Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans Arbeitstitel: Städtebauliche Entwicklung Longericher Straße in Köln-Bilderstöckchen und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung

$® Stadt Köln
Stadtplanungsamt Anla e 1

Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Städtebauliche Entwicklung Longericher Straße

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Maßstab 1 : 5 000 Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-

tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.

50 0 100 200 300 Meter

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 0489/2023 
Freigabedatum 02.03.2023 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans Arbeitstitel: Städtebauliche 
Entwicklung Longericher Straße in Köln-Bilderstöckchen und zur Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
für das Gebiet mit der Longericher Straße im Süd-Westen, der Unterführung der Etzel 
Straße unter den Bahngleisen im Nord-Westen, den Bahngleisen im Nord-Osten und 
Brachflächen sowie einem Discount-Lebensmittelmarkt im Süd-Osten mit den Flurstü-
cken Gemarkung Longerich, Flur 6, Flurstück 528 und 529 sowie Gemarkung Nippes, 
Flur 90, Flurstück 1310 und 1311 —Arbeitstitel: „Städtebauliche Entwicklung Longeri-
cher Straße“— einzuleiten mit dem Ziel, die Wiedernutzbarmachung der Flächen zu 
gewerblichen und Wohnungszwecken planungsrechtlich zu sichern; 
2. nimmt das städtebauliche Planungskonzept zur Kenntnis und beschließt die Durchfüh-
rung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 
2 (Abendveranstaltung); 
3. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung ohne Einschränkung 
zustimmt. 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 16.03.2023 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 16.03.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Das Plangebiet befindet sich in Köln-Bilderstöckchen und wird von der Longericher Straße im 
Süd-Westen, im Nord-Westen von der Unterführung der Etzel Straße unter den Bahngleisen, 
im Nord-Osten von den Bahngleisen sowie von Brachflächen und einen Discount-
Lebensmittelmarkt im Süd-Osten begrenzt. Das derzeit zum Teil mit Zwischennutzung belegte 
und zum Teil brachliegende Gelände ist circa 4 ha groß. Die Projektentwicklungsgesellschaft 
CUBE Real Estate hat die Grundstücke 2021 erworben. Nun soll das Plangebiet im Rahmen 
der Innenentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt werden.  
 
Zusammen mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Köln und der KölnBusiness Wirtschaftsförde-
rungs-GmbH wurde das Konzept eines verdichteten, gewerblich geprägten Quartiers entwi-
ckelt.  
Der innovative Ansatz soll ein Nebeneinander aus immissionsarmem Gewerbe bzw. Produkti-
on sowie Wohnen und Quartiersinfrastruktur ermöglichen. Dabei verfolgt die Cube Real Estate 
die Idee, einen Teil der Fläche als Pilotprojekt für eine sogenannte „Urbane Produktion“ zur 
Verfügung zu stellen. Hierbei werden interessierte Unternehmen in unterschiedlichen Ge-
schossen flächensparend gestapelt und können sich daher dieselben Infrastrukturen (Haus-
technik, Erschließung, Sozialräume etc.) teilen. Um die unternehmerischen Risiken dieses 
Projektes auffangen zu können, ist die Entwicklung einer urbanen Produktion zunächst nur auf 
eine Teilfläche des Geltungsbereichs beschränkt. Da die Akquise potenzieller Unternehmen 
erst ab der 2. Jahreshälfte geplant ist, sind im städtebaulichen Konzept hierzu noch keine De-
tails benannt (s. Anlage 3). Bei erfolgreicher Entwicklung des Piloten ist es denkbar, das Kon-
zept auf die weiteren gewerblich geprägten Bereiche im Plangebiet auszuweiten. Andernfalls 
könnten hier zum Beispiel Laborgebäude, Bürogebäude, kompakte, gewerbliche Unterneh-
men der Industrie 4.0 (Automatisierung, Robotik und künstliche Intelligenz) u.ä entstehen, die 
das Wohnen nicht wesentlich beeinträchtigen. Des Weiteren ist im süd-östlichen Bereich des 
Plangebietes ein gemischt genutztes Quartier vorgesehen, in dem neben Wohnen u.a. mit 
einem Nahversorger, einer Kita und einem Quartiersplatz weitere Bedarfe aus Bilderstöck-
chen gedeckt werden können. Ziel ist hierbei, das neue Quartier für die Bewohner Bilderstö-
ckchens zugänglich und erlebbar zu machen und durch die Bedarfsdeckung sinnvoll an den 
Bestand anzuknüpfen. Das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln mit seinen Richtlinien 
u.a. zu Grünflächen und Kinderspielflächen wird bei der weiteren Planung des Quartiers An-
wendung finden, auch wenn zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benannt werden kann, wie vie-
le Wohneinheiten geschaffen werden. Das städtebauliche Konzept ist bewusst flexibel gehal-
ten worden, um die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung aufnehmen zu kön-
nen. Im Anschluss wird das Konzept konkretisiert und ausgearbeitet. Die nachhaltige und 
stimmige städtebauliche Entwicklung des Gesamtgebietes liegt stets im Vordergrund. Weitere 
und ausführlichere Darstellungen des Vorhabens können der Anlage 2 entnommen werden. 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen nun erstmalig die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen zur Nutzung des Plangebietes geschaffen werden. Der Flächennutzungsplan 
wird im Parallelverfahren geändert. Nach der Regionalplanänderung wird dieser für das be-
treffende Plangebiet „Allgemeinen Siedlungsbereich“ darstellen. 
 
