Bebauungsplan O 25 - Hofgut Oberfeld - (Offenlagebeschluss)

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Nr.Vorgebrachte Stellungnahme:Prüfung der Stellungnahme:1.1Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 15.09.2008):
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG wie folgt aufzunehmen:

„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“

Der Hinweis ist bereits im Bebauungsplan enthalten.


1.2Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 30.09.2008):
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird wie folgt Stellung genommen:

Immissionsschutz:

Es wird angeregt, die Lärmpegelbereiche in den Bebauungsplan einzuzeichnen und die Festlegung zu treffen, dass je nach Nutzung und Ausrichtung der Räume diese mit technischen Lüftungsanlagen zu versehen sind.

Der Anregung, die Lärmpegelbereiche in den Bebauungsplan einzuzeichnen, wird nicht gefolgt. 
Die Lärmpegelbereiche sind durch Festsetzung Nr. 11 ausreichend konkretisiert bzw. räumlich zugeordnet.

Der Anregung, die Notwendigkeit des Einbaus von technischen Lüftungsanlagen festzusetzen, wird entsprochen
Die textlichen Festsetzungen werden wie folgt ergänzt:
„Bei der Errichtung von Wohn- und Schlafräumen an der Erbacher Straße sind an den Außenwänden zur Erbacher Straße schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzusehen.“
1.3Gesundheitsamt, Niersteiner Straße 3, 64295 Darmstadt (Schreiben vom 24.09.2008): Sofern die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ in dem als Dorfgebiet festgesetzten Plangebiet von tags 60 dB(A) und nachts 50 dB(A) bzw. 45 dB(A) eingehalten werden, bestehen keine amtsärztlichen Bedenken gegen die Planung.
Falls erforderlich, sind dabei aktive Schallschutzmaßnahmen, soweit möglich, den passiven vorzuziehen. Bei der vorliegenden Planung ist dies zu wenig berücksichtigt worden. Insbesondere bei der süd-östlich des Gutshauses geplanten „Erweiterungsfläche für Wohnen“ könnte durch Wahrnehmung des planerischen Gestaltungsspielraumes, z. B. durch Verschiebung der geplanten Erweiterungsfläche weg von den Schallquellen der Erbacher Straße und durch Anordnung der Baukörper, noch Potenziale aktiven Schallschutzes ausgenutzt werden.

Sind dennoch passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich, so sollten sie an den Fenstern auch die jeweiligen Lüftungsvorrichtungen umschließen, um den Gesundheitsschutz der Nutzer für Wohnen und Schlafen auch bei gelegentlich geöffnetem Fenster zu gewährleisten. Regelmäßiges Lüften dient einem gesunden Raumklima und der erforderlichen Abfuhr von Feuchtelasten aus der Raumluft und beugt einer möglichen Schimmelbildung vor.

Die zum Erreichen des erforderlichen Schallschutzes nötigen Schalldämmmaße sind im Bebauungsplan festzusetzen.
Der Umweltbericht ist entsprechend abzuändern.

Begründung:

Die in der 16. BimschV - Straßenlärmschutzverordnung – für Verkehrsgeräusche festgesetzten maximalen Beurteilungspegel (Immissionsgrenzwerte) gelten streng genommen nur für Neubau und Erweiterung von öffentlichen Straßen und Schienenwegen. Sie gelten nicht für die Aufstellung von Bauleitplänen.
Hier sind die Orientierungswerte der DIN 18005 Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ maßgebend zu berücksichtigen, um den Anforderungen an den vorsorgenden Gesundheitsschutz und den für die Aufstellung von Bauleitplänen im § 1 Abs. 6 BauGB erhobenen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gerecht zu werden.






















Hinweis zur Trinkwasserversorgung:

Die Trinkwasserversorgung des Hofgutes erfolgt z. Z. mit Wasser zweier verschiedener Herkunftsquellen. So wird das „Gutshaus“ mit Trinkwasser des ortsansässigen Wasserversorgungsunternehmens versorgt, während die Verteilungsleitungen sämtlicher übriger Gebäude des Hofgutes und de Außengeländes mit Trinkwasser aus der so genanten Drei-Brunnenanlage (Quellwasser) gespeist werden.
Beide Wässer weisen die gesetzlich geforderte Trinkwasserqualität auf.

