Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer  26.02.2020 
 0382/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 05.03.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 19.03.2020 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
hier: Sachstand zur Registrierungspflicht und zu einer Studie über die Auswirkungen von 
Kurzzeitvermietungen auf den Kölner Wohnungsmarkt 
Der Rat der Stadt Köln hat am 21.05.2019 unter Punkt 6.1.1 eine neue Wohnraumschutzsatzung er-
lassen und die Verwaltung darüber hinaus beauftragt, in die Wohnraumschutzsatzung für die Anbieter 
von Ferienwohnungen und Wohnungen zur Fremdenbeherbergung eine Anzeige- und Registrie-
rungspflicht aufzunehmen. Soweit rechtlich zulässig, soll die Registrierungspflicht hierbei auch für alle 
Wohnungen, die vor Erlass der ersten Kölner Wohnraumschutzsatzung (also vor dem 01.07.2014) 
zweckentfremdet wurden, gelten. 
 
Nach Abschluss einer eigenständigen rechtlichen Prüfung im Vorfeld des Ratsbeschlusses hat die Stadt 
Köln bei der im Raum stehenden Frage, ob die Aufnahme einer Anzeige- und Registrierungspflicht in die 
kommunale Satzung mit § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vereinbar wäre, diese bejaht und 
sich insoweit auch der Auffassung des Deutschen Städtetages angeschlossen. Darüber hinaus wurde das 
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen um eine 
Einschätzung gebeten. 
 
Auf Einladung des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bauen und Gleichstellung (MHKBG) wur-
den im Oktober 2019 mit den Fachbereichen der Städte Köln, Düsseldorf und Bonn sowie Vertretern 
der kommunalen Spitzenverbände in einem fachlichen Austausch die rechtlichen Möglichkeiten und 
Grenzen zur Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht sowie zur Regelung von Zweckent-
fremdungstatbeständen auf der Grundlage von § 10 des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) 
erörtert.  
 
Nach Auffassung des MHKBG ist die Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht von der 
Ermächtigungsgrundlage des § 10 WAG NRW ausreichend gedeckt. Nach derzeitiger Rechtslage ist 
es jedoch nicht möglich, Eigentümer oder Vermieter, die der Verpflichtung zur Registrierung nicht 
nachkommen, durch Bußgelder zu sanktionieren. Es ist darüber hinaus auch nicht möglich, Plattfor-
men zu Auskünften und einheitlichen Veröffentlichung von Anzeigen oder Inseraten mit Registrie-
rungs- bzw. Wohnraumschutznummer zu verpflichten oder ihnen die Löschung von Inseraten ohne 
Registrierungsnummer aufzuerlegen. Hier ist lediglich eine freiwillige Lösung möglich. Das MHKBG 
stellt weiterhin fest, dass § 10 WAG NRW insofern, anders als das Hamburgische Wohnraumschutz-
gesetz, keine ausreichende Rechtsgrundlage für Maßnahmen, die über die Registrierungspflicht hin-
ausgehen, bietet. Des Weiteren fehle auch im Berliner Zweckentfremdungsgesetz bisher die Einbin-
dung der Plattformen, so dass die Regelung sich in der Praxis nicht bewährt habe und entsprechend 
dem hamburgischen Gesetz geändert werden soll. 
 
Die Kommunen haben im Rahmen dieses Gesprächs dazu vorgetragen, dass sich die rechtstreuen 
Vermieter an die Registrierung halten werden und die nicht rechtstreuen wie bisher ihre Annoncen

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ohne Registrierung tätigen werden. Die Kommunen müssten dann wie bisher versuchen, die Identität 
dieser Vermieter zu ermitteln. Zur freiwilligen Zusammenarbeit mit den Plattformen erfolgte der Ein-
wand, dass Airbnb nur eine von mehreren Plattformen sei. Selbst wenn Airbnb bereit sei, mit den 
Kommunen zusammen zu arbeiten, wäre ein Ausweichen der Vermieter auf andere Plattformen mög-
lich. Die Kommunen stellten weiterhin fest, dass § 10 WAG modifiziert werden solle. Zielführend er-
scheine, sich an den Regelungen des hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes zu orientieren. 
 