Dazu ist eine fundierte und standortgerechte Analyse der Restriktionen als auch der Bedarfe

3 
durch das Umfeld nötig. Es werden im weiteren Verfahren ein Umweltbericht erarbeitet und 
Gutachten beauftragt, so zum Beispiel eine Artenschutzprüfung. Ein Immissionsgutachter, der 
die Einschränkungen des Vorhabens insbesondere durch die Bahnanlagen ermitteln soll, ist 
beauftragt; erste Ergebnisse sind bereits in das anliegende städtebauliche Konzept eingeflos-
sen. 
 
Um Erkenntnisse über die Bedarfe vor Ort zu erhalten, ist die frühzeitige Beteiligung der Be-
hörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vom 11.10.2022 bis zum 
17.11.2022 durchgeführt worden. Grundsätzliche Bedenken, die gegen das Vorhaben spre-
chen, sind nicht geäußert worden. 
 
Um weitere Erkenntnisse über die Wünsche und Bedarfe der Bürger*innen aus Bilderstöck-
chen zu erhalten, soll eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB 
nach Modell 2 in Form einer Abendveranstaltung stattfinden. Als Termin ist der 25.04.2023 
vorgemerkt; das Stadtplanungsamt wird in geeigneter Weise informieren, sobald weitere De-
tails bekannt sind. 
 
Ein Qualifizierungsverfahren zur Weiterentwicklung der städtebaulichen Planung wird im An-
schluss an die Akquisition von Unternehmen voraussichtlich im 4. Quartal 2023 erfolgen. 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz  
Die Auswirkungen auf den Klimaschutz sind zum aktuellen Planungsstand nicht klar zu be-
nennen. Zum einen ist die (Wieder-) Nutzbarmachung von Flächen im Innenbereich positiv zu 
werten, da somit wertvolle Flächen im Außenbereich geschont werden. Zudem ist die Fläche 
bereits heute großflächig versiegelt, sodass sich hier gegenüber der Planung keine signifikan-
te Verschlechterung ergibt. Durch die Entwicklung der Fläche ergibt sich nun die Möglichkeit, 
klimawirksame Maßnahmen wie Gründächer und Regenrückhaltung umzusetzen, welche eine 
Verbesserung der aktuellen Situation darstellen. Zum anderen hat die Umsetzung des Bebau-
ungsplanes voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Klimaschutz durch Bautätigkeiten 
und die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Im weiteren Verlauf des 
Bebauungsplan-Verfahrens werden Maßnahmen zur Minderung der Emission des Kli-
maschadgases geprüft. Nach den gesetzlichen Vorgaben findet eine Umweltprüfung statt. 
Hierfür werden verschiedene Umweltgutachten erstellt. 
 
 
 
Anlagen 
Anlage 1  Geltungsbereich  
Anlage 2 Erläuterungstext 
Anlage 3 Rahmenkonzept

7

ee [.}

Die Machbarkeit einer Anbindung
für Schwerlastverkehre über diese
Trasse ist zu prüfen.

@ s:-Sebiet ---  Plangebiet

@ MU-Gebiet 5.5 mögliche Anbindung
© Piatzfläche Radweg

@ Verkehrsfläche oe oe e Bahnunterführung
@ Erschließungsfläche —ll Raumkante

) Klimapark

@ Fortführung Klimapark

Ü) Kita-Außenfläche

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ap. realestate ARCHITECTS AND PLANNERS

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Stadtplanung Projektentwicklung

IK| KölnBusiness pEUTZ

Anlage 3 RAHMENKONZEPT
Städtebauliche Entwicklung an der Longericher Straße

Stand: 02.02.2023

A N L A G E 2  
 
/ 2 
 
 
Erläuterung zum städtebaulichen Planungskonzept für den 
Angebotsbebauungsplan  
Arbeitstitel:  „Städtebauliche Entwicklung Longericher 
Straße“ in Köln-Bilderstöckchen 
  
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
Das aktuell unbebaute Grundstück an der Longericher Straße liegt im Nordosten des Kölner 
Stadtteils Bilderstöckchen Das Grundstück ist seit 2021 im Eigentum der Cube Real Estate 
GmbH Leverkusen. Das zentral gelegene Grundstück soll nun einer Nutzung zugeführt werden.  
 
