Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan); ,Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus

n i e t s d r o B
8 
Stpl
7 
Stpl
8 Stpl
4 Stpl
III
IV
IV
III
III
IV
II
IV
IV
IV
III
III
III
III III
III III III
III
III
4 
Stpl
4 
Stpl
22 Stpl
12 Stpl
6 Stpl
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
Spielplatz
III
III
III
4 Stpl
2 Stpl
8 
Stpl
4 
Stpl
8 
Stpl
18 Stpl
4 
Stpl
22 Stpl
16 
Stpl
 2 1Stpl
4 
Stpl
9 Stpl
3 
Stpl
3 
Stpl
12 Stpl
3 Stpl
3 
Stpl
8 Stpl
III
III
10 Stpl
Birkenweg
Birkenweg
Schlehbuscher Weg
Dhuenner Weg
Mainweg
Hoehscheider Weg
Dierather Weg
Schahberger Weg
Luetzenkircher Weg
IV
IV
III
II
III
III
III
III IV
IV
III
III
III
III III
II
II
II
II
II
II
II
II
II
III
III
III
III
II
III
II
III
II
III
III
III III
III
II II II
II
II
III
C
D
B
A
M. 1:2000
N
Anlage 4

III
 III
 III
III
III
III
 III
III
III
III
III
III
III
III
IV
II
II
II
II
II
II
 II
349
600
420
391
1/101
Dierather Weg
Schaberger Weg
Hoehscheider Weg
Mainweg
Dhuenner Weg
Birkenweg
Schlebuscher Weg
GRUNDSTÜCK 1/101
Papierformat A3
M 1:500
MBS
Köln-Höhenhaus
Schlebuscher Weg
1A
1D
2D
3D
0,8 H
Anwohnerparken
6 Stellplätze
Anwohnerparken
7 Stellplätze
Anwohnerparken
15 Stellplätze
Anwohnerparken
4 Stellplätze
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
P P
GARTEN
30m²
P P P
16 Stg.
18,1/29
TRH
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
P P
GARTEN
30m²
P
P P
16 Stg.
18,1/29
TRH
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
P P P
P
P
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
GARTEN
30m²
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
Bad
HWR
Bad
HWR
1
2
Kochen
Essen
Wohnen
16 Stg.
18,1/29
TRHP
P
PP
P
BALKON
6m²
BALKON
6m²
BALKON
6m²
Wohnungsgemenge:
48m² WE 2-Zi x9
53m² WE 2-Zi x4
70m² WE 3-Zi x6
75m² WE 3-Zi x10
100m² WE 4-Zi x0
115m² WE 5-Zi x20
160m² RH 5-Zi
Grundstück 1/101
5.773m²
GF 6.190m² => GFZ 1,1
WF 4.995m²
32 Stellplätze
GRUNDSTÜCK 1/101
REGELGESCHOSS
STÄDTEBAU
M 1:2000
STÄDTEBAU
ÜBERSICHT ALLER
GRUNDSTÜCKE
IIIStG
IIIStG
II
II
IV
StG
StG
StG
III
StG
III
II
StG
II
StG
II
StG
II
StG
StG
Grundstück Nr. 600
IIIStG
III
StG
Grundstück Nr. 420
Parken
32 Stellplätze
Parken
58 Stellplätze
Parken
29 Stellplätze
Parken
49 Stellplätze
III
StG
III
StG
II
StG
III
StG
IIIStG
III
StG
III
StG
Offene
Garage 1
30 Stellplätze
Offene
Garage 4
72 Stellplätze
Grundstück 600 und 420
4.940m² + 9.040m² = 13.980m²
GF 14.196m² => GFZ 1,0
WF ca.11.360m²
ca. 147 WE => 735m² Kinderspielfläche
(inkl. Sandspielfläche
mit Spielelementen,
Holzdecks und Rasenfläche)
PARKEN 159 Stpl.
(davon 72 unterirdisch)
Grundstück 349
12.183m²
GF 12.224m² => GFZ 1,0
WF ca. 9.780m²
ca. 130WE => 650m² Kinderspielfläche
(inkl. Sandspielfläche
mit Spielelementen,
Holzdecks und Rasenfläche)
PARKEN 138 Stpl.
(davon 42 unterirdisch)
Grundstück 1/101
5.774m²
GF 5.783m² => GFZ 1,0
Grundstück 391
6.719m²
GF 6.718m² => GFZ 1,0
________________________________________
GF 12.500m²
WF ca. 10.000m²
ca. 123WE => 615m² Kinderspielfläche
(inkl. Sandspielfläche
mit Spielelementen,
Holzdecks und Rasenfläche)
PARKEN 141 Stpl.
(davon 60 unterirdisch)
Offene
Garage 3
42 Stellplätze
Parken
60 Stellplätze
Parken
36 Stellplätze
Offene
Garage 2
30 Stellplätze
III
StG
III
StG
Anlage 3