Sollte das Wasser der Dreibrunnenquelle auf dem Gelände des Hofgutes zukünftig nicht mehr als „Wasser für den menschlichen Gebrauch“ (Trinkwasser) verwendet oder bereitgestellt werden, so ist dies dem Gesundheitsamt vom Eigentümer/Betreiber der Wasserversorgungsanlage rechtzeitig mitzuteilen.
Es entfällt dann zukünftig die derzeitige Betreiberverpflichtung, das Quellwasser gemäß der Trinkwasserverordnung regelmäßig untersuchen und überwachen zu lassen.
Die Untersuchungsverpflichtung entfällt auch dann, wenn aus Kostengründen Teile der jetzigen oder zukünftigen Außenbewässerungsanlage weiter mit dem Quellwasser betrieben werden sollen. Es ist dann aber  sicherzustellen, dass es dabei zu keiner direkten Verbindung mit der Trinkwasserversorgungsanlage auf dem Hofgut kommt.
Gemäß Trinkwasserverordnung müssen dann alle Zapfstellen und Rohrleitungen dieses „Gartenwassers“ dauerhaft als „Nichttrinkwasser“ führend gekennzeichnet werden.
Der Anregung, durch planerische Maßnahmen, z. B. durch Verschiebung der geplanten Erweiterungsfläche weg von den Schallquellen der Erbacher Straße und durch entsprechende Anordnung der Baukörper, die Lärmimmissionen zu verringern, wird nicht entsprochen.

Eine Optimierung der Gebäudestellung, wie in der Stellungnahme angeregt, ist aus denkmalpflegerischen und städtebaulichen Gründen nicht möglich.
Mit den Neubebauungen soll jeweils die städtebauliche Grundform der fünfeckigen Hofanlage wieder aufgenommen werden. Die Neubauten schließen dabei die Hofanlage wieder nach außen hin ab.


Der Anregung, die Notwendigkeit des Einbaus von technischen Lüftungsanlagen festzusetzen, wird entsprochen.
Die textlichen Festsetzungen werden wie folgt ergänzt:
„Bei der Errichtung von Wohn- und Schlafräumen an der Erbacher Straße sind an den Außenwänden zur Erbacher Straße schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzusehen.“


Der Anregung, die Schalldämmmaße im Bebauungsplan festzusetzen, ist durch Festsetzung Nr. 11 bereits entsprochen.


Zu den als Begründung genannten Hinweisen wird folgendes festgestellt:
Es ist richtig, dass die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchVO) streng genommen nur für Neubau und Erweiterung von öffentlichen Straßen und Schienenwegen gelten, bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Orientierungswerte der DIN 18005 Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ maßgebend zu berücksichtigen sind.

Die schalltechnischen Orientierungswerte nach DIN 18005 sind jedoch keine Grenzwerte, sondern lediglich Orientierungswerte. Ihre Einhaltung unterliegt im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes der Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 BauGB. Hinsichtlich der Beurteilung von Verkehrslärmimmissionen wird der Abwägungsspielraum der schalltechnischen Belange im Rahmen der städtebaulichen Planung jedoch durch die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchVO) eingeschränkt.

Bei Überschreiten der Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung von tagsüber 64 dB(A) und  Nachts 54 dB(A) kann die Zumutbarkeitsgrenze erreicht werden.

Die Einhaltung dieser Werte wurde überprüft und in der Begründung wie folgt dargelegt:
Bei Gegenüberstellung der Lärmkartierung mit den Immissionsgrenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung zeigt sich, dass die Grenzwerte tagsüber im Innenhof und an den von der Straße abgewandten Seiten der Gebäude entlang der Erbacher Straße eingehalten werden. Lediglich an den direkt zur Erbacher Straße orientierten Gebäudeaußenseiten werden auch die Immissionsgrenzwerte überschritten.

Um den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gerecht zu werden, wurden deshalb passive Schallschutzmaßnahmen sowie schalldämmende Lüftungseinrichtungen festgesetzt.

Die Hinweise zur Trinkwasserversorgung werden zur Kenntnis genommen. Die Begründung wird um die Hinweise ergänzt.1.4Amt für Straßen- und Verkehrswesen Darmstadt, Groß-Gerauer Weg 4, 64295 Darmstadt (Schreiben vom 26.09.2008):
Es wird auf die unvollständig erscheinenden Festsetzungen zu Punkt 6 hingewiesen.
Mit Festsetzung Nr. 6 wird lediglich die Erbacher Straße als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Weitergehende Festsetzungen z.B. textliche Regelungen sind nicht erforderlich.
1.5HSE Technik GmbH & Co. KG, Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt (Schreiben vom 26.09.2008):
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Leitungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu den HSE-Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich der HSE-Betriebsmittel sind deshalb vorher abzustimmen. Es wird beantragt, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.

