Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 08.03.2021 
 0769/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 11.03.2021 
Ausschuss Soziales und Senioren 15.04.2021 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahresbericht 2020 (5. 
Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zum Stichtag 31.12.2020 zur Verfügung. 
 
 
 
gez. Dr. Rau 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Anlagen 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
5. Bericht (2. Halbjahr 2020) 
Stand 31.12.2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Umwelt, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

[1] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
 
1. Anlass und Zweck der Mitteilung 
 
 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
 
 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
 
 
 
4. Wiederzuführungsverfahren 
 
 
 
5. Antragsverfahren 
 
 
 
6. Entwicklung der Zweckentfremdung von Wohnraum seit der Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung in Zahlen  
 
 
 
7. Aktuelles zu den Rechtsgrundlagen zum Wohnraumschutz

[2] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung 
von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von illegaler Nutzung  zu 
berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich  
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends betreffen die Zunahme 
des Anteils der Single-Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohnerin oder Bewohner und das 
„Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es 
„in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe  Nachfrage nach Wohnraum, die 
das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur 
Mangelware. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum.  
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
vor zweckfremden Nutzungen  zu schützen.  Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche 
Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung ) stellen eine 
Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt 
entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf d as ohnehin knappe 
Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengetreten werden. Bereits 2014 hat der 
Rat der Stadt Köln  mit dem Erlass einer  ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese 
Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert . Mit der am  01.07.2019 in 
Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte 
Regelungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz 
geschaffen. 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht is t – 
zurzeit noch - im Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) geregelt 1. Es gewährleistet im 
öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. 
Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar *innen vor Gefahren oder 
unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die  Eignung 
von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt ist, um sicherzustellen, dass die 
Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse (wieder-) hergestellt werden. 
Das Zweckentfremdungsrecht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass 
bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen 
Zwecken, beispielsweise als Ferienwohnung, genutzt werden, leer stehen oder  ohne 
Nachfolgegebäude abgebrochen bzw. zerstört werden. In § 10 WAG NRW findet sich auch die 
Ermächtigung für den Erlass kommunaler Wohnraumschutzsatzungen. 
                                                            
1 Das Land NRW beabsichtigt eine umfassende Neuregelung des Wohnraumschutzes in einem neuen 
Wohnraumstärkungsgesetz vorzunehmen, dass Mitte 2021 in Kraft treten soll. Weitere Informationen finden Sie 
unter Ziff. 7 dieses Berichtes

[3] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
Die im Amt für Wohnungswesen  angesiedelte Wohnungsaufsicht handelt im Rahmen dieser 
beiden Rechtsgrundlagen. Das Amt kann sowohl die Beseitigung häufig bestehender Mängel 
als auch die Wiederzuführung leer stehenden oder zweckentfremdet genutzten Wohnraums 
zu Wohnzwecken anordnen. 
4. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der steigend en Wohnungsnot im Kölner 
Stadtgebiet verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. 
Ein solches „ Wiederzuführungsverfahren“ wird eingeleitet, wenn Anhaltspunkte bekannt 
werden, dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt 
wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem Einzelfall überprüft. D ie in der Praxis mit 
Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die illegale 
Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohn ung) und länger als drei Monate 
andauernder Leerstand von Wohnraum. 
 
(In den Legenden der Grafiken wird „Zweckentfremdung“ durch „ZE“ abgekürzt) 
Während sich über den Zeitraum 2018 bis 2020 die Vorgänge hinsichtlich der Leerstände und 
der „Fehlnutzung“ ungefähr die Waage hielt , konnte trotz Personalzusetzungen keine 
Steigerung der Verfahren erreicht werden. Die im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 
gesunkene Anzahl der gemeldeten leerstehenden Wohnungen dürfte zumindest teilweise auf 
die Pandemie zurückz uführen sein. Während im ersten Halbjahr die Vermietung von 
Wohnraum, wie einige Vermieter in den zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren oft 
vorbrachten, aufgrund geltender Kontaktbeschränkungen erschwert  war, konnte sich die 
Situation im Sommer 2020 etwas  entspannen. Weiterhin hoch dürfte der Anteil der im

