und Bringverkehr der Kindertages-
stätte. Nach polizeilicher Erfahrung herrscht zu Hol- und 
Bringzeiten bereits im Normalbetrieb mit Stellplätzen eine 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
Eine Überprüfung durch das Büro Rudolf Keller Verkehrsingeni-
eure GmbH ergab (geringe) Stellplatzkapazitäten für PKWs im 
fußläufigen Umfeld zu den angenommenen Bring- und Holzeiten.

- 3 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
schwierige Verkehrssituation. Durch einfaches Sich-
selbst-Überlassen des Hol- und Bringverkehrs ist aus poli-
zeilicher Sicht zu erwarten, dass die Kinder, die fußläufig 
oder mit dem Fahrrad an- und abreisen, zugestellte Ver-
kehrsflächen und fehlende Sichtbeziehungen vorfinden, 
und die Kinder, die mit dem Kraftfahrzeug gefahren wer-
den, außerhalb regulärer Parkflächen -zum Beispiel auf 
der Fahrbahn oder auf Radverkehrsflächen- ein- und aus-
teigen müssen. 
Im Bewusstsein der knappen Parkflächen sollte hier den-
noch aus Gründen der Verkehrssicherheit bereits im Vor-
feld eine Haltemöglichkeit für den Hol- und Bringverkehr 
eingeplant werden. 
Die Verkehrssituation wird nach Inbetriebnahme der Kita beo-
bachtet. Bei entsprechender Beschwerdelage/ verkehrlicher Auf-
fälligkeit wird im Rahmen der Möglichkeiten der Straßenverkehrs-
ordnung (StVO) eine Anpassung vorgenommen. Dies kann bei-
spielsweise durch eine Ausweisung von zwei Bring- und Holstell-
plätzen im öffentlichen Straßenland geschehen. Im Baugenehmi-
gungsverfahren ist ein entsprechender Nachweis zu führen.

- 4 - 
 
 
 
Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom 
06.12.2022 bis 26.01.2023.                                  
Im Zeitraum sind 15 Stellungnahmen eingegangen. 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
1 Abfallwirtschaftsbetriebe Köln GmbH 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Planvorhaben. 
Es wird auf die Einhaltung der RASt 06 – Richtlinien für 
die Anlage von Stadtstraßen – hingewiesen.  
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt
 
 
Der Hinweis wurde in der Planung berücksichtigt. 
2 Bezirksregierung Köln  
Dezernat 25 – Verkehr (Gesamtverkehrsplanung) 
Im Rahmen der weiteren Planung ist zu beachten, dass 
die Ausfahrt aus der Tiefgarage nur in Richtung Osten er-
folgen kann. Es sollte geprüft werden, ob mögliche Fehl-
fahrten durch geeignete Maßnahmen unterbunden wer-
den können.  
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Die räumliche Verteilung der Neuverkehre erfolgt analog zum Be-
standsverkehr. Da im Bestand keine Restriktionen für die Grund-
stückserschließung festgelegt sind und die Verkehre im Bereich 
der geplanten Zu- und Ausfahrt mit einer sehr guten Verkehrs-
qualität abgewickelt werden können, sind gemäß des vorliegen-
den Verkehrsgutachtens auch zukünftig keine Restriktionen erfor-
derlich. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
3 Bezirksregierung Köln  
Dezernat 35 – Denkmalschutz und Denkmalpflege 
Die Belange des Dezernates 35 sind nicht betroffen. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
Es bestand kein Handlungsbedarf 
4 Bezirksregierung Köln  
Dezernat 52 – Kreislaufwirtschaft, Bodenschutz 
Die Belange des Dezernates 52 sind nicht betroffen. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
Es bestand kein Handlungsbedarf 
5 
5.1 
Bezirksregierung Köln  
Dezernat 53 – Immissionsschutz 
Störfallbetriebe 
Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb von ange-
messenen Sicherheitsabständen nach § 3 Abs. 5c BIm-
SchG sowie nicht innerhalb von Achtungsabständen 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden im Planungsprozess geprüft.

- 5 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
ohne Detailkenntnisse nach Leitfaden KAS-18 bezogen 
auf Betriebsbereiche nach § 3 Abs. 5a BImSchG ("Stör-
fallbetriebe").  
5.2 Gewerbelärm 
Im Plangebiet ist eine Kindertagesstätte vorgesehen. Für 
den Fall, dass diese Einrichtung durch die Stadt betrie-
ben wird, findet der § 3 der ZustVU Anwendung, so dass 
dann Dezernat 53 immissionsschutzrechtlich zuständig 
wäre. Für die nachfolgenden Anmerkungen wird von ei-
ner solchen Zuständigkeit ausgegangen. Es wird Bezug 
auf die schalltechnische Untersuchung der Firma Peutz 
Consult (Stand: 06.10.2022) genommen: 
 
Für den in Tabelle 6.1 aufgeführten Meteorologiefaktor c0 
für 90 Grad wird eine Überprüfung angeregt (Abweichung 
von der Empfehlung des LANUV NRW). 
 
Die Anzahl der für die Beschäftigten der Kindertages-
stätte berücksichtigen Fahrten (12/Tage) weicht von der 
Angabe im Verkehrsgutachten vom 13.06.2022 (15/Tage) 
ab.  
 
Für die Kindertagesstätte wurden keine Fahrbewegungen 
innerhalb der Ruhezeiten berücksichtigt. Aufgrund der 
üblichen Öffnungszeiten wird eine Überprüfung angeregt. 
 
Für die Angaben zu Transportvorgängen in Zusammen-
hang mit der Kindertagesstätte wird ein Abgleich der An-
gaben unter Nr. 6.3.2 und der Tabelle Nr. 6.5 angeregt. 
 
Hinsichtlich der Angaben zum Gewerbelärm unter Nr. 8.3 
wird auf die Nr. 4.4.5.6 der DIN 4109-2 verwiesen. 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
Die Hinweise wurden im Planungsprozess geprüft. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird aufgenommen. Eine Überprüfung wurde durch 
das entsprechende Fachbüro durchgeführt. Eine Änderung ist 
nicht erforderlich. 
 
Die entsprechenden Unterlagen wurden auf Kongruenz geprüft. 
Eine Anpassung ist erfolgt.  
 
 
 
Eine Überprüfung ist erfolgt. Der Sachverhalt wurde im Gutach-
ten benannt. Der Stellungnahme wurde gefolgt.  
 
 
Eine Überprüfung wurde durch das entsprechende Fachbüro 
durchgeführt. Eine Änderung ist nicht erforderlich. 
 
 
Eine Überprüfung wurde durch das entsprechende Fachbüro 
durchgeführt.

- 6 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
In ähnlichen Fällen erfolgt unabhängig von § 22 Abs. 1a 
BImSchG teilweise auch eine Ermittlung der durch die 
Nutzung des Außenspielbereiches einer Kindertages-
stätte verursachten Lärmimmissionen. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
 
 
 
Der Umgang wurde im Rahmen des Fachgutachtens sowie inner-
halb der städtebaulichen Begründung ergänzt. . 
5.3 Sportlärm 
Es wird nicht auf die Sportanlagen nördlich des Plange-
bietes eingegangen. Weiterhin wird nicht konkret angege-
ben, welche nordwestliche Bebauung mit welchem 
Schutzanspruch für den Vergleich herangezogen wurde, 
so dass die Nachvollziehbarkeit erschwert wird.  
 
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass der As-
pekt Sportlärm in der Planbegründung nicht thematisiert 
wird. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
Der Umgang wurde im Rahmen des Fachgutachtens sowie inner-
halb der städtebaulichen Begründung ergänzt.  
5.4 Luftverunreinigende Stoffe 
Für den Bezug in der Planbegründung auf die zweite 
Fortschreibung des Luftreinhalteplanes Köln aus dem 
Jahr 2019 wird unter Berücksichtigung der dritten Fort-
schreibung aus dem Jahr 2021 eine Überprüfung ange-
regt. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt  
 
Die Planbegründung wurde mit der Fortschreibung des Luftrein-
halteplanes aus dem Jahr 2021 abgeglichen.  
6 Deutsche Flugsicherung 
Die Belange der Deutschen Flugsicherung GmbH werden 
durch die Planung nicht berührt. Es bestehen keine Be-
denken. Eine weitere Beteiligung am Verfahren ist nicht 
notwendig. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
Es bestand kein Handlungsbedarf 
7 
7.1 
Flughafen Köln/Bonn GmbH 
Lage des Plangebietes im Nachtschutzgebiet 
Ergänzend zu den festgesetzten Schallschutzzonen wur-
den in der 122. Sitzung der Bund/Länder-Arbeitsgemein-
schaft für Immissionsschutz – Flughafen-Fluglärm-Hin-
weise – formuliert. Diese empfehlen eine Planungszone 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Die Hinweise wurden geprüft. Es wird gesondert darauf hingewie-
sen, dass innerhalb des Plangebietes bereits zum jetzigen Zeit-
punkt Wohnnutzung vorhanden ist. Im Rahmen des Bebauungs-
planverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung erar-

- 7 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
der Siedlungsentwicklung für die Nacht anhand der 50 
dB(A) Kontur auszuweisen und dieses Gebiet frei von 
Wohnbebauung zu halten. Das Plangebiet liegt in dieser 
Zone. 
 
Es wird daher angeregt, von einer Bebauung mit Wohn-
gebäuden abzusehen.  
beitet, welche die auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissi-
onen (u. a. Fluglärm) bewertet und entsprechende Schallschutz-
maßnahmen zur Vermeidung und Sicherung der gesunden 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse benennt. Diese Maßnahmen wer-
den im Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen gesi-
chert. Ein Konflikt zwischen Fluglärm und Wohnnutzung kann da-
her nicht erkannt werden. . 
7.2 Festsetzungen zum Schallschutz 
Es sei erforderlich explizit in den textlichen Festsetzun-
gen auf die Lage des Plangebietes hinzuweisen. Zum 
wirksamen Schutz der zukünftigen Anwohner vor schädli-
chen Einflüssen ist zudem eine bindende Festsetzung 
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 erforderlich. Im Sinne eines vor-
beugenden Schallschutzes wird eine rechtsverbindliche 
Festlegung zur Ausstattung von Schlafräumen und 
schallgedämmten Belüftungen aufzunehmen. Nachfol-
gend wird eine beispielhafte Festsetzung widergegeben.  
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Die Anmerkungen wurden in der Planung berücksichtigt und in 
der Begründung zum Bebauungsplan vorgenommen.  
Darüber hinaus sind Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 be-
reits innerhalb der Unterlagen enthalten. Die Festsetzungen be-
ziehen sich auf die Ergebnisse der schalltechnischen Untersu-
chung und sichern gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse inner-
halb des Plangebietes. Die Aufnahme der benannten Festset-
zung sowie des Hinweises ist nicht erforderlich.  
7.3 Öffnungsklausel zur Minderung der Schallschutzmaßnah-
men 
Es wird darum gebeten, die Öffnungsklausel unter Punkt 
6.8.1.4 "Lärmschutzmaßnahmen" zu streichen. Aufgrund 
des derzeitigen Baupreisniveaus, ist davon auszugehen, 
dass die Öffnungsklausel nicht nur im Einzelfall Anwen-
dung findet und somit die Maßnahmen im gesamten Ge-
biet reduziert werden.  
 
Daher wird angeregt auf eine mögliche Öffnungsklausel 
zu verzichten. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Darstellung der Isophonli-
nien ein "worst-case" Szenario abbilden (freie Schallausbreitung). 
Erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind die 
exakte Lage sowie die Grundrissorganisation der Gebäude er-
sichtlich. Daher kann es u. a. zu Unterschreitungen der festge-
setzten Immissionswerte kommen, so dass eine Reduzierung der 
Schallschutzmaßnahmen in Teilbereichen möglich ist.  
Ohne die Öffnungsklausel könnten erhebliche Mehrkosten entste-
hen, da ggfls. Schallschutzmaßnahmen ohne Erfordernis errichtet 
werden müssten. Eine pauschalisierte Reduktion aufgrund von 
Kostenersparnissen ist daher nicht möglich bzw. nicht zielfüh-
rend. 
7.4 Nutzungskonflikt 
Nach BauNVO zählen zu den in Wohngebieten zulässi-
gen Nutzungen neben Wohngebäuden unter anderem 
auch Anlagen für soziale oder gesundheitliche Zwecke 
 
 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass bei dem vorliegenden vorha-
benbezogenen Bebauungsplan auf die Festsetzung eines Bauge-
bietes nach BauNVO verzichtet wurde. Im Geltungsbereich des

- 8 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
sowie Gebäude, die teilweise oder ganz der Pflege ihrer 
Bewohner dienen. 
Die zuvor genannten Anlagen und Einrichtungen sind als 
schutzbedürftige Einrichtungen einzustufen. Für sie gilt 
im Bereich der Fluglärmschutzzonen das Bauverbot nach 
§ 5 Abs. 1 FluLärmG. Unter Berücksichtigung der Lage 
des Plangebietes innerhalb der Planungszone, wird an-
geregt, die in § 5 Abs. 1 FlulärmG aufgeführten Vorhaben 
in dem gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans 
durch Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 und Abs. 9 
BauNVO zur Vermeidung von Nutzungskonflikten auszu-
schließen. 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
Vorhabens sind ausschließlich Wohngebäude und eine Kinderta-
gesstätte zulässig. Die möglichen Immissionen auf diese Nutzun-
gen wurden im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung be-
trachtet. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass ein Nut-
zungskonflikt auszuschließen ist.  
8 Handwerkskammer zu Köln 
Die Überplanung von Handwerksbetrieben wird kritisiert. 
Hierdurch fallen weitere innerstädtische handwerklich ge-
nutzt Flächen weg. Darüber hinaus handelt es sich um ei-
nen unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, so 
dass die verbleibenden Handwerksbetriebe in der Umge-
bung, die auch im Schallschutzgutachten berücksichtigt 
werden, künftig niedrigere Immissionshöchstwerte unter-
liegen könnten. Zwar weisen Sie keine konkrete Bauge-
bietsart aus, allerdings handelt es sich bei den Planun-
gen de facto um ein WA. 
Auch die Ausweisung im Rahmen eines VEP wird kritisch 
gesehen. Es wird für erforderlich gehalten den Innenbe-
reich mit einem Gesamtkonzept zu (über-)planen. Im 
Rahmen von VEPs wird ausschließlich Wohnbebauung 
geplant. Diese "Inselplanungen" führen bei umliegenden 
Handwerksbetrieben in der Regel zu Restriktionen bei 
den Immissionshöchstwerten. Die Ausweisung eines Ur-
banen Gebietes oder eines Mischgebietes – mit Blick auf 
die zulässigen Immissionsrichtwerte – wird vorgeschla-
gen, damit die vorhandenen Flächennutzungen in der nä-
heren Umgebung vereint werden. Ein weiterer Vorteil des 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Die vorliegende Planung sieht die Nachverdichtung eines bereits 
integrierten und erschlossenen Siedlungs- beziehungsweise Po-
tenzialbereiches vor und entspricht so den städtebaulichen Leitli-
nien für eine nachhaltige Wohnbauentwicklung ("Innenentwick-
lung vor Außenentwicklung"). 
 
Wie die Handwerkskammer zu Köln korrekt ausführt, wird kein 
Baugebiet nach BauNVO ausgewiesen, sondern die konkrete 
Nutzung (Wohngebäude und Kindertageseinrichtung) festgesetzt. 
Diese Festsetzung entspricht der aktuellen Darstellung des Flä-
chennutzungsplanes (Wohnbaufläche) sowie der Zielsetzung von 
§ 1 a Absatz 2 BauGB (Innen- vor Außenentwicklung). Die Dar-
stellung bzw. Festsetzung eines Urbanen Gebietes oder Misch-
gebietes entspräche nicht der geplanten Nutzung des Gebietes.  
Eine mögliche Konfliktsituation zwischen der geplanten Nutzung 
und den in der Umgebung befindlichen Gewerbetrieben wurde im 
Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung geprüft. Der Gut-
achter kommt zu dem Ergebnis, dass ein Nutzungskonflikt auszu-
schließen ist.

- 9 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
Mischgebietes sei die Berücksichtigung eines Alternativ-
standortes für gewerbliche Nutzung.  
Es müsse Ziel des Handwerks wie auch der Stadtpla-
nung sein, die bestehenden Emissionsarmen Handwerk-
betriebe an den innerstädtischen Standorten zu sichern. 
Es wird sich gegen eine Entmischung der Wohnnutzung 
und des Handwerks ausgesprochen. 
 
Anstelle eines VEP, wäre vorliegend ein Misch- oder Ur-
banes Gebiet planungsrechtlich ins Auge zu fassen, um 
zumindest im Erdgeschoss nicht störende Betriebe des 
Handwerks realisieren zu können.  
9 Industrie- und Handelskammer zu Köln 
Es werden erhebliche Bedenken gegen das Planvorha-
ben geteilt. Es werden insgesamt fünf Gewerbebetriebe 
überplant. Die IHK bittet um weiterführende Informatio-
nen, wie mit den Betrieben umgegangen wird bzw. ob die 
Betriebe bei der Suche nach Alternativstandorten unter-
stützt werden.  
Die schalltechnische Untersuchung führt aus, dass durch 
die geplante Bebauung kein Nutzungskonflikt mit der nä-
heren Umgebung entsteht. Die Erfahrung zeige jedoch, 
dass es nicht selten zu Nutzungskonflikten in Gemenge-
lagen kommt.  
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
Die ansässigen Unternehmen wurden frühzeitig über das Verfah-
ren informiert, sodass ein ausreichender Zeitraum für eine neue 
Standortsuche eingeräumt wurde 
Die vorliegende Planung sieht die Nachverdichtung eines bereits 
integrierten und erschlossenen Siedlungs- beziehungsweise Po-
tenzialbereiches vor und entspricht so den städtebaulichen Leitli-
nien für eine nachhaltige Wohnbauentwicklung ("Innenentwick-
lung vor Außenentwicklung"). 
Die Berechnungen der schalltechnischen Untersuchung wurden 
anhand von rechtsgültigen Vorschriften und Parametern durchge-
führt und mit den entsprechenden Fachämtern der Stadt Köln ab-
gestimmt. Die Ergebnisse zeigen auf, dass ein Nutzungskonflikt 
nicht gegeben ist. Fachliche Zweifel am Gutachten können nicht 
erkannt werden. 
10 Polizeipräsidium Köln 
Kriminalprävention 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Planvorhaben. 
Es wird auf ein kostenfreies und neutrales Beratungsan-
gebot zur städtebaulichen Kriminalprävention hingewie-
sen. Nachfolgend werden die Kontaktdaten zur Verfü-
gung gestellt. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Die Vorhabenträgerin wurde über das Beratungsangebot infor-
miert.

- 10 - 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Stellungnahme der Verwaltung 
11 Polizeipräsidium Köln 
Verkehr 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Planvorhaben. 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Planvorhaben 
12 RheinEnergie AG / Rheinische NetzGesellschaft mbH 
Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Es wird je-
doch darauf hingewiesen, dass das Plangebiet von einer 
im Kundeneigentum stehenden Trafo-Station versorgt 
wird, die vor Baubeginn vom Netz zu trennen ist. Im Fol-
genden werden die Kontaktdaten für den ents
prechenden 
Fachbereich zur Verfügung gestellt. 
Bei der benannten Dienststelle können auch weitere De-
tails bezüglich der zukünftigen Versorgung abgestimmt 
werden.  
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Die Kontaktdaten wurden der Vorhabenträgerin zur Verfügung 
gestellt. Entsprechende Engstellen der Versorgung wurden mit 
der Rheinenergie abgestimmt. 
13 Strassen.NRW  
Gegen die Planung bestehen keine Bedenken. Es ist zu 
gewährleisten, dass es auf der B8 Frankfurter Straße 
nicht zu einem Rückstau kommt. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Im Rahmen der verkehrstechnischen Untersuchung wurden die 
unterschiedlichen Erschließungsvarianten sowie die dazugehöri-
gen Rückstaulängen untersucht. 
14 Telekom Technik GmbH 
Gegen das vorliegende Planvorhaben bestehen keine 
Bedenken. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass im 
Planbereich Telekommunikationslinien der Telekom vor-
handen sind. Der Bestand und der Betrieb der vorhande-
nen TK-Linien müssen gewährleistet sein.  
Im Folgenden wird um Aufnahme einer Festsetzung im 
Bebauungsplan gebeten, um geeignete Trassen für die 
TK-Linien freizuhalten. 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Es entspricht einer modernen Bauweise, alle notwendigen Leitun-
gen unterirdisch zu führen. Eine ausschließliche Trassensiche-
rung für die Telekom ist allerdings nicht vorgesehen. Auf die Auf-
nahme einer Textlichen Festsetzung wird dementsprechend ver-
zichtet. 
15 Thyssengas GmbH 
Gegen das Planvorhaben bestehen keine Bedenken. 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Planvorhaben

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
Maßstab  1 : 5 000
N
Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
 " Olpener Straße 248-252 "
in Köln - Höhenberg
0 10050 200 300 Meter

Turnhalle
Weg
6
2220
266
12
244240252
30
[242 a]
4442
14810
26
250
28
448274
32
248236242264262
1618
268-272167159153163169157161165179
41814212
1192
530512745157453374
1561528
51774222 1824
14202
1825182251674
531
1465
21414601 18211820
757361
51374760
1463210 529215146414591 1779
18331823
297571 375378
1750758
453
1875
1751
365
1834
15272 3741462
56456356180755980656756212235651861040590318540790218521752153
45.74
47.92
48.1548.0848.1648.0548.1248.1648.0348.1248.0148.3048.2448.2348.2348.1548.2148.2648.2548.1146.93
48.18
48.2445.9545.5347.30
46.47
45.2446.9246.7346.6746.8146.7846.7645.5347.4248.5048.6948.7547.7747.91
46.73
47.9347.88
45.7345.4346.06
45.2845.76
48.0947.9548.0047.6948.3947.9347.8647.56
Olpener Straße
46.28
48.19
45.62
47.65
45.27
47.82
(48.2)(48.3)(48.3)(48.4)(48.1)(48.0)(48.0)(47.9)(47.9)(48.1)(47.9)(48.1)(48.2)(48.0)(48.1)(48.0)(47.9)(47.9)
47.7347.5547.73
47.8246.7046.2546.94
47.7647.77
46.9246.91
48.27
47.2248.0848.07
45.44
47.8647.88
45.2245.17
48.2048.19
47.8648.1347.8947.9048.1348.1147.8347.83
48.1148.1547.9248.15
48.1747.9348.0548.1047.9547.75
45.6645.8945.8445.6646.14
48.3848.3948.2448.1747.98
48.47
48.0448.0848.1248.0347.8047.6447.64
48.4748.2748.2948.1848.2848.2548.3948.1048.0147.9048.07
48.2248.0647.9348.0547.9348.5648.1047.8348.5148.4448.3548.2348.2548.3248.33
48.10
Gemarkung VingstFlur 30FabrikSchp
Gemarkung MülheimFlur 1Frankfurter Straße  B 8FIFF
S F
F
Kleingärten
KleingärtenWeg
232234228230145153 a
817210772 14631250281921875568554555558556570553552557569 14
35118984064048952172Flur 16Gemarkung MerheimFlur 15III FDIV SDIV SDIII+DGSDIV+DGWDII FDIV SDIII SDIV SDIII SDIII SDIII SDI FD
IV+DGWDIV SDIV SDIV SDII FDI SDII SDII SDI SDI SDV+StGFDV+DGSDII SDII+DGSDII SDII PDII PD
II SDII SDI FDII FDI PDI FDI FDII FDI FDI FDI FD
I FDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSD
V+DGSD
II+DGSDII SD
IV
WohnenGRZ 0,6GFZ 1,7
GH 58,9IIIVGH 54,0IGH 59,9IIIGH 65,7V GH 67,3VGH52,3IGTGaEin- undAusfahrt
GH 64,8IVIVIVVIIIIIIIIIIII
AAAALH 54,4GH 67,3GH 64,8GH 64,8GH 64,8GH 58,9GH 58,9GH 58,9GH 58,9GH 64,8
GFLWH 51,7LPB VILPB V13.58.08.0LPB VILPB VIIWH 50,2GTGaGTGaGTGa
GTGa48.00
48.4448.2448.44
48.24
48.4448.4448.4448.4448.4448.1548.2048.2048.2548.2848.2848.2848.0048.3048.4447.9048.4448.4448.4448.4448.4447.9048.4446.8047.8348.4448.4448.4448.4448.4448.4448.24
47.90
48.00
47.6047.9048.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.4448.0048.3048.2048.2048.0047.9048.35
47.8047,90
48.44
ZeichenerklärungI,IIIS,WBahngleiseBordsteintopografische BegrenzungFlurstücksgrenzeFlurgrenzeDachformZahl der Vollgeschossevorhandene GebäudeBaumDurchfahrtGrenze des räumlichen Geltungs-bereiches des BebauungsplanesPlanungBestandWohnennicht überbaubar I überbaubarGRZ GFZGrundflächenzahlGeschossflächenzahlBaugrenzeGrenzen zwischen verschiedenenNutzungen beziehungsweiseMaßen baulicher NutzungZahl der Vollgeschosse (alsHöchstmaß)GTGaEin- und AusfahrtsbereichStraßenbegrenzungslinie auchgegenüber Verkehrsflächenbesonderer Zweckbestimmung     46.71Gemarkungsgrenzevorhandene Höhenlage überIVMit Geh- (G) und Fahr- (F) und Leitungsrechten (L) zu belastende Geltungsbereich des Vorhaben-und ErschließungsplanesNormalhöhennull (NHN)02550 Meter
72453/02Maßstab 1: 500Olpener Straße 248 - 252in Köln-HöhenbergBlatt 1 von 2VorhabenbezogenerBebauungsplanund Vorhaben- undErschließungsplanGemeinschaftstiefgaragenz.B.StraßenverkehrsflächenEs wird bescheinigt, dass diesePlanunterlage den Bestimmungen des§ 1 Abs. 2 Plan ZV entspricht.(Stand 15.11.2022)Pilhatsch IngenieureRüngsdorfer Straße 6, 53173 Bonngez. Pilhatschöffentlich bestellter Vermessungsingenieur/inBonn, den 02.09.2024Für den PlanentwurfVorhabenträger/ingez. H. NemitzKöln, den 02.09.2024BeigeordneterKöln, den 10.09.2024Für den PlanentwurfDezernat VI, Planen und Bauengez. Markus GreitemannBaum zu pflanzen(Standort nachrichtlich)Lärmpegelbereiche z. B. IV/ VLPB IVLPB V
Stützmauer
Olpener StraßeFrankfurter Straße
Lustheider Straße
GH Gebäudehöhen in m über Normalhöhennull (NHN)WH  Wandhöhe in m über Normalhöhen-null (NHN) (zwingend)(als Maximalmaß)HinweiseRampeZulässigkeit von Nutzungen inbestimmten GeschossenARheinmaX GmbH & Co KG,Maarstraße 96, 53227 Bonn
Durchgang, -fahrtFestgesetzte Geländehöhe in müber Normalhöhennull (NHN)0,0Flächen LH Lichte Höhe (LH) in m überNormalhöhennull (NHN)
Der Stadtentwicklungsausschuss hat diePlanaufstellung am 15.03.2018nach § 12 Abs. 2 BauGB in Anwendungdes beschleunigten Verfahrens nach§ 13a BauGB beschlossen.Der Beschluss wurde am 18.04.2018ortsüblich bekannt gemacht.gez. RekerOberbürgermeisterinKöln, den DATUM DER BEKANNTMACHUNGSANORDNUNGBezirksbürgermeister/inKöln, denDer Planentwurf ist in der Zeitvom 26.09.2024 bis 31.10.2024nach § 3 Abs. 2 BauGB mit Begründungveröffentlicht worden.gez. Thomas DinterDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den 04.11.2024Der Rat hat diesen vorhabenbezogenenBebauungsplan in seiner Sitzungam                      nach § 10 Abs. 1 BauGBin Anwendung des beschleunigtenVerfahrens nach § 13a BauGB alsSatzung mit Begründung nach§ 9 Abs. 8 BauGB beschlossen.Die örtsübliche Bekanntmachung überden Beschluss des vorhabenbezogenenBebauungsplanes durch den Rateinschließlich des Hinweises nach§ 10 Abs. 3 BauGB istamerfolgt.Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligunghat in der Zeitvom 26.04.2018 bis 11.05.2018nach § 3 Abs. 1 BauGB stattgefunden.
OberbürgermeisterinKöln, denOberbürgermeisterinKöln, denDer Planentwurf hat in der Zeitvom                     bis                        nach§ 3 Abs. 2 BauGB i. V. m § 4aAbs. 3 BauGB mit Begründung erneutöffentlich ausgelegen.gez.Der Planentwurf hat in der Zeitvom                  bisnach § 4 Abs. 3  BauGB i. V. m § 3Abs. 2 BauGB mit Begründung erneutöffentlich ausgelegen.gez.Die OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, denDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den
I.Textliche Festsetzungen1.Art der baulichen Nutzunga)Innerhalb des mit Wohnen festgesetzten Bereiches sind die folgenden Nutzungenzulässig:-Wohngebäude,-eine Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte, in denmit A gekennzeichneten Bereichen im Erdgeschoss.b)Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB sind im Rahmender festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführungsich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.2.Soziale WohnraumförderungGemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind im Geltungsbereich des Vorhaben- undErschließungsplans mindestens 30 % der Geschossfläche Wohnen nach§20Abs.3Nr.1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten, die mit Mitteln der sozialenWohnraumförderung gefördert werden könnte.3.Maß der baulichen Nutzung3.1Höhe bauliche Anlagena)Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für bauliche Anlagen maximale Höhen inMeter über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Höhe an derOberkante eines Gebäudes berücksichtigt bereits ein mögliches Nicht-Vollgeschoss.Als oberer Bezugspunkt gilt die Oberkante der Attika oder wenn keine Attikahergestellt wird die Oberkante des Gebäudes.b)Die mit einer zwingenden Wandhöhe (WH) von 50,20 m ü. NHN und 51,70 m ü. NHNfestgesetzten Stützmauern, sind in den gekennzeichneten Bereichen durchgängigauf den Grundstücksgrenzen der Flurstücke Nummer 1750 und 1751, Flur 30,Gemarkung Vingst zu errichten.Für die zwingend festgesetzten Wandhöhen (WH) wird als oberer Bezugspunkt dieOberkante des Abschlusses des jeweiligen Mauerelementes bestimmt.3.2Überschreitungen der GebäudehöhenGemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durchuntergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen – z.B. Absturzsicherungen, Antennen,Kamine, Brandwände, Lüftungseinrichtungen, Klimaanlagen oder sonstige technischenEinrichtungen, Oberlichter, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie und/oderPhotovoltaik – auf bzw. an den baulich zugeordneten Dachflächen überschrittenwerden. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen beträgt 1,2 m für notwendigeAbsturzsicherungen und Geländer, ansonsten 2,0 m in der Höhe. Der Flächenanteil derÜberschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30 % nicht übersteigen. Hiervonausgenommen sind Anlagen zur Nutzung von Solarenergie und/ oder Photovoltaik. DieDachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von derGebäudeaußenkante zurücktreten. Von diesem Maß des Zurücktretens ausgenommensind Absturzsicherungen, Fahrstuhlüberfahrten und Treppenhäuser.3.3Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche (§ 19 BauNVO)Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im mit Wohnen festgesetzten Bereich diezulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihrenZufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalbder Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zueiner GRZ von 0,8 überschritten werden.4.Überbaubare Grundstücksflächea)Gemäß § 23 Abs. 1 BauNVO werden Baugrenzen festgesetzt – diese gelten inVerbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO ausschließlich oberirdisch.b)Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 3 BauNVO werden für dieüberbaubaren Grundstücksflächen folgende Ausnahmen festgesetzt:Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch auskragende Balkone und notwendigeRettungswege (zum Beispiel Fluchtbalkone) bis zu einer Tiefe von maximal 2,0 msowie durch Vordächer für Eingänge bis zu einer Tiefe von maximal 1,5 müberschritten werden. Dabei darf in der Summe ein Drittel der jeweiligenGebäudeseite je Geschoss nicht überschritten werden.Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrassen bis maximal 3,0 müberschritten werden. Bei der mit A gekennzeichneten überbaubaren Flächen(Kindertagesstätte) sind höhere Überschreitungen der festgesetzten Baugrenze vonbis zu 17,0 m durch Terrassen zulässig.5.Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrtena)Gemäß § 12 Abs. 4 Satz 2 BauNVO sind in dem mit Wohnen festgesetzten BereichKfz-Stellplätze nur unterhalb der Geländeoberfläche und innerhalb dergekennzeichneten Fläche für Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) zulässig.b)Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BauNVO sind Nebenanlagen nur auf den hierfürfestgesetzten Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.Ausgenommen hiervon sind Terrassen, private Kleinkinderspielplätze,Belüftungselemente für die Tiefgarage, Gartenlauben für die Kindertagesstätte undAbstellplätze für Fahrräder.6.Anschluss an VerkehrsflächenVon der Olpener Straße sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB ausschließlich Ein-und Ausfahrten in den gekennzeichneten Bereichen zulässig.7.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonBoden, Natur und LandschaftZur Sicherstellung des Quartiersangebotes für den Mauersegler wird festgesetzt, dass ineinem Umkreis von maximal 1,0 km um den Geltungsbereich des vorhabenbezogenenBebauungsplans mindestens 12 Nistkästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme(CEF-Maßnahme) zu installieren sind.8.Geh-, Fahr- und LeitungsrechteGemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB werden die folgenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechtefestgesetzt:-Die mit GFL bezeichnete Fläche ist mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht zugunstender    Anlieger sowie zusätzlich mit einem Fahr- und Leitungsrecht zugunsten derVer- und Entsorgungsträger zu belasten.9.Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungena)Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmenentsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) anden Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind diemaßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau,Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, Berlin).Die Zuordnung zwischen den dargestellten Lärmpegelbereichen und denmaßgeblichen Außenlärmpegeln ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:       Lärmpegelbereich       Maßgeblicher AußenlärmpegelLadBI 55II60III65IV70V75VI80VII> 80aaFür maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforderungenaufgrundderörtlichen Gegebenheiten festzulegen.Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte.Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig,wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischenUntersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicherAußenlärmpegel an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumennachgewiesen wird.b)Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) imNachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durchschallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen beigeschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.
c)Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr(Straßen-, Schienen- und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis22:00Uhr) aufweisen, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese musssichergestellt werden, dass der vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nichtüberschritten wird. Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien vondurchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite einBalkon oder eine Loggia errichtet wird.d)Bei Wohnungen, deren schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 über Fensterverfügen, bei denen der Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen- undSchienenverkehr) bei > 70 dB(A) tags oder > 60 dB(A) nachts vor der geplantenFassade liegt, muss sichergestellt werden, dass die betroffene Wohnung über einöffenbares Fenster eines schutzbedürftigen Raumes gemäß 3.16 der DIN 4109-1(Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 – Beuth Verlag GmbH, Berlin)verfügt, vor dem die Beurteilungspegel für Verkehrslärm (Straßen- undSchienenverkehr) von 64 dB(A) tags bzw. 54 dB(A) nachts nicht überschrittenwerden.10.Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen BepflanzungenGemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgendeBegrünungsmaßnahmen durchzuführen und dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zuersetzen:Zur Erläuterung der nachgenannten Kürzel– siehe Hinweis Nummer 9a)Die Flachdächer des obersten Dachabschlusses der Gebäude im Geltungsbereichsind mit einer extensiven Dachbegrünung DC1/DC3 (NB6243 / NB6244) zubepflanzen. Die Vegetationsschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cmzuzüglich Filter- und Drainschicht herzustellen. Ausgenommen hiervon sind die miteiner zwingenden Wandhöhe festgesetzten Bereiche, überdachte Müll- undFahrradabstellplätze sowie Dachterrassen und technische Aufbauten, die aufmaximal 30 % der Dachfläche zulässig sind. Photovoltaikelemente sind über derDachbegrünung zulässig.Zur Bestimmung der maximal zulässigen Neigung des Flachdachs; siehe gestalterischeFestsetzungen Nr. 1b)Der obere Abschluss der Tiefgaragenfläche (GTGa), soweit diese nicht mitGebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden,sind zu begrünen. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefenBodensubstratschicht zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden.c)Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten Tiefgarage mit der Stärke derBodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglich einer Filter- undDrainschicht bei klein- und mittelkronigen Bäumen (Bäume 2. Ordnung), vonmindestens 150 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht bei großkronigenBäumen (Bäume 1. Ordnung). Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² pro Baumbetragen. Der Wurzelraum muss je Baum mindestens 12 m³ betragen.d)Grundstücksflächen sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen undsonstigen Nebenanlagen überbaut werden, mit Gräsern HH7 (BR132), Stauden und/ oder Sträuchern BB1 (GH51) zu begrünen.e)Innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sindmindestens 24 Einzelbäume (BF31/GH741 oder BF41/GH742) zu pflanzen. Die inder Planzeichnung festgesetzten Baumstandorte können um bis zu maximal 7,5 mverschoben werden.11.HöhenlageGemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Höhe der Geländeoberfläche in der Planzeichnungfestgesetzt. Geringfügige Abweichungen sind zur Neigung des Geländes für dieOberflächenentwässerung zulässig. Darüber hinaus sind Über- bzw. Unterschreitungender festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche bis zu 0,5 m durch Treppen-, Rampen-und Erschließungsanlagen sowie durch Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig.II.Gestalterische FestsetzungenGemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 1 und 2 BauO NRW 2018werden folgende gestalterische Festsetzungen getroffen:1.Dachform / Dachneigung / DachaufbautenFür Wohngebäude sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans ausschließlichFlachdächer zulässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5 Grad gelten alsFlachdächer. Ausgenommen hiervon ist das Wohngebäude bzw. die überbaubareGrundstücksfläche mit einer Gebäudehöhe von 67,3 m ü. NHN. Hier ist die Ausbildungeines Satteldaches mit maximal 40 Grad zulässig.2.EinfriedungenGrundstückseinfriedungen sind als Mauer oder standortsgerechte Hecken sowie alsDraht- oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von jeweils biszu maximal 2,0 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018zulässig. Für Zugänge bzw. Zufahrten dürfen die Heckenpflanzungen unterbrochenwerden.Ausgenommen hiervon sind die mit einer zwingenden Wandhöhe festgesetztenGrundstückseinfriedungen bzw. Stützmauern entlang der Flurstücke Nummer 1750 und1751, Flur 30, Gemarkung Vingst.3.Satellitenempfangsanlagen / MobilfunksendeanlagenParabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen desobersten Geschosses der Gebäude zulässig.4.Befestigung von WegenDie Befestigung der Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen sowie Hauszuwegungensind teilversiegelt (wenn möglich mit begrünter Fuge) anzulegen.III.Hinweise1.RechtsfolgenInnerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des PreußischenFluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder desBaugesetzbuches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplans außerKraft.2.RechtsgrundlagenEs gelten:-Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017(BGBl. I S. 3634).-Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom21.11.2017 (BGBl. I S. 3786).-Die Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990(BGBl.1991IS. 58).-Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) in der Fassung derBekanntmachung vom 21.07.2018 (GV NRW S. 421).3. LärmimmissionenDas Plangebiet ist durch Straßen-, Schienen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet.4. StraßenprofilDas Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur Informationdargestellt.5. Kampfmittelbeseitigungsdienstm Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme vonBauarbeiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer322/40 (allgemeine Ordnungsangelegenheiten) unter der Benennung desAktenzeichens 22.5-3-5315000-3335/22 sowie der Bebauungsplan-Nummereinzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-koeln.de erfolgen.6. InsektenschutzFür die zukünftige Außenbeleuchtung an Straßen, Außenbeleuchtungen baulicherAnlagen und Grundstücke sind für eine tierfreundliche Beleuchtung Leuchtmittel mitmöglichst geringer Wärmeentwicklung und mit einem möglichst geringen Ultraviolett-und Blauanteil zu verwenden. Darüber hinaus sind sowohl der Abstrahlwinkel als auchdas Beleuchtungsniveau sowie Anzahl und Höhe der Leuchten zu optimieren.7. Artenschutza)Laut Artenschutzprüfung der Stufe 2 vom Büro Gesellschaft für Umweltplanung undwissenschaftliche Beratung, 12.01.2024, Artenschutzprüfung, Stufe 2 zumBebauungsplanverfahren "Olpener Straße 248 – 252", Köln Höhenberg ergeben sichkeine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs.1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG),wenn die unten genannten Vermeidungsmaßnahmen V1 bis V6 durchgeführtwerden.b)Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach§44Abs.1Nr.1BNatSchG sind die erforderlichen Rodungen von Gehölzenaußerhalb der Hauptbrutzeiten vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahresder im Plangebiet brütenden Vogelarten auszuführen (V1).
c)Die Räumung des Flurstückes 1750, Flur 30, Gemarkung Vingst muss zurVermeidung baubedingter Tötung von Brutvögeln und der Zerstörung deren Nesterbzw. Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahreserfolgen (V2).Sofern die Arbeiten nicht außerhalb der Brutsaison abgeschlossen werden können,sollen innerhalb der Brutsaison keine längeren Arbeitspausen eingelegt werden(maximal 1 Woche), um einen zwischenzeitlichen Brutbeginn auf der freigestelltenEingriffsfläche zu verhindern.d)Die Baufeldfreimachung muss zur Vermeidung baubedingter Tötung von Brutvögelnund der Zerstörung deren Nester bzw. Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis30. September eines jeden Jahres erfolgen. Dies gilt auch für die Grenzmauerzwischen dem Plangebiet und dem westlich angrenzenden Gehölzbestand. Bevormit Rückbauarbeiten jeglicher Gebäude begonnen wird, ist sicher zu stellen, dass einBauzaun zwischen Garten des Wohnhauses 248 und angrenzendem Gehölzbestandaufgestellt wurde (V3).Sind innerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten oder Baufeldräumungenerforderlich, ist vor deren Aufnahme in Absprache mit der UnterenNaturschutzbehörde der Stadt Köln durch eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachtersicherzustellen, dass es nicht zu einer Gefährdung kommt.e)Zum Schutz des artenschutzrelevanten Wäldchens, welches südlich und westlich andas Plangebiet grenzt, ist die dauerhafte Abgrenzung des geplanten Wohnquartiersauf allen Grenzflächen zum Wäldchen hin durch einen mindestens 1,60 m hohenStabgitterzaun mit vorgepflanzter Hecke oder einer mindestens 1,60 m hohen Mauererforderlich. Während der Bauphase soll die vorhandene Mauer erhalten bleibenoder (außerhalb der Brutzeit) ein massiver, ortsfester 2,0 m hoher hölzerner Bauzaunerrichtet werden. Auf der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 1460 zumWäldchen hin (Flurstück 1465) muss entsprechend ein mindestens 1,60 m hoherStabgittermattenzaun mit vorgepflanzter Hecke oder eine Mauer (während derBauphase ersatzweise ein blickdichter, massiver, ortsfester 2,0 m hoher hölzernerBauzaun) vor Beginn jeglicher Erd- und Bauarbeiten errichtet werden (V4).f)Aufgrund des Verlustes von sechs Brutstätten des Mauerseglers sind neben dervorgezogenen Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) spätestens 1 Jahr nachErrichtung der Neubauten (zwischen August und April) zwölf weitereMauerseglerkästen an zwei bis drei Neubauten im Plangebiet anzubringen.Abhängig von der Bauweise der geplanten Gebäude sind entweder Nistkästen fürMauersegler anzubringen oder Traufkästen (mindestens 6,0 m hoch, freier Anflug)zu integrieren. Diese sind mit einer Klangattrappe auszustatten (V5).g)Der mögliche Vogelschlag an Gebäuden kann gemindert werden durch: dieVermeidung von großflächigen Glasbauteilen, die Verwendung von Glas mit einemAußenreflexionsgrad von maximal 15 % zur Reduktion der Spiegelwirkung, dieVerwendung von halbtransparentem Glas, das Anbringen entsprechenderMarkierungen (z. B. Streifen- oder Punktraster, keine Greifvogelsilhouetten), dieInstallation von Sonnenschutzsystemen an den Außenseiten (V6).8. Baumschutzsatzunga)Es gilt die Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der imZusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläneim Gebiet der Stadt Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 18. Juli 2023(Amtsblatt Nummer 54 vom 02. August 2023):b)Gemäß dieser Satzung sind Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für imZuge der Umsetzung des Bebauungsplans zu fällende Bäume zu leisten, soweitdiese Bäume nicht bereits im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung undBilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchGin Verbindung mit § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden.9. Satzung zur Erhebung von KostenerstattungsbeiträgenDie verwendeten Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf dieAnlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgengemäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt KölnNr.1 vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzelnallgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Kölnformuliert.10. DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende RegelwerkeDIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichenFestsetzungen des Bebauungsplans verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlassdieser Satzung geltenden Fassung anzuwenden und werden beim Amt fürLiegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, Plankammer,Zimmer06.E05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während derÖffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten.11. AnlagenschutzbereichDas Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am FlughafenKöln/Bonn gemäß § 18a LuftVG.12.Denkmal- und BodenschutzInnerhalb des Plangebietes sind archäologische Bodenfunde nicht ausgeschlossen.Werden bei Bodeneingriffen archäologische Bodenfunde entdeckt, ist gemäß §§ 15 und16 Denkmalschutzgesetz (DSchG) das Römisch-Germanische Museum/ArchäologischeBodendenkmalpflege der Stadt Köln unverzüglich zu informieren.Für die Herrichtung der erforderlichen Kleinkinderspielflächen wird ein Bodenaustauschder Anfüllungen empfohlen. Entsprechende Maßnahmen sind im Rahmen desBaugenehmigungsverfahrens zu berücksichtigen.Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.13.StarkregenereignisIm Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der„Starkregen-Gefahrenkarte“ der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eineÜberflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plangebiet sind vor deren Ausführungmit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen.Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind imRahmen eines Überflutungsnachweises im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrensnachzuweisen.14.StellplatzsatzungEs gilt die Satzung zur Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge undFahrradabstellplätze sowie die Erhebung von Ablösebeträgen der Stadt Köln(Stellplatzsatzung) vom 31. Mai 2022, Bekanntmachung am 22. Juni 2022.15.Öffentlich geförderter WohnungsbauGemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung derBekanntmachung vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalb desVorhaben- und Erschließungsplans, 30 % der Geschossfläche Wohnen im öffentlichengeförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraumförderrichtlinie des LandesNRW zu errichten.16.DurchführungsvertragZur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden ergänzendevertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgeringeschlossen (Durchführungsvertrag).
N

