Handlungskonzept Grevener Straße

V/0928/2007 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Handlungskonzept Grevener Straße 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
06.12.2007 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
Bericht: 
 
1. Prüfaufträge zu den Gebäuden Grevener Straße 31 und 33  
Der ASSVW hatte in seiner Sitzung am 07.12.2006 die Umsetzung des Handlungskonzepts 
Grevener Straße (Vorlage V/0513/2006) mit der Maßgabe beschlossen, die Möglichkeit eines 
Erhalts des Eckgebäudes Nr. 31 und ggfs auch Nr. 33 unter den Aspekten 
- dauerhafte planerische und wirtschaftliche Tragbarkeit für die Stadt Münster sowie 
- verkehrliche Auswirkungen 
zu prüfen. 
 
1.1 Prüfergebnis Wirtschaftlichkeit 
Als Bedingung für einen Erhalt und Kriterium für die wirtschaftliche Tragbarkeit hat der Aus-
schuss a) die Grundsanierung durch die Wohn+Stadtbau und b) eine maximale Kostenmiete 
in Höhe derjenigen im geförderten Wohnungsbau (seinerzeit 4,55, heute 4,85 €/qm) definiert. 
 
Die Verwaltung hat zunächst ein externes Gutachten an das Büro Knoche Partner Architek-
ten, Münster, in Auftrag gegeben, das nach einer grundsätzlichen Einschätzung der Bausub-
stanz für beide Gebäude den notwendigen Sanierungsaufwand für das Haus Nr. 31 festge-
stellt und die Kosten dafür geschätzt hat. Anschließend haben die Wohn+Stadtbau und das 
Amt für Wohnungswesen das Gutachten ausgewertet und die aus den Sanierungskosten re-
sultierende Kostenmiete berechnet (Anlage 1). 
 
Im Ergebnis führen die ermittelten Sanierungskosten von ca 710.000 € zu einer Kostenmiete 
von 8,80 €/qm. Selbst bei hohem Eigenleistungsanteil am Innenausbau könnten max. 10 % 
der Kosten eingespart werden. Wenn Fördermittel eingesetzt werden sollen, sind zusätzliche 
Umbauten erforderlich, durch die weitere Kosten entstehen. Die Miethöhe könnte dadurch je-
doch nur um 2 €/qm gesenkt werden. Von einer abschnitts- oder teilweisen Sanierung muss 
aus fachlicher Sicht abgeraten werden. Um das Bestandsgebäude Studierenden auf Dauer 
mit einer dem geförderten Neubau entsprechenden Miethöhe zu überlassen, wäre theoretisch 
also je nach Förderfähigkeit eine dauerhafte Subventionierung durch die Stadt Münster in der 
Höhe von mind. ca 2-4 €/qm bzw. ca 12.000-24.000 € jährlich erforderlich.  
Daneben ist darauf hinzuweisen, dass die Bebauungsmöglichkeiten des Eckbereichs Stein-
furter Straße/Grevener Straße bei Erhalt des Eckgebäudes stark eingeschränkt würden. Da-
mit entgingen der Stadt Veräußerungs- bzw. Entwicklungsgewinne in erheblicher Größenord-
nung. Dem stände zwar der Gewinn aus der einzelnen Grundstücksveräußerung gegenüber, 
Vorlagen-Nr.: 
V/0928/2007 
Auskunft erteilt: 
Frau  Voss-Schiffmann 
Ruf: 
492 61 22 
E-Mail: 
Voss-Schiffmann@stadt-muenster.de 
Datum: 
16.11.2007 
Öffentliche Berichtsvorlage

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V/0928/2007 
 
der jedoch relativ gering ausfallen würde, weil dabei nicht die Möglichkeiten des Bebauungs-
plans zugrunde zu legen wären, sondern der heutige Zustand. Darüber hinaus würde das 
Wertgefüge der gesetzlichen Umlegung in dem gesamten Bereich in Frage gestellt, woraus 
der Stadt weitere Verluste entstehen würden. 
 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass ein dauerhafter Erhalt der oder des Eckgebäude(s) 
mit erheblichen Kosten bzw. Verlusten sowie auch mit Planungsaufwendungen (vgl. 1.3) für 
die Stadt verbunden ist. Auf der Grundlage der vom Ausschuss vorgegebenen Bedingungen 
und Kriterien ist die Frage der wirtschaftlichen Tragbarkeit für die Stadt Münster daher negativ 
zu beurteilen. 
 
1.2 Prüfergebnis Verkehr
 
Der geplante Ausbau der Grevener Straße sieht eine dreistreifige Fahrbahn mit begrüntem 
Mittelstreifen und beidseitigen begrünten Längsparkplätzen vor (Anlage 2). Ein Erhalt der/des 
Eckgebäude(s) würde im südlichen Abschnitt einen Verzicht auf  
- die Verbreiterung der Fahrbahn stadtauswärts,  
- den begrünten Mittelstreifen und die dreifache Baumreihe sowie auf 
- die beidseitigen Längsparkplätze bedeuten. 
Die Anzahl der Fahrstreifen, Fuß- und Radwege würde jedoch bleiben.  
 
