Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 3. Quartal 2023

Zwischenbericht 
 
zum 30. September 2023

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2023 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2023 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung zum 30.09.2023 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2023

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2023 rungen
ergebnis-
01.01.-30.09.2023 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 272.623 289.236 -16.613 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 22.003 52.676 -30.673 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 13.545 15.567 -2.022 3
b) - sonstigen Serviceleistungen 2.685 5.991 -3.306 4
c) anderen Lieferungen und Leistungen 786 720 66
Umsatzerlöse gesamt 311.642 364.190 -52.549
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 21.898 12.843 9.055 1
b) Betreuungstätigkeit 5.686 0 5.686 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 27.584 12.843 14.742
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.741 1.878 -136
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 5 0 5
b) übrige betriebliche Erträge 3.504 1.163 2.341 5
sonstige betriebliche Erträge gesamt 3.509 1.163 2.346
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 58.217 57.304 -913
b) Instandhaltung 50.707 74.790 24.083 6
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 72.416 78.056 5.640 7
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 181.340 210.150 28.810
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 22.742 43.469 20.727 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 14.174 14.667 493 3
c) sonstigen Serviceleistungen 2.903 5.169 2.266 4
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 39.819 63.305 23.486
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 32.623 32.330 -293
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 10.147 10.733 586
Personalaufwand gesamt 42.769 43.063 293
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 23.728 27.334 3.606
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 9.317 11.760 2.443
Betriebsergebnis 47.503 24.461 23.041
10. Erträge aus Finanzanlagen 3.595 1.576 2.019 10
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 56 483 -427
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 22.597 26.234 3.638 11
13. Steueraufwand / -erstattung -1 0 1
Finanzergebnis -18.947 -24.176 5.229
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 28.555 285 28.270
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) -4.472 0 -4.472
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 3. Quartal 2023 24.083 285 23.797
* vorläufiger Sachstand Oktober 2023
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung
mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2023
12
9
8

per 30.09.2023 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 288 0,01 0 393 0,01 0 -105 -26,79
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.727.470 90,59 0 2.555.750 89,78 0 171.720 6,72
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 67.271 2,23 0 68.562 2,41 0 -1.291 -1,88
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 31.096 1,03 0 34.347 1,21 0 -3.250 -9,46
- Finanzanlagen 45.498 1,51 0 43.527 1,53 0 1.972 4,53
Anlagevermögen 2.871.623 95,38 0 2.702.578 94,94 0 169.045 6,25
- Vorräte 101.602 3,37 101.602 77.765 2,73 77.765 23.837 30,65
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 37.465 1,24 37.465 62.931 2,21 0 -25.466 -40,47
- Liquide Mittel 0 0,00 0 2.722 0,10 0 -2.722 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 21 0,00 21 571 0,02 571 -550 -96,30
Umlaufvermögen/RAP 139.089 4,62 139.089 143.989 5,06 78.336 -4.900 -3,40
3.010.712 100,00 139.089 2.846.567 100,00 78.336 164.145 5,77
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,03 0 1.000 0,04 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 233.847 7,77 0 207.199 7,28 0 26.648 12,86
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 234.847 7,80 0 208.199 7,31 0 26.648 12,86
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 597.391 19,84 0 560.104 19,68 0 37.288 6,66
Eigenkapital i.w.S. 832.238 27,64 0 768.303 26,99 0 63.935 8,32
- Rückstellungen 143.782 4,78 138.757 138.757 4,87 138.757 5.025 3,62
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.828.080 60,72 0 1.755.549 61,67 49.249 72.531 4,13
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 52.653 1,75 52.653 0 0,00 0 52.653 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 16.705 0,55 0 17.284 0,61 17.284 -579 -3,35
- Erhaltene Anzahlungen 102.487 3,40 102.487 81.781 2,87 81.781 20.706 25,32
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 34.766 1,15 34.734 84.893 2,98 13.989 -50.127 -59,05
Fremdkapital 2.178.474 72,36 328.630 2.078.264 73,01 301.060 100.209 4,82
3.010.712 100,00 328.630 2.846.567 100,00 301.060 164.145 5,77
1) vorläufiger Sachstand Oktober 2023
2) aufgestellter, geprüfter, noch nicht testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2022
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2023

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2023 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit sowie anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Personalaufwand 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund 16,6 Mio. Euro niedrigeren Umsatzerlöse 
aus der Hausbewirtschaftung betreffen mit rund 10,2 Mio. Euro unterplanmäßige Mie-
terlöse und mit 6,4 Mio. Euro die Erlöse aus Nebenkostenabrechnungen. 
 
