Bußgeldkatalog der Stadt Köln zur Ahndung von Verstößen gegen die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 16.04.2021 
 1344/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 26.04.2021 
Rechnungsprüfungsausschuss 04.05.2021 
 
Bußgeldkatalog der Stadt Köln zur Ahndung von Verstößen gegen die Satzung zum Schutz 
und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
Im Prüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes vom 20.03.2019 über den Aufgabenbereich Zweckent-
fremdung von Wohnraum des Amtes für Wohnungswesen wurde unter Ziffer B 5 beanstandet: 
 
„Ein differenzierter Bußgeldkatalog ist erforderlich, um eine einheitliche Ermessensausübung zu ge-
währleisten.“ 
 
Das Amt für Wohnungswesen hat in Abstimmung mit dem Amt für Rech t, Vergabe und Versicherun-
gen den als Anlage beigefügten Bußgeldkatalog entwickelt und bringt diesen zur Anwendung. 
 
Daneben wird durch interne Maßnahmen und Anleitung der Mitarbeiter*innen eine einheitliche und 
rechtssichere Durchführung der Bußgeldverfahren in diesem Aufgabengebiet gewährleistet. 
 
Gez. Dr. Rau

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Bußgeldtatbestand Bemessungsrahmen Höherer wirtschaftlicher Vorteil 
1) § 13 Abs. 1 Nr. 1 WAG NRW (§ 5 
WAG NRW)  
Gewährleistungspflichten: 
Ausstattung 
für jeden Verstoß gegen eine in § 4 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 
genannte Anforderung an eine nutzbare und 
funktionsfähige Ausstattung innerhalb einer Wohnung 
500,00 Euro  monatlich, jeder weitere Verletzung 
ebenfalls 500,00 Euro  
Ersparte Aufwendungen  in Höhe de r 
üblichen monatlichen Abschreibungsrate 
2) § 13 Abs. 1 Nr. 2 WAG NRW (§ 6 
Abs. 2 WAG NRW) Sachverhalts-
aufklärung 
je nach Ausmaß und Gewicht der verweigerten 
Sachverhaltsaufklärung 2.000,00 bis 5.000,00 Euro 
In diesen Fällen nicht maßgeblich 
3) § 13 Abs. 1 Nr. 3 WAG NRW (§ 8 
Abs. 5 WAG NRW) Nutzung 
unbewohnbaren Wohnraums 
für jeden beginnenden Monat, der nach Räumung des 
unbewohnbaren Wohnraums noch zu Wohnzwecken 
genutzt wird: 1.000,00 bis 3.000,00 Euro je 
Bewohner/in 
die tatsächlichen Mieteinnahmen nach 
Abzug der Verb indlichkeiten können 
höher liegen 
4) § 13 Abs. 1 Nr. 4 WAG NRW (§ 9 
Abs. 1 WAG NRW) Überbelegung 
für jeden beginnenden  Monat, für jeden  qm, der die 
Mindestwohnfläche unterschreitet 200,00 Euro 
Unwahrscheinlich, dass die 
tatsächlichen Mieteinnahmen  
aufgrund der Überbelegung höher liegen  
5) § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (4 
Abs. 1 Nr.  1 WSS): Ferienwohnung/ 
Nutzung für gewerbliche oder be -
rufliche Zwecke 
 
für jeden Tag 1,00 Euro je qm= 30 Euro je Monat je qm 
Wohnfläche bis 3.600,00 Euro monatlich max. für eine 
Wohnung 
 
Die tatsächlichen Miet einnahmen 
können nach Abzug der Ver -
bindlichkeiten im Ausn ahmefall höher 
liegen, v.a., wenn Wohnung oder Haus 
über 120 qm in zentraler, begehrter Lage 
vermietet wird. 
6) § 13 Abs. 1 Nr . 5 WAG NRW (§ 4 
Abs. 1 Nr. 2 WSS ) 
Bauliche Veränderung  oder ander -
weitige wohn-schädliche Nutzung 
für jeden qm 100,00 Euro, max. 12.000,00 € (berechnet 
für eine 120 qm große Wohnung); mindestens aber 
3.000,00 Euro  (falls die qm nicht ermittelbar ist und 
auch nicht verlässlich geschätzt werden können) 
 
7) § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (§ 4 
Abs. 1 Nr. 3 WSS ) 
Leerstand 
für jeden beginnenden Monat eines Leerstandes 30 bis 
50,00 Euro je qm Wohnfläche 
Im Einzelfall könnte bei 
Spekulationsgewinne, die auch 
verlässlich geschätzt werden können, 
der wirtschaftliche Vorteil höher liegen

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Bußgeldtatbestand Bemessungsrahmen Höherer wirtschaftlicher Vorteil 
8) § 13 Abs. 1 Nr. 5  WAG NRW (§ 4 
Abs. 1 Nr. 4 WSS ) 
Abbruch 
Für jeden qm beseitigten Wohnraums durch Abbruch 
500,00 € Euro max. 50.000,00 Euro je Wohnung 
Wirtschaftlicher Vorteil in Höhe der 
Gewinne durch Neubau, der gewerblich 
genutzt wird 
9) § 13 Abs. 2 WAG NRW (§ 10 WSS) 
Mitwirkung 
Höhe bis zu 3.000,00 Euro

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Erläuterungen zu den o.g. Pauschalen des Bußgeldkatalogs: 
 
 
1. § 13 Abs. 1 Nr. 1 WAG NRW (§ 5 WAG NRW)  
  
Das für jede fehlende Ausstattung pauschal veranschlagte Bußgeld von 500,00 Euro ist so 
bemessen, dass eine spürbare Sanktion damit verbunden ist, zumal bei mehreren Verstößen 
innerhalb einer Wohnung oder auch in mehreren Wohnung jeweils kumulativ eine Erhöhung 
eintritt. Es soll durch die Höhe des Bußgeldes auch ausgedrückt werden, dass untragbare 
Wohnverhältnisse dem städtischen Anspruch auf Sicherstellung menschenwürdigen 
Wohnens widersprechen. Das Bußgeld soll aber nicht so hoch sein, dass dem Betroffenen 
nachher die finanziellen Mittel für die Beseitigung der nicht ordnungsgemäßen Ausstattung 
fehlen. 
 
Der Katalog zur Mindestausstattung von Wohnraum in § 4 Abs. 1 WAG NRW ist enumerativ, 
also nicht abschließend. Daher ist Bußgeld auch für weitere mögliche, nicht ausdrücklich 
aufgeführte Missstände bei der Wohnungsausstattung (z.B. fehlender Barrierefreiheit, 
defekter Aufzug) entsprechend aufzuerlegen. Ferner gilt das Bußgeld für Missachtungen 
weiterer zusätzlicher mietvertraglich vereinbarter Wohnraumausstattungen. 
 
 
2. § 13 Abs. 1 Nr. 2 WAG NRW (§ 6 Abs. 2 WAG NRW)  
  
§ 6 Abs. 2 WAG NRW durchbricht bewusst den Amtsermittlungsgrundsatz. Dem Betroffenen 
wird unter den dort genannten Voraussetzungen die Ermittlungslast auferlegt. Weigert er 
sich die ihm per Verwaltungsakt verfügte Sachverhaltsaufklärung durchzuführen, um 
Ursachen und Umfang technischer und/oder baulicher Mängel festzustellen, ist dies eine 
Haltung, die das Verfahren zur Missstandsbeseitigung über längere Zeit blockieren und 
lähmen kann. Dies soll durch ein abschreckendes ausreichend hohes Bußgeld von 2.000,00 
bis 5.000,00 Euro künftig möglichst in diesem und in anderen Fällen verhindert werden. Die 
verfügte Anordnung selbst kann neben dem Bußgeld durch Zwangsmittel durchgesetzt 
werden. Die pauschalierte Bandbreite von 2.000,00 bis 5.000,00 Euro hängt vom Umfang 
und der Bedeutung der verlangten Sachverhaltsaufklärung ab. 
 
