1. Änderung des Flächennutzungsplanes für einen Teilbereich (Änderung 1.1) (Offenlagebeschluss)

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Erläuterungsbericht und Umweltprüfung zur Änderung 1.1 des Flächennutzungsplanes

Rechtsgrundlagen

Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes richtet sich nach den Vorschriften des Baugesetzbuches in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I., S. 2414).

Geltungsbereich

Das Änderungsverfahren umfasst den Bereich in Kranichstein, zwischen Elisabeth-Selbert-Straße und Straßenbahntrasse, sowie zwischen Ida-Seele-Weg und der Kreisverwaltung.

Ziele und Zwecke der Planung


Im Geltungsbereich 1.1 soll eine im rechtskräftigen B-Plan K 6.1 ausgewiesene Mischbaufläche und eine gewerbliche Fläche in eine Wohnbaufläche umgewandelt werden. Dies entspricht nicht den Inhalten des wirksamen Flächennutzungsplanes, so dass dieser im Teilbereich der Mischbaufläche und in einem Teilbereich der gewerblichen Fläche eine Umwandlung in eine Wohnbaufläche erfahren soll. Die Flächengröße beträgt ca. 3,8 ha.
Der Bebauungsplan soll entsprechend geändert werden.

Im Verlauf der Entwicklung des Baugebietes Kranichstein Südwest haben sich wesentliche Rahmenbedingungen des Konzepts, das dem Bebauungsplan zugrunde lag, geändert. Dies erfordert planerische Konsequenzen, da andernfalls zu befürchten steht, dass das Gebiet auf längere Zeit in einem provisorischen Zustand verbleibt. Die wesentlichen Qualitätsstandards und Planungsziele für das Gebiet werden bei den erforderlichen Änderungen beibehalten. Die Änderung der Mischbaufläche und Gewerblichen Baufläche in eine Wohnbaufläche ist städtebaulich gewünscht, so dass durch die nördlich und südlich angrenzenden Wohnbauflächen ein zusammenhängendes Wohngebiet entwickelt werden kann.

Die ehemals für eine gewerbliche Nutzung vorgesehenen Baugebiete werden einer Wohnnutzung zugeführt, da Gewerbeflächen auf längere Sicht im Baugebiet als nicht vermarktbar erscheinen. Ähnliches gilt für die Baugebiete in der so genannten "Verschränkungszone". Hier kann durch die Umwandlung von Mischbaufläche in Wohnbaufläche der Anteil von Wohnnutzung zu Lasten gewerblicher Nutzung deutlich erhöht werden. Damit wird es auch möglich, Bauflächen ausschließlich für Wohnungsbau zuzulassen (mehr als 50% der Flächen). Weiterhin bleibt die Ansiedelung von Infrastruktureinrichtungen wie Läden oder Gastronomie möglich. 

Da die Darstellung von Gewerblichen Flächen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan den eingeschätzten Flächenbedarf an gewerblicher Fläche beträchtlich überschreiten, ist die Reduzierung von gewerblicher Fläche und Mischbaufläche mit insgesamt ca. 3,8 ha unerheblich.
Der Erläuterungsbericht zum rechtswirksamen Flächennutzungsplan wird in der Flächenbilanz im Teil D aufgrund der Flächenumwandlungen geändert. Die Flächenbilanz weist folgende Werte auf (geänderte Werte sind in kursiv gedruckt):




Nutzungsart   derzeitige Realnutzung geplante Nutzung 2015
   ha%   ha%Wohnbaufläche1.520121.59013Gemischte Baufläche   1151   1681,5Gewerbliche Baufläche   5585  5364Sonderbaufläche   2042   2302Gemeinbedarfsfläche   1231   1171Bahn, S-Bahn, Depot   1992   1992Hauptverkehrsstraßen   2872   2742Ver- und Entsorgungsfläche     44     47künstl. Grundwasseranreicherung
     10

