Swinestraße in Köln Chorweiler Nord,

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHU
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
GLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDE
N
Stadtplanungsamt
      Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 62554/02
6ZLQHVWUD‰H
LQ.|OQ&KRUZHLOHU1RUG
0 10050 200 300 Meter

Anlage 3
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord
Vorhaben- und Erschließungsplan 
244
466
221
242
1699
102
122
1901
1894
1707
243
246
1698
318
247
247
1
2
3
4
5
6
7
9
8
10
11
13
12
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
42.72
43.98
43.09
41.45
42.72
42.28
41.83
41.72
41.66
41.23
40.89
40.84
41.05
41.14
42.10
42.27
42.05
41.9442.19
42.22
42.83
43.15
43.02
43.01
42.24
44.68
44.40
44.24
44.26
44.11
44.16
43.47
43.76
44.19
44.59
44.88
44.63
44.27
44.46
45.01
44.97
44.55
43.82
43.42
43.33
43.35
43.71
44.26
44.44
44.10
43.93
43.22
42.51
41.89
41.23
41.35
42.45
43.18
43.21
42.27
41.92
41.04
41.06
40.99
41.04
41.04
41.12
41.10
41.52
41.27
41.30
41.30
41.29
41.31
41.32
41.45
41.43
41.83
41.84
41.87
42.54
42.60
42.58
43.19
43.19
43.15
43.73
43.78
43.77
44.40
44.4244.14
44.08
44.06
44.04
43.39
43.77
44.50
45.00
45.01
45.36
45.32
45.31
45.23
45.1045.18
45.17
45.03
45.28
45.2445.2445.13
45.07
45.10
45.14
45.1245.1445.00
44.88
44.98
45.05
45.0245.0044.94
44.81
44.89
45.01
44.9644.9344.81
44.70
44.77
44.45
44.44
44.5044.50
44.64
44.46
44.46
44.49
44.79
44.66
44.63
44.69
44.6944.68
44.84
44.72
44.58
44.56
44.88
44.74
44.99
43.81
43.76
43.88
43.78
43.67
43.78
43.75
43.89
43.89
43.94
44.02
44.08
44.38
44.36
44.48
43.79
43.82
43.81
43.05
43.03
43.0242.95
42.48
42.54
42.60
42.64
42.38
42.34
42.26
42.15
41.98
42.08
42.12
42.19
42.12
41.95
41.92
41.85
42.00
41.93
41.90
41.83 41.80
41.85
41.96
41.48 41.87
41.67
41.69
41.70
44,64
   44,75 x
x 43,38
   44,73
x 44,18
   44,73
43,82 x
   44,98
x 44,15
   44,98
x 44,15
   44,98
44,54 x
   44,73
44,89 x
   44,98
x 42,35
   43,48
42,68 x
   43,48
43,02
   43,48 x
x 42,19
   43,23
x 41,88
   43,48
x 41,11
   43,48
x 41,05
   43,23
x 41,04
   43,23
x 41,08
   43,08
x 41,12
   43,08
42,16
   43,08 x
x 42,40
   43,08
x 42,72
   43,92
x 42,59
   43,92
x 43,83
   43,92
44,26
  x 43,92
x 44,53
   44,98
44,68
   44,98 x
45,00
   44,98 x
45,20
   44,98 x
FFB 
EG 
= 44,05
m
FFB 
EG 
= 43,10 
m
FFB EG = 45,00 m
FFB = 42,78
FFB 
= 43
,92
FFB 
= 43
,92
FFB = 44,46
43,48 x
43,48 x
FFB 
= 
45
,00
FFB 
= 
45
,00
Zeichenerklärung
Flurstücksgrenzen, Grundstücksfläche = ca. 16.304m2
neu / Bestand
geplante Tiefgarage
Asphalt, aufgehellt
Höhe geplant41.85
Betonsteinpflaster 3 farbig (grün, pink/rötlich, grau), Kreuzfuge im Muster verlegt, 
16/16/10cm
Spielflächen, EPDM Belag, farbig (perlweis, patinagrün, lichtgrau oder 
ziegelrot)
Sandspielfläche
Terrassen, Betonsteinbelag 40/40/4cm
Oberflächen:
Einfassungen:
Einfassungen, Betonborde 100/30/30, 
100/25/10 
Einbauten:
Fahrradbügel oberirdisch, 111 Stück (222 
Fahrradstellplätze)
Sitzbänke, Beton Teilbereiche mit Fliesen
Winkelstütze, Beton, ohne und mit 
Absturzsicherung
Befestigte Fläche, Stellplätze, Ökopflaster  
(30 Stellplätze)
Höhe Bestand41.85
Wassergebundene Wegedecke
Traufstreifen, Schotter
2,7% Geländeneigung
Hecken, Hainbuche
Vegetation / Grünflächen:
Baum-/Strauchneupflanzung (nachrichtlich)
Baum Bestand
Rasen, intensiv gepflegt
Schotterrasen
Zu-/Ausfahrten Feuerwehr-, Rettungs- + 
Entsorgungsfahrzeuge, Individualverkehr 
der Anwohner
private Hausgärten
Gründach, extensiv, auf Lüftungsöffnungen
Pflanzflächen (Stauden, Gräser)
Absturzsicherung Höhe 0,95m
OK Überfahrt 18,59 m
+15,14 m
+17,975 m
+12,62 m
Swinestraße
Baukörper ABaukörper B
45,00m üNHN
+0,00 m
+15,14 m
+12,62 m
HofAnger
45,00m üNHN
+0,00 m
3.OG
2.OG
1.OG
EG
OK FFB
39.65 m üNHN
4.OG
3.OG
2.OG
1.OG
EG
EG FFB = 0,00
43,10m üNHN
+15,14 m
OK Überfahrt
+15,705 m
+12,62 m
43,10
Baukörper CBaukörper B
TiefgarageSwinestraße
EG FFB 43,50m üNHN
+15,14 m
OK Überfahrt + 15,705 m
Schnitt bb‘
Schnitt aa‘
Baukörper A
Baukörper C
Baukörper B
Baukörper D
Baukörper E
Schnitt aa‘
Schnitt bb‘
Baukörper E
Maßstab 1 : 500
0
Die Oberbürgermeisterin
25 50 Meter
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord
Übersichtsplan (Maßstab 1 : 5.000)
Vorhaben- und Erschließungsplan
Blatt 2
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf
Nummer 62554/02 (Blatt 1)
Offenlageexemplar
Es wird bescheinigt, dass diese
Planunterlage den Bestimmungen des §
1 Abs. 2 PlanzV 90 entspricht.
(Stand 30.07.2011)
Siegel
Vermessungsbüro SEAD, Köln
Öffentlich bestellte
Vermessungsingenieure (ÖbVI)
Köln, den
Für den Planentwurf
GAG Immobilien AG, Köln
Köln, den
Dezernat VI
Stadtentwicklung, Planen, Bauen und
Verkehr
Beigeordneter
Köln, den
Die Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens ist vom
Stadtentwicklungsausschuss am
23.06.2016 nach § 12 Abs. 2 BauGB
beschlossen worden.
Vorsitzender
Köln, den
Die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3
Abs. 1 BauGB hat in der Zeit vom 27.09.
bis zum 11.10.2016 stattgefunden.
Bezirksbürgermeister
Köln, den
Die Planaufstellung und die öffentliche
Auslegung des Planentwurfs nach § 3
Abs. 2 BauGB mit Begründung ist vom
Stadtentwicklungsausschuss am
                beschlossen worden.
Vorsitzender
Köln, den
Der Planentwurf hat in der Zeit vom
           bis              nach § 3 Abs. 2
BauGB mit Begründung öffentlich
ausgelegen.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Der Planentwurf ist nach § 4a Abs. 3
BauGB in Anwendung des vereinfachten
Verfahrens nach § 13 BauGB durch
Beschluss des Rates am
geändert worden.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Dieser Bebauungsplan ist vom Rat in
seiner Sitzung am                     nach
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung mit
Begründung nach § 9 Abs. 8 BauGB
beschlossen worden.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Dieser Bebauungsplan ist nach § 10 Abs.
2 BauGB mit Verfügung vom   
  genehmigt worden.
Az.:
Bezirksregierung Köln
im Auftrag
Köln, den
Die ortsübliche Bekanntmachung über
die Genehmigung / den Beschluss des
Bebauungsplans durch den Rat
einschließlich des Hinweises nach § 10
Abs. 3 BauGB ist am
erfolgt.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Systemschnitte Maßstab 1:250
Schnittlinien
ohne Maßstab

/ 2 
 
 
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02 
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord 
  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung  
 
1.1 Anlass der Planung  
 
Die Stadt Köln gehört zu einer der Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen. In der aktuellen 
Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und 
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf 
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019 (Ratsbeschluss vom 
20.12.2016).Um der ansässigen und der neu hinzukommenden Bevölkerung attraktive Wohnan-
gebote zu unterbreiten, ist die Schaffung von Wohnraum ein wesentliches und, in Anbetracht der 
aktuellen Situation, dringliches Ziel der Stadtentwicklung.  
 
Das Plangebiet ist eine zum Kölner Stadtteil Chorweiler gehörende, landwirtschaftlich genutzte 
Wiesenfläche, die im Flächennutzungsplan (FNP) als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestim-
mung - Krankenhaus - dargestellt ist. Darüber hinaus befindet es sich im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes 62549/03-2 der Stadt Köln, der diese Fläche ebenso als Gemeinbedarfsfläche mit 
der Zweckbestimmung – Krankenhaus – festsetzt.  
 
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzung wird nicht mehr weiterverfolgt. Der 
südlich angrenzende Teilbereich der festgesetzten Fläche wurde bereits als Schulgrundstück für 
eine Waldorfschule umgenutzt. 
 
Die GAG Immobilien AG (nachfolgend ‚Vorhabenträgerin‘ genannt) mit Sitz in Köln, Josef-
Lammerting-Allee 20-22, hat die Grundstücke im Plangebiet erworben und beabsichtigt, hier eine 
Wohnbebauung zu entwickeln. 
 
Zur städtebaulichen Konzeptfindung lobte das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung 
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBWSV) gemeinsam mit der Stadt Köln und in 
Zusammenarbeit mit der GAG Immobilien AG sowie in Kooperation mit der Architektenkammer 
Nordrhein-Westfalen den Landeswettbewerb 2015 "Neues Wohnen in Chorweiler Nord" aus. Unter 
den 24 anonym eingereichten städtebaulichen Arbeiten wurde die Arbeit des Büros Querfeld Eins 
Landschaft | Städtebau | Architektur, Dresden, einstimmig mit dem 1. Preis ausgezeichnet. Das 
Preisgericht empfahl, unter Berücksichtigung der in der schriftlichen Bewertung formulierten Kritik-
punkte, den Entwurf zur Grundlage für die Realisierung des Projektes zu machen und die Ent-
wurfsverfasser mit der Realisierung des Projektes zu beauftragen.  
 
Aus diesem Anlass hat die Vorhabenträgerin der Stadt einen Vorhaben- und Erschließungsplan 
(VEP) vorgelegt und mit dem Schreiben vom 11.02.2016 die Einleitung des Satzungsverfahrens 
zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Am 23.06.2016 wurde die 
Einleitung des Verfahrens eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf Grundlage des über-
arbeiteten Entwurfskonzeptes von Querfeld Eins durch den Stadtentwicklungsausschuss (StEA) 
beschlossen. Das städtebauliche Planungskonzept wurde daraufhin in der Zeit vom 27.09. bis 
04.10.2016 zur Einsichtnahme ausgehängt. Schriftliche Stellungnahmen konnten bis zum 
11.10.2016 eingebracht werden. Die eingegangenen Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden von der Verwaltung geprüft und den politischen 
Gremien mit einem Entscheidungsvorschlag vorgelegt. Der StEA hat in seiner Sitzung am 
15.12.2016 den Vorgabenbeschluss gefasst und die Verwaltung damit beauftragt, die Vorhaben-
trägerin zu veranlassen, auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes einen Bebau-

- 2 - 
 
/ 3 
 
ungsplan-Entwurf auszuarbeiten. Die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden 
entsprechend der Stellungnahme der Verwaltung berücksichtigt.  
 
 
1.2 Ziel der Planung  
 
Innerhalb des rund 2,3 Hektar (ha) großen Plangebietes an der Swinestraße in Köln-Chorweiler 
Nord wird eine Wohnbebauung mit circa 245 Wohneinheiten sowie zwei betreuten Wohngruppen-
einheiten entwickelt. Etwa 60 % der Wohnungen werden im öffentlich geförderten und 40 % im frei 
finanzierten Wohnungsbau errichtet. Die Gebäude werden in einer fünf- bis sechsgeschossigen 
Bauweise mit einer Tiefgarage errichtet. Innerhalb des Quartiers sind Freiräume mit einer hohen 
Aufenthaltsqualität vorgesehen, zu denen auch eine öffentliche Spielplatzfläche mit einer Größe 
von rund 1.000 m² zählt.  
 
 
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung  
 
Da es sich um ein Bebauungsplanverfahren handelt, das die Wiedernutzbarmachung von Flächen 
und somit eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB zum 
Ziel hat, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a 
BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden.  
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beträgt mit einer versiegelten Fläche von circa  
12.200 m² weniger als 20 000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des 
§  13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, 
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre.  
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben 
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Ge-
setz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beein-
trächtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern – Gebiete von ge-
meinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen – Festsetzung von we-
niger als 20.000 m² Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO, keine Begründung UVP-
pflichtiger Vorhaben und keine Beeinträchtigung der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete – wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan im be-
schleunigten Verfahren aufgestellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 3 
Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von 
dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Ab-
satz 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Ferner 
gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind als vor der planerischen Entscheidung 
erfolgt oder zulässig. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt.  
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes  
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Chorweiler Nord im Stadtbezirk 6, Köln-Chorweiler. Die Fläche 
wird begrenzt von der Swinestraße und dem angrenzenden Fußweg im Norden, dem Weichselring 
im Westen und der Kriegerhofstraße im Südosten.

- 3 - 
 
/ 4 
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst Teilflächen aus den 
Flurstücken Nummern 221, 318, 1698 und 1699 sowie die Flurstücke 224, 242, 243, 246, 247, 
466, 467 und 469 der Gemarkung Worringen, Flur 50, Stadtteil Chorweiler, Stadt Köln. 
 
Die Flächengröße des Geltungsbereiches, welcher Teile der angrenzenden öffentlichen Verkehrs-
flächen sowie eine öffentliche Grünfläche beinhaltet, beträgt circa 2,3 ha, die Fläche des Bau-
grundstückes circa 1,6 ha. 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur  
 
Umgebung des Plangebietes 
 
Chorweiler Nord erstreckt sich als Fortführung von Chorweiler Mitte entlang einer zentralen Pro-
menade mit S-Bahn-Haltepunkt, westlich flankiert durch die Mercatorstraße und Elbeallee und öst-
lich durch einen als Naherholungsgebiet genutzten regionalen Grünzug. 
 
Das Plangebiet befindet sich als letzte große Entwicklungsfläche am östlichen Ortsrand von Chor-
weiler Nord. Die Fläche wird im Westen durch die Haupterschließungsstraße Weichselring und im 
Norden durch die Stichstraße Swinestraße gefasst. Nördlich in Verlängerung der Stichstraße sowie 
östlich und südlich um das Grundstück verlaufen Fußwege, die eine wichtige Verbindung des ge-
samten Stadtteiles in die angrenzende Freiraumstruktur darstellen. 
 
Nördlich des Plangebietes an der Swinestraße besteht, im Übergang zu den im Norden anschlie-
ßenden kleinteiligen Einfamilienhausstrukturen, eine zweigeschossige Reihenhausbebauung. Dem 
Plangebiet westlich gegenüberliegend, am Weichselring, der sich in diesem Bereich als Allee dar-
stellt, befindet sich ein im Zusammenhang mit der dahinterliegenden fünf- bis sechsgeschossigen 
Großsiedlungsstruktur der 1970er Jahre errichtetes dreigeschossiges Parkhaus. Südlich befindet 
sich das Grundstück der Freien Waldorfschule. Daran schließen unter anderem ein Jugendzent-
rum, Sporthallen sowie eine Gemeinschaftsgrundschule an. Östlich liegen, als Bestandteil des re-
gionalen Grünzuges, öffentliche Grünflächen sowie eine Kleingartenanlage mit zugehöriger Stell-
platzanlage. 
 
Die Nahversorgungsangebote in der Umgebung konzentrieren sich, 100 m bis 300 m (Luftlinie) 
entfernt, auf die Weserpromenade im Zentrum und die Mercatorstraße am westlichen Rand von 
Chorweiler Nord. Die Mitte Chorweilers mit allen notwendigen nahversorgungsrelevanten und öf-
fentlichen Einrichtungen ist vom Plangebiet aus wenige Bushaltestellen entfernt oder über die 
zentrale Promenade fußläufig gut erreichbar. 
 
Plangebiet 
 
Das Plangebiet ist unbebaut und wird überwiegend als Wiesenfläche genutzt. Das Gelände ist un-
eben und fällt in Richtung Osten um ca. 4 m ab.  
 
Im nördlichen und westlichen Bereich des Plangebiets, vor allem im Bereich des Flurstücks 1698, 
sind vereinzelt Gebüsche mit überwiegend standorttypischen Gehölzen vorhanden. Entlang des 
Weichselrings und des westlichen Bereichs der Kriegerhofstraße befinden sich Strauchhecken, im 
nordwestlichen Bereich entlang der Swinestraße Baumhecken mit jeweils überwiegend standortty-
pischen Gehölzen. 
 
Bodensituation 
 
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler.  
 
Im Plangebiet ist nicht mit Altlasten zu rechnen. Im Rahmen einer bodenkundlichen Untersuchung 
vom Ingenieurteam Dr. Hemling & Gräfe GmbH / Dipl.-Ing. Rainer Bonn von Januar 2017 wurde 
festgestellt, dass sich die Fläche in "Bereiche deutlicher und schwacher anthropogener Boden-

- 4 - 
 
/ 5 
 
überprägungen unterteilen lässt. Die Bereiche deutlicher anthropogener Überprägung sind durch 
Auffüllungen aus natürlichen Substraten, teilweise mit Bauschuttanteilen, charakterisiert. Sie bin-
den im weiteren Profilverlauf überwiegend an reliktäre lehmig sandige Parabraunerdehorizonte an. 
Die Bereiche schwacher anthropogener Überprägung sind durch Tiefumbruch und vereinzelte 
Durchmischung von technogenen Substraten im Oberboden charakterisiert. Sich anschließende 
Parabraunerde- bzw. vereinzelte Braunerdehorizonte sind überwiegend gut erhalten." 
 
Im Rahmen einer archäologischen Sachverhaltsermittlung mit Baggersondagen wurde der auf-
grund der historisch-topografischen Lage des Plangebietes bestehende Verdacht auf das Vorhan-
densein archäologischer Bodendenkmäler und Fundstellen nicht bestätigt. 
 
 
2.3 Erschließung 
 
Verkehrserschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Swinestraße und über den Weichselring. Der 
Weichselring bietet Anschluss an die Merianstraße, welche im Osten an die Bundesstraße B9 und, 
über die Industriestraße, an die Autobahn A1 anbindet.  
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
Im Nahbereich des Plangebietes liegen die Bushaltestellen "Neißestraße" und "Swinestraße" so-
wie die S-Bahn-Haltestelle "Köln-Chorweiler Nord" in etwa 250 m Entfernung. Die Haltestellen bie-
ten Zugang zu den folgenden Linien des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV): 
 
 Buslinie 126: Bocklemünd – Chorweiler 
 Anruf-Sammel-Taxi 181: Chorweiler Nord / Blumenberg – Chorweiler Zentrum 
 S-Bahnlinie S6: Essen Hbf – Köln-Worringen 
 S-Bahnlinie S11: Bergisch Gladbach – Düsseldorf Flughafen Terminal 
 
Fuß- und Radwege 
 
Das Plangebiet ist allseitig durch Fuß- und Radwege erschlossen. Vor allem die als Fuß- und 
Radweg ausgebildeten Teile der Swinestraße und der Kriegerhofstraße stellen direkte Verbindun-
gen ins Stadtteilzentrum, zur S-Bahn sowie ins benachbarte Fühlingen und das Naherholungsge-
biet Fühlinger See dar. 
 
Ver- und Entsorgung 
 
Über die angrenzenden Straßen Swinestraße und Weichselring ist das Plangebiet an das Lei-
tungsnetz zur Wasser- und Energieversorgung sowie an den Mischwasserkanal der Stadtentwäs-
serungsbetriebe (StEB) angeschlossen. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage 
Langel. 
 
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Beim Plangebiet handelt es sich um ein bereits mit Planungsrecht belegtes und erschlossenes 
Grundstück am Ortsrand von Chorweiler Nord. Die bisherige Planung zur Errichtung eines Kran-
kenhauses wird für diesen Standort nicht weiter verfolgt. Vor diesem Hintergrund bietet sich das 
Grundstück an, um zur Deckung des hohen Bedarfs an Wohnraum, vor allem im preisgünstigen 
Segment, beizutragen. Zudem ist im vorliegenden Bebauungsplan – entgegen dem rechtskräftigen 
Bebauungsplan – keine Vollversiegelung des Grundstückes zulässig, wodurch ein faktischer Ein-

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griff in Natur und Landschaft vermindert wird. Auf eine Untersuchung von Alternativstandorten 
konnte daher verzichtet werden.  
 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Für das Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan 62549/03-2 der Stadt Köln aus dem Jahr 1974, 
der diese Fläche als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung -Krankenhaus - festsetzt.  
 
 
3. Planungsvorgaben  
 
3.1 Regionalplan 
 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt das Plangebiet 
als Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen der 
Regionalplanung im Einklang. 
 
 
3.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
 
Die im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes gelegenen Flächen sind im Flächen-
nutzungsplan (FNP) als Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung -Krankenhaus-, Teilbe-
reiche im Norden entlang der Swinestraße als Wohnbaufläche dargestellt.  
 
Die Nutzung als Gemeinbedarfsfläche wird mittlerweile nicht mehr weiterverfolgt. Der FNP wird 
gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. Für das Plange-
biet wird im FNP eine Wohnbaufläche (W) gemäß § 1 Absatz 1 Baunutzungsverordnung (BauN-
VO) dargestellt werden.  
 
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans. 
 
 
3.4 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
beschlossen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von 
rund 52.000 Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. 
 
In der aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 
Einwohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich da-
nach aktuell auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen 
sind der Beschlussvorlage "Umsetzung STEK Wohnen" – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu 
entnehmen.

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4. Begründung der Planinhalte 
 
4.1 Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept 
 
Städtebauliches Konzept 
 
Zielsetzung des Entwurfskonzeptes ist die Ausbildung eines deutlich gefassten Quartiers mit ei-
nem eigenständigen räumlichen Charakter sowie einer identitätsstiftenden Ausstrahlung für den 
gesamten Stadtteil. Die Integration in die bestehende städtebauliche Struktur Chorweilers durch 
eine stadträumliche Weiterentwicklung ist erklärtes Ziel des Konzeptes.  
 
Die besondere Geometrie des Grundstückes wird durch räumliche Kanten nach Außen gefasst. So 
werden insbesondere zum Weichselring und zur Swinestraße klare Raumkanten ausgebildet. 
Nach Innen werden zwei Wohnhöfe ausgebildet, die durch einen öffentlich zugänglichen Quar-
tiersanger in Ost-West-Richtung miteinander verknüpft werden. Entlang der Südseite wird der An-
ger von drei Gebäuderiegeln begrenzt, die eine neue bauliche Kante zu den südlichen Solitärge-
bäuden (z.B. der Waldorfschule) bilden. 
 
Die insgesamt fünf um die Wohnhöfe und den Wohnanger gruppierten Geschosswohnungsbauten 
(Baufelder A bis E) sind durchgehend mit fünf Vollgeschossen vorgesehen, wobei das oberste Ge-
schoss teilweise zurückspringt und somit den Charakter eines Staffelgeschosses besitzt. Am west-
lichen Eingangsbereich des Wohnquartiers ist als städtebauliche Akzentuierung ein sechsge-
schossiger Gebäudeteil vorgesehen.  
 
Die Vorhabenträgerin wird 60 % der rund 245 Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
errichten. Damit soll ein Beitrag zur Versorgung mit dringend benötigtem preisgünstigem Wohn-
raum geleistet werden. Von den rund 147 Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau soll 
wiederum ein Anteil von 20 % (ca. 29 Wohnungen) als Wohnungen für Geflüchtete zur Verfügung 
gestellt werden, um dem akuten Problem der Unterbringung und gesellschaftlichen Integration von 
Geflüchteten zu begegnen. 
 
Darüber hinaus sind im Erdgeschoss der südöstlichen Wohnzeile (Baufeld C) zwei ambulant be-
treute Gruppenwohnungen für sechs bzw. acht pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit 
separat nutzbarem Freibereich geplant.  
 
Freiraumplanerisches Konzept 
 
Das entwurfsbestimmende Element ist der zentrale Quartiersanger. Dieser von Ost nach West 
verlaufende autofreie Raum verbindet das Zentrum Chorweiler Nord und die Weserpromenade mit 
dem angrenzenden regionalen Grünzug. Darüber hinaus ist er sozialer Treffpunkt, Kommunikati-
onsraum und identitätsstiftendes Element innerhalb des Quartiers. Die Hauptzugänge des Angers 
liegen am Weichselring sowie an der öffentlichen Grünfläche im östlichen Bereich des Plangebie-
tes. Weitere Zugänge befinden sich an der nördlichen Swinestraße sowie am südlichen Fuß- und 
Radweg Kriegerhofstraße.  
 
Im zentralen aufgeweiteten Bereich des Angers ist der Quartierstreffpunkt mit einer besonderen 
Freiraumgestaltung vorgesehen. Auf der Nordseite schließen zwei offene Wohnhöfe an den Anger 
an. Diese Bereiche schaffen Raum für die Mietergärten, Kleinkindspielbereiche und gemeinschaft-
lich genutzte Gartenparzellen für eine besondere Form der Gemeinschaft und Kommunikation.  
 
Östlich des Quartiers ist als Übergang zum anschließenden Landschaftsraum eine öffentliche 
Grünfläche mit einem Spielplatz vorgesehen.  
 
Die angrenzenden Straßenräume sollen durch den Erhalt der bestehenden Bäume sowie die 
Neupflanzung von Bäumen eine attraktive Gestaltung erhalten.

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4.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Vor dem Hintergrund eines gesteigerten Wohnraumbedarfes in Köln und als Ergänzung der beste-
henden angrenzenden Wohnbebauung wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet (WA) 
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dadurch wird gegenüber dem konkreten zu realisierenden Vor-
haben ein größeres Maß an Flexibilität gewährt, das – im Sinne eines langfristig gültigen Pla-
nungsrechts – durch eventuelle spätere Änderungen des Durchführungsvertrages ausgeschöpft 
werden kann. Damit zunächst das vereinbarte Vorhaben realisiert wird, wird gemäß § 12 Ab-
satz  3a Satz 1 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vor-
haben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag 
verpflichtet. 
 
Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, wie Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen mit Mineralölstoffen werden ausgeschlossen, da sie dem zu entwi-
ckelnden Gebietscharakter eines Wohnquartiers nicht entsprechen. Darüber hinaus werden Tank-
stellen mit Mineralölstoffen auch aufgrund des zu erwartenden erhöhten Verkehrsaufkommens und 
der damit verbundenen Verkehrs-/Immissionsbelastung ausgeschlossen. Die zulässigen Ladesys-
teme für Elektrofahrzeuge werden in der Regel in Form von Ladesäulen errichtet, die auch in der 
Tiefgarage untergebracht werden können.  
 
 
4.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
In Bezug auf das zu ändernde Plangebiet wurde seitens des MBWSV gemeinsam mit der Stadt 
Köln und in Zusammenarbeit mit der GAG Immobilien AG sowie in Kooperation mit der Arc hitek-
tenkammer Nordrhein-Westfalen der Landeswettbewerb 2015 "Neues Wohnen in Chorweiler Nord" 
als nicht-offener Wettbewerb mit sechs gesetzten Büros und einem vorgeschalteten Bewerbung s-
verfahren für 27 weitere Teilnehmende gemäß Richtlinie für Planungswet tbewerbe (RPW 2013) 
durchgeführt. Ziel des Wettbewerbs war es, für das etwa 2,3 ha große Änderungsgebiet einen s o-
wohl städtebaulich als auch architektonisch angemessenen Entwurfsvorschlag zu erhalten, we l-
cher die Grundlage für die sich anschließende Bauleitplanung und weitere städtebauliche Entwick-
lung darstellen sollte. Um das im Rahmen des Verfahrens ausgewählte und im Nachgang übera r-
beitete städtebauliche Konzept des Büros Querfeld Eins umsetzen zu können, werden die in 
§ 17 Absatz 1 BauNVO vorgegebenen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen 
Nutzung überschritten. Im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans ist jedoch das Maß der 
baulichen Nutzung nicht an die Obergrenzen der BauNVO gebunden. 
 
Grundflächenzahl (GRZ) 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt, die durch die Grundflächen 
von Wege- und Platzflächen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie baulichen Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ 
von 0,8 überschritten werden darf. Durch die Anrechnung von Wege- und Platzflächen entsteht 
eine Überschreitung der gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO festgelegten GRZ-Obergrenze für Allge-
meine Wohngebiete von 0,4 (im vorliegenden Entwurf bis zu einer GRZ von 0,6).  
 
Die Überschreitung der Vorgaben der BauNVO wird durch folgende städtebauliche Gründe ge-
rechtfertigt: 
 Durch die Planung wird die ökologische, klimatische und gestalterische Situation gegen-
über dem rechtskräftigen Bebauungsplan, der eine GRZ von 1,0 und somit eine vollflächige 
Versiegelung der Fläche ermöglicht, deutlich verbessert.  
 Durch das Vorhaben wird die bisher nicht realisierte und nicht weiter verfolgte Planung ei-
nes Krankenhauses mit der im Plangebiet ursprünglich vorgesehenen Parkplatzfläche städ-

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tebaulich reaktiviert und einer sinnvollen Nutzung zugeführt. Dies entspricht auch dem Ziel 
"Innenentwicklung vor Außenentwicklung". 
 Durch die Verwirklichung von circa 247 Wohneinheiten mit einem hohen Anteil an geförder-
tem Wohnungsbau, unter anderem für geflüchtete Menschen, kann dem akuten Bedarf 
nach preisgünstigem Wohnraum begegnet werden. 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Siegerent-
wurf des oben beschriebenen städtebaulichen Wettbewerbs, der als optimale städtebauli-
che Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und daher baulich umgesetzt werden 
soll.  
 Zur Schaffung einer hohen Freiflächenqualität soll der ruhende Verkehr in einer Tiefgarage 
untergebracht werden. Der mit der Versiegelung/Unterbauung verbundene Eingriff in Natur 
und Landschaft wird durch die festgesetzte Begrünung großer Teile der Dach- und Tiefga-
ragenflächen gemindert. Auch durch die angrenzende öffentliche Grünfläche sowie den 
nahen Landschaftsraum werden die mit der Versiegelung/Unterbauung verbundenen öko-
logischen Auswirkungen verringert. 
 
Öffentliche Belange, wie die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse, stehen 
der Planung nicht entgegen. 
 
Geschossflächenzahl (GFZ) 
 
Im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes (WA) wird eine maximale GFZ von 1,4 festgesetzt, 
welche die gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO geltende Obergrenze von 1,2 überschreitet.  
 
Die Überschreitung der Vorgaben der BauNVO wird durch folgende städtebauliche Gründe ge-
rechtfertigt: 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Siegerent-
wurf des oben beschriebenen städtebaulichen Wettbewerbs, die als optimale städtebauli-
che Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und daher baulich umgesetzt werden 
soll.  
 Für die obersten Geschosse – außer für den sechsgeschossigen Baukörper (Baufeld A2) – 
wird festgesetzt, dass die Geschossfläche nicht mehr als 80 % der Fläche des darunterlie-
genden Geschosses umfassen darf. Die obersten Geschosse weisen dadurch den Charak-
ter von ("unechten") Staffelgeschossen auf. Aufgrund der Überschreitung der gemäß 
§ 2 Absatz 5 Landesbauordnung (BauO NRW) für Staffelgeschosse erforderlichen Begren-
zung auf 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses sind die obersten Geschosse 
bei der Berechnung der GFZ jedoch zu berücksichtigen und führen an dieser Stelle zur 
Überschreitung der gesetzlich festgelegten Obergrenze. 
 Die verkehrlichen Belange können – wie in der verkehrstechnischen Untersuchung nach-
gewiesen (siehe Abschnitt 4.5) – geregelt werden. 
 Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden weitestgehend verhindert bzw. kompen-
siert.  
 
Öffentliche Belange, wie die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse, stehen 
der Planung nicht entgegen. 
 
Insbesondere folgende Umstände sind geeignet, die hohe Dichte auszugleichen: 
 Die Stellplätze sind überwiegend unterirdisch vorgesehen, um ausreichend Freiraum für 
Aufenthaltsflächen und Bepflanzungen zu schaffen.

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 Der Quartiersanger als zentraler Freiraum wird öffentlich zugänglich sein und als Verknüp-
fung zwischen dem Weichselring und der öffentlichen Grünfläche bzw. dem angrenzenden 
Landschaftsraum dienen. 
 Die öffentliche Grünfläche im Osten des Plangebiets ist geeignet, einen eventuellen Mangel 
an Freiflächen im Plangebiet auszugleichen. 
 Zur Reduzierung der mit einer hohen Dichte verbundenen Verkehrs- und Immissionsbelas-
tung sind Ein- und Ausfahrten von bzw. zur öffentlichen Verkehrsfläche ausschließlich in 
den dafür festgesetzten Bereichen an der Swinestraße zulässig.  
 
Zulässige Geschossfläche in Bezug auf Tiefgaragen  
 
Das Stellplatzprivileg ("Tiefgaragenbonus") gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO wird festgesetzt, um 
den künftigen Bauherren einen Anreiz zu bieten, die Stellplätze in Tiefgaragen unterzubringen und 
damit eine gestalterische und eine Lärmbeeinträchtigung durch oberirdische Stellplätze zu vermei-
den. Es soll hierdurch auch im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden einer zu-
sätzlichen Versiegelung von Flächen entgegengewirkt werden. Unter Anwendung des Tiefgara-
genbonus kann die Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen unterhalb der Gelände-
oberfläche erhöht werden. Die bei einer GFZ von 1,4 und einer Grundstücksfläche von circa. 
16.300 m² zu erzielende Geschossfläche von 22.820 m² kann somit bei der geplanten Tiefgarage 
mit 102 Stellplätzen um rund 2.550 m² auf eine Geschossfläche von 25.370 m² erhöht werden.  
 