 
3. § 13 Abs. 1 Nr. 3 WAG NRW (§ 8 Abs. 5 WAG NRW)  
 
Die Unbewohnbarkeitserklärung nach § 8 WAG NRW ist das „schärfste Schwert“ der 
Wohnungsaufsicht. Scharf im übertragenen Sinne muss daher auch die Sanktion gegen den 
Betroffenen sein, der durch Überlassung an sich unbewohnbaren Wohnraum zu 
Wohnzwecken das staatliche Einschreiten provoziert. 
 
Deshalb bemisst sich das angesetzte Bußgeld auf 1.000,00 bis 3.000,00 Euro je Bewohner 
und Monat. Wird z.B. eine unbewohnbare Wohnung über einen Zeitraum von drei Monaten 
vier Bewohnern überlassen, kann im Einzelfall ein Bußgeld von insgesamt 36.000,00 Euro 
verhängt werden; damit ist die Grenze von 50.000,00 Euro je Wohneinheit fast schon 
erreicht. 
 
Die Höhe von 1.000,00 bis 3.000,00 Euro schwankt je nach Grad der Unbewohnbarkeit des 
Wohnraums bzw. Erheblichkeit der Gesundheitsgefährdung. Die Pauschale ist bewusst 
Bewohner bezogen. Diese sollen durch die abschreckende Wirkung des Bußgelds davor 
geschützt werden, in menschenunwürdigen Wohnverhältnissen leben zu müssen oder sich 
ihre Gesundheit zu ruinieren. Je mehr betroffen sind, umso schwerer wiegt der 
Unrechtsgehalt der Ordnungswidrigkeit.

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4. § 13 Abs. 1 Nr. 4 WAG NRW (§ 9 Abs. 1 WAG NRW)  
 
Mit dem Überbelegungstatbestand sollen nach dem Willen des Gesetzgebers unlautere 
Geschäftspraktiken unterbunden werden, mit denen die Notlage ärmerer 
Bevölkerungsschichten ausgenutzt wird. Je enger – und damit menschenunwürdiger – die 
Bewohner tatsächlich wohnen und je länger dies der Fall ist, umso mehr bedarf es eines 
höheren effektiv abschreckenden Bußgeldes, um solche unzumutbaren Zustände nicht 
länger aufkommen zu lassen. 
 
Die Wohnfläche berechnet sich nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche 
(Wohnflächenverordnung - WoFlV);  Flächen von Balkonen, Terrassen sind usw. voll 
anzurechnen. Der Hinweis in der Erläuterung des Landes NRW (S. 10 Fn. 11) auf den 
Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 (1 BvR 1054/91) zur 
Begründung, dass es sinngemäß hingenommen werden soll, wenn die Bewohner aus freien 
Stücken sich auch mit weniger als 9 qm (bzw. 6 qm je Kind bis 6 Jahre) zufrieden geben, 
geht fehl und läuft dem Gesetzeszweck zuwider.  
 
In dem zitierten Urteil hat das Bundesverfassungsgericht dem vorinstanzlichen Landgericht 
widersprochen: Das Landgericht war der Ansicht, dass die bei Wohnraumkündigung wegen 
Eigenbedarfs als Ersatzwohnung für eine Mutter mit drei kleinen Kindern angebotene 56 qm 
große Zwei-Zimmerwohnung nicht angemessen und damit nicht akzeptabel sei, auch wenn 
die betroffene Familie sich bereit erklärt hatte, die Wohnung als Ersatz anzuerkennen. Der 
Fall ist damit nicht geeignet, die Aussage des Landes NRW argumentativ zu unterfüttern. Es 
ist nicht anzunehmen, dass das Landgericht die gleichen Maßstäbe bei einer Überbelegung 
einer kleiner als 27 qm großen Wohnung angelegt hätte, selbst wenn die Betroffenen 
einverstanden wären in dieser zu „wohnen“. 
 