     10
Grünfläche   8507   9308besiedelte Fläche        3.910    32,0          4.10133,5Wasserfläche     38     38Landwirtschaft1.592131.30711Ökologisch wertvolles Grünland
   595
5
   713
6Streuobstwiese   1251   1651Waldfläche5.668475.64046Aufforstungsfläche     29waldartige Brache     35     44Dünen, Trockenrasen   1581   1872Brache mit Gehölzgruppe   1031unbesiedelte Fläche        8.314    68,0          8.12366,5Gesamtfläche12.22410012.224100
Umweltprüfung zur Änderung des FNP Geltungsbereichs 1.1 (Kranichstein)

___________________________________________________________________________


Gliederung:

1.	Anlass und Grundlage
1.1	Anlass 
1.2	Beschreibung der Ziele und Inhalte
2.	Gesetzliche und planerische Vorgaben
2.1	Planerische Vorgaben
3.	Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, Maßnahmen
3.1	Verwendete Verfahren und Schwierigkeiten bei der Aufstellung des Umweltberichtes
3.2	Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich Prognose bei Durchführung der Planung
3.3	Entwicklung bei Nicht-Durchführung der Planung
3.4	Alternativen
4.	Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Ausgleich
5.	Maßnahmen zur Überwachung
6.	Zusammenfassung

 1.	Anlass und Grundlage

1.1	Anlass

Auf Teilflächen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes soll auf Grund veränderter Rahmenbedingungen die Nutzung geändert werden. Die Flächennutzungsplan-Änderung 1.1 schafft dazu die planungsrechtlichen Voraussetzungen. Parallel zur Änderung des Flächennutzungsplanes wird der Bebauungsplan K 6 1.2 Kranichstein Südwest – An der Fasanerie neu aufgestellt. 

1.2	Ziele und Inhalte des Bauleitplans

Das Änderungsgebiet liegt innerhalb des Baugebiets Kranichstein Südwest und umfasst die so genannte „Verschränkungszone“ zwischen Elisabeth-Selbert-Straße, der Straßenbahntrasse nach Kranichstein, wo das Mischgebiet zugunsten von Wohnbebauung aufgegeben werden soll. Die nördlich der Straßenbahn liegende Gewerbefläche (ehemalige Erweiterungsfläche der HEAG) soll ebenfalls einer Wohnbebauung zugeführt werden. Das Grundgerüst der Freiflächenplanung bleibt erhalten.

Darüber hinaus werden mit der Planung folgende Ziele verfolgt:

Erhalt der wesentlichen Qualitätsstandards und Planungsziele der bisherigen Planung
Erhalt der Möglichkeiten zur Ansiedlung von Infrastruktureinrichtungen wie Läden/Gastronomie etc. und nicht störender Gewerbebetriebe oder Anlagen für Verwaltung
Reduzierung der Stellplatzkapazitäten in der so genannten „Verschränkungszone“


2.	Gesetzliche und planerische Vorgaben

Die wichtigsten umweltrelevanten Gesetze und Verordnungen sind:

Bundesnaturschutzgesetz
Hess. Naturschutzgesetz
Wasserhaushaltsgesetz
Bundesbodenschutzgesetz
Bundesimmissionsschutzgesetz

Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG):

Es sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz zu berücksichtigen, wonach bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Nutzungen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umweltauswirkungen und von schweren Unfällen in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirklungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.

Die hier zu berücksichtigenden nächstgelegenen Störfallanlagen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12. BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck, welches westlich des Plangebietes in einer Entfernung (Luftlinie) von mindestens ca. 1,2 km an der Frankfurter Landstraße gelegen ist.

Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Planungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 12 der Seveso-II-Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜV Nord, berücksichtigt sämtliche Anlagen der Fa. Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für sensible Nutzungen. 

Planungen, die außerhalb der Achtungsgrenze liegen, sind unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG nicht betroffen. Der Achtungsabstand beträgt ca. 800 m vom Betriebsbereich der Fa. Merck. 

Insgesamt kann daher davon ausgegangen werden, dass durch das Vorhaben weder die Rechte des Betriebes berührt werden, noch mit besonderen Unfallrisiken oder einer zusätzlichen Gefährdung der Bevölkerung zu rechnen ist.

