Kleiner bauen - Wohnungsbau im Zuschnitt optimieren

Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/3 
 
Vorlagen-Nummer 11.01.2023 
 4106/2022 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 27.02.2023 
 
Kleiner bauen - Wohnungsbau im Zuschnitt optimieren 
Anfrage gem. § 4 der Geschäftsordnung des Rates der Ratsfraktion Volt im UA Wohnen 
vom 08.11.2022 
Kleiner bauen - Wohnungsbau im Zuschnitt optimieren 
 
Der Bedarf an Wohnraum in Köln wächst ununterbrochen. Vor allem fehlen günstige Woh-
nungen. Die Baufläche in Köln ist sehr begrenzt. Hohe Mietpreise für Wohnungen in Köln 
können sich viele Menschen alleine mit einem geringen Gehalt nicht leisten. Auch der Anstieg 
der Single-Haushalte führt zu weiteren Spannungen auf dem Wohnungsmarkt. 
Eine der Maßnahmen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Fläche nicht zu 
verschwenden, wäre, Wohnungen funktionaler und kleiner zu gestalten. So könnten  auf der 
gegebenen Baufläche mehr Wohnungen für mehr Personen gebaut werden.  
Darüber hinaus wären die Wohnungen insgesamt günstiger, weil diese in Quadratmeter klei-
ner wären und die Kaltmiete sich dadurch reduzieren würde. Zusätzlich reduzieren sich auch 
die Nebenkosten pro Haushalt, weil u.a. weniger Fläche beheizt werden muss. 
Alternativ könnte das jeweilige zu bebauende Grundstück nicht komplett bebaut werden, weil 
durch kleinere Wohnungen die Anzahl der Wohnungen bereits höher ist als bei der aktuellen 
Bauweise. Die frei werdende Fläche könnte für soziale Räume, wie Außenanlage, Gemein-
schafts-Veranstaltungsraum, größere Spielplätze und Wege verwendet werden. 
Vor diesem Hintergrund stellen wir folgende Fragen: 
1. Welche rechtlichen Möglichkeiten sieht die Verwaltung für die Forcierung von kleineren 
Wohneinheiten?  
2. Wie groß waren im Durchschnitt die 1 -Raum, 2-Raum, 3-Raum- und 4-Raum Woh-
nungen, die die Stadt Köln im Jahr 2021 genehmigt hat? 
3. Wurde das Bauen von kleineren und trotzdem familienfreundlichen Wohnungen bereits 
beim Wohnungsbauforum oder bei ähnlichen Terminen thematisiert? 
4. Ist es möglich und vorgesehen, die Wohnungen, auf deren Gestaltung die Stadt Köln 
Einfluss hat (z.B. im Eigentum der GAG), bei Renovierungs- und Sanierungsvorhaben 
zu verkleinern bzw. mehr Zimmer zu ermöglichen? Wenn nicht, warum? 
5. Wie beurteilt die Verwaltung die These “kleinere Wohnungen bauen” in der Hinsicht 
des Umweltschutzes und der Schaffung des günstigen Wohnraums für mehr Bürgerin-
nen und Bürger? 
 
 
Antwort der Verwaltung 
 
Zu Frage 1: 
Welche rechtlichen Möglichkeiten sieht die Verwaltung für die Forcierung von kleineren 
Wohneinheiten?

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Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht im Rahmen des Festsetzungskataloges des § 9 Abs. 1 Nr. 
6 die Möglichkeit vor, die höchstzulässige Zahl an Wohnu ngen in Wohngebäuden festzuset-
zen. Hintergrund dieser Regelung ist es, gerade die Errichtung von Mikroapartments einzu-
dämmen, die zwar immobilienwirtschaftlich lukrativ aber langfristig städtebaulich wenig flexibel 
sind. Große Wohnungen lassen sich damit allerdings nicht verhindern.  
Gerade die Nutzung großer Wohnungen durch Familien oder Wohngemeinschaften trägt dazu 
bei, den Wohnflächenverbrauch je Einwohner zu reduzieren. 
Eine Möglichkeit der Steuerung besteht im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus, der kon-
krete Vorgaben für die Wohnungsgrößen bis hin zu den Größen einzelner Räume bietet.  
Die Förderrichtlinien des Landes NW beinhalten konkrete Vorgaben für die Größe von Woh-
nungen korrespondierend mit der Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen (Ziffer 
4.3.4.1 der Wohnraumförderbestimmungen NW 2022). Diese ist seit vielen Jahren nicht er-
höht worden. Die Belegungsbindung gewährleistet, dass die Wohnungen zumindest nach dem 
Bezug mit der ihrem Förderziel entsprechenden Personenanzahl bewohnt werden. 
 
