Weiterentwicklung des preisgedämpften Wohnungsbaus

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 09.08.2023/ 
25.10.2023 
 1166/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 14.11.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 16.11.2023 
Liegenschaftsausschuss 20.11.2023 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 27.11.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 30.11.2023 
 
Weiterentwicklung des preisgedämpften Wohnungsbaus 
Die Verwaltung hat in der Ratssitzung am 04.04.2019 zugesagt, das bestehende städtische 
Wohnungsbauförderungsprogramm in Richtung des preisgedämpften Wohnungsbaus weiter-
zuentwickeln, Fördermöglichkeiten und unterschiedliche Varianten aufzuzeigen und dies der 
Politik vorzustellen (siehe Wortprotokoll der 48. Sitzung des Rates am 04. April 2019, TOP 
4.1, Beantwortung der Verwaltung 0797/2019, S. 46 bis 48: Wortprotokoll). 
 
 
Hierzu teilt die Verwaltung das Folgende mit: 
 
Der mietpreisliche Abstand zwischen dem geförderten und dem freifinanzierten Wohnungsbau 
wird immer größer. Auch die Bundesregierung hat dies erkannt und beschreibt beispielsweise 
im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ (2022): „Die Förderung von privatem Wohneigentum, 
insbesondere auch für Menschen mit mittleren Einkommen aus Schwellenhaushalten kann 
zur Entspannung von Wohnungsmärkten beitragen. Insbesondere Schwellenhaushalte haben 
aufgrund fehlenden Eigenkapitals schweren Zugang zu Wohneigentum. Um den Zugang zu 
erleichtern, sollen die Hürden gesenkt werden.“ 
Ein Bundes- oder Landesförderprogramm zur Unterstützung der Schaffung preisgedämpften 
Wohnens zugunsten der Haushalte mit mittlerem Einkommen erscheint deshalb notwendig. 
Die Setzung von Anreizen für die Schaffung preisgedämpften Wohnraums als öffentliche Auf-
gabe ergibt sich aus der großen Bedeutung für die Zukunftsfähigkeit der Großstädte mit ange-
spanntem Wohnungsmarkt, denn ein attraktives, bedarfsgerechtes und insbesondere bezahl-
bares Wohnungsangebot ist die wesentliche Grundlage für gute Lebensqualität, die Gewin-
nung und Bindung von Fachkräften und die Attraktivität insbesondere für junge Familien.  
 
Unter dem Begriff „preisgedämpfter Wohnungsbau“ wird daher Mietwohnraum verstanden, 
dessen Eingangsmiete bei einer Höchstgrenze von maximal 10 EUR/m² kalt liegt (vgl. dazu 
Vorlage 1304/2020, Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer 
Grundstücke, Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau). 
Analog der bestehenden Regelungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau kann auch im

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preisgedämpften Wohnungsbau eine einkommensorientierte Zugangsberechtigung festgelegt 
werden. Die preisgedämpfte Miete soll einerseits für den Kreis der Berechtigten vom Einkom-
men her tragbar sein, darf andererseits aber nicht zu einer Begünstigung von Haushalten füh-
ren, die aufgrund ihres Einkommens auch eine höhere Miete aufbringen könnten. 
 
Nachweis einer solchen Zugangsberechtigung wäre ein sogenannter Wohnberechtigungs-
schein C (WBS C), der für ein bereinigtes Jahreseinkommen oberhalb der Einkommens-
grenze für den WBS B ausgestellt werden könnte (40,01% bis 50 % oder 60 % Überschrei-
tung der Einkommensgrenze des § 13 Abs. 1 WFNG – im Folgenden auch „Einkommens-
gruppe C“ genannt). Vorrangstellungen bei der Versorgung mit preisgedämpften Wohnungen 
können angedacht werden (z.B. für Haushalte mit Kindern). 
 
Zur Auslotung von Möglichkeiten zur kommunalen Stärkung preisgedämpfter Wohnangebote 
wurden vier verschiedene Modelle grob beschrieben und die Umsetzbarkeit in Köln geprüft. 
 
