Kommunales Handlungskonzept Wohnen - Zwischenstand zum bisherigen Erarbeitungsprozess

V/0206/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Kommunales Handlungskonzept Wohnen - Zwischenstand zum bisherigen Erarbeitungsprozess 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
06.06.2013 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
 
Bericht: 
 
 
1. Zwischenstand „Kommunales Handlungskonzept Wohnen“ 
 
Der Rat hat am 6. April 2011 mit Beschluss der Vorlage V/0041/2011 die Verwaltung beau ftragt, 
das Handlungsprogramm Wohnen zu einem Kommunalen Handlungskonzept Wohnen weiter -
zuentwickeln. Die Konzepterarbeitung sollte durch ein externes Unter nehmen unterstützt werden 
und in enger Kooperation mit den Akteuren des Münsteraner Wohnungsmar ktes erfolgen. Nach 
der Bereitstellung der erforderlichen Haushaltsmittel zum Jahresende 2011 hat die Verwaltung 
die externen Leistungen ausgeschrieben und im er sten Quartal 2012 einen entsprechenden Au f-
trag an die empirica ag erteilt.  
 
Im Sommer 2012 hat empirica eine Analyse des Münsteraner Wohnungsmarktes vorgelegt, die in 
den Folgemonaten intensiv innerhalb der Verwaltung und mit Experten des Münsteraner Wo h-
nungsmarktes erörtert wurde. Auf der Grundlage der Analyseergebnisse wurde ein Zielfindung s-
prozess eingeleitet. Zweck dieser Arbeitsphase war es, stadtspezifische Ziele, Präferenzen und 
Gewichtungen herauszuarbeiten, damit diese bei der Erarbeitung von Hand lungsempfehlungen 
gezielt berücksichtigt werden können. Inzwischen ist auch die Zielfindungsphase abgeschlo ssen. 
Die anliegende Dokumentation der Sondersitzung des Arbeitskreises Wohnen in Münster vom 
15. Januar 2013 (Anlage) gibt einen Überblick über die inhaltliche Diskussion und die wichtigsten 
Ergebnisse des bisherigen Erarbeitungsprozesses wieder.  
 
In den folgenden Kapiteln steht die Begründung einer kontinuierlich hohen Bauleistung im Vo r-
dergrund. Als Voraussetzung dafür wird zusätzliches Wohnbauland  benötigt. Die Erforderlichkeit 
einer verstärkten Wohnbaulandentwicklung wird durch die Zwischenergebnisse des bisherigen 
Erarbeitungsprozesses für das Kommunale Handlungskonzept Wohnen (HKW) voll bestätigt.  
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0206/2013 
Auskunft erteilt: 
Herr Uplawski 
Ruf: 
492 61 15 
E-Mail: 
Uplawski@stadt-muenster.de 
Datum: 
06.05.2013 
Öffentliche Berichtsvorlage

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2. Grundlegende Erkenntnisse des bisherigen Erarbeitungsprozesses zum H and-
lungskonzept Wohnen  
2.1 Wohnungsneubau und Baulandentwicklung im Kontext der Stadtentwicklung 
 
Im Rahmen des bisherigen Erarbeitungsprozesses sind die langfristig günstigen Entwicklung s-
perspektiven der Stadt Münster bestätigt worden. Nach gemeinsamer Einschätzung von empirica 
und der Akteure des Münsteraner Wohnungsmarktaktes kann sich Münster auch langfristig auf 
eine anhaltend positive Entwicklung der Zahl der Haushalte, Einwohner und Beschäftigten ei n-
stellen. Damit einher gehe n eine hohe Wohnungsnachfrage und letztlich ein anhaltend hoher 
Wohnungsneubaubedarf. Nach Auffassung aller beteiligten Akteure gilt es zu verhindern, dass 
der Wo hnungsmarkt in Münster zu einem Entwicklungshemmnis für die Stadtentwicklung wird. 
Eine hohe Neubauleistung ist nicht nur erforderlich, um die Stadt auf Wachstumskurs zu halten, 
sie ist auch eine Voraussetzung, um das qualitative Ziel einer sozial ausgewogenen Entwicklung 
umsetzen zu können. Daher ist es eine vordringliche Aufgabe der Stadt, günsti ge Rahmenbedin-
gungen für den Neubau von Wohnungen zu schaffen. Eine Bedingung für den Wohnungsneubau 
sind ausreichend marktverfügbare Flächen und Standorte. Als Orientierungsgröße für die B e-
messung der erforderlichen Leistungen zur Flächenbereitstellung is t im bisherigen Erarbeitung s-
prozess für das HKW ein Zielwert von 1.500 WE für die jährliche Wohnungsneubauleistung b e-
stätigt worden. Di eser Zielwert soll den Kalkulationen zum langfristigen Flächenbedarf und zur 
mittelfristigen Baulandaktivierung zugrunde gelegt werden.  
 
1.500 Neubauwohnungen je Jahr gewährleisten lediglich eine kontinuierliche, leicht positive Ei n-
wohnerentwicklung. Eine jährliche Neubauleistung von 1.500 WE reicht aber nicht aus, um die 
vom Land NRW für Münster prognostizierte Einwohneren twicklung bis 2030 realisieren zu kö n-
nen. Auf der anderen Seite ist es bereits eine große Herausforderung für die Stadt, die für den 
Neubau von 1.500 WE je Jahr benötigten Flächen und Standorte bereit zu stellen.  
 
Von Seiten der empirica ag wird der Zielw ert skeptisch gesehen, weil eine Baulandbereitste llung 
im erforderlichen Umfang bisher noch nicht gewährleistet ist. Ausreichendes marktverfügb ares 
Wohnbauland ist jedoch eine Bedingung für die angestrebte Wohnungsneubauleistung. Die Ba u-
landfrage wird damit zu einer zentralen Stellschraube nicht nur für die Münsteraner Wohnungspo-
litik, sondern auch für die weitere Stadtentwicklung insgesamt.  
 
 
2.2 Vorrang der Innenentwicklung – der Münsteraner Weg zur Baulandbereitste l-
lung 
 
Nicht für alle Wohnungsneubauten werden Flächen in (neuen) Baugebi eten benötigt. In Münster 
findet der Vorrang der Innenentwicklung eine breite Unterstützung – auch in der praktischen Um-
setzung. Daher sollen bei der Realisierung der Mengenziele für den Wohnungsneubau Standorte 
im Siedlungsbestand präferiert werden. Die Motive der Stadt Münster für die starke Akzentui e-
rung des Wohnungsneubaus im Siedlungsbestand sind vielschichtig . Das Ziel, Flächen zu sp a-
ren, ist dabei nicht immer vorrangig. 
 
o Es gibt offensichtlich eine wachsende Nachfrag e nach Wohnraum in urbanen Strukturen. 
Neubauvorhaben im Siedlungsbestand sind daher in hohem Maße marktgerecht. Doch nicht 
alles, was marktgerecht ist, soll te auch realisiert werden. Neubauvorhaben im Bestand mü s-
sen sich an Qualitätszielen messen lassen. Sie finden ihre Grenze, wenn stadträumliche 
Qualitäten gefährdet werden. 
 
o Wegen der günstigen Perspektiven der Stadtentwicklung in Münster besitzt der Wohnungs-
neubau ein großes Entwicklungspotenzial. Wohnungsneubauinvestitionen im Siedlungsb e-
stand können daher gezielt eingesetzt werden, um noch vorhandene Strukturen, die nicht

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mehr den aktuellen Entwicklungsleitbildern entsprechen, an künftige Anforderungen anz u-
passen.  
 
o Standorte im Siedlungsbestand sind vorrangig für den Geschoßwohnungsbau geeignet. Doch 
auch in guten Stadtlagen können im Geschoßwohnungsbau Einfamilienhaus ähnliche Quali-
täten realisiert werden  (Wohnungsgröße, privater Freiraumbezug, Familienfreundliches U m-
feld, u. a.). Das ist dringend erforderlich, um Familien mit Kindern innerhalb städtischer Struk-
turen halten zu können. 
 
o Dort, wo es im Siedlungsbestand vertretbar ist, können höhere Dichten angestrebt werden. 
Die Wahrscheinlichkeit, Wohnungseingänge barrierefrei erreichen zu können, wird bei mehr 
als 5 Geschossen über der Geländeoberfläche deutlich größer (Aufzugspflicht). Eine Vermeh-
rung des Angebotes an Wohnungen mit barrierefreien Zugängen ist aus demografischen 
Gründen dringend erforderlich. 
 
o Der Geschoßwohnungsbau im Siedlungsbestand gewährleistet eine effiziente Nutzung kna p-
per Flächen. Er reduziert den Flächenverbrauch insgesamt und trägt dazu bei, d ie Flächenin-
anspruchnahme in Randlagen in Grenzen zu halten. Je mehr Wohnungen im Siedlungsb e-
stand errichtet werden, umso geringer kann die Aktivierung von neuen Baugebieten ausfallen. 
 
Um die Bautätigkeit im Siedlungsbestand aufrecht zu erhalten oder sogar über das Niveau der 
letzten Jahre hinaus zu steigern, sind zusätzliche Leistungen zur Mobilisierung von Standorten im 
Rahmen der Innenentwicklung erforderlich . Außerdem sind Wohnbauvorh aben im Rahmen der 
Innenentwicklung  bekanntlich i. d. R. örtlich umstritten und bedürfen einer kommunikativen Vor-
bereitung und Begleitung im jeweiligen Quartier. Dabei wäre es förderlich, wenn in die örtlichen 
Kommunikationsprozesse auch die Argumente stä rker eingebracht werden könnten, die aus der 
gesamtstädtischen Konzeption (Wohnungspolitik, Baulandpolitik, Vorhaben im Siedlungsbestand) 
abgeleitet sind.  
 
 
2.3 Neue Baugebiete sind unverzichtbar- trotz Innenentwicklung 
 
Durch Erfolge in der Innenentwickl ung kann der Neubaulandbedarf verringert werden. Doch es 
steht außer Frage, dass die Mengenziele für die jährliche Wohnbauleistung nur erreicht werden 
können, wenn auch die Bereitstellung von Neubaugebieten für den Wohnungsbau wieder intensi-
viert wird. empirica geht sogar davon aus, dass die demografisch bedingte Neubaunachfrage in 
Münster primär auf den individuellen Eigenheimbau gerichtet sein wird und daher in erster Linie 
die Bereitstellung von Neubaugebieten erforder t. Der Umfang des Flächenbedarfs für  neue 
Wohnbaugebiete hängt daher stark von den Bauformen und der erzielbaren Dichte ab.  
 
Letztlich ist für die wohnungspolitische Diskussion in Münster der langfristige Flächenbedarf ke i-
ne absolute Bezugsgröße. Für die Steuerung der Baulandentwicklung sin d vielmehr die Erge b-
nisse des Baulandmonitorings und das mittelfristige Baulandprogramm maßgeblich. Entsche i-
dend ist, dass durch Mobilisierung von Wohnstandorten im Rahmen der Innenentwicklung und 
die Bereitstellung neuer Wohnbaugebiete gute Voraussetzunge n geschaffen werden, damit jäh r-
lich 1.500 WE entstehen können. Dieser Wert ist erforderlich, damit die Entwicklung der Wo h-
nungsangebote mit der Nachfrage Schritt halten kann. Nach den Erkenntnissen des bisherigen 
Erarbeitungsprozesses zum HKW hat dieses An liegen auch im Kontext einer sozialverantwortl i-
chen Wohnungsversorgung eine herausragende Bedeutung.  
 
 
2.4 Wohnungsknappheit ist die Hauptursache des hohen Preisniveaus 
 
Die Erkenntnis, dass die Preisbildung unter Marktbedingungen durch die Relationen zwi schen 
Angebot und Nachfrage geprägt wird, ist nicht neu. Auch in Münster wird das Wohnungsmark t-

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geschehen weitgehend durch Marktmechanismen bestimmt. Die wichtigste Ursache des h ohen 
Preisniveaus ist die Knappheit der Wohnungsangebote. In den letzten Jahren  sind insgesamt zu 
wenig neue Wohnungen gebaut worden , um die Nachfrage vollständig decken zu können . Des-
halb sind Wohnungssuchende oft gezwungen, höhere Preisforderungen hinzunehmen. 
 
Ein zu geringer Umfang des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaus ist in Münster 
nicht die Ursache des hohen Preisniveaus.  Weniger als 8 % des Wohnungsbestandes unterli e-
gen noch einer Sozialbindung. Der Umfang des „Sozialen Wohnungs neubaus“ reichte in den 
letzten Jahren kaum aus, um den Rückgang an Wohnungen aufzuf angen, die aus der Sozialbin-
dung fielen. Die Auswirkungen des öffentlich geförderten Wohnungsneubaus auf das Preisniveau 
sind in Münster – aufgrund der geringen Fallzahlen – marginal. Der Soziale Wohnungsneubau in 
seiner derzeitigen Ausprägung ist daher ke in geeignetes Instrument zur Bekämpfung der Prei s-
anstiege. Aufgabe des Sozialen Wohnungsneubaus ist es vielmehr, zielgerichtet Angebotslücken 
zu schließen und Personengruppen mit Wohnraum zu versorgen, die unter Marktbedingungen 
kaum zum Zuge kommen. Für d ie generelle Preisdämpfung ist der soziale Wohnungsneubau 
nicht zuständig. Das wirksamste Mittel zur Preisdämpfung ist die Ausweitung des Wohnungsa n-
gebotes durch eine kontinuierlich hohe jährliche Wohnungsneubauleistung. Nur durch die Me n-
geneffekte können knappheitsbedingte Preissteigerungen in Grenzen gehalten werden. Der sozi-
ale Wohnungsbau könnte dazu wieder einen größeren Beitrag leisten, wenn die Fördermittel e r-
höht und die Förderkonditionen für Investoren attraktiver werden (z.  B. anteilige Zuschuss förde-
rung). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Land die Wohnungsbauförderung neu konzipiert 
und sie gerade für Wachstumsregionen wie Münster so verstetigt, dass sie für Investoren eine 
verlässliche Finanzierungsgrundlage bietet.   
 
Dieser Wirkungszusammenhang hat im bisherigen Erarbeitungsprozess zum Handlungsko nzept 
Wohnen zu der Einsicht geführt, dass das Erreichen der Mengenziele für den Wohnungsne ubau 
auch ein wichtiger Beitrag ist, um die städtischen Aufgaben im Rahmen der sozialverantwortl i-
chen Wohnungsversorgung erfüllen zu können. Ohne die generelle Bekämpfung der Knap pheit 
sind weitere Preisanstiege zu erwarten.  
 
