674613/02; Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord; Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfs

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
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tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
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Anlage 1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 674613/02
 Eigelstein 41
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A N L A G E  3 
611/2Alte 1259-2017 
 
 
Textliche Festsetzungen  
zum Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 674613/02 
Arbeitstitel: Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord  
 
 
A Textliche Festsetzungen  
 
1. Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB 
 
1.1  Hotel 
 
Zulässig sind Nutzungen, die dem Hotelbetrieb dienen, insbesondere: 
- Hotelzimmer 
- Büros und Personalräume 
- Fortbildungs- und Schulungseinrichtungen  
- Fitness- und Wellnessstudio bis max. 40 m² Geschossfläche 
- Gastronomie bis max. 400 m² Geschossfläche.  
- In dem Bereich des Erdgeschosses, der Fassaden zur Straße Eigelstein aufweist, sind 
nur Gasträume als Teil der Hotel-Lobby zulässig. 
Ergänzende nicht wesentlich störende sonstige gewerbliche Nutzungen sind ausnahms-
weise zulässig. Vergnügungsstätten und Sex-Kinos sowie Einzelhandelsbetriebe in Form 
von Sex-Shops sind ausgeschlossen. 
 
1.2 Wohnen 
 
Zulässig sind ab dem 1. OG ausschließlich Wohnnutzungen sowie Räume für freie Berufe, 
die sich der Wohnnutzung unterordnen.  
Im Erdgeschoss sind ausschließlich Läden, nicht störende Gewerbetriebe und Anlagen für 
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Einzelhan-
delsbetriebe in Form von Sex-Shops sind ausgeschlossen. Die Geschossbezeichnungen 
beziehen sich auf die Straße Am Salzmagazin. 
 
1.3 Bedingte Festsetzung 
 
Gemäß § 12 Absatz 3a BauGB i. V. mit § 9 Absatz 2 BauGB wird festgesetzt, dass im 
Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durch-
führung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
2. Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB 
 
2.1 Zulässige Grundflächenzahl 
 
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO kann die festgesetzte GRZ durch Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 Absatz 2 BauNVO, durch die im Vorhaben- und Erschließungsplan darge-
stellte Nebenanlagen und durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch 
die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ von 1,0 überschritten 
werden. 
 
2.2 Gebäudehöhen 
 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO wird die Höhe baulicher Anlagen folgendermaßen festgesetzt: 
 oberer Abschluss der Gebäudeaußenwand (Oberkante Attika) als zwingende Höhe 
über NHN

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 oberer Abschluss der Dachhaut (Gebäudehöhe) als maximale Höhe über NHN. Eine 
Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe durch Dachaufbauten – wie haustech-
nische Anlagen, Aufzugüberfahrten, Treppenhäuser und dergleichen – ist nicht zuläs-
sig. 
 
3. Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2 BauGB und § 23 
BauNVO 
 
Gemäß § 23 Absatz 2 Satz 3 und § 23 Absatz 3 Satz 3 BauNVO werden für die überbauba-
ren Grundstücksflächen folgende Ausnahmen festgesetzt: 
Die straßenbegleitende Baulinie entlang der Straße Eigelstein darf durch ein Vordach mit 
einer lichten Höhe von maximal 3,0 m im Eingangsbereich des Hotels auf einer Breite von 
maximal 5,0 m um bis zu 1,5 m überschritten werden.  
Die zeichnerisch festgesetzten Baulinien und Baugrenzen dürfen durch Balkone an der 
Ostfassade des geplanten Wohngebäudes Am Salzmagazin in einer Tiefe von maximal 
1,5 m und auf maximal 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge überschritten werden. 
 
4. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandflächen gemäß § 9 
Absatz 1 Nr. 2a BauGB 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB in Verbindung mit § 6 BauO NRW wird das Maß 
der Tiefe der Abstandfläche für im Bebauungsplan durch Baulinien eingefasste Gebäu-
de(teile) 
- im Bereich der Baulinie an der Straße Am Salzmagazin auf 0,2 H  
- im Bereich der östlichen/rückwärtigen Baulinien der Baufläche "Wohnen" auf 0,3 H  
- und im Bereich der Baulinien an der Straße Eigelstein auf 0,3 H  
reduziert.  
 
5. Nebenanlagen und Stellplätze gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB 
 
Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nur Ne-
benanlagen nach § 14 Absatz 2 BauNVO sowie die im Vorhaben- und Erschließungsplan 
dargestellten Nebenanlagen und die bauordnungsrechtlich erforderlichen Kleinkinderspiel-
plätze zulässig. 
 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze ausschließlich in unterir-
dischen Anlagen (Tiefgaragen) zulässig sind. Innerhalb der Tiefgarage sind Lagerflächen, 
Abstellräume, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 51 
BauO NRW zulässig.  
 
6. Durchwegung  
 
Zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin wird auf dem Grundstück in einer 
Breite von mind. 2,50 m eine fußläufige Wegeverbindung über Durchgänge in der geplan-
ten Bebauung hergestellt. Weitere Regelungen erfolgen im Durchführungsvertrag. 
 
7. Grünfestsetzungen 
 
7.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gemäß § 9 Absatz 1 Num-
mer 25a BauGB 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 25a BauGB sind die festgestezten Flächen für das Anpflanzen von 
Bäumen und Sträuchern wie folgt zu gestalten: 
 
7.1.1  Pflanzfläche Wohnen  
Es ist Rasen einzusäen und ein Baum BF 31 (GH 741) am zeichnerisch festgesetzten 
Standort zu pflanzen. Für die Baumpflanzung BF 31 (GH 741) ist die Stärke der Bodensub-

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stratschicht auf mindestens 120 cm (incl. Drainschicht) zu erhöhen; das durchwurzelbare 
Substratvolumen muss mind. 25 m³ je Baumstandort betragen. 
 
7.1.2  Tiefgaragenbegrünung  
Die Decken von Tiefgaragen oder unterirdischen Gebäudeteilen sind, soweit sie nicht über-
baut werden, mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht zzgl. einer Drain-
schicht fachgerecht zu überdecken und mit Rasen und Gräsern einzusäen, alternativ mit 
Stauden und Gehölzen zu bepflanzen.  
An den zeichnerisch festgesetzten Standorten der nördlichen Begrünungsfläche sind zwei 
Bäume BF 31 (GH 741) zu pflanzen. An den zeichnerisch festgesetzten Standorten der 
südlichen Begrünungsfläche sind drei Bäume BF 31 (GH 741) zu pflanzen, für welche die 
Stärke der Bodensubstratschicht auf mindestens 120 cm (incl. Drainschicht) zu erhöhen ist; 
das durchwurzelbare Substratvolumen muss mind. 25 m³ je Baumstandort betragen. 
 
7.2 Dachbegrünung 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 25a BauGB sind die Dachflächen von Gebäuden wie folgt zu be-
grünen: 
 
7.2.1 Die Dächer sind bei einer Vegetationsschicht von mind. 10 cm mit Sedumgesellschaften 
(DC 1 / NB 6243), Magerrasen (DC 3 / NB 6244) sowie Gräsern, Stauden und/oder boden-
deckenden Gehölzen zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.  
 
7.2.2 Die vor zurückgestaffelten obersten Geschossen liegenden schmalen Dachflächen sind bei 
einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm mit Sedumgesellschaften (DC 1 / NB 6243) und 
Magerrasen (DC 3 / NB 6244) zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. 
 
7.2.3 Ausgenommen von der Bepflanzung sind über der Dachbegrünung aufgeständerte Photo-
voltaikelemente sowie die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten technischen 
Dachaufbauten und Terrassen/Holzdecks sowie Dacheinfassungen und notwendige Ret-
tungswege. 
 
7.3  Fassadenbegrünung 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 25a BauGB sind die Grundstückseinfassungen (Mauern, Zäu-
ne)entlang der nördlichen und der südlichen Grundstücksgrenzen mit einer Fassadenbe-
grünung zu versehen. Die Pflanzqualitäten werden dem Durchführungsvertrag entspre-
chend umgesetzt. 
8. Lärmschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB 
 
8.1 Lärmpegelbereiche 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB wird festgesetzt, dass entsprechend den darge-
stellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthalts-
räumen gemäß DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau (Ausgabe November 1989, Beuth 
Verlag GmbH, Berlin) zu treffen sind. Weicht das Bauvorhaben von der Baugrenze ab, un-
terschreitet es die zulässigen Gebäudehöhen oder weist das tatsächlich beantragte Bau-
vorhaben eine abweichende Gebäudegeometrie auf, ist für diesen Einzelfall im bauaufsicht-
lichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung 
des notwendigen Schallschutzes nachzuweisen. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn 
im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein 
niedrigerer Lärmpegelbereich nach DIN 4109 nachgewiesen wird.

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8.2 Fensterunabhängige Belüftung 
 
Im Bereich "Wohnen" sind Wohn- und Schlafräume sowie Kinderzimmer mit Westausrich-
tung zur Straße Am Salzmagazin mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung auszurüsten, 
sodass ein Öffnen der Fenster zum Lüften nicht notwendig ist. Auf eine fensterunabhängige 
Belüftung kann für Schlaf- und Kinderzimmer mit Ostausrichtung zum Blockinnenbereich 
verzichtet werden, wenn und soweit im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden 
kann, dass ein Außenpegel von 45 dB (A) im Nachtzeitraum eingehalten wird. 
 
 
8.3 Grundrissorientierung 
 
Zum Schutz vor Verkehrslärm sind alle Wohnungen mit durchgesteckten Grundrissen zu 
realisieren. Je Geschoss sind ein bis zwei Wohnungen mit jeweils zweiseitiger Belichtung 
zu planen. Im 1. und 2. OG Wohnen sind zum Zwecke der ausreichenden Belichtung aus-
schließlich Maisonettewohnungen über beide Etagen zulässig. Terrassen bzw. Balkone 
sind nach Osten zum ruhigen Innenhof zu planen. Die Geschossbezeichnungen beziehen 
sich auf die Straße Am Salzmagazin. 
 
8.4 Prallscheibe 
 
Die Fenster der Aufenthaltsräume in der Fassade des Wohngebäudes zur Straße Am 
Salzmagazin sind ab dem 2. OG Wohnen mit einer vorgehängten Prallscheibe auszustat-
ten. Die Prallscheibe muss eine Durchgangsschalldämmung (bewertetes Schalldämmmaß 
R´w) von mindestens 25 dB bezogen auf das Frequenzspektrum aus dem Schienenverkehr 
aufweisen, schallabsorbierende Verkleidungen der Fensterlaibungsflächen besitzen und si-
cher stellen, dass nachts 0,5 m vor dem geöffneten Innenfenster ein Dauerschallpegel von 
weniger als 60 dB(A) anliegt. Die Geschossbezeichnungen beziehen sich auf die Straße 
Am Salzmagazin. 
 
9. Höhenlage der Geländeoberfläche 
 
Die in der Planzeichnung festgesetzten Geländeoberflächen werden als maximale Gelän-
dehöhen definiert. 
 
10. Gestalterische Festsetzungen gemäß § 9 Absatz 4 BauGB i. V. m. § 86 Absatz 1 Nr. 1 
und Absatz 4 BauO NRW 
 
10.1 Dachform 
 
Es sind nur Flachdächer mit einer Dachneigung von 0 bis 5 °zulässig. 
 
10.2 Werbeanlagen  
 
Hinweis: 
 
Ein Teilbereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegt im Geltungsbereich der 
"Satzung über Anbringungsort, Abmessungen, und Ausgestaltung von Werbeanlagen für 
einen Teil der Ortslage Köln-Altstadt/Nord im Bereich Eigelstein/Weidengasse vom 
01.04.2011 Arbeitstitel: Werbesatzung Eigelstein/Weidengasse" welche am 13.04.2011 im 
Amtsblatt der Stadt Köln bekannt gemacht wurde (nachfolgend "Werbesatzung Eigel-
stein/Weidengasse") 
 
Die mittels dieses Bebauungsplans festgesetzten Gestaltungsregeln gehen den Regelun-
gen der Werbesatzung Eigelstein/Weidengasse vor, und gelten abschließend für den Plan-
bereich.

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(1) Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind Werbeanlagen ausschließlich unter 
den unten stehenden Voraussetzungen an folgenden Gebäudefassaden an der Stätte 
der Leistung zulässig: 
- an den zu den Straßen "Eigelstein" und "Am Salzmagazin" ausgerichteten Gebäu-
defassaden 
- an der Südfassade des ostwest-ausgerichteten Gebäuderiegels  
- an der zur Bahntrasse orientierten Fassade des parallel zur Bahntrasse an der süd-
westlichen Grundstücksgrenze angrenzenden Gebäudeabschnitts. 
 
(2) Sofern die Voraussetzungen des Absatzes 1 gegeben sind, sind flächig auf der Fassa-
de angebrachte Werbeanlagen zulässig, wenn sie alle nachfolgenden Vorschriften ein-
halten: 
 
1. Entlang der Straßen "Eigelstein" und "Am Salzmagazin" dürfen Werbeanlagen nur 
im Bereich des Erdgeschosses bis zur Unterkante der Fenster des ersten Oberge-
schosses angebracht werden. Die Geschossbezeichnungen beziehen sich auf die 
jeweilige Straße. 
 
An der Südfassade des Ost-West ausgerichteten Gebäuderiegels dürfen Werbean-
lagen nur über den Fenstern des ersten Obergeschosses und bis zur Unterkante 
des Fensters des zweiten Obergeschosses angebracht werden. Die Geschossbe-
zeichnungen beziehen sich auf die Straße Eigelstein. 
 
Parallel zur Bahntrasse dürfen Werbeanlagen nur über den Fenstern des zweiten 
Obergeschosses und bis zu Unterkante der Fenster des dritten Obergeschosses 
angebracht werden. Die Geschossbezeichnungen beziehen sich auf die Straße "Am 
Salzmagazin". 
 
2. Werbeanlagen müssen so angeordnet werden, dass sie Fenster- und Schaufenster-
flächen weder teilweise noch vollständig verdecken.  
 
Das Bekleben der Schaufensterflächen mit Folien oder ähnlichem ist ausnahmswei-
se 
- entlang der Straße "Eigelstein" zulässig, wenn die beklebte Fläche jeweils 
eine Fläche von 0,8 m² nicht überschreitet  
-  entlang der Straße "Am Salzmagazin" und parallel zur Bahntrasse zulässig, 
wenn die beklebte Fläche nicht höher oder breiter als 0,3 m ist  
und jeweils nicht mehr als insgesamt 10% der jeweiligen Schaufensterfläche ein-
nimmt.  
 
Anlagen zum Sichtschutz für Büros, Arztpraxen oder ähnlichem im Erdgeschoss fal-
len nicht unter diese Festsetzung, solange sie ausschließlich dem Zwecke des 
Sichtschutzes dienen und nicht als Werbefläche genutzt werden.  
 
3. Werbeanlagen dürfen grundsätzlich eine zusammenhängende Fläche von max. 
1,5 m² beanspruchen.  
 
4. Schriftzüge aus freigestellten Einzelbuchstaben dürfen abweichend von Nr. 3 auf ei-
ner größeren zusammenhängenden Fläche als 1,5 m² der Wand angebracht wer-
den, wenn jeder Einzelbuchstabe eine maximale Höhe von 0,75 m nicht überschrei-
tet. 
 
5. Die gesamte Werbefläche an einer Gebäudewand darf folgende Werte nicht über-
schreiten: 
- an den zur Straße "Eigelstein" gerichteten Gebäudefassaden max. 14 m²  
- an den zur Straße "Am Salzmagazin" gerichteten Gebäudefassaden max. 
4 m²  
- an der Südfassade des ostwest-ausgerichteten Gebäuderiegels max. 5 m²

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- an der zur Bahntrasse orientierten Fassade des parallel zur Bahntrasse ver-
laufenden und an der südwestlichen Grundstücksgrenze angrenzenden Ge-
bäudeabschnitts max. 6 m². 
 
6. Die Werbeanlagen dürfen maximal 0,25 m vor die Bauflucht auskragen und in den 
Straßenraum hineinragen. Maßgeblich ist der Abstand zwischen der aufgehenden 
Fassade des Anbringungsgebäudes (Hauswand) und dem parallel dazu entferntes-
ten Punkt der Werbeanlage.  
 
7. Zur Beleuchtung von Werbeanlagen sind nur hinterleuchtete oder selbst leuchtende 
Werbeanlagen zulässig.  
 
8. Die Werbeanlagen dürfen keine wechselnden oder bewegten Sichtflächen oder eine 
entsprechende Beleuchtung (einschließlich Lichtprojektionen) haben.  
 
(3) Sofern die Voraussetzungen des Absatzes 1 gegeben sind, sind senkrecht zur Fas-
sade stehende Werbeanlagen zulässig, wenn sie alle nachfolgenden Vorschriften-
einhalten: 
 
1.  Derartige Werbeanlagen sind nur an Gaststätten und Hotels zulässig. 
 
2. Die Festsetzungen des Absatzes 2 Nr. 1, 5, 7 und 8 gelten entsprechend.  
 
3. Die Werbeanlagen dürfen bis zu 1,00 m vor die Bauflucht auskragen und in den 
Straßenraum hineinragen. Maßgeblich ist der Abstand zwischen der aufgehenden 
Fassade des Anbringungsgebäudes (Hauswand) und dem parallel dazu entferntes-
ten Punkt der Werbeanlage. Die Fläche der jeweiligen Werbeanlagen darf inkl. der 
Befestigung 0,5 m² pro Seite nicht überschreiten.  
 
(4)  Werbeanlagen auf Staubschutznetzen an Baugerüsten sind für die Dauer der not-
wendigen Arbeiten und im Höchstmaß von 25 m² pro Gebäude zulässig.  
 
(5)  Werbeanlagen an Erkern und Balkonbrüstungen sind unzulässig.  
 
 
B  Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen  
 
1. Kennzeichnung gemäß § 9 Absatz 5 BauGB 
 
Ein Teil des Plangebietes ist als Altlaststandort Nr. 103103 "Am Salzmagazin" im Altlasten-
kataster der Stadt Köln eingetragen.  
 
Sollten im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder geruchlich verunreinigtes Aus-
hubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen werden bzw. durch die voran-
gegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunreinigungen festgestellt werden, 
ist die Abteilung Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und 
Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu informieren und die weitere Vor-
gehensweise abzustimmen.  
 
2. Nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 Absatz 6 BauGB 
 
Der südwestliche Grundstücksteil liegt im Bereich des eingetragenen Bodendenkmals 
Nr. 24.

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C Hinweise 
 
1 Im Plangebiet und in der Straße Am Salzmagazin ist bei einem 100jährlichen Regenereig-
nis mit einer Überflutung zu rechnen.  
 
2 Das Plangebiet liegt im archäologischen Fundgebiet "Nördliche römische Vorstadt und 
Gräberfeld an der Westseite der römischen Limesstraße Köln - Neuss- Xanten - Nijmegen - 
Kanalküste; mittelalterliche Stadt von 1180". Die Realisierung der Planung führt zu einer 
Zerstörung des unterirdischen Denkmalbestandes, der vorab im Rahmen archäologischer 
Ausgrabungen wissenschaftlich erforscht und dokumentiert werden muss. 
 
3 Luftbilder aus den Jahren 1939 - 1945 und andere historische Unterlagen lieferten Hinwei-
se auf vermehrte Bombenabwürfe. Es ist nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im 
Boden vorhanden sind. Insofern sind Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen. 
Sollten Kampfmittel gefunden werden, sind die Arbeiten sofort einzustellen und umgehend 
die Ordnungsbehörde, die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst zu benachrichtigen. Erfolgen zukünftig Erdarbeiten mit erheblichen mechani-
schen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Si-
cherheitsdetektion empfohlen. 
 
4 Für die Pflanzmaßnahmen und Pflanzqualitäten gelten die Grundsätze zur gestalterischen 
Umsetzung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß den Biotoptypen der Anlage 
zur Satzung der Stadt Köln vom 15.12.2011 zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
nach § 135 a bis c BauGB (Amtsblatt Nummer 1 vom 04.01.2012).  
 
5 DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde 
verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwen-
dung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt Platz 2, 50679 Köln, während der 
Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
6 Für das Plangebiet liegen lokale geringfügige Verunreinigungen des Bodens mit Polycycli-
schen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) vor. Dabei handelt es sich zum einen um 
die Auffüllung in einem kleinen nicht bebauten Bereich im Südwesten des Grundstücks und 
zum anderen um umgelagertes geogenes Material unter der Bodenplatte des Kellerge-
schosses im zentralen Grundstücksbereich. Im Bereich des geplanten Wohnhauses und 
der Gartenfläche wurden keine PAK-Verunreinigungen festgestellt. Ein akuter Handlungs-
bedarf bzw. Hinweise auf eine Grundwassergefährdung ist von dem nachgewiesenen PAK 
in Zusammenschau der vorgefundenen Standortrahmenbedingungen aus gutachterlicher 
Sicht aktuell nicht abzuleiten.  
 
Sollten im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder geruchlich verunreinigtes Aus-
hubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen werden bzw. durch die voran-
gegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunreinigungen (z.B. Ölkontaminati-
onen) festgestellt werden (Geruch, Aussehen, etc.) ist die Abteilung Immissionsschutz, 
Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und Verbraucherschutzamtes der Stadt 
Köln unverzüglich zu informieren und die weitere Vorgehensweise abzustimmen. Des Wei-
teren ist der Bauherr bei Antreffen von nicht bekanntem optisch oder geruchlich verunrei-
nigtem Bodenmaterial verpflichtet dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt einen Gutach-
ter zu benennen, der die notwendigen Untersuchungen durchführt und die Risiken beurteilt.

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D Rechtsgrundlagen 
 
1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 
(BGI. I S. 2414). 
 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
23.01.1990 (Bundesgesetzblatt I. S. 132). 
 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58). 
 
4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung – (BauO 
NRW) vom 01.03.2000 (GV. NRW S. 256). 
 
5 Für die Hinweise 1 bis 4 gelten jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassungen. 
 
6 Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes beste-
hende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtliniengesetzes von 1875, des 
Aufbaugesetzes Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes und des Baugesetzbuches 
treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
611/2 Alte Ke (OL ohne Beschluss) 
14.06.2017 
Vorlagen-Nummer 
 1259/2017/1 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 29.06.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 06.07.2017 
 
Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
Bebauungsplan-Entwurf 674613/02 
Arbeitstitel: Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord 
 
Die Vorhabenträgerin beantragte Februar 2016 die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Sie hatte das Grundstück der ehemaligen Gaffel-Brauerei am 
Eigelstein erworben, um nach Abriss der Gebäude ein Hotel (Althoff-Hotels) mit Tiefgarage zu errich-
ten. Es ist eine überwiegend sechs- bis siebengeschossige Neubebauung geplant. 
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt empfahl am 02.06.2016 dem Stadtentwicklungsausschuss, das 
Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans um das städtische Grundstück Am Salzmaga-
zin zu erweitern und am Eigelstein eine Wohnnutzung sowie am Salzmagazin eine Mischnutzung 
(Wohnen und gewerbliche Nutzung) vorzusehen. 
In Abstimmung mit der Vorhabenträgerin empfahl die Verwaltung dem Stadtentwicklungsausschuss in 
Anlage 8 der Vorlage zum Einleitungsbeschluss, die geplante Hotelnutzung ohne Einbeziehung des 
städtischen Platzraums um eine Wohnbebauung Am Salzmagazin zu erweitern. Hierfür würde die 
bisher zur nördlich angrenzenden Nachbarbebauung viergeschossig geplante Neubebauung auf sie-
ben Geschosse erhöht. Wenn der Nachbar seine heute zweigeschossige Bebauung ebenfalls "auf-
stocken" würde, ergäbe sich eine deutlich verbesserte städtebauliche Situation mit Fassung der 
Platzkante Am Salzmagazin/Eintrachtstraße.  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschloss am 23.06.2016 die Einleitung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans "Eigelstein 41" mit dem Ziel, insbesondere Art und Maß des Bauvorhabens festzu-
setzen. Die Vorlage zum Einleitungsbeschluss wurde mit der Ergänzung, dass die Erläuterungen der 
Verwaltung in Anlage 8 zu berücksichtigen sind, beschlossen. 
 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch erfolgte entsprechend 
Beschluss als Aushang der Planung im Bürgeramt Innenstadt vom 1. bis 14.09.2016. Es wurden kei-
ne Stellungnahmen abgegeben. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch fand vom 26.08. bis 29.09.2016 statt.  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragte die Verwaltung, in seiner Sitzung am 15.12.2016 mit 
der Vorhabenträgerin für den Bereich "Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord" einen Bebauungsplan-
Entwurf auf der Grundlage des aktuellen städtebaulichen Konzeptes auszuarbeiten. Die Ergebnisse 
der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch sollten gemäß Stel-
lungnahme der Verwaltung berücksichtigt werden.

2 
 
 
Im Rahmen der weiteren Planungsausarbeitung wurde der den Gremien zuletzt vorgelegte Planungs-
entwurf in folgenden Punkten weiterentwickelt: 
 
Aus den zwei vorgelegten Planungsalternativen (Variante A und B) für das Wohngebäude am Salz-
magazin wurde die Bebauungsvariante A mit einem Rücksprung der beiden obersten Geschosse zur 
vorhandenen nördlich angrenzenden Nachbarbebauung und zur Straße am Salzmagazin ausgewählt. 
Aufgrund der Höhenstaffelung schafft sie einen städtebaulich verträglicheren Höhenübergang von der 
Neubebauung (Wohngebäude) zur Bestandsbebauung als die Variante B (mit Auskragung des obers-
ten betonten Geschosses über die Straße Am Salzmagazin). 
 
Im weiteren Verfahren wurde auf der Grundlage der erarbeiteten Gutachten geklärt, dass der not-
wendige Immissionsschutz für eine Wohnnutzung Am Salzmagazin trotz der sehr hohen Lärmimmis-
sionen durch den Bahnverkehr unter folgenden Voraussetzungen gewährleistet werden kann: 
 
 Alle Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer mit Fenstern nach Westen zur Bahn erhalten eine hoch-
wertige Schallschutzverglasung mit zusätzlicher Prallscheibe vor dem Fenster und werden zu-
dem mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung ausgestattet. Die Wohnungsgrundrisse sind flexi-
bel zu gestalteten, so dass die Schlafräume wahlweise zur helleren, aber lauteren Westseite 
oder aber zur dunkleren, aber leiseren Ostseite hin ausgerichtet werden können. 
 Im Erdgeschoss des Wohngebäudes ist eine Wohnnutzung aufgrund der schlechten Belich-
tungsverhältnisse nicht möglich; hier sind nicht störende gewerbliche Nutzungen etc. zulässig, 
die die Wohnnutzung ergänzen. Das erste und zweite Geschoss werden als Maisonette-
Wohnungen gestaltet, um die ausreichende Belichtung der Wohnung über das zweite Oberge-
schoss sicher zu stellen.  
 
Damit kann Am Salzmagazin im Anschluss an das Hotel ein Wohnhaus mit 8 Wohneinheiten zwi-
schen 40 und 80 m² realisiert werden. 
 
Die Herstellung einer fußläufigen Durchwegung zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmaga-
zin in einer Breite von 2.50 m und in einer Höhe von 2.50 m im Bereich der überbaubaren Flächen ist 
im Bebauungsplan festgesetzt. Im Durchführungsvertrag wird unter anderem aufgenommen, dass 
Zeitpunkt, Art und Umfang der Öffnung der Zugänge (für die Öffentlichkeit) zwischen Stadt Köln und 
der Eigentümerin beziehungsweise Vorhabenträgerin einvernehmlich geregelt werden. Entsprechend 
Landesbauordnung NRW sind öffentlich zugängliche bauliche Anlagen barrierefrei zu gestalten. Aus 
diesem Grund wurde im Vorhaben- und Erschließungsplan (Blatt 2 des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans) ein Aufzug optional dargestellt.  
 
Der (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan soll mit den als Anlage beigefügten Unterlagen sowie den 
Gutachten und den bisher vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen entsprechend § 3 Ab-
satz 2 Baugesetzbuch einen Monat (voraussichtlich im Juli 2017) öffentlich ausgelegt werden.  
 
 
gez. Höing 
 
 
Anlagen 
1 Übersichtsplan Geltungsbereich 
2 Begründung mit Umweltbericht 
3 Textliche Festsetzungen 
4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Blatt 1) 
5 Vorhaben- und Erschließungsplan (Blatt 2)

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A N L A G E  2  
611/2Alte 1259/2017 
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 674613/02 
Arbeitstitel: Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
Eine Kölner Privatbrauerei hat ihre Produktion von ihrem innerstädtischen Standort am 
Eigelstein verlagert, so dass das Grundstück einer neuen Nutzung zugeführt werden kann. 
Eine Projektgesellschaft der Althoff Hotelgruppe, die EHBB Verwaltungsgesellschaft mbH & 
Co. KG, hat das Grundstück erworben und beabsichtigt dort ein Hotel der Marke Urban Loft 
im gehobenen Drei-Sterne-Bereich zu errichten. Zu diesem Zweck hat das Architekturbüro 
Bolles+Wilson im Auftrag der Grundstückseigentümerin eine Konzeptstudie für eine neue 
Bebauung und Nutzung erarbeitet. Die Konzeptstudie nimmt die Besonderheiten des 
Standortes auf und soll zugleich ein Signalgeber für weitere zukünftige qualitätsvolle 
Entwicklungen im Umfeld sein. 
 
Der Abbruch der Brauereigebäude ist bereits durch die Bauaufsicht genehmigt und soll 
kurzfristig erfolgen. Die Umsetzung der Planung soll ebenfalls kurzfristig erfolgen. Geplant ist 
die Einreichung des Bauantrages noch in 2017 und Fertigstellung des Bauvorhabens 
spätestens in drei Jahren. 
 
1.2 Ziel der Planung  
Ziel der Planung ist die Schaffung von Planungsrecht für die Errichtung eines Hotels und 
eines Wohnhauses. Städtebauliche Prägnanz, eine verträgliche und zukunftsweisende 
Einordnung in das Quartier und wirtschaftliche Bauvolumina waren dabei die Ziele für die 
Entwicklung des Plangebietes. 
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Altstadt-Nord, im nördlichen Innenstadtbereich von Köln. Die 
fußläufige Entfernung zum Kölner Hauptbahnhof und dem Kölner Dom beträgt circa 500 m. 
Das circa 2.250 m² große Plangebiet entspricht nach aktuellem Katasterplan dem Flurstück 
750 der Flur 26 in der Gemarkung Köln. Im Osten wird das Grundstück durch die Straße 
Eigelstein, im Westen durch die Straße Am Salzmagazin begrenzt. Unmittelbar entlang der 
südwestlichen Grundstücksgrenze verläuft auf Stahlbetonstützen eine mehrgleisige Trasse 
der Deutschen Bahn AG, die unmittelbar in die Haupthalle des Kölner Hauptbahnhofs führt. 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet ist durch die Gebäude und Anlagen der Brauerei bebaut und vollständig 
versiegelt. Insofern sind keine Bäume oder Aufwuchs vorhanden. Auf dem Grundstück 
befinden sich drei Brunnen der ehemaligen Brauerei. Die Charakteristik des Grundstückes 
wird maßgeblich durch den Eigelstein geprägt. Die oben genannte Trasse der Deutschen 
Bahn AG begrenzt als dominierende Diagonale den Blockrand und das Grundstück 
rückwärtig nach Südwesten.

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Zur Straße Eigelstein weist das Hauptgebäude der Brauerei eine Gesamthöhe von 73,0 m 
über Normalhöhennull (NHN) auf; dies entspricht einer Höhe von 20,70 m über 
Straßenniveau. Die Traufe liegt bei einer Höhe von 68,20 m über NHN, was einer Traufhöhe 
von 15,90 m über Straßenniveau entspricht. Die Bestandsgebäude beidseitig des 
Hauptgebäudes am Eigelstein besitzen Traufhöhen von 65,0 bzw. 63,8 m. Zur Straße Am 
Salzmagazin weisen die Bestandsgebäude Höhen von 54,7 bis 62,1 m über NHN auf, was 
Gebäudehöhen von 4,4 m bis 11,8 m über Straßenniveau entspricht. 
 
Das Umfeld des Plangebietes ist durch eine dichte Bebauung mit einer Mischnutzung aus 
Wohngebäuden und gewerblich genutzten Gebäuden geprägt. An der Straße Eigelstein 
befinden sich in den Erdgeschossen zumeist Ladenlokale. An der Straße Am Salzmagazin 
befindet sich westlich des Plangebietes ein als öffentlicher Parkplatz genutzter Platzraum. 
 
Die Straße Eigelstein ist durch eine vier- bis fünfgeschossige Straßenrandbebauung geprägt. 
Dem Plangebiet gegenüber befindet sich ein Hotel (Neubau) mit fünf Geschossen zuzüglich 
eines Staffelgeschosses. 
 
2.3 Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin an das Straßennetz 
angebunden. Über diese Straßen erfolgte auch der bisherige Anlieferungsverkehr. Im 
gesamten Quartier gibt es eine Vielzahl von Einbahnstraßen, dazu gehören auch der 
Eigelstein und die nördlich des Blockrandes verlaufende Eintrachtstraße. Öffentliche 
Parkplätze sind als Längsparkstreifen im Straßenraum ausgewiesen. 
 
