Betreff: Bebauungsplan Nummer 67421/02: Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg; Hier: Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Begründung nach § 3 Absatz 2 BauGB zum  
Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Rader-
berg  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Es umfasst eine der zahlreichen Wohnungsbausiedlungen der Wohnungsbauge-
nossenschaft `Grundstein eG` mit Sitz in Köln, Raumerstraße 5. Die Genossenschaft ist ein ge-
meinnützig orientiertes Wohnungsunternehmen, welches seit seiner Gründung im Jahr 1921 dem 
Leitgedanken folgt, preiswerten und attraktiven Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.  
Die Wohnanlage in der Mannsfelder Straße wurde in den Jahren 1921 bis 1923 als erste Genos-
senschaftssiedlung erbaut. Die Baugenossenschaft besitzt heute rund 900 Wohnungen im link s-
rheinischen Köln. Einige der Genossenschaftswohnungen entsprechen jedoch inzwischen nicht 
mehr den heutigen Wohnbedürfnissen und energetischen Ansprüchen. Die Wohnungsbaugenos-
senschaft ließ aus diesen Gründen in den vergangenen Jahren einen Großteil ihrer Siedlungen 
modernisieren und energetisch ertüchtigen. 
Auch für den Standort an der Mannsfelder Straße wurde geprüft, ob ein Erhalt der Siedlung und 
eine Sanierung und Modernisierung der Häuser möglich ist. Bautechnische Untersuchungen im 
Jahr 2011 haben jedoch erhebliche altersbedingte Mängel an den tragenden Bauteilen offenge-
legt. Zudem sind die Grundrissgrößen mit 28 bis 56 qm relativ klein. Familien bilden in der Mieter-
schaft die Ausnahme, da familien- und kinderfreundliche Wohnungen fehlen. Eine Sanierung der 
Gebäude ist somit aus wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. 
Die gemeinnützige Baugenossenschaft beabsichtigt aus den vorgenannten Gründen, die Häuser 
Nr. 52- 88 in der Mannsfelder Straße abzureißen und diese durch moderne Neubauten zu ersetz-
ten. Insgesamt sollen so 86 neue Wohneinheiten entstehen. Das sind 8 Wohneinheiten mehr als 
im aktuellen Bestand (78 WE).  
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998. 
Dieser setzt entlang der Mannsfelder Straße eine 15 m tiefe, straßenbegleitende überbaubare 
Grundstücksfläche mit einer maximalen Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Die aktuelle 
Planung sieht einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich hinein-
ragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, soll mit diesem Verfahren neues Pla-
nungsrecht geschaffen werden, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben realisiert wer-
den kann. 
 
2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Einleitung eines Bebauungsplan-
verfahrens beschlossen. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017. 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.05.2018 
bis einschließlich 11.06.2018. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen. Entgegen dem ur-
sprünglichen Planungsansatz wird im weiteren Verfahren beabsichtigt, das Bebauungsplanverfah-

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ren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortzusetzen. Dies erfolgt nicht im Wege der Ände-
rung des bestehenden Bebauungsplans 67420/07 im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, 
sondern durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02 Arbeitstitel: 
Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln-Raderberg im beschleunigten Verfahren nach § 
13a BauGB. Veränderungen der Verfahrensinhalte entstehen durch die Umstellung des Verfah-
rens und durch die Umbenennung des Bebauungsplans nicht. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in An-
wendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgt im Juli 2019. 
 
2.1 Städtebaulicher Wettbewerb 
Um für das circa 8.500 qm große Baugrundstück städtebaulich und architektonisch angemessene 
Entwurfsvorschläge zu erhalten, wurde im Jahr 2015 ein nicht offener städtebaulicher und frei-
raumplanerischer Realisierungswettbewerb als zweiphasiges, nicht anonymes, kooperatives Ver-
fahren nach RPW 2013 mit neun Planungsbürogemeinschaften durchgeführt. Das Preisgericht 
erkannte den vom Architekturbüro `Baufrösche`, Kassel sowie dem Landschaftsbüro `Gnüchtel 
Triebwetter`, Kassel, eingereichten Entwurf den 1. Preis zu. Auf der Grundlage dieses städtebauli-
chen Siegerentwurfs soll der Bebauungsplan aufgestellt werden. 
 
2.2 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 
13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei ei-
ner Plangebietsgröße von circa 8.500 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² 
des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachli-
chen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wä-
re. 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im 
Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 
Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern  
–Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 
bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Un-
fällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutz-gesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der Bebauungsplan 
„Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg“ im beschleunigten Verfahren durch-
geführt werden. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 
Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von 
dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Ab-
satz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die rele-
vanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
2.3 Kooperatives Baulandmodell 
Das durch den Rat im Jahr 2014 beschlossene Kooperative Baulandmodell (Koop BLM) und die 
am 04.04.2017 (Bekanntmachung am 10.05.2017) beschlossene Fortschreibung des Koop BLMs 
geben vor, dass bei Realisierung von Bauvorhaben mit mehr als 20 neuen Wohneinheiten oder 
einem Zuwachs von mehr als 1.800 qm Geschossfläche (GF) 30 % der geplanten Wohnungen als 
öffentlich geförderten Wohnraum sowie soziale Infrastrukturmaßnahmen umzusetzen sind. Da das 
geplante Wohnbauprojekt an der Mannsfelder Straße weniger als 20 neue Wohneinheiten bzw.

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weniger als 1.800 qm neue GF schafft, ist in diesem Planverfahren das Koop BLM nicht anzuwen-
den.  
Der Planbegünstigte hat sich jedoch bereit erklärt, circa 30 % der neuen Wohnungen als öffentlich 
geförderten Wohnungsbau umzusetzen, sowie einen circa 500 qm großen und öffentlich zugängli-
chen Spielplatz zu realisieren 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Der Geltungsbereich wird im Norden von einem Wohn- und einem Mischgebiet an 
der Marktstraße, im Osten von dem Mischgebiet der Raderberger Straße, im Süden von der 
Mannsfelder Straße und im Westen von dem zu erhaltenden Teilbereich der Genossenschaftssied-
lung an der Kreuznacher Straße begrenzt. Noch weiter westlich schließt sich der Vorgebirgspark 
an. Der Geltungsbereich liegt in den Flurstücken 2543, 806 und 2321 der Gemarkung Köln-
Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet hat eine Fläche von circa 8.500 m². 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet umfasst den Teilbereich der genossenschaftlichen Siedlung, dessen Gebäude im 
Rahmen der Neubebauung niedergelegt werden, sowie das Eckgebäude Mannsfelder Straße 90-
92, welches erhalten bleiben soll. Die abzutragenden Mehrfamilienhäuser sind in einer geschlos-
senen Blockrandbebauung ausgebildet und besitzen drei Vollgeschosse, Walmdächer sowie klei-
ne begrünte Vorgärten. Die Bestandsbebauung ist gegenüber der südlich verlaufenden Straßen-
verkehrsfläche um circa 5 m zurückgesetzt. Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befinden sich gro-
ße Grünflächen, welche ursprünglich als Hausgärten zur Selbstversorgung genutzt wurden. Die 
entsprechende Zonierung ist bis heute im Bestand ablesbar. 
Nördlich des Gebietes liegen fünf Wohnblöcke in dreigeschossiger Zeilenbauweise sowie ein Al-
tenheim und eine Kita. Im Osten schließt das Plangebiet an die Grenzbebauung des Nachbar-
grundstücks Mannsfelder Straße 50 an, welches wiederum von einem Mischgebiet begrenzt wird. 
Nördlich dieses Bereiches liegt das Areal des Großmarktes, welcher in den folgenden Jahren zu-
gunsten einer umfassenden städtebaulichen und freiräumlichen Neubebauung verlagert werden 
soll. 
An der Mannsfelder Straße bilden die südlich des Plangebietes gelegenen Wohngebäude zusam-
men mit dem zu überplanenden Gebäuderiegel einen räumlich gefassten Straßenraum. Südlich 
schließt eine Wohnsiedlung mit verschiedenen Gebäudetypen und einer unterschiedlichen Ge-
bäudedichte an. Westlich liegen die Grünflächen des 13,9 Hektar großen Vorgebirgspark. 
Grün- und Freiflächen 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Der 
vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer beur-
teilt (Gutachtenstand November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachver-
ständigenbüro Paesaggista – Landschaftsarchitekt Sven Berkey (Stand Kartierung 17.01.2018). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 kartierten Bäumen 
im Plangebiet sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum 
unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die 
Baumschutzsatzung geschützt.

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3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet wird über die Mannsfelder Straße erschlossen, die von der Kreuznacher Straße im 
Westen bis zur Brühler Straße im Osten verläuft. Der Standort ist gut an das überörtliche Ver-
kehrsnetz angebunden. Der Kölner Autobahnring ist über den Verteilerkreis in weniger als zehn 
Minuten mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen.  
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehwegbreiten in der Manns-
felder Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseingeschränkten Personen oder Personen mit Kinder-
wagen genutzt werden können. Der Fahrradverkehr wird auf der Mannsfelder Straße sowie der Kreuzn a-
cher- und Raderberger Straße im Mischverkehr zusammen mit dem MIV geführt.   
Öffentlicher Personennahverkehr ÖPNV 
Das Plangebiet ist an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Mannsfeld (Buslinie 132, Köln 
Hauptbahnhof ↔ Köln Meschenich, 10-Minuten-Takt und 133 Köln Hauptbahnhof ↔ Zollstock 
Friedhof, 20-Minuten-Takt, jeweils in der Hauptverkehrszeit) dienen als nächstgelegene ÖPNV-
Anbindung. 
Künftig wird an der Kreuzung Marktstraße/ Bonner Straße die vorläufige Endhaltestelle der derzei-
tig im Bau befindlichen Nord-Süd-Stadtbahn in fußläufiger Nähe eingerichtet, so dass die Anbin-
dung an die Kölner City und den Hauptbahnhof noch verbessert wird. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
 
3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Entscheidung für 
eine Wohnnutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des Flächennut-
zungsplanes getroffen. Für eine Wohnnutzung des Plangebietes gibt es keine Alternative. Bei 
Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter Gebäudehöhe nur 
über Befreiungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 67420/07 genehmigt werden. Bei 
der Planung handelt es sich um eine geringfügige Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche 
im Rahmen der nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung eventueller Alternativ-
standorte wird daher verzichtet. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 67420/07, `Nördlich Mannsfel-
der Straße` aus dem Jahr 1998. Dieser setzt für die betreffenden Flächen ein allgemeines Wohn-
gebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 
fest. Zudem setzt er eine geschlossene Bauweise und drei Vollgeschosse fest. Die aktuelle Pla-
nung sieht dagegen einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich 
hineinragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindli-
chen Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, ist daher die Aufstellung eines 
Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Rechtskraft des aktuellen Bebauungsplanes wird das ur-
sprüngliche Planungsrecht im Überschneidungsbereich überplant.

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4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als `Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)` dar. Die Planziele 
des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplans entsprechen somit den Darstellungen des 
Regionalplans. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als `Wohnbaufläche` (W) dar. Die Bebauungsplan wird 
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
4.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als `Innenbereich gemäß § 34 BauGB` dargestellt. 
Westlich des Planungsgebiets grenzt ein Landschaftsschutzgebiet an (L17) mit einer Pflegemaß-
nahme (Pf. 2.4-02) an. Die Planung steht den Darstellungen nicht entgegen. 
 
4.4 Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine Denkmäler. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Städtebauliches Konzept 
Das Plangebiet soll auf der Grundlage des Wettbewerbs `Erneuerung der Genossenschaftssied-
lung Mannsfelder Straße 52-88`, hervorgegangenen städtebaulichen Konzeptes des Architekturbü-
ros `Baufrösche` und des Freiraumbüros `GTL Gnüchtel, Triebswetter` Landschaftsarchitekten, 
beide aus Kassel, entwickelt werden.  
Das Plankonzept orientiert sich in seinem Entwurf gemäß der Wettbewerbsvorgaben an der stra-
ßenbegleitenden Gebäudestellung der bestehenden Siedlung. Die neuen Baukörper werden als 
gegliederte, dreigeschossige Wohnriegel mit zusätzlichen Staffelgeschossen ausgebildet, welche 
straßenseitig mit vorgestellten Loggien versehen sind. Hofseitig schließen sich fünf dreigeschossi-
ge kammartig angeordnete Gebäude an, welche jeweils mit einem Treppenhaus versehen sind. So 
entstehen halbprivate, grüne Innenbereiche und eine nördlich anschließende offene Grünfläche. 
Der westliche Querriegel bildet mit seiner größeren Kubatur den architektonischen Abschluss des 
neuen Gebäuderiegels. Hier sollen neben Wohnungen ein kleiner multifunktionaler Raum zur Ver-
fügung gestellt werden, der als Bewohnertreff/ Café genutzt werden kann. 
Neben der reinen Ersatzbebauung wird eine Verdichtung durch zusätzliche Wohngebäude im Be-
reich der Hinterhöfe geschaffen. Ferner bietet die neue Wohnbebauung eine höhere Ausnutzung 
in Form von drei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss. Insgesamt wird die Zahl 
der Wohnungen von derzeit 78 auf circa 86 ansteigen. Zusätzlich  werden die durchschnittlichen 
Wohnungsgrößen deutlich erhöht. Der geplante Wohnungsmix sieht unterschiedliche Wohnformen 
mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, familienfreundliche Drei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen 
sowie Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements für zum Beispiel Studierende oder Senioren vor. Das 
Vorhaben soll mit circa 30% sozial geförderten und circa 70% frei finanzierten Wohnungsbau ent-
wickelt werden. Die Seniorenwohnungen werden entsprechend den Förderrichtlinien des Landes 
barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgebildet. 
Die geplante Wohnbebauung trägt dazu bei, ein harmonisches Gesamtbild des Quartiers herzu-
stellen und fügt sich in die umgebende Bestandsbebauung ein. Durch die gegenüber den Be-
standsbauten dichtere Neubebauung wird zusätzlicher Wohnraum erschlossen. Die zentrale Lage 
rechtfertigt eine Nachverdichtung im Sinne einer sparsamen Flächeninanspruchnahme.

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Das Stellplatzkonzept sieht insgesamt 79 Stellplätze vor, von denen 70 unterirdisch in zwei Mittel-
garagen und 9 oberirdisch im Bereich des Bewohnertreffs untergebracht sind. 
Freiraumplanerisches Konzept 
Das freiraumplanerische Konzept sieht eine durchgängige Grüngestaltung der Freiflächen vor. Die 
Vorgartenzone wird durch Rasenflächen mit kleinen Bäumen und einer niedrigen Sitzmauer ge-
gliedert. Die ebenerdig angeordneten Terrassenflächen der Erdgeschosswohnungen sind mit He-
cken eingefasst. Im Bereich der Hauseingänge sind hausbezogene Flächen zur Unterbringung von 
Fahrrädern und Unterflurcontainern vorgesehen.  
Eine in Ost-West-Richtung verlaufende Wegeachse gliedert den rückwärtigen Garten in die ge-
bäudenahen Freiflächen und den nördlich angeordneten, gemeinschaftlich nutzbaren Freiraum. 
Die Grünbereiche über der Tiefgarage werden mit kleinkronigen Obst- oder Ziergehölzen, der 
nördliche Gartenteil wird durch großkronige Bäume begrünt. Hier befinden sich vier Bestandsbäu-
me, deren Erhalt und Pflege im Bebauungsplan gesichert sind.  
Ein öffentlich zugängiger Kinderspielplatz wird über einen rückwärtigen Fußweg erschlossen und 
über zwei Zugänge an den öffentlichen Straßenraum angeschlossen. Die Spielfläche soll sowohl 
für Anwohnerinnen und Anwohner, als auch für Besucherinnen und Besucher zu den üblichen 
Spielzeiten frei zugänglich sein.  
Im Bereich des künftigen Bewohnertreffs ist eine kleine Platzfläche vorgesehen, westlich daran 
schließt eine Gemeinschaftsstellplatzanlage an. Die große Rosskastanie an der Mannsfelder Stra-
ße wird erhalten und in die Platzgestaltung mit integriert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Allgemeines 
Wohngebiet (WA) festgesetzt.  
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind gemäß § 4 Absatz 2 BauNVO Wohngebäude, die 
der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stö-
rende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum entspricht dem städtebaulichen 
Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerichtet ist, eine wohnverträgliche Nut-
zungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der Festsetzung eines Allgemeinen 
Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umgesetzt, einen Beitrag zur Deckung 
des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten. 
Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebau-
ungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen auf-
grund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen für 
eine Wohnnutzung vorzuhalten. 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Ge-
schossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudeoberkante) als 
Höchstmaß sowie durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 
 
6.2.1  Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Um das Ergebnis des Wettbewerbes umsetzten zu können, werden für die geplante Wohnbebau-
ung (WA) eine Grundfächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal

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1,3 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) für 
allgemeine Wohngebiete, welche gemäß §17 Absatz 1 BauNVO 0,4 (GRZ) beträgt, wird somit ein-
gehalten. Die Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 wird hingegen leicht überschrit-
ten. Die erhöhte GFZ ist für die Realisierung des Vorhabens erforderlich und entspricht dem städ-
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung für Wohnraum. Insgesamt folgt die Planung den Zielen 
einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung ei-
ner Außenentwicklung den Vorrang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und 
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der Ein-
wohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen Nach-
frage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der 
baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 be-
schlossenen stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, ein ausreichendes Wohnungsangebot –
als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. Der Wohnungsbedarf beläuft sich auf 
rund 66.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 2015-2029. Ein Großteil – circa 30.000 WE - 
davon werden im Geschosswohnungsbau bereits bis 2019 benötigt. Im Plangebiet soll Geschoss-
wohnungsbau mit circa 86 Wohnungen realisiert werden. So kann ein Beitrag zur Deckung des 
aktuellen Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln geleistet werden. 
Die Überschreitung der GFZ für das WA wird durch folgende Umstände oder Maßnahmen ausge-
glichen: 
− Dach- und Tiefgaragenbegrünung 
− Die Stellplätze sind fast ausschließlich unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch Bepflanzun-
gen und Aufenthaltsflächen zu schaffen.  
− Freiflächen in der näheren Umgebung (Vorgebirgspark) 
 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch ge-
wahrt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen. Nachteilige 
Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten.  
 