 
2.5 Sicherung des preiswerten Altbaubestandes  
 
In Münster wird zu Recht ein besonderes Augenmerk auf die Entwicklungen im preiswe rten 
Angebotssegment gerichtet. Das untere Drittel des gesamten Wohnungsbestandes von rd. 
150.000 WE ist dem preiswerten Segment zuzurechnen. Dieses Segment ist für die Versorgung 
einkommensschwächerer Gruppen ausschlaggebend. Im bisherigen Erarbeitungsp rozess zum 
HKW ist deutlich geworden, dass der preiswerte Wohnungsbestand in Münster im Wesentlichen 
aus dem nicht modernisierte n Altbaubestand besteht. Preiswerter Wohnraum entsteht folglich 
durch Alterung der Wohnungsbestände. Wohnungen, die älter werden, bleiben tendenziell hinter 
der Entwicklung der Wohnstandards zurück und partizipieren weniger an Preissteigerungen. Sie 
werden mit der Zeit preiswert in Relation zum Neubau. Der Wohnungsneubau selbst kann kein 
Instrument sein, um die Wohnungsangebote im preiswerten Bestand merklich auszuweiten. Dazu 
sind die Neubaukosten zu hoch. Sogar der Neubau von öffentlich geförderten Wohnungen kann 
nur bedingt zur Auswei tung des preiswerten Bestandes beitragen, weil die Fallzahlen nicht 
ausreichen, und weil die Bew illigungsmieten künftig am oberen Ende des preiswerten Angebots -
segmentes liegen werden1. Die Haushalte, die eine solche öffentlich geförderte Neubau wohnung 
                                                
1 Mit den Bestimmungen zur Sozialen Wohnraumförderung 2013 ist für Münster die 
Bewilligungsmiete für die Einkommensgruppe A auf 6,25 € angehoben worden. Nach dem 
aktuellen Mietspiegel liegen z. B. die durchschnittlich ortsüblichen Bestandsmieten von älteren 
Wohnungen (Baujahre 1948 bis 1974) ohne energetische oder sonstige Modernisierungen für 
eine Wohnung mit 75 qm außerhalb des erweiterten Innenstadtbereichs bei 5,35 €/qm. Die 
Mieten bei Neuvertragsabschlüssen liegen derzeit aber deutlich darüber.

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beziehen, haben dafür aber deutlich geringere Heizkosten, so dass die Gesamt miete in der 
Regel geringer ist als die älterer freifinanzierter Wohnungen mit vergleichbarer Grundmiete. 
 
Der preiswerte Wohnungsbestand ist permanent gefährdet und nimmt weiter ab, solange ei n-
kommensstarke Nachfragegruppen in den bislang preiswerten Altbaubestand drängen und  die-
sen durch Modernisierung aufwerten. Um den preiswerten Bestand zu erhalten, ist es erforde r-
lich, die preiswerten B estände vom Nachfragedruck einkommensstarker Gruppen zu entlasten. 
Das geht am besten, wenn für diese Nachfragegruppen ausreichend Angebot e im Wohnung s-
neubau bereitgestellt werden. Es ist daher auch ein Beitrag zur Erhaltung des preiswerten Wo h-
nungsbestandes, wenn Neubauwohnungen für die Nachfrage einkommensstarker Gruppen en t-
stehen. Jede Neubauwohnung – mit Ausnahme der Spezialimmobilien im  hochpreisigen Ange-
botssegment - nimmt Nachfragedruck von den preiswerten Wohnungsbeständen. Eine hohe 
Neubauleistung ist daher das wirksamste Mittel zur Bewahrung der preiswerten Wohnungsb e-
stände in Münster. 
 
 
 
3. Weiteres Vorgehen 
 
Im Verlauf des bisherigen  Erarbeitungsprozesses zum HKW ist das kommunale Han dlungsfeld 
Wohnen in seiner ganzen Bandbreite beleuchtet worden. Auf der Grundlage empirischer Befunde 
sind Wohnungsmarktentwicklungen und ihre wesentlichen Bestimmungsfaktoren analysiert wo r-
den. In einem  anschließenden „Zielfindungsprozess“ konnten wichtige Orientierungen für die 
künftige Wohnungspolitik in Münster im Konsens mit den Wohnung smarktakteuren abgestimmt 
worden (Anlage). Auf dieser Grundlage sollen nun Handlungsempfehlungen entwickelt werden. 
Der bisher erreichte Arbeits- und Erkenntnisstand liefert auch die Maßstäbe, um die vorliegenden 
wohnungspolitischen Anträge der verschiedenen Fraktionen bearbeiten zu können. Im Entwurf 
des Handlungskonzeptes Wohnen, der den politischen Gremien zur Beschl ussfassung voraus-
sichtlich im Spätsommer vorgelegt werden soll, werden die Vorschläge aus den vorliegenden 
Anträgen aufgegriffen und gewürdigt.  
 
Es besteht Konsens, dass eine kontinuierlich hohe Wohnungsneubauleistung das wichtigste A n-
liegen der kommunale n Wohnungspolitik in Münster sein sollte. Nicht nur, weil eine hohe Wo h-
nungsneubauleistung erforderlich ist, um die erfolgreiche Stadtentwicklung in Münster fortsetzen 
zu können, sondern auch, weil ohne eine hohe Neubauleistung die sozialpolitischen Anliegen der 
Wohnungspolitik nicht in den Griff zu bekommen sind. Die Voraussetzung für eine hohe Neuba u-
leistung ist ausreichendes Bauland. Damit liefert der bisherige Erarbeitungsprozess zum HKW 
heute schon den Begründungshintergrund für die Intensivierung der Wohnbaulandentwicklung. 
 
 
I. V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
Anlage: 
 
Dokumentation der Sondersitzung des AK  „Wohnen in Münster“ vom 15. Januar 2013

ARBEITSKREIS 
“WOHNEN IN MÜNSTER“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster 
am 15. Januar 2013

