Fortsetzung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nummer 68454/04; Arbeitstitel: Südlich Ottoplatz in Köln-Deutz

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611-2klau0651-2019

>2,5m gem. Geh- und Radweg
Radweg
Gehweg
Einfahrt
Tiefgarage +
Anlieferung
Ausfahrt
Tiefgarage +
Anlieferung
Eingang
Foyer 1 Eingang
Foyer 2
EingangFoyer 3
Eingang
Foyer 4
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Bebauungsplan-
Vorentwurf 68454/04
Stand: 21.07.2015
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10 20 30 40 Meter0
Sondergebiet (SO)
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GRZ 0,8
GFZ 5,3
Ottoplatz
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Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
611/2 Klau Az 
Vorlagen-Nummer 11.03.2019 
 0651/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 28.03.2019 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 09.05.2019 
 
Fortsetzung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nummer 68454/04;  
Arbeitstitel: Südlich Ottoplatz in Köln-Deutz 
Die Zentralverwaltung des Landschaftsverbandes Rheinland (LVR) hat seit 1959 ihren Sitz in Köln-
Deutz. Das LVR-Haus am Standort Ottoplatz 2 mit heute knapp 600 Arbeitsplätzen entspricht auf-
grund gestiegener gesetzlicher und funktionaler Anforderungen an eine Büronutzung, besonders hin-
sichtlich des Brandschutzes, der Barrierefreiheit und der technischen Ausstattung nicht mehr dem 
Stand der Technik. Zudem ist der Bedarf des LVR an weiteren Büroflächen aufgrund von Aufgaben-
zuwächsen gestiegen. Das bestehende LVR-Haus soll deshalb durch den Neubau eines Büro- und 
Verwaltungsgebäudes mit Tiefgarage ersetzt werden.  
 
Vor diesem Hintergrund hat der Stadtentwicklungsausschuss (StEA) in der Sondersitzung am 
23.06.2015 den Beschluss über die Aufstellung und Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfes 
68454/04 im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) gefasst (Vorlagen-
Nummer 1778/2015).  
 
Ergänzend hat der StEA beschlossen, dass bei der Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes fol-
gende Maßgaben zu berücksichtigen sind: 
 
„Die städtebaulich und architektonisch optimale Verteilung der Baumasse auf den horizontalen und 
den vertikalen Bauteil sowie deren Höhe insbesondere mit Rücksicht auf die Nachbarbebauung an 
der Neuhöffer- und Siegesstraße wird im Rahmen eines architektonisch-städtebaulichen Wettbe-
werbs mit dem Ziel der Reduzierung um ein Geschoss im Verlauf der Neuhöffer- und an der Sieges-
straße untersucht und festgelegt. Die Höhe des Hochhauses soll 70 Meter nicht überschreiten. Die 
Wirkung der Scheibe des Hochhauses ist durch eine Sichtbeziehungsstudie zu untersuchen.“ 
 
In der Folgezeit wurden auf der Grundlage des Bebauungsplan-Vorentwurfes (siehe Anlage 1) in 
der Zeit vom 30.07.2015 bis 02.09.2015 die Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB beteiligt. Parallel wurde am 19.08.2015 seitens der Verwaltung eine Informationsveranstal-
tung durchgeführt, um der Öffentlichkeit gemäß § 13a Absatz 3 Nummer 2 BauGB vor der durchzu-
führenden öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes die Gelegenheit zu geben, sich 
über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu un-
terrichten. Die schriftlichen Stellungnahmen konnten bis zum 02.09.2015 bei dem Bezirksbürger-
meister eingereicht werden. Die Bewertung der wesentlichen Stellungnahmen aus den genannten 
Beteiligungen ist in zusammenfassender Form in der Anlage 2 dargestellt. 
 