Eine solche Lösung wäre verkehrstechnisch zwar machbar, es würden sich aber Nachteile im 
Verkehrsfluss stadtauswärts ergeben, weil ein Überholen oder Ausweichen an Grund-
stückseinfahrten nicht mehr möglich wäre. Die mit der Bebauungsplanung ermöglichte Aus-
baugestaltung mit umfangreicher Begrünung ist qualitativ zu bevorzugen und der Bedeutung 
der Grevener Straße angemessener. 
 
1.3 Prüfergebnis Städtebau / Planungsrecht
 
Umsetzbarkeit der wohnungspolitischen Ziele bei Realisierung des Bebauungsplans 
Der Eckbereich Steinfurter Straße/Grevener Straße ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan 
als Kerngebiet in 4-geschossiger, geschlossener Bauweise festgesetzt (Anlage 3). Diese 
Festsetzung entspricht der Bedeutung seiner exponierten Lage, aber auch der immissionsbe-
lasteten Verkehrssituation. Im vorliegenden Fall wäre beispielsweise eine MK-Nutzung der 
unteren beiden Geschosse in Kombination mit Wohnnutzung in den oberen beiden Ebenen 
oder auch eine vertikale Nutzungsmischung (49 % Wohnen) denkbar.  
Jedenfalls ist es auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts auch im Eckbereich mög-
lich, die wohnungspolitischen Ziele des Handlungskonzepts Grevener Straße umzusetzen. 
Dabei sind Wohnflächen in der Größenordnung von ca 1.000-1.200 qm realisierbar. Zusam-
men mit dem Bereich Grevener Str. 39-59 sind dann in dem gesamten Bereich Wohnflächen 
von mehr als 5.000 qm erzielbar, gegenüber ca 3.000 qm (einschl. ca 600 qm Leerstände) im 
Bestand.  
Ziel des dem Handlungskonzept zugrundeliegenden politischen Antrags war es, durch eine 
Mischung von freifinanziertem und gefördertem Wohnungsbau zeitgemäßen preiswerten 
Wohnraum in der Innenstadt zu erhalten. Dies wird bereits erreicht, wenn etwa 55-60 % der 
Neubauflächen im geförderten Wohnungsbau entstehen (Hinweis: Dieselbe Quote wird zzt in 
dem im Bau befindlichen Eckgebäude Nr. 57/59 verwirklicht. Die Miethöhe wird dort im geför-
derten Wohnungsbau 4,55 €/qm und im freifinanzierten Teil etwa 8,30 €/qm betragen). 
 
Planungsrechtliche Auswirkungen des Erhalts
 
Ein dauerhafter Erhalt der/des Bestandsgebäude(s) würde den geltenden Planungszielen und 
damit auch der rechtlichen Grundlage für die Umlegung widersprechen. Aus diesem Grund 
müsste der Umlegungsausschuss seine Zustimmung zur Veräußerung des Grundstücks zum 
Zwecke des Gebäudeerhalts verweigern. Die Entlassung des zusammenhängenden Eckbe-
reichs Steinfurter Straße/Grevener Straße aus dem Umlegungsverfahren wäre daher Voraus-
setzung für einen dauerhaften Erhalt. Zugleich wäre die Veräußerung eines Gebäudes, das 
nach geltendem Planungsrecht lediglich Bestandsschutz genießt, durch die satzungsgebende

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V/0928/2007 
 
Gemeinde selbst fragwürdig. Wenn die Stadt ihre früheren Planungsziele aufgeben will, muss 
sie dies konsequenterweise durch Aufhebung oder Änderung des Bebauungsplans zum Aus-
druck bringen. 
 
Städtebauliche Gegenüberstellung
 
Städtebaulich ist zunächst festzustellen, dass das Eckgebäude Nr. 31 die Situation im Sinne 
eines Wiedererkennungswerts nur von Südosten und Osten prägt (Anlage 4). Alle übrigen 
Fassaden sind baulich schlichte Putzfassaden, die nur durch die aufgemalten Bilder auffallen. 
Bei der Annäherung von Norden tritt das Gebäude städtebaulich nicht in Erscheinung.  
 
Dabei ist auch die Veränderung durch die künftige Bebauung an der Schulstraße zu berück-
sichtigen. Der neue Baukörper auf der Ostseite der Grevener Straße wird bewirken, dass das 
Eckgebäude nicht mehr von der Schul- und Altumstraße aus größerer Entfernung frontal von 
Osten sichtbar sein wird, sondern im Wesentlichen nur noch von der Kreuzung Steinfurter 
Straße im Südosten aus. 
 
Das Bestandsgebäude Nr. 33 passt weder im Stil noch in der Größe zum Nachbargebäude 
und bedeutet darüber hinaus eine krasse Mindernutzung der Grundstückssituation. Deshalb 
wurde planerisch vor allem der isolierte Erhalt der Nr. 31 bei gleichzeitiger Neubebauung des 
Grundstücks Nr. 33 untersucht. Südlich der Nr. 31 wäre keine Bebauung möglich, da die Süd-
fassade notwendige Fenster aufweist. Auf dem Grundstück Nr. 33 wäre die Aufnahme der 
straßenseitigen Bauflucht der Nr. 31 sinnvoll, da andernfalls das Eckgebäude zu einem blo-
ßen Appendix der zurückgesetzten Straßenflucht degradiert würde.  
 