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Inhalt 
1. Einführung............................................................................................ 5 
2. Handlungskonzept Wohnen in Münster 
- Diskussion des Thesenpapiers..........................................................5 
Thema 1: Stadtentwicklung und Wohnungspolitik  
– eine Frage der Menge ......................................................................... 6 
Thema 2: Vorrang für die Innenentwicklung 
–  eine Frage der qualitativen Stadtentwicklung .................................... 9 
Thema 3: Flächen und Standorte für den Wohnungsneubau 
– die Baulandfrage............................................................................... 11 
Thema 4: Attraktive Wohnqualität in städtischen Strukturen 
– die Dichtefrage.................................................................................. 12 
Thema 5: Die Versorgungsaufgaben der Stadt 
– eine Frage des preiswerten Wohnungsangebotssegment..................14 
Thema 6: Die Stadt als Wohnstandort für Familien 
– Alternativen zum Eigenheim und Mehrgenerationenwohnen ...........18 
Thema 7: Wohnungen für Menschen mit Handicap 
– Barrierefreiheit bis Inclusion.............................................................. 20 
Thema 8: Studentische Wohnraumversorgung .................................... 21 
3. Zielsetzungen des Handlungskonzeptes Wohnen 
– Positionierung des AKs..................................................................24 
4. Ausblick und Verschiedenes.............................................................28 
5. Teilnehmende der Sondersitzung des AK „Wohnen in Münster“...29 
Anhang: ............................... 30Mitglieder des AK „Wohnen in Münster“
Abbildungs- und Quellennachweis: Die darg estellten Abbildungen und Fotos wurden, 
sofern nicht anders gekennzeichnet, von den jeweiligen Referenten bereitgestellt. Die 
Quellenrecherche ist mit größtmöglicher So rgfalt erfolgt. Sollte es dennoch Defizite 
geben, bitten wir diese mitzuteilen. 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Impressum 
Veranstalter und Geschäftsführung des AK „Wohnen in Münster“ 
Stadt Münster 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung 
Ansprechpartnerin:  Dr. Helga Kreft-Kettermann 
Moderation 
Prof. Elke Pahl-Weber TU Berlin 
Dokumentation 
Stadt+Bild 
www.stadtundbild.de  Dipl. Ing. Nicoletta Rehsöft 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
1. Einführung 
„Strategische Wohnstandortentwicklung“ hat sich in Münster als städtisches 
Handlungsfeld etabliert, um sich den abzeichnenden Herausforderungen am 
Wohnungsmarkt frühzeitig und strategisch orientiert zu stellen. Der Arbeits-
kreis „Wohnen in Münster“, der seit 2004 existiert und die Wohnstandort-
entwicklung fachlich begleitet, ist als Informations- und Diskussionsplattform 
ein akzeptiertes und geschätztes Instrument für die Zusammenarbeit von Poli-
tik, Verwaltung und Wohnungsmarktakteuren bei der Entwicklung des Wohn-
standortes Münster. Er bietet einen guten Rahmen, um im Expertenkreis die 
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu reflektieren, beratend bei woh-
nungspolitischen Fragen mit zu wirken und die Profilierung des Wohnstandor-
tes Münster zu stärken. 
Als fundierte Grundlage für die strate gische Wohnstandortentwicklung wird 
seit 2012 mit Unterstützung der empirica ag ein Kommunales Handlungskon-
zept Wohnen (HKW) für die Stadt Münster erarbeitet. Der Zwischenbericht 
(Teil 1: Marktanalyse, September 2012) wurde zusammen mit Ergebnissen ei-
nes verwaltungsinternen Workshops in der 18. AK-Sitzung präsentiert und 
erste Eckpunkte und Themen diskutie rt. Aufgrund der Komplexität des The-
mas wurde beschlossen, eine Sondersitzung durchzuführen, die sich aus-
schließlich mit dem Handlungskonzept Wohnen in Münster beschäftigt. Ziel 
der Sitzung ist eine Positionierung der AK-Mitglieder zu den einzelnen Thesen 
und Fragen, um eine möglichst konsistente Position des Aks zu den Zielen des 
Handlungskonzeptes zu erhalten. Die Sondersitzung stellt damit eine wichtige 
Grundlage für die w eitere Arbeit von empirica dar, das sich im nächsten 
Schritt mit Handlungsempfehlungen zum HKW beschäftigen wird. 
Die Sondersitzung findet im Stadtweinha us Münster am Prinzipalmarkt statt. 
Stadtdirektor Schultheiß eröffnet di e Sitzung und begrüßt als neues AK-
Mitglied Herrn Bierstedt, Leiter des Jobcenters Münster sowie als Gäste Frau 
Dr. Krings-Heckemeier, Geschäftsführerin von empirica und Frau Heising, Pro-
jektleiterin für das Kommunale Handlungskonzept Wohnen in Münster. Er 
dankt den AK-Mitgliedern für die gute Teilnahmeresonanz an der Sondersit-
zung, wodurch nicht zuletzt auch die Bedeutung und der Stellenwert des 
Kommunalen Handlungskonzeptes dokumentiert werden. 
 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
2. Handlungskonzept Wohnen in Münster: 
Diskussion des Thesenpapiers 
In der Anmoderation erläutert Frau Prof. Pahl-Weber kurz das im Vorfeld der 
Sitzung verschickte Papier mit Thesen und Fragen zur Zielorientierung der 
Kommunalen Wohnungspolitik in Münster. Die Inhalte wurden von empirica 
unter Mitwirkung der Verwaltung erarbeitet und bauen auf dem Ergebnis der 
Marktanalyse zu den jeweiligen Teilaspekten der Kommunalen Wohnungs-
politik in Münster auf. Dabei spiegeln die Thesen die Position der Verwaltung 
wider, die sich auf der Grundlage des Zwischenberichtes von empirica in 
einem Zielfindungsworkshop herausgebildet hat. 
Zu acht Schwerpunktthemen liefert das Thesenpapier jeweils einen Überblick 
der Analyseergebnisse von empirica, eine Stellungnahme der Verwaltung zu 
den Zielen des HKW sowie Fragen, die von den AK-Teilnehmern diskutiert 
werden sollen. Ziel ist eine möglichs t einheitliche Positionierung des AKs zu 
den einzelnen Zielsetzungen, da diese die Grundlage für die Erarbeitung von 
Handlungsempfehlungen im HKW darstelle n. Unterschiedliche Positionen der 
einzelnen Interessensvertreter im AK Wohnen, die auch nach der Diskussion 
bestehen bleiben, werden dokumentiert und können so im Rahmen der 
weiteren Arbeit am HKW transparent abgewogen werden. 
Thema 1 
Stadtentwicklung und Wohnungspolitik – eine Frage der Menge 
In der Region Münster ist eine zunehmende arbeitsmarktorientierte Netto-
zuwanderung festzustellen, die sich in den letzten Jahren fast ausschließlich 
auf Münster konzentriert. Ursache ist u.a. eine starke Zunahme der Bautätig-
keit in Münster v.a. im Geschosswohnungsbau, während der Eigenheimbau in 
den Umlandgemeinden zurückgegangen ist. Angesichts der positiven Arbeits-
marktentwicklung wird auch in Zukunft mit einem Bevölkerungswachstum 
und einer hohen Wohnungsnachfrage in der Region Münster gerechnet, we-
gen des hohen Anteils junger Arbeitnehmer zunehmend auch wieder im Seg-
ment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Ob sich die Zuziehenden in Münster 
niederlassen, hängt davon ab, ob nachfragegerechter Wohnraum - insbeson-
dere für junge Familien - in Münster angeboten wird. 
Analyse: Die Bevölkerung 
in Münster wächst stärker 
als im Umland 
Aufgabe der Wohnungspolitik ist, die Voraussetzung dafür zu schaffen, dass 
diejenigen Menschen, die in Münster wohnen wollen, auch die Möglichkeit 
dazu erhalten: Das Wohnungsangebot soll kein restriktiver Faktor für die 
Stadtentwicklung sein. Auf Grundlage der aktuell ermittelten Bedarfszahlen 
wird hierfür eine jährliche Wohnbauleistung von 1.500 WE bis 2030 für erfor-
derlich gehalten. Die Ausweitung des Wohnungsangebotes wirkt zudem 
preisdämpfend auf alle Marktsegmente. Sie ist damit auch die Grundlage für 
eine sozialverantwortliche Wohnungsversorgung. 
Ziel: Wohnungspolitik als 
Förderfaktor der Stadt-
entwicklung 
Diskussion 
Frau Prof. Pahl-Weber: Wenn sich die Wirtschafts- und Arbeitsplatzentwick-
lung in Münster entsprechend der letzten Jahre fortsetzt, wird der Druck auf 
den Wohnungsmarkt in Münster und damit auf die Preise weiter steigen, so-
weit der klare Befund des Zwischenberichtes. Für die Stadt Münster stellt sich 
Wieviel Wohnungsneubau 
ist gut für Münster? 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
vor diesem Hintergrund die Frage, in welchem Umfang Wohnungsbau förder-
lich für die Stadtentw icklung ist. Wie bew ertet der AK die angestrebte Neu-
bauleistung von jährlich 1.500 Wohnungen? 
Die AK-Teilnehmer unterstützen die Zielsetzung, das positive Stadtwachstum 
in Münster mit Hilfe von Wohnungsneubau soweit wie möglich zu unterstüt-
zen. Münster ist eine attraktive Stadt, die weiterentwickelt werden muss, um 
konkurrenzfähig zu bleiben. Bereits im ersten AK 2004 wurde die Notwendig-
keit von Wohnungsneubau als Teil einer Doppelstrategie erkannt. Angesichts 
der aktuellen Datenlage ist nun offensichtlich, dass eine Intensivierung des 
Wohnungsneubaus und eine Ausweitung der Wohnbauflächen dringend er-
forderlich ist – mit allen Mitteln, die hierfür zur Verfügung stehen. 
Seitens einiger AK-Teilnehmer wird jedoch die Gefahr gesehen, dass Wohn-
raum zu Preisen produziert wird, die Haushalte mit geringeren Einkommen 
vom Wohnungsmarkt ausschließen und zudem einen weiteren Zuzug nach 
Münster behindern. Münster will auch in Zukunft eine Stadt für alle Bevöl-
kerungsgruppen bleiben. Bereits in naher Zukunft ist mit einer deutlichen 
Steigerung der Kauf- und Mietpreise zu rechnen. So wird derzeit geplant, die 
Bewilligungsmieten für Sozialwohnungen in mehreren Städten in NRW zu er-
höhen, und zwar um 1 € auf 6,25 €/qm bzw. 7,15 €/qm netto kalt. Auch im 
Bestand sind bereits umfangreiche Preissteigerungen zu beobachten, z.B. bei 
gebrauchten Eigenheimen in beliebten Vierteln wie dem Geistviertel. Für die 
zukünftige Nachfrage spielt das Preisniveau eine zentrale Rolle: Wird der 
Wohnraum in der Stadt zu teuer, werden sich viele Haushalte nicht mehr für 
den Wohnstandort Münster entscheiden (können). So stellt sich die Frage, ob 
die Neubauziele vor diesem Hintergrund nicht zu hoch angesetzt sind und ob 
dieses bei der Prognose berücksichtigt wurde? 
Neubauwohnungen nicht 
für alle Einkommensgrup-
pen erschwinglich 
empirica: Solange die Wohnungsnachfrage wie in den letzten Jahren über 
dem Angebot liegt, werden die Mieten in Münster weiter steigen. Diese Kos-
tensteigerung zu dämpfen, ist in der Tat entscheidend, um eine Abwanderung 
in die Umlandgemeinden zu verhindern und die prognostizierte Zuwanderung 
in die Region auf die Stadt Münster zu konzentrieren. Die Schaffung von Bau-
land und die Intensivierung des Neubaus sind dabei die wichtigsten Instru-
mente, um den Preisdruck aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen. Weitere 
Preissteigerungen können nachhaltig nur durch eine Ausweitung des Woh-
nungsangebotes verhindert werden. Der Bau von Sozialwohnungen kann al-
lein das Mengenproblem nicht lösen. Nur mit Hilfe eines ausreichenden An-
gebots lässt sich der Marktpreis beeinflussen. In einem zweiten Schritt ist 
dann die konkrete Wohnraumversorgung über die einzelnen Einkommens-
schichten zu betrachten. 
Soziale Wohnraumversor-
gung verlangt Ausweitung 
des Wohnungsangebotes 
Diskutiert wird das jährliche Neubauziel von 1.500 neuen Wohneinheiten bis 
zum Jahr 2030. Die Darstellung im Zwischenbericht zeigt, dass in den 90er 
Jahren deutlich höhere jährliche Baufertigstellungen umgesetzt wurden. Es 
wird bezweifelt, dass sich mit jährlich 1.500 Wohneinheiten tatsächlich die 
Wohnkostensteigerung stoppen lässt. Darüber hinaus sollten auch Zielzahlen 
für den sozialen Wohnungsbau definiert werden; als erforderlich werden jähr-
lich mindestens ca. 300 Wohnungen erachtet. 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
empirica: Während 1990 bis 1999 im Durchschnitt ca. 1.800 Wohnungen 
jährlich neu gebaut wurden, waren es 2001 bis 2010 aufgrund der Flächen-
knappheit jährlich nur noch 1.200 WE. Wenn diese Flächenknappheit nicht 
behoben wird, kann das Bauvolumen de r 1990er Jahre nicht erreicht werden. 
Die Zielzahl von 1.500 WE wurde als Te il des Zielszenarios „Kernstadtinitiati-
ve“ von der Stadt definiert. Selbst wenn sämtliche Baulandreserven und Inn-
entwicklungspotenziale bis zum Jahr 2030 zu 100 % mobilisiert und ausge-
schöpft werden könnten, würden die derzeitigen Flächenpotenziale nicht aus-
reichen, um das angestrebte Ziel von 1.500 WE pro Jahr zu erreichen. Wenn 
keine weiteren mobilisierbaren Flächenpotenziale hinzukommen, verstärkt 
sich der Druck auf dem Grundstücksmarkt und die Preissteigerungen werden 
sich fortsetzen. Es werden Instrumente benötigt, um die vorhandenen Flä-
chen- und Innenentwicklungspotenziale gezielt mobilisieren zu können. 
Baufertigstellungen von Woh-
nungen in Münster 1985-2012 
Quelle: Stadt Münster 
Auf der anderen Seite wird davor gewarnt, in Fortschreibung des aktuellen 
Nachfragetrends zu hohe Neubauzahlen anzusetzen, die sich evtl. in Zukunft 
nicht vermarkten lassen. Sind die enormen Nachfrage- und Preissteigerungen 
der letzten Jahre tatsächlich primär auf das Bevölkerungswachstum in Müns-
ter zurückzuführen? Noch vor fünf Jahren wurde in der Stadt von einer Be-
darfsdeckung auf dem Wohnungsmarkt ausgegangen, dies wurde auch so im 
Arbeitskreis thematisiert. Stellt sich die Bevölkerungsentwicklung inzwischen 
so anders dar? Oder spielt nicht vielmehr der stark gestiegene Druck durch 
Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt in Folge des niedrigen Zinsniveaus 
und der Renaissance der Sachwerte eine wichtige Rolle? 51% der Wohnungs-
bauinvestitionen in Münster werden aktuell von auswärtigen Investoren getä-
tigt. Noch Anfang der 2000er Jahre hatte die Stadt große Schwierigkeiten, In-
vestoren für Geschosswohnungsbau in Münster zu finden, da hierfür kein 
Markt gesehen wurde. Der heutige Druck auf den Wohnungsmarkt war so 
nicht vorhersehbar - wie auch in anderen Wachstumsstädten, z.B. Berlin oder 
Hamburg, die ebenso unvorbereitet von den Entwicklungen überrascht wur-
den. Welche Rolle diese exogenen Faktoren in Zukunft auf dem Wohnungs-
markt spielen werden, ist ungewiss. Die aktuelle Nachfragesituation sollte da-
her nicht als zu enger Maßstab für die Entwicklung der nächsten zehn Jahre 
angenommen werden. Vielmehr muss geschaut werden, welche Bedarfe 
strukturell bestehen und Ansätze gefunden werden, um äußere Einflüsse so-
weit wie möglich zu reduzieren. Dabei müssen alle Eckpunkte der Nachfrage 
einbezogen werden, auch die Preisentwicklung. 
empirica: Es gab in der Region Münster immer schon eine arbeitsplatzbeding-
te Zuwanderung, von der jedoch bis zum Jahr 2006 v.a. das Umland von 
Münster profitiert hat. Seit 2006 konzentriert sich der Wohnungsneubau in 
der Region auf die Stadt Münster, insbesondere auf den Geschosswohnungs-
bau. Seitdem wächst die Bevölkerung der Stadt Münster stärker als im Um-
land. Hauptgrund für Preissteigerungen ist jedoch die zunehmende Ange-
botsknappheit, insbesondere in Folge schwindender Baulandreserven. Die 
Zuwanderung in die Region Münster wird noch mindestens 15 Jahre anhalten. 
Ziel der Zuwanderung ist immer zunächst die Stadt Münster selbst. Auch 
wenn in der region „zu viel“ gebaut würde, so würde es nicht in Münster, 
sondern eher im Umland zu demografisch bedingten Leerständen kommen. 
Münster muss sich auf 
eine anhaltend hohe de-
mografisch bedingte Neu-
baunachfrage einstellen 
8

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Ein Szenario, von dem die Region aber weit entfernt ist. Dabei wird der Anteil 
junger Familien in der Region wieder zunehmen. Um diese Zielgruppe in 
Münster zu halten, ist ein ausreichendes familiengerechtes Wohnungsangebot 
– auch im Geschosswohnungsbau – entscheidend. Eine Ausweitung des Bau-
landangebotes ist grundlegend zur Pr eisdämpfung, die Stadt braucht eine 
Flexibilitätsreserve. Die Stadt Münster hat die Entwicklung selber in der Hand! 
Grundsätzlich sollte Wohnungsneubau in Münster nicht um jeden Preis be-
trieben werden. Ein wichtiges Kriterium für die langfristige Vermarktbarkeit 
von Wohnungsangeboten (die eine Lebensdauer von 40, 50 Jahren haben) ist 
deren Qualität, insbesondere im Fall eines zukünftigen Nachfragerückgangs. 
Ob Neubauangebote angenommen werden, hängt von dem Zusammenspiel 
verschiedenster Kriterien wie Standort, Preisniveau, Wohnform usw. ab, die 
mit Konkurrenzangeboten verglichen und abgewogen werden. Gerade in Zei-
ten eines hohen Marktdrucks besteht die Gefahr, dass auch wenig nachhalti-
ge, wenig nachfragegerechte Projekte umgesetzt werden können. Hier sollte 
die Stadt z.B. bei der Vergabe von Grundstücken oder bei Baugenehmigungen 
soweit möglich steuernd eingreifen. 
Thema 2 
Vorrang für die Innenentwicklung  –  eine Frage der qualitativen 
Stadtentwicklung 
Aufgrund des Einwohnerzuwachses (und einer laufenden Verkleinerung der 
Haushalte) steigt die Wohnungsnachfrage in Münster stetig, und zwar schnel-
ler als der Wohnungsneubau, und das trotz eines höheren Bauvolumens in 
Münster als im Umland. Zwischen 2007 und 2010 verzeichnete Münster einen 
Zuwachs von 3.700 Haushalten aber nur 3.250 Wohneinheiten. Hinzu kommt 
eine qualitativ bedingte Wohnungsnachfrage. Durch diese Angebotsknapp-
heit entsteht ein zunehmender Druck auf den Wohnungsmarkt, der Mieten 
und Kaufpreise steigen lässt; dies ist in Münster bereits messbar (Preis-
steigerung seit 2007: Bauland+7%, Mieten+10%, Eigentum+15%). Um einen 
preisdämpfenden Effekt auf den Wohnungsmarkt zu erreichen, müssen deut-
lich mehr Baufertigstellungen als in den letzten Jahren erreicht werden. 
Analyse: Die Haushaltszahl 
steigt in Münster schneller 
als der Wohnungsneubau, 
so dass die Preise steigen 
In dem Zielszenario „Ressourcenschonende Kernstadtinitiative unter Einbezie-
hung des Umlandes“ hat sich die Stadtverwaltung für ein Neubauvolumen bis 
2030 von jährlich 1.500 Wohneinheiten ausgesprochen. Neben dem Mengen-
gerüst, von dem ein kostendämpfender Effekt erwartet wird, enthält das Sze-
nario das Leitbild einer ressourcensc honenden, nachhaltigen Stadtentwick-
lung. Ein Kernanliegen ist die Einbindung der Wohnbautätigkeit in ein Kon-
zept zur Inneren Entwicklung. Städti sche, ressourcenschonende Wohnformen 
in Arbeitsplatznähe bieten unter wirtschaftlichen und ökologischen Aspekten 
mehr Vorteile als der Eigenheimbau in den ländlich geprägten Nachbar-
gemeinden. Auch gilt es, die Investitionsdynamik des Wohnungsmarktes zu 
nutzen, um bestehende urbane Strukturen an künftige Anforderungen anzu-
passen. Die Wohnungsnachfrage ist daher soweit wie möglich innerhalb der 
Stadtgrenzen zu decken: Die Priorität liegt bei der Aktivierung von Nutzungs-
potenzialen im Siedlungsbestand, während die Ausweitung der Siedlungs-
fläche nur soweit erforderlich erfolgen soll. 
Ziel: Priortät der Innenent-
wicklung bei Ausweitung 
des Wohnungsneubaus, 
Leitbild „ressourcen-
schonende Kernstadt-
intiative“ 
  9