Höhe baulicher Anlagen 
 
Zur Ermöglichung einer einheitlichen, maßstäblichen und in die Umgebung integrierten Bebauung 
werden maximal zulässige Höhen baulicher Anlagen in Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN) 
festgesetzt. Dadurch wird die Überhöhung einzelner Gebäude vermieden und eine städtebauliche 
Ordnung garantiert.  
 
Folgende Gebäudehöhen werden für die einzelnen Baufelder festgesetzt: 
 
Gebäudehöhe A1:   OK 60,6 m über NHN 
Gebäudehöhe A2:   OK 63,5 m über NHN 
Gebäudehöhe B:  OK 59,1 m über NHN 
Gebäudehöhe C:   OK 58,7 m über NHN 
Gebäudehöhe D:   OK 59,7 m über NHN 
Gebäudehöhe E:   OK 60,6 m über NHN 
 
Oberer Bezugspunkt für die festgesetzten maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen ist die 
Oberkante der jeweiligen baulichen Anlage. Für die Flachdächer ist der Bezugspunkt die Oberkan-
te der Attika. Untere Bezugspunkte sind die in der Planzeichnung festgesetzten Geländehöhen 
über NHN (siehe Punkt 4.4). 
 
Die Festsetzung, wonach untergeordnete, den Gebäudefunktionen dienende Dachaufbauten die 
festgesetzten Obergrenzen um bis zu 2,0 m überschreiten dürfen, ermöglicht einen notwendigen 
Gestaltungsspielraum bei der Hochbauplanung, ohne städtebauliche Entwicklungsziele oder nach-
barliche Belange zu beeinträchtigen. Um eine Beeinträchtigung des Ortsbildes zu vermeiden, 
müssen die Dachaufbauten um mindestens das gleiche Maß von den straßen- und platzseitigen 
Außenwänden des darunterliegenden Geschosses zurücktreten, um das sie die festgesetzte Höhe 
überschreiten. Damit ein möglichst hoher Beitrag zur Nachhaltigkeit des Gebäudes geleistet wird, 
sind Photovoltaikanlagen ohne Flächenbeschränkung zulässig. Für sie gelten jedoch die gleichen 
Festsetzungen bezüglich Höhe und Abstand von der Außenwand wie für die übrigen technische 
Aufbauten. 
 
Die fünfgeschossigen Gebäude weisen eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 15,6 m ab Ge-
ländehöhe auf, der sechsgeschossige Gebäudeteil am Weichselring eine Höhe von 18,5 m. Damit 
beinhalten die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen zur Gewährleistung einer gewissen Flexibili-
tät für die weitere Konkretisierung der Planung einen Puffer von 0,5 m gegenüber den im VEP an-

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gegebenen Gebäudehöhen. Aufgrund des abfallenden Geländes in Richtung Osten sinken die ab-
soluten Gebäudehöhen in m ü. NHN entsprechend. 
 
4.4 Höhenlage 
 
Um zu gewährleisten, dass das Gelände mit den geplanten Höhen errichtet werden kann und die 
daraus resultierenden Gebäudehöhen als Bemessungsgrundlage für die Abstandflächen ange-
wandt werden können, werden Geländehöhen von 41,0 bis 45,0 m ü. NHN festgesetzt.  
Folgende Höhenlagen werden festgesetzt: 
 
Geländehöhe für Baufeld A:  45,0 – 44,8 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld B:  43,5 – 43,3 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld C:  43,1 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld D:  44,0 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld E:  45,0 m ü. NHN 
 
Als Bezugspunkte für die Gebäudehöhen dienen die Ecken – Innen- wie Außenecken - der einzel-
nen Baufelder. 
 
Zur Gewährleistung einer Entwässerung nach dem Stand der Technik darf die Geländeoberfläche 
notwendige Neigungen aufweisen. Um darüber hinaus in angemessener Weise zu den angren-
zenden Höhen zu vermitteln, sind auch Über- bzw. Unterschreitungen der festgesetzten Gelände-
oberfläche durch Treppen- und Rampenanlagen sowie Anschüttungen zulässig. 
 
 
4.5 Überbaubare Grundstücksflächen  
 
Die künftige Bebauung des Plangebiets wird durch ein klares städtebauliches Konzept geregelt. 
Um dennoch ein gewisses Maß an Flexibilität bei der baukörperlichen Durchformung der Gebäude 
zuzulassen, werden Baugrenzen festgesetzt, welche die Außenkanten der im VEP dargestellten 
städtebaulichen Figur abbilden und dabei an jeder Fassade einen Puffer von 0,25 m vorsehen. Die 
Gebäudetiefe kann sich somit gegenüber dem VEP um 0,5 m vergrößern.  
 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 2 BauNVO in Verbindung mit § 23 Absatz 3 Satz 3 BauNVO werden 
folgende Ausnahmetatbestände bezüglich Überschreitungen von Baugrenzen festgesetzt: 
 Überschreitungen der Baugrenzen durch Hauseingänge, Hauseingangstreppen, Windfän-
ge, Balkone, Erker und Wintergärten um bis zu 2,0 m sind zulässig.  
 Überschreitungen der Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 3,5 m sind zulässig.  
 
Diese Ausnahmen eröffnen einen gewissen Gestaltungsspielraum, ohne die Zielsetzungen des 
städtebaulichen Entwurfes in Frage zu stellen.   
 
 
4.6 Erschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV)  
 
Das Verkehrskonzept für den motorisierten Individualverkehr sieht eine Erschließung des Plange-
bietes von der Swinestraße vor. Hier sind im zentralen Bereich zwischen den Baufeldern A und B 
die zweispurige Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage sowie eine oberirdische Stellplatzanlage vorgesehen. 
Im weiteren Verlauf wird der vorhandene Fußweg im Anschluss an den Wendekreis zur Erschlie-
ßungsstraße ausgebaut, welcher die östliche Stellplatzanlage anbindet. Durch eine entsprechende 
Beschilderung soll darauf hingewiesen werden, dass keine Wendemöglichkeit besteht bzw. die 
Zufahrt nur für Anlieger dient. Ein- und Ausfahrten an der öffentlichen Verkehrsfläche sind aus-
schließlich innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig, um eine übermäßige Störung der

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Anwohner und Nutzer des Plangebietes zu vermeiden und den zentralen Quartiersanger autofrei 
zu halten.  
 
Der bestehende Wendekreis an der Swinestraße kann in seiner Fläche reduziert werden, da er 
zukünftig nicht mehr als Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge erforderlich ist. Die öffentliche Ver-
kehrsfläche wird daher entsprechend angepasst. Müllfahrzeuge können, ebenso wie die Feuer-
wehr, vom Weichselring kommend, den Quartiersanger sowie die östliche Stellplatzanlage als Er-
schließung und Umfahrung nutzen. Hierfür wird ein entsprechendes Fahrrecht im Bereich des An-
gers festgesetzt. Um diesen dennoch autofrei zu halten, sollen abschließbare Poller als Barriere 
dienen. 
 
Zur zukünftigen Erschließung der Gemeinbedarfsfläche südöstlich des Plangebietes soll eine An-
bindung über die Verlängerung der vom Weichselring abzweigenden Netzestraße erfolgen. 
 
Die Auswirkungen der Verkehrsbelastung der umliegenden Straßen und Verkehrsknotenpunkte 
durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) wurden im Rahmen einer verkehrstechnischen 
Untersuchung (PTV Transport Consult GmbH, Stand 04.05.2017) ermittelt. 
 
Es wurde für das Plangebiet ein Quell- und Zielverkehr von je 612 Kfz/24h ermittelt. Dabei entfal-
len auf die morgendliche Spitzenstunde (7:30-8:30 Uhr) ein Quellverkehr von 83 Kfz/h und ein 
Zielverkehr von 18 Kfz/h. Bei der abendlichen Spitzenstunde (15:00-16:00 Uhr) werden ein Quell-
verkehr von 46 Kfz/h und ein Zielverkehr von 80 Kfz/h erwartet. 
 
Bezeichnung Knotenstrombelastung 
Analysefall 
Knotenstrombelastung 
Prognosefall 
Differenz Analysefall/ 
Prognosefall 
 Morgenspitze Abendspitze Morgenspitze Abendspitze Morgenspitze Abendspitze 
Swinestraße 11 Kfz/h 3 Kfz/h 94 Kfz/h 80 Kfz/h + 83 Kfz/h + 77 Kfz/h 
Regastraße 46 Kfz/h 33 Kfz/h 46 Kfz/h 33 Kfz/h +/- 0 Kfz/h +/- 0 Kfz/h 
Weichselring 
Nord 
115 Kfz/h 86 Kfz/h 121 Kfz/h 113 Kfz/h + 6 Kfz/h + 27 Kfz/h 
Weichselring 
Süd 
72 Kfz/h 101 Kfz/h 84 Kfz/h 154 Kfz/h + 12 Kfz/h 53 Kfz/h 
Veränderungen im Verkehrsaufkommen durch die Umsetzung der Planung  
 
Die Ergebnisse der Verkehrserzeugung zeigen für das neue Wohngebiet eine spürbar höhere Ver-
kehrsbelastung in den morgendlichen und abendlichen Spitzenstunden. Aus diesem Grund wurde 
für den Planfall (Prognosefall) eine Prüfung der Leistungsfähigkeit für die morgendliche und abend-
liche Spitzenstunde durchgeführt.  
 
Für den zugrunde gelegten Planfall kann der vorfahrtsgeregelte Knotenpunkt Weichselring / Rega-
straße / Swinestraße mit einer sehr guten Verkehrsqualität abgewickelt werden. Auch der signali-
sierte Knotenpunkt Merianstraße / Weichselring kann mit einer mindestens ausreichenden Ver-
kehrsqualität abgewickelt werden. Somit lassen sich die durch das neue Wohngebiet erzeugten 
Verkehre im Planfall leistungsfähig abwickeln. 
 
Stellplätze und Garagen 
 
Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kann zur Reduktion der benötigten Stell-
platzzahl im Plangebiet herangezogen werden. Aufgrund des abnehmenden Nutzens eines PKW 
durch die Bewohnerschaft bei steigender ÖPNV-Erschließung kann dadurch die Zahl der Stellplät-
ze gesenkt werden.  
 
Entsprechend der Regelung "Mögliche Stellplatzreduktion in Bereichen mit hoher ÖPNV-
Erschließung" (StEA vom 18.09.2003) kann die erforderliche Anzahl von Stellplätzen je nach Er-
schließungsgrad um einen festgelegten Faktor abgemindert werden. Basierend auf einer entspre-

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chenden Unterlage für die direkte Umgebung ist für das Plangebiet ein Reduktionsfaktor von 25 % 
anzusetzen.  
 
In Abstimmung mit dem Amt für Straßen und Verkehrstechnik wurde folgender Stellplatzbedarf 
ermittelt: 
 
Für die 245 Wohneinheiten (ein Stellplatz je Wohneinheit) und zwei Wohngruppeneinheiten (zwei 
Stellplätze je Gruppenwohnung) sind gemäß Richtzahlenliste der Stadt Köln 249 Stellplätze erfor-
derlich. Wie oben erläutert, kann diese Zahl aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung um 25 % auf 
187 Stellplätze reduziert werden. Darüber hinaus wird aufgrund des im Rahmen des Mobilitätskon-
zeptes vorgesehenen Ausbaus der Fahrradmobilität ein weiterer Abschlag von 5 % gewährt. Dar-
aus ergibt sich die Zahl von 174 erforderlichen Stellplätzen. Diese sollen zum Großteil in der Tief-
garage im östlichen Bereich des Plangebietes (ca. 102 Stellplätze) sowie auf den oberirdischen 
Stellplatzanlagen (ca. 30 Stellplätze) untergebracht werden. Die weiteren rund 42 Stellplätze sollen 
im Parkhaus der GAG an der Regastraße in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet untergebracht 
werden, welches eine Gesamtkapazität von 320 Stellplätzen aufweist und aufgrund einer geringen 
Nachfrage nicht vollständig genutzt wird.  
 
Bei Realisierung eines Carsharing-Angebots mit drei Stellplätzen kann die erforderliche Stellplatz-
zahl um weitere 24 Stellplätze reduziert werden, was sich aus verschiedenen Studien zum Carsha-
ring ergibt (vgl. Verkehrstechnische Untersuchung, PTV, Januar 2017). Diese zusätzliche Stell-
platzreduktion bleibt zunächst unberücksichtigt. 
 
Es wird eine Mischung aus 60 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau und 40 % frei finanziertem 
Wohnungsbau im Plangebiet angestrebt. Die Erfahrungen der GAG Immobilien AG zeigen, dass 
aufgrund sozialökonomischer Aspekte die Nachfrage nach einem Stellplatz im öffentlich geförder-
ten Wohnungsbau geringer ausfällt als im frei finanzierten Wohnungsbau. Hieraus erwächst die 
Möglichkeit, die Zahl der notwendigen Stellplätze nochmals zu reduzieren. 
 
Vor diesem Hintergrund werden innerhalb des Plangebietes lediglich 132 Stellplätze errichtet, was 
bei 247 Wohneinheiten einem Stellplatzschlüssel von rund 0,5 Stellplätzen je Wohneinheit ent-
spricht. 
 
Die festgesetzte Fläche für Tiefgaragen sieht gegenüber der Darstellung im VEP eine Reserve vor, 
die – ähnlich wie bei den oberirdischen Baukörpern – ein gewisses Maß an Flexibilität für die wei-
tere Konkretisierung der Planung gewährleisten soll. Diese äußert sich zum einen im südwestli-
chen Abschluss der Fläche für Tiefgaragen in Fortführung der innenliegenden Baugrenze von Bau-
feld A1, zum anderen in einem grundsätzlichen Puffer von 0,5 m sowie einem großzügiger gefass-
ten Zufahrtsbereich an der Swinestraße. Maßgeblich für die Zulässigkeit einer größeren Tiefgarage 
ist auch die Einhaltung der festgesetzten GRZ.  
 
Der durch die Neubebauung ausgelöste Bedarf an öffentlichen Parkplätzen soll in der Swinestraße 
nachgewiesen werden und beträgt rund 14 Parkplätze. Diese befinden sich an der Nordseite des 
Baufeldes A und ergänzen die vorhandenen Stellplätze vor den Bestandsreihenhäusern nördlich 
der Swinestraße. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
Die nächstgelegene S-Bahn-Haltestelle "Köln-Chorweiler Nord" ist fußläufig durch die Unterfüh-
rung unter dem Weichselring und den anschließenden Fußweg zu erreichen. Die am Weichselring 
an der nordwestlichen (Haltestelle "Swinestraße") und der südwestlichen (Haltestelle "Neißestra-
ße") Ecke des Plangrundstückes befindlichen Bushaltestellen sind sehr gut erreichbar. 
 
Fuß- und Radverkehr / Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
 
Die Anbindung für Fußgänger erfolgt entlang der Südseite der Swinestraße über einen neuen 
straßenbegleitenden Fußweg. In der östlichen Fortsetzung der Swinestraße erfolgt über einen 
Fuß-/Radweg die Anbindung an das übergeordnete Fuß- und Radwegenetz. In der westlichen

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Fortsetzung ist auf dem Weichselring ein Fahrbahnteiler als Querungshilfe vorhanden. Im Süden 
des Plangebietes erfolgt der Anschluss an das übergeordnete Netz über den Fuß- und Radweg 
Kriegerhofstraße. 
Wie bereits beschrieben, ist der zentrale Quartiersanger, welcher – neben Swinestraße und Krie-
gerhofstraße – als zusätzliche Wegeverbindung zum geplanten öffentlichen Spielplatz und zum 
angrenzenden Landschaftsraum dient, autofrei und über Fußwege an die umliegenden Stra-
ßen/Wege angebunden. Der Anger ist öffentlich zugänglich und wird daher über ein Gehrecht zu-
gunsten der Allgemeinheit gesichert.  
 
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt bei einer Gesamtwohnfläche von 
etwa 18.300 m² rund 609 Stellplätze (1 Stellplatz je 30 m² Wohnfläche). Diese werden wohnungs-
nah, im Bereich der Zugänge bzw. im Untergeschoss nachgewiesen. Ein Teil der geplanten 219 
oberirdischen Fahrradstellplätze ist nördlich des Baufeldes A entlang des Fußweges an der Swin-
estraße angeordnet. Die Eingänge zu den Gebäuden werden mit jeweils 4 Abstellmöglichkeiten 
versehen. Weitere Fahrradstellplätze werden an zentralen Plätzen in den Wohnhöfen und am An-
ger verortet. 
Der wesentliche Teil der Fahrradstellplätze, 390 Stück, wird unterirdisch in der Tiefgarage in ab-
schließbaren Abteilen und in den Bewohnerkellern untergebracht. 
 
Ver- und Entsorgung 
 
Die Versorgung des Plangebietes mit Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen 
erfolgen. Zur Wärmversorgung sind entweder ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder Block-
heizkraftwerke in den einzelnen Gebäuden vorgesehen.  
 
Die Entwässerung kann durch den Anschluss an das Mischwasserkanalnetz der Stadtentwässe-
rungsbetriebe Köln (StEB) eingerichtet werden. Nach Aussage der StEB kann das im Plangebiet 
anfallende Niederschlagswasser im Mischsystem entwässert werden. Die vorhandenen Abwasser-
kanäle in der Swinestraße und im Weichselring können das gesamte Wasser aufnehmen. Da dies 
nicht für seltene Starkregenereignisse gilt, sollen für diese Fälle entsprechende Rückhalteflächen 
(z.B. in der angrenzenden öffentlichen Grünfläche) vorgesehen werden. Das erforderliche Retenti-
onsvolumen wird im Rahmen eines Überflutungsnachweises ermittelt. 
 
Die Müllentsorgung kann, wie bereits beschrieben, über eine Durchfahrtmöglichkeit des Angers für 
Müllfahrzeuge gewährleistet werden. Die Standorte der Abfallbehälter sind entlang des Angers 
sowie der Swinestraße vorgesehen.  
 
Soziale Infrastruktur 
 
Gemäß Spielplatzbedarfsplanung der Stadt Köln ist für das neue Quartier die Schaffung einer öf-
fentlichen Spiel- und Bolzplatzfläche mit einer Größe von rund 1.500 m² (bei 250 Wohneinheiten) 
erforderlich. Ein öffentlicher Spielplatz mit einer Fläche von rund 1.000 m² wird auf der öffentlichen 
Grünfläche im östlichen Teil des Plangebietes realisiert. Für die übrigen rund 500 m² wird, gemäß 
Abstimmung mit der zuständigen Abteilung Kinderinteressen und Jugendförderung des Amtes für 
Kinder, Jugend und Familie, eine vorhandene öffentliche Spielplatzfläche im Bereich Netzestraße 
mit einem Spielangebot für Jugendliche zwischen 12 und 18 Jahren ausgebaut. Für die Errichtung 
bzw. Ausstattung der Spielplatzflächen zahlt die Vorhabenträgerin eine zweckgebundene Summe 
an das Amt für Kinder, Jugend und Familie. Eine diesbezügliche Vereinbarung wird im Rahmen 
des Durchführungsvertrages getroffen. 
 
Als zusätzlicher Beitrag zur sozialen Versorgung der zukünftigen Bewohner soll auf der Gemein-
bedarfsfläche südöstlich des Plangebiets eine mindestens dreigruppige Kindertagesstätte errichtet 
werden. 
 
Der errechnete Bedarf im Stadtteil Chorweiler liegt im Jahr 2020, bezogen auf die Versorgung mit 
U3-Kindergartenplätzen, bei 13 Gruppen. Bezogen auf die Aufsiedlung im Plangebiet wird ein Er-
fordernis von 42 Plätzen errechnet; bei einer Gruppenstärke von 17 Kindern ergibt sich ein Bedarf 
von 3 Gruppen.

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4.7 Grünflächen 
 
Durch die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Spielplatz" mit einer 
Größe von ungefähr 1250 m² im Osten des Plangebietes wird die Realisierung der oben beschrie-
benen öffentlichen Spielplatzfläche gewährleistet. 
 
 
4.8 Bepflanzung und Begrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB 
 
Um die baubedingten ökologischen Risiken und die mit der Bebauung verbundenen Eingriffe in 
Natur und Landschaft abzuschätzen, wurde ein Grünordnungsplan erstellt. Bei der Ermittlung des 
zu erwartenden Eingriffs wird deutlich, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan im Vergleich 
zum bestehenden Bebauungsplan 62549/03-2 einen wesentlich geringeren Eingriff in den Bestand 
verursacht (vgl. Grünordnungsplan, Kölner Büro für Faunistik, Februar 2017). 
 
Um den Eingriff in Natur und Landschaft dennoch zu verringern, werden im Grünordnungsplan 
verschiedene grünordnerischen Maßnahmen vorgeschlagen, die als Festsetzungen in den vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan übernommen werde n. Die Festsetzungen unterteilen sich in die 
folgenden Kategorien: 
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen 
 Begrünung 
 Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
 
Erhalt von Einzelbäumen 
 
Es werden insgesamt 37 Bäume zum Erhalt festgesetzt. Dies betrifft die Baumreihen entlang der 
Swinestraße, entlang des Weichselrings und entlang der Kriegerhofstraße sowie Einzelbäume im 
Bereich zwischen Kriegerhofstraße und Swinestraße am ös tlichen Rand des Plangebietes. Dabei 
handelt es sich um geschützte Bäume gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Köln, die sich gut in 
das städtebauliche und freiraumplanerische Konzept integrieren lassen. Vier Bäume, die aufgrund 
der vorgesehenen Erschließung (Zu-/Ausfahrten am Weichselring [1 Baum] und an der Swinestr a-
ße [1 Baum], Fußweg an der Kriegerhofstraße [1 Baum]) bzw. der Nähe zum geplanten Baufeld C 
(1 Baum) nicht erhalten werden können, werden durch entsprechende Neupflanzungen gemäß § 8 
der Baumschutzsatzung der Stadt Köln ersetzt. 
 
Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 
Im Bereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz wird eine Fläche zum 
Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzunge n festgesetzt, die auch aus arte n-
schutzrechtlicher Sicht erhaltenswert ist. Die zu erhaltenden Gehölze und Bepflanzungen sollen in 
die Planung und Gestaltung des Spielplatzes integriert werden. Damit soll zusätzlich zum oben 
beschriebenen Erhalt der Bäume ein Beitrag zur ökologischen Nachhaltigkeit und landschaftlichen 
Einbettung des Quartiers geleistet werden.  
 
Anpflanzen von Bäumen 
 
Mit der Festsetzung einer Baumreihe aus 6 anzupflanzenden Winterlinden in der Swinestraße so l-
len die vorhandene Baumreihe aus Winterlinden in Richtung Westen fortgesetzt sowie eine gestal-
terische Aufwertung und Strukturierung des breiten Straßenraums und der vorgesehenen Stellplät-
ze vorgenommen werden. Um auch in den Bereichen der privaten Stellplatzanlagen eine Beei n-
trächtigung der Freiräume durch PKW zu vermindern, wird festgesetzt, dass je vier oberirdische 
Stellplätze ein Baum im näheren Umfeld der Stellplätze (zwischen den Baufeldern A1 und B sowie 
zwischen Baufeld B/C und der öffentlichen Grünfläche) zu pflanzen ist. Bei den vorgesehenen 30 
oberirdischen Stellplätzen sind somit 7 Bäume zu pflanzen.

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Durch die Festsetzung von insgesamt mindestens 20 Bäumen im Bereich des Allgemeinen Woh n-
gebietes (WA) und mindestens 3 Bäumen im Bereich des öffentlichen Spielplatzes wird eine  an-
gemessene Begrünung der Freiflächen des Quartiers gewährleistet. Durch die Festsetzung, dass 5 
der 20 Bäume im Bereich des mit einem Geh- und Fahrrecht festgesetzten Bereiches und 2 davon 
im Bereich der festgesetzten Fläche für Tiefgaragen gepflanzt wer den sollen, soll eine möglichst 
gleichmäßig verteilte Mindestbegrünung der öffentlich zugänglichen Bereiche garantiert werden. 
Zusammen mit den Bäumen in der öffentlichen Verkehrsfläche und im Bereich der oberirdischen 
Stellplätze werden 36 Bäume neu gepflanzt.  
 
Neben dem ökologischen und gestalterischen Beitrag wird durch die Baumpflanzungen auch ein 
besseres Kleinklima (Verschattung, Luftfilterung, Kaltluftentstehung etc.) geschaffen. Zur Einbi n-
dung des Quartiers in seine unmittelbare Umgebung mit den zu  erhaltenden Bäumen und dem 
angrenzenden Landschaftsraum werden standorttypische und einheimische Bäume (BF 31 / GH 
741) gemäß den Vorschlagslisten des Landschaftsplans und der Baumschutzsatzung der Stadt 
Köln festgesetzt.  
 
Begrünung 
 
Um über die Baumpflanzungen hinaus eine attraktive Freiraumgestaltung zu schaffen sowie einen 
ökologischen und stadtklimatischen Beitrag zu leisten, wird festgesetzt, dass Grundstücksflächen, 
die nicht durch Gebäude und Nebenanlagen über - oder unterbaut sind, dauerhaft zu beg rünen 
sind. 
 
Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
 
Damit eine entsprechende Begrünung auch oberhalb von Tiefgaragen realisiert werden kann, wer-
den entsprechend angemessene Vegetationstragschichten und ausreichende Flächen für Bau m-
scheiben festgesetzt. 
 
Die festgesetzte extensive Dachbegrünung dient zum einen zur Reduzierung der Ableitmenge des 
Niederschlagswassers und zum anderen als Biotopfläche (Lebensraum und Nahrungsquelle) für 
Insekten und Vögel. Durch die Zulässigkeit von Photovoltaikelementen ob erhalb der Dachbegr ü-
nung wird ein Beitrag zur möglichen Nachhaltigkeit des Quartiers geleistet. 
 
 
4.9 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
 
Lärmimmissionen 
 
Zur Untersuchung der Lärmimmissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung durch ADU 
Cologne – Institut für Immissionsschutz GmbH (Fassung vom 27. Juni 2017) erstellt.  
 
Es wurden die derzeit auf das Untersuchungsgebiet einwirkenden Lärmimmissionen aus dem öf-
fentlichen Straßenverkehr, Sportlärm und Gewerbe berechnet. In der Untersuchung wurden auch 
die im Plangebiet zu erwartenden Verkehre zu Tiefgaragen und Parkflächen betrachtet. Neben den 
auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind des Weiteren die Auswir-
kungen der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berech-
net worden. 
 
Der derzeit geltende, rechtskräftige Bebauungsplan, der eine Fläche für den Gemeinbedarf aus-
weist, macht keine Aussagen zum Thema Lärm (Nullvariante).

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Die Beurteilungsgrundlage für Verkehrslärm (Straße) bzw. Gewerbelärm sind der nachfolgenden 
Tabelle zu entnehmen. 
 
Gebietsausweisung Orientierungswerte gemäß  
DIN 18005 in dB(A)  
Immissionsrichtwerte gemäß  
TA Lärm in dB(A) 
 Straßenverkehr Gewerbe, Frei-
zeitlärm 
 
 Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht 
allgemeines Wohngebiet 55 45 55 40 55 40 
 
Bezüglich der vorliegenden Planung, das Gebiet für den Wohnungsbau zu nutzen, kommt die 
schalltechnische Untersuchung zu folgenden Ergebnissen (Planfall): 
 
Lärmsituation öffentlicher Straßenverkehr –Immissionen- 
 
Die Lärmsituation im Plangebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen wird durch 
den Verkehr auf der Swinestraße, dem Weichselring und der Regastraße bestimmt. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelastete Fassade im Plangebiet an der Fassade zum 
Weichselring liegt und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von tags 
60 dB(A) und nachts 51 dB(A) zu erwarten sind. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allge-
meine Wohngebiete werden somit um maximal 5 bzw. 6 dB(A) tags/nachts überschritten. Im über-
wiegenden Teil des Plangebietes werden die Orientierungswerte eingehalten bzw. unterschritten. 
 
Lärmimmissionen Straßenverkehr tags 
 
An den Fassaden sind tags folgende maximale Beurteilungspegel zu erwarten: 
Am Baukörper A (A1 und A2) entlang der Nord-, West- und Südfassaden, die zum Straßenraum 
weisen, Beurteilungspegel von 50 bis 60 dB(A). An den Fassaden zum Wohnhof und zur Tiefgara-
geneinfahrt Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). 
 
Am Baukörper B entlang der Nord - und hälftig der Westfassade Beurteilungspegel von 50 bis 
60 dB(A). An der Ostfassade Beurteilungspegel von 40 bis 45 dB(A) und an allen anderen Fass a-
den Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). 
 
An den Fassaden der Baukörper C und D Beurteilungspegel von 40 bis 50 dB(A). 
 
Am Baukörper E entlang seiner West - und Südfassade und etwa hälftig der Nordfassade Beurte i-
lungspegel von 50 bis 60 dB(A). An allen weiteren Fassadenflächen Beurteilungspegel von 40 bis  
50 dB(A). 
 
Lärmimmissionen Straßenverkehr nachts 
 
An den Fassaden sind nachts folgende maximale Beurteilungspegel zu erwarten: 
 
Am Baukörper A (A1 und A2) entlang seiner Westfassade Beurteilungspegel von 50 bis 55 dB(A). 
An der Südfassade des Baukörpers A2 Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). An den Fassaden 
zum Wohnhof, der Nordfassade und der Fassadenfläche zur Tiefgarageneinfahrt Beurteilungspe-
gel von 35 bis 45 dB(A). 
 
Am Baukörper E entlang seiner West- und Südfassade und etwa zu einem Fünftel der Nordfassa-
de Beurteilungspegel von 45 bis 55 dB (A). An allen weiteren Fassadenflächen Beurteilungspegel 
von 35 bis 45 dB(A). 
 
An den Baukörpern B; C und D Beurteilungspegel von unter 35 und 45 dB(A).

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Auswirkungen auf die Umgebung 
 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung nimmt der öffentliche Straßenverkehr zu. 
Die Auswirkungen dieser Zunahme wurde exemplarisch an drei Immissionsorten Swinestraße 13-
15 (IO 1), Wollinstraße 16 (IO 2) und Stolpestraße 3 (IO 3) untersucht. 
Immissionsort Beurteilungspegel Lr 
Nullfall in dB(A) 
Beurteilungspegel Lr 
Planfall in dB(A) 
Pegeldifferenz 
Plan-Bestand in dB 
 tags nachts tags nachts tags nachts 
IO 1, Swinestraße 13-15 52 42 54 43 + 2 +1 
IO 2, Wollinstraße 16 59 49 59 50 0 + 1 
IO 3, Stolpestraße 3 60 52 61 52 + 1 0 
 
Wie aus der Tabelle ersichtlich ist mit maximalen Pegelerhöhungen von 2 dB tags und 1 dB nachts 
zu rechnen. 
 
An den Immissionsorten bleiben die sogenannten  Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 
60 dB(A) nachts auch im Planfall sicher unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist eine Ände-
rung der Beurteilungspegel von weniger 3 dB als nicht wesentlich einzustufen. 
 
Nachbarschaftslärm 
 
Tiefgarage 
 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in ers-
ter Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in die bzw. aus der Tiefgarage. Bei den Lärmimmissi-
onen durch den zu betrachtenden Kfz-Verkehr der geplanten Tiefgarage handelt es sich um Nach-
barschaftslärm. Der Kfz-Verkehr der geplanten Tiefgarage wird als Vorbereitung für den Verkehr 
auf öffentlichen Verkehrswegen eingeordnet und ist daher kein Anlagenlärm. Diese Immissionen 
vor den Fassaden der schützenswerten Gebäude im Bestand außerhalb des Plangebiets werden 
aus diesem Grund in der Regel hilfsweise analog der TA Lärm ermittelt und beurteilt. 
 
Die Immissionen der Stellplätze wurden punktuell an drei Immissionsorten im direkten Umfeld der 
Ein-/Ausfahrt betrachtet (IO 4 Swinestraße 11, IO 1 Swinestraße 13-15 und IO 5 Swinestraße 
Planbebauung, die nordöstliche Ecke des Baukörpers A 1).  
 
 IO 1, Swinestraße 13-15 
(Bestand) 
IO 4, Swinestraße 11 
(Bestand) 
IO 5, Swinestraße  
(Planbebauung) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts 
Max. Pegel 39 37 35 32 48 46 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass an den betrachteten Immissionsorten die Immissionsrichtwerte der 
TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags eingehalten werden. Gleiches gilt auch 
für die Immissionsorte IO 1 und IO 4 im Nachtzeitraum. Am Immissionsort IO 5 ist hingegen eine 
Überschreitung des zulässigen Immissionsrichtwertes von 45 dB(A) nachts nicht auszuschließen. 
Diese Überschreitung wird ausschließlich durch die eigene Tiefgarage und die oberirdischen Park-
plätze bedingt. Diese Geräusche sind nicht nach TA Lärm zu beurteilen, sie wurden jedoch bei der 
Berechnung der Lärmpegelbereiche berücksichtigt.  
 
Es ist davon auszugehen, dass die Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft und an den Plan-
gebäuden durch kurzzeitige Einzelereignisse (z.B. Türenschlagen, sowie Geräuschspitzen aus 
dem Zu- und Abfahrtsverkehr) tagsüber innerhalb der zulässigen Werte der TA Lärm für Allgemei-
ne Wohngebiete liegen werden. Gleiches gilt auch für die Immissionsorte IO 1 und IO 4 im Nacht-

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zeitraum. Für den Nachtzeitraum sind am Immissionsort IO 5 Überschreitungen nicht auszuschlie-
ßen. 
 
Parkhaus 
 
Zusätzlich zu der zuvor genannten Tiefgarage soll das Parkhaus der GAG an der Regastraße in 
unmittelbarer Nähe zum Plangebiet auch durch die neuen Anwohner genutzt werden. Die Ergeb-
nisse der Untersuchung zeigen, dass die höchsten Pegel im Plangebiet an den nach Nordwesten 
ausgerichteten Fassaden (Baukörper A1) vorliegen und dort maximale Beurteilungspegel aus dem 
Parkhaus von 50 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts zu erwarten sind. 
 
Aufgrund der von Seiten der Vorhabenträgerin vorgesehenen Mitbenutzung des Parkhauses für 
die Plangebäude sind Bestand und Planbebauung als eine Wohnanlage anzusehen und die Ge-
räusche durch das gemeinsam genutzte Parkhaus nicht nach TA Lärm zu beurteilen. 
 
Die Immissionen aus dem Parkhaus wurden jedoch bei der Berechnung der Lärmpegelbereiche 
berücksichtigt. 
 
Gewerblicher Lärm 
 
In der Umgebung des Plangebietes gibt es derzeit eine gewerbliche Nutzung, eine Gärtnerei in der 
Kriegerhofstraße 71. Die Öffnungszeiten sind montags bis samstags 8.00 bis 18.30 Uhr und sonn-
tags 09.00 bis 13.00 Uhr. In der Nacht findet kein Betrieb statt.  
 
Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass die Fassaden mit den höchsten 
Gewerbelärmpegeln im Plangebiet an der Ostseite liegen und dort maximale Beurteilungspegel 
aus dem Gewerbe tags 46 dB(A) und nachts 31 dB(A) zu erwarten sind. 
 
Die Richtwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts 
werden sicher eingehalten. 
 
Lärmsituation Sport 
 
Direkt südlich an das Plangebiet angrenzend befinden sich die Sporthalle und der Parkplatz der 
Freien Waldorfschule Köln. Die nicht-schulische Nutzung durch Vereine und Gruppen erfolgt zwi-
schen 17:00 und 22:00 Uhr in der Sporthalle. An gesetzlichen Feiertagen und innerhalb der Feri-
enzeiten finden keine sportlichen Aktivitäten auf dem Schulgelände statt.  
 
Die sportlichen Aktivitäten auf dem Schulgelände finden in der Sporthalle statt, deshalb ist das Au-
ßengelände bis auf den Parkplatz nicht lärmrelevant. Auch die Sporthalle selbst ist aufgrund der 
darin stattfindenden Aktivitäten keine relevante Quelle von Sportlärmimmission im Plangebiet, so 
dass alleinig die Geräusche durch den Parkplatz betrachtet werden. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelasteten Fassaden im Plangebiet an der Südseite liegen 
und dort maximale Beurteilungspegel tags ≤ 38 dB(A) zu erwarten sind. Der Richtwert der 
18.BImSchV -Sportanlagenlärmschutzverordnung- für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags 
außerhalb der Ruhezeiten wird sicher eingehalten. 
 
Festsetzungen zum Lärmschutz 
 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
 
Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 werden passive Schall-
schutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen (Fenster, Wände, und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) schutzbedürftiger Nutzungen 
gemäß DIN 4109 festgesetzt.

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Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm 
werden im Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche II und III bei freier Schallaus-
breitung dargestellt. Die Lärmpegelbereiche stellen somit den worst case dar. An Gebäuderücksei-
ten können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes selbst oder die Abschirmung anderer Bau-
ten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Es wird daher ergänzend textlich festgesetzt, 
dass die Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Ein-
zelfall unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch 
eine schalltechnische Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird. 
 
Fensterunabhängige Belüftung 
 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) sind in Teilen des Plangebietes maximale Beurteilungspegel aus 
dem Straßenverkehr größer als 45 dB(A) zu erwarten. Um für die Wohnnutzung ungestörtes 
Schlafen zu ermöglichen, ist daher bei Schlaf- und Kinderzimmern von Wohnungen eine geregelte 
schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen, so dass die Fenster nachts geschlossen bleiben kön-
nen. Dies wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung gesichert. 
 
Die betreffenden Bereiche befinden sich entlang der Fassaden der Baukörper A1, A2 und E, die 
dem Weichselring zugewandt sind. Außerdem betrifft die Festsetzung die nördliche Fassade des 
Baukörpers A1 auf einer Länge von circa 18 Metern, die im Kreuzungsbereich der Swinestraße mit 
dem Weichselring liegt. Im Bereich des Weichselrings sind die einander zugewandten Fassaden 
der Baukörper A2 und E ebenfalls betroffen. Weiterhin die südliche Fassade von Baukörper E auf 
einer Länge von circa 30 Metern. Die Überschreitung des Außenlärmpegels ≥ 45 dB(A) betrifft in 
den beschriebenen Bereichen alle Geschosse. Im Bereich der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist 
die Festsetzung für die östliche Fassade des Baukörpers A1 ab dem 1. bis zum 4. Obergeschoss 
bindend. Der Bereich umfasst eine ungefähre Länge von 17 Metern, gemessen ab der Gebäude-
ecke von nördlicher und östlicher Fassade. Die westliche Gebäudefassade des Baukörpers B, 
ebenfalls im Bereich der Ein- und Ausfahrt, ist ab dem 2. bis zum 4. Obergeschoss auf einer Länge 
von circa 15 Metern ab dem Eckpunkt von nördlicher und westlicher Fassade von der Festsetzung 
berührt. 
 
 
4.10   Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Gestalterische Festsetzungen 
 
Durch die Festsetzung von Flachdächern bzw. flachgeneigten Dächern mit einer Neigung bis ma-
ximal 5° sollen, dem zugrundeliegenden Entwurf entsprechend, zeitgemäße Wohngebäude errich-
tet werden, die sich in den bestehenden Mix aus Flach- und Satteldächern innerhalb des Stadtteils 
Chorweiler Nord einfügen.  
 
Um einen großzügigen öffentlich nutzbaren Raum zu schaffen, der nicht von Einfriedungen unter-
teilt wird, sind diese nur als Begrenzung der privaten Wohnungsgärten zulässig. Mit der aus-
schließlichen Zulässigkeit von Formschnitthecken aus Hainbuchen für Einfriedungen soll ein Bei-
trag zur Begrünung sowie zur einheitlichen freiraumplanerischen Gestaltung des Quartiers geleis-
tet werden. 
 
Zur Vermeidung gestalterisch unbefriedigender Situationen müssen oberirdische Standplätze für 
bewegliche Abfallbehälter im Bereich der Außenanlagen entsprechend den Festsetzungen zu Ein-
friedungen optisch von mindestens zwei Seiten abgegrenzt werden. 
 
 
5. Umweltbelange 
 
Gemäß §13a Abs. 2 Nr. 1 bzw. §13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umweltprüfung nach §2 
Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gem. §2a BauGB verzichtet werden. Gleichwohl werden alle 
Umweltbelange geprüft und in die Abwägung eingestellt.

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5.5.1 Natur und Landschaft  
 
5.5.1.1 Pflanzen  
 
Der größte Teil des Plangebiets wird als Weideland bedingt intensiv genutzt. So befinden sich zwei 
größere Teilflächen mit bestandsbildendem Glatthafer auf der Fläche, die auf den Übergang zu 
einer extensiven Nutzungsform hinweisen. Im Nordwesten der Grünlandfläche finden sich ein ver-
fallener Viehunterstand aus Holz sowie Einzelgebüsche aus Weißdorn und Heckenrose. Entlang 
des Weichselrings und im westlichen Bereich der Swinestraße finden sich Feldhecken und Gebü-
sche. Im östlichen Randbereich zur Swinestraße sowie im Saumbereich zur Kriegerhofstraße 
kommen verbreitet Einzelsträucher und kleine Gebüschbestände vor. Diese Saumbereiche sind 
gekennzeichnet durch trockenwarme Standorteigenschaften. Insbesondere im östlichen Bereich 
des Plangebietes entlang der Swinestraße finden sich trockenwarme Brachflächen. Entlang der 
Swinestraße befindet sich im östlichen Bereich eine Allee aus 9 Winterlinden (Brusthöhendurch-
messer (BHD) 30 cm). Entlang der Kriegerhofstraße im östlichen Randbereich des Plangebiets 
steht eine Baumreihe aus 15 Walnussbäumen (BHD 15-25 cm) und drei Apfelbäumen (BHD 20 
cm). Der Weichselring, westlich des Plangebiets, wird von einer Platanenallee (9 Bäume, BHD 
30 cm) gesäumt. Nördlich des Plangebietes finden sich Wohnbebauung und ein Spiel-
platz/Bolzplatz mit angrenzenden ausgeprägten Gehölzstrukturen im Norden und Westen (Linde, 
Eiche, Birke, Bergahorn und Essigbaum). Östlich schließt sich ein Feldgehölz (Esche, Hainbuche, 
Buche, Feldahorn und Eiche BHD 15-30 cm) an. Im Osten grenzt ein Grünzug mit Fuß- und Rad-
weg sowie begleitenden Baumreihen bzw. Alleen auf Scherrasen an das Plangebiet an. Südlich 
des Plangebietes liegen die Flächen des Waldorfschulvereins Köln-Chorweiler sowie eine Feld-
gras- bzw. Futtergrasfläche.  
 
Auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes hätte das Plangebiet bis zu 100 % durch 
Gebäude und Verkehrsflächen versiegelt werden können. 
 
In der aktuellen Planung wird das Plangebiet zum größten Teil von Gebäuden mit Straßen und 
Stellplätzen, öffentlichen Grünflächen, privaten Hausgärten und Spielflächen eingenommen und 
die ökologische Funktion geht in den meisten Bereichen verloren. Für die Umsetzung der Planung 
müssen 4 Bäume im Bereich der vorhandenen Baumreihen  gefällt werden. Im Plangebiet werden 
außerdem zahlreiche Bäume sowie halböffentliche Grünflächen und private Hausgärten, sowie ein 
Spielplatz vorgesehen. Deren Pflanzqualitäten sowie weitere Aufwertungsmaßnahmen im Bereich 
der privaten und öffentlichen Grünflächen werden durch den Grünordnungsplan entwickelt und im 
Bebauungsplan festgesetzt. Außerdem sollen die Flachdachflächen der neu zu errichtenden Ge-
bäude extensiv begrünt werden. 
 
Die grünordnerischen Maßnahmen unterteilen sich in die folgenden Bereiche (KÖLNER BÜRO FÜR 
FAUNISTIK. Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Grünord-
nungsplan. Köln. Juli 2017):  
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Begrünung der Dachflächen 
 
Von der Umsetzung der geplanten Wohnbebauung ist hauptsächlich Weideland betroffen. Nach 
§ 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB ist für den Eingriff kein Ausgleich erforderlich, da der Eingriff durch 
das bestehende Planungsrecht bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig war. Gemäß 
§ 13a Absatz 2 Nummer 4 gelten zudem Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebau-
ungsplanes zu erwarten sind als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt oder zulässig. Die Baumpflanzungen, Dachbegrünung und weiteren Pflanzmaß-
nahmen innerhalb des Plangebiets tragen zur Minderung der Eingriffsfolgen bei. Außerdem kön-
nen durch eine erfolgte Planunanpassung alle drei Höhlenbäume im Plangebiet erhalten bleiben.

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5.5.1.2 Tiere  
 
Die Ermittlung der prüfrelevanten Arten erfolgte in der Artenschutzrechtlichen Prüfung (KÖLNER 
BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- 
Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. November 2016) anhand einer Potenzialeinschätzung. In der 
nachfolgenden Tabelle sind die planungsrelevanten Vogelarten zusammengestellt, die laut LANUV 
im Quadranten 3 des MTB 4907 Leverkusen, in dem der Vorhabenbereich liegt, vorkommen. Au-
ßerdem werden auch die regional gefährdeten Arten mit aufgeführt. Für die Arten wurde anhand 
der Erkenntnisse einer Ortsbegehung eingeschätzt, ob sie im Vorhabenbereich und der nahen 
Umgebung vorkommen könnten oder nicht. Die Auswahl wird ergänzt um Arten, die in der Roten 
Liste von Sudmann et al. (2008) für die Region Niederrheinische Bucht in eine Gefährdungskate-
gorie eingestuft sind und die im Betrachtungsraum theoretisch vorkommen könnten.  
 
Vogelarten 
 
Art Status RL NW RL NB RL D Schutz 
Bluthänfling*  pB, pN V 2 V § 
Feldlerche  -- 3S 3 3 § 
Feldsperling  pB, pN 3 2 V § 
Fitis*  pB, pN V 3 * § 
Flussregenpfeifer  -- 3 2 * §§, Art. 4 (2) 
Gelbspötter*  pB, pN V 3 * § 
Gimpel*  pB, pN V 3 * § 
Habicht  pN V * * §§ 
Haussperling*  pB, pN V 3 V § 
Kiebitz  -- 3 S 2 S 2 §§ 
Klappergrasmücke*  pB V 3 * § 
Kleinspecht  -- 3 3 V § 
Kuckuck  pB, pN 3 1 V § 
Mäusebussard  pN * * * §§ 
Mehlschwalbe  pB, pN 3S 3S V § 
Nachtigall  pB 3 2 * §, Art. 4 (2) 
Pirol  pN 1 1 V §, Art. 4 (2) 
Rauchschwalbe  pN 3S 3S V § 
Rebhuhn  -- 2S 2S 2 § 
Schellente -- - - * §, Art. 4 (2) 
Schleiereule  pN * S V S * §§ 
Sperber  pN * V * §§ 
Steinkauz  pN 3S 2S 2 §§ 
Tafelente -- 3 - * §, Art. 4 (2) 
Teichrohrsänger  -- * V * §, Art. 4 (2) 
Turmfalke  pB, pN V S V S * §§ 
Turteltaube  pB, pN 2 1 3 §§ 
Wachtel  -- 2 S 2 S * § 
Waldkauz  pB, pN * * * §§ 
Waldlaubsänger  -- 3 2 * § 
Waldohreule  pB, pN 3 3 * §§ 
Waldwasserläufer -- - - * §§, Art. 4 (2) 
Wespenbussard  -- 2 2 V §§ 
Wiesenpieper  -- 2S 2S V §, Art. 4 (2) 
Zwergtaucher  -- * * * §, Art. 4 (2) 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens der für den MTB-Quadranten angegebenen planungsrelevan-
ten Vogelarten im Betrachtungsraum, ergänzt um potenziell vorkommende nur regional gefährdete Arten (*). 
Status: pB = potenzieller Brutvogel, pN = potenzieller Nahrungsgast RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-
Westfalen nach SUDMANN et al. (2008); RL NB: Rote-Liste-Status in der Region Niederrheinische Bucht nach 
SUDMANN et al. (2008); RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach SÜDBECK et al. (2007). Kategorien: 0 = 
ausgestorben oder verschollen, 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefähr det, V = Vor-
warnliste, R = durch extreme Seltenheit (potenziell) gefährdet, S = von Naturschutzmaßnahmen abhängig, * 
= ungefährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; Anh. I = Art des Anhangs I der V o-
gelschutzrichtlinie, Art. 4 (2) = gefährdeter Zugvogel nach Artikel 4 (2) der Vogelschutzrichtlinie. Kursiv: Vor-

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kommen nicht zu erwarten bzw. ausgeschlossen. weiß hinterlegt: Vorkommen als Brutvogel theoretisch 
denkbar. grau hinterlegt: Vorkommen (nur) als Gastvogel theoretisch denkbar ( KBFF 2016A). 
 
Für die Arten Habicht, Mäusebussard, Pirol, Rauchschwalbe, Schleiereule, Sperber und Steinkauz 
können artenschutzrechtlich relevante Betroffenheiten von vorneherein ausgeschlossen werden, 
da sie nur als Nahrungsgäste im Betrachtungsbereich (Vorhabenbereich und Umgebung) auftreten 
und die vorhabenbedingten Flächenbeanspruchungen und Störungen keine essenziellen Nah-
rungshabitate betreffen, sondern allenfalls geringe Flächenanteile fakultativer Nahrungsräume. 
 
Bei den weiteren als potenziell vorkommend eingestuften Vogelarten Gelbspötter, Haussperling, 
Kuckuck, Mehlschwalbe, Nachtigall, Turmfalke, Turteltaube, Waldkauz und Waldohreule können 
artenschutzrechtlich relevante Beeinträchtigungen ebenfalls ausgeschlossen werden, da sie allen-
falls in der Umgebung des Vorhabenbereiches als Brutvögel auftreten könnten (keine direkte Inan-
spruchnahme von Fortpflanzungs-/Ruhestätten, keine Tötungsgefährdung) und im Zusammen-
hang mit dem Vorhaben (bei Berücksichtigung der bestehen- den, nicht unerheblichen Vorbelas-
tungen durch siedlungstypische Nutzungen) auch keine für die jeweiligen Lokalpopulationen er-
heblichen Störungen bzw. indirekten Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs-/Ruhestätten zu er-
warten sind. 
 
Die planungsrelevante Art Feldsperling könnte theoretisch in den beiden geeigneten Höhlen- bäu-
men im Plangebiet brüten. Der Verlust dieser Höhlenbäume ist durch Anpassung der Planung be-
reits ausgeschlossen worden. Damit kann auch die direkte Inanspruchnahme der möglichen Fort-
pflanzungs-/Ruhestätten und damit zugleich eine Tötungsgefährdung für die Art ausgeschlossen 
werden. Geeignete Nahrungsräume sind im Raum weiterhin vorhanden, so dass der Vorhabenflä-
che keine essentielle Bedeutung zuzuweisen ist. Eine relevante Störung kann unter Berücksichti-
gung der im Raum vorhandenen Vorwirkungen durch siedlungstypische Nutzungen ebenfalls aus-
geschlossen werden. 
 
Es verbleiben 4 regional gefährdete Vogelarten, für die artenschutzrechtlich relevante Beeinträch-
tigungen nicht von vorneherein ausgeschlossen werden können: Bruthänfling, Fitis, Gimpel und 
Klappergrsmücke. 
 
Säugetiere 
 
Art RL NW RL D Schutz 
Zwergfledermaus * * §§, IV 
Weitere Fledermausar-
ten, Chiropera * * §§, IV 
 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens von Arten des Anhangs IV FFH -RL im Betrachtungsraum (für 
den MTB-Quadranten angegebene Art und weitere Arten). RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-Westfalen 
nach MEINIG et al. (2011) und SCHLÜPMANN et al. (2011) , RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach 
MEINIG et al. (2009) und KÜHNEL et al. (2008). Kategorie: 3 = gefährdet, V = Art der Vorwarnliste, * = unge-
fährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; IV = Art des Anhangs IV der FFH -RL 
(KBFF 2016A). 
 
Im Bereich der Vorhabenfläche [Planungsfläche] ist mit einem Auftreten der Arten als Nahrungs-
gast zu rechnen. Denkbar ist auch eine Nutzung von Höhlenbäumen im Randbereich bzw. im Um-
feld der Vorhabenfläche als Quartiere durch Einzeltiere (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabens-
bezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. 
Köln. November 2016). 
 
Amphibien 
 
Art RL NW RL D Schutz 
Kammmolch 3 V §§, IV 
 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens von Arten des Anhangs IV FFH -RL im Betrachtungsraum (für 
den MTB-Quadranten angegebene Art und weitere Arten). RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-Westfalen

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/ 24 
 
nach MEINIG et al. (2011) und SCHLÜPMANN et al. (2011) , RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach 
MEINIG et al. (2009) und KÜHNEL et al. (2008). Kategorie: 3 = gefährdet, V = Art der Vorwarnliste, * = unge-
fährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; IV = Art des Anhangs IV der FFH -RL 
(KBFF 2016A). 
 
Im Informationssystem des LANUV ist für den Quadranten 3 des MTB 4907 eine Art des Anhangs I 
der FFH-Richtlinie aufgeführt, und zwar die Amphibienart Kammmolch. Auf dem Schulgelände 
südlich des Vorhabenbereiches befindet sich ein Kleingewässer, das vermutlich vor ca. 10 Jahren 
angelegt wurde. Vorher waren vermutlich keine Gewässer in der nahen und weiteren Umgebung 
des Vorhabenbereiches vorhanden, daher ist ein Vorkommen des Kammmolches nicht zu erwar-
ten (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-
Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. November 2016). 
 
"Nach Anpassung der Planung, insbesondere dem Verzicht auf eine Inanspruchnahme von Höh-
lenbäumen im Plangebiet, konnte eine Betroffenheit von Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie 
und von Vogelarten, die als "planungsrelevant" entsprechend der Definition von KIEL (2005, 2015) 
und MUNLV (2010) einzustufen sind, ausgeschlossen werden (vgl. KBFF 2016A). Durch den Erhalt 
der Höhlenbäume kann somit die potenzielle Beeinträchtigung des Feldsperlings ausgeschlossen 
werden. Es verbleibt alleine eine mögliche Betroffenheit von vier regional gefährdeten Vogelarten, 
welche im Vorhabenbereich potenziell brüten können. Es handelt sich um die Arten Bluthänfling, 
Fitis, Gimpel und Klappergrasmücke. Der Bluthänfling ist regional stark gefährdet, die drei anderen 
Arten sind regional gefährdet. Sie gelten für Gesamt-NRW als Arten der Vorwarnliste und befinden 
sich damit nicht in einer landesweiten Gefährdungskategorie, sind also streng genommen nicht 
planungsrelevant. Dennoch wurden sie in dem Gutachten artenbezogen abgehandelt. Für die regi-
onal gefährdeten, aber nicht planungsrelevanten Arten Bluthänfling, Fitis, Gimpel und Klapper-
grasmücke können Verluste von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten nicht von vorneherein ausge-
schlossen werden. Das Eintreten von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen kann jedoch 
vermieden werden, wenn Maßnahmen zur Tötungsvermeidung durchgeführt werden. Für den 
möglicherweise eintretenden Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten sind Ausweichlebens-
räume in Form von potenziell geeigneten Gebüschbeständen vor allem in den nördlich und östlich 
bis hin zu den südöstlich zum Vorhabengebiet angrenzenden Flächen vorhanden. 
 
Es ist theoretisch denkbar, dass im Plangebiet und dessen Umgebung weitere Fledermausarten 
auftreten, zumindest sporadisch, z. B. als Nahrungsgäste. Artenschutzrechtlich relevante Beein-
trächtigungen sind auch für diese Arten nicht zu erwarten (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorha-
bensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prü-
fung. Köln. November 2016). 
 
V1 Minimierung bau- und anlagebedingter Flächeninanspruchnahmen  
 
Anlagebedingte Inanspruchnahmen von Baum- und Gebüschbeständen, insbesondere von Höh-
lenbäumen, wurden durch eine entsprechende Anpassung der Planung minimiert. Es kommt nicht 
zu einer Beanspruchung von Höhlenbäumen. Baubedingte Flächeninanspruchnahmen, die über 
die anlagebedingt beanspruchten Bereiche hinausgehen (z. B. Anlage und Nutzung von Baustel-
lenzufahrten, von Lagerflächen, Stellflächen für Baumaschinen) sollten generell auf das unbedingt 
notwendige Maß beschränkt werden. Zu minimieren sind vor allem baubedingte Schädigungen 
oder Inanspruchnahmen von Gehölzen (insbesondere Höhlenbäume).  
 
V2 Zeitliche Beschränkung der Eingriffe in bzw. Inanspruchnahme von Vegetationsflächen und 
Gehölzen oder ökologische Baubegleitung  
 
Die Freimachung des Baufeldes und ggf. erforderliche Eingriffe in bzw. Inanspruchnahmen von 
Vegetationsflächen und Gehölzen (Bäume, Gebüsche) sind außerhalb der Brutzeit wildlebender 
Vogelarten durchzuführen, d. h. im Zeitraum 1. Oktober bis Ende Februar. Falls Flächeninan-
spruchnahmen innerhalb der Brutzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, ist eine ökologische 
Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Brutvorkommen rechtzeitig identifiziert und ggf. 
geschützt werden können. Diese Maßnahmen sind zwingend erforderlich, um das Eintreten des

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/ 25 
 
Verbotstatbestands des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG (unmittelbare Gefährdung von Individuen und 
Entwicklungsstadien) für Vögel als europarechtlich geschützte Arten zu vermeiden. 
Für die nach strenger Definition von KIEL et al. (2005, 2015) oder des MUNLV (2010) als planungs-
relevant einzustufenden potenziell vorkommenden Arten entstehen durch Maßnahmenanpassung 
(keine Inanspruchnahme von Höhlenbäumen) keine artenschutzrechtlichen Betroffenheiten. Im 
Falle der als potenziell vorkommend eingestuften planungsrelevanten Art des Anhangs IV FFH-RL 
Zwergfledermaus (sowie evtl. auftretender weiterer Fledermausarten) kann das Eintreten von ar-
tenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen ebenfalls vermieden werden, da keine Höhlenbäume 
beansprucht werden (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swin-
estraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. September 2016). 
 
 
5.5.1.3 Zulässiger Eingriff  
 
Durch den vorhandenen Bebauungsplan 62549/03-2 besteht im Plangebiet bereits Planungsrecht. 
Nach § 1a Absatz 3 Satz 6 bzw. § 13a Absatz 2 Nummer 4 BauGB ist für den Eingriff kein Aus-
gleich erforderlich, da der Eingriff durch das bestehende Planungsrecht bereits vor der planeri-
schen Entscheidung zulässig war.  Es bleibt allerdings bei der Beachtung des Naturschutzes in der 
Abwägung. Insbesondere wurde auch das Vermeidungsgebot geprüft. In der nachfolgenden Tabel-
le wird zur besseren Abschätzung der Situation der Bestandswert des Plangebiets dargestellt. 
 
Bestandswert – Plangebiet (vgl. Anlage 1 zum Grünordnungsplan - Biotoptypenkartierung) 
Biotoptyp Ludwig  
Code 
Köln  
Code 
Biotopwert 
[P/m²] Fläche [m²] Gesamtwert [P] 
innerstädtisches Straßenbe-
gleitgrün HM52 BR11 9 635 5.715 
Strauchhecken mit überwie-
gend standorttypischen Ge-
hölzen 
BB1 GH411 14 485 6.790 
Baumhecken und Waldmäntel 
an Waldrändern mit mittlerem 
Baumholz, mit überwiegend 
standorttypischen Gehölzen 
BD52 GH4421 18 660 11.880 
Gebüsch mit überwiegend 
standorttypischen Gehölzen BB1 GH51 14 458 6.412 
Feldgehölze mit mittlerem 
Baumholz, mit überwiegend 
bodenständigen Arten 
BA12 GH621 19 233 4.427 
Baumgruppen, Einzelbäume, 
Baumreihen, mit mittlerem 
Baumholz, standorttypisch 
BF32 GH731 13 930 12.090 
Baumgruppen, Einzelbäume, 
Baumreihen, mit mittlerem 
Baumholz, standortfremd 
BF42 GH732 12 300 3.600 
Fettweide, mäßig trocken bis 
frisch, schwach gedüngt EB11 LW42111 16 16.072 257.152 
Grünlandbrache,  
mäßig trocken bis frisch EE5 LW521 17 623 10.591 
Scherrasen ohne Baumbe-
stand HM51 PA122 6 119 714 
Sportanlagen/Spielplätze,  
mit Rasenbelag HM51 PA311 6 79 474 
Fahr- und Feldwege,  
versiegelt HY1 VF211 0 3.325 0 
Summe     23.919 319.845 
Bestandswert im Plangebiet. Die Flächendifferenz zur Gesamtgröße des Plangebiets (ca. 2,27 ha) resultiert 
aus der Berücksichtigung des Traufbereichs der Einzelbäume über den darunter liegenden Biotoptypen.

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Gemäß vorhandenem Planungsrecht kann im Plangebiet ein Krankenhaus mit Großformbebauung 
ohne wesentliche Grünflächen umgesetzt werden. Eine solche Planung würde einen Zielwert von 
22.689 Biotopwertpunkten (BWP) erzielen. Der aktuell in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 
erreicht mit seinen grünordnerischen Maßnehmen einen Zielwert von 98.600 BWP. 
 
Im Bereich des Plangebiets sollen fünf Gebäudekomplexe in die bestehende städtebauliche Struk-
tur Chorweiler integriert werden. Durch die aktuelle Planung wird es zu einer Versiegelung von ca. 
73 % kommen. Die Ausbildung der Freiflächen hat zum Ziel, eine leistungs- und funktionsgerechte 
Freianlage zu entwickeln, den geplanten Charakter des Plangebiets in dieser Lage zu fördern, die 
Auswirkungen der Eingriffe in den Naturhaushalt zu mindern und eine höhere Aufenthaltsqualität 
zu schaffen. Dazu werden über den Grünordnungsplan mit seinen grünordnerischen Festsetzun-
gen die Zielvorstellungen festgesetzt. 
Die grünordnerischen Maßnahmen unterteilen sich in die folgenden Kategorien (vgl. Grünord-
nungsplan, KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" 
Köln-Chorweiler Nord- Grünordnungsplan. Köln. Juli 2017):  
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Begrünung der Dachflächen 
 
und mindern so den zulässigen Eingriff. Die Begrünungsmaßnahmen werden auch im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan festgesetzt (siehe Kapitel 4.8). 
 
 
5.5.2 Landschaft/Ortsbild  
 
Das Plangebiet wird durch ländliche Strukturen (Grünland) geprägt und befindet sich im Über-
gangsbereich von Siedlung zu ländlichen Bereichen. Die angrenzende Bebauung sowie die weiter 
entfernten markanten Wohngebäude im Stadtteil Chorweiler sind im Plangebiet sichtbar, treten 
allerdings in den Hintergrund. Das Plangebiet ist Teil des Landschaftsraumes "Niederterrasse der 
Köln-Bonner Rheinebene"  
 
Der rechtskräftige Bebauungsplan hätte auch zu einer Veränderung des Landschaftsbildes geführt. 
 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Swinestraße" werden im Bereich der überbauba-
ren Flächen Wohnbebauung, Verkehrsflächen und Grünflächen entstehen. Durch die überplanten 
Freiflächen geht ein Teil der ländlich geprägten Landschaft des Plangebiets und der Umgebung 
verloren, durch die Festsetzung von Gehölzen im Plangebiet sowie durch den Erhalt von Einzel-
bäumen und Baumreihen im Plangebiet werden die geplanten Gebäude besser in das Gesamtbild 
der bestehenden Bebauung in der Umgebung eingefügt.  
 
Durch Baumpflanzungen innerhalb der geplanten Bebauung und der grünordnerischen Gestaltung 
sowie dem Erhalt von Bestandsbäumen in den Randbereichen des Plangebiets wird die Verände-
rung des Landschaftsbildes gemindert. Die im Zusammenhang mit der Planung vorgesehene 
Wohnbebauung fügt sich räumlich aber an die bestehende Siedlungsstruktur im Norden, Süden 
und Westen an. Außerdem bleibt durch die Festsetzungen im Bebauungsplan ein Großteil der vor-
handenen Gehölze am Rand des Plangebiets erhalten und wird durch Pflanzung von weiteren Ge-
hölzen ergänzt, wodurch die Gebäude besser in das Gesamtbild eingepasst werden. Wenngleich 
die Vorhabenfläche selbst ihren landschaftlichen Charakter verlieren wird, sind daher keine erheb-
lichen Auswirkungen auf das Landschaftsbild zu erwarten. 
 
 
5.5.3 Boden  
 
Im Plangebiet stehen eine Typische Braunerde, eine Typische Parabraunerde (vereinzelt Typische 
Braunerde) und eine Typische Braunerde (vereinzelt Typische Parabraunerde) an. Die Typische

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Parabraunerde, vereinzelt Typische Braunerde wird als schutzwürdiger, fruchtbarer Boden (Rege-
lungs- und Pufferfunktion / natürliche Bodenfruchtbarkeit) klassifiziert. Die Bodenart ist ein 
schwach lehmiger bis lehmiger Sand, teilweise ein sandiger bis stark sandiger Lehm. 
 
"Historische Kartenrecherche und bodenkundliche Detailuntersuchungen auf der Untersuchungs-
fläche an der Swinestraße in Köln-Chorweiler haben ergeben, dass sich die Fläche in Bereiche 
deutlicher und schwacher anthropogenen Bodenüberprägungen unterteilen lässt. Die Bereiche 
deutlicher anthropogener Überprägung sind durch Auffüllungen aus natürlichen Substraten, teil-
weise mit Bauschuttanteilen, charakterisiert. Sie binden im weiteren Profilverlauf überwiegend an 
reliktäre lehmig sandige Parabraunerdehorizonte an. Die Bereiche schwacher anthropogener 
Überprägung sind durch Tiefumbruch und vereinzelter Durchmischung von technogenen Substra-
ten im Oberboden charakterisiert. Sich anschließende Parabraunerde- bzw. vereinzelt Brauner-
dehorizonte sind überwiegend gut erhalten"( INGENIEURTEAM DR. HEMLING & GRÄFE GMBH. Boden-
kundliche Untersuchungen in Köln-Chorweiler "Swinestraße". Köln Januar 2017). 
 
"Die Durchführung der Bodenfunktionsbewertung für den Ist-Zustand der Eingriffsfläche nach dem 
‚Kölner Verfahren (Stand 2016)‘ hat für die deutlich anthropogen überprägten Flächenbereiche 
eine Bodenfunktionsbewertung von 4 Punkten und für die schwach anthropogen überprägten Be-
reiche von 5 Punkten auf einer 10-Punkte-Skala ergeben. Aus der Bodenfunktionsbewertung des 
Ist-Zustandes der Eingriffsfläche ergibt sich somit für die gesamte Fläche (Multiplikation mit Anzahl 
der Quadratmeter der Fläche) eine Bodenfunktionswertzahl von 83.140 Punkten"( INGENIEURTEAM 
DR. HEMLING & GRÄFE GMBH. Bodenkundliche Untersuchungen in Köln-Chorweiler "Swinestraße". 
Köln Januar 2017). 
 
Bei der Realisierung der aktuellen Planung wird der Boden im Bereich der überbaubaren Flächen 
und der Tiefgarage versiegelt bzw. teilversiegelt, wodurch die natürlichen Bodenfunktionen weitge-
hend verloren gehen werden. Weiterhin sind Bodenumlagerungen durch die Baumaßnahmen und 
zur Oberflächengestaltung im Bereich der geplanten Grünflächen zu erwarten. Teilweise ist im Be-
reich der Grünflächen durch die Anpflanzung von Gehölzen die Verbesserung der Bodenfunktion 
zu erwarten. Baubedingt sind Bodenverdichtungen und Gefügeveränderungen im Bereich der 
Baustelle zu erwarten. Die geplanten Baumpflanzungen im Plangebiet können als Minderung des 
Eingriffs angesehen werden. Außerdem kommt es durch die aktuelle Planung zu einer weniger 
großflächigen Versiegelung im Vergleich zur Nullvariante, wodurch sich der Eingriff geringer dar-
stellt.  
 
Der zu erwartende Verlust an schutzwürdigen Bodenflächen und insbesondere der Eintritt von 
bau- und anlagebedingten Bodenversiegelungen durch die Planung ist gegenüber dem Bestand 
als erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Boden zu bewerten. Durch die aktuelle Planung 
kommt es im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht  zu einem geringeren Eingriff in die Bo-
denfunktionen. Außerdem kann es durch die Festsetzung von Grünflächen und Baumpflanzungen 
zur Verbesserung der Bodenfunktion kommen. 
 
