Soziale Wohnraumförderung

V/0489/2010 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Soziale Wohnraumförderung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
30.06.2010 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Bericht
30.06.2010 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht
06.07.2010 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Anlass 
Mit dem Wo
hnraumförderungsprogramm  2009 hat das Land NRW eine grundlegende Neuorien-
tierung der Wohnraumförderung sowohl hinsichtlich der Verteilung der Fördermittel als auch hin-
sichtlich der Förderintensität vorgenommen. Die Verwaltung berichtet mit dieser Vorlage über die 
Konsequenzen für die Förderung des Wohnungsbaus in Münster sowie über die Auswirkungen 
auf die städtischen Aktivitäten zur Entwicklung und Vermarktung städtischer Grundstücke zur 
Unterstützung des sozialen Mietwohnungsbaus. 
Ausgangslage 
Ziele der W
ohnraumförderung sind u. a.  
 
• bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen für Haushalte, die sich am Markt nicht angemes-
sen mit Wohnraum versorgen können und  
• Haushalten mit geringen Einkünften die Schaffung von Wohneigentum grundsätzlich bzw. 
zu einem möglichst frühen Zeitpunkt zu ermöglichen. 
 
Mit dem jährlichen Wohnraumförderungsprogramm legt das Land NRW die Höhe und die Art der 
Verwendung landesweit zur Verfügung stehender finanzieller Mittel für die Wohnraumförderung 
in NRW fest.  
Vorlagen-Nr.: 
V/0489/2010 
Auskunft erteilt: 
Herr Bragard 
Ruf: 
492 64 70 
E-Mail: 
BragardR@stadt-muenster.de 
Datum: 
11.06.2010 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0489/2010 
 
 
Neugestaltung der Wohnraumförderung in NRW ab 2009 
 
Fördermittelbudget 
 
Die Fördermittel resultierten bis einschlie
ßlich 2009 mit über 90 % aus dem 
Landeswohnungsbauvermögen, das zweckgebunden war für die soziale Wohnraumförderung 
und bis dahin von der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (Wfa) verwaltet wurde.  
Die Festlegung des jeweiligen landesweiten Fördervolumens und die Zuweisung der einzelnen 
Budgets an die Bewilligungsbehörden lagen ebenso in der Verantwortung des Ministeriums für 
Bauen und Verkehr NRW (MBV) wie die unabhängige Entscheidung über eine mögliche 
Aufstockung und die Bereitstellung zusätzlicher Mittelbedarfe an einzelne Bewilligungsbehörden. 
Unter den bisherigen Bedingungen zählte die Stadt Münster zu den Kommunen, die mit 
Fördermitteln so ausgestattet wurden, dass alle formellen Förderanliegen (Wohneigentum und 
Mietwohnungsbau) im jeweils laufenden Förderjahr entsprechend finanziell bedient werden 
konnten. 
 
Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Föderalismusreform im Wohnungswesen, zur Steigerung der 
Fördermöglichkeiten der NRW.Bank und zur Änderung anderer Gesetze hat der Landtag am 
08.12.2009 u.a. beschlossen, dass das bisher für den sozialen Wohnungsbau zweckgebundene 
Landeswohnungsbauvermögen zum 01.01.2010 voll in das Vermögen der NRW.Bank übergeht. 
Das Gesetz sieht u.a. vor, dass nunmehr zwischen MBV mit dem Vorstand der NRW.Bank das 
für die soziale Wohnraumförderung vorgesehene jährliche Fördervolumen auszuhandeln und zu 
vereinbaren ist. Ein Mindestvolumen für die soziale Wohnungsbauförderung ist im Gesetz nicht 
verankert. Das am Jahresanfang von den zuständigen Akteuren festgelegte Volumen darf nur in 
begründeten Ausnahmefällen um max. 5 % überschritten werden.  
 
Differenzierung der sozialen Wohnraumförderung in NRW nach regional unterschiedlichen 
Bedarfs- und Angebotsstrukturen 
 