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Diskussion Welche Rolle soll in der 
Wohnungsneubau im 
Bestand spielen? Frau Prof. Pahl-Weber: In seinem „Bündnis für Wohnen“ hat sich der Arbeits-
kreis zu einer Doppelstrategie bekannt, die sowohl die Entwicklung neuer 
Wohngebiete als auch die Aktivierung von Potenzialen in Bestandsquartieren 
umfasst. Ist diese Strategie nach wie vor Leitziel des AKs? 
Aus Sicht der Stadtentwicklung hat di e innere Entwicklung von Münster o-
berste Priorität, auch vor dem Hintergrund einer notwendigen qualitativen 
Weiterentwicklung der Stadt. In Münster besteht genügend Dynamik, um 
Bauprojekte im Bestand aktiv zu fördern.  Es wurde bereits eine Vielzahl hoch-
wertiger Innenentwicklungsprojekte durchgeführt, viele auf Initiative privater 
Investoren, die hier gute Marktchancen sehen. Ein aktuelles Projekt entwickelt 
z.B. die Wohn- und Stadtbau im Kreuzviertel. Große Potenziale in naher Zu-
kunft bietet die Entwicklung der britischen Kasernenstandorte. Innenentwick-
lung soll jedoch nicht um jeden Preis forciert werden. Es gilt, einen Konsens 
über Qualitäten der Innenentwicklung zu finden. Die Stadtentwicklung sieht 
es als ihre Aufgabe, Kriterien für eine zielgerichtete Auswahl der Standorte 
und eine nachbarschaftsverträgliche Entwicklung zu finden. Die Sicherung 
städtischer Grünzüge, die Aufwertung des Wohnumfeldes und die Beachtung 
des Quartiersmaßstabes sind u.a. wich tige Rahmensetzungen, die es bei jeder 
Planung zu beachten gilt. Jede Quartiersergänzung sollte einen strukturellen 
Vorteil für die Nachbarschaft bieten, z.B. durch die Integration von Serviceleis-
tungen oder die Aufwertung des Wohnumfeldes. 
Innenverdichtung Münster:
Schulstraße/ Kreuzviertel 
www.wohnstadtbau.de 
Auch die AK-Teilnehmer präferieren die Innenentwicklung, und das auch an-
gesichts der starken Nachfrage nach Wohnraum in den innerstädtischen Quar-
tieren. Um die Zielsetzung der Innenentwicklung weiter zu verfolgen, reicht es 
nicht aus, die Entwicklungspotenziale für den Wohnungsbau im Bestand zu 
identifizieren. Es muss konkret ausgelot et werden, welche Schritte im jeweili-
gen Einzelfall zur Potenzialaktivierung geeignet sind. Dabei müssen auch 
Hemmnisse und Nachteile, die für die Nachbarschaft entstehen können, 
transparent diskutiert werden. 
Vorrang der Innenentwick-
lung verlangt aktive Maß-
nahmen zur Potenzialmo-
bilisierung 
Insgesamt sollte sich die Innenentwicklung nicht nur auf Quartiere der inneren 
Stadt konzentrieren, auch wenn diese von vielen Haushalten verstärkt nach-
gefragt werden. Um den erforderlichen Neubaubedarf realisieren zu können, 
sollten konkret auch Stadtteile in den Randbereichen von Münster für eine 
Bestandsentwicklung in Betracht gezogen werden. Viele dieser Stadtteile 
haben eine sehr gute infrastrukturelle Ausstattung und stellen aus Sicht der 
Stadtentwicklung durchaus attraktive  Wohnstandorte in Münster und eine 
marktfähige Alternative zur Innenstadt dar. 
Voraussetzung für die Umsetzung von Projekten im Bestand ist, dass bei allen 
Akteuren ein Konsens über den hohen Stellenwert der Innenentwicklung für 
eine nachhaltige Stadtentwicklung und den Wohnungsbau besteht. Ein be-
sonderer Appell geht dabei an die Ortspo litik, die eine wichtige Rolle bei der 
Vermittlung und Umsetzung von Ziel en der Wohnstandortentwicklung ge-
genüber von Einzelinteressen im Quartier hat. Denn gerade an den Einzelinte-
ressen und Einzelbetroffenheiten sind in der Vergangenheit Wohnbauvorha-
ben im Rahmen der Innenentwicklung häufig gescheitert. Auch im Arbeits-
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
kreis wurde in den letzten Jahren mehrfach die Notwendigkeit von Innen-
entwicklung diskutiert und wurden konkrete Projekte benannt, die vom AK 
hätten begleitet werden können. Die Umsetzung scheiterte jedoch am 
Widerstand im Quartier. 
Die politischen Vertreter versichern, dass die Notwendigkeit von Innenent-
wicklungsprojekten inzwischen auch auf Ortsteilebene erkannt wurde und 
eine weitgehende politische Unterstützung findet. Grundsätzlich sind Projekte 
im Bestand – auch bei Arrondierungen des Ortsrandes – jedoch sehr schwierig 
bei der Bevölkerung umzusetzen und bedürfen einer umfassenden Kommuni-
kation im Quartier. Hilfreich zur Über windung von Widerständen im nachbar-
schaftlichen Kontext wäre ein übergeor dnetes Konzept der Stadt zur Innen-
entwicklung in Münster, das u. a. auch aufzeigt, welche nachteiligen 
Konsequenzen sich für Münster ergeben, wenn keine Innenentwicklung mehr 
stattfindet. Auch würde mit dem übergeordneten Konzept der Fokus vom 
Quartier und Einzelprojekt auf die Gesa mtstadt gerichtet und in den Kontext 
der strategischen Wohnstandortentwicklung gestellt werden. 
Thema 3 
Flächen und Standorte für den Wohnungsneubau  – die Baulandfrage 
Nach den Berechnungen von empirica können bei vollständiger Mobilisierung 
sämtlicher Baulandreserven der Stadt mittelfristig maximal 8.600 Wohneinhei-
ten entstehen, davon ca. 3.000 WE in Ein- und Zweifamilienhäusern. Verteilt 
auf zehn Jahre bedeutet dies maximal ein jährliches Bauvolumen von 860 
Wohneinheiten. Selbst wenn sich wie bisher zusätzlich im Schnitt 480 Wohn-
einheiten im Siedlungsbestand realisieren lassen würden, reichen diese Bau-
landreserven nicht aus, um das angestrebte Bauvolumen von 1.500 WE pro 
Jahr (500 EFH/ 1.000 Mefa) zu realisieren. 
Baureife Wohnbaulandreserven 
Soll/ Ist-Vergleich, Stadt Münster 
Auch in Zukunft wird die Stadt Münster neue Wohnbauflächen benötigen, die 
über die aktuell planungsrechtlich gesicherten Flächen hinaus- gehen. Die 
Bauleistung im Siedlungsbestand wird nicht ausreichen, um die Mengenziele 
zu erreichen. Außerdem eignen sich die Standorte im Siedlungsbestand vor-
wiegend für Mehrfamilienhausbau, so dass der Eigenheimbau auf die Bereit-
stellung neuer Baugebiete angewiesen ist. Entscheidend ist, dass stets genü-
gend Wohnbauflächen (durch Planung und Erschließung) zur Baureife gelan-
gen und Bauwilligen auf dem Markt angeboten werden. Es ist Ziel der Stadt, 
baureife Flächen im Umfang des 4-fachen durchschnittlichen Jahresverbrauchs 
der letzten 5 Jahre vorzuhalten. Darüber hinaus sind ausreichend Reserven im 
Rahmen der vorbereitenden Planung und  der liegenschaftlichen Flächensiche-
rung vorzuhalten, die sich bei Bedarf aktivieren lassen. Wichtige Instrumente 
zur zeitnahen Steuerung der Baulandaktivierung sind dabei weiterhin das 
jährliche Baulandmonitoring und das mittelfristige Baulandprogramm. 
Analyse: Die Baulandreser-
ven reichen nicht aus, um 
das erforderliche Neubau-
volumen zu realisieren 
Ziel: Orientierung der 
Baulandaktivierung am 
Baulandverbrauch 
Diskussion 
Ziel der Stadtentwicklung ist, neue Baugebiete nur für die Bedarfe auszuwei-
sen, die nicht im Bestand im Rahmen der Innenentwicklung gedeckt werden 
können. Der Baulandbedarf hängt demnach davon ab, in welchem Umfang es 
gelingt, Innenpotenziale zur aktivieren. Gute Möglichkeiten bietet die Arron-
Wieviel neue Wohnbau-
gebiete sollen in Münster 
entwickelt werden? 
  11

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
dierung von Stadtrandlagen. Dabei handelt es sich i.d.R. um kleinere Einheiten 
bis zu 20 WE, die als „Zwischenkategorie“ zwischen klassischen Neubaugebie-
ten und Innenentwicklungsflächen gesehen werden. Die Mengeneffekte der 
Arrondierungen werden jedoch als gering eingeschätzt. 
Das Mengengerüst der Stadtentwicklung muss strategisch darauf eingestellt 
sein, dass die Stadt Münster neue Außenentwicklungsflächen benötigen wird. 
Münster wächst, und das unabhängig davon, in welchem Maße die Bevölke-
rungsprognose von IT.NRW eintrifft! Auch wenn die Innentwicklung in Müns-
ter vorgeht, sollten ausreichend Baulandvorräte vorhanden sein. Diese müssen 
nicht alle mittelfristig realisiert werden, aber eine Vorsorge ist wichtig 
Baulandaktivierung wird 
zunehmend schwieriger 
Gleichzeitig ist die Darstellung von Bauflächen im Regionalplan und im Flä-
chennutzungsplan alleine nicht ausreichend. Bereits jetzt gibt es in Münster 
umfangreiche Bauflächen, die aufgrund von Widerständen von Seiten der 
Landwirtschaft, Anwohnern oder andere n Einzelinteressen nicht entwickelt 
werden können. Oft bleiben sogar baureife Flächen jahrelang unbebaut. Stra-
tegien zur Aktivierung der Bauflächen und auch zur Mobilisierung bereits 
baureifer Standorte sind hier von zentraler Bedeutung! 
empirica: Dies bestätigen auch die Expertengespräche zum HKW. Die Bereit-
schaft für Investitionen ist vorhanden, die Umsetzung scheitert aber häufig an 
der Verfügbarkeit konkreter Grundstücke. Auch bestehen häufig Umsetzungs-
probleme – hier muss dringend Überzeugungsarbeit geleistet werden, um den 
erforderlichen Neubau auch umsetzen zu können. 
Thema 4 
Attraktive Wohnqualität in städtischen Strukturen – die Dichtefrage 
Je höher die baulichen Dichten der zukünftigen Neubaugebiete, desto gerin-
ger der Bedarf an neuen Siedlungsflächen. Ob sich Flächen für höhere Dichten 
eignen, hängt u.a. von ihrer Lage ab, wie z.B. Flächenpotenziale im Bestand, 
Konversionsflächen etc. Aber auch durch die Realisierung höherer Dichten in 
Neubaugebieten in Randlagen kann der Flächenbedarf für Wohnbauzwecke 
insgesamt verringert werden. 
Analyse: Der Umfang not-
wendiger Baulandreserven 
hängt von den realisier-
baren Dichten ab 
Standorte im Siedlungsbestand sind of t prädestiniert für mehrgeschossige 
Bauweisen und standortgerechte Nutzungsdichten. Diese sollen ihre Grenzen 
finden, wenn stadträumliche Qualitäten gefährdet werden. Während höhere 
Dichten für die Herausbildung urbaner Raumqualitäten vor allem in der Innen-
stadt und den Stadtteilzentren erforderlich sind, eignen sich Räume am Rande 
der Stadt eher für Bauweisen und Wohnformen mit geringerer Dichte. Die 
Stadt Münster möchte für alle Gruppen der Gesellschaft nachfragegerechte 
Wohnungen bereitstellen. Dazu gehören auch große Grundstücke für den re-
präsentativen Eigenheimbau. Der Weg zu höheren Nutzungsdichten führt 
nicht über die Verkleinerung der Eigenheimgrundstücke, sondern über mehr 
Geschosswohnungsbau. Ein Anliegen der Kernstadtinitiative ist es auch, nach-
fragegerechte und eigenheimähnliche  Qualitäten im Geschosswohnungsbau 
bereit zu stellen. 
Ziel: Hoher Stellenwert 
urbaner Wohnqualitäten 
und Geschosswohnungs-
bau  
12

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Diskussion 
Frau Prof. Pahl-Weber fragt einleitend , welche baulichen Dichten für Münster 
aus Sicht des AKs zielführend und verträglich sind. Entsprechen locker bebau-
te Quartiere einer nachhaltigen, zukunf tsfähigen Stadtentwicklung in Müns-
ter? Oder vertragen nicht gerade Neubauprojekte auch höhere Dichten, wie 
sie auch in anderen Städten mit hoher städtebaulicher Qualität umgesetzt 
wurden? Wie weit können bei der priorisierten Innenentwicklung die Bebau-
ungsdichten im Quartier erhöht werden, ohne deren Identität aufzugeben? 
Wie kann die gesellschaft-
liche und politische Akzep-
tanz höherer Dichten 
gefördert werden? 
Die Verträglichkeit baulicher Dichten hängt aus Sicht des AKs vom Quartiers-
typus und der Lage im Stadtraum ab. Während Einfamilienhausbau i.d.R. ge-
ringe Dichten aufweist und primär in den Stadtrandlagen nachgefragt wird, 
bieten sich zur Umsetzung eines urbanen, verdichteten Geschosswohnungs-
baus innerstädtische Flächen an, auch Ergänzungen innerhalb des Bestandes. 
Geschosswohnungsbau lässt sich aus Erfahrung der Wohnungswirtschaft in 
der Peripherie dagegen eher schlecht vermarkten. In Zeiten großer Nachfrage 
besteht hier die Gefahr von Fehlinvestitionen, da sich solche Objekte derzeit 
zwar vermieten lassen, hier aber die ersten Leerstände entstehen werden. Ho-
he Dichten und Geschosswohnungsbau für die Innenstadt, geringere Dichten 
und Einfamiliehaustypen an der Peripherie, dies sollte aus Sicht der Woh-
nungswirtschaft die Leitlinie der Stadtentwicklung sein. 
Aus Sicht der Stadtentwicklung spielen auch die zentralen Lagen der Ortsteile 
aufgrund ihrer sehr guten Infrastruktur eine wichtige Rolle für die künftige 
Wohnungsversorgung in Münster. Sie sind auch geeignete Standorte für den 
Geschosswohnungsbau. 
Nicht nur Neubauprojekte vertragen höhere bauliche Dichten. In Münster gibt 
es einige Quartiere, deren Siedlungsbestände z.B. durch bauliche Ergänzun-
gen, Dachaufstockungen, Hinterlandbebauung etc. durchaus quartiersverträg-
lich verdichtet werden können. Um di e Kommunikation solcher Projekte im 
Quartier zu erleichtern, sollten sie nicht isoliert als Einzelvorhaben entwickelt 
werden, sondern in den Kontext der Quartiersentwicklung gestellt werden, die 
u.a. Fragen von Stadtbild, Identi tät und Wohnumfeld in den Mittelpunkt 
stellt. Wie die Erfahrung gezeigt hat, ist die Akzeptanz von Nachverdich-
tungsmaßnahmen entscheidend für deren (politische) Umsetzbarkeit, selbst 
wenn die planungsrechtlichen Voraussetzungen bereits geschaffen und Inves-
toren gefunden wurden. 
Wichtig bei hohen baulichen Dichten ist grundsätzlich die Wohnumfeldgestal-
tung und –qualität. Auch bei Maßnahmen im Bestand bietet eine Aufwertung 
des Wohnumfeldes große Potenziale, um die Auswirkungen der Neubebau-
ung zu kompensieren und möglichst Vorteile für die gesamte Nachbarschaft 
zu erreichen. Gute Beispiele von bereits realisierten Neubau- und Bestands-
quartieren zeigen die stadträumlichen Potenziale und Qualitäten hoher bauli-
cher Dichten, wie z.B. das Projekt Alter Fischmarkt neben dem Prinzipalmarkt, 
das zwar den Quartiersmaßstab deutlich verändert, aber unter Berücksichti-
gung der nachbarschaftlichen Belange verträglich entwickelt wurde.  
Bauprojekt Alter 
Fischmarkt in Münster 
www.soprema.de 
  13