Nach historischen topographischen Karten geht die erste Nutzung des Grundstücks an der 
Longericher Straße auf das Jahr 1895 zurück. Das Grundstück lag im Randbereich einer Zie-
gelei und wurde mittig von einer Straße durchquert.  
Auf dem Gelände befanden sich ab ca. 1920 ein Lagerhaus der Deutschen Bahn bzw. Gleisan-
lagen. In den 40er Jahren wurde der westlich angrenzende Grundstückstreifen als Baustoff-La-
gerplatz genutzt.  
Als weitere Vornutzung werden bis Ende der 50er Jahre im Westen ein Schienenlager und im 
Osten ein Schwellenlager genannt. Die 2008 abgebrochenen Lagerhallen im nordwestlichen 
Bereich wurden bis Mitte der 80er Jahre als Materialschuppen genutzt. Als Nachnutzung wer-
den eine Kantine, eine Bauschlosserei, ein Lager für Drogerieartikel sowie Lagerflächen für die 
DB Cargo ausgewiesen. 
 
Aktuell werden große Teile des Grundstücks zwischengenutzt. Die versiegelten Flächen wer-
den als Lagerfläche für Schuttmulden, LKWs etc. verwendet. 
 
1.2 Ziel der Planung 
Zusammen mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Köln und der KölnBusiness Wirtschaftsförde-
rungs-GmbH wurde das Konzept eines verdichteten, gewerblich geprägten Quartiers entwi-
ckelt. Durch eine bedarfs- und standortgerechte, innovative und nachhaltige Entwicklung, soll 
urbane Produktion in gewerblich geprägter, immissionsarmer Mischnutzung (Handwerk, Pro-
duktion, Büro / Dienstleistung / Forschung und Entwicklung, Quartiersbedarf, Lebensmittel-
markt, Wohnen/besondere Wohnformen) realisiert werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Umsetzung der städtebaulichen Planung geschaffen werden.  
Der Bebauungsplan soll als Angebotsbebauungsplan im Vollverfahren aufgestellt werden. Zum 
Bebauungsplan wird ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet, in dem neben der Übernahme 
sämtlicher Kosten durch die Cube Real Estate GmbH auch weitere Vorgaben zur Präzisierung 
und Durchführung der baulichen Entwicklung getroffen werden sollen.

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2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Gegenstand des Vorhabens an der Longericher Straße in Köln Bilderstöckchen sind die Flur-
stücke Gemarkung Longerich, Flur 6, Flurstück 529 und Gemarkung Nippes, Flur 90, Flurstück 
1311. Zwischen diesen beiden Flurstücken und der Longericher Straße befinden sich zwei wei-
tere, jeweils etwa 5m breite Flurstücke (Gemarkung Longerich, Flur 6, Flurstück 528 und Ge-
markung Nippes, Flur 90, Flurstück 1310). Alle vier Flurstücke befinden sich im Eigentum der 
Cube Asset XVIII GmbH und bilden zusammen das Plangebiet. 
 
Das schmale Gesamtgrundstück hat eine Größe von ca. 39.000 m², ist etwa 80 m breit und ca. 
450 m lang. Es verläuft parallel zwischen der Longericher Straße und den Bahngleisen der 
Deutschen Bahn. Es liegt auf Höhe des ehemaligen Verschiebebahnhofs Nippes, unmittelbar 
neben dem 2018 eröffneten ICE-Instandhaltungswerks auf der nordöstlichen Seite, sowie dem 
angrenzenden Stadtteil Bilderstöckchen auf der südwestlichen Seite.  
 
2.2 Vorhandene Struktur 
Im nahen Umfeld des Plangebiets befinden sich sowohl Wohnflächen, Gewerbeflächen, Bahn-
flächen als auch Grünflächen. 
Im Nordosten angrenzend liegen Bahnflächen mit dem großflächigem ICE-Ausbesserungs-
werk der Deutschen Bahn AG. Unmittelbar gegenüber dem Ausbesserungswerk an der Longe-
richer Straße beginnt das Gewerbegebiet „Robert-Perthel-Straße“, das sich in nordwestlicher 
Richtung bis in den Stadtteil Longerich erstreckt. Jenseits der Bahnflächen schließt an der Et-
zelstraße Wohnbebauung zum Teil in Hochhausstrukturen mit bis zu 8 Geschossen an.  
Im Südosten grenzen gewerblich genutzte Flächen (Einzelhandel „Penny“, Waschanlage) an. 
Daran anschließend liegen Brachflächen sowie weitere gewerbliche Flächen. Deren Hauptnut-
zer ist die ZEG (Zweirad-Einkaufs-Genossenschaft eG).  
Im Südwesten verläuft entlang der gesamten Länge des Grundstücks die Longericher Straße; 
jenseits der Longericher Straße schließt ein Wohngebiet mit Mehrfamilienhäusern (vier Vollge-
schosse + Dachgeschoss) mit zeilen-, blockartigen, sowie teilweise offenen Strukturen an, 
durchzogen mit Grünflächen und Spielplätzen. 
Im Nordwesten grenzen die Ausläufer des Klimaparks sowie die Unterführung unter den DB-
Gleisen an, die eine Verbindung zur Etzelstraße darstellt. 
 