 
5.5.4 Grundwasser 
 
Das Plangebiet liegt in einem "Gebiet ohne nennenswerte Grundwasservorkommen" und befindet 
sich im Bereich des Grundwasserkörpers "Terrassen des Rheins" (ID 27_20). Das Plangebiet liegt 
außerdem in der Wasserschutzzone  Zone III A des Wasserwerkes Köln-Weiler.  
Bei Sondierungen durch die DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER BAUGRUND GMBH wurde das Grund-
wasser bei rund 36,6 m NHN erreicht. Zur Festlegung eines für die Standzeit des Gebäudes rele-
vanten Bemessungswasserstands war aber die Auswertung zusätzlicher Datenquellen erforderlich. 
Aussagen zu tatsächlich gemessenen Grundwasserständen lassen sich den Ganglinien aus 
Grundwassermesstabellen entnehmen. Nach Auskunft des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, 
Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz NRW wurden höchste Wasserstände von 37,5 m 
NHN beobachtet. Da die Ablesung nicht kontinuierlich erfolgt, wurde zu den gemessenen Werten 
der DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER BAUGRUND GMBH ein Sicherheitszuschlag von 0,5 beauf-
schlagt. Damit hat sich für die Baumaßnahme ein höchster zu erwartender Wasserstand von

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38,2 m NHN ergeben. Durch die Gutachter wurde weiter darauf hingewiesen, dass das Gelände 
bei Rheinhochwasser UND Versagen der Hochwasserschutzeinrichtungen überflutet werden kann.  
Bei der Realisierung des Bebauungsplanes werden ca. 73 % des Plangebiets durch die Gebäude 
und die Verkehrsflächen versiegelt bzw. teilversiegelt, wodurch die natürlichen Wasserfunktionen 
weitgehend verloren gehen. 
Das Plangebiet fällt unter den Anwendungsfall des § 44 Landeswassergesetz NW in Verbindung 
mit § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz, wonach unbelastetes Niederschlagswasser (hier: von 
Dachflächen) zu versickern, zu verrieseln oder in ein Gewässer einzuleiten ist. Dazu wurde eine 
Stellungnahme eingeholt. In dieser Stellungnahme zur Versickerung (INGENIEURTEAM DR. HEMLING 
& GRÄFE GMBH. Stellungnahme Versickerung von Niederschlagswasser. Köln September 2016) 
wird aus fachgutachterlicher Sicht für das geplante Projekt  eine Versickerung des Niederschlags-
wassers als schwierig bewertet, da weite Teile des Baufeldes von einer Tiefgarage unterbaut sind, 
so dass dort die Anordnung einer Mulde nicht möglich ist und im Untergrund des Baugebietes eine 
2-5 m mächtige Lehmdecke vorliegt, welche für die Versickerung nicht geeignet ist. Nach Passage 
der geplanten extensiven Dachbegrünung kann das Niederschlagswasser auch über Rigolen ver-
sickert werden. Derzeit wird geprüft, ob unter dieser Prämisse ein Teil der Dachflächen an Versi-
ckerungseinrichtungen angeschlossen werden können. 
 
Im anderen Falle kann das im Plangebiet anfallende Niederschlagswasser im Mischsystem ent-
wässert werden. Die vorhandenen Abwasserkanäle in der Swinestraße und im Weichselring kön-
nen das gesamte Abwasser aufnehmen. 
 
Die geplante extensive Dachbegrünung kann die Menge des Niederschlagswassers, welches ab-
geleitet werden muss, reduzieren. 
 
Die Überbauung von Freiflächen kann in Abhängigkeit von der Art der Oberflächenentwässerung 
zu einer flächenspezifischen Verringerung der Grundwasserneubildungsrate führen. Mit der vorge-
sehenen extensiven Dachbegrünung werden zusätzliche Verdunstungsmöglichkeiten im Plange-
biet geschaffen und eine Drosselung des zu entsorgenden Niederschlagswassers wird erreicht. 
 
 
5.5.5 Klima und Luft   
5.5.5.1 Klima, Kaltluft/Ventilation (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a 
 BauGB) 
 
Gemäß des Abschlussbericht "Klimewandelgerechte Metropole Köln" der LANUV (LANDESAMT FÜR 
NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFALEN. RECKLINGHAUSEN 2013) stellt 
sich die zukünftige Wärmebelastung des Plangebiets in der Planungshinweiskarte als "Klasse 4 – 
klimaaktiv" dar. Die Flächen der Klasse 4 stellen stadtklimatisch wichtige Freiflächen mit ausge-
prägtem Tagesgang von Temperatur und Feuchte dar. Sie sind windoffen, weisen eine starke 
Frisch- und Kaltluftproduktion auf und sind von hoher Sensibilität gegenüber Nutzungsänderungen 
zum Beispiel Bebauung. Das Gebiet weist große Freiflächenanteile auf. Durch seinen windoffenen 
Charakter und die nächtliche Kaltluftproduktion wirkt es als klimatische Ausgleichsfläche für an-
grenzende Bereiche der Klasse 3. Die angrenzende Bebauung südlich und westlich des Plange-
biets, sowie ein geringer Teil des südlichen Plangebiets stellen sich als "Klasse 3 – belastete Sied-
lungsfläche" dar.  
 
Die Umsetzung der aktuellen Planung (Wohnbebauung) hat negative Auswirkungen auf die vor-
handene Kaltluftentstehung im Plangebiet. Nach Umsetzung der Bebauung wird sich wird sich die 
Klasse 3 in auf das Plangebiet vergrößern und damit der untergeordnete städtische Wärmeinselef-
fekt. 
 
Durch die Pflanzung von Gehölzen und die damit verbundene Durchgrünung des Plangebiets, so-
wie die Dachbegrünung werden die Auswirkungen auf das Klima abgemindert. Eine extensive 
Dachbegrünung verbessert die mikroklimatische Situation im Plangebiet und wird sich positiv auf 
das Stadtklima auswirken. Der Aufheizung wird entgegengewirkt und Niederschläge können ver-

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/ 29 
 
dunsten. Weiterhin bindet Dachbegrünung Feinstäube aus der Luft und hat somit einen positiven 
Effekt auf die lufthygienische Situation. 
 
5.5.5.2 Luftgüte  
 
Emissionen 
 
Im Plangebiet sind keine Verursacher von Emissionen vorhanden. 
 
Aussagen über die Höhe von Luftschadstoffemissionen aus der neuen Wohnbebauung liegen nicht 
vor. Zukünftig werden durch Heizungsanlagen (Hausbrand) und zusätzlichen Kfz-Verkehr Emissi-
onen entstehen. Emissionsmindernd im Plangebiet wird sich die vorgesehene Heizungsversorgung 
der Gebäude durch Fernwärme auswirken. 
 
Durch die Umsetzung der Planung kommt es somit im Plangebiet zu einer Steigerung der Emissi-
onen von Luftschadstoffen durch Hausbrand (Heizungsanlagen) und Kfz-Verkehr. Durch eine Op-
timierung der Heizversorgung kann es zu einer Minderung der Emissionen kommen. Es ist vorge-
sehen, die Flachdächer der geplanten Bebauung zu begrünen. Eine extensive Dachbegrünung 
bindet Feinstäube aus der Luft und hat somit einen positiven Effekt auf die lufthygienische Situati-
on. 
 
Immissionen 
 
Die Immissionssituation im Plangebiet wird im Wesentlichen durch die Heizungsanlagen (Haus-
brand) der angrenzenden Bebauung und den Kfz-Verkehr in der Umgebung bestimmt. 
 
Durch die Umsetzung der Planung wird es zu einer Erhöhung der Immissionen von Luftschadstof-
fen im Plangebiet und seiner unmittelbaren Umgebung kommen. Durch die Planung an sich sind 
keine erheblichen Belastungen durch verkehrsbedingte Luftschadstoffe zu erwarten. Die geplanten 
Gehölzpflanzungen tragen zur Minderung der Immissionen von Luftschadstoffen bei. 
 
Durch die Planung kommt es zu einer Zunahme der Immission von Luftschadstoffen, die aber kei-
ne erheblichen Auswirkungen mit sich bringen. Durch die geplanten Baumpflanzungen kann es zur 
Minderung der Immissionen kommen. Es ist vorgesehen, die Flachdächer der geplanten Bebau-
ung zu begrünen. Eine extensive Dachbegrünung bindet Feinstäube aus der Luft und hat somit 
einen positiven Effekt auf die lufthygienische Situation. 
 
 
5.5.6 Mensch, Gesundheit, Bevölkerung     
5.5.6.1 Darstellung von sonstigen Fachplänen, insbesondere des Wasser-, 
 Abfall-, Immissionsschutzrechtes  
 
Wasserschutzzonen: Über 50 % des Kölner Stadtgebietes sind als Wasserschutzgebiete ausge-
wiesen. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone  Zone III A des Wasserwer-
kes Köln-Weiler (ca. 125,046 km²). Die verschiedenen Wasserschutzzonen mit den dort festge-
setzten Ver- und Geboten dienen dem Schutz der Grundwasserqualität im Einzugsbereich der 
Trinkwassergewinnungsanlagen  
 
Da sich das Vorhaben im Wasserschutzgebiet befindet, sind folgenden Maßnahmen bei der 
Durchführung der Bauarbeiten zu beachten: 
 
 Es dürfen keine wassergefährdenden Stoffe in Oberflächengewässer oder das Grundwas-
ser gelangen. Maschinen sind daher auf Dichtheit der Hydraulik- und Kraftstoffleitungen zu 
überprüfen.  
 Vermeidung der Lagerung wassergefährdender Stoffe (Schmier-, Treibstoffe, Reinigungs-
mittel, Farben, Lösungsmittel, Dichtungsmaterialien etc.) außerhalb versiegelter Flächen.

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In den Bebauungsplan wird ein Hinweis auf die Lage in der Wasserschutzzone IIIA aufgenommen. 
 
 
5.5.6.2 Lärm 
 
Das Plangebiet ist durch den Verkehrslärm (Straßen) aus der Umgebung vorbelastet. Lärmsensib-
le Nutzungen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Für die Aufstellung des Bebauungsplans "Swin-
estraße" in Köln-Chorweiler Nord wurde durch die ADU Cologne - Institut für Immissionsschutz 
GmbH (ADU COLOGNE. Schalltechnische Untersuchung zum Bauvorhaben Swinestraße in Köln-
Chorweiler. Köln. 27. Juni 2017 ) eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt.  
 
Straßenverkehrslärm 
Die Lärmsituation im Plangebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen wird durch 
den Verkehr auf der Swinestraße, dem Weichselring und der Regastraße bestimmt. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelastete Fassade im Plangebiet an der Fassade zum 
Weichselring liegt und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von tags 
60 dB(A) und nachts 51 dB(A) zu erwarten sind. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allge-
meine Wohngebiete werden somit um maximal 5 bzw. 6 dB(A) tags/nachts überschritten. Im über-
wiegenden Teil des Plangebietes werden die Orientierungswerte eingehalten bzw. unterschritten. 
 
Auswirkungen auf die Umgebung 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung nimmt der öffentliche Straßenverkehr zu. 
Die Auswirkungen dieser Zunahme wurde exemplarisch an drei Immissionsorten Swinestraße 13-
15 (IO 1), Wollinstraße 16 (IO 2) und Stolpestraße 3 (IO 3) untersucht. Es ist mit maximalen Pe-
gelerhöhungen von 2 dB tags und 1 dB nachts zu rechnen. An den Immissionsorten bleiben die 
sogenannten  Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts auch im Planfall sicher 
unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist eine Änderung der Beurteilungspegel von weniger 
3 dB als nicht wesentlich einzustufen. 
 
Nachbarschaftslärm 
Tiefgarage 
Die Gebäude im Plangebiet sollen mit einer Tiefgarage (102 Stellplätze) ausgestattet werden. Die 
Tiefgarage soll über eine Toreinfahrt von Nordosten (Swinestraße) aus erschlossen werden. Durch 
die Nutzung der geplanten Tiefgarage können Geräuschquellen vom Plangebiet  auf die Nachbar-
schaft einwirken. Die Stellplätze werden am Tag und in der Nacht genutzt. Bezüglich der Nachtzeit 
wird gemäß TA Lärm die lauteste volle Nachtstunde betrachtet.  
 
Die Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass an den betrachteten Immission-
sorten in der Nachbarschaft die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete 
von 55 dB(A) tagsüber eingehalten werden. Gleiches gilt auch für die Immissionsorte außerhalb 
des Plangebietes im Nachtzeitraum. An dem Immissionsort im Plangebiet hingegen kann eine 
Überschreitung des zulässigen Immissionsrichtwertes von 45 dB(A) nachts nicht ausgeschlossen 
werden. Diese Überschreitung wird ausschließlich durch die eigene Tiefgarage und die eigenen 
Parkplätze bedingt. Diese Geräusche nicht nach TA Lärm zu beurteilen, sie wurden allerdings bei 
der Berechnung der Lärmpegelbereiche berücksichtigt. 
 
Parkhaus der GAG 
Zusätzlich zu der Tiefgarage wird das Parkhaus an der Regastraße aufgrund der Nähe zum Plan-
gebiet auch von Anwohnern genutzt. Das Parkhaus ist als 4-geschossige Split-Level-Garage kon-
zipiert, das Dachgeschoss wird nicht befahren. Pro Etage gibt es 80 Stellplätze.  
 
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die höchsten Pegel im Plangebiet an den nach 
Nordwesten ausgerichteten Fassaden (Baukörper A1) vorliegen und dort maximale Beurteilungs-
pegel aus dem Parkhaus von tags (50 dB(A)) und nachts (48 dB(A)) zu erwarten sind.

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Es wird von Seiten der Vorhabenträgerin eine Mitbenutzung des Parkhauses für die Plangebäude 
vorgesehen, so dass Bestand und Planbebauung als eine Wohnanlage anzusehen sind und die 
Geräusche durch das gemeinsam genutzte Parkhaus nicht nach TA Lärm zu beurteilen sind. 
 
 
Lärmschutzmaßnahmen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen 
von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, 
Beuth Verlag GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbe-
reichen zu treffen. Die Bauschalldämmmaße können im Einzelfall unterschritten werden sofern im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung niedrigere Lärmpegel-
bereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen werden. Des Weiteren 
wird eine Fensterunabhängige Belüftung für Schlaf- und Kinderzimmer im Nachtzeitraum bei ei-
nem Außenpegel ≥ 45 dB(A) festgesetzt.  
 
 
6. Nachrichtliche Übernahme 
 
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler. Die Was-
serschutzgebietsverordnung ist zu beachten. 
 
 
7. Planverwirklichung 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss de s Rates der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 23.06.2016 
auf Antrag der Vorhabenträgerin, die Eigentümerin der Liegenschaften ist, den Beschluss zur Ein-
leitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens (Vorhaben - und Erschließungsplan) 
gemäß § 12 Bau GB – Arbeitstitel: Swinestraße in Köln -Chorweiler Nord – gefasst. Die Realisie-
rung des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) innerhalb angemessener Frist wird im Durch-
führungsvertrag zwischen Stadt und Vorhabenträgerin geregelt. Das Planungsrecht soll in  Anwen-
dung des § 13a BauGB geschaffen werden. 
 
 
7.1 Durchführungsvertrag 
 
Die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird im Durchführungsvertrag zwi-
schen Stadt und Vorhabenträgerin geregelt. Eine Ersatzvornahme durch die Stadt für die An-
passung der erschließungsmaßnahmen wird mittels Bankbürgschaft abgesichert. Vertragsbe-
standteile sind zudem die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes sowie eine Ausgleichs-
zahlung zum Ausbau des bestehenden Spielplatzes im Bereich der Netzestraße.  
 
 
7.2 Kosten der Stadt Köln 
 
Die Kosten aller Maßnahmen trägt die Vorhabenträgerin. Der Stadt Köln entstehen keine Kos-
ten.  
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf Nummer 62554/02 wird gemäß § 3 Absatz 2 Bau-
gesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt.  
Köln, den  
 
 
 
Beigeordneter

/ 2 
 
 
A N L A G E  4  
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02 
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord 
  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung  
 
1.1 Anlass der Planung  
 
Die Stadt Köln gehört zu einer der Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen. In der aktuellen 
Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und 
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf 
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019 (Ratsbeschluss vom 
20.12.2016).Um der ansässigen und der neu hinzukommenden Bevölkerung attraktive Wohnan-
gebote zu unterbreiten, ist die Schaffung von Wohnraum ein wesentliches und, in Anbetracht der 
aktuellen Situation, dringliches Ziel der Stadtentwicklung.  
 
Das Plangebiet ist eine zum Kölner Stadtteil Chorweiler gehörende, landwirtschaftlich genutzte 
Wiesenfläche, die im Flächennutzungsplan (FNP) als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestim-
mung - Krankenhaus - dargestellt ist. Darüber hinaus befindet es sich im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes 62549/03-2 der Stadt Köln, der diese Fläche ebenso als Gemeinbedarfsfläche mit 
der Zweckbestimmung – Krankenhaus – festsetzt.  
 
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzung wird nicht mehr weiterverfolgt. Der 
südlich angrenzende Teilbereich der festgesetzten Fläche wurde bereits als Schulgrundstück für 
eine Waldorfschule umgenutzt. 
 
Die GAG Immobilien AG (nachfolgend ‚Vorhabenträgerin‘ genannt) mit Sitz in Köln, Josef-
Lammerting-Allee 20-22, hat die Grundstücke im Plangebiet erworben und beabsichtigt, hier eine 
Wohnbebauung zu entwickeln. 
 
Zur städtebaulichen Konzeptfindung lobte das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung 
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBWSV) gemeinsam mit der Stadt Köln und in 
Zusammenarbeit mit der GAG Immobilien AG sowie in Kooperation mit der Architektenkammer 
Nordrhein-Westfalen den Landeswettbewerb 2015 "Neues Wohnen in Chorweiler Nord" aus. Unter 
den 24 anonym eingereichten städtebaulichen Arbeiten wurde die Arbeit des Büros Querfeld Eins 
Landschaft | Städtebau | Architektur, Dresden, einstimmig mit dem 1. Preis ausgezeichnet. Das 
Preisgericht empfahl, unter Berücksichtigung der in der schriftlichen Bewertung formulierten Kritik-
punkte, den Entwurf zur Grundlage für die Realisierung des Projektes zu machen und die Ent-
wurfsverfasser mit der Realisierung des Projektes zu beauftragen.  
 
Aus diesem Anlass hat die Vorhabenträgerin der Stadt einen Vorhaben- und Erschließungsplan 
(VEP) vorgelegt und mit dem Schreiben vom 11.02.2016 die Einleitung des Satzungsverfahrens 
zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Am 23.06.2016 wurde die 
Einleitung des Verfahrens eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf Grundlage des über-
arbeiteten Entwurfskonzeptes von Querfeld Eins durch den Stadtentwicklungsausschuss (StEA) 
beschlossen. Das städtebauliche Planungskonzept wurde daraufhin in der Zeit vom 27.09. bis 
04.10.2016 zur Einsichtnahme ausgehängt. Schriftliche Stellungnahmen konnten bis zum 
11.10.2016 eingebracht werden. Die eingegangenen Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden von der Verwaltung geprüft und den politischen

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Gremien mit einem Entscheidungsvorschlag vorgelegt. Der StEA hat in seiner Sitzung am 
15.12.2016 den Vorgabenbeschluss gefasst und die Verwaltung damit beauftragt, die Vorhaben-
trägerin zu veranlassen, auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes einen Bebau-
ungsplan-Entwurf auszuarbeiten. Die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden 
entsprechend der Stellungnahme der Verwaltung berücksichtigt.  
 
 
1.2 Ziel der Planung  
 
Innerhalb des rund 2,3 Hektar (ha) großen Plangebietes an der Swinestraße in Köln-Chorweiler 
Nord wird eine Wohnbebauung mit circa 245 Wohneinheiten sowie zwei betreuten Wohngruppen-
einheiten entwickelt. Etwa 60 % der Wohnungen werden im öffentlich geförderten und 40 % im frei 
finanzierten Wohnungsbau errichtet. Die Gebäude werden in einer fünf- bis sechsgeschossigen 
Bauweise mit einer Tiefgarage errichtet. Innerhalb des Quartiers sind Freiräume mit einer hohen 
Aufenthaltsqualität vorgesehen, zu denen auch eine öffentliche Spielplatzfläche mit einer Größe 
von rund 1.000 m² zählt.  
 
 
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung  
 
Da es sich um ein Bebauungsplanverfahren handelt, das die Wiedernutzbarmachung von Flächen 
und somit eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB zum 
Ziel hat, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a 
BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden.  
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beträgt mit einer versiegelten Fläche von circa  
12.200 m² weniger als 20 000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des 
§  13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, 
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre.  
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben 
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Ge-
setz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beein-
trächtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern – Gebiete von ge-
meinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen – Festsetzung von we-
niger als 20.000 m² Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO, keine Begründung UVP-
pflichtiger Vorhaben und keine Beeinträchtigung der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete – wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan im be-
schleunigten Verfahren aufgestellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 3 
Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von 
dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Ab-
satz 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Ferner 
gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind als vor der planerischen Entscheidung 
erfolgt oder zulässig. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt.  
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes

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Das Plangebiet liegt im Stadtteil Chorweiler Nord im Stadtbezirk 6, Köln-Chorweiler. Die Fläche 
wird begrenzt von der Swinestraße und dem angrenzenden Fußweg im Norden, dem Weichselring 
im Westen und der Kriegerhofstraße im Südosten. 
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst Teilflächen aus den 
Flurstücken Nummern 221, 318, 1698 und 1699 sowie die Flurstücke 224, 242, 243, 246, 247, 
466, 467 und 469 der Gemarkung Worringen, Flur 50, Stadtteil Chorweiler, Stadt Köln. 
 
Die Flächengröße des Geltungsbereiches, welcher Teile der angrenzenden öffentlichen Verkehrs-
flächen sowie eine öffentliche Grünfläche beinhaltet, beträgt circa 2,3 ha, die Fläche des Bau-
grundstückes circa 1,6 ha. 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur  
 
Umgebung des Plangebietes 
 
Chorweiler Nord erstreckt sich als Fortführung von Chorweiler Mitte entlang einer zentralen Pro-
menade mit S-Bahn-Haltepunkt, westlich flankiert durch die Mercatorstraße und Elbeallee und öst-
lich durch einen als Naherholungsgebiet genutzten regionalen Grünzug. 
 
Das Plangebiet befindet sich als letzte große Entwicklungsfläche am östlichen Ortsrand von Chor-
weiler Nord. Die Fläche wird im Westen durch die Haupterschließungsstraße Weichselring und im 
Norden durch die Stichstraße Swinestraße gefasst. Nördlich in Verlängerung der Stichstraße sowie 
östlich und südlich um das Grundstück verlaufen Fußwege, die eine wichtige Verbindung des ge-
samten Stadtteiles in die angrenzende Freiraumstruktur darstellen. 
 
Nördlich des Plangebietes an der Swinestraße besteht, im Übergang zu den im Norden anschlie-
ßenden kleinteiligen Einfamilienhausstrukturen, eine zweigeschossige Reihenhausbebauung. Dem 
Plangebiet westlich gegenüberliegend, am Weichselring, der sich in diesem Bereich als Allee dar-
stellt, befindet sich ein im Zusammenhang mit der dahinterliegenden fünf- bis sechsgeschossigen 
Großsiedlungsstruktur der 1970er Jahre errichtetes dreigeschossiges Parkhaus. Südlich befindet 
sich das Grundstück der Freien Waldorfschule. Daran schließen unter anderem ein Jugendzent-
rum, Sporthallen sowie eine Gemeinschaftsgrundschule an. Östlich liegen, als Bestandteil des re-
gionalen Grünzuges, öffentliche Grünflächen sowie eine Kleingartenanlage mit zugehöriger Stell-
platzanlage. 
 
Die Nahversorgungsangebote in der Umgebung konzentrieren sich, 100 m bis 300 m (Luftlinie) 
entfernt, auf die Weserpromenade im Zentrum und die Mercatorstraße am westlichen Rand von 
Chorweiler Nord. Die Mitte Chorweilers mit allen notwendigen nahversorgungsrelevanten und öf-
fentlichen Einrichtungen ist vom Plangebiet aus wenige Bushaltestellen entfernt oder über die 
zentrale Promenade fußläufig gut erreichbar. 
 
Plangebiet 
 
Das Plangebiet ist unbebaut und wird überwiegend als Wiesenfläche genutzt. Das Gelände ist un-
eben und fällt in Richtung Osten um ca. 4 m ab.  
 
Im nördlichen und westlichen Bereich des Plangebiets, vor allem im Bereich des Flurstücks 1698, 
sind vereinzelt Gebüsche mit überwiegend standorttypischen Gehölzen vorhanden. Entlang des 
Weichselrings und des westlichen Bereichs der Kriegerhofstraße befinden sich Strauchhecken, im 
nordwestlichen Bereich entlang der Swinestraße Baumhecken mit jeweils überwiegend standortty-
pischen Gehölzen. 
 
Bodensituation 
 
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler.

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Im Plangebiet ist nicht mit Altlasten zu rechnen. Im Rahmen einer bodenkundlichen Untersuchung 
vom Ingenieurteam Dr. Hemling & Gräfe GmbH / Dipl.-Ing. Rainer Bonn von Januar 2017 wurde 
festgestellt, dass sich die Fläche in "Bereiche deutlicher und schwacher anthropogener Boden-
überprägungen unterteilen lässt. Die Bereiche deutlicher anthropogener Überprägung sind durch 
Auffüllungen aus natürlichen Substraten, teilweise mit Bauschuttanteilen, charakterisiert. Sie bin-
den im weiteren Profilverlauf überwiegend an reliktäre lehmig sandige Parabraunerdehorizonte an. 
Die Bereiche schwacher anthropogener Überprägung sind durch Tiefumbruch und vereinzelte 
Durchmischung von technogenen Substraten im Oberboden charakterisiert. Sich anschließende 
Parabraunerde- bzw. vereinzelte Braunerdehorizonte sind überwiegend gut erhalten." 
 
Im Rahmen einer archäologischen Sachverhaltsermittlung mit Baggersondagen wurde der auf-
grund der historisch-topografischen Lage des Plangebietes bestehende Verdacht auf das Vorhan-
densein archäologischer Bodendenkmäler und Fundstellen nicht bestätigt. 
 
 
2.3 Erschließung 
 
Verkehrserschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Swinestraße und über den Weichselring. Der 
Weichselring bietet Anschluss an die Merianstraße, welche im Osten an die Bundesstraße B9 und, 
über die Industriestraße, an die Autobahn A1 anbindet.  
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
Im Nahbereich des Plangebietes liegen die Bushaltestellen "Neißestraße" und "Swinestraße" so-
wie die S-Bahn-Haltestelle "Köln-Chorweiler Nord" in etwa 250 m Entfernung. Die Haltestellen bie-
ten Zugang zu den folgenden Linien des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV): 
 
 Buslinie 126: Bocklemünd – Chorweiler 
 Anruf-Sammel-Taxi 181: Chorweiler Nord / Blumenberg – Chorweiler Zentrum 
 S-Bahnlinie S6: Essen Hbf – Köln-Worringen 
 S-Bahnlinie S11: Bergisch Gladbach – Düsseldorf Flughafen Terminal 
 
Fuß- und Radwege 
 
Das Plangebiet ist allseitig durch Fuß- und Radwege erschlossen. Vor allem die als Fuß- und 
Radweg ausgebildeten Teile der Swinestraße und der Kriegerhofstraße stellen direkte Verbindun-
gen ins Stadtteilzentrum, zur S-Bahn sowie ins benachbarte Fühlingen und das Naherholungsge-
biet Fühlinger See dar. 
 
Ver- und Entsorgung 
 
Über die angrenzenden Straßen Swinestraße und Weichselring ist das Plangebiet an das Lei-
tungsnetz zur Wasser- und Energieversorgung sowie an den Mischwasserkanal der Stadtentwäs-
serungsbetriebe (StEB) angeschlossen. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage 
Langel. 
 
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Beim Plangebiet handelt es sich um ein bereits mit Planungsrecht belegtes und erschlossenes 
Grundstück am Ortsrand von Chorweiler Nord. Die bisherige Planung zur Errichtung eines Kran-
kenhauses wird für diesen Standort nicht weiter verfolgt. Vor diesem Hintergrund bietet sich das

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Grundstück an, um zur Deckung des hohen Bedarfs an Wohnraum, vor allem im preisgünstigen 
Segment, beizutragen. Zudem ist im vorliegenden Bebauungsplan – entgegen dem rechtskräftigen 
Bebauungsplan – keine Vollversiegelung des Grundstückes zulässig, wodurch ein faktischer Ein-
griff in Natur und Landschaft vermindert wird. Auf eine Untersuchung von Alternativstandorten 
konnte daher verzichtet werden.  
 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Für das Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan 62549/03-2 der Stadt Köln aus dem Jahr 1974, 
der diese Fläche als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung -Krankenhaus - festsetzt.  
 
 
3. Planungsvorgaben  
 
3.1 Regionalplan 
 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt das Plangebiet 
als Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen der 
Regionalplanung im Einklang. 
 
 
3.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
 
Die im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes gelegenen Flächen sind im Flächen-
nutzungsplan (FNP) als Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung -Krankenhaus-, Teilbe-
reiche im Norden entlang der Swinestraße als Wohnbaufläche dargestellt.  
 
Die Nutzung als Gemeinbedarfsfläche wird mittlerweile nicht mehr weiterverfolgt. Der FNP wird 
gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. Für das Plange-
biet wird im FNP eine Wohnbaufläche (W) gemäß § 1 Absatz 1 Baunutzungsverordnung (BauN-
VO) dargestellt werden.  
 
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans. 
 
 
3.4 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
beschlossen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von 
rund 52.000 Wohnungen basierte auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. 
 
In der aktuellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 
Einwohnern und 609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich da-
nach aktuell auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen 
sind der Beschlussvorlage "Umsetzung STEK Wohnen" – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu 
entnehmen.

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4. Begründung der Planinhalte 
 
4.1 Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept 
 
Städtebauliches Konzept 
 
Zielsetzung des Entwurfskonzeptes ist die Ausbildung eines deutlich gefassten Quartiers mit ei-
nem eigenständigen räumlichen Charakter sowie einer identitätsstiftenden Ausstrahlung für den 
gesamten Stadtteil. Die Integration in die bestehende städtebauliche Struktur Chorweilers durch 
eine stadträumliche Weiterentwicklung ist erklärtes Ziel des Konzeptes.  
 
Die besondere Geometrie des Grundstückes wird durch räumliche Kanten nach Außen gefasst. So 
werden insbesondere zum Weichselring und zur Swinestraße klare Raumkanten ausgebildet. 
Nach Innen werden zwei Wohnhöfe ausgebildet, die durch einen öffentlich zugänglichen Quar-
tiersanger in Ost-West-Richtung miteinander verknüpft werden. Entlang der Südseite wird der An-
ger von drei Gebäuderiegeln begrenzt, die eine neue bauliche Kante zu den südlichen Solitärge-
bäuden (z.B. der Waldorfschule) bilden. 
 
Die insgesamt fünf um die Wohnhöfe und den Wohnanger gruppierten Geschosswohnungsbauten 
(Baufelder A bis E) sind durchgehend mit fünf Vollgeschossen vorgesehen, wobei das oberste Ge-
schoss teilweise zurückspringt und somit den Charakter eines Staffelgeschosses besitzt. Am west-
lichen Eingangsbereich des Wohnquartiers ist als städtebauliche Akzentuierung ein sechsge-
schossiger Gebäudeteil vorgesehen.  
 
Die Vorhabenträgerin wird 60 % der rund 245 Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
errichten. Damit soll ein Beitrag zur Versorgung mit dringend benötigtem preisgünstigem Wohn-
raum geleistet werden. Von den rund 147 Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau soll 
wiederum ein Anteil von 20 % (ca. 29 Wohnungen) als Wohnungen für Geflüchtete zur Verfügung 
gestellt werden, um dem akuten Problem der Unterbringung und gesellschaftlichen Integration von 
Geflüchteten zu begegnen. 
 
Darüber hinaus sind im Erdgeschoss der südöstlichen Wohnzeile (Baufeld C) zwei ambulant be-
treute Gruppenwohnungen für sechs bzw. acht pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit 
separat nutzbarem Freibereich geplant.  
 
Freiraumplanerisches Konzept 
 
Das entwurfsbestimmende Element ist der zentrale Quartiersanger. Dieser von Ost nach West 
verlaufende autofreie Raum verbindet das Zentrum Chorweiler Nord und die Weserpromenade mit 
dem angrenzenden regionalen Grünzug. Darüber hinaus ist er sozialer Treffpunkt, Kommunikati-
onsraum und identitätsstiftendes Element innerhalb des Quartiers. Die Hauptzugänge des Angers 
liegen am Weichselring sowie an der öffentlichen Grünfläche im östlichen Bereich des Plangebie-
tes. Weitere Zugänge befinden sich an der nördlichen Swinestraße sowie am südlichen Fuß- und 
Radweg Kriegerhofstraße.  
 
Im zentralen aufgeweiteten Bereich des Angers ist der Quartierstreffpunkt mit einer besonderen 
Freiraumgestaltung vorgesehen. Auf der Nordseite schließen zwei offene Wohnhöfe an den Anger 
an. Diese Bereiche schaffen Raum für die Mietergärten, Kleinkindspielbereiche und gemeinschaft-
lich genutzte Gartenparzellen für eine besondere Form der Gemeinschaft und Kommunikation.  
 
Östlich des Quartiers ist als Übergang zum anschließenden Landschaftsraum eine öffentliche 
Grünfläche mit einem Spielplatz vorgesehen.  
 
Die angrenzenden Straßenräume sollen durch den Erhalt der bestehenden Bäume sowie die 
Neupflanzung von Bäumen eine attraktive Gestaltung erhalten.

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4.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Vor dem Hintergrund eines gesteigerten Wohnraumbedarfes in Köln und als Ergänzung der beste-
henden angrenzenden Wohnbebauung wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet (WA) 
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dadurch wird gegenüber dem konkreten zu realisierenden Vor-
haben ein größeres Maß an Flexibilität gewährt, das – im Sinne eines langfristig gültigen Pla-
nungsrechts – durch eventuelle spätere Änderungen des Durchführungsvertrages ausgeschöpft 
werden kann. Damit zunächst das vereinbarte Vorhaben realisiert wird, wird gemäß § 12 Ab-
satz  3a Satz 1 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vor-
haben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag 
verpflichtet. 
 
Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, wie Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen mit Mineralölstoffen werden ausgeschlossen, da sie dem zu entwi-
ckelnden Gebietscharakter eines Wohnquartiers nicht entsprechen. Darüber hinaus werden Tank-
stellen mit Mineralölstoffen auch aufgrund des zu erwartenden erhöhten Verkehrsaufkommens und 
der damit verbundenen Verkehrs-/Immissionsbelastung ausgeschlossen. Die zulässigen Ladesys-
teme für Elektrofahrzeuge werden in der Regel in Form von Ladesäulen errichtet, die auch in der 
Tiefgarage untergebracht werden können.  
 