ANLAGE 9  
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Begründung gemäß § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 72453/02 
Arbeitstitel: "Olpener Straße 248 bis 252 in Köln-Höhenberg" 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Mit Schreiben vom 13.12.2017 hat die RheinmaX GmbH & Co. KG die Einleitung eines Verfahrens 
gemäß § 12 Abs . 2 BauGB zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VEP) für 
eine Fläche (circa 0,97 ha) südlich der Olpener Straße in Köln-Höhenberg beantragt. 
 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, eine drei- bis fünfgeschossige ( inklusive Staffelgeschosse) 
Mehrfamilienhausbebauung mit 8 Häusern ( circa 120 Wohneinheiten), davon 30 % als öffentlich 
geförderter Wohnungsbau, sowie eine viergruppige Kindertagesstätte zu entwickeln.  
 
Das Vorhaben folgt den Zielen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) – vom Rat 
der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossen – zur Deckung des prognostizierten Wohnungsbedarfes. 
 
Das vorhandene Planungsrecht lässt die Realisierung des Vorhabens nicht zu. Mit der Einleitung 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur 
Realisierung von Wohngebäuden inklusive Kindertagesstätte geschaffen, ohne dass die umliegen-
den Nutzungen dadurch negativ beeinträchtigt werden. 
 
2. Verfahren 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung vom 15.03.2018 den Beschluss zur Einlei-
tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Olpener Straße 250 bis 252“ gefasst. Beschlossen 
wurde auch, den Bebauungsplan im „beschleunigten Verfahren“ gemäß § 13a BauGB durchzufüh-
ren, da die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bebauungsplan dient den Maßnahmen der Innenent-
wicklung (Nachverdichtung von bebauten innerstädtischen Flächen), beinhaltet eine Grundfläche 
kleiner als 20.000 m² und begründet nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die der Pflicht zur Durch-
führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-
fung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Weiterer Grund für die Aufstellung des Bebau-
ungsplans im beschleunigten Verfahren ist die Dringlichkeit, den hohen Erweiterungsbedarf des 
Wohnungsbestandes der Stadt Köln zu decken. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des 
§ 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung 
nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden 
Erklärung gemäß § 10a Abs. 1 BauGB wird abgesehen. 
 
Die Bekanntmachung des Einleitungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt vom 18.04.2018. 
 
Die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB wurde in der 
Zeit vom 07.08.2017 bis 01.09.2017 durchgeführt. Die Öffentlichkeit konnte sich nach § 13a Abs. 3 
Nr. 2 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der 
Planungen informieren und in der Zeit vom 26.04.2018 bis 11.05.2018 zur Planung äußern. Es sind 
keine Stellungnahmen eingegangen.

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Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung 2017 ist für ein Vorha-
ben, welches den maßgeblichen Schwellenwert von 6.750 m² Geschossfläche Wohnen erreicht 
beziehungsweise mehr als 75 Wohneinheiten vorsieht, ein Qualifizierungsverfahren durchzufüh-
ren.  
Dies wurde durch die Durchführung einer Mehrfachbeauftragung im Jahr 2018 mit insgesamt vier 
teilnehmenden Büros erfüllt. Im Rahmen des Verfahrens wurde der Entwurf des Büros LK Archi-
tekten aus Köln, durch die Preisrichterinnen und Preisrichter als Vorzugsvariante prämiert. 
 
Nach Beendigung des Qualifizierungsverfahren wurde das ursprüngliche Plangebiet durch den Er-
werb zwei direkt angrenzender Grundstücke im Westen (Olpener Straße 248) erweitert. Die Ergeb-
nisse der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB wurden übernommen. Trotz der Aufweitung des be-
stehenden Plangebietes, wurde auf einen neuen Einleitungsbeschluss verzichtet, da die Zielset-
zung des Vorhabens durch die Erweiterung nicht tangiert wurde. Ziel des Verfahrens ist weiterhin 
die Schaffung von Wohnraum auf innerstädtischen Flächen unter Berücksichtigung des Kooperati-
ven Baulandmodells der Stadt Köln (30 % öffentlich geförderter Wohnungsbau). 
 
Die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 06.12.2022 bis zum 26.01.2023 
durchgeführt. Stellungnahmen wurden im Wesentlichen zu den Themenbereichen Erschließungs-
maßnahmen (inklusive Umbau öffentliche Verkehrsfläche), Stellplatzbedarf der Kindertageseinrich-
tung, immissionsschutzrechtliche Berücksichtigung des Flughafens Köln/Bonn, Artenschut z, Um-
gang mit den angrenzenden Vegetationsflächen (inklusive Baumpflanzungen), Wohnraumförder-
bestimmungen, Anwendung des Kooperativen Baulandmodells, Entwässerung beziehungsweise 
Starkregenvorsorge sowie der Lage der geförderten Wohnungen vorgebracht. Der Bebauungsplan 
berücksichtigt sofern erforderlich die im Rahmen der Beteiligung vorgebrachten Punkte. 
 
Die Veröffentlichung wurde am 18.09.2024 im Amtsblatt öffentlich bekanntgemacht. Der Planent-
wurf wurde in der Zeit vom 26.09.2024 bis zum 31.10.2024 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB mit Begrün-
dung nach § 2a BauGB veröffentlicht. Im Rahmen dieser Veröffentlichung sind vier Stellungnahme 
eingegangen. Es wurden Anregungen zu den Erschließungsvarianten, den Artenschutzrechtlichen 
Hinweisen, den umweltrelevanten Belangen, der CEF-Maßnahme, den grünplanerischen Maßnah-
men, dem Umgang mit den vorhandenen Gewerbebetrieben sowie den Hol - und Bringstellplätzen 
für die Kindertagesstätte abgegeben. Die Anregungen führten nicht zu einer Änderung der wesent-
lichen Planinhalte. 
 
3. Erläuterung zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt an der Grenze der beiden Stadtteile Köln- Höhenberg und Köln- Merheim im 
Osten der Stadt Köln. 
 
Das Plangebiet grenzt im Norden an die Olpener Straße, im Osten an die Flurstücke der Bestands-
bebauung entlang der Frankfurter Straße und der Schleuterstraße, im Süden an ein Kleingartenge-
biet und im Westen an eine unbebaute, bewaldete Grünfläche im Anschluss an die westliche vor-
handene Blockrandbebauung inklusive eingeschossiger Hofbebauung an der Olpener Straße.  
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 374, 1459/1, 
1460/1, 1750 und 1751 sowie Teilbereiche des Flurstückes 1875, Flur 30, Gemarkung Vingst und 
hat eine Größe von insgesamt circa 13.000 m².

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Um die Erschließung des geplanten Wohngebietes von Norden aus zu sichern sowie eine Entzer-
rung der vorhandenen Verkehrsströme entlang der Olpener Straße zu ermöglichen, werden im Rah-
men des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Teilstücke der bestehenden öffentlichen Verkehrs-
fläche (Olpener Straße / Frankfurter Straße) Bestandteil des Bebauungsplans. Die Teilbereiche des 
Flurstückes Nummer 1875, Flur 30 der Gemarkung Vingst befinden sich in städtischem Eigentum. 
Ein Erwerb der benannten Flächen durch die Vorhabenträgerin wird nicht erfolgen. Die Herrichtung 
sowie die Gestaltung der öffentlichen Verkehrsfläche durch die Vorhabenträgerin werden im weite-
ren Verfahren mit dem zuständigen Fachamt abgestimmt und im Rahmen des Durchführungsver-
trages oder Ausbauvertrages gesichert. Die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche wird daher ge-
mäß § 12 Abs. 4  BauGB Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, nicht jedoch des Vorha-
ben- und Erschließungsplans.  
 
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (beziehungsweise die im Eigentum der 
Vorhabenträgerin liegenden Grundstücke - Olpener Straße 248  und 252) umfass t die Flurstücke 
374, 1459/1, 1460/1, 1750 und 1751, Flur 30, Gem arkung Vingst und hat eine Größe von circa 
9.700 m². 
3.2 Vorhandene Baustrukturen und Gebäudenutzung 
Das Erdgeschoss der Bestandsbebauung an der Olpener Straße (Flurstücke 374 und 1459/1) wird 
gewerblich genutzt, darüber befindet sich Wohnnutzung. Im rückwärtigen Raum (Flurstück 1751) 
befinden sich mehrere kleinere Gewerbebetriebe. Die entlang der östlichen Grundstücksgrenze lie-
gende Halle wird zum heutigen Zeitpunkt als Zwischenlager für  Heizung/Lüftung/Sanitär genutzt. 
Nördlich an diese Halle anschließend liegen die Trainingsräume einer Kampfsportschule sowie die 
Lagerflächen für Fahrräder und Motorroller des Gewerbebetriebes entlang der Olpener Straße. Der 
längliche Gebäudekörper parall el zum angrenzenden Flurstück 1465 beheimatet unter anderem 
einen Caterer, eine Kfz-Aufbereitung sowie eine ausführende Firma für Elektrotechnik. Das freiste-
hende Einfamilienhaus (ehemalige Fabrikanten-Villa), welches sich im rückwärtigen Bereich (Flur-
stück 1750) des Plangebietes befand, wurde zurück gebaut. 
 
Zum heutigen Zeitpunkt befinden sich auf dem Gesamtgrundstück nur noch vereinzelte Bestands-
bäume. Hierzu zählen unter anderem zwei große Platanen, welche sich im südlichen Bereich des 
Flurstückes 1751 befinden, ein Walnussbaum auf dem Flurstück 1459/1 sowie eine Konifere ent-
lang der westlichen Grundstücksgrenze auf dem Flurstück 1460/1. 
 
In der näheren Umgebung befinden sich vorwiegend zwei- bis fünfgeschossige Gebäude, die durch 
Gewerbe- und Wohnnutzung geprägt sind. Darüber hinaus liegt im Südwesten die Katharina- He-
noth-Gesamtschule und im Süden das bereits benannte  Kleingartengebiet. Im Nordosten schließt 
sich das Naherholungsgebiet „Merheimer Heide“ an, welches in wenigen Minuten fußläufig oder mit 
dem Fahrrad über die vorhandenen Radwege erreicht werden kann. 
 
Das Plangebiet liegt im Versorgungsgebiet des Stadtteilzentrums Höhenberg, Olpener Straße, im 
Grenzbereich zu den Stadtteilzentren Vingst, Ostheimer Straße und Ostheim, Rösrather 
Straße/Frankfurter Straße. Die Versorgung des Plangebietes ist damit ausreichend gesichert. 
3.3 Erschließung
 
3.3.1 Verkehrliche Erschließung 
Das Plangebiet wird durch eine direkte Zufahrt  an die Olpener Straße beziehungsweise an das 
örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen. Über die direkt östlich angrenzende Frank-
furter Straße besteht eine Anbindung an die Bundesautobahn 3.

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Das Planungsareal ist in circa 350 m Entfernung über die Haltestelle “Höhenberg, Frankfurter 
Straße“ an die Buslinien 151 und 152 sowie die Stadtbahnlinie 1 der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB) 
angeschlossen, die in Richtung Innenstadt und weiter nach Weiden beziehungsweise in die Gegen-
richtung nach Bensberg verkehrt. Die verkehrliche Erschließung inklusive der ÖPNV-Anbindung ist 
insgesamt als gut zu bewerten. 
3.3.2 Wasser-/Energieversorgung, Abwasserentsorgung 
In der Olpener Straße sind Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sowie für 
die Medienversorgung vorhanden.  
3.4 Alternativstandorte 
Der vorliegende Standort war Grundlage eines  2018 durchgeführten Qualifizierungsverfahrens, 
dessen Ziel- und Aufgabenstellung zusammen mit der Stadtverwaltung Köln sowie der Politik erar-
beitet wurde. Aufgrund der im Vorfeld erfolgten Abstimmung zwischen Vorhabenträgerin und Politik 
sowie des zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Einleitungsbeschlusses, welcher die Realisierung von 
Wohnbaufläche zum Ziel hatte, wurde auf eine Alternativprüfung verzichtet. 
 
Darüber hinaus verfolgt die vorliegende Planung die Nachverdichtung eines bereits integrierten und 
erschlossenen Siedlungs- beziehungsweise Potenzialbereiches und entspricht so den städtebauli-
chen Leitlinien für eine nachhaltige Wohnbauentwicklung ("Innenentwicklung vor Außenentwick-
lung").  
3.5 Planungsrechtliche Situation
 
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des rechtswirksamen Fluchtlinienplans Num-
mer 5278.  
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als "Allge-
meiner Siedlungsbereich" (ASB) dargestellt. Somit entspricht die Planung den Zielen der Raumord-
nung. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan der Stadt  Köln weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus. Südlich 
grenzt eine Grünfläche an, die für Kleingärten genutzt wird. Südöstlich befindet sich eine Gemein-
bedarfsfläche mit einer Schulnutzung (Katharina-Henoth-Gesamtschule). 
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt für die Fläche Innenbereich dar und trifft keine Aussagen.  
4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen  
Fachplanungen im Bereich des Plangebietes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) sind nicht be-
kannt.  
 
Denkmalschutz 
Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans stehen keine Gebäude unter 
Denkmalschutz. In der näheren Umgebung des Plangebietes liegen insgesamt drei eingetragene 
Baudenkmäler. Diese befinden sich entlang der Olpener Straße 153, 159 und 240 (Denkmallisten-

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nummern 5559, 5580 und 5491). Die benannten Denkmäler werden durch die Planung der Wohn-
gebäude jedoch nicht tangiert, da sich das Vorhaben in der Höhenausbildung an den örtlichen Ge-
gebenheiten orientiert. Bodendenkmäler im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
sind nicht bekannt. 
 
Altlasten 
Altlasten sind im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht bekannt. 
 
Wasserschutz 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt außerhalb bestehender oder ge-
planter Wasserschutzzonen. 
 
Baulasten 
Baulasten sind im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht bekannt. 
4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) wurde vom Rat am 11.02.2014 beschlos-
sen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund 52.000 
Wohnungen basiert auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der aktuellen Bevölke-
rungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohner *innen und 
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf 
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen sind der Be-
schlussvorlage „Umsetzung STEK Wohnen“ – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu entnehmen. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen, 
hierunter auch 30 % für geförderten Wohnungsbau, vorbereitet werden. Das vorliegende Bauvor-
haben trägt mit der Errichtung von rund 120 Wohnungen dazu bei, den prognostizierten Wohnungs-
bedarf zu decken und ist somit als kongruent zu den Zielen des StEK Wohnen zu betrachten. 
4.6  Kooperatives Baulandmodell
 
Zur Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde vom Rat der Stadt Köln am 
17.12.2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen und mit Bekanntmachung im Amtsblatt am 
24.02.2014 in Köln eingeführt. Mit Ratsbeschluss vom 04.04.2017 wurde das Modell weiterentwi-
ckelt und fortgeschrieben. Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans kommt das kooperative 
Baulandmodell Köln (KoopBLM) in der Fassung vom 10.05.2017 zur Anwendung. 
 
Ziel des Modells ist es, den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu stärken und die Vorhabenträger 
eines Bebauungsplanverfahrens an den planbedingten Folgekosten (zum Beispiel Kindertagesein-
richtungen, öffentliche Spielplätze, etc.) zu beteiligen. Das Modell ist bei allen Vorhaben anzuwen-
den, für die eine verbindliche Bauleitplanung Voraussetzung für die Schaffung von Planungsrecht 
ist und die (unter anderem) die Schaffung von Baurecht für Wohnzwecke zum Ziel haben.  
 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Ziel der Planung ist die Realisierung von insgesamt circa 11. 350 m² Geschossfläche Wohnen ge-
mäß § 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die bestehende Bebauung entlang der 
Olpener Straße (Vorderhaus) wird aufgrund der ungenügenden Bausubstanz, im Zug e der Pla-
nungskonzeption niedergelegt und im Sinne einer ganzheitlichen Entwicklung neu errichtet. Unter 
Berücksichtigung des benannten Vorderhauses sowie der ehemaligen Fabrikantenvilla (insgesamt 
circa 1.650 m²) sollen im Rahmen des vorliegenden Bebauung splanverfahrens insgesamt circa 
9.700 m² Geschossfläche Wohnen neu entwickelt werden. 
Bei Vorhaben, bei denen eine Geschossfläche von mindestens 1.800 m² oder mindestens 20 
Wohneinheiten entstehen, sind mindestens 30 % der geplanten Geschossfläche für Wohnzwecke

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im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Die Vorhabenträgerin wird den geforderten 
Anteil im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus realisieren. Ausgehend von einer ge-
planten neuen Geschossfläche Wohnen von circa 9.700 m² für alle Vollgeschosse müssen bei Re-
alisierung des Vorhabens mindestens circa 2.900 m² Geschossfläche im öffentlich geförderten Woh-
nungsbau entstehen. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau wird im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 
1 Nr. 7 BauGB festgesetzt und Vereinbarungen zur Umsetzung sowie zur Dauer in den Durchfüh-
rungsvertrag aufgenommen. 
 
Soziale Infrastruktur 
Durch die Planung resultiert  kein Mehrbedarf an Kindertagesstätten.  Vom Planbegünstigten wird 
jedoch die Errichtung beziehungsweise die Entwicklung einer viergruppigen Kindertagesstätte an-
gestrebt. Die notwendigen Flächen werden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
berücksichtigt. Durch die Planung kann der weiterführende Bedarf an Kindertagesstätten in der Um-
gebung des Plangebietes gedeckt werden.  
 
Öffentliche Grünflächen 
Der planbedingte Flächenbedarf errechnet sich nach den Vorgaben des Kooperativen Baulandmo-
dels auf circa 2.480 m² und liegt somit deutlich unter dem Schwellenwert von 5.000 m². Geplant wird 
keine öffentliche Grünfläche, so dass der gesamte Flächenbedarf ausgelöst wird.  Eine entspre-
chende Regelung wird im Rahmen des Durchführungsvertrages vereinbart. 
 
Die Ablöse im Segment öffentliche Grünfläche ist entsprechend des Grundsatzbeschlusses des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 09.09.2021 dem Um - und Ausbau des Inneren beziehungs-
weise Äußeren Grüngürtels sowie deren verbindende Grünzüge vertraglich zugeordnet worden. 
Eine entsprechende Regelung ist Teil des mit der Vorhabenträgerin geschlossenen Durchführungs-
vertrages.  
 
Öffentliche Spielplätze 
Der planbedingte Flächenbedarf errechnet sich nach den Vorgaben des Kooperativen Baulandmo-
dels auf 496 m² und liegt somit unter dem Schwellenwert von 500 m² . Aufgrund der Grundstücks-
größe sowie der Lage des Plangebietes (Blockinnenbereich) wird auch keine öffentliche Spielplatz-
fläche geplant, so dass der gesamte Flächenbedarf in Bezug auf die Unterschreitung des oben be-
nannten Schwellenwertes ausgelöst werden kann. Eine entsprechende Regelung wird im Rahmen 
des Durchführungsvertrages vereinbart. 
 
Der Ablösebetrag im Segment öffentliche Spielplatzfläche ist der Umgestaltung des öffentlichen 
Spielplatzes "Mathias-Kann-Pfad" vertraglich zugeordnet worden. Er liegt circa 400 m (Luftlinie) vom 
Plangebiet entfernt. Hier wird die ermittelte Ablösesumme von der Vorhabenträgerin für die Anschaf-
fung und den Ausbau der Spielplatzfläche verwendet. Eine entsprechende Regelung ist Teil des mit 
der Vorhabenträgerin geschlossenen Durchführungsvertrages. 
 
Qualifizierungsverfahren 
Ist der maßgebliche Schwellenwert eines Vorhabens mit einer Größe von mindestens 6.750 m² Ge-
schossfläche Wohnen beziehungsweise mehr als 75 Wohneinheiten erreicht, ist ein Qualifizierungs-
verfahren durchzuführen.  
Dies wurde durch die Durchführung einer  Mehrfachbeauftragung im Jahr 2018 mit insgesamt vier 
teilnehmenden Büros erfüllt. Der im Rahmen des Verfahrens prämierte Siegerentwurf des Büros LK 
Architekten ist Grundlage für das vorliegende Bebauungsplanverfahren.

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Anwendungszustimmung 
Die Vorhabenträgerin hat der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells Köln in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 10.05.2017 (KoopBLM 2017) sowie der Anwendung der Leitlinien zum 
Klimaschutz Köln (Ratsbeschluss vom 27.03.2022) am 05.06.2024 zugestimmt.  
4.7  Satzung von privaten Kleinkinderspielflächen 
Die Satzung zur Planung v on privaten Kleinkinderspielflächen wurde vom Rat der Stadt Köln am 
07.09.2023 beschlossen. Gemäß der Satzung errechnet sich für das Baugebiet ein Spielplatzbedarf 
für Kleinkinder von rund 8 30 m². Hierbei ist bereits eine mögliche Realteilung ( vergleiche Punkt 
6.2.1) der Grundstücke (insgesamt sechs) in Bezug auf die geplanten Gebäude berücksichtigt. Diese 
Flächen können innerhalb des Plangebietes nachgewiesen werden. Der Nachweis erfolgt im Bau-
genehmigungsverfahren. 
 
5 Städtebauliches Konzept 
Das Neubauvorhaben dient vorrangig dem Wohnen und soll die Entwicklung von circa  120 
Wohneinheiten sowie einer viergruppigen Kindertagesstätte ermöglichen. 
Das neu geplante Vorderhaus wird mit maximal fünf Vollgeschossen sowie einem Satteldach ge-
plant. Hierdurch wird das straßenseitige Erscheinungsbild aufgenommen und eine nahtlose Einglie-
derung in die umgebenden Strukturen sichergestellt. Südlich an das Vorderhaus schließt ein Punkt-
haus mit insgesamt fünf Geschossen an. Das Gebäude entlang der Olpener Straße sowie das süd-
lich gelegene Punkthaus werden durch eine eingeschossige Bebauung miteinander verbunden. In 
dem Verbindungsbauwerk sowie im Erdgeschoss des Vorderhauses und des Punkthauses befindet 
sich die geplante vier gruppige Kindertagesstätte. Südlich und westlich schließt der  geplante Au-
ßenbereich der Kindertagesstätte an. Komplettiert wird die Eingangssituation entlang der Olpener 
Straße durch eine zentrale Zufahrtssituation innerhalb des Vorderhauses sowie der überbauten 
Tiefgaragenrampe und im Gebäude integrierten Tiefgaragenzufahrt im Nordosten. 
 
Entlang der von Norden nach Süden verlaufenden fußläufigen Erschließung beziehungsweise Er-
schließungspromenade sieht das städtebauliche Konzept die Planung von insgesamt fünf weiteren 
Solitärbauten vor. Diese gegeneinander versetzt gelegenen Punkthäuser nehmen die Höhenent-
wicklung der Umgebung auf und sind mit drei beziehungsweise vier Vollgeschossen zuzüglich ei-
nem weiteren Nicht-Vollgeschoss geplant. Abweichend hiervon bildet der südlichste Solitärbau den 
städtebaulichen Abschluss aus und wird dementsprechend mit insgesamt fünf Vollgeschossen ak-
zentuiert. Die Differenzierung der geplanten Vollgeschosse sowie der baulichen Höhe der einzelnen 
Punkthäuser fördert die Ausbildung von wohnungsbezogenen und qualitativ hochwertigen Freiräu-
men (zum Beispiel Dachterrassen). 
 
Zwischen den gegeneinander versetzten Solitärgebäuden werden gemeinschaftliche Freibereiche 
für die Bewohnerinnen und Bewohner ausgebildet. Innerhalb dieser Flächen entstehen Spiel-, Auf-
enthalts- und Kommunikationsbereiche. Die hier geplanten Kinderspielflächen unterstützen die 
Konzeption von kommunikativen Aufenthaltsbereichen.  Darüber hinaus sieht das städtebauliche 
Konzept eine großzügige Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen sowie die Pflanzung 
von standortgerechten Bäumen vor. 
 
Die Erschließung des Plangebietes für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über den An-
schluss an die Olpener Straße im Norden. Hier liegt die bereits benannte oberirdische Durchfahrts-
situation sowie die Tiefgaragenzufahrt. Das städtebauliche Konzept sieht ein weitestgehend auto-
freies Quartier vor, sodass alle Stellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner  sowie die Ange-
stellten der Kindertagesstätte in der Tiefgarage vorgesehen sind. Um gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse zu sichern, dient die oberirdische Erschließung im Wesentlichen der Anfahrbarkeit der 
Solitärgebäude für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge.

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6 Begründung der Planinhalte 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Ziel der Planung ist es, Planungsrecht für acht Wohngebäude und eine Kindertagesstätte zu schaf-
fen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird dazu nicht auf eine Baugebietsart zurückgegrif-
fen, sondern es erfolgt die Festsetzung,  dass innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
Wohnen zulässig sind. Das Plangebiet soll somit vorrangig der Unterbringung einer Wohnnutzung 
dienen, welcher mit dieser Festsetzung Ausdruck verliehen wird. 
Unter dem Begriff des Wohnens sind als allgemein zulässige Nutzungen insbesondere Wohnräume 
mit den erforderlichen Verkehrs - und Technikflächen, eine Tiefgarage beziehungsweise eine Ge-
meinschaftstiefgarage mit zusätzlichen Lager-, Abstell-, Technik- und sonstigen Nebenräumen so-
wie Stellplätze für Fahrräder (inklusive Elektrofahrräder) zu verstehen.  
 
Darüber hinaus ist eine Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte in 
den mit A gekennzeichneten Bereichen im Erdgeschoss allgemein zulässig. Eine Kindertagesstätte 
steht in einem engen nutzungsspezifischen Zusammenhang mit der geplanten Wohnnutzung. Die 
notwendigen Flächen (inklusive Außenspielbereich) für die Kindertagesstätte sind im Rahmen des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans berücksichtigt und im Rahmen des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplans gekennzeichnet. 
 
Um die Verortung sowie die Ausführung von Wohnraum gemäß Wohnraumförderung zu sichern, 
wird festgesetzt, dass innerhalb des Vorhaben - und Erschließungsplan mindestens 30 % der neu 
errichteten Geschossfläche nach § 20 Abs. 3 Nr. 1 B auNVO als Wohnnutzung zu errichten sind, 
die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden. Die Sicherung des benannten 
Anteils wird ebenfalls im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
Durch die zusätzliche Festsetzung gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 
2 BauGB sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. 
6.2 Maß der baulichen Nutzung
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet durch 
die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der maximal zulässigen 
Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen Anlagen mit einem Höchstmaß bestimmt.  
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) 
Die Ausnutzung der Planung (GRZ und GFZ) orientiert sich am städtebaulichen Konzept  bezie-
hungsweise an dem im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens prämierten Siegerentwurfs.  
 
Unter Berücksichtigung einer ges amtheitlichen Entwicklung, wird das vorliegende Plangebiet zu 
rund 40 % mit denen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Gebäudekörpern über-
baut. 
Um jedoch gegebenenfalls eine Grundstücksteilung beziehungsweise Realteilung zu einem späte-
ren Zeitpunkt zu berücksichtigen, wird abweichend von der gesamtheitlich ermittelten Überbauung 
(rund 40 %), eine höhere Grundflächenzahl festgesetzt. Im Zuge der Vorprüfung durch die Vorha-
benträgerin wurden mögliche Grundstücksteilungen betrachtet und die entsprechenden städtebau-
lichen Kennwerte (GRZ und GFZ) in Bezug auf kleinteiligere Grundstückszuschnitte ermittelt. Die 
Qualitäten des prämierten Siegerentwurfes werden jedoch auch bei einer möglichen Grundstücks-
teilung durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gesichert und einer ge-
samtheitlichen Entwicklung zugeführt.

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Im Sinne eines "worst -case", wird daher die vorliegende Grundflächenzahl für das Plangebiet mit 
0,6 festgesetzt. Diese festgelegte Obergrenze berücksichtigt die Ausnutzung der jeweiligen Grund-
stückszuschnitte in Bezug auf die geplanten Gebäudekörper sowie der baulichen Anlagen oberhalb 
der Geländefläche. Unter Einbeziehung der Gesamtfläche des Plangebietes, wird diese wie bereits 
eingangs erläutert, jedoch zu lediglich rund 40 % mit Gebäudekörpern inklusive hieran anschlie-
ßender baulicher Anlagen überbaut.  
Zusätzlich zu den Baukörpern werden weitere Flächen durch die Tiefgarage, Zufahrten, Wege, Auf-
stellflächen der Feuerwehr und sonstige Nebenanlagen baulich in Anspruch genommen bezie-
hungsweise versiegelt. Rund 80 % des Baugebietes werden für ober- und unterirdische Anlagen in 
Anspruch genommen. Aufgrund dessen wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass 
die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-
che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten 
werden darf.  
Parallel zur Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,6 für Gebäudekörper inklusive der hieran an-
schließenden baulichen Anlagen (zum Beispiel Terrassen) berücksichtigt die Überschreitung der 
zulässigen Grundflächenzahl eine mögliche Realteilung und bezieht sich im Sinne einer "worst -
case"-Betrachtung auf die höchstmögliche Überschreitung für ein einzelnes Teilgrundstück.  
 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) für das Plangebiet wird mit 1,7 festgesetzt und berücksichtigt, pa-
rallel zur Festsetzung der Grundflächenzahl, die maximale Ausnutzung einzelner Teilgrundstücke. 
Insgesamt wird die Geschossflächenzahl über das gesamte Plangebiet bei maximal 1,3 liegen. 
 
Die Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Geschossflächenzahl (GFZ) überschrei-
ten die Orientierungswerte der Obergrenzen des § 17 BauNVO in Anlehnung an ein  allgemeines 
Wohngebiet. Die Überschreitung ergibt sich aus der Zielsetzung einer innerstädtischen Verdichtung 
im Sinne der Innen- vor Außenentwicklung, einer effektiven Bodennutzung und einer nachhaltigen 
Ressourcenpflege. 
Der Standort präsentiert sich in Teilbereichen als Brachfläche und soll daher eine städtebauliche 
Aufwertung in Form einer Wohnnutzung erfahren. Diese Aufwertung in Form einer Wohnnutzung 
steht im direkten Zusammenhang mit der Zielsetzung der Leitlinien des "Stadtentwicklungskonzep-
tes Wohnen" (beschlossen vom Rat der Stadt Köln am 11. Februar 2014). 
Die Überschreitungen der Orientierungswerte aus der Baunutzungsverordnung ergeben sich zum 
einen durch eine möglichst effiziente Ausnutzung und Gestaltung der geplanten privaten und woh-
nungsbezogenen Freiflächen sowie aus einer Ausparzellierung von Teilbereichen im Sinne einer 
möglichen Realteilung, die mit einer Reduzierung der Grundstücksfläche (Teilbereiche) einhergeht. 
Im Rahmen der festgesetzten Grundflächen-  und Geschossflächenzahl kann das städtebauliche 
Konzept beziehungsweise der weiterentwickelte prämierte Siegerentwurf umgesetzt und ein innen-
stadtnahes sowie urbanes Wohnquartier geschaffen werden. 
 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Plange-
bietes und der unmittelbaren Umgebung sowie die Belange des Umweltschutzes werden durch die 
Festsetzung beziehungsweise die Überschreitung nicht beeinträchtigt. Es entsteht im Zusammen-
hang mit den vorhandenen Strukturen eine neue Wohnnutzung sowie eine Kindertagesstätte, die 
im besonderen Maße Nachhaltigkeitskriterien (kurze Wege, energieeffiziente Gebäudestrukturen, 
et cetera) genügt. Davon profitieren Bewohnende, Besuchende und umliegende Beschäftigte. 
6.2.2 Zahl der Vollgeschosse 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine differenzierte Ausgestaltung der Geschossigkeit 
in unterschiedlichen Teilbereichen vor. Dementsprechend werden für die überbaubaren Grund-
stücksflächen die maximal zulässigen Vollgeschosse festgesetzt.

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Das Vorderhaus entlang der Olpener Straße wird mit maximal fünf Vollgeschossen geplant. Das 
straßenseitige Erscheinungsbild wird durch die Ausbildung von maximal fünf Vollgeschossen auf-
genommen. Darüber hinaus wird sich das Vorderhaus durch die Ausbildung eines Satteldaches in 
die umgebenden Strukturen nahtlos eingliedern beziehungsweise die vorhandenen Strukturen fort-
führen. 
Direkt südlich an das Vorderhaus schließen zwei eingeschossige Teilbereiche an. Im Osten wird 
unter anderem in Bezug auf die geplante Tiefgaragenzufahrt inklusive Rampenanlage eine einge-
schossige überbaubare Grundstücksfläche aufgenommen. Im Westen schließt ein eingeschossiger 
Bereich für die geplante viergruppige Kindertagesstätte an das Vorderhaus an. Vervollständigt wird 
die nördliche Gebäudekonfiguration durch die Ausbildung eines Gebäudekörper s mit drei bezie-
hungsweise fünf Vollgeschossen. 
Entlang der von Norden nach Süden verlaufenden Erschließung wird die Planung von insgesamt 
fünf weiteren Solitärbauten ermöglicht. Diese gegeneinander versetzt gelegenen Punkthäuser wer-
den durch die Aufnahme von jeweils drei  beziehungsweise vier Vollgeschossen zuzüglich  einem 
weiteren Nicht-Vollgeschoss planungsrechtlich abgebildet. Abweichend hiervon wird der südlichste 
Solitärbau als städtebaulicher Abschluss mit insgesamt drei beziehungsweise fünf Vollgeschossen 
festgesetzt. 
 