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann als sehr gut bewertet werden. Die 
nächstgelegene Haltestelle für Busse und Stadtbahnen "Köln Breslauer Platz / Hbf" ist 
fußläufig lediglich 300 m entfernt. Von dort aus gibt es einen direkten Zugang zum Kölner 
Hauptbahnhof mit Anschluss an den Regional- und Fernverkehr. 
 
Die Ver- und Entsorgung hinsichtlich der Wasser- und Energieversorgung sowie der 
Abwasserentsorgung sind gesichert. Darüber hinaus befinden sich im Plangebiet Erdgas- 
und Stromversorgungsleitungen beziehungsweise -anlagen. 
 
Die Straße Eigelstein stellt eine wichtige Verbindung für Radfahrende zwischen dem 
Hauptbahnhof bzw. der Innenstadt und der nördlichen Innenstadt dar. Insbesondere aufgrund 
der starken Zäsur durch Bahntrasse und Ursulastraße / Turiner Straße ist die Straße 
Eigelstein nahezu die einzig mögliche Verbindung in Nord-Süd-Richtung. Die Straße kann in 
beide Richtungen mit dem Fahrrad befahren werden. 
 
2.4 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches der dritten Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 67461/15, die am 15.12.2015 vom Rat der Stadt Köln als Satzung 
beschlossen und am 09.03.2016 bekannt gemacht wurde. Ziel der Änderung war es, die bisher 
im festgesetzten "Besonderen Wohngebiet" (WB) ausgeschlossenen sozialen und kulturellen 
Einrichtungen zuzulassen. Im festgesetzten "Kerngebiet" (MK) wurden die Vergnügungsstätten 
Spielhallen, Wettbüros und Sex-Kinos sowie Einzelhandelsbetriebe in Form von Sex-Shops 
ausgeschlossen. Zudem wurde die Festsetzung für das Brauerei-Grundstück im "Besonderen 
Wohngebiet", die nur eine Nutzung als Brauerei zuließ, aufgehoben. 
 
Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 67461/15 blieben bestehen. Der 
Bebauungsplan setzt für das Plangebiet eine geschlossene Bauweise und eine 
Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0 fest. Die maximal zulässigen Geschossigkeiten variieren 
von einem Vollgeschoss (I) im Innenbereich über drei (III) an der Straße Am Salzmagazin und 
vier (IV) zur Bahntrasse bis zu fünf Vollgeschossen (V) an der Straße Eigelstein.

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Für das Plangebiet gilt die Werbesatzung 12 der Stadt Köln. Ziel der Satzung ist die Erhaltung 
und Wiederherstellung der Stadtbildqualität der Straßen Eigelstein und Weidengasse im 
Stadtteil Köln-Altstadt/Nord. Zum Schutz des historisch gewachsenen Stadtbildes sowie der von 
Einzelhandel und Gastronomie geprägten Straßen werden an Werbeanlagen besondere 
gestalterische Anforderungen gestellt. 
 
Südwestlich grenzt an das Plangebiet der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan "Bahnbögen 
Eigelstein" an. Er hat zum Ziel, die Bahnbögennutzung durch Festsetzung einer öffentlich 
nutzbaren Erschließung und eines Gewerbegebietes planungsrechtlich zu sichern. 
 
2.5 Verfahren 
Die Projektgesellschaft EHBB Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG (Althoff Hotels) 
beantragte mit Schreiben vom 25.02.2016 gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) für 
das Plangebiet Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord die Einleitung des Verfahrens zur 
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan soll gemäß § 
12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan im zweistufigen Regelverfahren mit 
Umweltbericht aufgestellt werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird 
der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag, in dem sich die 
Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung verpflichtet. Mit der Rechtsverbindlichkeit des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes treten in dessen Geltungsbereich die entsprechenden 
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 67461/15 in der Fassung der dritten Änderung außer 
Kraft. 
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt hatte am 02.06.2016 im Rahmen der Vorberatung zum 
Einleitungsbeschluss dem Stadtentwicklungsausschuss empfohlen, das Plangebiet des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes um das städtische Grundstück Am Salzmagazin zu 
erweitern und am Eigelstein eine Wohnnutzung sowie am Salzmagazin eine Mischnutzung 
(Wohnen und gewerbliche Nutzung) vorzusehen. In Abstimmung mit der Vorhabenträgerin 
empfahl die Verwaltung dem Stadtentwicklungsausschuss in der Vorlage zum 
Einleitungsbeschluss neben dem Verzicht auf die Einbeziehung des Grundstückes Am 
Salzmagazin, die geplante Hotelnutzung um eine Wohnbebauung Am Salzmagazin zu 
erweitern. Um ein Wohngebäude mit bis zu vierzehn Wohneinheiten realisieren zu können, 
wurde die bisher zur nördlich angrenzenden Nachbarbebauung viergeschossig geplante 
Neubebauung auf sieben Geschosse erhöht. Wenn die Nachbarin oder der Nachbar seine heute 
zweigeschossige Bebauung ebenfalls einer Nachverdichtung unterzieht, ergibt sich eine deutlich 
verbesserte städtebauliche Situation mit Fassung der Platzkante Am Salzmagazin. Für eine 
Aufstockung auf mehr als drei Geschosse müsste jedoch die Eigentümerin oder der Eigentümer 
zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ein eigenständiges 
vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren durchführen. 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschloss am 23.06.2016 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord" mit dem Ziel, 
insbesondere Art und Maß des Bauvorhabens festzusetzen. Die Vorlage zum 
Einleitungsbeschluss wurde entsprechend des Verwaltungsvorschlags beschlossen. Die 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch erfolgte als Aushang 
der Planung im Bürgeramt Innenstadt. Im Zeitraum des Aushangs vom 01.09. bis 14.09.2016 
sind keine Stellungnahmen eingegangen. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch fand vom 26.08. bis 
29.09.2016 statt. 
 
Zur Bewertung der eingegangenen Stellungnahmen wurde im Stadtentwicklungsausschuss am 
15.12.2016 der sogenannte "Vorgabenbeschluss" gefasst. Der Umgang mit der Errichtung eines 
baulichen Hochpunktes und der damit verbundenen städtebaulichen Verdichtung zur 
Bahntrasse werden als konkretisierte städtebauliche Zielsetzung weiter befürwortet. Der 
geplante Gebäuderiegel soll etwas niedriger als ursprünglich geplant ausgeführt werden. Am 
Salzmagazin soll ein städtebaulich verträglicher Höhenübergang von der Neubebauung

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(Wohngebäude) zur Bestandsbebauung durch eine differenzierte Baukörperausbildung des 
Neubaus und der Aufstockung des Nachbargebäudes geschaffen werden.  
 
Mit den vorliegenden konkretisierten Planunterlagen sollen jetzt parallel die Beteiligung der 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB und die öffentliche Auslegung gemäß § 
3 Absatz 2 BauGB durchgeführt werden. 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Flächennutzungsplan, Entwicklungskonzept Innenstadt 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als Besonderes Wohngebiet (WB) dargestellt. 
Besondere Wohngebiete dienen gem. § 4a Baunutzungsverordnung (BauNVO) überwiegend 
dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen 
Anlagen, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit 
der Wohnnutzung vereinbar sind. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht 
erforderlich, da aus der Darstellung Besonderes Wohngebiet im Flächennutzungsplan die 
geplanten Nutzungen (Betrieb des Beherbergungsgewerbes und Wohnungen) im 
Bebauungsplan entwickelt werden können. 
 
3.2 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln trifft keine Aussagen zum Plangebiet. 
 
3.3 Höhenkonzept 
Das Plangebiet liegt gemäß Höhenkonzept der Stadt Köln (Ratsbeschluss 15.05.2007) und 
Konkretisierung des Höhenkonzeptes im Bereich der Ringe vom 26.03.2009 im Wirkungsfeld 
der romanischen Kirche St. Ursula. Innerhalb dieses Feldes soll die zukünftige Bebauung nicht 
höher sein als die Traufkante der romanischen Kirche (St. Ursula: 18,10 m). Falls die 
bestehende Bebauung niedriger als die Traufkante sein sollte, richtet sich die Höhe nach der 
bestehenden Bebauung. Bei Satteldächern ist eine maximale Dachneigung von 45 °und eine 
Nutzungsebene im Dachgeschoss, bei Flachdächern ein um 2 m zurückgesetztes 
Staffelgeschoss von maximal 3,50 m Höhe, in das alle technischen Aufbauten zu integrieren 
sind, zulässig. Da der Gebäudebestand mit 4 bis 5 "Normalgeschossen" mit einer Traufhöhe von 
12 – 16 m prägend ist, stellt damit eine Wandhöhe von 16 m die maximale Trauf- 
beziehungsweise Attikahöhe nach Höhenkonzept dar. 
 
Durch den siebengeschossig geplanten Gebäuderiegel werden diese Wandhöhen im 
südwestlichen Grundstücksbereich und entlang der Straße am Salzmagazin überschritten. 
Entlang des Eigelstein wird die maximale Wandhöhe eingehalten. Der Errichtung eines 
baulichen Hochpunktes und der damit verbundenen städtebaulichen Verdichtung im Bereich der 
Bahntrasse werden jedoch Vorrang vor der Einhaltung des Höhenkonzeptes eingeräumt. Am 
Salzmagazin soll ein städtebaulich verträglicher Höhenübergang von der Neubebauung 
(Wohngebäude) zur Bestandsbebauung durch eine differenzierte Baukörperausbildung des 
Neubaus und der Aufstockung des Nachbargebäudes geschaffen werden.  
 
3.4 Denkmalschutz 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich in den Straßen Eigelstein und Am 
Salzmagazin mehrere eingetragene Baudenkmäler. Diese sind zu berücksichtigen und dürfen 
nicht beeinträchtigt werden. Das Gebäude der Gaffelbrauerei selbst steht nicht unter 
Denkmalschutz. 
 
Der südwestliche Grundstücksteil liegt im Bereich des eingetragenen Bodendenkmals Nr. 24, 
südlich grenzt das eingetragene Bodendenkmal Nr. 7 auf dem Grundstück Eigelstein 35-37 
unmittelbar an. Darüber hinaus liegt das Plangebiet im archäologischen Fundgebiet

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"Nördliche römische Vorstadt und Gräberfeld an der Westseite der römischen Limesstraße 
Köln - Neuss - Xanten - Nijmegen - Kanalküste; mittelalterliche Stadt von 1180". Die 
Realisierung der Planung führt zur Zerstörung des unterirdischen Denkmalbestandes, der 
vorab im Rahmen archäologischer Ausgrabungen wissenschaftlich erforscht und 
dokumentiert werden muss. 
 
3.5 Kölner Dom 
Nach der Entscheidung der UNESCO zum Welterbe Kölner Dom vom Juli 2005 hat der Rat 
der Stadt Köln am 15.12.2006 zum Schutz des Doms eine sogenannte Pufferzone 
beschlossen. In dieser ist die Beteiligung der UNESCO beziehungsweise der deutschen 
Vertretung der ICOMOS festgelegt. Diese internationale nichtstaatliche Organisation setzt 
sich weltweit für den Schutz und die Pflege von Denkmälern und Denkmalbereichen und die 
Bewahrung des historischen Kulturerbes ein und beteiligt sich als Beraterin und Gutachterin 
an der Arbeit des Welterbe-Komitees der UNESCO. 
 
Das Plangebiet liegt innerhalb dieser Pufferzone. Die örtliche Vertretung der ICOMOS ist im 
weiteren Verfahren über das Bauvorhaben zu informieren. 
 
 
4. Städtebauliches Konzept und Freiraumkonzept 
 
Grundlage des städtebaulichen Konzeptes war eine Konzeptstudie von Bolles+Wilson 
Architekten, die verschiedene Bebauungsmöglichkeiten in Varianten untersuchte. Ursprünglich 
war lediglich ein Hotel geplant, das mit sechs Geschossen an der Straße Eigelstein und vier 
Geschossen an der Straße Am Salzmagazin an die Bestandsbebauung anschließen sollte. 
Entlang der Straße Eigelstein wurden die Traufhöhen durch Zurückspringen der oberen beiden 
Geschosse reduziert und an die Umgebungsbebauung angepasst. Aufgrund der Forderung der 
Politik, auch Wohnungen anzubieten, wurde das Konzept weiter überarbeitet und sieht jetzt 
neben einem Hotel auch ein Wohngebäude vor. Da die Geschossfläche des geplanten Hotels 
nicht verringert werden sollte, kam es zu einer Erhöhung der Geschosszahlen an der Straße Am 
Salzmagazin von vier auf nun sieben Geschosse. Damit der nördlich angrenzende Nachbar bei 
einer Ausnutzung des Planungsrechtes nicht auf eine Brandwand schaut, wurde eine Variante 
mit einem zurückspringenden oberen Geschoss erarbeitet, das dem aktuellen 
Bebauungsplanentwurf zu Grunde liegt. 
 
4.1 Städtebauliches Konzept 
Das städtebauliche Konzept sieht sowohl am Eigelstein als auch zur Straße Am Salzmagazin 
hin einen Anschluss an die vorherrschende geschlossene Bauweise (Blockrandbebauung) vor. 
Bedingt durch die prägnante Diagonale der Bahntrasse knickt die Bebauung Am Salzmagazin 
zunächst diagonal ab und verläuft parallel zur Bahntrasse und knickt erneut ab, um mittig an den 
Gebäuderiegel am Eigelstein anzuschließen. 
 
Dieser Riegel im Hofinneren zoniert nach Norden hin einen eher öffentlichen Hof. Das Konzept 
sieht eine fußläufige Durchwegungsmöglichkeit der Liegenschaft von der Straße Eigelstein zur 
Straße Am Salzmagazin vor. Der Weg verbleibt als privater Weg im Eigentum der 
Vorhabenträgerin. Die Sicherung der Herstellung dieser Durchwegung erfolgt im Rahmen des 
Durchführungsvertrages (siehe auch 5.5.).  
 
 
Nach Süden hin entsteht ein kleiner privater Hof, der als begrünter Außenbereich mit Terrasse 
geplant ist und den Hotelgästen zur Verfügung steht. Das Erdgeschoss am traditionsreichen 
Eigelstein eignet sich idealerweise für die Hotellobby sowie ergänzende gastronomische 
Nutzungen, die auch für die Öffentlichkeit zugänglich sind.

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Der Gebäuderiegel am Eigelstein ist mit einer Gesamtgebäudehöhe von maximal 72,2 m über 
NHN und einer Traufhöhe von maximal 66,0 m über NHN geplant, was einer Gesamthöhe von 
19,9 m und einer Traufkante von 13,7 m über der Straße Eigelstein entspricht. Das Gebäude ist 
entsprechend den Abstandsflächen, welche das Pendant auf der gegenüberliegenden 
Straßenseite (Neubau Hotel) in Anspruch nimmt, zurückgestaffelt. Damit entspricht die 
Wandhöhe den Vorgaben des Höhenkonzeptes. Es werden jedoch abweichend von den 
Vorgaben zwei zurückgestaffelte Geschosse über den vier Normalgeschossen ausgebildet, da 
bei fünf Normalgeschossen und einem Staffelgeschoss die Traufhöhen der angrenzenden 
Bestandsgebäude wesentlich überschritten würden. 
 
Im rechten Winkel zu diesem Gebäude schließt ein drei- bis viergeschossiges Gebäude von 
circa 19 m Länge an. An dieses bindet ein siebengeschossiges Gebäude an. Dieses im Mittel 
circa 38 m lange Gebäude knickt an der S-Bahntrasse ab und folgt dann dem Verlauf der Straße 
Am Salzmagazin. An der Bahntrasse werden fünf Geschosse oberhalb der Bahntrasse liegen. 
Dieser Riegel zur Bahntrasse hin hat eine max. Höhe von 74,7 m über NHN, was einer 
Gebäudehöhe von maximal 24,4 m über der Straße Am Salzmagazin entspricht, und ermöglicht 
so die Ausgestaltung eines lärmberuhigten Innenhofes. Zur nördlichen Nachbarbebauung an der 
Straße Am Salzmagazin schließt die Planung mit einer siebengeschossigen 
Straßenrandbebauung (Wohngebäude) ab. Die nach Höhenkonzept prägende Wandhöhe (hier 
16 m über Gelände) wird bei einer siebengeschossigen Bebauung um 8,4 m überschritten, die 
Traufhöhe von St. Ursula um 6,3 m. Dies wird damit begründet, dass entlang des Bahnviadukts 
bauliche Hochpunkte städtebaulich verträglich sind, und mit dem Ziel, ein ausreichendes 
Wohnungsangebot auch im Plangebiet bereit zu stellen.  
 
Das nördlich von dem geplanten Wohngebäude liegende bisher nur zweigeschossig bebaute 
benachbarte Flurstück 755 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebaulich gewünschte 
Schließung der Baulücke in den Obergeschossen sollen in einem gesonderten 
Bauleitplanverfahren geschaffen werden. 
 
Zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin existiert topografisch ein 
Höhenunterschied von circa zwei Metern, der für die Durchwegung überwunden werden muss. 
Gleichzeitig ermöglicht dieser Niveauunterschied eine günstige Erschließung einer Tiefgarage 
von der Straße Am Salzmagazin aus, da nur circa eine halbe Geschosshöhe zur Einfahrt 
überwunden werden muss. Die Geschosshöhen innerhalb der Gebäude sind vom höher 
gelegenen Niveau der Straße Eigelstein aus entwickelt und ermöglichen einen schwellenlosen 
Zugang der Gebäude von den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin sowie über die 
jeweiligen Hofzugänge. Gleichzeitig liegt dadurch das erste Obergeschoss des Hotels (G.01) 
nach Südwesten hin schon oberhalb der Bahntrasse. Die Bezeichnung der Geschossigkeiten ist 
im Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch 
eindeutig definiert. 
 
Die Deutsche Bahn forderte im frühzeitigen Beteiligungsverfahren nach § 4 Absatz 1 BauGB 
die Freihaltung von Flächen unmittelbar am Bahnkörper bzw. die Sicherung erforderlicher 
Vorkaufsrechte durch die Stadt Köln für den Fall eines möglicherweise zukünftigen 
mehrgleisigen Ausbaus der Betriebsstelle Köln Hansaring. Die Umsetzung der 
stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen für das Plangebiet würde durch die Freihaltung 
von Flächen für einen möglichen späteren Ausbau der S-Bahn-Strecke jedoch erschwert. 
Trotz der Bedeutung des Ausbaus des Nahverkehrs kann aus heutiger Sicht eine 
Trassenfreihaltung realistisch und rechtlich nicht umgesetzt werden. Sollte ein konkretes 
Projekt bestehen, muss die Deutsche Bahn über eine Vielzahl von Privatgrundstücken ein 
Planfeststellungsverfahren durchführen. In dem Informationsblatt der Nahverkehr Rheinland 
GmbH Ausgabe 2016 wird zudem unter "FAQ" erläutert, wieso ein Ausbau des S-Bahnhofs 
Hansaring nicht notwendig wird.

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4.2 Nutzungskonzept 
Hotel 
Für den Großteil des Plangebietes ist eine Hotelnutzung vorgesehen. Geplant ist ein Hotel der 
Marke Urban Loft im gehobenen Drei-Sterne-Hotelmarkt. Kernstück des Hotels wird der 
Lobbybereich sein. Es werden verschiedene miteinander verbundene Bereiche für den 
Aufenthalt des Hotelgastes, untergeordnet auch für externe Gäste geschaffen. Die Bereiche 
Lobby, Lounge, Bar, Bistro und Rezeption gehen ineinander über und bieten so eine 
Kommunikationsplattform für alle Gäste. Mit der möglichen Bebauung von bis zu ca. 7.600 qm 
Geschossfläche wird ein Hotel im Best of Budget Bereich mit ca. 213 Zimmern, einem 
Fitnessraum und einer Lobby/Lounge von circa 500 m², inklusive der notwendigen Verwaltungs- 
und technischen Räume entstehen. Die Geschichte der Brauerei wird sich im Kunstkonzept des 
Hotels widerspiegeln. Designelemente der alten Produktionsanlagen werden aufgenommen. 
 
Wohnen und ergänzende Nutzungen 
Im Anschluss an das Hotel soll ein Wohnhaus mit 8 Wohneinheiten zwischen 40 und 80 m² 
realisiert werden. Je Geschoss sind nach erstem Konzept an einem zentralen Treppenkern im 
Regelgeschoss zwei Wohnungen mit circa 50 m² und in den zurückgestaffelten Geschossen je 
eine Wohnung mit circa 80 m² mit jeweils zweiseitiger Belichtung nach Osten zum ruhigeren 
Innenhof und nach Westen mit Sicht auf die Gleise und den Hauptbahnhof vorgesehen. In den 
Wohnungen sind zwei bis vier Zimmer mit Küche und Bad möglich. Wegen der sehr hohen 
Lärmimmissionen durch den Bahnverkehr müssen alle Wohnungen nach Westen eine 
hochwertige Schallschutzverglasung mit zusätzlicher Prallscheibe vor dem Fenster erhalten und 
zudem mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung ausgestattet werden. Die Wohnungsgrundrisse 
sind flexibel gestaltet, so dass die Schlafräume wahlweise zur helleren, aber lauteren Westseite 
hin oder aber zur dunkleren, aber leiseren Ostseite hin ausgerichtet werden können. 
 
Im Erdgeschoss des Wohngebäudes (Geschoss S.00) ist eine Wohnnutzung aufgrund der 
schlechten Belichtungsverhältnisse nicht möglich; hier sollen gewerbliche Nutzungen die 
Wohnnutzung ergänzen. Das erste und zweite Geschoss (G.00 und G.01) werden als 
Maisonettewohnungen gestaltet, um die ausreichende Belichtung der Wohnung über das zweite 
Obergeschoss (G.01) sicher zu stellen.  
 
4.3 Freiraumkonzept 
Der Freiflächenplan sieht für die Dachflächen sowie für die Tiefgarage eine Dachbegrünung 
vor. In den Innenhöfen werden insgesamt 5 Bäume gepflanzt. Die Dachterrasse sowie der 
südliche Hof des Hotels sind als Holzdecks mit Pflanzflächen geplant und sollen mit Stauden 
und Gehölzen bestückt werden. An den nördlichen und südlichen Begrenzungsmauern 
entsteht eine Fassadenbegrünung. Ein Baum ist auf einer Raseneinsaat im Hof des 
Wohngebäudes festgesetzt. 
 
An der Südseite des Querriegels verläuft ein Fluchtweg (privat) vom Hotelgebäude am 
Eigelstein zur Straße Salzmagazin, der die vorhandenen Geländeunterschiede mit 
Treppenanlagen überwindet. Eine fußläufige Durchwegung für die Öffentlichkeit ist vom 
Eigelstein aus durch eine erdgeschossige Öffnung im Hotelgebäude entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze bis zur Straße Am Salzmagazin geplant. Details zur Durchwegung 
werden im Durchführungsvertrag geregelt (siehe auch 5.5).  
 
Insgesamt erhält das Grundstück durch die geplanten begrünten Dachterrassen, durch 
verschiedene ansprechend gestaltete und begrünte Innenhöfe und durch die offene 
Durchwegung eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner des 
geplanten Wohngebäudes sowie für die Gäste des geplanten Hotels. 
 
Die Beteiligung der Vorhabenträgerin an der Aufwertung eines nahegelegenen öffentlichen 
Spielplatzes wird im weiteren Verfahren abgestimmt und ggf. im Rahmen des

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Durchführungsvertrags gesichert. Die tatsächlich erforderlichen Kleinkinderspielflächen 
werden im weiteren Verfahren ermittelt und mit der Bauaufsicht abgestimmt. 
 
4.4 Erschließungskonzept 
Der Umfang der Verkehrserzeugung wurde im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung ermittelt 
und mit der derzeitigen Verkehrssituation verglichen. Im Ergebnis werden die Pkw-Verkehre 
geringfügig zunehmen.  
 
Die Verkehrserschließung mit Pkw kann über die Straße Eigelstein erfolgen, sowie rückwärtig 
über die Straße Am Salzmagazin. Die Verfügbarkeit an öffentlichen Stellplätzen ist aufgrund der 
innerstädtischen Lage entlang des Eigelsteins eher begrenzt. Rückwärtig an der Straße Am 
Salzmagazin gibt es eine dreieckige Freifläche, die derzeit zum Parken genutzt wird, jedoch 
auch mittelfristig einer anderen Nutzung zugeführt werden könnte. Auch im Zusammenhang mit 
einer möglichen Umnutzung der Bahnbögen ist die Fläche ein wichtiger Baustein zur Aufwertung 
des gesamten Bereichs. 
 
Die ca. 47 erforderlichen Stellplätze für die Hotel- und Wohnnutzung werden unterirdisch in 
einer gemeinsamen Tiefgarage untergebracht, die von der Straße Am Salzmagazin aus 
erschlossen wird. Je Wohnung wird ein Stellplatz angeboten. Die Fahrradstellplätze für die 
Wohnungen werden im Keller des Wohngebäudes, die Fahrradstellplätze für das Hotel auf 
dem Grundstück oder in der Tiefgarage nachgewiesen. Die aktuelle Planung berücksichtigt 
insgesamt 26 Fahrradabstellplätze auf eigenem Grundstück.  
 
 
5. Begründung der Planinhalte 
 
5.1 Art der baulichen Nutzung 
Es wird ein Baugebiet festgesetzt, das die Nutzungen Hotel und Wohnen (letzteres mit 
wohnverträglichen Nutzungen im Erdgeschoss) abgrenzt. Die festgesetzte Abgrenzung der 
unterschiedlichen Nutzungen entspricht dabei den geplanten Nutzungen des Grundstücks.  
 
Hotel 
Für den Großteil des Plangebietes wird als Art der baulichen Nutzung "Hotel" festgesetzt. 
Zulässig sind hier neben Hotelzimmern insbesondere auch Büros und Personalräume, 
Fortbildungs- und Schulungseinrichtungen, ein Fitness- und Wellnessstudio bis max. 40 m² 
Geschossfläche sowie eine Gastronomie bis max. 400 m² Geschossfläche.  
 
Nicht wesentlich störende sonstige gewerbliche Nutzungen sind darüber hinaus 
ausnahmsweise zulässig, wobei Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Wettbüros und Sex-
Kinos sowie Einzelhandelsbetriebe in Form von Sex-Shops ausgeschlossen werden. Diese 
Nutzungen entsprechen nicht dem geplanten Quartierscharakter. Darüber hinaus sollen 
Störungen für die vorhandene und geplante Wohnnutzung unter anderem durch hohen 
Publikumsverkehr, An- und Ablieferverkehre sowie die Lärmbelastung insbesondere in den 
Nachtstunden vermieden werden.  
 
Wohnen  
Für das geplante Wohngebäude im nordwestlichen Plangebiet wird "Wohnen" festgesetzt. 
Hier sind ab dem 1. OG (Geschoss G.00) ausschließlich Wohnungen zulässig. Einzelne 
Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger sind ebenfalls grundsätzlich zulässig, 
sofern sie sich der Wohnnutzung unterordnen. Im Erdgeschoss (Geschoss S.00) sind 
ausschließlich Läden, nicht störende Gewerbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, 
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Einzelhandelsbetriebe in Form von 
Sex-Shops sind ausgeschlossen. Das Erdgeschoss ist aufgrund der Belichtungsverhältnisse 
nicht für eine klassische Wohnnutzung geeignet.

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Die festgesetzten Nutzungen wurden gewählt, um dem Ziel der Planung, ein innerstädtisches 
Quartier aufzuwerten, gerecht zu werden. Die Hotelnutzung dient der Aufwertung und 
Belebung des Umfeldes, die Wohnnutzung ergänzt die vorhandenen Wohnnutzungen im 
Umfeld. Mit den getroffenen Festsetzungen kann das geplante Vorhaben Hotel und 
Wohnhaus umgesetzt werden. Die geplanten Nutzungen sind von ihrer Art grundsätzlich 
auch in einem besonderen Wohngebiet zulässig.  
 
Gemäß § 12 Absatz 3 a BauGB in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB sind im Rahmen der 
festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.  
 
5.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch überbaubare Grundstücksflächen in Verbindung mit 
der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ), der Zahl der Vollgeschosse 
sowie der Höhe der baulichen Anlagen bestimmt. Das zeichnerisch festgesetzte Maß der 
baulichen Nutzung bezieht sich auf das gesamte Baugrundstück (Hotel und Wohnen). 
 
Grundflächenzahl 
Für das Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 für die baulichen Anlagen nach § 
19 Absatz 2 BauNVO festgesetzt. Die Grundflächenzahl liegt damit um 0,1 oberhalb der 
Obergrenze der BauNVO von 0,6 für besondere Wohngebiete. Die festgesetzte GRZ entspricht 
dem Ziel eines verdichteten innerstädtischen Quartiers. Im Rahmen der festgesetzten GRZ kann 
das städtebauliche Konzept umgesetzt werden. Da das Plangebiet schon heute vollständig 
versiegelt ist, tritt durch die geplante Versiegelung keine Verschlechterung des Zustandes ein. 
Die festgesetzten Maßnahmen zu Tiefgaragen- und Dachbegrünung gleichen den hohen 
Versiegelungsgrad teilweise aus. Auswirkungen auf die gesunden Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse oder auf die umgebende Wohnbebauung sind nicht erkennbar. 
 
Gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO wird festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl durch 
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 Absatz.2 und Absatz 3 BauNVO sowie durch die im 
Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ 
von 1,0 überschritten werden darf. Die Überschreitung wird begründet mit der großflächigen 
Unterbauung des Grundstücks durch eine Tiefgarage für die erforderlichen Stellplätze. Im Sinne 
eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sollen die Stellplätze nicht ebenerdig, sondern 
unter der Erde in Tiefgarage untergebracht werden. Dadurch wird das Plangebiet oberirdisch 
autofrei gehalten und bietet die Möglichkeit einer attraktiven Freiflächengestaltung, die die 
Aufenthaltsqualität für Bewohnerinnen und Bewohner sowie Gäste des Hotels erheblich erhöht. 
Die fast vollständige Unterbauung wird durch die Festsetzungen zur Begrünung der Tiefgarage 
und der Dächer teilweise ausgeglichen. 
 
Geschossflächenzahl 
Die festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 für das Plangebiet ist für die Umsetzung 
der geplanten Geschossflächen erforderlich. Die festgesetzte GFZ liegt um 0,5 über der 
Obergrenze der BauNVO für Kerngebiete und über der bisherigen Festsetzung im 
rechtskräftigen Bebauungsplan. Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
handelt, sind die Obergrenzen der BauNVO nicht bindend. Die hohen Dichten ergeben sich aus 
dem Grundstückszuschnitt und den geplanten Gebäudehöhen, die hier im Innenstadtbereich 
städtebaulich gewünscht sind. Zudem sprechen die vorhandene Erschließung und 
Infrastrukturausstattung des Standorts für eine intensivere städtebauliche Nutzung. Insgesamt 
entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit dem städtebaulichen 
Ziel, der Innenentwicklung den Vorrang vor einer Außenentwicklung zu geben, wird dem 
Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen und zur 
Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen 
beizutragen.

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Dies ist auch dem stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, ein ausreichendes 
Wohnungsangebot – als Mietwohnung oder als Wohneigentum – auch im Plangebiet bereit zu 
stellen. Neben der ursprünglich geplanten Hotelnutzung wurde Wohnnutzung integriert. Um die 
Wohnnutzung unterzubringen, ohne Hotelvolumen zu reduzieren, wurde das Bauvolumen weiter 
erhöht. 
 
Die Stellplätze sind ausschließlich unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch Bepflanzungen und 
Aufenthaltsflächen für die Nutzerinnen und Nutzer zu schaffen. Die allgemeinen Anforderungen 
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die hohe Ausnutzung nicht 
beeinträchtigt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen. 
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GFZ-Überschreitung sind nicht zu 
erwarten.  
 
Anzahl der Vollgeschosse 
Die Festsetzung der maximalen Geschossigkeiten spiegelt den städtebaulichen Entwurf wider. 
An der Straße Eigelstein ist eine sechsgeschossige Straßenrandbebauung geplant, wobei die 
oberen beiden Geschosse von der Fassade zurückspringen, sodass von der Straße aus 
lediglich vier Geschosse wahrnehmbar sind. Im rechten Winkel zu diesem Gebäude schließt ein 
drei- bis viergeschossiges Gebäude an. An dieses bindet ein siebengeschossiges Gebäude an. 
Dieses Gebäude knickt an der S-Bahntrasse ab und folgt dann dem Verlauf der Straße Am 
Salzmagazin. An der Bahntrasse werden fünf Geschosse oberhalb der Bahntrasse liegen. Zur 
nördlichen Nachbarbebauung an der Straße Am Salzmagazin schließt die Planung mit einer 
siebengeschossigen Straßenrandbebauung (Wohngebäude) ab.  
 
Die geplanten Gebäudehöhen (und damit auch die Geschossigkeiten) sind im Innenstadtbereich 
städtebaulich gewünscht, zudem sprechen die vorhandene Erschließung und die hervorragende 
ÖPNV-Anbindung für eine intensivere städtebauliche Nutzung. Da aufgrund der 
unterschiedlichen Bezugshöhen (Am Salzmagazin und Eigelstein) die Festlegung auf 
Vollgeschosse nicht eindeutig ist, werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die 
Bezugshöhen (Straßen Am Salzmagazin bzw. Eigelstein) mit festgesetzt. 
 