[4] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
Homeoffice arbeitenden Kölnerinnen und Kölner sein, die alleine dadurch, dass sie mehr Zeit 
in Ihren Wohnhäusern verbrachten , leichter auf leerstehende Wohnungen im Haus oder 
Umfeld aufmerksam wurden. 
Entgegen öffentlicher Wahrnehmung besteht das Ziel der Aktivitäten der Wohnungsaufsicht 
nicht in der Verfügung von Bußgeldern, sondern in der Zuführung des leer stehenden oder 
zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken. Bußgelder stellen hierbei ei n 
Sanktionierungsinstrument dar, das den Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck 
verleiht. Der gesetzlich mögliche Rahmen hinsichtlich der Größenordnung der Bußgelder kann 
jedoch aufgrund der tatsächlichen Rechtsprechung nicht hinreichend ausgeschöpft w erden, 
so dass das Druckpotential der Bußgeldandrohung oftmals nicht die Wirkung entfaltet, die 
eigentlich intendiert und auch notwendig ist. 
Die meisten der eingeleiteten Verfahren münden in mehrmonatige, aufwändige Ermittlungen. 
Es wird in jedem Einzelfall geklärt, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach 
den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen 
sind. Die gesetzlichen und satzungsrechtlichen Regelungen wie auch die Rechtsprechung 
stellen hohe Ansprüche an dieses Prüfverfahren. Dass sich die Zahl der offenen Verfahren im 
zweiten Halbjahr 2020 weiter erhöht hat, hat seine Ursache - neben den pandemiebedingten 
Einschränkungen - darin, dass die sukzessiv erfolgenden Personalzusetzungen im 
Aufgabengebiet erst zeitverzögert Wirkung zeigen: Die Einarbeitung in d ie komplexe Materie 
nimmt einige Zeit in Anspruch und die Auswahlverfahren für die letzten unbesetzten Stellen 
stehen aktuell kurz vor dem Abschluss. 
 
Das Amt für Wohnungswesen hat seit 2019 eine Internetseite mit vielen wichtigen Hinweisen 
und Informationen zu häufig gestellten Fragen  rund um das Thema Wohnraumschutz  
eingerichtet, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. Ebenfalls ist

[5] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
es über ein dort eingestelltes Meldeportal möglich, einen Verdacht auf Zweckentfremdung von 
Wohnraum direkt an das Amt für Wohnungswesen zu melden. 
 
5. Antragsverfahren 
Beim Amt für Wohnungswesen gingen im 2. Halbjahr 2020 112 Anträge auf Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum ein. In der Regel werden die Genehmigungen in diesen 
Fällen erteilt, wenn vom Antragssteller geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet 
geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge  richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewe rbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 
ein hohes öffentliches Interesse an d ieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die 
Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. 
Der im ersten Halbjahr  2020 (im Vergleich zu 2019) noch verzeichnete  Rückgang der 
Antragsverfahren hat sich nicht fortgesetzt. Die Zahl der Verfahren hat im zweiten Halbjahr 
das Niveau des Vorjahres erreicht.

[6] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
Die Anzahl eingegangener Anträge liegt in etwa auf dem Vorjahresniveau. Die abschließende 
Bearbeitung der bei der Wohnungsaufsicht anhängigen (laufenden) Antragsverfahren dauert 
wegen vielfältiger und komplexer rechtlicher Prüfungen und notwendiger Ermittlungen im 
Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Informationen über die Zahl aktuell eingegangener 
Anträge sagen deshalb wenig über die Anzahl laufend bearbeiteter Antragsfälle aus. 
 
 
 
6. Entwicklung der Zweckentfremdung (ZE) von Wohnraum seit der Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung in Zahlen 
 
Eingeleitete Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Wohneinheiten): 
Zeitraum 
ZE-Umwandlung 
(inkl. 
Ferienwohnungen) 
ZE-Leerstand 
ZE-sonstige 
(z.B. 
Prostitution) 
ZE-gesamt 
01.07.2014-
31.12.2014 23 131 1 155 
2015 (gesamt) 116 92 11 219 
2016 (gesamt) 103 152 9 264

[7] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
Zeitraum 
ZE-Umwandlung 
(inkl. 
Ferienwohnungen) 
ZE-Leerstand 
ZE-sonstige 
(z.B. 
Prostitution) 
ZE-gesamt 
2017 (gesamt) 166 136 6 308 
2018 (gesamt) 545 113 1 659 
01.01.2018-
30.06.2018 153 47 1 201 
01.07.2018-
31.12.2018 392 66 0 458 
2019 (gesamt) 436 362 40 838 
01.01.2019-
30.06.2019 181 214 9 404 
01.07.2019-
31.12.2019 255 148 31 434 
2020 (gesamt) 342 278 41 661 
01.01.2020-
30.06.2020 130 159 26 315 
01.07.2020-
31.12.2020 212 119 15 346 
 