Mit dem Jahr 2009 differenzierte das Land NRW die landesweite Mittelverteilung zur Wohnraum-
förderung erstmals nach regional unterschiedlichen Kosten- und Bedarfsstrukturen. Mit dem An-
sinnen, den landesweit sehr uneinheitlichen Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklungen 
künftig auch im Zuge der sozialen Wohnraumförderung angemessen Rechnung zu tragen, stellt 
das Land die Verteilung von Mitteln für diesen Zweck nunmehr auf die jeweilige Situation regio-
naler bzw. lokaler Wohnungsteilmärkte ab. Die bis zum Jahr 2008 vorgenommene Differenzie-
rung der Förderintensität
1 wurde diesen neuen Ansprüchen nicht gerecht.  
Als Basis für eine marktorientierte Förderung von Mietwohnungen und Eigentumsmaßnahmen 
diente dem MBV ein vom Institut Forschung und Beratung Hamburg (F+B) erstelltes Gutachten 
zur „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung 
in NRW“. Aufbauend auf bereits vorliegenden Ergebnissen der um soziale Aspekte und Kosten-
fragen erweiterten Pestel-Studie
2 werden in dem F+B-Gutachten Wohnungsmarktabgrenzungen 
zur Bestimmung der erforderlichen Förderintensität (Kostenniveau) und des Förderbedarfs (Be-
darfsniveau) entwickelt und neue Gebietskulissen für einen geänderten landesweiten Vertei-
lungsmodus öffentlicher Mittel für die Wohnraumförderung festgelegt.  
                                                
 
1 Grundlage für die Bemessung von Darlehen in der Eigentumsförderung war die in den frühen 1970er Jahren auf-
grund von Einwohnerdichten (Landesentwicklungspläne) entwickelte Siedlungsstruktur. In der Mietwohnungsbauför-
derung waren die Mietenstufen nach dem Wohngeldgesetz ausschlaggebend für die Bemessung von Darlehen. Maß-
geblich für die Zuteilung von Förderkontingenten zugunsten von Mietwohnungen an die jeweiligen Kommunen war 
die Zahl dort registrierter Wohnungssuchender. 
 
 
2 „Veränderungen der Wohnungsnachfrage und Reaktionen des Wohnungsangebotes in NRW bis 2025“; Untersu-
chung im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr NRW, durchgeführt vom Pestel-Institut im Dezember 2006

3 
V/0489/2010 
 
 
Zur Differenzierung der Förderintensität nach Kosten- und Bedarfsniveau wurden vier Katego-
rien gebildet:  
hoch (4), überdurchschnittlich (3), unterdurchschnittlich (2), niedrig (1). 
 
Das MBV weist die Fördermittel für Mietwohnungen den Bewilligungsbehörden budgetiert zu. Die 
Förderung des Neubaus von Mietwohnungen soll sich künftig auf Städte und Gemeinden mit ei-
nem hohen oder überdurchschnittlichen Bedarfsniveau auf dem Mietwohnungsmarkt konzentrie-
ren (Ziff. 4.2 Wohnraumförderungsprogramm - WoFP 2010). In Kommunen mit - im Verhältnis 
zum Landesdurchschnitt - niedrigem Bedarfsniveau soll die Errichtung von Mietwohnungen nur in 
begründeten Fällen gefördert werden, z.B. bei Umsetzung von Maßnahmen aus einem qualifi-
zierten wohnungspolitischen Handlungskonzept, bei Abriss- und Ersatzmaßnahmen sowie bei 
der Umsetzung von Wohnkonzepten für Senioren und Menschen mit Behinderung. Die Bewilli-
gungsbehörden von Städten und Gemeinden mit niedrigem oder unterdurchschnittlichem Be-
darfsniveau sind außerdem angehalten, die ihnen zugeteilten Fördermittel grundsätzlich nur zum 
Bau von Mietwohnungen für Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A einzusetzen.  
 
Auswirkungen und Folgen für die Förderung des Wohnungsbaus in der Stadt Münster  
 
Für die Stadt Münster wurde im Segment „selbst genutztes Wohneigentum“ ein hohes Bedarfs-
niveau und für den Förderbedarf im Segment „Mietwohnraum“ ein unterdurchschnittliches 
Bedarfsniveau festgelegt. Zur Festlegung jeweiliger Darlehenshöhen für beide Teilmärkte (Ei-
gentum und Miete) wurde ein hohes Kostenniveau konstatiert (Anlagen 1 und 2: kartografische 
Übersicht über das Kosten- und Bedarfsniveau aller Gebietskulissen in NRW) 
 
Das Land NRW knüpft die Förderpraxis zur Bildung von Wohneigentum bisher jedoch nicht an 
eine Bedarfskategorie an. Vielmehr wurde den Bewilligungsbehörden die Ermächtigung erteilt, 
alle förderfähigen Anträge zu bewilligen, die bereits vorliegen bzw. bis zum 01. Dezember 2010 
noch vorgelegt werden. 
Dagegen orientiert sich die generell budgetierte Mittelzuteilung für den Mietwohnungsbau an die 
Kommunen bereits seit Anfang 2009 am lokalen Bedarfsniveau, das auf Basis der gutachtlichen 
Ergebnisse für die Städte und Gemeinden festgelegt wurde. Durch den neuen Verteilungsmodus 
öffentlicher Mittel in diesem Segment erhält die Stadt Münster über die Zuteilung mit Beginn ei-
nes jeden Jahres inzwischen ein deutlich reduziertes Mittelbudget zur Förderung von Mietwohn-
raum (Tabelle 1). Bei gleichzeitig stark gestiegenen Förderpauschalen können mit dem reduzier-
ten Mittelbudget deutlich weniger Wohnungen gefördert werden. Dieser Umstand stellt die städti-
sche Bewilligungspraxis inzwischen vor zunehmende Herausforderungen.  
 
