Anforderungen an wiederkehrende Prüfungen nach PrüfVO NRW: Umgang mit fehlenden Baugenehmigungen für Liegenschaften im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 02.12.2025 
 3410/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 08.12.2025 
 
Anforderungen an wiederkehrende Prüfungen nach PrüfVO NRW: Umgang mit 
fehlenden Baugenehmigungen für Liegenschaften im Sondervermögen der 
Gebäudewirtschaft 
Nach der Verordnung über die Prüfung technischer Anlagen und wiederkehrende Prüfungen 
von Sonderbauten (Prüfverordnung - PrüfVO NRW) sind die in § 1 Anwendungsbereich Satz 2 
benannten technischen Anlagen in Sonderbauten regelmäßig durch Sachverständige auf ihre 
Wirksamkeit und Betriebssicherheit einschließlich des bestimmungsgemäßen Zusammenwir-
kens von Anlagen zu prüfen (Wirk-Prinzip-Prüfung). 
Dabei sind die erforderlichen Unterlagen gemäß § 2 PrüfVO NRW vollständig vorzulegen, in-
klusive gegebenenfalls vorhandener Nachtragsbaugenehmigungen und / oder Nachtrags-
brandschutzkonzepte. Die Prüfsachverständigen können hier von der Bauherrin eine Vollstän-
digkeitserklärung verlangen. 
 
Zwischenzeitlich hat die Rechtsprechung (insbesondere OVG Hamburg, Urteil vom 
05.02.2024 - 3 BS 160/23) aufgezeigt, dass eine Prüfung auf Wirksamkeit und Betriebssicher-
heit von technischen Anlagen ohne Vorlage der erforderlichen Unterlagen nicht möglich ist. 
Die wiederkehrende Prüfung ist keine rein technische Funktionsprüfung. Auch bei wiederkeh-
renden Prüfungen ist jeweils die Übereinstimmung mit dem Brandschutzkonzept und der maß-
geblichen Baugenehmigung zu prüfen. 
 
Aufgrund der historischen Entwicklung des Gebäudebestandes sind die entsprechenden Bau-
unterlagen bei der Gebäudewirtschaft nicht in jedem Fall vollständig vorhanden. 
Gründe hierfür sind unter anderem: 
- Mit Gründung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln im Jahre 1997 wurden die Aufgaben 
von 2 Dienststellen zusammengelegt. Eine Übergabe der Baugenehmigungen und eventuelle 
Brandschutzkonzepte durch die damals zuständigen Fachbereiche für Bauwesen der Bezirks-
ämter erfolgte in der Regel nicht. 
- Im Jahre 1971 übernahm das Land NRW mehrere Ingenieurschulen aus der Verantwortung 
der Stadt Köln. Im Gegenzug erhielt die Stadt Köln Bildungseinrichtungen, welche zuvor vom 
Land verwaltet wurden, die später ins Sondervermögen der Gebäudewirtschaft übertragen 
wurden. Für diese Schulen liegen in der Regel keine Unterlagen vor, da das Land sich die Ge-
nehmigungen oft selbst erteilte. 
- Im Zuge der Gebietsreform ab 1. Januar 1975 erfolgten die Eingemeindungen von Porz und 
anderen Gebieten nach Köln. Auch hier erfolgte nicht in jedem Fall eine Übergabe der Bauge-
nehmigungen. 
- Darüber hinaus gibt es aufgrund von Schäden in Lagerräumen, Kriegsverlusten, et cetera 
auch Lücken in den Archiven der Bauaufsicht. Die Vorhaltung von Genehmigungsunterlagen 
durch die Bauaufsicht gilt als Servicedienstleistung.

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Aus den vorliegenden Gründen testiert ein erheblicher Teil der Prüfberichte, dass zu den zu 
prüfenden Sonderbauten weder Baugenehmigungen noch Brandschutzkonzepte zur Prüfung 
vorlagen. Diese Prüfungen und die daraus resultierenden Bewertungen der Sachverständigen 
erfolgten regelmäßig unter dem Vorbehalt der Vorlage von Baugenehmigung und Brand-
schutzkonzept und dem Hinweis, dass sich die Bewertung der Prüfung gegebenenfalls noch 
ändern kann. 
 
Bisher konnte das Fehlen der Unterlagen beispielsweise auch durch ein ersatzweise herbei-
geführtes Gutachten gemindert werden. Die vorliegenden Urteile schließen diese Möglichkeit 
allerdings künftig aus.  
 
Die Verwaltung wird die vorhandene Datenlage der einzelnen Liegenschaften im Sonderver-
mögen der Gebäudewirtschaft Köln systematisch erfassen.  
 
Für Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft, die über keine Baugenehmigungsun-
terlagen verfügen, sind Zeitpläne zu erstellen, in welche die Erstellung der Bauantragsunterla-
gen durch Dritte und die Einholung der Baugenehmigung beim Bauaufsichtsamt bestenfalls 
eingeplant und finanzielle Aufwendungen im Wirtschaftsplan aufgenommen werden müssen.  
 
Da die Thematik nicht nur Kölner Sonderbauten betrifft, sondern die Situation in anderen 
Städten vergleichbar ist, wird parallel in Abstimmung mit dem Ministerium für Heimat, Kommu-
nales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW eine Vorgehensweise entwickelt, wie mit je-
nen Fällen umzugehen ist, in denen die Einholung einer neuen Baugenehmigung aufgrund 
des Alters des Gebäudes oder aus sonstigen Gründen nicht möglich oder jedenfalls nicht effi-
zient ist. 
 
Gez. Greitemann