6.2.2  Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgaragen wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO 
die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu 
einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer 
städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der Reali-
sierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungs-
nahen Freiflächen. 
 
6.2.3  Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird für das allgemeine Wohngebiet 
das Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Gebäudehöhen festgesetzt. Diese sind als Oberkante (OK) als Höchstmaß in Metern 
über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse (III und IV Geschosse) sowie der Gebäudehöhen 
orientieren sich an der überwiegend III-geschossigen Bestandsbebauung. Die Festsetzung eines 
zur Mannsfelder Straße orientierten und von der Vorderkante zurückspringenden weiteren Ge-
schosses folgt dem städtebaulichen Ziel der Innenentwicklung. 
Entlang der Mannsfelder Straße wird eine Zeilenbebauung mit vier Vollgeschossen festgesetzt. 
Die geplante Gebäudehöhe der unteren drei Geschosse mit einer maximal zulässigen Höhe von 
60,50 m über Normalhöhennull (NHN) entspricht der Traufhöhe der bestehenden Bebauung. Das

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vierte Geschoss springt von der Gebäudekante, welche zur Mannsfelder Straße orientiert ist, zu-
rück und wird mit einer maximal zulässigen Höhe von 63,50 m über NHN festgesetzt. Da das 
oberste Geschoss nicht von allen Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückge-
setzt ist, wird es nicht als Staffelgeschoss sondern als Vollgeschoss gewertet. Die neugeplanten 
Gebäude im rückwärtigen Bereich werden mit drei Vollgeschossen und einer maximal zulässigen 
Höhe von 60,20 m über NHN festgesetzt.  
Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie bei-
spielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, Anlagen 
zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen sollen im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 
zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festge-
setzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser sowie technische Einrichtungen und Wärmepumpen überschritten werden dürfen.  
Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen von Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser beträgt 2,50 m in der Höhe. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen für 
technische Einrichtungen wie zum Beispiel Wärmepumpen beträgt 1,50 m in der Höhe. 
Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des 
obersten Geschosses zurücktreten, um das städtebauliche Erscheinungsbild nicht zu stören. 
 
6.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Um 
für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Mannsfelder Straße zu erhalten, er-
folgt die Festsetzung einer durchgehenden überbaubaren Grundstücksfläche mit Baugrenzen und 
einer geschlossenen Bauweise. 
 
6.4 Erschließung 
Äußere Erschließung 
Das Entwurfskonzept sieht eine Erschließung des Plangebietes von der Mannsfelder Straße vor. 
Von hier aus erfolgen zwei Ein- und Ausfahrten in die geplanten Tiefgaragen. Entlang der Manns-
felder Straße wird eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende öffentliche Ver-
kehrsfläche abzubilden.  
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie oberir-
disch nur in den durch Zeichnung und Beschriftung gekennzeichneten Flächen zulässig sind. 
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
weitestgehend vom motorisierten Verkehr freigehalten. Mit Ausnahme einer kleinen oberirdischen 
Stellplatzanlage sowie der Anlieferungs- und Rettungsverkehre wird der motorisierte Verkehr un-
terirdisch in zwei Tiefgaragen abgewickelt, um den bestehenden offenen Straßenraum und die 
guten Wohnverhältnisse im Quartier zu erhalten. Um die Unterbringung von Ver- und Entsorgungs-
flächen, Kellerräume, Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder 
zusätzlich in den Tiefgaragen zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass diese Flächen auch außer-
halb der durch Baugrenzen eingefassten überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der Tiefga-
ragen zulässig sind. 
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmigungs-
verfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. Für die geplanten 86 
Wohneinheiten sind danach 66 Stellplätze erforderlich. Zusätzlich ergeben sich aus dem Bedarf

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eines geplanten multifunktionalen Raums (Bewohnertreff oder Café) noch weitere 3 Stellplätze. 
Darüber hinaus sind 15 weitere Stellplätze nachzuweisen, für die eine Baulast auf dem Grundstück 
eingetragen ist. In Summe ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 84 Stellplätzen. Die Stellplätze 
aus der Baulast werden vor dem Satzungsbeschluss abgelöst. Somit besteht ein Bedarf von 69 
Stellplätzen.  
Die Gesamtstellplatzzahl in der Tiefgarage beträgt 70 Stellplätze. Im westlichen Bereich des Plan-
gebietes ist zusätzlich eine oberirdische Stellplatzanlage mit 9 Stellplätzen geplant. Diese sollen 
für die 3 notwendigen Stellplätze desmultifunktionalen Raums und die Besucherverkehr vorbehal-
ten sind. 
Fuß- und Radverkehr 
Die fußläufige Erschließung der rückwärtigen Gartenbereiche und der dort geplanten Spielplatzflä-
che erfolgt über zwei Durchgänge von der Mannsfelder Straße.  
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt 233 Stellplätze. Diese werden 
wohnungsnah, überwiegend  im Bereich der Hauszugänge bzw. in der Tiefgarage nachgewiesen. 
Mit einer Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit werden zwei Zugänge für Fußgänger zum ge-
planten Spielplatz sowie die Spielplatzfläche sichergestellt.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (Lindschulte+Kloppe, 13. Oktober 2018) wurden die Aus-
wirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnungen ergaben, dass im 
Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 80 Kfz-Fahrten je Tag (als 
Summe der Neuverkehre aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies entspricht 4 Kfz in der 
Spitzenstunde morgens und 7 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Es wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchgeführt. Die Leis-
tungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Mannsfelder Straße/ Ra-
derberger Straße und Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße. Die Leistungsanalyse hat erge-
ben, dass die untersuchten Knotenpunkte sowohl im Bestand als auch im Planfall als sehr gut 
(Qualitätsstufe A) zu werten sind. 
Des Weiteren wurden eine Leistungsfähigkeitsberechnung und Rückstauberechnung für die ge-
planten Tiefgaragen durchgeführt. Die Untersuchung hat ergeben, dass an beiden Tiefgaragenzu-
fahrten mit einem sehr guten Verkehrsablauf und nur sehr geringen Wartezeiten -bei einem Rück-
stau von maximal einem Kfz- an den Tiefgaragenzufahrten zu rechnen ist.  
Durch die erstmalige Unterbringung der Kfz in Tiefgaragen ist, obwohl durch die Planung eine ge-
ringfügige Verkehrszunahme prognostiziert wird, insgesamt mit einer Abnahme des ruhenden Ver-
kehrs im öffentlichen Straßenraum zu rechnen. 
Technische Infrastruktur –Ver- und Entsorgung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze. 
Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut war, nicht 
den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW und des Wasserhaushaltsgesetzes WHG. 
Der Müll wird an zwei Sammelplätzen im Bereich der Vorzone an der Mannsfelder Straße gebün-
delt. An den Hauseingängen 3 und 7 sind jeweils drei Unterflurcontainer geplant.  
Baulast 
Im Plangebiet befindet sich auf dem Flurstück 2543, der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53 eine 
Baulast für 15 Stellplätze. Die Baulast wird im Zuge der Planung vor dem Satzungsbeschluss ab-
gelöst.

10 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten gedeckt werden.  
Die geplante Wohnbebauung löst einen Bedarf an einer Spielplatzfläche von 500 qm aus. Diese 
Fläche wird innerhalb des Plangebietes im rückwärtigen Garten realisiert und ist im Plan mit dem 
Spielplatzsymbol festgesetzt. Die Spielplatzfläche wird im Eigentum der Wohnungsbaugenossen-
schaft verbleiben und für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Die Spielzeiten werden im städtebauli-
chen Vertrag festgelegt. Die Zugänglichkeit wird durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
gesichert. 
Infolge der Planung von circa 86 Wohneinheiten kann langfristig von zusätzlich einer Schülerin/ 
einem Schüler je Jahrgangsstufe im Primärbereich und einer Schülerin/ einem Schüler je Jahr-
gangsstufe in der Sekundstufe I ausgegangen werden. 
Die beiden nächstgelegenen Grundschulen mit verschiedenen Schularten sind die GGS und KGS 
Cäsarstraße in Bayenthal und die GGS in der Annastraße in Raderberg. Die drei Schulen verfügen 
über die vorhandenen Erweiterungspotentialflächen über eine ausreichende Aufnahmekapazität 
für die zu erwartende Schülerzahl. Des Weiteren bestehen vor dem Hintergrund des Großprojektes 
`Parkstadt Süd` Planungen für die Entwicklung eines Schulstandorts in der Gaedestraße in Mari-
enburg sowie eines zweiten Standorts in räumlicher Nähe. 
 
6.6 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden als Ersatz für die entfallenden 
Bäume Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie 
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Fest-
setzungen dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. 
Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Von den 12 unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen entfallen acht bei der Umsetzung der 
Planung. Die vier verbleibenden, schützenswerte Bäume werden zum Erhalt und dauerhaften Un-
terhalt bzw. Ersatz im Falle eines Abgangs festgesetzt. Ferner werden aus artenschutzrechtlichen 
Gründen als Ersatzniststätten für Gimpel und Mäusebussard zwei Nadelbäume (Fichten), die nicht 
unter die Baumschutzsatzung fallen, zum Erhalt festgesetzt. 
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Als Ersatz für die acht entfallenden geschützten Bäume sind 18 einheimische und standortgerech-
te Bäume zu pflanzen. Als Ersatzpflanzungen von unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen 
sind primär Baumpflanzungen in belebten Bodenschichten mit Grundwasseranschluss anzulegen. 
Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht unterbauten Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. 
Die durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 m² je Baumstandort betragen. Sämtliche 
Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Zur Sicherung der erhaltenswerten Grünstruktur für den nördlichen Grundstücksbereich wird eine 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Diese grenzt unmittelbar an die Fest-
setzung `Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern` des rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplanes auf dem nördlich benachbarten Grundstück, sodass beide festgesetzten Pflanzstreifen 
zusammen einen circa 10 m breiten Gehölzstreifen bilden. 
Begrünung nicht überbaubarer Grundstücksflächen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonsti-
gen Nebenanlagen überbauten Flächen aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen zu 
begrünen und dauerhaft zu erhalten sind.

11 
Begrünung der Tiefgaragen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
von Tiefgaragen sind als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht 
im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Mindestüberdeckung mit Bodensubstrat von min-
destens 0,80 m im Mittel auszubilden. Im Bereich der Anpflanzung von Bäumen (Bäume 1. Ord-
nung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung von Bäumen 
(Bäume 2. Ordnung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,20 m vorzusehen. Die durchwurzelbare 
Pflanzfläche sollte mindestens 25m² je Baumstandort betragen. Photovoltaikelemente sind über 
der Dachbegrünung zulässig. 
Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratdicke (incl. Filter + 
Drainage) von 10 cm vorzunehmen. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, Kies-
streifen und Dachterrassen. Insgesamt sind mindestens 64% der Dachflächen je Gebäude zu be-
grünen. 
Die festgesetzten Maßnahmen sollen der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses sowie der Erhal-
tung bzw. Schaffung von Lebensraum für Tiere und Insekten dienen. Sie sollen die höhere Versie-
gelung, den geringeren Anteil an gewachsenen Boden und die reduzierte Grundwasserneubildung 
kompensieren.  
 
6.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.7.1 Schallimmissionen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Schwinn Ingenieure, Projektnummer 4528-18, 
12.02.2019) wurden die auf das Plangebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Ver-
kehrslärmimmissionen rechnerisch ermittelt und bewertet. In der vorliegenden Untersuchung wur-
de auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage) untersucht. Des Weiteren sind die Auswirkungen der 
Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berechnet worden. 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
im Tagzeitraum 55 dB(A) am Tag und im Nachtzeitraum 45 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist im Bestand durch Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm (angrenzendes Mischge-
biet), Schienenverkehrslärm, Fluglärm aus der Umgebung vorbelastet.  
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Mannsfelder Straße und der Kreuzna-
cher Straße bestimmt. Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen basieren 
auf Angaben der Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich im Plangebiet ent-
lang der Mannsfelder Straße an den äußeren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und Lage 
Beurteilungspegel 54 - 55 dB(A) tags und 44 - 45 dB(A) nachts. Im rückwärtigen Bereich der Ge-
bäude werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags für Allgemeine Wohnge-
biete und Immissionen mit Werten von <35 dB(A) für den Tag- und Nachtzeitraum im Bestand und 
im Prognosefall deutlich unterschritten, da hier durch die Gebäude die Straßenverkehrsimmissio-
nen abgeschirmt werden.

12 
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Tagzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber. Nr. 63 
IP2 
EG 54,1 -0,9 54,5 -0,5 
1.OG 54,2 -0,8 54,5 -0,5 
2.OG 54,1 -0,9 54,4 -0,6 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber. Nr. 43 
IP3 
EG 53,7 -1,3 54,0 -1,0 
1.OG 53,5 -1,5 53,8 -1,2 
2.OG 53,4 -1,6 53,8 -1,2 
 
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Nachtzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber. Nr. 63 
IP2 
EG 44,6 -0,4 45,0 0,0 
1.OG 44,6 -0,3 45,0 0,0 
2.OG 44,6 -0,4 44,9 -0,1 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber. Nr. 43 
IP3 
EG 44,2 -0,8 44,5 -0,5 
1.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
2.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben  
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Mannsfelder Stra-
ße. Für die im Zusammenhang mit den durch den planbedingten Mehrverkehr auf den öffentlichen 
Straßen zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den bestehenden Wohngebäuden sind Ein-
zelpunktberechnungen an exemplarischen Messpunkten an Gebäuden in der Nachbarschaft 
durchgeführt worden.  
Tabelle der Immissionsorte: 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Tagzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 65 
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43 
 
(IP 4) 
Mannsfelder Stra-
ße/Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose 
 
Differenz 
EG 57,5 57,9 +0,4 56,2 56,5 +0,3 53,5 53,9 +0,4 
1. OG 57,2 57,6 +0,5 56,1 56,4 +0,3 54,0 54,3 +0,3 
2. OG 56,5 56,8 +0,3 55,5 55,8 +0,3 53,8 54,1 +0,3

13 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Nachtzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 65 
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43 
 
(IP 4) 
Mannsfelder Straße/ 
Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose 
 
Differenz 
EG 48,0 48,3 +0,3 46,6 47,0 +0,4 44,0 44,3 +0,3 
1. OG 47,7 48,1 +0,4 46,6 46,9 +0,3 44,8 44,8 +0,3 
2. OG 46,9 47,3 +0,4 46,0 46,03 +0,3 44,3 44,6 +0,3 
 
So ergeben sich an den Immissionspunkten IP 1 Mannfelder Straße 63, IP 4 Mannsfelder Straße 
43 und IP 5 Mannfelder Straße/Kreuznacher Straße Pegeldifferenzen von 0,3 dB (A) bis maximal 
0,5 dB(A) für den Tag und 0,3 dB (A) bis 0,4 dB(A) in der Nacht.  
Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den planinduzierten Mehrverkehr der Manns-
felder Straße somit um weniger als 0,5 dB(A). Eine Änderung der Beurteilungspegel von weniger 
als 3 dB ist für das menschliche Ohr nicht wahrnehmbar und somit als nicht wesentlich einzustu-
fen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass weder im Bestand noch im Prognose-
Fall die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung von 70 db(A) tags und 60 db(A) nachts überschritten 
wird. Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen Straßen keine un-
zumutbaren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzbedürftigen Wohnnutzun-
gen zu erwarten. 
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in ers-
ter Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in und aus den Tiefgaragen. Zur Ermittlung der Emis-
sionen der Tiefgaragenzufahrten wird dem Ansatz der Parkplatzlärmstudie des Bayrischen Lan-
desamtes für Umwelt gefolgt, die sich an die TA-Lärm anlehnt. 
Zur Untersuchung wurden vier Immissionsorte im direkten Umfeld der Tiefgaragenein-/ausfahrten 
betrachtet. In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet: 
 
Geplante Tiefgarage - Immission tags und nachts – Beurteilungspegel in dB(A): 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
                               
(IP 2) 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 2 
(IP 3) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
                               
(IP 4) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 38,6 33,0 44,6 39,0 45,3 39,8 37,1 31,6 
1. OG 40,5 34,9 44,0 38,4 36,8 31,3 39,2 33,7 
2. OG 40,6 35,0 41,0 35,3 35,7 30,2 39,6 34,2 
 
Die Immissionsorte Mannsfelder Straße 63 (IP1) und Mannsfelder Straße 43 (IP 4) liegen gegen-
über der geplanten Bebauung und direkt gegenüber der Tiefgarageneinfahrten an den Bestands-
gebäuden. (IP2) und (IP3) liegen im Plangebiet am geplanten Gebäude neben der Tiefgaragenein-
fahrt.  
Während der Tageszeit und der lautesten Nachtstunde ergeben sich keine Überschreitungen des 
Richtwertes. Es ist jedoch mit Überschreitungen des nach der TA-Lärm zulässigen kurzzeitigen