 
4.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
In Bezug auf das zu ändernde Plangebiet wurde seitens des MBWSV gemeinsam mit der Stadt 
Köln und in Zusammenarbeit mit der GAG Immobilien AG sowie in Kooperation mit der Arc hitek-
tenkammer Nordrhein-Westfalen der Landeswettbewerb 2015 "Neues Wohnen in Chorweiler Nord" 
als nicht-offener Wettbewerb mit sechs gesetzten Büros und einem vorgeschalteten Bewerbung s-
verfahren für 27 weitere Teilnehmende gemäß Richtlinie für Planungswet tbewerbe (RPW 2013) 
durchgeführt. Ziel des Wettbewerbs war es, für das etwa 2,3 ha große Änderungsgebiet einen s o-
wohl städtebaulich als auch architektonisch angemessenen Entwurfsvorschlag zu erhalten, we l-
cher die Grundlage für die sich anschließende Baulei tplanung und weitere städtebauliche Entwic k-
lung darstellen sollte. Um das im Rahmen des Verfahrens ausgewählte und im Nachgang übera r-
beitete städtebauliche Konzept des Büros Querfeld Eins umsetzen zu können, werden die in 
§ 17 Absatz 1 BauNVO vorgegebenen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen 
Nutzung überschritten. Im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans ist jedoch das Maß der 
baulichen Nutzung nicht an die Obergrenzen der BauNVO gebunden. 
 
Grundflächenzahl (GRZ) 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt, die durch die Grundflächen 
von Wege- und Platzflächen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie baulichen Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ 
von 0,8 überschritten werden darf. Durch die Anrechnung von Wege- und Platzflächen entsteht 
eine Überschreitung der gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO festgelegten GRZ-Obergrenze für Allge-
meine Wohngebiete von 0,4 (im vorliegenden Entwurf bis zu einer GRZ von 0,6).  
 
Die Überschreitung der Vorgaben der BauNVO wird durch folgende städtebauliche Gründe ge-
rechtfertigt: 
 Durch die Planung wird die ökologische, klimatische und gestalterische Situation gegen-
über dem rechtskräftigen Bebauungsplan, der eine GRZ von 1,0 und somit eine vollflächige 
Versiegelung der Fläche ermöglicht, deutlich verbessert.  
 Durch das Vorhaben wird die bisher nicht realisierte und nicht weiter verfolgte Planung ei-
nes Krankenhauses mit der im Plangebiet ursprünglich vorgesehenen Parkplatzfläche städ-

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tebaulich reaktiviert und einer sinnvollen Nutzung zugeführt. Dies entspricht auch dem Ziel 
"Innenentwicklung vor Außenentwicklung". 
 Durch die Verwirklichung von circa 247 Wohneinheiten mit einem hohen Anteil an geförder-
tem Wohnungsbau, unter anderem für geflüchtete Menschen, kann dem akuten Bedarf 
nach preisgünstigem Wohnraum begegnet werden. 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Siegerent-
wurf des oben beschriebenen städtebaulichen Wettbewerbs, der als optimale städtebauli-
che Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und daher baulich umgesetzt werden 
soll.  
 Zur Schaffung einer hohen Freiflächenqualität soll der ruhende Verkehr in einer Tiefgarage 
untergebracht werden. Der mit der Versiegelung/Unterbauung verbundene Eingriff in Natur 
und Landschaft wird durch die festgesetzte Begrünung großer Teile der Dach- und Tiefga-
ragenflächen gemindert. Auch durch die angrenzende öffentliche Grünfläche sowie den 
nahen Landschaftsraum werden die mit der Versiegelung/Unterbauung verbundenen öko-
logischen Auswirkungen verringert. 
 
Öffentliche Belange, wie die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse, stehen 
der Planung nicht entgegen. 
 
Geschossflächenzahl (GFZ) 
 
Im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes (WA) wird eine maximale GFZ von 1,4 festgesetzt, 
welche die gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO geltende Obergrenze von 1,2 überschreitet.  
 
Die Überschreitung der Vorgaben der BauNVO wird durch folgende städtebauliche Gründe ge-
rechtfertigt: 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Siegerent-
wurf des oben beschriebenen städtebaulichen Wettbewerbs, die als optimale städtebauli-
che Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und daher baulich umgesetzt werden 
soll.  
 Für die obersten Geschosse – außer für den sechsgeschossigen Baukörper (Baufeld A2) – 
wird festgesetzt, dass die Geschossfläche nicht mehr als 80 % der Fläche des darunterlie-
genden Geschosses umfassen darf. Die obersten Geschosse weisen dadurch den Charak-
ter von ("unechten") Staffelgeschossen auf. Aufgrund der Überschreitung der gemäß 
§ 2 Absatz 5 Landesbauordnung (BauO NRW) für Staffelgeschosse erforderlichen Begren-
zung auf 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses sind die obersten Geschosse 
bei der Berechnung der GFZ jedoch zu berücksichtigen und führen an dieser Stelle zur 
Überschreitung der gesetzlich festgelegten Obergrenze. 
 Die verkehrlichen Belange können – wie in der verkehrstechnischen Untersuchung nach-
gewiesen (siehe Abschnitt 4.5) – geregelt werden. 
 Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden weitestgehend verhindert bzw. kompen-
siert.  
 
Öffentliche Belange, wie die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse, stehen 
der Planung nicht entgegen. 
 
Insbesondere folgende Umstände sind geeignet, die hohe Dichte auszugleichen: 
 Die Stellplätze sind überwiegend unterirdisch vorgesehen, um ausreichend Freiraum für 
Aufenthaltsflächen und Bepflanzungen zu schaffen.

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 Der Quartiersanger als zentraler Freiraum wird öffentlich zugänglich sein und als Verknüp-
fung zwischen dem Weichselring und der öffentlichen Grünfläche bzw. dem angrenzenden 
Landschaftsraum dienen. 
 Die öffentliche Grünfläche im Osten des Plangebiets ist geeignet, einen eventuellen Mangel 
an Freiflächen im Plangebiet auszugleichen. 
 Zur Reduzierung der mit einer hohen Dichte verbundenen Verkehrs- und Immissionsbelas-
tung sind Ein- und Ausfahrten von bzw. zur öffentlichen Verkehrsfläche ausschließlich in 
den dafür festgesetzten Bereichen an der Swinestraße zulässig.  
 
Zulässige Geschossfläche in Bezug auf Tiefgaragen  
 
Das Stellplatzprivileg ("Tiefgaragenbonus") gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO wird festgesetzt, um 
den künftigen Bauherren einen Anreiz zu bieten, die Stellplätze in Tiefgaragen unterzubringen und 
damit eine gestalterische und eine Lärmbeeinträchtigung durch oberirdische Stellplätze zu vermei-
den. Es soll hierdurch auch im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden einer zu-
sätzlichen Versiegelung von Flächen entgegengewirkt werden. Unter Anwendung des Tiefgara-
genbonus kann die Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen unterhalb der Gelände-
oberfläche erhöht werden. Die bei einer GFZ von 1,4 und einer Grundstücksfläche von circa. 
16.300 m² zu erzielende Geschossfläche von 22.820 m² kann somit bei der geplanten Tiefgarage 
mit 102 Stellplätzen um rund 2.550 m² auf eine Geschossfläche von 25.370 m² erhöht werden.  
 
Höhe baulicher Anlagen 
 
Zur Ermöglichung einer einheitlichen, maßstäblichen und in die Umgebung integrierten Bebauung 
werden maximal zulässige Höhen baulicher Anlagen in Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN) 
festgesetzt. Dadurch wird die Überhöhung einzelner Gebäude vermieden und eine städtebauliche 
Ordnung garantiert.  
 
Folgende Gebäudehöhen werden für die einzelnen Baufelder festgesetzt: 
 
Gebäudehöhe A1:   OK 60,6 m über NHN 
Gebäudehöhe A2:   OK 63,5 m über NHN 
Gebäudehöhe B:  OK 59,1 m über NHN 
Gebäudehöhe C:   OK 58,7 m über NHN 
Gebäudehöhe D:   OK 59,7 m über NHN 
Gebäudehöhe E:   OK 60,6 m über NHN 
 
Oberer Bezugspunkt für die festgesetzten maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen ist die 
Oberkante der jeweiligen baulichen Anlage. Für die Flachdächer ist der Bezugspunkt die Oberkan-
te der Attika. Untere Bezugspunkte sind die in der Planzeichnung festgesetzten Geländehöhen 
über NHN (siehe Punkt 4.4). 
 
Die Festsetzung, wonach untergeordnete, den Gebäudefunktionen dienende Dachaufbauten die 
festgesetzten Obergrenzen um bis zu 2,0 m überschreiten dürfen, ermöglicht einen notwendigen 
Gestaltungsspielraum bei der Hochbauplanung, ohne städtebauliche Entwicklungsziele oder nach-
barliche Belange zu beeinträchtigen. Um eine Beeinträchtigung des Ortsbildes zu vermeiden, 
müssen die Dachaufbauten um mindestens das gleiche Maß von den straßen- und platzseitigen 
Außenwänden des darunterliegenden Geschosses zurücktreten, um das sie die festgesetzte Höhe 
überschreiten. Damit ein möglichst hoher Beitrag zur Nachhaltigkeit des Gebäudes geleistet wird, 
sind Photovoltaikanlagen ohne Flächenbeschränkung zulässig. Für sie gelten jedoch die gleichen 
Festsetzungen bezüglich Höhe und Abstand von der Außenwand wie für die übrigen technische 
Aufbauten. 
 
Die fünfgeschossigen Gebäude weisen eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 15,6 m ab Ge-
ländehöhe auf, der sechsgeschossige Gebäudeteil am Weichselring eine Höhe von 18,5 m. Damit 
beinhalten die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen zur Gewährleistung einer gewissen Flexibili-
tät für die weitere Konkretisierung der Planung einen Puffer von 0,5 m gegenüber den im VEP an-

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gegebenen Gebäudehöhen. Aufgrund des abfallenden Geländes in Richtung Osten sinken die ab-
soluten Gebäudehöhen in m ü. NHN entsprechend. 
 
4.4 Höhenlage 
 
Um zu gewährleisten, dass das Gelände mit den geplanten Höhen errichtet werden kann und die 
daraus resultierenden Gebäudehöhen als Bemessungsgrundlage für die Abstandflächen ange-
wandt werden können, werden Geländehöhen von 41,0 bis 45,0 m ü. NHN festgesetzt.  
Folgende Höhenlagen werden festgesetzt: 
 
Geländehöhe für Baufeld A:  45,0 – 44,8 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld B:  43,5 – 43,3 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld C:  43,1 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld D:  44,0 m ü. NHN 
Geländehöhe für Baufeld E:  45,0 m ü. NHN 
 
Als Bezugspunkte für die Gebäudehöhen dienen die Ecken – Innen- wie Außenecken - der einzel-
nen Baufelder. 
 
Zur Gewährleistung einer Entwässerung nach dem Stand der Technik darf die Geländeoberfläche 
notwendige Neigungen aufweisen. Um darüber hinaus in angemessener Weise zu den angren-
zenden Höhen zu vermitteln, sind auch Über- bzw. Unterschreitungen der festgesetzten Gelände-
oberfläche durch Treppen- und Rampenanlagen sowie Anschüttungen zulässig. 
 
 
4.5 Überbaubare Grundstücksflächen  
 
Die künftige Bebauung des Plangebiets wird durch ein klares städtebauliches Konzept geregelt. 
Um dennoch ein gewisses Maß an Flexibilität bei der baukörperlichen Durchformung der Gebäude 
zuzulassen, werden Baugrenzen festgesetzt, welche die Außenkanten der im VEP dargestellten 
städtebaulichen Figur abbilden und dabei an jeder Fassade einen Puffer von 0,25 m vorsehen. Die 
Gebäudetiefe kann sich somit gegenüber dem VEP um 0,5 m vergrößern.  
 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 2 BauNVO in Verbindung mit § 23 Absatz 3 Satz 3 BauNVO werden 
folgende Ausnahmetatbestände bezüglich Überschreitungen von Baugrenzen festgesetzt: 
 Überschreitungen der Baugrenzen durch Hauseingänge, Hauseingangstreppen, Windfän-
ge, Balkone, Erker und Wintergärten um bis zu 2,0 m sind zulässig.  
 Überschreitungen der Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 3,5 m sind zulässig.  
 
Diese Ausnahmen eröffnen einen gewissen Gestaltungsspielraum, ohne die Zielsetzungen des 
städtebaulichen Entwurfes in Frage zu stellen.   
 
 
4.6 Erschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV)  
 
Das Verkehrskonzept für den motorisierten Individualverkehr sieht eine Erschließung des Plange-
bietes von der Swinestraße vor. Hier sind im zentralen Bereich zwischen den Baufeldern A und B 
die zweispurige Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage sowie eine oberirdische Stellplatzanlage vorgesehen. 
Im weiteren Verlauf wird der vorhandene Fußweg im Anschluss an den Wendekreis zur Erschlie-
ßungsstraße ausgebaut, welcher die östliche Stellplatzanlage anbindet. Durch eine entsprechende 
Beschilderung soll darauf hingewiesen werden, dass keine Wendemöglichkeit besteht bzw. die 
Zufahrt nur für Anlieger dient. Ein- und Ausfahrten an der öffentlichen Verkehrsfläche sind aus-
schließlich innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig, um eine übermäßige Störung der

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Anwohner und Nutzer des Plangebietes zu vermeiden und den zentralen Quartiersanger autofrei 
zu halten.  
 
Der bestehende Wendekreis an der Swinestraße kann in seiner Fläche reduziert werden, da er 
zukünftig nicht mehr als Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge erforderlich ist. Die öffentliche Ver-
kehrsfläche wird daher entsprechend angepasst. Müllfahrzeuge können, ebenso wie die Feuer-
wehr, vom Weichselring kommend, den Quartiersanger sowie die östliche Stellplatzanlage als Er-
schließung und Umfahrung nutzen. Hierfür wird ein entsprechendes Fahrrecht im Bereich des An-
gers festgesetzt. Um diesen dennoch autofrei zu halten, sollen abschließbare Poller als Barriere 
dienen. 
 
Zur zukünftigen Erschließung der Gemeinbedarfsfläche südöstlich des Plangebietes soll eine An-
bindung über die Verlängerung der vom Weichselring abzweigenden Netzestraße erfolgen. 
 
Die Auswirkungen der Verkehrsbelastung der umliegenden Straßen und Verkehrsknotenpunkte 
durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) wurden im Rahmen einer verkehrstechnischen 
Untersuchung (PTV Transport Consult GmbH, Stand 04.05.2017) ermittelt. 
 
Es wurde für das Plangebiet ein Quell- und Zielverkehr von je 612 Kfz/24h ermittelt. Dabei entfal-
len auf die morgendliche Spitzenstunde (7:30-8:30 Uhr) ein Quellverkehr von 83 Kfz/h und ein 
Zielverkehr von 18 Kfz/h. Bei der abendlichen Spitzenstunde (15:00-16:00 Uhr) werden ein Quell-
verkehr von 46 Kfz/h und ein Zielverkehr von 80 Kfz/h erwartet. 
 
Bezeichnung Knotenstrombelastung 
Analysefall 
Knotenstrombelastung 
Prognosefall 
Differenz Analysefall/ 
Prognosefall 
 Morgenspitze Abendspitze Morgenspitze Abendspitze Morgenspitze Abendspitze 
Swinestraße 11 Kfz/h 3 Kfz/h 94 Kfz/h 80 Kfz/h + 83 Kfz/h + 77 Kfz/h 
Regastraße 46 Kfz/h 33 Kfz/h 46 Kfz/h 33 Kfz/h +/- 0 Kfz/h +/- 0 Kfz/h 
Weichselring 
Nord 
115 Kfz/h 86 Kfz/h 121 Kfz/h 113 Kfz/h + 6 Kfz/h + 27 Kfz/h 
Weichselring 
Süd 
72 Kfz/h 101 Kfz/h 84 Kfz/h 154 Kfz/h + 12 Kfz/h 53 Kfz/h 
Veränderungen im Verkehrsaufkommen durch die Umsetzung der Planung 
 
Die Ergebnisse der Verkehrserzeugung zeigen für das neue Wohngebiet eine spürbar höhere Ver-
kehrsbelastung in den morgendlichen und abendlichen Spitzenstunden. Aus diesem Grund wurde 
für den Planfall (Prognosefall) eine Prüfung der Leistungsfähigkeit für die morgendliche und abend-
liche Spitzenstunde durchgeführt.  
 
Für den zugrunde gelegten Planfall kann der vorfahrtsgeregelte Knotenpunkt Weichselring / Rega-
straße / Swinestraße mit einer sehr guten Verkehrsqualität abgewickelt werden. Auch der signali-
sierte Knotenpunkt Merianstraße / Weichselring kann mit einer mindestens ausreichenden Ver-
kehrsqualität abgewickelt werden. Somit lassen sich die durch das neue Wohngebiet erzeugten 
Verkehre im Planfall leistungsfähig abwickeln. 
 
Stellplätze und Garagen 
 
Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kann zur Reduktion der benötigten Stell-
platzzahl im Plangebiet herangezogen werden. Aufgrund des abnehmenden Nutzens eines PKW 
durch die Bewohnerschaft bei steigender ÖPNV-Erschließung kann dadurch die Zahl der Stellplät-
ze gesenkt werden.  
 
Entsprechend der Regelung "Mögliche Stellplatzreduktion in Bereichen mit hoher ÖPNV-
Erschließung" (StEA vom 18.09.2003) kann die erforderliche Anzahl von Stellplätzen je nach Er-
schließungsgrad um einen festgelegten Faktor abgemindert werden. Basierend auf einer entspre-

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chenden Unterlage für die direkte Umgebung ist für das Plangebiet ein Reduktionsfaktor von 25 % 
anzusetzen.  
 
In Abstimmung mit dem Amt für Straßen und Verkehrstechnik wurde folgender Stellplatzbedarf 
ermittelt: 
 
Für die 245 Wohneinheiten (ein Stellplatz je Wohneinheit) und zwei Wohngruppeneinheiten (zwei 
Stellplätze je Gruppenwohnung) sind gemäß Richtzahlenliste der Stadt Köln 249 Stellplätze erfor-
derlich. Wie oben erläutert, kann diese Zahl aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung um 25 % auf 
187 Stellplätze reduziert werden. Darüber hinaus wird aufgrund des im Rahmen des Mobilitätskon-
zeptes vorgesehenen Ausbaus der Fahrradmobilität ein weiterer Abschlag von 5 % gewährt. Dar-
aus ergibt sich die Zahl von 174 erforderlichen Stellplätzen. Diese sollen zum Großteil in der Tief-
garage im östlichen Bereich des Plangebietes (ca. 102 Stellplätze) sowie auf den oberirdischen 
Stellplatzanlagen (ca. 30 Stellplätze) untergebracht werden. Die weiteren rund 42 Stellplätze sollen 
im Parkhaus der GAG an der Regastraße in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet untergebracht 
werden, welches eine Gesamtkapazität von 320 Stellplätzen aufweist und aufgrund einer geringen 
Nachfrage nicht vollständig genutzt wird.  
 
Bei Realisierung eines Carsharing-Angebots mit drei Stellplätzen kann die erforderliche Stellplatz-
zahl um weitere 24 Stellplätze reduziert werden, was sich aus verschiedenen Studien zum Carsha-
ring ergibt (vgl. Verkehrstechnische Untersuchung, PTV, Januar 2017). Diese zusätzliche Stell-
platzreduktion bleibt zunächst unberücksichtigt. 
 
Es wird eine Mischung aus 60 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau und 40 % frei finanziertem 
Wohnungsbau im Plangebiet angestrebt. Die Erfahrungen der GAG Immobilien AG zeigen, dass 
aufgrund sozialökonomischer Aspekte die Nachfrage nach einem Stellplatz im öffentlich geförder-
ten Wohnungsbau geringer ausfällt als im frei finanzierten Wohnungsbau. Hieraus erwächst die 
Möglichkeit, die Zahl der notwendigen Stellplätze nochmals zu reduzieren. 
 
Vor diesem Hintergrund werden innerhalb des Plangebietes lediglich 132 Stellplätze errichtet, was 
bei 247 Wohneinheiten einem Stellplatzschlüssel von rund 0,5 Stellplätzen je Wohneinheit ent-
spricht. 
 
Die festgesetzte Fläche für Tiefgaragen sieht gegenüber der Darstellung im VEP eine Reserve vor, 
die – ähnlich wie bei den oberirdischen Baukörpern – ein gewisses Maß an Flexibilität für die wei-
tere Konkretisierung der Planung gewährleisten soll. Diese äußert sich zum einen im südwestli-
chen Abschluss der Fläche für Tiefgaragen in Fortführung der innenliegenden Baugrenze von Bau-
feld A1, zum anderen in einem grundsätzlichen Puffer von 0,5 m sowie einem großzügiger gefass-
ten Zufahrtsbereich an der Swinestraße. Maßgeblich für die Zulässigkeit einer größeren Tiefgarage 
ist auch die Einhaltung der festgesetzten GRZ.  
 
Der durch die Neubebauung ausgelöste Bedarf an öffentlichen Parkplätzen soll in der Swinestraße 
nachgewiesen werden und beträgt rund 14 Parkplätze. Diese befinden sich an der Nordseite des 
Baufeldes A und ergänzen die vorhandenen Stellplätze vor den Bestandsreihenhäusern nördlich 
der Swinestraße. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
Die nächstgelegene S-Bahn-Haltestelle "Köln-Chorweiler Nord" ist fußläufig durch die Unterfüh-
rung unter dem Weichselring und den anschließenden Fußweg zu erreichen. Die am Weichselring 
an der nordwestlichen (Haltestelle "Swinestraße") und der südwestlichen (Haltestelle "Neißestra-
ße") Ecke des Plangrundstückes befindlichen Bushaltestellen sind sehr gut erreichbar. 
 
Fuß- und Radverkehr / Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
 
Die Anbindung für Fußgänger erfolgt entlang der Südseite der Swinestraße über einen neuen 
straßenbegleitenden Fußweg. In der östlichen Fortsetzung der Swinestraße erfolgt über einen 
Fuß-/Radweg die Anbindung an das übergeordnete Fuß- und Radwegenetz. In der westlichen

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Fortsetzung ist auf dem Weichselring ein Fahrbahnteiler als Querungshilfe vorhanden. Im Süden 
des Plangebietes erfolgt der Anschluss an das übergeordnete Netz über den Fuß- und Radweg 
Kriegerhofstraße. 
Wie bereits beschrieben, ist der zentrale Quartiersanger, welcher – neben Swinestraße und Krie-
gerhofstraße – als zusätzliche Wegeverbindung zum geplanten öffentlichen Spielplatz und zum 
angrenzenden Landschaftsraum dient, autofrei und über Fußwege an die umliegenden Stra-
ßen/Wege angebunden. Der Anger ist öffentlich zugänglich und wird daher über ein Gehrecht zu-
gunsten der Allgemeinheit gesichert.  
 
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt bei einer Gesamtwohnfläche von 
etwa 18.300 m² rund 609 Stellplätze (1 Stellplatz je 30 m² Wohnfläche). Diese werden wohnungs-
nah, im Bereich der Zugänge bzw. im Untergeschoss nachgewiesen. Ein Teil der geplanten 219 
oberirdischen Fahrradstellplätze ist nördlich des Baufeldes A entlang des Fußweges an der Swin-
estraße angeordnet. Die Eingänge zu den Gebäuden werden mit jeweils 4 Abstellmöglichkeiten 
versehen. Weitere Fahrradstellplätze werden an zentralen Plätzen in den Wohnhöfen und am An-
ger verortet. 
Der wesentliche Teil der Fahrradstellplätze, 390 Stück, wird unterirdisch in der Tiefgarage in ab-
schließbaren Abteilen und in den Bewohnerkellern untergebracht. 
 
Ver- und Entsorgung 
 
Die Versorgung des Plangebietes mit Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen 
erfolgen. Zur Wärmversorgung sind entweder ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder Block-
heizkraftwerke in den einzelnen Gebäuden vorgesehen.  
 
Die Entwässerung kann durch den Anschluss an das Mischwasserkanalnetz der Stadtentwässe-
rungsbetriebe Köln (StEB) eingerichtet werden. Nach Aussage der StEB kann das im Plangebiet 
anfallende Niederschlagswasser im Mischsystem entwässert werden. Die vorhandenen Abwasser-
kanäle in der Swinestraße und im Weichselring können das gesamte Wasser aufnehmen. Da dies 
nicht für seltene Starkregenereignisse gilt, sollen für diese Fälle entsprechende Rückhalteflächen 
(z.B. in der angrenzenden öffentlichen Grünfläche) vorgesehen werden. Das erforderliche Retenti-
onsvolumen wird im Rahmen eines Überflutungsnachweises ermittelt. 
 
Die Müllentsorgung kann, wie bereits beschrieben, über eine Durchfahrtmöglichkeit des Angers für 
Müllfahrzeuge gewährleistet werden. Die Standorte der Abfallbehälter sind entlang des Angers 
sowie der Swinestraße vorgesehen.  
 
Soziale Infrastruktur 
 
Gemäß Spielplatzbedarfsplanung der Stadt Köln ist für das neue Quartier die Schaffung einer öf-
fentlichen Spiel- und Bolzplatzfläche mit einer Größe von rund 1.500 m² (bei 250 Wohneinheiten) 
erforderlich. Ein öffentlicher Spielplatz mit einer Fläche von rund 1.000 m² wird auf der öffentlichen 
Grünfläche im östlichen Teil des Plangebietes realisiert. Für die übrigen rund 500 m² wird, gemäß 
Abstimmung mit der zuständigen Abteilung Kinderinteressen und Jugendförderung des Amtes für 
Kinder, Jugend und Familie, eine vorhandene öffentliche Spielplatzfläche im Bereich Netzestraße 
mit einem Spielangebot für Jugendliche zwischen 12 und 18 Jahren ausgebaut. Für die Errichtung 
bzw. Ausstattung der Spielplatzflächen zahlt die Vorhabenträgerin eine zweckgebundene Summe 
an das Amt für Kinder, Jugend und Familie. Eine diesbezügliche Vereinbarung wird im Rahmen 
des Durchführungsvertrages getroffen. 
 
Als zusätzlicher Beitrag zur sozialen Versorgung der zukünftigen Bewohner soll auf der Gemein-
bedarfsfläche südöstlich des Plangebiets eine mindestens dreigruppige Kindertagesstätte errichtet 
werden. 
 
Der errechnete Bedarf im Stadtteil Chorweiler liegt im Jahr 2020, bezogen auf die Versorgung mit 
U3-Kindergartenplätzen, bei 13 Gruppen. Bezogen auf die Aufsiedlung im Plangebiet wird ein Er-
fordernis von 42 Plätzen errechnet; bei einer Gruppenstärke von 17 Kindern ergibt sich ein Bedarf 
von 3 Gruppen.

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4.7 Grünflächen 
 
Durch die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Spielplatz" mit einer 
Größe von ungefähr 1250 m² im Osten des Plangebietes wird die Realisierung der oben beschrie-
benen öffentlichen Spielplatzfläche gewährleistet. 
 
 
4.8 Bepflanzung und Begrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB 
 
Um die baubedingten ökologischen Risiken und die mit der Bebauung verbundenen Eingriffe in 
Natur und Landschaft abzuschätzen, wurde ein Grünordnungsplan erstellt. Bei der Ermittlung des 
zu erwartenden Eingriffs wird deutlich, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan im Vergleich 
zum bestehenden Bebauungsplan 62549/03-2 einen wesentlich geringeren Eingriff in den Bestand 
verursacht (vgl. Grünordnungsplan, Kölner Büro für Faunistik, Februar 2017). 
 
Um den Eingriff in Natur und Landschaft dennoch zu verringern, werden im Grünordnungsplan 
verschiedene grünordnerischen Maßnahmen vorgeschlagen, die als Festsetzungen in den vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan übernommen werde n. Die Festsetzungen unterteilen sich in die 
folgenden Kategorien: 
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen 
 Begrünung 
 Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
 
Erhalt von Einzelbäumen 
 
Es werden insgesamt 37 Bäume zum Erhalt festgesetzt. Dies betrifft die Baumreihen entlang der 
Swinestraße, entlang des Weichselrings und entlang der Kriegerhofstraße sowie Einzelbäume im 
Bereich zwischen Kriegerhofstraße und Swinestraße am ös tlichen Rand des Plangebietes. Dabei 
handelt es sich um geschützte Bäume gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Köln, die sich gut in 
das städtebauliche und freiraumplanerische Konzept integrieren lassen. Vier Bäume, die aufgrund 
der vorgesehenen Erschließung ( Zu-/Ausfahrten am Weichselring [1 Baum] und an der Swinestr a-
ße [1 Baum], Fußweg an der Kriegerhofstraße [1 Baum]) bzw. der Nähe zum geplanten Baufeld C 
(1 Baum) nicht erhalten werden können, werden durch entsprechende Neupflanzungen gemäß §  8 
der Baumschutzsatzung der Stadt Köln ersetzt. 
 
Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 
Im Bereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz wird eine Fläche zum 
Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzunge n festgesetzt, die auch aus arte n-
schutzrechtlicher Sicht erhaltenswert ist. Die zu erhaltenden Gehölze und Bepflanzungen sollen in 
die Planung und Gestaltung des Spielplatzes integriert werden. Damit soll zusätzlich zum oben 
beschriebenen Erhalt der Bäume ein Beitrag zur ökologischen Nachhaltigkeit und landschaftlichen 
Einbettung des Quartiers geleistet werden.  
 
Anpflanzen von Bäumen 
 
Mit der Festsetzung einer Baumreihe aus 6 anzupflanzenden Winterlinden in der Swinestraße so l-
len die vorhandene Baumreihe aus Winterlinden in Richtung Westen fortgesetzt sowie eine gesta l-
terische Aufwertung und Strukturierung des breiten Straßenraums und der vorgesehenen Stellplä t-
ze vorgenommen werden. Um auch in den Bereichen der privaten Stellplatzanlagen eine Beei n-
trächtigung der Freiräume durch PKW zu vermindern, wird festgesetzt, dass je vier oberirdische 
Stellplätze ein Baum im näheren Umfeld der Stellplätze (zwischen den Baufeldern A1 und B sowie 
zwischen Baufeld B/C und der öffentlichen Grünfläche) zu pflanzen ist. Bei den vorgesehenen 30 
oberirdischen Stellplätzen sind somit 7 Bäume zu pflanzen.

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Durch die Festsetzung von insgesamt mindestens 20 Bäumen im Bereich des Allgemeinen Woh n-
gebietes (WA) und mindestens 3 Bäumen im Bereich des öffentlichen Spielplatzes wird eine  an-
gemessene Begrünung der Freiflächen des Quartiers gewährleistet. Durch die Festsetzung, dass 5 
der 20 Bäume im Bereich des mit einem Geh - und Fahrrecht festgesetzten Bereiches und 2 davon 
im Bereich der festgesetzten Fläche für Tiefgaragen gepflanzt wer den sollen, soll eine möglichst 
gleichmäßig verteilte Mindestbegrünung der öffentlich zugänglichen Bereiche garantiert werden. 
Zusammen mit den Bäumen in der öffentlichen Verkehrsfläche und im Bereich der oberirdischen 
Stellplätze werden 36 Bäume neu gepflanzt.  
 
Neben dem ökologischen und gestalterischen Beitrag wird durch die Baumpflanzungen auch ein 
besseres Kleinklima (Verschattung, Luftfilterung, Kaltluftentstehung etc.) geschaffen. Zur Einbi n-
dung des Quartiers in seine unmittelbare Umgebung mit den zu  erhaltenden Bäumen und dem 
angrenzenden Landschaftsraum werden standorttypische und einheimische Bäume (BF 31 / GH 
741) gemäß den Vorschlagslisten des Landschaftsplans und der Baumschutzsatzung der Stadt 
Köln festgesetzt.  
 
Begrünung 
 
Um über die Baumpfla nzungen hinaus eine attraktive Freiraumgestaltung zu schaffen sowie einen 
ökologischen und stadtklimatischen Beitrag zu leisten, wird festgesetzt, dass Grundstücksflächen, 
die nicht durch Gebäude und Nebenanlagen über - oder unterbaut sind, dauerhaft zu beg rünen 
sind. 
 
Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
 
Damit eine entsprechende Begrünung auch oberhalb von Tiefgaragen realisiert werden kann, we r-
den entsprechend angemessene Vegetationstragschichten und ausreichende Flächen für Bau m-
scheiben festgesetzt. 
 
Die festgesetzte extensive Dachbegrünung dient zum einen zur Reduzierung der Ableitmenge des 
Niederschlagswassers und zum anderen als Biotopfläche (Lebensraum und Nahrungsquelle) für 
Insekten und Vögel. Durch die Zulässigkeit von Photovoltaikelementen ob erhalb der Dachbegr ü-
nung wird ein Beitrag zur möglichen Nachhaltigkeit des Quartiers geleistet. 
 
 
4.9 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
 
Lärmimmissionen 
 
Zur Untersuchung der Lärmimmissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung durch ADU 
Cologne – Institut für Immissionsschutz GmbH (Fassung vom 27. Juni 2017) erstellt.  
 
Es wurden die derzeit auf das Untersuchungsgebiet einwirkenden Lärmimmissionen aus dem öf-
fentlichen Straßenverkehr, Sportlärm und Gewerbe berechnet. In der Untersuchung wurden auch 
die im Plangebiet zu erwartenden Verkehre zu Tiefgaragen und Parkflächen betrachtet. Neben den 
auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind des Weiteren die Auswir-
kungen der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berech-
net worden. 
 
Der derzeit geltende, rechtskräftige Bebauungsplan, der eine Fläche für den Gemeinbedarf aus-
weist, macht keine Aussagen zum Thema Lärm (Nullvariante).

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Die Beurteilungsgrundlage für Verkehrslärm (Straße) bzw. Gewerbelärm sind der nachfolgenden 
Tabelle zu entnehmen. 
 
Gebietsausweisung Orientierungswerte gemäß  
DIN 18005 in dB(A)  
Immissionsrichtwerte gemäß  
TA Lärm in dB(A) 
 Straßenverkehr Gewerbe, Frei-
zeitlärm 
 
 Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht 
allgemeines Wohngebiet 55 45 55 40 55 40 
 
Bezüglich der vorliegenden Planung, das Gebiet für den Wohnungsbau zu nutzen, kommt die 
schalltechnische Untersuchung zu folgenden Ergebnissen (Planfall): 
 
Lärmsituation öffentlicher Straßenverkehr –Immissionen- 
 
Die Lärmsituation im Plangebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen wird durch 
den Verkehr auf der Swinestraße, dem Weichselring und der Regastraße bestimmt. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelastete Fassade im Plangebiet an der Fassade zum 
Weichselring liegt und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von tags 
60 dB(A) und nachts 51 dB(A) zu erwarten sind. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allge-
meine Wohngebiete werden somit um maximal 5 bzw. 6 dB(A) tags/nachts überschritten. Im über-
wiegenden Teil des Plangebietes werden die Orientierungswerte eingehalten bzw. unterschritten. 
 