Die vorgesehene Höhenentwicklung beziehungsweise die Zahl der Vollgeschosse sichern die Re-
alisierung der im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens gefundenen und als verträglich aufgezeig-
ten Geschossfläche.  
6.2.3 Höhe baulicher Anlagen 
Wohngebäude und Kindertagesstätte 
Ergänzend zu der Festsetzung der Zahl der maximalen Vollgeschosse wird die Höhe der baulichen 
Anlagen auch über Gebäudehöhen mit einem Höchstmaß geregelt. Hierdurch wird die Ausbildung 
von Nicht -Vollgeschossen innerhalb des Plangebietes  gesichert sowie eine darüber hinaus ge-
hende Höhenentwicklung der baulichen Anlagen limitiert.  Durch die ergänzende Aufnahme einer  
Geländehöhe (vergleiche Punkt 6 .2.4) wird das prämierte städtebauliche Konzept auch in Bezug 
auf das geplante Gelände zielführend und vollumfänglich gesichert. 
 
Für die festgesetzten Gebäudehöhen (GH) wird als oberer Bezugspunkt die Oberkante der jeweili-
gen baulichen Anlage, dessen Maß als absolute Höhen über Normalhöhennull (NHN) festges etzt 
wird, bestimmt. Bei Gebäuden beziehungsweise Gebäudeteilen mit einem geneigten Dach ( Vor-
derhaus entlang der Olpener Straße) gilt als oberer Bezugspunkt der oberste Schnittpunkt der ge-
neigten Dachfläche. Für die in Verbindung mit Stützmauer n ergänzend festgesetzten Wandhöhen 
(WH); wird als oberer Bezugspunkt die Oberkante des Abschlusses des jeweiligen Mauerelementes 
bestimmt. 
 
Für das V-geschossige Vorderhaus entlang der Olpener Straße wird eine maximale Gebäudehöhe 
von 67,3 m über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von bis zu circa  18,5 m über dem 
Gelände in Bezug auf die öffentliche Verkehrsfläche. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe be-
zieht sich auf den obersten Schnittpunkt der geneigten Dachfläche. 
Für die angrenzenden eingeschossigen Gebäudeteile wird eine differenzierte Gebäudehöhe aufge-
nommen. Für den östlichen Bereich (Tiefgarageneinhausung) wir eine maximale Höhe von 52,3 m 
über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von bis zu circa  3,5 m über dem Gelände in 
Bezug auf die direkt angrenzende Erschließungsstraße. Hierdur ch wird unter anderem  die Über-
bauung der Tiefgaragenrampe in diesem Bereich gesichert.  
Für den westlichen Bereich, in dem ein Teil der Kindertagesstätte verortet ist, wird eine maximale 
Gebäudehöhe von 54,0 m über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von bis zu circa 5,5 m

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über dem Gelände. Der südlich anschließende drei - beziehungsweise fünfgeschossige Gebäude-
körper wird mit einer maximalen Höhe von 59,9 m beziehungsweis 65,7 über NHN festgesetzt. Dies 
entspricht einer Höhe von maximal bis zu circa 17,0 m über dem Gelände. 
 
Die nach Süden angrenzenden und gegeneinander versetzten Solitärgebäude werden mit einer 
maximalen Gebäudehöhe von 58,9 m über NHN für die dreigeschossigen Bereiche sowie mit einer 
maximalen Gebäudehöhe von 64,8 m über NHN (in Bezug auf das Nicht-Vollgeschoss) für die vier-
geschossigen Bereiche festgesetzt. In Kombination mit der festgesetzten Höhenlage um die Soli-
tärbauten ergibt sich eine bauliche Höhe von bis zu circa 16,0 m über dem Gelände. 
 
Stützmauer beziehungsweise Grundstücksmauer 
Entlang der östlichen und nordöstlichen Grundstücksgrenze des Plangebietes (Flurstücke 1750 und 
1751) wird eine Grundstückseinfriedung in Form einer (Stütz-)Mauer vorgesehen. Die bestehenden 
Mauern und Gebäude werden in diesen Bereichen niedergelegt beziehungsweise teilweise baulich 
in Stand gesetzt. Entlang der östlichen Grundstücksgrenze liegen aktuell grenzständig errichtete 
gewerblich genutzte Hallen, die in ein-  bis zweigeschossiger Bauweise geplant wurde. Im Norden 
liegt die Attikahöhe der Hallen bei circa 52,8 m über NHN und im Osten bei circa 52,5 m über NHN. 
Aufgrund der spezifischen Grundstückssituation insbesondere unter Beachtung der angrenzenden 
Nachbargrundstücke beziehungsweise des bestehenden Geländeniveaus ist die planungsrechtliche 
Sicherung der neuen Mauer erforderlich. Die entsprechenden Wandhöhen werden mit 50,20 m über 
NHN im Osten und 51,70 m über NHN im Nordosten zwingend festgesetzt. In Bezug auf das direkt 
angrenzende Geländeniveau innerhalb des Plangebietes entspricht dies einer Höhe von circa 3,6 m 
im Nordosten sowie einer maximalen Höhe von 3,3 m entlang der östlichen Grenzsituation. 
Durch die Aufnahme einer zwingenden Wandhöhe sowie der Festset zung, dass diese auf der 
Grundstücksgrenze zu errichten sind, werden in diesem Bereich keine Abstandsflächen ausgelöst 
und die Grundstücksmauern, welche im Vergleich zum Bestand (Gewerbehalle) eine Reduzierung 
der grenzständigen Wandhöhe in Teilbereichen berücksichtigen, planungsrechtlich gesichert. Ins-
gesamt wird die bauliche Höhe im Norden um circa 1,1 m und im Osten um circa 2,3 m verringert. 
Trotz der Reduzierung der Wandhöhen wird mit der getroffenen Festsetzung zur grenzständigen 
Stützmauer in Kombination mit einer zwingenden Wandhöhe die Einsehbarkeit der benachbarten 
Grundstücke (Gartenflächen) vermieden und die Privatsphäre der Nachbarn gewährleistet bezie-
hungsweise weiterführend gesichert.  
 
Die im Süden und Westen bestehenden Grundstückseinfriedungen werden im Zuge der Planung 
ebenfalls umstrukturiert. In beiden Bereichen beziehungsweise Teilbereichen sollen die bestehen-
den Mauern und Anlagen niedergelegt werden und durch eine gestalterische Qualifizierung aufge-
wertet werden. Die Ausbildung der benannten Einfriedungen wird innerhalb der Unterlagen berück-
sichtigt, eine Festsetzung ist jedoch nicht erforderlich.  
 
Dachaufbauten 
Die mit Baugrenzen festgesetzten maximalen Gebäudehöhen über NHN dürfen durch notwendige 
Absturzsicherungen und Geländer bis zu 1,2 m überschritten werden.  
Für untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen, wie zum Beispiel Antennen, Kamine, Brand-
wände, Lüftungsanlagen und -einrichtungen, Klimaanlagen oder sonstigen technischen Einrichtun-
gen, Oberlichter,  Anlagen zur Nutzung v on Solarenergie und/oder Ph otovoltaik, gilt eine Über-
schreitung der festgesetzten Höhe von maximal 2,0 m. Der Flächenanteil der Überschreitung je 
Dachfläche darf insgesamt 30 % nicht übersteigen. Hiervon ausgenommen sind Anlagen zur Nut-
zung von Solarenergie und/oder Photovoltaik. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß 
ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zurücktreten. Diese Festsetzung wird erforderlich, damit 
die genannten Anlagen über die  eigentliche Gebäudehöhe hinausragen dürfen. Technische Auf-

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bauten sind nicht zu vermeiden und für moderne Gebäude notwendig. Allerdings sollen sie städte-
baulich nicht oder nur wenig in Erscheinung treten und daher proportional zur Größe von der Au-
ßenfassade zurücktreten. Ausgenommen vom Maß des Zurücktre tens sind Absturzsicherungen, 
Fahrstuhlüberfahrten und Treppenhäuser. 
6.2.4 Höhenlage 
Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Höhe der Geländeoberfläche in der Planzeichnung festgesetzt. 
Geringfügige Abweichungen sind zur Neigung des Geländes für die Oberflächenentwässerung zu-
lässig. Darüber hinaus sind Über - bzw. Unterschreitungen der im Bebauungs plan festgesetzten 
Höhe bis zu 0,5 m durch Treppen-, Rampen- und Erschließungsanlagen sowie durch Aufschüttun-
gen und Abgrabungen zulässig.   
 
Die neu geplanten Geländehöhen des Quartieres nehmen die vorhandenen Höhenbezüge an der 
Olpener Straße auf und führen diese über die zentrale fußläufige Erschließung von Norden bis 
Süden unter Berücksichtigung von Gefälleverläufen zur Sicherung der Entwässerung fort. Während 
das Erdgeschossniveau der Ki ndertagesstätte barrierefrei auf das vorhandene beziehungsweise  
neu geplante Geländeniveau reagiert, werden die Erdgeschosse der südlich daran anschließenden 
Solitäre um circa 0,5 m gegenüber dem Geländeniveau der zentralen Erschließungs straße durch 
einen Sockel erhöht. Die Sockel haben eine geplante Höhe von 48,44 m ü. NHN. Der Eingangsbe-
reich der jeweiligen Solitäre liegt auf einem Höhenniveau von 47,90 m ü. NHN und nimmt hierbei 
die Höhenbezüge der oben genannten fußläufigen Erschließung auf. 
Die Ausbildung eines erhöhten Erdgeschossniveaus (inklusiver privater Außenwohnbereiche) un-
terstützt zusätzlich eine gestalterische Differenzierung zw ischen privaten und öffentlich zugängli-
chen Räumen und stellt eine gewisse Privatheit der Außenwohnbereiche (Vorgärten) sicher. 
 
Durch die detaillierte Festsetzung der Geländeoberfläche über das gesamte Plangebiet sowie der 
zwingenden Höhenfestsetzung der grenzständig zu errichtenden Stützmauer im Nordosten sowie 
im Osten, werden die Qualitäten des prämierten Siegerentwurfes, welcher auf die gegebene Hö-
hensituation des Geländes reagiert, umfangreich gesichert.  
 
Die geplanten Geländehöhen werden innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans mit Höhenpunkten festgesetzt. 
6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
 
Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf sollen konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anord-
nung der Gebäudeteile getroffen werden.  Die überbaubaren Grundstücksflächen werden somit 
durch die Festsetzung von oberirdischen Baugrenzen definiert und orientieren sich am zugrunde-
liegenden städtebaulichen Konzept. Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen  der Ausbau-
planung zu gewährleisten, wurden die überbaubaren Grundstücksflächen mit einem gewissen 
Spielraum festgesetzt. Hierbei wurden bis zu 0,5 m je Fassadenseite hinzugegeben.  
Da für die geplante Kindertagesstätte noch kein endgültiges Raumkonzept vorliegt und dieses im 
weiteren Verfahren mit einem konkreten Träger abzustimmen ist, wurden für die westlichen und 
südlichen Baugrenzen der mit I -, III - und IV -Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren 
Grundstücksflächen ein abweichender Spielraum von bis zu 1,0 m hinzugegeben. Hierdurch wird 
eine erhöhte Flexibilität in Bezug auf die Kindertagesstätte gewährleistet, ohne den vorliegenden 
städtebaulichen Entwurf in seiner Ausgestaltung zu limitieren. 
 
Um einen gestalterischen Spielraum in Bezug auf die Hauptbaukörper zu berücksichtigen sowie 
qualitativ hochwertige wohnungsbezogene Freiräume z um Beispiel in Form von Terrassen auch 
außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zu ermöglichen, werden die folgenden Überschreitungen 
zugelassen:

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- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 1,5 m durch Vordächer für Gebäude-Eingänge. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 2,0 m durch auskragende Balkone und notwendige 
Rettungswege (zum Beispiel Fluchtbalkone  im Bereich der Kindertagesstätte). Weiterhin 
wird für die auskragenden Balkone geregelt, dass die Breite in der Summe  ein Drittel der 
jeweiligen Gebäudeseite je Geschoss nicht überschreiten darf.  
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 3,0 m durch wohnungsbezogene Terrassen. Hiervon 
ausgenommen sind Terrassen im Bereich der Kindertagesstätte, in dem höhere Überschrei-
tungen von bis zu 17,0 m zur Gestaltung eines angemessenen Außenbereiches ermöglicht 
werden sollte. 
 
Um die Nutzung der oberirdischen Freiräume vorwiegend für die Bewohnenden vorzuhalten sowie 
eine hiermit einhergehende hochwertige Freiraumgestaltung zu erreichen, wird gemäß § 14 Abs. 1 
Satz 4 BauNVO geregelt, dass Nebenanlagen nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen zu-
lässig sind. Ausgenommen hiervon sind Terrassen, private Kleinkinderspielflächen, Belüftungsele-
mente für die Tiefgarage, Gartenlauben für die Kindertagesstätte und Fahrradabstellanlagen. 
6.4 Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich von der Olpener Straße im 
Norden aus. Die Haupterschließung des Gebietes wird hierbei über eine im östlichen Bereich gele-
gene Tiefgaragenzufahrt, die in das  Vorderhaus integriert ist , sichergestellt. Durch diese direkte 
Zufahrt kann die verkehrliche Erschließung für die zukünfti gen Anwohnenden, Besuchenden und 
Angestellt*innen der Kindertagesstätte frühzeitig abgewickelt werden und das Quartier im Wesent-
lichen autofrei gestaltet werden. 
Der notwendigen Erschließung für Ver- und Entsorgungsträger sowie Rettungsfahrzeuge (zum Bei-
spiel Feuerwehr und Krankenwagen) wird unter anderem durch die Errichtung einer oberirdischen 
Zufahrtssituation mit einer lichten Höhe von 54,5 m über NHN sowie der Ausweisung eines ent-
sprechenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes (GFL) innerhalb des Plangebietes Rechnung getra-
gen. Die Durchfahrtssituation weist eine Höhe von circa 5,0 bis 6,0 m in Bezug auf die öffentliche 
Verkehrsfläche auf. Das GFL-Recht wird mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht für die Anliegenden 
der unterschiedlichen Solitärgebäude festgesetzt sowie mit einem Fahr- und Leitungsrecht zuguns-
ten von Ver- und Entsorgungsträger. Durch die Festsetzung des GFL-Rechtes in Bezug auf Anlie-
gende wird bereits zu einem frühen Zeitpunkt der Planung eine mögliche Realteilung berücksichtigt.  
Die Festsetzung des GFL-Rechtes berücksichtigt neben den notwendigen Bewegungs - und Auf-
stellflächen für die Feuerwehr auch eine entsprechende Wendemöglichkeit im östlichen rückwärtig 
gelegenen Bereich des Plangebietes. 
 
Die Erschließung des Baugrundstückes erfolgt , wie bereits benannt, zukünftig über  die nördlich 
verlaufende Olpener Straße mittels der beschriebenen Tiefgaragenzufahrt sowie der Durchfahrts-
situation. Basierend auf der Erschließungssituation sind Anpassungen im angrenzenden Straßen-
raum notwendig. Die Planung wird in Abstimmung mit der Stadt Köln beziehungsweise dem ent-
sprechenden Fachamt fortgeführt und im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert. 
 
Erschließungsvarianten 
Durch das Büro Rudolf Keller Verkehrsingenieure GmbH wurden im Rahmen der Verkehrsuntersu-
chung (vergleiche Punkt 6.4.1) insgesamt drei Varianten untersucht, welche nachfolgend beschrie-
ben werden und im Rahmen des weiteren Verfahrens mit dem entsprechenden Fachamt der Stadt 
Köln endabgestimmt werden. 
 
Die erste Variante berücksichtigt für die Erschließung des Plangebietes einen zusätzlichen Auf-
stellstreifen für die von der Olpener Straße kommenden Rechtsabbieger in südlicher Richtung der

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Frankfurter Straße mit einer Länge von circa 20,0 m. Dabei entfällt, wie bereits von der Stadt Köln 
an diesem Knotenpunkt (Frankfurter Straße / Olpener Straße) vorgesehen, die bestehende Drei-
ecksinsel und das freie Abfließen des Rechtsabbiegerstroms wird unterbunden. 
Im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrt ist der Rückbau vorhandener Schrägparkplätze erfor-
derlich. Durch die Anlage von Grünflächen wird eine bauliche Trennung des Abbiegefahrstreifens 
von der Tiefgaragenzufahrt geschaffen. 
Die rechnerische Ermittlung der zugehörigen Rückstaulängen im Prognose- Planfall ergibt für die 
Morgenspitze (MS) eine Überstauung bis in den Randbereich der geplanten Tiefgarage. Der 
Rechtsabbieger überstaut die Abbiegerspur mit einer Gesamtrückstaulänge von 28 Metern. Hier-
durch kommt es zu Konflikten mit dem benachbarten Geradeausfahrstreifen, welche im rechneri-
schen Verfahren nicht berücksichtigt werden können.  
Während der Abendspitze (AS) überstaut der Rechtsabbieger ebenfalls den zur Verfügung stehen-
den Abbiegefahrstreifen. Auch hier kommt es zu Konflikten mit dem benachbarten Geradeausfahr-
streifen, welche im rechnerischen Verfahren nicht berücksichtigt werden können. Der Geradeaus-
verkehr überstaut mit 53 Metern den Einfahrtsbereich der geplanten Tiefgarage. Durch Überlage-
rung mit den ebenfalls zurückstauenden Rechtsabbiegern wird die zu erwartende Staulänge noch-
mals verlängert. 
Basierend auf den errechneten Rückstaulängen wurde eine zweite Variante zur Erschließung des 
Baugrundstücks erstellt. Hierbei wird auf die Abgrenzung zwischen der geplanten Tiefgaragenzu-
fahrt und dem Abbiegefahrstreifen verzichtet, sodass dem Verkehrsstrom  des Rechtsabbiegers 
eine Gesamtaufstelllänge von circa 52 Metern zur Verfügung steht. 
Da der freie Rechtsabbieger der Olpener Straße vorerst nicht zurückgebaut wird, wurde eine dritte 
Erschließungsvariante entwickelt, die von den bestehenden Verkehrsabläufen am Kreuzungspunkt 
Frankfurter Straße/Olpener Straße ausgeht. Schwerpunkt dieser Variante war die Neuordnung der 
direkt an das Grundstück angrenzenden Stellplätze. Ziel war es vor allem die maximale Anzahl der 
zur Verfügung stehenden Stellplätze zu erhalten und das Straßenbild durch zusätzliche drei neue 
Baumpflanzungen aufzuwerten. Insgesamt können in der dritten Variante neun öffentliche Stell-
plätze zur Verfügung gestellt werden. 
6.4.1 Verkehrsbelastung 
Die Vorhabenträgerin plant den Bau eines neuen Wohnquartiers an der Olpener Straße in Köln. 
Geplant sind insgesamt sechs III - bis V-geschossige Punkthäuser und eine Blockrandschließung 
durch ein V-geschossiges Vorderhaus inklusive Durchfahrtssituation. Die vorhandene Grundstücks-
zufahrt wird im Vergleich zum Bestand umgestaltet und zukünftig als Anbindung für Fuß- und Rad-
verkehr sowie als Zufahrt für Rettungsfahrzeuge geplant. Im Rahmen des Bebauungsplanverfah-
rens wurde daher ein Verkehrsgutachten "Verkehrsuntersuchung für ein Wohngebiet und eine KITA 
an der Olpener Straße in Köln" durch das Büro Rudolf Keller Verkehrsingenieure GmbH, Stand Juni 
2024, erstellt.  
 
Im R ahmen des Gutachtens w urden neben der Bestandsanalyse sowie dem Prognose-Planfall 
auch insgesamt drei Erschließungsvarianten (vergleiche Punkt 6.4) inklusive entsprechender Ver-
kehrsflusssimulationen für das Planvorhaben untersucht beziehungsweise entwickelt.  
 
Das Vorhaben sieht die Schaffung von circa 120 Wohneinheiten innerhalb des Plangebietes vor. 
Für die Berechnung der Verkehrsmengen wurden eine vier gruppige Kindertagesstätte mit insge-
samt 17 Mitarbeitenden sowie die geplante Bruttogeschossfläche (BGF) von circa 12.280 m² der 
Wohnbebauung angesetzt. Auf Grundlage der geplanten BGF wurden Annahmen in Bezug auf die 
erwarteten Einwohnenden je Solitär getroffen. Gemäß der Abschätzung zur Verkehrserzeugung 
durch Vorhaben der Bauleitplanung (D. Bosserhoff), wurde für das Plangebiet eine Anzahl von 253 
Bewohnenden durch den Fachgutachter angenommen. Unter Berücksichtigung der ermittelten Be-
wohnerzahl sowie den vom Gutachter angesetzten Parametern (Bewohnenden-, Besuchenden-,

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und Wirtschaftsverkehre) ergeben sich insgesamt 333 Kfz-Fahrten je Werktag für die geplante Nut-
zung. Hiervon sind 166 Fahrten dem Quellverkehr und 167 Fahrten dem Zielverkehr zu zuordnen.  
 
Für die geplante viergruppige Kindertagesstätte wurde das Verkehrsaufkommen anhand der zu 
erwartenden Kinderzahl, der Anzahl der Beschäftigten und des Wirtschaftsverkehres geschätzt. Im 
Rahmen der Berechnung wurde von rund 60 Betreuungsplätzen ausgegangen. Bei der Abschät-
zung der Bring- und Holverkehre wurde angenommen, dass jedes Kind von einem Erwachsenen 
gebracht und wieder abgeholt wird und dass pro Werktag 90  % aller Kinder anwesend sind. Das 
Gutachten nimmt daher 51 Kinder pro Werktag an. Unter Berücksichtigung der Hinweise zur Schät-
zung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen, wurde angenommen, dass ungefähr zwei Drittel 
der Kindergartenkinder zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommen. In der Berechnung wurde daher ein 
Anteil von 36% für den motorisierten Individualverkehr (MIV) zu Grunde gelegt. Mit den benannten 
Parametern ergeben sich insgesamt 62 Kfz-Fahrten für den Bring- und Holverkehr je Werktag.  
Für die 17 Mitarbeitenden der Kindertagesstätte wurde ebenfalls ein MIV-Anteil von 36% zu Grunde 
gelegt. Hieraus ergeben sich insgesamt 15 Kfz-Fahrten je Werktag. Der Wirtschaftsverkehr wurde 
pauschal, basierend auf Erfahrungswerten aus anderen Untersuchungen, mit 4 Kfz-Fahrten ange-
nommen. Insgesamt entstehen durch die  geplante Kindertagesstätte an der Olpener Straße an 
Werktagen zusätzliche 77 Kfz-Fahrten (Pkw) und 4 Kfz-Fahrten (Lieferwagen), welche sich gleich-
mäßig auf den Quell- und Zielverkehr verteilen. 
 
In Abhängigkeit der ermittelten Kfz-Fahrten für das Vorhaben, wurde eine Spitzenstundenbelastung 
für normale Werktage berechnet. Die höchste stündliche Verkehrsbelastung am Morgen (7:00 bis 
8:00 Uhr) liegt bei 15 Kfz-Fahrten (je Stunde) im Ziel- und bei 24 Kfz-Fahrten im Quellverkehr sowie 
nachmittags (16:00 bis 17:00 Uhr) bei 13 Kfz-Fahrten im Ziel- und 20 Kfz-Fahrten im Quellverkehr 
für die geplante Wohnbebauung. Die höchste stündliche Verkehrsbelastung in Bezug auf die Kin-
dertagesstätte liegt am Morgen (7:00 bis 8:00 Uhr) bei 10 Kfz-Fahrten (je Stunde) im Ziel- und bei 
10 Kfz-Fahrten im Quellverkehr sowie nachmittags (16:00 bis 17:00 Uhr) bei 6 Kfz-Fahrten im Ziel- 
und 6 Kfz-Fahrten im Quellverkehr. 
 
Bewertung der Erschließungsvariante und der Verkehrsbelastung 
Zur Bewertung der betrachteten Erschließungsplanung sowie der Verkehrsbelastung war  die 
Durchführung einer mikroskopischen Simulation zur quasi -realen Abbildung der Verkehrsabläufe 
und für eine realistische Bewer tung der Verkehrsqualitäten im Netzzusammenhang erforderlich. 
Das Streckennetz für das Simulationsmodell wurde auf der Grundlage von aktuellen Luftbildern und 
der Plangrundlage der Ausbau-Variante 2 (vergleiche Punkt 6.4) erstellt. 
Um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz weiterführend zu bewer-
ten, wurde für die Erschließungsvariante zwei die Verkehrsqualität des Verkehrsablaufs an den 
relevanten Knotenpunkten gemäß dem Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen 
(HBS 2015) ermittelt. Dabei wird die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufes (QSV) von QSV A (=War-
tezeit sehr kurz) bis QSV F (=Überlastung) angegeben. Für die geplante Erschließungsvariante 
kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass  der Verkehr an allen Knotenpunkten leistungsfähig 
abgewickelt werden kann.  
Die Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsberechnungen für den Prognose-Planfall weisen im Vergleich 
zum Bestand keine Veränderungen der rechnerisch ermittelten Verkehrsqualitäten auf. Im Verlauf 
der Olpener Straße ergeben sich rechnerische Verkehrsqualitäten mit mindestens befriedigendem 
Niveau (QSV C). Die geplante Tiefgaragenzufahrt kann mit einer sehr guten Verkehrsqualität (QVS 
A) abgewickelt werden. 
In den untersuchten Knotenpunkten haben die ermittelten Prognoseverkehre keinen Einfluss auf die 
berechneten Leistungsfähigkeiten.

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6.4.2 Ruhender Verkehr 
Im Rahmen des vorher genannten Verkehrsgutachtens wurde ebenfalls durch das Büro Rudolf Kel-
ler Verkehrsingenieure GmbH in Zusammenarbeit mit dem Büro LK Architekten, Stand Juni 2024 
ein Stellplatznachweis für das geplante Bauvorhaben erarbeitet . Um eine mö glichst großzügige 
Freiraumgestaltung innerhalb des Plangebietes zu erzielen, sollen die erforderlichen Stellplätze na-
hezu ausschließlich innerhalb der geplanten Tiefgarage (GTGa) untergebracht werden. 
 
Der für die Tiefgarage vorgesehene Bereich ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichne-
risch festgesetzt. Des Weiteren erfolgt die Festsetzung, dass Pkw-Stellplätze ausschließlich inner-
halb der überbaubaren Grundstücksfläche sowie innerhalb der Planzeichnung festgesetzten Fläche 
für Tiefgaragen (GTGa) zulässig sind. Hierzu zählen auch Treppenhäuser, Lager -, Abstell-, Tech-
nik- und sonstige Nebenräume sowie Stellplätze für Fahrräder , da diese Flächen in einem engen 
nutzungsspezifischen Zusammenhang mit den geplanten Wohngebäuden stehen. 
Ziel der Festsetzung ist es, die verbleibenden Freiflächen von parkenden Autos freizuhalten sowie 
die oberirdischen Bereiche größtenteils als Frei-, Aufenthalts- und Kommunikationsbereiche zu ge-
stalten. Dies soll zu mehr Freiraumqualität innerhalb des Plangebietes beitragen. 
 
Für das Bebauungsplanverfahren wurde ein Stellplatznachweis in Bezug auf die geförderten Woh-
nungen sowie hinsichtlich der freifinanzierten Wohnungen geführt. Bei der Bedarfsermittlung über 
die Größe der geplanten Wohneinheiten, den anz usetzenden Reduzierungsfaktoren sowie unter 
Berücksichtigung der guten Anbindung an den ö ffentlichen Personennahverkehr, ergibt sich ein 
Stellplatzbedarf für den geförderten Wohnungsbau von 11 Stellplätzen und für den frei finanzierten 
Wohnungsbau von 46 Stellplätzen. Die erforderlichen Stellplätze werden vollständig innerhalb der 
Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) berücksichtigt. 
 
Der gemäß der Stellplatzsatzung für die Stadt Köln errechnete Fahrradstellplatzbedarf liegt für das 
Planvorhaben bei insgesamt 238 Stellplätzen. Eine ausreichende Anzahl wird im Rahmen des Kon-
zeptes bereits berücksichtigt. 
 
Eine endgültige Entscheidung über die Anzahl der zu errichtenden Pkw-Stellplätze erfolgt im Rah-
men des nachgeordneten Baugenehmigungsverfahrens. 
 
Notwendige Stellplätze für die Kindertagesstätte 
Der Bedarf von zwei Stellplätzen für Bring - und Holverkehre der Ki ndertagesstätte wird zunächst 
ohne gesonderte Ausweisung über das öffentliche Straßenland abgewickelt. Eine Überprüfung 
durch das Büro Rudolf Keller Verkehrsingenieure GmbH ergab (geringe) Stellplatzkapazitäten für 
PKWs im fußläufigen Umfeld zu den angenommenen Bring-  und Holzeiten. Die Verkehrssituation 
wird nach Inbetriebnahme der Kita beobachtet. Bei entsprechender Beschwerdelage/ verkehrlicher 
Auffälligkeit wird im Rahmen der Möglichkeiten der Straßenverkehrsordnung ( StVO) eine Anpas-
sung vorgenommen. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
Der Fahrradstellplatzbedarf für die Kindertagesstätte liegt bei insgesamt 12 Radabstellplätzen, wo-
von zwei für Spezialräder vorgehalten werden sollen. Die entsprechende Anzahl beziehungsweise 
ein ausreichendes Platzangebot ist innerhalb der städtebaulichen Konzeption, südlich der über-
dachten Tiefgaragenrampe in unmittelbarer Nähe zur Kindertagesstätte, berücksichtigt.

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6.4.3. Technische Infrastruktur und Versorgung 
Energieversorgung 
Die Versorgung des Plangebietes mit Strom  und Gas ist über das vorhandene Leitungsnetz der 
umliegenden Straßen (Olpener Straße) gesichert. 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung für die geplante Bebauung wird innerhalb der Tiefgaragen-
fläche (GTGa) eine zusätzliche Trafostation vorgesehen. Darüber hinaus sind innerhalb der städte-
baulichen Konzeption Flächen für Photovoltaik-Anlagen eingeplant. 
 
Die aktuelle Planung berücksichtigt bereits vollständig die am 17. März 2022 vom Rat der Stadt 
Köln aufgestellten Klimaschutz -Leitlinien für nicht -städtische Neubauvorhaben. Die Klimaschutz-
Leitlinien werden angewendet. Die entsprechende Testattabelle zum Nachweis der Einhaltung, 
wurde vom Büro Klöker + Partner, Stand Juni 2022 in Abstimmung mit der Stadt Köln erarbeitet.  
Durch die Nutzung von Photovoltaik-Anlagen in Verbindung mit Wärmepumpen, können die Stan-
dards eines KfW-Effizienzhaus 40 EE erfüllt werden. 
 
Wasserversorgung 
Die Erschließung beziehungsweise die Versorgung des Plangebietes mit Wasser ist über das vor-
handene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Olpener Straße) gesichert. 
 
Entsorgung von Abwasser und Niederschlagswasser 
Die Schmutzwasser- beziehungsweise Abwasserentwässerung (Regelentwässerung) des Neubau-
vorhabens erfolgt in das öffentliche Kanalsystem der Stadtentwässerungsbetriebe Köln. Die Einlei-
tung ist über den Anschluss an den Mischwasserkanal in der Olpener Straße vorgesehen. Hierfür 
werden über je eine Sammelleitung für Regen - und Schmutzwasser im westlichen Bereich des 
Grundstückes die Abwässer in nördlicher Richtung zur Olpener Straße geführt. 
Nach Ermittlung der Flächen und Berechnung der entsprechenden Regenspenden ergibt sich ei n 
Gesamtvolumen von 98,47 l/s für das Plangebiet.  
 
Mit den Stadtentwässerungsbetrieben wurde eine Einleitbeschränkung von 90 l/s für Niederschlag-
wasser am öffentlichen Kanalnetz vorabgestimmt. Die Differenz (8,47 l/s) wird auf dem Grundstück 
zurückgehalten. Zu diesem Zweck wird westlich unterhalb der Grünflächen ein Staukanal errichtet, 
welcher über einen nachgeschalteten Drosselschacht lediglich die vorgegebenen 90 l/s freigibt.  
 
Um bei der späteren Ausführungsplanung zur Errichtung des Stau kanals eine gewisse Flexibilität 
zu gewährleisten, können die festgesetzten Baumstandorte verschoben werden (vergleiche Punkt 
6.7).  
 
Abfallentsorgung 
Die Abfallentsorgung erfolgt über die nördlich gelegene Olpener Straße. Für den Tag der Abholung 
sind entsprechende Müllaufstellflächen im Bereich der oberirdischen Zufahrtssituation, unterhalb 
der Unterführung, für die Bewohnenden sowie südlich der Tiefgaragen Zufahrt für die Kindertages-
stätte vorgesehen, so dass Müllfahrzeuge nicht auf das Grundstück fahren müssen 
6.5 Soziale Infrastruktur 
Um den Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen im Plangebiet zu decken, sind circa 13 Plätze erfor-
derlich. Wirtschaftlich ist der Betrieb einer K indertagesstätte ab mindestens drei Gruppen. Da je-
doch der Ausbaubedarf im Stadtteil Höhenberg immens hoch ist, wird im Rahmen der Planung eine 
viergruppige Kindertagesstätte innerhalb der Erdgeschosse der nördlich gelegenen Baukörper, die 
mit A gekennzeichnet sind, vorgesehen. Die Errichtung der Kindertagesstätte erfolgt auf freiwilliger 
Basis durch die Vorhabenträgerin.

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Der erforderliche Außenbereich der Kindertagesstätte ist ebenfalls Bestandteil der Planung. Die 
Kindertagesstätte dient der Deckung des Bedarfs aus dem Plangebiet sowie darüber hinaus. 
6.6 Grünflächen  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Freiflächenplanung vom Büro Bonner Garten 
erarbeitet, die für das gesamte Plangebiet eine einheitliche und qualifizierte Gestaltung verfolgt. 
Durch den in die Tiefgarage verlegten Verkehr sollen die Freiräume des Wohnquartiers eine hohe 
Aufenthaltsqualität für die Bewohnenden sowie für die Besuchenden erhalten.  
Das Freiraumkonzept orientiert sich an den gegeneinander versetzten Solitärgebäuden im rückwär-
tigen Bereich des Plangebietes. Von Norden nach Süden werden gemeinschaftliche Kleinkinder-
spielflächen beziehungsweise Grünflächen für die Anwohnenden ausgebildet. Es werden insgesamt 
vier begrünte Flächen geplant, welche durch unterschiedliche Gestaltung in das Konzept integriert 
werden. Die Flächen haben eine Gesamtgröße von circa 1.440 m².  
Im Südosten des Gebietes wird ebenfalls zwischen den gegeneinander versetzten Punkthäusern 
eine Wendemöglichkeit geschaffen. Dieser Bereich schließt unmittelbar an die oberirdische Erschlie-
ßungsstraße an und wird durch Rahmenpflanzungen in Form von Bäumen qualitativ aufgewertet.  
Neben der beschriebenen Wendemöglichkeit wurden auch die notwendigen Feuerwehraufstell- und 
bewegungsflächen in die Freianlagenkonzeption integriert. 
Im Nordwesten des Plangebietes wird der Außenbereich der Kindertagesstätte mit einer Größe von 
circa 790 m² geplant.  
Im Übrigen werden Hausgärten den jeweiligen Wohnungen des Erdgeschosses zugeordnet.  Die 
privaten Wohnbereiche werden durch Hecken gegliedert und den jeweiligen Wohnungen zugeord-
net. 
Im Westen des Plangebietes ist entlang des Flurstücks 1465, Flur 30 der Gemarkung Vingst eine 
Grundstückseinfriedung durch standortgerechte Hecken inklusive Stabgitterzäunen, in einer Höhe 
von mindestens 1,60 m geplant. Hierdurch wird dem im Westen angrenzenden artenschutzrelevan-
ten Waldstück Rechnung getragen beziehungsweise der Empfehlung innerhalb der Artenschutzprü-
fung gefolgt.  
6.7 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
 
Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen verschiedene grünordnerische Maß-
nahmen umgesetzt werden. Hierzu wurden anhand der Freiflächenplanung vom Büro Bonner Gar-
ten verschiedene Maßnahmen festgesetzt. 
 
Innerhalb der Wohngrundstücke sollen durch grünordnerische Maßnahmen das direkte Wohnum-
feld und Siedlungsbild verbessert werden. Im Bereich der Wohnbebauung sind dazu Pflanzungen 
von Bäumen, Gräsern, Stauden, Gehölzen sowie die Anlage von Hecken als Grundstückseinfrie-
dung vorgesehen.  
Darüber hinaus werden die Flachdächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet mit einer exten-
siven Dachbegrünung bepflanzt. 
6.7.1 Dachbegrünung 
Zur Durchgrünung des Plangebietes sowie im Hinblick auf Ökologie und Kleinklima- Verbesserun-
gen gegenüber der ursprünglichen Situation sieht das Planungskonzept eine extensive Dachbegrü-
nung in unterschiedlichen Bereichen vor. 
 
Zur Sicherung des vorliegenden Begrünungskonzeptes erfolgt die Festsetzung, dass die Flachdä-
cher des obersten Dachabschlusses der Gebäude innerhalb des Plangebietes mit einer extensiven

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Dachbegrünung zu bepflanzen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer Stärke von mindestens 
8 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht herzustellen.  
 
Hiervon ausgenommen sind die mit einer zwingenden Wandhöhe von 50,20 m ü. NHN und 51,70 
m ü. NHN gekennzeichneten Grundstückseinfriedungen, überdachte Müll- und Fahrradabstellplätze 
sowie Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % der Dachfläche zulässig 
sind. Photovoltaikelemente sind oberhalb der Dachbegrünung zulässig. 
6.7.2 Begrünung der Tiefgarage  
Ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation wird für die unterbauten Flächen, wie 
zum Beispiel der Gemeinschaftstiefgarage (GTGa), soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spiel-
plätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden,  festgesetzt, dass diese dauerhaft zu be-
grünen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht 
zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Für Pflanzungen von Bäumen auf der Tiefgaragen-
decke ist die Stärke der Bodensubstratschicht mit mindestens 120 cm zuzüglich Filter- und Drain-
schicht bei klein-  und mittelkronigen Bäumen (Bäumen 2. Ordnung) und mit mindestens 150 cm 
zuzüglich Filter- und Drainschicht bei großkronigen Bäumen (Bäumen 1. Ordnung) auszubilden.  
Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² und der Wurzelraum mindestens 12 m³ pro Baum betra-
gen. Bei der Ausbildung von Baumgruppen, darf vom benannten Flächenanteil abgewichen werden, 
da davon ausgegangen werden kann, dass die Pflanzflächen und Wurzelräume der Bäume inei-
nander übergehen. 
6.7.3 Begrünung des Plangebietes 
Zum Bebauungsplanverfahren wurde eine Baumbewertung sowie eine Biotopkartierung durch das 
Büro Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung "Olpener Straße 248 bis 
252", Juli 2022, erstellt. 
 
Im Rahmen der Untersuchung wurden im Planbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
Nummer 72453/02 "Olpener Straße 248 bis 252" insgesamt acht Bäume erfasst und entsprechend 
bewertet. Gemäß der durchgeführten Bewertung fallen insgesamt vier Bäume unter den Schutz der 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln. 
 
Die Planung und Umnutzung führt zu einem vollständigen Verlust der bestehenden Vegetations-
struktur beziehungsweise der Bestandsbäume ( vier geschützte und vier ungeschützte). Um den 
Verlust der bestehenden Strukturen zu kompensieren sowie die kleinklimatische Situation des Plan-
gebietes zu verbessern, sieht das Begrünungskonzept die Pflanzung von mindestens 24 ortstypi-
schen Einzelbäumen vor. 
Die Pflanzung der festgesetzten Bäume dient zum einen dem Ausgleich der entfallenden Bäume, 
zum anderen dem Entgegenwirken der zunehmenden Hitzebelastung in urbanen Räumen. Durch 
die großzügige Festsetzung der Baumpflanzungen und der  hiermit einhergehenden Verschattung 
der entsprechenden Freibereiche, kann eine besondere Minderungsmaßnahme zum Schutz von 
vulnerablen Personengruppen (Menschen im Alter, Vorerkrankte, Kleinkinder) geschaffen werden. 
Um im Rahmen der späteren Ausführungsplanung eine gewisse Flexibilität zu gewährleisten sowie 
der hohen Anzahl an Baumpflanzungen Rechnung zu tragen, können die festgesetzten Standorte 
um bis zu maximal 7,5 m verschoben werden. 
 
