Sanierung und Qualitätsanalyse an Kölner Schulen - zur Anfrage der Gruppe BUNT AN/1725/2017

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 21.02.2018 
 0315/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Schule und Weiterbildung 05.03.2018 
 
Sanierung und Qualitätsanalyse an Kölner Schulen - Beantwortung einer Anfrage der 
Gruppe BUNT (AN/1725/2017) vom 22.11.2017 zur Sitzung am 27.11.2017 
 
Die Ratsgruppe BUNT fragte: 
1. Wie hoch schätzt die Stadtverwaltung den aktuellen finanziellen Gesamtbedarf für die  
Schulsanierung in Köln? (Wenn möglich nach Schulen und Schulformen aufschlüs-
seln.) 
 
2. Wie viele Schulen in Köln haben sich − aufgeteilt nach Schulformen − bislang an der  
Qualitätsanalyse beteiligt? 
 
3. Warum wurde die Qualitätsanalyse noch nicht an allen Schulen durchgeführt, und 
wann ist der Abschluss vorgesehen? 
 
4. Werden die Ergebnisse der Qualitätsanalyse veröffentlicht und im Schulausschuss  
vorgestellt? 
 
5. Wie viele Container-Mobilbauten oder ähnliche Provisorien werden mittlerweile in 
Köln für den Schulunterricht genutzt, und gibt es Erkenntnisse, wie sich das auf die 
Qualität des Unterrichts auswirkt?  
 
Die Verwaltung antwortet: 
 
Zu 1. 
Nach Bezifferung eines „dreistelligen Millionenbetrags“ im Jahre 2017 oder „circa einer Milli-
arde Euro“ in 2016 hat sich an der Höhe nicht viel verändert. Die Zahlen ergeben sich aus 
einer groben Wertermittlung über die 2,4 Mio. Quadratmeter Bruttogrundrissfläche, einem 
geschätzten Sanierungsaufwand für einen mittleren bis schlechten Zustand eines Gebäudes, 
aus Erfahrungswerten von Generalsanierungen und einem Vergleich der getätigten  
Investitionen des laufenden Jahres im Bereich von Instandhaltungsmaßnahmen.  
 
Eine konkrete Auswertung über eine Schulform ist nicht möglich oder zielführend, da das 
Baujahr hier eher aussagekräftig ist. Zwar befinden sich Grundschulen meistens in denkmal-
geschützten Gründerzeitbauten mit größtenteils guter Bausubstanz, alten technischen Anla-
gen und einem schlechten Brandschutz und Gesamtschulen sind in 70-erJahre Flachdach-
bauten mit grundsätzlich schlechter Bausubstanz, restlichen gebundenen Schadstoffen und 
teilweise nicht mehr zu aktualisierenden technischen Anlagen, was aber nicht pauschalierbar 
ist. 
 
Hierzu bedarf es neben der Bezifferung einiger realer Zahlen einer Erklärung des Begriffes  
Instandhaltungsstau, was erklären sollte, dass es zu den vorgenannten Zahlen kaum  
Veränderungen geben wird.

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Instandhaltung/Instandsetzung 
Ziel der Instandhaltung ist die Erhaltung des funktionstüchtigen Zustands von Immobilien, 
Betriebsmitteln und Anlagen. Dabei wird die Instandhaltung nach DIN 31051 in vier Grund-
maßnahmen unterteilt: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. 
                                  
Als Instandhaltungsstau bezeichnet man dabei alle zur Instandhaltung einer Immobilie  
nötigen anstehenden Aufwendungen. Die Bezeichnung Instandhaltungsstau als solches ist 
also noch kein Indikator für einen besonders schlechten Zustand der Immobilien. Der Begriff 
kommt aus dem Bereich der Wertermittlung und geht als Summe (abwertend) in die Schätz-
größe des Immobilienwertes ein. 
 
Für viele Bauteile, Betriebsmittel und Anlagenteile gibt es empfohlene Fristen zwischen  
regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen. Wenn diese nicht eingehalten werden, hat das - 
abgesehen von möglichen rechtlichen Problemen - zur Folge, dass sich die Zahl der not-
wendigen Maßnahmen theoretisch soweit steigert, bis der Immobilienwert 0 Euro entspricht. 
Dies bedeutet dann nicht nur den wirtschaftlichen, sondern in der Regel auch einen tatsäch-
lichen Totalausfall der Immobilie. 
 
Da bei Immobilien in der Regel nicht ständig alle empfohlenen Fristen eingehalten werden, 
oder bei den meisten öffentlichen Bauherren hieran gespart wird, entsteht mit der Zeit ein 
großer und teurer Instandhaltungsstau. Bei großen Immobilienportfolios gibt es immer einen 
(Gesamt-)Stau in einer bestimmten Höhe, lediglich die tatsächlich betroffenen Immobilien 
oder die dort enthaltenen notwendigen Maßnahmen variieren. Betriebswirtschaftlich und im-
mobilienstrategisch betrachtet ist die optimale Abbaustrategie des Instandhaltungsstaus die 
Grundinstandsetzung (Generalsanierung). 
Der bestehende Instandhaltungsstau an Kölner Schulen enthält nicht nur die Summe der 
Aufwände notwendiger Maßnahmen. Der teilweise schlechte Zustand zeigt deutlich, dass 
hier über Jahre an notwendigen Instandsetzungen gespart wurde. 
 
