Erbbaurecht-Baustein 2: Grundstücke für soziokulturelle Nutzung

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23 
 
Vorlagen-Nummer 
 0149/2024 
Freigabedatum 
28.02.2024  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Erbbaurecht-Baustein 2: Grundstücke für soziokulturelle Nutzung  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat beschließt, das Erbbaurecht bei der Neuvergabe von städtischen Flächen und Ob-
jekten für soziokulturelle Einrichtungen zu nutzen.  
 
2. Der Erbbauzins für die Neubegründung von Erbbaurechten kann sich von 4% auf 0,75% 
p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks (ggf. mit vorhandenen Aufbauten) reduzieren, um 
mit der Reduzierung die im besonderen öffentlichen Interesse liegende Förderung soziokultu-
reller Einrichtungen zu ermöglichen. 
 
3. Eine Aussetzung des Erbbauzinssatzes ist zur Verrechnung von erheblichen, mit der Stadt 
zuvor abgestimmten Investitionen in das Objekt möglich. Eine dauerhafte Aussetzung ist mög-
lich, wenn das Projekt gemeinnützig betrieben wird und im Sinne eines mit der Stadt verein-
barten gemeinwohlorientieren Handlungsprogramms tätig wird 
 
4. Die Erbbaurechte sollen im Übrigen zu den in Anlage 1 aufgeführten allgemeinen vertragli-
chen Konditionen vereinbart werden.   
 
 
Liegenschaftsausschuss 04.03.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 14.03.2024 
Rat 21.03.2024

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Begründung: 
 
Zu 1. Grundsatz 
Mit dem Beschluss zur vorrangigen Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung 
städtischer Grundstücke / Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 
(1304/2020) hat der Rat die Vergabe städtischer Grundstücke für den mehrgeschossigen 
Wohnungsbau per Erbbaurecht beschlossen  
 
Mit dem in dieser Vorlage enthaltenen Baustein 2 soll die Anwendung des Erbbaurechts auch 
auf den Bereich der soziokulturellen Nutzungen ausgeweitet werden.  
Das Erbbaurecht wird in der kommunalen Praxis traditionell als Instrument für kulturelle Nut-
zungen, soziale Einrichtungen, Sportanlagen oder ähnliches angewandt. Für den Bereich so-
ziokultureller Einrichtungen ist das Erbbaurecht ebenfalls ein geeignetes Modell. Soziokultu-
relle Einrichtungen sind in ihrer konkreten Erscheinungsform äußerst vielfältig. Sie widmen 
sich unter aktiver und eigenverantwortlicher Beteiligung möglichst vieler Menschen verschie-
dener Altersgruppen, sozialer Schichten und Nationalitäten Projekten der Jugend- und Sozial-
arbeit, der Migration, der Demokratieentwicklung, der Stadt- und Stadtteilgestaltung. Zielset-
zung ist die Integration dieser unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen, die Unterstützung und 
Förderung von sozialer und politischer Arbeit sowie die Verwirklichung von demokratischen 
Entscheidungsstrukturen, die Voraussetzung sind für die aktive und eigenverantwortliche Be-
teiligung möglichst vieler Menschen in den Einrichtungen. 
 
Mit dem Baustein 2 sollen vorhandene städtische Objekte, die ihren ursprünglichen Nutzungs-
zweck verloren haben und die in der Regel in sanierungsbedürftigem Zustand sind, nicht nur 
als kommunales Vermögen dauerhaft erhalten, sondern für die o.g. soziokulturellen Einrich-
tungen und damit für eine direkt gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung genutzt werden.  
 
Rechtlich sind nach § 90 Abs. 3 GO NRW Ausnahmen von einer Orientierung am Verkehrs-
wert im besonderen öffentlichen Interesse zulässig. Dies gilt insbesondere bei der Nutzung 
des Grundstücks für die Förderung von sozialen Einrichtungen, des sozialen Wohnungsbaus, 
des Denkmalschutzes oder die Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten 
ermöglicht werden soll. Eine Bereitstellung zu günstigeren Konditionen ist daher möglich, 
wenn der Begünstigte an der Erfüllung einer gemeindlichen Aufgabe mitwirkt oder diese Auf-
gabe von der Gemeinde übernimmt und hieran ein besonderes öffentliches Interesse besteht.  
 
