Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens für das städtische Grundstück Aachener Straße 443 in Köln-Braunsfeld

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/1 
Vorlagen-Nummer 
 2279/2023 
Freigabedatum 01.09.2023 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens für das städtische Grundstück 
Aachener Straße 443 in Köln-Braunsfeld  
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Liegenschaftsausschuss beauftragt die Verwaltung, ein Interessenbekundungsverfah-
ren mit dem Ziel der Vergabe eines Erbbaurechts am 1.241 m² großen städtischen Grund-
stück Aachener Straße 443 in Köln-Braunsfeld Gemarkung Müngersdorf, Flur 68, Flur-
stück Nr. 2399/6 gemäß den Vorgaben des Grundsatzbeschlusses des Rates zur vorran-
gigen Bestellung von Erbbaurechten an städtischen Grundstücken für den Geschosswoh-
nungsbau (Session-Nr. 1304/2020) durchzuführen. 
 
2. Dabei sind neben den durch den oben genannten Grundsatzbeschluss vorgegebenen Be-
dingungen folgende Konditionen anzuwenden: 
 
Erbbauzins im ersten Jahr: 44.100 Euro  
 
Dies entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 3.540.000 
Euro gemäß der Wertermittlung vom 07.07.2023, abzüglich einem Ansatz von 600.000 
Euro für die Freistellung, demnach 2.940.000 Euro. Der Erbbauzins wird wie im Grund-
satzbeschluss vorgesehen angepasst (Wertsicherung). Ab dem 61. Jahr beträgt der Erb-
bauzinssatz 4%. 
 
Nutzungszweck: Kombination aus gefördertem Studierendenwohnen und Begegnungs-
stätte sowie ggfls. weiterer Einrichtungen, die der Geschichte des Ortes Rechnung tragen 
und der Verständigung zwischen den Kulturen und/oder Religionen dient. 
 
 
3. In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmbe-
rechtigten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird eine Reihenfolge der 
eingegangenen Bewerbungen festgelegt, über die der Rat nach Vorberatung im Liegen-
schaftsausschuss dann abschließend entscheidet.  
 
Liegenschaftsausschuss 18.09.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Sachverhalt: 
 
Auf dem in der Anlage dargestellten städtischen Grundstück Aachener Str. 443 befand sich ab 
1910 ein jüdisches Waisenhaus. Das Gebäude wurde nach Plänen des Architekten Georg 
Falck errichtet und nach seinem Initiator Abraham-Frank-Haus genannt. Bis 1941 wurden dort 
jüdische Waisenkinder, aber auch Halbwaisen sowie Kinder aus sozial schwachen Familien, 
die der jüdischen Gemeinde angehörten, betreut.  
 
Das NS-Dok teilte mit, dass das Abraham-Frank-Haus, wie auch das Kinderheim in der 
Lützowstraße, im Frühjahr 1941 zwangsweise aufgelöst und die verbliebenen Kinder und Be-
treuer (soweit bekannt) in die Ghettohäuser Cäcilienstraße 18/22 und St. Apernstraße 29-31 
gebracht wurden. Die Leiterin Therese Wallach beging am 18. Oktober 1942 im Deportations-
lager Müngersdorf mit einer Schlafmittelüberdosis Selbstmord. Laut Wikipedia wurden die Kin-
der am 20. Juli 1942 nach Minsk verschleppt und kamen in einem Konzentrationslager um. 
 
Das Haus wurde von der nationalsozialistischen „Volkswohlfahrt“ übernommen. Nach dem 
Krieg erhielt die Synagogen-Gemeinde Köln das Grundstück mit der Ruine zurück und ver-
pachtete es zunächst an die „Schwestern Unserer Lieben Frau“, bevor sie es an die Stadt 
Köln veräußerte. 
 
Das Gebäude von 1910 wurde im Krieg weitgehend zerstört und das Grundstück später neu 
bebaut. Eine Gedenktafel erinnert an das Schicksal der Waisenkinder und ihrer Betreuer*in-
nen.  
 