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Thema 5 
Die Versorgungsaufgaben der Stadt 
– eine Frage des preiswerten Wohnungssegments 
Bei den am Markt angebotenen Sozialwohnungen handelt es sich um ver-
gleichsweise hochwertige Wohnungen. Diese spielen zahlenmäßig aber nur 
eine sehr geringe Rolle und reichen bei Weitem nicht aus, um alle berechtig-
ten Haushalte zu versorgen. 2010 konnten ca. 1.000 Sozialwohnungen neu 
bezogen werden (davon 200 Neubau). Im selben Jahr haben rd. 2.600 Haus-
halte einen Wohnberechtigungsschein beantragt. Darüber hinaus gibt es zahl-
reiche weitere Haushalte, die WBS-berechtigt wären. Nur ein geringer Teil der 
Sozialwohnungen kann über Belegungsrechte zur Versorgung dringender Fäl-
le gezielt genutzt werden, so dass nicht immer die bedürftigsten Haushalte in 
den günstigsten Wohnungen wohnen. Das Preisniveau von im Jahr 2012 ge-
förderten Sozialwohnungen liegt in Münster je nach Einkommensgruppe bei 
etwa 5,25 €/qm bzw. 6,35 €/qm. 9 % aller Haushalte in Münster hat Anspruch 
auf die Übernahme der Unterkunftskosten. Die zulässige Mietobergrenze für 
KdU-Haushalte liegt in Münster derzeit zwischen 5,92 €/qm und 7,02 €/qm; 
als angemessen gelten damit (je nach Haushaltsgröße) höchstens das untere 
Drittel der am Markt angebotenen Wohnungen, also typischerweise keine 
Neubauwohnungen. 
Analyse: Der Neubau 
geförderter Wohnungen 
reicht nicht aus, um alle 
einkommensschwachen 
Haushalte mit Wohnraum 
zu versorgen 
Für die Wohnungspolitik der Stadt Münster ist die Verbesserung des preis-
werten Wohnungsangebotes ein zentrales Anliegen. Vor allem Haushalte mit 
geringem Eigeneinkommen, die ohne staatliche Transferleistungen auskom-
men müssen, sind auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen. Die kommunalen 
Aufwendungen für KdU-Haushalte belasten den städtischen Etat. Nur wenn 
die Mieten im unteren Wohnungsmarktsegment sinken, werden private und 
öffentliche Haushalte entlastet. Auch befindet sich die Mehrzahl der preiswer-
ten Wohnungen im nicht modernisierten Altbaubestand.  
Ziel: Bezahlbares Wohnen 
durch Neubau und gezielte
Nutzung preiswerter 
Bestände zugunsten am 
Markt benachteiligter 
Haushalte unterstützen 
Entscheidend für die Mietpreisentwicklung ist, ob die Neubautätigkeit mit der 
Nachfrageentwicklung Schritt hält und die kaufkräftige Nachfrage im Neubau 
zum Zuge kommen, so dass  der Preisdruck von den preiswerten Beständen 
genommen werden kann. Die staatliche Neubauförderung sollte nicht primär 
auf Mengen- und Preiseffekte ausgerichtet sein, sondern gezielt Angebots-
defizite aufgreifen und die Entwicklung  sozial intakter Quartiere und bedarfs-
gerechter Infrastrukturangebote unterstützen. Zur Unterstützung von Haus-
halten, die sich nicht aus eigener Kraft mit Wohnraum versorgen können, 
braucht die Stadt ausreichende Versorgungsmöglichkeiten im Bestand. Hierfür 
ist sie zunehmend auf eine Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft an-
gewiesen. Dabei sind auch neue Wege zu prüfen (mittelbare Sozialbindung), 
um die  Zugriffsmöglichkeiten auf preiswerte Wohnungen zu erweitern. 
Diskussion 
Frau Prof. Pahl-Weber: Mit dem Thema der Versorgung einkommensschwa-
cher Haushalte hat sich der Arbeitskreis Wohnen bereits mehrfach auseinan-
dergesetzt. 9% aller Haushalte sind auf öffentliche Unterstützung zur Finan-
zierung ihrer Miete angewiesen, dies ist eine relevante Größenordnung. Wel-
che Mittel zielführend sind, um dem Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt zu 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
begrenzen, ist daher eine der zentralen Fragestellungen der Wohnstandort-
entwicklung, die ein „Münster für alle“ anstrebt. Gleichzeitig müssen Instru-
mente gefunden werden, preisgünstige Wohnraumangebote den bedürftigen 
Haushalten zur Verfügung zu stellen. Mit der Ausweitung des preiswerten 
Wohnraumsegments stellt sich aber auch die Frage der räumlichen Verteilung 
in Münster. Wo sollen in Zukunft die preisgünstigen Wohnungen neu errichtet 
bzw. im Bestand gesichert werden? Wie kann gleichzeitig eine soziale Segre-
gation in den Quartieren verhindert werden? 
Welche Wege sind geeig-
net, um dem Preisanstieg 
entgegen zu wirken? 
Wie kann der preiswerte 
Wohnraum vermehrt 
werden? 
Wie soll die Stadt sich die 
zur Notfallversorgung 
erforderlichen Zugriffs-
rechte auf Wohnungen 
sichern? Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist die geringe Bautätigkeit im sozialen 
Wohnungsbau in den letzten Jahren hauptsächlich auf die zu geringe Rentabi-
lität zurückzuführen. Mit Erhöhung der Baudarlehen, Reduzierung der Bauzin-
sen und der Anhebung der zulässigen Sozialmieten um ca. 20% hat das Land 
– nach Auffassung einiger AK-Mitglieder - nun die richtigen Signale gesetzt, 
um wieder private Investitionen im Sozialwohnungsbau zu motivieren. Öffent-
lich geförderter Wohnungsbau ist für private Investoren in Münster jetzt wie-
der rentabel, es wird daher mit einer Steigerung der Aktivitäten gerechnet. 
Diese findet jedoch bislang ihre Grenzen in den knappen Fördermitteln. 
Über den sozialen Wohnungsbau kann daher niemals das notwendige Volu-
men geschaffen werden – bisher hat die Stadt Münster immer sämtliche Lan-
desmittel inkl. Nachschläge für Sozialwohnungsbau in Anspruch genommen, 
trotzdem war das Angebot bei weitem nicht ausreichend. Mit der neuen Lan-
desförderung werden vielleicht 200 Sozialwohnungen mehr gebaut werden. 
Dies wird aber nichts daran ändern, dass bei w eitem nicht alle Haushalte, die 
auf Unterstützung angewiesen sind, mit Sozialwohnungen versorgt werden 
können. Damit stellt sich die Frage nach den Vergabekriterien dieser (weni-
gen) Wohnungen: Wie kann sichergestellt werden, dass die Bedürftigsten vor-
rangig versorgt werden? Dabei sind Miethöhen von 7,25 €/qm bzw. 8,50 
€/qm für frei finanzierte Wohnungen bzw. 6,25 €/qm für Sozialwohnungen 
der Einkommensgruppe A nicht unbedingt dem kostengünstigen Mietseg-
ment zuzurechnen. Für viele Haushalte sind diese Mieten immer noch zu 
hoch, v.a. für Haushalte, die keine finanzielle Unterstützung bekommen! Im 
unsanierten Bestand gibt es weit geringere Mieten unter 5 €/qm, das liegt fast 
4 €  unter den Mieten für freifinanzierte Wohnungen (z.B. unsanierte Woh-
nungen in wenig nachgefragten Lagen). Zwar hilft jeder Sozialwohnungsbau, 
den Druck aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen, auch in den untersten Preis-
segmenten. Wirksame Preis- und Mengeneffekte können jedoch nur durch ei-
ne umfassende Ausweitung der Neubautätigkeit insgesamt erreicht werden. 
empirica: Nicht alle bedürftigen Haushalte müssen in geförderte (Neubau-) 
Wohnungen untergebracht werden. Da die Mieten günstiger Bestandswoh-
nungen deutlich unter dem Niveau neuer Sozialwohnungen liegen, ist es ziel-
führender, diese Bestandswohnungen zur Versorgung einkommensschwacher 
Haushalte heranzuziehen. Hierfür müssen geeignete Instrumente gefunden 
werden (z.B. mittelbare Bindung). Grundlegend ist jedoch, eine Anhebung des 
Preisniveaus der günstigen Bestände infolge von Angebotsengpässen zu ver-
hindern. Leidtragende weiterer Preissteigerungen sind in erster Linie die ein-
kommensschwachen Haushalte, die im Verdrängungswettbewerb unterliegen. 
Jeder Wohnungsneubau auch im gehobenen Preissegment hilft, das Mietni-
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
veau günstiger Wohnungen zu sichern. Eine ausreichende Neubaumenge - 
auch frei finanzierter Wohnungen - ist für die Versorgung einkommensschwa-
cher Haushalte ebenso wichtig wie  eine Erhöhung der öffentlichen Förde-
rung, ja in der Breite sicherlich wirksamer! 
Aktuell werden in Politik und Medien intensiv Möglichkeiten diskutiert, die 
enorme Mietpreissteigerung der letzten Jahre wirksam zu dämpfen. Während 
bei vermieteten Beständen die zulässige Preissteigerung auf maximal 20% in-
nerhalb von drei Jahren begrenzt ist, gibt es für Neuvermietungen keine Miet-
obergrenzen. Gerade bei der Neuvermietung ehemals preiswerter Wohnungen 
findet in den Städten mit hohem Nachfragedruck deshalb i.d.R. ein starker 
Preissprung statt. Als mögliches Instrument zur Kostendämpfung wird die 
Kopplung aller Neuvermietungen an das Vergleichsmietensystem diskutiert. 
Der Mieterverein bewertet dieses als sinnvolle und dringend erforderliche 
Maßnahme. Die sprunghafte Mietsteigerung gerade der günstigsten Bestände 
wird es jedoch nicht verhindern können, da deren Mieten z.T. seit Jahrzehnten 
nicht angepasst wurden, so dass weiterhin umfangreiche Mieterhöhungen zu-
lässig sind - insbesondere im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen/ 
Modernisierungen. 
Campact-Aktion „Wohn-
raum muss bezahlbar 
sein!“ in Hamburg 2012  
www.campact.de 
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft wird dagegen eine Deckelung der Miethö-
hen zu einem Erliegen der privaten Wohnungsbautätigkeit führen. Das muss 
auf jeden Fall verhindert werden. Manche der aktuellen Vorschläge zum Ein-
frieren der Bestandsmieten haben Züge einer Enteignung, da ist schon die 
rechtliche Zulässigkeit fraglich! 
Unter den jetzigen Voraussetzungen kann die Stadt Münster die Mieten nur 
für die kommunalen Wohnungsbestände deckeln. Voraussetzung für eine ge-
nerelle Regelung wäre die Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen 
auf Bundesebene. 
Frau Prof. Pahl-Weber berichtet hierzu aus Diskussionen über die Mietpreis-
regulierung in Berlin. Wohnungsunternehmen befürchten, dass Investitionen 
in die Bestände innerhalb der Gesellschaften nicht mehr wirtschaftlich 
begründet werden können, so dass notwendige Sanierungen und Moderni-
sierungen ausbleiben werden. Gleichzeitig muss auch eine Stigmatisierung 
der dortigen Bevölkerung befürchtet werden, z.B. bei Bewertung der Kredit-
würdigkeit der Haushalte durch die Banken. Beides befördert die soziale Pola-
risierung ganzer Quartiere. Gleichzeitig  mit den Mietpreissteigerungen öffnet 
sich die Einkommensschere immer stärker und der Anteil der Mieten an den 
Ausgaben einkommensschwacher Haushalte steigt auf ein nicht mehr 
tragbares Niveau. Hier muss eine gesellschaftliche Lösung unter Einsatz 
umfangreicher öffentlicher Mittel gefunden werden! Die mit der Föderalis-
musreform bereitgestellten Ausgleichsmittel des Bundes sind zunächst auf 