Eine solche zu einer größeren Gesamtform veränderte Lösung könnte den Eckbereich durch-
aus betonen und eine Art Torsituation zu Beginn der Grevener Straße entstehen lassen. Die 
geplante Begrünung im Straßenraum der Grevener Straße wäre in diesem Bereich dann nicht 
mehr realisierbar, dafür würde der Baumbestand südlich der Nr. 31 an der Steinfurter Straße 
stehen bleiben können. 
 
In der erweiterten Betrachtung des Straßenverlaufs wird allerdings im Vergleich des südlichen 
Bereichs der Grevener Straße mit den nördlich anschließenden Abschnitten deutlich, dass 
auch der im Bebauungsplan mit der zurückgesetzten Bauflucht Nr. 31-59 entstehende Stra-
ßenquerschnitt noch wesentlich enger ist als die Querschnitte im übrigen Straßenverlauf.  
 
Die entstehende deutliche Einschnürung ist so zwar städtebaulich begründbar, im größeren 
Zusammenhang gesehen aber keineswegs zwingend. Im Gegenteil wäre eine längere durch-
laufende Bauflucht im südlichen Teil der Grevener Straße gestalterisch durchaus wün-
schenswert, zumal die Westseite durch die zwei vorgelagerten Parkplätze einen städtebaulich 
sehr unruhigen Verlauf aufweist. Zudem sprechen in der immissionsbelasteten Situation auch 
funktionale Erwägungen (Lärm und Luft) gegen die Verengung. Insofern waren die Festset-
zungen des Bebauungsplans Nr. 379 durchaus gerechtfertigt und sinnvoll.  
 
1.4 Gesamteinschätzung
 
Im Ergebnis sind die verkehrlichen und städtebaulichen Lösungen, die durch einen Erhalt des 
Eckgebäudes notwendig würden, zwar denkbar, aber fachlich keineswegs zwingend. Archi-
tektonisch haben allein die Ostfassade und der Südosterker einen historischen Charme. Pla-
nungsrechtlich wäre eine Änderung des Bebauungsplans Voraussetzung.  
Eine Sanierung zu Wohnzwecken durch die Stadt Münster, mit der die Eigentümerin ihrer 
Verantwortung in baulich-planerischer und wirtschaftlicher Hinsicht nachkommen würde, ist 
zwar möglich, erfordert aber einen hohen finanziellen Aufwand. Dabei würde diese Lösung 
den Belangen der heutigen Bewohner weder im Standard, noch in der Gestaltung der Grund-
risse und des Innenausbaus, noch hinsichtlich der monatlichen Kosten gerecht.  
Ein möglicher Wert des Hauses kann somit nur bedingt aus seiner städtebaulichen - und gar 
nicht aus seiner wirtschaftlichen Bedeutung abgeleitet werden. Vielmehr ist das Haus in sei-

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ner verbliebenen städtebaulichen Lage und äußeren wie inneren Gestaltung vor allem durch 
seine sozialgeschichtliche Entwicklung zu verstehen. Nach Abwägung der o.g. Prüfergebnis-
se und der geführten Gespräche mit den Bewohnern ist ein Erhalt deshalb nur dann als ge-
rechtfertigt und sinnvoll anzusehen, wenn damit zugleich das Haus in seiner heutigen Wohn-
form für die Bewohner erhalten bleibt.  
2. Anliegen der Bewohner des Hauses Nr. 31
 
Die „Hausgemeinschaft Grevener Str. 31“ hat mit ihrer Anregung nach § 24 GO NRW, in ver-
schiedenen Schreiben an Politik und Verwaltung sowie über die Presse ihre besondere 
Wohn- und Lebensform in dem Gebäude Nr. 31 ausführlich dargestellt und dabei auch die 
emotionale Bindung der Bewohner an das bestehende Gebäude hervorgehoben. Zugleich hat 
die Hausgemeinschaft deutlich gemacht, dass sie in dem Haus wohnen bleiben möchte, und 
dass Veränderungen, die ihren bisherigen Gestaltungsspielraum einengen würden, generell 
und grundsätzlich ebenso wie eine Erhöhung der Miete nicht in ihrem Interesse sind. Um alle 
diese Aspekte gleichermaßen abzusichern, hat die Hausgemeinschaft nicht nur den Erhalt 
des Hauses angeregt, sondern auch ein grundsätzliches Kaufinteresse bekundet. 
 
2.1 Anregung nach § 24 GO NRW
 
Mit der Anregung nach § 24 GO NRW (Anlage 5) regt die Hausgemeinschaft an, den Bebau-
ungsplan Nr. 379 aufzuheben, das Handlungskonzept Grevener Straße abzulehnen, die 
Straßenverbreiterung im Bereich Nr. 31 – 59 aufzugeben und die sanierungsfähigen Häuser, 
insbesondere Nr. 31 zu erhalten. 
  
Stellungnahme der Verwaltung
 
Die Umsetzung des Handlungskonzepts Grevener Straße im Bereich der Häuser Nr. 39 – 59 
hat der ASSVW bereits in seiner Sitzung am 07.12.2006 beschlossen. Für die Häuser Nr. 31 
und 33 wurden Prüfaufträge zu den wirtschaftlichen, planerischen und verkehrlichen Auswir-
kungen eines Erhalts erteilt, die unter 1. der Vorlage ausgeführt sind. Zur besonderen Situati-
on des Hauses Nr. 31 sei folgendes erläutert: 
 
Der AStA der Universität Münster als Mieter des Hauses hat die heutige Form der Selbstver-
waltung durch die Bewohner in den 1970er Jahren vorbereitet und über die Jahre ideell un-
terstützt. An der Anregung nach § 24 GO oder an den verschiedenen Schreiben und Interes-
sensbekundungen der Bewohner (u.a. Kaufinteresse, s. 2.2) ist der AStA jedoch nicht betei-
ligt. 
 