14 
Geräuschspitzen für allgemeine Wohngebiete nachts (maximal zulässiger Spitzenpegel 60 dB(A) 
durch die beschleunigte Abfahrt zu rechnen. Dies betrifft -ausschließlich im Nachtzeitraum- sowohl 
die unmittelbar neben der Rampe liegenden Wohnungen im eigenen Gebäude (Immissionspunkte 
IP 2 und 3) als auch die sich gegenüber der Rampe befindenden bestehenden Wohnungen (Im-
missionspunkte IP 1 und 4). Die Überschreitungen liegen je nach Geschoss bei 0,8 bis 8,2 dB(A) 
über dem Spitzenpegel. 
Geplante Tiefgarage - Kurzzeitige Geräuschspitzen (Spitzenpegel) gemäß TA-Lärm  
Beurteilungspegel in dB(A) nachts: 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
(IP 2) 
 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
(IP 3) 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 
(IP 4) 
Immissionshöhe maximal nachts 
 
maximal nachts 
 
maximal nachts 
 
maximal nachts 
 EG 63,1 
 
68,2 
 
67,7 
 
61,6 
 1. OG 63,1 
 
67,2 
 
61,8 
 
62,3 
 2. OG 62,3 
 
65,8 
 
60,8 
 
61,6 
  
Nach dem Beschluss des VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juli 1995 (Az. 3 S. 
3538/94), kann aufgrund der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze das Spitzenpegelkri-
terium vernachlässigt werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Garagen und Stellplätze, 
deren Anzahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem 
Wohngebiet geprägten Bereich keine erheblichen und unzumutbaren Störungen hervorrufen. 
Dementsprechend geht § 12 Absatz 2, BauNVO in allgemeinen Wohngebieten von einer Sozial-
adäquanz des durch die Nutzung im Gebiet selbst verursachten Parkverkehrs aus. Die Trennung 
in zwei Ein-/Ausfahrten führt zu einer Verteilung der Lärmereignisse und damit zu einer Entlastung 
für den betroffenen Immissionsort. Auch eine Verschiebung der Ein-/Ausfahrten hätte hier nicht zu 
einer Veränderung der Immissionen geführt.  
Die Immissionsrichtwerte der DIN 18005 werden durch die Tiefgaragenzufahrten an den geplanten 
Baufeldern eingehalten. Im Tagzeitraum betragen die Unterschreitungen ca. 9- 19 dB(A) und im 
Nachzeitraum mit 0,2 – 9 dB(A).  
Immissionen Schienenverkehr 
Durch die >500m entfernt liegende Schienentrasse nördlich des Plangebietes ergeben sich Lärm-
immissionen von <50 dB(A) für den Tag- und den Nachtzeitraum auf das Plangebiet als Hinter-
grundbelastung. Somit gilt für die Nord- und Westfassaden im Plangebiet, dass die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für den Schienenverkehr am Tag eingehalten und in der Nacht um bis zu5 
dB(A) überschritten werden. Da die parallel zur Bahnlinie ausgerichteten Gebäude des Bestandes 
als auch der Planung den Schienenverkehrslärm abschirmen, können an den Südfassaden die 
Werte der DIN 18005 auch nachts eingehalten und tags deutlich unterschritten werden.  
Flugverkehr 
Die Immissionen des Fluglärms unterschreiten die Werte der DIN 18005 sowohl tags als auch 
nachts. 
Gewerbe – Einwirkungen auf das Plangebiet 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich östlich des Plangebietes angrenzende Gewer-
bebetriebe. Dieser Bereich ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 67420/07 als Mischgebiet 
festgesetzt, welches für die ausgeübte Nutzung tagsüber mit Immissionen zwischen 50 – 65 dB(A) 
im rückwärtigen Planbereich und 35 – 50 dB(A) in der vom Gewerbe abgewandten Gebäudeseite 
beaufschlagt wird.  
Es handelt sich hierbei nicht um Beurteilungspegel, die reale Immissionen abbilden, sondern um 
die Betrachtung maximal zulässige Emissionswerte einer Mischgebietsfläche. Abschirmungen

15 
durch Gebäude sind hier nicht berücksichtigt. Während die Werte der TA-Lärm im überwiegenden 
Teil des Plangebietes eingehalten werden können, kommt es an den nach Norden gerichteten 
Fassaden zu Überschreitungen um 5 dB(A) im Tagzeitraum. Im Nachtzeitraum werden unter den 
oben genannten Annahmen Immissionen von 35 – 45 dB(A) im rückwärtigen Plangebiet erreicht. 
Der Orientierungswert von 40 dB(A) wird nachts weitgehend eingehalten, ausschließlich in der 
nordöstlichen Ecke des Plangebietes wird dieser Wert um 5 - 10 dBA(A) überschritten. 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Im Bebauungsplan werden zeichnerisch für den ungünstigsten Fall über alle Geschosse in 5 dB(A) 
Schritten die Lärmpegelbereiche III und IV dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend 
den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 
4109 zu treffen sind. 
Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, 
Ausgabe 2018) werden passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen von schutzbe-
dürftigen Räumen gemäß DIN 4109 in Form von Mindestanforderungen an das erforderliche Bau-
Schalldämmmaß der Außenbauteile festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeein-
trächtigungen bzw. gesundheitsschädlicher Innenpegel zu verhindern. Für die Lärmarten Straßen-
verkehr, Schienenverkehr, Flugverkehr, Gewerbe sind im Wege der freien Schallausbreitung 
Lärmpegelbereiche ermittelt worden im Bebauungsplan eingetragen. Hieraus ergibt sich der erfor-
derliche passive Schallschutz auf Grundlage DIN 4109. 
An Gebäudeteilen oder Geschossebenen können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes 
selbst oder die Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher 
wird entsprechend festgesetzt, dass im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren bei Nachweis 
von tatsächlich geringeren Lärmpegelbereichen an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebe-
nen vom festgesetzten Bau-Schalldämmmaß abgewichen werden kann.  
Darüber hinaus wird zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse, hier insbesondere eines 
ungestörten Schafes in der Nacht festgesetzt, dass Schlaf- und Kinderzimmer mit Außenlärmpegel 
ab 45 dB(A) nachts mit fensterunabhängigen Schalldämmlüftern auszurüsten sind bzw. durch 
gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen eine fensterunabhängige Belüf-
tung sicher zu stellen ist. 
Abwägung  
Es sind keine aktiven Schallschutzmaßnahmen vorgesehen, da die auf das Plangebiet treffenden 
Lärmimmissionen im Wesentlichen die Orientierungswerte der DIN 18005 einhalten. Lediglich zum 
Schutz vor Lärmimmissionen käme als aktive Schallschutzmaßnahmen die Errichtung von Lärm-
schutzwänden an den Tiefgaragenein-/ und ausfahrten in der Vorgartenzone in Betracht. Eine Be-
bauung in den grünen Vorgartenbereichen wird jedoch aus städtebaulichen Gründen als nicht 
wünschenswert angesehen. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 
24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen III-IV sind Schall-
schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - Schallschutz im 
Hochbau (Ausgabe 2018, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnnutzung zur Erzielung gesunder Wohnver-
hältnisse Rechnung getragen werden kann. 
 
6.7.2 Lichtimmissionen 
Gegenüber den geplanten Tiefgaragen-Ein- und-ausfahrten ist an den bestehenden Gebäudefas-
saden mit einer möglichen Blendwirkung durch Scheinwerferlicht ausfahrender Fahrzeuge zu 
rechnen. Das Lichtgutachten (Schwinn Ingenieure: Lichtimmissionsbewertung, Bonn, den 
12.11.2018) hat zum Ergebnis, dass die Beeinträchtigungen für drei Fenster im Erdgeschoss zu-
treffen.

16 
Bei der Ermittlung der Häufigkeit der Fahrten orientiert sich das Gutachten an dem Verkehrsgut-
achten (Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018) und dem darin prognostizierten 
Quellverkehr (ausfahrende Fahrzeuge). Die häufigsten Ausfahrten ereignen sich in den Morgen-
stunden zwischen 6.00 und 8.00 Uhr, was nur bei Schlafräumen kritisch zu bewerten wäre. Nach 
18.00 Uhr finden insgesamt nur noch wenige Fahrten -das heißt im Durchschnitt nur alle 15 Minu-
ten eine Fahrt- statt. Daher ist die Beeinträchtigung zu den Abendstunden als gering einzustufen. 
Insbesondere nach 22.00 h werden keine wesentlichen Fahrbewegungen mehr prognostiziert. 
Dass diese Lichtimmission ein subjektives Störempfinden hervorrufen, lässt sich nicht auszu-
schließen. Aus diesem Grund empfiehlt das Gutachten die Nachrüstung von Rollläden der be-
troffenen Fenster, da bei geschlossenen Rollläden keine störenden Lichtimmissionseffekte zu er-
warten sind. Die Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein eG` hat mit dem Eigentümer der ge-
genüberliegenden Gebäude eine entsprechende Vereinbarung zur Nachrüstung mit Rollläden an 
den betroffenen Fenstern getroffen.  
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorliegenden Bebauungsplanverfahren werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische Festset-
zungen gemäß § 89 BauO NRW) getroffen. Diese sollen dazu dienen, eine einheitliche und har-
monische Gestaltung der geplanten Wohnbebauung zu erreichen. Daher werden die Dachformen 
einheitlich als Flachdächer festgesetzt.  
Die Gestaltung des Vorgartenbereichs ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von gro-
ßer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch offe-
nen Zusammenhang zum Straßenraum der Mannsfelder Straße herzustellen, werden Vorgaben 
zur Einfriedung getroffen. So sind Einfriedungen der vorderseitigen Terrassen ausschließlich in 
Form von Heckenbepflanzung mit einheimischen Heckengehölzen in einer Höhe von bis zu 1 m 
zulässig. Um eine nachhaltige Begrünung sicherzustellen, sind die Bepflanzung dauerhaft zu un-
terhalten und zu pflegen. 
Um eine geordnete Freiraumgestaltung zu gewährleisten, sind darüber hinaus die Einhausung und 
Eingrünung von Abfallbehältern festgesetzt. 
Der Ausschluss von Mobilfunkanlagen und die Beschränkung von Sattelitenschüsseln auf Dächern 
werden festgesetzt, um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. 
 
8. Umweltbelange 
8.1 Natur und Landschaft 
8.1.1 Pflanzen und Tiere 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Be-
grünte Flächen und Gehölzflächen mit Anschluss an den Boden machen im Bestand 74,4% des 
Plangebietes aus. In der Planung ist diese Fläche auf 25,1% reduziert. Hinzu kommen weitere 
begrünte Flächen, wie die Tiefgaragenbegrünung mit 14,4% Flächenanteil und die Spielplatzflä-
che, die ebenfalls teilweise begrünt wird. Der geringere Anteil der bewachsenen Flächen im Plan-
gebiet wird durch die festgesetzte Dachbegrünung mit mindestens 60% je Gebäude teilweise 
kompensiert.  
Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer 
beurteilt (November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachverständigenbüro 
Sven Berkey (Stand Kartierung 2017). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 begutachteten 
Bäumen sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum unter 
die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die Baum-

17 
schutzsatzung geschützt. Bei der Umsetzung der Planung entfallen von den geschützten Bäumen 
zwei im Baufeld, fünf im Bereich der geplanten Tiefgarage bzw. im Bereich der Baugrube und ein 
Baum im Vorgarten. Somit bleiben vier schützenswerte Bäume erhalten. Ferner sind laut Baumkar-
tierung circa 25 weitere Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, von der Baumaß-
nahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Fällerlaubnis für die durch die Baumschutzsat-
zung der Stadt Köln geschützten Bäume zu stellen und entsprechender Ersatz zu pflanzen bzw. 
Ersatzzahlungen zu leisten.  
Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (ASP 1) und Stufe 2 (ASP 2) erstellt (Sven Berkey, Feb-
ruar 2018 und 2019). In dem vorliegenden Gutachten wird entsprechend der Handlungsempfeh-
lung „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“ für 
die Artengruppen der potentiell betroffenen planungsrelevanten Arten über die ASP 1 zunächst 
eine Ersteinschätzung durchgeführt. 
Laut Artenschutzvorprüfung Stufe I kann eine vorhabenbedingte Betroffenheit von verschiedenen 
Vogelarten und Fledermäusen planungsrelevanter Arten sowie eine mögliche Besiedelung der 
Gebäude durch Zwergfledermaus und Breitflügelfledermaus und gebäudebrütende Schwalben und 
Stare nicht ausgeschlossen werden. In den Gehölzbeständen wurde der Horstbaum eines Mäuse-
bussards bekannt. Das Vorkommen von Eulen und Greifvögeln, des Bluthänflings und der Nachti-
gall konnte dort ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Deshalb wurden Fachgutachten mit vo-
gelkundlichen Erhebungen und der Erfassung der Fledermäuse beauftragt (Faunistik und Umwelt-
planung, Februar 2019) und die ASP 2 (Sven Berkey, Februar 2018 und 2019) durchgeführt. 
Vögel 
Zur Erfassung der Avifauna (Büro für Landschaftsarchitektur – Paesaggista, 25.02.2019) wurden 
im Planbereich und in seinem näheren Umfeld zwischen Anfang April und Mitte Juni 2018 insge-
samt sechs morgendliche Begehungen durchgeführt, in deren Rahmen alle Beobachtungen von 
Vogelarten kartiert und dokumentiert wurden.  
Bei den Erfassungen wurden 34 Vogelarten festgestellt. Nachgewiesen wurden folgende Vogelar-
ten im Plangebiet als Brutvögel: Amsel, Buchfink, Gimpel, Grünling, Haussperling, Heckenbraunel-
le, Kohlmeise, Mauersegler, Mäusebussard, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, Ringeltaube, Rot-
kehlchen, Sommergoldhähnchen, Stieglitz, Wintergoldhähnchen, Zaunkönig und Zilpzalp.  
Als Nahrungsgäste sind im Plangebiet der Buntspecht, Eichelhäher, Grünspecht, Sperber, Star 
sowie weitere Vogelarten im näheren Umfeld des Plangebietes erfasst worden. Dabei handelt es 
sich um Vögel der nicht planungsrelevanten Arten.  
Nur fünf der nachgewiesenen Arten sind als planungsrelevant einzustufen. Darunter treten Mehl-
schwalbe, Sperber und Star als Nahrungsgäste auf, Gimpel, und Mäusebussard besitzen im Vor-
habenbereich auch Fortpflanzungs- und Ruhestätten. Der Gimpel hat sein Revierzentrum in einer 
Fichtengruppe. Der Mäusebussard brütete 2017 und 2018 in einer Fichte im Plangebiet (Gartenbe-
reich). Desweiteren wurden in den Gebäuden brütend jeweils zwei Brutpaare des Mauerseglers 
und des Haussperlings sowie ein Brutpaar der Kohlmeise festgestellt.  
Maßnahmen 
Für die beiden betroffenen planungsrelevanten Arten Gimpel und Mäusebussard sind vorgezoge-
ne Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen, um die kontinuierliche ökologische Funktionalität der 
Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang (CEF- continuous ecological funktionality-measures) 
zu gewährleisten und einem Verbotstatbestand nach § 44 Abs: 1 Nr. 3 BNatSchG entgegenzuwir-
ken. 
• CEF Maßnahmen - Mäusebussard 
Es werden zwei künstliche Horste unter Abstimmung mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
der Stadt Köln an geeigneten Bäumen im Vorgebirgspark angebracht, um den Park als Brutplatz 
aufzuwerten und den Brutplatz in den Vorgebirgspark zu verlegen, um so die Bauzeit zu überbrü-
cken. Hierzu soll Nistmaterial in die Kunsthorste umgelagert werden. Um im Plangebiet nach Ab-

18 
schluss der Bauarbeiten wieder einen Brutplatz zu ermöglichen, soll ein dritter künstlicher Horst in 
einer der verbleibenden und zum Erhalt festgesetzten Fichten eingerichtet werden. 
• CEF Maßnahmen – Gimpel 
Als Brutplatzangebot für den Gimpel wird eine möglichst breite und dichte Koniferenhecke (z.B. 
Eiben) in einer Länge von circa 20,00 m und einer Tiefe von circa 0,50 m angelegt, die in der 
nordöstlichen Ecke des Plangrundstücks vorgesehen ist. Die Maßnahme muss zeitnah im Herbst 
vor Baubeginn bzw. Beginn der Fäll-Maßnahmen umgesetzt und wirksam sein. Diese CEF Maß-
nahme wird als Pflanzmaßnahme im Bebauungsplan festgesetzt. 
Nicht planungsrelevante Vogelarten im Plangebiet 
Da für sämtliche Vogelarten, auch für die nicht planungsrelevanten, artenschutzrechtliche Verbots-
tatbestände nach § 44 Abs. 1, Nr. 1 BNatSchG nicht von vornherein auszuschließen sind, werden 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen dargestellt, durch die eine Tötung von Individuen inkl. 
ihrer Reproduktionsstadien vermieden werden können.  
Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von nicht flüggen 
Jungvögeln zu vermeiden, sollten die Fäll -, Rückschnitt - und Räumungsmaßnahmen außerhalb 
der Brutzeit durchgeführt werden. Die Inanspruchnahme von Gehölzbeständen wie Bäumen, 
Sträuchern und Stauden ist  deshalb zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzufü h-
ren. Dadurch wird die Zerstörung von Eiern oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch 
ein Eintreten von Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden kann. 
• Abbruch von Gebäuden 
Der Abbruch von Gebäuden ist zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen.  
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebäudebrütender Vogelarten sowie eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, sollten die Abbrucharbeiten a u-
ßerhalb der Brutzeit der betroffenen Gebäudebrüter Haussperling, Kohlmeise und M auersegler, 
das heißt zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar durchgeführt werden. 
Die im Artenschutzgutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag (V3) 
und zur Vermeidung von Lichtemissionen und Erschütterungen (V4) können im Zuge der Bauge-
nehmigung umgesetzt werden. 
• Erhalt von Koniferen  
Gimpel und Mäusebussard nutzen im Plangebiet Nadelgehölze, sodass innerhalb der Maßnah-
menfläche im nördlichen Plangebiet gezielt zwei Fichten zum Erhalt festgesetzt werden. Diese 
Maßnahme, die Festsetzung der Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, die ebenfalls 
Nadelgehölze sowie die CEF Maßnahme für den Gimpel mit der Pflanzung einer Koniferenhecke 
betrifft, dient den Vogelarten Gimpel und Mäusebussard zum Erhalt ihrer Lebensstätte im räumli-
chen Zusammenhang.  
Fledermäuse 
Es wurden drei Fledermausarten nachgewiesen: Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus und Breit-
flügelfledermaus als jagende Tiere. Hinter der Holzverkleidung unter dem Dachüberstand von 
Haus Nr. 52 wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus nachgewiesen. Alle Nachweise für 
die Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus erfolgten auf der Gebäudesüdseite. Das Jagd-
revier der Zwergfledermaus und der Nachweis der Rauhausfledermaus wurden auf der Nordseite 
der Gebäude festgestellt. 
Die Dachstühle der bestehenden Häuser im Plangebiet weisen Sommerquartierpotenzial für 
Zwerg- und Breitflügelfledermaus auf. In seltenen Fällen siedeln auch Rauhautfledermäuse in sol-
chen Strukturen an. Sie zählen zu den ziehenden Arten und bevorzugen Wälder und Baumhöhlen 
als Quartiere. Für die Gebäude kann ein Winterquartierpotential ausgeschlossen werden. Die Ge-
hölze im Plangebiet zeigten sich als Quartiere wenig geeignet.