 
Zusätzlich gibt es dort Einzelvorgaben wie z.B., dass Kinderzimmer nicht kleiner als 10 qm 
sein dürfen. 
Wenn der Anteil des geförderten Wohnungsbaus am Gesamtbauvolumen gegenüber den 
heute durch das Baulandmodell vorgegebenen 30 % erhöht wird, lässt sich somit positiv Ein-
fluss auf den Wohnflächenverbrauch/Einwohner nehmen. 
Ein weiteres Potential liegt darin, den Wechsel von verkleinerten Haushalten in kleinere 
Wohneinheiten zu attraktiveren und damit große Wohneinheiten für Familien zur Verfügung zu 
bekommen. Dabei handelt es sich jedoch um ein Instrument, das keine rechtliche Grundlage 
hat sondern vielmehr auf Freiwilligkeit basiert. 
 
Derzeit sieht die Verwaltung mangels rechtlicher Grundlage keine Möglichkeit, die Woh-
nungsgrößen im Bebauungsplanverfahren oder Baugenehmigungsverfahren festzulegen. Die-
ser Aspekt fällt in die Gestaltungsfreiheit der Vorhabenträger in Abhängigkeit von der Marktsi-
tuation. 
Denkbar ist ggf. eine Initiative/ politische Einflussnahme auf den Landesgesetzgeber hinsicht-
lich der Förderrichtlinien und der Landesbauordnung. 
 
 
Zu Frage 2: 
Wie groß waren im Durchschnitt die 1-Raum, 2-Raum, 3-Raum- und 4-Raum Wohnungen, die 
die Stadt Köln im Jahr 2021 genehmigt hat? 
Anhand der vom Bauaufsichtsamt für das Land NRW an das Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik übermittelten und dort erfassten Baugenehmigungs-Erhebungsbögen lässt sich die 
gewünschte Information nicht auswerten. Das im Rahmen des Hochbaustatistikgesetzes vor-
geschriebene Erhebungsprogramm erfasst lediglich die Wohnfläche des Gebäudes insge-
samt, jedoch nicht für die einzelnen Wohnungen. 
Insofern ist die unter Punkt 2 gestellte Frage nicht zu beantworten. 
 
 
Zu Frage 3: 
Wurde das Bauen von kleineren und trotzdem familienfreundlichen Wohnungen bereits beim 
Wohnungsbauforum oder bei ähnlichen Terminen thematisiert? 
Eine frühere Thematisierung von kleineren und trotzdem familienfreundlichen Wohnungen im 
Wohnungsbauforum ist nicht bekannt. 
In diese Richtung geht ein Impulsvortrag im Wohnungsbauforum vom 11.02.2019. Dort berich-
tete Frau Esser vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmer e.V., 
zu Wohntrends 2035, dass „Wohnräume zukünftig kleiner und flexibler gestaltet werden 
müssen“. 
Dabei handelte es sich um eine allg. Betrachtung der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt 
mit der entsprechenden Prognose. 
Weiterhin werden im Kontext der Bevölkerungsentwicklung und der daraus resultierenden 
Wohnbedarfe die Themen Cluster-Wohnungen bzw. CoHousing-Modelle diskutiert. Diese Mo-
delle ermöglichen es, Kleinwohnungen über gemeinschaftlich genutzte Flächen (z.B. Küchen, 
Wohnzimmer, Erschließungsbereiche) so zu vernetzen, dass die Flächeneffizienz erhöht und

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das soziale Miteinander gestärkt wird. 
 
 
Zu Frage 4: 
Ist es möglich und vorgesehen, die Wohnungen, auf deren Gestaltung die Stadt Köln Einfluss 
hat (z.B. im Eigentum der GAG), bei Renovierungs- und Sanierungsvorhaben zu verkleinern 
bzw. mehr Zimmer zu ermöglichen? Wenn nicht, warum? 
Die GAG Immobilien AG ist eine rechtlich selbständige Aktiengesellschaft und damit nicht 
unmittelbar weisungsgebunden.  
Politische Wünsche können in den entsprechenden Gremien angesprochen und im Rahmen 
der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten geprüft und umgesetzt werden. 
Bei Renovierungen/Sanierungen wird eine Erhöhung der Zimmeranzahl durch Verkleinerung 
der Wohnfläche nur selten möglich sein, sowohl aus statischen Gründen als auch wegen der 
Gebäudegeometrie (Küchen und Bäder liegen i.d.R. symmetrisch an Leitungssträngen). Ähn-
liches gilt für die Verkleinerung von Zimmern, sofern tragende Wände berührt sind – neu ge-
schaffene Räume benötigen eine ausreichende Belichtung, oft werden jedoch Küche und 
Wohnzimmer zusammengelegt. 
 