Die Fortführung des Bebauungsplan-Verfahrens wurde anschließend ausgesetzt, um mit dem be-
schlossenen Wettbewerbsverfahren die städtebauliche Verträglichkeit zu untersuchen und eine nach-
haltige und mit dem Umfeld verträgliche städtebauliche Entwicklung des Standortes für ein Büro- und 
Verwaltungsgebäude zu gewährleisten. Ziel des zwischen Oktober 2016 bis Januar 2017 durchge-

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führten Realisierungswettbewerbs war es, neben der funktionalen und architektonischen Aufgaben-
stellung eine überzeugende städtebauliche Lösung zu entwickeln, die unter Berücksichtigung des 
neugestalteten Vorplatzes des Bahnhofs Köln Messe/Deutz eine einprägsame Stadtteilsilhouette und 
eine hohe Qualität des öffentlichen Raumes erzeugt. Das Büro „kadawittfeldarchitektur“ aus Aachen 
ging als Sieger dieses Wettbewerbs hervor. Sowohl die stimmberechtigten Fraktionen im Stadtent-
wicklungsausschuss als auch in der Bezirksvertretung 1 waren in die Jury des Wettbewerbs einge-
bunden. Im Rahmen einer Mitteilung wurden der StEA am 30.03.2017 und die Bezirksvertretung 1 am 
04.05.2017 über das Ergebnis unterrichtet (Vorlagen-Nummer 0589/2017). Im Anschluss an das 
Wettbewerbs-Verfahren wurde bis Ende 2018 der Siegerentwurf im Hinblick auf die baulichen und 
nutzungsspezifischen Anforderungen des LVR konkretisiert und überarbeitet.  
 
Die Verwaltung wird nunmehr das Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage des Wettbewerbser-
gebnisses gemäß der Anlage 3 fortführen und als nächste Verfahrensschritte die Beteiligung der Be-
hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 2 BauGB und im Anschluss die 
Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfes nach § 3 Absatz 2 BauGB durchführen. 
 
 
 
Anlagen 
1 Bebauungsplan-Vorentwurf 68454/04 
2 Zusammenfassende Darstellung und Bewertung der wesentlichen Ergebnisse aus den  
Beteiligungsverfahren von 2015 zum Bebauungsplan-Vorentwurf 68454/04  
3 Wettbewerbsergebnis (1. Preisträger) von 2017  
 
 
Gez. Greitemann

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Zusammenfassende Darstellung und Bewertung der wesentlichen Ergebnisse aus 
den Beteiligungsverfahren von 2015 zum Bebauungsplan -Vorentwurf 68454/04 
 
 
1. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13a BauGB 
 
Im Rahmen der Informationsveranstaltung beziehungsweise der Möglichkeit zur Einreichung von 
schriftlichen Stellungnahmen gemäß § 13a Absatz 3 Nummer 2 BauGB wurden insbesondere die 
nachstehenden wesentlichen Anregungen vorgetragen. Die nachstehenden Punkte beinhalten 
demnach nicht jede Stellungnahme im Detail, sondern berücksichtigen nur die wesentlichen aus 
der Öffentlichkeit vorgebrachten Anregungen. Zum Satzungsbeschluss erfolgt eine detaillierte Ab-
wägung zu jedem Detailpunkt.  
 
Ein Hauptkritikpunkt aus der Öffentlichkeit war, dass der Wettbewerb zunächst nach dem Sat-
zungsbeschluss des Bebauungsplanes vorgesehen war und dieser dann zu wenige Gestaltungs-
spielräume aufgewiesen hätte. Der Anregung, den Wettbewerb vor dem Satzungsbeschluss 
durchzuführen und die Ergebnisse des Wettbewerbes für die Aufstellung des Bebauungsplanes 
heranzuziehen wurde gefolgt (entspricht dem Beschluss des StEA vom 23.06.2015).  
 
Generell wurden durch die Öffentlichkeit die geplante Dichte, die geplanten Höhen sowie die Ab-
stände zu den Nachbarbebauungen kritisiert. An der für den LVR notwendigen Geschossfläche 
von 38.000 m² wurde festgehalten. Der Flächenbedarf des LVR-Gebäudes ergibt sich aus einer 
notwendigen Zentrierung der auf mehrere Standorte verteilten Abteilungen. Bei der Ermittlung der 
Geschossfläche wurde eine detaillierte Kalkulation der notwendigen Flächen vorgenommen. Eine 
Verringerung dieser Flächen ist vor dem Hintergrund der Aufgaben des LVR nicht möglich.  
 