Abgeschlossene und offene Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der 
Wohneinheiten):

[8] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
Bußgeldverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Verfahren): 
 
 
 
 
7. Aktuelles zu den Rechtsgrundlagen zum Wohnraumschutz 
Die Landesregierung und der Landtag NRW beabsichtigen ein „Wohnraumstärkungsgesetz“ 
(WohnStG NRW) zu beschließen, das Mitte 2021 in Kraft treten soll. Das Gesetz soll das 
bisherige Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WAG NRW) ablösen und beinhaltet neben 
Regelungen zur Wohnungspflege (inhaltlich etwa vergleichbar dem WAG NRW) und neu 
aufgenommenen Bestimmungen zu adäquaten Wohn verhältnissen in Unterkünften für 
Arbeitnehmer auch wesentlich detailliertere Regelungen zum Schutz von Wohnraum vor 
zweckfremden Nutzungen. 
Der Referentenentwurf zu diesem Gesetz wurde im Oktober 2020 vorgelegt. Der auf die ersten 
Stellungnahmen der Verbä nde folgende Entwurf der Landesregierung durchlief am 
05.02.2021 die formale Verbände -Anhörung im Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen 
und Wohnen des Landtags NRW und befindet sich im laufenden Gesetzgebungsverfahren. Es 
ist geplant, dass dieses Gesetz zum 01.07.2021 in Kraft treten soll. 
Auch wenn das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist, lassen sich aus dem 
vorliegenden Gesetzentwurf bereits einige wesentliche Punkte ableiten, die zu Veränderungen 
Anzahl Betrag (€)
01.07.2014-
31.12.2014 6 2 20.000
2015 
(gesamt) 34 9 114.500
2016 
(gesamt) 30 11 123.000
2017 
(gesamt) 25 0 0
2018 
(gesamt) 68 11 75.500
01.01.2018-
30.06.2018 12 3 11.000
01.07.2018-
31.12.2018 56 8 64.500
2019 
(gesamt) 104 31 387.000
01.01.2019-
30.06.2019 54 20 108.000
01.07.2019-
31.12.2019 50 11 279.000
2020 
(gesamt) 69 24 50.500
01.01.2020-
30.06.2020 61 20 40.500
01.07.2020-
31.12.2020 8 4 10.000
Zeitraum Eingeleitete 
Bußgeldverfahren
Erlassene 
Bußgeldbescheide

[9] 
2. Halbjahresbericht 2020 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2020 
der Rechtsgrundlagen bei der kommunalen Aufgabe „Schutz von Wohnraum vor 
Zweckentfremdung“ führen werden. 
Ebenso wie das WAG NRW enthält auch der Gesetzentwurf zum WohnStG eine 
Ermächtigungsgrundlage, die  betroffene Kommunen dazu berechtigt, eine kommunale  
Wohnraumschutzsatzung zu erlassen. 
Während das WAG NRW den Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung über die  
reine Ermächtigungsgrundlage hinaus nicht näher regelt, enthält das WohnStG nun vielfältige 
Detailregelungen zum Wohnraumschutz. Dazu gehören z.B. Definitionen wesentlicher Begriffe 
wie „Wohnraum“, „Zweckentfremdung“, „Ersatzwohnraum“, „genehmigungsfähige, 
zweckfremde Nutzungen “, „genehmigungsfreie, zweckfremde Nutzungen “ und vieles mehr. 
Neu eigeführt werden soll außerdem eine Anzeige- und Registrierungsverpflichtung über eine 
sogenannte „Wohnraum-ID-Nummer“, um Transparenz auf dem Markt der Kurzzeitvermietung 
von Wohnungen über Onlineportale herzustellen. 
Die Verwaltung prüft zurzeit auf Basis des heute bekannten Regelungsstandes des 
Gesetzentwurfes zum WohnStG, inwieweit die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln (2019) 
mit den neuen gesetzlichen Regelungen kompatibel ist bzw. wo Anpassungsbedarf besteht, 
weil derzeit gültige Satzungsregelungen mit dem neuen Landesrecht unvereinbar sind. 
Die Verwaltung beabsichtigt, zur Entscheidung in  der Ratssitzung am 24.06.2021 eine 
aktualisierte Wohnraumschutzsatzung in die Beratungsfolge ab dem 27.05.2021 einzubringen.