2.1 Planerische Vorgaben

Der Regionalplan Südhessen (2004) und der Landschaftsrahmenplan Südhessen (2000) enthält für das Planungsgebiet keine umweltrelevanten Ziele und Darstellungen. Für das Änderungsgebiet ist geplante Baufläche bzw. geplante Siedlungsfläche dargestellt.

Der rechtswirksam Flächennutzungsplan (2006) und der Landschaftsplan (2005) stellen für das Planungsgebiet Gewerbliche Bauflächen (nördlich der Straßenbahn) sowie Gemischte Bauflächen (südlich der Straßenbahn) dar.

Im Landschaftsplan ist entlang der Straßenbahntrasse eine Grünverbindung mit Hauptfuß- und Radweg dargestellt, die sich in der Mitte nach Süden fortsetzt.

Bewertung:

Die geplante FNP-Änderung entspricht den regionalen Vorgaben. Ein ausreichend großer Abstand zur Firma Merck ist eingehalten.

3.	Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, Maßnahmen

3.1	Verwendete Verfahren und Schwierigkeiten bei der Aufstellung der Umweltprüfung

Die Umweltprüfung erfolgt durch den Vergleich der Darstellungen des rechtskräftigen FNP mit der geplanten Änderung. Im Anschluss wird das Planungsgebiet in Bezug auf die Landschaftspotenziale verbal-argumentativ bewertet. 
Auf Grund des Parallelverfahrens der Flächennutzungsplanänderung mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes K 6.1.2 sind die vorliegenden Ergebnisse des Umweltberichtes des Bebauungplanes im Sinne einer „Abschichtung nach oben“ für die Umweltprüfung zur Änderung des Flächennutzungsplanes verwendet worden.
3.2	Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich Prognose bei Durchführung der Planung

Flächennutzung

Das Änderungsgebiet ist zur Zeit noch unbebaut. Laut rechtskräftigem B-Plan K 6.1.1 ist in der so genannten „Verschränkungszone“ ein Bereich mit kleinteiliger gemischter Nutzung wie Lager, Kneipe, öffentlichen Dienstleistungen, z.T. auch Wohnen geplant. Im Nordosten ist gewerbliche Nutzung mit IV geschossiger Bebauung geplant. Diese Nutzungen sollen in Wohnbauflächen geändert werden.
Mittig im Plangebiet liegt die inzwischen realisierte Straßenbahntrasse mit Fuß- und Radweg sowie Baum- und Strauchplanzungen. 
Das Grüngerüst mit Wegen hat Anschluss an den umgebenen Landschaftsraum und den Stadtbereich.

Schutzgut Boden

Das Plangebiet liegt im Flugsandgebiet des Naturraumes Untermainebene bzw. Hegbach-Apfelbach-Grund. Vorherrschender Bodentyp sind wasserdurchlässige Braunerden mit geringer natürlicher Fruchtbarkeit.
Die zulässige Versiegelung auf den Bauflächen im rechtskräftigen Bebauungsplan K 6.1.1 liegt bei einer GRZ von 0,6 – 0,85 (Verschränkungsbereich) und 0,75 (gewerblicher Bereich). Durch die zulässige Bebauung werden die Bodenfunktionen erheblich eingeschränkt.
Altlasten sind nicht vorhanden.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Der Anteil an versiegelter Fläche nimmt auf den Bauflächen nicht zu, insgesamt ist sogar mit einer geringeren Versiegelung zu rechnen, Die GRZ liegt im Bebauungsplanentwurf K 6.1.2 bei 0,5. Die Grünflächen bleiben erhalten.
Die FNP-Änderung hat keinen negativen Einfluss auf den Boden.