Lärmimmissionen Straßenverkehr tags 
 
An den Fassaden sind tags folgende maximale Beurteilungspegel zu erwarten: 
Am Baukörper A (A1 und A2) entlang der Nord-, West- und Südfassaden, die zum Straßenraum 
weisen, Beurteilungspegel von 50 bis 60 dB(A). An den Fassaden zum Wohnhof und zur Tiefgara-
geneinfahrt Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). 
 
Am Baukörper B entlang der Nord - und hälftig der Westfassade Beurteilungspegel von 50 bis 
60 dB(A). An der Ostfassade Beurteilungspegel von 40 bis 45 dB(A) und an allen anderen Fass a-
den Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). 
 
An den Fassaden der Baukörper C und D Beurteilungspegel von 40 bis 50 dB(A). 
 
Am Baukörper E entlang seiner West - und Südfassade und etwa hälftig der Nordfassade Beurte i-
lungspegel von 50 bis 60 dB(A). An allen weiteren Fassadenflächen Beurteilungspegel von 40 bis  
50 dB(A). 
 
Lärmimmissionen Straßenverkehr nachts 
 
An den Fassaden sind nachts folgende maximale Beurteilungspegel zu erwarten: 
 
Am Baukörper A (A1 und A2) entlang seiner Westfassade Beurteilungspegel von 50 bis 55 dB(A). 
An der Südfassade des Baukörpers A2 Beurteilungspegel von 45 bis 50 dB(A). An den Fassaden 
zum Wohnhof, der Nordfassade und der Fassadenfläche zur Tiefgarageneinfahrt Beurteilungspe-
gel von 35 bis 45 dB(A). 
 
Am Baukörper E entlang seiner West- und Südfassade und etwa zu einem Fünftel der Nordfassa-
de Beurteilungspegel von 45 bis 55 dB (A). An allen weiteren Fassadenflächen Beurteilungspegel 
von 35 bis 45 dB(A). 
 
An den Baukörpern B; C und D Beurteilungspegel von unter 35 und 45 dB(A).

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Auswirkungen auf die Umgebung 
 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung nimmt der öffentliche Straßenverkehr zu. 
Die Auswirkungen dieser Zunahme wurde exemplarisch an drei Immissionsorten Swinestraße 13-
15 (IO 1), Wollinstraße 16 (IO 2) und Stolpestraße 3 (IO 3) untersucht. 
Immissionsort Beurteilungspegel Lr 
Nullfall in dB(A) 
Beurteilungspegel Lr 
Planfall in dB(A) 
Pegeldifferenz 
Plan-Bestand in dB 
 tags nachts tags nachts tags nachts 
IO 1, Swinestraße 13-15 52 42 54 43 + 2 +1 
IO 2, Wollinstraße 16 59 49 59 50 0 + 1 
IO 3, Stolpestraße 3 60 52 61 52 + 1 0 
 
Wie aus der Tabelle ersichtlich ist mit maximalen Pegelerhöhungen von 2 dB tags und 1 dB nachts 
zu rechnen. 
 
An den Immissionsorten bleiben die sogenannten  Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 
60 dB(A) nachts auch im Planfall sicher unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist eine Ände-
rung der Beurteilungspegel von weniger 3 dB als nicht wesentlich einzustufen. 
 
Nachbarschaftslärm 
 
Tiefgarage 
 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in ers-
ter Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in die bzw. aus der Tiefgarage. Bei den Lärmimmissi-
onen durch den zu betrachtenden Kfz-Verkehr der geplanten Tiefgarage handelt es sich um Nach-
barschaftslärm. Der Kfz-Verkehr der geplanten Tiefgarage wird als Vorbereitung für den Verkehr 
auf öffentlichen Verkehrswegen eingeordnet und ist daher kein Anlagenlärm. Diese Immissionen 
vor den Fassaden der schützenswerten Gebäude im Bestand außerhalb des Plangebiets werden 
aus diesem Grund in der Regel hilfsweise analog der TA Lärm ermittelt und beurteilt. 
 
Die Immissionen der Stellplätze wurden punktuell an drei Immissionsorten im direkten Umfeld der 
Ein-/Ausfahrt betrachtet (IO 4 Swinestraße 11, IO 1 Swinestraße 13-15 und IO 5 Swinestraße 
Planbebauung, die nordöstliche Ecke des Baukörpers A 1).  
 
 IO 1, Swinestraße 13-15 
(Bestand) 
IO 4, Swinestraße 11 
(Bestand) 
IO 5, Swinestraße  
(Planbebauung) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts 
Max. Pegel 39 37 35 32 48 46 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass an den betrachteten Immissionsorten die Immissionsrichtwerte der 
TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags eingehalten werden. Gleiches gilt auch 
für die Immissionsorte IO 1 und IO 4 im Nachtzeitraum. Am Immissionsort IO 5 ist hingegen eine 
Überschreitung des zulässigen Immissionsrichtwertes von 45 dB(A) nachts nicht auszuschließen. 
Diese Überschreitung wird ausschließlich durch die eigene Tiefgarage und die oberirdischen Park-
plätze bedingt. Diese Geräusche sind nicht nach TA Lärm zu beurteilen, sie wurden jedoch bei der 
Berechnung der Lärmpegelbereiche berücksichtigt.  
 
Es ist davon auszugehen, dass die Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft und an den Plan-
gebäuden durch kurzzeitige Einzelereignisse (z.B. Türenschlagen, sowie Geräuschspitzen aus 
dem Zu- und Abfahrtsverkehr) tagsüber innerhalb der zulässigen Werte der TA Lärm für Allgemei-
ne Wohngebiete liegen werden. Gleiches gilt auch für die Immissionsorte IO 1 und IO 4 im Nacht-

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zeitraum. Für den Nachtzeitraum sind am Immissionsort IO 5 Überschreitungen nicht auszuschlie-
ßen. 
 
Parkhaus 
 
Zusätzlich zu der zuvor genannten Tiefgarage soll das Parkhaus der GAG an der Regastraße in 
unmittelbarer Nähe zum Plangebiet auch durch die neuen Anwohner genutzt werden. Die Ergeb-
nisse der Untersuchung zeigen, dass die höchsten Pegel im Plangebiet an den nach Nordwesten 
ausgerichteten Fassaden (Baukörper A1) vorliegen und dort maximale Beurteilungspegel aus dem 
Parkhaus von 50 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts zu erwarten sind. 
 
Aufgrund der von Seiten der Vorhabenträgerin vorgesehenen Mitbenutzung des Parkhauses für 
die Plangebäude sind Bestand und Planbebauung als eine Wohnanlage anzusehen und die Ge-
räusche durch das gemeinsam genutzte Parkhaus nicht nach TA Lärm zu beurteilen. 
 
Die Immissionen aus dem Parkhaus wurden jedoch bei der Berechnung der Lärmpegelbereiche 
berücksichtigt. 
 
Gewerblicher Lärm 
 
In der Umgebung des Plangebietes gibt es derzeit eine gewerbliche Nutzung, eine Gärtnerei in der 
Kriegerhofstraße 71. Die Öffnungszeiten sind montags bis samstags 8.00 bis 18.30 Uhr und sonn-
tags 09.00 bis 13.00 Uhr. In der Nacht findet kein Betrieb statt.  
 
Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass die Fassaden mit den höchsten 
Gewerbelärmpegeln im Plangebiet an der Ostseite liegen und dort maximale Beurteilungspegel 
aus dem Gewerbe tags 46 dB(A) und nachts 31 dB(A) zu erwarten sind. 
 
Die Richtwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts 
werden sicher eingehalten. 
 
Lärmsituation Sport 
 
Direkt südlich an das Plangebiet angrenzend befinden sich die Sporthalle und der Parkplatz der 
Freien Waldorfschule Köln. Die nicht-schulische Nutzung durch Vereine und Gruppen erfolgt zwi-
schen 17:00 und 22:00 Uhr in der Sporthalle. An gesetzlichen Feiertagen und innerhalb der Feri-
enzeiten finden keine sportlichen Aktivitäten auf dem Schulgelände statt.  
 
Die sportlichen Aktivitäten auf dem Schulgelände finden in der Sporthalle statt, deshalb ist das Au-
ßengelände bis auf den Parkplatz nicht lärmrelevant. Auch die Sporthalle selbst ist aufgrund der 
darin stattfindenden Aktivitäten keine relevante Quelle von Sportlärmimmission im Plangebiet, so 
dass alleinig die Geräusche durch den Parkplatz betrachtet werden. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelasteten Fassaden im Plangebiet an der Südseite liegen 
und dort maximale Beurteilungspegel tags ≤ 38 dB(A) zu erwarten sind. Der Richtwert der 
18.BImSchV -Sportanlagenlärmschutzverordnung- für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags 
außerhalb der Ruhezeiten wird sicher eingehalten. 
 
Festsetzungen zum Lärmschutz 
 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
 
Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 werden passive Schall-
schutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen (Fenster, Wände, und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) schutzbedürftiger Nutzungen 
gemäß DIN 4109 festgesetzt.

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Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm 
werden im Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche II und III bei freier Schallaus-
breitung dargestellt. Die Lärmpegelbereiche stellen somit den worst case dar. An Gebäuderücksei-
ten können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes selbst oder die Abschirmung anderer Bau-
ten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Es wird daher ergänzend textlich festgesetzt, 
dass die Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Ein-
zelfall unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch 
eine schalltechnische Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird. 
 
Fensterunabhängige Belüftung 
 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) sind in Teilen des Plangebietes maximale Beurteilungspegel aus 
dem Straßenverkehr größer als 45 dB(A) zu erwarten. Um für die Wohnnutzung ungestörtes 
Schlafen zu ermöglichen, ist daher bei Schlaf- und Kinderzimmern von Wohnungen eine geregelte 
schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen, so dass die Fenster nachts geschlossen bleiben kön-
nen. Dies wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung gesichert. 
 
Die betreffenden Bereiche befinden sich entlang der Fassaden der Baukörper A1, A2 und E, die 
dem Weichselring zugewandt sind. Außerdem betrifft die Festsetzung die nördliche Fassade des 
Baukörpers A1 auf einer Länge von circa 18 Metern, die im Kreuzungsbereich der Swinestraße mit 
dem Weichselring liegt. Im Bereich des Weichselrings sind die einander zugewandten Fassaden 
der Baukörper A2 und E ebenfalls betroffen. Weiterhin die südliche Fassade von Baukörper E auf 
einer Länge von circa 30 Metern. Die Überschreitung des Außenlärmpegels ≥ 45 dB(A) betrifft in 
den beschriebenen Bereichen alle Geschosse. Im Bereich der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist 
die Festsetzung für die östliche Fassade des Baukörpers A1 ab dem 1. bis zum 4. Obergeschoss 
bindend. Der Bereich umfasst eine ungefähre Länge von 17 Metern, gemessen ab der Gebäude-
ecke von nördlicher und östlicher Fassade. Die westliche Gebäudefassade des Baukörpers B, 
ebenfalls im Bereich der Ein- und Ausfahrt, ist ab dem 2. bis zum 4. Obergeschoss auf einer Länge 
von circa 15 Metern ab dem Eckpunkt von nördlicher und westlicher Fassade von der Festsetzung 
berührt. 
 
 
4.10   Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Gestalterische Festsetzungen 
 
Durch die Festsetzung von Flachdächern bzw. flachgeneigten Dächern mit einer Neigung bis ma-
ximal 5° sollen, dem zugrundeliegenden Entwurf entsprechend, zeitgemäße Wohngebäude errich-
tet werden, die sich in den bestehenden Mix aus Flach- und Satteldächern innerhalb des Stadtteils 
Chorweiler Nord einfügen.  
 
Um einen großzügigen öffentlich nutzbaren Raum zu schaffen, der nicht von Einfriedungen unter-
teilt wird, sind diese nur als Begrenzung der privaten Wohnungsgärten zulässig. Mit der aus-
schließlichen Zulässigkeit von Formschnitthecken aus Hainbuchen für Einfriedungen soll ein Bei-
trag zur Begrünung sowie zur einheitlichen freiraumplanerischen Gestaltung des Quartiers geleis-
tet werden. 
 
Zur Vermeidung gestalterisch unbefriedigender Situationen müssen oberirdische Standplätze für 
bewegliche Abfallbehälter im Bereich der Außenanlage n entsprechend den Festsetzungen zu Ei n-
friedungen optisch von mindestens zwei Seiten abgegrenzt werden. 
 
 
5. Umweltbelange 
 
Gemäß §13a Abs. 2 Nr. 1 bzw. §13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umweltprüfung nach §2 
Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gem. §2a BauGB verzichtet werden. Gleichwohl werden alle 
Umweltbelange geprüft und in die Abwägung eingestellt.

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5.5.1 Natur und Landschaft  
 
5.5.1.1 Pflanzen  
 
Der größte Teil des Plangebiets wird als Weideland bedingt intensiv genutzt. So befinden sich zwei 
größere Teilflächen mit bestandsbildendem Glatthafer auf der Fläche, die auf den Übergang zu 
einer extensiven Nutzungsform hinweisen. Im Nordwesten der Grünlandfläche finden sich ein ver-
fallener Viehunterstand aus Holz sowie Einzelgebüsche aus Weißdorn und Heckenrose. Entlang 
des Weichselrings und im westlichen Bereich der Swinestraße finden sich Feldhecken und Gebü-
sche. Im östlichen Randbereich zur Swinestraße sowie im Saumbereich zur Kriegerhofstraße 
kommen verbreitet Einzelsträucher und kleine Gebüschbestände vor. Diese Saumbereiche sind 
gekennzeichnet durch trockenwarme Standorteigenschaften. Insbesondere im östlichen Bereich 
des Plangebietes entlang der Swinestraße finden sich trockenwarme Brachflächen. Entlang der 
Swinestraße befindet sich im östlichen Bereich eine Allee aus 9 Winterlinden (Brusthöhendurch-
messer (BHD) 30 cm). Entlang der Kriegerhofstraße im östlichen Randbereich des Plangebiets 
steht eine Baumreihe aus 15 Walnussbäumen (BHD 15-25 cm) und drei Apfelbäumen (BHD 20 
cm). Der Weichselring, westlich des Plangebiets, wird von einer Platanenallee (9 Bäume, BHD 
30 cm) gesäumt. Nördlich des Plangebietes finden sich Wohnbebauung und ein Spiel-
platz/Bolzplatz mit angrenzenden ausgeprägten Gehölzstrukturen im Norden und Westen (Linde, 
Eiche, Birke, Bergahorn und Essigbaum). Östlich schließt sich ein Feldgehölz (Esche, Hainbuche, 
Buche, Feldahorn und Eiche BHD 15-30 cm) an. Im Osten grenzt ein Grünzug mit Fuß- und Rad-
weg sowie begleitenden Baumreihen bzw. Alleen auf Scherrasen an das Plangebiet an. Südlich 
des Plangebietes liegen die Flächen des Waldorfschulvereins Köln-Chorweiler sowie eine Feld-
gras- bzw. Futtergrasfläche.  
 
Auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes hätte das Plangebiet bis zu 100 % durch 
Gebäude und Verkehrsflächen versiegelt werden können. 
 
In der aktuellen Planung wird das Plangebiet zum größten Teil von Gebäuden mit Straßen und 
Stellplätzen, öffentlichen Grünflächen, privaten Hausgärten und Spielflächen eingenommen und 
die ökologische Funktion geht in den meisten Bereichen verloren. Für die Umsetzung der Planung 
müssen 4 Bäume im Bereich der vorhandenen Baumreihen  gefällt werden. Im Plangebiet werden 
außerdem zahlreiche Bäume sowie halböffentliche Grünflächen und private Hausgärten, sowie ein 
Spielplatz vorgesehen. Deren Pflanzqualitäten sowie weitere Aufwertungsmaßnahmen im Bereich 
der privaten und öffentlichen Grünflächen werden durch den Grünordnungsplan entwickelt und im 
Bebauungsplan festgesetzt. Außerdem sollen die Flachdachflächen der neu zu errichtenden Ge-
bäude extensiv begrünt werden. 
 
Die grünordnerischen Maßnahmen unterteilen sich in die folgenden Bereiche (KÖLNER BÜRO FÜR 
FAUNISTIK. Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Grünord-
nungsplan. Köln. Juli 2017):  
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Begrünung der Dachflächen 
 
Von der Umsetzung der geplanten Wohnbebauung ist hauptsächlich Weideland betroffen. Nach 
§ 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB ist für den Eingriff kein Ausgleich erforderlich, da der Eingriff durch 
das bestehende Planungsrecht bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig war. Gemäß 
§ 13a Absatz 2 Nummer 4 gelten zudem Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebau-
ungsplanes zu erwarten sind als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt oder zulässig. Die Baumpflanzungen, Dachbegrünung und weiteren Pflanzmaß-
nahmen innerhalb des Plangebiets tragen zur Minderung der Eingriffsfolgen bei. Außerdem kön-
nen durch eine erfolgte Planunanpassung alle drei Höhlenbäume im Plangebiet erhalten bleiben.

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5.5.1.2 Tiere  
 
Die Ermittlung der prüfrelevanten Arten erfolgte in der Artenschutzrechtlichen Prüfung (KÖLNER 
BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- 
Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. November 2016) anhand einer Potenzialeinschätzung. In der 
nachfolgenden Tabelle sind die planungsrelevanten Vogelarten zusammengestellt, die laut LANUV 
im Quadranten 3 des MTB 4907 Leverkusen, in dem der Vorhabenbereich liegt, vorkommen. Au-
ßerdem werden auch die regional gefährdeten Arten mit aufgeführt. Für die Arten wurde anhand 
der Erkenntnisse einer Ortsbegehung eingeschätzt, ob sie im Vorhabenbereich und der nahen 
Umgebung vorkommen könnten oder nicht. Die Auswahl wird ergänzt um Arten, die in der Roten 
Liste von Sudmann et al. (2008) für die Region Niederrheinische Bucht in eine Gefährdungskate-
gorie eingestuft sind und die im Betrachtungsraum theoretisch vorkommen könnten.  
 
Vogelarten 
 
Art Status RL NW RL NB RL D Schutz 
Bluthänfling*  pB, pN V 2 V § 
Feldlerche  -- 3S 3 3 § 
Feldsperling  pB, pN 3 2 V § 
Fitis*  pB, pN V 3 * § 
Flussregenpfeifer  -- 3 2 * §§, Art. 4 (2) 
Gelbspötter*  pB, pN V 3 * § 
Gimpel*  pB, pN V 3 * § 
Habicht  pN V * * §§ 
Haussperling*  pB, pN V 3 V § 
Kiebitz  -- 3 S 2 S 2 §§ 
Klappergrasmücke*  pB V 3 * § 
Kleinspecht  -- 3 3 V § 
Kuckuck  pB, pN 3 1 V § 
Mäusebussard  pN * * * §§ 
Mehlschwalbe  pB, pN 3S 3S V § 
Nachtigall  pB 3 2 * §, Art. 4 (2) 
Pirol  pN 1 1 V §, Art. 4 (2) 
Rauchschwalbe  pN 3S 3S V § 
Rebhuhn  -- 2S 2S 2 § 
Schellente -- - - * §, Art. 4 (2) 
Schleiereule  pN * S V S * §§ 
Sperber  pN * V * §§ 
Steinkauz  pN 3S 2S 2 §§ 
Tafelente -- 3 - * §, Art. 4 (2) 
Teichrohrsänger  -- * V * §, Art. 4 (2) 
Turmfalke  pB, pN V S V S * §§ 
Turteltaube  pB, pN 2 1 3 §§ 
Wachtel  -- 2 S 2 S * § 
Waldkauz  pB, pN * * * §§ 
Waldlaubsänger  -- 3 2 * § 
Waldohreule  pB, pN 3 3 * §§ 
Waldwasserläufer -- - - * §§, Art. 4 (2) 
Wespenbussard  -- 2 2 V §§ 
Wiesenpieper  -- 2S 2S V §, Art. 4 (2) 
Zwergtaucher  -- * * * §, Art. 4 (2) 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens der für den MTB-Quadranten angegebenen planungsrelevan-
ten Vogelarten im Betrachtungsraum, ergänzt um potenziell vorkommende nur regional gefährdete Arten (*). 
Status: pB = potenzieller Brutvogel, pN = potenzieller Nahrungsgast RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-
Westfalen nach SUDMANN et al. (2008); RL NB: Rote-Liste-Status in der Region Niederrheinische Bucht nach 
SUDMANN et al. (2008); RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach SÜDBECK et al. (2007). Kategorien: 0 = 
ausgestorben oder verschollen, 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet, V = Vor-
warnliste, R = durch extreme Seltenheit (potenziell) gefährdet, S = von Naturschutzmaßnahmen abhängig, * 
= ungefährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; Anh. I = Art des Anhangs I der Vo-
gelschutzrichtlinie, Art. 4 (2) = gefährdeter Zugvogel nach Artikel 4 (2) der Vogelschutzrichtlinie. Kursiv: Vor-

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kommen nicht zu erwarten bzw. ausgeschlossen. weiß hinterlegt: Vorkommen als Brutvogel theoretisch 
denkbar. grau hinterlegt: Vorkommen (nur) als Gastvogel theoretisch denkbar (KBFF 2016A). 
 
Für die Arten Habicht, Mäusebussard, Pirol, Rauchschwalbe, Schleiereule, Sperber und Steinkauz 
können artenschutzrechtlich relevante Betroffenheiten von vorneherein ausgeschlossen werden, 
da sie nur als Nahrungsgäste im Betrachtungsbereich (Vorhabenbereich und Umgebung) auftreten 
und die vorhabenbedingten Flächenbeanspruchungen und Störungen keine essenziellen Nah-
rungshabitate betreffen, sondern allenfalls geringe Flächenanteile fakultativer Nahrungsräume. 
 
Bei den weiteren als potenziell vorkommend eingestuften Vogelarten Gelbspötter, Haussperling, 
Kuckuck, Mehlschwalbe, Nachtigall, Turmfalke, Turteltaube, Waldkauz und Waldohreule können 
artenschutzrechtlich relevante Beeinträchtigungen ebenfalls ausgeschlossen werden, da sie allen-
falls in der Umgebung des Vorhabenbereiches als Brutvögel auftreten könnten (keine direkte Inan-
spruchnahme von Fortpflanzungs-/Ruhestätten, keine Tötungsgefährdung) und im Zusammen-
hang mit dem Vorhaben (bei Berücksichtigung der bestehen- den, nicht unerheblichen Vorbelas-
tungen durch siedlungstypische Nutzungen) auch keine für die jeweiligen Lokalpopulationen er-
heblichen Störungen bzw. indirekten Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs-/Ruhestätten zu er-
warten sind. 
 
Die planungsrelevante Art Feldsperling könnte theoretisch in den beiden geeigneten Höhlen- bäu-
men im Plangebiet brüten. Der Verlust dieser Höhlenbäume ist durch Anpassung der Planung be-
reits ausgeschlossen worden. Damit kann auch die direkte Inanspruchnahme der möglichen Fort-
pflanzungs-/Ruhestätten und damit zugleich eine Tötungsgefährdung für die Art ausgeschlossen 
werden. Geeignete Nahrungsräume sind im Raum weiterhin vorhanden, so dass der Vorhabenflä-
che keine essentielle Bedeutung zuzuweisen ist. Eine relevante Störung kann unter Berücksichti-
gung der im Raum vorhandenen Vorwirkungen durch siedlungstypische Nutzungen ebenfalls aus-
geschlossen werden. 
 
Es verbleiben 4 regional gefährdete Vogelarten, für die artenschutzrechtlich relevante Beeinträch-
tigungen nicht von vorneherein ausgeschlossen werden können: Bruthänfling, Fitis, Gimpel und 
Klappergrsmücke. 
 
Säugetiere 
 
Art RL NW RL D Schutz 
Zwergfledermaus * * §§, IV 
Weitere Fledermausar-
ten, Chiropera * * §§, IV 
 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens von Arten des Anhangs IV FFH-RL im Betrachtungsraum (für 
den MTB-Quadranten angegebene Art und weitere Arten). RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-Westfalen 
nach MEINIG et al. (2011) und SCHLÜPMANN et al. (2011) , RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach 
MEINIG et al. (2009) und KÜHNEL et al. (2008). Kategorie: 3 = gefährdet, V = Art der Vorwarnliste, * = unge-
fährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; IV = Art des Anhangs IV der FFH-RL 
(KBFF 2016A). 
 
Im Bereich der Vorhabenfläche [Planungsfläche] ist mit einem Auftreten der Arten als Nahrungs-
gast zu rechnen. Denkbar ist auch eine Nutzung von Höhlenbäumen im Randbereich bzw. im Um-
feld der Vorhabenfläche als Quartiere durch Einzeltiere (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabens-
bezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. 
Köln. November 2016). 
 
Amphibien 
 
Art RL NW RL D Schutz 
Kammmolch 3 V §§, IV 
 
Einschätzung eines möglichen Vorkommens von Arten des Anhangs IV FFH-RL im Betrachtungsraum (für 
den MTB-Quadranten angegebene Art und weitere Arten). RL NW: Rote-Liste-Status in Nordrhein-Westfalen

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nach MEINIG et al. (2011) und SCHLÜPMANN et al. (2011) , RL D: Rote-Liste-Status in Deutschland nach 
MEINIG et al. (2009) und KÜHNEL et al. (2008). Kategorie: 3 = gefährdet, V = Art der Vorwarnliste, * = unge-
fährdet. Schutz: § = besonders geschützt, §§ = streng geschützt; IV = Art des Anhangs IV der FFH-RL 
(KBFF 2016A). 
 
Im Informationssystem des LANUV ist für den Quadranten 3 des MTB 4907 eine Art des Anhangs I 
der FFH-Richtlinie aufgeführt, und zwar die Amphibienart Kammmolch. Auf dem Schulgelände 
südlich des Vorhabenbereiches befindet sich ein Kleingewässer, das vermutlich vor ca. 10 Jahren 
angelegt wurde. Vorher waren vermutlich keine Gewässer in der nahen und weiteren Umgebung 
des Vorhabenbereiches vorhanden, daher ist ein Vorkommen des Kammmolches nicht zu erwar-
ten (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-
Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. November 2016). 
 
"Nach Anpassung der Planung, insbesondere dem Verzicht auf eine Inanspruchnahme von Höh-
lenbäumen im Plangebiet, konnte eine Betroffenheit von Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie 
und von Vogelarten, die als "planungsrelevant" entsprechend der Definition von KIEL (2005, 2015) 
und MUNLV (2010) einzustufen sind, ausgeschlossen werden (vgl. KBFF 2016A). Durch den Erhalt 
der Höhlenbäume kann somit die potenzielle Beeinträchtigung des Feldsperlings ausgeschlossen 
werden. Es verbleibt alleine eine mögliche Betroffenheit von vier regional gefährdeten Vogelarten, 
welche im Vorhabenbereich potenziell brüten können. Es handelt sich um die Arten Bluthänfling, 
Fitis, Gimpel und Klappergrasmücke. Der Bluthänfling ist regional stark gefährdet, die drei anderen 
Arten sind regional gefährdet. Sie gelten für Gesamt-NRW als Arten der Vorwarnliste und befinden 
sich damit nicht in einer landesweiten Gefährdungskategorie, sind also streng genommen nicht 
planungsrelevant. Dennoch wurden sie in dem Gutachten artenbezogen abgehandelt. Für die regi-
onal gefährdeten, aber nicht planungsrelevanten Arten Bluthänfling, Fitis, Gimpel und Klapper-
grasmücke können Verluste von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten nicht von vorneherein ausge-
schlossen werden. Das Eintreten von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen kann jedoch 
vermieden werden, wenn Maßnahmen zur Tötungsvermeidung durchgeführt werden. Für den 
möglicherweise eintretenden Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten sind Ausweichlebens-
räume in Form von potenziell geeigneten Gebüschbeständen vor allem in den nördlich und östlich 
bis hin zu den südöstlich zum Vorhabengebiet angrenzenden Flächen vorhanden. 
 
Es ist theoretisch denkbar, dass im Plangebiet und dessen Umgebung weitere Fledermausarten 
auftreten, zumindest sporadisch, z. B. als Nahrungsgäste. Artenschutzrechtlich relevante Beein-
trächtigungen sind auch für diese Arten nicht zu erwarten (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorha-
bensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prü-
fung. Köln. November 2016). 
 
V1 Minimierung bau- und anlagebedingter Flächeninanspruchnahmen  
 
Anlagebedingte Inanspruchnahmen von Baum- und Gebüschbeständen, insbesondere von Höh-
lenbäumen, wurden durch eine entsprechende Anpassung der Planung minimiert. Es kommt nicht 
zu einer Beanspruchung von Höhlenbäumen. Baubedingte Flächeninanspruchnahmen, die über 
die anlagebedingt beanspruchten Bereiche hinausgehen (z. B. Anlage und Nutzung von Baustel-
lenzufahrten, von Lagerflächen, Stellflächen für Baumaschinen) sollten generell auf das unbedingt 
notwendige Maß beschränkt werden. Zu minimieren sind vor allem baubedingte Schädigungen 
oder Inanspruchnahmen von Gehölzen (insbesondere Höhlenbäume).  
 
V2 Zeitliche Beschränkung der Eingriffe in bzw. Inanspruchnahme von Vegetationsflächen und 
Gehölzen oder ökologische Baubegleitung  
 
Die Freimachung des Baufeldes und ggf. erforderliche Eingriffe in bzw. Inanspruchnahmen von 
Vegetationsflächen und Gehölzen (Bäume, Gebüsche) sind außerhalb der Brutzeit wildlebender 
Vogelarten durchzuführen, d. h. im Zeitraum 1. Oktober bis Ende Februar. Falls Flächeninan-
spruchnahmen innerhalb der Brutzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, ist eine ökologische 
Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Brutvorkommen rechtzeitig identifiziert und ggf. 
geschützt werden können. Diese Maßnahmen sind zwingend erforderlich, um das Eintreten des

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/ 25 
 
Verbotstatbestands des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG (unmittelbare Gefährdung von Individuen und 
Entwicklungsstadien) für Vögel als europarechtlich geschützte Arten zu vermeiden. 
Für die nach strenger Definition von KIEL et al. (2005, 2015) oder des MUNLV (2010) als planungs-
relevant einzustufenden potenziell vorkommenden Arten entstehen durch Maßnahmenanpassung 
(keine Inanspruchnahme von Höhlenbäumen) keine artenschutzrechtlichen Betroffenheiten. Im 
Falle der als potenziell vorkommend eingestuften planungsrelevanten Art des Anhangs IV FFH-RL 
Zwergfledermaus (sowie evtl. auftretender weiterer Fledermausarten) kann das Eintreten von ar-
tenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen ebenfalls vermieden werden, da keine Höhlenbäume 
beansprucht werden (KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swin-
estraße" Köln-Chorweiler Nord- Artenschutzrechtliche Prüfung. Köln. September 2016). 
 
 
5.5.1.3 Zulässiger Eingriff  
 
Durch den vorhandenen Bebauungsplan 62549/03-2 besteht im Plangebiet bereits Planungsrecht. 
Nach § 1a Absatz 3 Satz 6 bzw. § 13a Absatz 2 Nummer 4 BauGB ist für den Eingriff kein Aus-
gleich erforderlich, da der Eingriff durch das bestehende Planungsrecht bereits vor der planeri-
schen Entscheidung zulässig war.  Es bleibt allerdings bei der Beachtung des Naturschutzes in der 
Abwägung. Insbesondere wurde auch das Vermeidungsgebot geprüft. In der nachfolgenden Tabel-
le wird zur besseren Abschätzung der Situation der Bestandswert des Plangebiets dargestellt. 
 
Bestandswert – Plangebiet (vgl. Anlage 1 zum Grünordnungsplan - Biotoptypenkartierung) 
Biotoptyp Ludwig  
Code 
Köln  
Code 
Biotopwert 
[P/m²] Fläche [m²] Gesamtwert [P] 
innerstädtisches Straßenbe-
gleitgrün HM52 BR11 9 635 5.715 
Strauchhecken mit überwie-
gend standorttypischen Ge-
hölzen 
BB1 GH411 14 485 6.790 
Baumhecken und Waldmäntel 
an Waldrändern mit mittlerem 
Baumholz, mit überwiegend 
standorttypischen Gehölzen 
BD52 GH4421 18 660 11.880 
Gebüsch mit überwiegend 
standorttypischen Gehölzen BB1 GH51 14 458 6.412 
Feldgehölze mit mittlerem 
Baumholz, mit überwiegend 
bodenständigen Arten 
BA12 GH621 19 233 4.427 
Baumgruppen, Einzelbäume, 
Baumreihen, mit mittlerem 
Baumholz, standorttypisch 
BF32 GH731 13 930 12.090 
Baumgruppen, Einzelbäume, 
Baumreihen, mit mittlerem 
Baumholz, standortfremd 
BF42 GH732 12 300 3.600 
Fettweide, mäßig trocken bis 
frisch, schwach gedüngt EB11 LW42111 16 16.072 257.152 
Grünlandbrache,  
mäßig trocken bis frisch EE5 LW521 17 623 10.591 
Scherrasen ohne Baumbe-
stand HM51 PA122 6 119 714 
Sportanlagen/Spielplätze,  
mit Rasenbelag HM51 PA311 6 79 474 
Fahr- und Feldwege,  
versiegelt HY1 VF211 0 3.325 0 
Summe     23.919 319.845 
Bestandswert im Plangebiet. Die Flächendifferenz zur Gesamtgröße des Plangebiets (ca. 2,27 ha) resultiert 
aus der Berücksichtigung des Traufbereichs der Einzelbäume über den darunter liegenden Biotoptypen.

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Gemäß vorhandenem Planungsrecht kann im Plangebiet ein Krankenhaus mit Großformbebauung 
ohne wesentliche Grünflächen umgesetzt werden. Eine solche Planung würde einen Zielwert von 
22.689 Biotopwertpunkten (BWP) erzielen. Der aktuell in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 
erreicht mit seinen grünordnerischen Maßnehmen einen Zielwert von 98.600 BWP. 
 
Im Bereich des Plangebiets sollen fünf Gebäudekomplexe in die bestehende städtebauliche Struk-
tur Chorweiler integriert werden. Durch die aktuelle Planung wird es zu einer Versiegelung von ca. 
73 % kommen. Die Ausbildung der Freiflächen hat zum Ziel, eine leistungs- und funktionsgerechte 
Freianlage zu entwickeln, den geplanten Charakter des Plangebiets in dieser Lage zu fördern, die 
Auswirkungen der Eingriffe in den Naturhaushalt zu mindern und eine höhere Aufenthaltsqualität 
zu schaffen. Dazu werden über den Grünordnungsplan mit seinen grünordnerischen Festsetzun-
gen die Zielvorstellungen festgesetzt. 
Die grünordnerischen Maßnahmen unterteilen sich in die folgenden Kategorien (vgl. Grünord-
nungsplan, KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK. Vorhabensbezogener Bebauungsplan "Swinestraße" 
Köln-Chorweiler Nord- Grünordnungsplan. Köln. Juli 2017):  
 
 Erhalt von Einzelbäumen 
 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 Begrünung der Dachflächen 
 
und mindern so den zulässigen Eingriff. Die Begrünungsmaßnahmen werden auch im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan festgesetzt (siehe Kapitel 4.8). 
 