Darüber hinaus sind die Grundstücksflächen des Plangebietes, soweit sie nicht mit Gebäuden, We-
gen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut w erden, mit Gräsern, Stauden und/oder 
Sträuchern dauerhaft zu begrünen.

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6.7.4 Eingriffs- und Ausgleichbilanzierung 
Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich, da das Verfahren gemäß § 13a BauGB "Bebauungs-
pläne der Innenentwicklung" angewendet wird. Um den Eingriff in die vorhandenen Vegetations-
strukturen zu dokumentieren, wurde durch das Büro Gesellschaft für Umweltplanung und wissen-
schaftliche Beratung eine Biotopkartierung "Olpener Straße 248 bis 252", Juli 2022 gemäß dem 
Köln-Code erstellt. 
6.8 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zum Artenschutz 
Für das Vorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) der Stufe II durch das Büro  
Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung, Stand 12.01.2024, erarbeitet.  
 
Durch den Abbruch der Gebäude entlang der Olpener Straße (Hausnummer 250 und 252) gehen 
bis zu sechs Brutstätten des Mauerseglers verloren. Der Verlust dieser Brutstätten ist durch die 
Anbringung von mindestens 12 Mauersegler-Ersatzquartieren, bis spätestens zum 20. April des auf 
den Abbruch des Gebäudes Olpener Straße 250 und 252 folgenden Jahres, auszugleichen. 
Die Kästen können in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) ersatzweise auch in 
der Nähe von anderen Mauersegler -Vorkommen installiert werden, sodass dieser Bestand bezie-
hungsweise die lokale Population der Mauersegler in der Stadt Köln gestärkt wird. Bei der Suche 
nach einem Standort für die Ersatzquartiere ist eine Kooperation mit der Stadt Köln (UNB) und 
beispielsweise mit der Biologischen Station Leverkusen- Köln (Nabu Köln) oder dem BUND Köln 
anzustreben. Gegebenenfalls bieten sich auch Gebäude des Auftraggebers oder öffentliche Ge-
bäude der Stadt Köln an. 
Zur Sicherstellung des Quartiersangebots für die Mauersegler wird daher gemäß § 44 Abs. 5 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) die Installation von mindestens 12 Mauersegler-Ersatzquartiere 
(Nistkästen) als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahme) festgesetzt. Die Kompen-
sationsmaßnahme ist in maximal 1,0 Kilometer um die Vorhabenfläche (Geltungsbereich des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans) zu realisieren. Die Installation der Nistkästen wird der Unteren 
Naturschutzbehörde der Stadt Köln im Rahmen der Durchführung mitgeteilt. Die Sicherung der In-
stallationsmaßnahmen von mindestens 12 Nistkästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme ist  
im Durchführungsvertrag geregelt.  
 
Im Zusammenhang mit der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme steht gemäß Artenschutz rechtli-
cher Prüfung der Stufe II auch die Vermeidung s- und Minderungsmaßnahme Nummer 8 (AVM8). 
Hier sind neben der oben erläuterten CEF-Maßnahme spätestens 1 Jahr nach Errichtung der Neu-
bauten (zwischen August und April) noch 12 weitere Mauerseglerkästen an zwei bis drei Neubauten 
im Plangebiet anzubringen.  Der Sachverhalt ist unter Hinweise (Artenschutz (V5)) innerhalb der 
Textlichen Festsetzung zum Bebauungsplan aufgenommen worden. 
 
6.9 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.9.1 Lärm 
Das Plangebiet ist durch Straßen-, Schienen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet. Für das Bebau-
ungsplanverfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung "Schalltechnische Untersuchung 
zum Bebauungsplanverfahren Nr. 72453/02 Olpener Straße 248-252" durch das Büro Peutz Con-
sult GmbH, Stand Juni 2024, erarbeitet.  
Im Rahmen dieser Untersuchung wurden die Verkehrsgeräusche (Straßen- , Schienen- und Flug-
lärm) sowie die Geräuschsituation der benachbarten gewerblichen Nutzungen (die auf das Plange-
biet einwirkenden) und die vom Plangebiet ausgehenden Verkehrslärmimmissionen ermittelt und 
beurteilt. Auf Grundlage der Berechnungsergebnisse zur Gesamtverkehrsgeräuschsituation sowie

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zur Geräuschsituation durch die gewerbliche Nutzung wurden Anforderungen an den Schallschutz 
ermittelt. 
 
Die Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die planungsrechtliche Sicherung von 
Wohngebäuden (Wohnbebauung) inklusive einer Kindertagesstätte.  Im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan wird dazu nicht auf eine Baugebietsart zurüc kgegriffen, sondern es erfolgt die diffe-
renziertere Festsetzung, dass Wohnen sowie eine Anlage für soziale Zwecke (Ki ndertagesstätte) 
zulässig sind. Das Plangebiet soll somit vorrangig der Unterbringung einer Wohnnutzung dienen, 
welcher mit dieser Festsetzung Ausdruck verliehen wird. Für die geplanten Nutzungen der Baukör-
per wird daher in der vorliegenden Untersuchung bezüglich der Schallimmissionen eine Schutzwür-
digkeit entsprechend einem allgemeinen Wohngebiet (WA) angenommen. 
 
Grundlagen 
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für V erkehrslärm (Straße/Schiene/Luft) ist die DIN 18005 
„Schallschutz im Städtebau“ . Die schalltechnischen Orientierungswerte für A llgemeine Wohnge-
biete nach DIN 18005 betragen 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht.  
 
Beurteilungsgrundlage für Gewerbelärm im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Technische 
Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm). Gemäß der TA-Lärm sind für Allgemeine Wohnge-
biete die Immissionsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. 
 
Beurteilungsgrundlage für die Einhaltung der Immissionsrichtwerte an den bestehenden Gebäuden 
bei Neubau und/oder einer wesentlichen Änderung einer bestehenden Straße ist die 16. BImSchV.  
6.9.1.1 Verkehrslärm
 
Verkehrslärmimmissionen auf das Plangebiet 
Zur Berechnung der auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen wurden die 
Straßenverkehrsbelastungszahlen im Plan-Fall, die Schienenverkehrsimmissionen sowie der Flug-
lärm mit 55 dB(A) tags und nachts angesetzt. Bezüglich des Flugverkehrslärm wird darauf hingewie-
sen, dass sich das Plangebiet innerhalb der Nachtflugzone des Flughafens Köln/Bonn befindet. 
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen auf, dass die höchsten Verkehrslärmimmissionen im Nor-
den des Plangebietes unmittelbar an der Olpener Straße auftreten. Hier liegen im Nahberei ch der 
Straße Beurteilungspegel von bis zu 70 dB(A) tags und von bis zu 63 dB(A) nachts vor. An den 
straßennahen Fassaden an der Olpener Straße werden somit die schalltechnischen Orientierungs-
werte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts teilweise 
um bis zu 15 dB(A) tags und um bis zu 18 dB(A) nachts überschritten. Damit wird an der straßenzu-
gewandten Fassade der straßenbegleitenden Bebauung die verwaltungsrechtlich als Grenze zur 
Gesundheitsgefährdung angesehene Schwelle von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts erreicht und 
nachts um bis zu 3 dB(A) überschritten. 
 
Im Bereich der geplanten Kindertagesstätte an den von der Olpener Straße weiter entfernten und 
abgewandten Fassaden im Innenbereich liegen die Beurteilungspegel aufgrund des größeren Ab-
standes und der Abschirmung durch das eigene Gebäude bereits deutlich geringer. Hier werden mit 
Beurteilungspegeln von bis zu 65 dB(A) tags und von bis zu 60 dB(A) nachts die Orientierungswerte 
der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete um maximal 10 dB(A) tags und 15  dB(A) nachts bei 
freier Schallausbreitung überschritten. Hier wird die verwaltungsrechtlich als Grenze zur Gesund-
heitsgefährdung angesehene Schwel le tags und nachts unterschritten. Bei Berücksichtigung der 
Abschirmung durch den straßenbegleitenden Baukörper würden sich nochmals niedrigere Beurtei-
lungspegel ergeben.

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Im Bereich des Plangebietes südlich der Kindertagesstätte werden die Verkehrslärmim missionen 
insbesondere nachts maßgeblich durch die Bundesautobahn A3 und die durchgehend berücksich-
tigten Fluglärmimmissionen von 55 dB(A) beeinflusst, welche im Tageszeitraum bereits dem Orien-
tierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete entsprechen und im Nachtzeitraum diesen 
bereits pauschal um 10 dB(A) überschreiten. Hier werden durch Verkehrslärm die Orientierungs-
werte tags um maximal 7 dB(A) und nachts um maximal 13 dB(A) überschritten. 
 
Wie die Verkehrslärmberechnungen zeigen, wird der Wert v on 62 dB(A) tags bei freier Schallaus-
breitung im Norden des Plangebietes in einem Bereich von bis zu 75 m Abstand zur Olpener Straße 
überschritten. Von dieser Überschreitung betroffen sind die straßenzugewandten Fassaden der 
nördlichen Baukörper. Hier sind für Außenwohnbereiche geeignete Schallminderungsmaßnahmen 
vorzusehen, die dafür sorgen, dass ein Beurteilungspegel von 62 dB(A) tags nicht überschritten wird. 
Auf dem übrigen Plangebiet und selbst nahe der Olpener Straße an den straßenabgewandten Fas-
saden sind aus schalltechnischer Sicht Außenwohnbereiche ohne Schallminderungsmaßnahmen 
möglich, da hier die Beurteilungspegel im Tages zeitraum bereits bei vollständiger Umsetzung der 
Planung (an zwei Immissionsorten) unterhalb von 62 dB(A) liegen. 
 
Die Außenfläche der Kindertagesstätte ist westlich und südlich des Kindertagesstätten- Gebäudes 
angeordnet. Für die Außenfläche einer Kindertagesstätte wurde in einem ersten Schritt als Beurtei-
lungsmaßstab die Einhaltung des Orientierungswertes der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete 
gewählt. Da im vorliegenden Fall der Fluglärm den Orientierungswert bereits ausschöpft, wird für die 
Außenfläche der in der vorliegenden Untersuchung geprüft, ob zumindest der Orientierungswert von 
60 dB(A) für Mischgebiete im Tageszeitraum eingehalten wird. Im Bereich der Außenfläche werden 
durch die Abschirmung des eigenen Gebäudes Beurteilungspegel von maximal 60 dB(A) erreicht 
und somit wird der angestrebte schalltechnische Orientierungswert für Mischgebiete selbst in einer 
Gesamtbetrachtung aus Straßen-, Schienen- und Fluglärm unterschritten beziehungsweise einge-
halten. Bei einer geschlossenen Bebauung an der Olpener Straße ist davon auszugehen, dass die 
Verkehrslärmimmissionen durch Straßen- und Schienenlärm deutlich unter dem angestrebten Wert 
von 55 dB(A) liegen. 
 
Aufgrund der Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte auf dem Plangebiet sind 
Schallschutzmaßnahmen bezüglich des Verkehrslärmes erforderlich.  
6.9.1.2 Gewerbelärm
 
In der Umgebung des Plangebietes herrscht eine Gemengelage aus vereinzelten gewerblichen Nut-
zungen und größtenteils Wohnen vor. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine 
gutachterliche Betrachtung aller vorhandenen Gewerbelärmquellen in der näheren Umgebung ge-
führt. Die zu Grunde liegenden Nutzungsansätze berücksichtigen den Parkverkehr durch Beschäf-
tigte, den Hol- und Bringverkehr und die Anlieferung der geplanten Kindertagesstätte, Autowerkstät-
ten im Westen und Norden des Gebietes, eine direkt östlich angrenzende Konditorei sowie die Tief-
garagennutzung durch Anwohner entlang der Olpener Straße. 
 
Eine Konfliktsituation zwischen den geplanten Wohngebäuden und den vorhandenen und geplanten 
gewerblichen Nutzungsansätzen konnte aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden.  
6.9.1.3 Sportlärm 
Südlich und südwestlich befinden sich Sportanlagen in Form von Fußballfeldern, Tennisfeldern und 
der Sporthalle der Gesamtschule. 
Aufgrund der räumlichen Distanz zu den benannten Sportanlagen, ist jedoch aus gutachterlicher 
Sicht von keiner Beeinträchtigung der geplanten Wohngebäude auszugehen. Darüber hinaus liegen

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bereits in unmittelbarer Umgebung der Fußballfelder und Tennisfelder im Bestand gemäß 18. Bun-
desimmissionsschutzverordnung (BImSchV) schutzwürdige Wohnnutzungen, an denen di e Vorga-
ben der 18. BImSchV einzuhalten sind. 
 
Eine detaillierte Berechnung der Sportlärmimmissionen erfolgt im vorliegenden Fachgutachten da-
her nicht. 
6.9.1.4 Planauswirkungen auf die Umgebung 
 
Mehrverkehre durch das Planvorhaben 
Auf Grundlage der vom Büro Rudolf Keller Verkehrsingenieure GmbH, Stand Juni 2024, ermittelten 
Mehrverkehre auf den umgebenden öffentlichen Straßen, wurde die zu erwartende Immissionsbe-
lastung in der Nachbarschaft des Plangebietes ermittelt (vergleiche Punkt 6.4.1). 
 
Da es sich bei der Olpener Straße und insbesondere bei der Frankfurter Straße bereits im Bestand 
um stark frequentierte Straßen handelt, ergeben sich an allen betrachteten Immissionspunkten be-
reits ohne Umsetzung des Planvorhabens hohe Verkehrs lärmimmissionen mit Beurteilungspegeln 
von bis zu 73 dB(A) tags und von bis zu 66 dB(A) nachts. Im Umfeld werden bereits ohne Berück-
sichtigung der Planung, die hilfsweise herangezogenen Grenzwerte der 16. BImSchV für Wohnge-
biete, tags um bis zu 14 dB(A) und nachts um bis zu 17 dB(A) überschritten. 
Ursache für die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte stellt jedoch nicht der erwartete Mehrver-
kehr, welcher durch das Planvorhaben resultiert  dar, sondern die bereits bestehende erhebliche 
Verkehrssituation im Bestand. 
Durch das Planvorhaben ergeben sich an allen betrachteten Immissionsorten rechnerische Pegeler-
höhungen von 0,0 dB(A) bis lediglich 0,1 dB(A). Solche geringen Erhöhungen von unter 1 dB(A) sind 
nicht wahrnehmbar und daher abwägungsfähig. 
 
Planbedingte Auswirkungen durch die Kindertagesstätte (Parameter) 
Für die geplante Kindertagesstätte  wird der Parkverkehr durch die Beschäftigten, den Hol - und 
Bringverkehr sowie die Anlieferung berücksichtigt. 
In Anlehnung an die Verkehrsuntersuchung wird die Kindertagesstätte im Tageszeitraum außerhalb 
der Ruhezeiten von insgesamt zwei Kleintransportern beliefert werden. Die Anlieferung erfolgt nörd-
lich der Kindertagesstätte unmittelbar von der Olpener Straße aus. Dabei wurde angenommen, 
dass von dem Kleintransporter zwei Rollcontainer entladen werden. Die Fahrgeräusche werden 
nicht berücksichtigt, da sie im öffentlichen Verkehrsbereich erfolgen.  
Weiterhin wird durch die Kita gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung ein Parkverkehr 
von 77 Pkw-Bewegungen im Tageszeitraum erzeugt, welchem 62 Bewegungen dem Hol - und 
Bringverkehr und 15 Bewegungen dem Beschäftigtenverkehr zuzuordnen sind. Alle mit der Nutzung 
der Kindertagesstätte verbundenen Verkehre werden außerhalb der Ruhezeiten gemäß TA Lärm 
berücksichtigt. Der Hol- und Bringverkehr erfolgt im Bereich Olpener Straße und wird auf der Fläche 
zwischen Olpener Straße und Plangebiet berücksichtigt. Die dem öffentlichen Verkehrsbereich zu-
zuordnenden Fahrgeräusche des Hol- und Bringverkehrs werden nicht berücksichtigt. Die Abwick-
lung des Beschäftigtenverkehrs über die Tiefgaragenzufahrt wird dementsprechend mit Fahrgeräu-
schen in diesem Bereich angesetzt. 
 
Der durch Kinder hervorgerufene Lärm einer Kindertagesstätte ist als sozialadäquat anzusehen und 
dementsprechend hinzunehmen. Eine Berücksichtigung der Geräuschimmissionen durch die Au-
ßenfläche der Kindertagesstätte erfolgt daher nicht.

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Nutzung der Tiefgarage 
Im Plangebiet wird eine Tiefgaragenzufahrt  entlang der Olpener Straße errichtet. Zur Beurteilung 
der Geräuschimmissionen durch die Zu-  und Einfahrten in die Tiefgarage wurden hilfsweise die 
Richtwerte der TA Lärm für die jeweils geltende Gebietsausweisung herangezogen.  
 
An den Immissionsorten auf dem Plangebiet in der Nähe der Tiefgarage ergeben sich Beurteilungs-
pegel von bis zu 54 dB(A) tags und bis zu 44 dB(A) nachts. An den Fassaden der Baugrenzen 
unmittelbar neben und über der Tiefgaragenzufahrt werden die hilfsweise herangezogenen Immis-
sionsrichtwerte der TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet im Nachtzeitraum um bis zu 4 dB(A) 
überschritten. An den übrigen Stockwerken sowie im Umfeld werden die Richtwerte eingehalten. 
Überschreitungen liegen allein in unmittelbarer Nähe sowie über der Tiefgaragenzufahrt vor, welche 
sich an der geplanten Bebauung befinden. Da es sich bei den Geräuschimmissionen von zu Wohn-
anlagen gehörigen Tiefgaragen nicht um Gewerbelärm im eigentlichen Sinne handelt und sich die 
Überschreitungen lediglich auf die geplante Bebauung beziehen, kann auf die Überschreitung mit 
passiven Schallschutzmaßnahmen reagiert werden. Diese sind aufgrund der hohen Verkehrslärm-
immissionen ohnehin in diesem Bereich notwendig. Bei den vorliegenden Verkehrslärmimmissio-
nen von bis zu 62 dB(A) nachts an der Olpener Straße führen die Überschreitungen aus der Nut-
zung der Tiefgarage in einer Gesamtbetrachtung lediglich zu einer marginalen rechnerischen Pe-
gelerhöhung um circa 0,1 dB(A). 
6.9.1.5 Lärmschutzmaßnahmen
 
Aktive Lärmschutzmaßnahmen zum Beispiel in Form von Lärmschutzwänden scheiden aus städte-
baulichen Gründen aus.  Lärmschutzwände würden das Quartiersbild in Teilbereichen stark ein-
schränken. Außerdem ist der erforderliche Platz für akti ve Maßnahmen nicht geg eben, da die ge-
plante Bebauung direkt an die Olpener Straße angrenzt und diese maßgebend für die vorliegende 
Lärmsituation ist.  
 
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können im Plangebiet mit passiven Schallschutzmaßnah-
men sichergestellt werden. Zu diesem  Zwecke wurden aufgrund einer Summenbetrachtung nach 
DIN 4109-2018 (Schallschutz im Hochbau) maßgebliche Außenlärmpegel berechnet und Lärmpe-
gelbereichen zugeordnet, die als Festsetzung Eingang in den Bebauungsplan finden.  
 
Im genannten Lärmgutachten werden die Lärmpegelbereiche sowie der maßgebliche Außenlärm-
pegel (Maximum über alle Geschosse) bei freier Schallausbreitung dargestellt. Die Berechnungser-
gebnisse zeigen, dass durch die höchste auftretende Verkehrsbelastung im Norden des Plangebie-
tes unmittelbar an der Olpener Straße hier an den Fassaden die höchsten maßgeblichen Außen-
lärmpegel auftreten. Für die geplanten Gebäude ergeben sich unter Berücksichtigung der DIN 4109-
2018 maßgebliche Außenlärmpegel von 75 dB(A) im Nachtzeitraum an der Fassade zur Ol pener 
Straße. 
 
Südlich der straßenbegleitenden Bebauung ergeben sich bereits geringere maßgebliche Außen-
lärmpegel. Hier sind die mit 55 dB(A) angenommenen Fluglärmimmissionen maßgebend, wodurch 
sich rechnerisch ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 69 dB(A) nachts ergibt. Südlich der Olpener 
Straße liegen die maßgeblichen Außenlärmpegel abnehmend zwischen 69 dB(A) und 72 dB(A). 
 
Zur Sicherung des ausreichenden Lärmschutzes werden innerhalb des Plangebietes passive Schall-
schutzmaßnahmen ergriffen. Sie betreffen die Darstellung der Lärmpegelbereiche (LPB), nach dem 
sich die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände, 
Dächer ausgebauter Dachgeschosse) zwingend ergeben und für den der Nachweis im Baugeneh-
migungsverfahren zu führen ist. Bei der Wertung der Lärmpegelbereiche ist zu beachten, dass es

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so eingetragen wurde, als wären die zukünftigen Gebäude noch nicht errichtet. Der LPB entspricht 
also einer freien Schallausbreitung über den betrachteten Bereich.  
 
Grundsätzlich ist für die stark lärmbelasteten Bereiche eine Grundrissoptimierung vorzusehen, bei 
der Fenster zu Aufenthaltsräumen und Freibereiche (Balkone, Loggien) zur lärmabgewandten Seite 
orientiert werden. Im vorliegenden Fall ist daher bei der Grundrissgestaltung insbesondere der Woh-
nungen an der Olpener Straße darauf zu achten, dass jede Wohnung auch Aufenthaltsräume zur 
geschützten straßenabgewandten Seite aufweist.  
Bei Wohnungen, deren schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 41089 über Fenster verfügen, bei 
denen der Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen - und Schienenverkehr) bei > 70 
dB(A) tags oder > 60 dB(A) nachts v or der geplanten Fassade liegt,  muss sichergestellt werden, 
dass die betroffene Wohnung auch über ein öffenbares Fenster eines schutzbedürftigen Raumes 
gemäß 3.16 der DIN 4109-1 verfügt, vor dem die Beurteilungspegel für Verkehrslärm (Straßen- und 
Schienenverkehr) von 64 dB(A) tags beziehungsweise 54 dB(A) nachts nicht überschritten werden. 
Dies betrifft die straßenbegleitende Bebauung an der Olpener Straße, da hier an den straßenzuge-
wandten Fassaden Beurteilungspegel aus dem Verkehrslärm von bis zu 63 dB(A) im Nachtzeitraum 
vorliegen.  
 
Im Bereich nahe der  Olpener Straße liegen an den zu Olpener Straße orientierten Fassaden im 
Plangebiet Beurteilungspegel für die Verkehrslärmimmissionen von mehr als 60 dB(A) beziehungs-
weise mehr als 62 dB(A) im Tageszeitraum vor bei denen keine uneingeschränkte Kommunikation 
auf Außenwohnbereichen mehr sichergestellt ist. Ohne Berücksichtigung des geplanten Lücken-
schlusses zur Olpener Straße (Vorderhaus) betrifft dies in einem Abstand von circa 75,0 m auch die 
zweite Baureihe. Hiervon ausgenommen sind die straßenabgewandten Fassaden innerhalb dieses 
Abstandes. 
In der Rechtsprechung (OVG NRW vom 13.03.2008, Az.: 7 D 34/07.NE) des Bundes-Verwaltungs-
gerichtes sind Dauerschallpegel bis zu 62 dB(A) für Außenwohnbereiche als hinnehmbar beurteilt 
worden, da dieser Wert die Schwelle markiere, bis zu der unzumutbare Störungen der Kommunika-
tion und der Erholung nicht zu erwarten sind. Für Außenwohnbereiche, wie Balkone oder Loggien, 
sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen, um den vorher genannten Beurteilungspegel einzuhalten. 
Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätz-
lich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird.  
 
Ein weiterer wichtiger Aspekt im Zusammenhang mit Schallschutzmaßnahmen bei hohen Verkehrs-
lärmbelastungen sind Lüftungseinrichtungen. Für Schlafräume ist bei Beurteilungspegeln über 
45 dB(A) nachts keine natürliche Fensterlüftung ohne geeignete Schallschutzmaßnahme möglich. 
Dies betrifft allein aufgrund des vorliegenden Fluglärms alle Fenster an allen Fassaden der geplan-
ten Wohngebäude. Daher werden Minderungsmaßnahmen in Form von schallgedämpften Lüftungs-
einrichtungen (Beispiel) festgesetzt. In Kombination mit einer entsprechenden Festsetzung zu Lärm-
pegelbereichen, wird ein wirksamer Lärmschutz für das gesamte Plangebiet erzielt. 
 
Mit einer Öffnungsklausel zu diesen  Festsetzungen kann durch die Vorlage von entsprechenden 
Nachweisen im Baugenehmigungsverfahren der dargestellte Lärmpegelbereich unterschritten wer-
den. Als Ausnahme wird festgesetzt, dass die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen 
im Einzelfall zulässig ist,  wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechni-
schen Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich (in 5 dB(A)-Schritten) beziehungsweise ei-
nen niedrigeren maßgeblichen Außenlärmpegel (in 1 dB(A) -Schritten) an den Außenbauteilen von 
schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.

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6.10 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 1 und 2 BauO NRW 2018 werden folgende 
Festsetzungen getroffen: 
6.10.1 Dachform 
Im Plangebiet sind für Wohngebäude ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis 
zu einer Dachneigung von maximal 5 Grad zulässig. Die Ausbildung eines Flachdaches begünstigt 
die geplante extensive Dachbegrünung. Ausgenommen hiervon ist das Wohngebäude beziehungs-
weise die überbaubare Grundstücksfläche mit einer Gebäudehöhe von 67,3 m ü. NHN  an der Ol-
pener Straße. Hier ist zur Aufnahme des straßenseitigen Erscheinungsbildes ein Satteldach ge-
plant.  
6.10.2 Einfriedungen 
Grundstückseinfriedungen sind ausschließlich als standortgerechte Hecken sowie als Draht - und 
Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken bis zu einer Höhe von jeweils bis zu 2,0 m über der 
Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig. Bei Kindergärten oder Kinderta-
gesstätten sind höhere Einfriedungen zulässig.  
 
Diese Festsetzung erfolgt aus gestalterischen Gründen (Einfriedung im Süden entlang des Flurstü-
ckes 757, Flur 30 Gemarkung Vingst) sowie zur empfohlenen Sicherung der westlichen Grund-
stücksgrenze (Flurstück 1465, Flur 30 Gemarkung Vingst). Das hier direkt angrenzende Flurstück 
ist aus artenschutzrechtlicher Sicht schützenswert und soll durch eine entsprechende Einfriedung 
berücksichtigt werden. 
 
Ausgenommen von der Festsetzung sind die mit einer zwingenden Wandh öhe festgesetzten 
Grundstückseinfriedungen beziehungsweise Stützmauern entlang der Flurstücke 1750 und 1751, 
Flur 30 Gemarkung Vingst. Hier sind abweichende Höhenausbildungen zulässig, um auf die Hö-
hensituation zu reagieren und die nachbarschaftlichen Interessen zu wahren. 
6.10.3 Mobilfunkanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen des obersten 
Geschosses zulässig. Diese Festsetzung wird aus gestalterischen Gründen aufgenommen, um das 
Quartiersbild nicht nachhaltig zu stören.  
6.10.4 Befestigung von Wegen 
Unter Berücksichtigung des mit der Planung zusammenhängenden Versiegelungsgrad wird festge-
setzt, dass die Befes tigung der Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen sowie Hauszuwegungen 
teilversiegelt (wenn möglich mit begrünter Fuge) auszuführen sind.

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7 Umweltbelange 
 
Im Rahmen der Anwendung des § 13a BauGB ist eine förmliche Umweltprüfung nicht erforderlich. 
Entsprechend der Vorschrift des § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i . V. m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB 
bedarf es im Verfahren gemäß §  13a BauGB keines Umweltberichtes im Sinne des §  2a BauGB. 
Die Notwendigkeit, die von der Planung berührten Belange einschließlich der Umweltbelange nach 
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln und sachgerecht gegeneinan-
der abzuwägen, bleibt davon unberührt.  
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt unter dem 
maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. 
 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird auf eine formale Umweltprü-
fung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet. Ein Ausgleich 
im Sinne der Eingriffsregelung ist gemäß § 13a Abs. 2 Nummer 4 BauGB nicht erforderlich, da Ein-
griffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren, zu erwarten 
sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder als 
zulässig zu bewerten sind. Die Notwendigkeit, die von der Planung berührten Belange einschließlich 
der Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln und 
sachgerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen, bleibt hiervon unberührt. 
7.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Tiere 
Für den vorliegenden Bebauungsplan wurde eine Artenschutzrechtliche Prüfung der Stufe I (ASP I) 
"Artenschutzrechtliche Prüfung, Stufe 1 zum Bebauungsplan- Verfahren "Olpener Straße 248 – 
252", Stand Juli 2022 durch das Büro Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Bera-
tung erarbeitet, in welcher unter anderem geprüft wurde, ob Vorkommen planungsrelevanter Arten 
(siehe Tabelle) einschließlich aller europäischen Vogelarten und bedeutende lokale Populationen 
oder im Naturraum bedrohte Arten im Umfeld des Plangebietes zu erwarten sind und inwieweit 
diese durch das Vorhaben beeinträchtigt werden können. 
 
Die für das Bebauungsplanverfahren zu Grunde gelegte Artenschutzprüfung, basiert auf den fol-
genden Datengrundlagen:  
 
- Zwei Geländebegehungen im März 2020 sowie im November 2021.  
- Sichtung der Daten bezüglich Vorkommen von planungsrelevanten Arten im Plangebiet 
(Messtischblatt 5008, Köln-Mülheim, Quadrant 3) (LANUV 2019) und hinsichtlich der Rote-
Liste-Arten für den Bereich Niederrheinische Bucht sowie Daten der Schutzgebiete und an-
derer ökologisch relevanter Flächen im Plangebiet und im Umfeld (LANUV 2013). 
- Städtebaulicher Entwurf (LK Architekten) 
- LINFOS-Abfrage (März 2020): Im weiten Umfeld (2 km) keine Fundpunkte planungsrelevan-
ter Arten eingetragen 
- Anfrage an die "Biologische Station Leverkusen-Köln" (April 2020) über Kenntnisse von pla-
nungsrelevanten Arten im Plangebiet. 
 
Auf dieser Grundlage wurde abgeschätzt, ob es aufgrund der Planung zu artenschutzrechtlichen 
Verbotsbeständen nach § 44 BNatSchG kommen kann. 
 
Tabelle 1: Planungsrelevante Arten für Quadrant 3 im Messtischblatt 5008 (Köln-Mülheim)

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Es bedeuten: B = Nachweis Brutvorkommen ab 2000, N = Nachweis ab 2000, R/W = Nachweis Rast-/Winter-
vorkommen ab 2000, (Na) = Nahrungshabitat (potentielles Vorkommen im Lebensraum) , (FoRu) = Fortpflan-
zungs- und Ruhestätte (poten zielles Vorkommen im Lebensraum), RL = Rote Liste NRW (Niederrheinische 
Bucht): 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, - = nicht gefährdet, G = Gefährdung unbekannten 
Ausmaßes. Anh. I = Anhang I der Flora- Fauna-Habitat Richtlinie, Art. 4 (2) = Artikel 4 (2) der Vogelschutz-
richtlinie. 
Vogelarten 
Art Status NRW Habitatpotenzial Rote Liste D EU ( FFH-
RL/ VS-
RL) 
Habicht B (Na) -  
Sperber B (Na) -  
Teichrohrsänger B - - Art. 4 (2) 
Feldlerche B - 3  
Tafelente R/W - V Art. 4 (2) 
Mäusebussard B (Na) -  
Bluthänfling B (FoRu, Na) 3  
Kuckuck B - 3 - 
Mehlschwalbe B (Na) 3  
Mittelspecht B - - Anh. I 
Kleinspecht B (FoRu, Na) 3  
Turmfalke B (Na) -  
Rauchschwalbe B (Na) V  
Feldschwirl B - 2  
Nachtigall B (FoRu, Na) - Art. 4 (2) 
Pirol B - V Art. 4 (2) 
Feldsperling B (FoRu, Na) V  
Waldlaubsänger B - -  
Girlitz B (Na) -  
Waldkauz B (Na) -  
Star B (Na) 3  
Zwergtaucher B - - Art. 4 (2) 
Waldwasserläufer R/W - - Art. 4 (2) 
Schleiereule B (Na) - - 
Säugetier 
Art Status NRW Habitatpotenzial Rote Liste D EU ( FFH-
RL/ VS-
RL) 
Zweifarbfledermaus N (FoRu, Na) G Anh. IV 
Amphibien 
Art Status NRW Habitatpotenzial Rote Liste D EU ( FFH-
RL/ VS-
RL) 
Wechselkröte N - 2 Anh. IV 
Reptilien 
Art Status NRW Habitatpotenzial Rote Liste  
D 
EU ( FFH-
RL/ VS-
RL) 
Zauneidechse N - 3 Anh. IV 
 
Außer denen in der oben genannten Tabelle aufgelisteten Arten wurden im vorliegenden Fall zu-
sätzlich die Vogelarten betrachtet, die nicht in der Liste der planungsrelevanten Arten aufgeführt 
werden, aber auf der regionalen "Roten Liste" stehen, da sie in der Region –  hier für den Bereich

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Niederrheinische Bucht – einer ungünstigen Entwicklung unterliegen und daher mindestens auf Vor-
warnliste genannt werden und gleichzeitig auch auf der Planfläche poten ziell vorkommen können. 
Hierzu zählen die folgenden Arten: Bachstelze, Gimpel, Gelbspötter, Grauschnäpper, Haussperling, 
Klappergrasmücke, Mauersegler, Türkentaube, Wacholderdrossel und Weidenmeise. 
Nach gutachterlicher Einschätzung können aufgrund von fehlenden Habitatstrukturen Verbotsbe-
stände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG für die Arten Feldlerche, Feldschwirl, Kuckuck, Mittelspecht, 
Pirol, Teichrohrsänger, Tafelente, Waldlaubsänger, Waldwasserläufer und Zwergtaucher ausge-
schlossen werden. Aufgrund von fehlender Eignung, Nichtvorhandensein geeigneter Strukturen für 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten und essentieller Nahrungshabitate können Verbotsbestände nach 
§ 44 Abs. 1 BNatSchG für die planungsrelevanten Arten Habicht, Mäusebussard, Mehlschwalbe, 
Rauchschwalbe, Turmfalke, Waldkauz und Schleiereule, sowie die regional gefährdeten Arten, Wei-
denmeise und Wacholderdrossel ebenfalls ausgeschlossen werden. 
Bei den planungsrelevanten Arten Kleinspecht, Feldsperling, Star , Girlitz, Bluthänfling, Nachtigall 
und den regional gefährdeten Arten Bachstelze, Gimpel, Haussperling, Grauschnäpper, Mauerseg-
ler, Gelbspötter, Klappergrasmücke und Türkentaube ist eine Betroffenheit durch die Planung nicht 
gänzlich auszuschließen. Daher ist für die benannten Arten die Umsetzung von Vermeidungsmaß-
nahmen unbedingt erforderlich, um die Auslös ung von Verbotsbeständen nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG zu vermeiden. 
In Rücksprache mit der  Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln wurde das Erfordernis  einer 
vertiefenden Untersuchung (ASP II) für die Tiergruppen Fledermäuse und Vögel, insbesondere für 
gebäudebewohnende Fledermäuse und für Star, Mauersegler und Haussperling abgestimmt. 
Zwischen Anfang April und Ende Juni 2023 wurde eine visuelle und akustische Erfassung der 
Avifauna (Schwerpunkt: Star, Haussperling, Mauersegler) durchgeführt.  Für den Haussperling 
konnte kein Vorkommen festgestellt werden. Aufgrund des Nachweises des Sperber Ende April und 
Anfang Mai folgten weitere Erfassungstermine für diese planungsrelevante Vogelart. 
Star 
Brutnachweise oder Brutverdachte des Stars konnten innerhalb des Untersuchungsgebiet oder di-
rekt angrenzend nicht nachgewiesen werden. Das Untersuchungsgebiet wurde nur zur Nahrungs-
suche aufgesucht. Stare können den vorhandenen angrenzenden Gehölzbestand sowie die geplan-
ten Grünflächen (Gehölze, Rasen, Blumenwiese, Gründächer) weiterhin als Nahrungshabitat aufsu-
chen. Um eine Tötung in Form von Vogelschlag zu vermeiden (§ 44 Abs. 1 BNatSchG), sind be-
stimmte Vorgaben zu beachten (ASP-V6). 
Sperber 
Eine Brut des Sperbers außerhalb des Plangebietes, im westlich angrenzenden Gehölzbestand ist 
anzunehmen. Grundlage für diese Annahme sind mehrere Sichtungen im Mai und Juni. Das Vor-
kommen der Sperber stellt einen Brutverdacht im Gehölzbestand dar.  
In das Nisthabitat (flächiger Gehölzbestand) wird nicht direkt eingegriffen. Eine Störung in dem Ge-
hölzbestand, am Brutplatz in Form von Betreten des Gehölzes (auch während der Bauphase) muss 
unterbunden werden ( ASP-V2, ASP-V3 und ASP- V4). Dann ist nicht mit einer Aufgabe der Fort-
pflanzungs- und Ruhestätte (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) zu rechnen. 
Mauersegler  
An der Rückfassade der Bebauung (Olpener Straße 250- 252) konnten mindestens fünf bis sechs 
Brutplätze von Mauerseglern nachgewiesen werden. 
Durch die geplanten Abbruch- und Baumaßnahmen an der Olpener Straße gehen mindestens fünf 
bis sechs Brutplätze des Mauerseglers verloren. Der Rückbau verstößt gegen den Verbotsbestand

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nach § 44 Abs. 1, 3 BNatSchG, da dauerhafte Fortpflanzungsstätten zerstört werden. Weil Mauer-
segler standorttreu sind und jedes Jahr dieselben Brutplätze annehmen, kann der Verlust nicht ein-
fach im räumlichen Umfeld kompensiert werden. Dazu kommt, dass es im Bereich der Olpener 
Straße derzeit einige Sanierungs- und Bauprojekte gibt, die zu einer weiteren Verknappung geeig-
neter Brutplätze führen könnten. Um die Tötung nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden, sind alle 
drei Gebäude nur außerhalb der Brutzeit abzubrechen (ASP-V3). 
Da planbedingt ein Verlust von circa sechs Brutstätten verursacht wird, sind diese zu ersetzen. Vor 
Abbruch des Gebäudes 250 sind an geeigneten Stellen zwölf Mauersegler -Kästen aufzuhängen 
(vergleiche Punkt 6.8). Nach Errichtung der Neubauten sind zudem an diesen an geeigneten Stellen 
weitere zwölf Mauersegler-Kästen anzubringen (ASP-V5). 
Fledermäuse 
Es konnten keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Fledermäusen auf der Eingriffsfläche fest-
gestellt werden. Es wurde jedoch ein Quartier der Zwergfledermaus in der direkten Nachbarschaft  
(Olpener Str. 234) ausgemacht. Es handelt sich hierbei jedoch lediglich um ein Zwischen- oder Not-
quartier, dass nur im April genutzt wurde. Dass die geplanten Baumaßnahmen eine erhebliche Stö-
rung auf das Quartier haben, wird daher ausgeschlossen. Eine besondere Funktion als Jagdgebiet, 
Flugstraße oder Wanderkorridor liegt nicht vor. Die geplanten Baumaßnahmen führen in Bezug auf 
Fledermäuse nicht zu einem Eintreten der Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1-3 BNatSchG. 
Aufgrund von fehlenden Habitatstrukturen können Verbotsbestände für die planungsrelevanten Am-
phibien- und Reptilienarten (Wechselkröte und Zauneidechse) ausgeschlossen werden. 
Um Beeinträchtigungen im Rahmen der Planumsetzung auf die Fauna zu verringern beziehungs-
weise vollständig zu vermeiden und das Auslösen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände zu ver-
hindern, werden folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen vorgesehen: 
• ASP-V1: Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG sind die erforderlichen Rodungen von Gehölzen außerhalb der Hauptbrutzeiten 
vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahres der im Plangebiet brütenden Vogelarten 
auszuführen (V1). 
• ASP-V2: Die Räumung des Flurstückes 1750, Flur 30, Gemarkung Vingst muss zur 
Vermeidung baubedingter Tötung von Brutvögeln und der Zerstörung deren Nester 
beziehungsweise Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. September  eines jeden 
Jahres erfolgen (V2).  
Sofern die Arbeiten nicht außerhalb der Brutsaison abgeschlossen werden können, sollen 
innerhalb der Brutsaison keine längeren Arbeitspausen eingelegt werden (maximal 1 Wo-
che), um einen zwischenzeitlichen Brutbeginn auf der freigestellten Eingriffsfläche zu verhin-
dern.   
• ASP-V3: Die Baufeldfreimachung muss zur Vermeidung baubedingter Tötung von 
Brutvögeln und der Zerstörung deren Nester beziehungsweise Gelege außerhalb der Zeit 
vom 1. März bis 30. September  eines jeden Jahres erfolgen. Dies gilt auch für die 
Grenzmauer zwischen dem Plangebiet und dem westlich angrenzenden Gehölzbestand. 
Bevor mit Rückbauarbeiten jeglicher Gebäude begonnen wird, ist sicher zu stellen, dass ein 
Bauzaun zwischen Garten des Wohnhauses 248 und angrenzendem Gehölzbestand 
aufgestellt wurde (V3). 
 