Die heutige Situation hat sich entwickelt, seit Anfang der 1970er Jahre Studenten und Lehr-
linge das leerstehende ehem. Kreiswehrersatzamt besetzten, das damals noch zum Immobi-
lienbestand des Bundes gehörte. Nach Erwerb durch die Stadt wurde das Gebäude dem AS-
tA zunächst unentgeltlich, später für einen geringen Mietzins (heute ca 1.000 €/Jahr), über-
lassen, um der damals dringenden Wohnungsnot bei Studenten provisorisch abzuhelfen. 
Sämtliche Unterhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen obliegen mietvertraglich dem AS-
tA.  
 
Es handelte sich seinerzeit um ein baulich abgängiges, vom Versorgungsnetz bereits ge-
trenntes Verwaltungsgebäude, kein Wohnhaus. Inzwischen liegt kein Wohnungsnotstand 
mehr vor. Auch wenn die Überlassung seit langer Zeit fortbesteht, war eine Dauerlösung nie-
mals beabsichtigt. Im Gegenteil hat die Stadt durch Überplanung des Gebiets klar ihren Wil-
len dokumentiert, den Bereich in dem großen Zusammenhang des Bebauungsplans Nr. 379 
mit neu zu ordnen.  
 
Die planungsrechtlichen Veränderungen, die der Bebauungsplan Nr. 379 im Bereich Nr. 31 
vorsieht (Änderung der Art der Nutzung in MK, Verschiebung der Bauflucht an der Grevener 
Straße), stehen im Kontext der umfass enden Restrukturierungsmaßnahmen für das ehem. 
‚Gewerbedreieck’. Der Straßenausbau war dabei nur ein Teil der Planung. Nicht umsonst un-
terliegt das Grundstück auch der Umlegung für den gesamten Bereich.

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Über die Modalitäten der heutigen Untervermietung an die Bewohner durch den AStA hat die 
Verwaltung keine Informationen außer durch Presseartikel. Danach zahlen die Bewohner pro 
Zimmer 85 – 110 € monatl. Miete an den AStA, aus der zu etwa einem Drittel eine Rücklage 
für Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werde. Unter dieser Annahme würde selbst die 
Miethöhe im geförderten Wohnungsbau – gleich, ob im Alt- oder Neubau – für die Bewohner 
eine deutliche Erhöhung der Miete bedeuten. Insofern ist der Wunsch der Bewohner nach ei-
nem Festhalten an den bestehenden materiellen Verhältnissen nachvollziehbar. 
 
Bei allem Verständnis für die individuelle Sicht der Hausgemeinschaft war jedoch die unver-
änderte Fortsetzung des Status quo mit dem Beschluss zum Handlungskonzept ausdrücklich 
nicht beabsichtigt. Vielmehr sollte die Bausubstanz im Falle eines Erhalts durch die Stadt 
Münster in einen Zustand versetzt werden, der für die Stadt wirtschaftlich tragbar und nicht 
nur auf die Bedürfnisse der heutigen Bewohner zugeschnitten ist, sondern der Studenten-
schaft allgemein (‚für die jeweilige Studiendauer’) zur Verfügung gestellt werden kann.  
 
Insofern stand der Beschluss im Kontext der wohnungspolitischen Ziele, die mit dem Hand-
lungskonzept Grevener Straße umgesetzt werden sollen. Mit dem Erhalt des Gebäudes kön-
nen diese Ziele im Ergebnis nicht erreicht werden (vgl. 1.1), mit einem Neubau im geförderten 
Wohnungsbau dagegen sehr wohl. Dafür sprechen auch allgemeine Vorteile eines Neubaus 
wie 
- ökologische Energiestandards (Umweltnutzen und dauerhaft geringe Nebenkosten) 
- zeitgemäßer Komfort für immer noch relativ geringe Gesamtmiete (wesentlich günstigeres 
Preis-/Leistungsverhältnis). 
 
Mit Abriss und Neubau ist zwar ein größerer Eingriff in die Wohnsituation der Bewohner ver-
bunden. Es ist ferner unbestritten, dass sich der Mietpreis erhöhen würde und die bestehende 
emotionale Bindung an das Gebäude aufgegeben werden müsste. Dennoch könnten die Inte-
ressen der Bewohner, jedenfalls soweit sie sich nicht auf das Bestandsgebäude selbst rich-
ten, im geförderten Neubau durchaus berücksichtigt werden: 
- mit 4,85 €/qm immer noch relativ niedrige Miete (im Vergleich zum WG-Angebot auf dem 
Wohnungsmarkt) 
- maßgeschnittene Wohnungsgröße und Grundrissgliederung (z.B. zusammenhängende 
große Wohngemeinschaft) 
Darüber hinaus sind sogar Selbstverwaltungsmodelle umsetzbar, Erfahrungen damit sind in 
der Literatur dokumentiert, aber auch bei der Wohn+Stadtbau vorhanden.  
 
