Generalsanierung der Gemeinschaftsgrundschule Halfengasse 25 in 50739 Köln – Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW

Generalsanierung Altgebäude Halfengasse 25, Kostenfortschreibung I- Anlage 2 
198.200€ 
Änderung des regulatorischen Umfeldes 
6% der Mehrkosten 
311.000€ 
Spezielle "Bauen im Bestand" – Risiken 
10% der Mehrkosten 
1.424.800€ 
besondere 
Bauumfeldrisiken 
46% der Mehrkosten 
1.177.800€ 
außergewöhnliche 
Markteinflüsse 
38% der 
Mehrkosten 
Verteilung der Mehrkosten auf die 10 Mehrkosten-Kategorien  
Kostenfortschreibung I 2024 (KF I) bezogen auf Mio €
2019 Kostenberechung Baubeschluss:  Mio €   8.385 
2024 Kostenfortschreibung I :                Mio €  11.496

Generalsanierung Altgebäude Halfengasse 25, Kostenfortschreibung I- Anlage 2 
Kostenentwicklung – Mehrkosten bereits beauftragter Gewerke KGR 300/400 
Mehrkosten bislang 1.138.000€, im Durchschnitt ca. 65% über Kostenberechnung 2019 
(Kostenermittlung zum Baubeschluss vom 29.03.2021) 
9 Holzfensterarbeiten 
8 Fassadensanierung 
7 Zimmerarbeiten 
6 Zimmerarbeiten 
5 Gerüstarbeiten 
4 Rohbauarbeiten 
3 Abbrucharbeiten 
2 Aufzugsanlagen 
1 Blitzschutzarbeiten 
Datenreihe blau: KBR 2019,  Datenreihe rot: Beauftragungen

Generalsanierung Altgebäude Halfengasse 25, Kostenfortschreibung I- Anlage 2 
Kostenentwicklung – Vergleich KBR 2019 (Baubeschluss) mit Kostenprognose 2024 
Datenreihe grau: KBR 2019 ,  Datenreihe rot: Kostenprognose 2024 
Auslagerungskosten 
Kostengruppe 700 
Kostengruppe 600 
Kostengruppe 500 
Kostengruppe 400 
Kostengruppe 300

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0464/2024 
Freigabedatum 11.03.2024 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Generalsanierung der Gemeinschaftsgrundschule Halfengasse 25 in 50739 Köln –  
Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der 
Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW
  
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die erwarteten  
Mehrausgaben gegenüber dem Ratsbeschluss vom 29.03.2021 (Vorlagen-Nummer 
2966/2020) in Höhe von rund 3,1 Mio. Euro brutto für die Generalsanierung des Alt-
gebäudes der Gemeinschaftsgrundschule Halfengasse 25 in 50739 Köln zur Kenntnis 
und stimmt einer Fortführung der Baumaßnahme zu. 
 
Die Gesamtkosten für Generalsanierung des Altgebäudes der Gemeinschaftsgrund-
schule Halfengasse 25 betragen nunmehr rund 11,5 Mio. Euro brutto (einschließlich 
rund 330.000 Euro für die Ausstattung und Einrichtung) statt rund 8,4 Mio. Euro. 
 
Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über 
Mietzahlungen an die Gebäudewirtschaft zum gültigen Flächenverrechnungspreis. 
 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich rund 28.000 Euro 
werden im Haushaltsjahr 2025 im Teilergebnisplan des Amtes für Schulentwicklung in 
der Produktgruppe 0301, Schulträgeraufgaben finanziert. Die Finanzierung der investi-
ven Einrichtungskosten in Höhe von rund 2.000Euro erfolgt zum Haushaltsjahr 2025 
im Teilfinanzplan des Amtes für Schulentwicklung in der Produktgruppe 0301, Schul-
trägeraufgaben in Teilplanzeile 9, Auszahlungen für den Erwerb von beweglichem An-
lagevermögen bei Finanzstelle 4010 -0301-5-5001 - GGS Halfengasse - Einrichtung 
nach GI. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 29.04.2024

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   rund 2.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme       rund 28.000 
€ 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr 2026 
a) Personalaufwendungen         € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete inklusive Reinigung und sonstige Nebenkosten)  
     siehe Begründung 
c) bilanzielle Abschreibungen  134 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge         € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten        € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen         € 
b) Sachaufwendungen etc.         € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung): 
Planungsänderung des Heizbetriebs mit erneuerbaren Energien. 
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Die Bauaktivität und der Betrieb des Gebäudes führen zu einem Ressourcenver-
brauch, der eine Zunahme der CO2- Emissionen über den Lebenszyklus bewirkt. 
 