Beschluss über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 
Arbeitstitel: Quartier Schlebuscher Weg in Köln-Höhenhaus 
Session Vorlage
 0973/2019 
hier: Begründung der Dringlichkeit zur Behandlung der Beschlussvorlage 
in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 16.05.2019 
Mit dem Vorhaben sollen im Rahmen des Kooperativen Baulandmodells rund 400 Wohneinheiten 
neu errichtet bzw. sanierungsbedürftiger Wohnraum durch Neubauten ersetzt werden. Wegen der 
Dringlichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, soll die Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses 
am 16.05.2019 erreicht werden. Da noch abschließende Klärungen mit der Vorhabenträgerin er-
forderlich waren, konnte die Vorlagefrist für die Bezirksvertretung nicht eingehalten werden. 
Um für das vorliegende Plangebiet schnellstmöglich Baurecht für dringend erforderlichen Woh-
nungsbau zu erhalten, ist die zügige Schaffung des Planungsrechtes geboten.

Anlage 6 
 
Stellungnahme der Verwaltung zum Beschluss der Bezirksvertretung Mülheim 
am 06.05.2019 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus 
Die Bezirksvertretung hat einstimmig folgenden Beschluss gefasst:  
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des 
beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet südlich des Schaberger und 
Dierather Wegs, östlich der Grünfläche Donauweg und des Schlebuscher Wegs, 
nördlich der Gebäude Schlebuscher Weg 8 sowie Birkenweg 7 und östlich des 
Birkenwegs bzw. des rückwärtigen Bereiches der Bebauung Birkenweg 21-39 und 
Lützenkircher Weg 13-15 (Gemarkung Dünnwald, Flur 60, Flurstücke 1/101; 348; 349; 
391; 420 und 600) —Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus — 
einzuleiten mit  dem Ziel, Wohnbebauung mit einem Anteil von mindestens 50% 
(mindestens 200 Wohneinheiten) in Wohngebäuden, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden könnten und ergänzende soziale Infrastruktur 
festzusetzen; 
2. nimmt das städtebauliche Planungskonzept (vorhabenbezogener Bebauungsplan) zur 
Kenntnis und beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
am 17.06.2019 nach § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung); 
Die Verwaltung empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss, die Verwaltungsvorlage zu 
Punkt 1 ungeändert zu beschließen aus folgenden Gründen:  
Die Vorhabenträgerin hat am 22.11.2018 eine Anwendungszustimmung zur Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells Köln in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Quartier Schlebuscher Weg“ in Köln - Höhenhaus 
unterzeichnet. 
Das Kooperative Baulandmodell sieht für dieses Vorhaben folgende Anforderungen vor: 
• Die Errichtung von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau, 
• die Errichtung einer Kindertagesstätte, 
• die Herstellung öffentlicher Spielflächen  
• die Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens, sowie 
• die Sicherstellung von öffentlichen Grünflächen mit mind. 10m²/Einwohner.

Die Regelungen des Kooperativen Baulandmodells sind allen Investoren bekannt, somit 
planbar und daher auch kalkulierbar. Die Einwilligung zur Umsetzung des Kooperativen 
Baulandmodells Köln sieht klare Forderungen und Ansprüche sowie eine verlässliche 
Ausgangslage von Seiten der Stadt Köln vor. 
Mit dem getroffenen Beschluss der Bezirksvertretung werden die Regelungen und 
Maßgaben deutlich überschritten und die Verwaltung gezwungen als Vertragspartnerin von 
einer verlässlichen und belastbaren Position abzuweichen. 
Daher empfiehlt die Verwaltung, den Ergänzungen unter Punkt 1. des Beschlusses nicht zu 
folgen 
Die Terminierung der Abendveranstaltung unter Punkt 2 des Beschlusses wird begrüßt.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 
Frau Groß 
Telefon:  (0221) 221 - 99414  
Fax       :  (0221) 221 - 99412 
E-Mail:  nicole.gross@stadt-koeln.de 
Datum: 07.05.2019 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Mülheim vom 06.05.2019  
öffentlich 
9.2.6 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus 
0973/2019 
 
 
Geänderter Beschluss: 
 