Eine Bereitstellung unter Wert kann im Sinne des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und der 
Sparsamkeit sinnvoll sein, wenn absehbar ist, dass die Immobilie, welche für öffentliche Auf-
gaben in o.g. Sinne genutzt werden soll, hohe Wartungs- oder Instandhaltungskosten verur-
sacht. Die Reduzierung des Erbbauzinses führt in diesem Fall zwar zu einem Ertragsverzicht, 
der im Verhältnis zum ersparten Aufwand für dringend benötigte Sanierungen wirtschaftlich 
ist. Mit dem Baustein 2 kann es gelingen, hochwertige öffentliche Räume durch die Revitali-
sierung bestehender Objekte zu schaffen. Mit dem Baustein 2 soll erreicht werden, dass für 
konkrete Objekte eine wirtschaftliche Nutzung und eine Umsetzung der Ziele der Kölner Stadt-
strategie 2030+ erreicht wird. Die Wirtschaftlichkeit der Nutzung mit Blick auf die Wahrneh-
mung öffentlicher Aufgaben sowie den Beitrag zu den Zielen der Stadtstrategie wird in jeder 
Entscheidungsvorlage über die Vergabe eines Objekts konkret am Einzelfall darzustellen sein. 
 
Die Bereitstellung unter Wert stellt dann auch keinen Verstoß gegen das europäische Beihil-
fenrecht dar. Das Beihilfe-Merkmal der Handelsbeeinträchtigung wird in derartigen Fällen re-
gelmäßig nicht vorliegen, da ein europäischer Bezug fehlt. Bei den im Baustein 2 betroffenen 
Projekten handelt es sich um zielgruppenorientierte, auf lokale Herausforderungen ange-
passte Maßnahmen. Zielgruppe sind lokale Initiativen, die in der Kölner Stadtgesellschaft und 
in den Vierteln der Stadt verwurzelt sind. Die Verwaltung wird in jedem konkreten Einzelfall die 
Einhaltung des lokalen Bezugs und der sonstigen beihilferechtlichen Anforderungen sicher-
stellen, damit eine Kollision mit dem europäischen Beihilfenrecht ausgeschlossen werden 
kann. 
 
Städtische Liegenschaften 
Folgende städtische Liegenschaften kommen nach derzeitigem Stand für eine Vergabe im 
Erbbaurecht für soziokulturelle Nutzungen nach Ziff. 2 des vorgeschlagenen Beschlusses in

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Frage: 
 
 Geisselstr. 3-5 (aktuell im Besitz des Allerweltshauses) 
 Düsseldorfer Str. 74 (aktuell vermietet SSM/Mach mit e.V.) 
 Hallen Kalk, Osthof bzw. Osthallen (Hallen 63, 65, 66) 
 Causemannstr. 58-64  
 Am Gräfenhof 11  
 Eschenbachstr. 60   
 Hitzeler Str. 125  
 
Bei den bereits von soziokulturellen Initiativen genutzten Objekten Geisselstraße und Düssel-
dorfer Straße wird eine Ratsvorlage auf der Grundlage dieses Konzeptbeschlusses erstellt, 
die das besondere öffentliche Interesse an einer Abweichung vom marktüblichen Erbbauzins 
gesondert darstellt. Bei den übrigen Objekten soll die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben im 
Rahmen der durchzuführenden Konzeptvergaben gewährleistet werden. 
 
Bestehende Erbbaurechte 
Auf bestehende Erbbaurechte finden die o.g. Regelungen keine Anwendung. Denn diese Erb-
baurechte wurden z.T. schon vor Jahren oder sogar Jahrzehnten auf Grundlage der damals 
sehr viel niedrigeren Verkehrswerte vereinbart. Im Ergebnis ist der Erbbauzins bei diesen Erb-
baurechten trotz des höheren Erbbauzinssatzes von 4% p.a. niedriger als bei Anwendung von 
0,75% p.a. auf heutige Verkehrswerte.  
 