19 
• CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Nachgewiesen wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52. Dieses Quartier 
geht dauerhaft verloren. Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte sind insgesamt 10 Fleder-
mauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermausspaltenkästen) an geeigneten Standorten (G e-
bäude, Bäume) in einem Radius von 1.000 Meter um das Plangebiet vor Beginn der Abbrucharbei-
ten anzubringen 
Folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für Fledermäuse sind umzusetzen: 
• Bauzeitenbeschränkung 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes Sommerquartier 
der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52),  sind Abbruchbeginn und Abholzungen in der Zeit von A n-
fang November bis Ende März, durchzuführen. 
• Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Dachstühle und Fassaden der Abbruchhäuser Nr. 54, 56, 58, 60, 64, 70, 72/74, 76, 86 und die am 
07.09.2018 nicht zug ängigen Dachstühle der Häuser Nr. 52, 68, 78, 82 und 88 sind zeitnah vor 
Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Werden Fledermäuse gefunden, sind 
die Tiere zu bergen und umzusiedeln.  
Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden sollen, 
ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individuen sowie Fort-
pflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig identifi-
ziert und geschützt werden können. Die zeitlich versetzten Bauphasen unterstützen die unter-
schiedlichen Maßnahmen (temporärer Erhalt von Strukturen bereits bei Beginn der Maßnahme). 
Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind durch die ökologische Baubegleitung in Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde zu begleiten und zu dokumentieren.  
Bei Einhaltung der Vermeidungsmaßnahmen sowie funktionserhaltender Maßnahmen (CEF Maß-
nahmen) werden aus gutachterlicher Sicht artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44, Abs. 1, 
Nr. 1 bis 3  BNatSchG in Bezug auf die nachgewiesenen Arten abgewendet. Erhebliche Beei n-
trächtigungen der betroffenen Arten sind in diesem Fall nicht zu erwarten. 
 
8.1.2 Landschaft /Ortsbild 
Das Plangebiet wird bereits heute durch den vorhandenen dreigeschossigen Siedlungsbau mit 
einer begrünten Vorgartenzone geprägt. Das geplante Vorhaben wird dieses Erscheinungsbild 
nicht grundsätzlich ändern. Das zusätzliche zurückversetzte Geschoss sowie die beiden Tiefgara-
genzufahrten im weiterhin grün gestalteten Vorgartenbereich werden das Ortsbild geringfügig ver-
ändern.  
 
8.1.3 Boden 
Die Bodenkarte 1:50.000 des Geologischen Dienstes stellt für das Plangebiet keine Bodeninforma-
tionen zur Verfügung.  
Aufgrund der vorhandenen Wohngebäude und Wegeflächen liegt die Versiegelung des Plange-
biets gegenwärtig bei circa 25%. Durch die Neubebauung und die erstmalig geplante Tiefgarage 
erhöht sich zukünftig der Versiegelungsgrad. Die Zunahme der Versiegelung findet im Bereich der 
rückwärtigen Grünflächen statt. Die Tiefgarage dehnt sich ebenfalls zum Teil in den Grünbereich 
aus, der heute noch unversiegelt ist. Die erhöhte Versiegelung wird durch die geplante Begrünung 
der Tiefgarage und der Dachflächen zum Teil kompensiert. Die entsprechende Flächenbilanzie-
rung zeigt, dass durch die geplante Baumaßnahme die Versiegelung auf fast 55% ansteigen wird.  
Für das Plangebiet wurde ein Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration 
erstellt (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang GbR, 
Baugrund- und Umweltberatung, Juni 2017, Projekt-Nr.: 17-3733). Das Gutachten hat zum Ergeb-

20 
nis, dass im gesamten Plangebiet kein gewachsener natürlicher Boden erbohrt wurde. Auch der 
heute als Garten genutzte Bereich, der zukünftig mit der Tiefgarage unterbaut sein wird, ist durch 
Auffüllungen in einer Mächtigkeit zwischen 0,40m und 5,00m geprägt. 
Es liegt kein Hinweise auf eine Kontamination des Untergrunds im Plangebiet vor. Weiter wurden 
auf Basis der Untersuchungsergebnisse keine Hinweise auf einen anstehenden Grundwasserkör-
per im Niveau des Bauraumes bis 5m Tiefe gefunden. Der maximale Grundwasserpegel liegt im 
Plangebiet ca. 10m unter Gelände der minimale Grundwasserpegel ca. 13m unter Gelände.  
 
8.1.4 Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden und auch nicht geplant. 
 
8.1.5 Klima  
Die Synthetische Klimafunktionskarte stellt für das Plangebiet Stadtklimatyp III dar und zeichnet 
sich somit durch starke Veränderung aller Klimaelemente, Wildfeldstörung, intensive Wärmeinsel, 
problematischer Luftaustausch, zeitweise hohe Schadstoffbelastung aus.  
Die Planungshinweiskarte zukünftige Wärmebelastung bewertet das Plangebiet mit Klasse 2, 
hochbelastete Siedlungsfläche im Westen und mit Klasse 1, sehr hoch belastete Siedlungsfläche 
im Osten.  
Das Plangebiet gehört im Kontext der Bebauung von Raderberg in einen Bereich, der als hitzebe-
lastetes Wohngebiet im FNP ausgewiesen wird. Als klimaaktive Fläche aus der Karte der Klimaak-
tiven Flächen in den FNP Freiräumen grenzt unmittelbar an das Plangebiet der Vorgebirgspark an. 
Von hier kommt es durch Kaltluftentstehung zu einer Entlastung an heißen Sommertagen und Tro-
pennächten. Die Ausnutzung dieser Klimagunst bleibt weiterhin bestehen. Der Baublock wird zur 
Straße, über die Kaltluft einströmen kann, nicht geschlossen.  
Die Planung führt durch die bauliche Nachverdichtung zu einer höheren Flächenversiegelung im 
Plangebiet. Unter Anrechnung einer maximal möglichen Ausnutzung nach geltendem Planungs-
recht führt im Vergleich die aktuelle Planung zu einer höheren Verdichtung des Grundstücks. Die 
zusätzliche Versiegelung der Flächen führt zu einer lokalen Verminderung des Versickerungspo-
tenzials und einer geringeren Verdunstung.  
Das geplante städtebauliche Konzept sieht für die nicht durch Bebauung versiegelten Flächen ei-
nen durchgängig begrünten Freibereich vor. Große Teile des Innenbereichs zwischen bestehender 
Bebauung und Neuplanung werden als baumbestandene private Grünbereiche weiter Bestand 
haben. Die vorliegende Planung  sichert den vorhandenen Gehölzbestand im nördlichen Grund-
stücksbereich. Der vorhandene sowie der geplante und über die Festsetzung umzusetzende 
Baumbestand tragen zur Frischluftproduktion, zur Staubbindung und zur Luftbefeuchtung durch 
Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzliche Kühlfunktion an heißen Sommer-
tagen.  
Maßnahmen die dem Klimawandel entgegenwirken sind der Ersatz der Bebauung aus den 30iger 
Jahren durch Gebäude, die alle aktuellen Anforderungen an sparsame und effiziente Energienut-
zung und –einsparung sowie Möglichkeiten erneuerbarer CO2 neutraler Energieerzeugung aus-
nutzt.  
 
9 Planverwirklichung 
Das Planungsrecht des Bebauungsplans erfolgt auf der Grundlage des § 13 a BauGB. Zwischen 
der Stadt Köln und dem Planbegünstigten wird ein städtebaulicher Vertrag mit folgenden Inhalten 
abgeschlossen: 
− Sicherung von öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einer Quote von mindestens  
30 % 
− Verpflichtung zur Herstellung einer öffentlich zugängigen Spielplatzfläche

21 
− Herstellung eines Wegerechtes für die Allgemeinheit zur Erreichbarkeit der Spielfläche 
− Die Ablöse eines Ersatzbaumes im öffentlichen Straßenraum außerhalb des Plangebietes 
aufgrund der Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt  
− Zur Sicherung der Löschung einer bestehenden Baulast (15 oberirdische Stellplätze) 
 
10 Städtebauliche Kennwerte 
Größe des Plangebietes 0,85 ha 
Allgemeines Wohngebiet 8.500 m² 
 
 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf 67421/02 wird gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a (BauGB) mit 
dieser Begründung öffentlich ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordneter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Lang Az 
Vorlagen-Nummer  19.06.019 
 1613/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 01.07.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019 
 
Betreff: Bebauungsplan Nummer 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg  
Hier: Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Mitteilungstext: 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Mannsfelder 
Straße. Es umfasst die Wohnungsbausiedlung der Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein eG` mit 
Sitz in Köln, Raumerstraße 5. Die Genossenschaft ist ein gemeinnützig orientiertes Wohnungsunter-
nehmen, welches seit seiner Gründung im Jahr 1921 dem Leitgedanken folgt, preiswerten und attrak-
tiven Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.  
Die Wohnanlage in der Mannsfelder Straße wurde in den Jahren 1921 bis 1923 als erste Genossen-
schaftssiedlung erbaut. Die Baugenossenschaft besitzt heute rund 900 Wohnungen im linksrheini-
schen Köln. Einige der Genossenschaftswohnungen entsprechen jedoch inzwischen nicht mehr den 
heutigen Wohnbedürfnissen und energetischen Ansprüchen. Die Wohnungsbaugenossenschaft ließ 
aus diesen Gründen in den vergangenen Jahren einen Großteil ihrer Siedlungen modernisieren und 
energetisch ertüchtigen. 
Auch für den Standort an der Mannsfelder Straße wurde geprüft, ob ein Erhalt der Siedlung und eine 
Sanierung und Modernisierung der Häuser möglich ist. Bautechnische Untersuchungen im Jahr 2011 
haben jedoch erhebliche altersbedingte Mängel an den tragenden Bauteilen offengelegt. Zudem sind 
die Grundrissgrößen mit 28 bis 56 qm relativ klein. Familien bilden in der Mieterschaft die Ausnahme, 
da familien- und kinderfreundliche Wohnungen fehlen. Eine Sanierung der Gebäude ist somit aus 
wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. Die gemeinnützige Baugenos-
senschaft beabsichtigt aus den vorgenannten Gründen, die Häuser Nr. 52 - 88 in der Mannsfelder 
Straße abzureißen und diese durch moderne Neubauten zu ersetzten.  
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998. Die-
ser setzt entlang der Mannsfelder Straße eine 15 m tiefe, straßenbegleitende überbaubare Grun d-
stücksfläche mit einer maxima len Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Die aktuelle Planung 
sieht einen vier geschossigen Gebäuderiegel und fünf in den rückwertigen Bereich hinei nragende 
dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungspla-
nes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, soll mit diesem Verfahren neues Planungsrecht g e-
schaffen werden, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben realisiert werden kann. 
Ziel des Planverfahrens ist es, entlang der Mannsfelder Straße eine verbesserte A usnutzung des 
Grundstückes für eine bis zu viergeschossige Wohnbebauung mit kammartigen, dreigeschossigen 
Anbauten im rückwärtigen Grundstücksteil sowie Tiefgaragen zu ermöglichen. Dazu soll die B e-
standsbebauung niedergelegt und durch einen neuen Gebäuderi egel an der nahezu selben Stelle 
ersetzt werden. Zusätzlich soll innerhalb der rückwärtigen Freiflächen ein öffentlich zugänglicher Kin-
derspielplatz mit circa 500 qm entstehen.

2 
 
Die geplanten Wohngebäude schaffen mit unterschiedlichen Grundrissgrößen neben zeitgemäßen 
Klein- und Seniorenwohnungen in großem Umfang auch familien- und kinderfreundliche Wohnungen 
sowie Studentenappartements. Die durchschnittliche Wohnungsgröße wird sich im Vergleich zum 
Bestand vergrößern. Zur Unterstützung des gemeinschaftliche n Lebens wird zudem im wes tlichen 
Gebäudeteil im Erdgeschoss ein Bewohnertreff/ Café eingerichtet. Die Häuser 90– 92 im Kreuzungs-
bereich Kreuznacher Straße/ Mannsfelder Straße bleiben im Bestand erhalten. Der ruhende Verkehr 
wird erstmalig in zwei Tiefgaragen mittlerer Größe unter der Wohnbebauung untergebracht.  
 
Verfahrensverlauf 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes 
beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswir-
kungen der Planungen beim Stadtplanungsamt informieren 
 und sich in der Zeit vom 28.05. bis 11.06.2018 zur Planung äußern. Es sind keine Stellungnahmen 
eingegangen. 
Entgegen dem ursprünglichen Planungsansatz wird im weiteren Verfahren beabsichtigt, das Be-
bauungsplanverfahren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortzusetzen. Dies erfolgt nicht im 
Wege der Änderung des bestehenden Verfahrens 67420/07, sondern durch die Aufstellung eines 
neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02 Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Stra-
ße in Köln-Raderberg. Veränderungen der Verfahrensinhalte entstehen durch die Umstellung des 
Verfahrens und durch die Umbenennung des Bebauungsplans nicht. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in Anwen-
dung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgt im Juli 2019. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich 
Anlage 2 Begründung nach § 3 Absatz 2 BauGB 
Anlage 3 Textliche Festsetzungen 
Anlage 4 Bebauungsplan-Entwurf (verkleinert) 
 
 
 
Gez. Greitemann

Ein-/Ausfahrt TGaEin-/Ausfahrt TGaEin-/Ausfahrt StStTGa
UC
Gehrecht zugunsten der AllgemeinheitIIIIII IIIIIIIIIIIIIIIIVIVWAGRZ 0,4GFZ 1,3-g-FDGH max.60,50 mü. NHN
GH max.60,20 mü. NHNGH max.60,20 mü. NHNGH max.60,20 mü. NHNGH max.60,20 mü. NHNGH max.60,20 mü. NHNGH max.60,50 mü. NHNGH max.63,50 mü. NHNGH max.63,50 mü. NHNIIIGH max.60,20 mü. NHNLPB IVLPB III
3,007,00 7,002,00
12,701,205,0012,701,205,00
12,701,205,00
9,001,501,75
5,003,00 3,009,00
UC
Nohne Maßstab
Anlage 4Auszug aus dem Bebauungsplan-Entwurf Nr: 67421/02-00-00Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/Kreuznacher Straße inKöln-Raderberg

[8 stastxöin |)
Stadtplanungsamt

Anlage 1

Geltungsbereich des Bebauungsplans
Mannsfelder Straße/Kreuznacher Straße
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Anlage 2 
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 BauGB zum  
Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Rader-
berg  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Es umfasst eine der zahlreichen Wohnungsbausiedlungen der Wohnungsbauge-
nossenschaft `Grundstein eG` mit Sitz in Köln, Raumerstraße 5. Die Genossenschaft ist ein ge-
meinnützig orientiertes Wohnungsunternehmen, welches seit seiner Gründung im Jahr 1921 dem 
Leitgedanken folgt, preiswerten und attraktiven Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.  
Die Wohnanlage in der Mannsfelder Straße wurde in den Jahren 1921 bis 1923 als erste Genos-
senschaftssiedlung erbaut. Die Baugenossenschaft besitzt heute rund 900 Wohnungen im link s-
rheinischen Köln. Einige der Genossenschaftswohnungen entsprechen jedoch inzwischen nicht 
mehr den heutigen Wohnbedürfnissen und energetischen Ansprüchen. Die Wohnungsbaugenos-
senschaft ließ aus diesen Gründen in den vergangenen Jahren einen Großteil ihrer Siedlungen 
modernisieren und energetisch ertüchtigen. 
Auch für den Standort an der Mannsfelder Straße wurde geprüft, ob ein Erhalt der Siedlung und 
eine Sanierung und Modernisierung der Häuser möglich ist. Bautechnische Untersuchungen im 
Jahr 2011 haben jedoch erhebliche altersbedingte Mängel an den tragenden Bauteilen offenge-
legt. Zudem sind die Grundrissgrößen mit 28 bis 56 qm relativ klein. Familien bilden in der Mieter-
schaft die Ausnahme, da familien- und kinderfreundliche Wohnungen fehlen. Eine Sanierung der 
Gebäude ist somit aus wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. 
Die gemeinnützige Baugenossenschaft beabsichtigt aus den vorgenannten Gründen, die Häuser 
Nr. 52- 88 in der Mannsfelder Straße abzureißen und diese durch moderne Neubauten zu ersetz-
ten. Insgesamt sollen so 86 neue Wohneinheiten entstehen. Das sind 8 Wohneinheiten mehr als 
im aktuellen Bestand (78 WE).  
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998. 
Dieser setzt entlang der Mannsfelder Straße eine 15 m tiefe, straßenbegleitende überbaubare 
Grundstücksfläche mit einer maximalen Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Die aktuelle 
Planung sieht einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich hinein-
ragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, soll mit diesem Verfahren neues Pla-
nungsrecht geschaffen werden, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben realisiert wer-
den kann. 
 
2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Einleitung eines Bebauungsplan-
verfahrens beschlossen. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017. 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.05.2018 
bis einschließlich 11.06.2018. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen. Entgegen dem ur-
sprünglichen Planungsansatz wird im weiteren Verfahren beabsichtigt, das Bebauungsplanverfah-

2 
ren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortzusetzen. Dies erfolgt nicht im Wege der Ände-
rung des bestehenden Bebauungsplans 67420/07 im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, 
sondern durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02 Arbeitstitel: 
Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln-Raderberg im beschleunigten Verfahren nach § 
13a BauGB. Veränderungen der Verfahrensinhalte entstehen durch die Umstellung des Verfah-
rens und durch die Umbenennung des Bebauungsplans nicht. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in An-
wendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgt im Juli 2019. 
 
