Grundsteuerreform

Liste der zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze aller Städte/Gemeinden in Nordrhein-Westfalen 
Stadt / Gemeinde: Grundsteuer A Grundsteuer B 
Grundsteuer B 
differenziert nach: 
Wohngrundstücke 
Grundsteuer B 
differenziert nach: 
Nichtwohn grundstücke 1) 
Hilden 338 733 574 1.219 
Hille 332 792 740 985 
Holzwickede 526 683 545 1.153 
Hopsten 294 589 540 792 
Horn-Bad Meinberg 329 967 843 1.257 
Hörstel 252 645 561 885 
Horstmar 351 824 748 1.145 
Hövelhof 186 560 513 654 
Höxter 329 906 792 1.244 
Hückelhoven 352 634 547 896 
Hückeswagen 338 949 830 1.357 
Hüllhorst 354 578 488 866 
Hünxe 319 693 630 858 
Hürtgenwald 1.150 1.092 1.092 1.092 
Hürth 527 446 372 657 
Ibbenbüren 323 765 651 1.172 
Inden 1.116 796 796 796 
Iserlohn 299 926 696 1.692 
Isselburg 395 595 541 755 
Issum 393 588 533 873 
Jüchen 804 647 646 648 
Jülich 774 937 789 1.442 
Kaarst 666 454 415 644 
Kalkar 330 656 541 1.057 
Kall 243 721 571 1.316 
Kalletal 288 828 737 1.208 
Kamen 684 1.215 1.015 1.987 
Kamp-Lintfort 413 912 783 1.236 
Kempen 535 578 481 932 
Kerken 496 544 522 645 
Kerpen 560 832 720 1.170 
Kevelaer 490 585 547 684 
Kierspe 225 760 637 1.272 
Kirchhundem 223 758 627 1.257 
Kirchlengern 363 676 537 1.037 
Kleve 374 536 436 913 
Köln 274 464 356 702 
Königswinter 358 664 618 864 
Korschenbroich 515 687 622 965 
Kranenburg 310 476 424 807 
Krefeld 503 637 490 981 
Kreuzau 654 836 797 998 
Kreuztal 129 1.164 893 2.008 
Kürten 374 684 675 724 
Ladbergen 242 661 595 836 
Laer 365 1.040 1.019 1.115 
Lage 376 650 615 764 
Langenberg 295 754 656 1.144 
Langenfeld (Rhld.) 291 418 360 617 
Langerwehe 720 1.036 1.036 1.036 
Legden 319 569 494 757 
Leichlingen (Rhld.) 364 700 688 761 
Lemgo 358 706 587 1.088 
Lengerich 284 700 577 1.004 
Lennestadt 147 658 527 1.023 
Leopoldshöhe 462 730 637 1.078 
Leverkusen 671 921 732 1.527 
Lichtenau 225 633 593 774 
Lienen 293 660 602 967 
Lindlar 396 1.048 933 1.525 
Linnich 611 700 628 1.017 
Lippetal 285 661 641 746 
Lippstadt 596 605 468 1.072 
Lohmar 495 782 744 990 
Löhne 437 755 543 1.394 
Lotte 217 695 563 1.242 
Lübbecke 257 555 425 912 
Lüdenscheid 185 1.121 846 1.840 
Lüdinghausen 285 580 501 870 
Lügde 232 893 756 1.335 
Lünen 571 842 701 1.301 
Marienheide 395 785 702 1.135 
Marienmünster 258 677 594 1.065 
1)  Die im NWGrStHsG (GV NRW 2024 Seite 490) enthaltene Mindestgrenze für die Festlegung des jeweiligen Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke ist 
   berücksichtigt.