Die Regelungen der Richtlinie für die Überlassung von unbebauten Grundstücken zum Bau 
von Sportstätten Dritter finden weiterhin für Projekte des Breitensports Anwendung. 
 
Für bereits bestehende Nutzungen, insbesondere für laufende Erbbaurechtsvereinbarungen 
wird individuell geprüft, ob bei anstehenden Verlängerungen oder Vertragsänderungen eine 
Anwendung der allgemeinen Kriterien im konkreten Fall sinnvoll ist oder die in der Vergangen-
heit getroffenen Vereinbarungen fortgeführt werden. 
 
Zu 2.: Reduzierter Erbbauzins von 0,75%  
Grundsätzlich soll die Bereitstellung von Immobilien und Grundstücken für soziokulturelle 
Zwecke zu einem vergünstigten Erbbauzins erfolgen. 
 
Der reguläre Erbbauzins bei Neubegründung von Erbbaurechten von aktuell 4% p.a. des Ver-
kehrswerts des Grundstücks (ggf. mit vorhandenen Aufbauten) wird mit Rücksicht auf die 
Übernahme von kommunalen Aufgaben im Bereich der soziokulturellen Nutzungen auf einen 
Zinssatz von 0,75 % abgesenkt.  
 
Zwingende Voraussetzung ist die Gemeinnützigkeit der Initiative, die das Objekt im Erbbau-
recht erhält. Eine Reduzierung kommt nur dann und so lange in Betracht, wie die Nutzung ge-
meinnützigen Zwecken im Sinne des § 51 Abgabenordnung dient.  
 
Zu 3.: Möglichkeiten zur Aussetzung des Erbbauzinses 
Sofern die/der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück/am Objekt erhebliche Investitionen 
(z.B. zur Erfüllung gesetzlicher Verpflichtungen und behördlicher Auflagen aus dem Denkmal-
schutzgesetz NRW und/oder der Errichtung und Unterhaltung von Gebäuden an Dach- und 
Fach) aus Eigenmitteln vor-nimmt, die er zuvor mit der Stadt als Eigentümerin abgestimmt 
hat, können diese in dem Sinne angerechnet werden, dass die Zahlung von Erbbaurechtszin-
sen für einen zu berechnenden Zeitraum ausgesetzt wird, bis die Investition verrechnet ist.  
 
Auf die Zahlung dieses Erbbauzinses kann im Gegenzug für erhebliche, vertraglich zu verein-
barende Investitionen und für die Dauer der ebenfalls vertraglich zu vereinbarenden Pflicht zur 
Reinvestition sämtlicher Erträge in den Betrieb verzichtet werden, so lange der Betrieb oder 
eine die Einrichtung betreibende Projektgesellschaft gemeinnützig ist und im Sinne eines mit 
der Stadt vereinbarten gemeinwohlorientieren Handlungsprogramms tätig wird.

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Zu 4.: Vertragskonditionen: 
Für die Begründung von neuen Erbbaurechten zugunsten gemeinnütziger Vereine und Orga-
nisationen und zur Förderung kultureller, mildtätiger, stadtentwicklungsorientierter oder sozia-
ler Zwecke sollen folgende Konditionen gelten: 
 
Bewertungsgrundlage: 
Grundlage für die Verkehrswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (Im-
moWertV). In § 44 ImmoWertV werden die Grundlagen für die Bewertung von Gemeinbe-
darfsflächen genannt. Soziokulturelle Flächen sind im Regelfall wie Gemeinbedarfsflächen zu 
bewerten. § 44 ImmoWertV unterscheidet zwischen bleibenden, abgehenden und zukünftigen 
Gemeinbedarfsflächen. Konkretisiert wird § 44 ImmoWertV in dem Entwurf der Anwendungs-
hinweise zur ImmoWertV (Ziffer 44 Entwurf der ImmoWertA). 
 