1) Modell der Zuschussförderung  
 
Ein kommunaler Zuschuss kann dazu dienen, die Differenz zwischen am Markt erzielbaren 
Mieten und der angestrebten Obergrenze preisgedämpften Mietens teilweise zu kompensie-
ren. 
In einer vorgenommenen Modellrechnung soll der Zuschuss 2,50 EUR je m² Wohnfläche be-
tragen und es wird von einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 m² ausgegangen. 
Der preisgedämpfte Wohnraum wäre Angehörigen der Einkommensgruppe C vorbehalten. 
Bei einem Förderziel von 500 neuen Wohnungen pro Jahr und einer 5jährigen Programmlauf-
zeit mit einer Bezuschussung von 10 Jahren ist von einem konsumtiven Mitteleinsatz von ins-
gesamt 48.750.000 EUR auszugehen: 
65 m² Wohnfläche x 2,50 EUR x 12 Monate = 1.950 EUR/WE p.a. 
 
500 WE x 1.950 € =975.000 EUR 
 
Jährlicher Mitteleinsatz: 
 
2 Jahre (Jahre 1 und 14):     975.000 EUR 
2 Jahre (Jahre 2 und 13):  1.950.000 EUR 
2 Jahre (Jahre 3 und 12):  2.925.000 EUR 
2 Jahre (Jahre 4 und 11):  3.900.000 EUR 
6 Jahre (Jahre 5 bis 10):  4.875.000 EUR 
 
14 Jahre: 48.750.000 EUR 
 
 
Entsprechende konsumtive Haushaltsmittel stehen zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht zur 
Verfügung. 
 
2) Modell der Darlehensförderung

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Bei der Darlehensförderung ist die Überlegung, den Bau von Wohnungen im preisgedämpften 
Wohnungsbau mit einem städtischen Darlehen und einem Tilgungsnachlass analog der Lan-
desförderung zu fördern (vgl. zur Landesförderung Mitteilung 0927/2023, Änderungen der 
Wohnraumförderung 2023 einschließlich einer Übersicht der bezugsfertigen Wohnungen 2017 
bis 2022). 
Hypothetische Beispielrechnung: 
Ausgehend von der Höhe der aktuellen Grunddarlehen für die Zielgruppen A (3.390 EUR/m²) 
und B (2.250 EUR/m²) für die M4+ Städte (Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster) soll das Dar-
lehen für die Verwirklichung von preisgedämpftem Wohnraum für die „Einkommensgruppe C“ 
1.250 EUR je m² Wohnfläche betragen, mit einem Fördervolumen von 40 Mio. EUR jährlich 
bei fünf Jahren Programmlaufzeit.  
Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 m² ergibt dieses Fördervolumen eine 
jährliche Fördermöglichkeit für 492 Wohnungen, d.h. auf fünf Jahre gerechnet 2.460 Wohnun-
gen. 
(65 m²/WE x 1.250 EUR/m² = 81.250 EUR/WE; 40 Mio. EUR / 81.250 EUR/WE = 492 WE) 
Das kumulierte Darlehensvolumen beträgt über fünf Jahre 200 Mio. EUR. 
Der kumulierte finanzielle Aufwand zur Kompensation des konsumtiven Tilgungsnachlasses 
von 35 % bzw. 40 % beziffert sich im gleichen Zeitraum auf 70 bzw. 80 Mio. EUR, also jährlich 
14 Mio. EUR bzw. 16 Mio. EUR. 
Für die Haushaltsjahre 2023 und 2024 stehen zwar jeweils rein investiv 33 Mio. EUR für Woh-
nungsbaudarlehen im Rahmen eines (gesondert zu beschließenden) städtischen Wohnungs-
bauförderprogramms zur Verfügung. Ein Tilgungsnachlass analog der Landesförderung wäre 
aber haushalterisch als verlorener Zuschuss anzusehen. Diese müssen durch konsumtive Mit-
tel abgebildet werden, welche aktuell nicht zur Verfügung stehen. 
 