2.3 Erschließung 
Mit einer Entfernung von ca. einem Kilometer zur Autobahnauffahrt Bickendorf auf die BAB 57 
liegt das Grundstück an der Longericher Straße auch überörtlich verkehrsgünstig für den moto-
risierten Individualverkehr (PKW/LKW). Eine Zufahrt zum Grundstück existiert aktuell von der 
Longericher Straße aus. Die Verbindung Richtung Nippes jenseits der Bahngleise ist über die 
Unterführung zur Etzelstraße im Nordwesten des Plangebietes gegeben.  
Das Plangebiet ist gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Die nächste S-
Bahnstation (S6, S11) sowie die Stadtbahnstation der Linie 13 liegen etwa einen Kilometer ent-
fernt südöstlich des Grundstücks ( Haltestelle Geldernstraße/Parkgürtel). Mit dem Bus (Linien 
121, 140) erreicht man die Longericher Straße über die Bushaltestelle Mülhauser Straße, die 
direkt an der Longericher Straße auf Höhe des Grundstücks liegt. 
 
Fußläufig ist das Plangebiet von der Longericher Straße mit beidseitigen Gehwegen aus gut

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erreichbar. Der am Plangebiet entlangführende Gehweg soll im Plangebiet verbreitert werden. 
Die Bahnfläche im Norden stellt mit ihren Gleisen und der Schallschutzanlage auch für den 
Fußgänger- und Fahrradverkehr eine Barriere dar, die auch zukünftig nur durch die Unterfüh-
rung zur Etzelstraße überwunden werden kann.  
In der Sitzung am 3. September 2020 hat die Bezirksvertretung Nippes beschlossen, im Be-
reich des Klimaparks zwischen der Escher Straße und der Longericher Straße eine Geh-/Rad-
wegeverbindung anlegen zu lassen. Die geplante Streckenführung stellt bereits einen ersten 
Schritt dar, eine attraktive Wegeverbindung für den Rad- und Fußverkehr auf dem hier betrach-
teten Korridor zwischen Bilderstöckchen und Niehl einzurichten. 
Ziel der Stadt Köln ist es, die in Ausbau befindliche Longericher Straße mit der Planung im Tun-
nelbereich sowie der fertig gestellten Fahrradstraße Etzelstraße zu einer attraktiven Fahrrad-
achse inklusive Schulradverkehr auszubauen.  
Die technische Ver- und Entsorgung erfolgt über die Longericher Straße. Für die Erfassung der 
vorhandenen Leitungen und Kanäle wird aktuell ein Aufmaß erstellt. 
 
2.4 Planungsrechtliche Situation  
Für die Flächen zwischen Longericher Straße und Bahngleisen wurde 2017 vom Stadtentwick-
lungsausschuss der Stadt Köln der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst. 
Zielsetzung war die Festsetzung eines Gewerbegebietes für kleinere und mittlere Unternehmen 
sowie der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen. Das Plangebiet ist vollumfänglich Teil des 
Geltungsbereiches des Aufstellungsbeschlusses, der zwischenzeitlich jedoch nicht weiterver-
folgt wurde. 
Die Planungsziele des damaligen Aufstellungsbeschlusses sollen mit der Aufstellung des nun 
beschriebenen Bebauungsplanes für das Plangebiet angepasst werden. 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Köln stellt das Plangebiet als 
Schienenweg dar. Direkt südwestlich grenzt der allgemeine Siedlungsbereich (ASB) an. 
Im der zurzeit in der Erarbeitung befindlichen Regionalplanneuaufstellung (Entwurfsstand: De-
zember 2021) ist das Plangebiet als allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt und ent-
spräche somit den Planungszielen. 
 
3.2 Flächennutzungsplan  
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet größtenteils als ge-
werbliche Baufläche dar. Eine untergeordnete Teilfläche im nördlichen Bereich ist als Fläche für 
Bahnanlagen dargestellt. Südwestlich angrenzend an der Longericher Straße sind Wohnbau-
flächen dargestellt. Im Norden und Nordwesten grenzen Flächen für Bahnanlagen an. Südöst-
lich sind weitere gewerbliche Bauflächen dargestellt. 
 