Wie bereits in zurückliegenden Jahren gilt dabei grundsätzlich, dem von allen beteiligten Akteu-
ren am Wohnungsmarkt als „hoch“ eingeschätzten Angebotsdefizit möglichst wirkungsvoll entge-
genzuwirken. Ziel ist es, die für eine angemessene Wohnungsbauförderung in Münster zugewie-
senen Fördermittel zugunsten geeigneter Bauvorhaben so effektiv wie möglich einzusetzen und 
die anhaltend rege Nachfrage nach Fördermitteln auf Seiten bauwilliger Investoren weitestge-
hend und zielgerichtet so zu bedienen, dass bestehende quantitative und qualitative Versor-
gungsdefizite im Segment preiswerten Wohnraums weiter abgebaut werden.  
 
Die infolge des neuen Verteilungsmodus mit deutlich reduziertem Mittelbudget für die städtische 
Bewilligungspraxis erwarteten negativen Effekte und Auswirkungen bei der 
Mietwohnraumförderung blieben mit Blick auf das zurückliegende Förderjahr 2009 allerdings  
aus. Aufgrund der landesweit hohen Nachfrage nach öffentlichen Mitteln zur Wohnraumförderung 
stockte das Land NRW im Verlauf des Vorj ahres das ursprüngliche Mittelvolumen des 
Wohnraumförderungsprogramms 2009 nachträglich um 191 Mio. € auf insgesamt 1.141 Mrd. € 
auf. Über die zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus vom Land NRW bereitgestellte 
Rekordsumme wurden erhebliche Investitionen angestoßen. Das zuständige Ministerium sah

4 
V/0489/2010 
 
darin nicht zuletzt auch wichtige Impulse, um die Konjunktur in Nordrhein-Westfalen weiter zu 
stützen und setzte damit seinen bisherigen Kurs zunächst fort. 
Davon profitierte letztlich auch die Stadt Müns ter als Bewilligungsbehörde. Angelehnt an die bis 
dahin übliche Zuteilungspraxis seitens des MBV stellte das Amt für Wohnungswesen -wie in 
vorhergehenden Jahren- den sich zusätzlich abzeichnenden lokalen Bedarf an Fördermitteln 
gegenüber dem Landesministerium jeweils Vorhaben bezogen dar und hat diesen plausibel 
begründet. Im Ergebnis wurde damit erreicht, dass das Land NRW der Stadt Münster im Jahr 
2009 sukzessive zu den Anfang des Jahres zugewiesenen Mitteln in Höhe von 6.569.300 € 
weitere öffentliche Mittel in Höhe von 16.423.000 € zur Verfügung stellte und somit alle geplanten 
Bauvorhaben gefördert werden konnten.  
 
Bilanzierend erteilte die Stadt Münster im Jahr 2009 Zusagen zur Förderung von insgesamt 238 
Mietwohnungen (207 WE für die Bewerbergruppe A, 31 WE für die Bewerbergruppe B) mit 
einem Mittelvolumen von insgesamt 22.970.600 €.  
 
Darüber hinaus stellte das MBV Fördermittel in Höhe von 13.457.200 € aus dem 
Landesprogramm „Experimenteller Wohnungsbau“ zum Neubau von 232 Wohnungen für 
Studierende (Förderobjekt des Studentenwerkes Münster am Horstmarer Landweg) zur 
Verfügung. 
Die Errichtung von insgesamt 470 öffentlich geförderten Mietwohnungen  löst Investitionen in 
Höhe von rd. 41,7 Mio. € aus. 
Das in 2009 erzielte Förderergebnis liegt damit nicht nur deutlich über dem des Vorjahres, 
sondern übersteigt weit den Durchschnitt geförderter Wohneinheiten in den zurückliegenden 10 
Jahren (~ 118 WE / Jahr). 
 