Das Verbot der Überbelegung soll sich auch nach dem gesetzgeberischen Willen allein – 
unabhängig von der der Not geschuldeten „Akzeptanz“ der Bewohner – gegen allgemeinhin 
anstößige Geschäftspraktiken auf dem Wohnungsmarkt richten. Denn diese machen sich nur 
die missliche Lage der betroffenen Mieter zu nutzen, die angesichts der für Sie 
katastrophalen Aussichten auf dem Wohnungsmarkt sich nur notgedrungen bereit erklären, 
auch Wohnverhältnisse für sich in Kauf zu nehmen, die nicht mehr als menschenwürdig 
eingestuft werden können. 
 
In Einzelfällen kann es schwierig sein, die Bewohner bzw. deren Aufenthaltsdauer in der 
Wohnung genau zu ermitteln, insbesondere wenn sich dort nicht gemeldete oder sogar 
illegale Personen aufhalten. Dann ist die Anzahl der Bewohner nach Ortbesichtigung ggfs. 
nach § 287 ZPO analog anhand von Indizien (Schlafgelegenheiten in der Wohnung, 
Verwandschaftsverhältnisse usw.) zu schätzen. 
 
Wenn zugleich neben der Überbelegung eine Gesundheitsgefährdung nach § 13 Abs. 1 Nr. 
3 WAG NRW (§ 8 Abs. 5 WAG NRW) vorliegt, liegen zwei Bußgeldtatbestände vor, die 
gesamt zu einem zusammenrechneten Bußgeld führen (§ 19 Abs. 1 OWiG – Tateinheit : 
„Verletzt dieselbe Handlung mehrere Gesetze, nach denen sie als Ordnungswidrigkeit 
geahndet werden kann, oder ein solches Gesetz mehrmals, so wird nur eine einzige 
Geldbuße festgesetzt.“). 
 
 
5. § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 WSS)  
 
Grundlage für die Zumessung der Geldbuße ist nach § 17 Abs. 3 OWiG neben dem 
persönlichen Tatvorwurf die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit. Je größer die Wohnung ist, 
die dem Wohnungsmarkt durch Zweckentfremdung, sei es durch zweckwidrige Nutzung als 
Ferienwohnung oder als Gewerberaum, entzogen wird und je länger dies der Fall ist, umso

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gewichtiger die Ordnungswidrigkeit. Daher werden bilden Wohnungsgröße (qm) und Zeit 
(Tage, Monate) die festen Parameter für die Bemessung der Pauschale von einem Euro. 
 
Nach den vorliegenden Erkenntnissen sind um die 80 % der inserierten Ferienwohnungen 
(Hauptanwendungsfall) Einzimmer- bzw. Studioappartements von 30-35 qm. Sie werden für 
einen Durchschnittspreis von brutto 50-80 Euro angeboten, Die an Bußgeldern für diesen 
Wohnungstyp grundsätzlich fälligen 30-35 Euro täglich erscheinen hoch genug, um 
Nachahmer ausreichend abzuschrecken. Das Bußgeld läge bei einem 30 qm großen 
Appartement bei 900,00 Euro monatlich und 10.800,00 Euro jährlich. Die Höhe genügt auch, 
um gewerbliche Vermietung unattraktiv zu machen, da jedenfalls mit gewerblichen Mieten 
nur in sehr guten Lagen höhere Einnahmen als ein mögliches Bußgeld generiert werden 
können. 
 
Dabei kann angenommen werden, dass die Wohnungen/Zimmer nicht  den ganzen 
Zeitraum, in dem sie zweckentfremdet inseriert worden sind, tatsächlich auch an Touristen 
oder andere Gäste vermietet waren. Damit dürfte es jedenfalls nicht attraktiv genug sein, 
sich über das bußgeldbewehrte Verbot so einfach hinweg zusetzen, um weiter Einnahmen 
zu erzielen. 
 