Schutzgut Wasser

Im Untergrund liegen keine bedeutsamen Trinkwasservorkommen und Wasserschutzgebiete sind nicht ausgewiesen. Lt. Regionalplan liegt das Plangebiet in einem Naturraum, wo die Grundwasserneubildung und –qualität zu sichern ist.
Das Grundwasser steht bei ca. 4 – 6 m unter Flur an und kann laut Hessenwasser (2004) unter ungünstigen Verhältnissen auf 2 – 3 m unter Flur ansteigen. Durch die geplante Versiegelung der Bauflächen wird die natürliche Grundwasserversickerung erheblich reduziert. Maßnahmen zur Begrenzung der Flächenversiegelung z.B. durch wasserdurchlässige Beläge mindern diese Auswirkungen. Offene Gewässer und Fließgewässer befinden sich nicht im Plangebiet.
Die Abwasserbeseitigung ist gesichert.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Negative Auswirkungen auf das Wasser sind durch die Nutzungsänderung nicht zu erwarten.
Das Niederschlagswasser kann wie zuvor vor Ort versickern. Maßnahmen zur Begrenzung der Flächenversiegelung bleiben erhalten.

Schutzgut Klima / Luft

In lufthygienisch belasteten Siedlungsgebieten wie Darmstadt ist die Erhaltung klimaaktiver Flächen besonders wichtig. Zwischen dem nahe gelegenen Waldgebiet der Fasanerie (Frischluftentstehungsgebiet) und dem Baugebiet gibt es lokale Luftaustauschprozesse. Frische Luft fließt insbesondere in den Abendstunden in das Baugebiet und ersetzt die aufgeheizte und belastete Luft. Kleinklimatisch wirksame Grünflächen und Baumpflanzungen verbessern das Mikroklima. Ausgeprägte Kaltluftleitbahnen gibt es nicht.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Klimatisch ausgleichende Grünräume und Vegetationselemente bleiben erhalten. Durch die geplante Bebauung mit max. 3 Geschossen und dem tendenziell geringen Versiegelungsgrad sind die Auswirkungen auf das Klima gering.

Schutzgut Pflanzen und Tiere

Die ehemals ackerbaulich genutzten Flächen des Änderungsbereiches liegen zur Zeit brach. Schutzwürdige Pflanzen und Tierarten gibt es nicht. Die geplanten intensiv genutzten Grünflächen haben nur geringe Bedeutung für die Pflanzen und Tierwelt.
Im Plangebiet liegen keine Schutzgebiete gemäß  §§ 21 bis 27 und § 31HeNatG. Schutzgebiete nach europäischem Recht (Natura 2000) sind nicht betroffen.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Von der Nutzungsänderung sind keine wertvollen Pflanzen und Tierarten betroffen. Grünflächen und Baumpflanzungen bleiben erhalten.

Schutzgut Erholung / Landschaftsbild

Ein Netz von unterschiedlich genutzten wohnungsnahen öffentlichen Grün- und Erholungsräumen u.a. Spielräume, Bereiche für ruhige Erholung durchzieht das Plangebiet und schließt es durch Fuß- und Radwege an das innere städtische Wegenetz und die östlichen Naherholungsräume an. Ortsbild prägend sind die Alleepflanzungen an den Erschließungsstraßen.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Das geplante Grünflächen- und Wegenetz bleibt erhalten, so dass die Planung keine negativen Auswirkungen auf die Naherholung hat. Die geplante Bebauung passt sich an das Landschaftsbild an.

Schutzgut Mensch

Lärm, Immissionen

Das Plangebiet ist durch querende und tangierende Verkehrstrassen (Straßen, Eisenbahn) und den Sportanlagen des Sportvereins Blau-Gelb mit Lärm vorbelastet, die durch verkehrslenkende Maßnahmen z.B. Parkplatzkonzept erheblich reduziert werden.

Das Plangebiet liegt ca. 1200 m von der Fa. Merck entfernt. Gemäß TÜV-Gutachten (Juni 2006) ist ein Abstand von 800 m zum Betriebsgelände der Fa. Merck nötig. Im direkten Umfeld des Plangebietes liegen nur nicht störende Betriebe.

Bewertung der Auswirkungen der FNP-Änderung

Bei der vorliegenden Planung ist mit einer wesentlichen Zunahme des Verkehrs und des Lärms nicht zu rechnen.