Begründung:  
 
Ausgangslage: 
 
In seiner Sitzung am 29.03.2021 hat der Rat der Stadt Köln die Generalsanierung des 
Altgebäudes Halfengasse 25 in Köln-Niehl beschlossen und beauftragte die Verwal-
tung mit der Baudurchführung (Beschlussvorlage 2966/2020) in Höhe von rund 8,4 
Mio. Euro brutto Gesamtkosten inklusive eines Risikozuschlags von 20 % sowie der

3 
Kosten für die Auslagerung des Schulgebäudes.  
 
Entwicklung der Gesamtkosten:  
 
Im Baubeschluss vom 29.03.2021 wurden in den Kostengruppen (KGR) 200-700  
Kosten von rund 6 Mio. Euro brutto inklusive KGR 600 (300.000 Euro brutto für die 
Ausstattung und Einrichtung) zuzüglich rund 2,4 Mio. Euro Auslagerungskosten bewil-
ligt. Die Projektkosten wurden auf insgesamt rund 8,4 Mio. Euro beziffert. 
 
Die Generalsanierung der Schule überschneidet sich mit dem Projekt Dükersanierung 
der Stadtentwässerungsbetriebe (StEB). Die Schule wurde daher im April 2022 von 
der StEB in den Interimsstandort am Niehler Damm / Bremerhavener Straße in eine 
Modulbauanlage ausgelagert.  
 
Die Kosten der Auslagerung werden zwischen StEB und Gebäudewirtschaft nach ei-
nem abgestimmten Kostenverteilungsschlüssel aufgeteilt. 
Da sich jedoch der Auslagerungstermin seitens der StEB (ursprünglich geplant für 
2020) bis zum April 2022 verschob, begann die Generalsanierung des Altgebäudes 
Halfengasse mit zweijähriger Verspätung erst im Mai 2022.  
Die Bauphase fällt somit in die Zeit der erheblichen Preissteigerungen im Bausektor. 
 
Gemäß der durch die Fachplaner erstellten Kostenprognose werden sich die Brutto-
Gesamtkosten in den Kostengruppen 200-700 von rund 6 Mio. Euro (inklusive KGR 
600) auf rund 7,7 Mio. Euro erhöhen zuzüglich der Kostenerhöhung für die Auslage-
rung von rund 2,4 Mio. Euro auf rund 3,8 Mio. Die Projektkosten betragen damit nach 
aktualisierter Berechnung rund 11,5 Mio. Euro brutto. 
 
Es zeichnet sich somit ab, dass die genehmigten Kosten aus dem oben genannten 
Baubeschluss um circa 37 % überschritten werden.  
 
Die tatsächlich benötigten Mittel können von den prognostizierten Kosten abweichen. 
 
Die für das Projekt identifizierten Mehrkosten wurden den 10 Risikokategorien zuge-
ordnet und können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden (Erläuterungen zu 
den Mehrkosten sind der Anlage 1 zu entnehmen): 
 
Nr. Risikokategorie Mio. 
Euro 
(gerun-
det) 
% 
1. Änderungen des regulatorischen Umfeldes 
 
0,2 6 
2. Außergewöhnliche Markteinflüsse 1,2 38 
3. Besondere vertragliche Risiken  
  
4. Besondere Genehmigungsrisiken    
5. Besondere Bauumfeldrisiken 1,4 46 
6. Baugrundrisiken   
7. Spezielle "Bauen im Bestand" - Risiken  0,3 10 
8. Nutzungsänderungen 
  
9. Planung und Ausführung  
 
10. Sonstige Risiken

4 
 Gesamtsumme 3,1 100 
 
Bereits bei den beauftragten Gewerken verzeichnete sich eine Preissteigerung von 
über 60% gegenüber der Kostenberechnung aus 2019. 
Für die noch nicht beauftragten Gewerke werden daher gemäß den Preissteigerungen 
des BKIs Kostensteigerung der Kostengruppen 200-700 von durchschnittlich 45,2 % 
prognostiziert.  
 
Bedingt durch die Bauzeitverlängerung von circa 12 Monaten auf Grund von Vergabe-
problemen, witterungsbedingten Bauunterbrechungen und der Umplanung des 
Heizsystems auf eine Wärmepumpen-Heizanlage verteuern sich  zudem die Kosten für 
die Auslagerung. 
 
Es wird daher eine Erhöhung des Gesamtbudgets um rund 3,1 Mio. Euro brutto auf 
rund 11,5 Mio. Euro brutto empfohlen. 
 