Rückblickend stellt sich der Einsatz finanzieller Fördermittel zugunsten des Mietwohnungsbaus 
seit 2007 wie folgt dar:

5 
V/0489/2010 
 
Tabelle 1 
Eink.-
gruppe A
Eink.-
gruppe B
2007 7.176.000 € 4.263.950 € - 11.439.950 € 167 140 27
2008 8.625.000 € 2.929.050 € - 11.554.050 € 136 115 21
2009 6.569.300 € 16.423.000 € 13.457.200 € 36.449.500 € 470 439 31
2010* 5.912.370 € 2.349.600 € 8.261.970 
€ 90 65 25
darunter zugunsten
Stadt Münster 
Jahr 
Zugesagtes 
Mittelvolumen  
Nachträglich 
bereitgestellt 
auf besondere 
Anforderung 
Zuteilung 
Mittel-
kontingent 
aus WoFP 
NRW 
Förderung 
Miet- bzw. 
Gruppen-
wohnungen 
Land NRW
Fördermittel 
"Experi-
menteller 
Wohnungs-
bau" 
 
*Stand 31.05.2010 
Abwicklung des Wohnraumförderungsprogrammes 2010 
 
Mit Zuteilungsbescheid der Bezirksregierung vom 08.03.2010 wurde der Stadt Münster zuguns-
ten der Förderung von Mietwohnraum ein Mittelbudget zugewiesen, dass für 2010 auf 
 ~ 5,9 Mio. Euro limitiert ist. Das verfügbare Kontingent liegt damit erneut unterhalb des Budgets 
des Vorjahres (- 10 %). Mit diesem Förderkontingent ließen sich auf der Basis durchschnittlicher 
Wohnungsgrößen nur rd. 65 Wohneinheiten (WE) fördern.  
 
Wie in den zurückliegenden Jahren registrierte das Amt für Wohnungswesen bereits zum Zeit-
punkt des Zugangs dieses Bescheides einen Nachfrageüberhang, der die damit zur Verfügung 
gestellten Fördermittel weit übersteigt. Der sich für das laufende Förderjahr abzeichnende Bedarf 
an Fördermitteln erfasst dabei regelmäßig sowohl in Planung befindliche Objekte, für die bereits 
ein Förderantrag vorliegt, als auch Vorhaben, die z. B. im Zuge städtischer Flächenvermarktun-
gen bzw. -aktivierungen noch im laufenden Jahr zur Förderung vorgesehen sind. 
 
Da aus dem budgetiert zugeteilten Mittelkontingent noch nicht einmal die bis Anfang März 2010 
bereits formell beantragten Bauvorhaben hätten gefördert werden können, wies das MBV auf 
Antrag der Stadt Münster einen zusätzlichen Betrag von rd. 2,4 Mio. € zu. 
 
Mit Stand vom 31.05.2010 lagen dem Amt für Wohnungswesen Anträge bzw. konkrete Anfragen 
von Investoren zur Förderung von 10 Bauvorhaben mit insgesamt 182 Mietwohnungen vor:

6 
V/0489/2010 
 
Tabelle 2 
lfd. 
Nr. Stadtteil Lage WE
Bauherr, 
Investor
Bewerber 
Eink.-
gruppe 
Wohnform, 
Zielgruppe
Grund-
erwerb 
1
MS-Mitte 
(Bahnhof)
Bahnhofstr./ 
Von-Steuben-
Straße 30 Privat A Junges Wohnen Privat
2
MS-Mitte 
(Josef)
Friedrich-Ebert-
Straße 12
Sozialer 
Träger A
Betreutes 
Wohnen Privat
3
MS-Mitte 
(Josef)
Friedrich-Ebert-
Straße 41 Privat A Student. Wohnen Privat
4
MS-Mitte 
(Kreuz)
Projekt 
Schulstraße 11 W+S A
Mietwohnungen 
für Familien u. 
Singles
Stadt 
Münster
5
MS-Mitte 
(Kreuz)
Grevener 
Straße 10 W+S A
Gemeinschafts-
orientiertes 
Wohnprojekt für 
Frauen 
Stadt 
Münster
6
MS-Roxel 
(Baugebiet 
Nord)
Zum 
Schultenhof 23 Privat A, B
Mietwohnungen 
für Familien u. 
Singles
Stadt 
Münster
7
MS-
Albachten Langenkamp 22 Privat A, B
Mietreihenhäuser 
für Familien Privat
8
MS-
Nienberge
Käthe-Ernst-
Weg 3P r i v a t A
Mietreihenhäuser 
für Familien Privat
9 MS-Hiltrup Meesenstiege 17 W+S A
Mietwohnungen 
für Familien u. 
Singles
Stadt 
Münster
10 MS-Coerde
Allensteiner 
Straße 13 Privat A
Mietreihenhäuser 
für Familien Privat
 