Der Nachkriegsbau wurde bis vor einigen Jahren durch eine griechische Schule genutzt. 
Diese musste wegen gravierender Baumängel ausziehen. 
 
In den letzten Jahren hat die Verwaltung mit einem Investor über die Neuentwicklung des 
Grundstücks verhandelt. Hierzu wurde dem Investor eine Anhandgabe eingeräumt (Beschluss 
des Liegenschaftsausschusses vom 07.06.2021 (Session-Nr. 1740/2021). Kürzlich erklärte 
der potentielle Investor jedoch, dass er aus wirtschaftlichen Gründen von der Realisierung des 
Projektes absehe und zog sein Interesse zurück. 
 
Verfahrensart 
 
Es erfolgt eine Ausschreibung im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens. Hierzu 
wird ein Exposé veröffentlicht und Interessierten Gelegenheit gegeben, innerhalb einer noch 
festzulegenden Frist, Konzepte vorzulegen.  
 
Im Rahmen der Ausschreibung werden auch die vom Rat am 17.03.2022 beschlossenen Kon-
ditionen sowie die Zielsetzung des konkreten Verfahrens beschrieben.  
 
Ziel ist vorliegend die Bestellung eines Erbbaurechts für die Realisierung einer Kombination

3 
aus gefördertem Studierendenwohnungen, einer Begegnungsstätte sowie ggf. weiteren Ein-
richtungen. Die Begegnungsstätte soll an die Geschichte des Ortes als ehemaliges jüdisches 
Waisenhaus erinnern und einen interkulturellen ggfls. auch einen interreligiösen Austausch 
zwischen den verschiedenen Kulturen und Religionen ermöglichen. 
 
Hierbei kann, sofern möglich und baurechtlich genehmigungsfähig, ein Theater, Café und/o-
der Schulungsort integriert werden. Eine Kooperation mit dem benachbarten Krankenhaus 
z.B. in der Mitnutzung dort vorhandener Freiflächen erscheint möglich und könnte Synergien 
bieten. 
 
Im Rahmen eines Workshops sichten und bewerten die von den im Liegenschaftsausschuss 
vertretenen, stimmberechtigten Fraktionen benannten Personen die eingegangenen Konzepte 
und schlagen eine Reihenfolge vor. Nach Vorberatung im Liegenschaftsausschuss entschei-
det der Rat, mit welchem Interessierten ein Vertragsschluss anzustreben ist.   
 
Erbbauzins und sonstige finanzielle und rechtliche Konditionen 
 
Es kommen die vom Rat am 17.03.2022 beschlossen finanziellen und rechtlichen Konditionen 
zur Anwendung.  
 
Ausgehend von einem nutzungsorientierten Verkehrswert in Höhe von 3.540.000 Euro gemäß 
der Wertermittlung vom 07.07.2023 und abzüglich einem Ansatz von 600.000 Euro für die 
Freistellung (= 2.940.000 Euro) und einem Erbbauzinssatz von 1,5% ergibt sich ein Erbbau-
zins für das erste Jahr i.H.v. 44.100 Euro. Wie im Grundsatzbeschluss vorgesehen angepasst 
(Wertsicherung). Ab dem 61. Jahr beträgt der Erbbauzinssatz 4%. 
 
Für den Abbruch des bestehenden Gebäudes wurden 600.000 Euro in Abzug gebracht, da 
der Erhalt dieses Gebäudes nicht wirtschaftlich ist. Es handelt sich um einen Nachkriegsbau 
und insbesondere nicht um das Gebäude des ehemaligen Waisenhauses. Die Freistellungs-
kosten beziehen sich auf einen kompletten Abbruch des Bestandsgebäudes. 
 
 
Planungsrecht 
 
Planungsrechtliche Festsetzungen in Form eines Bebauungsplanes bestehen für das Grund-
stück nicht und sind auf Grundlage von § 34 BauGB eigenständig zu entwickeln. 
 
 
Klimaschutz/ Sonstiges 
 
Die Klimaschutzleitlinien sind zwingend zu beachten. Die geplanten Maßnahmen sind in der 
Bewerbung darzulegen.  
 
 
Anlage