Evaluation von ÖPP-Projekten - halbjährlicher Bericht, Stand November 2020

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  04.01.2021 
 3616/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.01.2021 
Rechnungsprüfungsausschuss 02.02.2021 
 
Evaluation von ÖPP-Projekten - halbjährlicher Bericht, Stand November 2020 
Entsprechend dem Beschluss vom Rechnungsprüfungsausschuss am 18.02.2016 berichtet die  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln halbjährlich zum ÖPP-Projekt (ÖPP P3). 
 
Historie 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los – 
es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten - zu  
realisieren.  
Die Auswertung der finalen Angebote wurde im Juli 2017 beendet. Das Vergabeverfahren wurde an-
schließend mit Ratsbeschluss vom 28.09.2017 formal abgeschlossen. Der Vertragsabschluss konnte 
planmäßig am 12.10.2017 mit dem Bestbieter, der VINCI Facilities SKE GmbH, erfolgen.  
Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 01.01.2018 auf den Vertragspartner übergegangen.  
An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden Schulbetrieb und umfassen 
komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände.  
Die vertraglich vereinbarten Bauzeiten für die Standorte betragen zwei beziehungsweise vier Jahre. 
 
Zu den drei Standorten wird berichtet: 
 
Standort Mülheim, Fürstenbergstraße/Lassallestraße  
 
Projektfortschritt 
Der Umzug in den Neubau ist in den Herbstferien 2020 erfolgt.  
Die Sanierungsarbeiten in dem ersten leergezogenen, denkmalgeschützten Bestandgebäudes haben 
begonnen. Die Bausubstanz ist in einem deutlich schlechteren Zustand als erwartet. Insbesondere 
die Arbeiten an der Betonfassade sind umfangreicher als bei der Vergabe trotz gewissenhafter Vorun-
tersuchung absehbar war. Um die Auswirkungen der durch den höheren Sanierungsaufwand und der 
terminlichen Verzögerungen entstehenden Mehrkosten so gering wie möglich zu halten, werden zur 
Zeit gemeinsam mit dem Auftragnehmer mögliche Kompensations- beziehungsweise Beschleuni-
gungsmaßnahmen besprochen. Die genauen Auswirkungen können erst nach Abschluss der Ver-
handlungen festgestellt werden. 
Um die Fläche als Schulhof nutzen zu können, werden die Schulersatzbauen nach Beendigung der 
Sanierung abgebaut. 
 
Kostenrisiken  
- Allgemeine Kostenrisiken bei Bestandssanierungen durch Unwägbarkeiten in der vorhande-
nen, denkmalgeschützten Bausubstanz.  
- Mehraufwand durch eine längere Bauzeit bei der Bestandssanierung.

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Aktuell ist damit zu rechnen, dass die prognostizierten Mehrkosten von circa 10% auf 15% 
steigen werden. 
 
Terminrisiken 
- Bauzeitverlängerung durch Mehraufwand bei der Sanierung der denkmalgeschützten Bausub-
stanz.  
 
Eine eventuell notwendige Bauzeitverlängerung hat keinen direkten Einfluss auf den Schulbe-
trieb, da die notwendigen Schülerplätze im Neubau und in temporären Bauten auf dem 
Grundstück sichergestellt sind.  
 
Standort Weiden, Ostlandstraße 39  
 
Projektfortschritt 
Die Neubauten A und B wurden gemäß Terminplan pünktlich fertiggestellt und in den Herbstferien 
bezogen.  
Die Baugenehmigungen für die Generalinstandsetzung der Sporthallen Bauteile E und F liegen vor. 
Mit der Generalsanierung der Sporthalle Bauteil E wurde im Januar 2020 begonnen. Im Anschluss 
wird die Sanierung der Halle F erfolgen. Die Bausubstanz der Sporthallen ist in einem deutlich 
schlechteren Zustand als erwartet. Beispielsweise müssen die Brandwände zusätzlich ertüchtigt wer-
den. Dies bedeutet einen Mehraufwand, der Auswirkungen auf die Kosten und Termine hat. 
Mit der Sanierung des Bauteil D (NW Räume) wurde ebenfalls begonnen. 
Der Abriss des alten Schulgebäudes ABC wird parallel vorbereitet. Hierzu werden im leegezogenen 
Gebäude Schadstoffuntersuchungen durchgeführt. Trotz einer umfangreichen Asbestsanierung in 
den 80er Jahren wurde bei der Beprobung Asbest lokalisiert. Dies wird zu einem erhöhten Aufwand 
bei den Abrissarbeiten führen. Terminlich sind die Auswirkungen unkritisch, da der Schulbetrieb durch 
den verspäteten Abriss nicht gestört wird. Die Auswirkungen auf die Kosten stehen noch nicht fest, da 
der Umfang der notwendigen Maßnahmen noch nicht geklärt ist.  
 