Die Seveso-II-Richtlinie hat keine Bedeutung für die geplante Wohnbebauung, da ein ausreichend großer Abstand eingehalten wird.

Schutzgut Kultur- und Sachgüter

Kultur- und Sachgüter sind nicht vorhanden.

Entwicklung bei Nicht-Durchführung der Planung

Wird die Planänderung nicht durchgeführt, besteht die Gefahr, dass die ursprünglich geplante Bebauung (B-Plan K 6.1.1) nicht realisiert wird und die Bereiche unbebaut bleiben.

Alternativen

Bei der Planänderung handelt es sich um eine Nutzungsänderung rechtlich zulässiger Bebauung. Alternative Standorte wurden deshalb nicht untersucht.
Planungsalternativen hinsichtlich Anzahl und Stellung der neuen Wohnhäuser und des veränderten Parkplatzkonzepts ist auf der Ebene des B-Plans zu untersuchen.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Ausgleich

Da es sich bei der Planung im wesentlichen um die Umnutzung von bereits überbaubaren Flächen handelt und die Grünflächen erhalten bleiben, ist ein zusätzlicher naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht nötig.

Negativen Auswirkungen der Planung gegenüber dem bestehenden Planungsrecht sind nicht vorhanden, wenn die öffentlichen Grünflächen und die Festsetzungen zu den Belangen des Umweltschutzes erhalten bleiben.

Maßnahmen zur Überwachung

Maßnahmen zur Überwachung können auf der Ebene des FNP nicht festgelegt werden, da wegen dessen Rechtswirkung keine Ableitung unmittelbarer Umweltauswirkungen folgen kann. Erst der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und beinhaltet Regelungen zum Monitoring.

Zusammenfassung

Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist notwendig, da sich auf Teilflächen des Baugebietes Kranichstein Südwest die als Gewerbefläche bzw. Gemischte Baufläche dargestellt Nutzung in Wohnbaufläche ändern soll. Parallel zur FNP-Änderung wird ein Bebauungsplan neu aufgestellt. Die vorliegende Umweltprüfung erfolgte im Wesentlichen durch die Anpassung der Ergebnisse des Umweltberichtes zur Bebauungsplan-Änderung auf die Ebene des Flächennutzungsplanes.

Die Umweltprüfung ergab, dass mit der geplanten Nutzungsänderung keine oder nur sehr geringe Beeinträchtigungen der Landschaftspotentiale verbunden sind und es Standortalternativen für den Wohnungsbau nicht gibt.
Ein zusätzlicher naturschutzrechtlicher Ausgleich ist nicht erforderlich. Die im Bebauungsplan bereits festgelegten Belange des Umweltschutzes bleiben bestehen.








Der Dezernent VI:





Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat








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Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 10. Mai 2007  
Der Magistrat 
 
Entwurf zur 
 1. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Änderung 1.1 des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 10. Mai 2007  
Der Magistrat 
 
Entwurf zur
1. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
 
Geltungsbereich I : für das Gebiet zwischen Elisabeth-Selbert-Straße und 
Straßenbahntrasse, sowie zwischen Id a-Seele-Weg und der Kreisverwaltung . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte zur Übersicht 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich I, M: 1: 10 000

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
23.05.2007 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  
 
Amt: Stadtplanungsamt  
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
   
Tagesordnung:  I  II 
Verteiler: 
VI                       61 
Stvv  
 
Vorlage-Nr. 2007/0293 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: 1. Änder ung des Flächennutzungsplanes für einen Teilbereich (Änderung 1.1) (Offen-
lagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 10.05.2007 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die zum offengelegten Vorentwurf der 1. Änderung des Flächennutzungsplans zum Teilbereich 1 (Kra-
nichstein) vorgebrachten Anregungen und Hinweise der/des 
 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt vom  
      06.12.2006 
1.2 Herr Bernd Bistritschan, Steineckeweg 15, 64289 Darmstadt vom 12.12.2006 
1.3 Bundesnetzagentur, Sonderstelle Darmstadt, Auf der Ludwigshöhe 204, 64285 Darmstadt 
      vom 11.12.2006 
1.4 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstr. 1-3, 64283 Darmstadt vom 19.12.2006 
 
werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt/nicht berücksichtigt. 
 
2. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB) 
und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) erarbeiteten Entwurf zur 1. Änderung des Flä-
chennutzungsplans, Teilbereich 1 (Kranichstein) und dem zugehörigen Erläuterungsbericht wird zuge-
stimmt. 
 
3. Der Entwurf und der Erläuterungsbericht zur 1. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbe-
reich 1 (Kranichstein) für das Gebiet zwischen Elisabeth-Selbert-Straße und Straßenbahntrasse, sowie 
zwischen Ida-Seele-Weg und der Kreisverwaltung sind gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

2 
... 
Anlagen: Übersichtsplan FNP mit Änderungsbereich und Teilbereich 1 mit geänderten Darstel-
lungen 
Erläuterungsbericht zur 1. Änderung des FNP mit Umweltbericht (Teilbereich 1 Kra-
nichstein) 
 
Beschluss des Magistrats vom 30.05.2007 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

3 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2007/293 vom 10.05.2007: 
 
Im Dezember 2006 hat die Stadtverordnetenversammlung den Aufstellungsbeschluss zur 
1. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst. Diese Änderung ist notwendig, um die ordnungs-
gemäße Abwicklung von verschiedenen Bauleitplanverfahren zu gewährleisten. 
 
Der Aufstellungsbeschluss umfasst vier Änderungsbereiche; in diesem Verfahren wird der Ände-
rungsbereich 1.1 Kranichstein, zwischen Elisabeth-Selbert-Straße und Straßenbahntrasse, sowie 
zwischen Ida-Seele-Weg und der Kreisverwaltung weiter vorangebracht. Die anderen drei Ände-
rungsbereiche werden mit den jewe iligen Bauleitplanverfahren parallel bearbeitet. 
 
Die Änderung ist erforderlich, da die Bebauungsplaninhalte im Widerspruch zum wirksamen Flä-
chennutzungsplan stehen. 
 
Im Geltungsbereich I soll eine im rechtskräftigen Bebauungsplan K 6.1 ausgewiesene Mischbauflä-
che und eine gewerbliche Fläche in eine Wohnbaufläche umgewandelt werden. Dies entspricht 
nicht den Inhalten des wirksamen Flächennutzungsplanes, so dass dieser im Teilbereich der Misch-
baufläche und in einem Teilbereich der gewerblichen Fläche die Änderung in eine Wohnbaufläche 
erfahren soll. Die Flächengröße beträgt ca. 3,8 ha. 
 
Im Verlauf der Entwicklung des Baugebietes Kranichstein Südwest haben sich wesentliche Rah-
menbedingungen des Konzepts, das dem Bebauungsplan zugrunde lag, geändert. Dies erfordert 
planerische Konsequenzen, da andernfalls zu befürchten steht, dass das Gebiet auf längere Zeit in 
einem provisorischen Zustand verbleibt. Die wesentlichen Qualitätsstandards und Planungsziele für 
das Gebiet werden bei den erforderlichen Änderungen beibehalten. Die Änderung der Mischbauflä-
che und der gewerblichen Fläche in eine Wohnbaufläche ist durch die nördlich und südlich angren-
zenden Wohnbauflächen städtebaulich gewünscht, so dass ein zusammenhängendes Wohngebiet 
entwickelt werden kann. 
 
Die ehemals für eine gewerbliche Nutzung vorgesehenen Baugebiete werden einer Wohnnutzung 
zugeführt. Gleiches gilt für die Baugebiete in der so genannten "Verschränkungszone". Das im 
rechtswirksamen Flächennutzungsplan enthaltene Gewerbeflächenpotenzial übersteigt den einge-
schätzten Flächenbedarf für Gewerbe beträchtlich, so dass die Reduzierung der gewerblichen Fläche 
und der Mischbaufläche um insgesamt ca. 3,8 ha als unerheblich bewertet werden kann. 
 