 
Nach abgeschlossener Vorprüfung von 5 formellen Förderanträgen können diese förderfähigen 
Vorhaben (Tabelle: Nr: 1, 2, 6 - 8, insges. 90 WE) aus dem budgetierten Mittelkontingent des 
WoFP 2010 sowie über die inzwischen zusätzlich bereitgestellten Fördermittel des Landes NRW 
(~ 2,4 Mio. €) finanziert werden. Die hier zur Verfügung stehenden Mittel sind dafür gebunden 
und zu bewilligen, sobald die teils noch ausstehenden Bonitätsprüfungen seitens der NRW.Bank 
mit positivem Ergebnis vorliegen.  
Für die übrigen bisher nur projektierten Bauvorhaben (Tabelle Nr. 3 - 5, 9, 10; insgesamt 92 
Wohnungen) verfügt die Stadt Münster nicht über den entsprechenden Bewilligungsrahmen, der 
voraussichtlich eine zusätzliche Fördersumme von rd. 9,3 Mio. € umfasst.  
 
Aktuelle und nachdrückliche Signale aus dem zuständigen Ministerium deuten an, dass die kreis-
freien Städte und Kreise als Bewilligungsbehörden in NRW trotz der allgemein hohen Nachfrage 
nach Fördermitteln unter den gegebenen Umständen künftig mit einer nachträglichen Mittelauf-
stockung im gewohnten Umfang und auf Basis bisheriger Verfahrensweisen nicht mehr rechnen 
können. Hintergrund ist die nur noch begrenzte Möglichkeit der Überschreitung des Mittelvolu-
mens des Wohnraumförderungsprogramms 2010 (1,0 Mrd. €) in begründeten Ausnahmen um 
max. 5 %. 
 
 
 
Nach Angaben des MBV kann die weitere Abwicklung des Wohnraumförderungsprogramms 
2010 mit Blick auf erhebliche Nachforderung durch zahlreiche Städte und Kreise in NRW sowie

7 
V/0489/2010 
 
auf ein im hohen Umfang benötigtes Mittelvolumen für beantragte Förderungen des Wohneigen-
tums derzeit nicht verbindlich eingeschätzt werden. Vor diesem Hintergrund waren alle Bewilli-
gungsbehörden in NRW aufgefordert, außer zum üblichen Stichtag 30.09. (Mietwohnungen) bzw. 
30.06. (Eigentum) bereits zum 31.05.2010 alle Projekte/Anträge, für die die Erteilung einer För-
derzusage im Programmjahr 2010 zu erwarten sind, zu konkretisieren, damit dort steuernd auf 
die weitere Abwicklung eingewirkt werden kann. 
 
Vor diesem Hintergrund kann das Amt für Wohnungswesen bereits vorliegende und weitere An-
fragen Bauwilliger derzeit nur zu grundsätzlichen Anliegen und Belangen der Mietwohnungsbau-
förderung aufgreifen und dazu beraten. Ohne verbindliche Aussagen über tatsächliche bzw. zeit-
liche Förderperspektiven durch die Stadt Münster als Bewilligungsbehörde fehlt es potenziellen 
Investoren allerdings an der notwendigen Planungs- und Finanzierungssicherheit, um mit geziel-
ten Schritten geeignete Vorhaben auf den Weg zu bringen. Besondere Betroffenheit löst dieser 
Umstand auf Seiten der zunehmend agierenden privaten Bauwilligen aus, die angesichts der u.a. 
öffentlich publizierten lokalen Bedarfslage in den geförderten Mietwohnungsbau investieren 
möchten. Sie sind im Vertrauen auf anhaltend gute Förderperspektiven bisher bestrebt, gegebe-
ne (befristete) Optionen zum Grunderwerb von der Stadt Münster oder von Dritten zu nutzen und 
weitere notwendige Aktivitäten zur Planung und Finanzierung möglichst zielstrebig umzusetzen. 
 
Auswirkungen auf städtische Aktivitäten zur Vermarktung und Entwicklung von Flächen 
zur Unterstützung des sozialen Mietwohnungsbaus 
 
Mit Beschluss des Rates vom 24.06.2009 (V/0244/2009) wurde die Verwaltung u.a. beauftragt,  
 
● im städtischen Eigentum befindliche Grundstücke , die geeignet sind, die Angebotssituation im 
öffentlich geförderten Mietwohnungsbau zu verbessern, kurzfristig bereitzustellen, 
  
● baureife innerstädtische Flächenpotenziale und baureife Flächen in den Stadtteilen für den 
Mehrfamilienhausbau zu mobilisieren sowie 
 
● zusätzliche Flächen für den Geschosswohnungsbau auf nachfragegerechten Flächenpoten-
zialen und innerhalb von Siedlungsbeständen zu aktivieren. 
 