Kostenrisiken 
- Allgemeine Risiken bei Bestandssanierungen in den Bauteilen E und F (Sporthallen) durch 
Unwägbarkeiten in der vorhandenen Bausubstanz.  
- Die Schadstoffuntersuchungen des Bauteils ABC sind noch nicht abgeschlossen. Es steht 
aber bereits jetzt fest, dass trotz einer Asbestsanierung in den 80ern zusätzliche Schadstoffe 
in dem Altbau vorhanden sind, die zu Mehrkosten führen werden. 
- Inwieweit die Kosten für eine Bauzeitverlängerung durch den Generalunternehmer an die 
Stadt Köln auch durchgesetzt werden können steht derzeit noch nicht fest. 
 
Aktuell ist auch bei diesem Projekt damit zu rechnen, dass die prognostizierten Mehrkosten 
von circa 10% auf 15% steigen werden. 
 
Terminrisiken 
- Sollte es beim Abriss des alten Gebäudes Bauteil ABC zu Verzögerungen kommen, hat dies 
keine Auswirkungen auf den Schulbetrieb. 
- Die geplante Terminschiene wird mit dem höheren Bauaufwand in den Bauteilen E und F nicht 
mehr zu halten sein. Da aber die Sporthallen nacheinander saniert werden, ist ein einge-
schränkter Sportbetrieb sichergestellt. 
- Durch die pünktliche Fertigstellung des Neubaus nebst Umzug kann der Schulbetrieb sicher-
gestellt werden.  
 
Standort Ossendorf, Wilhelm-Schreiber-Straße 36  
 
Projektfortschritt 
Nach Beginn der Sanierungsarbeiten 2018 wurden erhebliche Mängel in der Bausubstanz, auch die 
tragendende Konstruktionen (Statik) betreffend, vorgefunden, die im Vorfeld trotz gewissenhafter 
Voruntersuchungen nicht erkennbar waren. 
Diese Mängel führten zu notwendigen Umplanungen und in der Folge zu Terminverzögerungen und

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Kostenerhöhungen. Trotz dieser nicht vorhergesehenen Umstände konnten durch die Vertragskons-
tellation des ÖPP Modells und der damit verbundenen kompakten Planungs- und Ausführungs-
schnittstellen sowohl die zeitlichen als auch die wirtschaftlichen Auswirkungen im Rahmen gehalten 
werden. 
Das Bauteil B mit dem Neubauanbau wurde in den Herbstferien durch die Schule bezogen. 
Die Fertigstellung des Bauteils A und der Turnhalle ist für Mitte 2022 geplant. 
Die Sanierungsarbeiten des Bauteils A haben begonnen. Da dieser Bauteil baugleich mit dem Bauteil 
B ist, sind in der Bausubstanz keine weiteren, über die bereits bekannten hinausgehenden, Risiken 
zu erwarten.  
Um der Schule Außenspielflächen zur Verfügung stellen zu können, wurde die Baustelleneinrichtung 
so umgebaut, dass die Schulhofflächen fertiggestellt und in Betrieb genommen werden konnten. 
 
Kostenrisiken 
- Die zusätzlich im Bauteil B entstandenen Kosten werden derzeit geprüft und verhandelt. Nach 
Einigung der Vertragspartner können diese dann auch auf das Bauteil A angewendet werden.  
- Die Kostenfortschreibung liegt bei circa 15% Mehrkosten.  
- Wer die finanziellen Folgen der Bauzeitverlängerung zu tragen hat, wird derzeit geklärt. 
 
Terminrisiken 
- Unter Berücksichtigung der oben geschilderten Umstände ist mit einer Fertigstellung in 2022 
zu rechnen. 
- Da für den Schulbetrieb ein temporärer Ersatz existiert, gibt es auch bei Terminverzögerungen 
keine Einschränkungen im laufenden Schulbetrieb. 
 
Fazit: 
 
-zu Kosten: Trotz der derzeit angespannten Marktlage im Baubereich und des hohen Anteils an Bau-
leistungen, die die Sanierung betreffen, können nach heutigem Stand die Kosten für die drei Bau-
maßnahmen in einem Rahmen gehalten werden, der sich deutlich unterhalb der marktüblichen Kos-
tensteigerungen bei vergleichbaren Bauprojekten bewegt.  
 
-zu Terminen: Die gegenüber konventionell durchgeführten Baumaßnahmen reduzierten Schnittstel-
len ermöglichen es den Vertragspartnern, auf unvorhergesehene bauliche Herausforderungen kurz-
fristig zu reagieren. Da auch der ÖPP Partner von einer möglichst zeitnahen Fertigstellung profitiert, 
können Bauverzögerungen minimiert und der frühestmögliche Betrieb der Schule sichergestellt wer-
den. 
 
-zu Qualität: Neben der Steuerung der Baustelle sieht das ÖPP Modell zusätzlich den Betrieb der 
Immobilie für die nächsten 25 Jahre durch den ÖPP Partner vor. Allein, um Zeit und Kosten für die 
Betriebsphase so effizient wie möglich zu gestalten, ist vor allem der ÖPP Partner an einer hohen 
Bau- und Sanierungsqualität interessiert – zum Vorteil der Stadt Köln.  
 
Gez. Greitemann