2.1 Städtebaulicher Wettbewerb 
Um für das circa 8.500 qm große Baugrundstück städtebaulich und architektonisch angemessene 
Entwurfsvorschläge zu erhalten, wurde im Jahr 2015 ein nicht offener städtebaulicher und frei-
raumplanerischer Realisierungswettbewerb als zweiphasiges, nicht anonymes, kooperatives Ver-
fahren nach RPW 2013 mit neun Planungsbürogemeinschaften durchgeführt. Das Preisgericht 
erkannte den vom Architekturbüro `Baufrösche`, Kassel sowie dem Landschaftsbüro `Gnüchtel 
Triebwetter`, Kassel, eingereichten Entwurf den 1. Preis zu. Auf der Grundlage dieses städtebauli-
chen Siegerentwurfs soll der Bebauungsplan aufgestellt werden. 
 
2.2 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 
13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei ei-
ner Plangebietsgröße von circa 8.500 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² 
des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachli-
chen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wä-
re. 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im 
Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 
Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern  
–Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 
bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Un-
fällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutz-gesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der Bebauungsplan 
„Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg“ im beschleunigten Verfahren durch-
geführt werden. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 
Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von 
dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Ab-
satz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die rele-
vanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
2.3 Kooperatives Baulandmodell 
Das durch den Rat im Jahr 2014 beschlossene Kooperative Baulandmodell (Koop BLM) und die 
am 04.04.2017 (Bekanntmachung am 10.05.2017) beschlossene Fortschreibung des Koop BLMs 
geben vor, dass bei Realisierung von Bauvorhaben mit mehr als 20 neuen Wohneinheiten oder 
einem Zuwachs von mehr als 1.800 qm Geschossfläche (GF) 30 % der geplanten Wohnungen als 
öffentlich geförderten Wohnraum sowie soziale Infrastrukturmaßnahmen umzusetzen sind. Da das 
geplante Wohnbauprojekt an der Mannsfelder Straße weniger als 20 neue Wohneinheiten bzw.

3 
weniger als 1.800 qm neue GF schafft, ist in diesem Planverfahren das Koop BLM nicht anzuwen-
den.  
Der Planbegünstigte hat sich jedoch bereit erklärt, circa 30 % der neuen Wohnungen als öffentlich 
geförderten Wohnungsbau umzusetzen, sowie einen circa 500 qm großen und öffentlich zugängli-
chen Spielplatz zu realisieren 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Der Geltungsbereich wird im Norden von einem Wohn- und einem Mischgebiet an 
der Marktstraße, im Osten von dem Mischgebiet der Raderberger Straße, im Süden von der 
Mannsfelder Straße und im Westen von dem zu erhaltenden Teilbereich der Genossenschaftssied-
lung an der Kreuznacher Straße begrenzt. Noch weiter westlich schließt sich der Vorgebirgspark 
an. Der Geltungsbereich liegt in den Flurstücken 2543, 806 und 2321 der Gemarkung Köln-
Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet hat eine Fläche von circa 8.500 m². 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet umfasst den Teilbereich der genossenschaftlichen Siedlung, dessen Gebäude im 
Rahmen der Neubebauung niedergelegt werden, sowie das Eckgebäude Mannsfelder Straße 90-
92, welches erhalten bleiben soll. Die abzutragenden Mehrfamilienhäuser sind in einer geschlos-
senen Blockrandbebauung ausgebildet und besitzen drei Vollgeschosse, Walmdächer sowie klei-
ne begrünte Vorgärten. Die Bestandsbebauung ist gegenüber der südlich verlaufenden Straßen-
verkehrsfläche um circa 5 m zurückgesetzt. Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befinden sich gro-
ße Grünflächen, welche ursprünglich als Hausgärten zur Selbstversorgung genutzt wurden. Die 
entsprechende Zonierung ist bis heute im Bestand ablesbar. 
Nördlich des Gebietes liegen fünf Wohnblöcke in dreigeschossiger Zeilenbauweise sowie ein Al-
tenheim und eine Kita. Im Osten schließt das Plangebiet an die Grenzbebauung des Nachbar-
grundstücks Mannsfelder Straße 50 an, welches wiederum von einem Mischgebiet begrenzt wird. 
Nördlich dieses Bereiches liegt das Areal des Großmarktes, welcher in den folgenden Jahren zu-
gunsten einer umfassenden städtebaulichen und freiräumlichen Neubebauung verlagert werden 
soll. 
An der Mannsfelder Straße bilden die südlich des Plangebietes gelegenen Wohngebäude zusam-
men mit dem zu überplanenden Gebäuderiegel einen räumlich gefassten Straßenraum. Südlich 
schließt eine Wohnsiedlung mit verschiedenen Gebäudetypen und einer unterschiedlichen Ge-
bäudedichte an. Westlich liegen die Grünflächen des 13,9 Hektar großen Vorgebirgspark. 
Grün- und Freiflächen 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Der 
vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer beur-
teilt (Gutachtenstand November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachver-
ständigenbüro Paesaggista – Landschaftsarchitekt Sven Berkey (Stand Kartierung 17.01.2018). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 kartierten Bäumen 
im Plangebiet sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum 
unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die 
Baumschutzsatzung geschützt. 
 
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr

4 
Das Plangebiet wird über die Mannsfelder Straße erschlossen, die von der Kreuznacher Straße im 
Westen bis zur Brühler Straße im Osten verläuft. Der Standort ist gut an das überörtliche Ver-
kehrsnetz angebunden. Der Kölner Autobahnring ist über den Verteilerkreis in weniger als zehn 
Minuten mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen.  
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehwegbreiten in der Mann s-
felder Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseingeschränkten Personen oder Personen mit Kinde r-
wagen genutzt werden können. Der Fahrradverkehr wird auf der Mannsfelder Straße sowie der Kreuzn a-
cher- und Raderberger Straße im Mischverkehr zusammen mit dem MIV geführt.   
Öffentlicher Personennahverkehr ÖPNV 
Das Plangebiet ist an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Mannsfeld (Buslinie 132, Köln 
Hauptbahnhof ↔ Köln Meschenich, 10-Minuten-Takt und 133 Köln Hauptbahnhof ↔ Zollstock 
Friedhof, 20-Minuten-Takt, jeweils in der Hauptverkehrszeit) dienen als nächstgelegene ÖPNV-
Anbindung. 
Künftig wird an der Kreuzung Marktstraße/ Bonner Straße die vorläufige Endhaltestelle der derzei-
tig im Bau befindlichen Nord-Süd-Stadtbahn in fußläufiger Nähe eingerichtet, so dass die Anbin-
dung an die Kölner City und den Hauptbahnhof noch verbessert wird. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
 
3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Entscheidung für 
eine Wohnnutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des Flächennut-
zungsplanes getroffen. Für eine Wohnnutzung des Plangebietes gibt es keine Alternative. Bei 
Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter Gebäudehöhe nur 
über Befreiungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 67420/07 genehmigt werden. Bei 
der Planung handelt es sich um eine geringfügige Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche 
im Rahmen der nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung eventueller Alternativ-
standorte wird daher verzichtet. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 67420/07, `Nördlich Mannsfel-
der Straße` aus dem Jahr 1998. Dieser setzt für die betreffenden Flächen ein allgemeines Wohn-
gebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 
fest. Zudem setzt er eine geschlossene Bauweise und drei Vollgeschosse fest. Die aktuelle Pla-
nung sieht dagegen einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich 
hineinragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindli-
chen Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, ist daher die Aufstellung eines 
Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Rechtskraft des aktuellen Bebauungsplanes wird das ur-
sprüngliche Planungsrecht im Überschneidungsbereich überplant. 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als `Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)` dar. Die Planziele 
des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplans entsprechen somit den Darstellungen des 
Regionalplans.

5 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als `Wohnbaufläche` (W) dar. Die Bebauungsplan wird 
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
4.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als `Innenbereich gemäß § 34 BauGB` dargestellt. 
Westlich des Planungsgebiets grenzt ein Landschaftsschutzgebiet an (L17) mit einer Pflegemaß-
nahme (Pf. 2.4-02) an. Die Planung steht den Darstellungen nicht entgegen. 
 
4.4 Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine Denkmäler. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Städtebauliches Konzept 
Das Plangebiet soll auf der Grundlage des Wettbewerbs `Erneuerung der Genossenschaftssied-
lung Mannsfelder Straße 52-88`, hervorgegangenen städtebaulichen Konzeptes des Architekturbü-
ros `Baufrösche` und des Freiraumbüros `GTL Gnüchtel, Triebswetter` Landschaftsarchitekten, 
beide aus Kassel, entwickelt werden.  
Das Plankonzept orientiert sich in seinem Entwurf gemäß der Wettbewerbsvorgaben an der stra-
ßenbegleitenden Gebäudestellung der bestehenden Siedlung. Die neuen Baukörper werden als 
gegliederte, dreigeschossige Wohnriegel mit zusätzlichen Staffelgeschossen ausgebildet, welche 
straßenseitig mit vorgestellten Loggien versehen sind. Hofseitig schließen sich fünf dreigeschossi-
ge kammartig angeordnete Gebäude an, welche jeweils mit einem Treppenhaus versehen sind. So 
entstehen halbprivate, grüne Innenbereiche und eine nördlich anschließende offene Grünfläche. 
Der westliche Querriegel bildet mit seiner größeren Kubatur den architektonischen Abschluss des 
neuen Gebäuderiegels. Hier sollen neben Wohnungen ein kleiner multifunktionaler Raum zur Ver-
fügung gestellt werden, der als Bewohnertreff/ Café genutzt werden kann. 
Neben der reinen Ersatzbebauung wird eine Verdichtung durch zusätzliche Wohngebäude im Be-
reich der Hinterhöfe geschaffen. Ferner bietet die neue Wohnbebauung eine höhere Ausnutzung 
in Form von drei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss. Insgesamt wird die Zahl 
der Wohnungen von derzeit 78 auf circa 86 ansteigen. Zusätzlich  werden die durchschnittlichen 
Wohnungsgrößen deutlich erhöht. Der geplante Wohnungsmix sieht unterschiedliche Wohnformen 
mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, familienfreundliche Drei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen 
sowie Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements für zum Beispiel Studierende oder Senioren vor. Das 
Vorhaben soll mit circa 30% sozial geförderten und circa 70% frei finanzierten Wohnungsbau ent-
wickelt werden. Die Seniorenwohnungen werden entsprechend den Förderrichtlinien des Landes 
barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgebildet. 
Die geplante Wohnbebauung trägt dazu bei, ein harmonisches Gesamtbild des Quartiers herzu-
stellen und fügt sich in die umgebende Bestandsbebauung ein. Durch die gegenüber den Be-
standsbauten dichtere Neubebauung wird zusätzlicher Wohnraum erschlossen. Die zentrale Lage 
rechtfertigt eine Nachverdichtung im Sinne einer sparsamen Flächeninanspruchnahme.  
Das Stellplatzkonzept sieht insgesamt 79 Stellplätze vor, von denen 70 unterirdisch in zwei Mittel-
garagen und 9 oberirdisch im Bereich des Bewohnertreffs untergebracht sind. 
Freiraumplanerisches Konzept 
Das freiraumplanerische Konzept sieht eine durchgängige Grüngestaltung der Freiflächen vor. Die 
Vorgartenzone wird durch Rasenflächen mit kleinen Bäumen und einer niedrigen Sitzmauer ge-
gliedert. Die ebenerdig angeordneten Terrassenflächen der Erdgeschosswohnungen sind mit He-

6 
cken eingefasst. Im Bereich der Hauseingänge sind hausbezogene Flächen zur Unterbringung von 
Fahrrädern und Unterflurcontainern vorgesehen.  
Eine in Ost-West-Richtung verlaufende Wegeachse gliedert den rückwärtigen Garten in die ge-
bäudenahen Freiflächen und den nördlich angeordneten, gemeinschaftlich nutzbaren Freiraum. 
Die Grünbereiche über der Tiefgarage werden mit kleinkronigen Obst- oder Ziergehölzen, der 
nördliche Gartenteil wird durch großkronige Bäume begrünt. Hier befinden sich vier Bestandsbäu-
me, deren Erhalt und Pflege im Bebauungsplan gesichert sind.  
Ein öffentlich zugängiger Kinderspielplatz wird über einen rückwärtigen Fußweg erschlossen und 
über zwei Zugänge an den öffentlichen Straßenraum angeschlossen. Die Spielfläche soll sowohl 
für Anwohnerinnen und Anwohner, als auch für Besucherinnen und Besucher zu den üblichen 
Spielzeiten frei zugänglich sein.  
Im Bereich des künftigen Bewohnertreffs ist eine kleine Platzfläche vorgesehen, westlich daran 
schließt eine Gemeinschaftsstellplatzanlage an. Die große Rosskastanie an der Mannsfelder Stra-
ße wird erhalten und in die Platzgestaltung mit integriert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Allgemeines 
Wohngebiet (WA) festgesetzt.  
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind gemäß § 4 Absatz 2 BauNVO Wohngebäude, die 
der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stö-
rende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum entspricht dem städtebaulichen 
Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerichtet ist, eine wohnverträgliche Nut-
zungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der Festsetzung eines Allgemeinen 
Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umgesetzt, einen Beitrag zur Deckung 
des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten. 
Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebau-
ungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen auf-
grund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen für 
eine Wohnnutzung vorzuhalten. 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Ge-
schossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudeoberkante) als 
Höchstmaß sowie durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 
 
6.2.1  Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Um das Ergebnis des Wettbewerbes umsetzten zu können, werden für die geplante Wohnbebau-
ung (WA) eine Grundfächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 
1,3 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) für 
allgemeine Wohngebiete, welche gemäß §17 Absatz 1 BauNVO 0,4 (GRZ) beträgt, wird somit ein-
gehalten. Die Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 wird hingegen leicht überschrit-
ten. Die erhöhte GFZ ist für die Realisierung des Vorhabens erforderlich und entspricht dem städ-
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung für Wohnraum. Insgesamt folgt die Planung den Zielen 
einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung ei-
ner Außenentwicklung den Vorrang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und

7 
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der Ein-
wohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen Nach-
frage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der 
baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 be-
schlossenen stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, ein ausreichendes Wohnungsangebot –
als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. Der Wohnungsbedarf beläuft sich auf 
rund 66.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 2015-2029. Ein Großteil – circa 30.000 WE - 
davon werden im Geschosswohnungsbau bereits bis 2019 benötigt. Im Plangebiet soll Geschoss-
wohnungsbau mit circa 86 Wohnungen realisiert werden. So kann ein Beitrag zur Deckung des 
aktuellen Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln geleistet werden. 
Die Überschreitung der GFZ für das WA wird durch folgende Umstände oder Maßnahmen ausge-
glichen: 
 Dach- und Tiefgaragenbegrünung 
 Die Stellplätze sind fast ausschließlich unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch Bepflanzun-
gen und Aufenthaltsflächen zu schaffen.  
 Freiflächen in der näheren Umgebung (Vorgebirgspark) 
 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch ge-
wahrt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen. Nachteilige 
Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten.  
 
6.2.2  Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgaragen wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO 
die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu 
einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer 
städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der Reali-
sierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungs-
nahen Freiflächen. 
 
6.2.3  Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird für das allgemeine Wohngebiet 
das Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Gebäudehöhen festgesetzt. Diese sind als Oberkante (OK) als Höchstmaß in Metern 
über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse (III und IV Geschosse) sowie der Gebäudehöhen 
orientieren sich an der überwiegend III-geschossigen Bestandsbebauung. Die Festsetzung eines 
zur Mannsfelder Straße orientierten und von der Vorderkante zurückspringenden weiteren Ge-
schosses folgt dem städtebaulichen Ziel der Innenentwicklung. 
Entlang der Mannsfelder Straße wird eine Zeilenbebauung mit vier Vollgeschossen festgesetzt. 
Die geplante Gebäudehöhe der unteren drei Geschosse mit einer maximal zulässigen Höhe von 
60,50 m über Normalhöhennull (NHN) entspricht der Traufhöhe der bestehenden Bebauung. Das 
vierte Geschoss springt von der Gebäudekante, welche zur Mannsfelder Straße orientiert ist, zu-
rück und wird mit einer maximal zulässigen Höhe von 63,50 m über NHN festgesetzt. Da das 
oberste Geschoss nicht von allen Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückge-
setzt ist, wird es nicht als Staffelgeschoss sondern als Vollgeschoss gewertet. Die neugeplanten 
Gebäude im rückwärtigen Bereich werden mit drei Vollgeschossen und einer maximal zulässigen 
Höhe von 60,20 m über NHN festgesetzt.

8 
Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie bei-
spielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, Anlagen 
zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen sollen im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 
zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festge-
setzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser sowie technische Einrichtungen und Wärmepumpen überschritten werden dürfen.  
Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen von Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser beträgt 2,50 m in der Höhe. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen für 
technische Einrichtungen wie zum Beispiel Wärmepumpen beträgt 1,50 m in der Höhe. 
Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des 
obersten Geschosses zurücktreten, um das städtebauliche Erscheinungsbild nicht zu stören. 
 
6.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Um 
für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Mannsfelder Straße zu erhalten, er-
folgt die Festsetzung einer durchgehenden überbaubaren Grundstücksfläche mit Baugrenzen und 
einer geschlossenen Bauweise. 
 