2.2 Kaufinteresse 
 
Die Hausgemeinschaft Grevener Str. 31 hat zuletzt mit Schreiben vom 01.11.2007 (Anlage 6) 
ihr Interesse bekundet, das Haus zu kaufen. Sie sieht darin eine Lösung, die es einerseits 
den Bewohnern ermöglicht, in den heutigen Verhältnissen wohnen zu bleiben, und anderer-
seits die Stadt von allen Verpflichtungen und Kosten freizustellen.  
Stellungnahme der Verwaltung
 
Vertreter der Hausgemeinschaft hatten bereits im  Juni dieses Jahres ein Kaufinteresse geäu-
ßert mit dem erklärten Ziel, die gutachterliche Untersuchung des Hauses abzuwenden. Die 
Verwaltung hatte den Bewohnern seinerzeit erläutert, dass sie an die politischen Prüfaufträge 
gebunden ist und diese nicht durch eine solche Absichtserklärung aufzuhalten sind. Den Be-
wohnern wurde geraten, ihr Anliegen an die Politik zu richten, sofern ihr Interesse weiterhin 
bestehen bleiben sollte.   
 
Wie unter 1. und 2.1 ausgeführt, stehen auch einer Veräußerung des Gebäudebestands an 
die Bewohner 
- die wohnungspolitischen Ziele der Stadt, die nicht nur den heute dort lebenden Bewoh-
nern gelten, sondern der Sicherung von preiswertem Wohnraum in der Innenstadt für 
breite Bevölkerungsschichten,

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V/0928/2007 
 
- der planungsrechtliche Status quo und der darin zum Ausdruck gebrachte planerische 
Wille der Stadt sowie 
- der Beschluss vom 07.12.2006 zum Handlungskonzept („Ein Erhalt ohne Grundsanierung 
durch die Stadt Münster ist auszuschließen“) entgegen. 
.  
Zu den wirtschaftlichen, städtebaulich-planungsrechtlichen und verkehrlichen Gesichtspunk-
ten gelten die in der Vorlage unter 1.1 – 1.3 gemachten Aussagen in gleicher Weise, da auch 
die Grundsanierung durch Wohn+Stadtbau die Veräußerung des Grundstücks voraussetzte. 
Allerdings würde das Dilemma, dass eine Sanierung nur als Entgegenkommen im Sinne der 
heutigen Bewohner in Betracht gezogen wurde, diese Lösung aber in allen Aspekten den Be-
langen der Hausgemeinschaft zuwider läuft, entfallen. 
 
Gesetzt den Fall, die Stadt würde die über Jahre verfolgten Planungsziele und jeweils dazu 
und aktuell gefassten Beschlüsse verwerfen und neu entscheiden, wäre folgendes festzustel-
len: Die wohnungspolitischen Ziele der Stadt müssten in geeigneter Weise öffentlich-rechtlich 
und/oder privatrechtlich abgesichert werden. Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zur 
Ausschreibungspflicht  von Grundstücksverkäufen im Zusammenhang mit der Erteilung einer  
"Baukonzession" (Beschluss OLG Düsseldorf vom 13.06.2007 -VII-Verg 2/07-) dürfte die 
Vergabe des Grundstücks im Falle einer vertraglichen Sicherung der wohnungspolitischen 
Zielsetzungen einem förmlichen Ausschreibungsverfahren unterliegen. 
 
Allein wirtschaftlich stellt sich angesichts der realen Kosten einer fachgerechten Sanierung 
die Frage, wie realistisch das Vorhaben der Bewohner ist und ob es ihnen tatsächlich gelin-
gen kann, ihre finanzielle Gesamtbelastung auf Dauer auf dem bisherigen Niveau zu halten. 
Hierzu wären detaillierte Nachfragen und Vorgespräche mit der Hausgemeinschaft notwen-
dig. Allerdings konnten sich die Bewohner bisher nicht entschließen, der Verwaltung An-
sprechpartner im Haus zu nennen oder ihre Absichtserklärung durch Namen und Unterschrif-
ten zu belegen. Bisher verlief die Kommunikation auf Wunsch der Hausgemeinschaft über 
den AStA; der jedoch hat sich zum Kaufinteresse der Bewohner bisher nicht geäußert. 
 
3.   Fazit
 
Der Wunsch der Bewohner, das Haus selbst zu kaufen und nach ihren Vorstellungen zu er-
halten, ist die aus Sicht der Bewohner schlü ssige Folgerung aus dem Gutachten. Allerdings 
müsste ein Verkauf der Liegenschaft den maßgeblichen rechtlichen Vergabevorschriften ent-
sprechen. Ferner müsste auch der Wert des Grundstücks berücksichtigt werden. Ob die 
Hausgemeinschaft unter diesen Bedingungen überhaupt in der Lage wäre, an einem Bieter-
verfahren teilzunehmen, bleibt dahingestellt. 
Auch wenn keine akute Gefährdungssituation vorliegt, ist von einem Aufschub der Entschei-
dung über das Gebäude oder einer teilweisen Sanierung oder einer Sanierung unter weiter-
gehender Bewohnerbeteiligung aus fachlicher Sicht abzuraten. Es ist davon auszugehen, 
dass die Stadt - nun in Kenntnis des baulichen Zustands - als Eigentümerin bzw. Bauherrin in 
einer umfassenden Verantwortung und Haftung steht, die auch nicht an externe Fachleute 
delegiert werden kann (§§ 56, 57 BauO NRW). 
 