Sparte Strom:
Die Versorgung erfolgt z. Z. aus dem Niederspannungsnetz. Wird eine Nutzungsänderung angestrebt, sollte an dem Niederspannungsverteiler ein neues Kabel verlegt werden.
Der Anregung wird entsprochen. Der Bebauungsplan wird um folgenden Hinweis Nr. 5 ergänzt:

Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Kabel gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger abzustimmen.

Die Hinweise zur Stromversorgung werden zur Kenntnis genommen. 1.6DB Services Immobilien GmbH, Niederlassung Frankfurt, Camberger Straße 10, 60327 Frankfurt (Schreiben vom 30.09.2008):
Es wird auf die von der Eisenbahnstrecke Darmstadt Hbf – Wiebelsbach-Heubach ausgehenden Immissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen usw.) hingewiesen.

Die Hinweise auf die von der Eisenbahnstrecke Darmstadt Hbf – Wiebelsbach-Heubach ausgehenden Immissionen werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung sind diese Hinweise bereits berücksichtigt.
1.7DADINA, Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt (Schreiben vom 02.10.2008):
Wegen der z. Z. fehlenden ÖPNV-Erschließung des Hofgutes wird die Verlängerung der Buslinie L (Heinheimer Straße – Luisenplatz –Ostbahnhof) bis zum Hofgut angeregt.

Die Anregung zum ÖPNV wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung enthält bereits einen entsprechenden Hinweis.
Es wird darauf verwiesen, dass bezüglich der ÖPNV-Versorgung keine planungsrechtlichen Regelungen möglich sind.
1.8Sechs Naturschutzverbände, gemeinsam vertreten durch Herrn Konrad Heinrich Leißler, Wingertstraße 36, 64380 Roßdorf (Schreiben vom 08.10.2008):
Die inzwischen vollzogene Renaturierung des Meiereibaches ist außerhalb des Plangeltungsbereiches nicht dargestellt, sollte aber einschließlich der denkmalgeschützten Kaverne hinzugefügt werden.




Es wird darauf hingewiesen, dass der Schallschutz mit dem Denkmalschutz in Konflikt geraten kann (A.5.3).
Vögel sind der Gefahr, an große Glasflächen anzustoßen, ausgesetzt. Die Unterordnung der „Sekundärbauten“ unter die Kubatur der anderen gibt Gelegenheit zur Abhilfe (9.4.2, 10.4).


In der Bausatzung werden geneigte Dächer festgesetzt, womit dem Denkmalschutz und dem Landschaftsbild Genüge getan wird. Damit vertragen sich aber die Flachdächer („FD“) nicht, die gleichzeitig gestattet werden sollen. Dies gilt vor allem für die südlich des Gutshauses möglichen Gebäude. Die dort angegebene Firstrichtung widerspricht dem o. g. Planzeichen. Sie folgt der des Gutshauses und sollte so auf jeden Fall eingehalten werden. Hier und an anderer Stelle sollten Flachdächer bei zwei und mehr Geschossen ausgeschlossen werden. Wenn die Bebauung die Firstrichtung des Gutshauses südlich davon wiederholt, dürfte sie trotz des dortigen Abhanges mit dem Landschaftsbild verträglich sein. (A 8.2, 10.1).

Das 10 x 10 m messende Baufeld im Winkel zwischen Milchhaus und Kuhstall sollte nach Westen und Süden verschoben und damit die dort mögliche Bebauung von den beiden bestehenden Gebäuden getrennt werden. Besonders die westliche Giebelwand des Kuhstalls sollte frei bleiben. Das Baufeld ließe sich um etwa eine Seitenlänge nach Westen verschieben und ebenso nach Süden auf die von der Längsseite des Stalls vorgegebene Flucht. Oberhalb der dortigen exponierten Stützmauer dürfte ein Sekundärbau, bescheidene Höhe vorausgesetzt, mit dem Landschaftsbild noch verträglich sein.

Das „Leitbild“ (7.7) wird befürwortet. Es wird davon ausgegangen, dass es mit der Bausatzung realisiert werden kann. Bei Beurteilung einzelner Bauten muss stets darauf gesehen werden, dass die Eigenart der Hofreite mit zentralem Anger als Ensemble gewahrt bleibt.

Der Anregung wird entsprochen. Die vollzogene Renaturierung des Meiereibaches wird in der Planfassung außerhalb des Geltungsbereiches dargestellt. Das Kulturdenkmal des Brunnens (Die drei Brunnen) sowie die Gesamtanlage Arbeiterhäuser Erbacher Straße 138-150 werden ebenfalls außerhalb des Geltungsbereiches nachrichtlich als Kulturdenkmale dargestellt.