Die Bezirksvertretung Mülheim empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss der Stadt 
Köln wie folgt zu beschließen: 
 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des 
beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet südlich des Schaberger 
und Dierather Wegs, östlich der Grünfläche Donauweg und des Schlebuscher 
Wegs, nördlich der Gebäude Schlebuscher Weg 8 sowie Birkenweg 7 und öst-
lich des Birkenwegs bzw. des rückwärtigen Bereiches der Bebauung Birkenweg 
21-39 und Lützenkircher Weg 13-15 (Gemarkung Dünnwald, Flur 60, Flurstücke 
1/101; 348; 349; 391; 420 und 600) —Arbeitstitel: „ Quartier Schlebuscher Weg“ 
in Köln-Höhenhaus - einzuleiten mit  dem Ziel, Wohnbebauung mit einem Anteil 
von mindestens 50 % (mindestens 200 Wohneinheiten) in Wohngebäuden, 
die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten und 
ergänzende soziale Infrastruktur festzusetzen, 
2. nimmt das städtebauliche Planungskonzept (vorhabenbezogener Bebauungs-
plan) zur Kenntnis und beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung am 17.06.2019 nach § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 2 
(Abendveranstaltung),;

3. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Mülheim ohne 
Einschränkung zustimmt. 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig beschlossen.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Quartier Schlebuscher WegLQ.|OQ+|KHQKDXV
0 10050 200300 Meter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Bölc Az 
Vorlagen-Nummer 
 0973/2019 
Freigabedatum 
24.04.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten 
Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungs-
plan) für das Gebiet südlich des Schaberger und Dierather Wegs, östlich der Grünfläche Do-
nauweg und des Schlebuscher Wegs, nördlich der Gebäude Schlebuscher Weg 8 sowie Bir-
kenweg 7 und östlich des Birkenwegs bzw. des rückwärtigen Bereiches der Bebauung Birken-
weg 21-39 und Lützenkircher Weg 13-15 (Gemarkung Dünnwald, Flur 60, Flurstücke 1/101; 
348; 349; 391; 420 und 600) —Arbeitstitel: "Quartier Schlebuscher Weg" in Köln-Höhenhaus — 
einzuleiten mit  dem Ziel, Wohnbebauung mit einem Anteil von mindestens 30% in 
Wohngebäuden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten 
und ergänzende soziale Infrastruktur festzusetzen; 
2. nimmt das städtebauliche Planungskonzept (vorhabenbezogener Bebauungsplan) zur Kenntnis 
und beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung); 
3. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Mülheim ohne Einschränkung 
zustimmt. 
 
 
Alternative: keine 
 
 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 06.05.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Die Vorhabenträgerin LEG Rheinland hat am 21.02.2019 die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstel-
lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens bei der Verwaltung beantragt. Das Plangebiet liegt im 
Nordosten Kölns im Stadtteil Höhenhaus. Es erstreckt sich südlich des Schaberger und Dierather 
Wegs, östlich der Grünfläche Donauweg und des Schlebuscher Wegs, nördlich der Gebäude 
Schlebuscher Weg 8 sowie Birkenweg 7 und östlich des Birkenwegs bzw. des rückwärtigen 
Bereiches der Bebauung Birkenweg 21-39 und Lützenkircher Weg 13-15 (Gemarkung Dünnwald, Flur 
60, Flurstücke 1/101; 348; 349; 391; 420 und 600) und hat eine Größe von ca. 4 ha. 
 
Ziel der Planung ist es, auf den Grundstücken der LEG Rheinland GmbH nachverdichtete Wohnbe-
bauung mittels Neubau der Gebäude zu entwickeln. 
 
Die Wohnungsnachfrage in Köln-Höhenhaus ist, wie in den meisten anderen Stadtteilen Kölns, sehr 
hoch. Das Vorhaben trägt damit zur Verbesserung der derzeitigen Wohnsituation bei. Es entspricht 
auch der städtischen Zielsetzung, Grundstücke im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und 
Boden qualifiziert zu verdichten. 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Realisierung einer nachverdichteten Wohnnutzung zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes erforderlich. 
 
Die geplante Nutzung entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche). 
 