 
I.V.     Anlagen: 
  
1. Zusammenfassung Gutachten und Auswertung 
2. Folien Verkehr  
Hartwig Schultheiß   3. Ausschnitt BP 379 
Stadtdirektor    4. Folien Städtebau    
5. Anregung Nr. 101/2006 nach § 24 GO NRW  
6. Schreiben der Hausgemeinschaft vom 01.11.2007

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V/0928/2007


	

 





 
	





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Anlage 1 
zur Vorlage V/0928/2007 
 
 
Zusammenfassung der  
Gutachterlichen Untersuchung der Gebäude Grevener Straße 31 und 33 sowie 
Auswertung durch Wohn+Stadtbau und Amt für Wohnungswesen 
 
1. Sanierungsaufwand 
 
Die Anforderungen an das Gutachten ergaben sich aus  den vom Ausschuss genannten Rah- 
menbedingungen. Die Untersuchung erfolgte in zwei S chritten: 1. Einschätzung des baulichen 
Zustands beider Gebäude im Hinblick auf eine Sanier ungsfähigkeit, 2. nähere Untersuchung 
des Gebäudes Nr. 31. 
 
Da bei Haus Nr. 33 unmittelbar erkennbar war, dass der bauliche Zustand nicht sanierungsfä- 
hig ist, wurde durch das Statikbüro ISBT, Münster, weiter untersucht, ob die beiden Gebäude 
baulich zusammenhängen. Das Gutachten stellt fest, dass das Haus Nr. 33 abgerissen werden 
kann, ohne dass die Standsicherheit des Hauses Nr. 31 gefährdet ist. Es müssten voraussicht- 
lich lediglich Teilbereiche des Daches abgestützt werden. 
 
Bei der näheren Untersuchung des Hauses Nr. 31 dien te als Qualitätsmaßstab für die Be- 
standsbewertung und den daraus abgeleiteten Sanieru ngsaufwand der übliche, einfache Stan- 
dard der Wohn+Stadtbau im sog. sozialen Wohnungsbau . Dabei wurden die vom Mieter AStA 
bzw. den Bewohnern in der jüngeren Vergangenheit er brachten Instandhaltungsmaßnahmen 
(Isolierfenster, Heizungsbrenner) kostenmindernd berücksichtigt.  
 
Der übrige Zustand der Außen- und Innenwände, des D aches sowie der Bäder und Küchen 
entspricht – völlig unabhängig von Gestaltungsmerkm alen, die ausdrücklich nicht bewertet 
wurden – nicht den allgemeinen materiellen Anforder ungen (z.B. Mängelfreiheit, Dauerhaftig- 
keit, zeitgemäße Ausbaustandards, Energiesparverord nung). In brandschutztechnischer Hin- 
sicht genießen die baulichen und räumlichen Gegeben heiten zwar Bestandsschutz, bei einer 
Sanierung sind jedoch auch hier verschiedene baulic he Maßnahmen notwendig, um die gel- 
tenden Vorschriften einzuhalten.   
 
Nachfolgend die Kurzfassung der gutachterlichen Unt ersuchung durch das Büro Knoche Part- 
ner Architekten: 
 
GUTACHTERLICHE UNTERSUCHUNG DER GEBÄUDE GREVENER STRASSE 31 UND 33 
ZUSAMMENFASSUNG 
 
Grevener Strasse 33 
 
Zum Gebäude Grevener Strasse 33 wird die Sanierbarkeit in Frage gestellt. 
Die Masse der baulichen und technischen Mängel über schreiten bei Weitem den wirtschaftli- 
chen Sinn einer Sanierung. 
Ein Abriss des Gebäudes bei gleichzeitigem Erhalt d es Gebäudes Grevener Strasse 31 ist 
grundsätzlich möglich, jedoch sind gem. statischer Untersuchungen Abfangungsmaßnahmen 
im Bereich des Ortgangs (Dach) nötig. 
 
Grevener Strasse 31 
 
Das Gebäude Grevener Strasse 31 ist in seiner Grund substanz durchaus sanierungsfähig. Je- 
doch ist festzuhalten, dass in sämtlichen Bereichen  des Gebäudes ein erheblicher Sanierungs- 
stau besteht. 
Die Begutachtung des Gebäudes erfolgte unter folgenden Kriterien:

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1. Dach, Fassade, Wärmedämmung 
2. Grundsanierung der Wohnungen 
3. Haustechnik 
4. Brandschutz 
5. Sicherungsmaßnahmen 
6. Kosten 
Zu 1. Dach, Fassade, Wärmedämmung 
 
Die Wärmedämmung des Gebäudes entspricht nicht den heutigen Anforderungen.  
Die Dachhaut ist stark mangelhaft. 
Die Putzfassaden und Klinkerflächen incl. Stuckausf achungen sind ebenfalls man- 
gelhaft. 
Die Dacheindeckung sollte neu erstellt und mit eine r Wärmedämmung versehen 
werden. 
Die Putzflächen erhalten ein Wärmedämmverbundsystem 
Klinkerflächen müssen ausgebessert und die Stuckarbeiten aufgearbeitet werden. 
Ebenfalls ist eine Wärmedämmung der Kellerdecke erforderlich. 
Die Fenster wurden durch die Mieter in Eigenregie ca. 2004, komplett erneuert. 
      Zu 2. Grundsanierung der Wohnungen 
 
