Beantwortung von Anfragen betreffend den Grundsatzbeschluss für den Neustart der Bühnen Köln am Offenbachplatz ab der Spielzeit 2024/25

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer           14.06.2023 
 1968/2023 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 15.06.2023 
 
Beantwortung einer Anfrage der SPD-Fraktion (per E-Mail am 07.06.2023 übersandt) // 
Beantwortung einer Anfrage der CDU-Fraktion (per E-Mail am 13.06.2023 übersandt) // 
Nachtrag zur Beantwortung einer Anfrage der Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen 
(1926/2023) 
 
betreffend die Vorlage "Grundsatzbeschluss für den Neustart der Bühnen Köln am 
Offenbachplatz ab der Spielzeit 2024/25 auf Basis der actori-Gutachten // Langfristige 
Anmietung des Depots in Köln-Mülheim // Aufbau einer Tanzsparte an den Bühnen 
Köln" (1126/2023) 
 
ANFRAGE DER SPD-FRAKTION: 
 
1. Ist tatsächlich vorgesehen, im Falle der Realisierung von actori 2020 & actori 2020 
Tanz, einen Anteil von ca. 12,5 Mio. am BKZ aus dem Gesamthaushalt zu decken? 
(BKZ 2025: 28,4 Mio. EUR – ca. 3 Mio. EUR noch zur Verfügung stehende Einnah-
men aus der KFA = ca. 25 Mio. EUR. Jeweils die Hälft wird aus Mitteln des Kul-
turetats und des Gesamthaushaltes gedeckt = ca. 12,5 Mio. EUR. Quelle: S. 11, 6. 
Absatz) 
 
Für den Fall der Realisierung von actori 2020 & actori 2020 Tanz geht die Verwaltung von fol-
gendem Finanzierungsszenario für den entstehenden Mehrbedarf in Höhe von 28,4 Mio. € im 
Haushaltsjahr 2025 aus:  
 
a) Prognostizierte Mehrerträge bei der KFA in Höhe von ca. 3 Mio. EUR 
b) Mögliche Erträge aus der Ausweitung der KFA auf Geschäftsreisende in Höhe von ca. 
7 Mio. EUR – sofern eine entsprechende Beschlussfassung erfolgt.  
c) Der verbleibende Mehrbedarf in Höhe von 18,4 Mio. EUR wird hälftig durch  den Ge-
samthaushalt und das Kulturbudget gedeckt (18,4 ÷ 2 = 9,2 Mio. EUR). 
 
Das bedeutet, die Verwaltung rechnet für 2025 bestenfalls mit einem aus dem Gesamthaushalt 
zu deckenden Anteil in Höhe von 9,2 Mio. EUR und schlechtestenfalls mit 12,5 Mio. EUR. 
 
 
2. Wie hoch sind die notwendigen Investitionskosten (auch mittelfristig) seitens der 
Bühnen bei Weiterbespielung Depot? (In der Vorlage ist nur von Zinsen und Ab-
schreibungen i.H.v. 2,3 Mio. EUR (pro Jahr?) die Rede, nicht aber von dem Invest 
selbst.) 
 
Gemäß der Machbarkeitsstudie von Nattmann & Bruns wäre für Umbau und Ersteinrichtung

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des Depot 1 eine Investition in Höhe von 2,3 Mio. EUR erforderlich (siehe Beschlusspunkt 2. 
e)). Siehe hierzu auch die Variante 2 in der Machbarkeitsstudie Nattmann & Bruns im Protokoll 
zur 3. Sitzung des Arbeitskreises ab Folie 14.  
 
Die veranschlagten Investitionskosten in Höhe von 2,3 Mio. EUR wurden in der Matrixberech-
nung für die Ermittlung der erforderlichen jährlichen Betriebskostenzuschüsse mit einer Ab-
schreibungsdauer von 20 Jahren und Abschreibungsbeginn ab der Spielzeit 2025/26 mit jähr-
lich 0,11 Mio. EUR berücksichtigt. 
 
 
3. Können diese Investitionen im Falle einer Weiternutzung des Depots OHNE die 
Sparte Tanz reduziert werden?  
 
Nein, da eine Weiternutzung des Depots weiterhin die Nutzung des Depots mit zwei Spielstätten 
vorsehen würde. Zum einen genutzt durch das Schauspiel Köln, zum anderen durch die Freie 
Szene.  
 
 
4. Sind die Bühnen Köln auch an der Nutzung des Standortes Depot interessiert, 
wenn dort keine neue Sparte Tanz beheimatet ist? Würden in diesem Fall weiter-
hin das zusätzliche künstlerische Budget i.H.v. 2,5 Mio. EUR anfallen? 
 