Da die Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes nicht in Gänze der Plankonzep-
tion eines urbanen, durchmischten Quartiers mit gewerblicher Prägung, aber auch untergeord-
neten Wohnnutzungen bzw. Lebensmittelmarkt entsprechen, wird der Flächennutzungsplan im 
Parallelverfahren geändert.

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3.3 Landschaftsplan 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom 06.12.1990 den Landschaftsplan als Satzung 
beschlossen. Dieser ist am 13. Mai 1991 in Kraft getreten und wird seither durch Änderungen 
fortgeschrieben. Der Landschaftsplan entfaltet in der Regel nur für Flächen außerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile und für Flächen außerhalb des Geltungsbereichs von Be-
bauungsplänen Verbindlichkeit. 
 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes trifft er keine Festsetzungen. 
 
3.4 Fluchtlinienplan 
Für die Fläche existiert ein Fluchtlinienplan, der Baufluchtlinien entlang der Longericher Straße 
feststellt. Dieser wird im Bauleitplanverfahren in den entsprechenden Bereichen aufgehoben. 
 
3.5 KoopBLM 
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans ist u. a. die Schaffung von Baurecht für Wohnzwecke. 
Für das Vorhaben findet demnach das Kooperative Baulandmodell 2017plus Anwendung, be-
stehend aus der Richtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 und der Um-
setzungsanweisung in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 05.05.2022.  
Mindestens 30 % der neu geschaffenen Geschossfläche Wohnen (gem. § 20 BauNVO) sind 
demnach im öffentlich geförderten Segment zu errichten (siehe Umsetzungsanweisung Koop-
BLM 2017plus unter 3.1). Zum jetzigen Stand der Planung kann jedoch noch nicht gesagt wer-
den, wie viele Wohneinheiten geschaffen werden. 
 
4. Darstellung der planerischen Zielvorgaben 
 
Plankonzept 
 
Gesamtvorhaben 
Ziel des Gesamtvorhabens „Städtebauliche Entwicklung Longericher Straße“ in Köln-Bilderstö-
ckchen ist die Entwicklung eines verdichteten, gewerblich geprägten Quartiers. Durch eine be-
darfs- und standortgerechte, innovative und nachhaltige Entwicklung sollen vorrangig immissi-
onsarme Gewerbebetriebe (Handwerk, Produktion, Büro, Dienstleistung, Labor u.a.) sowie dif-
ferenzierte Wohntypologien und Quartiersbedarfe realisiert werden. Die Mischung der Nutzun-
gen verbessert die städtebauliche Integration in die angrenzenden Wohngebiete und in Bilder-
stöckchen und minimiert die immobilienwirtschaftlichen Risiken eines experimentellen Pilotpro-
jektes „Urbane Produktion“. Dieses Pilotprojekt soll gemeinsam mit interessierten Unterneh-
mern*innen und in Kooperation mit der Stadt Köln (Dezernat für Planen und Bauen/Stadtpla-
nungsamt), dem städtischen Tochterunternehmen KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH 
sowie der Cube Real Estate GmbH geplant werden.  
 
Pilot für „Urbane Produktion“ 
Durch das Pilotprojekt sollen Gewerbeflächen und Arbeitsplätze in innovativen, mehrgeschos-
sigen, baulichen und betrieblichen Strukturen flächensparend verdichtet werden. Dabei sollen 
kleinere- / mittlere Gewerbe- und Produktionsbetriebe über mehrere Geschosse gestapelt wer-
den. Die gemeinsame Nutzung von Infrastrukturen wie Haustechnik, vertikale und horizontale 
Erschließung, Mobilität, Stellplätze, Lastentransport, Konferenzen-/Sozialräume oder gemein-

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samer Service / Dienste etc. sollen etabliert werden. Denkbar wären bei erfolgreicher Projekt-
entwicklung des Piloten weitere „Urbane Produktionen“ im Plangebiet oder aber Laborgebäude, 
Bürogebäude, kompakte, gewerbliche Unternehmen Industrie 4.0 (Automatisierung, Robotik 
und künstliche Intelligenz) u.ä.. Als immissionsarme Nutzungen könnten auch Hybridgebäude 
entstehen mit Ateliers, Manufakturen, Dienstleistungen in Kombination mit Betriebswohnungen.  
 