Die Hinweise zum Denkmalschutz werden zur Kenntnis genommen.






Den Bedenken gegen die Zulässigkeit von Flachdächern wird teilweise Rechnung getragen. Die Zulässigkeit von Flachdächern wurde für den in der Anregung genannten Bereich südlich des Gutshauses ausgeschlossen. Für den nordwestlichen Bereich wird die Zulässigkeit von Flachdächern beibehalten. Im Übergang zum angrenzenden Wohngebiet, welches teilweise durch flache Dächer geprägt ist, wird diese Dachform als verträglich mit dem Orts- und Landschaftsbild bewertet.




Eine Verschiebung des 10 x 10 m messenden Baufeldes im Winkel zwischen Milchhaus und Kuhstall ist nicht möglich. Diese überbaubaren Flächen („A“ und „B“) werden ausgewiesen, um hier evtl. erforderliche Zugangsbereiche (Foyer) und Fluchttreppenhäuser zu ermöglichen. Ein Abrücken dieser Baufelder würde diese Funktion unmöglich machen. In dem mit „A“ gekennzeichneten Baufenster ist nur ein eingeschossiger Anbau zulässig, sodass die Giebelwand, wie angeregt, weitgehend frei bleibt.


Die Hinweise zum Leitbild werden zur Kenntnis genommen.









Bebauungsplan O 25
Stand: 17.11.2009 rü	Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf	Seite  PAGE 1




Anlage 1



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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
19.11.2009 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2009/0542 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan O 25  - Hofgut Oberfeld -  (Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 17.11.2009 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecke des Bebauungsplans O 25  – Hofgut Oberfeld –  gingen im 
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 (1) BauGB, die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen 
Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) entschieden. 
 
2. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 (1) BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB, erarbeiteten Entwurf zum Bebauungsplan O 25 und der 
zugehörigen Begründung (Anlage 2), sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen 
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
 
3. Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan O 25  – Hofgut Oberfeld –  für das Gebiet des 
Hofgutes Oberfeld an der Erbacher Straße, Gemarkung Darmstadt, Flur 9 mit den Flurstücken Nr. 
332 tlw., 333, 334/1, 335, 336 und 337 sowie der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche Nr. 391 
tlw., sind gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

2 
... 
Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen zum Vorentwurf O 25 
Anlage 2: Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans O 25 
Anlage 3: Bebauungsplanentwurf (wird zu den Sitzungen ausgehängt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2009/0542 vom 17.11.2009: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 19.08.2008 einen Aufstellungsbeschluss 
für den Bebauungsplan O 25 gefasst, um die Ziele der Stiftung „Hofgut Oberfeld“, die das Hofgut 
2006 erworben hat, die Hofmeierei im Sinne des Denkmalschutzes mit ihrer ursprünglichen 
landwirtschaftlichen Nutzung zu erhalten und dar über hinaus stadtnah ein landwirtschaftliches und 
sozialtherapeutisches Modellprojekt einzurichten, zu realisieren. 
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 23.08.2008 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt gemacht. 
Gleichzeitig wurde die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und 
Zwecke der Planung nach der Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 23.08.2008 im Zeitraum 
vom 01.09.2008 bis zum 01.10.2008 durchgeführt. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 02.09..2008 gemäß 
§ 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans und den allgemeinen Zielen und Zwecken 
der Planung unterrichtet. Zeitgleich wurden die Nachbargemeinden nach § 2 (2) BauGB beteiligt. 
 
 
Zu 1:
 
Die im Rahmen der der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange  über die Ziele und Zwecke der Planung gemäß § 4 (1) BauGB vorgebrachten 
Stellungnahmen wurden zusammengefasst und jeweils geprüft. Die Zusammenfassung und Prüfung 
ist als Anlage 1 zur Entscheidung beigefügt. 
 
 
Zu 2. und 3.: 
Gemäß § 3 (2) BauGB wurden der Entwurf zum Bebauungsplan O 25 und die dazu gehörende 
Begründung erstellt. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und seiner Begründung 
erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung. Die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange werden im Rahmen der Offenlage gemäß §  4 (2) BauGB beteiligt. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt:
 
 
• Entwurf des Bebauungsplans O 25 
 
Vorab werden übersandt: 
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs O 25 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
Darmstadt, den 17.11.2009 
VI/61.4 zim         Nst. 2603