Für die Bühnen ist die Weiternutzung des Standortes Depot auch ohne Etablierung einer Tanz-
sparte von hoher Bedeutung. Gemäß Musterspielplan würde er durch das Schauspiel genutzt 
und als dritte, rechtsrheinische Spielstätte für das Angebot einer niedrigschwelligen kulturellen 
Teilhabe fungieren. Die Machbarkeitsstudie von Nattmann & Bruns hat ergeben, dass nur Be-
trieb des gesamten Depots mit beiden Spielstätten wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Ansiedlung des 
Tanzes am Depot löst die immerwährende Frage nach einem Ort für den Tanz. 
 
Sollte keine Tanzsparte an den Bühnen etabliert werden, so würde sich der Finanzbedarf the-
oretisch um 2,6 Mio. EUR reduzieren. Jedoch würde damit auch das Potenzial einer Mitfinan-
zierung durch Dritte (z.B. Land NRW) eliminiert.  
 
Eine konkrete Zusammensetzung des Budgets findet sich im Gutachten actori 2020 Tanz ab S. 
430 ff (insbesondere S. 463).  
 
Ob das künstlerische Budget des Schauspiels für die dritte Spielstätte (2,5 Mio. EUR) im Falle 
der Aufgabe des Depots vollständig entfallen würde, hängt davon ab, ob und an welchem (an-
deren) Ort ggf. eine dritte Spielstätte angesiedelt wird.  
 
 
5. Würden die Bühnen Köln auch ohne die Sparte Tanz weiter die „Betreibergesell-
schaft Bühnen“ darstellen? 
 
Nein, dann wäre theoretisch nur das Depot 2 zu bespielen. Die Organisation der 3. Spielstätte 
des Schauspiels würde über die Bühnen ohne zusätzliche Betreibergesellschaft funktionieren. 
 
Auch ohne eine Etablierung der Sparte Tanz wäre die Übernahme einer Betreiberverantwortung 
im Depot erforderlich. Die konkrete Art und Form der Ausgestaltung hängen von der Zahl der 
Spielstätten und der einzubindenden Akteur*innen ab (z.B. Freie Szene). Hintergrund ist, dass 
ein Betreiber die Betriebs - und Spielfähigkeit der Spielstätten sicherstellen muss. Um einen 
guten Übergang sicherzustellen, ist vorgesehen, dass die Betreiberverantwortung zunächst bei 
den Bühnen verbleibt und dann evaluiert wird.

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6. Ist die Interpretation der Deltaberechnung auf Seite 8 zutreffend, dass bei einer 
ausschließlichen Nutzung des Depots für die freie Szene (also ohne Schauspiel 
und Tanz) die Kosten für diesen Standort bei 3-4 Mio. EUR/Jahr (Betreibergesell-
schaft+Gebäudebetrieb+Aktualisierungen) liegen würden? 
 
Eine solche Interpretation ist seriös abschließend nicht möglich, weil allen kalkulierten Kosten-
positionen bestimmte Annahmen hinsichtlich Auslastung, Kapazitätsverteilung und korrespon-
dierendem Betreuungsaufwand durch die actori-Gutachten zugrunde liegen. Nur wenn diese 
Annahmen auch in dem in der Frage unterstellten Szenario mit einer alleinigen Nutzung durch 
die freie Szene zugrunde gelegt würden, wäre eine solche Interpretation zutreffend. 
 
Richtig ist, dass bei einer Nutzung des Depots für die Freie Szene ohne Schauspielsparte und 
Tanzsparte rund 5,1 Mio. EUR kalkulierte Kosten entfallen würden. Eine detaillierte Zusammen-
setzung der Budgets ist dem Protokoll zum 3. Arbeitskreis ab Folie 69 zu entnehmen. 
 
Bei einer entsprechenden Nutzung des Depots wären dann aber große Flächen und eine Spiel-
stätte ungenutzt. Wollte man die Bespielung dieser „freien“, nicht mehr von Schauspiel oder 
Tanzsparte genutzten Flächen durch die Freie Szene realisieren, so lägen die Kosten höher als 
die geschätzten rund 4 Mio. EUR, da beispielsweise weiteres Personal erforderlich wäre. Hinzu 
kommt, dass das Depot mit einem Gesamtbudget von 3 -4 Mio. EUR niemals die derzeitige 
Strahlkraft aufrechterhalten könnte. Vergleichbare Produktionshäuser für Darstellende Künste 
wie Kampnagel in Hamburg arbeiten mit erheblich höheren Jahresbudgets. 
 
