Bebauungsplan Nr. 517 - 2. Änderung - Kenntnisnahme des Entwurfs [Topraks]

Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 1 von 5 
T e x t l i c h e  F e s t s e t z u n g e n   
zum Entwurf der vorhabenbezogenen  
2. Änderung des vorhabenbezogenen  
Bebauungsplans Nr. 517:  
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
1  Textliche Festsetzungen gemäß §§ 9 und 12 Baugesetzbuch (BauGB) 
1.1  Art der baulichen Nutzung 
1.1.1  Im Gewerbegebiet 1 (GE 1) sind i.V.m. § 8 (2) BauNVO folgende Nutzungen zulässig: 
1.  Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme 
aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffent-
liche Betriebe, 
2.  Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 
3.  Tankstellen, 
4.  Anlagen für sportliche Zwecke. 
1.1.2  Im Gewerbegebiet 1 (GE 1) sind die gem. § 8 (3) Nr. 1, 2, 3 BauNVO ausnahmsweise 
zulässigen Nutzungen unzulässig. (§ 8 Abs. 3 BauNVO) 
1.1.3  Im Gewerbegebiet 2 (GE 2) sind i.V.m. § 8 (2) BauNVO folgende Gewerbe zulässig: 
1.  Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme 
aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffent-
liche Betriebe, 
2.  Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 
3.  Anlagen für sportliche Zwecke. 
1.1.4  Im Gewerbegebiet 2 (GE 2) sind die gem. § 8 (3) Nr. 1, 2, 3 BauNVO ausnahmsweise 
zulässigen Nutzungen unzulässig (§ 8 Abs. 3 BauNVO) 
1.1.5  Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Einzelhandelsnutzungen grundsätzlich un-
zulässig (§ 1 (5) BauNVO in Verbindung mit § 1 (9) BauNVO). 
1.1.6  Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Betriebe und Anlagen, die einen Betriebsbe-
reich im Sinne des § 3 (5a) BImSchG bilden, ausgeschlossen. 
1.1.7  Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen (Festsetzung 1.1.1, 1.1.3 und Satz 2 aus 1.1.5) 
sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im 
Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Ab-
schluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig (§ 9 Abs. 2 BauGB i.V.m § 12 
Abs. 3a BauGB). 
Anlage 2 zur Vorlage Nr. V/0783/2024

Vorhabenbezogene 2. Änderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Straßen 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 2 von 5 
1.2  Maß der baulichen Nutzung 
1.2.1 Die maximal zulässige Höhe von baulichen Anlagen ist in den verschiedenen Teilen des 
Bebauungsplans in Meter über Normalhöhenull (m. ü. NHN) festgesetzt. Oberer Bezugs-
punkt ist die Oberkante der baulichen Anlage. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 
Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO). 
1.2.2  Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine Überschreitung der höchstzulässigen 
Grundflächenzahl (GRZ) für Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen innerhalb 
des Plangebietes bis zu einer GRZ von 0,90 zulässig. (§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
1.2.3  Mit Ausnahme von Treppenhäusern und den zugehörigen Aufzuganlagen müssen techni-
sche Anlagen und technisch, untergeordnete Bauteile auf dem Dach mindestens 2,00 m 
von den Außenwänden des Hauptgebäudes zurückgesetzt werden oder in die Fassaden-
gestaltung integriert sein. Werbeanlagen sind ausgenommen, es greift TF 2.1.1 (§9 Abs.1 
Nr.1 BauGB i.V.m. §16 Abs.6 BauNVO). 
1.2.4  Im Gewerbegebiet (GE 2) ist eine Überschreitung der festgesetzten maximalen Gebäude-
höhe durch drei Antennenanlagen um bis zu 4,50 m zulässig. Eine Überschreitung der fest-
gesetzten maximalen Gebäudehöhe durch sonstige technische Anlagen und Werbeanla-
gen ist um bis zu 1,50 m zulässig. 
1.3  Freiflächen, Begrünung 
1.3.1  Beim Neubau, Erneuerungen und Anbau von Gebäuden sind die Dächer flächendeckend 
mit mindestens 0,10 m begrünbarem Boden zu bedecken sowie mit einer standortgerech-
ten Vegetation extensiv zu begrünen und als begrünte Fläche dauerhaft zu unterhalten (§ 
9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB). Hiervon ausgenommen sind Bereiche mit notwendigen 
technischen Aufbauten. Bereiche mit Photovoltaik-Anlagen sind nicht ausgenommen. Die 
Begrünung ist durch Aufständern der Anlage sicherzustellen.  
1.3.2  Bei Neubau, Erneuerungen und Anbau von Gebäuden ist je 30 m² tür- / fensterloser Fläche 
von Außenfassaden mindestens eine Kletterpflanze (selbstklimmend, rankend oder schlin-
gend) als Begrünung zu pflanzen und dauerhaft fachgerecht zu pflegen. Für nichtklim-
mende Pflanzen ist eine Rankhilfe vorzusehen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche von 
mindestens 1 m² herzustellen. 
1.3.3  Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist je angefangene 6 ebenerdige Stellplätze ein 
standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und mit Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unter-
halten (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a). Die Bäume dienen der Beschattung der Stellplätze und sind 
unmittelbar im Bereich der Stellplätze zu pflanzen. 
Zu pflanzen sind Hochstämme einer mindestens mittelkronigen Baumart in dreimal ver-
pflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 18 - 20 cm. Die Baumscheiben 
sind mit einer Größe von mindestens 6 m2 oder als durchgehender Baumstreifen von min-
destens 2,00 m Breite einzurichten. Die Baumstandorte sind mit bodendeckenden Pflanzen 
zu begrünen und vor dem Befahren und Beparken zu sichern. Die Bäume auf der Stellplatz-
anlage sind mit der Ersatzverpflanzung dauerhaft zu unterhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b 
BauGB).

Vorhabenbezogene 2. Änderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Straßen 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 3 von 5 
1.4  Solarenergienutzung 
1.4.1  Neubau 
Beim Neubau von Gebäuden ist eine Anlage zur Solarenergienutzung zu installieren. Die 
Anlage muss eine Größe von mindestens 50 % der Grundfläche des Gebäudes besitzen (§ 
9 Abs. 1 Nr. 23b). 
1.4.2  Bestand 
Die Verpflichtung der Installation von Anlagen zur Solarenergienutzung gemäß Festsetzung 
1.4.1 gilt auch für Bestandsgebäude, wenn eine grundlegende Dachsanierung erfolgt. Von 
dieser Verpflichtung kann eine Ausnahme zugelassen werden, wenn eine Anlage zur Ge-
winnung solarer Strahlungsenergie nachweislich nicht wirtschaftlich betrieben werden 
kann. 
1.5  Ansichten 
1.5.1  Die Ansichten des Vorhabens sind Bestandteil der Festsetzung des Bebauungsplans. Die 
Außenwandflächen des geplanten Baukörpers sind auf Grundlage der Ansichtspläne zu 
gestalten. Eine abweichende Gestaltung im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans ist zulässig, wenn sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertag dazu verpflich-
tet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchfüh-
rungsvertrags sind zulässig (§ 9 Abs. 2 BauGB i.V.m § 12 Abs. 3a BauGB).  
2  Textliche Festsetzungen gemäß § 89 BauO NRW 
2.1  Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 
2.1.1  Werbeanlagen an den Fassadenflächen sind nur wie in den Ansichten dargestellt zulässig. 
Satz 3 und 4 aus Festsetzung 1.5.1 sind entsprechend anwendbar. 
2.1.2  Im gesamten Geltungsbereich des Plangebiets sind blinkende und / oder sich bewegende 
Anlagen der Außenwerbung unzulässig. 
2.1.3  Zulässig ist die Aufstellung von sechs Fahnenmasten an den im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan festgesetzten Standorten. Die Fahnenmasten dürfen eine Höhe von 64,80 m 
ü. NHN (ca. 7,50 m über Höhe Stellplatzanlage) nicht überschreiten. Die Werbefahnen sind 
mit fest und parallel zur Egbert-Snoek-Straße ausgerichteten Auslegern an den Fahnen-
masten anzubringen. 
2.1.4  Zulässig ist die Aufstellung von einer Werbetafel (Werbetafel 1) im Format 480 x 210 cm (B 
x H) an dem im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Die Werbeta-
fel darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 59,60 m ü. NHN nicht überschrei-
ten. 
2.1.5  Zulässig ist die Aufstellung von einer Werbetafel (Werbetafel 2) im Format 300 x 400 cm (B 
x H) an dem im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Die Werbeta-
fel darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 61,00 m ü. NHN nicht überschrei-
ten.

Vorhabenbezogene 2. Änderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Straßen 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 4 von 5 
2.1.6  Zulässig ist die Aufstellung von 2 Preismasten im Format 190 x 750 cm (B x H) an den im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die Preismasten dürfen 
einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 65,00 m ü. NHN nicht überschreiten. 
2.1.7  Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit 2 Aktionsplanen jeweils im Format 400 x 200 
cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die 
Gestelle mit Aktionsplanen dürfen einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 59,00 
m ü. NHN nicht überschreiten. 
2.1.8  Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 1) im Format 100 x 
335 cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Das 
Gestell darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 60,80 m ü. NHN nicht über-
schreiten. 
2.1.9  Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 2) im Format 100 x 
345 cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Das 
Gestell darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 60,00 m ü. NHN nicht über-
schreiten. 
3  Kennzeichnungen gemäß § 9 Abs. 5 BauGB 
3.1  Altlasten / Bodenschutz 
Der Geltungsbereich ist als Altlastenverdachtsfläche im Sinne des § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB 
gekennzeichnet. Baumaßnahmen sind im Detail im nachfolgenden Bauantragsverfahren 
mit der Umweltbehörde der Stadt Münster abzustimmen. 
4  Hinweise 
4.1  Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung werden ergänzende 
öffentlich-rechtliche vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Münster und der Vor-
habenträgerin abgeschlossen (Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB). 
4.2  Der Planung zugrundeliegende Vorschriften  
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und 
DIN-Vorschriften) können während der Dienstzeiten bei der Stadt Münster, im Kundenzent-
rum „Planen und Bauen“ im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher Weg 33, einge-
sehen werden. 
4.3  Bodendenkmale  
Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Boden-
funde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen 
in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tieri-
schen und/oder pflanzlichen Lebens aus Erdgeschichtlicher Zeit, Fossilien) entdeckt wer-
den. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt Münster als Untere Denkmalbe-
hörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Münster (Tel. 0251/591 
8911), unverzüglich anzuzeigen. Das entdeckte Bodendenkmal und die Entdeckungsstätte

Vorhabenbezogene 2. Änderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Straßen 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 5 von 5 
sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn 
nicht die Obere Denkmalbehörde die Entdeckungsstätte vorher freigibt oder die Fortsetzung 
der Arbeiten gestattet. Die Obere Denkmalbehörde kann die Frist verlängern, wenn die 
sachgerechte Untersuchung oder die Bergung des Bodendenkmals dies erfordern und dies 
für die Betroffenen zumutbar ist (§ 16 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz NW). Gegenüber der 
Eigentümerin oder dem Eigentümer sowie den sonstigen Nutzungsberechtigten eines 
Grundstücks, auf dem Bodendenkmäler entdeckt werden, kann angeordnet werden, dass 
die notwendigen Maßnahmen zur sachgemäßen Bergung des Bodendenkmals sowie zur 
Klärung der Fundumstände und zur Sicherung weiterer auf dem Grundstück vorhandener 
Bodendenkmäler zu dulden sind (§ 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NW).  
4.4  Kampfmittel  
Sollten während der Bauarbeiten Kampfmittel gefunden werden, so sind die Bauarbeiten 
unverzüglich einzustellen und ist die Feuerwehr der Stadt Münster zu verständigen.