Das städtebauliche Konzept wurde zunächst nur als eine Machbarkeitsstudie erarbeitet, die als 
Grundlage für das weitere Verfahren dienen soll. 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität wird die Vorhabenträgerin in Abstim-
mung mit der Verwaltung ein Qualifizierungsverfahren (Mehrfachbeauftragung) durchführen. Die früh-
zeitige Beteiligung der Dienststellen, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange hat neben 
ökologischen Anforderungen und zu untersuchenden relevanten Umweltbelangen auch den Bedarf 
einer 6-gruppigen Kindertageseinrichtung sowie öffentliche Spielplatzflächen von ca. 2.400 m² erge-
ben. Die Umsetzungsmöglichkeiten im Plangebiet werden im Rahmen der Vorbereitung des Qualifi-
zierungsverfahrens geprüft und entsprechende Vorgaben in die Auslobung aufgenommen. 
 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB soll auf der Grundlage der 
Machbarkeitsstudie erfolgen, auch hieraus sollen Erkenntnisse für die Aufgabenstellung des Qualifi-
zierungsverfahrens gewonnen werden. 
Das Vorhaben berücksichtigt die Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells (KoopBLM) der Stadt 
Köln in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 zu dessen Anwendung die Vorhabenträ-
gerin ihre Zustimmung (Anwendungszustimmung) gegenüber dem Stadtplanungsamt erteilt hat. 
Zur geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich 
Anlage 2 Erläuterung zum städtebaulichen Konzept 
Anlage 3 Konzept 1 
Anlage 4 Konzept 2

1 
E
rläuterung zum städtebaulichen Konzept 
Bebauungsplanverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Arbeitstitel: „Quartier Schlebuscher Weg“ in Köln - Höhenhaus 
1. An lass und Ziel der Planung
Di
e LEG Rheinland Köln GmbH, im Folgenden Vorhabenträgerin genannt, ist im Stadtteil 
Höhenhaus im Bereich Schlebuscher Weg Eigentümerin einer Siedlung mit 204 Wohnun-
gen, verteilt über ein Areal von rund 4 Hektar in 43 Gebäuden. Das Areal wird aktuell nicht 
zeitgemäß genutzt, der Bestand weist eine Vielzahl von baulichen Mängeln auf und kann als 
abgängig bezeichnet werden. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und die 
Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere für Familien und ältere Menschen können 
aktuell nicht ausreichend berücksichtigt werden. Auch die Belange des Umweltschutzes, un-
ter anderem die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung 
von Energie werden vernachlässigt. Unter wohnungswirtschaftlichen Aspekten ist die Nut-
zung aktuell ebenfalls nicht nachhaltig.  
U
m zukünftig eine nachhaltige Nutzung des Areals zu gewährleisten, wurden verschiedene 
Handlungsoptionen untersucht. Weder eine durchgreifende Modernisierung des Bestandes, 
noch ein Rückbau und Neubau innerhalb vorhandener Kubaturen haben sich als realistische 
Planungsvarianten erwiesen. Schließlich wurde ein flächendeckender Abbruch und nachver-
dichtender Neubau der Gebäude als weiterzuverfolgende Handlungsstrategie ausgewählt. 
Ziel ist die Schaffung eines zukunftsfähigen Wohnquartiers, das die Bedürfnisse der Kölner 
Bevölkerung nachhaltig berücksichtigt und erfüllt.  Dieses Vorhaben bedingt die Aufstellung 
eines Bebauungsplanes in Kooperation mit der Stadt Köln.  
D
arüber hinaus erfordert die ausgewählte Handlungsstrategie die Umsetzung der heutigen 
Mieterschaft. Für die Vorhabenträgerin stellen hierbei der sozialverträgliche Umgang mit den 
Bewohnern sowie eine durch Transparenz gekennzeichnete Kommunikationsstrategie be-
deutende Handlungsmaximen dar. Sie werden als wesentlich für eine erfolgreiche Umse t-
zung des Projekt es angesehen. Oberstes Ziel der Vorhabenträgerin ist die Herbeiführung 
einvernehmlicher Lösungen mit sämtlichen Mietparteien. Die Struktur der Mieterschaft wurde 
bereits analysiert. Zudem haben bereits Gespräche zum Erfahrungsaustausch im Sinne 
„best practice“ zwischen GAG, Vorhabenträgerin und Stadt Köln stattgefunden. Die Erkennt-
nisse werden in ein detailliertes Konzept zur Umsetzung der Mieterschaft einfließen. Die we-
sentlichen Eckpunkte des Konzepts sind bereits erarbeitet.  
D
er Bau und die Übernahme sowohl der freifinanzierten als auch der öffentlich geförderten 
Wohnungen in das eigene Portfolio der Vorhabenträgerin wird angestrebt. Diese B ewirt-
schaftung bietet langfristig Perspektive und Sicherheit für die Mieterschaft. Im Falle einer 
Realisierung der öffentlich geförderten Wohnungen durch einen Projektpartner wird die Vor-
habenträgerin die dafür notwendigen Grundstücke (etwa 25 % der Liegenschaft) an den Pro-
jektpartner veräußern. 
E
s liegt eine Grundzustimmung der Vorhabenträgerin zur Anwendung des kooperativen 
Baulandmodells der Stadt Köln vor.