Neben der günstigen, effizienten Realisierung sollen Synergieeffekte zwischen den Unterneh-
men gefördert und Kosten für die Unternehmer*innen reduziert werden. Über vernetzende An-
gebote, wie beispielsweise attraktive Freiflächen, gemeinsame Dachterrasse, Kita, Gastrono-
mie, Produktverkauf o.ä. entstehen Akzeptanz und Interaktion zwischen den Unternehmen ei-
nerseits und dem urbanen Umfeld andererseits.  
In dem Verfahren des Pilotprojektes, das zeitlich parallel zum Prozess des Bebauungsplans 
läuft und aus mehreren Veranstaltungen, Konferenzen und Werkstätten besteht, definieren Un-
ternehmer*innen über ihre betrieblichen Anforderungen die Gestaltung, Ausstattung, Wirt-
schaftlichkeit etc. des Projektes. Aus dem Pilotprojekt werden marktbasierte, fundierte bauliche, 
technische und immobilienwirtschaftliche Erkenntnisse für die weitere Entwicklung des Plange-
bietes erwartet. Die Modellhaftigkeit des Projekts, mit Blick auf die Übertragbarkeit auf weitere 
Flächen des Plangebietes, anderer Standorte in Köln, der Eingang in die Ziele der kommunalen 
Stadtentwicklung sowie in den Trendkanon der Immobilienwirtschaft ist von den beteiligten Akt-
euren ausdrücklich gewünscht. 
 
Städtebauliche Idee 
Die aktuelle städtebauliche Leitidee schlägt eine Gliederung des Plangebiets in ein immissions-
armes Gewerbegebiet sowie ein Urbanes Gebiet vor. Dabei sind die gewerblichen Nutzungen 
(GE) eher im Nordwesten, die eher wohnwirtschaftlichen Nutzungen (MU) im Südwesten vor-
gesehen. In direkter Nachbarschaft zu den Mehrfamilienhäusern an der Longericher Straße sol-
len ausschließlich immissionsarme Nutzungen entstehen.  
Die im Konzept dargestellten gewerblichen Strukturen sehen durchweg eine Mehrgeschossig-
keit (Gebäudehöhe ca. 20-25 m) vor, um in dieser privilegierten innerstädtischen Lage effizi-
ente, flächensparende Gebäudetypologien und entsprechende Arbeitsplatzdichten nachzuwei-
sen. Da die konkreten Nutzer noch nicht feststehen, weist die dargestellte städtebauliche Struk-
tur hier eine hohe Flexibilität aus. Die Darstellungen der Gebäudekörper im städtebaulichen 
Konzept sind dementsprechend beispielhaft.  
Im Gewerbegebiet (GE) ist im Norden das Pilotprojekt "Urbane Produktion“ vorgesehen. Bei 
erfolgreicher Implementierung können die Flächen für urbane Produktion sukzessive erweitert 
werden. 
 
Gegenüber der Straße „Am Bilderstöckchen“ soll ein kleiner öffentlicher Platz entstehen. Im 
Urbanen Gebiet (MU)  sollen als Platzkanten Nutzungen des Quartiersbedarfs, Büro‐ und 
Dienstleistungsgebäude, Gastronomie u.a. Versorgungsreinrichtungen entstehen. Denkbar wä-
ren hier auch öffentliche oder soziale Einrichtungen oder bei Bedarf ein Hotel. Ebenfalls ist hier 
ein Lebensmittelmarkt geplant. In den Obergeschossen sind Mietwohnungen, z.B. für die ge-
werblich Beschäftigten vorgesehen.  
Die nach Südosten angrenzenden Bauflächen sollen hauptsächlich wohnwirtschaftlich genutzt 
werden (gewerbliche Wohnungen oder bezahlbare/geförderte Wohnungen). In einer schützen-
den Blockstruktur, die zur Bahn hin schalltechnisch geschlossen ist, ergänzt durch ruhige Grün‐ 
und Freiflächen, wird eine gute Wohnqualität erzielt. Denkbar wären hier auch eine Kinderta-
gesstätte und ergänzende Dienstleistungsnutzungen.

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Ausgehend vom Klimapark, nordwestlich des Plangebietes, zieht sich ein Grünraum in das 
Quartier. Die Vernetzung und Anbindung an die Nachbarschaft über die Longericher Straße 
hinweg ist von großer Bedeutung und soll im weiteren Verfahren sowohl in Richtung Klimapark, 
als auch in Richtung der Wohnlagen von Bilderstöckchen weiter ausgearbeitet werden. 
 
4.1 Verkehrliche Erschließung 
Die Haupterschließung soll über eine neue, öffentliche Ringstraße erfolgen, die die Bauflächen 
im Plangebiet erschließt. Die Anlieferung durch LKWs soll rückwärtig schallgeschützt erfolgen. 
Kfz-Stellplätze werden zusammen mit weiteren Mobilitätsfunktionen in einer zentralen Quar-
tiersgarage vorgesehen. Optional sind für Teilbereiche (insbesondere mit Wohnnutzungen) 
Tiefgaragen vorstellbar. 
 