Begründung zum Entwurf / Seite 1 von 26 
B e g r ü n d u n g  
zum Entwurf der vorhabenbezogenen  
2. Änderung des vorhabenbezogenen  
Bebauungsplans Nr. 517:  
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Inhalt Seite 
1.  Planungsgrundlagen .............................................................................................................................. 3 
1.1  Planungsanlass und Planverfahren ............................................................................................. 3 
2.  Geltungsbereich ..................................................................................................................................... 4 
3.  Planungsrechtliche Situation ................................................................................................................. 4 
3.1  Ziele der Raumordnung und Landesplanung .............................................................................. 4 
3.2  Vorbereitende Bauleitplanung, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................. 5 
3.3 Verbindliche Bauleitplanung, Festsetzungen in rechtskräftigen Bebauungsplänen ................... 6 
3.4  Sonstige Satzungen, Verordnungen, rechtliche Vorgaben ......................................................... 7 
4.  Räumliche und strukturelle Situation ..................................................................................................... 7 
5.  Planungsziele ......................................................................................................................................... 8 
6.  Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ............................................................................... 9 
6.1  Grundzüge der Planung .............................................................................................................. 9 
6.2  Bauliche Nutzung und Baugestaltung ....................................................................................... 10 
6.2.1  Art der baulichen Nutzung ............................................................................................... 10 
6.2.2  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................ 11 
6.2.3  Überbaubare Grundstücksfläche .................................................................................... 12 
6.2.4  Ansichten ......................................................................................................................... 12 
6.2.5  Nebenanlagen, Stellplätze .............................................................................................. 12 
6.2.6 Freiflächen und Begrünung ............................................................................................. 13 
6.2.7  Werbeanlagen ................................................................................................................. 14 
6.2.8  Solarenergienutzung auf Dachflächen ............................................................................ 14 
6.3  Verkehrsflächen / Erschließung................................................................................................. 15 
6.3.1  Verkehrliche Situation und Erschließung ........................................................................ 15 
6.3.2  ÖPNV-Anbindung ............................................................................................................ 15 
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur ......................................................................... 15 
6.5  Immissionsschutz ...................................................................................................................... 16 
6.6  Altlasten, Altstandorte und Kampfmittel .................................................................................... 16 
6.6.1  Altlasten und Altstandort ................................................................................................. 16 
6.6.2  Kampfmittel ..................................................................................................................... 17 
6.7  Denkmalschutz / Archäologie .................................................................................................... 17 
6.7.1  Bodendenkmale .............................................................................................................. 17 
6.7.2  Baudenkmale .................................................................................................................. 17 
6.8  Ausgleichsflächen ...................................................................................................................... 17 
6.9  Artenschutz ................................................................................................................................ 18 
7.  Flächenbilanz ....................................................................................................................................... 21 
8.  Auswirkungen auf die Umwelt ............................................................................................................. 21 
8.1  Mensch ...................................................................................................................................... 21 
8.2  Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt ................................................................................... 22 
8.3  Boden ........................................................................................................................................ 23 
8.4  Wasser ....................................................................................................................................... 23 
8.5  Klimaschutz / Luft ...................................................................................................................... 24 
8.6  Landschaft ................................................................................................................................. 24 
8.7  Kulturgüter und sonstige Sachgüter .......................................................................................... 24 
8.8  Wechselwirkungen .................................................................................................................... 24 
Anlage 1 zur Vorlage Nr. V/0783/2024

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 2 von 26 
8.9  Zusammenfassung .................................................................................................................... 24 
9.  Referenzliste der Quellen / Gutachten ................................................................................................ 26 
10.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen ..................................................................... 26

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 3 von 26 
1.  Planungsgrundlagen 
1.1  Planungsanlass und Planverfahren 
Der Änderungsbereich befindet sich im Stadtteil Gremmendorf-West innerhalb des Gewerbege-
bietes Loddenheide südlich der Egbert-Snoek-Straße innerhalb des rechtskräftigen Bebauungs-
plans Nr. 517.  
Die RATIO Immobilien GmbH, vormals RATIO Handel GmbH, als traditionsreiches Handelsun-
ternehmen aus dem Münsterland, betrieb seit den sechziger Jahren am Standort Münster-Lod-
denheide ein Einkaufszentrum als SB-Warenhaus sowie einen Baufachmarkt und trug somit über 
Jahrzehnte an dem eingeführten Standort Loddenheide / Albersloher Weg zur Versorgung der 
Bevölkerung bei. Über die zusätzlich am Standort errichteten Verwaltungsgebäude der Firma 
RATIO hat der Standort Loddenheide darüber hinaus eine traditionell hohe unternehmerische 
und logistische Bedeutung für die RATIO-Handelsgruppe. Seit 2011 hat RATIO das operative 
Handelsgeschäft aufgegeben, sodass die Märkte nun durch andere Unternehmen betrieben wer-
den. Die RATIO Immobilien GmbH ist Inhaberin der gesamten Fläche des Geltungsbereichs die-
ses Bebauungsplans.  
Gegenstand der Planung ist der Gebäudeteil des bestehenden Baufachmarktes, welcher bereits 
für die aktuelle Nutzung des Baufachmarktes 2016 im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungs-
plans Nr. 517 erweitert wurde. Der Betreiber des Baufachmarktes möchte sich aufgrund einer 
betriebsinternen Entscheidung künftig von diesem Standort zurückziehen. Geplant ist die Nach-
nutzung des Gebäudeteils durch eine Verlagerung eines Großmarktes für Gastronomie innerhalb 
des Gewerbegebietes.  
Zentrales Ziel der vorliegenden Bauleitplanung ist es, auf dem Bestandsgrundstück südwestlich 
der Egbert-Snoek-Straße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verlagerung des na-
hegelegenen Großmarktes zu schaffen und somit die Flächen des bisherigen Baufachmarktes 
sinnvoll nachzunutzen. Das Konzept sieht vor, im Wesentlichen im Innenbereich des vorhande-
nen Baukörpers Umstrukturierungen vorzunehmen.  
Des Weiteren werden die zudem bestehenden Nutzungen im Geltungsbereich durch die Bauleit-
planung in Art und Maß der baulichen Nutzung und die Ansichten gesichert. 
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
Nr. 517 (Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rös-
nerstraße) von 2009 sowie innerhalb der vorhabenbezogenen 1. Änderung von 2015. Innerhalb 
der bestehenden Festsetzungen (u.a. SO mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude) ist eine Umsetzung der Entwicklungsziele – insbesondere im Hinblick auf 
die geplante Nutzung – (s. a. Kapitel 6.2) nicht möglich, so dass mit der nun vorliegenden vorha-
benbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 die Inhalte in die verbindliche Bauleit-
planung übertragen werden sollen. 
Die Ratio Immobilien GmbH hat als Vorhabenträgerin einen Antrag auf eine vorhabenbezogene 
Änderung des Bebauungsplans gestellt. Der Vorhabenträger ist bereit und in der Lage, das Vor-
haben durchzuführen und wird sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur 
Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten im Durchführungsvertrag verpflichten. 
Die Stadt Münster beabsichtigt, die vorhabenbezogene 2. Änderung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 517 „Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 4 von 26 
Suttner-Weg / Rösnerstraße“ auf der Grundlage des § 13a BauGB und den danach geltenden 
Verfahrensvorschriften als „Bebauungsplan der Innenentwicklung” im beschleunigten Verfahren 
durchzuführen. Die Voraussetzungen des § 13a BauGB sind hierbei erfüllt: Das Plangebiet der 
2. Änderung befindet sich innerhalb des bebauten Siedlungszusammenhangs, verfügt über eine 
zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m2. Durch die Ände-
rung des Bebauungsplans wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die der Pflicht zur Durchführung 
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht begründet und Beeinträchtigungen der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH) oder der Europäischen Vogelschutzgebiete im 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind nicht zu befürchten. 
Aufgrund der geringen Größe der zulässigen Grundfläche von weniger als 20.000 m 2 finden auf 
den Bebauungsplan die Vorschriften des § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Anwendung. Demnach gelten 
Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 
§ 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.  
Der Bebauungsplan Nr. 517, 2. Änderung wird als Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 
BauGB, der in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VBP) aufgeht und einem ergänzenden 
Durchführungsvertrag aufgestellt. 
2.  Geltungsbereich 
Das südöstlich der Innenstadt gelegene Plangebiet umfasst den Gebäudeteil des Baufachmark-
tes, die Tankstelle mit Betankungsfläche, das RATIO Verwaltungsgebäude sowie die umliegen-
den Frei- und Grünstrukturen. 
Der ca. 3,07 ha große Geltungsbereich der 2. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans Nr. 517 wird wie folgt begrenzt: 
 Im Nordwesten durch die Egbert-Snoek-Straße,  
 im Nordosten durch den Albersloher Weg,  
 im Süden durch die südliche Flurstücksgrenze des Flurstücks 54 sowie 
 im Südwesten durch die westliche Grenze der Tankstelle. 
Innerhalb des Geltungsbereiches liegen die folgenden Grundstücke: Gemarkung Münster, Flur 
178, Flurstücke 54, 126, 127, 128, 129, 205, 206, 384, 575, 593, 594 und Teile des Flurstücks 
436. Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
ist in der Planzeichnung durch einen grauen Farbstreifen gekennzeichnet.  
3.  Planungsrechtliche Situation 
3.1  Ziele der Raumordnung und Landesplanung 
Der Regionalplan Münsterland (Bezirksregierung Münster, Regionalplan für den Regierungsbe-
zirk Münster, Teilabschnitt Münsterland, Münster, 2014) stellt die Fläche als „Allgemeinen Sied-
lungsbereich“ (ASB) dar. Im Plangebiet sind lediglich die festgesetzten Nutzungen zulässig, zu 
denen sich der Vorhabenträger gemäß textlicher Festsetzung 1.1.7 im Durchführungsvertrag ver-
pflichtet hat. Dies sind nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe, wie Handels- und Verwal-
tungsnutzungen sowie eine Tankstelle. Des Weiteren werden keine Betriebe aus der Abstands-
liste des Abstandserlasses NRW vorgesehen.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 5 von 26 
Die in der Nähe befindliche Umgehungsstraße B 51 ist als „Straße für den vorwiegend großräu-
migen Verkehr“, der Albersloher Weg als „Straße für den vorwiegend überregionalen und regio-
nalen Verkehr“ dargestellt.  
Am 01.09.2021 ist der länderübergreifende Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz 
(BRPH) in Kraft getreten. Der neue BRPH hat das Ziel, länderübergreifend die von Starkregen 
und Hochwasser ausgehenden Gefahren zu verringern. Von besonderer Bedeutung sind die Si-
cherung und Rückgewinnung natürlicher Überschwemmungsflächen, die Risikovorsorge in po-
tenziell überflutungsgefährdeten Bereichen (z.B. hinter Deichen) und der Rückhalt des Wassers 
in der Fläche des gesamten Einzugsgebiets. Der Plan soll das Wasserrecht unterstützen und 
ergänzen und dient dazu, den Hochwasserschutz u.a. durch vorausschauende Planung zu ver-
bessern. 
Die Ziele des BRPH sind im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung gem. § 1 Abs. 4 BauGB 
zu beachten. Auch vor Inkrafttreten des BRPH waren die Belange des Hochwasserschutzes und 
der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasser-
schäden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB, bei der Aufstellung der Bauleitpläne grundsätzlich zu 
berücksichtigen. Eine - wie nun mit den Zielen und Grundsätzen des BRPH vorgesehene - allge-
meine Prüfpflicht der Belange des Hochwasserschutzes geht über § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB hin-
aus. § 1 Abs. 4 BauGB verpflichtet, die im BRPH festgelegten Ziele zu beachten. Die Grundsätze 
sind im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen.  
Das Vorhabengebiet und sein Umfeld befinden sich gem. Kommunensteckbrief Münster1, der im 
Rahmen der Hochwasserrisikomanagementplanung NRW erstellt wurde, nicht im Einflussgebiet 
eines Risikogewässers. Ein Hochwasser- und Überschwemmungsrisiko besteht demnach nicht.   
Eine Überprüfung der Starkregengefahrenkarte der Stadt Münster 2 zeigt, dass im Bereich der 
nördlichen, südöstlichen und westlichen Frei- und Grünflächen sowohl bei einem seltenen (30-
jährliches Ereignis, hN = 37-40 mm/h), als auch bei einem außergewöhnlichen Ereignis (100-
jährliches Ereignis, hN = 44-48 mm/h) und einem extremen Ereignis (hN = 90 mm/h) Über-
schwemmungen entstehen können.  
3.2  Vorbereitende Bauleitplanung, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Münster stellt für den Geltungsbereich der 
2. Änderung „Sondergebiet – Bau- und Gartenmarkt, Verwaltung“ dar. Die Darstellung des Flä-
chennutzungsplans widerspricht damit den Zielsetzungen des Bebauungsplans. Da der Bebau-
ungsplan gemäß § 13a BauGB geändert wird, erfolgt die Anpassung des Flächennutzungsplanes 
im Wege einer Berichtigung.  
                                                