2013 befristet, können nach GG aber bis 2019 gezahlt werden. Hier sind 
Ansatzpunkte für eine neue Wohnungsbauförderung gegeben, die sich auf 
das Bereitstellen preiswerter Wohnungen konzentrieren könnte. 
empirica: Das Mietniveau wird maßgeblich von den Baulandpreisen bestimmt. 
Solange für Neubauprojekte nur Grundstücke zur Verfügung stehen, deren 
Preise durch die Baulandknappheit ständig steigen, führt eine Mietpreis-
deckelung zum Einbruch der Neubauinvestitionen, da diese nicht mehr renta-
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
bel sind. Voraussetzung zur Begrenzung der Miethöhe ist auch hier wieder ei-
ne ausreichende Baulandausweisung und entsprechende Bautätigkeit. Grund-
sätzlich braucht die Stadt Münster ausreichende Wohnungsangebote in jedem 
Preis- und Qualitätssegment, um eine Angebotsknappheit mit entsprechenden 
Preiseffekten zu vermeiden. 
Ein wichtiger Kostenfaktor sind energetische Maßnahmen, die gerade bei der 
Sanierung alter Bestände zu enormen Kostensteigerungen führen. Könnten 
die städtischen Fördermittel für energetische Sanierungen primär auf Bestän-
de zur Versorgung einkommensschwacher Haushalte konzentriert werden, in 
dem z.B. die Bewilligung eines Zuschusses von der Einhaltung einer Mietober-
grenze abhängig gemacht wird? 
Die Stadt erläutert, dass das Förderprogramm Altbausanierung eher die Inten-
tion hat, besondere Qualitäten in der energetischen Sanierung zu ermöglichen 
und besondere Spitzen anzureizen. Die Mittel sind gering und zur Jahreshälfte 
immer schon ausgeschöpft. Sie dienen nicht zur umfänglichen Finanzierung 
energetischer Maßnahmen, dafür wäre ein völlig neues Programm mit ande-
ren Inhalten und Volumen notwendig. Ob hier eine Konkurrenz zu KfW-
Krediten aufgemacht werden soll, wird bezweifelt. 
Als Alternative zum (teuren) Sozialw ohnungsbau wird der Ankauf von Miet-
preis- und Belegungsbindungen in preiswerten Beständen vorgeschlagen. Da 
das Mietniveau in diesen Beständen deutlich unter den Neubau-Sozial-
wohnungen liegt, reduziert dieses die KdU-Aufwendungen der Stadt und er-
möglicht zudem eine gezielte Unterbringung dringender Fälle. Bindungen im 
Bestand können auch mit Neubauvorhaben gekoppelt werden (mittelbare So-
zialbindung): Neubauprojekte werden öffentlich gefördert, können aber am 
Markt frei vermietet werden, im Tausch gehen dafür Bestände desselben Un-
ternehmens in die Bindung. Düsseldorf hat aktuell ein eigenes Programm über 
1,8 Mio Euro aufgelegt, bei dem 75 frei finanzierte, unsanierte Bestandswoh-
nungen mit einem Zuschuss von 2 €/qm (bei einer Laufzeit von 15 Jahren) auf 
einem Mietpreis von 5,10 €/qm gehalten werden. Hier wird die Frage formu-
liert, ob  solche Programme auch für die Wohnungswirtschaft in Münster in-
teressant sein könnten? 
Es gab in der Vergangenheit ein Landesprogramm für den Ankauf von Miet-
preis- und Belegungsbindungen, jedoch auf einer eher unattraktiven Darle-
hensbasis, so dass es kaum in Anspruch genommen wurde. Zudem können im 
Wege der sog. mittelbaren Wohnraumförderung Mietpreis- und Belegungs-
bindungen von neu geförderten Wohnungen auf Ersatzwohnungen im Woh-
nungsbestand des Investors übertragen werden. Das setzt voraus, dass sie im 
Besitz geeigneter „Tauschwohnungen“ sind. In Münster werden recht gute 
Chancen für die Förderung mittelbarer Sozialbindungen gesehen. Auch die 
Vertreter der Wohnungswirtschaft bewerten solche Programme als interes-
santen Ansatz, der ggf. von Seiten der Stadt aktiv im Rahmen der Grund-
stücksvergabe unterstützt werden kann. 
Einer der größten Wohnungseigentümer in Münster ist heute die LEG mit ca. 
6.000 Wohnungen. Während sich die vorherigen Besitzer, die Gemeinnützige 
Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland (GWN) und die Wohnungsge-
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
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Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
sellschaft Münsterland noch aktiv am Marktgeschehen beteiligt haben, inves-
tiert die LEG nicht mehr in Neubauprojekte. Als wichtiger Akteur für den Er-
werb mittelbarer Sozialbindungen kommt sie damit trotz ihrer umfangreichen 
Bestände nicht in Frage. 
Als problematisch beim Erwerb mittelbarer Sozialbindungen bewertet die 
Stadt zudem den fehlenden Einfluss auf die Wohnungstypen und die Woh-
nungsqualitäten: die Stadt braucht v.a. Kleinwohnungen und barrierefreie 
Wohnungen mit gutem Standard, solche Wohnungen lassen sich kaum in den 
Beständen finden. Von hoher Bedeutung ist zudem die Ortslage. Gesucht 
werden v.a. zentrale, gut angebundene Lagen, so dass z.B. der Erwerb von 
Belegungsrechten in Außenstadtteilen ohne hinreichende Infrastruktur kont-
raproduktiv wäre. 
Thema 6 
Die Stadt als Wohnstandort für Familien – Alternativen zum Eigenheim 
und Mehrgenerationenwohnen 
In den letzten 15 Jahren ist eine parallele Entwicklung der Neubauintensität in 
den Umlandgemeinden und der Abwand erung von Familien aus Münster zu 
beobachten. 1996 bis 2005, als im Umland viel gebaut wurde, verlor Münster 
pro Jahr im Schnitt 240 Kinder und 420 Personen der Elterngenerationen (30-
45 J.) an die Nachbargemeinden. 2006 bis 2010 zu Zeiten geringer Bauinten-
sität in Folge des Rückgangs der Altersgruppe der 30-bis 45-Jährigen waren es 
jährlich nur noch 120 Kinder und 260 Eltern. Ein ausreichendes Angebot an 
Einfamilienhäusern in der Stadt ist in Zukunft eine wichtige Voraussetzung, 
um junge Familien in Münster zu halten. Sobald demografisch bedingt wieder 
mehr 30 bis 45-Jährige in der Region Münster leben, wird die Nachfrage nach 
Einfamilienhäusern ansteigen. Das bisherige EFH-Bauvolumen von Münster 
wird dann nicht mehr ausreichen. Wenn Münster nicht entsprechend reagiert, 
wird im Umland wieder mehr gebaut werden (müssen) und die jungen Famili-
en müssen mangels bezahlbarer Alternati ven innerhalb der Stadt ins Umland 
ziehen. 
Analyse: In Zeiten hoher 
Bauintensität im Umland 
hat Münster viele Familien 
an die Nachbargemeinden 
verloren. 
Die gesellschaftliche Bedeutung der Familien soll auch in der kommunalen 
Wohnungspolitik in Münster ihren Niederschlag finden. Die Stadt setzt sich 
besonders dafür ein, dass Wohnungsangebote für Familien auch innerhalb 
der innerstädtischen Siedlungsbestände verstärkt angeboten werden. Vor al-
lem im Geschosswohnungsbau in der Innenstadt und in den zentralen Lagen 
der Außenstadtteile sollen mehr familiengeeignete Neubauwohnungen ent-
stehen, sowohl als Eigentums- als auch als Mietobjekte. Für diejenigen Famili-
en, die sich den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen wollen, soll ein aus-
reichendes Baulandangebot bereitgestellt werden. 
Ziel: Familien im Focus 
kommunaler Wohnungs-
politik  
Diskussion 
Frau Prof. Pahl-Weber: Familien waren lange Zeit diejenigen Haushalte, die am 
stärksten von Münster in die Umlandgemeinden abgewandert sind. Inzwi-
schen fragen auch Haushalte mit Kindern verstärkt Wohnungsangebote in der 
Stadt nach. Welche Angebote werden in Münster benötigt, um diese Innen-
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
entwicklung weiter zu fördern? Stellen Eigentumswohnungen im Geschoss-
wohnungsbau eine Alternative zum Eigenheim dar? 
empirica: Laut bundesweiten Erfahrungen werden einfamilienhausähnliche 
Wohnformen mit höheren Dichten (im Geschoss) inzwischen durchaus als Al-
ternative zum EFH akzeptiert. Es gibt eine Vielzahl guter Beispiele, wie im Ge-
schosswohnungsbau einfamilienhausähnliche  Qualitäten erzielt werden kön-
nen. Solche Beispiele sollten bei potenziellen Nutzern und Fachleuten kom-
muniziert werden, um für stadtgerechte Wohnformen für Familien zu werben. 
Von zentraler Bedeutung für Familien ist neben familiengerechten Wohnfor-
men v.a. das Preisniveau – die Münsteraner Innenstadt ist für viele Familien 
nicht mehr bezahlbar, so dass sie schließlich doch in die Umlandgemeinden 
ziehen und die täglichen Fahrten zur Arbeit in Kauf nehmen müssen. Eigen-
tumswohnungen z.B. werden durchaus als Alternative akzeptiert, müssen je-
doch familiengerecht sein und z.B. eine Terrasse haben. Solche Projekte stellen 
in Münster bisher nur Insellösungen eher kleiner Dimensionen dar, die das 
Problem quantitativ bei weitem nicht lösen können. Wenn es nicht gelingt, 
Familien in den städtischen Strukturen zu halten, werden irgendwann nur 
noch ganze junge und ganz alte Menschen in Münster leben. 
empirica: Familiengerechte, urbane Wohnangebote können auch im Rahmen 
des Umbaus älterer Quartiere z.B. der 50er/ 60er Jahre geschaffen werden – in 
größerem Umfang und zu günstigeren Pr eisniveaus als im Neubau. Auch im 
Bestand lassen sich Haus-im-Haus-Konzepte umsetzen, bei denen Familien in 
den unteren Wohnungen mit Gartenbezug wohnen, während die oberen Ge-
schosse zu barrierefreien Wohnungen für ältere Menschen umgebaut werden. 
In Münster könnten hierzu gezielt geeignete Quartiere für den familiengerech-
ten Umbau ausgesucht werden. Modellprojekte helfen, die Entwicklungsmög-
lichkeiten im Quartier zu veranschaulichen. Entscheidend ist die richtige Quar-
tiersstruktur u.a. mit ausreichend großen Wohnungen, Gartenbezug und kin-
dergerechtem, sicherem Wohnumfeld. 
Sehr gute Potenziale für urbanes Familienwohnen wird auch auf den innen-
stadtnahen Konversionsflächen der Oxford und York-Kaserne gesehen. Bereits 
bei der Konversion der Lincoln-Kaserne in den 1990er Jahren wurden gesta-
pelte Wohnungen in verdichteter Bauweise sehr gut angenommen. 
Auch wenn die Nachfrage bisher noch verhalten ist, sollte die Stadt Münster 
an solchen Wohnformen für Familien dran bleiben. Veränderungen brauchen 
hier ihre Zeit - Münster ist keine Großstadt. Die Vorliebe für das Einfamilien-
haus ist in der deutschen Kultur weit stärker verwurzelt als in anderen Län-
dern und wird sich nicht von heute auf morgen ändern. In anderen deutschen 
Städten ist aber bereits zu beobachten, dass die Bedeutung gemeinschaftli-
cher, urbaner Wohnformen zunimmt, be i denen mehrere Haushalte gemein-
sam ein Projekt planen, bei dem individuelles Wohnen mit nachbarschaftli-
chen Gemeinschaftsnutzungen kombiniert werden. Auch in Münster findet 
bereits ein Umdenken statt, bei dem urbane Wohnformen - zwar (noch) nicht 
bevorzugt - als kostengünstigere Alte rnative zum Einfamilienhaus letztendlich 
aber doch akzeptiert werden. 
  19

