Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.03.2019

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 24.04.2019 
 1422/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten  
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 07.05.2019 
Finanzausschuss 20.05.2019 
Rechnungsprüfungsausschuss 18.06.2019 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.03.2019 
Mit dem Monatsbericht März 2019 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung der 
Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die ersten Ausschreibungen für die vorgezogenen Maßnahmen wurden fertig gestellt, die Gerüstbau-
arbeiten für die vorgezogenen Maßnahmen konnten bereits submittiert werden. 
 
Mit den Planern der Haustechnik wurden die zu liefernden Planinhalte abschließend abgestimmt. Ers-
te Prüfungen von vorab gelieferten Plänen konnten bereits vorgenommen werden. 
 
Im Rahmen der Markterkundung für die neu auszuschreibenden Gewerke der Haustechnik wurden in 
den Monaten November 2018 bis Februar 2019 insgesamt 21 Gespräche geführt. Die Ausw ertung 
dieser Gespräche im März 2019 ergab wichtige Erkenntnisse für die kommenden Ausschreibungen.  
 
Ein wesentliches Ergebnis dieser Gespräche ist auch, dass viele der kontaktierten Firmen sich in der 
Lage sehen, die Ausführungsplanung in eigener Verantwortung zu übernehmen. Um diesen Aspekt 
genauer zu untersuchen wird gegenwärtig eine zweite Runde der Markterkundung vorbereitet. In die-
ser Runde soll nur mit solchen Firmen gesprochen werden, von denen sicher angenommen werden 
kann, dass sie in der Lage sind, eine Ausführungsplanung für ihr Gewerk durchzuführen. Dazu gehö-
ren auch die Unternehmen der Haustechnik mit denen eine Vereinbarung zur Fortführung der Arbei-
ten geschlossen wurde. 
 
Mit der Durchführung der zweiten Runde der Markterkundung ist allerdings noch keine Entscheidung 
über den Fortgang der Planung verbunden. Die entsprechende Entscheidung soll im Juni 2019 auf 
der Grundlage des Abschlusses aller Gespräche zur Markterkundung und der dann vorliegenden und 
geprüften erweiterten Entwurfsplanung getroffen werden. 
 
Im März 2019 waren 89 % aller Firmengespräche abgeschlossen. 
 
Die prognostizierten Kosten lagen im März 2019 bei ca. 549 Mio. €, die Ausgaben stiegen im März 
2019 auf ca. 330 Mio. €, die Verpflichtungen liegen jetzt bei ca. 379 Mio. €.  
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Februar 2019 (Stand 28.02.2019)
April 2019 www.zarinfar.de 1
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2019 (Stand 31.03.2019)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
. 
. 
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Dieseist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (erweiterte Entwurfsplanung) im 2. Quartal 2019, welche 
auch Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Februar 2019 (Stand 28.02.2019)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2019 (Stand 31.03.2019)
3. Das ProjektLOGBUCH

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
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März 2019 (Stand 31.03.2019)
4. Die ProjektTERMINE

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2019 (Stand 31.03.2019)
5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen Erkenntnissen aus 
der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der Kostenprognose vom 
30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt:   404,00 Mio. € brutto                                              
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 329,56 Mio. € brutto
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 378,80 Mio. € brutto                                                                                     
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 548,64 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig:            30,28 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung inkl. Risiken von:       578,92 Mio. € brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 26.03.2019, den 
Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. Mit 
der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur 
Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt 
werden. Um die Handlungsfähigkeit des Bauherrn weiterhin aufrecht zu erhalten wurden die Verpflichtungen 
im Bereich der Honorare der Planungsbeteiligten überprüft und an die vertraglichen Regelungen mit den 
Planern angepasst.
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan durch das 
zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen dringend die baldige Anpassung des Budgets 
bis spätestens September 2019 auf mindestens 545 Mio. €.
Verpflichtungen
378,80 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
329,56 Mio. €
404 Mio €
329,56 Mio €
269,78 Mio €
93,28 Mio €
15,74 Mio €
378,80 Mio €
169,84 Mio €
30,28 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
315 Mio. € 317 Mio. € 320 Mio. € 324 Mio. € 326 Mio. € 330 Mio. €
376 Mio. € 379 Mio. € 380 Mio. € 374 Mio. € 375 Mio. € 379 Mio. €
548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 548 Mio. € 549 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
10.2018 11.2018 12.2018 01.2019 02.2019 03.2019
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €
Prognose
548,64 Mio. €
578,92 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)