1Ministerium für Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW: Hochwasserrisikomanagement-pla-
nung in NRW – Hochwasserrisiko und Maßnahmenplanung Münster. Dezember 2021 
2 Stadt Münster (2024): Starkregen: Gefahrenkarte. Online unter:  
https://www.stadt-muenster.de/wasser/starkregengefahrenkarten

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 6 von 26 
3.3 Verbindliche Bauleitplanung, Festsetzungen in rechtskräftigen Bebauungsplänen 
Bebauungspläne 
Die durch die vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 überplanten Flächen 
liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 517 „Albersloher Weg / Eg-
bert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße“, rechtsverbindlich 
seit 09.10.2009 sowie im Bereich der 1. Änderung, rechtsverbindlich seit dem 02.10.2015.  
Der Bebauungsplan Nr. 517 trifft südlich der Egbert-Snoek-Straße für den Baufachmarkt mit sei-
nen umliegenden Bereichen eine Festsetzung als „Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung „SB-
Warenhaus, Bau- und Gartenmarkt“ mit einer maximal zweigeschossigen Bauweise, einer GRZ 
von 0,8 und einer GFZ von 1,6 fest. Die maximale Bauhöhe wird mit 15 m und einer Dachneigung 
von 0° bis 30° festgesetzt. Im nördlichen Bereich sind Festsetzungen zur Anpflanzung und Erhal-
tung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen. 
Im Änderungsbereich der 1. Änderung trifft der Bebauungsplan Nr. 517 die Festsetzung als „Son-
dergebiet“ mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / Verwaltungsgebäude“ mit einer 
GRZ von 0,8 und eine GFZ von 2,4 mit einer maximal sechsgeschossigen Bauweise und einer 
maximalen Bauhöhe von 21 m. Im nördlichen Bereich sind Festsetzungen zur Anpflanzung und 
Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen. 
Nördlich des Plangebietes jenseits der Egbert-Snoek-Straße befindet sich ebenfalls ein Abschnitt 
des Bebauungsplans Nr. 517, für den ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer Bau-
massenzahl von 10,0 festgesetzt ist. Darüber hinaus werden die Abstandsklassen I – V ausge-
schlossen. 
Westlich der Rösnerstraße / nördlich der Straße Loddenheide grenzt ein weiterer Abschnitt des 
Bebauungsplans Nr. 517 an. Dort ist ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ 
von 2,4 mit einer maximal dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Hier sind ebenfalls die Ab-
standsklassen I – V ausgeschlossen. 
Nordöstlich des Plangebietes befinden sich der Bebauungsplan Nr. 142 Teilabschnitt I „Alberslo-
her Weg (von Dortmund-Ems-Kanal bis Drolshagenweg)“ sowie der Bebauungsplan Nr. 489. Die 
Bebauungspläne sichern in diesem Bereich eine Verkehrsfläche für den Ausbau des Albersloher 
Wegs sowie die Gleisanlagen der Strecke Neubeckum - Münster der Westfälischen Landesei-
senbahn (WLE).  
Im Südosten grenzt der seit 05.04.2024 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 604 an, welcher einen 
großflächigen Einzelhandelsbetrieb „Möbelhaus / Möbelmitnahmemarkt“ mit einer GRZ von 0,8 
festsetzt. 
Weiter südwestlich auf Höhe des Dag-Hammarskjöld-Weges befindet sich der seit dem 
08.10.2021 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 611. Festgesetzt sind eine Fläche für Gemeinbe-
darf mit der Zweckbestimmung Öffentliche Verwaltung „Polizeipräsidium“, eine GRZ von 0,8 und 
einer GFZ von 2,4 in einer sechsgeschossigen Bauweise und Flachdach.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 7 von 26 
3.4  Sonstige Satzungen, Verordnungen, rechtliche Vorgaben 
Baumschutzsatzung  
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Baumschutzsatzung der Stadt Münster (Satzung 
zum Schutz und zur Entwicklung des Baumbestandes in der Stadt Münster [Baumschutzsatzung] 
vom 22.09.2023, Stadt Münster 2023). Danach sind geschützte Bäume  
 Bäume mit Stammumfang von mind. 100 cm (in 100 cm Höhe ab Boden gemessen oder 
unmittelbar unterhalb des Kronenansatzes, wenn diese tiefer liegt),  
 mehrstämmig ausgebildete Bäume, wenn wenigstens ein Stamm einen Umfang von mind. 
80 cm aufweist und einer der weiteren Stämme einen Umfang von mind. 30 cm,  
 Bäume mit einem Stammumfang von mind. 80 cm, wenn sie in einer Gruppe von mind. 
fünf Bäumen zusammenstehen, sodass sich die Kronen berühren,  
 Ersatzpflanzungen gem. Baumschutzsatzung,  
 Bäume, die im Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt sind.  
Geschützte Bäume sind zu erhalten, zu pflegen und vor Gefährdung zu bewahren. Ein Eingriff in 
den geschützten Baumbestand führt zu Ersatz- oder Schutzmaßnahmen gemäß der Baum-
schutzsatzung und erfordert einen Antrag auf Befreiung/ Ausnahme. 
4.  Räumliche und strukturelle Situation 
Das Plangebiet liegt südlich der Egbert-Snoek-Straße, westlich des Albersloher Wegs auf dem 
Areal der Ratio Immobilien GmbH im Stadtbezirk Münster-Südost, Stadtteil Gremmendorf-West.  
Der Änderungsbereich ist maßgeblich durch den Baufachmarkt sowie das RATIO-
Verwaltungsgebäude und deren Stellplätze geprägt. Der Baufachmarkt wurde in Verbindung mit 
dem SB-Warenhaus im Jahr 2010 errichtet. Erweitert wurde der Baufachmarkt nach Osten hin im 
Jahr 2016.  
Das Verwaltungsgebäude wurde 1907 in dreigeschossiger Bauweise errichtet und 1960 um eine 
vierte Etage erweitert. Der höchste Gebäudeteil ist fünfgeschossig. Innerhalb des Verwaltungs-
gebäudes der Ratio GmbH sind Räumlichkeiten an die Wach- und Schließgesellschaft vermietet. 
Nordwestlich befindet sich die 2001 erbaute Ratio-Tankstelle, welche inklusive der Betankungs-
fläche großzügig überdacht ist.  
Das Plangebiet ist größtenteils versiegelt und weißt lediglich im nordwestlichen und nordöstlichen 
Randbereich eine Begrünung in Form von einer Rasenfläche mit Gehölzstrukturen und Einzel-
bäumen auf. Der Flachdachanbau des Bau- und Gartenmarktes ist mit Dachbegrünung ausge-
stattet. Die Fläche zwischen dem Anbau des Bau- und Gartenmarktes und dem Verwaltungsge-
bäude ist geschottert. 
Erschlossen wird das Plangebiet über den Kreisverkehr Egbert-Snoek-Straße / Rösnerstraße / 
Loddenheide. Die Egbert-Snoek-Straße bindet an den Albersloher Weg an, der unmittelbar öst-
lich des Plangebietes verläuft. Die Verwaltungsgebäude sind zusätzlich über eine Zu- und Abfahrt 
an den Albersloher Weg angebunden. Hier ist ein Rechtsein- und -ausbiegen möglich.

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Im Westen grenzen an den Vorhabenbereich ein SB-Warenhaus und weitere Stellplatzflächen 
sowie eine Waschstraße an. Das SB-Warenhaus ist über den Kreisverkehr an das öffentliche 
Straßennetz angebunden und hat eine weitere Anbindung über den Bertha-von-Suttner-Weg.  
Das Umfeld des Plangebietes ist hauptsächlich durch gewerblich genutzte Flächen nordwestlich 
der Egbert-Snoek-Straße (u.a. Autohäuser, Recyclinghof, Verkehrsbetrieb) sowie südlich und 
westlich des Plangebietes durch Einzelhandelsbetriebe (u.a. Gartencenter; Lebensmittel-Groß-
markt) geprägt. Südöstlich des Plangebietes befindet sich der Großmarkt für Gastronomie, der 
sich künftig im Änderungsbereich ansiedeln möchte. Im Süden befinden sich momentan noch 
Grünflächen sowie eine leerstehende Gewerbeimmobilie, welche dort künftig rückgebaut wird 
und durch ein neues Polizeipräsidium an dieser Stelle ersetzt wird. 
5.  Planungsziele 
Mit der Aufstellung der 2. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll für den Bau-
fachmarkt unter Beibehaltung der bestehenden Bau- und Grünsubstanz eine neue Nutzung pla-
nungsrechtlich vorbereitet werden. 
Das städtebauliche Konzept sieht eine Nutzungsänderung des bisherigen Bau- und Gartenfach-
marktes zum Großmarkt für Gastronomie vor. Dieser veräußert betrieblich verwendbare oder ver-
wertbare Waren ausschließlich an Gewerbetreibende. Somit ist Einzelhandel im Vorhabenbe-
reich künftig nicht mehr vorgesehen. 
Das 2010 errichtete und 2016 umgebaute Gebäude bleibt in seiner heutigen Gebäudekubatur 
bestehen. Künftige Zielgruppe des Großmarkts sind Gastronomiebetriebe, Hotels, Kantinen, Fir-
men, Gewerbetreibende, Freiberufler, Vereine, Behörden, Schulen und Universitäten. Das Sorti-
ment umfasst die Sparten: 
 Food 
­ Feinkost 
­ Molkereiprodukte 
­ Fisch- Fischprodukte 
­ Fleisch- Fleischprodukte 
­ Obst / Gemüse 
­ Lebensmittel / Konserven 
­ Tiefkühlprodukte 
­ Getränke / Spirituosen 
 Non-Food 
­ Verpackung 
­ Hygiene-Artikel / Reinigungsmittel 
­ Haushaltsartikel 
­ Arbeitsbekleidung / Textilien 
­ Bürobedarf

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­ Außengastronomie (Outdoormöbel, Sitzkissen, Decken, Heizgeräte, Grill- Grillpro-
dukte, Gasflaschen etc.) 
 Werbeatelier 
­ Innen- und Außenwerbung 
­ Autobeschriftung 
­ Flyer- Speisekarten 
­ T-Shirt Druck 
­ Tassen- und Tellerdruck 
­ Gastro-Möbel 
­ Gastro-Geräte und Zubehör 
­ Gastroartikel (GN-Behälter, Gedeck, Thermoboxen, etc.) 
­ Dekoartikel / Party & Co. 
Um diese Nutzung im vorhandenen Gebäude verwirklichen zu können, besteht die Notwendigkeit 
die Verbindung zur Mall zu schließen, die Grundrissgestaltung innerhalb des Gebäudes anzu-
passen (Einbau von Büro-, Kühl- / Tiefkühlräumen und einer Zentrale für Gewerbekühlgeräte) 
sowie eine teileingehauste LKW-Rampe neuzubauen. 
Die Erschließung des Grundstücks erfolgt über den nordwestlich zum Grundstück gelegenen 
Kreisverkehr. Die nachzuweisenden Stellplätze befinden sich bereits im Vorhabenbereich. 
Die Anlieferung erfolgt über den im Süden befindlichen Anlieferungsbereich. Die neu zu errich-
tende LKW-Rampe wird teileingehaust.  
Für den Großmarkt sind Betriebszeiten von Montag bis Freitag von 07:00 Uhr bis 20:00 Uhr und 
samstags von 07:00 Uhr bis 18:00 Uhr vorgesehen.  
Die Anlieferungen per Lkw finden werktags in der Zeit von 07:00 Uhr bis 16:00 Uhr mit 15 – 20 
LKW pro Tag statt. Zusätzlich verkehren zur Auslieferung ca. 10 Kühlfahrzeuge (2 * 3,5 t; 6 * 7,5 
t; 2 * 18 t) in der Zeit zwischen 08:00 Uhr und 18:00 Uhr. 
Mit der geplanten Umnutzung der bestehenden Immobilie wird ein wichtiger Beitrag zum sparsa-
men Umgang mit Grund und Boden geleistet, indem das ehemals als Baufachmarkt genutzte 
Gebäude umgenutzt wird. Diesem Ziel wird durch die Planung entsprochen. Durch die Umnut-
zung des gewerblich genutzten Gebäudes im bestehenden Siedlungsgebiet wird eine Inan-
spruchnahme bisher nicht baulich genutzter Freiflächen im Sinne des Bodenschutzgebotes ver-
mieden, sie dient der Vermeidung der Zerschneidung des Freiraums an anderer Stelle.  
Die vorhandenen Grün- und Freiraumstrukturen sollen erhalten und gesichert werden. 
6.  Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
6.1  Grundzüge der Planung 
Entsprechend den vorgenannten Planungszielen und um die beabsichtigte städtebauliche Ent-
wicklung und Ordnung zu gewährleisten, stellen die Festsetzungen bezüglich