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
empirica: Die Wohnwünsche der „Eigenheimbauer“ von gestern entsprechen 
nicht unbedingt denen der 30- bis 45-Jährigen von morgen, das zeigen auch 
empirische Befunde. Zentrale Lagen, gu te Erreichbarkeit mit Fuß/ Rad/ ÖPNV, 
Zusammenwohnen mit Gleichgesinnten, Nachbarschaftshilfe uvm. gewinnen 
bei Familien mit Kindern zunehmend an Bedeutung. Die Nachfrage ändert 
sich - darauf muss das Angebot reagieren, um nicht am Bedarf vorbei zu pla-
nen. Das klassische Einfamilienhaus wird  auch weiterhin von Bedeutung sein, 
sollte aber verstärkt durch neue Wohnformen ergänzt werden, um insgesamt 
eine größere Bandbreite von Wohnformen anbieten zu können. 
In diesem Kontext ist auch das Thema „Wohnen im Alter“ zu platzieren. Der 
demografische Wandel wird auch in Münster zu einem Anwachsen der Grup-
pe der älteren Menschen führen. Ältere Menschen suchen Standorte in zentra-
len Lagen mit vielseitigen Infrastrukturen in fußläufiger Entfernung, grüne 
und ruhige Lage, großzügige Abstellmöglichkeiten im hausnahen Bereich und 
einen Aufzug. Sie wünschen möglichst keinen weiteren Umzug und wenn sie 
doch nach dem 60. Lebensjahr umziehen, möchten sie in ihrem gewohnten 
Quartier wohnen bleiben. Diese Aussage wird auch untermauert von den Er-
gebnissen der Demografieumfrage zum Thema „Wohnen“. Gesucht wird au-
ßerdem Barrierefreiheit(-armut) bei den Wohnungen, dem Wohnumfeld und 
der Zugänglichkeit zu den verschiedenen Angeboten im Wohnumfeld sowie 
eine Integration ins Wohnquartier.  
Auch hier gilt es, kleinräumig und damit auf der Quartiersebene eine Wohnsi-
tuation zu schaffen und damit quartiersspezifische Lösungen zu entwickeln, 
die diesem Anspruch nachkommen. Das erfordert neben baulichen Maßnah-
men mit dem Ziel, das Angebot an barrierefreien Wohnungen zu erhöhen 
(siehe Top 7), auch eine Unterstützung in Form des verstärkten Einsatzes in-
terner und externer sozialer Netzwerke. Dabei ist neben der Sicherstellung 
wohnungsnaher Dienstleistungen auch das Mehrgenerationenwohnen ver-
stärkt zu unterstützen. 
Thema 7 
Wohnungen für Menschen mit Handicap – Barrierefreiheit bis Inklusion 
Der Anspruch an barrierefreie und barrierearme Wohnungen wird von ver-
schiedenen Nachfragegruppen formuliert, so z.B. von älteren Menschen, Men-
schen mit Mobilitätseinschränkungen, aber auch die Familie mit kleinen Kin-
dern weiß den Vorteil einer barrierearmen Wohnung zu schätzen. Trotz der 
wachsenden Bedeutung gibt es aber kaum Informationen zu barrierefreien 
bzw. barrierearmen Beständen in Münster, über Umbaumöglichkeiten im Be-
stand und oder Effizienzüberlegungen zur Schaffung von Barrierefreiheit. 
Analyse: Bis 2030 wird die 
Zahl der älteren Bewohner 
(ab 65 Jahre) in Münster 
um 50 % steigen. 
Mit der Ausweitung barrierefreier/ -a rmer Standards und bezahlbarer Wohn-
formen müssen die Anforderungen des demografischen Wandels verstärkt 
aufgegriffen werden. Ziel ist es, altersgerechte barrierefreie Wohnformen in 
allen intakten Quartieren möglichst im Umfeld nachhaltiger Infrastruktur-
angebote anzubieten, die den Verbleib im vertrauten Umfeld unterstützen. 
Menschen mit Behinderung sind auf dem Wohnungsmarkt häufig benach-
teiligt. Es besteht ein besonderes öffentliches Interesse daran, Betroffene vor 
Ziel: Menschen im Alter / 
mit Mobilitätseinschrän-
kungen und Behinderun-
gen im besonderen Focus 
kommunaler Wohnungs-
politik 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Isolation zu schützen und durch die geziel te Bereitstellung bedarfsgerechter 
Wohnangebote in den allgemeinen Wohnungsmarkt zu integrieren. Der An-
satz zur Inklusion ist in der Wohnungspolitik weiter zu verankern. Dazu zählen 
Bauweisen und Wohnformen, die das Zusammenleben von Menschen unab-
hängig von Alter, Herkunft, Geschlecht sowie körperlichen und geistigen Fä-
higkeiten erleichtern sowie ganzheitlic he quartiersbezogene Ansätze, unter 
Einbeziehung von Betreuungsleistungen und ehrenamtlicher Tätigkeit. 
Das Thema „Barrierefreiheit/ Barrierearmut“ sollte bei Bestandsmaßnahmen 
und Neubaumaßnahmen stets mitgedacht werden. Generell ist der Informati-
onsstand hierzu bei den Bauherrn zu verbessern, 
Diskussion 
Die Zielsetzungen der Stadtentwicklung  werden vom AK unterstützt. Hervor-
gehoben wird die Bedeutung des Quartiers für den Aspekt des barrierefreien/ 
seniorengerechten Wohnens. Eine alters gerechte Quartiersentwicklung ist 
mindestens ebenso wichtig wenn nicht gar bedeutender, um ein selbstbe-
stimmtes Wohnen und die Teilhabe an der Nachbarschaft zu ermöglichen, wie 
die barrierefreie Gestaltung einzelner Wohnungen. So wurde dies auch bereits 
von der Kommission „Wohnen im Alter“ formuliert, deren stellvertretende 
Vorsitzende Frau Prof. Pahl-Weber ist. Diese Fokussierung auf das Quartier soll 
in das Handlungskonzept Wohnen mit aufgenommen werden. 
Thema 8 
Studentische Wohnraumversorgung  
In Münster studieren 50.000 Studenten an acht Hochschulen, 34.000 wohnen 
in der Stadt Münster, das entspricht 15% der Einwohner. Die meisten Studen-
ten wohnen in Wohngemeinschaften und Mietwohnungen, rund 12% leben 
in Studentenwohnheimen. Die Wohnsituation für Studenten in Münster ist 
aufgrund der (zu) geringen Wohnheimplätze und der steigenden Mietkosten 
angespannt. Für die nächsten sechs bis acht Jahre wird durch den Wegfall der 
Wehrpflicht und den doppelten Abiturjahrgang die starke Wohnungsnachfra-
ge durch Studenten in Münster anhalten. Inwiefern die Zahlen danach zu-
rückgehen, hängt von der demografischen Entwicklung in Deutschland und 
der Attraktivität Münsters innerhalb der deutschen Hochschullandschaft ab.  
Analyse: In den nächsten 
Jahren werden besonders 
viele Studenten in Münster 
leben, die zusätzlich 
Wohnungen nachfragen 
Aus der Bedeutung der Hochschulen für das Bildungsangebot, den Arbeits-
markt und das Image der Stadt sowie der Studenten für die Bevölkerungs-
struktur leitet die Stadt Münster ein be sonderes Interesse an einer adäquaten 
Wohnungsversorgung der Studienanfänger, Hochschulabsolventen und -
mitarbeiter ab. Mit Blick auf die zusätzlich erwarteten Studierenden am Hoch-
schulstandort Münster stellen sich sowohl kurz- als auch mittelfristig beson-
dere Herausforderungen für eine angemessene und bezahlbare Wohnungs-
versorgung. 
Ziel: Studenten im 
besonderen Focus 
kommunaler 
Wohnungspolitik 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
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Diskussion Ist alles im Griff? 
Frau Prof. Pahl-Weber: Wie ist die Wohnraumversorgung von Studenten in 
Münster zu bewerten, bestehen ernsthafte Wohnungsengpässe, wie soll die-
sen begegnet werden? Welche Angebote sind notwendig, um die Verdrän-
gung von Familien durch Studenten zu verhindern? 
Die Wohnungsnachfrage von Studenten in Münster kann über die Studen-
tenwohnheime nicht bedient werden, so dass sich Studenten zunehmend ü-
ber den freien Wohnungsmarkt versorgen. Aufgrund ihrer hohen Flexibilität 
(z.B. durch die Bildung von Wohngemeinschaften) und z.T. auch besseren fi-
nanziellen Leistungsfähigkeit sind sie eine starke Konkurrenz zu Geringverdie-
nern und Familien und führen zu einer hohen Fluktuation in den Quartieren. 
Ausreichender Studentenwohnraum ist daher wichtig, um den Druck aus dem 
ohnehin engen Wohnungsmarkt in Münster zu nehmen und insbesondere 
Haushalte mit geringen Einkommen vor Verdrängung durch Studenten zu 
schützen. 
Aus Sicht des Studentenwerkes suchen Studenten v.a. kleine Wohnungen für 
ein oder zwei Personen, während die Nachfrage nach Wohnheimzimmern o-
der auch Wohnungen für Wohngemeinschaften insgesamt zurückgeht. In 
Münster gibt es allein 4.000 Studierende mit Kind. Oberste Priorität haben bei 
Studenten die zentralen Lagen - damit drücken sie genau in die bereits engen 
Marktsegmente in der inneren Stadt. Hauptzielgruppe des Studentenwerks 
sind Studenten mit geringen Einkommen, zu denen immer noch ein großer 
Teil der Studierenden gehört. Mit einem drastischen Rückgang der Studenten-
zahlen wird auch nach Durchgang der Doppeljahrgänge in sechs bis acht Jah-
ren nicht gerechnet. 
Die geringe Bereitschaft von Studenten, Wohnungsangebote in Randlagen zu 
akzeptieren, wird auch von den anderen AK-Teilnehmern bestätigt. Die Nähe 
zur Universität, zu Kulturangeboten, zur Gastronomie und eine Wohnlage 
„mitten im Geschehen“ sind für die meisten Studenten ausschlaggebend. 
Schon 15 Minuten Busfahrt werden kaum akzeptiert. So wurden z.B. selbst in 
Zeiten massiver Suche zu Semesteranfang gute und preisgünstige Wohnanla-
gen des Studentenwerks in Wolbeck oder Angebote der BImA am Köhlweg 
und Torminweg nicht angenommen. Selbst Studenten, die aus den Umland-
gemeinden kommen, ziehen deshalb aus ihrem Elternhaus aus und nehmen 
die zusätzlichen Kosten für eine Mietwohnung in Münster in Kauf. Vor diesem 
Hintergrund relativiert sich einerseits die Brisanz der studentischen „Woh-
nungsnot“. Trotzdem muss die enge Standortwahl bei der Bereitstellung von 
Studentenwohnungen berücksichtigt werden, um den Konkurrenzdruck auf 
kostengünstige Wohnungen zu reduzieren - Appelle oder Anreize werden 
kaum dazu führen, dass Studenten in die Peripherie von Münster ziehen. 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
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Die Stadt Münster greift das Thema der „studentischen Wohnraumversor-
gung“ offensiv auf. Mit dem gleichnamigen Arbeitskreis werden die aktuelle 
Wohnsituation erfasst, Einschätzungen zur weiteren Entwicklung der Wohn-
raumnachfrage Studierender gegeben und in Kooperation mit der Westfäli-
schen Wilhelms-Universität, der Fachhochschule Münster, dem Studentenwerk 
und den Studierendenvertretungen Maßnahmepakete entwickelt und umge-
setzt. 
Aktuell gewinnen teurer Wohnanlagen für Studenten auch mit größeren Ein-
heiten an Bedeutung. Viele Investoren, die früher in Seniorenwohnanlagen in-
vestiert haben, bauen heute hochwertige Studentenresidenzen. Da in Zukunft 
verstärkt auch ausländische Studenten z.B. aus England nach Münster kom-
men werden, werden solche Angebote evtl. auch in Zukunft weiter nachge-
fragt werden. Dass solche teuren Angebote jedoch auch noch in 20 Jahren 
rentabel sein werden, ist aus Sicht des Studentenwerks eher unwahrschein-
lich. Weit bessere Perspektiven bieten Projekte wie in der Boeselager Straße, 
die gemeinsam von Studentenwerk und Wohnungsbauministerium NRW um-
gesetzt werden. Hier wird z.B. mit fl exiblen Innenwänden eine hohe Anpas-
sungsfähigkeit von Studentenwohnraum an geänderte Wohnanforderungen 
und Nachfrager angestrebt. 
empirica: Angesichts der ungewissen Entwicklung der zukünftigen Studenten-
zahlen wird grundsätzlich empfohlen, Kleinstwohnungen für Studenten so 
flexibel zu gestalten, dass sie für unterschiedliche Einkommensniveaus und 
Wohnansprüche nicht nur von Studenten, sondern auch von Senioren und Be-
rufstätigen attraktiv sind. 
Aus Sicht der Stadt Münster sind auch  temporäre Angebote im Umfeld der 
Hochschulen denkbar, z.B. in Form multifunktionaler, umnutzbarer Gebäude 
oder auch flexibler „Wohn-Container“ für Studenten - da gibt es durchaus gu-
te und auch gestalterisch ansprechende Beispiele. 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
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3. Zielsetzungen des Handlungskonzeptes Wohnen 
– Positionierung des AKs 
Frau Prof. Pahl-Weber bedankt sich für die sehr angeregte Diskussion. Im Aus-
tausch zu den Schwerpunktthemen wurden die unterschiedlichen Positionen 
der verschiedenen Interessensvertretungen transparent, das ist sehr wertvoll 
für die weitere Arbeit! 
Insgesamt besteht ein weitreichender Konsens zu den Zielen und Handlungs-
ansätze der strategischen Wohnstandortentwicklung. Deutlich wurde, dass 
Münster seine steigende Wohnungsnachfrage und Preisentwicklung nicht in 
den Griff bekommen wird, wenn nicht die Neubauleistung auf einem hohen 
Niveau (mind. 1.500 WE/ Jahr) gehalten werden kann. Die Innenentwicklung 
soll weiterhin Vorrang vor der Ausweisung neuer Wohnbaugebiet an der Peri-
pherie haben; dieses wurde vom AK bekräftigt. In welchem Umfang Bauland 
ausgewiesen und aktiviert werden muss, ist davon abhängig, in welcher Grö-
ßenordnung Innenentwicklungspotenzi ale für die Wohnbautätigkeit genutzt 
werden können. 
Entscheidend ist zudem, welche Bauformen und Lagen in Zukunft von Famili-
en nachgefragt werden. Wird es weiter hin das klassische Einfamilienhaus am 
Stadtrand sein? Oder verstärkt sich der Trend zu urbanem, verdichtetem Fami-
lienwohnen in zentralen Lagen? Hier hat der AK einen Korridor für das Hand-
lungskonzept Wohnen in Münster formuliert, der weiter qualifiziert und mit 
der tatsächlichen Nachfragentwicklung abgeglichen werden muss. 
Darüber hinaus wurde die hohe Bedeutung von geeigneten Maßnahmen zur 
Sicherung des preiswerten Wohnraumsegments und der Versorgung ein-
kommensschwacher Haushalte deutlich. Di eses sollte im HKW weiter vertieft 
werden, und zwar über den preisdämpfenden Effekt von Wohnungsneubau 
hinaus! 
Der AK hat sich zu folgenden Punkte positioniert (Zusammenfassung): 
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Stadtentwicklung und Wohnungspolitik Thema 1 
ƒ Münster ist eine wachsende Stadt mit la ngfristig günstigen Entwicklungsperspekti-
ven. Die AK Mitglieder sind sich einig,  dass Wohnungsneubau für die Stadtentwick-
lung in Münster auf Dauer erforderlich ist. Das angestrebte Neubauniveau von 1.500 
WE/ Jahr wird überwiegend als angemessen und zielführend eingeschätzt. 
ƒ Münster soll auch in Zukunft eine „Stadt für alle“ bleiben. Es sollen Wohnungsange-
bote für alle Einkommen und Haushaltstypen zur Verfügung stehen und dabei eine 
zunehmende Ausdifferenzierung der Haushalte berücksichtigen. 
ƒ Eine Explosion der Wohnpreise in Münster muss verhindert werden, sowohl im Be-
stand wie auch bei Neubauprojekten. 
ƒ Neubauprojekte bewegen sich im Kontext des Quartiers: Bautyp, Zielgruppe, Markt-
preis usw. hängen von Lage und Umfeld ab. Neubaustandorte müssen daher im 
Rahmen eines gesamtstädtischen Konzeptes entwickelt werden. 
ƒ Neubau in Münster soll nicht um jeden P reis umgesetzt werden, die Qualität eines 
Projektes ist entscheidend für seine Nac hhaltigkeit. Dies ist insbesondere bei der 
Vergabe öffentlicher Grundstücke zu beachten. 
ƒ Um keine Trends zu setzen, die sich nicht halten lassen, müssen Neubauleistung und 