Sind innerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten oder Baufeldräumungen erforderlich, ist vor 
deren Aufnahme in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln durch 
eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachter sicherzustellen, dass es nicht zu einer Gefähr-
dung kommt.

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• ASP-V4: Zum Schutz des artenschutzrelevanten Wäldchens, welches südlich und westlich 
an das Plangebiet grenzt, ist die dauerhafte Abgrenzung des geplanten Wohnquartiers auf 
allen Grenzflächen zum Wäldchen hin durch einen mindestens 1,60 m hohen Stabgitterzaun 
mit vorgepflanzter Hecke oder einer mindestens 1,60 m hohen Mauer erforderlich. Während 
der Bauphase soll die vorhandene Mauer erhalten bleiben oder (außerhalb der Brutzeit) ein 
massiver, ortsfester 2 Meter hoher hölzerner Bauzaun errichtet werden. Auf der südlichen 
Grundstücksgrenze des Flurstücks 1460 zum Wäldchen hin (Flurstück 1465) muss entspre-
chend ein mindestens 1,60 m hoher Stabgittermattenzaun mit vorgepflanz ter Hecke oder 
eine Mauer (während der Bauphase ersatzweise ein blickdichter, massiver, ortsfester 2 Me-
ter hoher hölzerner Bauzaun) vor Beginn jeglicher Erd - und Bauarbeiten errichtet werden 
(V4).  
 
• ASP-V5: Aufgrund des Verlustes von sechs Brutstätten des Mauerseglers sind neben der 
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) spätestens 1 Jahr nach Errichtung 
der Neubauten (zwischen August und April) zwölf weitere Mauerseglerkästen an zwei bis 
drei Neubauten im Plangebiet anzubringen. Abhängig von der Bauweise der geplanten Ge-
bäude sind entweder Nistkästen für Mauersegler anzubringen oder Traufkästen (mindestens 
6,0 m hoch, freier Anflug) zu integrieren. Diese sind mit einer Klangattrappe auszustatten 
(V5). 
• ASP-V6: Der mögliche Vogelschlag an Gebäuden kann gemindert werden durch: die 
Vermeidung von großflächigen Glasbauteilen, die Verwendung von Glas mit einem 
Außenreflexionsgrad von maximal 15% zur Reduktion der Spiegelwirkung, die Verwendung 
von halbtransparentem Glas, das Anbringen entsprechender Mar kierungen (z. B. Streifen- 
oder Punktraster, keine Greifvogelsilhouetten), die Installation von Sonnenschutzsystemen 
an den Außenseiten (V6). 
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen treten keine 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG ein, weshalb die 
Umsetzung des vorhabengezogenen Bebauungsplans „Olpener Straße 248 bis 252“ in Köln-Höhen-
berg aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig einzustufen ist. 
Durch die Neupflanzung von Laubbäumen und die Begrünung der unbefestigten Flächen innerhalb 
der Quartiere sowie die extensive Begrünung der Dachflächen und Tiefgarage werden Strukturen in 
das Plangebiet eingebracht, die Allerweltarten des urbanen Raumes einen Lebensraum bieten kön-
nen. Für anspruchsvollere Arten mit differenzierteren Lebensraumansprüchen werden in diesem 
stark urban übergeprägten Raum keine Lebensräume zu finden sein.  
Pflanzen 
Die nachfolgende Beschreibung der Biotoptypen des Plangebietes bezieht sich auf die Bestandser-
fassung zur Biotopkartierung sowie der Artenschutzprüfung des Büros Gesellschaft für Umweltpla-
nung und wissenschaftliche Beratung (Stand 2022). Eine Bilanzierung erfolgt vergleichend zwi-
schen der bestehenden und der geplanten Situation. 
 
Der zentrale und größte Teil des Plangebietes stellt sich als Gewerbegebiet mit diverser, kleinge-
werblicher Nutzung dar. Dieser Bereich ist nahezu voll versiegelt und durch Verkehr sflächen und 
Bebauung geprägt. Nach dem Köln-Code wird dieser Bereich als – Gewerbe innerhalb von Ort-
schaften – angegeben. Der benannte Biotoptyp umfasst eine Fläche von circa 6.000 m². Im Süden 
des Gewerbegebietes stocken zwei alte Platanen in einem Rasenbeet (circa 290 m²). Diese Fläche 
wird gemäß dem Köln-Code als – innerstädtische Baumgruppen und Alleen mit alten Baumholz – 
bewertet.

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Südlich der Gewerbefläche liegt das Flurstück 1750 mit einer Größe von circa 2.200 m². Hier wurde 
die ehemals vorhandene Villa niedergelegt. Die Fläche ist unversiegelt und durch grasige Bereiche 
geprägt. Der größte Teil dieser Fläche (circa 2.070 m²) wird als – Sonstige ausdauernde Ruderalflur 
– bewertet. 
Die an die Olpener Straße angrenzende Bebauung mit dem Hofbereich hinter der Hausnummer 248 
wird als – Blockbebauung, geschlossen – bewertet und umfasst eine Fläche von circa 780 m². Der 
Versiegelungsgrad liegt hier bei über 95%. Im Hof steht ein älterer Walnussbaum in einem kleineren 
Baumbeet. Südlich an die geschlossene Blockrandbebauung grenzt ein Grundstück mit einem klei-
nen Wohnbungalow, Nebengebäuden, Terrassen und einem Gartenbereich an. Diese Flächen (circa 
300 m²) werden nach dem Köln-Code als – Einzel- und Reihenhausbebauung, mit kleinen Gärten – 
angegeben. Der Versiegelungsgrad wird auf circa 50 % geschätzt. Der südliche Teil des Grundstü-
ckes ist geprägt von Rasenflächen, einigen Bäumen (vorwiegend Koniferen) und Sträuchern. Dieser 
Bereich stellt sich als – Ziergärten mit hohem Gehölzanteil – dar. Die Fläche umfasst circa 235 m².  
Der Baumbestand im Geltungsbereich des derzeit rechts wirksamen Bebauungsplans besteht aus 
insgesamt acht Bäumen. 
Die Umnutzung des Plangebietes führt zu einem vollständigen Verlust der bestehenden sowie be-
nannten Biotop- und Vegetationsstrukturen. Die Planung sieht entlang der Olpener Straße den Ab-
riss und die Neugestaltung der Blockrandbebauung vor. Im südlichen Bereich des Plangebietes wer-
den drei- bis fünfgeschossige Quartiershäuser auf einer Fläche von circa 2.800 m² geplant. Auch 
wenn die benannten Quartiershäuser in Höhe und Dimension die bestehenden Struk turen aufneh-
men beziehungsweise fortführen, wird die Bebauung als Biotoptyp – Großformbebauung und Hoch-
häuser – kategorisiert. Die Flachdächer der Quartiershäuser werden mit einer extensiven Dachbe-
grünung ausgebildet, die teilweise zusätzlich mit Photovolt aikanlagen belegt werden. Im Zusam-
menhang mit den Wohnhäusern werden auch private Mietergärten mit Terrassen und Pflanzflächen 
geplant. 
Neben der Versieglung der bestehenden Flächen mit Wohngebäuden werden weiter circa 1.900 m² 
für Bewegungsflächen, Beton-/Steinmauern oder Beeteinfassungen beansprucht. Rund 650 m² des 
Plangebietes werden für zum Beispiel Fahrwege, in einer teilversiegelten Bauweise mit Naturstein-
pflaster mit grüner Fuge errichtet.  
Im Rahmen der Freiflächenplanung wurden insgesamt circa 2.900 m² öffentlich zugängliche sowie 
private Rasenflächen berücksichtigt. Darüber hinaus ist die Pflanzung von insgesamt mindestens 
24 standortgerechten Bäumen vorgesehen. Nach der Baumschutzsatzung muss der Stammumfang 
von Ersatzbaumpflanzungen dabei mindestens 20 cm in 1 m Höhe betragen. Die „Liste für die Er-
satzpflanzung bodenständiger Bäume“ gibt dabei vor, welche Baumarten als Ersatz gepflanzt wer-
den können. 
Als Abgrenzung des Quartiers nach Westen zum bestehenden Wäldchen hin, ist ein Zaun mit vor-
gepflanzter Schnitthecke vorgesehen (vergleiche ASP-V4). Die Schnitthecken summieren sich im 
Plangebiet auf circa 420 m² (inklusive Abgrenzung privater Gartenbereiche) und werden gemäß 
Köln-Code als – Intensiv beschnittene Hecken mit überwiegend standorttypischen Gehölzen –  ge-
pflanzt. 
 
Der Bebauungsplan sieht zur Sicherung der oben benannten Maßnahmen,  umfangreiche grünpla-
nerische Festsetzungen vor. Im Zuge der Baufeldfreimachung kommt es zum Verlust aller im Plan-
gebiet vorhandenen Bestandsbäume, wovon insgesamt vier unter die Baumschutzsatzung der Stadt 
Köln fallen. Durch die planungsrechtliche Sicherung von insgesamt 24 Bäumen wird der Verlust  
im Zuge der Umnutzung jedoch berücksichtigt und deutlich abgemildert. 
Grundstückflächen sind gärtnerisch zu gestalten und mit Gräsern, Stauden und/oder Sträuchern 
dauerhaft zu begrünen, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Neben-
anlagen überbaut werden. Neben den Festsetzungen zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und

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Hecken beinhaltet der Bebauungsplan auch Festsetzungen zur Begrünung der unterirdischen Ge-
bäudeteile (Tiefgarage) sowie zur extensiven Dachbegrünung der Flachdächer. Insgesamt führen 
die grünordnerischen Festsetzungen und die Gestaltungsmaßnahmen zu einer erhöhten Durchgrü-
nung des Plangebietes.  
Das Plangebiet bleibt bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans weiterhin ein urba-
ner und durch mehrgeschossige Bebauung geprägter Bereich, in dem das Schutzgut Pflanze zwar 
eine untergeordnete Rolle einnimmt, aber der Anteil an Gehölzen in Form von Sträuchern und He-
ckenpflanzungen sowie Bäumen zur jetzigen Ausgestaltung zunimmt. Bei diesem Vergleich ist  zu 
dem zu berücksichtigen, dass das Gebiet vorher als Gewerbegebiet genutzt wurde und das Schutz-
gut Pflanze dort keine prägende Rolle eingenommen hat. Die geplanten Festsetzungen und gestal-
terischen Maßnahmen zur Schaffung einer strukturierten Durchgrünung im Plangebiet sind insge-
samt positiv zu bewerten. Es werden circa 24 Bäume neu gepflanzt, die den Verlust der zu fällenden 
Bäume kompensieren und einen Mehrwert hinsichtlich großer Gehölzstrukturen schaffen. Durch die 
geplante extensive Dachbegrünung und die Begrünungen der Tiefgarage werden weitere Vegeta-
tionsflächen geschaffen, sodass nach Durchführung der Planung c irca 33% der Plangebietsfläche 
(zuzüglich circa 18% extensiver Dachbegrünung)  begrünt sein werden. Darüber hinaus wird der 
Großteil der neu geplanten Vegetationsflächen einen Anschluss an den gewachsenen Boden haben.   
Im Rahmen der Biotopkartierung beziehungsweise Bilanzierung (Bestand/Planung) ergibt sich ein 
rechnerisches Defizit bei Durchführung der Planung. Allerdings stellt die Planung aus ökologischer 
Sicht nur eine minimale Verschlechterung dar. In den aktuell gewerblich genutzten Bereichen ver-
bessert sich bei Umsetzung der geplanten Begrünungsmaßnahmen die Situation deutlich. 
Unter dem Aspekt das der Anteil der versiegelten Flächen im Plangebiet ansteigt, gleichzeitig, aber 
auch mehr Gehölzpflanzungen entstehen, werden die Auswirkungen des Planvorhabens auf  das 
Schutzgut Pflanze abgemildert und sind damit als nicht erheblich zu bewerten. 
 
7.2 Boden und Flächen 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Boden 
Im Vorfeld zum Bebauungsplanverfahren wurde eine umwelttechnische Bodenuntersuchung gemäß 
BBodSchV durch das Büro Geologie, Bau & Umweltconsult (Stand 2016) durchgeführt. Im Zuge der 
Baugrunduntersuchung wurden auf dem Gelände insgesamt 12 Rammkernsondierungen abgeteuft, 
wobei zur Erkundung potenz ieller Bodenverunreinigungen zwei Rammkernsondierungen unmittel-
bar an Abscheideranlagen niedergebracht wurden, welche im Rahmen einer ersten Ortsbegehung 
durch die Fachgutachter festgestellt wurden. Insgesamt wurden 63 Proben entnommen. 
Von dem gewonnenen Bodenmaterial wurden zur Verifizierung des insgesamt sensorisch unauffäl-
ligen Geländebefunde s fünf Bodenproben auf den Verdachtsparameter Mineralölwasserstoffe 
(MKW) untersucht. Im Hinblick auf eine spätere Entsorgung, im Zuge des Neubaus, wurde von den 
erbohrten Anfüllungen eine Mischprobe erstellt und diese auf die Parameter der LAGA Boden 2004 
untersucht. 
Zur Bewertung einer möglichen Wiederverwendung von Bodenmaterial in Bezug auf die sensible 
Folgenutzung "Wohnbebauung", wurde eine Mischprobe des gewachsenen Bodens zusammenge-
stellt und diese auf die Vorsorgewerte des Bundes -Bodenschutz- und Altlastenverordnung 
(BBodSchV) untersucht. 
Nach den vorliegenden Untersuchungsergebnissen liegen keine Hinweise auf eine schädliche Bo-
denveränderung durch den Betrieb der beiden Abscheideranlagen vor. Sowohl die Ergebnisse der 
beiden Rammkernsondierungen als auch die Ergebnisse der chemischen Bodenuntersuchungen

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sind als unauffällig zu bewerten. Hinweise auf Bodenbelastungen durch den Betrieb einer ehemali-
gen Keramikfabrik wurden ebenfalls nicht festgestellt. 
Nach den gesamten Untersuchungsergebnissen ist eine schädliche Bodenveränderung hinsichtlich 
des Gefährdungspfades Boden-Grundwasser nicht zu besorgen. 
Im Hinblick auf die geplante Folgenutzung (Wirkungspfad Boden-Mensch) ist auszuführen, dass im 
Anfüllungshorizont die Prüfwerte der BBodSchV eingehalten werden. Eine schädliche Veränderung 
im Sinne des BBodSchG ist aus den Ergebnissen nicht abzuleiten. Lediglich in der Mischprobe über-
schreiten die Bleikonzentrationen geringfügig den Prüfwert für das sensibelste Nutzungsszenario – 
Kleinkinderspielflächen -. Da im Zuge der geplanten Umnutzung – Wohngebäude - die Herrichtung 
von Kleinkinderspielflächen geplant ist, wird vom Gutachter empfohlen, einen Bodenaustausch der 
Anfüllungen durchzuführen. Der entsprechende Hinweis ist in den Planunterlagen enthalten. 
Den vorliegenden Untersuchungsergebnissen zufolge werden im gewachsenen Boden die Vorsor-
gewerte der BBodSchV eingehalten. Bei der Verwertung dieses Bodenmaterials besteht keine Be-
sorgnis hinsichtlich der Entstehung einer schädlichen Bodenveränderung im Sinne des BBodSchG. 
Der gewachsene Boden ist somit als unbelastet einzustufen. 
Mit der Versieglung von gewachsenem Boden (insbesondere im Süden des Plangebietes) gehen 
die natürlichen Bodenfunktionen (Wasserspeicherung, Lebensraum, Kaltluftproduktion, et cetera) 
nachhaltig verloren. Generell ist eine Neuversieglung von natürlich anstehendem Boden immer ne-
gativ zu bewerten, da sich dieser nur sehr langsam erneuert. Innerhalb der nicht zu überbauenden 
und nicht unterbauten Flächen (zum Beispiel Privatgärten) können die natürlichen anstehenden Bö-
den ihre Funktion erhalten und langsam erneuert bleiben.  
Auf Grund der Kleinräumigkeit des Vorhabens sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das 
Schutzgut Boden als nicht erheblich zu bewerten beziehungsweise einzustufen. 
Fläche 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst (inklusive öffentlicher Verkehrsflächen) circa 
13.000 m². Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des rechtswirksamen Fluchtlini-
enplans Nummer 5278/0100000.  
Im Zuge des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens ist beabsichtigt, das Plangebiet einer Wohn-
nutzung zuzuführen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf wird dazu nicht auf eine Bau-
gebietsart zurückgegriffen, sondern es erfolgt die Festsetzung, dass innerhalb des Vorhaben- und 
Erschließungsplans Wohnen zulässig sind. Darüber hinaus wird die Errichtung einer sozialen Ein-
richtung mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte ermöglicht. 
Städtebauliche Kennwerte aus dem rechts wirksamen Fluchtlinienplan Nummer 5278/0100000 lie-
gen nicht vor. Die geplante Bebauung sieht eine Über- und Unterbauung in Bezug auf das gesamte 
Plangebiet von circa 40 % beziehungsweise bis zu 70 % vor. Da jedoch wie bereits unter Punkt 6.2.1 
Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) erörtert, eine Realteilung für unterschied-
liche Teilbereiche des Gesamtgrundstückes berücksichtigt werden soll, wird die Grundflächenzahl 
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechend mit 0,6 beziehungsweise 0,8 festgesetzt. 
Mit der Umnutzung des Plangebietes wird sich der Versiegelungsgrad gegenüber der Bestandsnut-
zung verringern. Dies begründet sich darin, dass der Großteil des Geltungsbereiches zum jetzigen 
Zeitpunkt durch eine gewerbliche Nutzung geprägt ist. 
Mit Durchführung der Planung wird das mit Wohnen festgesetzte Plangebiet (rund 9.700 m²) zu circa 
70 % (inklusive unterbaute Fläche durch die Tiefgarage) versiegelt sein. Dies entspricht einer Fläche 
von rund 6.700 m².

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Die Dachflächen der Wohngebäude inklusive Balkone und Terrassen nehmen dabei rund 3.880 m² 
der versiegelten Flächen ein. Von den 6.700 m² versiegelten Flächen sind rund 2.820 m² teilversie-
gelte Flächen, die sich zum Beispiel aus der Unterbauung mit der Tiefgarage, wassergebundener 
Wegedecke, Schotterrasen und Rasenstegplatten ergeben.  Die unversiegelten Bereiche in Form 
von Vegetationsflächen mit Bodenanschluss nehmen im Plangebiet circa 30 % der Fläche ein. Dies 
entspricht einer Fläche von rund 3.000 m². 
Innerhalb des mit Wohnen festgesetzten Plangebietes wird der Begrünungsgrad circa 40 % betra-
gen (Vegetationsflächen inklusive extensiver Dachbegrünung). Mit der Umsetzung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans wird der Versiegelungsgrad im Plangebiet gegenüber der Bestandnut-
zung verringert. 
7.3 Grundwasser, Oberflächenwasser und Versickerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Grundwasser 
Nach der geologischen Karte Köln-Mülheim, Blatt-Nummer 5808 liegt das Untersuchungsgebiet im 
Bereich der quartären rheinischen Niederterrasse. In der Normalabfolge steht hier ein oberflächlich 
verlehmter, in der Tiefe kalkiger Sand über den kiesigen Ablagerungen der rheinischen Niederter-
rasse.  
Nach der hydrologischen Karte von Nordrhein-Westfalen, Blatt Köln-Mülheim aus dem Jahr 1944 ist 
für das Untersuchungsgebiet mit einem mittleren Grundwasserstand von 37 m ü. NN zu rechnen. 
Bei einer durchschnittlichen Geländehöhe von 48 m ü. NN ergibt dies einen mittleren Grundwasser-
flurabstand von circa 11,0 m. Die Grundwasserfließrichtung ist hierbei nach Nordwesten zum Rhein 
hingerichtet. 
Für eine weiterführende Betrachtung wurden die Daten einer circa 100 m vom Bau feld entfernten 
Grundwasserstandmessstelle (073789318, RGW Köln GR6) ausgewertet.  Nach Auswertung liegt 
der maximale Grundwasserstand bei circa 40,37 m ü. NN.  Grundsätzlich ist daher nicht mit einer 
Beeinträchtigung der Baumaßnahme durch das Grundwasser zu rechnen. 
Wegen des großen Abstandes zum Grundwasser ist eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwas-
ser im Bereich des Plangebietes unwahrscheinlich. Zudem befindet sich das Plangebiet außerhalb 
bestehender oder geplanter Wasserschutzzonen. 
Oberflächengewässer 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
7.4 Luft und Klima 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Luft 
Nach der Klimafunktionskarte der Stadt Köln ist das Plangebiet als „Stadtklima I I“ ausgewiesen. In 
diesem Klimatop sind die lokalen Windsysteme und der Luftaustausch durch die dichte und mehr-
geschossige Bebauung wesentlich gestört.  
Im Zuge des Planverfahrens wurde im Juni 2024 durch das Büro Rudolf Keller Verkehrsingenieure 
GmbH
 ein Verkehrsgutachten erstellt. Im Rahmen des Gutachtens wurden neben der Bestandsana-
lyse sowie dem Prognose-Planfall auch insgesamt drei Erschließungsvarianten inklusive entspre-
chender Verkehrsflusssimulationen für das Planvorhaben untersucht beziehungsweise entwickelt.  
In der Gesamtbetrachtung ergibt sich durch das Bauvorhaben entlang der Olpener Straße ein Kfz -
Verkehrsaufkommen von zusätzlich 333 Kfz-Fahrten pro Tag für einen normalen Werktag. Die

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höchste stündliche Verkehrsbelastung (Spitzenstunde) ergibt sich dabei am Morgen zwischen 7:00 
bis 8:00 Uhr und am Nachmittag zwischen 16.00-17.00 Uhr.  
Mit Umsetzung der Planung wird die prognostizierte Kfz -Mehrbelastung als Schadstoffemittent im 
Straßenverkehr wirksam werden. Es ist anzunehmen, dass durch die geringe Kfz -Mehrbelastung 
auch der Emissionsausstoß der verkehrsrelevanten Luftschadstoffe für Kohlenstoffdioxid (CO 2), 
Stickstoffdioxid (NO 2), Stickstoffoxid (NO x) sowie von Feinstäuben (PM 10) und Mikrofeinstäuben 
(PM2,5) geringfügig ansteigt.       
Die vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet, wie die Festsetzungen zur Anpflanzung 
von Sträuchern und Bäumen, die Begrünung der Tiefgarage sowie der Anlage von extensiven Dach-
begrünungen, können zur Reduktion der allgemeinen Luftschadstoffbelastung im Plangebiet beitra-
gen und führen qualitativ zu einer Verbesserung der Luftqualität. In Abhängigkeit der ausgewählten 
Arten können Bäume und andere Formen von Grün durch ihre Filterwirkung Staub und gasförmige 
Luftverunreinigungen (Feinstaub, Stickoxide und flüchtige organische Stoffe) filtern.  
Luftschadstoffe – Emissionen, auch Treibhausgase 
Das Plangebiet ist in seiner bisherigen Form als gewerblich genutzte Fläche vorbelastet. Genaue 
Kennwerte zu den nutzungsbedingten Emissionen liegen jedoch nicht vor. Emissionen ergeben sich 
vor allem aus den vorhandenen gewerblichen Nutzungen sowie den daraus resultierenden Ver-
kehrsemissionen durch den Anliefer- und Angestelltenverkehr.  
Durch die Umnutzung des Gebietes in ein vorwiegend für Wohnnutzung vorgesehenes Q uartier 
ergibt sich, dass sich die nutzungsbedingten Emissionen durch Wegfall der produktionsbezogenen 
Emissionen verringern werden. Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird 
die zukünftige Verkehrsbelastung um insgesamt 333 Kfz-Fahrten geringfügig erhöht. Durch die Ver-
wendung moderner Heiztechnik oder die Förderung des öffentlichen Nahverkehrs können die Luft-
schadstoffemissionen für Kohlenstoffdioxid (CO2), Stickstoffdioxid (NO2), Stickstoffoxid (NOx) sowie 
von Feinstäuben (PM10) und Mikrofeinstäuben (PM2,5) vermindert werden.  
Durch die zu erwartende erhöhte Fahrradnutzung der Bewohnenden des Quartiers kann der ver-
kehrsbedingte Emissionsausstoß im Plangebiet zusätzlich verringert werden. Die fußläufige Erreich-
barkeit des öffentlichen Personennahverkehrs über die Bus - und S -Bahnhaltestelle "Höhenberg 
Frankfurter Straße" schafft weitere Anreize für die Bewohnenden, um künftig auf das Auto zu ver-
zichten und den verkehrsbedingten Emissionsausstoß im Plangebiet durch den Individualverkehr zu 
verringern. 
Luftschadstoffe – Immissionen  
Das Plangebiet liegt innerhalb der grünen Umweltzone, die im Luftreinhalteplan der Bezirksregie-
rung Köln (2019) für das Stadtgebiet Köln ausgewiesen wird. Ziel der Ausweisung ist eine Feinstaub-
reduzierung und Minderung der Stickstoffdioxidbelastung (Hintergrundbelastung) in den betroffenen 
Stadtteilen. Die Zone darf nur von PKW mit geringem Feinstaubausstoß (grüne Plakette) befahren 
werden. Darüber hinaus sind im Luftreinhalteplan der Stadt Köln (3. Fortschreibung 2021; Kapitel 5-
7) diverse Maßnahmen aufgeführt, die geeignet sein können, die lokale Luftschadstoff-Immissions-
situation im Rahmen der Luftreinhalteplanung zu mindern beziehungsweise zu verbessern.  
Die bestehenden Gebäude innerhalb des Plangebiet es werden mit Ausnahme des bestehenden 
Vorderhauses vollständig als Gewerbegebäude genutzt. Angaben zu den daraus resultierenden Im-
missionsverhältnissen liegen nicht vor.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Luft ist im Zuge der Realisierung der Wohnbebauung mit einer gering-
fügigen Zunahme der Luftschadstoffimmissionen aus dem Mehrverkehr zu rechnen. Demgegenüber 
entfallen die Emissionen aus der gewerblichen Nutzung und der Verwendung alter Heiztechnik. Die 
Verwendung neuester Heiztechnik in Kombination mit einer wärmedämmenden extensiven Dach-
begrünung wirken reduzierend auf die Emissionsentwicklung (CO
2 und NO 2) im Plangebiet. Die

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Durchgrünung des Plangebietes und die extensive Dachbegrünung fördern eine zusätzliche Bin-
dung von Luftschadstoffen im Plangebiet (CO2, PM10, PM2,5 und NO2). Die Förderung umweltfreund-
licher Fortbewegungsmittel sowie die Anreize zur Nutzung des ÖPNVs könnte sich hier zusätzlich 
positiv auswirken. Insgesamt wird sich für das Schutzgut Luft eine Verbesserung hinsichtlich der 
bisherigen Nutzung des Plangebietes ergeben.  
Geruchsimmissionen (Luft) 
Durch den Betrieb eines Holzofens einer nördlich an das Plangebiet angrenzenden Konditorei liegen 
dem Amt für Umwelt- und Verbraucherschutz der Stadt Köln Beschwerden zu Geruchsimmissionen 
an der Bestandsbebauung vor. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens sollen daher auch Aussagen 
zu Geruchsimmissionen im Plangebiet getroffen werden. 
Anlagenbezogene Geruchsimmissionen werden im Anhang 7 der TA Lu ft geregelt. Demnach sind 
an 10 % der Jahresstunden wahrnehmbare Gerüche aus dem Betrieb von Anlagen in Wohn-  und 
Mischgebieten zulässig. Dies entspricht 876 Stunden / Jahr. Auf die Bestandsbebauung sowie die 
geplante Bebauung wirkt nur der Holzofen der Konditorei als Geruchsquelle ein. Da nach Auskunft 
des Amtes für Umwelt - und Verbraucherschutz der Stadt Köln nur gelegentlich Beschwerden zu 
Gerüchen aus dem Betrieb des Holzofens eingehen, ist insgesamt davon auszugehen,  dass der 
Immissionswert von 10 % der Jahresstunden mit zulässigen Geruchsimmissionen deutlich eingehal-
ten wird. Unabhängig davon ist im Plangebiet daher mit gelegentlichen Geruchsimmissionen durch 
den Holzofen zu rechnen.  
Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Plangebietes, werden hierdurch nicht 
tangiert beziehungsweise beeinträchtigt. 
Klima 
Großklimatisch ist das Plangebiet durch das subatlantisch-atlantische Klima geprägt. Die Winter sind 
relativ mild und die Sommer mäßig warm. Die mittlere Niederschlagsmenge liegt hier bei c irca 
800 mm bis 900 mm im Jahr. Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 11,2 °C (LANUV 2020). 
Als Freiflächen in der Umgebung sind das direkt westlich angrenzende Wäldchen sowie die beiden 
größeren Freiflächen Merheimer Heide und die Parkanlage Fort X im Osten vorhanden. Insbeson-
dere die beiden zuletzt genannten Flächen fungieren als Kaltluft -Emittenten und tragen dazu bei, 
dass das Plangebiet mit Kaltluft versorgt wird. 
Die Festsetzungen zu Neupflanzungen von Bäumen, die Festsetzung zur allgemeinen Begrünung 
sowie zur Begrünung der Tiefgarage und von extensiver Dachbegrünung schaffen lineares und 
punktuelles, aber auch flächiges Grün im Plangebiet, welc hes zukünftig die nächtliche Kaltluftpro-
duktion erhöht und zur Abkühlung der lokalen Wohnbebauung beiträgt. Zudem ist die Rückhaltung 
von anfallendem Niederschlagswasser durch die Anlage von Grünflächen sowie der Dachbegrünung 
vorgesehen. Hiermit kann ein Teil der klimatischen Auswirkungen (sommerliche Überwärmung) in-
nerhalb des Plangebietes gemindert werden.  
Innerhalb des Plangebietes werden folgende stadtklimatisch wirksamen Vermeidungs- und Minde-
rungsmaßnahmen festgesetzt: 
• Anlage von extensiven Dachbegrünungen, 
• Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragenteile, 
• Pflanzung von mindestens 24 Bäumen im Plangebiet, 
• Begrünung nicht unter- und überbebauter Grundstücksflächen (Anlage von Gartenflächen). 
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung des Bebauungsplans insgesamt verbessert. Die 
bestehende gewerbliche Bestandsbebauung beziehungsweise -nutzung wird mit der vorliegenden 
Planung durch eine konzentriertere Wohnbebauung ersetzt.

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Zwar wird die Geschossigkeit der Bausubstanz  erhöht, so dass der Luftaustausch abnimmt und 
größere vertikale Flächen mit Erwärmungspotential geschaffen werden, allerdings führt die Neupla-
nung auch zu einer Reduzierung der Flächenversieglung und somit zu einem gerin geren Erwär-
mungspotential für horizontale Flächen. 
Im Zuge der Neubebauung wird die Durchgrünung des Plangebietes durch Baum- und Heckenpflan-
zungen und den geplanten Dachbegrünungen deutlich erhöht. Dies wirkt sich positiv auf die lokale 
Verdunstungsleistung von Boden und Pflanzen im Plangebiet aus, was sich wiederum positiv auf 
das lokale Kleinklima und die örtliche Kaltluftentstehung auswirkt und zur Minderung der klimati-
schen Belastung durch die Nachverdichtung im Plangebiet beiträgt.  
Unter Berücksichtigung der starken Vorbelastung des Plangebietes und der klimarelevanten Pla-
nungsaspekte sind die Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Klima als marginal ver bes-
sernd anzusehen. Eine erhebliche Veränderung des Lokalklimas ergibt sich aus der Planrealisierung 
nicht.  
7.5 Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die 
Bevölkerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Lärm 
Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde eine schalltechnische Unter-
suchung zu den Lärmimmissionen durch die Peutz Consult GmbH (Stand 2024) durchgeführt. Die 
Ermittlung der Beurteilungspegel erfolgt bei freier Schallausbreitung, also ohne Berücksichtigung 
der geplanten Gebäude. 
Durch den Bebauungsplan wird die Umnutzung der zum größten Teil ehemals genutzten Gewer-
befläche an der Olpener Straße in Köl n-Höhenberg vorbereitet. Für das Bebauungsplangebiet ist 
die Festsetzung von Wohnen sowie einer Kindertagesstätte geplant. Im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan wird dazu nicht auf eine Baugebietsart zurückgegriffen, sondern es erfolgt die diffe-
renziertere Festsetzung, dass Wohnen sowie eine Anlage für soziale Zwecke (Ki ndertagesstätte) 
zulässig sind. Im Folgenden werden die Auswirkungen der bereits bestehenden und gegebenenfalls 
neu hinzukommenden Lärmimmissionen auf die zukünftigen Wohngebäude sowie entsprechende 
Maßnahmen zur Vermeidung beziehungsweise Reduktion der Lärmimmissionen erläutert.  
Die Untersuchung berücksichtigt den öffentlichen Straßen- Schienen- und Flugverkehr, den Gewer-
belärm sowie die Auswirkungen der Planung auf den Bestand und liegt folgenden Normen zu-
grunde: 
 
Orientierungswerte, Immissionsgrenzwerte, Immissionsrichtwerte: 
Grundlage für die Beurteilung von Schallimmissionen im Städtebau ist die DIN 18005 (Schallschutz 
im Städtebau Teil 1). Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist anzustreben. Die 
Orientierungswerte beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 Stunden in der 
Nacht (22:00-06:00 Uhr). 
 
Die Beurteilung von Schallimmissionen für Schienenwege wird nach der Schall 03, Ausgabe 2014 
(Berechnung des Beurteilungspegels für Schienenwege) berechnet. Die Beurteilungspegel bezie-
hen sich auf einen Bezugszeitraum von 16 Stunden am Tag (06:00- 22:00 Uhr) und 8 Stunden in 
der Nacht (22:00-06:00 Uhr). 
 
Die Beurteilung von Lärm durch gewerbliche Geräusche in der Nachbarschaft wird in der TA Lärm 
geregelt. Die Beurteilungspegel beziehen sich auf einen Bezugszeitraum von 16 Stunden am Tag 
(06:00-22:00 Uhr) und 8 Stunden in der Nacht (22:00-06:00 Uhr).

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Gesamtverkehrsgeräuschsituation (Straßen-, Schienen- und Fluglärm):  
Zur Berechnung der auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen wurden die 
Straßenverkehrsbelastungszahlen im Plan-Fall, die Schienenverkehrsimmissionen sowie der Flug-
lärm mit einer Grundbelastung von 55 dB(A) tags und nachts angesetzt. In der summativen Betrach-
tung der Geräuschimmissionen sind die höchsten Verkehrs geräuschimmissionen an der Nordfas-
sade des Vorderhauses zu erwarten. Im Nahbereich der Straße liegen Beurteilungspegel von bis zu 
70 dB(A) tags und von bis zu 63 dB(A) nachts vor. Somit werden die schalltechnischen Orientie-
rungswerte der DIN 18005 für allg emeine Wohngebiete, tags teilweise um bis zu 15 dB(A) und 
nachts um bis zu 18 dB(A) überschritten. Damit wird an der straßenzugewandten Fassade der stra-
ßenbegleitenden Bebauung die verwaltungsrechtlich als Grenze zur Gesundheitsgefährdung ange-
sehene Schwelle von 60 dB(A) nachts um bis zu 3 dB(A) überschritten. 
Im südlichen Bereich an den von der Olpener Straße weiter entfernten und abgewandten Fassaden 
liegen die Beurteilungspegel aufgrund des Abstandes und der Abschirmung durch das eigene Ge-
bäude bereits deutlich niedriger. An den Fassaden der Kindertagesstätte liegen die Beurteilungspe-
gel bei bis zu 65  dB(A) tags und bis zu 60 dB(A) nachts. Hier wird die verwaltungsrechtlich als 
Grenze zur Gesundheitsgefährdung angesehene Schwelle unterschritten. Bei Berücksichtigung der 
abschirmenden Wirkung des Vorderhauses, würden die Beurteilungspegel nochmals niedriger aus-
fallen. 
Der weiter südlich gelegene Bereich des Plangebietes wird maßgeblich durch die mit 55 dB(A) an-
gesetzten Fluglärmimmissionen sowie die Bundesautobahn A3 geprägt, welche die Orientierungs-
werte der DIN 18005 im Nachtzeitraum pauschal um 10 dB(A) überschreiten. Hier werden durch 
Verkehrslärm die Orientierungswerte tags um maximal 7 dB(A) und nachts um maximal 13  dB(A) 
überschritten. 
Die Verkehrslärmberechnung zeigt auf, dass der Wert von 62 dB(A) tags bei freier Schallausbreitung 
in einem Bereich von bis zu 75 m von der Olpener Straße aus, überschritten wird. Hier sind für 
Außenwohnbereiche geeignete Schallminderungsmaßnahmen vorzusehen, die dafür sorgen, dass 
ein Beurteilungspegel von 62 dB(A) tags nicht überschritten wird. Im Inneren des Plangebietes er-
geben sich bereits unter Berücksichtigung einer vollständigen Umsetzung des Planvorhabens durch 
die Abschirmung der straßenbegleitenden Bebauung und der übrigen Baukörper Beurteilungspegel 
von unter 62 dB(A) im Tageszeitraum, sodass auf zusätzliche Minderungsmaßnahmen verzichtet 
werden könnte.  
 
Auf dem übrigen Plangebiet und selbst nahe der Olpener Straße an den straßenabgewandten Fas-
saden sind aus schalltechnischer Sicht Außenwohnbereiche möglich, da hier die Beurteilungspegel 
unterhalb von 62 dB(A) liegen. 
 
Für die geplante Kindertagesstätte wurde die Einhaltung der Orientierungswerte in Anlehnung an 
ein Mischgebiet geprüft, dass der angesetzte pauschale Fluglärm die Orientierungswerte eines all-
gemeinen Wohngebietes bereits ausschöpft. Der entsprechende Wert liegt im Tageszeitraum bei 60 
dB(A). Bei einer geschlossenen Bebauung an der Olpener Straße ist davon auszugehen, dass die 
Verkehrslärmimmissionen durch Straßen- und Schienenlärm deutlich unter dem angestrebten Wert 
von 55 dB(A) liegen. 
 