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Begründung zum Entwurf / Seite 10 von 26 
 der Art der baulichen Nutzung,  
 des Maßes der baulichen Nutzung und 
 der überbaubaren Grundstücksflächen  
die Grundzüge der Planung dar. 
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen setzen das konkrete Vorhaben planungsrecht-
lich gemäß § 12 Abs. 3 BauGB um. Im Durchführungsvertrag werden weitergehende realisie-
rungsbezogene Vereinbarungen getroffen.  
6.2  Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
6.2.1  Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO festgesetzt. 
Im Gewerbegebiet 1 (GE 1) sind i.V.m. § 8 Abs. 2 BauNVO folgende Gewerbe zulässig: Gewer-
bebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer 
Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe; Ge-
schäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke. 
Im Gewerbegebiet 2 (GE 2) sind i.V.m. § 8 Abs. 2 BauNVO folgende Gewerbe zulässig: Gewer-
bebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer 
Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe; Ge-
schäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Anlagen für sportliche Zwecke. 
Innerhalb des mit GE 2 gekennzeichneten Bereichs werden Tankstellen ausgeschlossen, da 
diese Nutzung in der exponierten Lage im Eingangsbereich zum Gewerbepark Loddenheide städ-
tebaulich nicht gewünscht ist und die Flächen im GE 2 verkehrstechnisch für eine solche Nutzung 
ungeeignet sind. Zudem ist die Nutzung im Planbereich insgesamt durch die bereits unmittelbar 
westlich (GE 1) bestehende und planungsrechtlich gesicherte Tankstelle ausreichend vorhanden. 
In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind die gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3 BauNVO sonst 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen 
sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter; Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und ge-
sundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 
Die Betriebswohnungen werden ausgeschlossen, um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleis-
ten und insbesondere die Betriebe untereinander nicht durch Wohnnutzung einzuschränken. Die 
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie Vergnü-
gungsstätten werden ebenfalls ausgeschlossen. Damit sollen die ohnehin knappen Gewerbeflä-
chen dem konkreten Ziel einer gewerbegebietstypischen Nutzung zur Verfügung stehen.  
Im gesamten Vorhabenbereich (innerhalb Sonderstandort Loddenheide) sind Einzelhandelsbe-
triebe ausgeschlossen. 
Diese Festsetzung ist aus dem Planungsziel der Stadt Münster auf der Grundlage des Einzel-
handels- und Zentrenkonzeptes3 abzuleiten, dass in den Sonderstandorten im Stadtgebiet eine 
                                                
3 Stadt Münster (Hg.) 2018: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Münster – Fortschreibung 2018.

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restriktive Handhabung zentrenrelevanter und zentren- und nahversorgungsrelevanter Sorti-
mente vorsieht, um schädliche Auswirkungen auf die Zentren- und Nahversorgungsstruktur zu 
vermeiden. 
Zur Wahrung eines verträglichen Nutzungsprofils und unter Berücksichtigung untergeordneter, 
für die Bewertung des Standortes nicht relevanter Betriebsstrukturen, werden jedoch abweichend 
von der o. g. Nutzungsbeschränkung Kfz-Einzelhandelbetriebe, Betriebe für Kfz-Zubehör im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO als ausnahmsweise zulässig fest-
gesetzt. Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um einen Großhandelsbetrieb, der betrieb-
lich verwendbare oder verwertbare Waren ausschließlich an Gewerbetreibende veräußert. Somit 
ist der Großhandel nicht als Einzelhandelsbetrieb einzustufen und im Gewerbegebiet allgemein 
zulässig.  
Im Hinblick auf die Vermeidung von Auswirkungen von schweren Unfällen im Sinne von § 50 
BImSchG auf die in der Nachbarschaft des Plangebietes befindlichen ausschließlich oder über-
wiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete, insbe-
sondere öffentlich genutzte Gebäude und Gebiete, wichtige Verkehrswege und Freizeitgebiete, 
werden in den festgesetzten Gewerbegebieten Betriebe und Anlagen mit Bezug auf § 1 Abs. 6 
Nr. 7j BauGB, die einen Betriebsbereich im Sinne des § 3 Abs. 5a BImSchG bilden, ausgeschlos-
sen. 
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen (s. oben) sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des 
Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig 
(§ 9 Abs. 2 BauGB i.V.m § 12 Abs. 3a BauGB). 
6.2.2  Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl, der Geschossflächen-
zahl, der zulässigen Zahl der Vollgeschosse und die zulässige Gebäudehöhe definiert.  
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sichert das konkrete Vorhaben und gibt darüber hinaus 
standortverträgliche Erweiterungsmöglichkeiten.   
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf Wunsch des Vorhabenträgers auf 0,6 festgesetzt. Da diese 
GRZ bezogen auf den hier maßgeblichen Geltungsbereich jedoch der bestehenbleibenden Bau-
grenze entspricht, entspricht dies auch der vormals und auch künftig beabsichtigten städtebauli-
chen Gestaltung. 
Darüber hinaus wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass eine Überschreitung der fest-
gesetzten Grundflächenzahl durch Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen, bis zu einer 
Grundflächenzahl von 0,90 im Vorhabenbereich zulässig ist. Diese Überschreitung ist erforder-
lich, da bereits heute eine entsprechende Versiegelung vorliegt, um die bauordnungsrechtlich 
notwendigen Pkw-Stellplätze sowie die benötigte Anlieferungssituation und Nebenanlagen (z.B. 
Fahrradabstellplätze, Trafohäuschen) sicherstellen zu können. Da das Plangebiet bereits zu 93 
% versiegelt ist, wird durch kleinflächige Entsiegelungsmaßnahmen die kleinklimatische Situation 
zudem verbessert.

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Eine Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder nachteilige Umweltauswir-
kungen sind durch die Überschreitung auch deshalb nicht zu erwarten, da die Oberflächenver-
siegelung durch die festgesetzte Begrünung der Stellplätze und die festgesetzte Begrünung der 
Dachflächen und Fassaden (s. Pkt. 6.2.6), die sich positiv auf das Kleinklima auswirkt, gemindert 
wird. 
Die Gebäudehöhen werden entsprechend des bisher rechtskräftigen Bebauungsplans festge-
setzt. 
Die Gebäudehöhe im GE 1 wird mit max. 72,00 m über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt, was 
einer zulässigen Höhe der baulichen Anlagen von ca. 15 m entspricht. Im GE 2 wird eine zuläs-
sige Höhe der baulichen Anlagen von 78,00 m ü. NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe 
der baulichen Anlage von ca. 21 m.  
Mit den getroffenen Höhenfestsetzungen wird die Kubatur der bestehenden Gebäude und bauli-
chen Anlagen entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan planungsrechtlich gesichert 
und standortverträgliche Erweiterungsmöglichkeiten hinsichtlich der Höhenentwicklung gegeben. 
6.2.3  Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprechend des bisher rechtskräftigen Bebau-
ungsplans festgesetzt. Der städtebauliche Leitgedanke einer klaren Ordnung der südlich der Eg-
bert-Snoek-Straße gelegenen Baukörper wird dadurch gewahrt und sichergestellt, dass das städ-
tebauliche Konzept entsprechend umgesetzt wird. Weiterhin sind kleinteilige An- und Ausbaumö-
glichkeiten gegeben. 
Für die Festsetzung von Baulinien besteht vor diesem Hintergrund keine städtebaulich begrün-
dete Notwendigkeit.  
6.2.4  Ansichten 
Die Ansichten des Vorhabens sind Bestandteil der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans und somit verbindlich. Darüber hinaus enthält der Durchführungsvertrag konkre-
tere Vereinbarungen hinsichtlich der Gestaltung. Eine abweichende Gestaltung ist zulässig, wenn 
sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertag dazu verpflichtet und diese im Rahmen der 
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt. Diese Festsetzung ist getroffen 
worden, da der vorhabenbezogenene Bebauungsplan mit seinen Ansichten zum Albersloher Weg 
(GE 2) sowie im nördlichen Baufeld des GE 1 den baulichen sowie gestalterischen Bestand fest-
hält und sichert. Als konkretes städtebauliches bzw. stadtgestalterisches Ziel sind diese Ansich-
ten nicht zu verstehen. Um eine zukünftig nachhaltige Entwicklung für diesen Gewerbestandort 
zu sichern, ohne eine städtebaulich – für diesen Standort entlang des Albersloher Wegs gerecht-
fertigte – hohe Qualität aus der Hand zu geben, wird somit die Möglichkeit geschaffen von den 
Ansichten, aber im Rahmen der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans abzu-
weichen, wenn eine für den Standort adäquate Qualität vorliegt, die den Anforderungen beider 
Vertragsparteien genügen.  
6.2.5  Nebenanlagen, Stellplätze  
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind Stellplätze – auch 
als überdachte Stellplätze – und Nebenanlagen nach den Regelungen der Landesbauordnung

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grundsätzlich auf den privaten Grundstücken innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen zulässig.  
Somit wird sichergestellt, dass eine flexible Anordnung und Ausgestaltung der Anlagen für den 
ruhenden Verkehr entsprechend den konkreten funktionalen Anforderungen gegeben ist. Da die 
nachzuweisenden Stellplätze bereits im Bestand vorhanden sind, entfallen die Vorgaben des § 
48 Abs. 1a BauO NRW für die Pflicht zur Überdeckung der Stellplatzfläche für eine Anlage zur 
Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie sowie der Pflanzung eines geeigneten 
Laubbaumes je fünf Stellplätze. Für den Vorhabenbereich werden Angaben zur Lage und Aus-
gestaltung der notwendigen Stellplatzanlagen der jeweiligen Nutzungen auf der Ebene des 
Durchführungsvertrages getroffen. 
6.2.6 Freiflächen und Begrünung 
Die Gestaltung der Grundstücksfreiflächen im Vorhabenbereich wird weitestgehend durch die 
funktionalen betrieblichen Abläufe um die Gebäude und baulichen Anlagen und die Notwendigkeit 
nach einer ausreichenden Anzahl an Kundenparkplätzen geprägt. 
Im Bereich der Stellplatzflächen ist je angefangene 6 ebenerdige Stellplätze ein standortgerechter 
Laubbaum zu pflanzen und mit Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a). 
Die Bäume dienen der Beschattung der Stellplätze. Zu pflanzen sind Hochstämme einer mindes-
tens mittelkronigen Baumart in dreimal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von min-
destens 18 - 20 cm. Die Baumscheiben sind mit einer Größe von mindestens 6 m2 oder als 
durchgehender Baumstreifen von mindestens 2,00 m Breite einzurichten. Die Baumstandorte 
sind mit bodendeckenden Pflanzen zu begrünen und vor dem Befahren und Beparken zu sichern.  
Die mit einem Erhaltungsgebot belegten Baumstandorte sind dauerhaft zu erhalten. Ausfall ist 
durch Neuanpflanzungen mit heimischen standortgerechten Gehölzen zu ersetzen (§ 9 Abs. 1 
Nr. 25a, 25b BauGB). 
Beim Neubau, Erneuerungen und Anbau von Gebäuden sind die Dächer flächendeckend mit 
mindestens 0,10 m begrünbarem Substrat zu bedecken sowie mit einer standortgerechten Vege-
tation extensiv zu begrünen und als begrünte Fläche dauerhaft zu unterhalten (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a 
und b BauGB). Hiervon ausgenommen sind Bereiche mit notwendigen technischen Aufbauten. 
Bereiche mit Photovoltaik-Anlagen sind nicht ausgenommen. Die Begrünung ist durch Aufstän-
dern der Anlage sicherzustellen. 
Die Dachbegrünung wirkt sich positiv auf das Kleinklima aus und leistet einen Beitrag zur Dämp-
fung von Abflussspitzen bei Starkregenereignissen durch Regenwasserrückhalt. Durch die di-
rekte Versickerung des Wassers auf begrünten Dächern und der Retentionswirkung wird die ört-
liche Kanalisation durch verzögertes Einleiten des Niederschlags entlastet. 
Für positive kleinklimatische Effekte müssen zudem bei Neubau, Erneuerungen und Anbau alle 
Fassaden begrünt werden. Je vollendeter 30m² dieser Fassaden (abzüglich ihrer Tür- und Fens-
terflächen) muss mindestens eine selbstklimmende, rankende oder schlingende Kletterpflanze 
angepflanzt und dauerhaft fachgerecht gepflegt werden. Die hierzu jeweils mindestens 1 m² 
große Pflanzfläche kann – wenn per Wurzelkorb o.ä. gesichert – bspw. durch Fahrräder überfah-
ren werden.