Die geringeren Mieterlöse lassen sich im Wesentlichen auf verspätete Mietbeginne 
(u. a. Leonhard-Tietz-Straße, Hohe Straße und Schanzenstraße) sowie verzögerte 
Fertigstellungen bei diversen Schulbauten ( u. a. Thessaloniki Allee und Gaede-
straße) zurückführen. 
 
Ursache für die geringeren Erlöse aus Nebenkostenabrechnungen ist die verstärkte 
Abrechnung der Nebenkosten im 2. Halbjahr. Dies führt auch zu einer Abweichung 
bei der Reduzierung der unfertigen Leistungen, das heißt noch nicht abgerechnete 
NK aus Vorjahren, von rund 9,1 Mio. Euro. Es ist davon auszugehen, dass die ge-
planten Abrechnungen bis zum Jahresende erreicht werden. 
 
2 Die abweichend zur Planung geringeren Erlöse aus Baubetreuung in Höhe von 30,7 
Mio. Euro haben unter anderem ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert reali-
sierten Aufträgen. Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen 
aus Baubetreuungstätigkeit in Höhe von 20,7 Mio. Euro gegenüber. 5,7 Mio. Eurobe-
treffen Bestandserhöhungen, also noch nicht abgerechnete Serviceleistungen, das 
heißt weiterberechnete eigene Personal- und Sachkosten. Die verbleibende Abwei-
chung von 4,3 Mio. Euro betrifft noch nicht erbrachte Eigenleistungen bzw. erzielte 
Honorare (unter aanderem. MiQua, WRM, RGM), also auch eigene Personal- und 
Sachkosten. 
 
3 Die geringeren Erlöse aus Energiebetreuung von rund 2 Mio. Euro sind Ergebnis aus 
den Minderaufwendungen aus Energiebetreuung in Höhe von 0,5 Mio. Euro und der 
Bestandserhöhung aus Energiebetreuung in Höhe von 1,5 Mio. Euro. Die Leistungen 
werden nicht linear, sondern verstärkt im 2. Halbjahr in Anspruch genommen bzw. 
abgerechnet.

4 Den unterplanmäßigen Erlösen aus sonstigen Serviceleistungen (unter anderem. 
Umzugsmanagement) in Höhe von 3,3 Mio. Euro stehen Minderaufwendungen in 
Höhe von 2,3 Mio. Euro gegenüber, weil geplante Umzugs- und Bewachungslistun-
gen von den Ämtern nicht oder verspätet abgerufen wurden, was sich sowohl auf den 
Ertrag als auch auf den Aufwand auswirkt. Dies betrifft u.a. Verwaltungsgebäude 
(siehe Punkt 1) die in 2023 bezogen werden sollten. 
 
5 Die Abweichung bei den sonstigen betrieblichen Erträgen resultiert mit 2,3 Mio. Euro 
im Wesentlichen aus einem bilanziellen Sondereffekt (entgeltliche Übertragung von 
Vermögensgegenständen an einen anderen Nutzer).  
 
6 Das Instandhaltungsbudget 2023 (rund 100 Mio. Euro) beinhaltet neben den laut der 
KGSt für die bauliche Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rund 81,1 Mio. Euro) 
auch eine Komponente für den Abbau des Instandhaltungsstaus (14,4 Mio. Euro) und 
die Errichtung von Interimsbauten (4,2 Mio. Euro).  
 
Die Instandhaltungsaufwendungen liegen derzeit 24,1 Mio. Euro unter Plan. Die Bau-
leistungen verlaufen zum einen unterjährig nicht linear. Ob der geplante Instandhal-
tungsansatz realisiert wird, hängt unter anderem von den Folgen des Ukraine-Kriegs 
und den Schwierigkeiten der Personalgewinnung ab. Insbesondere die Personalge-
winnung ist nicht kurzfristig umsetzbar ist, so dass davon auszugehen ist, dass das 
Budget nicht vollständig in Anspruch genommen wird. 
  
7  Die Minderaufwendungen für die andere Hausbewirtschaftung von rund 5,6 Mio. 
Euro sind insbesondere Folge des unter Punkt 1 geschilderten verspäteten Mietbe-
ginns. 
 
