Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan), Arbeitstitel: Piusstraße / Ecke Geleniusstraße in Köln-Lindenthal

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 2010 4060 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des (Vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes3LXVVWUD‰H*HOHQLXVVWUD‰HLQ.|OQ/LQGHQWKDO
0D‰VWDE

8 Gebäudehöhen und Abstandsflächen
I
V
II
IV
V IV
0 1 2 3 4 50 1 2 3 4 5
0 5 10 15 20
Abstandsfläche
Anlage 2

Vogelperspektive von Süden
Anlage 4

Anlage 0 
 
 
Beschluss über die Einleitung betreffend das Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) Piusstraße/Geleniusstraße in Köln-Lindenthal 
 
 
Hier: Begründung der Dringlichkeit 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK 
Wohnen) beschlossen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 
in Höhe von rund 52.000 Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 
2011. 
In der Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wurde Ende 2029 von rund 1.161.000 
Einwohnern und 609.000 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf belief sich 
danach auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese 
Zahlen sind der Beschlussvorlage „Umsetzung StEK Wohnen“-  Ratsbeschluss vom 
20.12.2016 – zu entnehmen. 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung von dringend benötigtem 
Wohnungsbau zu schaffen, soll das notwendige Bebauungsplanverfahren zeitnah eingeleitet 
werden. 
 
Ziel des Bebauungsplanes ist, eine innenstadtnahe Wohnbebauung mit circa 1600 qm frei 
finanziertem Wohnungsbau, mit circa 1200 qm öffentlich gefördertem Wohnungsbau und 
circa 1200 qm für Wohnraum für Geflüchtete zu errichten. 
Ergänzt werden soll dieser Nutzungsmix durch circa 1000 qm Gewerbe beziehungsweise 
Einzelhandel sowie Gastronomie. 
Um Planungsrecht insbesondere für den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, soll 
der Einleitungsbeschluss noch vor der Sommerpause 2019 erfolgen.

Städtebau
Anlage 3

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Funk Az 
Vorlagen-Nummer 
 1717/2019 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Piusstraße / Ecke Geleniusstraße in Köln-Lindenthal 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten 
Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan) für das Gebiet der Flurstücke 739, 180/4, 740 sowie Teilen von Flurstück 1325 
der Flur 68 der Gemarkung Müngersdorf –Arbeitstitel: Piusstraße / Ecke Geleniusstraße in 
Köln-Lindenthal- einzuleiten mit dem Ziel, ein Wohngebäude mit untergeordneter Einzel-
handels- und Gewerbenutzung festzusetzen; 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Lindenthal ohne Einschrän-
kung zustimmt. 
 
 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 01.07.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
 
Die ETI-Refugium Köln GmbH & Co. KG mit Sitz in 50968 Köln, Bayenthalgürtel 4 hat mit Datum vom 
19.03.2019 für das fragliche Grundstück einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes (VEP) gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) gestellt. 
 
Anlass der Planung ist die Wohnungsbauinitiative der Stadt Köln (Ratsbeschluss 2698/2016), die die 
Errichtung von Wohnraum für anerkannte Flüchtlinge, Sozialwohnungen und freifinanzierten Wohn-
raum zum Ziel hat. Dabei soll unter anderem das ca. 2606 m2 große Grundstück an der Piusstraße / 
Ecke Geleniusstraße (Flur: 68; Flurstücke: 739, 180/4, 740, 1325, Gemarkung Müngersdorf) im Stadt-
teil Lindenthal, welches zurzeit als öffentliches Straßenland gewidmet ist und als Parkplatz genutzt 
wird, an private Investoren mit verbindlicher, im Grundbuch abgesicherter Bindung bzgl. des Anteils 
an sozial gefördertem Wohnraum, vermarktet werden. 
 
Die ETI Refugium Köln GmbH & Co. KG (nachfolgend "Vorhabenträgerin" genannt) hat aufbauend 
auf das zugesprochene Erstandienungsrecht vom Dezember 2017 ein architektonisches sowie inhalt-
liches Konzept für eine Bebauung auf dem Grundstück Piusstraße / Geleniusstraße entwickelt, das 
sich durch eine Durchmischung von Nutzungen und Wohnformen sowie der Errichtung von gemein-
schaftlich genutzten Flächen auszeichnet.  
 