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6.2.7  Werbeanlagen 
Um die Anordnung von Werbeanlagen auf ein stadträumlich vertretbares Maß zu reduzieren und 
gestalterisch zu sichern, werden für die Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans folgende Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 und 
Abs. 4 BauO NRW zur Ausgestaltung von Werbeanlagen getroffen:  
Im gesamten Plangebiet sind die Werbeanlagen an den Fassadenflächen nur wie in den Ansich-
ten dargestellt zulässig. Unzulässig sind alle blinkenden und / oder sich bewegenden Anlagen. 
Zulässig ist die Aufstellung von sechs Fahnenmasten an den im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan festgesetzten Standorten. Die Fahnenmasten dürfen eine Höhe von 64,80 m ü. NHN 
(ca. 7,50 m über Höhe Stellplatzanlage) nicht überschreiten. Die Werbefahnen sind mit fest und 
parallel zur Egbert-Snoek-Straße ausgerichteten Auslegern an den Fahnenmasten anzubringen. 
Zulässig ist die Aufstellung von einer Werbetafel (Werbetafel 1) im Format 480 x 210 cm (B x H) 
an dem im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Die Werbetafel darf ein-
schließlich der Aufständerung eine Höhe von 59,60 m ü. NHN nicht überschreiten. Zudem ist die 
Aufstellung einer weiteren Werbetafel (Werbetafel 2) im Format 300 x 400 cm (B x H) an dem im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort zulässig. Die Werbetafel darf ein-
schließlich der Aufständerung eine Höhe von 61,00 m ü. NHN nicht überschreiten. Zulässig ist 
ebenfalls die Aufstellung von zwei Preismasten im Format 190 x 750 cm (B x H) an den im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die Preismasten dürfen einschließ-
lich der Aufständerung eine Höhe von 65,00 m ü. NHN nicht überschreiten. Zulässig ist die Auf-
stellung eines Gestells mit 2 Aktionsplanen jeweils im Format 400 x 200 cm (B x H) an den im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die Gestelle mit Aktionsplanen 
dürfen einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 59,00 m ü. NHN nicht überschreiten. Zu-
lässig ist die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 1) im Format 100 x 335 cm (B 
x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Das Gestell darf 
einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 60,80 m ü. NHN nicht überschreiten. Zulässig ist 
die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 2) im Format 100 x 345 cm (B x H) an 
den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standort. Das Gestell darf einschließ-
lich der Aufständerung eine Höhe von 60,00 m ü. NHN nicht überschreiten. 
Über die benannten Festsetzungen wird eine stadtbildverträgliche Ausgestaltung der Werbean-
lagen sichergestellt, gleichzeitig wird der Notwendigkeit nach einer angemessenen Außendar-
stellung der Betriebe am Standort entsprochen.  
Wie bereits unter 6.2.4 beschrieben, ist es auch für Werbeanlage möglich künftig abweichende 
Gestaltungen von Werbeanlagen im Durchführungsvertrag im Rahmen der Festsetzungen des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu treffen. 
6.2.8  Solarenergienutzung auf Dachflächen 
Beim Neubau von Gebäuden ist eine Anlage zur Solarenergienutzung zu installieren. Die Anlage 
muss eine Größe von mindestens 50 % der Grundfläche des Gebäudes besitzen (§ 9 Abs. 1 
Nr. 23b). Dies leistet einen Beitrag zum Klimaschutz und für die Umstellung auf die Nutzung er-
neuerbarer Energien (Energiewende). Durch einen hohen Anteil von gebäudegebundenen Solar-
anlagen wird die Inanspruchnahme von Freiflächen und Landschaft zur Solarenergiegewinnung

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 15 von 26 
geringgehalten und die Energie verbrauchsortnah gewonnen. Den erhöhten Kosten der Installa-
tion von Solaranlagen stehen Kosteneinsparungen im Betrieb durch die Nutzung der gewonne-
nen Energie in das Stromnetz gegenüber. 
Die Möglichkeiten einer klimagerechten Entwicklung ist bei bestehenden Gewerbestandorten 
durch den gebauten Bestand bei gleichzeitiger, aber hoher Dringlichkeit der Klimaanpassung ein-
geschränkt. Die Solarpflicht gilt daher neben Neubauten auch für zukünftige Dachsanierungen im 
Bestand. Eine grundlegende Dachsanierung liegt vor, wenn für die geplante Baumaßnahme am 
Dach eine baurechtliche Zulassung erforderlich ist. Die festgesetzte Solarpflicht trägt so der not-
wendigen Klimaanpassung Sorge und stellt einen wichtigen Baustein zur nachhaltigen Stadtent-
wicklung im Bestand dar. Zur Erfüllung der Pflicht kann die Dachfläche auch an Dritte verpachtet 
werden. Von der Verpflichtung können Ausnahmen zugelassen werden, wenn die Solaranlage 
nachweislich nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. 
6.3  Verkehrsflächen / Erschließung 
6.3.1  Verkehrliche Situation und Erschließung 
Die bestehende verkehrliche Erschließung des Änderungsbereichs wird nicht verändert. Es be-
stehen derzeit drei Zufahrten zum Grundstück. Über den Kreisverkehr an der Egbert-Snoek-
Straße besteht die Hauptanbindung. Weiterhin besteht eine Anbindung des Parkplatzes über eine 
Zu- und Abfahrt am Bertha-von-Suttner-Weg (außerhalb des Änderungsbereichs). Eine dritte An-
bindung besteht über eine Zu- und Abfahrt am Albersloher Weg. Hier ist ein Rechtsein- und -
ausbiegen möglich. Die Anbindung genießt Bestandsschutz und war bereits im Bebauungsplan 
Nr. 517 durch eine entsprechende Unterbrechung des Zu- und Abfahrtsverbots planungsrechtlich 
gesichert. Diese Anbindung trägt vor allem dazu bei, den Kreisverkehr an der Egbert-Snoek-
Straße sowie die Kreuzung von Egbert-Snoek-Straße und Albersloher Weg zu Spitzenzeiten zu 
entlasten.  
Durch die Nutzungsänderung zu einem Großmarkt verringert sich die Kundenfrequenz gegen-
über des vorherigen Einzelhandelsbetriebes. Somit wird die bestehende Erschließungsfunktion 
insgesamt entlastet. Die durch das Vorhaben induzierten Verkehre können somit im Grundsatz 
verträglich abgewickelt werden. Stauereignisse in den Nachmittagsspitzenstunden sind aufgrund 
der begrenzten Leistungsfähigkeit des Knotens Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße, wie bis-
her, nicht gänzlich zu vermeiden.  
6.3.2  ÖPNV-Anbindung 
Die nächstgelegene Bushaltestelle „Loddenheide / Beresa“ befindet sich am Albersloher Weg 
unmittelbar auf Höhe des Änderungsbereiches in fußläufiger Entfernung und wird regelmäßig von 
den Stadtbuslinien 6 und 8 Richtung Coerde bzw. Wolbeck und Hiltrup angefahren. 
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur 
Belange der Ver- und Entsorgung sowie der technischen Infrastruktur sind von der zweiten vor-
habenbezogenen Änderung nicht betroffen.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 16 von 26 
6.5  Immissionsschutz 
Im Rahmen der Aufstellung der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 
wird aufgrund der bereits vorhandenen Bestandssituation (vollflächige Nutzung des Plangebie-
tes)  auf eine Einschränkung der Bauflächen nach der Art der zulässigen Betriebe auf der Grund-
lage des Abstandserlasses NRW4 verzichtet. Zulässig sind nicht erheblich belästigende Betriebe 
gem. § 8 BauNVO. Die Grenzen der gewerblichen Nutzung im Sinne des Immissionsschutzes 
werden durch das in § 15 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme gebildet, wonach Nut-
zungen im Einzelfall unzulässig sind, „wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen 
können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung 
unzumutbar sind …“.  
Im Rahmen der Aufstellung des südlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 611 wurde ein 
Lärmgutachten erstellt, in welchem die Auswirkungen der im Süden des Plangebietes der 2. Än-
derung bestehenden Anlieferungszone betrachtet wurden. Unter Berücksichtigung der dort ermit-
telten Lärmbelastungen kann auch für die gegenüber der bisherigen Situation gesteigerte Anlie-
ferungsfrequenz des Großmarktes davon ausgegangen werden, dass der Immissionsrichtwert 
nach TA Lärm für Gewerbegebiete von 65 dB(A) am Tag weiterhin eingehalten wird. Abschließend 
erfolgt der konkrete Nachweis des Immissionsschutzes im Rahmen des Baugenehmigungsver-
fahrens.  
6.6  Altlasten, Altstandorte und Kampfmittel  
6.6.1  Altlasten und Altstandort 
Im Plangebiet befinden sich die im städtischen Altlast-/ Verdachtsflächenkataster geführten Flä-
chen Nr. 8 (Altstandort; Tankstelle) und Nr. 826 (Altstandort; Kaserne).  
 Altlast-/Verdachtsfläche 8: Die Fläche einer ehemaligen Tankstelle liegt im Eckbereich „Eg-
bert-Snoek-Straße / Albersloher Weg“ im heutigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 
Nr. 517, 1. Änderung und betrifft vollständig die Flächen der heutigen Verwaltungseinrich-
tungen der RATIO Handel GmbH. Untersuchungen aus dem Jahre 1998 ergaben keine 
sanierungsrelevanten Verunreinigungen, der Ausbau der Behälter im Jahr 2001 wurde gut-
achterlich begleitet. Im südlichen Randbereich der Fläche befindet sich zudem die in das 
Verzeichnis „schädliche Bodenveränderungen“ unter der Nr. 80013 eingetragene Teilflä-
che. Hier befanden sich drei unterirdische Lagerbehälter. Im Zuge des Ausbaus vorgefun-
dene Verunreinigungen wurden soweit saniert, dass lediglich Restgehalte im Boden ver-
blieben, die aus bautechnischen Gründen nicht entfernt werden konnten. 
 Altlast-/Verdachtsfläche 826: Als Standort eines ehemaligen Flughafen- und Kasernenge-
ländes betrifft die Fläche das gesamte Grundstück des bestehenden C&C-Großmarktes 
sowie die südöstlich und südwestlich angrenzenden Flächen im Geltungsbereich des Be-
bauungsplans Nr. 404. Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung zeigten Verunreini-
gungen des Erdreiches. Entsprechend der planungsrechtlich zulässigen Nutzung als Ge-
werbegebiet wurde eine Sanierung durchgeführt. Eine Sanierungsdokumentation für den 
                                                