In diesem Kontext stehen im Arbeitsprogramm des Amtes für Immobilienmanagement aktuell 
Maßnahmen zur Vorbereitung bzw. Umsetzung der Vermarktung städtischer Grundstücksflächen 
an, die zeitnah den zuständigen politischen Gremien zur Entscheidung vorgelegt werden sollen.  
Aufgrund von Verfahrens-/Beschlussvorlagen des Amtes für Immobilienmanagement ist jeweils 
eine Direktvermarktung an die Wohn+ Stadtbau GmbH vorgesehen für ein
: 
 
1. 2.598 m² großes Grundstück Gasselstiege 30 (Vorlage V/0041/2010),  
2. 7.830 m² großes Grundstück Scheibenstraße,  ehemalige Gebrüder Grimm Schule (Vorla-
ge V/0873/2008) 
3. ca. 1.580 m² großes Grundstück Parkpalette Stadthaus 2 (Vorlage V/0873/2008) 
 
Das Amt für Immobilienmanagement bzw. das Amt für Stadtentwicklung, -planung und Verkehrs-
planung beabsichtigen ferner noch im Laufe dies es Jahres für folgende Grundstücke Vermark-
tungsbeschlüsse ebenfalls mit der Zielsetzung einzuholen, dort in geringen Anteilen bzw. über-
wiegend öffentlich geförderten Wohnraum zu realisieren: 
 
• Blockinnenbereich Schlaunstraße (etwa 1.500 m²) 
• York-Ring/Steinfurter Straße (etwa 5.600 m²) 
• Grundstücke im Baugebiet Hoher Heckenweg (etwa 3.700 m²)

8 
V/0489/2010 
 
Darüber hinaus konnten im Baugebiet Roxel-Nord insgesamt drei Mehrfamilienhausgrundstücke 
(Größe gesamt etwa 4.700 m² ) in einem aktuell durchgeführten öffentlichen Ausschreibungsver-
fahren nicht auf Anhieb vermarktet werden (Vorlage V/ 0971/2008), die gezielt für Zwecke der 
sozialen Wohnraumversorgung angeboten wurden. 
 
Hier steht zur Entscheidung an, ob die v.g. städtischen Grundstücke - mit hoher Kapitalbindung 
und damit ertragsmindernd – im Vertrauen auf perspektivische Optionen zur Wohnungsbauförde-
rung weiterhin für diese Zwecke vorgehalten oder ob andere Angebotssegmente des Woh-
nungsmarktes damit bedient werden sollten. Das Liegenschaftsdezernat beabsichtigt nach der 
Sommerpause entsprechende Vorschläge den Gremien zur Beratung vorzulegen.  
 
Zwischenfazit 
 
Die dargestellte Sachla
ge, veränderte Rahmenbedingungen bzw. gegenwärtige und mögliche 
perspektivische Restriktionen, die sich bei der Zuteilung/Aufstockung erforderlicher Fördermittel 
für den Mietwohnungsbau für die Stadt Münster zu Lasten einer bedarfsgerechten Wohnraumför-
derung aktuell abzeichnen, erfordern eine angemessene Sensibilität aller beteiligten Akteure bei 
anstehenden und künftigen Entscheidungen sowie im Hinblick auf weitere gezielte Aktivitäten zur 
Unterstützung einer bedarfsorientierten Bautätigkeit in diesem Angebotssegment.  
 
Neben der bisherigen engen Abstimmung zwischen den verantwortlichen Fachstellen innerhalb 
der Verwaltung bedarf es - in Abhängigkeit künftiger Entwicklungen der Wohnraumförderung in 
NRW - ggf. auch auf politischer Ebene einer fortgesetzten, regelmäßigen Kommunikation und 
Abstimmung von Maßnahmen /Projekten bezüglich ihrer tatsächlichen und zeitlichen Umsetzbar-
keit sowie der Ausgestaltung und Festlegung von Prioritäten und Maßnahmen zur Unterstützung 
des geförderten Mietwohnungsbaus. 
 
Einschätzungen der Verwaltung zum Verteilungsmodus der Fördermittel auf Grundlage 
des Gutachtens des Instituts F+B Hamburg  zur „Optimierung der Gebietskulissen für die 
regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in NRW“. 
 