- Die Wertermittlung zukünftiger Gemeinbedarfsflächen bestimmt sich, sofern eine Enteig-
nungsgrundlage besteht, nach den maßgeblichen entschädigungsrechtlichen Bestimmun-
gen. 
- Bei der Verkehrswertermittlung von bleibenden Gemeinbedarfsflächen wird die wahr-
scheinliche Nutzung bei ersatzlosem Wegfall der Gemeinbedarfsnutzung unterstellt.  
- Verlieren Gemeinbedarfsflächen ihre öffentliche Zweckbindung (abgehende Gemeinbe-
darfsflächen), so ist für den Verkehrswert derartiger Flächen die sich nach dem Planungs-
recht ergebende bzw. zu erwartende Nutzungsmöglichkeit maßgebend. 
 
Bei der Bestellung von Erbbaurechten für soziokulturelle Zwecke sind die ersten beiden Fälle 
relevant. 
 
Die Wertermittlung von Gemeinbedarfsflächen richtet sich u.a. nach der potenziellen Folge-
nutzung unter Berücksichtigung der Umgebungssituation einschließlich deren Planungsrechte 
sowie einer sich wirtschaftlich und städtebaulich aufdrängender Nutzbarkeit baulicher Anlagen 
(„substituierte“ Qualität bzw. nach o.a. Entwurf Ziff. 44.1 aa) aktualisiertes Beschaffungswert-
prinzip). 
 
Die Verkehrswertermittlung erfolgt somit gemäß § 194 BauGB in Verbindung mit der Im-
moWertV unter Berücksichtigung der zulässigen und anerkannten verkehrswertrelevanten 
Faktoren. Zu diesen verkehrswertrelevanten Faktoren zählen auch und insbesondere die ver-
traglichen und im Grundbuch abgesicherten Auflagen zur Nutzungsabsicht der Stadt. 
 
Vorzeitige Vertragsverlängerung 
Mit dem Verstreichen der Laufzeit des Erbbaurechts erlischt das Erbbaurecht kraft Gesetzes. 
Bis zu diesem Zeitpunkt kann es verlängert und auch deutlich vor dem Laufzeitende, frühes-
tens 10 Jahre vor dem Laufzeitende, vorzeitig verlängert werden. Bis zu zwei Verlängerungen 
für jeweils 10 Jahre sind möglich. Da der Wert des Erbbaurechts maßgeblich von der (Rest-) 
Laufzeit abhängt, steigt bei einer Verlängerung sein Wert. Das Erbbaurecht kann dann zu ei-
nem höheren Wert beliehen oder veräußert werden. Zugleich kann so Investitionssicherheit 
für Sanierungsmaßnahmen und/oder eine Neuentwicklung z.B. in Form einer Ersatzbebauung 
erlangt werden. Regelmäßig werden umfangreiche Sanierung oder die Neuentwicklung des 
Grundstücks nur dann in Angriff genommen werden, wenn die damit verbundenen Aufwen-
dungen im Rahmen der verlängerten Laufzeit wieder erwirtschaftet werden können.  
 
Wertsicherung 
Der Betrag, der als Erbbauzins zu Vertragsbeginn berechnet wird, verliert durch die Inflation 
jedes Jahr an Wert. Deshalb wird vertraglich eine Wertsicherung verankert. Dieses Verfahren 
der Wertsicherung ist seit den 1980er-Jahren an einen Preisindex des Statistischen Bundes-
amtes gekoppelt. Die Kopplung beruht auf einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). 
Heute ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) der übliche Maßstab. Der VPI 
misst die Preisentwicklung des durchschnittlichen Warenangebots und berücksichtigt Preis-
veränderungen in unterschiedlichen Bereichen. 
 
Der Erbbauzins wird alle drei Jahre angepasst. Die Grundlage dafür ist die Steigerung des 
VPIs in dem entsprechenden Zeitraum. Die Wertsicherung hat wiederum gesetzlich verankert

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eine Kappungsgrenze. Wenn in dem entsprechenden Zeitraum das durchschnittliche Brutto-
einkommen geringer steigt als der Verbraucherpreisindex, wird die Wertanpassung gesetzlich 
begrenzt. 
 