4 Runderlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 06.06.2007, 
Ministerialblatt NRW Nr. 29 vom 12.10.2007, S. 659.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 17 von 26 
Bereich liegt vor, alle Auflagen der Sanierungsgenehmigung wurden erfüllt. Vor dem Hin-
tergrund der Tatsache, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den nicht aufge-
schlossenen Flächen eventuell noch Störstoffe oder geringe Kontaminationen vorhanden 
sind, wird ein Hinweis in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen, wonach 
der bei Bauarbeiten in diesem Bereich anfallende Erdaushub in Abstimmung mit den zu-
ständigen Fachbehörden der Stadt Münster zu begutachten und gemäß Weisung der Fach-
behörde zu entsorgen ist.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die Fläche sich in einem auch vor der Nutzung der übrigen 
Loddenheide durch die britischen Streitkräfte militärisch genutzten Bereich befindet. Eine Sanie-
rung unter bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten, wie im übrigen Bereich der Loddenheide, 
fand aufgrund der gewerblichen Nutzung nicht statt. Ein Bodenbelastungsverdacht für die Fläche 
kann daher nicht ausgeschlossen werden. Sämtliche Erdarbeiten sind nach vorheriger Absprache 
mit der Unteren Bodenschutzbehörde unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen. Im Bebau-
ungsplanentwurf ist eine entsprechende Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 sowie ein entspre-
chender Hinweis enthalten.   
6.6.2  Kampfmittel 
Kampfmittelvorkommen sind nicht zu vermuten. Sollten jedoch bei der Durchführung von Bau-
maßnahmen außergewöhnlich verdächtige Verfärbungen beobachtet werden, ist der Kampfmit-
telbeseitigungsdienst unverzüglich zu benachrichtigen. 
6.7  Denkmalschutz / Archäologie 
6.7.1  Bodendenkmale 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bodendenkmäler 
im Sinne des Denkmalschutzgesetzes NRW. Bei Bodeneingriffen in einer über Jahrhunderte hin-
weg besiedelten Kulturlandschaft können jedoch jederzeit archäologische Funde und Befunde 
auftreten sowie neue Bodendenkmäler (kulturgeschichtliche Bodenfunde, Mauern, Einzelfunde 
aber auch Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit) entdeckt werden. Den Umgang 
mit Bodendenkmälern und das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern regelt das 
Denkmalschutzgesetz. Der Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis.  
6.7.2  Baudenkmale 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebäude.  
6.8  Ausgleichsflächen 
Die vorliegende vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplans wird auf der Grundlage des 
§ 13a BauGB und den danach geltenden Verfahrensvorschriften im beschleunigten Verfahren 
durchgeführt. Aufgrund der geringen Größe der zulässigen Grundfläche von weniger als 
20.000 m² finden auf den Bebauungsplan die Vorschriften des § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Anwen-
dung. Demnach gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten 
sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder 
zulässig. Eine Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung ist in vorliegendem Fall daher nicht erforderlich.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 18 von 26 
6.9  Artenschutz 
Gemäß Handlungsempfehlung des Landes NRW5 ist im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prü-
fung festzustellen, ob Vorkommen europäisch geschützter Arten im Plangebiet aktuell bekannt 
oder zu erwarten sind und bei welchen dieser Arten aufgrund der Wirkungen des Vorhabens 
Konflikte mit artenschutzrechtlichen Vorschriften potenziell nicht ausgeschlossen werden können 
– bzw. ob und welche Maßnahmen zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konflikte erforderlich 
werden. Für die Beurteilung möglicher artenschutzrechtlicher Konflikte ist dabei jeweils die aktu-
elle und nicht die planungsrechtliche Situation im entsprechenden Plangebiet ausschlaggebend. 
Bestandsbeschreibung  
Das ca. 3,07 ha große Plangebiet der vorhabenbezogenen 2. Änderung befindet sich ca. 2,2 km 
südöstlich der Innenstadt von Münster. Der Geltungsbereich wird im Nordwesten durch die Eg-
bert-Snoek-Straße und im Nordosten durch den Albersloher Weg begrenzt. Im Süden stellt die 
südliche Flurstücksgrenze des Flurstücks 54 und Südwesten die westliche Grenze der Tankstelle 
die Abgrenzung des Geltungsbereichs dar. Im Nordosten befinden sich Schrebergärten, die durch 
den Albersloher Weg von dem Plangebiet abgegrenzt werden. Alle weiteren umliegenden Flä-
chen abgesehen vom südwestlich angrenzenden Sondergebiet „SB-Warenhaus, Bau- und Gar-
tenmarkt“ werden als Gewerbegebiet genutzt. Ein Übergang in die freie Landschaft besteht nicht. 
Das Plangebiet ist derzeit nahezu vollständig durch das Gebäude des Baufachmarktes, die Tank-
stelle mit Betankungsfläche, das RATIO Verwaltungsgebäude und deren Stellplätze bebaut. Ent-
lang der Egbert-Snoek-Straße und des Albersloher Wegs befindet sich ein schmaler Grünstreifen 
mit niedrigen Heckenstrukturen aus Kirschlorbeer, die regelmäßig zurückgeschnitten werden. Au-
ßerdem ist die Parkfläche mit einzelnstehenden Bäumen bepflanzt. Dabei handelt es sich aus-
schließlich um junge Ahornbäume. 
Naturschutzrechtlich geschützte Gebiete oder Objekte sind von der Planung nicht betroffen.  
Laut Abfrage des Fachinformationssystems (FIS)6 kommen im Bereich des Plangebietes, Mess-
tischblatt 4011 (Quadrant 4), 33 planungsrelevante Arten vor; dazu gehören unter Berücksichti-
gung der im Plangebiet vorkommenden Lebensraumtypen gemäß FIS-Klassifizierung (Gehölze, 
Säume, Gebäude) 9 Fledermaus- und 24 Vogelarten (s. Tab. 1).  
                                                
5 Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW, Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Land-
wirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW (2010): Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen 
Zulassung von Vorhaben, gemeinsame Handlungsempfehlung.  
6 Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) Nordrhein-Westfalen (2014): Fachinformationssys-
tem geschützte Arten (FIS) in NRW. Messtischblattabfrage. Online unter: www.naturschutzinformationen- nrw.de/ar-
tenschutz/de/arten/blatt (Messtischblatt 4011) Abgerufen: Oktober 2024.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 19 von 26 
 
Tabelle 1: Planungsrelevante Arten für Quadrant 4 im Messtischblatt 4011, Stand: Oktober 2024. 
Status: B = Brutnachweis ab dem Jahr 2000 vorhanden; N = Nachweis ab dem Jahr 2000 vorhanden. 
Erhaltungszustände: G = günstig, U = unzureichend, S = schlecht, -/ + = Te 
Weitere Hinweise auf Vorkommen planungsrelevanter Arten liegen gemäß Abfrage der Land-
schaftsinformationssammlung7 für das Plangebiet bzw. das auswirkungsrelevante Umfeld nicht 
vor.  
Das potenziell denkbare Arteninventar im Bereich des Plangebietes kann unter Berücksichtigung 
der tatsächlich erfassten Habitatstrukturen und der Habitatausstattung sowie der -größe einge-
schränkt werden, weil die spezifischen Lebensraumanspr üche der betrachteten Arten voraus-
sichtlich nicht erfüllt werden.  
Fledermäuse  
In Bezug auf die potenziell denkbaren Fledermausarten gemäß FIS (vgl. Tab. 1) kann eine un-
mittelbare Betroffenheit im Sinne einer Worst-Case-Analyse auf der vorliegenden Bebauungs-
                                                
7 Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) Nordrhein-Westfalen (o.J.): Fundortkataster für 
Pflanzen und Tiere/ Landschaftsinformationssammlung NRW @LINFOS. Online unter: www.lanuv.nrw.de/natur/ar-
tenschutz/infosysteme/fundortkataster/. Abgerufen: Oktober 2024.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 20 von 26 
planebene nicht ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben sieht im Innenbereich des vorhan-
denen Baukörpers Umstrukturierungen vor. Eine potenzielle Funktion der Gebäude als Fortpflan-
zungs- und Ruhestätte für primär an Gebäude gebundene Fledermausarten (insbesondere Breit-
flügel- und Zwergfledermaus) kann jedoch ausgeschlossen werden, da es sich um Gewerbege-
bäude mit glatten Wänden handelt. Die Fassade verhindert jegliche Erschließungsversuche 
durch Fledermäuse und bietet somit kein Quartierpotenzial. 
Darüber hinaus handelt es sich bei den in der Messtischblattabfrage genannten Arten um Fleder-
mausarten, die unter anderem auch Straßenbeleuchtung als Jagdmöglichkeit nutzen. Aufgrund 
des Vorhabens, ohne langfristige Auswirkungen auf die Beleuchtung des Plangebietes und vor-
handenen Ausweichmöglichkeiten gleicher oder höherer Qualität im Umland kann nicht von einer 
essenziellen Funktion als Nahrungshabitat ausgegangen werden.  
Da bei Umsetzung des Vorhabens keine relevante Verschlechterung des Nahrungsangebotes zu 
prognostizieren ist, kann eine artenschutzrechtliche Betroffenheit gem. § 44 (1) BNatSchG i. S. 
eines Verlustes essenzieller Nahrungshabitate ausgeschlossen werden. Maßgebliche Leitstruk-
turen liegen nicht vor. 
Vögel 
In Bezug auf die gemäß Messtischblattabfrage potenziell vorkommenden planungsrelevanten 
Vogelarten wird deutlich, dass im Bereich des Plangebietes kein Potential für Vorkommen pla-
nungsrelevanter Vogelarten besteht. Durch die flächendeckende Versiegelung des Plangebietes, 
der geringen Größe der Grünstrukturen sowie der wesentlichen anthropogenen Störungen, ist 
eine Funktion als Nahrungshabitat oder Fortpflanzungs- und Ruhestätte auszuschließen.  
Auswirkungsprognose und Maßnahmen  
Zwar ist mit Umsetzung des Planvorhabens keine Entfernung von Gehölzen erforderlich, im Falle 
einer zukünftig geplanten Entfernung kann eine artenschutzrechtliche Betroffenheit europäischer 
Vogelarten / planungsrelevanter Arten jedoch nur unter Einhaltung zeitlicher Vorgaben ausge-
schlossen werden. Eine Entfernung von Gehölzen ist nicht innerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten 
(01.03. – 30.09.) eines jeden Jahres durchzuführen.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 21 von 26 
7.  Flächenbilanz 
Für den Geltungsbereich der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 
ergibt sich folgende Flächenbilanz: 
Plangebiet gesamt 30.668 m² 100 % 
Vorhabenbereich (Gewerbegebiet)   
davon: 
30.668 m² 100 % 
Überbaute Fläche 11.407 qm 37,2 % 
Versiegelte Fläche  16.049 qm 52,3 % 
Unversiegelte Fläche  3.212 qm 10,5 % 
                                                                                                                                                       
Tabelle 2: Flächenbilanz vom Vorhaben  
8.  Auswirkungen auf die Umwelt 
Die vorhabenbezogene 2. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 „Albers-
loher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße“ wird 
auf Grundlage des § 13a BauGB und den danach geltenden Verfahrensvorschriften im beschleu-
nigten Verfahren aufgestellt. Die Voraussetzungen des § 13a BauGB sind hierbei erfüllt: Das 
Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans befindet sich innerhalb des bebauten Sied-
lungszusammenhangs und verfügt über eine Grundfläche von weniger als 20.000 m². Durch die 
Aufstellung des Bebauungsplans wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die der Pflicht zur Durch-
führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht begründet und Beeinträchtigun-
gen der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH) oder der Europäischen Vogelschutz-
gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind nicht zu erwarten. Eine förmliche Umwelt-
prüfung ist damit nicht erforderlich. Gleichwohl werden gemäß dem Standard der Stadt Münster 
die Auswirkungen auf die Umwelt in einem „Umweltprotokoll“ gesondert dargelegt.  
8.1  Mensch 
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 517 „Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Lodden-
heide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße“ setzt für das Plangebiet Sondergebiet mit den 
Zweckbestimmungen „Bau- und Gartenmarkt / Verwaltungsgebäude“ im Nordosten und „SB-
Warenhaus, Bau- und Gartenmarkt“ im Südwesten fest. Eine Bebauung des Plangebietes liegt 
somit zum Großteil bereits vor. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich weitere Gewerbe- aber 
auch Wohnnutzungen. Das Plangebiet ist aufgrund der innerstädtischen Lage, der Nähe zum  
Albersloher Weg sowie zu bestehenden gewerblichen Nutzungen deutlich vorbelastet. 
Zulässig sind nicht erheblich belästigende Betriebe gemäß § 8 BauNVO. Die Grenzen der ge-
werblichen Nutzung im Sinne des Immissionsschutzes richten sich nach dem Rücksichtnahme-
gebot in § 15 BauNVO, das unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausschließt.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 22 von 26 
8.2  Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt 
Arten- und Biotopschutz 
Im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung ist gemäß der Handlungsempfehlung des Landes 
NRW8 die Durchführung einer artenschutzrechtlichen Prüfung (ASP) notwendig. Dabei ist festzu-
stellen, ob im Plangebiet Vorkommen europäisch geschützter Arten aktuell bekannt oder zu er-
warten sind und bei welchen dieser Arten aufgrund der Wirkungen des Vorhabens Konflikte mit 
artenschutzrechtlichen Vorschriften gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG nicht ausgeschlossen werden 
können. Gegebenenfalls lassen sich artenschutzrechtliche Konflikte durch geeignete Vermei-
dungsmaßnahmen, inklusive vorgezogener Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) erfolg-
reich abwenden. 
Für die Beurteilung möglicher artenschutzrechtlicher Konflikte ist dabei jeweils die aktuelle und 
nicht die planungsrechtliche Situation im Plangebiet ausschlaggebend. Im vorliegenden Fall 
wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung der Stufe I durchgeführt (vgl. Kap. 6.9). Im Ergebnis 
können unter Einhaltung einer Bauzeitenregelung, die potenzielle Entfernung von Gehölzen be-
treffend, artenschutzrechtlicher Konflikte gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgeschlossen werden. 
Vorkommen planungsrelevanter Farn-, Blütenpflanzen und Flechten liegen für das Plangebiet 
bzw. das auswirkungsrelevante Umfeld nicht vor. Aufgrund seiner derzeitigen Ausgestaltung und 
Lage im Siedlungsraum bestehen auch keine Anhaltspunkte für entsprechende Vorkommen der 
konkurrenzschwachen, zumeist auf nährstoffarme Standorte beschränkten Arten. Darüber hinaus 
sind die Standorte planungsrelevanter Pflanzenarten i.d.R. bekannt und auf wenige Schutzge-
biete beschränkt.  
NATURA 2000 
Gebiete des europäischen Schutzgebietsnetzes NATURA 2000 liegen im Plangebiet und seiner 
Umgebung nicht vor. Das nächstgelegene FFH-Gebiet „Wolbecker Tiergarten“ (DE-4012-301) 
befindet sich in einer Entfernung von ca. 6,4 km in südöstlicher Richtung. Erhebliche, nachteilige 
Beeinträchtigungen des Europäischen Schutzgebietes durch das Vorhaben können u.a. aufgrund 
der Entfernung ausgeschlossen werden. 
Eingriffs- und Ausgleichsbilanz 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten für Bebauungspläne mit einer Gesamtfläche von weni-
ger als 20.000 m2 Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, 
im Sinne des § 1a Abs. 3 S. 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 
Somit ist in vorliegendem Fall ein Eingriffsausgleich nicht erforderlich.  
Wald 
Forstliche Belange sind durch das Planvorhaben nicht betroffen. Innerhalb des Plangebietes lie-
gen keine Waldflächen bzw. forstlich genutzten Gebiete. 
                                                