3) Modell der sozialgerechten Bodennutzung (Münsteraner Modell) 
 
Die Stadt Münster hat mit Beschluss zur Sozialgerechten Bodennutzung vom 02. April 2014 
ihr wohnungspolitisches Handlungsprogramm entscheidend ausgebaut. Ein Ziel ist neben der 
Wohnraumförderung und der Verhinderung weiterer Bodenwertsteigerungen die Beschleuni-
gung der Baulandentwicklung. 
 
Der Bau von Wohnungen im preisgedämpften Wohnungsbau könnte in dieser Variante in An-
bindung an das Kooperative Baulandmodell gefördert werden, indem die Stadt Köln im Rah-
men der sozialgerechten Bodennutzung aktiv den Bau von preisgedämpften Wohnungen 
steuern kann. 
 
Eine sozialgerechte Bodennutzung soll ausreichend Baugrundstücke für den förderfähigen 
Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Durch das Schaffen von Planungsrecht können deren 
Umsetzung und - bei vorliegenden Voraussetzungen - auch die Vergabe von Baugrundstü-
cken aktiv gesteuert werden. Dafür ist es erforderlich, dass im geografischen Außenbereich 
mindestens ein Anteil von 50% des Bruttobaulandes an die Stadt Köln verkauft wird und sich 
die Eigentümer*innen und Investor*innen verbindlich vertraglich verpflichten (im Außen- und 
im Innenbereich), sich an den Kosten und Folgekosten, die mit der Schaffung von Bauland 
entstehen, zu beteiligen. Erst dann würde die Stadt Köln neue städtebauliche Planungen für 
den gezielten Bau neuer Wohnungen einleiten und hätte die Möglichkeit, den Bau von preis-
gedämpften Wohnungen voranzubringen. 
Das Modell der sozialgerechten Bodennutzung analog dem Modell der Stadt Münster würde 
die Kultur der Baulandvergabe in Köln sowie die Vorgehensweise der Stadt bei der Planung 
und Ausweisung von Bauland erheblich verändern. Die Praxis der Stadtplanung sieht zurzeit 
keine Verknüpfung solcher Bedingungen an die Bebauung vor. Die Gewinnung der Woh-

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nungswirtschaft als Unterstützer*innen eines solchen Modells wird als sehr aufwändig gese-
hen. 
 
4) Verpflichtender preisgedämpfter Wohnungsbau ohne Fördermittel 
 (Erweiterung Kooperatives Baulandmodell Köln) 
 
Das „Kooperative Baulandmodell“ verpflichtet Bauherr*innen, Investor*innen sowie Vorhaben-
träger*innen bei Planvorhaben, die eine Bebauungsplanung benötigen, mindestens 30 % der 
Wohnungen im öffentlich geförderten Segment zu errichten, vorausgesetzt, es entstehen min-
destens 1.800 m² Geschossfläche zu Wohnzwecken oder 20 Wohneinheiten. Gleichzeitig 
werden sie stärker in die Pflicht genommen, sich an den ursächlichen Folgekosten ihrer Vor-
haben zu beteiligen. Dies gilt beispielsweise für Kindertagesstätten, Grünflächen und Spiel-
plätze. Mit der Fortschreibung des Kooperativen Baulandmodells in 2017 werden das vorran-
gige Ziel nach bezahlbarem Wohnraum und damit die Grundzüge dieses Modells noch stärker 
betont als bisher. 
Im Rahmen des „Kooperativen Baulandmodells“ bestünde die Möglichkeit, eine fördermittel-
freie Variante zu integrieren, die keine Zuschussgewährungen vorsieht und trotzdem zusätz-
lich zu den bereits bestehenden 30% sozialer Wohnraumförderung weitere 20% preisge-
dämpften Wohnungsbau verpflichtend einführt, sofern dies im Sinne des § 11 Abs. 2 BauGB 
angemessen ist. Dies müsste grundsätzlich, unabhängig von der derzeit angespannten Lage 
im Bausektor geprüft werden. 
Die Einführung einer verpflichtenden Quote zur Errichtung von preisgedämpftem Wohnungs-
bau in das „Kooperative Baulandmodell“ sollte von einem entsprechenden Förderprogramm 
begleitet werden, um die Angemessenheit der Forderung besser darstellen zu können. Ange-
sichts der angespannten wirtschaftlichen Situation im Bausektor hält die Verwaltung dies für 
notwendig. Ohne eine entsprechende Förderung würde der Wohnungsneubau angesichts der 
aktuellen Marktlage wohl völlig zum Erliegen kommen. 
 