Vorschläge zur Kostenreduzierung:  
 
Einsparpotentiale wurden im Bereich der Planung und der Ausführung bereits be-
dacht.  
Die vorliegende Planung wurde auf Basis der festgelegten Mindeststandards gemäß 
den Bau- und Qualitätsstandards (BQA) der Stadt Köln sowie den Schulbaurichtlinien 
erstellt. 
Auch aufgrund des aktuellen Baufortschritts und der allgemeinen Baupreisentwicklung 
sind keine weiteren Einsparungen möglich. 
 
Termine:  
 
Das Projekt befindet sich in der Leistungsphase (LPH) 8.  
Baubeginn war auf Grund der verspäteten Auslagerung im Mai 2022.  
Der ursprünglich im Baubeschluss geplante Fertigstellungstermin im März 2023 verzö-
gert nun auf Mai 2025.  
 
Das Projekt befindet sich im Bau. Eine Alternative steht nicht zur Verfügung. 
 
Finanzierung:  
 
Baukosten 
Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über 
Mietzahlungen an die Gebäudewirtschaft. Zum 1. Januar 2015 wurde das  
innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem zwischen der Kernverwaltung und 
der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln neu geordnet. Seit diesem Zeitpunkt gibt es un-
terschiedliche, spartenbezogene Mieten, sogenannte Flächenverrechnungspreise.  
Die Flächenverrechnungspreise basieren grundsätzlich auf den spartenspezifischen 
Aufwendungen (nach Abzug der der jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen  
Erträge) und der auf die jeweilige Sparte beziehungsweise Untersparte entfallenden 
Fläche. Die umlagefähigen Nebenkosten werden von der Gebäudewirtschaft separat 
von der Miete mit der Nutzer*innendienststelle abgerechnet.  
Gegenüber dem Baubeschluss aus dem Jahr 2021 (Vorlagen-Nummer: 2966/2020) 
erhöht sich somit für die Generalsanierung der Gemeinschaftsgrundschule Halfen-
gasse ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme eine jährliche Spartenmiete inklusive Ne-
benkosten und Reinigung von bislang kalkulierten rund 113.000 Euro jährlich auf 
157.000 Euro jährlich. Die Aufwendungen sind voraussichtlich ab dem Haushaltsjahr

5 
2026 im Teilergebnisplan des Amtes für Schulentwicklung in der Produktgruppe 0301 
Schulträgeraufgaben bei Teilergebnisplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendun-
gen, zu finanzieren.  
 
Einrichtungskosten 
Mit Baubeschluss 2966/2020 hat der Rat Einrichtungskosten in Höhe von rund 
300.000 Euro (investiv: 110.000 Euro, konsumtiv: 190.000 Euro) beschlossen.  
Die Einrichtungskosten sind um rund 30.000 Euro gestiegen (investiv: 2.000 Euro, 
konsumtiv: 28.000 Euro) auf rund 330.000 Euro.  
Die Finanzierung der konsumtiven Mehrkosten in Höhe von voraussichtlich rund 
28.000 Euro erfolgt im Haushaltsjahr 2025 im Teilergebnisplan des Amtes für Schul-
entwicklung in der Produktgruppe 0301, Schulträgeraufgaben in Teilplanzeile 13, Auf-
wendungen für Sach- und Dienstleistungen.  
Die Finanzierung der investiven Mehrkosten in Höhe von rund 2.000 Euro erfolgt im 
Haushaltsjahr 2025 im Teilfinanzplan des Amtes für Schulentwicklung 0301, Schul-trä-
geraufgaben in Teilplanzeile 9, Auszahlung für den Erwerb von beweglichem Anlage-
vermögen bei Finanzstelle 4010-0301-5-5001 - GGS Halfengasse - Einrichtung nach 
GI. 
 
Sachkosten 
Die Finanzierung der bilanziellen Abschreibung der investiven Mehrkosten im Bereich 
der Einrichtung in Höhe von 134 Euro jährlich erfolgt voraussichtlich ab 2026 im Teil-
ergebnisplans des Amtes für Schulentwicklung in der Produktgruppe 0301, Schulträ-
geraufgaben in Teilplanzeile 14, bilanzielle Abschreibungen. 
 
Dezernat IV, Bildung, Jugend und Sport wird im Rahmen des Haushaltsaufstellungs-
prozesses 2025 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel 
–gegebenenfalls durch Umschichtungen- vorsehen. 
 
Anlagen: 
Anlage 1 – Erläuterung zu den Mehrkosten 
Anlage 2 – Aufteilung der Mehrkosten

Anlage 1 zur Vorlage 0464/2024 Generalsanierung Altgebäude Halfengasse 25, 
Köln-Nippes, Kostenfortschreibungsbeschluss 
 
Erläuterung zu den eingetretenen Risikokategorien 
 
1. Änderung des regulatorischen Umfeldes rund 200.000 Euro (6 %) 
Die geänderten Vorgaben des GEG-Gesetzes erforderten die Umplanung der 
gasbetriebenen Heizungsanlage in eine Wärmepumpenheizungsanlage. 
 