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie von 2015 wurde für das Hochhaus eine vertretbare Höhe bis 
73,0 m ermittelt. Das nun geplante Hochhaus sieht eine Höhe von 69,5 m über Gelände vor (hält 
die Höhenbeschränkung auf 70 m gemäß dem Beschluss des StEA vom 23.06.2015 ein). Ebenso 
wurden die Höhen im Bereich der Mantelbebauung angepasst, da diese von der Öffentlichkeit 
ebenfalls kritisiert worden sind. Die Machbarkeitsstudie sah zum Ottoplatz sowie zum nördlichen 
Teil der Neuhöfferstraße bis zu VII Vollgeschosse vor. Der nun vorliegende Entwurf sieht hier nur 
eine sechsgeschossige Bebauung vor. Für den Bereich der südlichen Neuhöfferstraße sowie der 
Siegesstraße sah die Machbarkeitsstudie V Geschosse vor, welche sich zu den genannten Stra-
ßen auf III Geschosse reduzieren sollte. Der Siegerentwurf des Wettbewerbs verzichtete zuerst auf 
den Rücksprung und sah hier generell V Vollgeschosse vor. Aufgrund der Stellungnahmen wurde 
bei der Überarbeitung des Entwurfes jedoch größere Abstände gewählt, sodass sind nun ein an-
gemessener Raum zwischen Bestandsbebauung und Neubebauung ergeben werden. Diesbezüg-
lich ist anzumerken, dass die Abstandsflächen gemäß BauO NRW zu den öffentlichen Verkehrs-
flächen eingehalten werden.  
 
Im Zuge der Höhendiskussion wurde auch die Verschattung von Balkonen der angrenzenden Be-
bauung befürchtet. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird zur Klärung ein Verschat-
tungsgutachten erstellt.  
 
Ergänzend zu den Gebäudehöhen wurde auch nachgefragt, ob Technikaufhauten, Sendemaste 
oder Windräder auf den Dächern vorgesehen seien. Der Siegerentwurf des Wettbewerbs sieht 
Windräder oder Sendemasten nicht vor. Im Bebauungsplan sollen Regelungen zu den zulässigen 
Dachaufbauten getroffen werden, um negative Auswirkungen auf das Ortsbild zu vermieden.  
 
Seitens der Öffentlichkeit wurde des Weiteren angeregt, keine Raumkante direkt am Ottoplatz vor-
zusehen, sondern hier größere Abstände zu schaffen. Der Siegerentwurf des Wettbewerbs sieht 
bis auf einen Teilbereich des Hochhauses einen deutlich größeren Abstand zum Ottoplatz vor und 
schafft trotzdem eine Raumkante am Ottoplatz.

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Des Weiteren wurden Befürchtungen geäußert, dass neben dem LVR noch andere Nutzer und 
Fremdnutzungen im Plangebiet untergebracht beziehungsweise zugelassen würden. Im weiteren 
Verfahren wird eine Festsetzung geprüft, die gegebenenfalls beschränkt die Unterbringung sonsti-
ger Nutzungen im Erdgeschossbereich, wie beispielsweise einen Kiosk, kulturelle Einrichtung, 
Nachbarschaftsladen oder eine kleine Gastronomie im Erdgeschossbereich am Ottoplatz ermög-
licht. Fremdvermietungen von Büroflächen oder weitere externe Nutzungen sind jedoch nicht Teil 
des Nutzungskonzeptes des LVR.  
 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurde kritisiert, dass die Bürgersteige im Bereich der 
Neuhöfferstraße und der Siegesstraße zu schmal seien. Der bestehende Bürgersteig in der Sie-
gesstraße würde eine Breite von 1,40 bis 1,55 m aufweisen. Direkt angrenzend besteht eine Mau-
er. Die Machbarkeitsstudie, welche zum Zeitpunkt der Unterrichtung der Öffentlichkeit vorlag, sah 
angrenzend an den Gehweg einen Abstand des Gebäudes von 1,80 m vor, sodass die Freiberei-
che hier bereits mehr als verdoppelt worden sind. Der nun aus dem Wettbewerb hervorgehende 
Entwurf sowie der darauf aufbauende Bebauungsplan-Entwurf sehen nun Freibereich in einer Brei-
te von mindestens 4,50 m zwischen dem Gehweg und dem geplanten Gebäude vor, sodass sich 
der Freibereich nochmal um 2,70 m verbreitet hat. Auch im Bereich der Neuhöfferstraße wurde der 
geplante Abstand des Gebäudes von 1,30 m (zum Zeitpunkt der Unterrichtung der Öffentlichkeit) 
auf 3,00 m vergrößert. 
 