Gebäudehöhen (Höhe baulicher Anlagen) 
Da nicht nur die Zahl der Vollgeschosse, sondern auch die Höhen der Gebäude das 
städtebauliche Erscheinungsbild wesentlich mit prägen, werden auch Festsetzungen zu 
zwingenden und maximalen Gebäudehöhen (GH) über Normalhöhe Null (NHN) getroffen. Die 
Festsetzung zwingender Gebäudehöhen erfolgt im Bereich der Baulinien für nach außen 
wirksame Fassaden. Für dahinter liegende Gebäudeteile, die nicht von den Straßen aus sichtbar 
sind, werden maximale Gebäudehöhen festgesetzt, die auch unterschritten werden können. Die 
zwingenden Höhenfestsetzungen erfolgen zur Sicherung der städtebaulich gewünschten 
Gebäudehöhen. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe schließt technische Anlagen wie z.B. 
Anlagen zur Nutzung von Solarenergie und/oder Fotovoltaik, Fahrstuhlüberfahrten, 
Lüftungsanlagen oder Treppenhäuser mit ein. Oberhalb sind keine weiteren Gebäudeteile 
zulässig. 
 
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen  
Für das Plangebiet erfolgt die Festsetzung der geschlossenen Bauweise. Hiermit soll die entlang 
der Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin vorhandene geschlossene Bauweise aufgegriffen 
werden und ein einheitlicher Straßenzug entstehen. Des Weiteren soll die geschlossene 
Bauweise zu einer Lärmminderung im inneren Bereich führen, um so ruhige Innenhöfe mit hoher 
Aufenthaltsqualität für Bewohnerinnen und Bewohner sowie Hotelgäste zu erhalten. 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit Hilfe von Baugrenzen und Baulinien 
festgesetzt. Baugrenzen werden auch festgesetzt, um unterschiedliche Gebäudeteile mit 
unterschiedlichen maximalen Gebäudehöhen und Geschossigkeiten abzugrenzen. Die 
zeichnerisch festgesetzten straßenbegleitenden Baulinien entlang der Straßen Am Salzmagazin 
und Eigelstein dürfen durch Einfahrten und Zuwegungen unterbrochen werden. Zusätzlich darf 
die straßenbegleitende Baulinie entlang der Straße Eigelstein durch ein Vordach mit einer

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lichten Höhe von maximal 3,0 m im Eingangsbereich des Hotels auf einer Breite von maximal 
5,0 m um bis zu 1,5 m überschritten werden. Balkone an der Ostseite des geplanten 
Wohngebäudes dürfen die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen auf maximal 1/3 der 
jeweiligen Fassadenlänge um 1,5 m überschreiten. Balkone führen zu einer erhöhten 
Wohnqualität und sollen an der Ostseite des Wohngebäudes, zum ruhigen Innenbereich hin, 
ermöglicht werden. 
 
5.4 Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandflächen 
Damit das städtebauliche Konzept konsequent umgesetzt werden kann, wird im Plangebiet 
gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB das Maß der Tiefe der Abstandfläche für im 
Bebauungsplan durch Baulinien eingefasste Gebäude(teile) 
- im Bereich der Baulinie an der Straße Am Salzmagazin auf 0,2 H  
- im Bereich der östlichen/rückwärtigen Baulinien der Baufläche "Wohnen" auf 0,3 H  
- und im Bereich der Baulinien an der Straße Eigelstein auf 0,3 H  
reduziert.  
 
Durch den festgesetzten niedrigeren Abstandflächenfaktor werden die geplanten 
Gebäudehöhen entlang der Straßen Am Salzmagazin und Eigelstein ermöglicht. Am Eigelstein 
bedeutet dies eine sechsgeschossige Bebauung, Am Salzmagazin aufgrund der niedrigeren 
Straßenlage eine siebengeschossige Bebauung. Im Vergleich zum rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan ist dies eine Erhöhung um ein Geschoss am Eigelstein und um vier Geschosse 
Am Salzmagazin. 
 
Zur Straße Eigelstein würde die Einhaltung der gesetzlichen Abstandflächen zu einer 
Reduzierung der Gebäudehöhe führen. Allerdings besteht hier für das gegenüberliegende 
Grundstück nur eine sehr eingeschränkte Schutzbedürftigkeit, da dieses Gebäude ebenfalls den 
gesetzlichen Grenzabstand nicht einhält, eine wechselseitige Nachbarnzustimmung vorliegt und 
im Hinblick auf die Nutzung der betroffenen Gebäude als Hotel auch keine grundsätzlichen 
Bedenken bestehen. Die Nichteinhaltung der Abstandflächen zur gegenüberliegenden 
Bebauung im Bereich der Straße am Salzmagazin ist ebenfalls unkritisch, da es hier an einer 
vorhandenen schutzbedürftigen Nutzung fehlt. 
 
Auch die Nichteinhaltung der Abstandflächen im Bereich der rückwärtigen Fassade der 
Wohnbebauung ist nicht kritisch, da das Gebäude bei Beibehaltung der bisher maßgeblichen 
Geländeoberfläche in gleicher Höhe hätte errichtet werden können. Die Nichteinhaltung der 
Abstandflächen wird hier ausschließlich durch die für den Garten geplante Abgrabung 
verursacht, die jedoch nicht zu einer zusätzlichen Verschattung der nachbarlichen Bebauung 
führen kann und für eine ebene Gestaltung der Innenhöfe erforderlich ist. 
 
Für die rückspringenden obersten Geschosse des Wohngebäudes ergeben sich durch die 
gewählten Festsetzungen (Baulinie mit zwingenden Gebäudehöhen) keine nachzuweisenden 
Abstandflächen. Eine unmittelbare Verschattung der Nachbarwand, die als Grenzwand ohne 
Öffnungen errichtet werden muss, ist nicht kritisch, zudem sind durch die Unterschreitung der 
Abstandflächen nur die Dachflächen betroffen. Die fensterlose Brandwand des geplanten 
Wohngebäudes wird durch den zweigeschossigen Rücksprung mit Öffnungen abgemildert. 
Ähnliches gilt für die Gebäudefassade in Richtung Bahntrasse, die aufgrund der städtebaulich 
begründeten Baulinie in Verbindung mit den festgesetzten zwingenden Gebäudehöhen ebenfalls 
keine Abstandflächen auslösen. Hier kommt es zu keiner Verschlechterung im Vergleich zur 
Bestandssituation. 
 
Die bauordnungsrechtlichen Abstandflächen regeln, welche Mindestabstände zwischen 
Gebäuden erforderlich sind und dienen unter anderem dazu, eine ausreichende Belichtung, 
Besonnung und Belüftung sicher zu stellen. Daher wurde im Rahmen der 
Bebauungsplanaufstellung eine Verschattungsuntersuchung erarbeitet, die auch untersucht, 
welche Auswirkungen die Nichteinhaltung der Abstandflächen auf die benachbarte bestehende 
Wohnbebauung hat. Im Ergebnis unterscheidet sich ein unter Beachtung der Abstandsflächen 
errichtetes Plangebäude bezüglich der Verschattung nur sehr wenig gegenüber dem Fall der

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Realisierung der aktuellen Planung. Die Berechnungen bestätigten, dass ein unter Beachtung 
der Abstandsflächen errichtetes, fiktives Plangebäude mit dementsprechend teilweise 
verringerter Höhe auch zu einer Verringerung der Besonnung von rückwärtig zur Straße 
Eigelstein ausgerichteten Wohnräumen im Bestand führen würde. Diese Verringerung der 
Besonnung weist keine Unterschiede zum Fall einer Realisierung der aktuellen Planung auf. Die 
festgesetzten geringeren Abstandflächenfaktoren haben demnach keine Auswirkungen auf die 
ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung. Schutzbedürftige Belange der 
Nachbarinnen und Nachbarn werden nicht verletzt. 
 
5.5 Erschließung 
Verkehr 
Die Kfz-Verkehrserschließung ist über die vorhandenen Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin 
geplant.  
 
Durch das Ingenieurbüro Dr. Brenner, Köln, wurde eine Verkehrsuntersuchung (Januar 2017) 
erarbeitet, mit der die verkehrliche Abwickelbarkeit der durch das Bauvorhaben bedingten 
Neuverkehre nachgewiesen, die geplante verkehrliche Erschließung des Objektes beleuchtet 
sowie die Verkehrserzeugung im Vergleich zwischen Bestand und Planung und ihre 
Auswirkungen auf die umliegenden Straßen ermittelt wurden.  
 
Für die verkehrstechnische Beurteilung des Bauvorhabens im Rahmen des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans (VEP) wurden zunächst Knotenstromzählungen für den Bestand 2012 (mit 
Brauereibetrieb) und 2016 (ohne Brauereibetrieb) durchgeführt. Auf dieser Basis wurde das 
zusätzlich erwartete Verkehrsaufkommen durch die Hotelnutzung in Verbindung mit der 
Wohnnutzung prognostiziert. Es wurden für die Hotel- und Wohnnutzung insgesamt circa 626 
Kfz-Fahrten je Werktag prognostiziert (als Summe aus Quell- und Zielverkehr). Gleichzeitig 
entfallen etwa 112 Kfz-Fahrten je Werktag (als Summe aus Quell- und Zielverkehr) durch die 
Brauerei. Es entstehen gegenüber der bestehenden Situation rund 514 Kfz-Fahrten je Tag im 
Bereich des Untersuchungsgebietes.  
 
Im Ergebnis bedeutet dies für die Straße Am Salzmagazin eine Erhöhung des durchschnittlichen 
täglichen Verkehrs (DTV) von 1.300 Kfz/24h im Bestand auf 1.570 Kfz/24 h im Planfall und auf 
der Straße Eigelstein von 1.850 Kfz/24h im Bestand auf 2.030 Kfz/24 h im Planfall. 
 
Auf Basis der allgemeinen Verteilung des Verkehrs im Bereich des Untersuchungsgebietes 
sowie der Verteilung ähnlicher Nutzungen im Umfeld wurde das zusätzliche 
Verkehrsaufkommen auf die umgebenden Hauptverkehrsachsen und deren Knotenpunkte 
umgelegt. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen verteilt sich dabei auf die Strecken Kyotostraße, 
Turiner Straße, Tunisstraße, Marzellenstraße und Maximinenstraße. Das zusätzliche 
Verkehrsaufkommen an den zu untersuchenden Knotenpunkten ist mit maximal rund 20 
zusätzlichen Kfz-Fahrten/h (verteilt auf mehrere Verkehrsströme) in der Spitzenstunde gering 
und liegt im Bereich der täglichen Schwankungsbreiten. 
 
Im Anschluss wurde die Leistungsfähigkeit für die maßgebenden Knotenpunkte im Umfeld des 
Vorhabens bewertet (Turiner Straße / Machabäerstraße und Turiner Straße/ Unter 
Krahnenbäumen). Die Leistungsfähigkeit wurde in den Spitzenstunden im Bestand und im 
Prognose-Planfall geprüft. Demnach ergeben sich gegenüber dem Bestand keine Änderungen. 
Die Qualitätsstufen und mittleren Wartezeiten bleiben für alle Verkehrsströme unverändert 
bestehen. Die Leistungsfähigkeit beider Knotenpunkte wurde in den Spitzenstunden 
nachgewiesen. 
 
Die Erschließung des Untersuchungsgebietes für den MIV über die Straße Am Salzmagazin 
wird durch das Gutachterbüro positiv bewertet. Da die Straße eine geringe Verkehrsbelastung 
aufweist, ist davon auszugehen, dass durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen und die 
Tiefgaragen-Zufahrt keine Beeinträchtigungen in der Verkehrsabwicklung entstehen. Insgesamt 
ist die Umsetzung des Bauvorhabens aus verkehrstechnischer Sicht ohne Einschränkungen 
möglich.

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Straßenbegrenzungslinie 
Das Plangebiet grenzt im Westen und Osten an die öffentlichen Straßen Am Salzmagazin 
und Eigelstein. Da die Straßenbegrenzungslinie gemäß Planzeichenverordnung entfällt, 
wenn sie mit einer Baugrenze oder Baulinie zusammenfällt, ist die Straßenbegrenzungslinie 
lediglich in einem kleinen Teilstück im südwestlichen Bereich des Plangebietes sichtbar. 
 
Nebenanlagen und Stellplätze 
Mit der Festsetzung, dass Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen zulässig sind, wird eine 
autofreie Gestaltung der Innenhöfe sichergestellt, die zu einer höheren Aufenthaltsqualität für 
Bewohnerinnen und Bewohner sowie Hotelgäste führt. Für die Tiefgarage wird eine Fläche für 
Tiefgarage zeichnerisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Um ein 
vollständiges Zubauen des Grundstücks mit Nebenanlagen zu verhindern, wird festgesetzt, dass 
ausschließlich die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Nebenanlagen, 
Nebenanlagen nach § 14 Absatz 2 BauNVO für erforderliche technische Anlagen und § 14 
Absatz 3 für Solaranlage nach Baunutzungsverordnung und bauordnungsrechtlich erforderliche 
Kleinkinderspielplätze zulässig sind. 
 
Durchwegung und Durchgangsbereiche 
Zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin wird auf dem Grundstück in einer Breite 
von mind. 2,50 m eine fußläufige Wegeverbindung über Durchgänge in der geplanten Bebauung 
hergestellt. Die Durchgänge durch die Gebäude sind mit lichter Höhe von mind. 2,5 m im 
Bebauungsplan festgesetzt. Die Baulinien dürfen an diesen Stellen im Erdgeschoss für den 
Durchgang unterbrochen werden. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im 
Durchführungsvertrag, die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte fußläufige 
Durchwegung vom Eigelstein bis zur Straße Am Salzmagazin baulich herzustellen. Zur Wahrung 
des Hausrechts soll diese Wegebeziehung sowohl an der Straße Eigelstein als auch an der 
Straße Am Salzmagazin durch verschließbare Tore begrenzt werden. Die Stadt Köln und die 
Vorhabenträgerin streben eine zumindest zeitweise Öffnung der Wegebeziehungen für den Fall 
an, dass sich im Bereich der Straße Am Salzmagazin Nutzungen entwickeln, die eine solche 
Durchwegung als städtebaulich sinnvoll erscheinen lassen. Zeitpunkt, Art und Umfang der 
Öffnung der Zugänge werden zwischen der Stadt Köln und der Eigentümerin und 
Vorhabenträgerin einvernehmlich geregelt. 
 
5.6 Grünflächen, Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Im Bebauungsplan werden Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie sechs 
Baumstandorte zeichnerisch festgesetzt. Hierbei handelt es sich bis auf den Hausgarten an der 
rückwärtigen Seite des Wohngebäudes um Tiefgaragenanlagen, die, soweit sie nicht überbaut 
werden, gärtnerisch mit Stauden und Gehölzen zu gestalten sind. Eine Dachflächenbegrünung 
ist ebenfalls festgesetzt Von der Begrünung ausgenommen sind Dachterrassen, 
Dacheinfassungen, notwendige Rettungswege und die im Vorhaben- und Erschließungsplan 
dargestellten technischen Dachaufbauten. 
Grundstückseinfassungen wie Zäune und Mauern, die den nördlichen und südlichen Innenhof 
begrenzen, werden mit einer Fassadenbegrünung mit Rankpflanzen begrünt. 
 
Diese Festsetzungen dienen der Sicherung des Freiflächengestaltungskonzeptes und 
verbessern das Kleinklima im Plangebiet. Zudem tragen sie dazu bei, die sehr hohe Dichte 
teilweise auszugleichen. Die Umsetzung und Gestaltung der festgesetzten Grünflächen ist im 
Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt. Zudem wird ein Freiflächenplan und weitere 
Vorgaben von Pflanzqualitäten (Bolles+Wilson in Zusammenarbeit mit Ingenieurbüro I. 
Rietmann) Bestandteil des Durchführungsvertrages. 
 
5.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
Das Plangebiet ist bereits sehr stark durch den Schienen- und Straßenverkehr lärmvorbelastet. 
Die Höhe der Lärmbelastungen ist je nach Lage der Fassaden, Ausrichtung und Entfernung zur 
Schallquelle sehr unterschiedlich. Es werden an der Fassade zur Straße Am Salzmagazin

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Lärmpegel aus dem Straßenverkehr von bis zu 60 dB(A) tags und bis zu 52 dB(A) nachts 
erwartet. Für die Schienenverkehrsimmissionen werden gemäß den Ergebnissen der 
schalltechnischen Untersuchung an dieser Fassade Lärmpegel von bis zu 75 dB(A) am Tag und 
72 dB(A) in der Nacht ermittelt, diese Lärmwerte sind für eine Wohnnutzung nicht geeignet. Die 
höchstbelasteten Fassaden liegen im Plangebiet an den oberen Stockwerken der Südwest-
fassade (Am Salzmagazin, Hotelnutzung), dort sind maximale Beurteilungspegel aus dem 
Schienenverkehr von 76 tags dB(A) und nachts 73 dB(A) zu erwarten (siehe auch Kapitel 6.1). 
 
Aktive Schallschutzmaßnahmen an der Quelle des Lärms sind im Plangebiet nicht zu 
realisieren. Zum einen ist die Hauptlärmquelle, die auf das Plangebiet einwirkt, der 
Schienenverkehrslärm. Hier wären aktive Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. eine Erhöhung der 
vorhandenen ca. 1 bis 1,5 m hohen Wand auf dem Brückenbauwerk, wenn sie nicht nahezu 
gebäudehoch ausgeführt wird, bezüglich der stark betroffenen oberen Geschosse des 
Plangebäudes nur marginal wirksam. Zum anderen ist eine Lärmschutzwand entlang der 
Verkehrstrassen aus städtebaulichen und stadtgestalterischen Gründen nicht erwünscht. 
 
Daher werden im Plangebiet passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Aufgrund einer 
Summenbetrachtung nach DIN 4109 (1989) wurden Lärmpegelbereiche berechnet, die als 
Festsetzung Eingang in den Bebauungsplan finden. Die Dimensionierung der 
Schallschutzmaßnahmen erfolgt in Abhängigkeit von den Schallpegelbereichen gemäß DIN 
4109. Dabei wurden die Schallimmissionen der Geräuschquellen Straßenverkehr, 
Schienenverkehr, Gewerbelärm und Fluglärm energetisch addiert und zum resultierenden 
Außenlärmpegel als Grundlage für die Einstufung in Lärmpegelbereiche zusammengefasst. Im 
Ergebnis müssen für das Plangebiet die Lärmpegelbereiche III bis VII zugrunde gelegt werden. 
 
Entsprechend der im Bebauungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche sind 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen vorzusehen. Die hieraus resultierenden 
Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse können im 
Einzelfall unterschritten werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine 
schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des gemäß DIN 4109 notwendigen 
Schallschutzes nachgewiesen wird. Die Lärmpegelbereiche wurden fassadenbezogen unter der 
Annahme der vollständigen Realisierung des Planvorhabens festgesetzt, da es sich um einen 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dessen Realisierung in einem bestimmten Zeitraum über 
den Durchführungsvertrag gesichert ist, handelt.  
 
Weicht das Bauvorhaben von der Baugrenze ab, unterschreitet es die zulässigen 
Gebäudehöhen oder weist das tatsächlich beantragte Bauvorhaben eine abweichende 
Gebäudegeometrie auf, ist für diesen Einzelfall im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren 
durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des notwendigen Schallschutzes 
nachzuweisen. 
 
Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll 
wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Daher 
wurde zusätzlich festgesetzt, dass im Bereich "Wohnen" Schlaf- und Wohnräume sowie 
Kinderzimmer mit Westausrichtung zur Straße am Salzmagazin mit einer kontrollierten 
Wohnraumlüftung auszurüsten sind. Auf eine fensterunabhängige Belüftung kann für Schlaf- und 
Kinderzimmer mit Ostausrichtung zum Blockinnenbereich verzichtet werden, wenn und soweit 
im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden kann, dass ein Außenpegel von 45 dB 
(A) im Nachtzeitraum eingehalten wird. 
 
Aufgrund der hohen Außenlärmpegel durch Schienenverkehrslärm sind alle Wohnungen mit 
durchgesteckten Grundrissen zu realisieren. Je Geschoss sind somit ein bis zwei Wohnungen 
mit jeweils zweiseitiger Belichtung zu planen. Terrassen bzw. Balkone sind nach Osten zum 
ruhigen Innenhof auszurichten.

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Zusätzlich sind die Fenster der Aufenthaltsräume in der Fassade des Wohngebäudes zur Straße 
Am Salzmagazin ab dem 2. OG mit einer vorgehängten Prallscheibe auszustatten. Die 
Prallscheibe muss sicherstellen, dass nachts 0,5 m vor dem gekippten Innenfenster ein 
Dauerschallpegel von weniger als 60 dB(A) anliegt. Damit kann eine zusätzliche natürliche 
Belüftung der Wohnungen erfolgen, ohne sie gesundheitsgefährdenden Lärmwerten 
auszusetzen. 
 
Es ist geplant, die Fenster so nach innen zu versetzen, dass die vorgehängte Prallscheibe 
bündig mit der Fassade abschließt. Um den Anforderungen an den Schallschutz zu genügen, 
muss das Fenster ca. 50 cm hinter die Prallscheibe zurückversetzt werden und 
schallabsorbierende Verkleidungen besitzen. Zwischen Prallscheibe und Fassadenaußenwand 
verbleibt ein Lüftungsschlitz, so dass eine zusätzliche natürliche Belüftung des Wohnraumes 
ermöglich wird. Die Fenster können trotz Prallscheibe als zweiter Rettungsweg zum Anleitern 
genutzt werden, da die Prallscheibe zu öffnen ist. 
 
Mit den festgesetzten passiven Lärmschutzmaßnahmen werden gesunde Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse im Plangebiet sichergestellt. 
 
5.8 Höhenlage der Geländeoberfläche  
Für die Übergänge zwischen Plangebiet und südlichem Gelände erfolgt die Festsetzung von 
maximalen Geländehöhen. Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Entwurf sieht aufgrund 
des Geländeversprungs zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin ein detailliertes 
Höhenkonzept im Plangebiet vor. Um sicherzustellen, dass die Übergänge vom Plangebiet zum 
Bereich unter der S-Bahn-Trasse auch wie geplant gestaltet werden und keine "Wand" entsteht, 
werden hier im Übergangsbereich verschiedene Höhenlagen als Maximalhöhen festgesetzt. 
 
5.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer und flach geneigte Dächer (Dachneigung bis 5 o) 
zulässig. Diese Festsetzung hat zum einen stadtgestalterische Gründe. Hier soll ein 
einheitliches Bild entstehen. Zum anderen begünstigt diese Festsetzung die gewünschte 
Dachbegrünung. 
 
Ein Teilbereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegt im Geltungsbereich der 
"Satzung über Anbringungsort, Abmessungen, und Ausgestaltung von Werbeanlagen für einen 
Teil der Ortslage Köln-Altstadt/Nord im Bereich Eigelstein/Weidengasse vom 01.April 2011 
Arbeitstitel: Werbesatzung Eigelstein/Weidengasse" welche am 13.04.2011 im Amtsblatt der 
Stadt Köln bekannt gemacht wurde. Der Geltungsbereich umfasst die Straßen Eigelstein und 
Weidengasse. Die mittels dieses Bebauungsplans festgesetzten Gestaltungsregeln gehen den 
Regelungen der Werbesatzung Eigelstein/Weidengasse vor und gelten abschließend für den 
Planbereich. 
 
Im Plangebiet sind Werbeanlagen ausschließlich an den Gebäudefassaden entlang der Straßen 
Eigelstein und Am Salzmagazin, an der südlichen Fassade und an der Fassade parallel zur 
Bahntrasse zulässig. Die übrigen Fassaden sollen aus gestalterischen Gründen freigehalten 
werden, um das Stadtbild nicht durch eine Häufung von Werbeanlagen zu beeinträchtigen. Das 
Werbekonzept der Vorhabenträgerin siehr Schriftzüge am Hotel vor, die von den Straßen und 
von der Bahntrasse aus zu sehen sind. 
 
Die Bebauung entlang der Straße Eigelstein stellt eine städtebauliche Einheit dar, die durch eine 
überwiegend vier- bis fünfgeschossige Straßenrandbebauung und gemischte Nutzungen 
geprägt ist. Es liegt im öffentlichen Interesse zu verhindern, dass durch zu große, zu schrille 
oder falsch platzierte Werbung bzw. deren Häufung das Ortsbild beeinträchtigt wird. Stattdessen 
soll durch Werbung, welche in Abmessung, Ausgestaltung und Anbringungsort der Umgebung 
angemessen ist, auch langfristig eine hohe Gestaltqualität gesichert bzw. neu hergestellt 
werden. Dieses gestalterische Ziel gilt auch für mögliche Werbung an der Fassade des Hotels

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zur Straße Am Salzmagazin, für die es daher ebenfalls Regelungen im Bebauungsplan gibt. 
Auch für die Süd- und Südwest-Fassaden, die zur Bahnstrecke ausgerichtet sind, bedarf es 
einer Steuerung, da diese aufgrund ihrer Lage an der Bahn eine hohe öffentliche Wahrnehmung 
erfahren. 
 
Durch die festgesetzte Größenbeschränkung werden insbesondere horizontal durchlaufende 
Werbeanlagen verhindert, die zu einer optischen Durchtrennung der Fassade führen. Eine 
Ausnahme stellen Werbeschriften aus Einzelbuchstaben dar, die eine gewisse Durchsicht 
erlauben und daher weniger massiv das Erscheinungsbild von Gebäuden beeinträchtigen als 
dies bei flächiger Werbung der Fall ist. Dieser Form der Werbung wird daher der Vorzug 
gegeben und eine freiere Ausgestaltung zugelassen. Schriftzüge aus freigestellten 
Einzelbuchstaben dürfen daher auf einer größeren zusammenhängenden Fläche angebracht 
werden.  
 
Werbeanlagen an Gebäudefassaden entlang des Eigelsteins dürfen nur zwischen 
Erdgeschossfußboden und Unterkante der Fenster des 1. Obergeschosses angebracht werden. 
Dadurch soll gewährleistet sein, dass der überwiegende Teil der Fassade von Werbeanlagen 
freigehalten wird und somit die Architektur des Gebäudes erlebbar und erfahrbar bleibt. 
Andererseits ist dieser Bereich der Fassade der Teil, den die Fußgängerin und der Fußgänger 
im natürlichen Blickfeld haben, ohne den Blick zu heben. Es ist also der Bereich, der für die 
Werbewirtschaft und die Geschäftsleute am interessantesten ist. Aus denselben Gründen dürfen 
parallel zur Bahntrasse Webeanlagen nur über den Fenstern des zweiten Obergeschosses und 
bis zu Unterkante der Fenster des dritten Obergeschosses, bezogen auf die Straße Am 
Salzmagazin, angebracht werden. Damit die Werbeanlagen die Fassade des Gebäudes nicht 
beherrschen, sollen sie in ihrer Größe, je nach Fassadenseite, eingeschränkt werden. 
 
Werbeanlagen müssen so angeordnet werden, dass sie Fenster- und Schaufensterflächen 
weder teilweise noch vollständig verdecken. Würden die Fenster teilweise oder sogar vollständig 
von Werbeanlagen verdeckt, wären die Proportionen des Gebäudes nicht mehr klar ablesbar. 
Ausnahmen sind für erdgeschossige Büros oder Praxen vorgesehen, um für diese Nutzungen 
einen Sichtschutz zu ermöglichen. 
 
Flächig auf der Fassade angebrachte Werbeanlagen dürfen maximal 0,25 m vor die Bauflucht 
auskragen und in den Straßenraum hineinragen. Damit soll verhindert werden, dass 
auskragende Werbeanlagen die Gestaltelemente der Fassade in der perspektivischen Ansicht 
verdecken. Aus demselben Grund sind senkrecht zur Fassade angebrachte Werbeschilder nur 
an Gaststätten und Hotels zulässig und dürfen nicht weiter als 1 m in den Straßenraum hinein 
ragen. Damit kann der typische Charakter des Eigelsteins und der Weidengasse als Kneipen- 
und Gaststättenbereich gewahrt bleiben und weiterentwickelt werden, ohne dass das Ortsbild 
und die Architekturelemente zu stark überprägt würden. Aus diesen Gründen sind an Erkern und 
Balkonbrüstungen Werbeanlagen unzulässig. Werbeanlagen auf Staubschutznetzen an 
Baugerüsten sind temporär für die Dauer der notwendigen Arbeiten und im Höchstmaß von 25 
m² pro Gebäude zulässig.  
 
Dass Werbeanlagen nachts beleuchtet sind, trägt positiv zum Image einer Geschäftsstraße bei. 
Es soll jedoch die Werbeanlage selbst leuchten (am besten als Einzelbuchstaben) oder sie soll 
hinterleuchtet sein. Wechselnde oder bewegte Sichtflächen sind unzulässig. Angestrahlte 
Werbeanlagen machen einen wenig qualitätsvollen Eindruck. Außerdem stören die 
auskragenden Beleuchtungskörper, die die flächig auf der Fassade angebrachte Werbeanlage 
anstrahlen, das Erscheinungsbild der Fassade. Besonders wenn diese Scheinwerfer in Reihe 
über der Werbeanlage angebracht werden, wirken sie tagsüber wie Fremdkörper an der 
Fassade. 
 
5.10 Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen 
Ein Teil des Plangebietes ist als Altlaststandort Nr. 103103 "Am Salzmagazin" im 
Altlastenkataster der Stadt Köln eingetragen. Sollten im Rahmen der Aushubmaßnahmen 
optisch oder geruchlich verunreinigtes Aushubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle

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angetroffen werden bzw. durch die vorangegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante 
Verunreinigungen festgestellt werden, ist die Abteilung Immissionsschutz, Wasser- und 
Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu 
informieren und die weitere Vorgehensweise abzustimmen.  
 
Der südwestliche Grundstücksteil liegt zudem im Bereich des eingetragenen Bodendenkmals 
Nr. 24. Die Realisierung der Planung führt zu einer Zerstörung des unterirdischen 
Denkmalbestands, der vorab im Rahmen archäologischer Ausgrabungen wissenschaftlich 
erforscht und dokumentiert werden muss. 
 
5.11 Hinweise 
Im Plangebiet und in der Straße Am Salzmagazin ist bei einem 100jährlichen Regenereignis mit 
einer Überflutung zu rechnen. 
 
Das Plangebiet liegt im archäologischen Fundgebiet "Nördliche römische Vorstadt und 
Gräberfeld an der Westseite der römischen Limesstraße Köln - Neuss- Xanten - Nijmegen - 
Kanalküste; mittelalterliche Stadt von 1180". Die Realisierung der Planung führt zu einer 
Zerstörung des unterirdischen Denkmalbestands, der vorab im Rahmen archäologischer 
Ausgrabungen wissenschaftlich erforscht und dokumentiert werden muss. 
 
 
Luftbilder aus den Jahren 1939 - 1945 und andere historische Unterlagen lieferten Hinweise auf 
vermehrte Bombenabwürfe. Es ist nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im Boden 
vorhanden sind. Daher kann keine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln gegeben werden. 
Insofern sind Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Sollten Kampfmittel 
gefunden werden, sind die Arbeiten sofort einzustellen und umgehend die Ordnungsbehörde, 
die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu 
benachrichtigen. Erfolgen zukünftig Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie 
Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Sondierung empfohlen. 
 
Für die Pflanzmaßnahmen und Pflanzqualitäten gelten die Grundsätze zur gestalterischen 
Umsetzung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß den Biotoptypen der Anlage zur 
Satzung der Stadt Köln vom 15.12.2011 zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach § 
135 a bis c BauGB (Amtsblatt Nummer 1 vom 04.01.2012). 
 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde 
verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwendung. 
Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt Platz 2, 50679 Köln, während der 
Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
Für das Plangebiet liegen lokale geringfügige Verunreinigungen des Bodens mit Polycyclischen 
aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) vor. Dabei handelt es sich zum einen um die 
Auffüllung in einem kleinen nicht bebauten Bereich im Südwesten des Grundstücks und zum 
anderen um umgelagertes geogenes Material unter der Bodenplatte des Kellergeschosses im 
zentralen Grundstücksbereich. Im Bereich des geplanten Wohnhauses und der Gartenfläche 
wurden keine PAK-Verunreinigungen festgestellt. Ein akuter Handlungsbedarf bzw. Hinweise auf 
eine Grundwassergefährdung ist von dem nachgewiesenen PAK in Zusammenschau der 
vorgefundenen Standortrahmenbedingungen aus gutachterlicher Sicht aktuell nicht abzuleiten. 
Sollten im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder geruchlich verunreinigtes 
Aushubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen werden bzw. durch die 
vorangegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunreinigungen (z.B. 
Ölkontaminationen) festgestellt werden (Geruch, Aussehen, etc.) ist die Abteilung 
Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und 
Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu informieren und die weitere 
Vorgehensweise abzustimmen. Des Weiteren ist der Bauherr bei Antreffen von nicht bekanntem 
optisch oder geruchlich verunreinigtem Bodenmaterial verpflichtet dem Umwelt- und

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Verbraucherschutzamt einen Gutachter zu benennen, der die notwendigen Untersuchungen 
durchführt und die Risiken beurteilt.  
 
 
6. Auswirkungen der Planung 
 
6.1 Immissionsschutz 
Lärm 
Sowohl die Einwirkungen auf das Plangebiet (Straßen- und Schienenverkehrslärm sowie 
Gewerbelärm aus umgebenden Betrieben), als auch die Auswirkungen der Planung auf die 
Umgebung (Ein-/Ausfahrt Tiefgarage, Zu-/Abluft und sonstige technischen Anlagen, 
planbedingter Mehrverkehr) wurden im Rahmen eines Fachgutachtens (ADU cologne, Februar 
2017) untersucht. Die heutige Situation wurde analysiert und der Plansituation gegenüber 
gestellt. Das Thema Lärm wurde im Rahmen der Festsetzungen in Kapitel 5.7 und im 
Umweltbericht, Kapitel 7.5.5, umfangreich behandelt. 
 