2 
2. Verfahren 
 
In der Zeit vom 04.01. - 06.02.2019 hat die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonst i-
gen Trägern öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB stattgefunden. Dazu hat es 15 
Stellungnahmen gegeben. 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und architektonischen Qualität wird ein Qualifizierungs -
verfahren vorbereitet und durchgeführt. Die bau - und planungsrechtlichen Rahmenbedi n-
gungen für die zukünftige Entwicklung sollen in Abstimmung zwischen der Stadt Köln und 
der Vorhabenträgerin in einem kooperativen Planungsverfahren entwickelt werden. Zu di e-
sem Zweck plant die Vorhabenträgerin unmittelbar nach dem Einleitungsbeschluss ein Qua-
lifizierungsverfahren mit bis zu fünf renommierten Stadtplanungs - und Architekturbüros 
durchzuführen. 
 
Für das Qualifizierungsverfahren ist ein zweistufiger Verfahrensablauf mit Zwischenpräsen-
tation vorgesehen. Dabei soll sich die Entwurfsabgabe in eine Ideenphase und eine Realisie-
rungsphase gliedern. Erstere dient dazu die Vorüberlegungen weiterzuentwickeln, letztere 
zielt darauf ab, die Ergebnisse und Empfehlungen der Ideenphase in konkrete Architektu r-
entwürfe zu übertragen. Der prämierte Entwurf wird die Grundlage für das weitere Bebau-
ungsplanverfahren bilden. 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer bebauten innerstädtischen 
Fläche, d. h. um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs . 1 Satz 1 
BauGB handelt, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren 
gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden.  Die zu-
lässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO innerhalb des Geltungs bereichs des 
Bebauungsplans wird bei einer Plangebietsgröße von ca. 4 ha und einer angenommenen 
GRZ von 0,4 bei 16.000 m² liegen und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert 
des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB  von 20.000 m². Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt 
keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang 
aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. 
 
Mit dem vorliegenden Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die 
einer Pflicht zur Durc hführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über 
die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des 
Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der 
in § 1 Abs. 6 N r. 7 b BauGB genannten Schutzgüter - Gebiete von gemeinschaftlicher B e-
deutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes - 
nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten 
zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz  
1 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.  
 
Die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB  können in An-
spruch genommen werden. Von der formalen Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom 
Umweltbericht nach § 2 a BauGB und von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 
a Abs. 1 BauGB wird abgesehen; § 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. 
Die relevanten Umweltbelange werden untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet befindet sich im Nordosten Kölns im Stadtteil Höhenhaus am Schlebuscher 
Weg. Begrenzt wird das Plangebiet im Norden vom westlichen Teil des Schaberger Weges,

3 
das nordwestliche Ende des Plangebietes wird von der Grünverbindung am Donauweg so-
wie nordöstlich vom Dierather Weg begrenzt. Weiter im Osten in Richtung Süden wird das 
Plangebiet von der am Lützenkircher Weg und am Birkenweg gelegenen Wohngrundstücken 
sowie am südöstlichen Ende vom Birkenweg selbst, begrenzt. Im Sü den und Südwesten  
wird das Plangebiet von mit Reihenhäusern bebauten Grundstücken begrenzt und im We s-
ten in Richtung Norden von der Straße Schlebuscher Weg.  
 
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 1/101, 348, 349, 391, 420 und 600 der Flur 60 der 
Gemarkung Dünnwald und hat eine Größe von ca. 4 ha. 
 
3.2 Bestandssituation/ Vorhandene Struktur 
Die Wohngebäude der Vorhabenträgerin aus den 1960er Jahren sind in Zeilenbebauung er-
richtet und weisen zwei Vollgeschosse sowie geneigte Dächer auf. Die Erdgeschosse sind 
im Hochparterre ausgebildet. Das Areal ist durch umfangreiche Freiflächen gekennzeichnet. 
Die durchschnittliche GRZ liegt bei circa 0,2 die GFZ bei etwas über 0,4. Die aktuelle Wohn-
fläche umfasst derzeit rund 12.000 m². 
 