In der Höhe ist die Bußgeldpauschale auf 3.600,00 Euro monatlich begrenzt. Dieser Betrag 
errechnet sich bei einer angenommenen Wohnungsgröße von 120 qm. Da nur in sehr 
wenigen Ausnahmefällen Wohnungen über diese Grenze hinausgehen, erscheint hier eine 
Begrenzung zweckmäßig, zumal die Mietentgelte ab dieser Größe nur noch selten 
proportional steigen. 
 
In jedem Einzelfall ist aber darüber hinaus zu ermitteln und wenigstens nach Indizien für eine 
tragfähige Schätzung zu suchen (Befragung der Nachbarn, Bewertungen in den Portalen 
usw.), in welchem Umfang eine tatsächliche Vermietung stattgefunden hat und welche 
wirtschaftlichen Vorteile daraus gezogen worden sind (§ 17 Abs. 4 OWiG). 
 
 
6. § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 WSS)  
 
Umbauten und andere Umnutzungen, welche Wohnnutzungen verhindern, schaffen oft nicht 
mehr rückgängig zu machende Fakten, müssen daher entsprechend schwer sanktioniert 
werden. Auch hier wächst die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit mit der Größe des auf 
diese Weise zweckentfremdeten Wohnraumes. Daher wird die Berechnung der Pauschale 
an den Quadratmetern der umgebauten bzw. umgenutzten Fläche gekoppelt.  
 
Die Flächen berechnen sich nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche 
(Wohnflächenverordnung - WoFlV).  
 
Die maximale Pauschale knüpft auch hier an das regelhafte Erreichen einer Wohnungsgröße 
von höchstens 120 qm an. 
 
Falls eine Berechnung nicht möglich ist, weil die ursprüngliche bauliche Situation nicht mehr 
rekonstruierbar ist, ist eine Mindestpauschale von 3.000,00 Euro anzusetzen. 
 
 
7. § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 WAG NRW)  
 
Der Bußgeldtatbestand erfasst nach der Anwendung des § 4 Abs. 2 Nr. 1 WSS in der 
Verwaltungspraxis Einzelfälle, in denen kein verständlicher sachlicher Grund für den 
Leerstand besteht und/oder der Verfügungsberechtigte sich auf Nachfrage weigert, Umbau-
Sanierungs- oder Modernisierungspläne vorzulegen oder die Wohneinheit zu verkaufen, da

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er auch gar nicht die Absicht hat, den Leerstand alsbald zu beenden. Der Unwertgehalt der 
ordnungswidrigen Zuwiderhandlung ist daher hoch anzusetzen.  
 
Die Tat ist auch deshalb in hohem Maße aus der Warte der Öffentlichkeit vorwerfbar, weil die 
Sozialpflichtigkeit des Eigentums – oft  aus Profitgründen, um die durch Zeitablauf zu 
erwartenden Spekulationsgewinne wegen Steigerung der Grundstückswerte zu erzielen – 
durch Leerstand erheblich missachtet wird.  
 
Je größer die Fläche ist, die dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird, umso höher 
muss auch das Bußgeld bemessen werden. Der betroffene Verfügungsberechtigte soll durch 
die schwebende Bußgeldandrohung auch den zeitlichen Druck verspüren, dem Missstand 
durch Leerstand zügig ein Ende zu machen. So müsste er bei einer 75 qm großen 
leerstehenden Wohnung monatlich 3.750,00 Euro zahlen, so dass die Maximalsumme von 
50.000,00 Euro nach ca. 14 Monaten erreicht werden würde. Jede Wohneinheit ist insofern 
einzeln zu betrachten, so dass in einem leerstehenden Mehrfamilienhaus schnell hohe 
Beträge zusammen kommen. Das Bußgeld soll Nachahmer abschrecken und den zu Recht 
über unbegründete Leerstände sich erregenden Bürgerinnen und Bürgerinnen der Stadt 
signalisieren, dass diesem sozialen Missstand seitens der Stadt große soziale Bedeutung 
beigemessen wird. 
 