Der öffentliche Straßenverkehr nimmt durch das geplante Bauvorhaben auf der Straße Am 
Salzmagazin und der Eintrachtstraße geringfügig zu. Durch die Zunahme des öffentlichen 
Straßenverkehrs auf den oben genannten Straßen ist an den angrenzenden Wohnhäusern mit 
Pegelerhöhungen zu rechnen. Im Bestand und Planfall bleiben die sog. Sanierungswerte von 70 
dB(A) tags und 60 dB(A) nachts mit Beurteilungspegeln von 59 dB(A) bis 65 dB(A) tags und 52 
dB(A) bis 57 dB(A) nachts sicher unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist die Erhöhung 
um 0,1 dB(A) als nicht erheblich zu werten, da erst ab einem Pegel von 3 dB(A) eine 
Lärmveränderung wahrgenommen wird.  
 
Die Lärmeinwirkungen auf das Planvorhaben resultieren insbesondere aus dem 
Schienenverkehr, aufgrund der unmittelbar am Plangebäude vorbeiführenden Bahntrasse der 
Deutschen Bahn. Der Schienenverkehr erfährt durch die Planung keine Veränderung, die 
Immissionsbelastung im Bestand ist daher mit der Immissionsbelastung der Prognose 
gleichzusetzen. Gemäß den Ergebnissen lärmtechnischer Voruntersuchungen, die auf einem 
prognostizierten Bahnverkehrsaufkommen 2025 basiert und Lärmpegel bis 73 dB (A) in der 
Nacht und 76 dB(A) am Tag für die Schienenverkehrsimmissionen ermittelt, ist der Bereich 
entlang der Schienentrasse für eine Wohnnutzung ungeeignet. Im Hinblick auf die Literatur und 
Rechtsprechung bedeuten Beurteilungspegel von über 70 dB(A) am Tag und über 60 dB(A) in 
der Nacht eine Gesundheitsgefährdung und sind für eine Wohnnutzung nicht geeignet. Im 
nördlichen Plangebiet ist mit Hilfe durchgesteckter Wohngrundrisse und weiterer Maßnahmen 
passiver Lärmschutzmaßnahmen (s. hier unter 5.7. Immissionsschutzbezogene Festsetzungen) 
trotz der hohen Außenpegel eine gesunde Wohnnutzung möglich. 
 
Das Wohngebäude soll sich nördlich an die geplante Hotelbebauung an der Straße Am 
Salzmagazin anschließen. Für den Teil der Westfassade an der Straße Am Salzmagazin mit 
geplanter Wohnnutzung sind im Geschoss S.00 und G.00 (EG bzw. 1.OG Wohnen) 
Beurteilungspegel nachts von unter 60 dB(A) zu erwarten. Vor den Fassaden der höheren 
Geschosse wurden Beurteilungspegel nachts von bis zu 71 dB(A) prognostiziert. An diesen der 
Bahntrasse zugewandten Fassaden der geplanten Wohnbebauung, d.h. ab Geschoss G.01, 
sind besondere Maßnahmen für den Schallschutz vorgesehen.  An der Ostfassade (Hof) werden 
die Orientierungswerte der DIN 18005 für tags und nachts nicht überschritten. Im Zuge der 
Gesamtabwägung, die weitere Lärmimmissionen aus der Hotelnutzung selbst, aus den 
angrenzenden Gewerbenutzungen (Anlieferung Penny, Lüfter etc.) sowie weitere Immissionen 
(Erschütterung, elektromagnetische Felder) und die Belichtung einbezieht, wurde die Eignung 
einer Wohnnutzung am Standort grundsätzlich positiv bewertet. 
 
Bezüglich des Gewerbelärms aus der Gastronomie ist zu erwarten, dass in der Nachbarschaft 
und vor den Fassaden der im Plangebiet geplanten Wohnungen die Geräuschimmissionen tags 
und nachts innerhalb der Richtwerte der TA Lärm liegen werden. Die Vorgaben für seltene, 
kurzzeitige Geräuschspitzen werden ebenfalls eingehalten.

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Die Anlieferzeiten sollen zeitlich auf 06:30 Uhr bis 11:00 Uhr und 14:00 bis 17:00 Uhr beschränkt 
werden. Detailregelungen werden im Durchführungsvertrag und in der Baugenehmigung 
erfolgen. Es wird mit einer täglichen Frequenz von max. 10 Fahrzeugen (20 Fahrvorgängen) 
gerechnet. Samstags wird nur ein Fahrzeug (Wäschelieferung) erwartet. Sonntags sind in der 
Regel keine Anlieferungen geplant. Des Weiteren wird vorausgesetzt, dass während des 
Rangiervorgans eine Schallleistung von maximal Lw = 103 dB(A) emittiert wird. Die 
Quelleneingabe erfolgt als bewegte Punktquelle unter Berücksichtigung einer Lkw 
Fahrgeschwindigkeit von 10 km/h. 
 
In Bezug auf die geplante Tiefgarage zeigen die Ergebnisse, dass an den betrachteten 
Immissionsorten in der Nachbarschaft (IO 1 bis IO 3) die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für 
Besondere Wohngebiete 60 dB(A) tags/ 40 dB(A) nachts nicht überschritten werden. Folgende 
dem Stand der Technik entsprechende lärmmindernde Maßnahmen müssen ausgeführt werden: 
•  Ebene Fahrbahnoberfläche (DSTRO = 0 dB gemäß RLS-90), zum Beispiel nichtgeriffelte 
Gussasphalte, Asphaltbetone oder Splittmastixasphalte. 
•  Lärmarmes (elektromechanisch bewegtes) Garagentor, das heißt kurzzeitige 
Pegelspitzen: Schallleistung LW_max < 76 dB(A) und Taktmaximal-Dauerschallpegel für 
einen Öffnungsvorgang pro Stunde: LWTeq, 1h < 45 dB(A). 
•  Lärmarme Regenrinne, das heißt, dass dauerhaft eine feste elastische Verankerung des 
Gitters bzw. des Maschenrosts (kein Klappern) und keine Verformung (kein Auftreten einer 
Kante) sichergestellt wird. 
Die Einhaltung der beschriebenen Anforderungen wird im Durchführungsvertrag und in der 
Baugenehmigung geregelt. Unter diesen Voraussetzungen ist zu erwarten, dass in der 
Nachbarschaft die Geräuschimmissionen tags und nachts innerhalb der Richtwerte für ein 
Besonderes Wohngebiet liegen werden. Die Vorgaben analog der TA Lärm für seltene, 
kurzzeitige Geräuschspitzen durch die Tiefgaragennutzung werden ebenfalls eingehalten. 
 
Der durch Gewerbebetriebe im Umfeld des Plangebietes einwirkende Lärm hält die 
Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete als auch die zulässigen seltenen, 
kurzfristigen Geräuschspitzen gemäß TA Lärm ein.  
 
Elektromagnetische Felder 
Die elektromagnetische Belastung des Plangebietes wurde durch ein Gutachterbüro (ADU 
cologne, November 2016) ermittelt und in Bezug auf die menschliche Gesundheit sowie auf 
Auswirkungen auf elektronische Geräte (Monitore) bewertet. Auf Kapitel 7.5.5.5 des 
Umweltberichtes wird verwiesen.  
 
Magnetfeldbelastung:  
Der Grenzwert der 26. BImSchV für den Effektivwert der magnetischen Flussdichte sowie die 
Vorsorgewerte der Strahlenschutzkommission zur Vermeidung der Störbeeinflussung von 
elektronischen Implantaten werden an den geplanten Gebäuden und im Außenbereich 
eingehalten. Der durch das Gesundheitsamt für Wohnnutzung empfohlene Vorsorgewert von 1 
µT magnetischer Flussdichte wird für das Wohngebäude nicht eingehalten; Maßnahmen zur 
Reduzierung sind nicht möglich und aufgrund der Einhaltung der Vorsorgewerte der 
Strahlenkommission nicht erforderlich. 
 
Elektrische Felder:  
Der gesetzliche Grenzwert der 26. BImSchV für elektrische Felder wird im Außenbereich des 
Plangebietes eingehalten. Auf Höhe des Oberleitungskettenwerks im Bereich der derzeitigen 
Gebäudeaußenkante treten elektrische Felder im Bereich von 5000 V/m auf, was dem 
gesetzlichen Grenzwert der 26. BImSchV von 5 000 V/m entspricht. Für Außenbalkone oder 
große Fensterflächen an der bahnseitigen Gebäudefront in dem genannten Höhenbereich von 
+/- 2 m um das Oberleitungskettenwerk müssen geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um 
eine Überschreitung des gesetzlichen Grenzwertes zu verhindern. Die Umsetzung dieser 
Maßnahmen wird im Durchführungsvertrag bzw. im Rahmen der Baugenehmigung gesichert.

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Erschütterungen 
Aufgrund der Lage an der Bahntrasse können Einwirkungen auf das Plangebiet in Form von 
Erschütterungen durch vorbeifahrende Züge nicht ausgeschlossen werden. Ein entsprechendes 
Fachgutachten wurde erarbeitet (ADU cologne, November 2016). Anzuwenden ist der 
Runderlass Messung, Beurteilung und Verminderung von Erschütterungsimmissionen des 
Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz. Die 
Berechnung und Beurteilung erfolgt nach der DIN 4150.  
 
Unter der Voraussetzung, dass das Plangebäude in Massivbauweise mit ausreichend starker 
durchgehender Bodenplatte aus Beton errichtet wird, ist es hinsichtlich der 
Erschütterungsempfindlichkeit gegenüber den gemessenen Einträgen über das Fundament 
vergleichbar mit dem Verwaltungsgebäude, in dem die Messungen durchgeführt worden sind. 
Die Umsetzung dieser Maßnahme wird im Durchführungsvertrag bzw. im Rahmen der 
Baugenehmigung gesichert. 
Auf der Grundlage der Messergebnisse an bezüglich der Erschütterungsimmissionen ungünstig 
gelegenen Messpunkten ist somit nicht mit schädlichen Umwelteinwirkungen auf die 
Plangebäude selber oder auf Menschen in den Plangebäuden infolge von 
Erschütterungsimmissionen aus dem Verkehr auf öffentlichen Verkehrswegen zu rechnen. 
 
6.2 Belichtung 
Aufgrund der vorhandenen und geplanten Bebauungsstruktur und der in Hochlage liegenden 
Schienentrasse wurde die Belichtung insbesondere des Wohngebäudes fachgutachterlich 
bewertet (ADU cologne, Januar 2017). Auf der Basis der vorliegenden Planunterlagen wurde 
eine Analyse der potentiellen Besonnungsdauer gemäß DIN 5034-1 und Verschattung für die 
Planung und deren unmittelbare Umgebung erstellt. Die Untersuchung soll Aufschluss über die 
lokalen Besonnungs- und Verschattungsverhältnisse geben und dient als eine 
Beurteilungsgrundlage zur Erhaltung und Realisierung gesunder Wohnverhältnisse. 
 
Die Besonnung eines Ortes hängt im Wesentlichen von der geografischen Lage, den 
Horizonteinschränkungen durch die Orographie und durch Hindernisse ab. In städtischer 
Bebauung bestimmen bodennah hauptsächlich die Gebäude, welche Bereiche im Verlauf eines 
Tages verschattet oder besonnt werden. Als Orientierungshilfe für die Berechnung und 
Einordnung der potentiellen Besonnungsdauer4 wird die DIN 5034-1 ("Tageslicht in 
Innenräumen – Allgemeine Anforderungen") in der aktuellen Fassung 2011-07 herangezogen. 
Diese empfiehlt am Stichtag 20./21. März (Tag- und Nachtgleiche) in Fenstermitte auf 
Brüstungshöhe eine Mindestbesonnung von 4 Stunden. Eine Wohnung gilt in diesem Kontext 
als ausreichend besonnt, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum das 4h-Kriterium der DIN 5034-
1 erfüllt. Soll darüber hinaus eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt 
sein, sollte gemäß DIN 5034-1 die mögliche Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 
Stunde betragen. 
 
In typischer städtischer Bebauung reichen in der Regel die Abstandsflächen nicht aus, um in 
den unteren Etagen diese Mindestanforderungen zu erfüllen. Unter der Prämisse möglichst 
flächenschonend zu bauen, reichen häufig auch in Neubaugebieten mit geschlossener 
Bebauung die Abstände nicht aus, um diese Anforderungen generell zu erfüllen. Untersucht 
wurden die potentiellen Besonnungszeiten gemäß DIN-5034-1 und Verschattungszeiten für den 
Zustand nach Realisierung der Planung ("Planfall") und im Vergleich zur Bestandssituation ohne 
Realisierung der Planbebauung im Plangebiet ("Bestand"). 
 
Die geplanten Baukörper führen je nach Lage des Aufpunktes, der Höhe über Grund und der 
Jahreszeit zu unterschiedlich starken Verschattungen in der Umgebung und zu einer 
Verschlechterung gegenüber der Bestandssituation. Die DIN wird im Bestandsfall eingehalten 
und im Planfall unterschritten. Ausschlaggebend sind weniger die baulichen Höhen sondern 
eher die geplante Gebäudestellung.

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Im Ergebnis tritt durch die geplante Bebauung eine Verschlechterung der Situation ein. Die 
Verschlechterung der Situation ist tolerierbar, da auf der anderen Seite die geplante Bebauung 
zu Lärmschutz der bestehenden Bebauung beiträgt. Die bis zu siebengeschossige Bebauung 
entlang der Bahntrasse führt zu einer Verminderung der Lärmimmissionen im Bestand. 
 
Im Erdgeschoss des geplanten Wohngebäudes (S.00) ist eine Wohnnutzung aufgrund der 
schlechten Belichtungsverhältnisse nicht möglich; hier sollen gewerbliche Nutzungen die 
Wohnnutzung ergänzen. Das erste und das zweite Obergeschoss (G.00 und G.01) werden als 
Maisonettewohnungen gestaltet, um die ausreichende Belichtung der Wohnung über das zweite 
Obergeschoss (G.01) sicher zu stellen. 
 
6.3 Klima / Luftschadstoffe / Klimawandelfolgen 
Das Areal ist aufgrund der vollständigen Versiegelung klimatisch hoch vorbelastet. Das gilt auch 
für die gesamte Umgebung des Plangebietes. Im Rahmen der zu erwartenden 
Klimawandelfolgen wird sich die lokale Überhitzung verstärken. Um die mikroklimatische 
Situation für die Menschen im Plangebiet künftig zu entspannen, sind Pflanzungen in den 
geplanten Höfen / Gärten und auf den Dächern vorgesehen. Ein Freiflächengestaltungsplan 
wurde erstellt und entsprechende Festsetzungen sind im Bebauungsplan getroffen worden, 
deren Umsetzung im Durchführungsvertrag konkretisiert wird. 
 
Wegen des relativ geringen Verkehrsaufkommens auf dem Eigelstein ist im Bereich des 
Plangebietes nicht mit einer problematischen verkehrsbedingten Luftschadstoffbelastung zu 
rechnen. Starke gewerbliche Emittenten sind vor Ort oder in der näheren Umgebung nicht 
vorhanden. 
 
Eine Abschätzung zu Luftschadstoffen (ADU cologne, Februar 2017) basiert unter anderem auf 
Verkehrsprognosedaten der Deutschen Bahn für den Schienenverkehr vom und zum 
Hauptbahnhof sowie auf Angaben des Luftreinhalteplans Köln für die Messstelle VKTU (Turiner 
Straße). Die urbane Hintergrundbelastung für Köln wird aus Messdaten des Landesamtes für 
Natur, Umwelt und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein Westfalen (LANUV NRW) 
abgeleitet. Zusätzlich wurde die Immissionssituation im Bereich von Fassaden der Straße 
Eigelstein über die Ausbreitungsberechnung einer analogen Straße in Köln mit ähnlicher 
Ausrichtung, Breite und Straßenrandbebauung abgeschätzt. 
 
Die konservative Abschätzung der lmmissionssituation im Bereich des Plangebietes ergibt, dass 
die Grenzwerte gemäß 39. BlmSchV für die Jahresmittelwerte von N02 und PM10 sowie deren 
Kurzzeitwerte ab 2016 eingehalten werden.  
 
6.4 Artenschutz 
Habitate planungsrelevanter gebäudebewohnender Vogel- und Säugetierarten (zum Beispiel 
Fledermäuse) sind aufgrund des Gebäudebestandes nicht auszuschließen. Eine 
Artenschutzprüfung (ASP I) wurde daher bereits im Zusammenhang mit dem Abrissantrag der 
bestehenden Gebäude durch ein Gutachterbüro (Büro Strix, Dezember 2016) erarbeitet. 
 
Im Ergebnis kann im vorliegenden Fachgutachten für die untersuchten Arten (Fledermäuse und 
Vögel (Gebäudebrüter) eine artenschutzrechtliche Betroffenheit, ausgeschlossen werden. Ein 
Vorkommen weiterer artenschutzrechtlich relevanter Arten oder Artengruppen (Wechselkröte, 
Zauneidechse) kann für den Wirkraum bereits im Voraus mit hinreichender Sicherheit 
ausgeschlossen werden, da die entsprechenden Lebensräume fehlen. Das Vorhaben löst 
keinen Verbotstatbestand im Sinne des § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG aus. 
 
Maßnahmen, die im Zuge der Abrissgenehmigung umzusetzen sind, werden gemeinsam mit 
den geplanten Vegetationsflächen den Standort als potentiellen Lebensraum stärken.

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6.5 Eingriffe in Natur und Landschaft 
Gemäß § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe 
bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig waren.  
Da das Plangebiet im Bestand zu nahezu 100% versiegelt ist und der rechtskräftige 
Bebauungsplan ebenfalls eine vollständige Versiegelung des Grundstücks zulässt, ist ein 
Ausgleich nicht erforderlich. Vermeidungs- und Minderungsgrundsätze werden beachtet. 
 
6.6  Altstandort, Boden und Grundwasser, Starkregen 
Die Brauerei stellt einen Altstandort dar. Ein Teil des Plangebietes ist als Altlaststandort Nr. 
103103 "Am Salzmagazin" im Altlastenkataster der Stadt Köln eingetragen. Eine 
fachgutachterliche Prüfung auf vorhandene Bodenverunreinigungen im Plangebiet hat ergeben, 
dass in zwei Bohrproben lokale geringfügige Verunreinigungen mit PAK (polycyclische 
aromatische Kohlenwasserstoffe) nachgewiesen werden konnten. Diese sind vermutlich auf die 
diversen Erdumlagerungen im Zuge älterer Baumaßnahmen oder sehr vereinzelte PAK-haltige 
Fremdbestandteile im untersuchten Auffüllmaterial zurückzuführen. Darüber hinaus wurden im 
Zuge der orientierenden Bodenuntersuchung keine umweltrelevanten Schadstoffgehalte 
festgestellt. 
 
Durch die vorgesehene Planung werden nahezu 100% des Plangebietes versiegelt. Die 
Wirkpfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser werden durch diese Maßnahmen 
unterbrochen und eine Gefährdung der Schutzgüter reduziert. Durch die Auflagen zum Abbruch 
werden in der Grubensohle und –wänden mögliche verbleibende Bodenbelastungen beprobt, 
dokumentiert und nachgewiesen.  
 
Ein akuter Handlungsbedarf bzw. Hinweise auf eine Grundwassergefährdung ist von den 
nachgewiesenen PAK aus gutachterlicher Sicht nicht abzuleiten.  
 
Der mittlere Grundwasserflurabstand beträgt 11 m. Auswirkungen durch die geplante Tiefgarage 
auf das Grundwasser sind nicht zu erwarten. Die geplante Tiefgarage liegt nicht im 
Grundwasser. Das anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser wird vollständig der 
Kanalisation zugeführt. An der Einfahrt zur Tiefgarage ist eine Hochwasserschutzwand gegen 
Starkregen geplant, da auf der Straße Am Salzmagazin eine Überflutungsgefährdung bei 
Starkregenereignissen vorliegt.

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7. Umweltbericht 
 
Für das Bebauungsplanverfahren wird eine Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 Baugesetzbuch 
(BauGB) für die Belange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a BauGB durchgeführt. Die 
Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB dargestellt. 
 
7.1 Inhalt und wichtigste Ziele des Bauleitplanes 
Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 674613/02 "Eigelstein 41" in Köln - Altstadt-Nord hat 
zum Ziel die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Entwicklung des 
Brauereistandortes der Kölner Privatbrauerei Gaffel zu schaffen. Nach Aufgabe der Brauerei 
sind der Abriss der vorhandenen Gebäude und die Errichtung eines Gebäudekomplexes mit drei 
bis sieben Geschossen geplant. Als Nutzungen ist ein Hotel mit 213 Zimmern und Tiefgarage 
sowie an der Straße Am Salzmagazin ein Wohngebäude mit 8 Wohneinheiten von 40 bis 80 m² 
vorgesehen. Ausführlich sind die Inhalte des Bebauungsplanes in den Kapiteln 2 und 4 der 
Begründung zum Bebauungsplanverfahren beschrieben. 
 
7.1.1 Beschreibung Bestand (Ist-Zustand) 
Das Plangebiet umfasst mit einer Fläche von ca. 2.250 m² das Brauereigelände der 
Privatbrauerei Gaffel im nördlichen Innenstadtbereich von Köln. Im Osten wird das Grundstück 
durch die Straße Eigelstein, im Westen durch die Straße Am Salzmagazin begrenzt. Unmittelbar 
entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze verläuft auf Stahlbetonstützen eine mehrgleisige 
Trasse der Deutsche Bahn AG, die unmittelbar in die Haupthalle des Kölner Hauptbahnhofes 
führt. Das Grundstück ist durch die Gebäude und Anlagen der Brauerei vollständig versiegelt. 
Vegetationsbestände sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die mittlere Geländehöhe des ebenen 
Grundstückes liegt bei ca. 49 m ü. NN. Zur Straße Eigelstein weist das Hauptgebäude der 
Brauerei eine Gesamthöhe von 73,0 m über Normalhöhennull (NHN) auf; dies entspricht einer 
Höhe von 20,70 m über Straßenniveau. Die Traufe liegt bei einer Höhe von 68,20 m über NHN, 
was einer Traufhöhe von 15,90 m über Straßenniveau entspricht. Die Straße Eigelstein ist im 
Umfeld durch eine vier- bis fünfgeschossige Straßenrandbebauung geprägt. Zur Straße Am 
Salzmagazin weisen die Bestandsgebäude Höhen von 54,7 bis 62,1 m über NHN auf, was 
Gebäudehöhen von 4,4 m bis 11,8 m über Straßenniveau entspricht.  
 
Im weiteren Verlauf des Umweltberichtes wird als Bestandsfall der Brauereibetrieb, der bis 
Februar 2016 Bestand hatte, angenommen. Der bisherige Anlieferungsverkehr für den 
Brauereibetrieb erfolgte über die Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin. Im Durchschnitt war 
während des Brauereibetriebes mit acht LKW-An- und Abfahrten pro Werktag zu rechnen. 
Insgesamt kam es mit dem Beschäftigten- und Kundenverkehr zu 112 KFZ-Fahrten pro 
Werktag.  
 
7.1.2 Beschreibung Nullvariante (potenzieller Zustand aktuelle baurechtliche Situation) 
Das Plangebiet liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes 67461/15 (3. Änderung 
vom 09.03.2016) und hier innerhalb eines festgesetzten "Besonderen Wohngebiet" (WB). Der 
Bebauungsplan setzt für das Plangebiet eine geschlossene Bauweise fest. Die Fassade zur 
Straße Eigelstein würde bei Umsetzung der aktuellen baurechtlichen Situation damit weiterhin 
geschlossen bleiben und das bestehende Straßenbild nicht verändert werden. Die maximal 
zulässigen Geschossigkeiten variieren von einem Vollgeschoss im Innenbereich über drei an 
der Straße Am Salzmagazin und vier zur Bahntrasse bis zu fünf Vollgeschossen an der Straße 
Eigelstein. Für einen Teil des Grundstücks ist ab dem 1. OG nur Wohnen zulässig. 
 
Die Beibehaltung der aktuellen baurechtlichen Situation würde bedeuten, dass auf dem 
gesamten Plangebiet eine Unterbringung von Wohngebäuden, Läden, Betrieben des 
Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften und sonstiger Gewerbetriebe

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möglich wäre. Geschäfts- und Bürogebäude und Anlagen für kirchliche, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke sowie Einzelhandelsbetriebe in Form von Sex-Shops sowie 
Vergnügungsstätten sind nicht zulässig. Eine Umnutzung des Plangebietes gemäß dem 
aktuellen Bebauungsplan würde voraussichtlich eine Veränderung des Verkehrsaufkommens im 
Plangebiet gegenüber der ehemaligen Brauereinutzung bedeuten.  
 
7.1.3 Beschreibung Planung (Zustand neuer Bebauungsplan – Prognose) 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 674613/02 "Eigelstein 41" in 
der nördlichen Kölner Innenstadt soll auf dem Gelände der Privatbrauerei Gaffel ein Hotel sowie 
ein Wohngebäude realisiert werden. Das städtebauliche Konzept sieht sowohl an der Straße 
Eigelstein als auch zur Straße Am Salzmagazin einen Anschluss an die vorhandene 
Blockrandbebauung vor. Hierdurch entsteht ein Gebäuderiegel in der Mitte des Grundstückes 
sowie zwei Hofflächen nördlich und südlich des Gebäuderiegels.  
 
Als Art der baulichen Nutzung werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das 
Plangebiet die Nutzungen Hotel und Wohnen festgesetzt. Als Bauweise wird eine geschlossene 
Blockrandbebauung mit Flachdächern festgesetzt, die Fassade zur Straße Eigelstein bleibt 
damit wie im Bestands- und Nullfall geschlossen, so dass ein einheitlicher Straßenzug bestehen 
bleibt. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden maximale Gebäudehöhen einschließlich 
technischer und sonstiger Aufbauten definiert.  
 
Das siebengeschossige Wohnhaus hat eine max. Höhe von 73,2 m über NHN, was einer 
Gebäudehöhe von maximal 24,4 m über der Straße Am Salzmagazin entspricht. Der 
Gebäuderiegel an der Straße Eigelstein ist mit einer Gesamtgebäudehöhe von maximal 72,2 m 
über NHN und einer Traufhöhe von maximal 66,0 m über NHN geplant, was einer Gesamthöhe 
von 19,9 m und einer Traufkante von 13,7 m über der Straße Eigelstein entspricht. Es ist eine 
geschlossene sechsgeschossige Blockbebauung geplant, bei der die beiden obersten 
Geschosse zurückgesetzt sind. Zwischen den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin existiert 
topografisch ein Höhenunterschied von circa zwei Metern, der bei einer Durchwegung durch 
eine entsprechende Modellierung des Geländes überwunden wird. 
 
Nahezu das gesamte Plangebiet wird mit einer Tiefgarage unterbaut. Die Dachflächen werden, 
soweit sie nicht überbaut werden, mit einer Dachbegrünung versehen. Es ist geplant, die 
Tiefgarage des Hotels über die Straße Am Salzmagazin zu erschließen. Hier ist auch die Zufahrt 
für den Anlieferverkehr geplant. Die Erschließung für Fußgänger und Fußgängerinnen soll über 
die Straße Eigelstein erfolgen. Zudem ist im Bereich der Straße Eigelstein eine Hotelvorfahrt für 
PKW und Taxen vorgesehen. Durch die Hotel- und Wohnnutzung kommt es zukünftig zu 
durchschnittlich 62 LKW-An- und Abfahrten pro Werktag. Insgesamt kommt es mit dem 
Beschäftigten-, Kunden- und Anwohnerverkehr zu ca. 626 KFZ-Fahrten pro Werktag (Erhöhung 
gegenüber dem Bestand um ca. 514 Kfz/Werktag).  
 
Die Baumasse als auch die Gebäudehöhe ist gegenüber dem Planungsnullfall erhöht. 
Insgesamt ist aber davon auszugehen, dass im Planungsnullfall eine ähnliche Nutzung des 
Plangebietes eintreten würde, wie bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 
Im weiteren Verlauf des Umweltberichtes werden daher die Darstellungen des Soll-Zustandes 
und der Nullvariante unter dem Punkt‚ Prognose‘ zusammengefasst, sofern keine wesentlichen 
Unterschiede bezogen auf das Umweltgut erkennbar sind.  
 
7.2 Bedarf an Grund und Boden 
Die Größe des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beträgt ca. 
2.253 m².

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Tabelle 1: Bedarf an Grund und Boden 
Bestand m² Planung m² 
Versiegelte 
Flächen/Gebäude 
2.253 Gebäudefläche/versiegelte Fläche 2.104,1 
  Gartenfläche (teilversiegelt: es 
verbleibt eine bestehende 
Bodenplatte im Boden, diese wird 
nur wasserdurchlässig perforiert) 
148,9 
Summe 2.253 Summe 2.253    
 
7.3 Berücksichtigung der Ziele des Umweltschutzes 
Als Ziele des Umweltschutzes werden die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, 
Erlasse, Verwaltungsvorschriften und "Technischen Anleitungen" zugrunde gelegt, die für die 
jeweiligen Schutzgüter in Bauleitplan-Verfahren anzuwenden sind. Die EU-Schutzziele finden 
sich im Wesentlichen umgesetzt im deutschen Bundesimmissionsschutzgesetzt (BImSchG, 
Luftreinhalteplanung, Lärmminderung) und seinen Verordnungen, dem 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG – Arten-, Landschafts- und Biotopschutz) und 
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG – Bodenschutz, Schutz vor beziehungsweise Umgang 
mit schädlichen Bodenveränderungen) und seiner Verordnung. Auf Landeseben greifen weitere 
Regelungen wie die Geruchsrichtlinie Nordrhein Westfalen (GIRL – Beurteilung von Gerüchen), 
das Landeswassergesetz Nordrhein Westfalen (LWG NW – Schutz des 
Grundwasserdargebotes), das Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) sowie Verordnungen 
auf Ebene der Bezirksregierungen wie Wasserschutzzonen-Verordnungen. Die Ausführung ist 
nicht abschließend. 
 
Auf kommunaler Ebene werden u.a. die Baumschutzsatzung, der Landschaftsplan und der 
Luftreinhalteplan der Stadt Köln berücksichtigt. Die Ziele des Umweltschutzes werden bei der 
Beschreibung und Bewertung der einzelnen Schutzgüter näher beschrieben. 
 
Grenzüberschreitende Auswirkungen von Bebauungsplänen oder 
Flächennutzungsplanänderungen sind in Köln aufgrund der Lage in großem Abstand zu 
Landesgrenzen nicht zu erwarten. Raumbedeutsame Planungen werden mit den angrenzenden 
Gemeinden abgestimmt. 
 
 
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
7.4 Nicht durch die Planung betroffene Umweltbelange 
 Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung / europäische Vogelschutzgebiete:  
Es befinden sich keine Schutzgebiete im Umfeld des Plangebietes. 
 Landschaftsplan:  
Das B-Plangebiet ist als Innenbereich gem. §34 BauGB dargestellt. Für das Gebiet trifft der 
Landschaftsplan keine weiteren Festsetzungen. 
 Pflanzen:  
Das Plangebiet ist heute zu nahezu 100 % versiegelt, so dass keine Vegetationsflächen 
vorhanden sind. Zukünftig findet eine Begrünung des Plangebietes in Form von 
Innenhofbegrünung, Begrünung auf der Tiefgarage und Begrünung der Flachdächer statt. 
Ein Freiflächenplan mit Vorgaben zu den Pflanzqualitäten wird Bestandteil des 
Durchführungsvertrages. 
 Eingriff/Ausgleich:  
Das B-Plangebiet liegt im beplanten Innenbereich gem. § 30 Baugesetzbuch. Eine 
Ausgleichsverpflichtung gemäß § 1a Absatz 3 Satz 6 Baugesetzbuch besteht nicht, da sich 
im Plangebiet keine Vegetation befindet und der geltende Bebauungsplan keine 
Vegetationsflächen festsetzt. Vermeidungs- und Minderungsgrundsätze werden beachtet.