Der Bestand weist einen hohen Sanierungsbedarf und Instandhaltungsstau auf. Zentrale 
Heizungsanlagen fehlen, das Leitungsnetz (Elektro, Wasser, Abwasser) is t veraltet, Wärme-
dämmungen sind nicht vorhanden und die Balkone sind sanierungsbedürftig. Die Wohnfl ä-
chen sind für heutige Verhältnisse zu klein, die Grundrisse nicht mehr zeitgemäß, die Barrie-
refreiheit ist allein schon durch das Hochparterre nicht gegeben.  
 
Das Umfeld des Plangebiets ist durch Wohnbebauung geprägt, die überwiegend aus eing e-
schossigen, teilweise zweigeschossigen Einfamilien-, Doppel- sowie Reihenhäusern besteht. 
Im Flächennutzungsplan ist hier Wohnbaufläche ausgewiesen. Auch Grünflächen prägen 
das Umfeld des Plangebiets. Westlich an das Areal angrenzend liegt der geschützte Land-
schaftsbestandteil LB 9.32 „Grünverbindung Donauweg, Höhenhaus“. Östlich befindet sich 
das Landschaftsschutzgebiet L27 „Dellbrücker Wald, vorgelagerte Freiräume und verbin-
dende Grünbereiche“. Im Südosten des Plangebiets befindet sich das Gelände der Willy -
Brandt-Gesamtschule ausgewiesen im Flächennutzungsplan als Gemeinbedarfsfläche. 
Unmittelbar nördlich an das Plangebiet grenzt die unter Denkmalschutz stehende „Finnen-
siedlung“ an.  
 
3.3 Erschließung 
Das Plangebiet ist sowohl an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und 
Entsorgungsnetz der Stadt Köln angeschlossen. 
 
Die verkehrliche Erschließung des Areals erfolgt hauptsächlich über die Straßen Schlebu-
scher Weg und Birkenweg. Kleinere Zufahrtsstraßen sind Dhünner Weg, Höhscheider Weg, 
Dierather Weg und Schaberger Weg. Eine Fuß-  und Radwegeverbindung zieht sich durch 
die „Grünverbindung Donauweg, Höhenhaus“. Die Buslinien 155, 157, sowie 434 verl aufen 
entlang des Birkenwegs und bilden somit den nächstgelegenen ÖPNV -Anschluss. Der 
nächste Stadtbahnanschluss befindet sich an der Berliner Straße ca. 900 m westlich des 
Plangebiets. Hier verläuft die Linie 4, die die Kölner Stadtteile Dünnwald, Höhenhaus, Mü l-
heim, Deutz, Altstadt, Ehrenfeld, Bickendorf und Bocklemünd miteinander verbindet. Über 
die Kölner Stadtgrenze hinaus ist der Leverkusener Stadtteil Schlebusch erreichbar. 
 
Das bestehende Ver- und Entsorgungsnetz soll grundsätzlich beibehalten werden, die äuße-
re Erschließung auf ihre Mehrbelastung hin überprüft werden.

4 
4.  Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln stellt im Bereich des Plangebiets allgemei-
nen Siedlungsbereich dar. Außerdem weist er die Freiraumfunktion Grundwasser - und Ge-
wässerschutz aus. 
 
4.2 Flächennutzungsplan 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan der Stadt Köln als Wohnbaufläche dargestellt. 
Die aktuelle Plandarstellung entspricht der zukünftig gewünschten Nutzung, so dass der B e-
bauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird. 
 
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan macht keine Aussagen zum Plangebiet. Unmittelbar westlich an das 
Flurstück 1/101 grenzt der geschützte Landschaftsbestandteil LB 9.32 „Grünverbindung Do-
nauweg, Höhenhaus an. Östlich des Birkenwegs befindet sich das Landschaftsschutzgebiet 
L27 „Dellbrücker Wald, vorgelagerte Freiräume und verbindende Grünbereiche“. 
 
4.4 Bebauungsplan 
Aufgrund der tatsächlichen Nutzung lässt sich das Areal nach § 34 Abs. 2 BauGB sowie in 
ein Allgemeines Wohngebiet (WA) einstufen. Für den Planbereich liegt kein Bebauungsplan 
vor.  
 
 
5.  Planungs- und Nutzungskonzept 
 
Das Konzept sieht die Errichtung von Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von rund 
38.000 m² BGF vor. Dies entspricht einer GFZ von knapp 1,0. Je nach Wohnungsmix und 
Wohnungsgröße werden dem Kölner Immobilienmarkt ca.  400 neue Wohnungen zur Verf ü-
gung gestellt. Darüber hinaus wird die Errichtung einer Kindertagesstätte geprüft. 
 