 
5.5.2 Landschaft/Ortsbild  
 
Das Plangebiet wird durch ländliche Strukturen (Grünland) geprägt und befindet sich im Über-
gangsbereich von Siedlung zu ländlichen Bereichen. Die angrenzende Bebauung sowie die weiter 
entfernten markanten Wohngebäude im Stadtteil Chorweiler sind im Plangebiet sichtbar, treten 
allerdings in den Hintergrund. Das Plangebiet ist Teil des Landschaftsraumes "Niederterrasse der 
Köln-Bonner Rheinebene"  
 
Der rechtskräftige Bebauungsplan hätte auch zu einer Veränderung des Landschaftsbildes geführt. 
 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Swinestraße" werden im Bereich der überbauba-
ren Flächen Wohnbebauung, Verkehrsflächen und Grünflächen entstehen. Durch die überplanten 
Freiflächen geht ein Teil der ländlich geprägten Landschaft des Plangebiets und der Umgebung 
verloren, durch die Festsetzung von Gehölzen im Plangebiet sowie durch den Erhalt von Einzel-
bäumen und Baumreihen im Plangebiet werden die geplanten Gebäude besser in das Gesamtbild 
der bestehenden Bebauung in der Umgebung eingefügt.  
 
Durch Baumpflanzungen innerhalb der geplanten Bebauung und der grünordnerischen Gestaltung 
sowie dem Erhalt von Bestandsbäumen in den Randbereichen des Plangebiets wird die Verände-
rung des Landschaftsbildes gemindert. Die im Zusammenhang mit der Planung vorgesehene 
Wohnbebauung fügt sich räumlich aber an die bestehende Siedlungsstruktur im Norden, Süden 
und Westen an. Außerdem bleibt durch die Festsetzungen im Bebauungsplan ein Großteil der vor-
handenen Gehölze am Rand des Plangebiets erhalten und wird durch Pflanzung von weiteren Ge-
hölzen ergänzt, wodurch die Gebäude besser in das Gesamtbild eingepasst werden. Wenngleich 
die Vorhabenfläche selbst ihren landschaftlichen Charakter verlieren wird, sind daher keine erheb-
lichen Auswirkungen auf das Landschaftsbild zu erwarten. 
 
 
5.5.3 Boden  
 
Im Plangebiet stehen eine Typische Braunerde, eine Typische Parabraunerde (vereinzelt Typische 
Braunerde) und eine Typische Braunerde (vereinzelt Typische Parabraunerde) an. Die Typische

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Parabraunerde, vereinzelt Typische Braunerde wird als schutzwürdiger, fruchtbarer Boden (Rege-
lungs- und Pufferfunktion / natürliche Bodenfruchtbarkeit) klassifiziert. Die Bodenart ist ein 
schwach lehmiger bis lehmiger Sand, teilweise ein sandiger bis stark sandiger Lehm. 
 
"Historische Kartenrecherche und bodenkundliche Detailuntersuchungen auf der Untersuchungs-
fläche an der Swinestraße in Köln-Chorweiler haben ergeben, dass sich die Fläche in Bereiche 
deutlicher und schwacher anthropogenen Bodenüberprägungen unterteilen lässt. Die Bereiche 
deutlicher anthropogener Überprägung sind durch Auffüllungen aus natürlichen Substraten, teil-
weise mit Bauschuttanteilen, charakterisiert. Sie binden im weiteren Profilverlauf überwiegend an 
reliktäre lehmig sandige Parabraunerdehorizonte an. Die Bereiche schwacher anthropogener 
Überprägung sind durch Tiefumbruch und vereinzelter Durchmischung von technogenen Substra-
ten im Oberboden charakterisiert. Sich anschließende Parabraunerde- bzw. vereinzelt Brauner-
dehorizonte sind überwiegend gut erhalten"( INGENIEURTEAM DR. HEMLING & GRÄFE GMBH. Boden-
kundliche Untersuchungen in Köln-Chorweiler "Swinestraße". Köln Januar 2017). 
 
"Die Durchführung der Bodenfunktionsbewertung für den Ist-Zustand der Eingriffsfläche nach dem 
‚Kölner Verfahren (Stand 2016)‘ hat für die deutlich anthropogen überprägten Flächenbereiche 
eine Bodenfunktionsbewertung von 4 Punkten und für die schwach anthropogen überprägten Be-
reiche von 5 Punkten auf einer 10-Punkte-Skala ergeben. Aus der Bodenfunktionsbewertung des 
Ist-Zustandes der Eingriffsfläche ergibt sich somit für die gesamte Fläche (Multiplikation mit Anzahl 
der Quadratmeter der Fläche) eine Bodenfunktionswertzahl von 83.140 Punkten"( INGENIEURTEAM 
DR. HEMLING & GRÄFE GMBH. Bodenkundliche Untersuchungen in Köln-Chorweiler "Swinestraße". 
Köln Januar 2017). 
 
Bei der Realisierung der aktuellen Planung wird der Boden im Bereich der überbaubaren Flächen 
und der Tiefgarage versiegelt bzw. teilversiegelt, wodurch die natürlichen Bodenfunktionen weitge-
hend verloren gehen werden. Weiterhin sind Bodenumlagerungen durch die Baumaßnahmen und 
zur Oberflächengestaltung im Bereich der geplanten Grünflächen zu erwarten. Teilweise ist im Be-
reich der Grünflächen durch die Anpflanzung von Gehölzen die Verbesserung der Bodenfunktion 
zu erwarten. Baubedingt sind Bodenverdichtungen und Gefügeveränderungen im Bereich der 
Baustelle zu erwarten. Die geplanten Baumpflanzungen im Plangebiet können als Minderung des 
Eingriffs angesehen werden. Außerdem kommt es durch die aktuelle Planung zu einer weniger 
großflächigen Versiegelung im Vergleich zur Nullvariante, wodurch sich der Eingriff geringer dar-
stellt.  
 
Der zu erwartende Verlust an schutzwürdigen Bodenflächen und insbesondere der Eintritt von 
bau- und anlagebedingten Bodenversiegelungen durch die Planung ist gegenüber dem Bestand 
als erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Boden zu bewerten. Durch die aktuelle Planung 
kommt es im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht  zu einem geringeren Eingriff in die Bo-
denfunktionen. Außerdem kann es durch die Festsetzung von Grünflächen und Baumpflanzungen 
zur Verbesserung der Bodenfunktion kommen. 
 
 
5.5.4 Grundwasser 
 
Das Plangebiet liegt in einem "Gebiet ohne nennenswerte Grundwasservorkommen" und befindet 
sich im Bereich des Grundwasserkörpers "Terrassen des Rheins" (ID 27_20). Das Plangebiet liegt 
außerdem in der Wasserschutzzone  Zone III A des Wasserwerkes Köln-Weiler.  
Bei Sondierungen durch die DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER BAUGRUND GMBH wurde das Grund-
wasser bei rund 36,6 m NHN erreicht. Zur Festlegung eines für die Standzeit des Gebäudes rele-
vanten Bemessungswasserstands war aber die Auswertung zusätzlicher Datenquellen erforderlich. 
Aussagen zu tatsächlich gemessenen Grundwasserständen lassen sich den Ganglinien aus 
Grundwassermesstabellen entnehmen. Nach Auskunft des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, 
Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz NRW wurden höchste Wasserstände von 37,5 m 
NHN beobachtet. Da die Ablesung nicht kontinuierlich erfolgt, wurde zu den gemessenen Werten 
der DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER BAUGRUND GMBH ein Sicherheitszuschlag von 0,5 beauf-
schlagt. Damit hat sich für die Baumaßnahme ein höchster zu erwartender Wasserstand von

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38,2 m NHN ergeben. Durch die Gutachter wurde weiter darauf hingewiesen, dass das Gelände 
bei Rheinhochwasser UND Versagen der Hochwasserschutzeinrichtungen überflutet werden kann.  
Bei der Realisierung des Bebauungsplanes werden ca. 73 % des Plangebiets durch die Gebäude 
und die Verkehrsflächen versiegelt bzw. teilversiegelt, wodurch die natürlichen Wasserfunktionen 
weitgehend verloren gehen. 
Das Plangebiet fällt unter den Anwendungsfall des § 44 Landeswassergesetz NW in Verbindung 
mit § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz, wonach unbelastetes Niederschlagswasser (hier: von 
Dachflächen) zu versickern, zu verrieseln oder in ein Gewässer einzuleiten ist. Dazu wurde eine 
Stellungnahme eingeholt. In dieser Stellungnahme zur Versickerung (INGENIEURTEAM DR. HEMLING 
& GRÄFE GMBH. Stellungnahme Versickerung von Niederschlagswasser. Köln September 2016) 
wird aus fachgutachterlicher Sicht für das geplante Projekt  eine Versickerung des Niederschlags-
wassers als schwierig bewertet, da weite Teile des Baufeldes von einer Tiefgarage unterbaut sind, 
so dass dort die Anordnung einer Mulde nicht möglich ist und im Untergrund des Baugebietes eine 
2-5 m mächtige Lehmdecke vorliegt, welche für die Versickerung nicht geeignet ist. Nach Passage 
der geplanten extensiven Dachbegrünung kann das Niederschlagswasser auch über Rigolen ver-
sickert werden. Derzeit wird geprüft, ob unter dieser Prämisse ein Teil der Dachflächen an Versi-
ckerungseinrichtungen angeschlossen werden können. 
 
Im anderen Falle kann das im Plangebiet anfallende Niederschlagswasser im Mischsystem ent-
wässert werden. Die vorhandenen Abwasserkanäle in der Swinestraße und im Weichselring kön-
nen das gesamte Abwasser aufnehmen. 
 
Die geplante extensive Dachbegrünung kann die Menge des Niederschlagswassers, welches ab-
geleitet werden muss, reduzieren. 
 
Die Überbauung von Freiflächen kann in Abhängigkeit von der Art der Oberflächenentwässerung 
zu einer flächenspezifischen Verringerung der Grundwasserneubildungsrate führen. Mit der vorge-
sehenen extensiven Dachbegrünung werden zusätzliche Verdunstungsmöglichkeiten im Plange-
biet geschaffen und eine Drosselung des zu entsorgenden Niederschlagswassers wird erreicht. 
 
 
5.5.5 Klima und Luft   
5.5.5.1 Klima, Kaltluft/Ventilation (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a 
 BauGB) 
 
Gemäß des Abschlussbericht "Klimewandelgerechte Metropole Köln" der LANUV (LANDESAMT FÜR 
NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFALEN. RECKLINGHAUSEN 2013) stellt 
sich die zukünftige Wärmebelastung des Plangebiets in der Planungshinweiskarte als "Klasse 4 – 
klimaaktiv" dar. Die Flächen der Klasse 4 stellen stadtklimatisch wichtige Freiflächen mit ausge-
prägtem Tagesgang von Temperatur und Feuchte dar. Sie sind windoffen, weisen eine starke 
Frisch- und Kaltluftproduktion auf und sind von hoher Sensibilität gegenüber Nutzungsänderungen 
zum Beispiel Bebauung. Das Gebiet weist große Freiflächenanteile auf. Durch seinen windoffenen 
Charakter und die nächtliche Kaltluftproduktion wirkt es als klimatische Ausgleichsfläche für an-
grenzende Bereiche der Klasse 3. Die angrenzende Bebauung südlich und westlich des Plange-
biets, sowie ein geringer Teil des südlichen Plangebiets stellen sich als "Klasse 3 – belastete Sied-
lungsfläche" dar.  
 
Die Umsetzung der aktuellen Planung (Wohnbebauung) hat negative Auswirkungen auf die vor-
handene Kaltluftentstehung im Plangebiet. Nach Umsetzung der Bebauung wird sich wird sich die 
Klasse 3 in auf das Plangebiet vergrößern und damit der untergeordnete städtische Wärmeinselef-
fekt. 
 
Durch die Pflanzung von Gehölzen und die damit verbundene Durchgrünung des Plangebiets, so-
wie die Dachbegrünung werden die Auswirkungen auf das Klima abgemindert. Eine extensive 
Dachbegrünung verbessert die mikroklimatische Situation im Plangebiet und wird sich positiv auf 
das Stadtklima auswirken. Der Aufheizung wird entgegengewirkt und Niederschläge können ver-

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dunsten. Weiterhin bindet Dachbegrünung Feinstäube aus der Luft und hat somit einen positiven 
Effekt auf die lufthygienische Situation. 
 
5.5.5.2 Luftgüte  
 
Emissionen 
 
Im Plangebiet sind keine Verursacher von Emissionen vorhanden. 
 
Aussagen über die Höhe von Luftschadstoffemissionen aus der neuen Wohnbebauung liegen nicht 
vor. Zukünftig werden durch Heizungsanlagen (Hausbrand) und zusätzlichen Kfz-Verkehr Emissi-
onen entstehen. Emissionsmindernd im Plangebiet wird sich die vorgesehene Heizungsversorgung 
der Gebäude durch Fernwärme auswirken. 
 
Durch die Umsetzung der Planung kommt es somit im Plangebiet zu einer Steigerung der Emissi-
onen von Luftschadstoffen durch Hausbrand (Heizungsanlagen) und Kfz-Verkehr. Durch eine Op-
timierung der Heizversorgung kann es zu einer Minderung der Emissionen kommen. Es ist vorge-
sehen, die Flachdächer der geplanten Bebauung zu begrünen. Eine extensive Dachbegrünung 
bindet Feinstäube aus der Luft und hat somit einen positiven Effekt auf die lufthygienische Situati-
on. 
 
Immissionen 
 
Die Immissionssituation im Plangebiet wird im Wesentlichen durch die Heizungsanlagen (Haus-
brand) der angrenzenden Bebauung und den Kfz-Verkehr in der Umgebung bestimmt. 
 
Durch die Umsetzung der Planung wird es zu einer Erhöhung der Immissionen von Luftschadstof-
fen im Plangebiet und seiner unmittelbaren Umgebung kommen. Durch die Planung an sich sind 
keine erheblichen Belastungen durch verkehrsbedingte Luftschadstoffe zu erwarten. Die geplanten 
Gehölzpflanzungen tragen zur Minderung der Immissionen von Luftschadstoffen bei. 
 
Durch die Planung kommt es zu einer Zunahme der Immission von Luftschadstoffen, die aber kei-
ne erheblichen Auswirkungen mit sich bringen. Durch die geplanten Baumpflanzungen kann es zur 
Minderung der Immissionen kommen. Es ist vorgesehen, die Flachdächer der geplanten Bebau-
ung zu begrünen. Eine extensive Dachbegrünung bindet Feinstäube aus der Luft und hat somit 
einen positiven Effekt auf die lufthygienische Situation. 
 
 
5.5.6 Mensch, Gesundheit, Bevölkerung     
5.5.6.1 Darstellung von sonstigen Fachplänen, insbesondere des Wasser-, 
 Abfall-, Immissionsschutzrechtes  
 
Wasserschutzzonen: Über 50 % des Kölner Stadtgebietes sind als Wasserschutzgebiete ausge-
wiesen. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone  Zone III A des Wasserwer-
kes Köln-Weiler (ca. 125,046 km²). Die verschiedenen Wasserschutzzonen mit den dort festge-
setzten Ver- und Geboten dienen dem Schutz der Grundwasserqualität im Einzugsbereich der 
Trinkwassergewinnungsanlagen  
 
Da sich das Vorhaben im Wasserschutzgebiet befindet, sind folgenden Maßnahmen bei der 
Durchführung der Bauarbeiten zu beachten: 
 
 Es dürfen keine wassergefährdenden Stoffe in Oberflächengewässer oder das Grundwas-
ser gelangen. Maschinen sind daher auf Dichtheit der Hydraulik- und Kraftstoffleitungen zu 
überprüfen.  
 Vermeidung der Lagerung wassergefährdender Stoffe (Schmier-, Treibstoffe, Reinigungs-
mittel, Farben, Lösungsmittel, Dichtungsmaterialien etc.) außerhalb versiegelter Flächen.

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In den Bebauungsplan wird ein Hinweis auf die Lage in der Wasserschutzzone IIIA aufgenommen. 
 
 
5.5.6.2 Lärm 
 
Das Plangebiet ist durch den Verkehrslärm (Straßen) aus der Umgebung vorbelastet. Lärmsensib-
le Nutzungen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Für die Aufstellung des Bebauungsplans "Swin-
estraße" in Köln-Chorweiler Nord wurde durch die ADU Cologne - Institut für Immissionsschutz 
GmbH (ADU COLOGNE. Schalltechnische Untersuchung zum Bauvorhaben Swinestraße in Köln-
Chorweiler. Köln. 27. Juni 2017 ) eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt.  
 
Straßenverkehrslärm 
Die Lärmsituation im Plangebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen wird durch 
den Verkehr auf der Swinestraße, dem Weichselring und der Regastraße bestimmt. 
 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchstbelastete Fassade im Plangebiet an der Fassade zum 
Weichselring liegt und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von tags 
60 dB(A) und nachts 51 dB(A) zu erwarten sind. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allge-
meine Wohngebiete werden somit um maximal 5 bzw. 6 dB(A) tags/nachts überschritten. Im über-
wiegenden Teil des Plangebietes werden die Orientierungswerte eingehalten bzw. unterschritten. 
 
Auswirkungen auf die Umgebung 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung nimmt der öffentliche Straßenverkehr zu. 
Die Auswirkungen dieser Zunahme wurde exemplarisch an drei Immissionsorten Swinestraße 13-
15 (IO 1), Wollinstraße 16 (IO 2) und Stolpestraße 3 (IO 3) untersucht. Es ist mit maximalen Pe-
gelerhöhungen von 2 dB tags und 1 dB nachts zu rechnen. An den Immissionsorten bleiben die 
sogenannten  Sanierungswerte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts auch im Planfall sicher 
unterschritten. Unter dieser Voraussetzung ist eine Änderung der Beurteilungspegel von weniger 
3 dB als nicht wesentlich einzustufen. 
 
Nachbarschaftslärm 
Tiefgarage 
Die Gebäude im Plangebiet sollen mit einer Tiefgarage (102 Stellplätze) ausgestattet werden. Die 
Tiefgarage soll über eine Toreinfahrt von Nordosten (Swinestraße) aus erschlossen werden. Durch 
die Nutzung der geplanten Tiefgarage können Geräuschquellen vom Plangebiet  auf die Nachbar-
schaft einwirken. Die Stellplätze werden am Tag und in der Nacht genutzt. Bezüglich der Nachtzeit 
wird gemäß TA Lärm die lauteste volle Nachtstunde betrachtet.  
 
Die Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass an den betrachteten Immission-
sorten in der Nachbarschaft die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete 
von 55 dB(A) tagsüber eingehalten werden. Gleiches gilt auch für die Immissionsorte außerhalb 
des Plangebietes im Nachtzeitraum. An dem Immissionsort im Plangebiet hingegen kann eine 
Überschreitung des zulässigen Immissionsrichtwertes von 45 dB(A) nachts nicht ausgeschlossen 
werden. Diese Überschreitung wird ausschließlich durch die eigene Tiefgarage und die eigenen 
Parkplätze bedingt. Diese Geräusche nicht nach TA Lärm zu beurteilen, sie wurden allerdings bei 
der Berechnung der Lärmpegelbereiche berücksichtigt. 
 
Parkhaus der GAG 
Zusätzlich zu der Tiefgarage wird das Parkhaus an der Regastraße aufgrund der Nähe zum Plan-
gebiet auch von Anwohnern genutzt. Das Parkhaus ist als 4-geschossige Split-Level-Garage kon-
zipiert, das Dachgeschoss wird nicht befahren. Pro Etage gibt es 80 Stellplätze.  
 
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die höchsten Pegel im Plangebiet an den nach 
Nordwesten ausgerichteten Fassaden (Baukörper A1) vorliegen und dort maximale Beurteilungs-
pegel aus dem Parkhaus von tags (50 dB(A)) und nachts (48 dB(A)) zu erwarten sind.

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Es wird von Seiten der Vorhabenträgerin eine Mitbenutzung des Parkhauses für die Plangebäude 
vorgesehen, so dass Bestand und Planbebauung als eine Wohnanlage anzusehen sind und die 
Geräusche durch das gemeinsam genutzte Parkhaus nicht nach TA Lärm zu beurteilen sind. 
 
 
Lärmschutzmaßnahmen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen 
von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, 
Beuth Verlag GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbe-
reichen zu treffen. Die Bauschalldämmmaße können im Einzelfall unterschritten werden sofern im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung niedrigere Lärmpegel-
bereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen werden. Des Weiteren 
wird eine Fensterunabhängige Belüftung für Schlaf- und Kinderzimmer im Nachtzeitraum bei ei-
nem Außenpegel ≥ 45 dB(A) festgesetzt.  
 
 
6. Nachrichtliche Übernahme 
 
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler. Die Was-
serschutzgebietsverordnung ist zu beachten. 
 
 
7. Planverwirklichung 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss de s Rates der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 23.06.2016 
auf Antrag der Vorhabenträgerin, die Eigentümerin der Liegenschaften ist, den Beschluss zur Ei n-
leitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens (Vorhaben - und Erschließungsplan) 
gemäß § 12 Bau GB – Arbeitstitel: Swinestraße in Köln -Chorweiler Nord – gefasst. Die Realisie-
rung des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) innerhalb angemessener Frist wird im Durc h-
führungsvertrag zwischen Stadt und Vorhabenträgerin geregelt. Das Planungsrecht soll in  Anwen-
dung des § 13a BauGB geschaffen werden. 
 
 
7.1 Durchführungsvertrag 
 
Die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird im Durchführungsvertrag zwi-
schen Stadt und Vorhabenträgerin geregelt. Eine Ersatzvornahme durch die Stadt für die An-
passung der erschließungsmaßnahmen wird mittels Bankbürgschaft abgesichert. Vertragsbe-
standteile sind zudem die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes sowie eine Ausgleichs-
zahlung zum Ausbau des bestehenden Spielplatzes im Bereich der Netzestraße.  
 
 
7.2 Kosten der Stadt Köln 
 
Die Kosten aller Maßnahmen trägt die Vorhabenträgerin. Der Stadt Köln entstehen keine Kos-
ten.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 Wirt Az 
Vorlagen-Nummer  14.09.2017 
 2584/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 21.09.2017 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 05.10.2017 
 
Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten 
Verfahrens nach § 13 a BauGB 
hier: Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02 
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord 
Das Plangebiet liegt im Kölner Stadtteil Chorweiler Nord im Stadtbezirk 6. Es handelt sich heute um 
eine landwirtschaftlich genutzte Wiesenfläche, die im Flächennutzungsplan (FNP) als Gemeinbe-
darfsfläche mit der Zweckbestimmung - Krankenhaus - dargestellt ist. Darüber hinaus befindet es sich 
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nummer 62549/03-2 der Stadt Köln, der diese Fläche 
ebenso als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung – Krankenhaus – festsetzt. Die im 
rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzung wird nicht mehr weiterverfolgt. Der südlich an-
grenzende Teilbereich der festgesetzten Fläche wurde bereits als Schulgrundstück für eine Waldorf-
schule umgenutzt. 
 
Das Plangebiet wird begrenzt von der Swinestraße und dem angrenzenden Fußweg im Norden, dem 
Weichselring im Westen und der Kriegerhofstraße im Südosten. Der Geltungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes umfasst Teilflächen aus den Flurstücken Nummern 221, 318, 1698 und 
1699 sowie die Flurstücke 224, 242, 243, 246, 247, 466, 467 und 469 der Gemarkung Worringen, 
Flur 50, Stadtteil Chorweiler, Stadt Köln. Die Flächengröße des Geltungsbereiches, welcher Teile der 
angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen sowie eine öffentliche Grünfläche beinhaltet, beträgt circa 
2,3 Hektar (ha), die Fläche des Baugrundstückes circa 1,6 ha. 
 
Die GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln, Josef-Lammerting-Allee 20-22, hat die Grundstücke im 
Plangebiet erworben und beabsichtigt, hier eine Wohnbebauung zu entwickeln. 
 
Innerhalb des rund 2,3 ha großen Plangebietes an der Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord wird eine 
Wohnbebauung mit circa 245 Wohneinheiten sowie zwei betreuten Wohngruppeneinheiten entwi-
ckelt. Etwa 60 % der Wohnungen werden im öffentlich geförderten und 40 % im frei finanzierten 
Wohnungsbau errichtet. Von den rund 147 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
soll wiederum ein Anteil von 20 % (circa 29 Wohneinheiten) als Wohnungen für Geflüchtete zur Ver-
fügung gestellt werden, um dem akuten Problem der Unterbringung und gesellschaftlichen Integration 
von Geflüchteten zu begegnen. Darüber hinaus sind im Erdgeschoss der südöstlichen Wohnzeile 
(Baufeld C) zwei ambulant betreute Gruppenwohnungen für sechs bzw. acht pflegebedürftige oder 
behinderte Menschen mit separat nutzbarem Freibereich geplant.  
 
Die Gebäude werden in einer fünf- bis sechsgeschossigen Bauweise mit einer Tiefgarage errichtet. 
Innerhalb des Quartiers sind Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität vorgesehen, zu denen 
auch eine öffentliche Spielplatzfläche mit einer Größe von rund 1.000 m² zählt.

2 
 
 
Verfahrensverlauf 
 
Zur städtebaulichen Konzeptfindung lobte das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und 
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBWSV) gemeinsam mit der Stadt Köln und in Zusam-
menarbeit mit der GAG Immobilien AG sowie in Kooperation mit der Architektenkammer Nordrhein-
Westfalen den Landeswettbewerb 2015 "Neues Wohnen in Chorweiler Nord" aus. Unter den 24 ano-
nym eingereichten städtebaulichen Arbeiten wurde die Arbeit des Büros Querfeld Eins Landschaft | 
Städtebau | Architektur, Dresden, einstimmig mit dem 1. Preis ausgezeichnet. Das Preisgericht emp-
fahl, unter Berücksichtigung der in der schriftlichen Bewertung formulierten Kritikpunkte, den Entwurf 
zur Grundlage für die Realisierung des Projektes zu machen und die Entwurfsverfasser mit der Reali-
sierung des Projektes zu beauftragen.  
 
Aus diesem Anlass hat die Vorhabenträgerin der Stadt einen Vorhaben- und Erschließungsplan 
(VEP) vorgelegt und mit dem Schreiben vom 11.02.2016 die Einleitung des Satzungsverfahrens zur 
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Am 23.06.2016 wurde die Einlei-
tung des Verfahrens eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf Grundlage des überarbeiteten 
Entwurfskonzeptes von Querfeld Eins durch den Stadtentwicklungsausschuss (StEA) beschlossen.  
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
erfolgte in der Zeit vom 12.07. bis einschließlich 17.08.2016. 
 
Das städtebauliche Planungskonzept wurde in der Zeit vom 27.09. bis einschließlich 04.10.2016 im 
Bezirksrathaus Chorweiler zur Einsichtnahme ausgehängt. Schriftliche Stellungnahmen konnten ein-
schließlich bis zum 11.10.2016 eingebracht werden. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öf-
fentlichkeit sind zwei Stellungnahmen eingegangen. 
 
Die eingegangenen Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 
BauGB wurden von der Verwaltung geprüft und sind mit einem Entscheidungsvorschlag der Verwal-
tung der Bezirksvertretung Chorweiler und dem Stadtentwicklungsausschuss (Vorgabenbeschluss) 
vorgelegt worden. Der StEA hat in seiner Sitzung am 15.12.2016 den Vorgabenbeschluss gefasst 
und die Verwaltung damit beauftragt, die Vorhabenträgerin zu veranlassen, auf der Grundlage des 
städtebaulichen Planungskonzeptes einen vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf auszuarbei-
ten. Die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden entsprechend der Stellung-
nahme der Verwaltung berücksichtigt.  
 
Nach Erstellung der Unterlagen unter Berücksichtigung von Fachplanungen erfolgte anschließend in 
der Zeit vom 16.03. bis 21.04.2017 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB. 
 
Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Absatz 2 BauGB des vorhabenbezogenen Bebauungsplanent-
wurfs mit gestalterischen Festsetzungen wird im Amtsblatt der Stadt Köln bekannt gemacht. Die öf-
fentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs mit Begründung erfolgt im 
September 2017.  
 
Verfahrensumstellung 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche innerhalb 
des Stadtteils Köln-Chorweiler Nord, das heißt um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne 
des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB handelt, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleu-
nigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)weitergeführt. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans beträgt mit einer versiegelten Fläche von circa 12.200 m² we-
niger als 20 000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Absatz 1 
Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitli-
chen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre.

3 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf wird keine Zulässigkeit von Vor-
haben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beein-
trächtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern - Gebiete von gemein-
schaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgeset-
zes - nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der vorhabenbezoge-
ne Bebauungsplan "Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord" im beschleunigten Verfahren fortgeführt. 
Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genom-
men. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB 
und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB 
(Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung 
eingestellt. 
 
Eine Unterrichtung der Bezirksvertretung Chorweiler und des Stadtentwicklungsausschusses über die 
Verfahrensumstellung erfolgt im Rahmen der vorliegenden Mitteilung zur Offenlage nach § 3 Absatz 2 
BauGB. 
 
 
 
 
Anlagen 
 
1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
2 Ausschnitt vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02 (Blatt 1) 
3 Ausschnitt Vorhaben- und Erschließungsplan (Blatt 2) 
4 Begründung nach § 3 Absatz 2 BauGB  
5 Textliche Festsetzungen 
 