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 Oberflächengewässer:  
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden.  
 Gefahrenschutz (Hochwasser, Störfallanlagen):  
Das Plangebiet liegt nicht im Überschwemmungsgebiet des Rheins. Gemäß 
Hochwassergefahrenkarte ist bei einem Pegelstand von 12,50 m (500-jährliches 
Hochwasser) keine Überflutung im Plangebiet zu erwarten. Der Geltungsbereich des VEP 
liegt nicht im Achtungsabstand einer Störfallanlage nach KAS 18 (Quelle: Kartografische 
Abbildung von Betriebsbereichen und Anlagen nach Störfall-Verordnung (KABAS) LANUV 
NRW). 
 Boden:  
Das Grundstück Eigelstein 41 stellt einen seit mehreren Jahrhunderten gewachsenen 
Brauereistandort dar. Natürlich gewachsener Boden ist im Plangebiet nicht vorhanden. Das 
Grundstück ist mit Ausnahme einer kleinen Fläche im südwestlichen Bereich komplett 
unterkellert. Dort befindet sich aktuell der asphaltierte und gepflasterte Mitarbeiter/innen- 
und Besucher/innenparkplatz der Brauerei. Für das gesamte Grundstück Eigelstein 41 ist 
aufgrund der Lage im Innenstadtbereich von Köln und damit einhergehenden ehemaligen 
Bebauungen sowie der mehrere Jahrhunderte zurück reichenden gewerblichen Nutzung 
das Vorhandensein von lokalen Verunreinigungen der Auffüllungen bzw. der 
auffüllungsunterlagernden Schichten nicht auszuschließen (siehe Kapitel 2.5.5.3. Altlasten). 
Der Versiegelungsgrad im Plangebiet liegt derzeit bei 100%.  Der vorhabenbezogene 
Bebauungsplan sieht auch zukünftig eine nahezu vollständige Versiegelung des 
Plangebietes vor.  
 Biologische Vielfalt:  
Das Plangebiet wird bereits heute durch eine dichte innerstädtische Bebauung geprägt und 
ist anthropogen überformt. Wertvolle Biotopstrukturen und Rückzugsräume für wildlebende 
Tiere und Pflanzen fehlen weitgehend. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine 
erneute bauliche Überprägung des gesamten Plangebietes vor. Durch die geplante 
Begrünung der Tiefgarage und der Dachflächen erhöht sich der Anteil an Grünflächen im 
Plangebiet erheblich, die Grünflächen verfügen jedoch nicht über einen Bodenanschluss.  
 Vermeidung von Emissionen (insbesondere Licht, Gerüche, ausgenommen Lärm/Luft), 
sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern:  
Gegenüber der festgesetzten Tiefgaragenausfahrt befinden sich die aufgeständerten 
Gleisanlagen der Bahntrasse der Deutschen Bahn. Blendeffekte durch die Scheinwerfer 
aus der Tiefgarage ausfahrender PKW für Anwohner/innen sind somit nicht zu erwarten. 
Geruchsemissionen sind durch die geplante Wohn- und Hotelnutzung nicht zu erwarten. 
 
7.5 Durch die Planung betroffene Umweltbelange 
7.5.1 Natur und Landschaft  
7.5.1.1 Tiere 
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: BauGB, BNatSchG, FFH-RL, VRL, Landesnaturschutzgesetz NRW 
 
Bestand:  
Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Untersuchung für den Abriss der Brauereigebäude 
(Artenschutzprüfung Büro Strix Oktober 2016) fanden vier Brutvogelkartierungen im Zeitraum 
April bis Anfang Juni 2016 sowie sechs Ein- und Ausflugskontrollen zur Ermittlung von 
Fledermauslebensstätten im Zeitraum Mai bis Anfang Oktober 2016 statt. Hierbei wurde eine 
Fledermausart nachgewiesen (siehe Ergebnisse in der nachfolgend aufgeführten Tabelle).  
 
Tabelle 2: Im Plangebiet nachgewiesene planungsrelevante Arten 
Es bedeuten: + = planungsrelevant, FFH/Anhang IV = Anhang der Flora Fauna Habitat 
Richtlinie, RL = Rote Liste. Die Bewertung der Tierarten erfolgt gemäß Fachinformationssystem 
Geschützte Arten in NRW des Landesamtes für Natur, Umwelt- und Verbraucherschutz NRW.

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Säugetiere 
Art Status planungs-
relevant 
FFH/Anhang 
IV 
RL 
Zwergfledermaus Regelmäßiger 
Nahrungsgast 
+ Streng 
geschützt 
ungefährdet 
 
Die Zwergfledermaus kommt im Plangebiet lediglich als regelmäßiger Nahrungsgast vor. Dabei 
wurden vor allem der Innenhof sowie die Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin genutzt bzw. 
überflogen. Auf dem nördlich angrenzenden Grundstück, in ca. 130 m Entfernung, befindet sich 
jedoch eine Wochenstube der Zwergfledermaus. Hier wurden teils regelmäßig bis zu 5 
Individuen morgens vor einem Backsteingebäude simultan schwärmend beobachtet.  
Für das Messtischblatt 5007 (Köln) wird nach LANUV (2016) auch die Fledermausart Großes 
Mausohr gelistet. Nachweise der Art gelangen während der Ein- und Ausflugskontrollen nicht. 
Die gebäudebewohnende Art Zweifarbfledermaus wurde nicht nachgewiesen, ein Vorkommen 
während der Migrationszeit ist jedoch denkbar. 
Die vier Brutvogelkartierungen ergaben keinen Nachweis von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
von planungsrelevanten Vogelarten. Es wurden auch keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
weiterer Vogelarten nachgewiesen, die Gebäude nutzen (z.B. Haussperling, Mauersegler, Star).  
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Der vorhabenbezogene B-Plan sieht die Inanspruchnahme des Plangebietes vor, wodurch es 
zum Rückbau von Gebäuden kommen wird. Von der festgestellten planungsrelevanten Art 
(Zwergfledermaus) wurde ein Vorkommen (Quartiere) in oder an den Brauereigebäuden nicht 
nachgewiesen, die Art wurde lediglich als regelmäßiger Nahrungsgast festgestellt. Im Zuge der 
Abbruchgenehmigung werden daher Maßnahmen zur Erhaltung des günstigen 
Erhaltungszustandes der Art (Integration von künstlichen Nisthilfen in den Neubau) umgesetzt. 
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ergibt sich kein artenschutzrechtlicher 
Verbotstatbestand, es werden keine zusätzlichen Maßnahmen zur Vermeidung von 
artenschutzrelevanten Beeinträchtigungen notwendig.  
Mit der Herstellung von Dachbegrünungen auf dem neuen Gebäudekomplex wird sowohl für 
Vögel als auch Insektenarten (thermophile Arten oder blütenbesuchende Insekten) sowie 
indirekt für Fledermäuse zusätzliches Nahrungshabitat geschaffen, sodass die Population der 
Arten, die im Umfeld des Plangebietes nachgewiesen wurden z.B. durch Nahrungsangebot 
gestärkt werden können.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre ebenfalls von einem Abbruch 
der Brauereigebäude und einer Neubebauung des Plangebietes auszugehen, so dass hier von 
ähnlichen Auswirkungen auf die Fauna auszugehen ist.  
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Im Zuge der artenschutzrechtlichen Untersuchung für den Abriss wurden geeignete Maßnahmen 
festgelegt und umgesetzt, um artenschutzrelevante Beeinträchtigungen und ein Auslösen von 
Verbotstatbeständen nach  § 44 Abs. 1 BNatSchG zu verhindern.  
Durch die Aufstellung und Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden keine 
zusätzlichen Maßnahmen zur Vermeidung von artenschutzrelevanten Beeinträchtigungen und 
um ein Auslösen von Verbotstatbeständen nach  § 44 Abs. 1 BNatSchG zu verhindern 
notwendig.    
 
Bewertung:  
Das Artenschutzgutachten weist nach, dass durch die Inhalte die der vorhabenbezogene 
Bebauungsplan festlegt keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände ausgelöst werden. Für 
den Abriss werden zur Stärkung der Populationen, die im Umfeld des Bebauungsplanes 
festgestellt wurden, Maßnahmen zur Minderung- und Vermeidung von Auswirkungen sowie eine 
Zeitenregelung für den Abriss festgelegt, um dem Auslösen eines Verbotstatbestandes 
entgegenzuwirken. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wirken die festgesetzten 
Pflanzflächen als auch die Dachbegrünung als Nahrungsangebot und potentieller Lebensraum.

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7.5.2 Landschaft/Ortsbild  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: BauGB, BNatSchG, DSchG 
 
Bestand:  
Das Plangebiet wird heute durch die Gebäude und Anlagen der Brauerei charakterisiert. 
Aufgrund der intensiven Nutzung des Grundstückes als Brauereistandort sind keine Grünflächen 
im Plangebiet vorhanden. Das Grundstück wird stark durch die unmittelbar an das Grundstück 
angrenzende Trasse der Deutschen Bahn geprägt. Die mehrgleisige Trasse verläuft auf 
Stahlbetonstützen und begrenzt städtebaulich die Blockrandbebauung als dominierende 
Diagonale nach Südwesten hin.  
Das Umfeld des Plangebietes wird durch eine dichte Bebauung mit einer Mischnutzung aus 
Wohnen und Gewerbe charakterisiert. Die Straße Eigelstein ist durch eine vier- bis 
fünfgeschossige Straßenrandbebauung geprägt, in den Erdgeschossen befinden sich zumeist 
Ladenlokale. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Das städtebauliche Konzept sieht sowohl an der Straße Eigelstein als auch zur Straße Am 
Salzmagazin einen Anschluss an die vorhandene Blockrandbebauung vor. Hierdurch entsteht 
ein Gebäuderiegel in der Mitte des Grundstückes sowie zwei Hofflächen nördlich und südlich 
des Gebäuderiegels. Die Hofflächen sowie die Flachdächer der Neubauten erhalten eine 
Dachbegrünung. Innerhalb des Plangebietes wird die Pflanzung von sechs Einzelbäumen 
festgesetzt. Für die Anwohner/innen ergibt sich somit zukünftig eine Auflockerung gegenüber 
der bisher vollversiegelten Gewerbefläche. 
An der Straße Eigelstein ist eine geschlossene 6-geschossige Blockbebauung geplant, bei der 
die beiden obersten Geschosse zurückgesetzt sind. Das innerstädtisch geschlossene, dicht 
bebaute und versiegelte Erscheinungsbild bleibt dabei an der Straße Eigelstein durch die 
Planung nahezu unverändert. Der Gebäuderiegel ist mit einer Gesamtgebäudehöhe von 
maximal 72,2 m über NHN und einer Traufhöhe von maximal 66,0 m über NHN geplant, was 
einer Gesamthöhe von 19,9 m und einer Traufkante von 13,7 m über der Straße Eigelstein 
entspricht. Das Gebäude ist entsprechend den Abstandsflächen, welche das Pendant auf der 
gegenüberliegenden Straßenseite (Neubau Hotel) in Anspruch nimmt, zurückgestaffelt. Damit 
entspricht die Wandhöhe den Vorgaben des Höhenkonzeptes der Stadt Köln. 
An der Straße Am Salzmagazin sieht die neue städtebauliche Planung statt des maximal 3-
geschossigen Brauereigebäudes ein siebengeschossiges Wohngebäude mit Flachdach vor. Die 
Straßenfront verliert damit ihren bisherigen gewerblichen Charakter. Das Wohnhaus stellt die 
Errichtung eines Hochpunktes und eine damit verbundene städtebauliche Verdichtung zur 
Bahntrasse dar. Am Salzmagazin soll ein städtebaulich verträglicher Höhenübergang von der 
Neubebauung (Wohngebäude) zur Bestandsbebauung durch eine differenzierte 
Baukörperausbildung des Neubaus und der geplanten Aufstockung des Nachbargebäudes 
geschaffen werden.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) würde die Fassade zur Straße 
Eigelstein ebenfalls geschlossen bleiben und das bestehende Straßenbild nicht verändert 
werden. Die maximal zulässigen Geschossigkeiten variieren im gültigen Bebauungsplan von 
einem Vollgeschoss im Innenbereich über drei an der Straße Am Salzmagazin und vier zur 
Bahntrasse bis zu fünf Vollgeschossen an der Straße Eigelstein. Die Gebäudehöhen wären 
somit niedriger als bei Umsetzung der Planvariante. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Für die geplanten Hotel- und Wohngebäude werden Stellplätze benötigt. Der Gebäudekomplex 
erhält eine Tiefgarage, in denen der ruhende Verkehr untergebracht wird. Somit bleiben die 
oberirdischen Grundstücksflächen frei nutzbar für eine private Freiflächengestaltung und 
Begrünung.  
In Anlehnung an die Werbesatzung 12 der Stadt Köln werden für das Plangebiet 
Gestaltungsfestsetzungen getroffen, die die Zulässigkeit von Werbung im Plangebiet regeln.

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Bewertung:  
Das Erscheinungsbild des Plangebietes wird sich gegenüber dem Ist-Zustand verändern. Die 
Fassade zur Straße Eigelstein behält ihre geschlossene Blockbebauung bei, die Gebäudehöhe 
und -gestalt erfährt jedoch eine Veränderung. An der Straße ‚Am Salzmagazin‘ wird zukünftig 
ein siebengeschossiges Wohngebäude das Erscheinungsbild prägen.  
Die Hofflächen sowie die Flachdächer der Neubauten erhalten eine Begrünung bzw. 
Dachbegrünung, was zur sichtbaren Auflockerung der dicht bebauten innerstädtischen Lage 
beiträgt.  
 
7.5.3 Wasser  
(§ 1 Absatz 6 Nr.7 Buchstabe a BauGB) 
 
Grundwasser 
Ziele des Umweltschutzes: WHG, LWG NRW, ggf. Wasserschutzzonen-Verordnung  
 
Bestand:  
Das Plangebiet liegt im Poren-Grundwasserleiter des Rheingrabens. Die hydrogeologischen 
Verhältnisse werden im Untersuchungsgebiet stark durch den Rhein beeinflusst. Die 
Grundwasseroberfläche des obersten Grundwasserstockwerkes unterliegt Schwankungen von 
mehreren Metern. Als überregionale Grundwasserfließrichtung ist eine nordöstlich gerichtete 
Grundwasserströmung ausgebildet. Im Hochwasserfall kann sich die Grundwasserfließrichtung 
umkehren. Der langjährige mittlere Grundwasserspiegel des obersten freien Grundwasserleiters 
liegt im Plangebiet bei ca. 38 m ü. NN und weist damit einen Flurabstand von ca. 11 m auf. 
Die Privatbrauerei betrieb innerhalb des Plangebietes 3 Brunnenanlagen zur 
Grundwasserförderung. Das Grundwasser wurde durch den Betrieb zu Brauzwecken 
entnommen und wird dementsprechend regelmäßig gemäß Trinkwasserverordnung kontrolliert. 
Auf Grund der vollständigen Flächenversiegelung im Plangebiet kann kein Regenwasser 
versickern und somit zur Grundwasserneubildung beitragen.  
Die Bodenuntersuchungen im Plangebiet (Boden-/Altlastenuntersuchung Mull & Partner Januar 
2013) haben ergeben, dass lokale geringfügige Verunreinigungen des Bodens mit PAK 
vorliegen. Hinweise auf eine Grundwassergefährdung ist von den nachgewiesenen PAK in 
Zusammenschau der vorgefundenen Standortrahmenbedingungen (annähernd komplette 
Versiegelung des Grundstücks, sehr geringe Gehalte an Naphtalin, unauffällige Gehalte der 
unterlagernden Bodenproben, großer Grundwasserflurabstand) aus gutachterlicher Sicht nicht 
abzuleiten.  
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine Versiegelung von 100 % der 
Plangebietsfläche vor. Die Grundwasserneubildung über versickerndes Niederschlagswasser ist 
somit auch zukünftig nicht möglich.  
Die geplante Tiefgarage liegt nicht innerhalb des Grundwasserkörpers. Die vorhandenen 
Brunnen werden im Zuge der Planumsetzung beim Abbruch stillgelegt. 
Gemäß § 44 Abs. 1 LWG NRW besteht keine Versickerungspflicht auf dem Grundstück. Durch 
die geplante nahezu vollständige Versiegelung des Grundstückes ist eine Versickerung auch 
nicht möglich.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre eine Versiegelung von 90 % 
des Plangebietes zulässig. Um eine Grundwasserneubildung zu ermöglichen, müssten jedoch 
sämtliche Bodenplatten der Kellergeschosse entfernt werden. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Die Gefährdung des Grundwassers durch die Auswaschung von im Boden befindlichen 
Schadstoffen wird durch die planungsbedingte Flächenversiegelung und die Entnahme von 
belastetem Bodenmaterial gemindert. Der Verbleib von Auffüllungsbereichen/belasteten 
Bodenbereichen im Bereich des Planungsvorhabens ist gemäß der Abbruchgenehmigung in 
geeigneter Form zu dokumentieren. Im Bereich des Hausgartens kann auf einer geringen 
Fläche (ca.150m²) eine Versickerung über belebte Bodenschichten erreicht werden.

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Bewertung:  
Durch die vorgesehene Planung werden nahezu 100% des Plangebietes versiegelt. Große 
Mengen belasteten Bodenmaterials werden im Zuge der Baumaßnahmen entnommen, 
ausgetauscht und deponiert. Gemäß der Abbruchgenehmigung ist durch einen Fachgutachter 
nachzuweisen, dass von verbleibenden Auffüllungsbereichen/belasteten Bodenbereichen keine 
Gefahr oder Beeinträchtigung für die Grundstücksnutzer oder die Umwelt ausgeht.  
 
Abwasser 
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe e BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: LWG NRW, WHG, WasserschutzzonenVO 
 
Bestand:  
Das Plangebiet liegt in keiner Wasserschutzzone. 
Das anfallende Niederschlagswasser der Dachflächen der Brauereigebäude sowie der 
befestigen Straßen-/ Platzflächen werden in die Kanalisation abgeführt und stehen dem 
Wasserkreislauf nicht mehr zur Verfügung. Das Plangebiet liegt im Einzugsgebiet der Kläranlage 
Stammheim und entwässert im Mischverfahren. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Für das Plangebiet besteht keine Versickerungspflicht gemäß § 44 LWG, weil das Grundstück 
heute bereits bebaut und an die Kanalisation angeschlossen ist.  Eine direkte Versickerung des 
unbelasteten Niederschlagswassers im Plangebiet ist aufgrund der geplanten Bebauung und 
großflächigen Unterbauung mit einer Tiefgarage nicht möglich.  
Das Niederschlagswasser der Blockbebauung im Plangebiet wird durch den Aufbau von 
Dachbegrünungen in einer Bodensubstratmächtigkeit von bis zu 12 cm zuzüglich 
Drainageschicht auf den geplanten Flachdächern zurückgehalten und verzögert reduziert 
abgegeben. Der verbleibende Wasserüberschuss wird in die Kanalisation abgeführt. Ähnlich 
wird es sich mit den geplanten Vegetationsflächen (Grünflächen über TG) im Innenhof verhalten. 
Das Schmutz-/ Brauchwasser aus der Nutzung der neuen Bebauung im gesamten Plangebiet 
wird der Mischwasserkanalisation der umliegenden Straßen zugeführt.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre ebenfalls von einer Einleitung 
des Schmutz-, Brauch- und Niederschlagswasser in die Mischwasserkanalisation der 
umliegenden Straßen auszugehen.  
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Das anfallende Niederschlagswasser wird durch Maßnahmen, wie die Anlage von 
Dachbegrünungen sowie die Begrünung von Teilen der Tiefgarage im Innenhof zurückgehalten, 
gespeichert und der Vegetation zur Verfügung gestellt. 
 
Bewertung:  
Die heutige Situation zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers wird sich künftig 
nicht verschlechtern, da der Grad der Versiegelung im Plangebiet nahezu gleich bleibt. Der 
Anteil an Vegetationsfläche vergrößert sich durch die geplante Begrünung der Flachdächer und 
der Tiefgarage, so dass Niederschlagswasser zurückgehalten, gespeichert und der Vegetation 
zur Verfügung gestellt werden kann. Überschüssiges Wasser von den begrünten Dachflächen 
wird reduziert und gedrosselt in den Kanal abgeführt. Das Schmutz-/ Brauchwasser aus der 
Nutzung der neuen Bebauung wird der Mischwasserkanalisation der umliegenden Straßen 
zugeführt. 
 
7.5.4 Klima und Luft  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB) 
 
Klima, Kaltluft/Ventilation  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: BauGB, Vermeidung der Ausdehnung bioklimatisch belasteter 
Gebiete, Umgang mit Klimawandelfolgen

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Bestand:  
In der Klimafunktionskarte der Stadt Köln ist das Plangebiet als "Stadtklimatop Klasse III" 
dargestellt. Durch dichte und hohe innerstädtische Bebauung mit sehr geringen Grünanteilen 
entsteht eine Belastung, die zu einer starken Veränderung aller Klimaelemente führt. Dies kann 
Windfeldstörungen, intensive Wärmeinseln, problematischen Luftaustausch und zeitweise hohe 
Schadstoffbelastungen verursachen. Das Areal ist hoch bis sehr hoch klimatisch vorbelastet. Im 
Rahmen der zu erwartenden Klimawandelfolgen wird sich die lokale Überhitzung verstärken. Die 
Planungshinweiskarte zur zukünftigen Wärmebelastung (Periode 2021 bis 2050) der Stadt Köln 
stellt das Plangebiet als hoch belastete Siedlungsfläche (Klasse 2) dar. Die Flächen der 
Klasse 2 stellen ein stadtklimatisches Belastungsgebiet dar, das gekennzeichnet ist durch eine 
starke Veränderung aller Klimaelemente gegenüber dem Freiland, einer potenziell hohen 
Luftschadstoffbelastung und dem Wärmeinseleffekt. Hier sollten durch Begrünungsmaßnahmen 
Minderungseffekte erzielt werden (siehe LANUV-Fachbericht 50 – Abschlussbericht 
Klimawandelgerechte Metropole Köln). 
Die Hauptwindrichtung für das Stadtgebiet und somit auch das Plangebiet ist Südost. Die 
mittlere Windgeschwindigkeit im langjährigen Mittel beträgt 3,4 m/s. Auf Grund der vorhandenen 
vollständigen Flächenversiegelung weist das Plangebiet keine klimatisch positiv wirksame 
Strukturen auf.  
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Mit Umsetzung der neuen städtebaulichen Planung wird nahezu das gesamte Plangebiet bebaut 
und das Bauvolumen sowie die Bauhöhe vergrößert. Der Anteil an befestigter, überbauter 
Fläche liegt auch zukünftig bei nahezu 100%. Der ruhende Verkehr der künftigen 
Gebäudenutzer wird vollständig unterirdisch in Form einer Tiefgarage unterhalb der Bebauung 
untergebracht. Eine Begrünung des Plangebietes findet in Form von Innenhofbegrünung, 
Begrünung auf der Tiefgarage und Begrünung der Flachdächer statt.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre ebenfalls von einer 
großflächigen Versiegelung (bis zu 90%) und einer vollständigen Bebauung des Plangebietes 
auszugehen.  
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Die Festsetzung einer Dachbegrünung (inkl. der Pflanzung von Einzelbäumen) schafft 
Grünflächen im Plangebiet. Hiermit kann ein Teil der klimatischen Auswirkungen innerhalb des 
Plangebietes gemindert werden. Es wurden folgende in dem Projekt "Klimawandelgerechte 
Metropole Köln" (2013) formulierten Planungsempfehlungen zum Klimaschutz berücksichtigt:  
Verringerung der Überhitzung in den hochverdichteten Siedlungsbereichen bei Neubau und 
Altbausanierung durch: 
- Dachbegrünung und Verschattung von Fassaden durch Balkone, Dach- und 
Mauervorsprünge und Begrünung 
- Baumpflanzungen  
 
Bewertung:  
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung der vorhabenbezogenen Planung nicht 
verschlechtert. Der Anteil an vegetationsbestandenen Flächen erhöht sich durch die 
vorgesehene Planung. Durch die Anlage von Dachbegrünungen werden Niederschlagswässer 
zurückgehalten und reduziert abgegeben. Damit wird Verdunstungskälte erzeugt, die zur 
Minderung der klimatischen Belastung durch die innerstädtische Verdichtung im Plangebiet 
beiträgt. Weitere verbessernde Maßnahmen, wie die Begrünung von Mauern, sind ebenfalls 
vorgesehen. 
 
Luftschadstoffe – Emissionen 
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: BImSchG, 39. BImSchV, TA Luft, Abstandserlass NW

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Bestand:  
Dem Plangebiet sind zum Zeitpunkt des Brauereibetriebes Emissionen durch den Kfz-Verkehr 
auf umgebenden Straßen (z.B. Am Salzmagazin, Eintrachtstraße, Turiner Straße), zuzuordnen, 
die aus der Verkehrserzeugung des Plangebietes (Mitarbeiterverkehr, Zulieferverkehr, 
resultieren. 
Aus dem Verkehrsgutachten (Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH 2017) kann ein Ziel- und 
Quellverkehrsaufkommen von 112 KFZ/24h entnommen werden, der sich auf die umliegenden 
Straßen verteilt, sodass das Emissionsniveau durch die Brauereinutzung, aber auch bezogen 
auf das Gesamtverkehrsaufkommen, als gering einzustufen ist. Am Salzmagazin besteht ein 
durchschnittliches tägliches Verkehrsaufkommen von 1.300 KFZ/24h und am Eigelstein von 
1.850 KFZ/24h. 
Weiterhin liegen der Brauereibetrieb und der Hausbrand aus der umliegenden Bebauung als 
Emissionsquelle vor. Insgesamt ist das Umfeld des Plangebietes als immissionsvorbelastet 
durch verkehrsbedingte Emissionen einzustufen. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Durch die Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden zukünftig Kfz-Verkehr 
und Hausbrand als Emissionsquellen im Plangebiet vorliegen.  
Das  zusätzliche  Verkehrsaufkommen  an  den  zu  untersuchenden  Verkehrsknotenpunkten ist 
mit maximal rund 20 zusätzlichen Kfz-Fahrten/h (verteilt auf mehrere Verkehrsströme)  in  der  
Spitzenstunde  gering  und  liegt  im  Bereich  täglicher Schwankungsbreiten. Das 
Verkehrsaufkommen auf dem dem Untersuchungsgebiet nächstgelegenen Streckenabschnitt 
"Am Salzmagazin" (südlich Eintrachtstraße, nördlich Untersuchungsgebiet) nimmt dadurch um 
ca. 270 Kfz/24h (von ca. 1.300 auf ca. 1.570 Kfz/24h) gegenüber dem Bestand zu. Auf dem 
Streckenabschnitt "Turiner Straße" (südlich Machabäerstraße) erhöht sich der Verkehr von 
25.720 auf 25.830 Kfz/24h um ca. 110 Kfz/24h. Die Ansiedlung emittierender Betriebe im 
Plangebiet wird durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
ausgeschlossen.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) würde voraussichtlich ebenfalls 
eine Veränderung des Verkehrsaufkommens im Plangebiet gegenüber der ehemaligen 
Brauereinutzung bedeuten. Es wäre ein ähnliches Verkehrsaufkommen wie im Planfall zu 
erwarten. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Zur Förderung einer klima-, umwelt- und sozialverträglichen Nahmobilität werden 
Fahrradabstellplätze an verschiedenen Stellen vorgesehen. Die Fahrradstellplätze für die 
Wohnungen werden im Keller des Wohngebäudes nachgewiesen. Die Fahrradstellplätze für das 
Hotel werden auf dem Grundstück oder in der Tiefgarage nachgewiesen. 
 
Bewertung:  
Die Belastung durch die Emissionen (Verkehr und Hausbrand) im und um das Plangebiet 
werden sich mit Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erhöhen. Die 
geringfügigen Mehrbelastungen durch den Verkehr entstehen durch ca. 514 zusätzliche Kfz-
Fahrten pro Werktag im Vergleich zum Zustand mit Brauereinutzung. Dafür entfallen die 
Emissionen des Brauereibetriebes. 
 
Luftschadstoffe – Immissionen sowie Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in 
Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von bindenden 
Beschlüssen der Europäischen Gemeinschaft festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht 
überschritten werden  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a und h BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: BImSchG, 39. BImSchV, Zielwerte des LAI, TA Luft

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Bestand:  
Das Plangebiet liegt innerhalb des Wirkungsbereiches des Luftreinhalteplans der Stadt Köln und 
somit innerhalb der Umweltzone. Die Zone darf seit dem 01.07.2014 nur von Fahrzeugen mit 
geringem Feinstaubausstoß (grüne Plakette) befahren werden. 
Die Luftgüteuntersuchung aus 2001 – 2003 (Flechtenkartierung) weist für das Plangebiet eine 
mittlere Luftgüte aus. Entsprechend ist das Plangebiet für eine Wohnnutzung geeignet. 
Immissionssenkende Maßnahmen, wie der Erhalt und die Ergänzung von Begrünung für die 
Luftqualität, sollten gemäß der Luftgüteuntersuchung vorgesehen werden.  
Im Zuge des Planverfahrens wurde eine "Stellungnahme zur Immissionssituation für 
verkehrsbedingte Luftschadstoffe gemäß 39. BImSchV im Bereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes "Eigelstein 41 in Köln-Altstadt-Nord" unter besonderer Berücksichtigung des 
Schienenverkehrs" (iMA cologne GmbH Februar 2017) erstellt. Die urbane 
Hintergrundbelastung für Köln wird aus Messdaten des LANUV NRW abgeleitet. Zusätzlich 
wurde die Immissionssituation im Bereich von Fassaden der Straße Eigelstein über 
Ausbreitungsberechnungen einer analogen Straße in Köln mit ähnlicher Ausrichtung, Breite und 
Straßenrandbebauung abgeschätzt. Hierbei wurde, da keine mikroskalische Simulation 
durchgeführt wurde, nicht explizit zwischen dem Planungsnullfall und dem Planfall 
unterschieden, sodass die im Folgenden angegebenen Werte für den Planfall entwickelt 
wurden. 
Die Schadstoffbelastung an einem Ort ergibt sich aus der Überlagerung der 
Hintergrundbelastung (Beitrag weit entfernter Emittenten (Industrie, Gewerbe, Hausbrand, 
weiter entfernte Straßen)) und der Zusatzbelastung (lokale Quellen im Untersuchungsgebiet). 
Als lokale Quellen werden der Schienenverkehr der Deutschen Bahn und der Straßenverkehr 
auf der Straße Eigelstein betrachtet. Insgesamt erhält man als obere Schranke für die 
Jahresmittel-Gesamt-Immissionen an Fassaden im Bereich des Plangebietes (einschließlich der 
Straße Eigelstein) maximal (konservativer Ansatz): 
Max. Gesamt-Immission an Fassaden für NO2: 37 µg/m³ 
Max. Gesamt-Immission an Fassaden für PM10:  27 µg/m³ 
Somit sind die Jahresmittel-Grenzwerte der 39. BImSchV von jeweils 40 µg/m³ für NO2 und 
PM10 an allen Fassaden im Bereich des Plangebietes einschließlich der Straße Eigelstein 
eingehalten. Aus den maximalen Gesamtbelastungen kann man schließen, dass auch die 
Grenzwerte der Kurzzeitwerte für NO2 und PM10 im Bereich des Plangebietes einschließlich der 
Fassaden der Straße Eigelstein und entlang der Bahntrasse sicher eingehalten werden. 
 
Prognose (Plan / Nullvariante):  
Im Zuge der Planumsetzung ist im Umfeld des Plangebietes mit einem gering erhöhten 
Verkehrsaufkommen zu rechnen. In der Straße Am Salzmagazin erhöht sich der DTV Wert 
(durchschnittlicher täglicher Verkehr) um 270 bis 2025 und in der Straße Eigelstein um 180 DTV 
(Verkehrsgutachten Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH 2017). Die konservative 
Abschätzung Luftschadstoffkonzentration für den Planfall hat ergeben, dass mindestens ab 
2016 davon ausgegangen werden kann, dass die Jahresmittel-Grenzwerte der 39. BImSchV 
von jeweils 40 µg/m³ für NO2 und PM10 an allen Fassaden im Bereich des Plangebietes 
eingehalten werden. 
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre ein ähnliches 
Verkehrsaufkommen wie im Planfall zu erwarten, so dass die Jahresmittel-Grenzwerte der 
39. BImSchV von jeweils 40 µg/m³ für NO2 und PM10 an allen Fassaden im Bereich des 
Plangebietes voraussichtlich ebenfalls eingehalten werden könnten. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Es ist davon auszugehen, dass die Umsetzung der Maßnahmen des Luftreinhalteplans im 
Umfeld des Plangebietes grundsätzlich zu einer langfristigen Verbesserung der Luftqualität im 
Plangebiet beitragen wird. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass stetige Verbesserungen der 
Motorentechnik und Anpassung der realen Emissionen an die theoretischen Daten der 
Emissionsdatenbank HBEFA 3.2 des Umweltbundesamtes mittelfristig zu einer Abnahme der 
spezifischen Emissionen der Kraftfahrzeuge führen werden.

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Bewertung:  
Die Grenzwerte der 39. BImSchV für die Luftschadstoffe NO2 und PM10 werden innerhalb des 
Plangebietes und seiner Umgebung sicher eingehalten. Auf Grund der Umsetzung des 
Bebauungsplanes sind keine erheblichen verkehrs- oder nutzungsbedingten 
Verschlechterungen der Luftqualität zu erwarten. Die Umsetzung der Planung steht nicht im 
Widerspruch zu den Zielen des Luftreinhalteplans Köln. 
 
Erneuerbare Energien/Energieeffizienz/Belichtung  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe f BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien (EEG,2016); 
EnergieeinsparVO 10/2015, Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses Köln aus 6/2000 zur 
solarenergetischen Optimierung, DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) anzuwenden. 
 