Gewerbelärm:  
Die Umgebung des Plangebietes ist durch eine Gemengelage aus vereinzelten gewerblichen Nut-
zungen sowie größtenteils Wohnen geprägt. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde 
eine gutachterliche Betrachtung aller vorhandenen Gewerbelärmquellen in der näheren Umgebung 
geführt. Die zu Grunde liegenden Nutzungsansätze berücksichtigen den Parkverkehr durch Be-

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schäftigte, den Hol - und Bringverkehr und die Anlieferung der geplanten Kindertagesstätte, Auto-
werkstätten im Westen und Norden des Gebietes, eine direkt östlich angrenzende Konditorei sowie 
die Tiefgaragennutzung durch Anwohner entlang der Olpener Straße. 
 
Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass im Westen des Plangebietes durch die Emissionen der 
Autowerkstatt Beurteilungspegel von bis zu 48 dB(A) im Tages- und von bis zu 33 dB(A) im Nacht-
zeitraum erzeugt werden. Durch das Planvorhaben werden die höchsten Gewerbelärmimmissionen 
durch die Anlieferung der Kindertagesstätte an der Olpener Straße erzeugt. Hier liegt jedoch ledig-
lich eine Nutzung im Tageszeitraum vor. Es ergeben sich Beurteilungspegel von bis zu 50 dB( A) 
tags an den Plangebäuden sowie Beurteilungspegel von bis zu 46 dB(A) tags im Umfeld.  
 
Im Nordosten des Plangebietes werden die Gewerbelärmimmissionen maßgeblich durch die Anlie-
ferung der Konditorei bestimmt. Hier ergeben sich Beurteilungspegel von bis zu 52 dB(A) im Tages-
zeitraum. Es wird davon ausgegangen, dass keine geräuschintensiven Nutzungen wie A nlieferun-
gen der Konditorei im Nachtzeitraum erfolgen, da hierdurch bereits im Bestand von einer Überschrei-
tung der Vorgaben der TA Lärm auszugehen wäre. 
 
Bezüglich des Spitzenpegelkriteriums der TA Lärm treten die höchsten Beurteilungspegel von 89 
dB(A) für maximal auftretende Geräuschspitzen im Tageszeitraum im Erdgeschoss im Bereich der 
Anlieferung für die Kindertagesstätte und im Bereich der Anlieferung der Konditorei unmittelbar an 
der Olpener Straße auf. Hier wird der Immissionsrichtwert für maximal auftretende Geräuschspitzen 
im Tageszeitraum um 4 dB(A) überschritten. Da diese Überschreitung von der Anlieferung der Kin-
dertagesstätte verursacht wird und ausschließlich das Erdgeschoss an der Fassade der Baugrenze 
der Kindertagesstätte in der Richtung der Olpener Straße betroffen ist, betrifft dies dementsprechend 
ausschließlich die eigene Nutzung. An allen übrigen Immissionsorten im Plangebiet sowie im Umfeld 
wird das Spitzenkriterium tags als auch nachts eingehalten. 
 
Eine Konfliktsituation zwischen den geplanten Wohngebäuden und den gewerblichen Nutzungsan-
sätzen, konnte aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden. 
 
Sportlärm:  
Südlich und südwestlich des Plangebiets befinden sich Sportanlagen in Form von Fußballfeldern, 
Tennisfeldern und der Sporthalle einer Gesamtschule.  In unmittelbarer Umgebung der benannten 
Sportfelder liegen im Bestand bereits gemäß 18. BImSchV schutzwürdige Wohnnutzungen, an de-
nen die Vorgaben der 18. BImSchV bereits jetzt einzuhalten sind. Aufgrund des deutlich größeren 
Abstandes zum Plangebiet ist von einer Einhaltung der Vorgaben auszugehen. 
Die Sporthalle der Gesamtschule wird definitionsgemäß hauptsächlich für Aktivitäten im Rahmen 
des Schulsports genutzt. Der Schulsport ist gemäß 18. BImSchV hinsichtlich der Geräuschimmissi-
onen als privilegiert anzunehmen. 
In Bezug auf außerschulische Aktivitäten, befindet sich nordwestlich der Sporthalle im Bereich der 
Adalbertstraße im gleichen Abstand wie die Bebauung im Plangebiet bereits eine Wohnbebauung 
im Bestand, an welcher die Vorgaben der 18. BImSchV einzuhalten sind. Da die kritische verkehrli-
che Erschließung von Süden erfolgt, ist davon auszugehen, dass die Vorgaben der 18. BImSchV 
eingehalten werden.  
Eine detaillierte Berechnung der Sportlärmimmissionen erfolgte innerhalb der schalltechnischen Un-
tersuchung zu den Lärmimmissionen durch das Büro Peutz Consult GmbH (2024) nicht. 
 
Auswirkungen der Planung auf den Bestand 
Nach der Verkehrsuntersuchung des Büros Rudolf Keller Ingenieure ( Stand 2024) steigt das Kfz -
Verkehrsaufkommen durch die geplante Wohnbebauung mit einer viergruppigen Kindertagesstätte

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um circa 333 Kfz-Fahrten pro Tag, die sich hälftig auf den Ziel - und den Quellverkehr aufteilen. 81 
Kfz-Fahrten ergeben sich aus dem Beschäftigten- und Wirtschaftsverkehr sowie aus dem Bring- und 
Abholverkehr durch die Kindertagesstätte (RKGmbH 2024). Die daraus resultierende Erhöhung der 
Verkehrsgeräuschbelastung ist als marginal anzusehen. Die ermittelten Erhöhungen liegen unter-
halb von 1 dB(A), so dass insgesamt keine wesentliche Änderung in der Verkehrsgeräuschbelas-
tung eintritt. 
Für die Anlieferverkehre der Kindertagesstätte entlang der Olpener Straße wurden die Immissions-
richtwerte der TA Lärm zugrunde gelegt. Hier liegt jedoch lediglich eine Nutzung im Tageszeitraum 
vor. Es ergeben sich Beurteilungspegel von bis zu 50 dB(A) tags an den Plangebäuden sowie Be-
urteilungspegel von bis zu 46 dB(A) tags im Umfeld. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden 
somit eingehalten. 
 
Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird eine Tiefgarage errichtet, die 
über eine Zu-  und Einfahrt an der Olpener Straße verfügt. Die Tiefgarage ist in das Vorderhaus 
integriert. Diese wird von den Bewohnenden und Angestellt*innen der Kindertagesstätte genutzt, 
sodass ebenfalls die Immissionsrichtwerte der TA Lärm betrachtet wurden. An den Fassaden der 
Baugrenzen unmittelbar neben und über der Tiefgaragenzufahrt werden die hilfsweise herangezo-
genen Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet im Nachtzeitraum um bis 
zu 4 dB(A) überschritten. Im Umfeld der Zu- und Einfahrt werden die Richtwerte eingehalten. Da es 
sich bei den Geräuschimmissionen von zu Wohnanlagen gehörigen Tiefgaragen nicht um Gewer-
belärm im eigentlichen Sinne handelt und sich die Überschreitungen lediglich auf die geplante Be-
bauung beziehen, kann auf die Überschreitung mit passiven Schallschutzmaßnahmen reagiert wer-
den. Diese sind aufgrund der hohen Verkehrslärmimmissionen ohnehin in diesem Bereich notwen-
dig. 
Um den Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen zu gewährleisten, sind Festsetzungen zu Lärm-
schutzmaßnahmen an Außenbauteilen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB getroffen worden: 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel 
nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, 
Berlin). 
• Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nachtzeitraum 
(22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte 
Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern u nd 
Türen sicher zu stellen.  
• Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen -, 
Schienen- und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, sind 
Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt werden, dass der 
vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon ausgenommen sind 
Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der 
lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird. 
• Bei Wohnungen, deren schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 über Fenster 
verfügen, bei denen der Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen-  und 
Schienenverkehr) bei > 70 dB(A) tags oder > 60 dB(A) nachts vor der geplanten Fassade 
liegt, muss sichergestellt werden, dass die betroffene Wohnung über ein öffenbares Fenster 
eines schutzbedürftigen Raumes gemäß 3.16 der DIN 4109 -1 verfügt, vor dem die 
Beurteilungspegel für Verkehrslärm (Straßen - und Schienenverkehr) von 64 dB(A) tags 
beziehungsweise 54 dB(A) nachts nicht überschritten werden.

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Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im 
bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein nied-
rigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den Außen-
bauteilen von schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird. 
Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Lärmsituation nach Umsetzung der Planung unwesentlich 
verändert und Lärmvorbelastungen im Bebauungsplangebiet gegeben sind. Entsprechende Fest-
setzungen zur Minderung der Lärmbelastung sind benannt und müssen auf Ebene der Baugeneh-
migung zur Umsetzung gelangen. Unter Berücksichtigung der Minderungsmaßnahmen sind für das 
Schutzgut Mensch und seine Gesundheit keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten. 
Altlasten 
Seitens des Umwelt- und Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln wurde mitgeteilt, dass im städti-
schen Kataster der altlastverdächtigen Flächen und Altlasten keine Erkenntnisse über Bodenbelas-
tungen vorliegen. 
Im Rahmen der Planung wurde durch das Büro Geologie, Bau & Umweltconsult (2016)  eine Bau-
grunderkundung durchgeführt, die ebenfalls keine wesentlichen Bodenbelastungen feststellen 
konnte. 
Die Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf das Schutzgut Boden sind vor dem 
Hintergrund positiv zu bewerten, dass die Anfüllungsböden im Weiteren entfernt werden.  
7.6 Kultur- und Sachgüter 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB) 
 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Niedertrasse des Rheins, ein Bereich der seit der Jung-
steinzeit, als besiedelt gilt und in dem generell mit archäologischen Funden zu rechnen ist.  
Im Rahmen der Orientierenden Erstbewertung des Untergrundes gemäß BBodSchV durch das Büro 
Geologie, Bau & Umweltconsult (Stand 2016) wurde der Untergrund mit insgesamt 12 Rammkern-
sondierungen sondiert. Die Sondierungen hatten eine Tiefe von 5,0 m. Im Vorfeld der Bebauung ist 
für das Plangebiet eine archäologische Sachverhaltsermittlung mit Baggersondagen erforderlich, 
um eine Beeinträchtigung für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter durch die geplante Wohnbebau-
ung auszuschließen. Ein entsprechender Hinweis ist Bestandteil der Planunterlagen.  
Darüber hinaus befinden sich die nachstehenden Baudenkmäler in der näheren Umgebung des 
Planvorhabens. 
Tab.: Auszug aus der Denkmalliste der Stadt Köln 
Denkmal-
listen-Nr. 
Straße Haus-
Nr. 
Stadtteil Bezeichnung Datum Eintrag 
des Denkmals 
Lage 
5559 Olpener 
Straße 
153 Höhenberg Wohnhaus 23. April 1990 Nähere Umge-
bung 
5580 Olpener 
Straße 
159 Höhenberg Wohnhaus 29. Mai 1990 Nähere Umge-
bung 
5491 Olpener 
Straße 
240 Höhenberg Wohnhaus 31. Januar 1990 Nähere Umge-
bung 
5476 Olpener 
Straße 
143 Höhenberg Wohn- und 
Geschäftshaus 
23. Januar 1990 Weiterer Verlauf 
5490 Olpener 
Straße 
226 Höhenberg Wohnhaus 31. Januar 1990 Weiterer Verlauf 
(Quelle: www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/denkmalschutz/denkmalliste/index.html

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Innerhalb des Plangrundstückes sind keine in der Denkmalliste der Stadt Köln enthaltenen Bau-
denkmäler gelistet. Aufgrund der maximalen geplanten Höhe der Gebäude von 67,3 m ü. NHN (Vor-
derhaus) sowie der räumlichen Lage zu den bestehenden Denkmälern ist eine Beeinträchtigung 
nicht gegeben. Daher werden keine denkmalrechtlichen Belange durch die Planung tangiert. 
7.7 Vermeidung von Emissionen/ sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB) 
Licht 
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet Köln und ist von anthropogener Nutzung geprägt. Beleuchtete 
Wege und Flächen befinden sich im direkten Umfeld des Plangebietes. Emissionen durch Licht sind 
durch die Befahrung der umliegenden Straßen (Olpener Straße / Frankfurter Straße) gegeben, wel-
che aber grundsätzlich keine nachteiligen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung haben. 
Durch die Umsetzung des Vorhabens wird künftig das Plangebiet um eine Tiefgaragenzufahrt  ent-
lang der Olpener Straße erweitert. In diesem Zusammenhang wird es zu einer Erhöhung des Ver-
kehrsaufkommens in diesem Bereich kommen sowie zu einer Erhöhung der hiermit verbundenen 
Emissionsquelle (Wechsellicht, durch das Verlassen eines Kraftfahrzeuges der Tiefgarage). 
Auf der direkt gegenüberliegenden Straßenseite liegen in einer Entfernung von circa 20 bis 30 m 
Wohngebäude sowie ein Gewerbebetrieb (Kfz-Werkstatt), so dass es im Bereich der Tiefgaragen-
zufahrt zu einer Blendwirkung durch die Autoscheinwerfer an Fassaden bewohnter Gebäude kom-
men kann. Die Dauer des Aufhellungsvorgangs bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage ist allerdings im 
Zusammenhang mit der bestehenden Verkehrssituation entlang der Olpener Straße, insgesamt als 
sehr gering einzustufen. Maßnahmen zum Schutz bewohnter Räume, wie außenliegende Rollläden 
oder vergleichbare Einrichtungen, sind dadurch nicht erforderlich.  
Die oberirdische Ein- und Ausfahrt zum Plangebiet entlang der Olpener Straße ist nur in Ausnahme-
fällen für den motorisierten Individualverkehr  und Rettungsfahrzeuge vorgesehen, sodass eine 
Blendwirkung an den gegenüberliegenden Wohngebäuden nur in Ausnahmefällen auftritt. 
Müllaufstellflächen 
Im rückwärtigen Bereich der Tiefgaragenzufahrt sind oberirdische Stellplätze für Wertstoffe und Ab-
fälle für den Tag der Abholung vorgesehen.  
Die geplanten Müllaufstellflächen liegen in unmittelbarer Nähe zur öffentlichen Verkehrsfläche. Eine 
Befahrung des Plangebietes durch die Müllfahrzeuge der AWB ist daher nicht erforderlich.  
Entwässerung 
Die Regelentwässerung des Baugrundstückes erfolgt über einen Kanalanschluss am vorhandenen 
Mischwasserkanal der Stadtentwässerungsbetriebe (StEB) Köln in der Olpener Straße. Dazu wer-
den über je eine erdverlegte Sammelleitung für Regen- und Schmutzwasser im westlichen Teil des 
Grundstückes die Abwässer in nördlicher Richtung zur Olpener Straße geführt. Die Regelentwäs-
serung setzt sich aus der Dachflächenentwässerung und den Hofeinläufen in der Zuwegung zu den 
einzelnen Gebäuden zusammen. In Vorabstimmung mit den StEB wurde eine Einleitbeschränkung 
von 90 l/s für Niederschlagwasser am öffentlichen Kanalnetz festgesetzt.  Nach Berechnung und 
Ermittlung der entsprechenden Regenspenden ergibt sich ein Gesamtvolumen von 98,47 l/s für das 
Plangebiet.  
Die Differenz von 8,47 l/s muss über einen entsprechenden Zeitraum auf dem Grundstück zurück-
gehalten werden. Zu diesem Zweck wird westlich des Plangebietes ein Staukanal errichtet, welcher 
die vorgegebenen 90 l/s freigibt (Schumacher GmbH (2022)).

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7.8 Nutzung von erneuerbaren Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB) 
 
Das Planungskonzept sieht die Nutzung von erneuerbaren Energien vor. Der Energiebedarf der 
neuen Häuser wird durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern der 
Wohngebäude (circa 70 % der Dachflächen) sowie die Anlage weiterer Grün- und Gartenflächen im 
Plangebiet reduziert. Dachbegrünung wirkt wärmedämmend und kann dadurch zur Reduzierung des 
Energiebedarfs beitragen.  
Am 17. März 2022 hat der Rat der Stadt Köln die Klimaschutz-Leitlinien (Leitlinien zum Klimaschutz 
in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln) beschlossen. Im Rahmen der vorlie-
genden Planung wurde die Einhaltung der benannten Klimaziele durch das Büro Klöker + Partner in 
Bezug auf das vorliegende städtebauliche Planungskonzept geprüft. Im Ergebnis werden die Anfor-
derungen der Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben ein-
gehalten. 
Insgesamt kommt es zu einem hohen Anteil von erneuerbaren Energien durch die benannten Maß-
nahmen. Hierdurch kommt es in Bezug auf den Betrieb zu einer geringen CO
2-Erzeugung. 
Durch die Nutzung von Photovoltaik-Anlagen in Verbindung mit Wärmepumpen, können die Stan-
dards eines KfW-Effizienzhauses 40 EE erfüllt werden. Regelungen zur Nutzung von Photovoltaik-
Anlagen und der Einhaltung des KfW -Effizienzhauses 40 EE werden im Durchführungsvertrag ge-
troffen. 
7.9 sonstige Gesundheitsbelange / Risiken 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Starkregen 
Nach der Starkregengefahrenkarte für ein extremes beziehungsweise 100-jähriges Ereignis der 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln (2022) ergeben sich durch extreme Regenereignisse Anstauge-
fahren. In der Starkregengefahrenkarte ist die teilweise erfolgte Räumung des Geländes schon be-
rücksichtigt. Für das gesamte Plangebiet gibt es punktuelle Starkregengefährdungen, wobei insbe-
sondere der Geländeversprung entlang der östlichen Grundstücksmauer im Bereich der bestehen-
den Gewerbehalle zu benennen ist.  
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde durch das Haustechnik Planungsbüro Schuma-
cher GmbH (2022) ein Überflutungskonzept erarbeitet. Das für die Wohnbebauung vorgesehene 
Gesamtgrundstück teilt sich in insgesamt zwei Teilbereiche (Westen und Osten) auf. Für beide Flä-
chen wurde die zurückhaltende Regenwassermenge ermittelt. Für den westlichen Bereich sind ge-
mäß Ermittlung 84,9 m³ und für den östlichen Bereich 77,9 m³ erforderlich. 
Die Überflutungsmengen wurden anhand eines 100-jährigen Regenereignisses vorbemessen. Das 
ermittelte Rückstauvolumen von 162,8 m³ (Summe der beiden Teilflächen) wird überwiegend durch 
in den Außenanlagen geplante Mulden mit maximal 12 cm Anstauhöhe zurückgehalten. Die ent-
sprechenden Flächen sind innerhalb des Überflutungskonzeptes (Schumacher GmbH (2022)) dar-
gestellt beziehungsweise aufgezeigt. Im östlichen Grundstücksbereich werden auch befestigte Flä-
chen mit einer Anstauhöhe von 3,5 cm beaufschlagt. Südöstlich ist ein Einstau gegen die geplante 
Grundstücksmauer vorgesehen. Die Notüberläufe, welche als Speier in der Attika der jeweiligen 
Gebäude geplant wurden, entwässern frei auf das Grundstück und sind in der Auslegung des Rück-
stauvolumens berücksichtigt worden. 
 
Die Überflutungsmengen können gemäß den Berechnungen vollständig innerhalb des Plangrund-
stückes untergebracht werden.

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8 Hinweise 
Die Hinweise dienen den zukünftigen Bauherren und sollen sicherstellen, dass die während des 
Bebauungsplans vorgetragenen wesentlichen Risiken auch den Bauherren bekannt sind. 
Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtlinien-
gesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten mit 
der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplans außer Kraft. 
Rechtsgrundlagen 
Die geltenden Rechtsgrundlagen sind unter den Hinweisen aufgezählt. 
Lärmimmissionen 
Auf die Vorbelastung durch Straßen-, Schienen-, Flug und Gewerbelärm wird hingewiesen, da sie 
einen wesentlichen Beitrag zur Gesamtlärmbelastung leistet. 
Kampfmittelbeseitigung 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von Bauarbei-
ten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine Ord-
nungsangelegenheiten) einzuschalten. 
Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsfläche ist nur zur Information dargestellt. 
Insektenschutz 
Für die zukünftige Außenbeleuchtung an Straßen, Außenbeleuchtungen baulicher Anlagen und 
Grundstücke sind für eine tierfreundliche Beleuchtung Leuc htmittel mit möglichst geringer Wärme-
entwicklung und mit einem möglichst geringen Ultraviolett - und Blauanteil zu verwenden. Darüber 
hinaus sind sowohl der Abstrahlwinkel als auch das Beleuchtungsniveau sowie Anzahl und Höhe 
der Leuchten zu optimieren. 
Artenschutz 
Es wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung ( Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftli-
che Beratung) erstellt. Auf dieser Grundlage wurden Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen 
definiert. 
Baumschutzsatzung 
Die gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang bebau-
ten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln (Baum-
schutzsatzung – BSchS) vom 18. Juli 2023 (Amtsblatt Nr. 29 vom 02. August 2023) sind Ersatz-
pflanzungen beziehungsweise Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des Bebauungs-
plans zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im Bebauungsplanverfahren 
bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 
BNatSchG in Verbindung mit § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden. 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
In der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen gemäß §§ 
135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 4. Januar 2012) 
sind allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln formuliert. Auf 
diese Qualitätsmaßstäbe wird in den Festsetzungen Bezug genommen.

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DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des Be-
bauungsplans verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung an-
zuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, 
Plankammer, Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy -Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während der 
Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich  der Radaranlage am Flughafen Köln/Bonn gemäß 
§ 18a LuftVG. 
Denkmal- und Bodenschutz 
Innerhalb des Plangebietes sind archäologische Bodenfunde nicht ausgeschlossen. Werden bei Bo-
deneingriffen archäologische Bodenfunde entdeckt, ist gemäß §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz 
(DSchG) das Römisch-Germanische Museum/Archäologische Bodendenkmalpflege der Stadt Köln 
unverzüglich zu informieren. 
 
Für die Herrichtung der erforderlichen Kleinkinderspielflächen wird ein Bodenaustausch der Anfül-
lungen empfohlen. Entsprechende Maßnahmen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens 
zu berücksichtigen. 
 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
Starkregen 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-Gefahrenkarte“ der Stadt-
entwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plange-
biet sind vor deren Ausführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen. 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im Rahmen ei-
nes Überflutungsnachweises im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen. 
Stellplatzsatzung 
Es gilt die Satzung zur Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrradabstellplätze so-
wie die Erhebung von Ablösebeträgen der Stadt Köln (Stellplatzsatzung) vom 31. Mai 2022, Be-
kanntmachung am 22. Juni 2022. 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der Bekanntmachung vom 
10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes, 
30 % der Geschossfläche Wohnen im öffentlichen geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen 
Wohnraumförderrichtlinie des Landes NRW zu errichten. 
Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden ergänzende vertragliche 
Vereinbarungen zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen (Durchführungs-
vertrag). 
 
9 Planverwirklichung  
Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Zur Umsetzung der Planung wird ein 
Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB geschlossen, in dem sich die Vorhabenträgerin

- 47 | 48 - 
gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, dass im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) festgelegte 
Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und 
die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Weitere Regelungen wie zum Beispiel zum öf-
fentlich geförderten Wohnungsbau, der Kindertagesstätte, der Gestaltung der  öffentlichen Flächen 
sollen ebenfalls im Durchführungsvertrag getroffen werden. 
 
10 Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets 1,3 ha 
BGF über alle Baufelder 13.100 m² 
− BGF Wohnen 12.285 m² 
(11.340 m² nur Vollgeschosse) 
− BGF Kindertagesstätte 820 m² 
Anzahl der geplanten WE 122 
davon öffentlich gefördert circa 2.900 m² (mind. 30 %) 
öffentliche Spielplatzfläche / m² 
Freifläche Kindertagesstätte circa 790 m² 
Öffentliche Verkehrsfläche circa 3.300 m²

- 48 | 48 - 
11 Referenzliste 
 
- BEZIRKSREGIERUNG KÖLN (2019): Luftreinhalteplan für das Stadtgebiet Köln - Zweite Fort-
schreibung 2019. Stand Juni 2022.   
- BONNER GARTEN: Außenanlagenplanung "Olpener Straße 248- 252" in Köln-Höhenberg. 
Stand: August 2023. 
- GESELLSCHAFT FÜR UMWELTPLANUNG UND WISSENSCHAFTLICHE BERATUNG: Artenschutz-
rechtliche Prüfung, Stufe 1 zum Bebauungsplan-Verfahren "Olpener Straße 248 – 252", 
Köln Höhenberg. Stand: Juli 2022. 
- GESELLSCHAFT FÜR UMWELTPLANUNG UND WISSENSCHAFTLICHE BERATUNG: Artenschutz-
rechtliche Prüfung, Stufe 2 zum Bebauungsplan-Verfahren "Olpener Straße 248 – 252", 
Köln Höhenberg (Vögel und Fledermäuse). Stand: Januar 2024. 
- GESELLSCHAFT FÜR UMWELTPLANUNG UND WISSENSCHAFTLICHE BERATUNG: Biotoptypenbe-
stand (nach Köln-Code) zum Bebauungsplan-Verfahren "Olpener Straße 248 – 252", Köln 
Höhenberg. Stand: Juli 2022. 
- GEOLOGIE, BAU & UMWELTCONSULT: Baugrund- und Gründungsbeurteilung zum Bauvorha-
ben Neubebauung Olpener Straße 250, Köln-Höhenberg. Stand: Januar 2016. 
- GEOLOGIE, BAU & UMWELTCONSULT: Umwelttechnische Bodenuntersuchung zum Bauvorha-
ben Neubebauung Olpener Straße 250, Köln-Höhenberg. Stand: Januar 2016. 
- HAUSTECHNIK PLANUNGSBÜRO SCHUMACHER GMBH: Stellungnahme zur Entwässerung Neu-
bebauung Wohnquartier Olpener Straße 248-252, 51103 Köln. Stand: Juni 2022. 
- KLÖKER + PARTNER BERATENDE INGENIEURE MBB: Abfrage Planwerte Energiebedarf und 
nutzbare lokale Deckungspotenziale (Testtattabelle). Stand: Juni 2022. 
- LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFA-
LEN) (2020): Fachinformationssystem „Klimaatlas Nordrhein-Westfalen“, 
https://www.klimaatlas.nrw.de/karte-klimaatlas. 
- MKULNV (MINISTERIUM FÜR UMWELT, LANDWIRTSCHAFT, NATUR- UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
NRW) (2020): Das elektronische wasserwirtschaftliche Verbundsystem „ELWAS-WEB“, 
https://www.elwasweb.nrw.de/elwas-web/index.jsf. 
- PEUTZ CONSULT GMBH: Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan 73453/02 "Olpener Straße 248-252“ in Köln-Höhenberg. Stand: Juni 2024. 
- RKGMBH: Verkehrsuntersuchung für ein Wohngebiet und eine KITA an der Olpener 
Straße in Köln". Stand: Juni 2024. 
- STADT KÖLN (2020): Altlastkataster, Auskunft zu Altlasten. Auskunft zur Altlastsituation an 
der Olpener Straße über das Stadtplanungsamt der Stadt Köln. Stand: 2017. 
- STADT KÖLN (2020): Auskunft zu angrenzenden Sach- und Kulturgüter (Denkmalliste) Stadt-
planungsamt der Stadt Köln. 
- STADT KÖLN: Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung - BSchS) vom 18.07.2011.  
- STADT KÖLN (1997): Synthetische Klimafunktionskarte M 1:150.000, Datengrundlage: Prof. 
Dr. Kuttler et. al. Universität Essen, Klimatologische Untersuchung Köln 1997. Online ver-
fügbar unter: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/umwelt-tiere/klima/klimatope-und-
die-koelner-klimafunktionskarte?kontrast=schwarz#. 
- S
TADTENTWÄSSERUNGSBETRIEBE KÖLN: Starkregengefahrenkarte für ein extremes Ereignis, 
Stand: August 2022.

Turnhalle
Weg
6
2220
266
12
244240252
30
[242 a]
4442
14810
26
250
28
448274
32
248236242264262
1618
268-272167159153163169157161165179
41814212
1192
530512745157453374
1561528
51774222 1824
14202
1825182251674
531
1465
21414601 18211820
757361
51374760
1463210 529215146414591 1779
18331823
297571 375378
1750758
453
1875
1751
365
1834
15272 3741462
56456356180755980656756212235651861040590318540790218521752153
45.74
47.92
48.1548.0848.1648.0548.1248.1648.0348.1248.0148.3048.2448.2348.2348.1548.2148.2648.2548.1146.93
48.18
48.2445.9545.5347.30
46.47
45.2446.9246.7346.6746.8146.7846.7645.5347.4248.5048.6948.7547.7747.91
46.73
47.9347.88
45.7345.4346.06
45.2845.76
48.0947.9548.0047.6948.3947.9347.8647.56
Olpener Straße
46.28
48.19
45.62
47.65
45.27
47.82
(48.2)(48.3)(48.3)(48.4)(48.1)(48.0)(48.0)(47.9)(47.9)(48.1)(47.9)(48.1)(48.2)(48.0)(48.1)(48.0)(47.9)(47.9)
47.7347.5547.73
47.8246.7046.2546.94
47.7647.77
46.9246.91
48.27
47.2248.0848.07
45.44
47.8647.88
45.2245.17
48.2048.19
47.8648.1347.8947.9048.1348.1147.8347.83
48.1148.1547.9248.15
48.1747.9348.0548.1047.9547.75
45.6645.8945.8445.6646.14
48.3848.3948.2448.1747.98
48.47
48.0448.0848.1248.0347.8047.6447.64
48.4748.2748.2948.1848.2848.2548.3948.1048.0147.9048.07
48.2248.0647.9348.0547.9348.5648.1047.8348.5148.4448.3548.2348.2548.3248.33
48.10
Gemarkung VingstFlur 30FabrikSchp
Gemarkung MülheimFlur 1Frankfurter Straße  B 8FIFF
S F
F
Kleingärten
KleingärtenWeg
232234228230145153 a
817210772 14631250281921875568554555558556570553552557569 14
35118984064048952172Flur 16Gemarkung MerheimFlur 15III FDIV SDIV SDIII+DGSDIV+DGWDII FDIV SDIII SDIV SDIII SDIII SDIII SDI FD
IV+DGWDIV SDIV SDIV SDII FDI SDII SDII SDI SDI SDV+StGFDV+DGSDII SDII+DGSDII SDII PDII PD
II SDII SDI FDII FDI PDI FDI FDII FDI FDI FDI FD
I FDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSDII+DGSD
V+DGSD
II+DGSDII SDHaus 1Haus 2Haus 3Haus 4Haus 5
Haus 7Haus 8
Haus 6IVIIIVIIIIVI
IVIVIVV
IIIIIIIIIIII
IV+StGIV+StGIV+StGIV+StG
gg
ZeichenerklärungI,IIIS,WBahngleiseBordsteintopografische BegrenzungFlurstücksgrenzeFlurgrenzeDachformZahl der Vollgeschossevorhandene GebäudeBaumDurchfahrtGrenze des räumlichen Geltungs-bereiches des BebauungsplanesPlanungBestandbefahrbare WegeflächeRasenflächen öffentlich zugänglich     46.71Gemarkungsgrenzevorhandene Höhenlage überGeltungsbereich des Vorhaben-und ErschließungsplanesNormalhöhennull (NHN)02550 MeterMaßstab 1: 500Olpener Straße 248 - 252in Köln-HöhenbergBlatt 2 von 2Vorhaben- undErschließungsplanzum VorhabenbezogenerBebauungsplan72453/02
Olpener StraßeFrankfurter Straße
Lustheider Straße
Rasenflächen privatKleinkinderspielflächenBäume und SträucherKita- AußenflächeEinfriedungsmauer/FahrradstellplätzeMüllplatz Kita, überdachtAußenkante TGÄnderungen der dargestellten Fassadenund geringfügige Abweichungen von den inden Ansichten und Schnitten dargestelltenKubaturen der geplanten Gebäude sind imRahmen der Festsetzungen desvorhabenbezogenen Bebauungsplanes(Blatt1) zulässig.geplante Gebäude mit Attika
StützmauerZahl der Vollgeschosse alsHöchstmaßz.B.IVZahl der Vollgeschosse plusStaffelgeschossz.B. IV+StGggeförderter WohnungsbauDurchfahrtFahrradstellplätze Kita, überdachtEs wird bescheinigt, dass diesePlanunterlage den Bestimmungen des§ 1 Abs. 2 Plan ZV entspricht.(Stand 15.11.2022)Pilhatsch IngenieureRüngsdorfer Straße 6, 53173 Bonngez. Pilhatschöffentlich bestellter Vermessungsingenieur/inBonn, den 02.09.2024Für den PlanentwurfVorhabenträger/ingez. H. NemitzKöln, den 02.09.2024BeigeordneterKöln, den 10.09.2024Für den PlanentwurfDezernat VI, Planen und Bauengez. Markus GreitemannRheinmaX GmbH & Co KG,Maarstraße 96, 53227 BonnDer Stadtentwicklungsausschuss hat diePlanaufstellung am 15.03.2018nach § 12 Abs. 2 BauGB in Anwendungdes beschleunigten Verfahrens nach§ 13a BauGB beschlossen.Der Beschluss wurde am 18.04.2018ortsüblich bekannt gemacht.gez. RekerOberbürgermeisterinKöln, den DATUM DER BEKANNTMACHUNGSANORDNUNGBezirksbürgermeister/inKöln, denDer Planentwurf ist in der Zeitvom 26.09.2024 bis 31.10.2024nach § 3 Abs. 2 BauGB mit Begründungveröffentlicht worden.gez. Thomas DinterDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den 04.11.2024Der Rat hat diesen vorhabenbezogenenBebauungsplan in seiner Sitzungam                      nach § 10 Abs. 1 BauGBin Anwendung des beschleunigtenVerfahrens nach § 13a BauGB alsSatzung mit Begründung nach§ 9 Abs. 8 BauGB beschlossen.Die örtsübliche Bekanntmachung überden Beschluss des vorhabenbezogenenBebauungsplanes durch den Rateinschließlich des Hinweises nach§ 10 Abs. 3 BauGB istamerfolgt.Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligunghat in der Zeitvom 26.04.2018 bis 11.05.2018nach § 3 Abs. 1 BauGB stattgefunden.
OberbürgermeisterinKöln, denOberbürgermeisterinKöln, denDer Planentwurf hat in der Zeitvom                     bis                        nach§ 3 Abs. 2 BauGB i. V. m § 4aAbs. 3 BauGB mit Begründung erneutöffentlich ausgelegen.gez.Der Planentwurf hat in der Zeitvom                  bisnach § 4 Abs. 3  BauGB i. V. m § 3Abs. 2 BauGB mit Begründung erneutöffentlich ausgelegen.gez.Die OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, denDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den
N

Anlage 8 
 
 
Textliche Festsetzungen  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 72453/02 
Arbeitstitel: "Olpener Straße 248 bis 252 in Köln-Höhenberg" 
 
I. Textliche Festsetzungen  
1. Art der baulichen Nutzung 
 
a) Innerhalb des mit Wohnen festgesetzten Bereiches sind die folgenden Nutzungen  
zulässig: 
- Wohngebäude,  
- eine Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte, in den mit A 
gekennzeichneten Bereichen im Erdgeschoss. 
b) Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB sind im Rahmen der 
festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
2. Soziale Wohnraumförderung 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind im Geltungsbereich des Vorhaben - und 
Erschließungsplans mindestens 30 % der Geschossfläche Wohnen nach § 20 Abs. 3 Nr. 1 
BauNVO als Wohnnutzung zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung 
gefördert werden könnte. 
3. Maß der baulichen Nutzung 
3.1 Höhe bauliche Anlagen 
a) Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für bauliche Anlagen maximale Höhen in Meter 
über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Höhe an der Oberkante eines 
Gebäudes berücksichtigt bereits ein mögliches Nicht-Vollgeschoss. 
Als oberer Bezugspunkt gilt die Oberkante der Attika oder wenn keine Attika hergestellt 
wird die Oberkante des Gebäudes. 
b) Die mit einer zwingenden Wandhöhe  (WH) von 50,20 m ü. NHN und 51,70 m ü. NHN  
festgesetzten Stützmauern, sind in den gekennzeichneten Bereichen durchgängig auf den 
Grundstücksgrenzen der Flurstücke Nummer 1750 und 1751, Flur 30, Gemarkung Vingst 
zu errichten.  
Für die zwingend festgesetzten Wandhöhen (WH) wird als oberer Bezugspunkt die 
Oberkante des Abschlusses des jeweiligen Mauerelementes bestimmt.  
3.2 Überschreitungen der Gebäudehöhen 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch untergeordnete 
Bauteile oder bauliche Anlagen – z.B. Absturzsicherungen, Antennen, Kamine, Brandwände, 
Lüftungseinrichtungen, Klimaanlagen oder sonstige technischen Einrichtungen, Oberlichter, 
Anlagen zur Nutzung von Solarenergie und/oder Photovoltaik –  auf bzw. an den baulich 
zugeordneten Dachflächen überschritten werden.  Das höchstzulässige Maß der 
Überschreitungen beträgt 1,2 m für notwendige Absturzsicherungen und Geländer, 
ansonsten 2,0 m in der Höhe. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf 
insgesamt 30 % nicht übersteigen. Hiervon ausgenommen sind Anlagen zur Nutzung von 
Solarenergie und/ oder Photovoltaik. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß

2 
 
 
ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zurücktreten. Von diesem Maß des Zurücktretens 
ausgenommen sind Absturzsicherungen, Fahrstuhlüberfahrten und Treppenhäuser. 
3.3 Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche (§ 19 BauNVO) 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im mit Wohnen festgesetzten Bereich die zulässige 
Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowi e bauliche Anlagen unterhalb der 
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ 
von 0,8 überschritten werden. 
4. Überbaubare Grundstücksfläche 
 
a) Gemäß § 23 Abs. 1 BauNVO werden Baugrenzen festgesetzt – diese gelten in Verbindung 
mit § 16 Abs. 6 BauNVO ausschließlich oberirdisch.  
b) Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 3 BauNVO werden für die 
überbaubaren Grundstücksflächen folgende Ausnahmen festgesetzt: 
Die festgesetzten Baugrenzen dürfen  durch auskragende Balkone und notwendige 
Rettungswege (zum Beispiel Fluchtbalkone) bis zu einer Tiefe von maximal 2, 0 m sowie 
durch Vordächer für Eingänge bis zu einer Tiefe von maximal 1,5 m überschritten werden. 
Dabei darf in der Summe ein Drittel der j eweiligen Gebäudeseite je Geschoss nicht 
überschritten werden. 
Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrassen bis maximal 3,0 m überschritten 
werden. Bei der mit A gekennzeichneten überbaubaren Flächen (Kindertagesstätte) sind 
höhere Überschreitungen der festgesetzten Baugrenze von bis zu 17,0 m durch Terrassen 
zulässig. 
5. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten  
 
a) Gemäß § 12 Abs. 4 Satz 2 BauNVO sind in dem mit Wohnen festgesetzten Bereich Kfz-
Stellplätze nur unterhalb der Geländeober fläche und innerhalb der gekennzeichneten 
Fläche für Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) zulässig.  
b) Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BauNVO sind Nebenanlagen nur auf den hierfür festgesetzten 
Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Ausgenommen hiervon 
sind Terrassen, private Kleinkinderspielplätze, Belüftungselemente für die Tiefgarage, 
Gartenlauben für die Kindertagesstätte und Abstellplätze für Fahrräder. 
6. Anschluss an Verkehrsflächen 
 
 Von der Olpener Straße sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB  ausschließlich Ein- und 
Ausfahrten in den gekennzeichneten Bereichen zulässig. 
7. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
 
Zur Sicherstellung des Quartiersangebot es für den Mauersegler wird festgesetzt, dass in 
einem Umkreis von maximal 1,0 km um den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans mindestens 12 Nistkästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-
Maßnahme) zu installieren sind. 
8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
 
 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB werden die folgenden Geh -, Fahr - und Leitungsrechte 
festgesetzt:

3 
 
 
- Die mit GFL bezeichnete Fläche ist mit einem Geh-  und Fahrradfahrrecht zugunsten der    
Anlieger sowie zusätzlich mit einem Fahr - und Leitungsrecht zugunsten der Ver - und 
Entsorgungsträger zu belasten. 
9. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
 
a) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel 
nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, 
Berlin). 
Die Zuordnung zw ischen den dargestellten Lärmpegelbereichen und den maßgeblichen 
Außenlärmpegeln ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:   
Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel 
La 
dB 
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80a 
a Für maßgebliche Außenlärmpegel La  > 80 dB sind die Anforderungen aufgrund 
der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
 
Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte. 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn 
im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein 
niedrigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den 
Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird. 
b) Bei Schlaf- und Kinderzimmern  ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A)  im 
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen. 
c) Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen-
, Schienen- und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, 
sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt werden, dass 
der vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon 
ausgenommen sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn 
zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird. 
d) Bei Wohnungen, deren schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 über Fenster 
verfügen, bei denen der Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen- und 
Schienenverkehr) bei > 70 dB(A) tags oder > 60 dB(A) nachts vor der geplanten Fassade 
liegt, muss sichergestellt werden, dass die betroffene Wohnung über ein öffenbares 
Fenster eines schutzbedürftigen Raumes gemäß 3.16 der DIN 4109- 1 (Schallschutz im 
Hochbau, Ausgabe Januar 2018 –  Beuth Verlag GmbH,  Berlin) verfügt, vor dem die 
Beurteilungspegel für Verkehrslärm (Straßen- und Schienenverkehr) von 64 dB(A) tags 
bzw. 54 dB(A) nachts nicht überschritten werden.