 
7. Wie sicher es ist, dass der Vermieter die Kosten für die energetische Ertüchtigung 
übernehmen wird? 
 
Der konkrete Beschlusspunkt der Vorlage lautet: „Die Betriebsleitung der Bühnen hat den Ei-
gentümer aufzufordern, im Vorfeld eines Vertragsabschlusses seine Absichtserklärung zur 
energetischen Ertüchtigung des Depots zu konkretisieren und die Umsetzung zuzusichern. 
Hierzu bildet das Mietangebot des Eigentümers die Grundlage. Durch die Umsetzung dürfen 
keine Mehrbedarfe für die Bühnen entstehen. (1126/2023 - 2) d)“ In der Begründung wird dar-
über hinaus vorgetragen, dass „Handlungsfelder sind hier die Gebäudehülle und die haustech-
nischen Versorgungssysteme.“ 
 
Die BEOS AG hat nach Gesprächen mit der Geschäftsführung des Unternehmens ein hohes 
Interesse an nachhaltig wirkenden ESG-Maßnahmen nicht nur am Depot sondern auch auf dem 
Gelände. Die Verwaltung hält die Ansätze für tauglich, um das Gebäude ökologisch nachhalti-
ger zu betreiben. Aus der ehemaligen Industriehalle wird allerdings mit vertretbarem wirtschaft-
lichem Aufwand nach Überzeugung aller niemals ein Gebäude mit „Passivhausstandard“ wer-
den können. 
 
Die Vertreter der BEOS AG wurden gebeten, die obere Frage noch vor Beschlussfassung zu 
beantworten und bereits jetzt konkrete Maßnahmen zu benennen. Per Mail erreichte die Ver-
waltung am 12.06.2023 folgende Antwort: 
 
„…Aktuelle Verhandlungsbasis ist das Mietangebot vom 25.10.2022, in der Variante 1. Diese 
Variante, abgeleitet aus der Absichtserklärung aus 2015, bietet eine Miete von 6,50€ / qm. Zu 
diesem günstigen Mietzins sehen wir laut Mietangebot keine zusätzlichen Investitionen in das 
Gebäude vor, dieses schließt die energetische Ertüchtigung ein. 
  
In unserem Mietangebot haben wir in Aussicht gestellt, gemeinsam mit Ihnen und einem Ener-
gieberater Maßnahmen zu lokalisieren, welche zur Nachhaltigkeit des Objektes beitragen kön-
nen. 
 
Die ersten Schritte in diese Richtung sind wir bereits jetzt auf eigenen Kos ten gegangen und 
möchten Ihnen gerne mitteilen, dass wir folgende Punkte mit bzw. für Sie umsetzen möchten: 
  
 Aktuell werden im Depot nach unserem neuesten Kenntnisstand Lüftungsanlagen zur 
Wärmeerzeugung genutzt, welche eigentlich nur für die Lufthygiene zuständig sind und

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verhältnismäßig viel Energie zur Wärmeerzeugung benötigen. Grund hierfür ist die mie-
terseits empfundene Lautstärke der Bestandsheizung, welche die Veranstaltungen stö-
ren würde. 
o Kurzfristig empfehlen wir, die Lüftungsanlage, wenn erforderlich, ausschließlich 
während Veranstaltungen zu nutzen. Das hat bereits einen Soforteffekt. 
o Darüber hinaus bieten wir an, geräuschärmere Heizoptionen zu prüfen, die einen 
Betrieb der Lüftungsanlage zu Heizzwecken nicht mehr erforderlich macht. 
 Wir möchten augenscheinliche Undichtigkeiten an der Außenhülle des Objektes nach 
eigenem Ermessen schließen. Hierbei ist zu beachten, dass das Objekt nicht als luft-
dichter Körper konzipiert wurde, weshalb eine Beseitigung der Luftdurchlässigkeit ohne 
signifikanten Aufwand nicht zu erreichen ist. 
 Nach Gesprächen mit den Nutzern vor Ort wurde klar, dass das historisch vorhandene 
Oberlichtband im Depot 2 keinen Nutzen hat. Im Gegenteil, es bietet keine Isolierung, 
erhitzt das Objekt im Sommer mit gegenteiligem Effekt im Winter. Wir erachten es als 
sinnvoll, die Oberlichter zumindest teilweise zurückzubauen und beabsichtigen hier, die 
Kostentragung zu übernehmen. 
 Darüber hinaus empfehlen wir, dass Sie mieterseits noch enger mit der Firma Getec 
zusammenarbeiten, damit diese Ihre Haustechnik entsprechend noch gezielter auf Ihre 
Nutzungszeiten anpassen kann. So macht sicherlich auch eine Nachtabsenkung der 
Temperatur im Depot großen Sinn. Das Objekt ist energetisch sehr flink, somit kann 
über Stunden nachts Energie eingespart gespart werden. 
  