6.4 Erschließung 
Äußere Erschließung 
Das Entwurfskonzept sieht eine Erschließung des Plangebietes von der Mannsfelder Straße vor. 
Von hier aus erfolgen zwei Ein- und Ausfahrten in die geplanten Tiefgaragen. Entlang der Manns-
felder Straße wird eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende öffentliche Ver-
kehrsfläche abzubilden.  
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie oberir-
disch nur in den durch Zeichnung und Beschriftung gekennzeichneten Flächen zulässig sind. 
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
weitestgehend vom motorisierten Verkehr freigehalten. Mit Ausnahme einer kleinen oberirdischen 
Stellplatzanlage sowie der Anlieferungs- und Rettungsverkehre wird der motorisierte Verkehr un-
terirdisch in zwei Tiefgaragen abgewickelt, um den bestehenden offenen Straßenraum und die 
guten Wohnverhältnisse im Quartier zu erhalten. Um die Unterbringung von Ver- und Entsorgungs-
flächen, Kellerräume, Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder 
zusätzlich in den Tiefgaragen zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass diese Flächen auch außer-
halb der durch Baugrenzen eingefassten überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der Tiefga-
ragen zulässig sind. 
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmigungs-
verfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. Für die geplanten 86 
Wohneinheiten sind danach 66 Stellplätze erforderlich. Zusätzlich ergeben sich aus dem Bedarf 
eines geplanten multifunktionalen Raums (Bewohnertreff oder Café) noch weitere 3 Stellplätze. 
Darüber hinaus sind 15 weitere Stellplätze nachzuweisen, für die eine Baulast auf dem Grundstück 
eingetragen ist. In Summe ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 84 Stellplätzen. Die Stellplätze 
aus der Baulast werden vor dem Satzungsbeschluss abgelöst. Somit besteht ein Bedarf von 69 
Stellplätzen.

9 
Die Gesamtstellplatzzahl in der Tiefgarage beträgt 70 Stellplätze. Im westlichen Bereich des Plan-
gebietes ist zusätzlich eine oberirdische Stellplatzanlage mit 9 Stellplätzen geplant. Diese sollen 
für die 3 notwendigen Stellplätze desmultifunktionalen Raums und die Besucherverkehr vorbehal-
ten sind. 
Fuß- und Radverkehr 
Die fußläufige Erschließung der rückwärtigen Gartenbereiche und der dort geplanten Spielplatzflä-
che erfolgt über zwei Durchgänge von der Mannsfelder Straße.  
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt 233 Stellplätze. Diese werden 
wohnungsnah, überwiegend  im Bereich der Hauszugänge bzw. in der Tiefgarage nachgewiesen. 
Mit einer Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit werden zwei Zugänge für Fußgänger zum ge-
planten Spielplatz sowie die Spielplatzfläche sichergestellt.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (Lindschulte+Kloppe, 13. Oktober 2018) wurden die Aus-
wirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnungen ergaben, dass im 
Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 80 Kfz-Fahrten je Tag (als 
Summe der Neuverkehre aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies entspricht 4 Kfz in der 
Spitzenstunde morgens und 7 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Es wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchgeführt. Die Leis-
tungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Mannsfelder Straße/ Ra-
derberger Straße und Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße. Die Leistungsanalyse hat erge-
ben, dass die untersuchten Knotenpunkte sowohl im Bestand als auch im Planfall als sehr gut 
(Qualitätsstufe A) zu werten sind. 
Des Weiteren wurden eine Leistungsfähigkeitsberechnung und Rückstauberechnung für die ge-
planten Tiefgaragen durchgeführt. Die Untersuchung hat ergeben, dass an beiden Tiefgaragenzu-
fahrten mit einem sehr guten Verkehrsablauf und nur sehr geringen Wartezeiten -bei einem Rück-
stau von maximal einem Kfz- an den Tiefgaragenzufahrten zu rechnen ist.  
Durch die erstmalige Unterbringung der Kfz in Tiefgaragen ist, obwohl durch die Planung eine ge-
ringfügige Verkehrszunahme prognostiziert wird, insgesamt mit einer Abnahme des ruhenden Ver-
kehrs im öffentlichen Straßenraum zu rechnen. 
Technische Infrastruktur –Ver- und Entsorgung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze. 
Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut war, nicht 
den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW und des Wasserhaushaltsgesetzes WHG. 
Der Müll wird an zwei Sammelplätzen im Bereich der Vorzone an der Mannsfelder Straße gebün-
delt. An den Hauseingängen 3 und 7 sind jeweils drei Unterflurcontainer geplant.  
Baulast 
Im Plangebiet befindet sich auf dem Flurstück 2543, der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53 eine 
Baulast für 15 Stellplätze. Die Baulast wird im Zuge der Planung vor dem Satzungsbeschluss ab-
gelöst. 
 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten gedeckt werden.  
Die geplante Wohnbebauung löst einen Bedarf an einer Spielplatzfläche von 500 qm aus. Diese 
Fläche wird innerhalb des Plangebietes im rückwärtigen Garten realisiert und ist im Plan mit dem

10 
Spielplatzsymbol festgesetzt. Die Spielplatzfläche wird im Eigentum der Wohnungsbaugenossen-
schaft verbleiben und für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Die Spielzeiten werden im städtebauli-
chen Vertrag festgelegt. Die Zugänglichkeit wird durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
gesichert. 
Infolge der Planung von circa 86 Wohneinheiten kann langfristig von zusätzlich einer Schülerin/ 
einem Schüler je Jahrgangsstufe im Primärbereich und einer Schülerin/ einem Schüler je Jahr-
gangsstufe in der Sekundstufe I ausgegangen werden. 
Die beiden nächstgelegenen Grundschulen mit verschiedenen Schularten sind die GGS und KGS 
Cäsarstraße in Bayenthal und die GGS in der Annastraße in Raderberg. Die drei Schulen verfügen 
über die vorhandenen Erweiterungspotentialflächen über eine ausreichende Aufnahmekapazität 
für die zu erwartende Schülerzahl. Des Weiteren bestehen vor dem Hintergrund des Großprojektes 
`Parkstadt Süd` Planungen für die Entwicklung eines Schulstandorts in der Gaedestraße in Mari-
enburg sowie eines zweiten Standorts in räumlicher Nähe. 
 
6.6 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden als Ersatz für die entfallenden 
Bäume Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie 
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Fest-
setzungen dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. 
Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Von den 12 unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen entfallen acht bei der Umsetzung der 
Planung. Die vier verbleibenden, schützenswerte Bäume werden zum Erhalt und dauerhaften Un-
terhalt bzw. Ersatz im Falle eines Abgangs festgesetzt. Ferner werden aus artenschutzrechtlichen 
Gründen als Ersatzniststätten für Gimpel und Mäusebussard zwei Nadelbäume (Fichten), die nicht 
unter die Baumschutzsatzung fallen, zum Erhalt festgesetzt. 
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Als Ersatz für die acht entfallenden geschützten Bäume sind 18 einheimische und standortgerech-
te Bäume zu pflanzen. Als Ersatzpflanzungen von unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen 
sind primär Baumpflanzungen in belebten Bodenschichten mit Grundwasseranschluss anzulegen. 
Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht unterbauten Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. 
Die durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 m² je Baumstandort betragen. Sämtliche 
Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Zur Sicherung der erhaltenswerten Grünstruktur für den nördlichen Grundstücksbereich wird eine 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Diese grenzt unmittelbar an die Fest-
setzung `Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern` des rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplanes auf dem nördlich benachbarten Grundstück, sodass beide festgesetzten Pflanzstreifen 
zusammen einen circa 10 m breiten Gehölzstreifen bilden. 
Begrünung nicht überbaubarer Grundstücksflächen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonsti-
gen Nebenanlagen überbauten Flächen aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen zu 
begrünen und dauerhaft zu erhalten sind. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
von Tiefgaragen sind als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht 
im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Mindestüberdeckung mit Bodensubstrat von min-
destens 0,80 m im Mittel auszubilden. Im Bereich der Anpflanzung von Bäumen (Bäume 1. Ord-
nung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung von Bäumen

11 
(Bäume 2. Ordnung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,20 m vorzusehen. Die durchwurzelbare 
Pflanzfläche sollte mindestens 25m² je Baumstandort betragen. Photovoltaikelemente sind über 
der Dachbegrünung zulässig. 
Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratdicke (incl. Filter + 
Drainage) von 10 cm vorzunehmen. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, Kies-
streifen und Dachterrassen. Insgesamt sind mindestens 64% der Dachflächen je Gebäude zu be-
grünen. 
Die festgesetzten Maßnahmen sollen der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses sowie der Erhal-
tung bzw. Schaffung von Lebensraum für Tiere und Insekten dienen. Sie sollen die höhere Versie-
gelung, den geringeren Anteil an gewachsenen Boden und die reduzierte Grundwasserneubildung 
kompensieren.  
6.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.7.1 Schallimmissionen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Schwinn Ingenieure, Projektnummer 4528-18, 
12.02.2019) wurden die auf das Plangebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Ver-
kehrslärmimmissionen rechnerisch ermittelt und bewertet. In der vorliegenden Untersuchung wur-
de auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage) untersucht. Des Weiteren sind die Auswirkungen der 
Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berechnet worden. 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
im Tagzeitraum 55 dB(A) am Tag und im Nachtzeitraum 45 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist im Bestand durch Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm (angrenzendes Mischge-
biet), Schienenverkehrslärm, Fluglärm aus der Umgebung vorbelastet.  
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Mannsfelder Straße und der Kreuzna-
cher Straße bestimmt. Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen basieren 
auf Angaben der Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich im Plangebiet ent-
lang der Mannsfelder Straße an den äußeren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und Lage 
Beurteilungspegel 54 - 55 dB(A) tags und 44 - 45 dB(A) nachts. Im rückwärtigen Bereich der Ge-
bäude werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags für Allgemeine Wohnge-
biete und Immissionen mit Werten von <35 dB(A) für den Tag- und Nachtzeitraum im Bestand und 
im Prognosefall deutlich unterschritten, da hier durch die Gebäude die Straßenverkehrsimmissio-
nen abgeschirmt werden.  
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Tagzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 63 
IP2 
EG 54,1 -0,9 54,5 -0,5 
1.OG 54,2 -0,8 54,5 -0,5 
2.OG 54,1 -0,9 54,4 -0,6 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 43 
EG 53,7 -1,3 54,0 -1,0 
1.OG 53,5 -1,5 53,8 -1,2

12 
IP3 2.OG 53,4 -1,6 53,8 -1,2 
 
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Nachtzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 63 
IP2 
EG 44,6 -0,4 45,0 0,0 
1.OG 44,6 -0,3 45,0 0,0 
2.OG 44,6 -0,4 44,9 -0,1 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 43 
IP3 
EG 44,2 -0,8 44,5 -0,5 
1.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
2.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben  
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Mannsfelder Stra-
ße. Für die im Zusammenhang mit den durch den planbedingten Mehrverkehr auf den öffentlichen 
Straßen zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den bestehenden Wohngebäuden sind Ein-
zelpunktberechnungen an exemplarischen Messpunkten an Gebäuden in der Nachbarschaft 
durchgeführt worden.  
Tabelle der Immissionsorte: 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Tagzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 65  
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43  
 
(IP 4) 
Mannsfelder Str a-
ße/Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  
 
Differenz 
EG 57,5 57,9 +0,4 56,2 56,5 +0,3 53,5 53,9 +0,4 
1. OG 57,2 57,6 +0,5 56,1 56,4 +0,3 54,0 54,3 +0,3 
2. OG 56,5 56,8 +0,3 55,5 55,8 +0,3 53,8 54,1 +0,3 
 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Nachtzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 65  
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43  
 
(IP 4) 
Mannsfelder Straße/  
Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  
 
Differenz 
EG 48,0 48,3 +0,3 46,6 47,0 +0,4 44,0 44,3 +0,3 
1. OG 47,7 48,1 +0,4 46,6 46,9 +0,3 44,8 44,8 +0,3

13 
2. OG 46,9 47,3 +0,4 46,0 46,03 +0,3 44,3 44,6 +0,3 
 
So ergeben sich an den Immissionspunkten IP 1 Mannfelder Straße 63, IP 4 Mannsfelder Straße 
43 und IP 5 Mannfelder Straße/Kreuznacher Straße Pegeldifferenzen von 0,3 dB (A) bis maximal 
0,5 dB(A) für den Tag und 0,3 dB (A) bis 0,4 dB(A) in der Nacht.  
Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den planinduzierten Mehrverkehr der Manns-
felder Straße somit um weniger als 0,5 dB(A). Eine Änderung der Beurteilungspegel von weniger 
als 3 dB ist für das menschliche Ohr nicht wahrnehmbar und somit als nicht wesentlich einzustu-
fen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass weder im Bestand noch im Prognose-
Fall die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung von 70 db(A) tags und 60 db(A) nachts überschritten 
wird. Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen Straßen keine un-
zumutbaren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzbedürftigen Wohnnutzun-
gen zu erwarten. 
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in ers-
ter Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in und aus den Tiefgaragen. Zur Ermittlung der Emis-
sionen der Tiefgaragenzufahrten wird dem Ansatz der Parkplatzlärmstudie des Bayrischen Lan-
desamtes für Umwelt gefolgt, die sich an die TA-Lärm anlehnt. 
Zur Untersuchung wurden vier Immissionsorte im direkten Umfeld der Tiefgaragenein-/ausfahrten 
betrachtet. In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet: 
 
Geplante Tiefgarage - Immission tags und nachts – Beurteilungspegel in dB(A): 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
                               
(IP 2) 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 2 
(IP 3) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
                               
(IP 4) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 38,6 33,0 44,6 39,0 45,3 39,8 37,1 31,6 
1. OG 40,5 34,9 44,0 38,4 36,8 31,3 39,2 33,7 
2. OG 40,6 35,0 41,0 35,3 35,7 30,2 39,6 34,2 
 
Die Immissionsorte Mannsfelder Straße 63 (IP1) und Mannsfelder Straße 43 (IP 4) liegen gegen-
über der geplanten Bebauung und direkt gegenüber der Tiefgarageneinfahrten an den Bestands-
gebäuden. (IP2) und (IP3) liegen im Plangebiet am geplanten Gebäude neben der Tiefgaragenein-
fahrt.  
Während der Tageszeit und der lautesten Nachtstunde ergeben sich keine Überschreitungen des 
Richtwertes. Es ist jedoch mit Überschreitungen des nach der TA-Lärm zulässigen kurzzeitigen 
Geräuschspitzen für allgemeine Wohngebiete nachts (maximal zulässiger Spitzenpegel 60 dB(A) 
durch die beschleunigte Abfahrt zu rechnen. Dies betrifft -ausschließlich im Nachtzeitraum- sowohl 
die unmittelbar neben der Rampe liegenden Wohnungen im eigenen Gebäude (Immissionspunkte 
IP 2 und 3) als auch die sich gegenüber der Rampe befindenden bestehenden Wohnungen (Im-
missionspunkte IP 1 und 4). Die Überschreitungen liegen je nach Geschoss bei 0,8 bis 8,2 dB(A) 
über dem Spitzenpegel. 
 
Geplante Tiefgarage - Kurzzeitige Geräuschspitzen (Spitzenpegel) gemäß TA-Lärm  
Beurteilungspegel in dB(A) nachts:

14 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
(IP 2) 
 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
(IP 3) 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 
(IP 4) 
Immissionshöhe maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts EG 63,1 
32,1 
68,2 
 
67,7 
 
61,6 
 1. OG 63,1 
34,0 
67,2 
 
61,8 
 
62,3 
 2. OG 62,3 
34,1 
65,8 
 
60,8 
 
61,6 
  
Nach dem Beschluss des VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juli 1995 (Az. 3 S. 
3538/94), kann aufgrund der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze das Spitzenpegelkri-
terium vernachlässigt werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Garagen und Stellplätze, 
deren Anzahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem 
Wohngebiet geprägten Bereich keine erheblichen und unzumutbaren Störungen hervorrufen. 
Dementsprechend geht § 12 Absatz 2, BauNVO in allgemeinen Wohngebieten von einer Sozial-
adäquanz des durch die Nutzung im Gebiet selbst verursachten Parkverkehrs aus. Die Trennung 
in zwei Ein-/Ausfahrten führt zu einer Verteilung der Lärmereignisse und damit zu einer Entlastung 
für den betroffenen Immissionsort. Auch eine Verschiebung der Ein-/Ausfahrten hätte hier nicht zu 
einer Veränderung der Immissionen geführt.  
Die Immissionsrichtwerte der DIN 18005 werden durch die Tiefgaragenzufahrten an den geplanten 
Baufeldern eingehalten. Im Tagzeitraum betragen die Unterschreitungen ca. 9- 19 dB(A) und im 
Nachzeitraum mit 0,2 – 9 dB(A).  
Immissionen Schienenverkehr 
Durch die >500m entfernt liegende Schienentrasse nördlich des Plangebietes ergeben sich Lärm-
immissionen von <50 dB(A) für den Tag- und den Nachtzeitraum auf das Plangebiet als Hinter-
grundbelastung. Somit gilt für die Nord- und Westfassaden im Plangebiet, dass die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für den Schienenverkehr am Tag eingehalten und in der Nacht um bis zu5 
dB(A) überschritten werden. Da die parallel zur Bahnlinie ausgerichteten Gebäude des Bestandes 
als auch der Planung den Schienenverkehrslärm abschirmen, können an den Südfassaden die 
Werte der DIN 18005 auch nachts eingehalten und tags deutlich unterschritten werden.  
Flugverkehr 
Die Immissionen des Fluglärms unterschreiten die Werte der DIN 18005 sowohl tags als auch 
nachts. 
Gewerbe – Einwirkungen auf das Plangebiet 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich östlich des Plangebietes angrenzende Gewer-
bebetriebe. Dieser Bereich ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 67420/07 als Mischgebiet 
festgesetzt, welches für die ausgeübte Nutzung tagsüber mit Immissionen zwischen 50 – 65 dB(A) 
im rückwärtigen Planbereich und 35 – 50 dB(A) in der vom Gewerbe abgewandten Gebäudeseite 
beaufschlagt wird.  
Es handelt sich hierbei nicht um Beurteilungspegel, die reale Immissionen abbilden, sondern um 
die Betrachtung maximal zulässige Emissionswerte einer Mischgebietsfläche. Abschirmungen 
durch Gebäude sind hier nicht berücksichtigt. Während die Werte der TA-Lärm im überwiegenden 
Teil des Plangebietes eingehalten werden können, kommt es an den nach Norden gerichteten 
Fassaden zu Überschreitungen um 5 dB(A) im Tagzeitraum. Im Nachtzeitraum werden unter den 
oben genannten Annahmen Immissionen von 35 – 45 dB(A) im rückwärtigen Plangebiet erreicht. 
Der Orientierungswert von 40 dB(A) wird nachts weitgehend eingehalten, ausschließlich in der 
nordöstlichen Ecke des Plangebietes wird dieser Wert um 5 - 10 dBA(A) überschritten. 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen

15 
Im Bebauungsplan werden zeichnerisch für den ungünstigsten Fall über alle Geschosse in 5 dB(A) 
Schritten die Lärmpegelbereiche III und IV dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend 
den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 
4109 zu treffen sind. 
Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, 
Ausgabe 2018) werden passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen von schutzbe-
dürftigen Räumen gemäß DIN 4109 in Form von Mindestanforderungen an das erforderliche Bau-
Schalldämmmaß der Außenbauteile festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeein-
trächtigungen bzw. gesundheitsschädlicher Innenpegel zu verhindern. Für die Lärmarten Straßen-
verkehr, Schienenverkehr, Flugverkehr, Gewerbe sind im Wege der freien Schallausbreitung 
Lärmpegelbereiche ermittelt worden im Bebauungsplan eingetragen. Hieraus ergibt sich der erfor-
derliche passive Schallschutz auf Grundlage DIN 4109. 
An Gebäudeteilen oder Geschossebenen können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes 
selbst oder die Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher 
wird entsprechend festgesetzt, dass im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren bei Nachweis 
von tatsächlich geringeren Lärmpegelbereichen an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebe-
nen vom festgesetzten Bau-Schalldämmmaß abgewichen werden kann.  
Darüber hinaus wird zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse, hier insbesondere eines 
ungestörten Schafes in der Nacht festgesetzt, dass Schlaf- und Kinderzimmer mit Außenlärmpegel 
ab 45 dB(A) nachts mit fensterunabhängigen Schalldämmlüftern auszurüsten sind bzw. durch 
gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen eine fensterunabhängige Belüf-
tung sicher zu stellen ist. 
Abwägung  
Es sind keine aktiven Schallschutzmaßnahmen vorgesehen, da die auf das Plangebiet treffenden 
Lärmimmissionen im Wesentlichen die Orientierungswerte der DIN 18005 einhalten. Lediglich zum 
Schutz vor Lärmimmissionen käme als aktive Schallschutzmaßnahmen die Errichtung von Lärm-
schutzwänden an den Tiefgaragenein-/ und ausfahrten in der Vorgartenzone in Betracht. Eine Be-
bauung in den grünen Vorgartenbereichen wird jedoch aus städtebaulichen Gründen als nicht 
wünschenswert angesehen. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 
24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen III-IV sind Schal l-
schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - Schallschutz im 
Hochbau (Ausgabe 2018, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnnutzung zur Erzielung gesunder Wohnver-
hältnisse Rechnung getragen werden kann. 
 
