Fort X, Neusser Wall 33 in Köln-Neustadt-Nord/Interessenbekundungsverfahren/Aufhebung d. Verfahrens

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23 
 
Vorlagen-Nummer 22.01.2024 
 0206/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 22.01.2024 
 
Fort X, Neusser Wall 33 in Köln-Neustadt-
Nord/Interessenbekundungsverfahren/Aufhebung d. Verfahrens 
 
Das aufgrund des Beschlusses des Liegenschaftsausschusses vom 22.11.2021 
durchgeführte Interessenbekundungsverfahren musste aufgehoben werden, da nach 
verwaltungsinterner Abstimmung das eingereichte Konzept "Fort X als Ort der Zivilge-
sellschaft“ inhaltlich und auch gestalterisch zwar in hohem Maße überzeugt, sich aus 
rechtlichen Gründen im Fort X aber nicht umsetzen lässt.  
 
Inhalt des Beschlusses war der Auftrag, ein Interessenbekundungsverfahren für das 
Fort X durchzuführen, mit dem Zweck einer „detaillierten Planung der Sanierung des 
Fort X zur Einrichtung von Vereinsräumlichkeiten und der Vorbereitung eines Erbbau-
rechtsvertrages, inklusive verbindlichen Finanzierungskonzepts.“ 
 
Es sollte dazu aufgefordert werden, „ein Nutzungskonzept vorzulegen und darin auch 
zu erklären, wie eine Kooperation mit den im Fort X ansässigen sowie ggf. weiteren 
Vereinen und Organisationen realisiert werden soll“. Ferner sollte „ein schlüssiges Fi-
nanzierungskonzept, das sowohl die Sanierung als auch den laufenden Betrieb be-
schreibt“, vorgelegt werden. 
 
Im anschließend von der Verwaltung durchgeführten Verfahren „Fort X „Prinz Wilhelm 
von Preußen“ - Einräumung einer befristeten Anhandgabe für die Planung der Sanie-
rung des Fort X (z.B. zur Errichtung von Vereinsräumlichkeiten) mit dem Ziel der Be-
stellung eines Erbbaurechtes auf z.B. 99 Jahre“ wurde dazu aufgerufen, Bewerbun-
gen bis zum 31.3.2022 einzureichen. Im zur Verfügung gestellten Exposé wurde als 
Voraussetzung formuliert: „Neben einer Sanierung des Fort X soll das Objekt für die 
Öffentlichkeit zugänglich bleiben. Im Rahmen dessen erfolgt die Aufforderung der In-
teressenten zur Vorlage eines Konzeptes inkl. Finanzierungskonzept zur Entwicklung 
des Objekts.“ Als Form der Nutzung wurde eine „denkmalverträgliche Nutzung unter 
Bewahrung des historischen Erscheinungsbildes“ vorgegeben. Die bestehenden Miet-
verhältnisse mit verschiedenen Vereinen sollten aufrechterhalten und fortgeführt wer-
den. Zudem wurde die Anforderung gestellt: „Das Fort X soll der Öffentlichkeit zu-
gänglich bleiben. Wünschenswert sind auch öffentliche Veranstaltungen für ein breites 
Publikum.“

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Das vorgelegte Konzept ist leider aufgrund bestehender landschaftsschutz- und bau-
planungsrechtlicher Vorgaben und denkmalpflegerischer Bewertungen nicht umsetz-
bar. Das Fort befindet sich im ausgewiesenen Landschaftsschutzgebiet „Innerer Grün-
gürtel“. Bauplanungsrechtliche Beurteilungsgrundlage sind die für das Objekt gelten-
den qualifizierten Bebauungspläne Nr. 67470.03.002.00 und 67470.03.002.02. Der 
Bebauungsplan 67470.03.002.00 vom 12.08.2012 setzt für den Bereich eine öffentli-
che Grünfläche mit Erholungsanlage fest. Eine Nutzung danach durch Initiativen und 
Vereine ist zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen, aber eine bauliche Erweiterung 
über den Bestand hinaus ist nicht möglich. Eine bauliche Aufstockung des Gebäudes 
um ein Geschoss ist daher rechtlich nicht realisierbar. Eine Nutzung für Gastronomie 
mit Außengastronomie und öffentliche Veranstaltungsräume ist ebenfalls nach den 
Festsetzungen nicht zulässig. Eine Erweiterung der mit Plan 67470.03.002.02 festge-
setzten Parkplatzfläche mit Stellflächen wäre ebenfalls ohne Änderung des Bebau-
ungsplans nicht möglich. 
 
Denkmalrechtlich ist die Planung ebenfalls nicht umsetzbar. Grundsätzlich vertretbar 
wären untergeordnete und geringfügige Eingriffe in die Dachlandschaft (Erdwall). Da 
der im Konzept vorgesehene Aufbau des Daches oberhalb der Gewölbe nicht klar ist, 
kann derzeit nicht abschließend eingeschätzt werden, ob und in welchem Umfang 
eine Aufstockung aus denkmalpflegerischer Sicht umsetzbar wäre. Eine Aufstockung 
der gesamten Fortanlage ist jedoch nicht möglich. Eingriffe außerhalb des Gebäudes 
sind ausgeschlossen, da auch der Rosengarten und die umliegende Grünfläche teil-
weise unter Denkmal- und Landschaftsschutz stehen.  
 
Die bauplanungsrechtlichen und denkmalpflegerischen Bedenken wurden im Work-
shop/Werkstatttermin angesprochen. Leider ist es zu einer weiteren Erörterung und 
Beratung nicht gekommen, da ein zweiter Werkstatttermin kurzfristig abgesagt wurde. 
 
Die Bewerber wurden darüber informiert, dass die Bewerbung nicht zum Zuge kom-
men kann und abgelehnt werden muss. Aufgrund der im Rahmen der Interessenbe-
kundung geweckten Erwartungen hat die Verwaltung in Gesprächen mit den Bewer-
bern der Zahlung einer Aufwandspauschale zugestimmt, um damit den Aufwand für 
die Ausarbeitung von Lösungsvorschlägen für die mit der Interessenbekundung ge-
stellte Planungsaufgabe angemessen zu vergüten. 
 
Die Verwaltung wird nach verwaltungsinterner Abstimmung ein neues Konzeptverga-
beverfahren durchführen.  
 
 
Gez. Wolfgramm