Der nordöstliche Gehweg (Fußgänger- und Fahrradverbindung) entlang der Longericher Straße 
auf der Seite des Plangebietes soll im Rahmen des o.g. Vorhabens verbreitert und durchgängig 
ausgebaut und vor allem auch an den Quartiersplatz angebunden werden. 
Ausreichende Fahrradstellplätze sollen dezentral im gesamten Plangebiet  sowie in der Quar-
tiersgarage nachgewiesen werden.  
Im weiteren Verfahren wird ein Mobilitätsgutachten erstellt. 
 
5. Umweltbelange 
 
Die Belange des Umweltschutzes werden gemäß § 2a BauGB in einem Umweltbericht ermittelt 
und bewertet. Es wird ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erarbeitet, in dem unvermeid-
bare Eingriffe in Landschaftsbild, sowie Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes 
gem. § 1a Abs. 3 BauGB untersucht werden und ggfs. notwendige Ausgleichsmaßnahmen be-
schrieben und bewertet werden (Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung). 
 
Voraussichtlich folgende Umweltbelange sind durch die Planung betroffen: 
 
5.1 Schall 
Das Plangebiet ist erheblichem Gewerbe- und Verkehrslärm ausgesetzt. Eine hohe Lärmbelas-
tung besteht vor allem durch die entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze verlaufenden 
Bahngleise sowie durch die S-Bahn-Abstellanlage in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet. Zu-
sätzlich werden bei Wartungsarbeiten im ICE-Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn akusti-
sche Signale gegeben. Zu den Hauptemittenten zählen zudem die Longericher Straße entlang 
der südwestlichen Längsseite des Grundstücks, die Etzelstraße, sowie die ca. 900 Meter west-
lich entfernte Autobahn A 57. 
Südwestlich grenzen Wohnlagen von Bilderstöcken an, die bereits erheblich vorbelastet sind. 
Es muss eine Verträglichkeit zwischen allen Nutzungen hergestellt werden. Ein Schallgutach-
ten wird im weiteren Verfahren erarbeitet. 
Von hoher Bedeutung für die Planung sind die Rücksichtnahme gegenüber dem reinen Wohn-
gebiet jenseits der Longericher Straße sowie innerhalb des Gebietes zwischen Gewerbe und 
Wohnen.

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5.2 Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Köln. Die Grenzwerte der maßgebli-
chen 39. BImSchV werden eingehalten. Über eine mikroskalige Untersuchung der Kfz-beding-
ten Luftschadstoffe ist im weiteren Verfahren zu entscheiden. 
 
5.3 Boden- und Grundwasserschutz, Altlasten 
Das Flurstück Nr. 529 liegt im Kern des Altstandortes Nr. 507 108, der mit der Bezeichnung 
„Longericher Str., Vbf Nippes“ nachrichtlich im Kataster der Altlasten und altast-verdächtigen 
Flächen (gem. § 2 BBodSchG) registriert ist. Die (nutzungsbezogene) Sanierung gem. Sanie-
rungsplan durch Bodenaushub der nutzugsbedingten Kontaminationen ist seit 2008 abge-
schlossen (FisAlBo-Risikostatus 8). Vor Ort wurden im Grundwasser Belastungen mit Herbizi-
den und LHKW festgestellt (Grundwasserschaden Nr. 27_19_0010).  
Das Flurstück Nr. 1311 befindet sich ebenfalls im Kern des Altstandortes mit der Nr. 507 108 
(s.o.). Von Südosten ragt die Altablagerung Nr. 50705_004 in dieses Flurstück. Aus südwestli-
cher Richtung ragt der Grundwasserschaden Nr. 29_19_0062 in diesen Teil des Anfrageberei-
ches. 
Im weiteren Verfahren wird ein Gutachten gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz vorgelegt, das 
eine Risikoabschätzung hinsichtlich Boden, Bodenluft und Grundwasser beinhaltet und Aussa-
gen zu notwendigen Maßnahmen für die Realisierung der avisierten Nutzungen trifft. 
 
5.4 Grünordnung, Eingriffe und Ausgleich 
Das Plangebiet ist im Bestand größtenteils versiegelt. Im Rahmen eines landschaftspflegeri-
schen Fachbeitrags werden potentielle Eingriffe ermittelt und falls erforderlich Ausgleichsmaß-
nahmen festgelegt. Grünplanerische Maßnahmen werden als Festsetzungen in den Bebau-
ungsplan aufgenommen. 
 
5.5 Klima, Luft 
Die Brachfläche ehemaliger Industrie ist aktuell stark versiegelt. Es wird ein Klimagutachten 
erstellt, das die Themen Klima, Durchlüftung und Besonnung behandelt und in dem die Not-
wendigkeit zur Umsetzung entsprechender Maßnahmen geprüft wird. 
 