Die standortverträgliche Realisierung wurde durch zwei im Auftrag der Vorhabenträgerin  
durchgeführte Machbarkeitsstudien nachgewiesen. Diese sehen überwiegend Geschos s-
wohnungsbau vor, in untergeordnetem Umfang auch Reihenhäuser . Die Geschossigkeiten 
liegen in beiden Konzepten bei II -III Vollgeschossen zuzüglich eines Staffelgeschosses , die 
Grundflächenzahl (GRZ) unter 0,4. 
 
Die Planung sieht ein Stadtquartier mit gemischter Bevölkerungsstruktur vor, das den 
Wohnbedürfnissen der Kölner Bevölkerung entspricht und insbesondere auch die Wünsche 
von Familien, Senioren und wirtschaftlich benachteiligten Menschen einbezieht. Daher wer-
den auch besondere Wohnkonzepte, beispielsweise für Wohngr uppen, für generationsüber-
greifendes Wohnen, für Wohnen eingeschränkter und kranker Menschen grundsätzlich be-
rücksichtigt. Die Realisierungsfähigkeit wird dabei einzeln geprüft. Freiraumqualitäten auch 
zur Vernetzung der westlich liegenden zentralen „Grünv erbindung Donauweg, Höhenhaus“ 
mit dem östlich des Quartiers angrenzenden „Dellbrücker Wald“ werden soweit wie möglich 
offengehalten. Ein Mobilitätskonzept wird erarbeitet , um umweltfreundliche nachhaltige M o-
bilität sicherzustellen und den Stellplatzschlüssel zu reduzieren. 
 
Den aktuellen Bestandsmietern soll es ermöglicht werden, im Quartier zu verbleiben. Daher 
umfasst das Vorhaben eine Mischung aus ca. 70 % freifinanziertem und ca. 30 % öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau. Bei angenommenen ca. 400 geplanten Wohneinheiten werden 
somit ca. 120 Wohneinheiten öffentlich gefördert. Dies deckt die aktuelle Anzahl an Mietern 
mit Wohnberechtigungsschein komplett ab (insgesamt 91 Mietparteien, Stand Oktober 
2018). Auch den übrigen Bestandsmietern ohne Wohnberechtigungsschein wird im Bedarfs-

5 
fall weiterhin vergünstigter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Die Miete der preisg e-
dämpften Wohnungen wird deutlich unter dem ortsüblichen Mietpreisniveau liegen. Somit 
wird sichergestellt, dass allen Mietparteien auch zukünftig kostengünstiger Wohnraum zur 
Verfügung gestellt werden kann.  Die Regularien des Kooperativen Baulandmodells (Koop 
BLM) werden beachtet. 
 
 
6.  Auswirkungen der Planung/ Umweltbelange 
 
Für die Belange des Umweltschutzes wird ggf. eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die 
voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umwel t-
bericht beschrieben und bewertet werden. Welche Umweltbelange in welchem Umfang und 
Detailierungsgrad für die Abwägung erforderlich zu ermitteln sind , wird im weiteren Verfah-
ren von den Fachdienststellen abgefragt und mit dem Stadtplanungsamt abgestimmt. Fol-
gende Auswirkungen der Planung sind zu erwarten: 
 
6.1 Verkehr 
Die Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsbelastung der Straßen und Knotenpunkte im 
Umfeld werden im weiteren Verfahren gutachterlich untersucht und bewertet. 
 
6.2 Immissionsschutz 
Die Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet und die Auswirkungen der Planung auf schü t-
zenswerte Nutzungen im Umfeld werden im weiteren Verfahren untersucht und im Rahmen 
eines Immissionsschutzkonzeptes berücksichtigt. Die für den Schutz vor Lärmemissionen er-
forderlichen Maßnahmen werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. 
 
6.3 Flora und Fauna 
Auf Grundlage der Darstellung nachgewiesener oder potentieller Vorkommen artenschut z-
rechtlich relevanter Arten und der Darstellung der vorhabenbedingten Auswirkungen wird im 
weiteren Verfahren eine gutachterliche Untersuchung der Betroffenheit dieser Arten sowie 
gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen zu deren Schutz erarbeitet (Artenschutzprüfung).  
 
Gegebenenfalls. werden in einem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag die geplanten Ei n-
griffe beschrieben und bewertet und Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe vorgeschl a-
gen. 
 