17.09.2024 
Seite 1 von 3 
 
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Die Landesregierung 
Nordrhein-Westfalen 
 
Presseinformation – 664/09/2024 
Grundsteuer: Land aktualisiert Berechnung 
der aufkommensneutralen Hebesätze 
Minister Dr. Optendrenk: Wir halten Wort und schaffen weiter 
Transparenz. Kommunen haben die notwendige Hilfestellung, 
um die anstehenden Entscheidungen rechtssicher, fundiert und 
unter Berücksichtigung der Verhältnisse vor Ort zu treffen. 
Das Ministerium der Finanzen teilt mit: 
Das Ministerium der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen hat die 
Berechnungen für die aufkommensneutralen Grundsteuerhebesätze in 
den Kommunen wie angekündigt aktualisiert. Die Veränderungen zu 
den bereits im Juni 2024 veröffentlichten Werten sind in der großen 
Mehrzahl der Städte und Gemeinden gering. Teilweise sinken die auf-
kommensneutralen Hebesätze deutlich. In einigen Kommunen weisen 
die aktualisierten Berechnungen aber auch höhere Werte aus.  
 
Minister der Finanzen Dr. Marcus Optendrenk: „Unsere Berechnungen 
im Juni waren bereits ein guter Anhaltspunkt für Bürger und Kommunen. 
Das von den Kommunen gewünschte Update zeigt nun, dass es in den 
Städten und Gemeinden nur moderate Abweichungen zu den bisher zur 
Verfügung gestellten Werten gibt. Mit unserem aktualisierten Service-
Angebot halten wir Wort, schaffen für die Kommunen die notwendige 
Grundlage für die anstehenden Beratungen in den Rathäusern und 
Transparenz für die Bürgerinnen und Bürger.“  
 
Die aktualisierten Werte zeigen insgesamt eher geringe Abweichungen. 
In 282 Kommunen liegen die neuen Werte bei der Grundsteuer B über 
den bisherigen, in 95 Kommunen liegen sie darunter und in 19 Kommu-
nen bleiben sie gleich hoch. In rund 94 Prozent der Fälle liegen die Ab-
weichungen innerhalb eines Rahmens von 25 Prozentpunkten, das 
heißt: Die neuen Werte liegen höchstens 25 „Hebesatzpunkte“ über 
bzw. unter dem bisher ermittelten aufkommensneutralen Hebesatz. Da-
mit würde sich beispielsweise ein Hebesatz von 800 auf bis zu 825 er-
höhen bzw. auf 775 sinken. Gerade in den großen Städten sind die

Seite 2 von 3 Abweichungen oft marginal. Teilweise ergeben sich auch deutliche Min-
derungen bei den aufkommensneutralen Hebesätzen.  
 
In der Variante der differenzierten Hebesätze zeigt sich eine ähnliche 
Tendenz, wenn auch mit unterschiedlichen Verschiebungen zwischen 
Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Beim Wohnen zeigen die aktuali-
sierten Werte noch weniger Abweichungen als bei den nicht differenzier-
ten Hebesätzen. In rund 95 Prozent der Kommunen liegen diese neuen 
Hebesätze innerhalb eines Rahmens von 25 „Hebesatzpunkten“. In 22 
Kommunen gibt es keine Abweichung.  
 
Die Gründe für die Veränderungen sind vielfältig: Durch die Bearbeitung 
weiterer Feststellungserklärungen und Einsprüche sowie die aufgrund 
der Steuerschätzung erforderliche Anhebung der Steigerungsrate auf 
1,3 Prozent hat sich die Summe der Grundsteuermessbeträge in den 
Kommunen seit den ersten Berechnungen kontinuierlich verändert. Dar-
über hinaus haben 19 Kommunen nachträgliche Anpassungen der He-
besätze zum Referenzzeitpunkt 1. Januar 2024 vorgenommen.  
 
Nordrhein-Westfalen hat als eines der ersten Länder in Deutschland im 
Juni die aufkommensneutralen Hebesätze für die Kommunen zur Verfü-
gung gestellt, um frühestmöglich vollständige Transparenz bei der Um-
setzung der Grundsteuerreform herzustellen. Dabei stand von Anfang 
an fest, dass die Datengrundlage für die Berechnung dieser Referenz-
Hebesätze dynamisch ist. 
 