Die Schaffung des erforderlichen Planungsrechtes soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) durch 
einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgen. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes wird der Vorhaben- und Erschließungsplan. Im Durchführungsvertrag wird sich der Vor-
habenträger zur Durchführung der Planung verpflichten. Da es sich um einen Bebauungsplan zur 
Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche, d. h. um eine Maßnahme der Innenentwicklung im 
Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan im be-
schleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt 
werden. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans wird bei einer Plangebietsgröße von ca. 2.606 qm weniger als 20.000 qm betragen 
und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dabei wer-
den zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitli-
chen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben 
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz 
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträch-
tigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Be-
deutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu 
erwarten. Des Weiteren gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Ver-
meidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen, nach § 50 Satz 1 des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, wird der vorhabenbezogene Be-
bauungsplan "Piusstraße / Geleniusstraße Köln-Lindenthal" im beschleunigten Verfahren aufgestellt. 
Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch 
genommen werden. Von den frühzeitigen Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB

3 
wird abgesehen, ebenso von der formalen Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbe-
richt nach § 2 a BauGB und von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 a Abs. 1 BauGB; § 
4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden un-
tersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Ziel der Planung ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses an der Piusstraße / Ecke Ge-
leniusstraße. Auf dem Grundstück ("Plangebiet") sollen Mietwohnungen in den Bereichen geförderter 
Wohnungsbau (darunter unter Anderem Wohnungen für anerkannte Flüchtlinge) sowie im freifinan-
zierten Wohnungsbau entstehen. Darüber hinaus sind erdgeschossig im Bereich der Piusstraße Ge-
werbeflächen vorgesehen. Bei einer Grundstücksfläche von ca. 2.606 m2 sollen ca. 4.900 m2 BGF mit 
einer voraussichtlichen Mietfläche von ca. 3.740 m2 errichtet werden. Die Größe der Gewerbemietflä-
chen beträgt ca. 660 m2. Von den Mietflächen für den Wohnungsbau (ca. 3.070 m2) sollen 40% für 
den freien Wohnungsmarkt und 60% für den geförderten Wohnungsbau (davon mindestens 2/3 nach 
Förderweg A) einschließlich Wohnungen für anerkannte Flüchtlinge realisiert werden (alle Flächen-
angaben gerundet). Die unterschiedlichen Wohnungen und Wohnungstypologien verteilen sich auf 
die verschiedenen Bereiche des Baukörpers. Somit wird ein Miteinander der Bewohner gefördert und 
eine Segregation innerhalb der Anlage verhindert. 
 
Die gewerbliche Nutzung ist im Sockelbau angeordnet und zur Piusstraße orientiert. An der Südwest-
Ecke ist eine Fläche für Gastronomie (Café, Restaurant oder Ähnliches) geplant, die auch den außen-
liegenden Vorbereich (innerhalb des Plangrundstücks) in der Geleniusstraße nutzen kann. In der Mit-
te des Sockelbaus ist eine (teilbare) Gewerbefläche für Einzelhandel oder Dienstleistung geplant, und 
im Nordwesten befinden sich Gemeinschaftsflächen und ein Veranstaltungsraum, der durch die Mie-
ter des Hauses oder Anwohner / gewerbliche Nachbarn gemietet werden kann. Es ist angedacht, 
dass die Gewerbeflächen den Bewohnern auch als Arbeitsplätze dienen können. 
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Lindenthal. Das Grundstück ist ca. 2.600 m2 groß und entspricht 
nach aktuellem Katasterplan den Flurstücken 739, 180/4, 740 sowie Teilen von Flurstück 1325 der 
Flur 68 der Gemarkung Müngersdorf.  
 
Im Norden wird das Grundstück durch die Wohnbebauung Woensamstraße 5, im Westen von der 
Piusstraße und dem Melatenfriedhof, im Osten von kleineren Grundstücken (Parzellen 640, 731, 952, 
4185/180 und 180/1) sowie im Süden von der Geleniusstraße begrenzt.  
 
2.2 Vorhandene Struktur 
 
Das Grundstück liegt im östlichen Bereich vom Stadtteil Lindenthal in direkter Nähe zur Kölner Innen-
stadt sowie zur Universität. Das unmittelbare städtebauliche Umfeld ist durch eine heterogene Struk-
tur gekennzeichnet, die sich aus Solitärbauten unterschiedlicher Höhe (zweigeschossige Wohnhäuser 
bis 13-geschossigen Gewerbebauten) und Bereichen mit Blockrandbebauung zusammensetzt. Dazu 
zählen im Norden ein sechs- bis vierzehngeschossiges Hotelgebäude und südlich davon ein vierge-
schossiges Verwaltungsgebäude des Finanzamtes, das aufgrund seiner überhöhten Geschosse als 
sechsgeschossiger Gebäudekörper wirkt. Die Bebauung entlang der Piusstraße (von der Aachener 
Straße bis zur Woensamstraße) ist durch eine vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung geprägt, 
wobei der am Eckbereich der Aachener Straße befindliche Gebäudekomplex mit seiner Achtgeschos-
sigkeit eine städtebauliche Akzentuierung setzt.  
 
2.3 Erschließung 
 
Der Geltungsbereich ist über die Piusstraße und die Geleniusstraße an das überörtliche Straßenver-
kehrsnetz und an das Radwegenetz angebunden.

4 
 
Die übergeordnete Anbindung des Plangebietes nach Osten zur Innenstadt und Inneren Kanalstraße 
sowie nach Westen in Richtung Autobahnring erfolgt über die Aachener Straße. 
 