Zu Frage 5:  
Wie beurteilt die Verwaltung die These “kleinere Wohnungen bauen” in der Hinsicht des Um-
weltschutzes und der Schaffung des günstigen Wohnraums für mehr Bürgerinnen und Bür-
ger? 
Die städtebauliche Dichte (GFZ) nach §20 Baunutzungsverordnung bestimmt die Geschoss-
fläche pro Grundstück. Sie ist unabhängig von Wohnungsgröße und der Anzahl der dort woh-
nenden Menschen. Die GFZ soll aus Nachhaltigkeitsgründen sinnvoll ausgenutzt werden, um 
wertvollen Grund und Boden so gut wie möglich zu nutzen und möglichst wenig Boden neu zu 
versiegeln.  
Das Ziel ist immer die bestmögliche Ausnutzung des Grundstücks, wobei die Wohnungsgröße 
auch von der Gebäudestruktur und der Tiefe der Gebäude abhängen. 
Eine hohe Kubatur relativiert den Bodenpreis je qm Wohnfläche. 
 
Aufgrund der hohen Bodenpreise und Mieten in Köln werden die Wohnungen in der Regel 
schon nutzungsoptimiert, da sie sonst kaum zu vermarkten wären. In den vergangenen 10 
Jahren ist die Durchschnittswohnfläche aller neu gebauten Wohnungen (einschließlich Einfa-
milienhäuser) von 108 qm auf 81 qm gesunken. 
 
Die GAG teilt auf Anfrage mit, dass bei Neubauten aus Gründen der Flexibilität möglichst 
auch die freifinanzierten Wohnungen die Vorgaben der Landesförderrichtlinien einhalten. Das 
Ziel ist, bei der Wohnungsgröße geringfügig unter den Obergrenzen der Förderrichtlinien zu 
bleiben, was aufgrund der Vorschriften zur Barrierefreiheit in der Landesbauordnung nicht 
immer einfach ist: Da im Neubau barrierefrei gebaut werden muss, erhöhen sich z.B. die An-
forderungen an Flurbreiten, Bewegungsflächen u.a.. 
Die Vorgaben in den Förderrichtlinien sind heute schon eher klein (Ziffer 4.3.4.1 der Wohn-
raumförderbestimmungen NW 2022), z.B. darf eine 4- Zimmer- Wohnung nur maximal 92 m² 
groß sein. Üblicherweise wird ein „Allraum“ (für die Funktionen Küche, Essen, Wohnen) ge-
plant, der formal ein Zimmer darstellt und die Fläche am effektivsten ausgenutzt. Kinderzim-
mer werden in der Regel ca. 10,5 qm groß geplant (Landesvorgabe: > 10 qm) 
 
Kleinere Wohnungen bedeuten bei gleicher Kubatur mehr Wohneinheiten, was auch einen 
höheren Stellplatznachweis u. ggf. mehr Bedarf an Flächen zur Erschließung auslöst. Kleinere 
Wohnungen sind in der Herstellung je qm teurer als große, weil Küchen und Bäder über-
durchschnittlich viel kosten. 
Insofern sind kleine Wohnungen nicht „günstig“ sondern nur mit dem Nachteil geringerer 
Wohnfläche und Nutzungsmöglichkeit „bezahlbarer“. 
 
Umweltschutz lässt sich nur eingeschränkt am Materialverbrauch je Einwohner messen – 
wichtig ist auch die Auswahl der verwendeten Materialien (Nachhaltigkeit, Recyclingfähigkeit, 
Energieeffizienz). 
 
Hinweise:

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Besonders ressourcenschonend ist die optimierte Nutzung des bereits vorhandenen Wohn-
raums: 
Nicht zu unterschätzen ist die Anzahl der Fälle von demografisch bedingter Unterbelegung 
(wenn z.B. Einzelpersonen in ehemaligen Familienwohnungen verbleiben). Dadurch erhöht 
sich die pro-Kopf-Wohnfläche erheblich. Eine Anpassung der Wohnungsgröße lohnt in vielen 
Fällen für die Mietenden nicht, da die Altmietverträge günstig sind und ein Neuabschluss zu 
gleichen Kosten in einer deutlich kleinere Wohnung führte. Ob sich die Lage bei überdurch-
schnittlich steigenden Nebenkosten ändert, bleibt abzuwarten. 
 
Die freie Wohnungswirtschaft bemüht sich um ein möglichst breites Angebot an Größen und 
Typen im Sinne der Wahlfreiheit für den Kunden.  
 
 
Gez. Greitemann