Die Umsetzung dieser Maßnahmen würden zu keiner Steigerung der angebotenen Miete füh-
ren. Wir möchten hiermit sowohl unseren Willen zum Ausdruck bringen, das Schauspiel und 
den Tanz langfristig am Carlswerk zu erhalten, zum anderen aber auch einen Beitrag in Sachen 
ESG leisten. 
Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir in der angebotenen Basisvariante keine weite-
ren Maßnahmen ohne Einfluss auf die Miete umsetzen können.“ 
 
Die Verwaltung hat keinen Anlass an der Seriosität des potentiellen Vertragspartners zu zwei-
feln. Seit über zehn Jahren im Interim besteht ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis auf dem 
Carlswerkgelände. Herausforderungen werden im Dialog gelöst.  
 
Allerdings ist Beschlusspunkt 2 d) „Durch die Umsetzung dürfen keine Mehrbedarfe für die Büh-
nen entstehen.“ wörtlich zu nehmen: Mehrkosten im Bereich ESG müssen vom Eigentümer 
übernommen werden, oder führen im Bereich der Nebenkosten so zu Einsparungen, dass sie 
per Saldo nicht zu Mehrkosten führen. Solche sinnvollen Umschichtungen innerhalb des Büh-
nenbudgets wären keine Mehrkosten im Sinne des Beschlusses. In den finalen Mietvertrags-
verhandlungen werden die oben genannten Punkte fixiert werden und ggf. Umschichtungspo-
tentiale bei Beibehaltung der Prämissen eruiert werden.  
 
 
 
ANFRAGE DER CDU-FRAKTION: 
 
Nachfrage: 
„Bezugnehmend von der Medienberichterstattung über das bisherige Mietverhältnis der Spiel-
stätten Depot I und II ist es irritierend, wenn zum einen im Beschlusstext der Vorlage unter Ziffer 
2.c. von “einem vorliegenden Eigentümerangebot“ und in der Begründung unter „Langfristige 
Anmietung Depot von einem „konkreten Angebot der BEOS als Projektentwicklerin“ gesprochen 
wird. 
 
In der „actori“-Studie wurde auf Bl. 222 eine Absichtserklärung der „Bebau Schanzenstrasse 
LLC,…   Wilmington/Delaware/USA, vertreten durch die BEOS AG, ….Berlin“ mitgeteilt.“ 
 
Deshalb wird um Beantwortung folgender Fragen gebeten:

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a) Wer ist seit wann am 15.06.2023 Grundbucheigentümer, wirtschaftlicher Eigentü-
mer, Inhaber welcher dinglicher Rechte oder sonstiger wirtschaftlicher Begüns-
tigter an den Grundstücken, auf denen die Spielstätten Depot I und II aufstehen 
oder die mit diesen Grundstücken grundbuchlich oder durch dingliche Rechte 
verbunden sind? 
 
Die Thematik war Gegenstand einer umfangreichen politischen Aufarbeitung durch den Rech-
nungsprüfungsausschuss (3473/2022). Die Inhalte wurden im RPAu am 08.11.2022 und im Be-
triebsausschuss Bühnen am 29.11.2022 erläutert und beraten. 
Auf dem sogenannten Carlswerksgelände gibt es eine Vielzahl an Eigentumskonstellationen. 
Aus der gegenständlichen Vorlage wird daher wie folgt auszugsweis und aktualisiert zitiert:  
 
„In den Jahren 2012, 2015 und 2016 wurde im Rahmen von drei Teilverkäufen das Carlswerk 
in eine neue Eigentümerstruktur überführt, welche im Ergebn is dazu geführt haben,  dass 
heute alle Mietverhältnisse der Bühnen auf dem Gelände mit  insgesamt zwei in Deutschland 
ansässigen Eigentümergesellschaften geschlossen sind.“  
Eine dieser beiden Eigentümerinnen wird auch Vertragspartnerin eines potentiellen neuen Miet-
vertrags“ 
 
 
b) Welche rechtliche oder tatsächliche hat die Firma Greif und Contzen oder mit ihr 
verbundene Firmen bei der Verwaltung, Vermietung und Bewirtschaftung des hier 
in Rede stehenden Objekts? 
 