 
8. 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW (§ 4 Abs. 1 Nr. 4 WAG NRW)  
 
Der durch die Wohnraumschutzsatzung verbotene Abbruch von Wohnraum ohne 
behördliche Genehmigung ist die schwerste Form der Zweckentfremdung. Er führt zur 
sofortigen Beseitigung von Wohnraum und ist unumkehrbar. Das Bußgeld muss deshalb den 
ordnungswidrig Handelnden so hart treffen, dass er nicht direkt verleitet wird, den stillen und 
ungemeldeten Abbruch einschließlich der Zahlung des Bußgeldes gegenüber der Schaffung 
von Ersatzwohnraum und/oder der Zahlung eines Ausgleichsbetrages vorzuziehen. 
 
Bei der Bemessung der Pauschale wird vom Abriss einer 100 qm großen Wohnung 
ausgegangen, die wenn er ohne Genehmigung erfolgt, bereits das maximal mögliche 
Bußgeld von 50,000,00 Euro nach sich zieht. Hier zeigt sich indes auch, dass das Bußgeld in 
dieser Höhe nicht ausreichend abschreckend ist. Es müsste, wie in anderen Bundesländern, 
bis zu 500.000,00 Euro betragen, da etwa ein nach dem Abbruch errichteter Bau mit 
Luxuswohnung wesentlich höhere Gewinne als 50,000,00 Euro für eine 100 qm große 
Wohnung verspricht, somit das „“Bußgeld“ ohne weiteres mit „eingepreist“ werden könnte. 
 
Allerdings ist zusätzlich zu beachten, dass die Beseitigung baulicher Anlagen ohne 
erforderliche Anzeige an das Bauamt (63) nach § 62 Abs. 3 i.V.m. § 82 Abs. 1 Nr. 10, Abs. 3 
LBauO NRW mit einer Ordnungswidrigkeit bis zu 100.000,00 Euro geahndet werden kann. 
 
Die Anzeigepflicht besteht ausschließlich für nicht freistehende, also angebaute Gebäude 
der Gebäudeklassen 2 bis 5 sowie grundsätzlich für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 
sowie sonstige Anlagen mit einer Höhe von mehr als 10 Metern von der Geländeoberfläche, 
die keine Gebäude sind. Eine Erläuterung der Gebäudeklassen findet sich bei den 
Empfehlungen des Bauministeriums des Landes NRW: 
https://www.aknw.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/handlungsempfehlung_dienstbespr
echung_bauaufsichtsbehoerden-2018.pdf 
 
 
9) § 13 Abs. 2 WAG NRW (§ 10 WSS) 
 
Fehlende Mitwirkung im Verwaltungsverfahren (nicht im Bußgeldverfahren selbst!) wird 
ebenfalls mit Bußgeld geahndet. Die Höhe der Pauschale ist davon abhängig, in welchem 
Umfang und mit welcher Intensität eine Kooperation mit der Behörde versagt wird.

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Bei geringen Verstößen (Nichteinhaltung von Terminen, Vorenthalten von weniger wichtigen 
Informationen usw.) ist die Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 999,00 Euro  
zu ahnden. 
 
Bei mittlerem Grad fehlender Mitwirkung (ins. sich wiederholende nicht vollständige 
fehlerhafte Weitergabe von Informationen) ist ein Bußgeld von 1.000,00 bis 1.999,99 Euro 
anzusetzen.  
 
Bei schwerwiegenderen Verstößen, v.a. Vorenthalten von Informationen, ohne die eine 
sachgerechte Entscheidung nicht getroffen werden kann, muss das Bußgeld mindestens 
2.000,00 Euro betragen; in den Fällen der totalen Verweigerung ist die maximale Grenze 
auszuschöpfen.