Die Stadt Köln begrüßt dies ausdrücklich, da dann über die Einführung einer Registrierungspflicht 
hinaus eine Meldepflicht für die Überlassung einer Wohnung als Ferienwohnung, das Führen eines 
Belegungskalenders sowie die Verpflichtung von Internetportalen, die Anzeigen für Ferienwohnungen 
ausschließlich unter Angabe einer Wohnraumschutznummer zu veröffentlichen, möglich wäre. 
 
Unter der aktuellen Rechtslage ist es beinahe unmöglich, Anbieter von Ferienwohnungen auf Online-
portalen, die gegen die Wohnraumschutzsatzung verstoßen, zu identifizieren. Eine Registrierungs-
pflicht kann nur in Verbindung mit entsprechenden Kontroll- und Sanktionsmöglichkeiten die ge-
wünschte Wirkung entfalten. Diese Einschätzung teilt auch der Städtetag Nordrhein-Westfalen. 
 
Durch eine gesetzliche Änderung oder Ergänzung ließe sich die Durchsetzung der Wohnraumschutz-
satzung entscheidend verbessern. Auch die hohen Anschaffungs- und Unterhaltungskosten für eine 
Software zum Aufbau und zur Abwicklung des Registrierungsprozesses lassen sich unter den gege-
benen Umständen nicht vertreten. 
 
Das MHKBG hat angeboten, eine Mustersatzung zu erarbeiten. Allgemeiner Gesprächsbedarf beste-
he bei der Formulierung der konkreten Tatbestände und bei dem Umgang mit unbestimmten Rechts-
begriffen, der Frage der Rückwirkung sowie der Verbesserung der Handhabbarkeit der Regelungen 
für die Sachbearbeitung. Das Angebot wurde von den Kommunen begrüßt.  
 
Am 18.02.2020 fand ein weiteres Gespräch auf Einladung des MHKBG statt, um die derzeitigen und 
künftigen Bedürfnisse der Kommunen für die Ausgestaltung einer Zweckentfremdungsregelung zu 
erörtern. Ob und in welcher Form eine solche Regelung zu einer Änderung des WAG NRW führen 
wird und wie in der Folge die kommunalen Satzungen ergänzt oder entwickelt werden können, bleibt 
noch abzuwarten. 
 
Entgegen der These der Online-Plattformen, dass kein Zusammenhang zwischen Wohnraummangel 
und der steigenden Anzahl von Kurzzeitvermietungen zu erkennen sei, hat eine Studie des Kölner 
Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln am Beispiel Berlins gezeigt, dass bei klein-
räumiger Betrachtung „das Angebot von Airbnb in bestimmten Berliner Bezirken die verfügbaren 
Mietwohnungen verknappt und einen Teil der Mietpreisanstiege induziert hat“. 
 
Das Amt für Wohnungswesen geht derzeit von einem geschätzten Ferienwohnungsbestand von bis 
zu 7.000 Wohnungen aus. Eine genaue Erhebung der Anzahl der über Homesharing-Plattformen 
angebotenen Wohnungen wurde von der Stadt Köln bisher noch nicht durchgeführt. Eine wissen-
schaftlich fundierte Einschätzung aufgrund entsprechender empirischer Daten fehlte also bislang. Das 
Amt für Wohnungswesen hat deshalb eine eigene Studie bei dem Kölner Institut für Wirtschaftspolitik 
in Auftrag gegeben, um solide und belastbare Daten zu erhalten. In einem Forschungsprojekt soll am 
Beispiel Airbnb untersucht werden, ob Onlineportale in Köln zur Wohnraumverknappung und somit zu 
Mietpreissteigerungen beitragen. 
 
Mit Ergebnissen der Untersuchung ist im Verlauf des ersten Quartals 2020 zu rechnen. Im Anschluss 
wird die Studie den politischen Gremien vorgestellt.  
 
Gez. Dr. Rau