Im Zusammenhang mit den Fußwegbreiten im Bereich der genannten Straße wurde auch bemän-
gelt, dass es an der Ecke Neuhöfferstraße / Siegesstraße insbesondere durch Falschparker zu 
Problemen mit Reisebussen kommt und dieses zu einem Verkehrsstau führt. Im Zuge der geplan-
ten Bebauung auf dem LVR-Grundstück sind keine Änderungen an den Verkehrsflächen vorgese-
hen. Falschparker sind im Übrigen eine ordnungsrechtliche Angelegenheit. 
 
Der Anregung der Schaffung einer Durchwegung für Fußgänger von der Siegesstraße zum Bahn-
hof der DB wird nicht gefolgt. Derzeit besteht über das LVR-Grundstück keine Fußverbindung zwi-
schen der Siegesstraße und dem Bahnhof Köln Messe/Deutz. Auch zukünftig wird das Grundstück 
fast vollständig bebaut sein. Eine Fußverbindung kann daher nicht vorgesehen werden. Über die 
Neuhöfferstraße, Mindener Straße und den bestehenden Fußweg zwischen den Grundstücken des 
Finanzamtes und der Jugendherberge sind gute fußläufige Verbindungen zum Bahnhof Köln Mes-
se/Deutz bereits heute vorhanden.  
 
In Bezug auf den Verkehr wird befürchtet, dass die zukünftigen Verkehrsmengen zu einer Überlas-
tung auf der Opladener Straße und der Mindener Straße sowie am Knotenpunkt Siegesstraße / 
Mindener Straße führen würden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Verkehrsgut-
achten erstellt. Erste Voruntersuchungen im Zuge der Machbarkeitsstudie zeigen jedoch bereits, 
dass es möglich ist, die Verkehre ordnungsgemäß abzuwickeln. 
 
Seitens der Öffentlichkeit wurde eine Tiefgarageneinfahrt und -ausfahrt an der Opladener Straße 
angeregt. Aufgrund der starken Belastung der Opladener Straße kann diesem Vorschlag nicht zu-
gestimmt werden. Die Tiefgarageneinfahrt und -ausfahrt ist daher im Bereich der Neuhöfferstraße 
vorgesehen. Da die Ausfahrt der Tiefgarage jedoch nicht mehr über die Siegesstraße geführt wird, 
kann in dieser Straße der Verkehr des LVR deutlich reduziert werden. Dort soll nur noch die Aus-
fahrt der Anlieferung erfolgen.  
 
Ein weiteres großes Thema im Zuge der frühzeitigen Beteiligung stellte die zukünftige Begrünung 
des Areals dar. Der Anregung, die bestehende Platane in der Neuhöfferstraße zu erhalten, konnte 
gefolgt werden. Dem geforderten Erhalt sämtlicher Bäume konnte jedoch nicht entsprochen wer-
den. Die nun vorliegende Planung bedingt das Fällen von 15 Bäumen, die unter den Schutz der 
Baumschutzsatzung fallen. Insgesamt ist derzeit vorgesehen, vier bodenständige Baumpflanzun-
gen im Plangebiet sowie weitere neun außerhalb des Plangebietes vorzunehmen. Insgesamt er-
folgt somit ein Ausgleich von mindestens 13 bodenständigen Bäumen. Zusätzlich wird vorgeschla-
gen acht weitere Baumpflanzungen festzusetzen, welche jedoch nicht bodenständig sein müssen 
und sich z.B. auf dem Dach der Mantelbebauung oder der Tiefgarage befinden sollen. Im Rahmen 
des weiteren Bebauungsplanverfahrens erfolgt die weitere Abstimmung damit entsprechende 
Festsetzungen getroffen werden können. Der Siegerentwurf sieht neben der Pflanzung von Bäu-

men auch eine intensive Dachbegrünung auf dem Mantelgebäude vor. Entsprechende verbindliche 
Regelungen sind im weiteren Verfahren noch abzustimmen und zu treffen.  
 
Weiterhin wurde das Thema Hochwasser angesprochen, welches insbesondere durch die geplan-
te Tiefgarage betroffen sein könnte. Diesbezüglich ist jedoch anzumerken, dass das zweite Unter-
geschoss der Bestandstiefgarage vergleichbar ist mit der geplanten Tiefgarage, sodass sich keine 
grundlegenden Änderungen in Bezug auf das Hochwasser ergeben.  
 