4 
 
 
 
10. Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 
 Gemäß § 9 Abs . 1 N r. 25a und b  BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende 
Begrünungsmaßnahmen durchzuführen und dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen:  
Zur Erläuterung der nachgenannten Kürzel– siehe Hinweis Nummer 9  
a) Die Flachdächer des obersten Dachabschlusses der Gebäude im Geltungsbereich sind 
mit einer extensiven Dachbegrünung DC1/DC3 (NB6243  / NB6244) zu bepflanzen. Die 
Vegetationsschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm zuzüglich Filter - und 
Drainschicht herzustellen. Ausgenommen hiervon sind die mit einer zwingenden 
Wandhöhe festgesetzten Bereiche, überdachte Müll - und Fahrradabstellplätze sowie 
Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % der Dachfläche zulässig 
sind. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung zulässig. 
 Zur Bestimmung der maximal zulässigen Neigung des Flachdachs; siehe gestalterische Festsetzungen Nr. 1  
b) Der obere Abschluss der Tiefgaragenfläche (GTGa), soweit diese nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, sind zu begrünen. 
Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht 
zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. 
c) Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten Tiefgarage mit der Stärke der 
Bodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht bei 
klein- und mittelkronigen Bäumen (Bäume 2. Ordnung), von mindestens 150 cm zuzüglich 
einer Filter - und Drainschicht bei großkronigen Bäumen (Bäume 1. Ordnung). Die 
Pflanzfläche muss mindestens 25 m² pro Baum betragen. Der Wurzelraum muss je Baum 
mindestens 12 m³ betragen. 
d) Grundstücksflächen sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen , Spielplätzen und 
sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, mit Gräsern HH7 (BR132), Stauden und / oder 
Sträuchern BB1 (GH51) zu begrünen. 
e) Innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind 
mindestens 24 Einzelbäume (BF31/GH741 oder BF41/GH742) zu pflanzen. Die in der 
Planzeichnung festgesetzten Baumstandorte können um bis zu maximal 7,5 m verschoben 
werden. 
11. Höhenlage 
 
Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Höhe der Geländeoberfläche in der Planzeichnung 
festgesetzt. Geringfügige Abweichungen sind zur Neigung des Geländes für die 
Oberflächenentwässerung zulässig. Darüber hinaus sind Über- bzw. Unterschreitungen der 
festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche bis zu 0 ,5 m durch Treppen- , Rampen- und 
Erschließungsanlagen sowie durch Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig.  
 
 
II.  Gestalterische Festsetzungen 
Gemäß § 9 Abs . 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs . 1 und 2 BauO NRW 2018 werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
1. Dachform / Dachneigung / Dachaufbauten 
Für Wohngebäude sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans ausschließlich Flachdächer 
zulässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5 Grad gelten als Flachdächer. Ausgenommen 
hiervon ist das Wohngebäude bzw. die überbaubare Grundstücksfläche mit einer

5 
 
 
Gebäudehöhe von 67,3 m ü. NHN. Hier ist die Ausbildung eines Satteldaches mit maximal 40 
Grad zulässig. 
2. Einfriedungen    
Grundstückseinfriedungen sind als  Mauer oder standort sgerechte Hecken sowie als Draht - 
oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von jeweils bis zu maximal 
2,0 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig. Für Zugänge 
bzw. Zufahrten dürfen die Heckenpflanzungen unterbrochen werden. 
Ausgenommen hiervon sind die mit einer zwingenden Wandhöhe festges etzten 
Grundstückseinfriedungen bzw. Stützmauern entlang der Flurstücke Nummer 1750 und 1751, 
Flur 30, Gemarkung Vingst. 
3. Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunksendeanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen des 
obersten Geschosses der Gebäude zulässig. 
4. Befestigung von Wegen 
Die Befestigung der Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen sowie Hauszuwegungen sind 
teilversiegelt (wenn möglich mit begrünter Fuge) anzulegen. 
 
III. Hinweise 
1. Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des 
Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplans außer Kraft. 
2. Rechtsgrundlagen 
Es gelten:  
- Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. 
I S. 3634). 
- Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
21.11.2017 (BGBl. I S. 3786). 
- Die Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58). 
- Die Bauordnung Nordrhein- Westfalen (BauO NRW  2018) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 21.07.2018 (GV NRW S. 421). 
3.  Lärmimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßen-, Schienen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet. 
4.  Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur Information 
dargestellt. 
5.  Kampfmittelbeseitigungsdienst 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von 
Bauarbeiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer 322/40 
(allgemeine Ordnungsangelegenheiten) unter der Benennung des Aktenzeichens 22.5-3-
5315000-3335/22 sowie der Bebauungsplan-Nummer einzuschalten. Die Anfrage kann per E-
Mail an kampfmittel@stadt-koeln.de erfolgen.

6 
 
 
6.  Insektenschutz 
Für die zukünftige Außenbeleuchtung an Straßen, Außenbeleuchtungen baulicher Anlagen 
und Grundstücke sind für eine tierfreundliche Beleuchtung Leuchtmittel mit möglichst geringer 
Wärmeentwicklung und mit einem möglichst geringen Ultraviolett - und Blauanteil zu 
verwenden. Darüber hinaus sind sowohl der Abstrahlwinkel als auch das Beleuchtungsniveau 
sowie Anzahl und Höhe der Leuchten zu optimieren. 
7.  Artenschutz   
a) Laut Artenschutzprüfung der Stufe 2 vom Büro Gesellschaft für Umweltplanung und 
wissenschaftliche Beratung, 12.01.2024, Artenschutzprüfung, Stufe 2 zum 
Bebauungsplanverfahren "Olpener Straße 248 – 252", Köln Höhenberg ergeben sich keine 
Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs.  1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), wenn die 
unten genannten Vermeidungsmaßnahmen V1 bis V6 durchgeführt werden. 
b) Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach § 44 Abs.  1 Nr. 1 
BNatSchG sind die erforderlichen Rodungen von Gehölzen außerhalb der Hauptbrutzeiten 
vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahres der im Plangebiet brütenden Vogelarten 
auszuführen (V1). 
c) Die Räumung des Flurstückes 1750, Flur 30, Gemarkung Vingst muss zur Vermeidung 
baubedingter Tötung von Brutvögeln und der Zerstörung deren Nester bzw.  Gelege 
außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahres erfolgen (V2).  
Sofern die Arbeiten nicht außerhalb der Brutsaison abgeschlossen werden können, sollen 
innerhalb der Brutsaison keine längeren Arbeitspausen eingelegt werden (maximal 1 
Woche), um einen zwischenzeitlichen Brutbeginn auf der freigestellten Eingriffsfläche zu 
verhindern. 
d) Die Baufeldfreimachung muss zur Vermeidung baubedingter Tötung von Brutvögeln und 
der Zerstörung deren Nester bzw.  Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. 
September eines jeden Jahres erfolgen. Dies gilt auch für die Grenzmauer zwischen dem 
Plangebiet und dem westlich angrenzenden Gehölzbestand. Bevor mit Rückbauarbeiten 
jeglicher Gebäude begonnen wird, ist sicher zu stellen, dass ein Bauzaun zwischen Garten 
des Wohnhauses 248 und angrenzendem Gehölzbestand aufgestellt wurde (V3).  
Sind innerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten  oder Baufeldräumungen erforderlich, ist 
vor deren Aufnahme in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln 
durch eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachter sicherzustellen, dass es nicht zu einer 
Gefährdung kommt. 
e) Zum Schutz des artenschutzrelevanten Wäldchens, welches südlich und westlich an das 
Plangebiet grenzt, ist die dauerhafte Abgrenzung des geplanten Wohnquartiers auf allen 
Grenzflächen zum Wäldchen hin durch einen mindestens 1,60 m hohen Stabgitterzaun mit 
vorgepflanzter Hecke oder einer mindestens 1,60 m hohen Mauer erforderlich. Während 
der Bauphase soll die vorhandene Mauer erhalten bleiben oder (außerhalb der Brutzeit) ein 
massiver, ortsfester 2, 0 m hoher hölzerner Bauzaun errichtet werden. Auf der südlichen 
Grundstücksgrenze des Flurstücks 1460 zum Wäldchen hin (Flurstück 1465) muss 
entsprechend ein mindestens 1,60 m hoher Stabgittermattenzaun mit vorgepflanzter Hecke 
oder eine Mauer (während der Bauphase ersatzweise ein blickdichter, massiver, ortsfester 
2,0 m hoher hölzerner Bauzaun) vor Beginn jeglicher Erd- und Bauarbeiten errichtet werden 
(V4).  
f) Aufgrund des Verlustes von sechs Brutstätten des Mauerseglers sind neben der 
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) spätestens 1 Jahr nach Errichtung 
der Neubauten (zwischen August und April) zwölf weitere Mauerseglerkästen an zwei bis 
drei Neubauten im Plangebiet anzubringen. Abhängig von der Bauweise der geplanten 
Gebäude sind entweder Nistkästen für  Mauersegler anzubringen oder Traufkästen 
(mindestens 6,0 m hoch, freier Anflug) zu integrieren. Diese sind mit einer Klangattrappe 
auszustatten (V5).

7 
 
 
g) Der mögliche Vogelschlag an Gebäuden kann gemindert werden durch: die Vermeidung 
von großflächigen Glasbauteilen, die Verwendung von Glas mit einem Außenreflexionsgrad 
von max imal 15 % zur Reduktion der Spiegelwirkung, die Verwendung von 
halbtransparentem Glas, das Anbringen entsprechender Markierungen (z. B. Streifen- oder 
Punktraster, keine Greifvogels ilhouetten), die Installation von Sonnenschutzsystemen an 
den Außenseiten (V6). 
8.  Baumschutzsatzung 
a) Es gilt die Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung –  BSchS) vom 18 . Juli 2023 (Amtsblatt Nummer 54 vom 02. 
August 2023): 
b) Gemäß dieser Satzung sind Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der 
Umsetzung des Bebauungsplans zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht 
bereits im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG in Verbindung mit § 1a Abs. 
3 BauGB berücksichtigt wurden. 
9.  Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
Die verwendeten Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf die Anlage 
zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen gemäß §§ 135a bis 
135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 04. Januar 2012). 
In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzeln allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für 
Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln formuliert. 
10.  DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen 
des Bebauungsplans verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster 
der Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 
Köln, während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
11.  Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen Köln/Bonn 
gemäß § 18a LuftVG. 
12. Denkmal- und Bodenschutz 
Innerhalb des Plangebietes sind archäologische Bodenfunde nicht ausgeschlossen. Werden 
bei Bodeneingriffen archäologische Bodenfunde entdeckt, ist gemäß §§ 15 und 16 
Denkmalschutzgesetz (DSchG) das Römisch- Germanische Museum/Archäologische 
Bodendenkmalpflege der Stadt Köln unverzüglich zu informieren. 
Für die Herrichtung der erforderlichen Kleinkinderspielflächen wird ein Bodenaustausch der 
Anfüllungen empfohlen. Entsprechende Maßnahmen sind im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens zu berücksichtigen. 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
13. Starkregenereignis 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-Gefahrenkarte“ der 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen 
im Plangebiet sind vor deren Ausführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln 
abzustimmen.

8 
 
 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im 
Rahmen eines Überflutungsnachweises  im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens 
nachzuweisen. 
14. Stellplatzsatzung 
Es gilt die Satzung zur Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und 
Fahrradabstellplätze sowie die Erhebung von Ablösebeträgen der Stadt Köln 
(Stellplatzsatzung) vom 31. Mai 2022, Bekanntmachung am 22. Juni 2022. 
15. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalb des 
Vorhaben- und Erschließungsplans, 30  % der Geschossfläche Wohnen im öffentlichen 
geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraumförderrichtlinie des Landes NRW 
zu errichten. 
16. Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden ergänzende 
vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen 
(Durchführungsvertrag).

/ 2 
ANLAGE 10  
 
 
 
 
 
 
Durchführungsvertrag – ENTWURF 
 
 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) Nummer 
72453/02 – Arbeitstitel: „Olpener Straße 248-252 in Köln-Höhenberg“ – 
 
 
Die Stadt Köln, vertreten durch die Oberbürgermeisterin, Dezernat Planen und Bauen, 
Stadtplanungsamt, Stadthaus, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, 
– nachfolgend „Stadt“ genannt – 
 
und 
 
die RheinmaX GmbH & Co KG,  Maarstraße 96, 
53227 Bonn, 
– nachfolgend „Vorhabenträgerin“ genannt – 
– Stadt und Vorhabenträgerin zusammen auch „Vertragsparteien“ genannt – 
 
 
schließen folgenden Vertrag:

/ 2 
 
Anlage 5 
 
 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Nummer 72453/02 –Arbeitstitel: Olpener Straße 
248 bis 252 in Köln- Höhenberg eingegangenen Stellungnahmen aus der Veröffentlichung 
 
Die Veröffentlichung gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde im Amtsblatt der Stadt Köln bekannt gemacht und im Stadtpla-
nungsamt (Stadthaus Deutz) vom 26.09.2024 bis zum 31.10.2024 durchgeführt. Zeitgleich bestand die Möglichkeit die Planunterlagen auf den 
Internetseiten der Stadt Köln (www.beteiligung-bauleitplanung.koeln) einzusehen und digital Stellungnahmen zu übermitteln. 
 
Es ist 1 Stellungnahme in der Zeit vom 26. September 2024 bis zum 31.Oktober 2024 eingegangen. 
 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der 
laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich glei-
chen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Stellungnahme verwiesen. 
 
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt.  
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
1 
1.1 
BUND für Umwelt und Naturschutz Deutschland 
 
Das Bauvorhaben wird in seiner jetzigen Form abgelehnt. 
Die Kritikpunkte werden im Folgenden dargelegt. 
 
Die unter 6. festgesetzte CEF-Vermeidungsmaßnahme ist 
nicht ausführlich genug beschrieben. Es fehlt zum Beispiel 
der Hinweis, dass die Kästen mit Klangattrappen ausge-
stattet werden sollen. Es wird erwartet, dass die in der Ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung Stufe II beschriebene CEF-
Maßnahme vollständig in die Festsetzung übernommen 
wird, da anderenfalls Verbotsbestände gemäß § 44 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) nicht ausgeschlossen 
werden können. 
 
 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Formulierung der unter Punkt 6 festgesetzten CEF-
Maßnahme wird als ausreichend betrachtet. Um die Verbotsbe-
stände gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu 
vermeiden, werden im Bebauungsplan Art und Umfang der CEF-
Maßnahme festgesetzt. Die Wirksamkeit und Umsetzung der 
Maßnahme werden innerhalb des Durchführungsvertrages gere-
gelt und später im Rahmen der Ausführung kontrolliert. Der Stel-
lungnahme wird insoweit nicht gefolgt.

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Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
Eine der Anforderungen an CEF-Maßnahmen ist die Lage 
im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der vom Ein-
griff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätte. Der un-
ter 6. angegebene Umkreis von maximal 1,0 Kilometer ist 
daher nicht korrekt, und ist folglich dringend zu korrigie-
ren. 
 
Es ist zu beachten, dass die Wirksamkeit von CEF-
Maßnahmen vor dem Eingriff gewährleistet und nachge-
wiesen werden muss. Ohne Nachweis kann das Eintreten 
eines artenschutzrechtlichen Verbotstatbestandes nach § 
44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG für die Mauersegler nicht aus-
geschlossen werden. Die vollständige Wirksamkeit der 
Maßnahme muss außerdem dauerhaft/kontinuierlich ge-
währleistet werden, beispielsweise durch die Festlegung 
eines hinreichenden Risikomanagements aus Funktions-
kontrollen und Korrekturmaßnahmen. 
 
Es wird die Installation von Nistkästen für Fledermäuse, 
Haussperling sowie Gartenschläfer angeregt, nicht zuletzt, 
da gemäß artenschutzrechtlicher Prüfung für den Garten-
schläfer geeigneter Lebensraum im Vorhabengebiet vor-
handen ist. 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird ge-
folgt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
Der Radius von maximal 1,0 Kilometer wurde vom Büro Gesell-
schaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung in Zu-
sammenarbeit mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. 
Das Erfordernis den Umkreis zu korrigieren oder anzupassen 
kann nicht erkannt werden. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
 
 
Die Umsetzung sowie der Erhalt der CEF-Maßnahme werden Be-
standteil des Durchführungsvertrages. Die Installation sowie der 
Erhalt werden in Zusammenarbeit mit der Unteren Naturschutz-
behörde durchgeführt. Die entsprechende Inbetriebnahme wird 
durch eine fachkundige Person erfolgen, welche durch die Vorha-
benträgerin beauftragt wird. Der Installationsort wird der Unteren 
Naturschutzbehörde im Anschluss zwecks Abstimmung mitge-
teilt. Der Stellungnahme wird insoweit gefolgt. 
 
 
 
Die Installation von Nistkästen für die Fledermaus, den 
Haussperling sowie den Gartenschläfer sind nicht Gegenstand 
des Verfahrens. Wie in der Artenschutzprüfung beschrieben, ist 
ein geeigneter Lebensraum für den Gartenschläfer zwar vorhan-
den, es konnten jedoch keine Gartenschläfer nachgewiesen wer-
den. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
1.2 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen  
 
Dass der Baumbestand nicht erhalten wird, wird abge-
lehnt. Insbesondere für die beiden alten Platanen, die sich 
auf einer Fläche befinden, die gemäß Köln-Code als „in-
nerstädtische Baumgruppe und Alleen mit altem Baum-
holz“ bewertet wird, ist eine Fällung nicht akzeptabel. 
Der Erhalt der alten, wertvollen und unersetzlichen Bäume 
mit großen Baumkronen ist unverzichtbar, denn beson-
ders diese Altbäume produzieren Sauerstoff, absorbieren 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Erhalt der benannten Platanen ist nicht möglich. Die Plata-
nen stehen im Konflikt mit dem durch eine Fachjury, bestehend 
aus Vertretern der Politik, Fachpreisrichtern und Vertretern der 
Stadt Köln, prämierten Siegerentwurf. 
Auch wenn sich unter dem angenommenen Bewertungsansatz 
(Köln-Code) rein rechnerisch und methodenbedingt in der Ein-
griffs-Ausgleichsbilanz ein planbedingtes Defizit ergibt, stellt die

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Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
CO2, Stäube und verbessern die Luftqualität. Mit Hohlräu-
men/Stammhöhlen weisen Altbäume zudem Strukturen 
auf, die jungen Bäumen noch über Zeiträume von Gene-
rationen fehlen, aber für viele Tiere wichtig sind.  
Da die in der Begründung auf Seite 20 erwähnte Baumbe-
wertung nicht Bestandteil der Unterlagen zur Einsicht-
nahme war, kann nicht bewertet werden, ob die Ersatz-
pflanzung von 24 Einzelbäumen überhaupt annähernd 
ausreichend ist, um den Altbestand zu ersetzen. Es wird 
darum gebeten die Baumbewertung nachzureichen. 
Es wird für nicht gerechtfertigt und zulässig gehalten, in 
der Begründung von einer „großzügigen Festsetzung der 
Baumpflanzungen“ und einer „hohen Anzahl an Baum-
pflanzungen“ zu sprechen. 
 
Bei den festgesetzten Baumpflanzungen sollte jedenfalls 
auf heimische und standortgerechte Bäume geachtet wer-
den. 
 
 
 
 
Der Erhalt der Brachfläche auf dem südlichen Grundstück 
sollte geprüft werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird ge-
folgt. 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
Planung aus ökologischer Sicht nur eine minimale Verschlechte-
rung der Gesamtsituation dar. In den aktuell gewerblich genutz-
ten Bereichen verbessert sich bei Umsetzung der geplanten Be-
grünungsmaßnahmen die Situation deutlich.  
Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich, da das Verfahren 
gemäß § 13a BauGB "Bebauungspläne der Innenentwicklung" 
angewendet wird. Um den Eingriff in die vorhandenen Strukturen 
jedoch zum Teil auszugleichen wurden in Zusammenarbeit mit 
der Stadt Köln umfangreiche Begrünungsmaßnahmen festge-
setzt. Dies betrifft die Begrünung der Tiefgarage, der Dachflä-
chen sowie die Ersatzpflanzung von bis zu 24 Einzelbäumen.  
Es wird gesondert darauf hingewiesen, dass die Baumbewertung 
Bestandteil der Biotopkartierung „Biotoptypen in Bestand und 
Planung zum Bebauungsplanverfahren „Olpener Straße 248 – 
252“ ist. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
 
Eine mögliche Berücksichtigung von standorttypischen Arten wird 
im Rahmen der Bauausführung erfolgen. Es wird gesondert da-
rauf hingewiesen, dass sich die Auswahl der Bepflanzung an den 
örtlichen Gegebenheiten bzw. Nutzern (Kindern) orientieren wird. 
Der Anregung wird durch Prüfung von geeigneten Bepflanzungs-
maßnahmen gefolgt. 
 
Der Erhalt steht im Konflikt mit der geplanten Ausnutzung des 
Plangebietes. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
1.3 Gestalterische Festsetzung (Einfriedung) 
 
Bezüglich der unter II. Gestalterische Festsetzungen be-
schriebenen Grundstückeinfriedungen sollte zu Gunsten 
von heimischen, standortgerechten Hecken auf Mauern 
verzichtet werden. Hierbei sollten zudem vorrangig frucht-
tragende Arten (z.B. Vogelbeere, Heckenkirsche, Schnee-
beere) gewählt werden. Neben der Höhe sollte auch die 
Breite der Hecken festgesetzt werden, um Tieren Schutz, 
Lebensraum und Brutmöglichkeiten zu bieten. In jedem 
 
 
Der Stellung-
nahme wird teil-
weise gefolgt. 
 
 
 
 
 
 
 
Die Mauern sind Teil der geplanten Freiraumgestaltung und be-
reits in Teilabschnitten entlang der Grundstücksgrenze vorhan-
den. Ob die Mauern später im Rahmen der Ausführungsplanung 
durch heimische und standortgerechte Hecken ergänzt werden 
können, wird geprüft. Die Höhe der Einfriedungen wird aus ge-
stalterischen Gründen sowie zum Schutz des westlich angren-
zenden Wäldchens festgesetzt. Die Breite der zu pflanzenden 
Hecken ist hierbei nicht relevant. Plastik- (Sichtschutz-)Zäune

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Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
Fall sollten die Gärten für Igel durchlässig sein und keine 
Plastik- (Sichtschutz-)Zäune erlaubt sein. 
 
Das am 01.10.2024 durch die Stadt Köln erlassene Nacht-
fahrverbot von Mährobotern zum Schutz von Igeln und 
Kleintieren muss in der Festsetzung ergänzt werden. Das 
Nachtfahrverbot gilt auch für die Dämmerung. 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
sind nicht Gegenstand der Planung. Der Stellungnahme wird teil-
weise gefolgt. 
 
Die am 01.10.2024 erlassene Allgemeinverfügung zum Schutz 
von Igeln und Kleintieren ist im Betrieb zu beachten. Es gibt je-
doch keine Rechtsgrundlage um das Verbot als Festsetzung auf-
zunehmen. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
1.4 Fassadenbegrünung 
 
Leider konnten keine Hinweise auf Fassadenbegrünungen 
gefunden werden. Dies sollte geprüft werden. Wir bitten 
zu beachten, dass auch für Fassadenbegrünungen eine 
naturnahe und ökologische Gestaltung gilt. Zudem sollte 
ein Verbot von Schottergärten und sonstigen Versiegelun-
gen festgesetzt werden.  
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Die Umsetzung einer Fassadenbegrünung ist nicht Gegenstand 
der Planung. Der Sachverhalt wurde bereits geprüft. Die Versieg-
lung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl geregelt. 
Darüber hinaus wurde eine homogene Freiflächengestaltung 
durch das Büro Bonner Garten entwickelt. Der Ausschluss von 
Schottergärten ist nicht erforderlich. Des Weiteren besteht hierfür 
auch keine Rechtsgrundlage. Der Stellungnahme wird nicht ge-
folgt. 
1.5 Insektenschutz 
 
Es ist unverständlich, warum nicht die in der Artenschutz-
rechtlichen Prüfung Stufe II beschriebene Vermeidungs-
maßnahme AVM 4 (insekten- und fledermausfreundliche 
Beleuchtung übernommen wurde. Diese gehört unter 7. 
Artenschutz und fehlt dort leider vollständig. Sie muss 
deshalb dringend vollständig übernommen und ergänzt 
werden, da ansonsten Verbotstatbestände gemäß §44 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) nicht ausgeschlos-
sen werden können. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Der Hinweis zum Insektenschutz ist unter Punkt 6 (IV. Hinweise) 
enthalten. Die Formulierung entspricht der allgemeinen Anforde-
rung der Stadt Köln. Die Aufnahme unter dem Hinweis zum Ar-
tenschutz ist nicht erforderlich und würde eine Dopplung darstel-
len. 
1.6 Artenschutz 
 
Die Vermeidungsmaßnahmen Artenschutzrechtliche Prü-
fung Stufe II (AVM 1-9) wurden nicht vollständig in die 
Festsetzungen übernommen. Es fehlen zum einen ganze 
Vermeidungsmaßnahmen (z. B. AVM 4 zur insekten- und 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
Die Festsetzungen entsprechenden den Musterfestsetzungen der 
Stadt Köln und berücksichtigen die Ergebnisse der vorliegenden 
Artenschutzprüfung der Stufe 2 vollumfänglich.

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Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
fledermausfreundlichen Beleuchtung), zum anderen wur-
den einzelne Maßnahmen gekürzt und abgemildert. 
 
Die Hinweise 7b, 7c, 7d, 7f und 7g entsprechen nur teil-
weise den in der Artenschutzprüfung benannten Vermei-
dungsmaßnahmen. Die Hinweise sind ausführlicher bzw. 
wortwörtlich zu übernehmen. 
 
 
 
 
7e entspricht teilweise AVM 5 (Abgrenzung des geplanten 
Wohnquartiers auf allen Grenzflächen zum angrenzenden 
Wäldchen hin durch einen hohen Stabgitterzaun mit vor-
gepflanzter Hecke oder eine hohe Mauer), wurde jedoch 
abgemildert. Laut AVM 5 ist die Abgrenzung erforderlich, 
laut Festsetzung lediglich empfohlen. Der Text der Fest-
setzung ist dahingehend zu korrigieren. Zudem wurde 
auch hier aus unverständlichen Gründen gekürzt. So fehlt 
beispielsweise der wichtige Hinweis, dass die Abgrenzung 
dauerhaft zu erhalten ist! 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird teil-
weise gefolgt. 
 
 
 
Die Formulierungen entsprechen den allgemeinen Anforderungen 
der Stadt Köln. Die Einhaltung und Umsetzung, der in der Arten-
schutzprüfung beschriebenen Vermeidungsmaßnahmen, werden 
im Rahmen der Bauausführung von der Unteren Naturschutzbe-
hörde kontrolliert. Die Vermeidungsmaßnahmen sind ebenfalls 
Bestandteil des Durchführungsvertrages. Eine wortwörtliche 
Übernahme ist nicht erforderlich. Der Stellungnahme wird nicht 
gefolgt. 
 
Die Abgrenzung des Wäldchens durch eine Hecke oder Mauer 
stellt ein Erfordernis und keine Empfehlung dar. Der Hinweis wird 
entsprechend angepasst. Eine wortwörtliche Übernahme ist je-
doch weiterhin nicht zwingend erforderlich. Der Stellungnahme 
wird teilweise gefolgt. 
1.7 Starkregen 
 
Insbesondere die Ahrtalkatastrophe 2022 sowie die Hoch-
wasserlage Anfang 2024 auch in Köln und dem Rhein-
land, hat gezeigt, dass eine HQ100-Bewertung, wie sie 
hier erfolgt ist, nicht mehr angemessen ist, und daher 
überarbeitet werden sollte. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Die Bewertung der Starkregenereignisse entspricht der standardi-
sierten Vorgehensweise für Bebauungsplanverfahren der Stadt 
Köln. Ein Überarbeitungs- beziehungsweise Anpassungsbedarf 
kann nicht erkannt werden. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
1.8 Naturnahes, artenschutzrelevantes Wäldchen 
 
Negativ zu bewerten ist zudem, dass es bezüglich des ge-
mäß artenschutzrechtlicher Prüfung naturnahen und ar-
tenschutzrelevanten Wäldchens, welches sich auf dem 
Nachbargrundstück befindet, keinen Mindestabstand zur 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Im Rahmen der Baureifmachung werden entsprechende Maß-
nahmen zum Schutz der angrenzenden Bäume vorgesehen. Eine 
Gefährdung beziehungsweise Beeinträchtigung kann durch die

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Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
Bebauung gibt. Insbesondere wegen der geplanten Tief-
garagen ist dies kritisch zu sehen, da dies einen massiven 
Eingriff in die Bodenstruktur bedeutet. Wir lehnen die 
Maßnahme deshalb ab und bezweifeln ihre Rechtmäßig-
keit. Wir wüssten daher gerne, welche Untersuchungen 
unternommen wurden, um die Auswirkungen der Bebau-
ung sowie der Tiefgaragen auf das Wäldchen zu prüfen. 
Gegebenenfalls wäre eine Reduzierung der PKW-
Stellplätze um den maximalen Faktor möglich, so dass 
weniger Fläche für Tiefgaragen verwendet werden muss, 
möglichst weit entfernt vom Wäldchen. Zudem wäre auch 
eine Ablösung von Stellplätzen gemäß „Stellplatzsatzung“ 
der Stadt Köln möglich. Insbesondere, da das Plangebiet 
über eine gute Anbindung an den öffentlichen Personen-
nahverkehr verfügt. Künftige Konflikte dürfen jedenfalls 
nicht zu Lasten des Wäldchens gehen. Zum Schutz des 
Wäldchens sollten zum Wäldchen hin keine Balkone er-
richtet werden. Die Nähe des Wäldchens hat auch Auswir-
kungen auf die CEF-Maßnahmen: Es ist allein wegen des 
unmittelbar angrenzenden Wäldchens ein strengerer 
Maßstab anzulegen. Wegen der unmittelbaren Betroffen-
heit ist die artenschutzrechtliche Prüfung auf das Wäld-
chen auszudehnen und in das Genehmigungsverfahren 
einzubeziehen. 
Planung nicht erkannt werden. Wie dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan zu entnehmen ist, rückt die Tiefgarage zwischen den 
geplanten Solitärgebäuden deutlich vom Wäldchen ab.  
Durch die Einhaltung aller bauordnungsrechtlichen Abstandsflä-
chen zum Nachbargrundstück sowie einem durchgängigem abrü-
cken der neu geplanten Gebäude entlang der westlichen Grund-
stücksgrenze von mindestens 6,0 Meter, wird dem Schutz der 
Bäume umfangreich Rechnung getragen.  
Die Belange des artenschutzrelevanten Wäldchens wurden durch 
die städtebauliche Konzeption sowie im Rahmen der erarbeiteten 
Fachgutachten umfangreich berücksichtigt (z. B. Einfriedung). 
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass die neu geplante 
Wohnbebauung im Vergleich zur Bestandsbebauung von der 
westlichen Grundstücksgrenze abrückt.  Ein Konflikt zwischen 
Planung und Baumbestand kann nicht erkannt werden.  
 
Es wird gesondert darauf hingewiesen, dass nach Westen - zum 
Wäldchen - ausgerichtete Balkone nicht Gegenstand der Planung 
sind. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
1.9 Generelle Hinweise 
 
Es werden weitere verpflichtende Festsetzungen bezüg-
lich einer naturnahen Grünflächen-/Gartengestaltung ge-
fordert, deren Umsetzung langfristig sichergestellt und 
kontrolliert wird.  
Für alle Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen sind 
heimische und standorttypische Arten zu wählen, darunter 
insbesondere solche, die ökologisch wertvolle Artenge-
meinschaften darstellen bzw. ermöglichen (Pflanzenge-
meinschaften mit einem über das Jahr zeitlich möglichst 
 
 
Der Stellung-
nahme wird teil-
weise gefolgt. 
 
 
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Einer Auf-
nahme als Festsetzungen in den Bebauungsplan wird jedoch 
nicht gefolgt, da hierfür keine Rechtsgrundlage gegeben ist. 
 
Eine mögliche Berücksichtigung von standorttypischen Arten wird 
im Rahmen der Bauausführung erfolgen. Es wird gesondert da-
rauf hingewiesen, dass sich die Auswahl der Bepflanzung an den 
örtlichen Gegebenheiten beziehungsweise Nutzern (Kindern) ori-
entieren wird. Der Anregung wird durch Prüfung von geeigneten

Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
breiten Blühzeitraum, früchtetragende Pflanzen und Ge-
hölze). Dazu muss ein Konzept vorgelegt werden, das ga-
rantiert, dass diese Bepflanzung langfristig gepflegt und 
erhalten wird. 
Bepflanzungsmaßnahmen gefolgt. Der Dauerhafter Erhalt und 
Ersatz sind Teil der Festsetzungen. Der Stellungnahem wird teil-
weise gefolgt. 
1.10  Generelle Hinweise zu Lichtimmissionen  
 
Leider wurde auf ein nachhaltiges und insekten-/tierscho-
nendes Beleuchtungskonzept verzichtet, umso wichtiger 
ist es, entsprechende Vorgaben zum Schutz vor schädli-
chen Beleuchtungseffekten/ Lichtverschmutzung festzu-
setzen. Deshalb weisen wir darauf hin, dass grundsätzlich 
auf insekten-/tierschonende Beleuchtung zu achten ist, 
die auf das absolut notwendige Maß beschränkt wird und 
deren Lichtfall die Horizontale keinesfalls überschreitet. 
Entsprechende Vorgaben sollten daher festgesetzt und 
zur Auflage gemacht werden, welches auch für die vorder-
 
und rückseitigen Gärten verbindlich gelten. Insbesondere 
zum naturnahen und artenschutzrelevanten Wäldchen 
hin! Nachfolgend werden allgemeine Anforderungen an 
die Beleuchtung benannt 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt. 
 
 
Die Festsetzungen entsprechenden den Musterfestsetzungen der 
Stadt Köln und berücksichtigen die Ergebnisse der vorliegenden 
Artenschutzprüfung der Stufe 2 vollumfänglich.  
 
1.11 Weitere Beteiligung 
 
Wir regen an, die Naturschutzverbände bei künftigen Vor-
haben zusammen mit den Trägern öffentlicher Belange 
förmlich zu beteiligen und über solche Vorhaben zu infor-
mieren. Davon abgesehen ist der Naturschutzbeirat bei 
der Unteren Naturschutzbehörde immer zwingend zu be-
teiligen. Abschließend möchten wir Sie bitten, uns über 
das weitere Verfahren informiert zu halten. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird teil-
weise gefolgt. 
 
 
Eine zukünftige Beteiligung kann geprüft werden. Der nächste 
Verfahrensschritt (Satzungsbeschluss) wird öffentlich bekannt ge-
macht. Der BUND (für Umwelt und Naturschutz Deutschland) 
wird nicht gesondert über die weiteren Schritte informiert. Der 
Stellungnahme wird teilweise gefolgt.

/ 2 
Durchführungsvertrag 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) Nummer 
72453/02 – Arbeitstitel: „Olpener Straße 248-252 in Köln-Höhenberg“ – 
Die Stadt Köln, vertreten durch die Oberbürgermeisterin, Dezernat Planen und Bauen, 
Stadtplanungsamt, Stadthaus, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, 
– nachfolgend „Stadt“ genannt –
und 
die RheinmaX GmbH & Co KG, vertreten durch , alle unter Maarstraße 96, 
53227 Bonn, 
– nachfolgend „Vorhabenträgerin“ genannt –
– Stadt und Vorhabenträgerin zusammen auch „Vertragsparteien“ genannt – 
schließen folgenden Vertrag:

- 2 - 
 
 
/ 3 
Inhaltsverzeichnis 
Präambel ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 3 
Teil I – Allgemeine Bestimmungen ................................ ................................ ................................ .. 4 
§ 1 – Gegenstand des Vertrags ................................ ................................ ..............................  4 
§ 2 – Bestandteile des Vertrags ................................ ................................ ..............................  4 
Teil II – Vorhaben ................................ ................................ ................................ ............................ 5 
§ 3 – Durchführungsverpflichtung ................................ ................................ ........................... 5 
Teil III – Verpflichtungen nach Maßgabe des Kooperatives Baulandmodell ................................ ..... 6 
§ 4 – Öffentlich geförderter Wohnungsbau ................................ ................................ ............. 6 
§ 5 – Kindertageseinrichtung ................................ ................................ ................................ .. 7 
§ 6 – Ablöse öffentlicher Grün- und Spielflächen ................................ ................................ .... 7 
Teil IV – Erschließung ................................ ................................ ................................ ..................... 8 
§ 7 – Ausbauvertrag ................................ ................................ ................................ ............... 8 
Teil V – Bauordnungsrechtliche Pflichten ................................ ................................ ........................ 9 
§ 8 – Private Spielfläche ................................ ................................ ................................ ......... 9 
Teil VI – Regelungen zu Natur, Energie, Umwelt und Nachhaltigkeit ................................ ............... 9 
§ 9 – Vorgaben auf Grundlage der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt ...............................  9 
§ 10 – Artenschutz ................................ ................................ ................................ ................. 9 
Teil VII – Sicherung und Vertragsstrafen ................................ ................................ ....................... 11 
§ 11 – Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ................................ ................................ ................... 11 
§ 12 – Vertragsstrafe ................................ ................................ ................................ ............ 12 
§ 13 – Sicherung Vertragspflichten ................................ ................................ ....................... 14 
§ 14 – Rechtsnachfolge ................................ ................................ ................................ ........ 15 
Teil VIII – Schlussbestimmungen................................ ................................ ................................ ... 16 
§ 15 – Kostentragung ................................ ................................ ................................ ........... 16 
§ 16 – Haftungsausschluss ................................ ................................ ................................ .. 16 
§ 17 – Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung................................ .......................... 16 
§ 18 – Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen ............................. 16 
§ 19 – Geltungsdauer ................................ ................................ ................................ ........... 16

- 3 - 
 
 
/ 4 
Präambel 
Die Vorhabenträgerin RheinmaX GmbH & Co.KG beabsichtigt, auf der Grundlage des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplans) Nummer 
72453/02 – Arbeitstitel: Olpener Straße 248-252 in Köln-Höhenberg – (Anlagen 1 und 2) 
(nachfolgend lediglich „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ oder „Vorhaben- und Er-
schließungsplan“ genannt) auf einer circa 13.000 m² großen Grundstücksfläche eine drei- 
bis fünfgeschossige (inklusive Staffelgeschosse) Mehrfamilienhausbebauung mit 8 Häu-
sern (ca. 120 Wohneinheiten), davon 30% als öffentlich geförderter Wohnungsbau, sowie 
eine viergruppige Kindertagesstätte herzustellen. 
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (nachfolgend lediglich 
„Plangebiet“) umfasst die Grundstücke Gemarkung Vingst, Flur 30, Flurstücke 374, 
1459/1, 1460/1, 1750 und 1751 sowie Teilbereiche des Flurstücks 1875 und ist auf dem 
als Anlage 3 beigefügten Plan mit einer schwarzen Blocklinie umrandet. Das Plangebiet 
liegt im Kölner Stadtbezirk Kalk, Stadtteil Höhenberg und wird im Norden durch die Olpe-
ner Straße, im Osten durch die Hinterlandbebauung an der Schleuter Straße, im Süden 
durch eine Kleingartenanlage und im Westen durch eine unbebaute, bewaldete Grünflä-
che der Olpener Straße 246 begrenzt. 
 
