Beantwortung einer schriftlichen Anfrage der Fraktionen Bündnis90/Die Grünen, CDU und Volt (AN/1034/2024) betreffend "Zustand der Gebäude des Union Investment Immobilien Fonds in Köln- Chorweiler"

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer           22.07.2024 
 2235/2024 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Hauptausschuss 22.07.2024 
 
Beantwortung einer schriftlichen Anfrage der Fraktionen Bündnis90/Die Grünen, CDU 
und Volt  (AN/1034/2024) betreffend "Zustand der Gebäude des Union Investment 
Immobilien Fonds in Köln- Chorweiler" 
Die Fraktionen Bündnis90/Die Grünen, CDU und Volt im Rat der Stadt Köln stellen zum Zu-
stand der Gebäude des Union Investment Immobilien Fonds in Köln-Chorweiler folgende Fra-
gen: 
 
1. Wie ist der derzeitige Zustand der Häuser? 
2. Welche Schritte wurden im Nachgang der Ratssitzung vom 21.03.2024 be-
reits von der Stadtverwaltung- insbesondere der Wohnungsaufsicht- ein-
geleitet? 
3. Prüft die Verwaltung, ob eine Übernahme und Sanierung der Objekte 
durch die Stadt Köln oder ein Beteiligungsunternehmen möglich ist?  
 
Die Verwaltung beantwortet die Fragen 1 und 2 im Zusammenhang wie folgt: 
 
Zunächst wird auf die Mitteilungen 1460/2024 und 1461/2024 (nicht öffentlich) hinge-
wiesen.  
 
 
Bestände der ZBI-Gruppe in Köln 
 
Die ZBI-Gruppe ist eine Tochtergesellschaft der Union Asset Management Holding AG 
(Markenname Union Investment). Union Investment ist die Fondsgesellschaft der DZ 
Bank und Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe. Die Bestände der ZBI in Chor-
weiler sind Teile von Immobilienfonds der Union Investment. Die ZBVV ist die Immobi-
lienverwalterin der ZBI-Gruppe. Zum 01.07.2019 erfolgten der Ankauf der BGP durch 
die ZBI und somit auch der wirtschaftliche Übergang der BGP-Bestände in Chorweiler. 
Die Bestände der ZBI liegen konzertiert im Zentrum von Chorweiler, umgeben vom 
Liverpooler Platz, dem Pariser Platz und der Lyoner Passage. Aufgeteilt sind sie in Wirt-
schaftseinheiten, die als Gesamtheit die UIW Lux West II bilden: Osloer Str. 2 – 4 und 
8 – 34, Osloer Str. 6, Liverpooler Platz 1 – 9, Ludwig-Gies-Str. 18 – 20, Mataréweg 51 
und Wilhelm-Ewald-Weg 4 – 8. Dies umfasst einen Bestand in Chorweiler von insge-
samt 773 Wohneinheiten.

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Neben den in Chorweiler-Zentrum und Seeberg gelegenen Immobilien hält die ZBI-
Gruppe einen Immobilienbestand mit weiteren 451 Wohneinheiten in Köln. Derzeit führt 
die Verwaltung 28 laufende wohnungsaufsichtsrechtliche Verfahren auch zu den Be-
ständen in Finkenberg. 
 
Den 19 laufenden Verfahren im Kölner Norden liegen überwiegend folgende Sachver-
halte zugrunde: 
 
 Schimmel und Feuchtigkeit, beispielsweise aufgrund von Wasserschäden in Woh-
nungen und auf Balkonen oder undichte Dächer 
 Feuchtigkeit durch undichte Fenster 
 Feuchtigkeit und Schimmel als Folgeschäden 
 
Diese Fälle betreffen jeweils einzelne Wohnungen und werden von der Verwaltung be-
arbeitet. Je nach Schwere der Missstände werden, soweit keine Instandsetzungsbemü-
hungen seitens der Eigentümerin festzustellen sind, Ordnungsverfügungen erlassen, 
ggf. Zwangsgeld angedroht und auch festgesetzt. In keinem der hier bekannten woh-
nungsaufsichtlich zu prüfenden Fälle war es jedoch nach den Ergebnissen der techni-
schen Begutachtung bisher erforderlich, eine betroffene Wohnung für unbewohnbar im 
Sinne des § 9 WohnStG zu erklären. Zum Teil wurden Mieter*innen Ersatzwohnungen 
angeboten. 
 
Die Feststellung der Mängelbeseitigung führt zum Abschluss eines Falls. Seit Beginn 
des Jahres 2024 konnte die Wohnungsaufsicht insgesamt 11 Fälle zu Wohnungsbe-
ständen der ZBI in Chorweiler abschließen, nachdem die festgestellten Mängel beseitigt 
wurden. 
 
Rechtlicher Hintergrund 
 
Die Wohnungsaufsicht wird auf der Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes 
(WohnStG NRW) tätig. Während in § 5 WohnStG NRW die Mindestanforderungen an 
angemessene Wohnverhältnisse definiert werden, beinhaltet § 6 WohnStG NRW die 
Auflistung von relevanten Mängeln, die durch unterlassene Instandhaltung eingetreten 
sein können. Nach § 6 Absatz 1 Nr. 2 WohnStG NRW ist der Gebrauch zu Wohnzwe-
cken insbesondere dann erheblich beeinträchtigt, wenn Dächer, Wände, Decken, Fuß-
böden, Fenster oder Türen keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse 
oder gegen Feuchtigkeit bieten. Dies kann sich insbesondere durch einen Schimmel-
pilzbefall äußern. In aller Regel wenden sich betroffene Mieter*innen selbst unmittelbar 
an das Amt für Wohnungswesen, wenn sie in Gesprächen mit ihrem Vermieter über 
eine Instandsetzung nicht weiterkommen. Über die Einleitung eines Verfahrens ist nach 
pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Alle Tätigkeiten und Maßnahmen sind da-
her an der Frage auszurichten, ob sie notwendig und geeignet sind, die Erhaltung und 
Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken oder Unterkunftszwecken 
geeigneten Zustands zu erreichen. 
 