In den vergangenen 17 Jahren wurden bereits erhebliche Mittel in die Bauunterhaltung, In-
standsetzung und Generalinstandsetzung von Gebäuden investiert. Durch Sonderprogram-
me wie das Konjunkturpaket II und das Toilettenprogramm sind Instandsetzungen in diesem 
Zuge auch in konzertierten Aktionen erfolgt und haben sich positiv bemerkbar gemacht (bei-
spielsweise durch weniger Störmeldungen). Dennoch kommen jedes Jahr weitere notwendi-
ge Maßnahmen hinzu. Die im Rahmen des Toilettenprogramms ab 2009 sanierten Toiletten 
müssen zu einem großen Teil erneut instand gesetzt werden. 
 
Hinzugekommen sind in den vergangenen Jahren zusätzliche Anforderungen an Gebäude 
und deren Instandsetzung (Brandschutz, Energieeinsparverordnung (EnEV), Lüftungsanla-
gen, neue Anforderungen im Schulbau, gesetzliche Betreiberverantwortung). Die Gebäude 
werden damit technischer, komplizierter und teurer in der Unterhaltung.  
 
Eine vollständige Erfassung und ein schnellerer Abbau von Instandsetzungsmaßnahmen 
erfordern einen erhöhten Einsatz von Personal und Finanzmitteln, die im Haushalt der Stadt 
Köln bereitgestellt werden müssten. Maßnahmen im Rahmen der Betreiberverantwortung 
und der Verkehrssicherungspflicht müssen bei der Priorisierung von Maßnahmen immer vor-
rangig durchgeführt werden. 
 
Ermittlung des Instandhaltungs- und Investitionsstaus 
Die naheliegende Möglichkeit zur Präzisierung des Instandsetzungsstaus ist eine präzise 
Bestandsaufnahme und Analyse aller Gebäude im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. 
Im Rahmen der Analyse muss die Differenz zwischen Soll- und Ist-Zustand aller Bau- und 
Anlagenteile festgestellt und mit Kosten beziffert werden. Daraus könnte man den Instand-
haltungsstau zu einem Stichtag ermitteln. Die Analyse ist eine Momentaufnahme, die regel-
mäßig wiederholt bzw. fortgeschrieben werden muss. Auch ist noch nicht bewertet - dies 
käme bei der Kostenbetrachtung hinzu - wie hoch der Modernisierungsanteil zu sehen ist, da

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alleine die Herstellung des Sollzustandes nicht die gesetzlichen Anforderungen und den 
Stand der Technik erfüllt ( z.B. alte Fenster mit Einfachverglasung müssen bei einer Erneue-
rung den Forderungen der EnEV entsprechen, mit allen hieraus abzuleitenden Folgemaß-
nahmen). 
 
Im Rat wurde im September 2017 beschlossen, dass das Objektmanagement zukünftig 
durch einen Berater unterstützt wird, der den Bestand digitalisieren und evaluieren soll, um 
externe Dienstleister ausschreiben zu können, die dann das Wartungs- und Prüfungsge-
schäft im Rahmen der Instandhaltung übernehmen. Dadurch und durch die Digitalisierung 
selber werden notwendige Instandhaltungen und –setzungen auswertbar und planbar, die 
dann im Bereich des Objektmanagements abgearbeitet werden sollen.  
 
Zu 2. 
Bis zum 24. November 2017 waren 
 
17 Berufskollegs 
24 Förderschulen 
11 Gesamtschulen 
60 Grundschulen 
30 Gymnasien 
15 Hauptschulen 
20 Realschulen und 
1 Weiterbildungskolleg 
 
an der Qualitätsanalyse beteiligt. 
 
Zu 3. 
Die Qualitätsanalyse wird von der Schulaufsicht durchgeführt. Die bislang nicht besuchten 
Schulen stehen für Besuche in den kommenden Schuljahren an. Die Gründe für den noch 
nicht erfolgten Einbezug in eine Qualitätsanalyse sind vielfältig – je nach Schule waren dafür 
schulspezifische, ressourcenbezogene und bzw. oder organisatorische Voraussetzungen 
verantwortlich. 
 
Zu 4. 
Die Ergebnisse der Qualitätsanlyse unterliegen der Vertraulichkeit und werden nicht veröf-
fentlicht und im Schulausschuss vorgestellt. 
 
Zu 5. 
Derzeit befinden sich 235 Containereinheiten an den Kölner Schulen. Dabei handelt es sich 
um 34 Mietcontainer und 201 Kaufcontainer. Zusammenhänge zwischen der Qualität des 
Unterrichts und der Art des Gebäudes sind der Verwaltung nicht bekannt.  
 
Gez. BG Blome in Vertr. für BG Dez. VI