Auch die Starkregenthematik wurde angesprochen. Im Zuge der Umsetzung der Planung sind 
demnach zur Berücksichtigung des Starkregens geeignete Maßnahmen zur Risikovorsorge vorzu-
sehen. Hierzu zählt insbesondere die geplante intensive Dachbegrünung, welche im Starkregenfall 
deutlich mehr Wasser zwischenspeichern kann, als die bestehende Situation.  
 
Des Weiteren wurden Bedenken geäußert, dass das denkmalgeschützte Eckhaus Neuhöfferstra-
ße 32 durch das Bauvorhaben seinen denkmalgeschützten Charakter sowie seinen Verkehrswert 
verlieren würde. Eine Beeinträchtigung dieses denkmalgeschützten Gebäudes ist durch die ge-
plante Bebauung jedoch nicht zu erwarten, da das Gebäude vom Ottoplatz gut einsehbar bleibt. 
Die Stellung der Gebäude des nun vorliegenden Entwurfes führt dazu, dass die Einsehbarkeit des 
Gebäudes vom Ottoplatz nahezu unverändert bleibt, sodass dies einen weiteren Vorteil der Neu-
planung darstellt.  
 
 
2. Beteiligung der Behörden und Träger sonstiger Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB 
 
Im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4 Absatz 1 BauGB wurden Bedenken gegen die vorliegende 
Sichtfeldstudie vorgetragen. Die Sichtfeldstudie wurde entsprechend den vorgetragenen Anregun-
gen im Vorfeld des Wettbewerbes angepasst. Des Weiteren wurde zur besseren Bestimmung der 
Kubatur und Setzung des Hochhauses ein Wettbewerb gefordert, welcher durchgeführt wurde. Der 
Wettbewerb führte dazu, dass sich die Lage des Hochhauses noch einmal geringfügig verschoben 
hat (ist aber im Nordwesten des Grundstückes verblieben), sodass die Aussagen der Sichtfeldstu-
die weiterhin Gültigkeit besitzen. 
 
Des Weiteren wurde gefordert, dass die geplante Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage nicht zusätzlich 
durch das Wohngebiet geführt werden soll. Der Wettbewerbsentwurf sah zuerst eine Einfahrt über 
die Neuhöfferstraße und eine Ausfahrt der Tiefgarage über die Siegesstraße vor, sodass Großteile 
der Verkehre in das gesamte Plangebiet geführt worden wären. Im Zuge der Überarbeitung des 
Wettbewerbsentwurfs liegt die Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt nun ausschließlich in der Neuhöffer-
straße. Die Ausfahrt der LKW-Anlieferung befindet sich in der Siegesstraße, da ansonsten diese 
Fahrzeuge rückwärts zur Neuhöfferstraße hätten ausfahren müssen. Mit der Umplanung des 
Wettbewerbsergebnisses wurde jedoch erreicht, dass die überwiegenden Teile der Verkehre nicht 
durch das gesamte Umfeld des Plangebietes geführt werden. Der auch im Rahmen der Beteiligung 
gemäß § 4 Absatz 1 BauGB vorgebrachten Anregung, die Ein- und Ausfahrt im Bereich der Opla-
dener Straße anzusiedeln, um die Bedenken gegen eine Tiefgarageneinfahrt und -ausfahrt direkt 
gegenüber einer Wohnbebauung entgegenzuwirken, konnte wie erläutert nicht gefolgt werden. 
Gemäß den bereits vorliegenden ersten Lärm-Untersuchungsergebnissen werden die Immissions-
richtwerte der TA Lärm an den maßgebenden Immissionsorten bei der angrenzenden Wohnbe-
bauung eingehalten, sodass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse weiterhin sichergestellt 
sind. 
 
Allgemein wurden Untersuchungen zum Thema Begrünung, Lärm, Luftschadstoffe und Starkregen 
gefordert. Generell werden sämtliche geforderten Gutachten im weiteren Verfahren erstellt bezie-
hungsweise überarbeitet.  
 
Darüber hinaus wurden Hinweise zu den Themen Anlagenschutzbereich / Bauschutzbereich, Alt-
lastenstandorten, archäologischen Fundgebiet, ehemaligen Festsetzungsanlagen, bestehenden 
unterirdischen Bahnlinien, Kampfmittel und Baulasten vorgetragen, welche im weiteren Verfahren 
geprüft und gegebenenfalls berücksichtigt werden.