 
Gez. Höing

Anlage 2
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02
ohne 
4 4.0 94 4.0 9
4 3.9 64 3.9 6
42.7242.72
42.2842.28
41.8341.83
41.7241.72
41.6641.66
41.2341.23
40.8940.89
40.8440.84
41.0541.05
41.1441.14
42.1042.10
42.2742.27
42.0542.05
41.9441.9442.1942.19
42.2242.22
42.8342.83
43.1543.15
43.0243.02
43.0143.01
42.2442.24
44.6844.68
44.4044.40
44.2444.24
44.2644.26
44.1144.11
44.1644.16
43.4743.47
43.7643.76
44.1944.19
44.5944.59
44.8844.88
44.6344.63
44.2744.27
44.4644.46
45.0145.01
44.9744.97
44.5544.55
43.8243.82
43.4243.42
43.3343.33
43.3543.35
43.7143.71
43.9843.98
44.2644.26
44.4444.44
44.1044.10
43.9343.93
43.2243.22
42.5142.51
41.8941.89
41.2341.23
41.3541.35
42.4542.45
43.1843.18
43.2143.21
43.0943.09
42.7242.72
42.2742.27
41.9241.92
41.0441.04
41.0641.06
40.9940.99
41.0441.04
41.0441.04
41.1241.12
41.1041.10
4 1.5 24 1.5 2
4 1.2 7
4 1.2 7
4 1.3 0
4 1.3 0
4 1.3 0
4 1.3 0
4 1.2 9
4 1.2 9
4 1.3 1
4 1.3 1
4 1.3 2
4 1.3 2
4 1.4 5
4 1.4 5
4 1.4 5
4 1.4 5
4 1.4 3
4 1.4 3
4 1.8 3
4 1.8 3
4 1.8 4
4 1.8 4
4 1.8 7
4 1.8 7
4 2.5 44 2.5 4
4 2.6 04 2.6 0
4 2.5 84 2.5 8
4 3.1 94 3.1 9
4 3.1 94 3.1 9
4 3.1 54 3.1 5
4 3.7 34 3.7 3
4 3.7 84 3.7 8
4 3.7 74 3.7 7
4 4.4 24 4.4 2
4 4.3 74 4.3 7
4 4.0 84 4.0 8
4 4.0 64 4.0 6 4 4.0 44 4.0 4
4 3.3 94 3.3 9
4 3.7 74 3.7 74 4.5 04 4.5 04 5.0 04 5.0 0
4 5.0 14 5.0 1
4 5
.3 6
4 5
.3 64 5
.3 2
4 5
.3 24 5
.3 1
4 5
.3 14 5
.2 3
4 5
.2 3
4 5
.1 0
4 5
.1 0
4 5
.1 8
4 5
.1 8
4 5
.1 7
4 5
.1 7
4 5
.0 3
4 5
.0 3
4 5
.2 8
4 5
.2 84 5
.2 4
4 5
.2 44 5
.2 4
4 5
.2 44 5
.1 3
4 5
.1 3
4 5
.0 7
4 5
.0 7
4 5
.1 0
4 5
.1 0
4 5
.1 4
4 5
.1 44 5
.1 2
4 5
.1 2
4 5
.1 4
4 5
.1 44 5
.0 0
4 5
.0 0
4 4
.8 8
4 4
.8 84 4
.9 8
4 4
.9 8
4 5
.0 5
4 5
.0 54 5
.0 2
4 5
.0 24 5
.0 0
4 5
.0 04 4
.9 4
4 4
.9 4
4 4
.8 1
4 4
.8 14 4
.8 9
4 4
.8 9
4 5
.0 1
4 5
.0 1
4 4
.9 6
4 4
.9 64 4
.9 3
4 4
.9 3
4 4
.8 1
4 4
.8 1
4 4
.7 0
4 4
.7 0
4 4
.7 7
4 4
.7 7
4 4
.4 5
4 4
.4 54 4
.4 4
4 4
.4 4
4 4
.5 0
4 4
.5 04 4
.5 0
4 4
.5 0
44.6444.64
4 4.4 6
4 4.4 6
4 4.4 64 4.4 6
44.4944.49
4 4.7 94 4.7 9
44.6644.66
44.6344.63
4 4
.6 9
4 4
.6 9
4 4
.6 8
4 4
.6 8
4 4.8 44 4.8 4
4 4.7 24 4.7 2
4 4
.5 8
4 4
.5 8
4 4
.5 6
4 4
.5 6
4 4
.8 8
4 4
.8 84 4
.7 4
4 4
.7 4
4 4
.9 9
4 4
.9 9
43.8143.81
4 3.7 64 3.7 64 3.8 84 3.8 8
4 3.7 8
4 3.7 84 3.6 7
4 3.6 7
4 3.7 8
4 3.7 84 3.7 3
4 3.7 3
43.7543.75
43.8943.89
4 3.8 94 3.8 9
4 3.9 44 3.9 4
4 4.0 24 4.0 2
4 4.0 84 4.0 8
44.3844.38
4 4.3 64 4.3 6
4 4.4 84 4.4 8
4 3.7 94 3.7 9
4 3.8 24 3.8 2
4 3.8 14 3.8 1
43.0543.05
4 3.0 34 3.0 3
4 3.0 24 3.0 2
4 2.9 54 2.9 5
4 2.4 84 2.4 8
4 2.5 44 2.5 4
4 2.6 04 2.6 0
42.6442.64
42.3842.38
4 2.3 44 2.3 4
4 2.2 64 2.2 6
4 2.1 54 2.1 5
4 1.9 84 1.9 8
4 2.0 84 2.0 8
4 2.1 24 2.1 2
42.1942.19
42.1242.12
4 1.9 54 1.9 5
4 1.9 24 1.9 2
4 1.8 54 1.8 5
42.0042.00
4 1.9 34 1.9 3
41.9041.90
41.8341.83
41.8041.80
41.8541.85
41.9641.96
41.4841.48
41.8741.87
41.6741.67
41.6941.69
41.7041.70
4 4.5 64 4.5 6
4 4.4 84 4.4 8
4 4.3 84 4.3 8
4 4.6 44 4.6 4
4 4.5 24 4.5 2
4 4.3 64 4.3 6
4 4.3 14 4.3 1
4 4.0 14 4.0 1
4 4.0 84 4.0 8
4 4.2 34 4.2 3
4 4.3 24 4.3 2
4 4.0 64 4.0 6 4 4.1 44 4.1 4
4 4.114 4.11 4 4.0 54 4.0 5
4 3.8 64 3.8 6
4 3.9 04 3.9 0
4 4.0 34 4.0 3
4 4.1 24 4.1 2
4 3.7 44 3.7 4
4 3.7 74 3.7 7
242
221
1699
243
467
466
247
246
1698
318
1707
1894
1901
102
220
240
468
469
470
471
476473
477
1654
1500
1655
724
478
573
351
15
13
7 9
11
3
1
5
241
1656
474
122
P 6a
242
221
1699
243
467
466
224
247
246
1698
318
1707
1894
1901
102
220468
469
470
471
476473
477
1654
1500
1655
724
478
573
351
15
13
7 9
11
3
1
5
241
1656
474
122
P 6a
483
220
8
468
472
486
351
596
485
484
1702
1900
1894
1707
346
487
573
352
597
9
102
598
1901
593
11
482
475
497
7
350
P888 
e
P2
P888 
d
P6 a
P888 
c
Pflaster
4 4.1 4
4 4.4 0
u=0.9d=6
u=1.2d=10
u=1.0d=8
u=1.1d=10
u=1.1d=10
u=1.2d=12
u=1.1d=10
u=1.0d=10
u=1.0d=10
u=1.6d=12
u=1.2d=8
u=1.3d=10
u=1.2d=8
u=1.4d=10
u=1.5d=8
u=1.5d=12
u=1.1d=8
u=1.2d=8
u=1.3d=10
u=1.5d=10
u=0.9d=8
u=1.2d=10
u=0.7d=6
u=0.8d=8
u=0.7d=6
u=0.6d=4
u=0.7d=4
u=0.6d=6
u=0.9d=6
u=0.8d=8
u=0.8d=8
u=0.9d=8
u=0.8d=8
u=0.9d=8
u=0.8d=8
u=0.9d=8
u=0.6d=6
u=0.7d=5
u=0.5d=5
u=0.8d=6
u=0.9d=8
Weichselring
G e h w e g
R a d w e g
G e h w e g
R a d w e g
R a d w e gG e h w e g
Platten
Platten
Platten
Asphalt
Pflaster
Pflaster
Platten
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Gehweg
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
KantsteinG r u e n
Tiefbord
Bordstein
Tiefbord
Tiefbord
Gehweg
Tiefbord
Bordstein
Bordstein
Bordstein
Tiefbord
Tiefbord
TiefbordTiefbord
Bordstein
Schranke
II SD
II SD
II SD
Platten
Rasen
II SD II SD
II SD
II SD
III FD
1 2  Stellplaetze
7  Stellplaetze
u=0.5d=4
Tiefbord
Bordstein
Bordstein
Tiefbord
Bordstein
Platten
Platten
Bordstein
Tiefbord
Bordstein
Pflaster
Pflaster
Pflaster
4 4.1 4
4 4.4 0
Weichselring
Swinestrasse
G e h w e g
R a d w e g
G e h w e g
R a d w e g
R a d w e gG e h w e g
Platten
Platten
Platten
Asphalt
Pflaster
Pflaster
Platten
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Gehweg
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Pflaster
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
Kantstein
KantsteinG r u e n
Tiefbord
Bordstein
Tiefbord
Tiefbord
Gehweg
Tiefbord
Bordstein
Bordstein
Bordstein
Tiefbord
Tiefbord
TiefbordTiefbord
Bordstein
Schranke
II SD
II SD
II SD
Platten
Rasen
II SD II SD
II SD
II SD
III FD
1 2  Stellplaetze
7  Stellplaetze
Tiefbord
Bordstein
Bordstein
Tiefbord
Bordstein
Platten
Platten
Bordstein
Tiefbord
Bordstein
Pflaster
Pflaster
Stolpestrasse
V
Turnhalle
F
ISchule
III
MD
Kiga
I
V
Turnhalle
F
F
IV
F
MD
W e g
Gemarkung: Worringen (4965)
Flur: 50
27,5
31,1
58,3
12,2
12,7
40,0
7,9
53,8
6,3
13,4
13,4
30,8
13,41,9
18,6
41,6
51,2
13,9
58,3
1,9 12,7
11,3
9,6
12,7
3,0
12,6 20,2
25,252,1
48,9
21,7
13,417,6
13,4
30,9
13,4
2,1
5,0
6,1
11,6
14,2
1,5
2,1
3,3
4,9
St
TGa
GF
St
TGa
A1
OK 60,6 m
über NHN
B
OK 59,1 m
über NHN
C
OK 58,7 m
über NHN
D
OK 59,7 m
über NHN
E
OK 60,6 m
über NHN
WA
GRZ 0,4
GFZ 1,4
Fuß- und Radweg
Fuß
- und 
Radweg
A2
OK 63,5 m
über NHN
LPB 
III
LPB II
LPB 
III
LPB II
GH 44,8 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
GH 44,8 m
GH 44,8 m
GH 44,8 m
GH 43,5 m
GH 43,5 m
GH 43,3 m
GH 43,3 m
GH 43,3 m
GH 43,5 m
GH 43,5 m
GH 43,5 m
GH 43,1 m
GH 43,1 m
GH 43,1 m
GH 43,1 m
GH 43,5 m
GH 44,0 m
GH 44,0 m
GH 44,0 m
GH 44,0 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
GH 45,0 m
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
   Swinestraße
in Köln - Chorweiler Nord
0 10050 200 300 Meter
Flurstücksgrenze
Geländehöhe (in m ü. NHN)42,45
SD
II
Bestand
Baum
vorhandene Gebäude
Zahl der Vollgeschosse
Dachform
1698 Flurstücksnummer
Ein- und Ausfahrtbereich
GFZ
Grenze des räumlichen
Geltungsbereichs
Allgemeines Wohngebiet
Geschossflächenzahl
(Höchstmaß)
Baugrenze
Umgrenzung der Fläche
für TiefgaragenTGa
Bebauungsplan
Gebäudehöhe (Höchstmaß)
OK 61,5 m
über NHN
GRZ Grundflächenzahl (Höchstmaß)
Baum zu erhalten
Straßenbegrenzungslinie
Zeichenerklärung
WA
A1 Baufeld
Straßenverkehrsfläche
Fuß- und Radweg
Umgrenzung der Fläche
für StellplätzeSt
Mit Geh- und Fahrrechten
zu belastende FlächeGF
Maßstab 1 : 500
0
Die Oberbürgermeisterin
25 50 Meter
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord
Übersichtsplan (Maßstab 1 : 5.000)
Grenze Erschließung
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr.: 62554/02
Blatt 1
Vorhaben- und Erschließungsplan (siehe Blatt 2)
Offenlageexemplar
Öffentliche Grünfläche
(Spielplatz)
Lärmpegelbereich
Fläche zum Erhalt von
Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen
LPB II
Es wird bescheinigt, dass diese
Planunterlage den Bestimmungen des §
1 Abs. 2 PlanzV 90 entspricht.
(Stand 30.07.2011)
Siegel
Vermessungsbüro SEAD, Köln
Öffentlich bestellte
Vermessungsingenieure (ÖbVI)
Köln, den
Für den Planentwurf
GAG Immobilien AG, Köln
Köln, den
Dezernat VI
Stadtentwicklung, Planen, Bauen und
Verkehr
Beigeordneter
Köln, den
Die Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens ist vom
Stadtentwicklungsausschuss am
23.06.2016 nach § 12 Abs. 2 BauGB
beschlossen worden.
Vorsitzender
Köln, den
Die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3
Abs. 1 BauGB hat in der Zeit vom 27.09.
bis zum 11.10.2016 stattgefunden.
Bezirksbürgermeister
Köln, den
Die Planaufstellung und die öffentliche
Auslegung des Planentwurfs nach § 3
Abs. 2 BauGB mit Begründung ist vom
Stadtentwicklungsausschuss am
                beschlossen worden.
Vorsitzender
Köln, den
Der Planentwurf hat in der Zeit vom
           bis              nach § 3 Abs. 2
BauGB mit Begründung öffentlich
ausgelegen.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Der Planentwurf ist nach § 4a Abs. 3
BauGB in Anwendung des vereinfachten
Verfahrens nach § 13 BauGB durch
Beschluss des Rates am
geändert worden.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Dieser Bebauungsplan ist vom Rat in
seiner Sitzung am                     nach
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung mit
Begründung nach § 9 Abs. 8 BauGB
beschlossen worden.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Dieser Bebauungsplan ist nach § 10 Abs.
2 BauGB mit Verfügung vom   
  genehmigt worden.
Az.:
Bezirksregierung Köln
im Auftrag
Köln, den
Die ortsübliche Bekanntmachung über
die Genehmigung / den Beschluss des
Bebauungsplans durch den Rat
einschließlich des Hinweises nach § 10
Abs. 3 BauGB ist am
erfolgt.
Die Oberbürgermeisterin
Stadtplanungsamt
im Auftrag
Köln, den
Geplante öffentliche
Erschließung (nachrichtlich)
Baum zu pflanzen
(Standort nachrichtlich)
topografische Begrenzung
GH Geländehöhe über NHN
A. Textliche Festsetzungen
1. Art der baulichen Nutzung
Gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen nicht zulässig. Ladesysteme für Elektrofahrzeuge sind zulässig.
Gemäß § 12 Absatz 3a Satz 1 in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB wird festgesetzt, dass im Rahmen
der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Grundflächenzahl
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO kann im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die Grundfläche durch die
Grundflächen von Wege- und Platzflächen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie baulichen Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ
von 0,8 überschritten werden.
2.2  Geschossflächenzahl
Gemäß § 16 Absatz 2 Nummer 2 BauNVO in Verbindung mit § 17 Absatz 2 BauNVO wird eine maximal
zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,4 festgesetzt. In den Baufeldern A1, B, C, D und E darf das
jeweils oberste Geschoss nicht mehr als 80 % der Fläche des darunterliegenden Geschosses umfassen.
Gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO ist die zulässige Geschossfläche im Allgemeinen Wohngebiet (WA) um
die Flächen notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, zu erhöhen.
2.3 Höhe baulicher Anlagen
Gemäß § 16 Absatz 2 Nummer 4 BauNVO werden für die Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die
Gebäudehöhen als Höchstgrenze entsprechend den Eintragungen in der Planzeichnung festgesetzt.
Oberer Bezugspunkt für die festgesetzten maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen ist die Oberkante
der jeweiligen baulichen Anlage. Für die Flachdächer ist der Bezugspunkt die Oberkante der Attika.
Untere Bezugspunkte sind die in der zeichnerischen Darstellung des Bebauungsplans festgesetzten
Geländehöhen über NHN.
Gemäß § 16 Absatz 6 BauNVO kann die zulässige Gebäudehöhe durch untergeordnete, den
Gebäudefunktionen dienende Dachaufbauten - wie haustechnische Anlagen, Aufzugsüberfahrten,
Treppenhäuser, Fensteraufbauten - um bis zu 2,0 m überschritten werden. Der Flächenanteil der
Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt ein Drittel nicht übersteigen (hiervon ausgenommen sind
Photovoltaikanlagen in Verbindung mit Dachbegrünung entsprechend Punkt 7.3). Die Dachaufbauten
müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudekante des darunterliegenden Geschosses
zurücktreten.
3. Höhenlage
Gemäß § 9 Absatz 3 S. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 Absatz 4 BauO NRW werden als Bezugshöhen für
die Gebäude und deren Abstandflächen an den Eckpunkten der geplanten Gebäude die in der
Planzeichnung mit „GH“ bezeichneten Geländehöhen festgesetzt. Die festgesetzte Geländeoberfläche
darf notwendige Neigungen für die Entwässerung nach dem Stand der Technik aufweisen. Darüber hinaus
sind innerhalb der Bereiche mit einer festgesetzten Geländeoberfläche zur Vermittlung zu angrenzenden
Höhen auch Über- bzw. Unterschreitungen der festgesetzten Geländeoberflächen durch Treppen- und
Rampenanlagen sowie Anschüttungen um maximal 0,5 m zulässig.
4. Überbaubare Grundstücksflächen
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 2 und 3 BauNVO in Verbindung mit § 23 Absatz 2 Satz 3 BauNVO wird für die
überbaubare Grundstücksfläche folgende Ausnahme festgesetzt:
∑ Die Baugrenzen können durch Hauseingänge, Hauseingangstreppen, Windfänge, Balkone, Erker und
Wintergärten bis maximal 2,0 m überschritten werden.
∑ Die Baugrenzen können durch Terrassen bis maximal 3,5 m überschritten werden.
5. Stellplätze und Garagen
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt:
∑ Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen oder in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Ausnahmsweise sind
Überschreitungen der Baugrenzen durch Tiefgaragen und deren Zufahrten zulässig. In Tiefgaragen
sind auch Lager-, Technik- und Nebenräume sowie Fahrradabstellplätze zulässig.
∑ Ein-/Ausfahrten sind ausschließlich innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig.
∑ Innerhalb des Plangebietes sind 132 private PKW-Stellplätze zu errichten.
6. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 21 BauGB wird innerhalb der mit einem Geh- und Fahrrecht festgesetzten
Fläche festgesetzt:
∑ Ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,
∑ ein Fahrrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger zwischen dem Weichselring und der
Swinestraße mit einer Breite von mindestens 3,5 m.
7. Begrünungsmaßnahmen
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b) BauGB werden Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen
und für die Erhaltung von Einzelbäumen und Gehölzen festgesetzt:
Begrünungsmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a) BauGB:
7.1  Baumpflanzungen (BF 31 / GH 741)
Auf der Fläche der öffentlichen Parkplätze in der Swinestraße ist in Fortführung der bestehenden
Baumreihe eine Baumreihe aus 6 Winterlinden zu pflanzen. Für die oberirdischen Stellplätze im Bereich
des Allgemeinen Wohngebietes (WA) ist zwischen den Baufeldern A1 und B sowie zwischen Baufeld B/C
und der öffentlichen Grünfläche je vier Stellplätze ein Baum zu pflanzen.
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind insgesamt mindestens 20 Bäume zu pflanzen. Davon
sind mindestens 5 Bäume auf der mit einem Geh- und Fahrrecht festgesetzten Fläche sowie der Fläche
zwischen Baufeld C und der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) zu pflanzen, wobei mindestens 2 der
genannten 5 Bäume im Bereich der festgesetzten Fläche für Tiefgaragen zu pflanzen sind. Innerhalb der
öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) sind mindestens 3 Bäume zu pflanzen.
Grundsätzlich sind standorttypische und einheimische Bäume zu verwenden.
Bei Bäumen an Stellplätzen ist eine Mindestgröße der Baumscheibe (6 m²) und ein Anfahrtsschutz
vorzusehen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
7.2  Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen
Die Dachflächen sind (ausgenommen Flächen für haustechnisch notwendige Dachaufbauten,
Dachterrassen sowie untergeordnete Kiesflächen) mit einer Vegetationsschicht von mindestens 15 cm aus
Sedumgesellschaften (DC 1 / NB 6243), Magerrasen (DC 3 / NB 6244), Stauden und/oder
bodendeckenden Gehölzen (BR 132) zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Photovoltaikelemente
sind über der Dachbegrünung zulässig.
Decken von Tiefgaragen (TGa) sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen
Nebenanlagen überbaut werden, mit einer mindestens 80 cm tiefen Bodensubstratschicht einschließlich
Filter- und Drainschicht fachgerecht zu überdecken und zu bepflanzen. Die Begrünung ist als Parkanlage,
Scherrasen, herzustellen. Im Bereich der Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage ist aus bautechnischen Gründen
eine geringere Überdeckung zulässig.
Für Baumpflanzungen von klein- und mittelkronigen Bäumen auf den Tiefgaragen ist die Stärke der
Bodensubstratschicht auf mindestens 120 cm einschließlich Filter- und Drainschicht zu erhöhen. Das
durchwurzelbare Substratvolumen muss mindestens 30 m³ je Baumstandort betragen.
7.3 Begrünung
Grundstücksflächen, die nicht mit Gebäuden, Terrassen, Wegen, Spielplätzen und sonstigen
Nebenanlagen überbaut werden, sind dauerhaft zu begrünen.
8. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen
von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Beuth
Verlag GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen mit dem
erforderlichen Schalldämmmaß (erf. R´w, res) der Außenbauteile zu treffen. Im Einzelfall ist die Minderung
der festgesetzten Schallschutzmaßnahmen zulässig, sofern im Baugenehmigungsverfahren anhand einer
schalltechnischen Untersuchung niedrigere Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder
Geschossebenen nachgewiesen werden.
Schlaf- und Kinderzimmer mit Außenlärmpegel ab 45 dB(A) nachts sind mit fensterunabhängigen
Schalldämmlüftern auszurüsten. Die genaue Lokalisierung ist der Begründung zum Bebauungsplan und
der schalltechnischen Untersuchung (ADU Cologne - Institut für Immissionsschutz GmbH, Fassung vom
27.Juni 2017), ist entnehmen.
B. Gestalterische Festsetzungen:
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 86 Absatz 1 Nummer 1 und 4 BauO NRW wird
festgesetzt:
Dachformen  
Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Neigung bis maximal 5°
zulässig.
Einfriedungen
Einfriedungen sind ausschließlich in Form von Hecken aus einheimischen Laubgehölzen oder
Stabgitterzäunen mit hinterpflanzten Hecken aus einheimischen Laubgehölzen mit einer Höhe von bis zu
1,2 m sowie Gartentoren zulässig. Einfriedungen sind ausschließlich als Begrenzung der privaten
Wohnungsgärten zulässig. Bei Hinterpflanzung mit Hecken sind die Stabgitterzäune ausschließlich auf der
den privaten Wohnungsgärten zugewandten Seite zulässig.
Standplätze für Abfallbehälter
Oberirdische Standplätze für bewegliche Abfallbehälter sind im Bereich der Außenanlagen nur zulässig,
wenn sie entsprechend den vorgenannten Einfriedungen in einer Höhe, die mindestens der Höhe der
Abfallbehälter entspricht, optisch von mindestens zwei Seiten abgegrenzt werden.
C. Nachrichtliche Übernahmen:
Gemäß § 9 Absatz 6 BauGB werden folgende Festsetzungen nachrichtlich in den Bebauungsplan
übernommen:
Wasserschutz
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler. Die
Wasserschutzgebietsverordnung ist zu beachten.
D. Hinweise:
Rechtsgrundlagen
1. Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom
 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722)
2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO)in der Fassung des Änderungsgesetzes vom
 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
3. Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom
 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509).
4. Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW) vom
01.03.2000 (GV. NRW. S. 256). Es gilt die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung.
5. Für die festgesetzten Biotoptypen (Kürzel) gelten die Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß der Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von
Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a bis 135c BauGB vom 15.12.2011. Die Satzung wurde im
Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 01 vom 04.01.2012 veröffentlicht.
6. Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes bestehende
Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtliniengesetztes von 1875, des Aufbaugesetztes
Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes und des Baugesetzbuches treten mit der
Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft.
7. DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung
anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Plankammer,
Zimmer 06.E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten zur
Einsichtnahme bereitgehalten.
Artenschutz
Laut Artenschutzprüfung vom November 2016 (Kölner Büro für Faunistik, Köln) ergeben sich keine
Verbotstatbestände gemäß § 44 Absatz 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bzw. keine
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen nach § 44 Absatz 5 BNatSchG. Gemäß § 39 Absatz 5 BNatSchG
ist die Rodung von Gehölzen im Zeitraum zwischen dem 1. März und 30. September verboten.
Rodungsarbeiten innerhalb dieses Zeitraumes sollten zum Schutz von Nist- und Brutstätten unter
naturschutzfachlicher Aufsicht durchgeführt werden.
Die Baufeldfreimachung (insb. Gehölzrodung) erfolgt außerhalb der jahreszeitlichen Aktivitätsphase von
Fledermäusen, also in der Zeit von Anfang November bis Ende Februar.
Die Baufeldfreimachung (insb. Gehölzrodung) erfolgt außerhalb der Brutzeit europäischer Vögel, also in
der Zeit von Anfang Oktober bis Ende Februar. Bei Baumfällungen innerhalb des vorgenannten Zeit-
raumes ist eine fachliche Begleitung geboten.
Baumschutzsatzung
Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln (Baumschutzsatzung -
BSchS) vom 01.08.2011 sind Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung
des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im
Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG in Verbindung mit § 1a Absatz 3 BauGB berücksichtigt wurden.
Boden
Die Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes, der Bundes-Bodenschutzverordnung und
Altlastenverordnung und des Landesbodenschutzgesetzes NRW sind zu beachten.
Denkmalschutz
Im Falle unerwarteter archäologischer Bodenfunden ist gemäß §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz
(DSchG) NW die Archäologische Bodendenkmalpflege bei der Stadt Köln einzuschalten.
Kampfmittel
Innerhalb des Plangebiets ist mit Kriegsaltlasten zu rechnen. Aus Sicht des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KBD) sowie aus ordnungsbehördlicher Sicht wird eine Überprüfung des
konkreten Verdachtspunkt sowie der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel empfohlen. Erfolgen
Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen,
Verbauarbeiten etc. werden zusätzlich Sicherheitsdetektionen empfohlen. Vor Aufnahme von
Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der
Bezirksregierung Düsseldorf einzuschalten.
Wasserschutzzone
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage Langel und innerhalb der Wasserschutzzone III A
der Wassergewinnungsanlage Weiler. Die genehmigungspflichtigen Tatbestände und Verbote der
Wasserschutzgebietsverordnung sind zu beachten.
ohne Maßstab

/ 2 
 
A N L A G E  5  
 
Textliche Festsetzungen  
 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nummer 62554/02 
Arbeitstitel: Swinestraße in Köln-Chorweiler Nord 
  
 
A. Textliche Festsetzungen 
 
1. Art der baulichen Nutzung 
 
Gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die ausnahmsweise zulässigen Nut-
zungen nicht zulässig. Ladesysteme für Elektrofahrzeuge sind zulässig. 
 
Gemäß § 12 Absatz 3a Satz 1 in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB wird festgesetzt, dass im Rahmen der 
festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträ-
gerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
 
2. Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1 Grundflächenzahl 
Gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO kann im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die zulässige Grundfläche 
durch die Grundflächen von Wege- und Platzflächen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie baulichen Anla-
gen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer 
GRZ von 0,8 überschritten werden. 
 
2.2  Geschossflächenzahl 
Gemäß § 16 Absatz 2 Nummer 2 BauNVO in Verbindung mit § 17 Absatz 2 BauNVO wird eine maximal zu-
lässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,4 festgesetzt. In den Baufeldern A1, B, C, D und E darf das je-
weils oberste Geschoss nicht mehr als 80 % der Fläche des darunterliegenden Geschosses umfassen. 
 
Gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO ist die zulässige Geschossfläche im Allgemeinen Wohngebiet (WA) um die 
Flächen notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, zu erhöhen. 
 
2.3 Höhe baulicher Anlagen 
Gemäß § 16 Absatz 2 Nummer 4 BauNVO werden für die Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die 
Gebäudehöhen als Höchstgrenze entsprechend den Eintragungen in der Planzeichnung festgesetzt. 
 
Oberer Bezugspunkt für die festgesetzten maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen ist die Oberkante 
der jeweiligen baulichen Anlage. Für die Flachdächer ist der Bezugspunkt die Oberkante der Attika.  Untere 
Bezugspunkte sind die in der zeichnerischen Darstellung des Bebauungsplans festgesetzten Geländehöhen 
über NHN. 
 
Gemäß § 16 Absatz 6 BauNVO kann die zulässige Gebäudehöhe durch untergeordnete, den Gebäudefunk-
tionen dienende Dachaufbauten – wie haustechnische Anlagen, Aufzugsüberfahrten, Treppenhäuser, Fens-
teraufbauten – um bis zu 2,0 m überschritten werden. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche 
darf insgesamt ein Drittel nicht übersteigen (hiervon ausgenommen sind Photovoltaikanlagen in Verbindung 
mit Dachbegrünung entsprechend Punkt 7). Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe 
von der Gebäudekante des darunterliegenden Geschosses zurücktreten.

- 2 - 
 
/ 3 
 
3. Höhenlage 
 
Gemäß § 9 Absatz 3 S. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 Absatz 4 BauO NRW werden als Bezugshöhen für 
die Gebäude und deren Abstandflächen an den Eckpunkten der geplanten Gebäude die in der Planzeich-
nung mit "GH" bezeichneten Geländehöhen festgesetzt. Die festgesetzte Geländeoberfläche darf notwendi-
ge Neigungen für die Entwässerung nach dem Stand der Technik aufweisen. Darüber hinaus sind innerhalb 
der Bereiche mit einer festgesetzten Geländeoberfläche zur Vermittlung zu angrenzenden Höhen auch 
Über- bzw. Unterschreitungen der festgesetzten Geländeoberflächen durch Treppen- und Rampenanlagen 
sowie Anschüttungen um maximal 0,5 m zulässig.  
4. Überbaubare Grundstücksflächen 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 BauNVO in Verbindung mit § 23 Absatz 2 Satz 3 BauNVO wird für die über-
baubare Grundstücksfläche folgende Ausnahme festgesetzt: 
 
 Die Baugrenzen können durch Hauseingänge, Hauseingangstreppen, Windfänge, Balkone, Er-
ker und Wintergärten bis maximal 2,0 m überschritten werden.  
 
 Die Baugrenzen können durch Terrassen bis maximal 3,5 m überschritten werden.  
5. Stellplätze und Garagen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt: 
 
 Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen oder in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Ausnahmsweise sind Über-
schreitungen der Baugrenzen durch Tiefgaragen und deren Zufahrten zulässig. In Tiefgaragen 
sind auch Lager-, Technik- und Nebenräume sowie Fahrradabstellplätze zulässig. 
 
 Ein-/Ausfahrten sind ausschließlich innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig.  
6. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 21 BauGB wird innerhalb der mit einem Geh- und Fahrrecht festgesetzten 
Fläche festgesetzt: 
 
 Ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, 
 
 ein Fahrrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger zwischen dem Weichselring und der 
Swinestraße mit einer Breite von mindestens 3,5 m. 
7. Bepflanzungen und Begrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB 
Sämtliche Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b) BauGB werden Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen 
und für die Erhaltung von Einzelbäumen und Gehölzen festgesetzt. 
 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a) BauGB werden folgende Begrünungsmaßnahmen festg e-
setzt: 
 
Baumpflanzungen (BF 31 / GH 741) 
Auf der Fläche der öffentlichen Parkplätze in der Swinestraße ist in Fortführung der bestehenden Baumreihe 
eine Baumreihe aus 6 Winterlinden zu pflanzen. Für die oberirdischen Stellplätze im Bereich des Allgeme i-
nen Wohngebietes (WA) ist zwischen den Baufeldern A1 und B sowie zwischen Baufeld B/C und der öffen t-
lichen Grünfläche je vier Stellplätze ein Baum zu pflanzen.

- 3 - 
 
/ 4 
 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind insgesamt mindestens 20 Bäume zu pflanzen. Davon 
sind mindestens 5 Bäume auf der mit einem Geh- und Fahrrecht festgesetzten Fläche sowie der Fläche zwi-
schen Baufeld C und der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) zu pflanzen, wobei mindestens 2 der genan n-
ten 5 Bäume im Bereich der festgesetzten Fläche für Tiefgaragen zu pflanzen sind. Innerhalb der öffentl i-
chen Grünfläche (Spielplatz) sind mindestens 3 Bäume zu pflanzen. 
 
Grundsätzlich sind standorttypische und einheimische Bäume zu verwenden.  
Bei Bäumen an Stellplätzen ist eine Mindestgröße der Baumscheibe (6 m²) und ein Anfahrt sschutz vorzuse-
hen. 
 
Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
Die Dachflächen sind (ausgenommen Flächen für haustechnisch notwendige Dachaufbauten, Dachterrassen 
sowie untergeordnete Kiesflächen) mit einer Vegetationsschicht von mindestens 15 cm aus Sedumgesell-
schaften (DC 1 / NB 6243), Magerrasen (DC 3 / NB 6244), Stauden (BB1 / GH411) und/oder bodendecken-
den Gehölzen zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrü-
nung zulässig. 
 
Decken von Tiefgaragen (TGa) sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbaut werden, mit einer mindestens 80 cm tiefen Bodensubstratschicht einschließlich Fil-
ter- und Drainschicht fachgerecht zu überdecken und zu bepflanzen. Die Begrünung ist als Parkanlage, 
Scherrasen, herzustellen. Im Bereich der Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage ist aus bautechnischen Gründen eine 
geringere Überdeckung zulässig. 
 
Für Baumpflanzungen von klein- und mittelkronigen Bäumen auf den Tiefgaragen ist die Stärke der Boden-
substratschicht auf mindestens 120 cm einschließlich Filter- und Drainschicht zu erhöhen. Das durchwurzel-
bare Substratvolumen muss mindestens 30 m³ je Baumstandort betragen.  
 
Begrünung der nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Grundstücksflächen, die nicht mit Gebäuden, Terrassen, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen 
überbaut werden, sind dauerhaft zu begrünen. 
8. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Beuth Verlag 
GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen mit dem erforder-
lichen Schalldämmmaß (erf. R´w, res) der Außenbauteile zu treffen. Im Einzelfall ist die Minderung der fest-
gesetzten Schallschutzmaßnahmen zulässig, sofern im Baugenehmigungsverfahren anhand einer schall-
technischen Untersuchung niedrigere Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebe-
nen nachgewiesen werden. 
 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 
Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige 
Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen. 
 
 
B. Gestalterische Festsetzungen: 
 
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 86 Absatz 1 Nummer 1 und 4 BauO NRW wird festgesetzt: 
 
Dachformen   
Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Neigung bis maximal 5° 
zulässig.  
 
Einfriedungen 
Einfriedungen sind ausschließlich in Form von Hecken aus einheimischen Laubgehölzen oder Stabgitter-
zäunen mit hinterpflanzten Hecken aus einheimischen Laubgehölzen mit einer Höhe von bis zu 1,2 m sowie 
Gartentoren zulässig. Einfriedungen sind ausschließlich als Begrenzung der privaten Wohnungsgärten zu-
lässig. Bei Hinterpflanzung mit Hecken sind die Stabgitterzäune ausschließlich auf der den privaten Woh-
nungsgärten zugewandten Seite zulässig.

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Standplätze für Abfallbehälter 
Oberirdische Standplätze für bewegliche Abfallbehälter sind im Bereich der Außenanlagen nur zulässig, 
wenn sie entsprechend dem vorgenannten Punkt Einfriedungen in einer Höhe, die mindestens der Höhe der 
Abfallbehälter entspricht, optisch von mindestens zwei Seiten abgegrenzt werden. 
 
 
C. Nachrichtliche Übernahmen: 
 
Gemäß § 9 Absatz 6 BauGB werden folgende Festsetzungen nachrichtlich in den Bebauungsplan über-
nommen: 
 
Wasserschutz  
Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Weiler. Die Wasser-
schutzgebietsverordnung ist zu beachten. 
  
 
D. Hinweise: 
 
Rechtsgrundlagen 
 
1. Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der Fassung des Änderungs-
gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) 
 
2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) 
 
3. Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58) 
 
4. Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW) vom 
01.03.2000 (GV. NRW. S. 256). 
Die unter 2. – 4. genannten Rechtsgrundlagen gelten jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung. 
 
5. Für die festgesetzten Biotoptypen (Kürzel) gelten die Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von 
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß der Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstat-
tungsbeträgen nach §§ 135a bis 135c BauGB vom 15.12.2011. Die Satzung wurde im Amtsblatt der 
Stadt Köln Nr. 01 vom 04.01.2012 veröffentlicht. 
 
6. Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes bestehende 
Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtliniengesetztes von 1875, des Aufbaugesetztes 
Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes und des Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbind-
lichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft. 
 
7. DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des Bebau-
ungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung anzuwen-
den und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Plankammer, Zimmer 06.E 
05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme 
bereitgehalten.

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Artenschutz 
Laut Artenschutzprüfung vom November 2016 und der Stellungnahme vom 30.11.2016 (Kölner Büro für 
Faunistik, Köln) ergeben sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Absatz 1 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) bzw. keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen nach § 44 Absatz 5 BNatSchG. Gemäß § 39 
Absatz 5 BNatSchG ist die Rodung von Gehölzen im Zeitraum zwischen dem 1. März und 30. September 
verboten. Rodungsarbeiten innerhalb dieses Zeitraumes sind zum Schutz von Nist- und Brutstätten unter 
naturschutzfachlicher Aufsicht durchzuführen.  
 
Boden 
Die Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes, der Bundes-Bodenschutzverordnung und Altlasten-
verordnung und des Landesbodenschutzgesetzes NRW sind zu beachten. 
 
Denkmalschutz 
Im Falle unerwarteter archäologischer Bodenfunden ist gemäß §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz (DSchG) 
NW die Archäologische Bodendenkmalpflege bei der Stadt Köln einzuschalten. 
 
Kampfmittel 
Innerhalb des Plangebiets ist mit Kriegsaltlasten zu rechnen. Aus Sicht des Kampfmittelbeseitigungsdienstes 
(KBD) sowie aus ordnungsbehördlicher Sicht wird eine Überprüfung des konkreten Verdachtspunkt sowie 
der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel empfohlen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechani-
schen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. werden zusätzlich Sicher-
heitsdetektionen empfohlen. Vor Aufnahme von Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen ist der Kampfmittelbe-
seitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf einzuschalten. 
 
Wasserschutzzone 
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage Langel und innerhalb der Wasserschutzzone III A der 
Wassergewinnungsanlage Weiler. Die genehmigungspflichtigen Tatbestände und Verbote der Wasser-
schutzgebietsverordnung sind zu beachten.