Hier wurde bewusst auf eine Verlängerung des Anpassungszeitraums, z.B. auf fünf Jahre, 
verzichtet. Betrachtet man die langfristige Entwicklung des VPI, so ist er in der Vergangenheit 
konstant gestiegen. Ein kürzerer Anpassungszeitraum führen daher zu prozentual kleineren 
Anpassungsschritten, die jedoch öfter eintreten. Eine kontinuierliche Entwicklung belastet die 
Budgets der gemeinnützigen Träger weniger stark als seltenere, dafür aber prozentual grö-
ßere Anpassungen. Ferner gibt es so eine Gleichbehandlung im gemeinnützigen Bereich wie 
im Wohnungsbau-Sektor. 
 
Beleihung der Erbbaurechte 
Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70% des Verkehrswertes be-
grenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das Erbbaurecht jedoch bis zu 80% belie-
hen werden. Die Beleihung ist bis zum Beginn des 16. Jahres auf maximal 70% zurückzufüh-
ren. 
 
Diese befristete höhere Beleihungsmöglichkeit hilft Erbbaurechtsnehmern, die nicht über aus-
reichend Eigenkapital verfügen. 
 
Denkbar ist die Gründung eines gemeinsamen Trägervereins, der gemeinnützig i.S.d. § 51 
Abgabenordnung sein muss. 
 
Die beiden Erbbaurechts-Beschlüsse Baustein 1 und 2 sollen durch eine ämterübergreifende 
Arbeitsgruppe „Bodenpolitik“ evaluiert werden.  
 
 
Anlage: 
Anlage 1 Vertragskonditionen

Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss 
Frau Hill-Schmidt 
Telefon:  (0221) 32834 
Fax:   (0221)  
E-Mail:  louise.hill-schmidt@stadt-koeln.de 
Datum: 03.05.2024 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 26. Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 02.05.2024 
öffentlich 
6.1 Erbbaurecht-Baustein 2: Grundstücke für soziokulturelle Nutzung 
0149/2024 
RM Pütz (SPD) regt an, dass die Vorlage als Mitteilung den Bezirksvertretungen zur 
Kenntnis gegeben wird. 
I Beschlussvorschlag: 
1. Der Rat beschließt, das Erbbaurecht bei der Neuvergabe von städtischen Flächen 
und Objekten für soziokulturelle Einrichtungen zu nutzen.  
 
2. Der Erbbauzins für die Neubegründung von Erbbaurechten kann sich von 4% auf 
0,75% p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks (ggf. mit vorhandenen Aufbauten) 
reduzieren, um mit der Reduzierung die im besonderen öffentlichen Interesse lie-
gende Förderung soziokultureller Einrichtungen zu ermöglichen. 
 
3. Eine Aussetzung des Erbbauzinssatzes ist zur Verrechnung von erheblichen, mit 
der Stadt zuvor abgestimmten Investitionen in das Objekt möglich. Eine dauerhafte 
Aussetzung ist möglich, wenn das Projekt gemeinnützig betrieben wird und im Sinne 
eines mit der Stadt vereinbarten gemeinwohlorientieren Handlungsprogramms tätig 
wird 
 
4. Die Erbbaurechte sollen im Übrigen zu den in Anlage 1 aufgeführten allgemeinen 
vertraglichen Konditionen vereinbart werden.   
 
II Mündlicher Antrag vom RM Schwanitz (Bündnis 90/ Die Grünen): 
 
Beschluss:  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss schließt sich der Beschlussfassung des Liegen-
schaftsausschusses vom 22.04.2024 an und empfiehlt dem Rat folgende Beschluss-
fassung: 
Beschluss:

1. Der Rat beschließt, das Erbbaurecht bei der Neuvergabe von städtischen Flächen 
und Objekten für soziokulturelle Einrichtungen zu nutzen.  
 