Bestand:  
Es handelt sich um ein Altgebäude, das als Brauerei genutzt wurde und abgerissen werden soll. 
Über die Nutzung von erneuerbaren Energien ist nichts bekannt.  
Für das Plangebiet wurde eine Verschattungsanalyse (IMA cologne GmbH 2017) erstellt, welche 
als eine Bewertungsgrundlage für gesunde Wohnverhältnisse dient. Als Orientierungshilfe wurde 
die DIN 5034-1 herangezogen. Eine Wohnung gilt danach als ausreichend besonnt, wenn in ihr 
mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt ist. Die mögliche Besonnungsdauer soll 
mindestens 4 Stunden im März (Tag- und Nachtgleiche, 20./21. März) und 1 Stunde im Januar 
(17. Januar) in mindestens einem Aufenthaltsraum einer Wohnung betragen.  
Das Plangebiet ist derzeit durch ein Brauereigebäude gebaut. Für eine gewerbliche Nutzung ist 
die DIN 5034-1 nicht anzuwenden.  
Gegenüber den Bestandsgebäuden in der Umgebung verursacht die derzeitige Bebauung eine 
Verschattung, sodass das 4 h-Kriterium für die Tag- und Nachtgleiche und das 1h-Kriterium für 
den 17. Januar bereichsweise nicht erfüllt wird. Die Nordwest-Fassaden der Umgebungs-
Bebauung liegen teilweise deutlich unterhalb der beiden DIN-Kriterien. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Die neu zu errichtenden Gebäude werden nach dem aktuellen Energiestandard gem. 
Energieeinsparverordnung (EnEV2014) errichtet. Eine Nutzung von Solarenergie ist nicht 
vorgesehen. Weitere Optimierungen durch intelligente energieeinsparende Gebäudetechnik für 
das Vorhaben sind nicht vorgesehen.  
Die vorgesehene Planung verursacht weitere Unterschreitungen der Besonnungsdauer an 
Bestandsfassaden der Umgebung. Betroffen sind die Gebäude Eigelstein 45-61 (Westfassade), 
Am Salzmagazin 60-62 (Ostfassade) und Eintrachtstraße 25 (Südwestfassade). Diese 
Fassaden sind teilweise derart betroffen, dass im Bestand punktuell das jeweilige DIN-Kriterium 
eingehalten und im Planfall unterschritten wird. Unterhalb des Geschosses S00 (1h-Kriterium 
zum Stichtag 17. Januar) beziehungsweise G01 (4h-Kriterium Tag- und Nachtgleiche) und ab 
G04 gibt es keine Auswirkungen der Planbebauung auf Fassaden der Bestandsbebauung in der 
unmittelbaren Umgebung des Plangebietes derart, dass das ein DIN-Kriterium im Bestand 
punktuell eingehalten und im Planfall unterschritten wäre.  
Eine Zunahme der Besonnungsdauer von 0,5-1,5h/d kann nur an der Westfassade des 
Gebäudes Eigelstein 45 im G03 für den 17. Januar festgestellt werden.  
 
Innerhalb der Planbebauung werden die DIN-Kriterien bis in das Geschoss G05, besonders an 
den nach Norden ausgerichteten Fassadenabschnitten, nicht eingehalten. Die potenzielle 
Besonnungsdauer liegt hier teilweise bei 0,0 h/Tag. Für die Ostfassaden des Plangebäudes 
werden ebenfalls teilweise bis in das Geschoss G05 die DIN-Kriterien nicht voll erfüllt. Eine 
Ausnahme stellt die Hotelfassade zur Straße Eigelstein dar, hier wird das 4h-Kriterium zur Tag- 
und Nachtgleiche ab dem Geschoss G02 eingehalten, das 1h-Kriterium zum Stichtag 17. Januar 
wird in allen Geschossen eingehalten. Die Westfassaden des Plangebäudes werden ab dem 
Geschoss G01 überwiegend ausreichend besonnt. Eine Ausnahme stellt die westliche 
Hotelfassade, die zum nördlichen Innenhof zeigt, dar. Hier werden die Besonnungskriterien auf 
allen Geschossen (G00-G03) nicht eingehalten. Die Südfassaden des Plangebäudes werden 
über alle Geschosse ausreichend besonnt.

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Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) könnten die DIN-Kriterien in den 
unteren Geschossen, sowie an den Nord- und Ostfassaden im Plangebiet ebenfalls 
überwiegend nicht eingehalten werden.  
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Durch die Festsetzung von durchgesteckten Grundrissen ist für jede Wohnung im Gebäude ein 
solarenergetischer Gewinn garantiert.  
Weitere Maßnahmen zur Energieeinsparung (intelligente Haustechnick, Nutzung erneuerbarer 
Energien o.ä.) sind nach heutigem Kenntnisstand nicht vorgesehen. 
 
Bewertung:  
Es kommt zu einer Einschränkung der Belichtung nach den Kriterien der DIN 5034-1 sowie einer 
Minderung der solarenergetischen Gewinne an einigen Bestandsgebäuden im Umfeld durch die 
bauliche Höhe und Anordnung der geplanten Gebäude. Für die nach Süden und nach Westen 
ausgerichteten Planfassaden ergibt sich ab G01 überwiegend eine Besonnung gemäß DIN 
5034, die auf energetische Gewinne schließen lassen. An den Nord- und Ostfassaden liegt 
diese überwiegend nicht vor.  
 
7.5.5 Mensch, Gesundheit, Bevölkerung  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe c BauGB) 
 
Darstellungen von sonstige Fachplänen, insbesondere des Wasser-, Abfall-, 
Immissionsschutzrechtes  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe g BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes: Luftreinhalteplan 
 
Um die Luftbelastung mit Stickstoffdioxid dauerhaft zu senken und damit den Grenzwert 
einhalten zu können hat die Bezirksregierung Köln einen Luftreinhalteplan für Köln erstellt, der 
seit 31. Oktober 2006 in Kraft ist und deren 1. Fortschreibung seit 01.04.2012 gültig ist. In 
diesem Plan werden Maßnahmen beschrieben, die zu einer Reduzierung der Luftschadstoffe 
führen sollen.  
 
Lärm 
Ziele des Umweltschutzes: DIN 4109, DIN 18005, BImSchG, 16. BImSchV, TA Lärm, 
Freizeitlärmerlass, 18. BImSchV, BauGB (gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse) 
 
Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 674613/02 "Eigelstein 41" wurde eine 
schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und –immissionen (Schalltechnische 
Untersuchung ADU cologne 2017) durchgeführt. Die Untersuchung berücksichtigt den Straßen-, 
Flug- und Schienenverkehr sowie den Gewerbelärm/Nachbarschaftslärm.  
 
Orientierungswerte, Immissionsgrenzwerte, Immissionsrichtwerte: 
Grundlage für die Beurteilung von Schallimmissionen im Städtebau ist die DIN 18005 
(Schallschutz im Städtebau Teil 1). Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist 
anzustreben. Die Orientierungswerte beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) 
und 8 Stunden in der Nacht (22:00-06.00 Uhr). Es wird durch den Bebauungsplan die 
Umsetzung eines gemischten Quartieres mit Wohnen und Hotel vorbereitet.  
 
Tabelle 3: Orientierungswerte der DIN 18005 (Beiblatt1) 
Gebietsausweisung Orientierungswerte in dB [A] 
 Straßen- / 
Schienenverkehr 
Industrie / Gewerbe, 
Freizeitlärm 
 Tag Nacht Tag Nacht 
Mischgebiete, Dorfgebiete 60 50 60 45 
Besonderes Wohngebiet 60 45 60 40

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Die Beurteilung von gewerblichem Lärm aus der Nachbarschaft, der auf das Plangebiet einwirkt 
sowie gewerblichem Lärm, der im Plangebiet erzeugt und auf die Nachbarschaft wirkt, wird in 
der TA Lärm geregelt. Die Beurteilungspegel beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 
Uhr) und auf die lauteste der 8 Nachtstunden (22:00-06.00 Uhr).   
 
Tabelle 4: Immissionsrichtwerte der TA-Lärm 
Gebietsausweisung Immissionsrichtwerte in dB[A] 
 Tag Nacht 
Dorfgebiete, Kerngebiete, Mischgebiete 60 45 
Allgemeines Wohngebiet, Kleinsiedlungsgebiete 55 40 
 
Für "Besondere Wohngebiete" sieht die TA Lärm keine Richtwerte vor, da die Besonderheit nicht 
in allen Fällen mit einer wohldefinierten Immissionsempfindlichkeit für die Tag- bzw. Nachtzeit 
verbunden werden kann. Für die meisten Fälle, wie auch den vorliegenden Fall, führt ein 
Nebeneinander von Wohnen mit tags nicht wesentlich störendem und nachts nicht störenden 
Gewerbe zu folgenden Richtwertansätzen: Für  die Tagzeit  Immissionsempfindlichkeit  analog  
einem  Mischgebiet, d.h. Richtwert 60 dB(A) und für die Nachtzeit Immissionsempfindlichkeit 
analog einem allgemeinen Wohngebiet, d.h. Richtwert 40 dB(A).  
 
Der im Plangebiet erzeugte Verkehr führt zu einer Erhöhung der Immissionen im Umfeld des 
Plangebietes. Dieser wird als planbedingter Mehrverkehr ermittelt und beurteilt. Im vorliegenden 
Fall werden die Lärmsanierungswerte für Wohngebiete gemäß der Verkehrslärmschutzrichtlinie 
1997 von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts deutlich unterschritten. Unter dieser 
Voraussetzung ist die Erhöhung um bis zu 3 dB(A) als nicht erheblich zu werten, da erst ab 
einem Pegel von 3 dB(A) eine Lärmveränderung wahrgenommen wird. 
 
Die Lärmeinwirkungen auf das Planvorhaben resultieren insbesondere aus dem 
Schienenverkehr, aufgrund der unmittelbar am Plangebäude (Wohngebäude) sowie an dem 
geplanten Hotel vorbeiführenden Bahntrasse der Deutschen Bahn. Die hier zu erwartenden 
kritischen Lärmpegel insbesondere in den höheren Geschossen sind ohne erhebliche 
Schallschutzmaßnahmen und Vermeidungsmaßnahmen für eine Wohnnutzung nicht geeignet.  
 
Die Lärmeinwirkungen durch den Straßenverkehr dominieren in den Straßenräumen 
insbesondere dort wo der Schienenverkehr aufgrund von Entfernung oder Abschirmung weniger 
zum Tragen kommt.  
Das Lärmgutachten enthält, obwohl die Beurteilung der Lärmauswirkung in der Gesetzgebung 
getrennt nach Verursacher vorgenommen wird, auch eine Darstellung des Gesamtlärm 
(Schienenverkehr- und Straßenverkehrslärm). Aus dieser wird ersichtlich, dass die 
dominierende Lärmart auch in der Summenbildung den Ausschlag gibt.  
 
Für die geplante Wohnbebauung werden in der schalltechnischen Untersuchung die durch 
Emittenten (Straßenverkehrslärm, Schienenverkehrslärm, Fluglärm, Gewerbe- und 
Nachbarschaftslärm) resultierenden Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 "Schallschutz im 
Hochbau" für die aus lärmschutztechnischer Sicht ungünstigste Geschosshöhe berechnet. 
 
Bestand:  
 Straßenverkehrslärm: Die Lärmsituation im Plangebiet wird durch den Verkehr auf den 
folgenden Straßen bestimmt: Eigelstein, Machabäerstraße und Eintrachtstraße. Weitere 
Nebenstraßen und weiter entfernt bzw. abgeschirmt liegende Hauptverkehrsstraßen 
wurden bei der schalltechnischen Untersuchung ebenfalls berücksichtigt. Es besteht 
bereits eine hohe Lärmvorbelastung durch den öffentlichen Straßenverkehr. Da die 
prognostizierte Verkehrsmengenveränderung auf den umliegenden Straße zwischen +110 
und +270 DTV-Wert (durchschnittlicher täglicher Verkehr) sehr gering ist und im Bereich 
zwischen 5 und 10% Verkehrszunahme im Bereich täglicher verkehrsbedingter 
Schwankungen liegt, ist die heutige Immissionsbelastung im Umfeld der Maßnahme mit 
der Belastung der Prognose gleichzusetzen (siehe unten).  
 Schienenverkehrslärm: Die Lärmimmissionen aus dem öffentlichen Schienenverkehr, 
welche auf das Plangebiet einwirken, werden durch sechs parallel verlaufende

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Bahnstrecken bestimmt. Die Schienenstrecken verlaufen unmittelbar südwestlich des 
Plangebietes. Es besteht bereits eine sehr hohe Lärmvorbelastung durch den öffentlichen 
Schienenverkehr, insbesondere vor den schienenzugewandten Fassaden, trotz einer 
Lärmschutzwand entlang der Schienenstrecke in diesem Bereich. Der Schienenverkehr 
erfährt durch die Planung keine Veränderung, die Immissionsbelastung im Bestand ist 
daher mit der Immissionsbelastung der Prognose gleichzusetzen (siehe unten).  
 Fluglärm: Laut dem Schallimmissionsplan Flugverkehr des Umwelt- und 
Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln (Stand 2014) werden für das Plangebiet folgende 
Werte ermittelt:   
Maßgeblicher Außenlärmpegel zum Flugverkehr:  
    tags:     < 40 dB(A)  
    nachts: < 35 dB(A)  
Für die Berechnung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 (1989) im Plangebiet werden 
diese Werte zugrunde gelegt. 
 Gewerbelärm/Nachbarschaftslärm: Gewerbe bzw. Nachbarschaftslärm besteht durch die 
Anlieferung bzw. die Haustechnik des nahen Verbrauchermarktes Penny und durch die 
Nutzung der Stellplätze im Hof eines Nachbargrundstückes. Die gewerbliche Nutzung 
durch Ladenlokale auf der Straße Eigelstein ist für die Gewerbelärmimmissionen im 
Plangebiet nicht relevant, sodass ausschließlich Geräuschquellen westlich des 
Gebäuderiegels Eigelstein beurteilt werden. Der Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft 
erfährt durch die Planung keine Veränderung, die Immissionsbelastung im Bestand ist 
daher mit der Immissionsbelastung der Prognose gleichzusetzen (siehe unten). 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Im Folgenden werden die Belastungen durch den Straßen-, Flug- und Schienenverkehr sowie 
den Gewerbelärm/Nachbarschaftslärm getrennt für die geplanten Nutzungen Wohnen und Hotel 
aufgeführt. Das Plangebiet wird als Mischgebiet im Sinne der BauNVO 
immissionsschutzrechtlich beurteilt.  
 
 Straßenverkehrslärm:  
DIN 18005 Beurteilung 
Wohnen: An der Fassade zur Straße Am Salzmagazin sind maximale Beurteilungspegel 
aus dem Straßenverkehr von bis zu 60 dB(A) tags und bis zu 52 dB(A) nachts zu 
erwarten. Damit werden die Orientierungswerte nach DIN 18005 für Mischgebiete für den 
Tagzeitraum eingehalten und für den Nachtzeitraum um 2 dB(A) überschritten. Aufgrund 
der Eigenabschirmung der Gebäude stellt sich die Ostfassade des Wohngebäudes 
(Innenhof) sowohl tags als auch nachts ruhiger dar (tags bis zu 45 dB(A) und nachts bis 
zu 40 dB(A)). Hier werden die Orientierungswerte eingehalten.  
Hotel: Die  Ergebnisse  zeigen,  dass  die  durch den Straßenverkehr höchstbelasteten  
Fassaden  im  Plangebiet  an  der Straße Eigelstein liegen und dort maximale 
Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von 63 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts zu 
erwarten sind. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete werden für den 
Tag- und Nachtzeitraum damit um 3-4 dB(A) leicht überschritten. In den Innenhöfen sind 
die Fassaden des Hotelgebäudes deutlich weniger belastet, tags werden 
Beurteilungspegel bis 45 dB(A) und nachts bis 35 dB(A) erreicht. Die Orientierungswerte 
werden in den Innenhöfen somit eingehalten.  
 
Beurteilung planbedingter Mehrverkehr 
Durch das geplante Bauvorhaben "Eigelstein 41" nimmt der öffentliche Straßenverkehr auf 
der Straße Am Salzmagazin und der Eintrachtstraße geringfügig zu (um 110 bis 270 
Kfz/24 h). Im Einzelnen ist nach Angaben der Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH Köln 
(Verkehrsgutachten 2017) von folgender Zunahme des öffentlichen Straßenverkehrs 
(pessimaler Ansatz) auszugehen:

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Tabelle 5: Erhöhung der Verkehrsbelastung durch das geplante Bauvorhaben 
Streckenabschnitt Verkehrsbelastung DTV* in [KFZ/24] 
Bestand  Planfall  Differenz  
Eigelstein 1850 2030 180 
Eintrachtstraße (I) 2280 2390 110 
Eintrachtstraße (II)   2200 2360 160 
Am Salzmagazin  1300 1570 270 
*DTV=durchschnittlicher täglicher Verkehr gemittelt auf das Jahr gemäß (RLS90) 
 
Durch die Zunahme des öffentlichen Straßenverkehrs auf den o. g. Straßen ist an den 
angrenzenden Wohnhäusern mit einer Pegelerhöhung von maximal 0,5 dB(A) zu rechnen. 
Im Bestand und Planfall bleiben die sog. Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 60 
dB(A) nachts mit Beurteilungspegeln von 59 dB(A) bis 65 dB(A) tags und 52 dB(A) bis 57 
dB(A) nachts sicher unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist eine Änderung der 
Beurteilungspegel von weniger als 3 dB als nicht wesentlich einzustufen.  
 
 Schienenverkehrslärm:  
DIN 18005 Beurteilung 
Wohnen: Für die Westfassade des Wohngebäudes an der Straße Am Salzmagazin sind 
im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss (bezogen auf das Straßenniveau Am Salzmaga-
zin) Beurteilungspegel nachts von unter 60 dB(A) und tags von unter 65 dB(A) zu 
erwarten. Ab dem 2. Obergeschoss des Wohngebäudes (bezogen auf das Straßenniveau 
Am Salzmagazin) werden an den der Bahntrasse zugewandten Fassaden der geplanten 
Wohnbebauung Beurteilungspegel von bis zu 71 dB(A) nachts und unter 80 dB(A) tags 
prognostiziert, so dass hier besondere Maßnahmen für den Schallschutz vorzusehen sind. 
Aufgrund der Eigenabschirmung der Gebäude stellt sich die Ostfassade des Wohngebäu-
des (Innenhof) sowohl tags als auch nachts - tags und nachts gleiche Werte jeweils - 
ruhiger dar (von bis zu 50 dB(A) in den unteren Geschossen bis zu 60 dB(A) in den 
oberen Geschossen). Aber auch hier werden die Orientierungswerte der DIN 18005 
nachts um bis zu 10 dB(A) überschritten.  
Hotel: Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelasteten Fassaden im Plangebiet an der 
Südwestfassade (Am Salzmagazin, Hotelnutzung) liegen und dort maximale Beurteilungs-
pegel aus dem Schienenverkehr von 76 tags dB(A) und nachts 73 dB(A) zu erwarten sind. 
Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden damit tagsüber um bis zu 16 dB(A) 
überschritten, nachts um bis zu 23 dB(A). An der Ostfassade des geplanten Hotels 
werden durch den Schienenverkehr Werte der Beurteilungspegelklassen von tags und 
nachts max. ca. 60 dB(A) verursacht. Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden damit 
nachts um bis zu 10 dB(A) überschritten, tagsüber werden die Orientierungswerte 
eingehalten. An der Südfassade werden durch den Schienenverkehr Werte der 
Beurteilungspegelklassen von tags und nachts max. ca. 65 dB(A) verursacht. Die 
Orientierungswerte der DIN 18005 für den Nachtzeitraum werden damit um bis zu 
15 dB(A) überschritten, die Orientierungswerte tagsüber werden um 5 dB(A) leicht 
überschritten. Die Nordfassade des Hotels kann die Orientierungswerte der DIN 18005 
tagsüber einhalten, nachts kommt es zu einer Überschreitung der Orientierungswerte von 
bis zu 5 dB(A). 
 
 Fluglärm:  
DIN 18005 Beurteilung 
Die Außenlärmpegel durch den Flugverkehr liegen unterhalb der Orientierungswerte für 
das Plangebiet. Die Werte liegen nach Schallimmissionsplan Fluglärm Stadt Köln bei 
einem Beurteilungspegel 40 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts.

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 Gewerbelärm/Nachbarschaftslärm:  
TA Lärm – Einwirkungen von Gewerbelärm auf das Plangebiet 
Die relevanten Gewerbebetriebe sind unter dem Punkt Bestand 
Gewerbelärm/Nachbarschaftslärm dargelegt worden.  
 
Die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm von 60 dB(A) für die Tag- und von 45 dB(A) für die 
Nachtzeit werden für das Plangebiet (immissionsschutzrechtlich als Mischgebiet zu 
betrachten) eingehalten. Für den Tagzeitraum wurden maximale Beurteilungspegel von 
bis zu 57 dB(A) ermittelt, für den Nachtzeitraum lagen die ermittelten Beurteilungspegel 
bei maximal 36 dB(A). Die Vorgaben der TA Lärm für seltene, kurzzeitige Geräuschspitzen 
werden ebenfalls eingehalten.  
 
TA Lärm - Auswirkungen durch das Planvorhaben  
Durch die Umnutzung des Plangebietes ist die Ansiedlung eines Hotels und eines 
Wohngebäudes mit einer Tiefgarage vorgesehen. Die durch die geplante Nutzung 
verursachten Lärmimmissionen werden durch die Nutzung der Tiefgarage, den 
Hotelanlieferungsverkehr, die Haustechnischen Anlagen und die Außengastronomie des 
Hotels bestimmt. Für  das angrenzende als "Besonderes Wohngebiet" im Bebauungsplan 
festgesetzte Wohngebiet gelten für die Tagzeit  Immissionsempfindlichkeiten  analog  
einem  Mischgebiet,  d.h.  Richtwert 60 dB(A) und für die Nachtzeit 
Immissionsempfindlichkeiten analog einem allgemeinen Wohngebiet, d.h. Richtwert 
40 dB(A). Die Beurteilung und folgende Darstellung der Ergebnisse des Lärmgutachtens 
basieren auf Annahmen zum Betrieb, die im unter Punkt 6.2. Immissionsschutz Lärm 
dargestellt werden. 
- Nutzung der Tiefgarage: Die Ergebnisse zeigen, dass an den betrachteten 
Immissionsorten in der Nachbarschaft (Besonderes Wohngebiet) die 
Immissionsrichtwerte der TA Lärm [60 dB(A) tags/40 dB(A) nachts] durch die Nutzung 
der Tiefgarage nicht überschritten werden. Für den Tagzeitraum wurden an den 
betrachteten Immissionsorten Beurteilungspegel von maximal 39 dB(A) prognostiziert, 
für den Nachtzeitraum liegen die erwarteten Beurteilungspegel bei bis zu 30 dB(A). 
Die Vorgaben der TA Lärm für seltene, kurzzeitige Geräuschspitzen werden ebenfalls 
eingehalten. 
- Hotelanlieferungsverkehr: Die Anlieferzeiten sind zeitlich auf 6.30 Uhr bis 11.00 Uhr 
und 14.00 Uhr bis 17.00 Uhr beschränkt. An den Fassaden der Plangebäude werden 
durch den Hotelanlieferungsverkehr Beurteilungspegel von bis zu 53 dB(A) 
prognostiziert. Gemäß schalltechnischer Untersuchung wird daher erwartet, dass in 
der Nachbarschaft die Geräuschimmissionen tags innerhalb des 
Immissionsrichtwertes von 60 dB(A) für das hier vorliegende Besondere Wohngebiet 
liegen werden. Selten auftretende Geräuschereignisse bei den Anlieferungen liegen 
innerhalb des zulässigen Pegelbereiches von bis zu 30 dB(A) zur Tagzeit. Nachts 
findet kein Lieferverkehr statt. 
- Haustechnische Anlagen: An den Fassaden der Plangebäude werden für den 
Tagzeitraum Beurteilungspegel von bis zu 50 dB(A) und für den Nachtzeitraum von bis 
zu 41 dB(A) durch die haustechnischen Anlagen prognostiziert. Gemäß 
schalltechnischer Untersuchung ist daher davon auszugehen, dass in der 
Nachbarschaft die Geräuschimmissionen tags und nachts innerhalb der Richtwerte 
von 60 dB(A) bzw. 40 dB(A) für das hier vorliegende Besondere Wohngebiet liegen 
werden. 
- Außengastronomie: Im Erdgeschoss sind zwei Terrassenbereiche mit jeweils max. 40 
Sitzplätzen und auf dem Dachgeschoss eine Dachterrasse mit max. 100 Steh- und 
Sitzplätzen vorgesehen. An den Fassaden des geplanten Wohngebäudes werden 
tagsüber Beurteilungspegel von bis zu 48 dB(A) erwartet, nachts werden 
Beurteilungspegel von bis zu 37 dB(A) prognostiziert. Die Immissionsrichtwerte nach 
TA Lärm von 60 dB(A) für die Tag- und von 45 dB(A) für die Nachtzeit werden damit im 
Bereich der geplanten Wohnungen eingehalten. Die prognostizierten Immissionen vor 
den Fassaden des geplanten Hotels liegen tagsüber bei maximal 68 dB(A) (Fassaden 
zu den Innenhöfen) und nachts bei maximal 30 dB(A). Damit werden die

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Orientierungswerte nach DIN 18005 für Mischgebiete für den Tagzeitraum um bis zu 
8 dB(A) überschritten und für den Nachtzeitraum eingehalten. Unter den oben 
genannten Voraussetzungen ist gemäß der schalltechnischen Untersuchung zu 
erwarten, dass in der Nachbarschaft die Geräuschimmissionen tags und nachts 
innerhalb der Immissionsrichtwerte von 60 dB(A) bzw. 40 dB(A) für das hier 
vorliegende Besondere Wohngebiet liegen werden. Die Vorgaben der TA Lärm für 
seltene, kurzzeitige Geräuschspitzen werden ebenfalls eingehalten. 
 
 Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 (1989): Die Schallimmissionen der Geräuschquellen 
Straßenverkehr, Schienenverkehr, Gewerbe, Flugzeuge wurden energetisch addiert und 
zum resultierenden Außenlärmpegel als Grundlage für die Einstufung in 
Lärmpegelbereiche zusammengefasst. Im Ergebnis müssen für das Plangebiet die 
Lärmpegelbereiche III bis VII zugrunde gelegt werden. Dabei findet sich der 
Lärmpegelbereich III in den Innenbereich orientiert und unabhängig vom Geschoss 
wieder. Hier erfolgt die Abschirmung durch Gebäude. Die kritischen Lärmpegelbereiche VI 
und VII decken die Bereiche ab, die durch den Schienenverkehr betroffen sind. Hier sind 
die Lärmpegelbereiche je nach Geschoss sehr unterschiedlich. In den unteren 
Geschossen sind Lärmpegelbereiche III und IV ermittelt worden.  
Für die Fassaden an der Straße Eigelstein ist als maximaler Pegel ein Lärmpegelbereich 
von IV ermittelt worden.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wäre ein ähnliches 
Verkehrsaufkommen wie im Planfall zu erwarten, so dass an den angrenzenden 
Wohnhäusern mit einer vergleichbaren Pegelerhöhung zu rechnen wäre. Der gültige 
Bebauungsplan setzt ein Besonderes Wohngebiet fest, so dass bei einer möglichen 
Wohnnutzung je nach Lage ebenfalls von kritischen Lärmpegeln auszugehen wäre. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Aufgrund der Überschreitungen der Orientierungswerte für das Plangebiet und der teilweise 
sehr hohen Lärmbelastung sind Schallschutzmaßnahmen an den belasteten Fassaden 
konzipiert worden. Aktive Schallschutzmaßnahmen gegen Verkehrslärm sind im Plangebiet nicht 
zu realisieren. Die Hauptlärmquelle, die auf das Plangebiet einwirkt, ist der 
Schienenverkehrslärm. Die Bahnanlage verläuft mit acht Gleisen auf einer Breite von ca. 40 m, 
daher wären aktive Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. eine Erhöhung der vorhandenen ca. 1 bis 
1,5 m hohen Wand auf dem Brückenbauwerk, wenn sie nicht nahezu gebäudehoch ausgeführt 
wird, bezüglich der stark betroffenen oberen Geschosse des Plangebäudes nur marginal 
wirksam. Zudem ist eine erhöhte Lärmschutzwand entlang der Verkehrstrassen aus 
städtebaulichen, stadtgestalterischen und verkehrssicherheitstechnischen Gründen nicht 
realisierbar. 
Die Dimensionierung der Schallschutzmaßnahmen erfolgt in Abhängigkeit von den 
Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109. Es wird festgesetzt, dass bei Beurteilungspegeln über 
45 dB(A) während der Nachtzeit für Schlaf- und Wohnräume die Anordnung von 
schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungselementen oder kontrollierte Wohnraumlüftung 
erforderlich wird. Auf die Sicherstellung einer fensterunabhängigen Belüftung kann verzichtet 
werden, wenn und soweit im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden kann, dass ein 
Außenpegel von 45 dB (A) im Nachtzeitraum eingehalten wird. 
Aufgrund der hohen Außenlärmpegel durch Schienenverkehrslärm sind alle Wohnungen mit 
durchgesteckten Grundrissen zu realisieren, so dass die Schlafräume wahlweise zur helleren, 
aber lauteren Westseite hin oder aber zur dunkleren, aber leiseren Ostseite hin gelegt werden 
können. Je Geschoss sind ein bis zwei Wohnungen mit zweiseitiger Belichtung zu planen. 
Terrassen bzw. Balkone sollten nach Osten zum ruhigen Innenhof ausgerichtet werden.  
Zusätzlich sind die Fenster der Aufenthaltsräume in der Fassade des Wohngebäudes zur Straße 
Am Salzmagazin mit einer vorgehängten Prallscheibe auszustatten. Die Prallscheibe muss 
sicherstellen, dass nachts 0,5 m vor dem geöffneten Innenfenster ein Dauerschallpegel von 
weniger als 60 dB(A) vor dem geöffneten Innenfenster anliegt. Damit kann eine natürliche 
Belüftung der Wohnungen erfolgen, ohne sie gesundheitsgefährdenden Lärmwerten 
auszusetzen. Die Prallscheibe muss dazu eine Durchgangsschalldämmung (R’w) von 
mindestens 25 dB bezogen auf das Frequenzspektrum aus dem Schienenverkehr aufweisen,

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die schallabsorbierende Verkleidung der Laibungsflächen zwischen Innenscheibe und 
Prallscheibe ist dabei wesentlich.  
Eine Hotelnutzung kann mit entsprechenden Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden, die 
eine ausreichende Abschirmung gewährleisten. 
 
Bewertung:  
Das Plangebiet ist bereits sehr stark durch den Schienen- und Straßenverkehr lärmvorbelastet. 
Die Höhe der Lärmbelastungen ist je nach Lage der Fassaden, Ausrichtung und Entfernung zur 
Schallquelle sehr unterschiedlich. Durch die Hochlage der Bahntrasse ergeben sich in den 
oberen Geschossen die höchsten Einwirkungen.  
Die Lärmimmissionen des einwirkenden Straßenverkehrs vor den Fassaden der geplanten 
Gebäude sind im Vergleich zu den Lärmeinwirkungen aus dem Schienenverkehr von 
untergeordneter Bedeutung. Es werden an der Fassade zur Straße Am Salzmagazin Lärmpegel 
aus dem Straßenverkehr von bis zu 60 dB(A) tags und bis zu 52 dB(A) nachts erwartet.  
Für die Schienenverkehrsimmissionen werden gemäß den Ergebnissen der schalltechnischen 
Untersuchung an dieser Fassade Lärmpegel von bis zu 75 db(A) am Tag und 72 dB(A) in der 
Nacht ermittelt, diese Lärmwerte sind für eine Wohnnutzung nicht geeignet.  
Die höchstbelasteten Fassaden liegen im Plangebiet an den oberen Stockwerken der 
Südwestfassade (Am Salzmagazin, Hotelnutzung), dort sind maximale Beurteilungspegel aus 
dem Schienenverkehr von 76 tags dB(A) und nachts 73 dB(A) zu erwarten. Die unter 
Vermeidungs-, Minderungs-, Ausgleichmaßnahmen genannten Maßnahmen sind im 
Bebauungsplan festgesetzt, sodass alle technischen Möglichkeiten zur Lärmminderung 
umgesetzt wurden. Allerdings ist die Lage der Wohnnutzung gegenüber dem weniger 
schützenswerten Hotel (temporäres Wohnen) aus Gesichtspunkten der Lärmkonfliktvermeidung 
ungünstig gewählt. 
Durch die Zunahme des öffentlichen Straßenverkehrs auf den Straßen Eigelstein, Am 
Salzmagazin und Eintrachtstraße ist an den angrenzenden Wohnhäusern mit einer 
Pegelerhöhung von maximal 0,5 dB(A) zu rechnen. Im Bestand und Planfall bleiben die sog. 
Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 60dB(A) nachts sicher und deutlich unterschritten. 
Unter dieser Voraussetzung ist eine Änderung der Beurteilungspegel von deutlich weniger als 
3 dB als nicht wesentlich einzustufen.  
Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm als auch die Kurzzeitwerte zur Beurteilung der 
gewerblichen Immissionen können im Plangebiet als auch in der Nachbarschaft eingehalten 
werden.  
 