Der auf das o.g. Gutachten gestützte neue Verteilungsmodus nach regionalen/lokalen Bedarfskri-
terien geht einerseits zu Lasten einer angemessenen, am tatsächlichen Bedarf orientierten För-
derung des Mietwohnungsbaus in der Stadt Münster. Zum weiteren erweisen sich die im Zuge 
des Gutachtens F+B erzielten Ergebnisse - auch aus Sicht zahlreicher anderer Städte und Ge-
meinden - unter verschiedenen Aspekten als kritikwürdig und unbefriedigend. Gezielte Interventi-
onen der Stadt Münster sowie aus dem Kreis betroffener Kommunen lassen dennoch auf Seiten 
des Auftraggebers (MBV) z.Z. keine entsprechenden Ansätze oder Initiativen zugunsten eines 
angepassten oder alternativen Verteilungsmodus der Landesfördermittel erkennen.  
Die vom Institut F+B vorgenommene Kategorisierung zur Einordnung kommunaler Förderbedarfe 
in den Städten und Gemeinden NRW setzten auf Bedarfsprognosen der Pestel-Studie aus dem 
Jahr 2006 auf. Die eigenen Berechnungen von F+B zielen auf die Begründung von Prioritäten für 
den Einsatz der Fördermittel des Landes ab. Auch wenn die Rechnung von F+B nicht im Detail 
nachvollziehbar ist, wird bei der Einstufung des Förderbedarfs offensichtlich davon ausgegangen, 
dass in Regionen mit hoher Kaufkraft und relativ guten Ertragsaussichten beim Mietwohnungs-
bau der größte Teil des Mietwohnungsbedarfs frei finanziert erfolgen wird. Für die Stadt Münster 
wird folglich ein unterdurchschnittlicher Förderbedarf ermittelt.  
 
Die dazu erforderlich hohe Bautätigkeit,  die eine weitestgehende Unabhängigkeit von Woh-
nungsbaufördermitteln impliziert, zeichnet sich in der erforderlichen Ausprägung bisher am loka-
len Markt nicht ab. Dies gilt auch für mögliche quantitative und finanzielle Entspannungstenden-
zen am örtlichen Wohnungsmarkt, die zugunsten des preiswerten Segments allenfalls unter einer

9 
V/0489/2010 
 
deutlichen Angebotsausweitung am freien bzw. geförderten Wohnungsmarkt entsprechende Wir-
kung entfalten könnten.  
Mit Blick auf den fortschreitenden Ablauf sozialer Bindungswirkungen und den landesweit ver-
gleichsweise niedrigen Anteil an Sozialwohnungen von ~ 5,5 Prozent (Landesdurchschnitt 2009: 
~ 7,7 %) ist absehbar, dass sich die vorhe rrschende Mangellage bei der Versorgung einkom-
mensschwacher Haushalte in Münster unter gleichbleibender Neubautätigkeit und gegebenem 
Mietniveau künftig weiter verschärfen wird. Die für die Stadt Münster geltende Mittelzuteilung zur 
Förderung des Mietwohnungsbaus erweist sich dabei zunehmend als limitierender Faktor.  
 
Da eine lokale Einordnung Münsters als „Kommune mit unterdurchschnittlichem Bedarfsniveau“ 
weder aus Fachsicht der Verwaltung noch aus Sicht externer Wohnungsmarktexperten plausibel 
und nachvollziehbar war, stellte die Verwaltung u.a. zugrundeliegende methodische Ansätze un-
mittelbar nach Veröffentlichung des Gutachtens auf den Prüfstand. Wegen mangelnder Transpa-
renz zugrunde gelegter Daten und daraus abgeleiteten Ergebnissen richtete sie gezielte Fragen 
und Wünsche zur weiteren Aufklärung unmittelbar an das zuständige Ministerium als Auftragge-
ber. Die der Stadt Münster daraufhin (vertraulich) an die Hand gegebenen weitergehenden Daten 
und Informationen dienten nicht der Klärung aufgeworfener Fragen. Auch der Arbeitskreis Woh-
nungswesen des Städtetages NRW ist derzeit mit der zugrundeliegenden Systematik und den 
nachhaltigen Folgen der Neuverteilung von Landesfördermitteln für die Kommunen befasst.  
Integrative Förderstrategien – kommunale Handlungskonzepte Wohnen 
 