Am 7.12.2006 hat die Stadtverordnetenversammlung dem Aufstellungsbeschluss und der Darlegung 
der Ziele und Zwecke der 1. Änderung zum Flächennutzungsplan zugestimmt. Die frühzeitige Öf-
fentlichkeitsbeteiligung fand nach Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 27.11.2006 in der 
Zeit vom 27.11.2006 bis 27.12.2006 einschließlich statt. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 
24.11.2006 über die Darlegung benachrichtigt und gemäß § 4 (1) BauGB beteiligt.

4 
... 
 
Zu 1.: 
 
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wurden folgende Anregungen 
vorgebracht und abgewogen: 
 
Lfd. 
Nr. 
Anregungen Abwägungen 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen , 
Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 06.12.2006): 
 
1.1.1 Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein 
Hinweis auf § 20 HDSchG wie folgt aufzuneh-
men: 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler be-
kannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologi-
sche Denkmalpflege, oder der Unteren Denk-
malschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“ 
Der Hinweis ist im Bauleitplanverfahren 
K 6.1.2 schon enthalten und wird in den jewei-
ligen Bauleitplanverfahren zu den anderen 
Änderungen aufgenommen.  
1.2 Herr Bernd Bistritschan , Steineckeweg 15, 
64289 Darmstadt 
(Anregungen vom 12.12.2006, zu Protokoll 
gegeben beim Stadtplanungsamt) 
 
1.2.1 Geltungsbereich I: 
Es wird beanstandet, dass die in der Begrün-
dung dargestellte Mischbaufläche (gemäß 
Planzeichen-Verordnung) nicht im zeichneri-
schen Teil als solche gekennzeichnet ist. 
 
Der zeichnerische Teil der Flächennutzungs-
planänderung 1.1 ist korrekt. Die Anregung 
wird aufgenommen, der Erläuterungsbericht 
und die Begründung werden entsprechend 
den zeichnerischen Inhalten korrigiert. 
1.3 Bundesnetzagentur, Sonderstelle Darm-
stadt, Auf der Ludwigshöhe 204, 64285 Darm-
stadt 
(Schreiben vom 11.12.2006): 
 
1.3.1 Die Behörde unterhält in Darmstadt hochwerti-
ge technische Anlagen, die für unterschied-
lichste Aufgaben im Bereich der elektromagne-
tischen Verträglichkeit von Funkdiensten und 
sonstigen elektrischen und elektronischen 
Einrichtungen eingesetzt werden. 
Die räumliche Entkoppelung der technischen 
Einrichtungen zu Bauwerken muss gewährleis-
tet sein. Ebenso muss die „funktechnische 
Entkoppelung“ zu Sendefunkanlagen gewähr-
leistet sein. 
Aus diesen Gründen wird darauf hin gewiesen, 
dass die Betreiber geplanter Sendefunkanla-
gen (z. B. für GSM/UMTS Mobilfunk, Rund-
funksender oder Richtfunkstrecken) verpflichtet 
sind, rechtzeitig vor Inbetriebnahme einen 
Antrag zur Ausstellung einer Standortbeschei-
nigung gemäß der Verordnung zum Nachweis 
der Begrenzung elektromagnetischer Felder 
(BEMFV) bei der Bundesnetzagentur vorzule-
gen. 
Die Stellungnahme bezieht sich laut telefoni-
scher Nachfrage bei der Bundesnetzagentur 
nur auf Bauvorhaben im unmittelbaren Umfeld 
der Ludwigshöhe. 
 
Die dargelegten Änderungen des Flächennut-
zungsplanes betreffen Bereiche, die sich nicht 
im unmittelbaren Umfeld der Ludwigshöhe 
befinden.

5 
... 
 