Altlasten 
Ziele des Umweltschutzes: BBodSchG, BBodSchV, LAWA-Richtlinie, LAGA-Anforderungen, 
TA Siedlungsabfall, KrW-/-AbfG 
 
Bestand:  
Gemäß dem Altlastenkataster des Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln ist eine Teilfläche im 
Westen des Grundstückes als Altlastenverdachtsfläche unter der Bezeichnung AL 103103 
registriert. Der Altlastenverdacht begründet sich mit der Nutzung durch eine Schlosserei und 
eine Kohlenhandlung. Es wurde eine Boden-/Altlastenuntersuchung durch die Mull & Partner 
Ingenieurgesellschaft (Januar 2013) durchgeführt.  
Zur Abschätzung einer nutzungs- oder auffüllungsbedingten Schutzgutgefährdung wurden 
Bodensondierungen niedergebracht und Bodenproben im Falle einer organoleptischen 
Auffälligkeit bzw. zur Beweissicherung chemisch untersucht. Insgesamt kann festgehalten 
werden, dass auf dem zu bewertenden Grundstück lokale geringfügige Verunreinigungen des 
Bodens mit PAK vorliegen. Dabei handelt es sich zum einen um die Auffüllung in einem kleinen 
nicht bebauten Bereich im Südwesten des Grundstücks und zum anderen um umgelagertes 
geogenes Material unter der Bodenplatte des Kellergeschosses im zentralen 
Grundstücksbereich. Im Bereich des geplanten Wohnhauses und der Gartenfläche wurden 
keine PAK-Verunreinigungen festgestellt.  
Ein akuter Handlungsbedarf bzw. Hinweise auf eine Grundwassergefährdung ist von dem 
nachgewiesenen PAK in Zusammenschau der vorgefundenen Standortrahmenbedingungen 
(annähernd komplette Versiegelung des Grundstückes, sehr geringe Gehalte an Naphtalin,

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unauffällige Gehalte der unterlagernden Bodenproben, großer Grundwasserflurabstand) aus 
gutachterlicher Sicht aktuell nicht abzuleiten.  
 
Prognose (Plan / Nullvariante):  
Bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 69450/ 08-000-02 "Eigelstein 
41"wird Boden im Zuge der Baumaßnahmen und Herausnahme der Bodenplatte ausgetauscht 
und die Bodenfläche nahezu vollständig versiegelt.  
Aus der Abbruchgenehmigung ergeben sich folgende Auflagen: 
Die Aushubarbeiten werden gutachterlich begleitet und in enger Abstimmung mit der Abteilung 
Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) durchgeführt. Die Grubensohle und –
wände sind nach Auskofferung durch einen Gutachter beweissichernd repräsentativ zu 
beproben. Der Verbleib von Auffüllungsbereichen/belasteten Bodenbereichen im Bereich des 
Planungsvorhabens ist in geeigneter Form zu dokumentieren. Durch den Fachgutachter ist 
nachzuweisen, dass von diesen Bodenbereichen keine Gefahr oder Beeinträchtigung für die 
Grundstücksnutzer oder die Umwelt ausgeht.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) ist ebenfalls von einem Abbruch 
der Bestandsgebäude und einem großflächigen Bodenaustausch auszugehen. 
 
Vermeidungs-/Minderungsmaßnahmen:  
Im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes werden kontaminierte Bodenbereiche im 
Zusammenhang mit dem Abbruch entfernt. Eine vollständige Flächenversiegelung des 
Plangebiets ist vorgesehen. Die Wirkpfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser werden 
durch diese Maßnahmen unterbrochen und eine Gefährdung der Schutzgüter reduziert. Im 
Bebauungsplan wird die Altlastverdachtsfläche Nr. 103103 "Am Salzmagazin" gekennzeichnet 
als Fläche mit erheblichen Bodenverunreinigungen. 
 
Bewertung:  
Durch die vorgesehene Planung werden nahezu 100% des Plangebietes versiegelt. Durch die 
Auflagen zum Abbruch werden in der Grubensohle und –wänden mögliche verbleibende 
Bodenbelastungen beprobt, dokumentiert und nachgewiesen. Nach derzeitigem Kenntnisstand 
ergeben sich bezüglich der geplanten Nutzungen keine Gefährdungen. 
 
Erschütterungen 
Ziele des Umweltschutzes:  Abstandserlass, DIN 4150 Teil 1 und 2; Runderlass Messung, 
Beurteilung und Verminderung von Erschütterungsimmissionen des Ministeriums für Umwelt 
und Naturschutz 
 
Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 674613/02 "Eigelstein 41" wurde eine 
messtechnische Analyse der Erschütterungssituation  im  Plangebiet  durch  die  unmittelbar  am  
Plangebäude  verbeiführenden  Erschütterungsemittenten  Deutsche  Bahntrasse  (Ein-/Ausfahrt  
zum  Kölner  Hauptbahnhof) durchgeführt (Erschütterungsgutachten ADU cologne November 
2016). Dazu wurde eine 3-tägige Erschütterungsdauermessung an 3 Messorten im 
Bestandsgebäude (Fundament, Zimmermitte und Außenwand eines bahnseitigen 
Aufenthaltsraums im obersten Geschoss) durchgeführt.  
Bei einem Mischgebiet dürfen die Erschütterungsimmissionen die in der DIN 4150 Teil 2 
(Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden) und DIN 4150 Teil 3 (Einwirkungen auf Gebäude) 
vorgegebenen nutzungsabhängigen Anhaltswerte tags / nachts nicht überschreiten.  
 
Tabelle 6: Anhaltswerte nach DIN 4150 Teil 2 (Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden) 
Es bedeuten: Au = unterer Anhaltswert, Ao = oberer Anhaltswert. Das Ar-Kriterium dient einer 
angemessenen Beurteilung stark schwankender und/oder nur kürzere Zeit einwirkender 
Erschütterungen, deren Beurteilungsgrößen größer als Au, aber kleiner als Ao sind.  
  
Tagzeit 
 
Nachtzeit 
 Au Ao Ar Au Ao Ar 
Mischgebiete 0,2 5,0 0,1 0,15 0,3 0,07

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Für den Schienenverkehr im Bestand hat der obere Anhaltswert Ao nachts nicht die Bedeutung, 
dass bei dessen seltener Überschreitung die Anforderungen der Norm als nicht eingehalten 
gelten. Liegen jedoch nachts einzelne Werte bei oberirdischen Strecken gebietsunabhängig 
über Ao = 0,6, so ist nach der Ursache bei der entsprechenden Zugeinheit zu forschen (z.B. 
Flachstellen an Rädern) und diese möglichst rasch zu beheben.  
 
Tabelle 7: Anhaltswerte nach DIN 4150 Teil 3 (Einwirkungen auf Gebäude) 
 
Bestand:  
Die Ergebnisse zeigen, dass selbst die selten auftretenden Spitzenwerte im OG in Zimmermitte 
zur Nachtzeit kleiner als der für oberirdischen Schienenverkehr heranzuziehende 
gebietsunabhängige obere Anhaltswert von 0,6 ist. Die über die 3-tägige Messzeit ermittelten 
Beurteilungsschwingstärken liegen mit maximal 0,006 zur Tagzeit sicher unter dem Anhaltswert 
von 0,1 und zur Nachtzeit mit maximal 0,008 sicher unter dem Anhaltswert von 0,07 für 
Mischgebiete. Aber auch die Werte für Wohngebiete können eingehalten werden. Der zulässige 
15%ige Abzug von den gemessenen Werten aufgrund der Messgenauigkeit wurde dabei nicht 
durchgeführt. Auch unter Berücksichtigung einer bei Gebäuden in Massivbauweise möglichen 
Überhöhung um den Faktor 2 bis 4 in den oberen Geschossen ist von der Einhaltung der 
Anhaltswerte auszugehen. Die Normwerte der DIN 4150 Teil 2 werden daher sicher eingehalten.  
Die ermittelten Schwinggeschwindigkeiten liegen sicher im zulässigen Bereich der DIN 4150-3; 
denn der höchste gemessene Wert v max < 1,5 mm/s ist sehr viel kleiner als 5 mm/s, der 
niedrigste Anhaltswert für Wohngebäude. Es ist daher gemäß DIN 4150 Teil 3 nicht mit 
schädlichen Umwelteinwirkungen auf Gebäude infolge von Erschütterungsimmissionen zu 
rechnen.  
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
Unter der Voraussetzung, dass das Plangebäude ebenfalls in Massivbauweise mit ausreichend 
starker durchgehender Bodenplatte aus Beton errichtet wird, ist es hinsichtlich der 
Erschütterungsempfindlichkeit gegenüber den gemessenen Einträgen über das Fundament 
vergleichbar mit dem Verwaltungsgebäude der Brauerei, in dem die Messungen durchgeführt 
worden sind.  
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) ist ebenfalls von einem Abriss der 
Brauereigebäude und einem Neubebauung des Plangebietes auszugehen. Bei der Errichtung 
der Neubauten in Massivbauweise mit ausreichend starker durchgehender Bodenplatte aus 
Beton, wäre nicht mit schädlichen Umwelteinwirkungen auf Gebäude infolge von 
Erschütterungsimmissionen zu rechnen. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Durch die Ausführung des Plangebäudes in Massivbauweise mit ausreichend starker 
Bodenplatte aus Beton, besteht keine Erschütterungsempfindlichkeit gegenüber den 
gemessenen Einträgen.

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Bewertung:  
Auf der Grundlage der Messergebnisse an bezüglich der Erschütterungsimmissionen ungünstig 
gelegenen Messpunkten ist nicht mit schädlichen Umwelteinwirkungen auf die Plangebäude 
selber oder auf Menschen in den Plangebäuden infolge von Erschütterungsimmissionen aus  
dem Verkehr auf öffentlichen Verkehrswegen insbesondere des Schienenverkehrs zu rechnen.  
 
Gefahrenschutz 
Ziele des Umweltschutzes: gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der 
Wohn- und Arbeitsbevölkerung (§ 1 Absatz 5 Nummer 1 BauGB) und je nach Belang: 
Hochwasserschutzkonzept; BImSchG, 26. BImSchV, Abstandserlass; Seveso-III-RL, 12. 
BImSchV, KAS 18 
 
Magnetfeldbelastung / elektrische Felder 
Bestand:  
Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 674613/02 "Eigelstein 41" wurde eine orientierende 
Messung der elektrischen und magnetischen Wechselfelder auf dem Gelände der Privatbrauerei 
Gaffel Becker & Co. Eigelstein 41, 50668 Köln in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs Köln 
(ADU cologne November 2016) durchgeführt. Das Plangebiet grenzt im Bereich der Straße Am 
Salzmagazin unmittelbar an die Bundesbahntrasse zum Kölner Hauptbahnhof an und wurde auf 
mögliche Beeinflussung durch elektromagnetische Felder untersucht, die durch die 
benachbarten Bahnstromanlagen verursacht werden. Dabei wurde die Einhaltung der 
Grenzwerte nach der 26. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetztes 
(26. BImSchV) überprüft. 
Die Sechsundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissions-
Schutzgesetzes 26. BImSchV nennt Grenzwerte des Effektivwertes der magnetischen 
Flussdichte von 300 μT für 16 ⅔ Hz- und von 100 μT für 50 Hz-Felder. Für elektrische Felder 
beträgt der Grenzwert der 26. BImSchV für 16 ⅔ Hz und für 50 Hz-Felder 5 000 V/m. Für 
existierende Bahnstromanlagen (16 ⅔ Hz) gilt bis zum 22.8.2018 als Übergangsregelung ein 
Grenzwert von 10 000 V/m. 
Die Strahlenschutzkommission zur Vermeidung der Störbeeinflussung von elektronischen 
Implantaten im Allgemeinen (z.B. Herzschrittmachern oder Defibrillatoren) empfiehlt ortsfeste 
Anlagen zur Energieversorgung mit der Frequenz 50 Hz und der Bahnfrequenz 16 ⅔ Hz so zu 
planen, zu errichten und zu betreiben, dass auch bei höchster betrieblicher Auslastung folgende 
Werte nicht überschritten werden: 
- 30 μT (16 ⅔ Hz) bzw. 10 μT (50 Hz) in Bereichen, in denen mit zusätzlichen Feldquellen 
gerechnet werden muss (z.B. in Wohnanlagen, Seniorenheimen, Krankenhäusern) 
- 45 μT (16 ⅔ Hz) bzw. 15 μT (50 Hz) in Bereichen, in denen Einträge zusätzlicher 
Feldquellen nicht zu erwarten und Feldquellen (z.B. Erdkabel) nicht sichtbar bzw. nicht 
entsprechend gekennzeichnet sind. 
Aus Gründen der gesundheitlichen Vorsorge empfehlen das Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
und das Gesundheitsamt der Stadt Köln einen Immissionswert der magnetischen Flussdichte 
von 1 Mikrotesla (1μT)für Wohnnutzung.  
Die Bestandsgebäude der Brauerei grenzen ebenfalls unmittelbar an die Bundesbahntrasse 
zum Kölner Hauptbahnhof an, so dass hier die Magnetfeldmessgeräte in verschiedenen Höhen 
(Gleisniveau, Oberleitungsniveau, Speiseleitungsniveau) platziert werden konnten. Die unter 
dem Punkt Prognose beschriebenen Messergebnisse gelten somit auch für die 
Bestandsgebäude der Brauerei. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante):  
 Magnetfeldbelastung: Die Bewertung der Magnetfeldbelastung der Normalbevölkerung 
betrachtet vornehmlich Personen, die sich in dem geplanten Gebäude aufhalten. 
Personen, die sich außerhalb des Gebäudes auf dem Erdboden aufhalten haben 
aufgrund des aufgeständerten Verlaufs der Bahntrasse einen deutlich größeren 
Mindestabstand zu den Feldquellen als Personen, die sich innerhalb des Gebäudes 
unmittelbar an der Außenwand des Gebäudes und auf Höhe der Feldquellen aufhalten. 
Abgesehen von der Magnetfeldbelastung für Implantatträger/innen müssen Personen 
außerhalb des Gebäudes also nicht gesondert berücksichtigt werden.

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Hotel: An der ungünstigsten Stelle der geplanten Gebäude (Hotel, Außenwand zur 
Bahntrasse, Höhe entsprechend dem Oberleitungsniveau) ist in Einzelfällen mit 
Magnetfeldern von knapp über 30 µT zu rechnen. Um auf jeden Fall die Worst-Case-
Situation abzubilden, wird hier vorsichtshalber noch ein Sicherheitsaufschlag von 
pauschal 30 Prozent angebracht, womit sich eine maximal zu berücksichtigende 
Magnetfeldexposition von ca. 40 μT ergibt. Somit liegen die maximal zu erwartenden 
Magnetfelder weit unterhalb des gesetzlichen Grenzwertes von 300 μT für die 
Normalbevölkerung. 
Im geplanten Gebäude ist auch an ungünstigsten Stelle nicht mit relevanten zusätzlichen 
Feldquellen zu rechnen ist, sodass der Vorsorgewerte von 45 μT bei 16 ⅔ Hz für 
Implantatträger/innen zur Anwendung kommen kann. Im ungünstigsten Fall ist eine 
Magnetfeldexposition von ca. 40 μT zu erwarten, womit der Vorsorgewert eingehalten 
wird. 
An Punkten innerhalb des geplanten Gebäudes, die deutlich niedriger oder höher als das 
Oberleitungsniveau liegen, sind deutlich geringere Spitzenwerte der Magnetfeldexposition 
zu erwarten. Auch bei Berücksichtigung des pauschalen Sicherheitsaufschlags von 30 
Prozent ist somit für Personen in Aufenthaltsbereichen mit mindestens 6 m Abstand zum 
Oberleitungssystem von einer maximalen Magnetfeldexposition unterhalb von 30 μT 
auszugehen, so dass auch der Vorsorgewert für Bereiche eingehalten wird, in denen mit 
zusätzlichen Feldquellen gerechnet werden muss. 
Wohnen: Die Gebäudefassade des geplanten Wohngebäudes weist einen Abstand von 
mindestens 7,5 m zu der Feldquelle auf. Für diesen Abstand ist ein mittlerer Wert von 2,5 
μT zu erwarten. Der durch die Stadt Köln für Wohnnutzung empfohlene Vorsorgewert von 
1 µT magnetischer Flussdichte wird für das Wohngebäude somit nicht eingehalten. 
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wären keine Veränderungen 
der Auswirkungen durch die Gefährdungsfaktoren (Magnetfeldbelastung, elektrische 
Felder) zu erwarten. 
 
 Elektrische Felder: Personen, die sich ebenerdig der Bahntrasse nähern, halten auf jeden 
Fall einen Mindestabstand von ca. 10 m zu den spannungsführenden Leitern des 
Bahnstromsystems (Oberleitungskettenwerk, Speiseleitungen) ein. In diesem Abstand 
treten elektrische Felder von weniger als 1000 V/m auf, womit der gesetzliche Grenzwert 
der 26. BImSchV von 5 000 V/m erheblich unterschritten wird. Wegen der abschirmenden 
Wirkung der umgebenden Gebäude und der Gleisbauwerke werden die tatsächlich 
auftretenden elektrischen Felder im Außenbereich des Plangebietes nochmals deutlich 
geringer sein. 
Für den Innenbereich von Gebäuden sind extern verursachte elektrische Felder 
weitgehend ohne Bedeutung, da massive Bausubstanz elektrische Felder zum großen Teil 
abschirmt.  
Auf Höhe des Oberleitungskettenwerks im Bereich der derzeitigen Gebäudeaußenkante 
treten elektrische Felder im Bereich von 5000 V/m auf, was dem gesetzlichen Grenzwert 
der 26. BImSchV von 5 000 V/m entspricht. Da das geplante Gebäude einen ähnlichen 
Abstand zur Bahntrasse haben wird wie das untersuchte Bestandsgebäude, kann an der 
Außenwand des Gebäudes eine Überschreitung des gesetzlichen Grenzwertes von 5000 
V/m nicht ausgeschlossen werden. Für den Innenbereich des Gebäudes ist dies ohne 
Bedeutung, sofern sich in einem Höhenbereich von +/- 2 m um des 
Oberleitungskettenwerk geschlossenes Mauerwerk befindet. Auch bei nicht zu öffnenden 
(oder nur kippend zu öffnenden) Fensterflächen mit einer Maximalgröße von ca. 1,5 m² 
pro Fensterscheibe und Ausführung mit metallischen (geerdeten) Fensterrahmen 
verschlechtert sich die Situation nur unwesentlich, so dass eine Überschreitung des 
gesetzlichen Grenzwertes nicht zu befürchten ist. 
Relevante Feldstärken im Bereich des gesetzlichen Grenzwertes von 5000 V/m können 
allerdings für Außenbalkone oder große Fensterflächen an der bahnseitigen Gebäudefront 
in dem genannten Höhenbereich von +/- 2 m um des Oberleitungskettenwerk nicht 
ausgeschlossen werden. Sofern in diesem Höhenbereich entsprechende 
Gebäudeöffnungen vorgesehen sind, müssen hierfür ggf. zusätzliche Abschirmungen 
(zum Beispiel metallbedampfte und geerdete) Verglasung angebracht werden.

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Bei deutlich oberhalb des Höhenniveaus des Oberleitungskettenwerks gelegenen 
Fensteröffnungen bzw. Balkonen oder Dachterrassen ist eine Überschreitung der 
gesetzlichen Grenzwerte hingegen nicht zu befürchten. Dies gilt (wegen des größeren 
Abstandes) auch für das Höhenniveau der Bahnstrom-Speiseleitungen. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Wenn sich in einem Höhenbereich von +/- 2 m um des Oberleitungskettenwerk der Bahntrasse 
der Deutschen Bahn Fensterflächen befinden, sollten diese nur kippend zu öffnen sein sowie 
eine Maximalgröße von ca. 1,5 m² pro Fensterscheibe und eine Ausführung mit metallischen 
(geerdeten) Fensterrahmen aufweisen, dadurch ist eine Überschreitung des gesetzlichen 
Grenzwertes für elektrische Felder nicht zu befürchten. Für Außenbalkone oder große 
Fensterflächen an der bahnseitigen Gebäudefront in dem genannten Höhenbereich von +/- 2 m 
um des Oberleitungskettenwerk müssen ggf. zusätzliche Abschirmungen, z. B. 
(metallbedampfte und geerdete) Verglasung angebracht werden. 
 
Bewertung:  
 Magnetfeldbelastung: Der Grenzwert der 26. BImSchV für den Effektivwert der 
magnetischen Flussdichte sowie die Vorsorgewerte der Strahlenschutzkommission zur 
Vermeidung der Störbeeinflussung von elektronischen Implantaten werden an den 
geplanten Gebäuden und im Außenbereich eingehalten. Der durch das Umwelt- und 
Verbraucherschutzamt sowie das Gesundheitsamt der Stadt Köln für Wohnnutzung 
empfohlene Vorsorgewert von 1 µT magnetischer Flussdichte wird für das Wohngebäude 
nicht eingehalten. 
 Elektrische Felder: Der gesetzliche Grenzwert der 26. BImSchV für elektrische Felder wird 
im Außenbereich des Plangebietes eingehalten. Auf Höhe des Oberleitungskettenwerks im 
Bereich der derzeitigen Gebäudeaußenkante treten elektrische Felder im Bereich von 
5000 V/m auf, was dem gesetzlichen Grenzwert der 26. BImSchV von 5 000 V/m 
entspricht. Für Außenbalkone oder Fensterflächen an der bahnseitigen Gebäudefront in 
dem genannten Höhenbereich von +/- 2 m um des Oberleitungskettenwerk müssen 
geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um eine Überschreitung des gesetzlichen 
Grenzwertes zu verhindern. 
 
Kampfmittel 
Bestand:  
Es liegen Hinweise aus historischen Unterlagen (u.a. Luftbilder aus den Jahren 1939-1945) auf 
vermehrte Kampfhandlungen für das Plangebiet vor. Es ist nicht auszuschließen, dass noch 
Kampfmittel im Boden vorhanden sind. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante): 
Das Vorhandensein von Bombenblindgängern/Kampfmitteln im Plangebiet kann, aufgrund von 
Hinweisen auf vermehrte Kampfhandlungen in der Historie, nicht ausgeschlossen werden. Vor 
Beginn der Abbruch bzw. Baumaßnahmen ist der Kampfmittel-Beseitigungsdienst bei der 
Bezirksregierung Düsseldorf zu beteiligen, um Gefahren durch Bombenblindgänger/ Kampfmittel 
zu vermeiden. 
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wären keine Veränderungen der 
Auswirkungen durch den Gefährdungsfaktor Kampfmittel zu erwarten. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Erdarbeiten sind mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Sollten Kampfmittel gefunden 
werden, sind die Arbeiten sofort einzustellen und umgehend die Ordnungsbehörde, die 
nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
Erfolgen zukünftig Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, 
Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. 
 
Bewertung 
Im Vorfeld der Baumaßnahmen ist der Kampfmittel-Beseitigungsdienst bei der Bezirksregierung 
Düsseldorf zu beteiligen, um Gefahren durch Bombenblindgänger/ Kampfmittel zu vermeiden.

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Starkregen 
Bestand: 
Im Plangebiet und insbesondere in der Straße Am Salzmagazin ist ab einem 20-jährlichen 
Regenereignis mit einer Überflutung zu rechnen. 
 
Prognose (Plan/Nullvariante): 
Im Plangebiet und in der Straße Am Salzmagazin ist ab einem 20-jährlichen Regenereignis mit 
einer Überflutung zu rechnen. Dadurch ist die geplante Tiefgarage bei starken 
Regenereignissen überflutungsgefährdet. 
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) wären keine Veränderungen der 
Auswirkungen durch den Gefährdungsfaktor Starkregen zu erwarten. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
Die Planung sieht an der Einfahrt zur Tiefgarage an der Straße Am Salzmagazin eine 
Hochwasserschutzwand gegen Starkregen vor. Das Niederschlagswasser der Blockbebauung 
im Plangebiet wird durch den Aufbau von Begrünungen auf den geplanten Flachdächern und 
der Tiefgarage zurückgehalten und verzögert reduziert abgegeben. Nur der verbleibende 
Wasserüberschuss wird in die Kanalisation abgeführt, so dass die Belastung der Kanalisation 
bei einem Starkregenereignis verringert wird. 
 
Bewertung: 
Die Situation im Plangebiet verbessert sich durch die geplante Begrünung der Dachflächen und 
der Tiefgaragendecke gegenüber dem Bestand. Zum Schutz der Tiefgarage wird eine 
Hochwasserschutzwand an der Einfahrt an der Straße Am Salzmagazin errichtet. 
7.5.6 Kultur- und sonstige Sachgüter  
(§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe d BauGB) 
Ziele des Umweltschutzes:  BauGB, BNatSchG, Denkmalschutzgesetz 
 
Bestand:  
 Baudenkmäler: Das Gebäude der Gaffelbrauerei steht nicht unter Denkmalschutz. In der 
Umgebung befinden sich in den Straßen Eigelstein und Am Salzmagazin mehrere 
eingetragene Baudenkmäler. 
Nach der Entscheidung der UNESCO zum Welterbe Kölner Dom vom Juli 2005 hat der 
Rat der Stadt Köln am 15.12.2006 zum Schutz des Doms eine sogenannte Pufferzone 
beschlossen. In dieser ist die Beteiligung der UNESCO beziehungsweise der deutschen 
Vertretung der ICOMOS festgelegt. Diese internationale nichtstaatliche Organisation setzt 
sich weltweit für den Schutz und die Pflege von Denkmälern und Denkmalbereichen und 
die Bewahrung des historischen Kulturerbes ein und beteiligt sich als Berater und 
Gutachter an der Arbeit des Welterbe-Komitees der UNESCO. Das Plangebiet liegt 
innerhalb dieser Pufferzone.  
 Bodendenkmäler: Das Grundstück Eigelstein 41 liegt in der römischen Vorstadt mit 
Gewerbe und Gräberfeldnutzung unmittelbar westlich der römischen Limesstraße Köln – 
Neuss – Xanten – Nijmegen – Kanalküste. Im Rahmen der Stadterweiterung von 1106 
wurde es in das mittelalterliche Stadtgebiet einbezogen und liegt damit auch innerhalb der 
Grenzen der Stadterweiterung von 1180. Es handelt sich um ein archäologisches 
Fundgebiet "Nördliche römische Vorstadt und Gräberfeld an der Westseite der römischen 
Limesstraße Köln – Neuss – Xanten – Nijmegen – Kanalküste; mittelalterliches 
Stadtgebiet von 1180". In der Umgebung des Plangebietes befinden sich in den Straßen 
Eigelstein und Am Salzmagazin mehrere eingetragene Bodendenkmäler. Das 
eingetragene Bodendenkmal Nr. 24 erstreckt sich auf den Südwestteil des 
Planungsareals. Des Weiteren grenzt südlich das eingetragene Bodendenkmal Nr. 7 
(Eigelstein 35-37) an.  
 
Prognose (Plan / Nullvariante):

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/ 49 
 
 Baudenkmäler: Durch die Planumsetzung werden keine Baudenkmäler direkt 
beeinträchtigt. Die geplanten Gebäude liegen innerhalb der Pufferzone zum Schutz des 
Kölner Doms. 
 Bodendenkmäler: Die archäologische Denkmalpflege gibt an, dass mögliche Bodenfunde 
in den Bodenschichten zwischen 46,5 und 49,5 Metern Höhe über NN erwartet werden. 
Nur in Einzelsituationen, z.B. im Falle von Brunnenanlagen, könnten auch tiefere Lagen 
relevant sein. Aufgrund der Tiefe der Bestandsunterkellerung ist die relevante 
Bodenschicht in weiten Teilen des Grundstückes nicht mehr vorhanden. Im westlichen 
Grundstücksteil nahe der Straße Am Salzmagazin und unter einem Teil der LKW-
Stellfläche Am Salzmagazin scheinen noch relevante Bodenschichten noch mindestens 
teilweise erhalten zu sein. Die Realisierung der Planung führt zu einer Zerstörung des 
unterirdischen Denkmalbestandes, der vorab im Rahmen archäologischer Ausgrabungen 
wissenschaftlich erforscht und dokumentiert werden muss. 
Bei Umsetzung des geltenden Planungsrechts (Nullvariante) ist ebenfalls von einem 
Abriss der Brauereigebäude und einem Neubebauung des Plangebietes auszugehen. Die 
Belange des Denkmalschutzes wären bei den Aushubarbeiten und der Neubebauung 
ebenfalls zu berücksichtigen. 
 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen:  
 Baudenkmäler: Die örtliche Vertretung der ICOMOS ist im weiteren Verfahren über das 
Bauvorhaben zu informieren.  
 Bodendenkmäler: Sobald die Bodenplatte entfernt wird, muss die archäologische 
Bodendenkmalpflege anwesend sein. Es erfolgt eine Ausgrabungen und archäologische 
Sicherstellung, die zwischen 14 und 19 Wochen dauert.  
 
Bewertung:  
 Baudenkmäler: Die geplanten Gebäude liegen innerhalb der Pufferzone zum Schutz des 
Kölner Doms. Die örtliche Vertretung der ICOMOS ist im weiteren Verfahren über das 
Bauvorhaben zu informieren. 
 Bodendenkmäler: Trotz der Zerstörung archäologischer Bodenfunde im Plangebiet 
können mit einer vor Baubeginn durchgeführten archäologischen Ausgrabung und einer 
entsprechenden Dokumentation die Bodendenkmälern für die Nachwelt dokumentiert und 
gesichert werden.  
 
7.5.7  Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen 
...zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a, c und d 
(Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, biologische Vielfalt, Mensch, Kultur- 
und Sachgüter)  (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i BauGB) 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern ergeben sich ausschließlich aus 
gegenseitigen Wirkungen der Schutzgüter aufeinander. Dadurch wird aber ein einzelnes 
Schutzgut in seinen Auswirkungen nicht nachteilig und erheblich verstärkt.  
 
7.6 Zusätzliche Angaben 
7.6.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung beziehungsweise Hinweise auf Schwierigkeiten 
bei der Zusammenstellung der Angaben  
Die vorliegende Fassung des Umweltberichtes bezieht sich auf den Planungsstand des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes vom 01.02.2017.  
Die umweltbezogenen und für das Vorhaben relevanten Informationen erlauben eine 
Einschätzung der zu erwartenden Umweltfolgen. Neben den unten aufgeführten Gutachten 
beruhen die Einschätzungen im Umweltbericht teilweise auf Erfahrungswerten und 
Abschätzungen.  
In der Umweltprüfung wurden folgende, für das Plangebiet relevante Gutachten ausgewertet:  
 Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH: Verkehrsuntersuchung "VEP Eigelstein 41", 
06. Februar 2017, Köln.

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/ 50 
 
 ADU Cologne GmbH: Messbericht – Orientierende Messung der elektrischen und 
magnetischen Wechselfelder auf dem Gelände der Privatbrauerei Gaffel Becker & Co. – 
Eigelstein 41, 50668 Köln in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofes Köln, November 
2016, Köln. 
 ADU Cologne GmbH: Untersuchung zu den Erschütterungsimmissionen - Bauvorhaben 
Eigelstein 41 in Köln Altstadt-Nord, November 2016, Köln. 
 ADU Cologne GmbH: Schalltechnische Untersuchung - Bauvorhaben Eigelstein 41 in 
Köln Altstadt-Nord, April 2017, Köln. 
 Büro Strix: Abriss der Gaffelbrauerei und anschließende Errichtung eines Hotels am 
Eigelstein 41, Köln (50668) – Artenschutzprüfung (ASP), Oktober 2016, Bonn. 
 IMA Cologne GmbH: Stellungnahme zur Immissionssituation für verkehrsbedingte 
Luftschadstoffe gemäß 39. BImSchV im Bereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans "Eigelstein 41 in Köln Altstadt-Nord" unter besonderer Berücksichtigung 
des Schienenverkehrs, Februar 2017, Köln. 
 IMA Cologne GmbH: Untersuchung zur potentiellen Besonnungsdauer nach DIN 5034-1 
und Verschattung für den Bereich des VEP Eigelstein 41 in Köln-Altstadt/Nord, Januar 
2017, Köln. 
 Mull und Partner Ingenieurgesellschaft mbH: Boden- und Altlastenuntersuchung – Objekt: 
Gaffel-Brauerei, Eigelstein 41, Köln-Innenstadt, Januar 2013, Köln. 
 Bolles+Wilson GmbH, Freiflächenplan mit Grünflächen und Belägen, 10.05.2017 
7.6.2  Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen (Monitoring) 
Planseitig sind derzeit keine Maßnahmen vorgesehen. Sollte im Zuge der Plankonkretisierung 
das Erfordernis zur Festlegung von Monitoring Maßnahmen erkennbar werden, sind diese 
entsprechend zu definieren.  
 
7.7 Zusammenfassung 
Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Eigelstein 41" in Köln Altstadt-
Nord sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um auf einer 
Gesamtfläche von ca. 2250 m² ein Hotel mit Tiefgarage und ein Wohngebäude zu realisieren.  
Die Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter "Flora und Fauna", "Landschaft/Ortsbild", 
"Boden", "Wasser", "Klima und Luft", "Mensch, Gesundheit, Bevölkerung" und "Kultur und 
sonstige Sachgüter" wurden beschrieben und bewertet. Dazu erfolgte eine Bestandsaufnahme. 
Durch die Innenstadtlage des Plangebietes sowie die ehemalige Nutzung als Brauereistandort 
sind teilweise erhebliche Vorbelastungen der zu betrachtenden Schutzgüter gegeben.  
 