2. Außergewöhnliche Markteinflüsse rund 1,2 Mio. Euro (38 %) 
Die Kostenberechnungen, die dem Baubeschluss zu Grunde lagen, sind von 2018/2019. Der 
Baubeginn war im Frühjahr 2022.  
Nach der Corona-Pandemie stiegen insbesondere die Stahlpreise deutlich an. Auch die 
wieder anziehende Konjunktur in Asien führte zu steigenden Rohstoffpreisen. 
Der Krieg in der Ukraine ab Februar 2022 führte zu verstärkten Lieferengpässen. Preise für 
Baumaterialien und Energie von Zinskosten verteuerten sich erheblich. 
So entwickelte sich der Baupreisindex NRW von 2018 bis zum August 2023 für 
Bürogebäude um 43,6 %, für Wohngebäude ergibt sich eine Kostensteigerung von 45,2 %. 
Diese Preissteigerungen entsprechen den bereits beauftragten Gewerken und man kann sie 
auch annähernd für die noch nicht beauftragten Gewerke der Generalsanierung des 
Altgebäudes der Schule Halfengasse annehmen. 
 
5. Besondere Bauumfeldrisiken rund 1,4 Mio. Euro (46 %) 
Der um drei Monate verspätete Baubeginn der Rohbauarbeiten durch Aufhebung der ersten 
unwirtschaftlichen Vergabe, die Änderung der Heizungsplanung und die witterungsbedingten 
Bauunterbrechungen führen zu einer Bauzeitverlängerung von geschätzt 12 Monaten.  
 
7. Spezielle "Bauen im Bestand" - Risiken rund 300.000 Euro (10 %) 
Im Zuge der Rohbauarbeiten wurden im Bestand nicht ausreichend tragfähige 
Vorsatzschalen aufgefunden. Diese Vorsatzschalen wurden abschnittsweise abgebrochen 
und durch tragfähige Kalksandsteinwände ersetzt. Dies führte zu Mehrmengen in der 
Gebäudesicherung. 
Bei der Fassadensanierung des Ziegelmauerwerks mussten mehr beschädigte Ziegelsteine 
ausgetauscht und mit Steinrestaurierungsmörtel ergänzt werden als ursprünglich 
angenommen. 
 
 
Summe der Kostenfortschreibung rund 3,1 Mio. Euro (100 %)

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0464/2024
Stand: 16.07.2025 
Sachstandsbericht  
Generalsanierung der Gemeinschaftsgrundschule Halfengasse 25 in 50739 Köln –  
Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der 
Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW 
Beschluss:  
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die erwarteten  
Mehrausgaben gegenüber dem Ratsbeschluss vom 29.03.2021 (Vorlagen-Nummer 
2966/2020) in Höhe von rund 3,1 Mio. Euro brutto für die Generalsanierung des Alt-gebäudes 
der Gemeinschaftsgrundschule Halfengasse 25 in 50739 Köln zur Kenntnis und stimmt einer 
Fortführung der Baumaßnahme zu. 
 
Die Gesamtkosten für Generalsanierung des Altgebäudes der Gemeinschaftsgrund-schule 
Halfengasse 25 betragen nunmehr rund 11,5 Mio. Euro brutto (einschließlich rund 330.000 
Euro für die Ausstattung und Einrichtung) statt rund 8,4 Mio. Euro. 
 
Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über Mietzahlungen an 
die Gebäudewirtschaft zum gültigen Flächenverrechnungspreis. 
 
Die konsumtiven Einrichtungskosten in Höhe von voraussichtlich rund 28.000 Euro werden im 
Haushaltsjahr 2025 im Teilergebnisplan des Amtes für Schulentwicklung in der Produktgruppe 
0301, Schulträgeraufgaben finanziert. Die Finanzierung der investiven Einrichtungskosten in 
Höhe von rund 2.000Euro erfolgt zum Haushaltsjahr 2025 im Teilfinanzplan des Amtes für 
Schulentwicklung in der Produktgruppe 0301, Schulträgeraufgaben in Teilplanzeile 9, Auszah-
lungen für den Erwerb von beweglichem Anlagevermögen bei Finanzstelle 4010-0301-5-5001 
- GGS Halfengasse - Einrichtung nach GI. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Fertigstellung erfolgt bis zum 1. Quartal 2026. 
Nächste Schritte: 
Vergabe der restlichen Ausbaugewerke sowie Bauausführung. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
15.07.2026