8 Die unterplanmäßigen Abschreibungen von rund 3,6 Mio. Euro resultieren sowohl aus 
der verzögerten Fertigstellung von Neu- und Erweiterungsbauten sowie investiver 
Generalinstandsetzung als auch aus dem abweichenden Start der Abschreibung, das 
heißt abweichendem Anlagenzugang innerhalb des Geschäftsjahres. 
 
9 Die niedrigeren sonstigen betrieblichen Aufwendungen um rund 2,4 Mio. Euro im Ver-
gleich zum Planansatz verlaufen unterjährig nicht linear, sodass zum 4. Quartal ein 
Ausgleich erfolgen dürfte.  
 
10 Die Abweichung der Erträge aus Finanzanlagen (+2 Mio. Euro) resultiert im Wesentli-
chen aus der unerwartet hohen Indexierung vereinbarter Erbbauzinsen. 
 
11 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (3,6 Mio. Euro) haben 
zwei Ursachen. Insbesondere der unerwartete Erhalt der Bildungspauschale in Höhe 
von rund 43 Mio. Euro (Zuschuss) verringerte zum einen die Darlehensaufnahme. 
Zum anderen war durch die im Vergleich zum Plan geringere Investitionstätigkeit die 
Darlehensaufnahme geringer als geplant. (Mengeneffekt vergleiche hierzu 3.2.). 
 
12 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 3. Quartal 2023 schließt mit einem vorläufi-
gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von 28,6 Mio. Euro.

Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei-
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein-
richtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht 
aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal-
tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der 
Spartenergebnisse unberücksichtigt.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der Gebäudewirtschaft für 2023 beträgt laut Wirt-
schaftsplan insgesamt rund 100 Mio. Euro, anteilig für das 3. Quartal 75 Mio. 
Euro. Dem stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendun-
gen in Höhe von rund 51 Mio. Euro gegenüber. 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2023: 
 
 GuV 
 Jan. – Sept. 2023 
 EUR Mio.  
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit   
(vor Ergebnisausgleich)  28,6 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  -28,6  
     modifiziert / bereinigt um    
 nicht verausgabte Instandhaltungsmittel + 24,1  
   
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  
gegenüber der Gebäudewirtschaft (Saldo) - 4,5 - 4,5 
   
Ergebnis für das 3. Quartal 2023 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  24,1

Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-
schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch 
nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit 
der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis-
ausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2023 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2023 sind Bauinvestitionen in Höhe von 359 Mio. Euro angemeldet. Umgesetzt 
wurden zum 30.09.2023 202,6 Mio. Euro, was 56,4 % des Gesamtplanansatzes ent-
spricht bzw. 75,0 % des anteiligen Planansatzes (270 Mio. Euro). Unter Berücksichti-
gung der auf die Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschreibungen 
ergibt sich beim Grundvermögen ein Nettovermögenszuwachs von rund 172 Mio. 
Euro. 
 
Kreditaufnahme 
 
Für 2023 sind Kreditaufnahmen von 402,8 Mio. Euro geplant, wovon 45,2 Mio. Euro 
auf die Umschuldung bestehender Darlehen entfallen. 
 
Aufgrund der getätigten Bauinvestitionen (rund 202,6 Mio. Euro) und umgeschuldeten 
Kredite (44,6 Mio. Euro) wurden bislang Fremdkapitalaufnahmen in Höhe von insge-
samt 150 Mio. Euro erforderlich. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen 
ergeben sich zum 30.09.2023 im Saldo um rund 73 Mio. Euro erhöhte Darlehensver-
bindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Zudem haben sich die Kontokorrentver-
bindlichkeiten um rund 53 Mio. Euro erhöht. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2023 beträgt 3 Mrd. Euro. Die Eigenkapital-
quote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse rund 
27,6 % (wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das bilanzielle Eigenkapital 
ohne den Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte 
Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von rund 9,7 % 
 
Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung 
der Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit 
zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender 
Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapital-
quote und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfeh-
lung starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation 
des Betriebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig,

insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als ange-
messen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben 
wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent 
nicht zu unterschreiten.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 22.11.2023 
 3709/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 27.11.2023 
 
Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 3. 
Quartal 2023 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. September 2023 
wird hiermit zur Kenntnisnahme vorgelegt.  
 
 
Gez. Greitemann