Folgende Umweltbelange werden im Umweltbericht als nicht betroffen eingestuft: 
 Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung / europäische Vogelschutzgebiete: Es 
befinden sich keine Schutzgebiete im Umfeld des Plangebietes. 
 Landschaftsplan: Das B-Plangebiet ist als Innenbereich gem. §34 BauGB dargestellt. Für 
das Gebiet trifft der Landschaftsplan keine weiteren Festsetzungen. 
 Pflanzen: Das Plangebiet ist heute zu nahezu 100 % versiegelt, so dass keine 
Vegetationsflächen vorhanden sind.  
 Eingriff / Ausgleich: Das B-Plangebiet liegt im beplanten Innenbereich gem. § 30 
Baugesetzbuch. Eine Ausgleichsverpflichtung gem. §1 a Abs. 3 Baugesetzbuch besteht 
nicht, da sich im Plangebiet keine Vegetation befindet und der geltende Bebauungsplan 
keine Vegetationsflächen festsetzt. 
 Oberflächengewässer: Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden.  
 Gefahrenschutz (Hochwasser, Störfallanlagen): Das Plangebiet liegt nicht im 
Überschwemmungsgebiet des Rheins. Gemäß Hochwassergefahrenkarte ist bei einem 
Pegelstand von 12,50 m (500-jährliches Hochwasser) keine Überflutung im Plangebiet zu 
erwarten. Der Geltungsbereich des VEP liegt nicht im Achtungsabstand einer 
Störfallanlage nach KAS 18 (Quelle: Kartografische Abbildung von Betriebsbereichen und 
Anlagen nach Störfall-Verordnung (KABAS) LANUV NRW). 
 Boden: Natürlich gewachsener Boden ist im Plangebiet nicht vorhanden. Der 
Versiegelungsgrad im Plangebiet liegt derzeit bei 100%. Der vorhabenbezogene

- 50 - 
 
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Bebauungsplan sieht auch zukünftig eine nahezu vollständige Versiegelung des 
Plangebietes vor.  
 Biologische Vielfalt: Wertvolle Biotopstrukturen und Rückzugsräume für wildlebende Tiere 
und Pflanzen fehlen weitgehend. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine 
erneute bauliche Überprägung des gesamten Plangebietes vor. Durch die geplante 
Begrünung der Tiefgarage und der Dachflächen erhöht sich der Anteil an Grünflächen im 
Plangebiet erheblich. 
 Vermeidung von Emissionen (insbesondere Licht, Gerüche, ausgenommen Lärm/Licht), 
sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern: Gegenüber der festgesetzten 
Tiefgaragenausfahrt befinden sich die aufgeständerten Gleisanlagen der Bahntrasse der 
Deutschen Bahn. Blendeffekte durch die Scheinwerfer aus der Tiefgarage ausfahrender 
PKW für Anwohner/innen sind somit nicht zu erwarten. Geruchsemissionen sind durch die 
geplante Wohn- und Hotelnutzung als auch als Einwirkung aus der Umgebung nicht zu 
erwarten. 
 
Folgende Umweltbelange werden im Umweltbericht als betroffen eingestuft: 
 Tiere: Im Plangebiet konnten keine Lebensräume von Fledermäusen und Vögeln 
(Gebäudebrüter) nachgewiesen werden. Beide Artengruppen sind als potentiell 
vorhandene Arten genauer untersucht worden. Das Artenschutzgutachten, das im Zuge 
des Abbruchantrags erstellt wurde, weist nach, dass durch die Inhalte, die der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan festlegt, keine artenschutzrechtlichen 
Verbotstatbestände ausgelöst werden. Für den Abriss werden zur Stärkung der 
Populationen, die im Umfeld des Bebauungsplanes festgestellt wurden bzw. als potentiell 
mögliche Arten gelten, Maßnahmen zur Minderung- und Vermeidung von Auswirkungen 
sowie eine Zeitenregelung für den Abriss festgelegt, um dem Auslösen eines 
Verbotstatbestandes entgegenzuwirken. 
 Landschaft/Ortsbild: Das Erscheinungsbild des Plangebietes wird sich gegenüber dem Ist-
Zustand verändern. Die Fassade zur Straße Eigelstein behält ihre geschlossene 
Blockbebauung bei, die Gebäudehöhe und –gestalt erfährt jedoch eine Veränderung. An 
der Straße Am Salzmagazin wird zukünftig ein siebengeschossiges Wohngebäude das 
Erscheinungsbild prägen. Die Hofflächen sowie die Flachdächer der Neubauten erhalten 
eine Dachbegrünung, was zur sichtbaren Auflockerung der dicht bebauten 
innerstädtischen Lage beiträgt.  
 Grundwasser: Die geplante Tiefgarage liegt nicht innerhalb des Grundwasserkörpers. Die 
vorhandenen Brunnen werden im Zuge der Planumsetzung stillgelegt. Durch die 
vorgesehene Planung werden nahezu 100% des Plangebietes versiegelt. Gemäß dem 
Abbruchgutachten ist durch einen Fachgutachter nachzuweisen, dass von verbleibenden 
Auffüllungsbereichen/belasteten Bodenbereichen keine Gefahr oder Beeinträchtigung für 
die Grundstücksnutzer oder die Umwelt ausgeht.  
 Abwasser: Die heutige Situation zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers 
wird sich künftig nicht verschlechtern, da der Grad der Versiegelung im Plangebiet nahezu 
gleich bleibt. Der Anteil an Vegetationsfläche vergrößert sich durch die geplante 
Begrünung der Flachdächer und der Tiefgarage, so dass Niederschlagswasser 
zurückgehalten, gespeichert und der Vegetation zur Verfügung gestellt werden kann. 
Überschüssiges Wasser von den begrünten Dachflächen wird reduziert und gedrosselt in 
den Kanal abgeführt. Das Schmutz-/ Brauchwasser aus der Nutzung der neuen 
Bebauung wird der Mischwasserkanalisation der umliegenden Straßen zugeführt. 
 Klima, Kaltluft / Ventilation: Die klimatisch hoch belastete Siedlungsfläche wird mit der 
Umsetzung der vorhabenbezogenen Planung nicht verändert. Der Anteil an 
vegetationsbestandenen Flächen erhöht sich durch die vorgesehene Planung. Durch die 
Anlage von Dachbegrünungen werden Niederschlagswässer zurückgehalten und 
reduziert abgegeben. Damit wird Verdunstungskälte erzeugt, was zu einer Minderung der 
klimatischen Belastung im Plangebiet beiträgt. Weitere Klimaverbesserende Maßnahmen, 
wie die Begrünung von Mauern bzw. Grundstückseinfassungen, sind ebenfalls 
vorgesehen. 
 Luftschadstoffe – Emissionen/Immissionen: Die Grenzwerte der 39. BImSchV für die 
Luftschadstoffe NO2 und PM10 werden innerhalb des Plangebietes und seiner Umgebung

- 51 - 
 
/ 52 
 
eingehalten. Auf Grund der Umsetzung des Bebauungsplanes sind keine verkehrs- oder 
nutzungsbedingten Verschlechterungen der Luftqualität zu erwarten. Die Umsetzung der 
Planung steht nicht im Widerspruch zu den Zielen des Luftreinhalteplans Köln.  
 Energieeffizienz/Belichtung: Die neu zu errichtenden Gebäude werden nach dem 
aktuellen Energiestandard gem. Energieeinsparverordnung (EnEV2014) errichtet. Eine 
Nutzung von Solarenergie ist nicht vorgesehen. Weitere Optimierungen durch intelligente 
energieeinsparende Gebäudetechnik für das Vorhaben sind nicht bekannt. Es kommt zu 
einer Einschränkung der solarenergetischen Gewinne an einigen Bestandsgebäuden im 
Umfeld durch die bauliche Höhe und Anordnung der geplanten Gebäude. Für die nach 
Süden und nach Westen ausgerichteten Planfassaden ergibt sich ab G01 überwiegend 
eine Besonnung gemäß DIN 5034, die auf energetische Gewinne schließen lassen. An 
den Nord- und Ostfassaden liegt diese überwiegend nicht vor.  
 Lärm: Die Lärmsituation wird sich durch die vorhabenbezogene Bebauungsplanung nicht 
wesentlich verändern. Das Plangebiet ist bereits sehr stark durch den Schienen- und 
Straßenverkehr lärmvorbelastet. Die Erhöhung des Lärms der Kfz-Verkehre durch die 
Planung ist vernachlässigbar gering. Die Lärmimmissionen des einwirkenden 
Straßenverkehrs vor den Fassaden der geplanten Gebäude sind im Vergleich zu den 
Lärmeinwirkungen aus dem Schienenverkehr von untergeordneter Bedeutung. Es werden 
Lärmpegelbereiche im Plangebiet festgesetzt. Es wird festgesetzt, dass im Bereich 
"Wohnen" für Schlaf- und Wohnräume sowie Kinderzimmer mit Westausrichtung zur 
Straße Am Salzmagazin kontrollierte Wohnraumlüftung erforderlich wird. Die Minderung 
der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein 
niedrigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird. Aufgrund der hohen Außenlärmpegel 
durch Schienenverkehrslärm sind alle Wohnungen mit durchgesteckten Grundrissen zu 
realisieren, so dass die Schlafräume wahlweise zur helleren, aber lauteren Westseite oder 
aber zur dunkleren, aber leiseren Ostseite hin gelegt werden können. Je Geschoss sind 
ein bis zwei Wohnungen mit zweiseitiger Belichtung zu planen. Terrassen bzw. Balkone 
sollen nach Osten zum ruhigen Innenhof ausgerichtet werden. Durch geeignete 
Schallschutzmaßnahmen (vorgehängte Prallscheiben) können die Dauerschallpegel vor 
dem geöffneten Innenfenster des Wohngebäudes auf unter 60 dB(A) gesenkt werden. 
Durch die oben genannten Maßnahmen (fensterunabhängige Lüftung, Prallscheiben, 
durchgesteckte Grundrisse) kann einerseits auf der lärmzugewandten Seite der 
Wohnbebauung eine Lärmreduzierung durch technische Maßnahmen erreicht werden bei 
gleichzeitiger Möglichkeit der natürlichen Belüftung, andererseits kann durch die 
Festsetzung durchgesteckter Grundrisse erreicht werden, dass jede Wohnung eine ruhige 
Seite hat. Die Nutzungen innerhalb der Wohnungen sind variabel wählbar.  
Die höchstbelasteten Fassaden liegen im Plangebiet an der Südwestfassade (Am 
Salzmagazin, Hotelnutzung). Eine Hotelnutzung kann mit entsprechenden 
Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden, die eine ausreichende Abschirmung 
gewährleisten. Der planbedingte Mehrverkehr kann als unproblematisch angesehen 
werden. Die gewerblichen nach TA Lärm zu beurteilenden Immissionen des Plangebietes 
auf die Umgebung als auch der angrenzenden Nutzungen auf das Plangebiet sind 
unkritisch. 
 Altlasten: Im Plangebiet liegt eine Altlastenverdachtsfläche, die im vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan gekennzeichnet ist. Im Plangebiet liegen auch außerhalb der 
Altlastenverdachtsfläche lokale geringfügige Verunreinigungen des Bodens mit PAK vor. 
Im Zuge des Abrisses wird Bodenmaterial entnommen, sodass es hierdurch zu einer 
Beseitigung belasteten Materials kommen wird. Durch die vorgesehene Planung werden 
nahezu 100% des Plangebietes versiegelt. Durch den Fachgutachter ist nachzuweisen, 
dass von verbleibenden Auffüllungsbereichen/belasteten Bodenbereichen keine Gefahr 
oder Beeinträchtigung für die Grundstücksnutzer oder die Umwelt ausgeht.  
 Erschütterungen: Es ist nicht mit schädlichen Umwelteinwirkungen auf die Plangebäude 
selber oder auf Menschen in den Plangebäuden bei Einhaltung der baulichen 
Anforderungen infolge von Erschütterungsimmissionen aus dem Verkehr auf öffentlichen 
Verkehrswegen (Schienenverkehr) zu rechnen.  
 Magnetfeldbelastung: Der Grenzwert der 26. BImSchV für den Effektivwert der 
magnetischen Flussdichte sowie die Vorsorgewerte der Strahlenschutzkommission zur

- 52 - 
 
 
 
Vermeidung der Störbeeinflussung von elektronischen Implantaten werden an den 
geplanten Gebäuden und im Außenbereich eingehalten. Der durch das Umwelt- und 
Verbraucherschutzamt und das Gesundheitsamt der Stadt Köln für Wohnnutzung 
empfohlene Vorsorgewert von 1 µT magnetischer Flussdichte wird für das Wohngebäude 
nicht eingehalten. 
 Elektrische Felder: Der gesetzliche Grenzwert der 26. BImSchV für elektrische Felder wird 
im Außenbereich des Plangebietes und insbesondere für das geplante Wohnen 
eingehalten. Auf Höhe des Oberleitungskettenwerks im Bereich der derzeitigen 
Gebäudeaußenkante treten elektrische Felder im Bereich von 5000 V/m auf, was dem 
gesetzlichen Grenzwert der 26. BImSchV von 5 000 V/m entspricht. Für Außenbalkone 
oder große Fensterflächen an der bahnseitigen Gebäudefront in einem Höhenbereich von 
+/- 2 m um das Oberleitungskettenwerk müssen geeignete Maßnahmen ergriffen werden, 
um eine Überschreitung des gesetzlichen Grenzwertes zu verhindern. 
 Kampfmittel: Im Vorfeld der Baumaßnahmen ist der Kampfmittelräumdienst zu beteiligen, 
um Gefahren durch Bombenblindgänger/ Kampfmittel zu vermeiden. 
 Starkregen: Im Plangebiet und in der Straße Am Salzmagazin ist bei einem 20jährlichen 
Regenereignis mit einer Überflutung zu rechnen. Die Situation im Plangebiet verbessert 
sich durch die geplante Begrünung der Dachflächen und der Tiefgaragendecke 
gegenüber dem Bestand aufgrund der Wasserrückhaltung. Zum Schutz der Tiefgarage 
wird eine Hochwasserschutzwand an der Einfahrt an der Straße Am Salzmagazin 
errichtet. 
 Baudenkmäler: Die geplanten Gebäude liegen innerhalb der Pufferzone zum Schutz des 
Kölner Doms. Die örtliche Vertretung der ICOMOS ist im weiteren Verfahren über das 
Bauvorhaben zu informieren. 
 Bodendenkmäler: Das eingetragene Bodendenkmal Nr. 24 erstreckt sich auf den 
Südwestteil des Planungsareals. Mit archäologischen Funden ist im Plangebiet zu 
rechnen. Trotz der Zerstörung archäologischer Bodenfunde im Plangebiet können mit 
einer vor Baubeginn durchgeführten archäologischen Ausgrabung und einer 
entsprechenden Dokumentation die Bodendenkmälern für die Nachwelt dokumentiert und 
gesichert werden. 
 
 
8. Fachgutachten 
 
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes wurden Fachgutachten zu den Themen Verkehr, 
Lärmschutz, Erschütterungen, elektrische und magnetische Wechselfelder, Artenschutz, 
Besonnung und Verschattung, Luftschadstoffe und Altlasten erarbeitet. Eine Liste der 
Fachgutachten ist im Kapitel 7.6.1 des Umweltberichtes zu finden. 
 
 
9. Planverwirklichung 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Es ist eine kurzfristige Umsetzung der 
Planung vorgesehen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von der 
Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein 
Durchführungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens 
innerhalb einer bestimmten Frist sowie ggf. weitere Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan stehen.

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* 2*+RWHO2*:RKQHQ
* 2*+RWHO2*:RKQHQ
* 2*+RWHO2*:RKQHQ
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Anlage 5

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*HElXGHK|KHGXUFK'DFKDXIEDXWHQZLHKDXVWHFKQLVFKH$QODJHQ$XI]XJEHUIDKUWHQ7UHSSHQKlXVHU
XQGGHUJOHLFKHQLVWQLFKW]XOlVVLJ
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*HPl‰†$EVDW]6DW]XQG†$EVDW]6DW]%DX192ZHUGHQIUGLHEHUEDXEDUHQ
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PEHUVFKULWWHQZHUGHQ
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*HPl‰†$EVDW]1XPPHUD%DX*%LQ9HUELQGXQJPLW†%DX215:ZLUGGDV0D‰GHU7LHIHGHU
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*HPl‰†$EVDW]%DX192VLQGDXIGHQQLFKWEHUEDXEDUHQ*UXQGVWFNVIOlFKHQQXU1HEHQDQODJHQ
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*HPl‰†$EVDW]%DX192ZLUGIHVWJHVHW]WGDVV6WHOOSOlW]HDXVVFKOLH‰OLFKLQXQWHULUGLVFKHQ$QODJHQ
7LHIJDUDJHQ]XOlVVLJVLQG,QQHUKDOEGHU7LHIJDUDJHVLQG/DJHUIOlFKHQ$EVWHOOUlXPH7HFKQLNXQG
1HEHQUlXPHVRZLH$EVWHOOSOlW]HIU)DKUUlGHUJHPl‰†%DX215:]XOlVVLJ
 'XUFKZHJXQJ
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*HPl‰†$EVDW]1XPPHUD%DX*%VLQGGLHIHVWJHVHW]WHQ)OlFKHQIUGDV$QSIODQ]HQYRQ%lXPHQ
XQG6WUlXFKHUQZLHIROJW]XJHVWDOWHQ
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FPLQFO'UDLQVFKLFKW]XHUK|KHQGDVGXUFKZXU]HOEDUH6XEVWUDWYROXPHQPXVVPLQGPñMH
%DXPVWDQGRUWEHWUDJHQ
 7LHIJDUDJHQEHJUQXQJ
7LHIJDUDJHQRGHUXQWHULUGLVFKH*HElXGHWHLOHVLQGVRZHLWVLHQLFKWEHUEDXWZHUGHQPLWHLQHUPLQGHVWHQV
FPWLHIHQ%RGHQVXEVWUDWVFKLFKW]]JOHLQHU'UDLQVFKLFKWIDFKJHUHFKW]XEHUGHFNHQXQGPLW5DVHQXQG
*UlVHUQHLQ]XVlHQDOWHUQDWLYPLW6WDXGHQXQG*HK|O]HQ]XEHSIODQ]HQ$QGHQ]HLFKQHULVFK
IHVWJHVHW]WHQ6WDQGRUWHQGHUQ|UGOLFKHQ%HJUQXQJVIOlFKHVLQG]ZHL%lXPH%)*+]XSIODQ]HQ
$QGHQ]HLFKQHULVFKIHVWJHVHW]WHQ6WDQGRUWHQGHUVGOLFKHQ%HJUQXQJVIOlFKHVLQGGUHL%lXPH%)
*+]XSIODQ]HQIUZHOFKHGLH6WlUNHGHU%RGHQVXEVWUDWVFKLFKWDXIPLQGHVWHQVFPLQFO
'UDLQVFKLFKW]XHUK|KHQLVWGDVGXUFKZXU]HOEDUH6XEVWUDWYROXPHQPXVVPLQGPñMH%DXPVWDQGRUW
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 'DFKEHJUQXQJ
*HPl‰†$EVDW]1XPPHUD%DX*%VLQGGLH'DFKIOlFKHQYRQ*HElXGHQZLHIROJW]XEHJUQHQ
'LH'lFKHUVLQGEHLHLQHU9HJHWDWLRQVVFKLFKWYRQPLQGFPPLW6HGXPJHVHOOVFKDIWHQ
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*HK|O]HQ]XEHSIODQ]HQXQGGDXHUKDIW]XXQWHUKDOWHQ
'LHYRU]XUFNJHVWDIIHOWHQREHUVWHQ*HVFKRVVHQOLHJHQGHQVFKPDOHQ'DFKIOlFKHQVLQGEHLHLQHU
9HJHWDWLRQVVFKLFKWYRQPLQGFPPLW6HGXPJHVHOOVFKDIWHQ'&1%XQG0DJHUUDVHQ'&
1%]XEHSIODQ]HQXQGGDXHUKDIW]XXQWHUKDOWHQ
 $XVJHQRPPHQYRQGHU%HSIODQ]XQJVLQGEHUGHU'DFKEHJUQXQJDXIJHVWlQGHUWH3KRWRYROWDLNHOHPHQWH
VRZLHGLHLP9RUKDEHQXQG(UVFKOLH‰XQJVSODQGDUJHVWHOOWHQWHFKQLVFKHQ'DFKDXIEDXWHQXQG
7HUUDVVHQ+RO]GHFNVVRZLH'DFKHLQIDVVXQJHQXQGQRWZHQGLJH5HWWXQJVZHJH
 )DVVDGHQEHJUQXQJ
*HPl‰†$EVDW]1XPPHUD%DX*%VLQGGLH*UXQGVWFNVHLQIDVVXQJHQ0DXHUQ=lXQHHQWODQJ
GHUQ|UGOLFKHQXQGGHUVGOLFKHQ*UXQGVWFNVJUHQ]HQPLWHLQHU)DVVDGHQEHJUQXQJ]XYHUVHKHQ'LH
3IODQ]TXDOLWlWHQZHUGHQGHP'XUFKIKUXQJVYHUWUDJHQWVSUHFKHQGXPJHVHW]W
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 /lUPSHJHOEHUHLFKH
*HPl‰†$EVDW]1XPPHU%DX*%ZLUGIHVWJHVHW]WGDVVHQWVSUHFKHQGGHQGDUJHVWHOOWHQ
/lUPSHJHOEHUHLFKHQ6FKDOOVFKXW]PD‰QDKPHQDQ$X‰HQEDXWHLOHQYRQ$XIHQWKDOWVUlXPHQJHPl‰',1
6FKDOOVFKXW]LP+RFKEDX$XVJDEH1RYHPEHU%HXWK9HUODJ*PE+%HUOLQ]XWUHIIHQVLQG.
:HLFKWGDV%DXYRUKDEHQYRQGHU%DXJUHQ]HDEXQWHUVFKUHLWHWHVGLH]XOlVVLJHQ*HElXGHK|KHQRGHU
ZHLVWGDVWDWVlFKOLFKEHDQWUDJWH%DXYRUKDEHQHLQHDEZHLFKHQGH*HElXGHJHRPHWULHDXILVWIUGLHVHQ
(LQ]HOIDOOLPEDXDXIVLFKWOLFKHQ*HQHKPLJXQJVYHUIDKUHQGXUFKHLQHVFKDOOWHFKQLVFKH8QWHUVXFKXQJGLH
(LQKDOWXQJGHVQRWZHQGLJHQ6FKDOOVFKXW]HVQDFK]XZHLVHQ
'LH0LQGHUXQJGHU]XWUHIIHQGHQ6FKDOOVFKXW]PD‰QDKPHQLVWLP(LQ]HOIDOO]XOlVVLJZHQQLP
EDXRUGQXQJVUHFKWOLFKHQ9HUIDKUHQDQKDQGHLQHUVFKDOOWHFKQLVFKHQ8QWHUVXFKXQJHLQQLHGULJHUHU
/lUPSHJHOEHUHLFKQDFK',1QDFKJHZLHVHQZLUG
 )HQVWHUXQDEKlQJLJH%HOIWXQJ
,P%HUHLFKÄ:RKQHQ³VLQG:RKQXQG6FKODIUlXPHVRZLH.LQGHU]LPPHUPLW:HVWDXVULFKWXQJ]XU6WUD‰H
$P6DO]PDJD]LQPLWHLQHUNRQWUROOLHUWHQ:RKQUDXPOIWXQJDXV]XUVWHQVRGDVVHLQgIIQHQGHU)HQVWHU
]XP/IWHQQLFKWQRWZHQGLJLVW$XIHLQHIHQVWHUXQDEKlQJLJH%HOIWXQJNDQQIU6FKODIXQG.LQGHU]LPPHU
PLW2VWDXVULFKWXQJ]XP%ORFNLQQHQEHUHLFKYHU]LFKWHWZHUGHQZHQQXQGVRZHLWLP
%DXJHQHKPLJXQJVYHUIDKUHQQDFKJHZLHVHQZHUGHQNDQQGDVVHLQ$X‰HQSHJHOYRQG%$LP
1DFKW]HLWUDXPHLQJHKDOWHQZLUG
 *UXQGULVVRULHQWLHUXQJ
=XP6FKXW]YRU9HUNHKUVOlUPVLQGDOOH:RKQXQJHQPLWGXUFKJHVWHFNWHQ*UXQGULVVHQ]XUHDOLVLHUHQ-H
*HVFKRVVVLQGHLQELV]ZHL:RKQXQJHQPLWMHZHLOV]ZHLVHLWLJHU%HOLFKWXQJ]XSODQHQ,PXQG2*
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(WDJHQ]XOlVVLJ7HUUDVVHQE]Z%DONRQHVLQGQDFK2VWHQ]XPUXKLJHQ,QQHQKRI]XSODQHQ'LH
*HVFKRVVEH]HLFKQXQJHQEH]LHKHQVLFKDXIGLH6WUD‰H$P6DO]PDJD]LQ
 3UDOOVFKHLEH
'LH)HQVWHUGHU$XIHQWKDOWVUlXPHLQGHU)DVVDGHGHV:RKQJHElXGHV]XU6WUD‰H$P6DO]PDJD]LQVLQGDE
GHP2*:RKQHQPLWHLQHUYRUJHKlQJWHQ3UDOOVFKHLEHDXV]XVWDWWHQ'LH3UDOOVFKHLEHPXVVHLQH
'XUFKJDQJVVFKDOOGlPPXQJEHZHUWHWHV6FKDOOGlPPPD‰5ZYRQPLQGHVWHQVG%EH]RJHQDXIGDV
)UHTXHQ]VSHNWUXPDXVGHP6FKLHQHQYHUNHKUDXIZHLVHQVFKDOODEVRUELHUHQGH9HUNOHLGXQJHQGHU
)HQVWHUODLEXQJVIOlFKHQEHVLW]HQXQGVLFKHUVWHOOHQGDVVQDFKWVPYRUGHPJH|IIQHWHQ,QQHQIHQVWHUHLQ
'DXHUVFKDOOSHJHOYRQZHQLJHUDOVG%$DQOLHJW'LH*HVFKRVVEH]HLFKQXQJHQEH]LHKHQVLFKDXIGLH
6WUD‰H$P6DO]PDJD]LQ
 +|KHQODJHGHU*HOlQGHREHUIOlFKH
'LHLQGHU3ODQ]HLFKQXQJIHVWJHVHW]WHQ*HOlQGHREHUIOlFKHQZHUGHQDOVPD[LPDOH*HOlQGHK|KHQGHILQLHUW
 *HVWDOWHULVFKH)HVWVHW]XQJHQJHPl‰†$EVDW]%DX*%L9P†$EVDW]1UXQG$EVDW]
%DX215:
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 :HUEHDQODJHQ
+LQZHLV
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.|OQ$OWVWDGW1RUGLP%HUHLFK(LJHOVWHLQ:HLGHQJDVVHYRP$UEHLWVWLWHO:HUEHVDW]XQJ
(LJHOVWHLQ:HLGHQJDVVH³ZHOFKHDPLP$PWVEODWWGHU6WDGW.|OQEHNDQQWJHPDFKWZXUGH
QDFKIROJHQGÄ:HUEHVDW]XQJ(LJHOVWHLQ:HLGHQJDVVH³
'LHPLWWHOVGLHVHV%HEDXXQJVSODQVIHVWJHVHW]WHQ*HVWDOWXQJVUHJHOQJHKHQGHQ5HJHOXQJHQGHU
:HUEHVDW]XQJ(LJHOVWHLQ:HLGHQJDVVHYRUXQGJHOWHQDEVFKOLH‰HQGIUGHQ3ODQEHUHLFK
 ,P*HOWXQJVEHUHLFKGLHVHV%HEDXXQJVSODQHVVLQG:HUEHDQODJHQDXVVFKOLH‰OLFKXQWHUGHQXQWHQ
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*HElXGHIDVVDGHQDQGHU6WlWWHGHU/HLVWXQJ]XOlVVLJ
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 DQGHU6GIDVVDGHGHVRVWZHVWDXVJHULFKWHWHQ*HElXGHULHJHOV
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*UXQGVWFNVJUHQ]HDQJUHQ]HQGHQ*HElXGHDEVFKQLWWV
 6RIHUQGLH9RUDXVVHW]XQJHQGHV$EVDW]HVJHJHEHQVLQGVLQG IOlFKLJDXIGHU)DVVDGH
DQJHEUDFKWH:HUEHDQODJHQ]XOlVVLJZHQQVLHDOOHQDFKIROJHQGHQ9RUVFKULIWHQHLQKDOWHQ
 (QWODQJGHU6WUD‰HQÄ(LJHOVWHLQ³XQGÄ$P6DO]PDJD]LQ³GUIHQ:HUEHDQODJHQQXULP%HUHLFKGHV
(UGJHVFKRVVHVELV]XU8QWHUNDQWHGHU)HQVWHUGHVHUVWHQ2EHUJHVFKRVVHVDQJHEUDFKWZHUGHQ'LH
*HVFKRVVEH]HLFKQXQJHQEH]LHKHQVLFKDXIGLHMHZHLOLJH6WUD‰H
$QGHU6GIDVVDGHGHVRVWZHVWDXVJHULFKWHWHQ*HElXGHULHJHOVGUIHQ:HUEHDQODJHQQXUEHUGHQ
)HQVWHUQGHVHUVWHQ2EHUJHVFKRVVHVXQGELV]XU8QWHUNDQWHGHV)HQVWHUVGHV]ZHLWHQ
2EHUJHVFKRVVHVDQJHEUDFKWZHUGHQ'LH*HVFKRVVEH]HLFKQXQJHQEH]LHKHQVLFKDXIGLH6WUD‰H
(LJHOVWHLQ
3DUDOOHO]XU%DKQWUDVVHGUIHQ:HUEHDQODJHQQXUEHUGHQ)HQVWHUQGHV]ZHLWHQ2EHUJHVFKRVVHV
XQGELV]X8QWHUNDQWHGHU)HQVWHUGHVGULWWHQ2EHUJHVFKRVVHVDQJHEUDFKWZHUGHQ'LH
*HVFKRVVEH]HLFKQXQJHQEH]LHKHQVLFKDXIGLH6WUD‰HÄ$P6DO]PDJD]LQ³
 :HUEHDQODJHQPVVHQVRDQJHRUGQHWZHUGHQGDVVVLH)HQVWHUXQG6FKDXIHQVWHUIOlFKHQZHGHU
WHLOZHLVHQRFKYROOVWlQGLJYHUGHFNHQ
'DV%HNOHEHQGHU6FKDXIHQVWHUIOlFKHQPLW)ROLHQRGHUlKQOLFKHPLVWDXVQDKPVZHLVH
 HQWODQJGHU6WUD‰HÄ(LJHOVWHLQ³]XOlVVLJZHQQGLHEHNOHEWH)OlFKHMHZHLOVHLQH)OlFKHYRQ
PðQLFKWEHUVFKUHLWHW
 HQWODQJGHU6WUD‰HÄ$P6DO]PDJD]LQ³XQGSDUDOOHO]XU%DKQWUDVVH]XOlVVLJZHQQGLHEHNOHEWH
)OlFKHQLFKWK|KHURGHUEUHLWHUDOVPLVW
XQGMHZHLOVQLFKWPHKUDOVLQVJHVDPWGHUMHZHLOLJHQ6FKDXIHQVWHUIOlFKHHLQQLPPW
$QODJHQ]XP6LFKWVFKXW]IU%URV$U]WSUD[HQRGHUlKQOLFKHPLP(UGJHVFKRVVIDOOHQQLFKWXQWHU
GLHVH)HVWVHW]XQJVRODQJHVLHDXVVFKOLH‰OLFKGHP=ZHFNHGHV6LFKWVFKXW]HVGLHQHQXQGQLFKWDOV
:HUEHIOlFKHJHQXW]WZHUGHQ
 :HUEHDQODJHQGUIHQJUXQGVlW]OLFKHLQH]XVDPPHQKlQJHQGH)OlFK HYRQPD[Pð
EHDQVSUXFKHQ
 6FKULIW]JHDXVIUHLJHVWHOOWHQ(LQ]HOEXFKVWDEHQGUIHQDEZHLFKHQGYRQ1XPPHUDXIHLQHUJU|‰HUHQ
]XVDPPHQKlQJHQGHQ)OlFKHDOVPðGHU:DQGDQJHEUDFKWZHUGHQZHQQMHGHU(LQ]HOEXFKVWDEH
HLQHPD[LPDOH+|KHYRQPQLFKWEHUVFKUHLWHW
 'LHJHVDPWH:HUEHIOlFKHDQHLQHU*HElXGHZDQGGDUIIROJHQGH:HUWHQLFKWEHUVFKUHLWHQ
 DQGHQ]XU6WUD‰HÄ(LJHOVWHLQ³JHULFKWHWHQ*HElXGHIDVVDGHQPD[ Pð
 DQGHQ]XU6WUD‰HÄ$P6DO]PDJD]LQ³JHULFKWHWHQ*HElXGHIDVVDGHQ PD[Pð
 DQGHU6GIDVVDGHGHVRVWZHVWDXVJHULFKWHWHQ*HElXGHULHJHOVPD [Pð
 DQGHU]XU%DKQWUDVVHRULHQWLHUWHQ)DVVDGHGHVSDUDOOHO]XU%DKQWUDVVHYHUODXIHQGHQXQGDQGHU
VGZHVWOLFKHQ*UXQGVWFNVJUHQ]HDQJUHQ]HQGHQ*HElXGHDEVFKQLWWVPD[Pð
 'LH:HUEHDQODJHQGUIHQPD[LPDOPYRUGLH%DXIOXFKWDXVNUDJHQXQGLQGHQ6WUD‰HQUDXP
KLQHLQUDJHQ0D‰JHEOLFKLVWGHU$EVWDQG]ZLVFKHQGHUDXIJHKHQGHQ)DVVDGHGHV
$QEULQJXQJVJHElXGHV+DXVZDQGXQGGHPSDUDOOHOGD]XHQWIHUQWHVWHQ3XQNWGHU:HUEHDQODJH
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