Die Vorhabenträgerin hat mit Schreiben vom 13.12.2017 gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetz-
buch (BauGB) beantragt, für die geplanten Bauvorhaben das Verfahren zur Aufstellung ei-
nes vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzuleiten. Die Vorhabenträgerin hat dazu in 
Abstimmung mit der Stadt einen entsprechenden Vorhaben- und Erschließungsplan erar-
beitet, welcher Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden soll.  
 
Die Vorhabenträgerin hat der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells Köln in der 
Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 (KoopBLM 2017) sowie der Anwendung 
der Leitlinien zum Klimaschutz Köln (Ratsbeschluss vom 17.03.2022) am 05.06.2024 zu-
gestimmt. 
In seiner Sitzung vom 15.03.2018 hat der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der 
Stadt Köln beschlossen, das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans einzuleiten. 
 
Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage, das geplante Vorhaben und die Erschlie-
ßungsmaßnahmen innerhalb der in diesem Vertrag vereinbarten Fristen durchzuführen. 
Insbesondere verfügt die Vorhabenträgerin als Eigentümerin über die Grundstücke im Ge-
biet des Vorhaben- und Erschließungsplans. Bei der Erstellung des Vertrages wurde im 
Rahmen der Umsetzungsfristen (vgl. § 3 Abs. 2) berücksichtigt, dass der gesamte Immobi-
lienbestand im Planungsgebiet derzeit vermietet ist. Im beidseitigen Anerkenntnis dessen, 
dass es in diesem Fall schwer vorherzusagen ist mit welchen Verzögerungen des Projekts 
gerechnet werden kann, wurden die Fristen entsprechend angepasst.

- 4 - 
 
 
/ 5 
Teil I – Allgemeine Bestimmungen 
 
§ 1 – Gegenstand des Vertrags 
(1) Gegenstand des Vertrags sind das Vorhaben und die Erschließung der Grundstücke 
im Vertragsgebiet auf Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und des 
Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlagen 1 und 2). 
 
Das Vorhaben betrifft die Errichtung und die Realisierung von insgesamt circa 11.350 
m² Geschossfläche Wohnen i.S.d. § 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO). Die bestehende Bebauung entlang der Olpener Straße (Vorderhaus) wird 
aufgrund der ungenügenden Bausubstanz, im Zuge der Planungskonzeption nieder-
gelegt und im Sinne einer ganzheitlichen Entwicklung neu errichtet. Das neu ge-
plante Vorderhaus wird mit fünf Vollgeschossen geplant. Südlich an das Vorderhaus 
schließt ein Punkthaus mit ebenfalls fünf Geschossen an. Das Vorderhaus entlang 
der Olpener Straße sowie das benannte Punkthaus werden durch eine eingeschos-
sige Bebauung miteinander verbunden. Entlang der von Norden nach Süden verlau-
fenden fußläufigen Erschließung sind insgesamt fünf weiteren Solitärbauten mit ma-
ximal 5 Vollgeschossen Teil des Vorhabens. Zwischen den gegeneinander versetz-
ten Solitärgebäuden werden gemeinschaftliche Freibereiche für die Bewohnerinnen 
und Bewohner ausgebildet. Innerhalb dieser Flächen entstehen Spiel-, Aufenthalts- 
und Kommunikationsbereiche. Unter Berücksichtigung des benannten Vorderhauses 
sowie der ehemaligen Fabrikantenvilla (insgesamt circa 1.650 m²) sollen im Rahmen 
des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens insgesamt circa 9.700 m² Geschossflä-
che Wohnen neu entwickelt werden. Die Erschließung des Plangebietes für den mo-
torisierten Individualverkehr erfolgt über den Anschluss an die Olpener Straße im 
Norden. 
 
Nach Maßgabe des „Kooperativen Baulandmodells“ der Stadt ist ein Anteil von 30 % 
an öffentlich gefördertem Wohnungsbau zu realisieren. Ausgehend von einer neu ge-
planten Geschossfläche Wohnen von circa 9.700 m² in allen Vollgeschossen werden 
bei der Realisierung des Vorhabens mindestens circa 2.900 m² Geschossfläche im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau entstehen. Der öffentlich geförderte Wohnungs-
bau wird im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB festgesetzt und Vereinba-
rungen zur Umsetzung sowie zur Dauer in den Durchführungsvertrag aufgenommen.  
 
(2) Das Vertragsgebiet umfasst die in Anlage 3 umgrenzten Grundstücke. 
 
§ 2 – Bestandteile des Vertrags 
(1) Bestandteile des Vertrags sind: 
Anlage 1: Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 72453/02– 
Arbeitstitel: Olpener Straße 248-252 in Köln-Höhenberg 
Anlage 2: Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans im Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 72453/02

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Anlage 3 Karte mit Umgrenzung des Vertragsgebietes 
Anlage 4: Die Belegungsvereinbarung für geförderte Wohnungen zur Verbesserung 
der Wohnverhältnisse und zu Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstruktu-
ren in Köln 
Anlage 5:  Vereinbarung zur Einhaltung der Leitlinien zum Klimaschutz in der Um-
setzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln 
 
(2) Die Vertragsparteien bestätigen, dass ihnen die in Abs. 1 genannten Anlagen voll-
ständig vorliegen und sie hiervon Kenntnis genommen haben. 
 
 
Teil II – Vorhaben 
 
§ 3 – Durchführungsverpflichtung 
(1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des in § 1 Abs. 1 beschrie-
benen Vorhabens im Vertragsgebiet nach den Regelungen dieses Vertrags und den 
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einschließlich des Vorha-
ben- und Erschließungsplans (Anlagen 1 und 2). Der Vertrag ersetzt keine notwendi-
gen Genehmigungen oder sonstige privatrechtlichen Erklärungen. Die Vorhabenträ-
gerin wird daher alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen wie auch 
etwa notwendigen privatrechtlichen Erklärungen vor Durchführung des Vorhabens 
auf eigene Kosten einholen. 
 
(2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, spätestens 18 Monate nach dem Inkrafttreten 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einen vollständigen und genehmigungsfä-
higen Bauantrag für das Vorhaben/den ersten Teilabschnitt des Vorhabens einzu-
reichen. Sie wird spätestens 36 Monate nach Wirksamkeit der jeweiligen Baugeneh-
migung mit dem Vorhaben beginnen. Sie wird das Vorhaben innerhalb von 8 Jahren 
nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans fertig stellen. 
 
(3) Die vorgenannte Fertigstellungsfrist kann von der Stadt nach eigenem Ermessen ver-
längert werden. Im Rahmen ihres Ermessens berücksichtigt die Stadt insbesondere, 
ob die Vorhabenträgerin die Verzögerung im Bauablauf zu vertreten hat oder ob die 
Umsetzung des Vorhabens in der vereinbarten Frist aufgrund von unvorhersehbaren 
Ereignissen, wie zum Beispiel aufgrund von kriegerischen Auseinandersetzungen o-
der Lieferschwierigkeiten von Baumaterialien nicht möglich ist. Die Verlängerung be-
darf der Schriftform. 
 
(4) Stellt die Vorhabenträgerin das Vorhaben nicht bis zu der in § 3 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 
geregelten Frist fertig, kann die Stadt den Bebauungsplan aufheben (§ 12 Abs. 6 
BauGB).

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Teil III – Verpflichtungen nach Maßgabe des Kooperatives Baulandmo-
dell 
 
§ 4 – Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
(1) In Anerkennung der Grundsätze des „Kooperativen Baulandmodells Köln“ verpflichtet 
sich die Vorhabenträgerin, bei der Realisierung der Hochbauvorhaben im Vertrags-
gebiet einen Anteil von mindestens 30 % der Geschossfläche für Wohnnutzung als 
öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß der zum Zeitpunkt des Förderantrags 
gültigen Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land Nordrhein-Westfalen (nachfol-
gend lediglich „FRL öff Wohnen NRW“) bezugsfertig zu errichten und in Betrieb zu 
nehmen. Dies entspricht einer Geschossfläche von 2.900 m². Die Lage des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus im Vertragsgebiet ist entsprechend der Festsetzung im 
Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2) vorzusehen und befindet sich somit in 
den Häusern 1 bis 3. 
 
(2) Der Anteil der Wohnungen für wohnberechtigte Haushalte der Einkommensgruppe A 
muss mindestens zwei Drittel betragen. Eine Auflistung der Wohnungen im Modell A 
und B unter Angabe der Lage im Gebäude, der Raumzahl und der Wohnfläche wird 
die Vorhabenträgerin einreichen. Spätestens zum Zeitpunkt des Förderantrags wird 
die Stadt – Amt für Wohnungswesen – prüfen, ob die Wohnungen der FRL öff Woh-
nen NRW entsprechen. Nach Fertigstellung prüft die Stadt – Amt für Wohnungswe-
sen – die Einhaltung der FRL öff Wohnen NRW und stellt die Bezugsfertigkeit fest. 
 
(3) Des Weiteren verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, für die Dauer von 30 Jahren, die 
gem. Abs. 1 errichteten Wohnungen für einen Mietzins (Kaltmiete) entsprechend der 
zum Zeitpunkt des Förderantrags gültigen FRL öff Wohnen NRW (derzeit maximal 
7,85 EUR pro m² für Einkommensgruppe A und 9,00 EUR pro m² für Einkommens-
gruppe B (2025) zu vermieten. 
 
(4) Nach Bewilligung der Wohnraumfördermittel unterliegen die Wohnungen ab der Be-
zugsfertigkeit uneingeschränkt den Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und 
Nutzung von Wohnraum des Landes NRW (nachfolgend lediglich „WFNG NRW“). Mit 
der Bewilligung beginnt die Laufzeit des Besetzungs- oder Benennungsrechts. Die 
Stadt – Amt für Wohnungswesen – verwaltet und kontrolliert den Bestand entspre-
chend den zur Ausführung erlassenen WFNG NRW. Das Besetzungs- oder Benen-
nungsrecht dient der Sicherung der Belegungsbindung. Die Vorhabenträgerin tritt der 
bestehenden Belegungsvereinbarung zwischen der Stadt und der Wohnungswirt-
schaft bei. Die Stadt – Amt für Wohnungswesen – übt das Besetzungs- oder Benen-
nungsrecht nicht aus; die Vorhabenträgerin kann die Wohnungen eigenverantwortlich 
Wohnberechtigten überlassen. Die Vorhabenträgerin ist jedoch gesetzlich verpflich-
tet, das Freiwerden einer Wohnung sowie die Überlassung an einen Wohnberechtig-
ten i.S.d. § 17 Abs. 1 WFNG NRW der Stadt – Amt für Wohnungswesen – unverzüg-
lich schriftlich mitzuteilen.

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(5) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, für den öffentlich geförderten Wohnungsbau 
i.S.d. Abs. 1 innerhalb der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 1 einen vollständigen und geneh-
migungsfähigen Bauantrag für insgesamt rund 25 (entspricht 2.900 m² GF Wohnen 
gem. § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO) öffentlich geförderte Wohneinheiten (entspre-
chend 30 % der Geschossfläche für Wohnnutzung im Vertragsgebiet) bei der Stadt – 
Bauaufsichtsamt – einzureichen und innerhalb der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 2 den 
Bau zu beginnen und innerhalb der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 3 bezugsfertig fertigzu-
stellen. Insoweit ist § 3 Abs. 3 entsprechend anzuwenden. Der Bauantrag zum öf-
fentlich geförderten Wohnungsbau kann mit dem Bauantrag zum Vorhaben verbun-
den werden. Es ist zu beachten, dass Bauvorhaben, mit deren Ausführung bereits 
vor Erteilung der Förderzusage begonnen worden ist, grundsätzlich nicht gefördert 
werden dürfen, es sei denn, die Bewilligungsbehörde hat dem vorzeitigen Vorhaben-
beginn zugestimmt (Nr. 1.5 FRL öff Wohnen NRW 2025). 
 
§ 5 – Kindertageseinrichtung 
(1) Die Vorhabenträgerin wird in Abstimmung mit der Stadt – Amt für Kinder, Jugend 
und Familie - KiTa-Bau – unter Beachtung der Rahmenbedingungen des Land-
schaftsverbandes Rheinland (LVR) eine viergruppige Kindertagesstätte entwickeln. 
Die Entwicklung erfolgt im nordwestlichen Bereich des Plangebietes mit Anschluss 
an die Olpener Straße und in den entsprechenden Gebäuden jeweils im Erdge-
schoss. Das konkrete Gebäude ist in Anlage 1 mit einem A gekennzeichnet. Die 
Außenfläche der Kindertagesstätte ist westlich und südlich des Kindertagesstätten-
gebäudes angeordnet.  
 
(2) Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass aufgrund der Kindertageseinrich-
tung keine Stellplätze für den Hol- und Bringverkehr in der geplanten Tiefgarage vor-
gesehen werden. 
 
(3) Die Frist der Fertigstellung der Kindertagesstätte richtet sich nach § 3 Abs. 2. § 3 
Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden. 
 
§ 6 – Ablöse öffentlicher Grün- und Spielflächen 
(1) In Anerkennung der Grundsätze des "Kooperativen Baulandmodells Köln" löst das 
Vorhaben einen Mehrbedarf an öffentlichen Spielflächen von 495 m² aus. Die Vorha-
benträgerin verpflichtet sich für den durch das Vorhaben hervorgerufenen und nicht 
hergestellten Mehrbedarf an öffentlichen Spielflächen einen Ablösebetrag i.H.v. 
 
 
 
 
zu zahlen.

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Die vorgenannte Zahlungspflicht ist vier Wochen nach Vertragsschluss fällig und ist 
auf folgende Bankverbindung zu überweisen: 
 
Kontoinhaber:   Stadt Köln  
IBAN:     
Verwendungszweck:   
 
Die Zahlung der Ablöse ist der Stadt – Amt für Kinder, Jugend und Familie – nachzu-
weisen. Die Stadt wird den vorgenannten gezahlten Ablösebetrag zum Ausbau des 
Spielplatzes 8 04 03 01 Mathias-Kann-Pfad verwenden. 
 
(2) In Anerkennung der Grundsätze des "Kooperativen Baulandmodells Köln" löst das 
Vorhaben einen Mehrbedarf an öffentlichen Grünflächen von 2.480 m² aus. Die Vor-
habenträgerin verpflichtet sich für den durch das Vorhaben hervorgerufenen und 
nicht hergestellten Mehrbedarf an öffentlichen Grünflächen einen Ablösebetrag i.H.v. 
 
 
 
 
 
zu zahlen.  
Die vorgenannte Zahlungspflicht ist vier Wochen nach Vertragsschluss fällig und ist 
auf folgende Bankverbindung zu überweisen: 
 
Kontoinhaber:   Stadt Köln  
IBAN:      
Verwendungszweck:      
 
Die Zahlung der Ablöse ist der Stadt – Amt für Landschaftspflege und Grünflächen – 
nachzuweisen. Die Stadt wird den vorgenannten gezahlten Ablösebetrag zum Aus-
bau der Grüngürtel oder ihrer verbindenden Grünzüge verwenden. 
 
 
Teil IV – Erschließung 
 
§ 7 – Ausbauvertrag 
Die Vertragsparteien stimmen überein, dass die Herrichtung sowie die Gestaltung der ge-
planten Straßenverkehrsfläche (an das Plangebiet angrenzenden Teilbereichen des Flur-
stückes Nummer 1875, Flur 30 der Gemarkung Vingst), im weiteren Verfahren mit der 
Stadt – Bauverwaltungsamt – abgestimmt und im Rahmen des Ausbauvertrages gesichert 
wird.

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Teil V – Bauordnungsrechtliche Pflichten 
 
§ 8 – Private Spielfläche 
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, entsprechend den Inhalten des Vorhaben- und Er-
schließungsplans einen ausreichend großen Spielplatz für Kleinkinder gemäß 
§ 8 Abs. 4 BauO NRW 2018 anzulegen. Die abschließende Zulassung des Spielplatzes 
und die Einhaltung und Überwachung der übrigen Voraussetzungen gemäß 
§ 8 Abs. 4 BauO NRW 2018 obliegt dem Baugenehmigungsverfahren. 
 
 
Teil VI – Regelungen zu Natur, Energie, Umwelt und Nachhaltigkeit 
 
§ 9 – Vorgaben auf Grundlage der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt 
(1) Angesichts der in den Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer 
Neubauvorhaben in Köln, beschlossen vom Rat der Stadt am 17.03.2022, formulier-
ten Zielsetzung, eine sparsame und effiziente Nutzung von Energie zu gewährleis-
ten, verpflichtet sich die Vorhabenträgerin dazu, die in der Anlage 5 dargestellten und 
mit der Stadt – Koordinationsstelle Klimaschutzstelle – abgestimmten energetischen 
Anforderungen bei Realisierung des in § 3 Abs. 1 genannten Vorhabens innerhalb 
der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 3 umzusetzen. Insoweit ist § 3 Abs. 3 entsprechend an-
zuwenden. 
 
(2) Spätestens mit der Baubeginnanzeige weist die Vorhabenträgerin gegenüber der 
Stadt – Bauaufsichtsamt sowie Koordinationsstelle Klimaschutz – schriftlich durch ei-
nen Sachverständigen gemäß § 88 GEG nach, dass die in Abs. 1 i.V.m. Anlage 5 
dargestellten energetischen Anforderungen unter Berücksichtigung der für die Bau-
ausführung maßgeblichen Unterlagen voraussichtlich eingehalten werden. 
 
(3) Innerhalb von sechs Monaten nach Fertigstellung des in § 3 Abs. 1 genannten Vor-
habens legt die Vorhabenträgerin gegenüber der Stadt – Bauaufsichtsamt sowie Ko-
ordinationsstelle Klimaschutz – einen Ausführungsnachweis in Form eines Energie-
ausweises bzw. einer Konformitätserklärung eines/einer externen Beraters/Beraterin 
sowie einen Nachweis über die Registrierung der Photovoltaik-Anlage bei der Bun-
desnetzagentur vor. 
 
§ 10 – Artenschutz 
(1) Gemäß der Artenschutzprüfung der Stufe 2 (12.01.2024) vom Büro Gesellschaft für 
Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan ergeben sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnatur-
schutzgesetz (BNatSchG), wenn die in Abs. 2 bis 7 genannten Vermeidungsmaß-
nahmen V1 bis V6 durchgeführt werden.

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(2) Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG sind die erforderlichen Rodungen von Gehölzen außerhalb der Hauptbrut-
zeiten vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahres der im Plangebiet brüten-
den Vogelarten auszuführen (V1). 
(3) Die Räumung des Flurstückes 1750, Flur 30, Gemarkung Vingst muss zur Vermei-
dung baubedingter Tötung von Brutvögeln und der Zerstörung deren Nester bzw. 
Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. September eines jeden Jahres erfol-
gen (V2).  
Sofern die Arbeiten nicht außerhalb der Brutsaison abgeschlossen werden können, 
sollen innerhalb der Brutsaison keine längeren Arbeitspausen eingelegt werden (ma-
ximal 1 Woche), um einen zwischenzeitlichen Brutbeginn auf der freigestellten Ein-
griffsfläche zu verhindern. 
(4) Die Baufeldfreimachung muss zur Vermeidung baubedingter Tötung von Brutvögeln 
und der Zerstörung deren Nester bzw. Gelege außerhalb der Zeit vom 1. März bis 
30. September eines jeden Jahres erfolgen. Dies gilt auch für die Grenzmauer zwi-
schen dem Plangebiet und dem westlich angrenzenden Gehölzbestand. Sollte dieser 
Zeitraum nicht ausreichen, bedarf der Rückbau einer ökologischen Baubegleitung 
(öBB). Jene hat die Strukturen frühestens zwei Tage vor Beginn der Abbrucharbeiten 
auf Besatz besonders geschützter Arten (insb. Vögel und/oder Fledermäuse) zu un-
tersuchen. Erst nach erfolgtem Negativnachweis und Freigabe durch die öBB darf 
mit den Arbeiten begonnen werden. Die Ergebnisse der öBB sind zu protokollieren. 
Das Protokoll ist der Unteren Naturschutzbehörde unaufgefordert vorzulegen. Bevor 
mit Rückbauarbeiten jeglicher Gebäude begonnen wird, ist sicher zu stellen, dass ein 
Bauzaun zwischen Garten des Wohnhauses 248 und angrenzendem Gehölzbestand 
aufgestellt wurde (V3).  
Sind innerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten oder Baufeldräumungen erforder-
lich, ist vor deren Aufnahme in Absprache mit der Stadt – Untere Naturschutzbe-
hörde – durch eine/n Fachgutachter/in sicherzustellen, dass es nicht zu einer Gefähr-
dung kommt. 
(5) Zum Schutz des artenschutzrelevanten Wäldchens, welches südlich und westlich an 
das Plangebiet grenzt, ist die dauerhafte Abgrenzung des geplanten Wohnquartiers 
auf allen Grenzflächen zum Wäldchen hin durch einen mindestens 1,60 m hohen 
Stabgitterzaun mit vorgepflanzter Hecke oder einer mindestens 1,60 m hohen Mauer 
erforderlich. Während der Bauphase soll die vorhandene Mauer erhalten bleiben o-
der (außerhalb der Brutzeit) ein massiver, ortsfester 2,0 m hoher hölzerner Bauzaun 
errichtet werden. Auf der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 1460 zum 
Wäldchen hin (Flurstück 1465) muss entsprechend ein mindestens 1,60 m hoher 
Stabgittermattenzaun mit vorgepflanzter Hecke oder eine Mauer (während der Bau-
phase ersatzweise ein blickdichter, massiver, ortsfester 2,0 m hoher hölzerner Bau-
zaun) vor Beginn jeglicher Erd- und Bauarbeiten errichtet werden (V4).

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(6) Zur Sicherstellung des Quartiersangebotes für den Mauersegler wird sichergestellt, 
dass während der Bauphase in einem Umkreis von maximal 1,0 km um den Gel-
tungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mindestens 12 Nistkästen 
an verfügbarem Gehölz als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) 
zu installieren sind. Diese sind nach Fertigstellung der Hochbauarbeiten an die Neu-
bauten zu übernehmen. Aufgrund des Verlustes von sechs Brutstätten des Mauer-
seglers sind neben dieser CEF-Maßnahme spätestens 1 Jahr nach Errichtung der 
Neubauten (zwischen August und April) zwölf weitere Mauerseglerkästen an zwei bis 
drei Neubauten im Plangebiet anzubringen. Abhängig von der Bauweise der geplan-
ten Gebäude sind entweder Nistkästen für Mauersegler anzubringen oder Traufkäs-
ten (mindestens 6,0 m hoch, freier Anflug) zu integrieren. Diese sind mit einer 
Klangattrappe auszustatten (V5). 
(7) Möglicher Vogelschlag an Gebäuden kann gemindert werden durch die Vermeidung 
von großflächigen Glasbauteilen, die Verwendung von Glas mit einem Außenreflexi-
onsgrad von maximal 15 % zur Reduktion der Spiegelwirkung, die Verwendung von 
halbtransparentem Glas, das Anbringen entsprechender Markierungen (z. B. Strei-
fen- oder Punktraster, keine Greifvogelsilhouetten) (V6). Anerkannte und fachlich ge-
botene Muster/Markierungen können bspw. folgenden Leitfäden/Broschüren entnom-
men werden: 
a. https://vogelglas.vogelwarte.ch/downloads/files/broschueren/Glasbroschuere 2022 D.pdf  
b. https://wua-wien.at/images/stories/publikationen/wua-vogelanprall-muster-2022.pdf 
(8) Für die zukünftige Außenbeleuchtung an Straßen, Außenbeleuchtungen baulicher 
Anlagen und Grundstücke sind für eine tierfreundliche Beleuchtung Leuchtmittel mit 
möglichst geringer Wärmeentwicklung und mit einem möglichst geringen Ultraviolett- 
und Blauanteil zu verwenden. Darüber hinaus sind sowohl der Abstrahlwinkel als 
auch das Beleuchtungsniveau sowie Anzahl und Höhe der Leuchten zu optimieren. 
 
 
Teil VII – Sicherung und Vertragsstrafen 
 
§ 11 – Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die unter Ziffer 8 der textlichen Festsetzungen des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Geh-, Fahr- und Leitungsrechte in der hierfür 
rechtlich gebotenen Form durch Bewilligung entsprechender beschränkt persönlicher 
Dienstbarkeit dinglich zu sichern. Ebenso verpflichtet sich die Vorhabenträgerin für den 
Fall einer Teilung des Plangrundstückes zugunsten der Anlieger, oder, unabhängig von ei-
ner Teilung des Grundstücks, zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger, die erforderli-
chen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte in der hierfür rechtlich gebotenen Form durch Bewilli-
gung entsprechender beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten dinglich zu sichern. Die Er-
forderlichkeit der Eintragung entsprechender Baulasten ist im Baugenehmigungsverfahren 
zu prüfen. Die Eintragung der Dienstbarkeiten (und der ggf. erforderlichen Baulasten) ist

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durch die Vorhabenträgerin zu bewilligen. In den Text der ansonsten unbedingten Bewilli-
gungen wird die Formulierung aufgenommen, dass die Eintragung erst vollzogen wird, 
wenn die Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Die hiermit verbundenen Kosten trägt die 
Vorhabenträgerin.  
 
§ 12 – Vertragsstrafe 
(1) Die Vorhabenträgerin ist zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet, soweit sie in-
folge des Ablaufs einer der Fristen für die Erfüllung der Bauantrags-, Baubeginns- 
und Fertigstellungspflichten, die in den Paragraphen geregelt sind, auf die in Abs. 2, 
3 und 4 verwiesen wird, im Verzug ist. Die Vorhabenträgerin kommt nicht in Verzug, 
solange die Pflichterfüllung infolge eines Umstands unterbleibt, den sie nicht zu ver-
treten hat. Die Höhe der Vertragsstrafe beträgt je vollen Monat des Verzugs 5 % der 
in Abs. 2, 3 bzw. 4 geregelten Höchstbeträge, bis der jeweilige Höchstbetrag erreicht 
ist. 
 
(2) Die Höhe der maximalen Vertragsstrafe ist für den Verzug mit der Erfüllung der Bau-
antragspflicht für die einzelnen Vorhabenteile auf die nachfolgenden Höchstbeträge, 
die jeweils 5 % der jeweiligen geschätzten netto (exklusive Umsatzsteuer) Planungs-
kosten für die Gebäude bis zur Bauantragstellung entsprechen, begrenzt 
- auf  für die in § 3 geregelte Durchführung des Vorhabens ohne die 
nachfolgend gesondert benannten Vorhabenteile, 
- auf  für den in § 4 geregelten öffentlich geförderten Wohnungsbau, 
einschließlich aller Pflichten aus diesem Vertrag, soweit sie den öffentlich geför-
derten Wohnungsbau betreffen. 
 
(3) Die Höhe der maximalen Vertragsstrafe ist für den Verzug mit der Erfüllung der Bau-
beginnspflicht für die einzelnen Vorhabenteile auf die nachfolgenden Höchstbeträge, 
die jeweils 5 % der jeweiligen geschätzten netto (exklusive Umsatzsteuer) Planungs-
kosten für die Gebäude bis zum Baubeginn abzüglich der Planungskosten nach 
Abs. 2 entsprechen, begrenzt  
- auf  für die in § 3 geregelte Durchführung des Vorhabens ohne die 
nachfolgend gesondert benannten Vorhabenteile, 
- auf  für den in § 4 geregelten öffentlich geförderten Wohnungsbau, 
einschließlich aller Pflichten aus diesem Vertrag, soweit sie den öffentlich geför-
derten Wohnungsbau betreffen. 
 
(4) Die Höhe der maximalen Vertragsstrafe ist für den Verzug mit der Erfüllung der Fer-
tigstellungspflicht für die einzelnen Vorhabenteile auf die nachfolgenden Höchstbe-
träge, die jeweils 5 % der jeweiligen geschätzten netto (exklusive Umsatzsteuer) Her-
stellungskosten abzüglich der Planungskosten nach Abs. 2 und 3 entsprechen, be-
grenzt

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- auf  für die in § 3 geregelte Durchführung des Vorhabens ohne die 
nachfolgend gesondert benannten Vorhabenteile, 
- auf  für den in § 4 geregelten öffentlich geförderten Wohnungs-
bau, einschließlich aller Pflichten aus diesem Vertrag, soweit sie den öffentlich 
geförderten Wohnungsbau betreffen. 
 
(5) Wenn die Vorhabenträgerin gegenüber der Stadt geringere netto (exklusive Umsatz-
steuer) Planungs- und/oder Herstellungskosten nachweist, kann sie die entspre-
chende Anpassung der jeweiligen Höchstbeträge mit Wirkung für sämtliche Regelun-
gen dieses § 12 verlangen. Dies gilt auch für eine bereits verwirkte, festgesetzte 
und/oder geleistete Vertragsstrafe. Der Anpassungsanspruch unterliegt der ordentli-
chen Verjährung. 
 
(6) Etwaige Fristverlängerungen durch die Stadt sind bei der Annahme eines Verzuges 
zu berücksichtigen. Gerät die Vorhabenträgerin mit dem neuen Termin in Verzug, ist 
also dessen Nichteinhaltung vertragsstrafenbewehrt, ohne dass es bei der Verschie-
bung oder Neufestlegung der Bauantrags-, Baubeginns- bzw. Fertigstellungsfrist ei-
ner besonderen Vereinbarung bedarf. Im Falle einer Rechtsnachfolge im Sinne des § 
13 ist das Vertretenmüssen eines/einer Rechtsvorgängers/in dem/der Rechtsnachfol-
ger/in anzurechnen.  
 
(7) Es steht im Ermessen der Stadt, eine geringere Vertragsstrafe festzusetzen, wobei 
insbesondere die Schwere des Vertragsverstoßes, das Maß der Beeinträchtigung 
des öffentlichen Interesses und die durch den Vertragsverstoß erzielten Vorteile zu 
berücksichtigen sind. Die Vertragsstrafe wird mit schriftlicher Anzeige der Fristüber-
schreitung durch die Stadt bei der Vorhabenträgerin fällig. 
 
(8) Die Zahlung der Vertragsstrafe entbindet die Vorhabenträgerin nicht von der Erfül-
lung der in Abs. 1 genannten Bauantrags-, Baubeginns- oder Fertigstellungspflichten. 
Die Vertragsstrafe kann so oft festgesetzt werden bis der jeweilige Höchstbetrag 
nach Abs. 2, 3 und 4 erreicht ist. Stellt die Vorhabenträgerin einen Vorhabenteil fer-
tig, entfällt eine insoweit zuvor verwirkte Vertragsstrafe für den Verzug mit der Erfül-
lung der Bauantrags- und/oder Baubeginnspflicht. Eine bereits für den Verzug mit der 
Erfüllung der Bauantrags- und/oder Baubeginnspflicht geleistete Vertragsstrafe ist 
nach schriftlicher Aufforderung durch die Vorhabenträgerin innerhalb von 1 Monat 
nach Zugang der Aufforderung auf das in der Aufforderung zu benennende Konto 
unverzinst zurückzuzahlen. 
 
(9) Die Vertragsstrafe lässt etwaige weitergehende Schadensersatzansprüche der Stadt 
unberührt, wird jedoch auf einen Verzugsschaden angerechnet. Die Vorschrift des § 
348 HGB wird abbedungen mit der Folge, dass die Vorschrift des § 343 BGB an-
wendbar bleibt. Danach kann auf Antrag des Schuldners durch Urteil eine verwirkte

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Strafe, die unverhältnismäßig hoch ist, auf den angemessenen Betrag herabgesetzt 
werden. 
 
§ 13 – Sicherung Vertragspflichten 
(1) Zur Sicherung der unter § 4 geregelten Errichtung von 30 % öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau sowie der auf 30 Jahre befristeten Belegungsbindung wird die Vorha-
benträgerin innerhalb von zwölf Wochen nach Vertragsschluss die unbedingte notari-
elle Bewilligung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zuguns-
ten der Stadt mit folgendem Inhalt bei der Stadt – Stadtplanungsamt – vorlegen: 
„Die im Vertragsgebiet entsprechend Anlage 2 zum Durchführungsvertrag Olpener 
Straße 248-252 in Köln-Höhenberg für den öffentlich geförderten Wohnungsbau 
identifizierten Flächen (Häuser 1 bis 3) und die darauf zu errichtenden Wohnun-
gen/ Gebäude dürfen jeweils für die Dauer von 30 Jahren ab Bezugsfertigkeit nur 
von Personen bewohnt werden, 
- deren Einkommen im Sinne des Runderlasses des Ministeriums für Bauen 
und Verkehr des Landes NRW zur Ermittlung der Einkommensverhältnisse 
nach §§ 13–15 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für 
das Land Nordrhein-Westfalen („WFNG NRW“) in der jeweils gültigen Fas-
sung insgesamt die in § 13 Absatz 1 WFNG NRW in der jeweils gültigen Fas-
sung genannten Einkommensgrenzen je nach Art der Förderung nicht bzw. 
um nicht mehr als 40 % überschreitet und 
- deren Berechtigung bei Gebrauchsüberlassung durch einen Wohnberechti-
gungsschein im Sinne von § 18 WFNG NRW oder eine diese ersetzende 
Vorschrift nachgewiesen wird.“ 
Sofern die zu identifizierenden Flächen noch nicht realgeteilt wurden, ist die be-
schränkte persönliche Dienstbarkeit zunächst für das gesamte Grundstück einzutra-
gen. Nach erfolgter Realteilung und katastermäßiger Fortschreibung der Flurstücke, 
verpflichtet sich die Stadt, die nicht von der Belegungsbindung betroffenen Restflä-
chen freizugeben. Ferner verpflichtet sich die Stadt, (jeweils) nach vollständiger Er-
richtung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und nach Ablauf der Belegungs-
bindungsfrist die Löschung der (jeweiligen) beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in 
grundbuchlicher Form zu bewilligen und die Löschungsbewilligungen dem/der Eigen-
tümer(in) des/r (jeweiligen) Grundstücks(e) zur Verfügung zu stellen. 
 
(2) Zur Sicherung der unter § 11 geregelten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte wird die 
Vorhabenträgerin innerhalb von zwölf Wochen nach Vertragsschluss die unbedingte 
notarielle Bewilligung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit mit 
folgendem Inhalt bei der Stadt – Stadtplanungsamt – vorlegen: 
 
„Im Rahmen der Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Olpener 
Straße 248-252 in Köln-Höhenberg werden Flächen errichtet, die von Anliegern, Ver-

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und Entsorgungsträgern sowie Rettungsdiensten mitbenutzt werden dürfen. Die be-
treffende Grundstücksfläche „GFL“ ist in der als Anlage XXX zur Urkunde beigefüg-
ten Plan .. schraffiert. Die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke/Flurstücke XXX 
räumen hiermit als Gesamtschuldner nach § 421 BGB den Anliegern, Ver- und Ent-
sorgungsträgern sowie Rettungsdiensten das Recht ein, die Flächen zu begehen, zu 
befahren sowie Leitungen zu verlegen.“ 
 
(3) Die Stadt wird den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erst in Kraft setzen oder 
eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilen, wenn die Vorhabenträgerin 
- die nach § 6 zu zahlenden Ablösebeträge gezahlt hat, 
- die unbedingten notariellen Bewilligungen (notarielle Urkunden) zur Eintragung 
der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. Abs. 1 und § 11 der Stadt 
– Stadtplanungsamt – vorlegt hat.  
 
§ 14 – Rechtsnachfolge 
(1) Ein Wechsel der Vorhabenträgerin ist nur mit Zustimmung der Stadt zulässig. Eine 
Versagung der Zustimmung bedarf eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund 
liegt vor, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung des 
Vorhabens innerhalb der vereinbarten Frist gefährdet ist. 
 
(2) Für den Fall der Veräußerung eines Grundstücks(-teils) oder mehrerer Grundstücke 
im Vertragsgebiet verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, sämtliche Rechte und 
Pflichten aus diesem Vertrag, soweit diese noch nicht erbracht wurden, mit einer 
Weitergabeverpflichtung auf den bzw. die neuen Eigentümer zu übertragen und die-
sen für den Fall einer Weiterübertragung entsprechend zu verpflichten. Dies gilt auch 
für die Übertragung eines Erbbaurechts. 
 
(3) Die Vorhabenträgerin haftet der Stadt als Gesamtschuldnerin für die Erfüllung des 
Vertrags neben einem/einer etwaigen Rechtsnachfolger/in im Sinne des Abs. 1 oder 
Abs. 2, soweit die Stadt ihn/sie nicht ausdrücklich schriftlich aus dieser Haftung ent-
lässt. Die Stadt wird die Vorhabenträgerin aus dieser Haftung entlassen, wenn die 
Durchführung des in § 1 Abs. 1 bestimmten Vorhabens innerhalb der in § 3 Abs. 2. 
und Abs. 3. genannten Fristen nicht gefährdet ist. Dies ist erst der Fall, wenn gegen-
über der Stadt die verbindliche Übernahme der jeweiligen Pflichten aus diesem Ver-
trag durch den/die etwaige/n Rechtsnachfolger/in nachgewiesen wurde und etwaige 
Sicherheiten Zug um Zug ausgetauscht wurden.

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Teil VIII – Schlussbestimmungen 
 
§ 15 – Kostentragung 
Die Vorhabenträgerin trägt die Kosten dieses Vertrags und die Kosten seiner Durchfüh-
rung. 
 
§ 16 – Haftungsausschluss 
(1) Aus diesem Vertrag entsteht der Stadt keine Verpflichtung zur Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans. Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen 
der Vorhabenträgerin, die dieser/diese im Hinblick auf die Aufstellung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans tätigt, ist ausgeschlossen. 
 
(2) Für den Fall der Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 
Abs. 6 BauGB können keine Ansprüche gegen die Stadt geltend gemacht werden. 
Dies gilt auch für den Fall, dass sich die Unwirksamkeit des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans im Verlauf eines gerichtlichen Streitverfahrens herausstellt, es sei 
denn, die Unwirksamkeit ist auf grob fahrlässige oder vorsätzliche Rechtsverstöße 
der Stadt zurückzuführen. 
 
§ 17 – Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung 
Die Vorhabenträgerin unterwirft sich gemäß § 61 Verwaltungsverfahrensgesetz für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) der sofortigen Vollstreckung aus diesem Ver-
trag. 
 
§ 18 – Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen 
(1) Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der 
Schriftform. Nebenabreden bestehen nicht. Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Die 
Stadt als auch die Vorhabenträgerin erhalten jeweils eine Ausfertigung. 
 
(2) Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Re-
gelungen dieses Vertrags nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame 
Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrags 
rechtlich und wirtschaftlich entsprechen. Dies gilt entsprechend für Regelungslücken.  
 
§ 19 – Geltungsdauer 
Der Vertrag tritt außer Kraft, wenn bis zum 31.12.2026 weder der vorhabenbezogene Be-
bauungsplan in Kraft getreten noch eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilt wor-
den ist.

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Köln,  
 
Stadt Köln  
Die Oberbürgermeisterin 
 
    
In Vertretung 
 
 
__________________ 
 
 Im Auftrag 
 
 
__________________ 
 
 Als Volljuristin im öffentli-
chen Dienst 
 
__________________ 
 
     
     
Bonn,  
 
RheinmaX GmbH & Co KG  
    
vertreten durch 
 
__________________