2. Der Erbbauzins für die Neubegründung von Erbbaurechten kann sich von 4% auf 
0,75% p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks (ggf. mit vorhandenen Aufbauten) 
reduzieren, um mit der Reduzierung die im besonderen öffentlichen Interesse lie-
gende Förderung soziokultureller Einrichtungen zu ermöglichen. 
 
3. Eine Aussetzung des Erbbauzinssatzes ist zur Verrechnung von erheblichen, mit 
der Stadt zuvor abgestimmten Investitionen in das Objekt möglich. Eine dauerhafte 
Aussetzung ist möglich, wenn das Projekt gemeinnützig betrieben wird und im Sinne 
eines mit der Stadt vereinbarten gemeinwohlorientieren Handlungsprogramms tätig 
wird 
 
4. Die Erbbaurechte sollen im Übrigen zu den in Anlage 1 aufgeführten allgemeinen 
vertraglichen Konditionen vereinbart werden.  Dabei ist Buchstabe h) wie folgt zu 
ändern: 
 
Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bzw. Unter- und Teilerbbaurechten 
wird grundsätzlich ausgeschlossen und bildet die Ausnahme. 
 
Zudem ist der letzte Satz in Absatz 2 auf Seite 2 der Beschlussvorlage wie folgt 
zu ändern: 
 
„…die Unterstützung und Förderung von sozialer Arbeit und politischer Arbeit Bil-
dung sowie die Verwirklichung …..“ 
 
Abstimmungsergebnis:  
 
Einstimmig bei Enthaltung der FDP-Faktion zugestimmt.

Dringlichkeitsbegründung: 
 
Die Beschlussfassung ist erforderlich, um die im Konzeptbeschluss dargestellten 
Bedingungen anwenden und laufende Verfahren zum Abschluss bringen zu können. 
Mit der Beschlussfassung wird eine unverzügliche Übertragung der 
Eigentümerverantwortung der Objekte von der Stadt auf die Erbbaurechtsnehmer 
möglich. 
Aufgrund der intensiven Abstimmung in der Verwaltung konnte die Vorlage dem 
vorberatenden Liegenschaftsausschuss nicht fristgerecht vorgelegt werden.

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon:  (0221) 221 - 32578 
Fax:   (0221)  
E-Mail:  marianne.michels@stadt-
koeln.de 
Datum: 23.04.2024 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses  vom 22.04.2024  
öffentlich 
2.1 Erbbaurecht-Baustein 2: Grundstücke für soziokulturelle Nutzung  
0149/2024 
RM Pakulat richtet ihren ausdrücklichen Dank an die Verwaltung für die Einbringung 
der Vorlage.  
 
RM Pütz schließt sich dem Lob seiner Vorrednerin an und hofft auf eine breite Zustim-
mung. 
 
Auch Vorsitzende Sommer begrüßt die Vorlage, hat jedoch kleinere inhaltliche Ände-
rungswünsche: 
 
So bittet sie die Formulierung auf Seite 2 der Begründung, im zweiten Absatz wie folgt 
zu ändern: 
 
„…die Unterstützung und Förderung von sozialer Arbeit und politischer Arbeit Bil-
dung.  
 
Ferner bittet sie um Harmonisierung der Formulierung in Anlage 1, Bst. H, mit der Vor-
lage zum Baustein 1 wie folgt: 
 
„Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bzw. Unter- und Teilerbbaurech-
ten wird grundsätzlich ausgeschlossen und bildet die Ausnahme. 
 
Herr Dr. Becker, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, hat keine Beden-
ken gegen die Änderungswünsche. 
 
Vorsitzende Sommer stellt die Vorlage mit den zuvor geäußerten Änderungswün-
schen zur Abstimmung: 
  
Anlage 2

Der Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat folgenden geänderten Beschluss zu 
fassen: 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat beschließt, das Erbbaurecht bei der Neuvergabe von städtischen Flächen 
und Objekten für soziokulturelle Einrichtungen zu nutzen.  
 