Mit dem Ratsbeschluss zur vorrangigen Nutzung des Erbbaurechts bei der Veräußerung städ-
tischer Grundstücke, Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau beabsichtigt 
die Verwaltung das Kriterium „Bezahlbarer Wohnraum“ in stärkerem Maße zu berücksichtigen, 
(siehe auch Vorlage 1304/2020). Die Vergabe nach Konzeptqualität soll künftig eng verbun-
den sein mit der vorrangigen Nutzung des Erbbaurechts bei der Veräußerung städtischer 
Grundstücke für den Wohnungsbau, so dass Zielgruppen wie z. B. Studierende, Menschen 
mit Behinderungen, anerkannte Geflüchtete, Genossenschaften und Baugruppen bedacht 
werden. 
 
Fazit: 
Die Weiterentwicklung des preisgedämpften Wohnungsbaus auf kommunaler Ebene bedarf 
grundsätzlicher politischer Richtungsentscheidungen entweder hinsichtlich des konsumtiven 
Haushalts oder einer Weiterentwicklung des kooperativen Baulandmodells. 
 
Aktuelle Entwicklungen auf Bundes- und Landesebene 
Auch auf Bundes- und Landesebene ist die Einführung einer Kategorie des „preisgedämpften 
Wohnens“ auf der politischen Tagesordnung. Im Rahmen des Bündnisses „Bezahlbarer 
Wohnraum“ auf Bundesebene, das sich am 27. April 2022 auf Einladung von Bundesministe-
rin Geywitz konstituiert hat, wurde im Oktober 2022 neben vielen weiteren Maßnahmen unter 
Nr. 5.9 verabredet, dass die Teilnehmenden des Bündnisses vereinbaren, die Förderung von 
Investitionen in bezahlbaren Wohnraum im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung für 
Menschen mit mittleren Einkommen zu prüfen (Stichwort: „preisgedämpfter Wohnungsbau“). 
Die weitere Bearbeitung hat durch die Länder zu erfolgen. Sie soll in dieser Legislaturperiode

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des Bundestags (regulär bis Herbst 2025) abgeschlossen werden. 
Publikation Bündnis bezahlbarer Wohnraum - Maßnahmen 
 
Entsprechend hat der Landtag Nordrhein-Westfalen die Landesregierung mit Beschluss vom 
08. März 2023 u.a. aufgefordert, die Einführung einer dritten Fördersäule für preisgedämpften 
Wohnraum zu prüfen (siehe Antrag der Fraktionen der CDU und von Bündnis 90/Die Grünen, 
„Wohnen als soziale Daseinsvorsorge - sicher und bezahlbar für alle“, (LT-Drs. 18/3297). 
In die gleiche Richtung geht eine Initiative der Verwaltung, über den Städtetag Nordrhein-
Westfalen zu erreichen, dass die Wohnraumförderbestimmungen des Ministeriums für Hei-
mat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen (MHKBD) um 
eine Förderkomponente für „preisgedämpftes Wohnen“ mit einer einkommensorientierten Zu-
gangsberechtigung (Einkommensgruppe C/“Wohnberechtigungsschein C“) ergänzt werden. 
Die wichtige Bedeutung des preisgedämpften Wohnungsbaus wird dabei einerseits darge-
stellt. Andererseits wird der erhebliche Mitteleinsatz dargestellt, der die Leistungsfähigkeit ei-
ner einzelnen Kommune schnell übersteigt (siehe oben). 
Die Verwaltung wird die Gremien über die aktuellen Entwicklungen in diesem Bereich unter-
richten und bittet die kommunalen Mandatsträger*innen um Unterstützung der Initiativen in 
Richtung der Landesregierung. 
 
 
Gez. Dr. Rau