1.4 Regierungspräsidium Darmstadt , Wilhelmi-
nenstraße 1-3, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 19.12.2006): 
 
1.4.1 Die Plangebiete 1.1, 1.2 und 1.3 liegen im 
Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplanes Hessisches Ried. Bei einer künfti-
gen Bebauung sind großflächige Grundwas-
seraufspiegelungen möglich. Die Bemes-
sungsgrundwasserstände sind im Rahmen der 
Planung zu berücksichtigen. Die Wasserver-
sorgung wird als gesichert angesehen. 
Die Anregung wird in den jeweiligen Bebau-
ungsplanverfahren entsprechend berücksich-
tigt. 
1.4.2 Eine Beurteilung der Abwasserbeseitigung ist 
zum derzeitigen Planungsstand nicht möglich. 
In der weiteren Planung sind Aussagen über 
Abfall und dessen Entsorgung zu treffen. 
Die Anregung wird in den jeweiligen Bebau-
ungsplanverfahren entsprechend berücksich-
tigt. 
1.4.3 Bodenschutz: 
Die frühere Stellungnahme gilt weiterhin. 
 
Stellungnahme vom 25.08.2005: 
Bei allen Eingriffen in den Boden sei auf sen-
sorische Auffälligkeiten zu achten. Auffällige 
Bodenveränderungen könnten schädlich sein. 
Sollten Veränderungen vorhanden sein, sei 
umgehend das RP, Abteilung Umwelt Darm-
stadt, Dez. IV/Da 41.5, zu informieren. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflä-
chen, schädliche Bodenveränderungen, 
und/oder Grundwasserschäden betreffen 
könnten, sei das RP, Dez. IV/Da 41.5 als zu-
ständige Bodenschutzbehörde zu beteiligen. 
 
 
 
 
 
Durch den Flächennutzungsplan werden kei-
ne Bodenveränderungen bewirkt. Diese wer-
den durch Bebauungsplanverfahren vorberei-
tet und sind auf dieser Ebene zu berücksichti-
gen. 
 
 
Die Beteiligung im Bauantragsverfahren wird 
von der Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. 
 
 
 
 
1.4.4 Für die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB 
ist Folgendes zu beachten: 
 
Es sind Angaben darüber zu machen, ob die 
Planung Auswirkungen auf gewerbliche Anla-
gen oder entsprechend genutzte bzw. geplante 
Flächen haben kann oder ob die Planung 
selbst Auswirkungen von gewerblichen Anla-
gen oder entsprechend genutzten bzw. ge-
planten Flächen ausgesetzt sein kann. Hier ist 
insbesondere auch auf die Problematik in der 
Umgebung vorhandener Störfallbetriebe ein-
zugehen, Weiter sind Angaben zu Lärm, insbe-
sondere Verkehrslärm, Lufthygiene 
(Staub/Geruch), Erschütterungen, Licht, Strah-
lung, Klima und die vorhandenen Störfallbe-
triebe zu machen. Hinsichtlich des Umfangs 
und Detaillierungsgrads der Umweltprüfung 
genügt eine angemessene allgemeine, zu-
sammenfassende (qualitative) Form (Text-
form). 
 
 
 
 
In der Offenlage wird die Umweltprüfung für 
die einzelnen Änderungsbereiche bearbeitet 
und dem Erläuterungsbericht hinzugefügt.

6 
... 
 
 
Zu 2. und 3.: 
 
Nach dem Verfahren gem. § 3 (1) BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange) erfolgt nun die Offenlage des Entwurfs zur 1. Ände-
rung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich 1 (Kranichstein) gem. § 3 (2) BauGB. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Anlage:
 
 
Entwurf zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes im Geltungsbereich 1-1 gemäß § 3 (2) Bauge-
setzbuch mit: 
 
- Übersichtsplan FNP mit Änderungsbereich 1-1 
- Teilbereich 1 mit den geänderten Darstellungen 
- Erläuterungsbericht mit Umweltprüfung zu der Änderung 1-1 
 
 
Hinweis:
 
 
Die farbigen Unterlagen können bei der Magistratsgeschäftsstelle im Original eingesehen werden. 
 
 
Darmstadt, den 10.05.2007 
VI/61.1 la Nst. 2612 
VI/61.4 zim Nst. 2603