Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2017 (Stand 31.12.2017)
Dezember 2017 www.zarinfar.de 1
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2017 (Stand 31.12.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche auch 
Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE
Am 07.12.2017 begann wie vorgesehen die Planungsphase LPH 3. Ein detaillierter Planungsterminplan wurde aufgestellt und dient als Grundlage für die Planung der Leistungsphase 3. Einzelne
Vorgänge des oben dargestellten Rahmenterminplanes wurden auf Grundlage des Planungsterminplanes aktualisiert. Der Gesamtfertigstellungstermin bleibt unverändert.

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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
288,48 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
348,74 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 538,17 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 22,24 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            560,41 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
22.12.2017, den Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sowie Informationen aus dem 
Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die 
Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit 
können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
Prognose
538,17 Mio. €
560,41 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
348,74 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
288,48 Mio. €
404 Mio €
288,48 Mio €
241,75 Mio €
83,47 Mio €
23,52 Mio €
348,74 Mio €
189,43 Mio €
22,24 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
277 Mio. € 280 Mio. € 282 Mio. € 284 Mio. € 286 Mio. € 288 Mio. €
337 Mio. € 338 Mio. € 340 Mio. € 344 Mio. € 348 Mio. € 349 Mio. €
543 Mio. € 542 Mio. € 543 Mio. € 545 Mio. € 548 Mio. € 538 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
07.2017 08.2017 09.2017 10.2017 11.2017 12.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €

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39,36%
36,16%
4,26%
12,77%
7,45%
KG 300 bis 500 gesamt
Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Sachverständigen und Projektsteuerung konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich 
abgenommen. Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt und werden voraussichtlich bis zum 1. Quartal 2018 abgeschlossen sein.
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen für die neue TA-Planung 
mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
6. Der Sachstand ZUSTANDSFESTSTELLUNGEN
54,17%
33,33%
12,50%
KG 479 Bühnentechnik
34,69%
38,79%
6,12%
10,20%
10,20%
KG 300 Gebäude
22,22%
38,89%
5,56%
22,22%
11,11%
KG 400 Haustechnik

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19,35%
10,75%
20,43%21,51%
27,96%
KG 300 bis 500 gesamt
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungen gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
11,11%
16,67%
16,66%
50,00%
5,56%
KG 400 Haustechnik
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
14,29%
14,29%
28,57%
12,24%
30,61%
KG 300 Gebäude
34,78%
21,74%
43,48%
KG 479 Bühnentechnik

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8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Risiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke decken ggf. 
bisher unbekannte Mängel auf
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Steigerung Baupreisindex 
 Nachtragsforderungen der Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Terminplans auf 
Baubereichsebene und regelmäßiger Soll-/Ist-Vergleich 
 Durchführung von Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche
 Erweiterung der baubetrieblichen Prüfung der 
Nachtragsforderungen der Projektbeteiligten
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben 
einzelne Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch 
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustandsfeststellungen sowie vom 
weiteren Verlauf der Planung (Leistungsphase 3) ab. Wir empfehlen 
daher eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach 
Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Das aktuelle 
Terminrisiko ist bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
ab. Daher sollten die Firmengespräche weiterhin intensiv durch den 
Bauherren unter Hinzuziehung von Beratern erfolgen. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf 
die Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
Das aktuelle Qualitätsrisiko ist weiterhin als hoch zu bezeichnen und kann 
erst dann geringer ausfallen, wenn die Zustandsfeststellungen vollständig 
abgeschlossen sind.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  17.01.2017 
 0189/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 23.01.2018 
Finanzausschuss 05.02.2018 
Rechnungsprüfungsausschuss 22.02.2018 
Unterausschuss Kulturbauten 27.02.2018 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Dezember 2017 gibt  die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie rung 
der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis.  
 
Die Überprüfung der Ergebnisse der vertieften Grundlagenermittlung konnte am 06.12.2017 abg e-
schlossen werden. Über das Prüfergebnis gab es Abstimmungsbedar f zwischen dem beauftrag ten 
Büro und den Bühnen, der zu entsprechenden Klärungen führte. Seitdem arbei tet das Planungsbüro 
für Haustechnik an der Entwurfsplanung, die im ersten Quartal 2019 abgeschlos sen sein wird. Die 
Bühnen befin den sich damit im Zei tfenster des Rahmenterminpla nes. Der detaillier te Planungste r-
minplan liegt seit Ende Dezember 2017 vor.  
 
Die gemeinsam mit den Firmen durchgeführten Zustandsfestellungen sind weitgehend abgeschlos -
sen, ca. 13 % der Gewerke sind noch offen. Alle Zustand sfeststellungen sollen bis Ende März 2018 
vorliegen. 
 
Im Dezember 2017 konnten weitere Firmengespräche abgeschlossen wer den. Am Ende des Mo nats 
waren ca. 59 % aller Firmengespräche abgeschlossen und ca. 22 % befanden sich in der Bearbe i-
tung.  
 
Die prognostizierten Kosten und Risiken sind im Dezember 2017 signifikant gefallen, sie liegen jetzt 
bei ca. 538 Mio. € und damit ca. 10 Mio. € niedriger als im Vormonat. In dieser Entwicklung spie geln 
sich die Ergebnisse der vertieften Grundlagenermittlung w ider, die bei den kalkulier ten Kosten mehr 
Sicherheit erbracht haben. So ist z.B. nun der Aufwand für die Weiternutzung der bereits eingebauten 
Anlagen präziser zu kalkulieren. Auch konnte das Ausmaß der gesam ten planerischen Aufwendu n-
gen genauer beziffert werden.  Dementsprechend ging auch der für Risiken veranschlagte Betrag von 
ca. 25 Mio. € auf ca. 22 Mio. € zurück.  
 
Diese Entwicklungen haben den Projektsteurer dazu bewogen, das Projektrisiko insgesamt im Ver -
gleich zu den Vormonaten zu senken. 
 
Der Stand der Auszahlungen stieg im Dezember um ca. 2 Mio. € auf jetzt rund 288 Mio. €. Die Ve r-
pflichtungen stiegen gegenüber dem Vormonat von ca. 348 Mio. € auf ca. 349 Mio. €. Der gerin ger 
als in den Vormona ten ausgefallene Anstieg der Verpflichtungen kann dabei auch dem Redaktions -
schluss am 22.12.2017 geschuldet sein.

2 
 
Die Bühnen haben die Begründung ihres Antrags zur Abweisung der im Sommer 20017 erhobe nen 
Klage des IB Deerns gegen die Kürzung der Schlussrechnung im Dezember fristge recht beim Lan d-
gericht Köln eingereicht. 
 
 
gez. Streitberger