5.6 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt 
Die stark versiegelte und aktuell zwischengenutzte Fläche weist nur in den Randbereichen ve-
getative Strukturen auf. Im  Planverfahren wird ein artenschutzrechtliches Fachgutachten er-
stellt. 
 
5.7 Landschaftsbild und Erholung 
Durch die geplante Bebauung wird das Landschaftsbild verändert. Im Vergleich zur bestehen-
den Situation als größtenteils versiegelte Brachfläche wird das Plangebiet durch die Bebauung 
in das städtische Gefüge integriert und zur Longericher Straße hin geöffnet. Gleichzeitig erfolgt 
eine Abschirmung der Wohnbebauung von Bilderstöckchen vor den großflächigen Bahnanla-
gen, die sich rückwärtig an das Plangebiet anschließen.  
Durch die geplante Bebauung soll die Anbindung an den Klimapark verbessert werden und 
somit auch eine Steigerung der Erholungsqualitäten im Gebiet und für das Umfeld erfolgen. 
 
5.8 Kultur und Sachgüter 
Es sind keine Denkmäler beeinträchtigt.

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6. Planverwirklichung 
 
6.1 Bebauungsplanverfahren  
Die Cube Real Estate GmbH und die KölnBusiness erarbeiten seit Anfang 2021 ein Verfahren 
zur Entwicklung des Grundstücks an der Longericher Straße. KölnBusiness hat dazu durch das 
Büro Dr. Schönheit eine Vorstudie für urbane Produktion im Plangebiet vorgelegt (09/2021). 
Darauf aufbauend hat die ulrich hartung gmbh einen partizipativen Prozess mit Unterneh-
mer*innen zur Planung und Umsetzung eines Pilotprojektes für urbane Produktion entwickelt 
(10/2021). Voraussetzung für den Start dieses Prozesses ist eine zügige Planung und Geneh-
migung des Pilotprojektes, um interessierte kleine und mittelständische Unternehmer*innen für 
den Prozess zu gewinnen und letztlich für das Hochbauprojekt als Nutzer*innen zu verpflichten.  
 
Rechtsamt und Bauaufsicht der Stadt Köln haben nach umfassender Prüfung festgestellt, dass 
bereits das Pilotprojekt urbane Produktion planbedürftig ist. Es besteht nunmehr die Absicht ei-
nen Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag aufzustellen.  
 
Die Akquise und Einbindung der interessierten Unternehmen, die sich aktiv an der Projektent-
wicklung des Piloten beteiligen, wird nur erfolgreich sein, wenn ihnen eine zeitlich absehbare 
Umsetzungsperspektive offeriert werden kann. Daher wird die kooperative Projektentwicklung 
des Piloten erst nach dem Vorliegen der Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung §3(1) 
gestartet. Nach aktuellem Stand wird dies etwa Mitte 2023 sein. Der Prozess soll im Kontext 
der Kölner Unternehmenslandschaft, den lokalen Gegebenheiten und Anforderungen und Be-
darfen des Stadtbezirks Nippes sowie den Leitlinien der Kölner Stadtstrategie “Kölner Perspek-
tiven 2030+” ablaufen. Der Prozess soll in Bezug auf die detaillierte Ausgestaltung der Nutzung 
für „Urbane Produktion“ ergebnisoffen, d.h. ohne explizite Vorfestlegungen erfolgen. Die trans-
parente kooperative Vorgehensweise soll es ermöglichen, für alle Beteiligten nachvollziehbare 
Erkenntnisse für das Pilotprojekt und die weitere bauliche Nutzung des Areals zu gewinnen. 
Die Ergebnisse der kooperativen Projektentwicklung der urbanen Produktion fließen wiederum 
in die Entwicklung des Rahmenplans/Nutzungskonzeptes des gesamten Bebauungsplanes ein. 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplanver-
fahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von 
der Planung nicht betroffen.  
 
6.2 Städtebauliches Qualifizierungsverfahren  
Zusätzlich zu dem Beteiligungsverfahren für die Unternehmer*innen ist ein städtebauliches oder 
freiraumplanerisches Qualifizierungsverfahren, z.B. in Form einer Planungswerkstatt, vorgese-
hen. Diese wird unter besonderer Berücksichtigung des Prozesses der Ergebnisse des Pilot-
projektes der Urbanen Produktion voraussichtlich im 4. Quartal 2023 durchgeführt.  
 
6.3 Baudurchführung 
Die spätere Baudurchführung erfolgt nach derzeitiger Einschätzung in Abschnitten. Die Teilneh-
menden des städtebaulichen Wettbewerbs sind gehalten, eine schrittweise Realisierung bei ih-
ren Planungen zu berücksichtigen.