Die nächstgelegene Haltestelle ist im Stadtbahnliniennetz der KVB die Haltestelle "Universitätsstra-
ße". Sie liegt fußläufig rund 300 m vom Plangebiet entfernt. An der Haltestelle "Universitätsstraße" 
verkehren die Linien 1, 7 sowie die Buslinie 142 in hoher Takthäufigkeit. 
 
Über die Piusstraße bzw. Geleniusstr. kann das Plangebiet an die existierenden Ver- und Entsor-
gungsleitungen (Wasser, Energie, Abwasser) angeschlossen werden. Das Grundstück wird derzeit 
als öffentlicher Parkplatz genutzt und ist teilweise versiegelt, die natürliche Bodenfunktion ist bereits 
gestört.  
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Im Zuge der vom Rat der Stadt Köln am 20.12.2016 beschlossenen Wohnungsbauinitiative der Stadt 
Köln (Ratsbeschluss 2698/2016), die die Errichtung von Wohnraum für anerkannte Flüchtlinge, Sozi-
alwohnungen und frei finanzierten Wohnraum zum Ziel hat, wurden verschiedene Flächen untersucht 
und für diese Fläche die hier vorgestellte Nutzung beschlossen. 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Der Geltungsbereich ist Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 64450/02 vom 25.09.1958. Im 
Bebauungsplan ist das Plangebiet als öffentlicher Parkplatz ausgewiesen.  
 
Mit der künftigen Rechtsverbindlichkeit des hiermit vorgeschlagenen Bebauungsplanes (Vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan) werden die unterliegenden Festsetzungen des Bebauungsplanes 64450/02 
im Geltungsbereich dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes außer Kraft gesetzt. 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln stellt für den gesamten Geltungsbereich einen "Allge-
meinen Siedlungsbereich" (ASB) dar. 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
 
Der planungsverbindliche Flächennutzungsplan stellt das Planungsgebiet als gemischte Baufläche 
dar. Eine Änderung der im Flächennutzungsplan (FNP) dargestellten gemischten Baufläche ist nicht 
erforderlich, da das lediglich 2.600 m2 große Grundstück weit unterhalb der FNP-Darstellungsgrenze 
von 5 000 m2 liegt.  
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Im Landschaftsplan wird das Entwicklungsziel 6 (Ausstattung der Landschaft für Zwecke des Immis-
sionsschutzes oder zur Verbesserung des Klimas) festgesetzt. Ansonsten bestehen für den Bereich 
keine Fachplanungen. 
 
3.4 Kooperatives Baulandmodell 
 
Die Vorhabenträgerin hat die Anwendungszustimmung zur Anwendung des Kooperativen Bauland-
modells der Stadt Köln-Ratsbeschluss vom 17.12.2013-mit Datum vom 19.03.2019 unterschrieben 
und sich somit zur Übernahme der Verpflichtungen aus dem Kooperativen Baulandmodells bereit 
erklärt.

5 
4. Planinhalte 
 
Folgende Festsetzungen sind im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
unter Anderem geplant: 
 
- Festsetzung der geplanten Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie, Gewerbe)  
- Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl GRZ 0,58  
- Überschreitung dieser GRZ durch Garagen, Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche bis zu einer GRZ 0,85  
-  Festsetzung der maximalen Geschossigkeit auf  fünf Vollgeschosse.  
- Festsetzung der Dachform als Flachdach (FD). 
- Festsetzung der maximalen Wandhöhe der Außenwand zur Piusstraße zum Bezugspunkt 
"höchste BOK Piusstraße" = 16,70 m. Technische Aufbauten dürfen diese Höhe um maximal 
3 m überschreiten. 
-  Festsetzung von Abgrabungen im Gartenbereich von 1,35 m unter der OK-
Geländeoberfläche im Planeinschrieb.  
- Festsetzung der Tiefgarage und der Lage der Tiefgaragenzufahrt 
 
 
5. Sonstiges 
 
Entwidmungsverfahren 
 
Als Voraussetzung für die Bebauung des öffentlichen Parkplatzes, ist die Durchführung eines stra-
ßenrechtlichen Entwidmungsverfahrens erforderlich. 
 
 
6. Umweltbelange 
 
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird von der Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 
BauGB und vom Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen. Gleichwohl werden die relevanten 
Umweltbelange und eine mögliche Minimierung der umweltrelevanten Auswirkungen auf das Plange-
biet und seine Umgebung im Laufe des Verfahrens umfassend berücksichtigt. Dabei werden die 
Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima und Luft un-
tersucht. Somit werden die Umweltbelange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB ermittelt und sach-
gerecht gegeneinander abgewogen. 
 
 
7. Planentwicklung 
 
Das Planungsrecht wird in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Stadt Köln und soll im Zuge des Verfahrens an die 
Vorhabenträgerin veräußert werden. Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein 
Durchführungsvertrag vor dem Satzungsbeschluss abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung 
des geplanten Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist sowie ggf. weitere Maßnahmen, die im 
Zusammenhang mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan stehen. 
 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Er-
schließungskonten von der Vorhabenträgerin übernommen. Konten für die Stadt Köln entstehen 
nicht. 
 
 
 
4 Anlagen