Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
151/1 
Vorlagen-Nummer  12.04.2023 
 1131/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 17.04.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 04.05.2023 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West 
Erster Sachstands-, Erfahrungsbericht 
Mit dem folgenden Bericht informiert die Verwaltung über die Umsetzung der Sozialen 
Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West und beantwortet gleichzeitig die Anfrage AN/0361/2023 
vom 27.02.2023 der Fraktion DIE LINKE. in der Bezirksvertretung Köln-Mülheim. 
1. Inkrafttreten der Satzung, Rechtliche Wirkung 
Am 24.03.2022 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet Mülheim Süd-West in Kraft getreten.  
Satzungszweck ist gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Erhaltung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Wesentliche Erhaltungsziele sind die Erhaltung 
der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebots für verschiedene Haushalts- und 
Einkommenstypen und die Begrenzung auf sozial verträgliche Modernisierungsvorhaben.  
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche und Nutzungsänderungen steht der Stadt im 
Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Wohngebäuden zu, das die Stadt 
ausüben kann, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. 
2. Organisation, Personal 
Die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung und Prüfung, ob bauliche und Nutzungsände-
rungen erhaltungsrechtlich zulässig sind, obliegt dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
im Sachgebiet Sektorale Stadtentwicklung. Sofern Maßnahmen baugenehmigungspflichtig 
sind, erfolgt die Prüfung auf Veranlassung des Bauaufsichtsamtes der Stadt Köln als federfüh-
rende Genehmigungsbehörde. In den übrigen Fällen (Modernisierungsmaßnahmen ohne 
Baugenehmigungspflicht) ist das Amt für Stadtentwicklung und Statistik selbst Genehmi-
gungsbehörde.  
Vor der Entscheidung über einen Antrag auf bauliche Änderung oder Nutzungsänderung fin-
det einzelfallabhängig eine verwaltungsinterne Abstimmung statt. Dabei werden je nach Fall-
gestaltung das Rechtsamt (Amt für Recht, Vergabe und Versicherungen) und das Amt für 
Wohnungswesen (insbesondere das Sachgebiet Zweckentfremdung, Wohnungsaufsicht, 
Mietpreiskontrolle) einbezogen.  
Das Aufgabengebiet „Soziale Erhaltungssatzungen“, das sich mit der Planung, Weiterentwick-
lung und Umsetzung dieser Satzungen beschäftigt, wurde inzwischen auf insgesamt vier Mit-
arbeitende aufgestockt. Neben der Umsetzung der Satzung für das Gebiet Mülheim Süd-West 
befindet sich bereits seit dem 30.01.2020 die Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsvier-
tel in der Umsetzung. Des Weiteren wird derzeit eine Satzung für den Stadtbezirk Ehrenfeld 
geprüft; hierzu findet aktuell die vertiefte sozialräumliche Untersuchung statt.

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3. Information der Öffentlichkeit 
Die öffentliche Informationsveranstaltung über die Soziale Erhaltungssatzung Mülheim Süd-
West fand statt am 24.05.2022 in der Aula des Rhein-Gymnasiums in der Düsseldorfer Str. 13 
in Köln-Mülheim. Die Bürgerinnen und Bürger wurden mittels im Satzungsgebiet ausgehange-
nen Plakaten und an alle Haushalte versandten Flyern zu der Veranstaltung eingeladen und 
hatten die Möglichkeit, im Anschluss an die Veranstaltung Fragen an die Verwaltung zu stel-
len.  
Die Verwaltung hat außerdem auf der Internet-Seite der Stadt Köln eine eigene Informations-
seite zu Sozialen Erhaltungssatzungen eingestellt: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-
verwaltung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln. Außerdem steht auf der vor-
genannten Internetseite seit Dezember 2022 ein Formular zur Verfügung, welches den 
Grundstückseigentümern*innen die Beantragung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen 
ohne erforderlichen Bauantrag erleichtern soll. 
4. Bauantragspflichtige Vorgänge 
Im Berichtszeitraum 24.03.2022 bis 31.03.2023 sind folgende 16 Anträge auf bauliche oder 
Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Landesbauordnung einge-
gangen:  
 