Mit neuen Schwerpunkten zum Wohnbauförderprogramm 2007 appellierte das 
MBV erstmals 
auch an eine stärkere Übernahme von Eigenverantwortung der Kommunen zur Steuerung 
zukunftsfähiger lokaler Wohnungsmärkte. Städte und Gemeinden sind angehalten, sich über 
Strategien einer zukunftsfähigen, ausgewogenen Wohnungsmarktentwicklung und 
Wohnraumversorgung zu informieren und pr axisnahe wohnungspolitische Handlungskonzepte 
unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft zu entwickeln. Diese sollen Aussagen enthalten zur 
 
• bestehenden Wohnungsmarktlage und der sozialen Wohnraumversorgung 
• Wohnungsmarktentwicklung 
• Zielsetzung und zu investiven Handlungsstrategien - auch in Form von 
quartiersbezogenen Erneuerungsstrategien, 
• Positionierung der örtlichen Wohnungsanbieter. 
Bereits seit 2008 sind kommunale Handlungskonzepte u.a. Bestandteil integrativer 
Förderstrategien des Landes NRW (vgl. Ziff. 1.4 WoFG 2010).  
In diesem Kontext erhalten Kommunen die Mög lichkeit, in Abstimmung mit dem MBV von 
Vorgaben der Förderrichtlinien abzuweichen, sofern dies aus dem Zusammenhang eines 
örtlichen Handlungskonzeptes abzuleiten ist. Außerdem hält das Land mit dem 
Wohnraumförderprogramm 2010 erneut ein bestimmtes Mittelvolumen vor (50 Mio. €) für 
Projekte aus kommunalen Handlungskonzepten zur Wohnraumversorgung. Weiterhin sichert das 
Land mittelfristige Finanzierungssicherheit entsprechender Vorhaben über mehrere 
Programmjahre zu. 
Mit Veröffentlichung der Dokumentation „Entscheidungshilfe Kommunale Handlungskonzepte 
Wohnen“ gab das Land bereits im Jahr 2007 erste Anregungen für dialogorientierte Prozesse bei 
der Erarbeitung geeigneter Konzepte an die Hand. Dort ist u.a. die Stadt Münster als 
„ermutigendes Beispiel“ aufgeführt. Eine neuere Broschüre mit weiteren Ideen und Beispielen 
aus Kommunen in NRW wurde als ergänzende Arbeitshilfe und zur Unterstützung des 
Erfahrungsaustausches unter den Kommunen vom MBV aktuell aufgelegt (Download: 
www.mbv.nrw.de/wohnen
).

10 
V/0489/2010 
 
Das „Handlungsprogramm Wohnen“ der Stadt Münster erweist sich bereits seit Anfang der 
1990er Jahre als bewährtes Instrument zur Positionierung und Festlegung städtischer Ziele und 
Maßnahmen in Handlungsfeldern der lokalen Bauland- und Wohnungspolitik. Es zeichnet sich 
u.a. durch kontinuierliche Fortschreibung und einen kooperativen Gestaltungsprozess zwischen 
den unterschiedlichen zu beteiligenden Akteuren aus.  
Damit erfüllt es grundlegende Anforderungen des Landes NRW an ein kommunales Handlungs-
konzept, das als Basis für eine zusätzliche Bereitstellung von Fördermitteln landesweit eingefor-
dert wird. Mit der Fortschreibung 2005
3 beschloss der Rat im Wesentlichen notwendige strategi-
sche Ausrichtungen in künftigen Handlungsfeldern der Wohnungs- und Baulandpolitik und der 
sozialen Wohnraumversorgung. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund enthält das aktuelle Hand-
lungsprogramm Wohnen derzeit nur wenig konkrete umsetzungsorientierte oder quartiersbezo-
gene Maßnahmen zur Lösungen lokalspezifischer Herausforderungen und Probleme. Ein beson-
derer Mittelbedarf zur Unterstützung des geförderten Mietwohnungsbaus in der Stadt Münster 
lässt sich nach heutiger Einschätzung aus dem aktuellen „Handlungsprogramm Wohnen“ inso-
weit explizit nicht herleiten und gegenüber dem MBV plausibel argumentieren.
4.  
Weiteres Verfahren 
 
Die Verwalt
ung wird in den politischen Grem ien über mögliche Anpassungen des Systems zur 
Budgetierung der landesweiten Fördermittel sowie über aktuelle Informationen des MBV NRW 
zum weiteren Verfahren bei der Mittelzuweisung 2010 für den geförderten Mietwohnungsbau 
zeitnah berichten. 
 
 
I. V. 
 
 
 
Thomas Paal 
Stadtrat 
 
 
Anlage 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
                                                 
3 Vorlage an den Rat V/0351/2005 vom 21.0.9.2005  
4 Vgl. Vorlage an den Rat V/0244/2009 vom 24.06.2009, Anlage 2, Seiten 5 ff.)