Es ist der Verwaltung bisher nicht bekannt, dass die benannte Firma in diesen Kontext einge-
bunden ist. 
 
Die Vertreter der BEOS AG teilen darüber hinaus mit: „Greif und Contzen ist ein in Köln ansäs-
siges Maklerunternehmen. Wie auch andere Maklerunternehmen bietet Greif und Contzen der 
BEOS AG potentielle Mieter an oder berät diese in Mietvertragsfragen. Die Firma Greif und 
Contzen steht darüber hinaus in keinem Verhältnis zur Eigentümerin oder der die Eigentümerin 
in Verwaltungsfragen vertretenden BEOS AG.“ 
 
 
c) Wer wäre auf Grund welcher rechtlichen Verhältnisse als Vermieter Vertrags-
partner eines Vertrages mit der Stadt Köln über die Anmietung des Depots I und 
II und an wen würde die Stadt Köln auf Grund dieses Vertrages zugunsten welcher 
Personen oder welchen Rechts Miete oder andere Leistungen regelmäßig zahlen?  
 
Siehe hier auch als Auszug aus der Antwort der Fragen der GRÜNEN (1926/2023): 
 
Die BEOS AG als Ansprechpartner für die Vertragsverhandlungen hat den Bühnen schriftlich 
übermittelt: 
 
„Der Eigentümer und künftige Vertragspartner für die Anmietung des Depots ist die: 
 
„IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH handelnd im eigenen 
Namen und für Rechnung des Sondervermögens  
„BEOS Corporate Real Estate Fund Germany II“ 
Ferdinandstraße 61 
20095 Hamburg“ 
 
Mieten würden an diese Gesellschaft gezahlt werden. Die BEOS AG vertritt die Kapitalverwal-
tungsgesellschaft und managet das Carlswerk-Areal im Auftrag. 
 
 
d) Es wird gebeten, dass in der Vorlage beschriebene Angebot über die Anmietung 
des Depots I und II abschriftlich vorzulegen. 
 
Der Schriftverkehr rund um das Angebot für die langfristige Anmietung des Depots wurde im

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Arbeitskreis actori in seiner Essenz dargestellt (Protokoll des 3. AK, S. 3 / Folien 63 bis 66).  
 
Das konkrete Angebot und der begleitende Schriftverkehr liegen der Verwaltung vor. Sie bieten 
eine ausreichende Grundlage, um auf dieser Basis einen langfristigen Mietvertrag schlusszu-
verhandeln und sodann abzuschließen. Der vorgelegte Ratsbeschluss setzt die Leitplanken für 
die Schlussverhandlungen. Aus Gründen der Vertraulichkeit werden die Unterlagen nicht ver-
öffentlicht. 
 
 
 
NACHTRAG ZUR ANFRAGE DER FRAKTION VON BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: 
 
- Wie belastbar sind Besucherzahlen für den Offenbachplatz, für die dritte Spielstätte 
Bühnen, für den Tanz? (Die Veranstaltungen von BOD sind derzeit nicht alle ausver-
kauft).  
 
Antwort der Verwaltung (1926/2023): 
 
Die Rückgewinnung des Publikums an den Offenbachplatz auf Basis der Zahlen von vor der 
Sanierung stellt eine Herausforderung für den Bühnenbetrieb dar. In den Arbeitskreisen actori 
ist dies häufig diskutiert worden. In der gegenständlichen Vorlage wird dieses Risiko ausführlich 
auf Seite 12 dargestellt. Es wird Aufgabe der Betriebsleitung sein, rund 375.000 Besuchende 
in die Spielstätten der Bühnen inklusive des Depots als zahlende Gäste zu ziehen. 
 
Der Quartalsbericht der Bühnen zeigte zuletzt eine Auslastung des BoD von 85 %.  
 
Nachtrag der Verwaltung: 
 
Stichtag des 2. Quartalsberichts war der 28.02.2023. Mit Stichtag 31.05.2023 und als Vorgriff 
auf den 3. Quartalsbericht der Bühnen wird unter Vorbehalt eine Auslastung des BoD in der 
Spielzeit 2022/23 von 92 % zur Kenntnis gereicht. Dies berücksichtigt zusätzlich die Produkti-
onen „Ballet of (Dis)obedience“ und „Body without Organs“, welche mit nahezu 100 % ausge-
lastet waren. 
 
 
gez. Charles