Die Wohnungen entsprechen in keinster Weise einem Vermietungsstandard. 
Hier sind sämtliche Decken, Wände und Böden zu überarbeiten. 
Eine fehlende Trittschallisolierung ist einzubauen und die Treppenanlage ist kom- 
plett aufzuarbeiten auch unter dem Gesichtspunkt der Absturzsicheung. 
Sämtliche Türen und Zargen sind zu erneuern. 
Die Bäder sind optisch und qualitativ in einem sehr schlechten Zustand. 
Diese sind komplett neu herzurichten. 
       Zu 3. Haustechnik 
 
Die komplette Haustechnik, Heizung- Sanitär- und El ektroinstallation, ist zum größ- 
ten Teil abgängig und nicht nach aktuellen Normen ausgeführt. 
Bis auf die Kesselanlage incl. Brenner und der Wärm espeicher ( durch die Mieter in 
Eigenregie ausgeführt ) sollte die Haustechnik gesamtheitlich erneuert werden. 
Im Rahmen der Erneuerung der Heizleitungen und der Heizkörper sollten zur Ver- 
besserung der Wärmedämmung sämtliche Heizkörpernischen geschlossen werden. 
 
       Zu. 4 Brandschutz 
 
Bei einer Grundsanierung ist der Brandschutz erheblich zu verbessern. 
Die zum Treppenraum offenen Etagen 2+3.OG müssen ge schlossen werden, um 
den 1.Rettungsweg für alle Wohnungen zu gewährleist en (durchgehender Treppen- 
raum ohne Einbauten). 
Ebenfalls ist eine Rauchabzugsanlage in die Dachflä che einzubauen, da es sich um 
einen innenliegenden Treppenraum handelt. 
Die im Dachgeschoss befindliche Wohnung benötigt ei nen gesicherten 2. Ret- 
tungsweg, der zwar derzeit über das Grundstück Grev ener Str. 33 sichergestellt ist, 
bei einer Bebauung des Grundstücks jedoch entfällt. 
Eine Verbesserung Etagenübergreifend bedingt durch Holzbalkendecken sollte be- 
rücksichtig werden. 
 
       Zu. 5 Sicherungsmaßnahmen 
 
Um die Verkehrsicherheit zu gewährleisten, sind div erse Sicherungsmaßnahmen 
durchzuführen.

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So müssen sämtliche Balkonplatten statisch untersuc ht und ggf. abgefangen wer- 
den. 
Die Balkongeländer sind komplett abgängig und müssen erneuert werden. 
Diverse Mauerwerksausbrüche sind zu sichern bzw. wieder herzustellen 
 
       Zu. 6 Kosten 
 
Unter Zugrundelegung der anfallenden Arbeiten zur Grundsanierung des Gebäudes, 
Grevener Strasse 31; wie oben in Ausschnitten angef ührt, belaufen sich die Her- 
stellkosten gem. Kostenschätzung nach DIN 276 
 
auf ca.    602.000,00€ brutto 
 
zuzügl. Nebenkosten ca. 108.000,00€ brutto 
Planung, Abwicklung 
Fachingenieure 
 
Gesamtkosten ca.  710.000,00€ brutto 
 
Dieses entspricht bei einer Wohnfläche von ca. 500,00 qm ca. 1.400,00 €/qm 
 
      Münster, den 15. 11. 2007 
 
      KNOCHE PARTNER ARCHITEKTEN  
   
Zur Frage einer Reduzierung des Sanierungsaufwands,  ggfs unter Bewohnerbeteiligung, ist 
aus fachlicher Sicht auf folgendes hinzuweisen:  
 
Eine teilweise oder zeitlich gestaffelte Sanierung oder eine Aufteilung zwischen Fach- und Ei- 
genleistungen würde voraussetzen, dass sinnvolle ze itliche und/oder bauliche Abschnitte ge- 
bildet werden können. Dies ist aber aus verschieden en Gründen im vorliegenden Fall nicht 
möglich. Vor allem spricht dagegen, dass das Haus a ls früheres Amtsgebäude keine Wohn- 
hausausstattung hatte und nach allgemeinen Standard s daher das gesamte Installationssys- 
tem einschließlich der Nasszellenausstattung (Eigen bau der Bewohner) zu sanieren ist. Damit 
wäre zwangsläufig der gesamte Innenausbau betroffen.  
 
Dasselbe gilt, wenn beispielsweise die Gebäudehülle  energetisch optimiert würde, da dies 
wiederum ohne Erneuerung der Heizungsanlage (Rohrle itungsnetz, Heizkörper) keinen Sinn 
ergäbe, oder wenn der bauliche Brandschutz auf den erforderlichen Standard gebracht würde. 
Die jeweils betroffenen Gewerke greifen derartig ineinander, dass eine separate Ausführung zu 
erheblichen Verteuerungen der Einzelgewerke führen würde, da etliche Arbeiten doppelt anfal- 
len würden.  
 
Für größere Eigenleistungen verbleibt bei solchen K onstellationen schon fachlich kein sinnvol- 
ler Spielraum. Von einer Bewohnerbeteiligung über d as im Eigenheimbau maximal übliche 
Maß hinaus (Wand- und Deckenbeläge, ggfs noch Innen türen und –zargen, ca 10 % der Bau- 
kosten) muss zudem aus Haftungsgründen abgeraten werden.  
 