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Februar 2019 (Stand 28.02.2019)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2019 (Stand 31.03.2019)
Aufgrund von Kündigungen als Folge des gestörten Bauablaufes sind einige Schlüsselgewerke der Technischen Ausstattung neu auszuschreiben. Auch in diesen Gewerken sollen die bereits
errichteten Anlagenteile weitergebaut und in einen funktionsfähigen und abnahmereifen Zustand versetzt werden. Daraus resultieren besondere technische und baubetriebliche Risiken, die durch
eine Ausschreibung mit vorgeschalteten Marktsondierungsgesprächen minimiert werden sollen.
Aufgrund der aktuellen Marksituation sollen die Marktsondierungsgespräche dazu dienen, Firmen für dieses Projekt neu zu gewinnen. Gleichzeitig wird den Firmen durch die Teilnahme an den
Markterkundungen die Möglichkeit gegeben, vor Beginn der Vergabeverfahren durch Begehungen und Gespräche die Begebenheiten vor Ort zu begutachten und sich ein Bild über die Baustelle zu
verschaffen. Die Bewertung der Marktsondierungsgespräche konnte Ende März 2019 abgeschlossen werden.
Als ein Ergebnis dieser ersten Marktsondierungen wurde festgestellt, dass die Firmen Interesse an größeren Vergabepaketen mit entsprechend erweiterten Planungsanteilen haben. Daher hat sich
der Bauherr entschieden, mit ausgewählten Firmen, bis Ende Mai 2019 erweiterte Marktsondierungen durchzuführen, um die sich hieraus ergebenden Rahmenbedingungen als Entscheidungshilfe für
das weitere Vorgehen im Projekt näher zu untersuchen.
6. Der Sachstand Marksondierung - Vergabe

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März 2019 (Stand 31.03.2019)
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
11,11%
27,78%
5,56%
55,56%
KG 400 Haustechnik
20,43%
12,90%
2,15%
8,60%
55,91%
KG 300 bis 500 gesamt
34,78%
65,22%
KG 479 Bühnentechnik
16,33%
14,29%
4,08%
10,20%
55,10%
KG 300 Gebäude