Nach § 4 WohnStG NRW kann die Gemeinde anordnen, dass die oder der Verfügungs-
berechtigte die Erfüllung der Mindestanforderungen an Wohnraum zu erfüllen hat. 
Ebenso kann die Gemeinde anordnen, dass die oder der Verfügungsberechtigte die 
erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung oder des für den Gebrauch zu Wohnzwecken 
geeigneten Zustands nachholt. Eine rechtliche Grundlage für die Anordnung der In-
standsetzung ganzer Wohnanlagen bietet das Wohnraumstärkungsgesetz hingegen 
nicht.

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Eine technische Begutachtung vor Ort ist in jedem Einzelfall erforderlich, um Art und 
Ausmaß von Mängeln festzustellen, deren Ursachen zu bestimmen sowie die fachlich 
nötigen Schritte zur Mängelbeseitigung beurteilen zu können. Diese Begutachtung 
nimmt der Servicebereich Technik der Abteilung, der auch die Wohnungsaufsicht an-
gehört, wahr. 
 
Verfügungsberechtigte können nicht für Mängel herangezogen werden, die dem Ver-
antwortungsbereich der Bewohner*innen zuzurechnen sind. Diese Abgrenzung ist in 
der Praxis vor allem bei Feuchtigkeitsmängeln mit auftretendem Schimmelpilzbefall re-
levant. Hier muss durch die technische Begutachtung festgestellt werden, ob bauliche 
Mängel vorliegen (für die der*die Vermieter*in verantwortlich wäre), oder ob die Nut-
zer*innen der Wohnung selbst (z. B. durch falsches Heizen und Lüften) ursächlich zum 
Schimmelbefall beigetragen haben. 
 
Die Wohnungsaufsicht der Stadt Köln hat in einer Vielzahl von Fällen, in denen sie we-
gen erheblicher Wohnungsmängel tätig werden muss, Einblick in den Wohnungsbe-
stand der ZBVV erhalten. Auch wenn es sich hierbei um punktuelle Eindrücke handelt, 
gibt es Hinweise auf erheblichen Instandsetzungs- bzw. Sanierungsbedarf der Wohn-
anlagen.  
 
Weiteres Vorgehen 
 
Die Wohnungsaufsicht ist mit ZBI/ZBVV seit längerem im Austausch, um im Hinblick 
auf die besondere Beschwerdelage zu den im Kernbereich Chorweiler und Seeberg 
gelegenen Immobilien der ZBI-Gruppe auf konsequente und langfristige Verbesserun-
gen hinzuwirken. 
 
Hierzu fand am 12.04.2024 ein Erörterungsgespräch mit Vertretern der Leitungsebene 
von ZBI und ZBVV statt, an dem der Beigeordnete Herr Dr. Rau, die Leiterin des Amtes 
für Wohnungswesen sowie der für die Wohnungsaufsicht zuständige Abteilungsleiter 
teilgenommen haben. Ein Schwerpunktthema waren die von ZBI/ZBVV geplanten Sa-
nierungsmaßnahmen, die zu einer dauerhaften und nachhaltigen Verbesserung des 
Bauzustandes der in Rede stehenden Immobilien führen sollen. 
Um den Sachstand und Fortschritt der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen nachver-
folgen zu können, hat die Verwaltung der ZBI eine regelmäßige Berichtspflicht in Form 
von Quartalsberichten aufgegeben. Mit Sachstand zum 30.06.2024 liegt der Verwaltung 
der erste Quartalsbericht vor.  
Die Objekte in Seeberg wurden für die anstehende Sanierung der Dächer, deren Bau-
beginn noch in diesem Jahr vorgesehen ist, bereits eingerüstet. Der genehmigungs-
pflichtige Teil der Dachsanierung ist für das kommende Jahr geplant. Die Vergabe für 
eine Erneuerung der Aufzugsanlagen ist bereits erfolgt. 
 
Der Bauantrag für die Dachsanierung an den Gebäuden unter den Adressen Liverpoo-
ler Platz 1-9 soll noch in diesem Jahr eingereicht werden und die Arbeiten im kommen-
den Jahr beginnen. Neben Dachsanierungen sind für die Gebäude Osloer Straße auch 
Instandsetzungen der Fassade sowie der Balkone vorgesehen. 
  
Die Wohnungsaufsicht wird auch den Wohnungsbestand von ZBI/ZBVV weiterhin im 
Blick behalten und wenn nötig mit Anordnungen behördlich einschreiten. Zudem steht 
die Wohnungsaufsicht in engem Austausch zu der Mieterkontaktstelle in Chorweiler. 
 
Antwort der Verwaltung zu Frage 3:

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Die Verwaltung geht davon aus, dass die ZBI als Bestandshalterin weiterhin investiti-
onsbereit ist, um notwendige Instandsetzungen an den genannten Beständen nach-
haltig durchzuführen. Ein Veräußerungswille der ZBI ist der Verwaltung nicht bekannt. 
Eine Sanierung des Wohnungsbestandes der ZBI durch die Stadt Köln oder ein Betei-
ligungsunternehmen ohne eine Änderung der Besitzverhältnisse ist aus wohnungsauf-
sichtlichen Gründen nicht möglich.  
 
 
gez. Reker