Auch wenn keine akute Gefährdungssituation vorliegt , ist davon auszugehen, dass die Stadt - 
nun in Kenntnis des baulichen Zustands - als Eigent ümerin bzw. Bauherrin in einer umfassen- 
den Verantwortung und Haftung steht, die auch nicht  an externe Fachleute delegiert werden 
kann (§§ 56, 57 BauO NRW). 
 
2. Kostenmiete 
 
Für die Berechnung der Kostenmiete kommen zu den Sa nierungskosten noch die von der 
Wohn+Stadtbau kalkulierten sonstigen Baunebenkosten  (z.B. für Verwaltungsleistungen, Be-

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schaffung von Finanzierungsmitteln und Verzinsung v on Zwischenfinanzierungsmitteln) i.H.v. 
ca 50.000 € und der Wert des Grundstücks i.H.v. ca 100.000 € hinzu, so dass Gesamtkosten 
von 860.000 € (= rd. 1.700 € je qm) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen.  
 
Die auf der Basis dieser Kosten durch die Wohn+Stad tbau nach den Bestimmungen der II. Be- 
rechnungsverordnung aufgestellten und durch das Amt  für Wohnungswesen geprüften Wirt- 
schaftlichkeitsberechnung ergab, dass nach Sanierun g laufende Aufwendungen i.H.v. rd. 8,80 
€ je qm Wohnfläche monatlich entstehen, die durch d ie Miete gedeckt werden müssten (Kos- 
tenmiete). 
 
Eine Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus würde nur eine Minderung der lau- 
fenden Aufwendungen von rd. 2,- € je qm Wohnfläche ergeben, so dass allenfalls eine Kos- 
tenmiete von 6,80 € je qm Wohnfläche erreicht werden könnte.  
 
Das Gebäude bzw. die einzelnen Wohnungen erfüllen a ber ohne zusätzliche Umbaumaßnah- 
men nicht die Fördervoraussetzungen. Einerseits übe rschreiten die Wohnflächen der Wohnun- 
gen die entsprechenden Obergrenzen (Verhältnis Wohnungsgröße zu Zimmerzahl), die für den 
geförderten Wohnungsbau gelten. Hierzu wäre es erfo rderlich, die großen Wohnungen in klei- 
nere Einheiten aufzuteilen. Andererseits erfüllen d ie Wohnungen nicht die im Rahmen der 
Wohnraumförderung geforderte Barrierefreiheit (DIN 18 025 Teil 2).  Um diese herzustellen, 
müsste mindestens das Erdgeschoss stufenlos erreich bar sein und alle Wohnungen müssten 
mindestens über ein barrierefreies Bad verfügen. 
 
Die Kosten für diese zusätzlichen Umbaumaßnahmen si nd jedoch noch nicht in den vom Gut- 
achter ermittelten Sanierungskosten enthalten, so d ass festgehalten werden kann, dass so- 
wohl bei Grundsanierung des Bestands als auch bei e inem gleichzeitigen Umbau gemäß den 
Förderbestimmungen der gesetzte Mietkostenrahmen vo n 4,85 €/qm deutlich überschritten 
würde. Durch denkbare Eigenleistungen am Innenausba u könnten die Kosten selbst bei ho- 
hem handwerklichem Einsatz der Mieter um maximal 10  % gesenkt werden. Auch dies würde 
also nicht zu einer nennenswerten Verringerung der Miethöhe beitragen. 
 
Die ermittelten Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme  liegen nur geringfügig unter denen 
eines Neubaus. Das ist bei alten Gebäuden mit hohem  Sanierungsstau ohnehin nicht unge- 
wöhnlich. Hier kommt hinzu, dass es sich nicht um e in zum Wohnen gebautes Haus, sondern 
um ein früheres Amtsgebäude handelt, das sich die B ewohner für ihre Zwecke umgebaut ha- 
ben. Da für Neubauten erheblich höhere Fördermittel  zur Verfügung stehen als für die Sanie- 
rung im Bestand und gleichzeitig in der Wirtschaftl ichkeitsberechnung die laufenden Aufwen- 
dungen für Instandhaltung und die Beträge für die A bschreibung deutlich niedriger angesetzt 
werden müssen, können in der Regel im Neubau günsti gere Mieten angeboten werden als in 
grundsanierten Altbauten. 
 
3. Zusammenfassung 
 
Im Ergebnis führen bei einer Grundsanierung durch d ie Wohn+Stadtbau die ermittelten Sanie- 
rungskosten von ca 710.000 € zu einer Kostenmiete v on 8,80 €/qm. Selbst bei hohem Eigen- 
leistungsanteil am Innenausbau könnten max. 10 % de r Kosten eingespart werden. Wenn För- 
dermittel eingesetzt werden sollen, sind zusätzlich e Umbauten erforderlich, durch die weitere 
Kosten entstehen. Die Miethöhe könnte dadurch jedoc h nur um 2 €/qm gesenkt werden. Von 
einer abschnitts- oder teilweisen Sanierung muss aus fachlicher Sicht abgeraten werden.

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Anlage 5 
zur Vorlage V/0928/2007 
 
Anregung Nr. 101/2006