Die nun veröffentlichten und aktualisierten Hebesätze berücksichtigen 
den Datenbestand zum 15. August 2024. „Damit liegen den Kommunen 
nun rechtzeitig zum Start der Beratungen über die Höhe der jeweiligen 
Hebesätze in den Stadträten aktuelle Werte vor. Gemeinsam mit den 
weiteren umfassenden Informations- und Unterstützungsangeboten des 
Landes sowie dem in der vergangenen Woche zur Verfügung gestellten 
Rechtsgutachten sind die Kommunen gut aufgestellt, um die für ihre 
Bürgerinnen und Bürger sowie die ansässigen Unternehmen wichtige 
Entscheidung rechtssicher, fundiert und unter Berücksichtigung der Ver-
hältnisse vor Ort eigenständig zu treffen“, erläutert Minister Dr. Optend-
renk.  
 
Hinweis: Die Kommunen sind auch weiterhin nicht an die veröffentlich-
ten Vorschläge gebunden. Sie legen ihre Hebesätze im Rahmen ihrer

Seite 3 von 3 kommunalen Selbstverwaltung eigenständig fest. Die tatsächliche 
Grundsteuerbelastung der Grundstückseigentümerinnen und -eigentü-
mer steht somit auch mit diesen aktualisierten Werten nicht fest. 
 
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Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 19.09.2024 
 2871/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 23.09.2024 
 
Grundsteuerreform 
Verabschiedung des Gesetzes über die Einführung einer optionalen Festlegung 
differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer 
durch den Landtag NRW und dessen Auswirkungen auf die Stadt Köln 
Bei der Grundsteuererhebung wird derzeit zwischen der  
 Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und der  
 Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke  
unterschieden.  
Bisher galt dabei jedoch die gesetzliche Regelung, dass auf dem Gebiet einer Kommune nur 
jeweils ein einheitlicher Hebesatz für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B festgelegt 
werden darf. Für die Stadt Köln ist der Hebesatz seit 2012, das heißt seit über 10 Jahren, 
nicht mehr angepasst worden und beträgt für die Grundsteuer A 165 % und für die Grund-
steuer B 515 %. 
 
1. Aktuelle rechtliche Entwicklung 
Gesetz zur Einführung differenzierender Hebesätze 
Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat am 4. Juli 2024 das „Gesetz über die Einführung 
einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens 
bei der Grundsteuer (Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz – NWGrStHsG)" 
verabschiedet. 
Dieses Gesetz räumt den Kommunen die Möglichkeit ein, zwei unterschiedliche Hebesätze 
für die Grundsteuer B einzuführen, und zwar differenziert nach Wohngrundstücken und so-
genannten Nicht-Wohngrundstücken. 
Laut Gesetzesbegründung erhalten die Kommunen mit der neu eingeführten Möglichkeit zur 
Differenzierung der Hebesätze „das Instrument, mit dem den räumlich -strukturell unter-
schiedlichen Verhältnissen der Region Rechnung getragen werden kann“.  
Differenzierende Hebesätze: Begriffsbestimmung 
Differenzierende Hebesätze bedeuten, dass – anders als bisher – für die Grundsteuer B kein 
einheitlicher, sondern zwei voneinander abweichende Hebesätze beschlossen und der 
Grundsteuerbemessung zugrunde gelegt werden können. Der Beschluss über die Höhe der