2. Der Erbbauzins für die Neubegründung von Erbbaurechten kann sich von 4% auf 
0,75% p.a. des Verkehrswertes des Grundstücks (ggf. mit vorhandenen Aufbauten) 
reduzieren, um mit der Reduzierung die im besonderen öffentlichen Interesse lie-
gende Förderung soziokultureller Einrichtungen zu ermöglichen. 
 
3. Eine Aussetzung des Erbbauzinssatzes ist zur Verrechnung von erheblichen, mit 
der Stadt zuvor abgestimmten Investitionen in das Objekt möglich. Eine dauerhafte 
Aussetzung ist möglich, wenn das Projekt gemeinnützig betrieben wird und im Sinne 
eines mit der Stadt vereinbarten gemeinwohlorientieren Handlungsprogramms tätig 
wird 
 
4. Die Erbbaurechte sollen im Übrigen zu den in Anlage 1 aufgeführten allgemeinen 
vertraglichen Konditionen vereinbart werden.  Dabei ist Buchstabe h) wie folgt zu 
ändern: 
 
Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bzw. Unter- und Teilerbbaurechten 
wird grundsätzlich ausgeschlossen und bildet die Ausnahme. 
 
Zudem ist der letzte Satz in Absatz 2 auf Seite 2 der Beschlussvorlage wie folgt 
zu ändern: 
 
„…die Unterstützung und Förderung von sozialer Arbeit und politischer Arbeit Bil-
dung sowie die Verwirklichung ….“ 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt bei Enthaltung der FDP-Fraktion.

Anlage 1 (Baustein 2 Erbbaurecht für soziokulturelle Nutzungen) 
 
 
Die Vergabe von Erbbaurechten erfolgt dabei zu folgenden Konditionen: 
a) Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt grundsätzlich 80 Jahre. Eine weitere 
Verlängerung ist grundsätzlich möglich, wenn stadtentwicklungspolitische Gründe 
dem nicht entgegenstehen. Möglich sind bis zu zwei Verlängerungen für jeweils 10 
Jahre. Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtes werden der dann gültige 
(vergünstigte) Erbbauzinssatz und der dann aktuelle Verkehrswert zugrunde gelegt. 
Die Gespräche über eine mögliche Verlängerung sollen 10 Jahre vor Ablauf des 
Erbbaurechtes begonnen werden. 
b) Der Wegfall der Gemeinnützigkeit i.S.d. § 51 Abgabenordnung führt im 
drauffolgendem Jahr zu einer Änderung des Erbbauzinses (4% p.a.). 
c) Der Erbbauzins wird alle drei Jahre gemäß der Entwicklung des 
Verbraucherpreisindex angepasst. (Wertsicherung). 
d) Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70% des 
Verkehrswertes begrenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das 
Erbbaurecht jedoch bis zu 80% beliehen werden. Die Beleihung ist bis zum Beginn 
des 16. Jahres auf max. 70% zurückzuführen. 
e) Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 80% des 
Verkehrswertes. 
f) Bei Heimfall werden die Aufbauten, die durch den Erbbaurechtsnehmer neu 
errichtet wurden, in Höhe von 2/3 ihres Verkehrswertes entschädigt, wobei von oder 
durch die Stadt Köln gewährte Förderungen in Abzug gebracht werden. Bei im 
Zeitpunkt der Bestellung bereits vorhandenen Aufbauten berechnet sich die 
Entschädigung unter Berücksichtigung der Zeit, in der sich der Erbbaurechtsnehmer 
vertragskonform verhalten hat (2/3 x Verkehrswert x Anzahl der vertragskonformen 
Jahre./. vertraglich vereinbarte Laufzeit in Jahren). Von oder durch die Stadt Köln 
gewährte Förderungen werden hierbei in Abzug gebracht. 
g) Der Stadt Köln wird ein vertragliches Vorkaufsrecht für den möglichen Verkauf des 
Erbbaurechts eingeräumt. 
h) Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bzw. Unter- und 
Teilerbbaurechten wird ausgeschlossen. 
i) Die Kosten der notariellen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch trägt 
die Stadt.