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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2019 (Stand 31.03.2019)
8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
2. Empfehlungen und Maßnahmen:
 Berücksichtigung der frühestmöglichen Einbindung der 
Tragwerksplanung in den Planungsprozess der haustechnischen 
Anlagen, Monitoring der Abstimmungsprozesse im 
Planungsverlauf
 Frühzeitige Einbindung der Planungsbeteiligten zur intensiveren 
Planungskoordination und Durchführung von angemessenen 
Prüfintervallen der Heilung der Planung
 Weiterführung des detaillierten Planungs- und 
Ausführungsterminplans auf Baubereichsebene und regelmäßiger 
Soll-/Ist-Vergleich mit allen Planern und Objektüberwachung im 
Rahmen des Kosten-Termin-Risiko Jour Fixes
 frühzeitige Einarbeitung aller Erkenntnisse aus den vorliegenden 
Planungsgrundlagen in den Planungsterminplan zur Optimierung 
des Planungsprozesses
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude 
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche gemäß 
ausgearbeitetem Konzept
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung 
 vollständiger 3D Scan und Modellierung zur Minimierung 
vorhandener Lücken in den Planungsgrundlagen
 frühzeitige Ausarbeitung eines Konzeptes für die Ausschreibungs-
und Vergabephase unter Berücksichtigung der projektspezifischen 
Besonderheiten
 Erweiterung der Marktsondierungen zur Untersuchung größerer 
Vergabepakete inkl. Planung durch die ausführenden 
Unternehmen.   
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne 
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch werden 
neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom weiteren Verlauf der Heilung der Planung ab. 
Die erweiterte Entwurfsplanung soll im 2. Quartal 2019 abgeschlossen 
werden. Aktuell kommt es durch Nacharbeiten zur Qualitätssicherung am 
3D-Bestandsmodell als TA Planungsgrundlage zu einem erhöhten Aufwand 
auf Seiten des TA-Planers. Die Auswirkungen auf den Planungsprozess 
sind noch nicht vollständig absehbar.
Inwieweit sich dieses Termin- und Kostenrisiko auf den Fertigstellungs-
termin, die Gesamtkosten und die weiteren Leistungsphasen auswirkt und 
welche Gegensteuerungsmaßnahmen angewendet werden können, wird 
derzeit in Arbeitskreisen zwischen Bauherr, Projektsteuerung und 
Planungsbeteiligten intensiv untersucht. Ziel ist es, auf Basis der 
Entwurfsplanung im 2. Quartal 2019 belastbare Aussagen zu Kosten und 
Terminen geben zu können.
Im weiteren Planungsverlauf bis zum Abschluss der erweiterten 
Entwurfsplanung empfehlen wir in der gleichen hohen Intensität einen 
regelmäßigen Soll-/Ist-Abgleich des Planungsterminplans und des 
Gesamtterminplanes vorzunehmen. Das aktuelle Terminrisiko ist bis zu 
diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt von den Ergebnissen der Heilung der Planung ab. Durch die 
fortschreitende Entwurfsplanung konnten einige Planungsrisiken –
insbesondere das sich aus den statischen Gegebenheiten der 
Bestandsgebäude ergebende Risiko von Umplanungen – reduziert werden. 
Ebenso entfällt das Risiko der Kündigung von Firmen aufgrund noch nicht 
abgeschlossener Vertragsgespräche. Beide Punkte wirken sich spürbar auf 
die Risikokosten aus. Das aktuelle Kostenrisiko ist jedoch auch weiterhin 
als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Das Ergebnis der erfolgten Qualitätskontrollen und Zustandsfeststellungen 
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht ausreichend ist. Hier sind 
Mängelbeseitigungen, Rückbauten und Umplanungen erforderlich. 
Die im Verlauf der erweiterten Entwurfsplanung durchgeführten 
Zwischenprüfungen weisen darauf hin, dass das Risiko besteht, dass die 
Qualität der Planung zum Abschluss der LPh3 nicht den Anforderungen 
entspricht. Es werden daher mit dem TA-Planer zur Zeit intensive 
Abstimmungen zur erforderlichen Planungsqualität  geführt.
1. Bestehende Risiken:
 neue Erkenntnisse aus der Heilung der Planung 
führen zur Umorganisation des Planungsprozesses 
und Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung
 Aufwendige Abstimmungsprozesse zu statischen 
Gegebenheiten in den Bestandsgebäuden führen zu 
Einschränkungen bei der Heilung der Planung und zu 
Terminverzögerungen durch Umplanungen
 Durch die Einarbeitung der Prüfergebnisse kann es 
ggf. zu Terminverzögerungen kommen
 Planungsverlängerung der LPH3 kann ggf. nicht in 
den weiteren Leistungsphasen aufgeholt werden
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 Erhöhter Aufwand bei der Erstellung des 3D-
Bestandsmodells als TA Planungsgrundlage können 
zu Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
führen
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Erforderliche Neuabstimmungen mit 
Sachverständigen führen zu ggf. zusätzlichen 
Umplanungen und Umbauten
 Steigerung Baupreisindex
 Nachtragsforderungen von Firmen aufgrund von 
Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 mangelnde Kapazitäten Fachplaner führen zu 
weiteren Terminverzögerungen
 Planungsqualität entspricht nicht den Anforderungen