2 
 
Hebesätze obliegt dabei – ungeachtet der Hebesatzempfehlung des Landes NRW – auch 
weiterhin den Kommunen (sogenannte Hebesatzautonomie gem. Artikel 106 Abs. 6 Satz 2 
des Grundgesetzes). Gem. §  1 Abs. 1 Satz 2 NWGrStHsG darf dabei der Hebesatz für 
Nichtwohngrundstücke den für Wohngrundstücke aber nicht unterschreiten. 
Sofern sich die Kommune für die Nutzung von differenzierenden Hebesätzen bei der Grund-
steuer B entscheidet, folgt die Abgrenzung zwischen den Wohngrundstücken und den soge-
nannten Nichtwohngrundstücken aus dem Bewertungsgesetz und ist von der Kommune 
nicht gestaltbar. Die Unterscheidung ist hierbei wie folgt: 
 Die sogenannten Wohngrundstücke wurden von den Finanzämtern im Ertragswertver-
fahren bewertet, also auf Basis von gesetzlich festgelegten standardisierten Mieten, der 
Bodenrichtwerte und des Gebäudealters. Dazu zählen folgende Grundstücksarten: 
- Ein- und Zweifamilienhäuser, 
- Mietwohngrundstücke und 
- Wohneigentum. 
 Die sogenannten Nichtwohngrundstücke wurden von den Finanzämtern im Sachwert-
verfahren bewertet, also auf Basis der Bodenrichtwerte und von gesetzlich festgelegten 
standardisierten Baukosten. Zu dieser Gruppe gehören 
- Geschäftsgrundstücke, 
- unbebaute Grundstücke (hier erfolgt die Bewertung allein nach Bodenrichtwert) und 
- gemischt genutzte Grundstücke. 
Bei der Grundstücksart „gemischt genutzte Grundstücke“ handelt es sich um Grundstücke, 
die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen und/oder öffentlichen Zwe-
cken dienen, wobei der Anteil für Wohnzwecke zwischen 20 % und 80 % liegt. Diese Grund-
stücke werden vielfach bis zu 80 %, also weit überwiegend, für Wohnzwecke genutzt.  
Gesetzesbegründung 
In der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen, dass hiermit das Bundesmodell eine Er-
weiterung erfahre, mit der den Kommunen – optional – ein gesondertes Hebesatzrecht für 
Wohn- und Nichtwohngrundstücke eingeräumt wird, mit der die regionalen Abweichungen 
erforderlichenfalls abgefedert werden können, ohne dass hierbei die Gleichmäßigkeit der 
Besteuerung aufgegeben werde.  
Damit solle den Kommunen die Möglichkeit eröffnet werden, im Rahmen der Grundsteuer 
eigene politische Lenkungsziele festzulegen, beispielsweise die Förderung des Wohnens als 
hohes soziales Gut.  
Die Gesetzbegründung weist dabei ausdrücklich auf die verfassungsrechtlichen Grenzen für 
die Kommunen hin: 
So obliege es den Kommunen, „bei einer Differenzierung der Hebesätze hinreichende ver-
fassungsrechtliche Rechtfertigungsgründe darzulegen. Bei der Ausgestaltung des differen-
zierenden Hebesatzrechts müssen sich die Kommune innerhalb verfassungsrechtlicher 
Grenzen bewegen und dürfen die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Grundstücksart 
nicht unverhältnismäßig stark belasten (Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes)“. 
Nutze eine Kommune die Option zur Differenzierung des Hebesatzes der Grundsteuer  B, 
dann, so die Gesetzesbegründung weiter, „muss sie die Gründe für die von ihr gewählte 
Differenzierung darlegen, um verfassungsrechtlich abzusichern, dass die Grenzen des 
Gleichbehandlungsgebots (Artikel 3 GG) trotz der differenziert getroffenen Belastungsent-
scheidung oder der Lenkungsmaßnahmen nicht überschritten werden“.

3 
 
 
2. Stellungnahme des Städtetags NRW 
In der Sondersitzung des Finanzausschusses des Städtetags NRW vom 07.06.2024 sowie 
im Vorstand des Städtetags am 03.07.2024 wurden das NWGrStHsG und seine Auswirkun-
gen eingehend erörtert. Fazit ist, dass der Städtetag NRW eine Hebesatzdifferenzierung ent-
schieden kritisiert und auf die aufgeworfenen verfassungsrechtlichen Fragestellungen ver-
weist. 
Sowohl das Ministerium für Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen (MF) als auch der 
Städtetag NRW haben daher Gutachten zu den rechtlichen Fragen rund um das differenzie-
rende Hebesatzrecht in Auftrag gegeben.   
Die Verwaltung hat sich mit Mitteilung für die Sitzung des Finanzausschusses des Rats der 
Stadt Köln vom 24.06.2024 (Vorlagen-Nr. 2022/2024) zuletzt dafür ausgesprochen, die Be-
gutachtungen abzuwarten, bevor eine Entscheidung für die Stadt erfolgt.  
 