6.7.2 Lichtimmissionen 
Gegenüber den geplanten Tiefgaragen-Ein- und-ausfahrten ist an den bestehenden Gebäudefas-
saden mit einer möglichen Blendwirkung durch Scheinwerferlicht ausfahrender Fahrzeuge zu 
rechnen. Das Lichtgutachten (Schwinn Ingenieure: Lichtimmissionsbewertung, Bonn, den 
12.11.2018) hat zum Ergebnis, dass die Beeinträchtigungen für drei Fenster im Erdgeschoss zu-
treffen.  
Bei der Ermittlung der Häufigkeit der Fahrten orientiert sich das Gutachten an dem Verkehrsgut-
achten (Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018) und dem darin prognostizierten 
Quellverkehr (ausfahrende Fahrzeuge). Die häufigsten Ausfahrten ereignen sich in den Morgen-
stunden zwischen 6.00 und 8.00 Uhr, was nur bei Schlafräumen kritisch zu bewerten wäre. Nach 
18.00 Uhr finden insgesamt nur noch wenige Fahrten -das heißt im Durchschnitt nur alle 15 Minu-
ten eine Fahrt- statt. Daher ist die Beeinträchtigung zu den Abendstunden als gering einzustufen. 
Insbesondere nach 22.00 h werden keine wesentlichen Fahrbewegungen mehr prognostiziert. 
Dass diese Lichtimmission ein subjektives Störempfinden hervorrufen, lässt sich nicht auszu-
schließen. Aus diesem Grund empfiehlt das Gutachten die Nachrüstung von Rollläden der be-

16 
troffenen Fenster, da bei geschlossenen Rollläden keine störenden Lichtimmissionseffekte zu er-
warten sind. Die Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein eG` hat mit dem Eigentümer der ge-
genüberliegenden Gebäude eine entsprechende Vereinbarung zur Nachrüstung mit Rollläden an 
den betroffenen Fenstern getroffen.  
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorliegenden Bebauungsplanverfahren werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische Festset-
zungen gemäß § 89 BauO NRW) getroffen. Diese sollen dazu dienen, eine einheitliche und har-
monische Gestaltung der geplanten Wohnbebauung zu erreichen. Daher werden die Dachformen 
einheitlich als Flachdächer festgesetzt.  
Die Gestaltung des Vorgartenbereichs ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von gro-
ßer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch offe-
nen Zusammenhang zum Straßenraum der Mannsfelder Straße herzustellen, werden Vorgaben 
zur Einfriedung getroffen. So sind Einfriedungen der vorderseitigen Terrassen ausschließlich in 
Form von Heckenbepflanzung mit einheimischen Heckengehölzen in einer Höhe von bis zu 1 m 
zulässig. Um eine nachhaltige Begrünung sicherzustellen, sind die Bepflanzung dauerhaft zu un-
terhalten und zu pflegen. 
Um eine geordnete Freiraumgestaltung zu gewährleisten, sind darüber hinaus die Einhausung und 
Eingrünung von Abfallbehältern festgesetzt. 
Der Ausschluss von Mobilfunkanlagen und die Beschränkung von Sattelitenschüsseln auf Dächern 
werden festgesetzt, um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. 
 
8. Umweltbelange 
8.1 Natur und Landschaft 
8.1.1 Pflanzen und Tiere 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Be-
grünte Flächen und Gehölzflächen mit Anschluss an den Boden machen im Bestand 74,4% des 
Plangebietes aus. In der Planung ist diese Fläche auf 25,1% reduziert. Hinzu kommen weitere 
begrünte Flächen, wie die Tiefgaragenbegrünung mit 14,4% Flächenanteil und die Spielplatzflä-
che, die ebenfalls teilweise begrünt wird. Der geringere Anteil der bewachsenen Flächen im Plan-
gebiet wird durch die festgesetzte Dachbegrünung mit mindestens 60% je Gebäude teilweise 
kompensiert.  
Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer 
beurteilt (November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachverständigenbüro 
Sven Berkey (Stand Kartierung 2017). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 begutachteten 
Bäumen sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum unter 
die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die Baum-
schutzsatzung geschützt. Bei der Umsetzung der Planung entfallen von den geschützten Bäumen 
zwei im Baufeld, fünf im Bereich der geplanten Tiefgarage bzw. im Bereich der Baugrube und ein 
Baum im Vorgarten. Somit bleiben vier schützenswerte Bäume erhalten. Ferner sind laut Baumkar-
tierung circa 25 weitere Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, von der Baumaß-
nahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Fällerlaubnis für die durch die Baumschutzsat-
zung der Stadt Köln geschützten Bäume zu stellen und entsprechender Ersatz zu pflanzen bzw. 
Ersatzzahlungen zu leisten.

17 
Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (ASP 1) und Stufe 2 (ASP 2) erstellt (Sven Berkey, Feb-
ruar 2018 und 2019). In dem vorliegenden Gutachten wird entsprechend der Handlungsempfeh-
lung „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“ für 
die Artengruppen der potentiell betroffenen planungsrelevanten Arten über die ASP 1 zunächst 
eine Ersteinschätzung durchgeführt. 
Laut Artenschutzvorprüfung Stufe I kann eine vorhabenbedingte Betroffenheit von verschiedenen 
Vogelarten und Fledermäusen planungsrelevanter Arten sowie eine mögliche Besiedelung der 
Gebäude durch Zwergfledermaus und Breitflügelfledermaus und gebäudebrütende Schwalben und 
Stare nicht ausgeschlossen werden. In den Gehölzbeständen wurde der Horstbaum eines Mäuse-
bussards bekannt. Das Vorkommen von Eulen und Greifvögeln, des Bluthänflings und der Nachti-
gall konnte dort ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Deshalb wurden Fachgutachten mit vo-
gelkundlichen Erhebungen und der Erfassung der Fledermäuse beauftragt (Faunistik und Umwelt-
planung, Februar 2019) und die ASP 2 (Sven Berkey, Februar 2018 und 2019) durchgeführt. 
Vögel 
Zur Erfassung der Avifauna (Büro für Landschaftsarchitektur – Paesaggista, 25.02.2019) wurden 
im Planbereich und in seinem näheren Umfeld zwischen Anfang April und Mitte Juni 2018 insge-
samt sechs morgendliche Begehungen durchgeführt, in deren Rahmen alle Beobachtungen von 
Vogelarten kartiert und dokumentiert wurden.  
Bei den Erfassungen wurden 34 Vogelarten festgestellt. Nachgewiesen wurden folgende Vogelar-
ten im Plangebiet als Brutvögel: Amsel, Buchfink, Gimpel, Grünling, Haussperling, Heckenbraunel-
le, Kohlmeise, Mauersegler, Mäusebussard, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, Ringeltaube, Rot-
kehlchen, Sommergoldhähnchen, Stieglitz, Wintergoldhähnchen, Zaunkönig und Zilpzalp.  
Als Nahrungsgäste sind im Plangebiet der Buntspecht, Eichelhäher, Grünspecht, Sperber, Star 
sowie weitere Vogelarten im näheren Umfeld des Plangebietes erfasst worden. Dabei handelt es 
sich um Vögel der nicht planungsrelevanten Arten.  
Nur fünf der nachgewiesenen Arten sind als planungsrelevant einzustufen. Darunter treten Mehl-
schwalbe, Sperber und Star als Nahrungsgäste auf, Gimpel, und Mäusebussard besitzen im Vor-
habenbereich auch Fortpflanzungs- und Ruhestätten. Der Gimpel hat sein Revierzentrum in einer 
Fichtengruppe. Der Mäusebussard brütete 2017 und 2018 in einer Fichte im Plangebiet (Gartenbe-
reich). Desweiteren wurden in den Gebäuden brütend jeweils zwei Brutpaare des Mauerseglers 
und des Haussperlings sowie ein Brutpaar der Kohlmeise festgestellt.  
Maßnahmen 
Für die beiden betroffenen planungsrelevanten Arten Gimpel und Mäusebussard sind vorgezoge-
ne Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen, um die kontinuierliche ökologische Funktionalität der 
Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang (CEF- continuous ecological funktionality-measures) 
zu gewährleisten und einem Verbotstatbestand nach § 44 Abs: 1 Nr. 3 BNatSchG entgegenzuwir-
ken. 
 CEF Maßnahmen - Mäusebussard 
Es werden zwei künstliche Horste unter Abstimmung mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
der Stadt Köln an geeigneten Bäumen im Vorgebirgspark angebracht, um den Park als Brutplatz 
aufzuwerten und den Brutplatz in den Vorgebirgspark zu verlegen, um so die Bauzeit zu überbrü-
cken. Hierzu soll Nistmaterial in die Kunsthorste umgelagert werden. Um im Plangebiet nach Ab-
schluss der Bauarbeiten wieder einen Brutplatz zu ermöglichen, soll ein dritter künstlicher Horst in 
einer der verbleibenden und zum Erhalt festgesetzten Fichten eingerichtet werden. 
 CEF Maßnahmen – Gimpel 
Als Brutplatzangebot für den Gimpel wird eine möglichst breite und dichte Koniferenhecke (z.B. 
Eiben) in einer Länge von circa 20,00 m und einer Tiefe von circa 0,50 m angelegt, die in der 
nordöstlichen Ecke des Plangrundstücks vorgesehen ist. Die Maßnahme muss zeitnah im Herbst 
vor Baubeginn bzw. Beginn der Fäll-Maßnahmen umgesetzt und wirksam sein. Diese CEF Maß-
nahme wird als Pflanzmaßnahme im Bebauungsplan festgesetzt.

18 
Nicht planungsrelevante Vogelarten im Plangebiet 
Da für sämtliche Vogelarten, auch für die nicht planungsrelevanten, artenschutzrechtliche Verbots-
tatbestände nach § 44 Abs. 1, Nr. 1 BNatSchG nicht von vornherein auszuschließen sind, werden 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen dargestellt, durch die eine Tötung von Individuen inkl. 
ihrer Reproduktionsstadien vermieden werden können.  
Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von nicht flüggen 
Jungvögeln zu vermeiden, sollten die Fäll -, Rückschnitt - und Räumungsmaßnahmen außerhalb 
der Brutzeit durchgeführt werden. Die Inanspruchnahme von Gehölzbeständen wie  Bäumen, 
Sträuchern und Stauden ist deshalb zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzufüh-
ren. Dadurch wird die Zerstörung von Eiern oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch 
ein Eintreten von Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden kann. 
 Abbruch von Gebäuden 
Der Abbruch von Gebäuden ist zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen.  
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebäudebrütender Vogelarten sowie eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, sollten die Abbrucharbeiten au-
ßerhalb der Brutzeit der betroffenen Gebäudebrüter Haussperling, Kohlmeise und M auersegler, 
das heißt zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar durchgeführt werden. 
Die im Artenschutzgutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag (V3) 
und zur Vermeidung von Lichtemissionen und Erschütterungen (V4) können im Zuge der Bauge-
nehmigung umgesetzt werden. 
 Erhalt von Koniferen  
Gimpel und Mäusebussard nutzen im Plangebiet Nadelgehölze, sodass innerhalb der Maßnah-
menfläche im nördlichen Plangebiet gezielt zwei Fichten zum Erhalt festgesetzt werden. Diese 
Maßnahme, die Festsetzung der Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, die ebenfalls 
Nadelgehölze sowie die CEF Maßnahme für den Gimpel mit der Pflanzung einer Koniferenhecke 
betrifft, dient den Vogelarten Gimpel und Mäusebussard zum Erhalt ihrer Lebensstätte im räumli-
chen Zusammenhang.  
Fledermäuse 
Es wurden drei Fledermausarten nachgewiesen: Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus und Breit-
flügelfledermaus als jagende Tiere. Hinter der Holzverkleidung unter dem Dachüberstand von 
Haus Nr. 52 wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus nachgewiesen. Alle Nachweise für 
die Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus erfolgten auf der Gebäudesüdseite. Das Jagd-
revier der Zwergfledermaus und der Nachweis der Rauhausfledermaus wurden auf der Nordseite 
der Gebäude festgestellt. 
Die Dachstühle der bestehenden Häuser im Plangebiet weisen Sommerquartierpotenzial für 
Zwerg- und Breitflügelfledermaus auf. In seltenen Fällen siedeln auch Rauhautfledermäuse in sol-
chen Strukturen an. Sie zählen zu den ziehenden Arten und bevorzugen Wälder und Baumhöhlen 
als Quartiere. Für die Gebäude kann ein Winterquartierpotential ausgeschlossen werden. Die Ge-
hölze im Plangebiet zeigten sich als Quartiere wenig geeignet.  
 CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Nachgewiesen wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52. Dieses Quartier 
geht dauerhaft verloren. Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte sind insgesamt 10 Fleder-
mauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermausspaltenkästen) an geeigneten Standorten (G e-
bäude, Bäume) in einem Radius von 1.000 Meter um das Plangebiet vor Beginn der Abbrucharbei-
ten anzubringen 
Folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für Fledermäuse sind umzusetzen: 
 Bauzeitenbeschränkung

19 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes Sommerquartier 
der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52 ), sind Abbruchbeginn und Abholzungen in der Zeit von An-
fang November bis Ende März, durchzuführen. 
 Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Dachstühle und Fassaden der Abbruchhäuser Nr. 54, 56, 58, 60, 64, 70, 72/74, 76, 86 und die am 
07.09.2018 nicht zugängigen Dachstühle der Häuser Nr. 52, 68, 78, 82 und 88 sind zeitnah vor 
Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Werden Fledermäuse gefunden, sind 
die Tiere zu bergen und umzusiedeln.  
Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden sollen, 
ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individuen sowie Fort-
pflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig identifi-
ziert und geschützt werden können. Die zeitlich versetzten Bauphasen unterstützen die unter-
schiedlichen Maßnahmen (temporärer Erhalt von Strukturen bereits bei Beginn der Maßnahme). 
Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind durch die ökologische Baubegleitung in Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde zu begleiten und zu dokumentieren.  
Bei Einhaltung der Vermeidungsmaßnahmen sowie funktionserhaltender Maßnahmen (CEF Maß-
nahmen) werden aus gutachterlicher Sicht artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44, Abs. 1, 
Nr. 1 bis 3  BNatSchG in Bezug auf die nachgewiesenen Arten abgewendet. Erhebliche Beein-
trächtigungen der betroffenen Arten sind in diesem Fall nicht zu erwarten. 
 
8.1.2 Landschaft /Ortsbild 
Das Plangebiet wird bereits heute durch den vorhandenen dreigeschossigen Siedlungsbau mit 
einer begrünten Vorgartenzone geprägt. Das geplante Vorhaben wird dieses Erscheinungsbild 
nicht grundsätzlich ändern. Das zusätzliche zurückversetzte Geschoss sowie die beiden Tiefgara-
genzufahrten im weiterhin grün gestalteten Vorgartenbereich werden das Ortsbild geringfügig ver-
ändern.  
 