6.5  Klima 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Maßnahmen festgesetzt werden können, um 
dem Klimawandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu di e-
nen. 
 
6.6 Boden und Gewässer 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, inwieweit anfallendes Niederschlagswasser versicke rt 
werden kann. Gegebenenfalls  können Dachbegrünungen zu einem verzögerten Nieder-
schlagswasserabfluss beitragen. 
 
 
7. Umzugsmanagement 
 
Ein sozialverträgliches Umzugsmanagement ist wesentlicher Bestandteil des Vorhabens. 
Ziel ist es, den heutigen Bestandsmieter auch zukünftig eine Wohnung im Quartier anbi e-
ten zu können, ohne dass die Mieter dadurch schlechter gestellt werden. Die Wahrung der 
Mieterinteressen hat dabei für den Vorhabenträger hohe Priorität. Einer transparenten, ver-
bindlichen und kontinuierlichen Kommunikationsstrategie gegenüber der Mieterschaft wird 
eine hohe Bedeutung beigemessen. Diese beinhaltet eine frühzeitige Information aller Mi e-

6 
ter vor dem Einleit ungsbeschluss. Ab dem Einleitungsbeschluss ist zudem ein Neuvermi e-
tungsstopp geplant, um Wohnungsreserven für die Übergangszeit bis zur Fertigstellung des 
letzten Bauabschnittes zu schaffen. 
D
ie Vorhabenträgerin wird zeitnah eine Informationsstelle für Mieteranfragen einrichten, so 
dass die individuellen Lebenssituationen und Interessen der Mieter bestmöglich berüc k-
sichtigt werden können. Dort steht den Mietern auch ein Mieterbetreuer als zentraler A n-
sprechpartner zur Verfügung, der u.a. Übergangsvereinbarungen mit jedem einzelnen Mi e-
ter fixieren wird. Bei Bedarf leistet er auch Unterstützung beim Umgang mit Ämtern und  
Behörden sowie bei der Organisation und Durchführung des Umzugs. Mieter, die ihren 
Umzug in Eigenleistung abwickeln, erhalten eine pauschale Einmalzahlung. Mietern, die 
zeitlich befristet eine Ausweichwohnung beziehen, wird für diese Zeit keine höhere Miete 
berechnet. 
Zur
 Sicherstellung der Transparenz sind weitere Informationsveranstaltungen jeweils vor 
und nach dem Qualifizierungsverfahren sowie vor Baubeginn der einzelnen Bauabschnitte 
vorgesehen. Öffentlich geförderte Wohnungen werden im ersten Realisierungsabschnitt er-
richtet. Allen Bestandsmietern, die Anspruch auf eine öffentlich geförderte Wohnung ha-
ben, soll eine entsprechende Wohnung im neuen Quartier angeboten werden. Sofern nicht 
allen berechtigten Bestandmietern eine Sozialwohnung zur Verfügung gestellt werden 
kann, erhalten diese die Möglichkeit eine preisgedämpfte Wohnung zu beziehen. 
8. P lanverwirklichung
D
as Planungsrecht soll durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes geschaffen werden.  
Die Vorhabenträgerin strebt die städtebauliche Entwicklung des Geländes an. Mit ihr soll 
eine Planungsvereinbarung über die Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes getroffen 
werden, in der unter anderem die Kostenübernahme der Planungskosten sowie notwendi-
ger Gutachten verbindlich geregelt werden. 
D
er Stadt Köln entstehen durch das Qualifizierungsverfahren und die Planung keine Kos-
ten. Nach Abschluss des Qualifizierungsverfahrens und des Bebauungsplanverfahrens ist 
eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen.  Zur Realisierung der Planung sind 
keine Bodenordnungsverfahren erforderlich. 
D
as Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Darüber hinaus sind ö f-
fentliche Flächen von der Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Grundstück-
seigentümerin wird ein städtebaulicher Vertrag  (Durchführungsvertrag) geschlossen, in 
dem sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Abs . 1 Satz 1 BauGB verpflichtet, das im VEP 
festgelegte Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist 
durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. 
9. Kenndaten
Größe des Plangebiets in ha 4 ha 
BGF über alle Baufelder in m² 38.000 m² 
Geschossigkeit II-III zuzgl. ein Staffelgeschoss
GRZ 0,4 
GFZ 1,0 
Anzahl der geplanten WE 400 (ehemals 204)

7 
davon öffentlich gefördert 30 % 
davon freifinanziert 70 % 
Soziale Infrastruktur 6-gruppige Kita 
öffentliche Spielplatzfläche ≥ 2.400 m²