3. Gutachten des Landes NRW und des Städtetags NRW 
Gutachten des Landes NRW 
Das Land NRW hat am 02.09.2024 ein Gutachten zur Hebesatzdifferenzierung veröffentlicht. 
Das Gutachten befasst sich mit den verfassungsrechtlichen Aspekten einer etwaigen Hebe-
satzdifferenzierung und ihrer etwaigen Auswirkungen. Das Gutachten betont die alleinige 
rechtliche Verantwortung der Kommune für die Anwendung oder Nichtanwendung der He-
besatzdifferenzierung und deren Auswirkungen, also auch für ggf. eintretende erhebliche 
Steuerausfälle.  
Gutachten des Städtetags NRW 
Das Gutachten des Städtetages wird ebenfalls noch im September erwartet. 
Im Gutachten des Städtetags NRW sollen insbesondere die folgenden Fragestellungen be-
leuchtet werden: 
 Welche verfassungsrechtlichen Risiken lassen sich für Kommunen im Fall der Festle-
gung von differenzierenden Hebesätzen im Rahmen des Grundvermögens bei der 
Grundsteuer Nordrhein-Westfalen identifizieren? 
 Welche Rechtsfolgen ergeben sich für die Kommunen, wenn die unter Ziff. 1 identifizier-
ten Risiken eintreten? 
 Mit welcher Hebesatzstrategie lassen sich die rechtlichen Risiken minimieren? 
 Wie kann die risikominimierende Hebesatzstrategie im Rahmen einer Ratsvorlage für 
den Beschluss über eine Hebesatzsatzung umgesetzt werden (Formulierungshilfe)? 
Bewertung der Gutachten 
Sobald beide Gutachten vorliegen, wird die Verwaltung den Finanzausschuss über deren 
Kernaussagen informieren.  
 
4. Weiteres Vorgehen 
Datengrundlage – Messbetragsverzeichnis des Landes NRW 
Auf Basis der zunächst am 20.06.2024 veröffentlichten sogenannten neutralen Hebesatz-
empfehlungen des Landes zum Stand der Daten der Finanzverwaltung 30.03.2024 wurde 
weiter deutlich, dass es erheblichen Klärungsbedarf zu den Datenbeständen gab. Die Kom-
munen sind darauf angewiesen, dass sie von den Finanzämtern rechtzeitig die Ergebnisse