8.1.3 Boden 
Die Bodenkarte 1:50.000 des Geologischen Dienstes stellt für das Plangebiet keine Bodeninforma-
tionen zur Verfügung.  
Aufgrund der vorhandenen Wohngebäude und Wegeflächen liegt die Versiegelung des Plange-
biets gegenwärtig bei circa 25%. Durch die Neubebauung und die erstmalig geplante Tiefgarage 
erhöht sich zukünftig der Versiegelungsgrad. Die Zunahme der Versiegelung findet im Bereich der 
rückwärtigen Grünflächen statt. Die Tiefgarage dehnt sich ebenfalls zum Teil in den Grünbereich 
aus, der heute noch unversiegelt ist. Die erhöhte Versiegelung wird durch die geplante Begrünung 
der Tiefgarage und der Dachflächen zum Teil kompensiert. Die entsprechende Flächenbilanzie-
rung zeigt, dass durch die geplante Baumaßnahme die Versiegelung auf fast 55% ansteigen wird.  
Für das Plangebiet wurde ein Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration 
erstellt (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang GbR, 
Baugrund- und Umweltberatung, Juni 2017, Projekt-Nr.: 17-3733). Das Gutachten hat zum Ergeb-
nis, dass im gesamten Plangebiet kein gewachsener natürlicher Boden erbohrt wurde. Auch der 
heute als Garten genutzte Bereich, der zukünftig mit der Tiefgarage unterbaut sein wird, ist durch 
Auffüllungen in einer Mächtigkeit zwischen 0,40m und 5,00m geprägt. 
Es liegt kein Hinweise auf eine Kontamination des Untergrunds im Plangebiet vor. Weiter wurden 
auf Basis der Untersuchungsergebnisse keine Hinweise auf einen anstehenden Grundwasserkör-
per im Niveau des Bauraumes bis 5m Tiefe gefunden. Der maximale Grundwasserpegel liegt im 
Plangebiet ca. 10m unter Gelände der minimale Grundwasserpegel ca. 13m unter Gelände.

20 
8.1.4 Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden und auch nicht geplant. 
 
8.1.5 Klima  
Die Synthetische Klimafunktionskarte stellt für das Plangebiet Stadtklimatyp III dar und zeichnet 
sich somit durch starke Veränderung aller Klimaelemente, Wildfeldstörung, intensive Wärmeinsel, 
problematischer Luftaustausch, zeitweise hohe Schadstoffbelastung aus.  
Die Planungshinweiskarte zukünftige Wärmebelastung bewertet das Plangebiet mit Klasse 2, 
hochbelastete Siedlungsfläche im Westen und mit Klasse 1, sehr hoch belastete Siedlungsfläche 
im Osten.  
Das Plangebiet gehört im Kontext der Bebauung von Raderberg in einen Bereich, der als hitzebe-
lastetes Wohngebiet im FNP ausgewiesen wird. Als klimaaktive Fläche aus der Karte der Klimaak-
tiven Flächen in den FNP Freiräumen grenzt unmittelbar an das Plangebiet der Vorgebirgspark an. 
Von hier kommt es durch Kaltluftentstehung zu einer Entlastung an heißen Sommertagen und Tro-
pennächten. Die Ausnutzung dieser Klimagunst bleibt weiterhin bestehen. Der Baublock wird zur 
Straße, über die Kaltluft einströmen kann, nicht geschlossen.  
Die Planung führt durch die bauliche Nachverdichtung zu einer höheren Flächenversiegelung im 
Plangebiet. Unter Anrechnung einer maximal möglichen Ausnutzung nach geltendem Planungs-
recht führt im Vergleich die aktuelle Planung zu einer höheren Verdichtung des Grundstücks. Die 
zusätzliche Versiegelung der Flächen führt zu einer lokalen Verminderung des Versickerungspo-
tenzials und einer geringeren Verdunstung.  
Das geplante städtebauliche Konzept sieht für die nicht durch Bebauung versiegelten Flächen ei-
nen durchgängig begrünten Freibereich vor. Große Teile des Innenbereichs zwischen bestehender 
Bebauung und Neuplanung werden als baumbestandene private Grünbereiche weiter Bestand 
haben. Die vorliegende Planung  sichert den vorhandenen Gehölzbestand im nördlichen Grund-
stücksbereich. Der vorhandene sowie der geplante und über die Festsetzung umzusetzende 
Baumbestand tragen zur Frischluftproduktion, zur Staubbindung und zur Luftbefeuchtung durch 
Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzliche Kühlfunktion an heißen Sommer-
tagen.  
Maßnahmen die dem Klimawandel entgegenwirken sind der Ersatz der Bebauung aus den 30iger 
Jahren durch Gebäude, die alle aktuellen Anforderungen an sparsame und effiziente Energienut-
zung und –einsparung sowie Möglichkeiten erneuerbarer CO2 neutraler Energieerzeugung aus-
nutzt.  
 
9 Planverwirklichung 
Das Planungsrecht des Bebauungsplans erfolgt auf der Grundlage des § 13 a BauGB. Zwischen 
der Stadt Köln und dem Planbegünstigten wird ein städtebaulicher Vertrag mit folgenden Inhalten 
abgeschlossen: 
 Sicherung von öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einer Quote von mindestens  
30 % 
 Verpflichtung zur Herstellung einer öffentlich zugängigen Spielplatzfläche 
 Herstellung eines Wegerechtes für die Allgemeinheit zur Erreichbarkeit der Spielfläche 
 Die Ablöse eines Ersatzbaumes im öffentlichen Straßenraum außerhalb des Plangebietes 
aufgrund der Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt  
 Zur Sicherung der Löschung einer bestehenden Baulast (15 oberirdische Stellplätze)

21 
10 Städtebauliche Kennwerte 
Größe des Plangebietes 0,85 ha 
Allgemeines Wohngebiet 8.500 m²

Anlage 3 
Seite 1 von 6 
Textliche Festsetzungen  
zum Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße  
 in Köln Raderberg 
 
 
I TEXTLICHE FESTSETZUNGEN  
1 Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) 
1.1 Ausschluss ausnahmsweise zulässiger Nutzungen (§ 1 Abs. 6 BauNVO) 
Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO sind im allgemeinen Wohngebiet (WA) die nach § 4 Abs. 3 
BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige 
nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, sowie 
Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1-5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. 
 
2 Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB  
2.1 Höhe baulicher Anlagen 
Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für die Bebauung im allgemeinen Wohnge-
biet (WA) die Gebäudehöhen als Höchstgrenze entsprechend den Eintragungen in der 
Planzeichnung festgesetzt. 
Als unterer Bezugspunkt für die Festsetzung der Gebäudehöhen gilt NHN. Als oberer 
Bezugspunkt gilt die Oberkante der Attika (Hauptgesimshöhe). 
2.2 Zulässige Grundfläche 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im allgemeinen Wohngebiet (WA) die zulässi-
ge Grundfläche durch die Grundflächen unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis 
zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. 
2.3 Dachaufbauten 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch bauliche 
Anlagen wie Aufzugüberfahrten und Treppenhäuser um bis zu 2,50 m sowie durch un-
tergeordnete Gebäudeteile wie technische Einrichtungen und Wärmepumpen um bis zu 
1,50 m auf den baulich zugeordneten Dachflächen überschritten werden. Der Flächen-
anteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudekante zu-
rücktreten.  
 
3 Stellplätze und Garagen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze 
nur innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Tiefgaragen und Stell-
plätze zulässig. Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich in den im Plan dafür festgesetz-
ten Bereichen zulässig. 
Innerhalb der Tiefgaragen (TGa) sind außerhalb der durch Baugrenzen eingefassten 
überbaubaren Grundstücksflächen Ver- und Entsorgungsflächen, Keller- und Abstell-
räume, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 48 BauO 
NRW zulässig.

Seite 2 von 6 
 
4 Schutzmaßnahmen vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB – Lärmschutz an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend 
den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbautei-
len von schutzbedürftigen Räumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen 
Außenlärmpegel nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 -01, 
zu erwerben bei Beuth Verlag GmbH, Berlin). 
Die Zuordnung zwischen  den dargestellten LPB und den maßgeblichen Außenlärmpe-
geln ergibt sich aus nachfolgender Tabelle: 
 
LPB Maßgeblicher Außenlärmpegel La in dB 
  
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80* 
 Für maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforde-
rungen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, 
wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Unters u-
chung niedrigere LPB an einzelnen Ge bäudeteilen oder Geschossebenen nachgewie-
sen werden. 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB (A) im Nacht-
zeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte 
Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und 
Türen sicher zu stellen. 
 
5 Begrünungsmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 a und 25 b BauGB - Maß-
nahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land-
schaft 
5.1 Erhalt von Bäumen  
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB sind die sechs im Plangebiet zum Erhalt festgesetz-
ten Bäume dauerhaft zu unterhalten und bei Verlust zu ersetzen. Der Stammumfang von 
Ersatzbäumen muss dabei mindestens 18-20 cm betragen. 
5.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB ist entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ent-
sprechend den Eintragungen in der Planzeichnung eine Fläche für den Erhalt von Bäu-
men und Sträuchern festgesetzt.  
5.3 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen 
im Plangebiet insgesamt 18 einheimische und standortgerechte Bäume BF 31 (GH 741) 
zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht un-
terbauten Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. Die durchwurzelbare Pflanzfläche 
muss mindestens 25 m² je Baumstandort betragen.

Seite 3 von 6 
Gemäß §9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB ist auf der als Maßnahmenfläche festgesetzten 
Fläche eine Strauchhecke aus Eiben BB1 (GH411) mit einer Tiefe von mindes-
tens 50 cm und über eine Länge von insgesamt 20 m zu pflanzen und dauerhaft 
zu erhalten. 
Erläuterungen: 
Die vorstehenden Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf die 
Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsb eiträgen ge-
mäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 
vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzeln allgemein gül-
tige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln formuliert. 
5.4 Begrünung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbau-
ten Flächen sind dauerhaft zu begrünen und zu erhalten. 
5.5 Begrünung von Tiefgaragen 
Tiefgaragen (TGa) oder unterirdische Gebäudeteile sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, als Vegetationsflä-
che dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstrageschicht im Bereich von unterbauten 
Flächen ist mit einer mindestens 0,80 cm tiefen Bodensubstratschicht einschließlich Fil-
ter- und Drainageschicht auszubilden.  
Im Bereich der Anpflanzung von mittel- bis großkronigen Bäumen (Bäume 1. Ordnung) 
ist eine Vegetationstragschicht von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung 
von kleinkronigen Bäumen (Bäume 2. Ordnung) ist eine Vegetationstragschicht von 
mindestens 1,20 m vorzusehen jeweils einschließlich Filter- und Drainageschicht. Die 
durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 qm je Baumstandort betragen. 
5.6 Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind mit Magerrasen DC 3 (NB 6244) oder Sedumgesellschaf-
ten DC 1 (NB 6243) mit einer Substratstärke einschließlich Filter- und Drainageschicht 
von mindestens 10 cm extensiv zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranla-
gen, Kiesstreifen und Dachterrassen. Insgesamt sind mindestens 64% der Dachflächen 
je Gebäude zu begrünen. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung zulässig. 
 
6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzt.  
 
II GESTALTERISCHE FESTS ETZUNGEN GEMÄß § 9 ABS. 4 BAUGB 
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 1 und 2 BauO NRW werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
1 Dachformen 
Als Dachform sind ausschließlich Flachdächer (Dachneigung bis 5°) zulässig. 
2 Einfriedungen 
Einfriedungen der zur öffentlichen Straße orientierten Terrassen sind nur in Gestalt von 
Hecken mit einheimischen Heckengehölzen (BD3 / GH 412) mit einer Höhe von bis zu 
1,00 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Absatz 4 BauO NRW zulässig. Die Be-
pflanzung ist dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen.

Seite 4 von 6 
3 Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen 
Abstellplätze für Müllsammelbehälter sind in Gestalt von Müllboxen einzuhausen oder 
mit standortgerechten Hecken zu umpflanzen. Die so gestalteten Anlagen können in die 
Grundstückseinfriedungen integriert werden. Hiervon ausgenommen sind Unterflursys-
teme und deren oberirdisch sichtbare Teile. 
4 Satellitenschüsseln bzw. Mobilfunkanlagen 
Sattelitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. Mobilfunkanlagen sind auf dem 
Dach nicht zulässig. 
 
III HINWEISE 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Flucht-
liniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbu-
ches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Planes außer Kraft. 
 
Rechtsgrundlagen  
1 Es gilt das Baugesetzbuch – BauGB – in der Fassung der Bekanntmachung vom 
03.11. 2017 (BGBI. I S. 3634) 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBI I S. 132) in der 
Fassung der Bekanntmachung 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl 1991 I S. 58) 
4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung 2018 
(BauO NRW 2018) vom 21.07.2018 (GV. NRW S. 421) 
5 Für die Rechtsgrundlagen 1 bis 4 gelten jeweils die bei Erlass dieser Satzung gelten-
den Fassungen. 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen 
des Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung gelten-
den Fassung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Ka-
taster, Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, 
während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. Entsprechendes gilt für die 
Kölner Sortimentsliste vom 17.12.2013. 
 
Artenschutz 
Laut Artenschutzprüfung vom Ingenieurbüro Sven Berkey, Februar 2018 und 2019 ergeben 
sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).  
Zur Vermeidung der Verletzung von Verbotstatbeständen des § 44 Absatz 1, BNatSchG sind 
folgende Maßnahmen zu treffen: 
Vermeidungsmaßnahmen für die Vogelwelt 
 Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln zu vermeiden, ist die Beseitigung von Gehölzbeständen wie 
Bäume, Sträucher und Stauden außerhalb der Brutzeit, das heißt in der Zeit vom 01. 
Oktober bis zum 28. Februar, durchzuführen. Dadurch wird die Zerstörung von Eiern 
oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch ein Eintreten von Verbotstatbe-
ständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG und Artikel 5 b der Vogelschutzrichtlinie 
verhindert werden kann.

Seite 5 von 6 
 Abbruch von Gebäuden 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebäudebrütender Vogelarten sowie eine 
Tötung von nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, ist der 
Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit, das heißt in der Zeit vom 01. Oktober 
bis zum 28. Februar , der betroffenen Gebäudebrütern Haussperling, Kohlmeise und 
Mauersegler durchzuführen. 
Vermeidungsmaßnahmen für Fledermäuse 
 Bauzeitenbeschränkung 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes 
Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52), ist der Abbruch des Gebä u-
des in der Zeit von Anfang November bis Ende März durchzuführen.  
 Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Die Dachstühle der Bestandsgebäude sowie die Außenfassaden unter den Dachtrau-
fen sind zeitnah vor Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Wer-
den Fledermäuse gefunden, sind die Tiere zu bergen und umzusiedeln.  
Folgende CEF Maßnahmen sind durchzuführen: 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF Maßnahmen) 
Die vorgezogenen Maßnahmen dienen zur Wahrung der ökologischen Funktion (CEF -
Maßnahmen, continuous ecological functionality-measures) der Fortpflanzungs- und Ruhe-
stätten des Mäusebussards und des Gimpels im räumlichen Zusammenhang nach § 44 Abs. 
5 Nr. 3, Satz 2  BNatSchG. Hierdurch liegt ein Verstoß gegen den Verbotstatbestand nach § 
44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG nicht vor. Die CEF Maßnahmen sind vor Baubeginn herzustellen! 
CEF Maßnahmen für die planungsrelevanten Vögel 
 CEF-Maßnahme – Installation künstlicher Horste für den Mäusebussard – Erhalt von 
geeigneten Nistbäumen im Plangebiet 
Zwei für den Mäusebussard zur Anlage von Horsten geeignete Fichten werden im 
Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt  (siehe Punkt I, 5.1). Da das Plangebiet nach 
Abschluss der Bauarbeiten wieder als Brutplatz dienen soll, ist ein künstlicher Horst in 
einer der beiden zum Erhalt festgesetzten großen Fichten an der nördlichen Grenze 
des Plangebietes zu installieren. 
Um die Wahrscheinlichkeit einer Besiedlung des Vorgebirgsparks als Brutplatz zu 
steigern, sind dort zwei Kunsthorste an geeigneten Bäumen anzubringen. 
Die Maßnahme sollte möglichst zeitnah im Herbst vor Baubeginn/Fällung und Abriss 
umgesetzt werden und wirksam sein. 
 CEF Maßnahme – Pflanzung freiwachsender Hecken mit Koniferenanteil im Randbe-
reich des Vorhabens. 
Auf der Maßnahmenfläche im nördlichen Plangebiet ist die Anpflanzung und der dau-
erhafte Erhalt einer mindestens 50 cm  breiten und 20 m langen Eibenhecke festge-
setzt (siehe Punkt I, 5.3) . Spätestens im Herbst vor Baubeginn bzw. den Fällma ß-
nahmen ist die Eibenhecke als Ersatz für den entfallenden Brutplatz des Gimpels zu 
pflanzen. 
CEF Maßnahme für Fledermäuse 
 CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte der Zwergfledermaus (Sommerquartier 
Hs. 52) sind insgesamt 10 Fledermauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermau s-

Seite 6 von 6 
spaltenkästen) an geeigneten Standorten (Gebäude, Bäume) in e inem Radius von 
1.000 Meter um das Plangebiet vor Beginn der Abbrucharbeiten anzubringen. 
Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden 
sollen, ist vorab eine ökolo 
gische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individuen sowie Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig identifiziert und 
geschützt werden können. 
 
Bodenbelastung 
Das Plangebiet grenzt an den Altlastenstandort Nr. 20303. 
 
Bodendenkmal 
Innerhalb des Plangebietes ist mit archäologischen Bodenfunden zu rechnen. Gemäß §§ 15 
und 16 Denkmalschutzgesetz (DSchG) ist vor Aufnahme von Baumaßnahmen mit Boden-
eingriffen die Archäologische Bodendenkmalpflege bei der Stadt Köln einzuschalten. 
 
Ersatzpflanzungen für die Fällung der unter Baumschutzsatzung stehenden Bäume 
Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln 
(Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01.08.2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17.08.2011) sind Er-
satzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des Bebauungspla-
nes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im Bebauungsplanver-
fahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 
nach § 18 BNatSchG i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden. 
 
Kampfmittel 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von 
Bauarbeiten (ca. 6 Wochen) ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung 
Düsseldorf unter der Benennung des Aktenzeichens 22.5-3-5315000-544/17 sowie der Be-
bauungsplan-Nummer einzuschalten. 
 
Starkregen 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen Gefahrenkarte“ der 
Stadtentwässerungsbetriebe eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plange-
biet sind mit den Stadtentwässerungsbetrieben abzustimmen. 
 
Wasserschutz 
Das Plangebiet liegt innerhalb der geplanten Wasserschutzzone III B des Wasserwerkes 
Hürth.