Bedarfe kontinuierlich im Rahmen eines Monitoringsystems beobachtet werden. 
Vorrang für die Innenentwicklung Thema 2 
ƒ Der AK spricht sich für eine Priorisierung der Innenentwicklung innerhalb eines 
Gesamtkonzeptes für die Wohnstandortentwicklung aus. 
ƒ Innentwicklung soll nicht nur in der inneren  Stadt, sondern auch in den zentralen 
Lagen der äußeren Stadtteile mit guter Infrastrukturausstattung forciert werden. 
ƒ Grundlage jeder Innenentwicklung müssen ab gestimmte Qualitätsleitlinien sein, d ie 
den Zielen der Stadt- und Quartiersentw icklung entsprechen und einer Weiterent-
wicklung des Bestandes dienen. 
ƒ Bestandsentwicklung kann in diesem Kont ext nicht nur Ergänzung des Bestandes, 
sondern auch Abriss und Neubau bedeuten. 
ƒ Empfohlen wird die Erarbeitung eines üb ergeordneten Konzeptes zur Innenentwick-
lung, das auch für die Kommunikation im Quartier genutzt werden kann. 
Flächen und Standorte für den Wohnungsneubau Thema 3 
ƒ Mit der Baulandausweisung sollen primär Be darfe berücksichtigt werden, die nicht 
im Rahmen der Innenentwicklung befriedi gt werden können. Ihr Umfang hängt da-
von ab, wie viele Potenziale im Siedlungsbestand mobilisiert werden können. 
ƒ Besonders stadtverträgliches Bauland bietet  die Arrondierung von Stadtrandlagen. 
Hier ist eine planerische Abgrenzung im Kontext der Gesamtstadtentwicklung not-
wendig. 
ƒ Im Arbeitskreis soll das planungsrechtlich gesicherte Flächenkonzept für die Neubau-
landentwicklung für die kommenden Jahre vorgestellt werden. An konkreten Bei-
spielen sollen auch die Restriktionen für die Baulandentwicklung erörtert werden. 
Attraktive Wohnqualität in städtischen Strukturen Thema 4 
ƒ Innentwicklungsflächen bieten gute Po tenziale für urbane Wohnformen mit Ge-
schosswohnungsbau und höheren städtebaulichen Dichten. 
ƒ Die Gestaltung des Wohnumfeldes ist be i urbanen Quartieren mit hohen Dichten 
von besonderer Bedeutung für deren Qualität. 
ƒ Eine Erhöhung der Dichten ist in vielen bestehenden Quartieren städtebaulich sinn-
voll, erfordert aber eine intensive Kommunikation des Vorhabens im Quartier. 
ƒ Die Nachfrage nach Eigenheimen soll dagege n v.a. in Neubaugebieten an der Peri-
pherie befriedigt werden, die i.d.R. eher geringe städtebauliche Dichten aufweisen. 
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Thema 5 Die Versorgungsaufgaben der Stadt 
ƒ Das Segment des preiswerten Wohnens muss gesichert werden. 
ƒ Die Anhebung der Sozialmiete ermöglicht den Neubau von Sozialwohnungen. Es 
werden aber auch Wohnungen gebraucht, die unterhalb dieses Mietniveaus liegen. 
ƒ Die Intensivierung des Wohnungsneubaus fördert die Preisstabilisierung auf dem ge-
samten Wohnungsmarkt, auch im preiswerten Segment. 
ƒ Der Ausbau öffentlicher Mittel von Kommune, Land und Bund ist notwendig. 
ƒ Verwendung der öffentlichen Fördermittel vorrangig zur Schließung von Angebots-
lücken 
ƒ Mittelbare Belegungsrechte im günstigen Be stand werden als interessantes Instru-
ment gewertet, dessen Möglichkeiten ausgelotet werden sollten. 
ƒ Eine Polarisierung von Einkommensschich ten und Ghettobildung in der Stadt muss 
verhindert werden. 
Thema 6 Die Stadt als Wohnstandort für Familien 
ƒ Die Schaffung nachfragegerechter, bezahlbarer Wohnangebote für Familien ist für 
die Wohnstandortentwicklung von Münster von zentraler Bedeutung. 
ƒ Die zukünftigen Wohnprioritäten von Familien sind unklar, zwar ist ein Trend zu ur-
banen Wohnformen zu erkennen, nachgefragt werden in Münster aber immer noch 
vor allem klassische Einfamilienhäuser. 
ƒ Trotzdem unterstützt der AK das Ziel, Fa milienwohnen in Münster verstärkt inner-
halb urbanem, familiengerechtem Geschosswohnungsbau umzusetzen und entspre-
chende Projekte verstärkt zu fördern. Dabei muss ein relevantes Volumen erreicht 
werden. 
ƒ Gemeinschaftliche Bauformen entsprechend den Ansprüchen vieler Familien und sol-
len verstärkt gefördert werden. 
ƒ Gute Chancen zur Schaffung urbanen Familienwohnens bietet die Weiterentwick-
lung von geeigneten Bestandsquartieren. Qu artiersbezogene Lösungen sind auch im 
Kontext des Anspruches „alt werden im Quartier“ zu entwickeln. Modellprojekte 
können für die Qualität solcher Projekte werben und vom AK begleitet werden. 
ƒ Parallel dazu muss ausreichend Bauland für k lassische Einfamilienhäuser ausgewie-
sen werden, um flexibel auf die zukünftige Nachfrage reagieren zu können. 
Thema 7 Wohnungen für Menschen mit Handicap 
ƒ Voraussetzung für ein selbstbestimmtes Wohnen und die Teilhabe an der Nachbar-
schaft für Senioren oder Menschen mit Han dicap ist ein barrierefreies- bzw. altenge-
rechtes Quartier. Maßnahmen im Quartier haben daher oberste Priorität. 
ƒ Ohne Einbeziehung des Umfeldes ist d er Um- und Neubau von barrierefreien oder 
barrierearmen Wohnungen nicht zielführend, dessen Bedeutung daher erst an zwei-
ter Stelle gesehen wird. 
Thema 8 Studentische Wohnraumversorgung 
ƒ Engpässe der studentischen Wohnraumversor gung beziehen sich primär auf die 
nachgefragten zentralen Lagen und werden sich mittelfristig relativieren. 
ƒ Dennoch sollten nachfragegerechte, preiswerte Wohnungsangebote für Studenten 
gefördert werden, um eine Verdrängung von Familien und Haushalten mit geringen 
Einkommen in Münster zu verhindern. 
ƒ a die Entwicklung der Studentenzahlen mitte lfristig nicht eindeutig benannt werden 
kann, ist die Schaffung flexibler, auch für andere Nachfrager (um-)nutzbarer Ange-
bote sinnvoll. Temporäre Wohnungsangebot e („Container“) können zusätzlich bei 
akuten Versorgungsengpässen helfen. 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Nächste Arbeitsschritte 
Der AK vereinbart, sich in der 19. Sitzung am 30.04.2013 weiterhin mit der 
Baulandfrage zu befassen. In der Stadtverwaltung wird derzeit ein Rahmen-
konzept für die Baulandentwicklung bis 2025 erarbeitet. Diesem Konzept liegt 
ein Mengengerüst zugrunde, das auf den Zielen beruht, die im Rahmen des 
Erarbeitungsprozesses zum Kommunalen Handlungskonzept Wohnen abge-
stimmt wurden. Die Verwaltung wird dieses Rahmenkonzept in der nächsten 
AK-Sitzung vorstellen. 
Die Vorschläge der Stadt können in der nächsten Sitzung diskutiert, die Eig-
nung der Flächen aus Sicht des AKs sowie eine Empfehlung zur Prioritätenset-
zung an die Politik ausgesprochen werden. Außerdem sollen zwei zentrale 
Themen der Wohnstandortentwicklung vertiefend behandelt werden: Anhand 
von guten Beispielen sollen die Potenziale und Rahmenbedingungen von ur-
banen, verdichteten Wohnformen für Familien anschaulich diskutiert werden. 
Zweites Thema ist der Komplex preisgünstiger Wohnraum/ Sozialwohnungs-
bau/ Belegungsbindungen, auch hier sollte anhand von Modellen anderer 
Kommunen ein tragfähiger Ansatz für Münster gefunden werden. Dies ist 
dringend erforderlich! 
Angeregt wird zudem der Austausch mit den Umlandgemeinen. Worin kann 
vor dem Hintergrund einer verstärkten Konzentration der Wohnentwicklung 
auf Münster eine Arbeitsteilung zwischen Kernstadt und Umland liegen? Frau 
Prof. Pahl-Weber schlägt vor, in di esem Kontext das Format der Fachtagung 
erneut aufzugreifen, um die Umlandgemeinden über die Ziele der Stadt Mün-
ster zu informieren und gemeinsame Ansätze zu erarbeiten. 
Die heute erarbeiteten Positionen werden zusammen mit den Ergebnissen der 
nächsten Sitzung in die weitere Arbeit am Handlungskonzept Wohnen in 
Münster eingehen. Zudem wird im Rahmen des HKW von empirica ein Maß-
nahmenworkshop zur Bestimmung von Handlungsansätzen durchgeführt, der 
in der Zusammensetzung der Teilnehmer dem Zielworkshop entsprechen und 
in seinen Ergebnissen in der nächsten AK-Sitzung diskutiert werden soll. 
Frau Prof. Pahl-Weber führt abschließend aus, dass die wichtigsten Akteure 
zur Umsetzung der genannten Punkte  im  AK vertreten sind und in der Sit-
zung kein Forderungskatalog erarbeitet wurde, sondern eine Vereinbarung 
der AK-Mitglieder, die vereinbarten Punkte innerhalb der jeweils entsprechen-
den Funktionen und Interessensvertretungen weiterzutragen und umzusetzen. 
Jeder ist aufgefordert sich zu fragen, an welcher Stelle er etwas tun kann! 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
4. Ausblick  
Nächste Sitzungen des AK „Wohnen in Münster“ 
Die 19. Sitzung des Arbeitskreises „Wohnen in Münster“ wird am 30. April 
2013, 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr im Haus der Sparkasse Münsterland statt-
finden. Die Sitzung soll genutzt werden, um weitere Bausteine des HKW zu 
thematisieren, die dann in den Endbericht einfließen können: 
• Vorstellung der Ergebnisse des Maßnahmenworkshops 
• Diskussion des Rahmenkonzeptes zur Baulandentwicklung 
• Innenentwicklung, urbanes Familienwohnen; gute Beispiele 
• Ansätze zur Sicherung preiswerten Wohnraums (Sozialwohnungsbau, 
Belegungsbindungen etc.), Beispiele anderer Städte 
Die 20. Sitzung findet nach den Herbstferien am 26. November 2013  statt. 
Voraussichtlich wird zu diesem Zeitpunkt der Endbericht zum Handlungskon-
zept Wohnen in Münster vorliegen, der dann in der Sitzung diskutiert werden 
soll. Weiteres Thema ist ggf. die Vorbereitung einer Fachtagung, z.B. zum In-
formationsaustausch mit den Umlandgemeinden und der Stadtöffentlichkeit. 
Dokumentation und Internetpräsentation 
Die Dokumentation der AK-Sondersitzung wurde von Stadt+Bild, Dipl. Ing. 
Nicoletta Rehsöft, übernommen. Die Bereitstellung der Informationen im In-
ternet übernimmt das Amt für Stadte ntwicklung, Stadtplanung, Verkehrspla-
nung in seiner Rolle als Geschäftsführung des Arbeitskreises. Die Internetprä-
sentation der AK-Sitzungen ist abrufbar unter: 
www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen-ak.html
 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
5. Teilnehmende der Sondersitzung des AK „Wohnen in Münster“ 
Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft 
Herr Friedrich Sparkassen Immobilien GmbH 
Herr Meyer-Hoock Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbH 
Herr Nottenkemper Wohn + Stadtbau GmbH 
Herr Reiter Verband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen NRW 
Herr Sturm Wohnungsverein Münster von 1893 eG 
Wohnungsbaufinanzierung 
Frau Dirkmann Westdeutsche Landesbausparkasse, i.V. von Herrn Schneider 
Herr Eickenbusch WGZ- Immobilien und Treuhand GmbH 
Interessenverbände  
Herr Berg Münsterländer Architekten- und Ingenieursverein e.V. 
Frau Fahle MieterInnenschutzverein für Münster und Umgebung 
Herr Guski Haus- und Grundeigentümerverein 
Herr Roscik Immobilienverband Deutschland 
Herr Dr. Schorn Ring Deutscher Makler, Bezirksverband Münster e.V. 
Herr Wiese Studentenwerk Münster 
Herr Steil Mieterverein Münster und Umgebung e.V. im DMB 
Politische Vertreter 
Frau Benning CDU 
Frau Bennink Bündnis 90/Die Grünen/GAL 
Herr Götze Die Linke 
Herr Klein FDP 
Stadt Münster 
Herr Bierstedt Jobcenter  
Frau Fahl Amt für Wohnungswesen 
Frau Dr. Kreft-Kettermann Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Herr Niehues Amt für Kinder, Jugendliche und Familien 
Herr Nienaber Amt für Immobilienmanagement  
Herr Paal Dezernent für Soziales, Integration, Gesundheit, Umwelt- u. Verbraucherschutz 
Frau Regenitter Amt für Wohnungswesen 
Herr Schowe Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Herr Schultheiß  Stadtdirektor, Dezernent für Planung, Bau, Wirtschaft und Marketing  
Herr Schulze-Schwienhorst  Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Herr Schulze auf’m Hofe Sozialamt 
Herr Thielen Dezernent für Planungs- und Baukoordination 
Herr Uplawski Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Frau Vogel Amt für Immobilienmanagement 
Herr van Vorst Jobcenter 
Frau Woldt Stiftungsangelegenheiten 
Gäste 
Frau Heising empirica GmbH, Bonn 
Frau Dr. Krings-Heckemeier empirica GmbH, Bonn 
Moderation und Dokumentation 
Frau Prof. Pahl-Weber TU Berlin 
Frau Rehsöft Stadt+Bild, Albstadt 
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Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der Sondersitzung zum 
Handlungskonzept Wohnen in Münster am 15. Januar 2013 
Mitglieder des AK „Wohnen in Münster“ 
Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft 
Herr Altenhövel Volksbank Münster Immobilien GmbH 
Herr Born VIVAWEST Wohnen GmbH  
Herr Friedrich Sparkassen Immobilien GmbH 
Frau Dickmann Bauverein Ketteler eG 
Herr Meyer-Hoock Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbH 
Herr Mengler LEG Wohnen NRW, Niederlassung Münster 
Herr Nottenkemper Wohn + Stadtbau GmbH  
Herr Reiter Verband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen NRW 
Herr Sturm Wohnungsverein Münster von 1893 eG 
Wohnungsbaufinanzierung 
Herr Eickenbusch WGZ- Immobilien und Treuhand GmbH 
Herr Schneider Westdeutsche Landesbausparkasse 
Interessenverbände 
Herr Berg Münsterländer Architekten- und Ingenieursverein e.V. 
Frau Fahle  Mieter/innen Schutzverein e.V. 
Herr Guski Haus- und Grundeigentümerverein Münster e.V. seit 1903 
Herr Roscik Immobilienverband Deutschland 
Herr Dr. Schorn Ring Deutscher Makler Bezirksverband Münster e.V. 
Herr Steil Mieterverein Münster und Umgebung e.V. im DMB 
Herr Wiese Studentenwerk Münster 
Politische Vertreter 
Frau Benning CDU 
Frau Bennink  Bündnis 90/Die Grünen/GAL 
Herr Fastermann SPD 
Herr Götze Die Linke 
Herr Klein  FDP 
Herr Raffloer UWG-MS/ödp 
Wissenschaftliche Begleitung 
Herr Prof. Dr. Reuber Universität Münster, Institut für Geografie 
Stadt Münster 
Frau Arnkens-Homman Sozialamt 
Herr Bierstedt Jobcenter 
Frau Fahl Amt für Wohnungswesen 
Herr Köhnke Dezernent für Migration und interkulturelle Angelegenheiten 
Herr Krause Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Frau Dr. Kreft-Kettermann  Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Herr Nienaber Amt für Immobilienmanagement  
Herr Niehues Amt für Kinder, Jugendliche und Familien 
Herr Paal Dezernent für Soziales, Integration, Gesundheit, Umwelt- und Verbraucherschutz 
Frau Regenitter Amt für Wohnungswesen 
Herr Schowe Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Herr Schultheiß  Stadtdirektor, Dezernent für Planung, Bau, Wirtschaft und Marketing 
Herr Schulze auf’m Hofe Sozialamt 
Herr Schulze-Schwienhorst  Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Herr Thielen Dezernent für Planungs- und Baukoordination 
Herr Uplawski  Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Frau Vogel Amt für Immobilienmanagement 
Frau Woldt Stiftungsangelegenheiten