4 
 
der Grundstücksbewertungen übermittelt bekommen, da dies die Grundlage für die Daten-
satzermittlung und die Basis für die konkreten Grundsteuerbescheide ist. 
Um hier einen Datenabgleich zu ermöglichen, hat das Land hat zum 30.06.2024 den Kom-
munen ein sogenanntes Messbetragsverzeichnis zur Verfügung gestellt. Das Messbe-
tragsverzeichnis enthält unter anderem  
 die jeweiligen Aktenzeichen der zu veranlagenden Grundstücke,  
 deren Messbetrag nach neuem Recht sowie  
 das Datum des Grundlagenbescheids. 
Ein Abgleich mit den bis zu diesem Zeitpunkt von den Finanzämtern gelieferten Datensätzen 
hat u. a. gezeigt, dass zu zahlreichen Grundstücken auf Kölner Stadtgebiet noch keine Be-
scheide von den Finanzämtern an die Stadt übermittelt wurden. So fehlten rund 28.000 Da-
tensätze mit einem Messbetragsvolumen von fast 7 Mio. Euro. Bei Anwendung des derzeit 
geltenden Hebesatzes von 515  % entspricht dies einem Steueraufkommen von fast 
36 Mio. Euro. Aufgrund der Abweichung zwischen den Hebesatzempfehlungen des Landes 
NRW von Juni und den eigenen Berechnungen hatte die Stadt Köln, wie andere Kommunen 
auch, die Landesberechnungen in Zweifel gezogen. Auf Basis der nunmehr vorliegenden 
Datenbestände zeigt sich, dass die Berechnungen der Stadt Köln auf der ihr zu jener Zeit 
vorliegenden Basis, korrekt waren. 
Entsprechend der am 15.08.2024 vom Städtetag NRW übermittelten Stellungnahme des Mi-
nisteriums der Finanzen enthält das Messbetragsverzeichnis den Inhalt aller bis dahin ge-
fertigten Steuermessbescheide, die Grundlage für die Grundsteuererhebung der Kommunen 
sind.  
Weiter heißt es: „Eine Bereitstellung der einzelnen Mitteilung über den Messbetrag ist nicht 
erforderlich. Daher dürfen die Kommune n auf Basis des Messbetragsverzeichnisses ihre 
Grundsteuer-Bescheide erlassen.“  
Das Steueramt bereitet daher auf dieser Basis die Daten und die notwendigen Konvertie-
rungsprogramme für die Steuerveranlagung vor. Neben dem Messbetragsverzeichnis wer-
den die im Nachgang übermittelten Änderungsbescheide der Finanzämter laufend berück-
sichtigt. 
Auch das Land NRW hat inzwischen erkannt, dass der eigenen Hebesatzempfehlung von 
Juni eine unvollständige und zum Teil fehlerhafte Basis zugrunde lag. Es hat daher am 
17.09.2024 eine neue Empfehlung zum Stand der Daten bei der Finanzverwaltung (Stichtag: 
15.08.2024) mitgeteilt. 
Das Ministerium der Finanzen teilt hierzu in einer Presseinformation mit, dass die Verände-
rungen zu den bereits im Juni 2024 veröffentlichten Werte n in der großen Mehrzahl der 
Städte und Gemeinden gering sind. Das von den Kommunen gewünschte Update zeige 
nun, dass es in den Städten und Gemeinden nur moderate Abweichungen zu den bisher 
zur Verfügung gestellten Werten gibt. Gerade in großen Städten, so  auch für die Stadt 
Köln, sind die Abweichungen oft marginal.  
In der Pressemitteilung weist das Land ausdrücklich darauf hin, dass sich die Grund-
steuermessbeträge in den Kommunen kontinuierlich verändern und die Berechnung der 
Referenzhebesätze dynamisch i st. 
Die Verwaltung kann die Dynamik bestätigen, da sich die Datengrundlage aufgrund von 
Neufestsetzungen und Korrekturen durch die Finanzämter stetig verändert und daher 
nur eine Momentaufnahme sein kann.  
Das Steueramt wird die Empfehlung des Landes zur Qualitätssicherung der eigenen Berech-
nungen heranziehen. Die Verwaltung geht derzeit davon aus, dass gewisse Abweichungen

5 
 
schon aus methodischen Gründen bestehen bleiben werden. 
Die Pressemitteilung des Landes NRW und ein Auszug aus der Hebesatzempfehlung sind 
in der Anlage beigefügt. 
Hebesatzentscheidung 
Die entsprechende, sich aus den eigenen Berechnungen der aktualisierten Hebesatzemp-
fehlung des Landes NRW sowie unter Berücksichtigung der Gutachten ergebende Be-
schlussvorlage (Grundsteuer-Hebesatzsatzung) soll den beteiligten Ausschüssen rechtzeitig 
zur Entscheidung durch den Rat in seiner Sitzung am 14.11.2024 vorgelegt werden. Eine 
Entscheidung am 14.11.2024 ist zeitlich angezeigt, um in Hinblick auf die technischen und 
organisatorischen Vorbereitungen beim Steueramt die Jahresbescheide der Grundbesitzab-
gaben wie üblich Ende Januar 2025 an die Grundstückseigentümer*innen versenden zu kön-
nen.  
 
gez. Prof. Dr. Dörte Diemert