Lfd. Nr. im Ge-
samtverzeichnis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prü-
fergebnis 
BA_001 Aufstockung eines zweigeschos-
sigen Wohngebäudes um zwei 
Obergeschosse und ein Dachge-
schoss 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_002 Aufstockung eines Mehrfamilien-
hauses, hier: Schaffung einer 
neuen WE im 5. OG, Errichtung 
von einem Balkon im 4. OG, Er-
richtung eines Aufzuges im Hof-
bereich, Erneuerung der Decke 
über dem Kellergeschoss im Hof-
bereich 
In Bearbeitung 
BA_003 Nutzungsänderung Gewerbe Keine Belange der Satzung 
betroffen (Gewerbe) 
BA_004 Schaffung von zwei zusätzlichen 
Wohnungen im Dachgeschoss 
durch Nutzungsänderung des 
bisherigen Trockenraumes 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_005 Wohnraumerweiterung durch 
Nutzungsänderung des Spitzbo-
dens, Errichtung von zwei Dach-
aufbauten und drei Balkonanla-
gen 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung  
BA_006 Änderung von 2 Mehrfamilien-
häusern durch Rückbau und 
Neuerrichtung der Dachgeschos-
se mit zusätzlich 2- geschossiger 
Aufstockung, Errichtung von zwei 
Balkonanlagen, Schaffung von 4 
Wohneinheiten 
Zustimmung, da ne uer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_007 Nutzungsänderung Gewerbe 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Gewerbe) 
BA_008 Errichtung eines viergeschossi-
gen Wohngebäudes 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Neubau)

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BA_009 Aufstockung eines 3. Oberge-
schosses und Dachgeschosses 
In Bearbeitung 
BA_010 Errichtung von drei 5-
geschossigen Mehrfamilienhäu-
sern 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Neubau) 
BA_011 Nutzungsänderung Gewerbe 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Gewerbe) 
BA_012 Errichtung einer Tageseinrichtung 
für alte Menschen im Erdge-
schoss, sowie Errichtung von 2 
Mehrfamilienhäusern 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Neubau) 
BA_013 Nutzungsänderung Gewerbe 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Gewerbe) 
BA_014 Nutzungsänderung in 2 
Wohneinheiten (vormals Gewer-
be) im Erdgeschoss eines Wohn- 
und Geschäftshauses 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_015 Voranfrage zur Klärung des Pla-
nungsrechts für eine Aufstockung 
um zwei Geschosse 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_016 Nutzungsänderung Gewerbe 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Gewerbe) 
 
5. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
Im aktuellen Berichtszeitraum sind folgende 4 Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung 
für bauliche oder Nutzungsänderungen ohne einen Bauantrag gemäß Landesbauordnung 
eingegangen:  
 
Lfd Nr. im Ge-
samtverzeichnis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prü-
fergebnis 
kBA_001 Energetische Sanierungsmaß-
nahmen, Modernisierungsmaß-
nahmen, Photovoltaik (inkl. PV-
Speicher) 
 
Genehmigung erteilt 
kBA_002 Neue Heizungen, Badezimmersa-
nierung, Renovierungsarbeiten 
 
Keine Belange der Satzung 
betroffen (Instandhaltungs-
maßnahmen) 
kBA_003 Austausch von Fenstern, neue 
Heizungsanlage, Anschluss an 
das Fernwärmesystem, Fassa-
dendämmung, Kellerdeckendäm-
mung 
 
In Bearbeitung 
kBA_004 Fassadendämmung und Aus-
tausch von Fenstern 
 
Genehmigung erteilt

4 
 
 
6. Anfragen und Hinweise zu erhaltungsrechtlichen Themen 
 
Im Berichtszeitraum gingen beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik vor Beantragung ei-
ner erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugenehmigung 24 Anfragen von 
Grundstückseigentümern*innen zu beabsichtigten baulichen oder Nutzungsänderungen sowie 
Grundstücksverkäufen und den damit verbundenen Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssat-
zung ein.  
 
Des Weiteren erfolgte ein Hinweis aus der Bürgerschaft zu bereits in der Umsetzung befindli-
chen baulichen Änderungen. In diesem Fall wurde Kontakt zum Grundstückseigentümer auf-
genommen und die Angelegenheit konnte geklärt werden.  
 
7. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt nach dem Bau-
gesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhal-
tungssatzung zu. Dieses Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allge-
meinheit dies rechtfertigt, insbesondere zur Deckung eines Wohnbedarfs (§ 24 Abs. 3 
BauGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur innerhalb der gesetzlichen Frist von drei 
Monaten möglich (§ 28 Abs. 2 BauGB). Außerdem hat die Stadt die Möglichkeit, das Grund-
stück zum Verkehrswert zu erwerben (§ 28 Abs. 3 BauGB). 
Bei der Beurteilung und Bewertung, ob das Wohl der Allgemeinheit eine Vorkaufsrechtsaus-
übung rechtfertigt, wurde bis November 2021 vor allem geprüft, ob aufgrund des Eigentümer-
wechsels erhaltungswidrige Entwicklungen, die zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung 
führen, zu befürchten waren.  
Dieser Rechtsauslegung hat das Bundesverwaltungsgericht durch ein Urteil vom 09.11.2021 
widersprochen (BVerwG 4 C 1.20). Das Bundesverwaltungsgericht hat in der Urteilsbegrün-
dung deutlich gemacht, dass das Vorkaufsrecht von der Gemeinde nicht auf der Grundlage 
der Annahme ausgeübt werden darf, dass Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsab-
sichten haben. Das Gericht stützt seine Entscheidung auf § 26 Nr. 4 BauGB. Demnach ist die 
Ausübung eines Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn „das Grundstück entsprechend [...] 
den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine 
auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel“ sanierungsrechtlicher Art 
aufweist. Damit hat das Gericht die bislang in der deutschlandweiten Praxis angewandte weite 
Auslegung des Ausschlussgrundes eingeschränkt. 
Nun sind bei der Prüfung, ob bei einem Verkauf eines Wohnhauses das Vorkaufsrecht zum 
Wohl der Allgemeinheit ausgeübt werden soll, nur die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich. 
Die zu erwartenden künftigen Nutzungen durch Käufer dürfen kein maßgeblicher Entschei-
dungsgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts mehr sein. Damit ist die Möglichkeit der 
Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten eingeschränkt.  
Das Vorkaufsrecht kommt grundsätzlich in Sozialen Erhaltungsgebieten weiterhin in den Fäl-
len in Betracht, in denen das Grundstück nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der 
Sozialen Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird, beispielsweise, wenn Eigentümer 
ein Wohnhaus ganz oder teilweise ohne die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung 
einer anderen Nutzung zugeführt haben, oder auch bei überwiegend leerstehenden Mehrfami-
lienhäusern. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann außerdem angebracht sein, wenn der Gebäudezu-
stand eines Wohnhauses nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnis-
se entspricht, oder wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen 
Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage wesentlich beeinträchtigt wird.  
Die Verwaltung prüft in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abgestimmten Verfahren, 
ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den dargestellten 
Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten der Stadt oder zugunsten eines Dritten 
möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wird den politischen Gremien die Ent-
scheidung zur Beschlussfassung vorgelegt.

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Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein 
Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen die Möglichkeit, die Ausübung des Vorkaufsrechts 
innerhalb der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung der Ziele und Zwecke 
der Sozialen Erhaltungssatzung verpflichten. Wenn mit dieser Erklärung zur Abwendung des 
Vorkaufsrechts sichergestellt werden kann, dass mit ihr das Ziel der Sozialen Erhaltungssat-
zung, einer Verdrängung der Wohnbevölkerung vorzubeugen, mit vergleichbarer Wirkung 
umgesetzt werden kann, wie dies durch die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich wäre, ist 
die Abwendungsvereinbarung als milderes Mittel vorzuziehen.  
 
Fallzahlen 
Im Berichtszeitraum 24.03.2022 bis 31.03.2023 wurden der Stadt insgesamt 16 Verkaufsfälle 
angezeigt und geprüft. In keinem der Fälle bestand die Notwendigkeit, das Vorkaufsrecht aus-
zuüben. 
 
8. Ausblick 
Es ist vorgesehen, weiterhin jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung 
Mülheim Süd-West zu berichten. Ein erneuter Bericht ist daher in einem Jahr vorgesehen.  
 
Eine Überprüfung der Satzung, auch zur Überprüfung, ob die Anwendungsvoraussetzungen 
für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet Mülheim Süd-West noch vorliegen, ist für 2027 
vorgesehen. Dies wird im Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein externes Gutachterbüro 
erfolgen. Im Rahmen dieser Untersuchung werden auch verschiedene Indikatoren erhoben 
und ausgewertet, wie die Miethöhe und die Mietbelastung, der Ausstattungszustand der Woh-
nung, die Bindung an das Quartier und die Nutzung der Infrastrukturen im Gebiet (vgl. 
AN/0361/2023). Diese Daten sind über eine Haushaltsbefragung, im Rahmen der externen 
Vergabe zu erheben, da diese der Verwaltung nicht in der erforderlichen Kleinräumigkeit vor-
liegen. 
 
Gez. Haack