8 Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW und des Ministeriums für Klimaschutz, Um-
welt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz vom 22.12.2010: Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der 
baurechtlichen Zulassung von Vorhaben. Gemeinsame Handlungsempfehlungen.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 23 von 26 
8.3  Boden 
Eine Bebauung des Plangebietes ist bereits im Rahmen des seit 2009 rechtskräftigen Bebau-
ungsplans Nr. 517 vorgesehen. Dieser setzt für das gesamte Plangebiet des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans eine GRZ von 0,8 fest. Das Plangebiet ist bereits zu 93 % versiegelt. Eine wei-
tere Versiegelung ist durch die planungsrechtliche Festsetzung des Maßes der zulässigen Ver-
siegelung nicht gegeben. Durch kleinflächige Entsiegelungsmaßnahmen wird die kleinklimatische 
Situation zudem verbessert. 
Durch die derzeit im Plangebiet bestehende Bebauung liegen voraussichtlich keine ungestörten 
Bodenverhältnisse und -profile mehr vor, sodass baubedingt nicht von einer weiteren, anthropo-
genbedingten Überformung des Bodens auszugehen ist. 
Für den Planbereich sind Altlasten- bzw. Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Eckbereich „Eg-
bert-Snoek-Straße / Albersloher Weg“ liegt der Standort einer ehemaligen Tankstelle. Außerdem 
umfasst ein Teil des Plangebietes den Standort eines ehemaligen Flughafen- und Kasernenge-
ländes. Teilweise wurden in den betroffenen Bereichen Sanierungen durchgeführt (vgl. Kap. 6.6).  
Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den nicht aufgeschlossenen Flächen eventuell 
noch Störstoffe oder geringe Kontaminationen vorhanden sind, wird ein Hinweis in den vorha-
benbezogenen Bebauungsplan aufgenommen, wonach der bei Bauarbeiten in diesem Bereich 
anfallende Erdaushub in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden der Stadt Münster zu 
begutachten und gemäß Weisung der Fachbehörde zu entsorgen ist.  
Eine Sanierung unter bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten, wie im übrigen Bereich der Lod-
denheide, fand aufgrund der gewerblichen Nutzung nicht statt. Da die Fläche sich in einem ehe-
mals militärisch genutzten Bereich befindet, kann ein Bodenbelastungsverdacht nicht ausge-
schlossen werden. Sämtliche Erdarbeiten sind nach vorheriger Absprache mit der Unteren Bo-
denschutzbehörde unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen.  
8.4  Wasser 
Gemäß Umweltkataster der Stadt Münster9 liegt das Plangebiet im Einzugsgebiet der Werse. Die 
Grundwassereinheit (L41121-3) befindet sich vollständig im Stadtgebiet. Das Wasserschutzge-
biet Münster-Geist befindet sich im Südwesten der Einheit. Oberflächengewässer liegen im Plan-
gebiet nicht vor. Ungefähr 420 m südwestlich liegt ein Regenrückhaltebecken. Der Dortmund-
Ems-Kanal verläuft ca. 740 m westlich des Plangebietes. Festgesetzte Überschwemmungsge-
biete bestehen nicht. Im Plangebiet selbst ist eine Verringerung der Grundwasserneubildungsrate 
durch die vorhandene Versiegelung bereits anzunehmen. Darüber hinaus können Auswirkungen 
durch die im Rahmen der Planumsetzung entstehenden Störungen – z. B. durch Bauverkehre – 
entstehen. Bei einem erwartungsgemäß unfallfreien Betrieb der Baufahrzeuge und -maschinen 
sind Verschmutzungen des Schutzgutes – z. B. durch Schmier- und Betriebsstoffe – jedoch nicht 
anzunehmen. Aufgrund der zukünftigen Nutzung ist nicht von erheblichen Auswirkungen auf das 
Schutzgut auszugehen. 
Die Ver- und Entsorgung erfolgt weiterhin über das bereits bestehende Leitungsnetz. 
                                                
9 Stadt Münster (o.J.): Umweltkataster. Online unter: https://geo.stadt-muenster.de/webgis/application/Umweltkatas-
ter?. Abgerufen: Oktober 2024.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 24 von 26 
8.5  Klimaschutz / Luft 
Das Plangebiet übernimmt gemäß Grünordnung Münster „Teilplan Freiraumkonzept“ keine rele-
vanten Funktionen als klimaökologischer Ausgleichsraum bzw. Kaltluftleitbahn. Auch Lage und 
Größe des Plangebietes sind für relevante Funktionen des Schutzgutes nicht von Bedeutung.  
Im Rahmen der vorliegenden Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird die zu-
lässige Grundflächenzahl auf 0,6 herabgesenkt. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass eine Über-
schreitung der festgesetzten Grundflächenzahl durch Stellplätze mit ihren Zufahrten und Neben-
anlagen, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,90 im Vorhabenbereich zulässig ist. Diese Über-
schreitung ist erforderlich, da bereits heute eine entsprechende Versiegelung vorliegt, um die 
bauordnungsrechtlich notwendigen Pkw-Stellplätze sowie die benötigte Anlieferungssituation und 
Nebenanlagen sicherstellen zu können.  
Durch die festgesetzte Begrünung der Stellplätze sowie die festgesetzte Begrünung der Dachflä-
chen und Fassaden werden nachteilige Auswirkungen auf das Klima minimiert. Die Grünfestset-
zungen wirken sich positiv auf das Kleinklima aus, sodass nachteilige Umweltauswirkungen nicht 
zu erwarten sind. 
8.6  Landschaft 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Siedlungsbereichs und ist von der freien Landschaft 
her nicht einsehbar. Dementsprechend sind mit Umsetzung des Planvorhabens auch keine Aus-
wirkungen auf das Landschaftsbild zu prognostizieren. 
8.7  Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Nach derzeitigem Kenntnisstand kommen im Plangebiet keine Kultur- oder sonstigen Sachgüter 
vor. Es finden sich keine Hinweise auf Bodendenkmäler (s. Pkt. 6.7). Dennoch sind im Falle von 
kulturhistorisch wichtigen Bodenfunden die Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes zu beach-
ten. Der Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis. 
8.8  Wechselwirkungen 
Die Schutzgüter stehen in ihrer Ausprägung und Funktion untereinander in Wechselwirkung. Do-
minierend wirkt die derzeitige Nutzung als Gewerbegebiet. Hieraus resultieren Auswirkungen auf 
die Struktur- und Artenvielfalt von Flora und Fauna, aber auch Einflüsse auf den Boden- und 
Wasserhaushalt. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern, die über diese unmittelbaren 
ökosystemaren Zusammenhänge hinausgehen, sind nicht anzunehmen. Es liegen im Plangebiet 
keine Schutzgüter vor, die in unabdingbarer Abhängigkeit voneinander liegen, sodass mit Um-
setzung des Planvorhabens indirekte Umweltauswirkungen, die die Erheblichkeitsschwelle über-
schreiten, nicht zu prognostizieren sind (z. B. Absenken des Grundwasserspiegels mit erhebli-
chen Auswirkungen auf Sonderbiotope / Extremstandorte; Entstehung relevanter (Stick)stoffbe-
lastungen mit Überschreitung lebensraumspezifischer Grenzwerte (critical loads) in umliegenden 
Natura-2000 Gebieten). 
8.9  Zusammenfassung 
Ziel der vorliegenden Bauleitplanung ist es, auf dem Bestandsgrundstück südwestlich der Egbert-
Snoek-Straße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verlagerung des nahegelegenen 
Großmarktes für Gastronomie zu schaffen und somit die Flächen des bisherigen Baufachmarktes

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 25 von 26 
sinnvoll nachzunutzen. Das Konzept sieht vor, lediglich im Innenbereich des vorhandenen Bau-
körpers Umstrukturierungen vorzunehmen. 
Für das Plangebiet liegt der seit 2009 rechtskräftige Bebauungsplan NR. 517 sowie die seit 2015 
rechtskräftige 1. Änderung vor. Dieser trifft für das Plangebiet die Festsetzung als Sondergebiet. 
Die Stadt Münster beabsichtigt, die Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
„Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösner-
straße“ auf der Grundlage des § 13a BauGB und den danach geltenden Verfahrensvorschriften 
als „Bebauungsplan der Innenentwicklung” im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Dement-
sprechend ist eine förmliche Umweltprüfung nicht erforderlich. Gleichwohl werden gemäß dem 
Standard der Stadt Münster die Auswirkungen auf die Umwelt in einem „Umweltprotokoll“ geson-
dert dargelegt.  
Aufgrund der Tatsache, dass für das Plangebiet ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt und 
die Fläche bereits großflächig bebaut bzw. versiegelt ist, aber auch aufgrund der Lage im Sied-
lungsraum, sind mit der vorliegenden Planung keine relevanten Auswirkungen auf die Umwelt-
schutzgüter zu erwarten, die nicht entsprechend im Rahmen der vorliegenden Planung sachge-
recht berücksichtigt werden können. 
Die artenschutzfachlichen Anforderungen i.S. des § 44 Abs. 1 BNatSchG wurden durch die Erar-
beitung eines Artenschutzfachbeitrages (Stufe I) berücksichtigt. Im Ergebnis können unter Ein-
haltung von Vermeidungsmaßnahmen die Entfernung von Gehölzen betreffend artenschutzrecht-
liche Konflikte vermieden werden.  
Durch die derzeit im Plangebiet bestehende Bebauung liegen voraussichtlich keine ungestörten 
Bodenverhältnisse und -profile mehr vor, sodass baubedingt nicht von einer weiteren, anthropo-
gen-bedingten Überformung des Bodens auszugehen ist. Für den Planbereich sind Altlasten- 
bzw. Altlastverdachtsflächen bekannt. Sämtliche Erdarbeiten sind nach vorheriger Absprache mit 
der Unteren Bodenschutzbehörde unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen, da ein Boden-
belastungsverdacht aufgrund der militärischen Vornutzung der Fläche nicht ausgeschlossen wer-
den kann. 
Im Plangebiet ist eine Verringerung der Grundwasserneubildungsrate durch die vorhandene Ver-
siegelung bereits anzunehmen. Mit Umsetzung des Planvorhabens ist keine zusätzliche Versie-
gelung zu erwarten, sodass sich der aktuelle Zustand voraussichtlich nicht verändern wird. 
Durch die festgesetzte Begrünung der Stellplätze sowie der festgesetzten Begrünung der Dach-
flächen und Fassaden werden nachteilige Auswirkungen auf das Klima minimiert. 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Siedlungsbereichs und ist von der freien Landschaft 
her nicht einsehbar. Dementsprechend sind mit Umsetzung des Planvorhabens keine Auswirkun-
gen auf das Landschaftsbild zu prognostizieren. 
Nach derzeitigem Kenntnisstand kommen im Plangebiet keine Kultur- oder sonstigen Sachgüter 
mit entsprechender architektonischer Bedeutung vor. Es finden sich keine Hinweise auf Boden-
denkmäler. Im Fall von kulturhistorisch wichtigen Bodenfunden sind die Vorschriften des Denk-
malschutzgesetzes zu beachten.

Vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße 
Begründung zum Entwurf / Seite 26 von 26 
9.  Referenzliste der Quellen / Gutachten 
 Amt für Grünflächen und Umweltschutz Stadt Münster (2012): Grünsystem Zielkonzept Na-
turraum. Online unter:  
https://www.stadt-muenster.de/fileadmin/userupload/stadt-muenster/67umwelt/pdf/gruen-
ordnungzielkonzeptnaturraum.pdf. Abgerufen: 29.10.2024. 
 Amt für Grünflächen und Umweltschutz Stadt Münster (2012): Freiraumkonzept. Online un-
ter:  
https://www.stadt-muenster.de/fileadmin/userupload/stadt-muenster/67umwelt/pdf/gruen-
ordnungfreiraumkonzept2012.pdf. Abgerufen: 29.10.2024. 
 Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (o.J.): Fachin-
formationssystem Klima NRW.Plus. Online unter: https://www.klimaatlas.nrw.de/klima-nrw-
pluskarte/. Abgerufen: 29.10.2024. 
 Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW und Ministerium für 
Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz (22.12.2010): Arten-
schutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben. Gemein-
same Handlungsempfehlungen. 
 Stadt Münster, Amt für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit (o.J.): Umweltkataster 
Münster. Online unter:  
https://geo.stadt-muenster.de/webgis/application/Umweltkataster. Abgerufen: 29.10.2024. 
10.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen 
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 erfolgt vorhabenbezogen. Weitere Regelungen zur 
Durchführung (Realisierungszeitraum, Kostentragung, Ausgleichsmaßnahmen u.ä.) werden im 
Rahmen eines Durchführungsvertrags mit der Vorhabenträgerin getroffen.  
 
 
Diese Begründung dient gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch 
(BauGB) als Anlage zum Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Ände-
rung des Bebauungsplans Nr. 517: Gremmendorf West – Südlich 
des Albersloher Wegs / südwestlich der Egbert-Snoek-Straße, im 
Bereich der Ratio GmbH.  
Münster, den __________ 
Der Oberbürgermeister 
In Vertretung 
 
 
Robin Denstorff 
Stadtbaurat

FhFh
T
SIA
H
H
G
2
12
1 a
3 3
I
I
II
II
II
F
II
196
5 5
5 a
1
Albersloher Weg
Rösnerstraße
Egbert-Snoek-Straße
149
256
257
63
574
577
595
593
384
126
127
129
205
206 573
575
576
597
599
594
624
385
128
54
133
789
35
56,09 m
56,14 m
56,18 m
56,28 m
56,25 m
56,48 m
56,91 m
56,13 m
56,30 m
56,49 m
57,00 m
56,98 m
56,49 m
56,87 m
56,67 m
56,89 m
57,10 m
57,03 m
57,15 m
57,06 m
56,54 m
56,87 m
56,89 m
57,46 m
56,43 m
56,84 m
57,32 m
57,20 m
57,20 m
30°-
72,00 m
GE 1
0,6 1,2
II 0°
GH
GE 2
0,6
VI
78
,00 mGH
2,4
GE 2
0,6 2,4
Werbetafel 1
Tankkarten 1
Preismast
Werbetafel 2
Gestell &
Aktionsplane
Tankkarten 2
Preismast
Die Plangrundlage wurde am 18.07.2024 aus dem Amtlichen 
Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) generiert. Die 
Richtigkeit wird bescheinigt. 
Münster, __________ 
Dipl.-Ing. Marienfeld 
Amtsleiter 
Für die städtebauliche Planung. 
Münster, __________ __________ 
Dipl.-Ing. Denstorff Dipl.-Ing. Festersen 
Stadtbaurat Amtsleiter
Der Rat der Stadt Münster hat am __________ gemäß §§ 2 Abs. 1 
und 1 Abs. 8 i. V. m. §§ 12 und 13a BauGB den Beschluss zur 
Aufstellung dieses Bebauungsplans gefasst. Der Beschluss wurde im 
Amtsblatt der Stadt Münster Nr. __ vom __________ bekannt 
gemacht.
Münster, __________
Der Oberbürgermeister
im Auftrag
Brinkheetker
Dieser Bebauungsplan wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom
__________ bis einschließlich __________ im Internet 
veröffentlicht.
Münster, __________
Der Oberbürgermeister
im Auftrag
Brinkheetker
Dieser Bebauungsplan ist gemäß §§ 2 und 10 i. V. m. §§ 12 und 
13a BauGB und §§ 7 und 41 GO NRW durch den Rat der Stadt 
Münster am __________
als Satzung beschlossen worden.
Münster, __________
Oberbürgermeister Schriftführer
Dieser Bebauungsplan ist gemäß § 10 BauGB mit der 
Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster Nr. __ vom 
__________ in Kraft getreten.
Münster, __________
Der Oberbürgermeister 
im Auftrag 
Brinkheetker
Gemarkung:
Flur:
Maßstab:
Bebauungsplan Nr.
517
517
vorhabenbezogene 2. Änderung
und Vorhaben- und Erschließungsplan
 Albersloher Weg /
 Egbert-Snoek-Straße 
Münster
178
1 : 1.000
Stand:
Bebauungsplan Nr.
19.12.2024
- Entwurf -
1 : 
Rec
htsgrundlagen:
· Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBI. 2023 I Nr. 394)
· Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03.07 .2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176).
· Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 - BauO NRW 2018) vo m 21. Juli 2018 (GV. NRW. S. 421),),
zul
etzt geändert durch Gesetz vom 31.10.2023 (GV. NRW. S. 1172).
· Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 (GV. NW. S.
666), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 05.07 .2024 (GV. NRW. S. 444).
Zeichenerklärung
Festsetzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des 
(vorhabenbezogenen) Bebauungsplans
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des 
Vorhaben- und Erschließungsplans
Art der baulichen Nutzung
0,6
Maß der baulichen Nutzung
Geschossflächenzahl
Grundflächenzahl
1,2
II Zahl der Vollgeschosse, als Höchstmaß
Überbaubare Grundstücksflächen
Baugrenze
75,55 m Gebäudehöhe, als Höchstmaß (in m üNHN)GH
GewerbegebieteGE
Verkehr
Ber
eich ohne Ein- und Ausfahrt
Fahnenmast
0° 30°-
Bauvorschriften
Dachneigung, als Mindest- und Höchstmaß
Sonstige Festsetzungen
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder 
Abgrenzung des Maßes der Nutzung innerhalb eines 
Baugebietes
Werbeanlagen/Preismasten etc.
II
12 Wohngebäude (hi er mit Hausnummer und Geschosszahl)
Flurgrenze
Flurstücksgrenze
Topografische Umrisslinie
Baum
Öffentliche Gebäude
Wirtschaftsgebäude
Bestandsangaben
Kanaldeckel
Bestandshöhen (in m üNHN)57,10 m
Planverfasser:
Bauliche Gestaltung:
Vorhabenträger: RATIO
Immobilien GmbH
Egbert-Snoek-Straße 1
48155 Münster
Münster, __________ 
RATIO
Immobilien GmbH
Egbert-Snoek-Straße 1
48155 Münster
/gid3/gid1/gid23/gid24/gid32/gid33/gid21/gid23/gid33/gid30/gid26/gid21/gid28/gid24/gid31/gid13/gid35/gid29/gid26/gid33/gid24/gid31/gid32/gid30/gid21/gid31/gid33/gid28/gid24/gid31
/gid15/gid21/gid31/gid34/gid30/gid24/gid31/gid1/gid1/gid19/gid33/gid31/gid21/gid37/gid24/gid1/gid1/gid1/gid5/gid9/gid15/gid1/gid2/gid1/gid8/gid11/gid10/gid9/gid7/gid1/gid1/gid1/gid14/gid29/gid24/gid32/gid25/gid24/gid26/gid23
/gid20/gid24/gid26/gid24/gid25/gid29/gid28/gid1/gid1/gid1/gid4/gid6/gid9/gid8/gid5/gid1/gid1/gid1/gid12/gid8/gid4/gid11/gid1/gid2/gid1/gid4 /gid16/gid21/gid36/gid1/gid1/gid1/gid12/gid8/gid4/gid11/gid1/gid2/gid1/gid5/gid4/gid4
/gid19/gid33/gid21/gid23/gid33/gid30/gid26/gid21/gid28/gid24/gid31/gid1/gid2/gid1/gid3/gid8/gid10/gid6/gid4/gid8/gid2/gid7/gid5/gid10/gid4/gid8/gid9/gid1
/gid17/gid27/gid22/gid18
Vorhabenbezogener Bebauungsplan1 Textliche Festsetzungen gemäß §§ 9 und 12 Baugesetzbuch (BauGB)
1.1 Art der baulichen Nutzung
1.1.1 Im Gewerbegebiet 1 (GE 1) sind i.V.m. § 8 (2) BauNVO folgende Nutzungen 
zulässig:
1. Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom
oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser,
Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Tankstellen,
4. Anlagen für sportliche Zwecke.
1.1.2 Im Gewerbegebiet 1 (GE 1) sind die gem. § 8 (3) Nr. 1, 2, 3 BauNVO 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unzulässig. (§ 8 Abs. 3 BauNVO)
1.1.3 Im Gewerbegebiet 2 (GE 2) sind i.V.m. § 8 (2) BauNVO folgende Gewerbe 
zulässig:
1. Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom
oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser,
Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Anlagen für sportliche Zwecke.
1.1.4 Im Gewerbegebiet 2 (GE 2) sind die gem. § 8 (3) Nr. 1, 2, 3 BauNVO 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unzulässig (§ 8 Abs. 3 BauNVO)
1.1.5 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Einzelhandelsnutzungen 
grundsätzlich unzulässig (§ 1 (5) BauNVO in Verbindung mit § 1 (9) BauNVO).
Abweichend sind ausnahmsweise zulässig (1 Abs. 9 BauNVO):
Kfz-Einzelhandelsbetriebe und Betriebe für Kfz-Zubehör
1.1.6 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Betriebe und Anlagen, die einen 
Betriebsbereich im Sinne des § 3 (5a) BImSchG bilden, ausgeschlossen.
1.1.7 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen (Festsetzung 1.1.1, 1.1.3 und Satz 2 aus 
1.1.5) sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des 
Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags 
sind zulässig (§ 9 Abs. 2 BauGB i.V.m § 12 Abs. 3a BauGB).
1.2 Maß der baulichen Nutzun g
1.2.1 Die maximal zulässige Höhe von baulichen Anlagen ist in den verschiedenen 
Teilen des Bebauungsplans in Meter über Normalhöhenull (m. ü. NHN) festgesetzt. 
Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der baulichen Anlage. 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO).
1.2.2 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine Überschreitung der 
höchstzulässigen Grundflächenzahl (GRZ) für Stellplätze mit ihren Zufahrten 
sowie Nebenanlagen innerhalb des Plangebietes bis zu einer GRZ von 0,90 
zulässig. (§ 19 Abs. 4 BauNVO)
1.2.3 Mit Ausnahme von Treppenhäusern und den zugehörigen Aufzuganlagen müssen 
technische Anlagen und technisch, untergeordnete Bauteile auf dem Dach 
mindestens 2,00 m von den Außenwänden des Hauptgebäudes zurückgesetzt 
werden oder in die Fassadengestaltung integriert sein. Werbeanlagen sind 
ausgenommen, es greift TF 2.1.1 
(§9 Abs.1 Nr.1 BauGB i.V.m. §16 Abs.6 BauNVO).
1.3 Freiflächen, Begrünung
1.3.1 Beim Neubau, Erneuerungen und Anbau von Gebäuden sind die Dächer 
flächendeckend mit mindestens 0,10 m begrünbarem Boden zu bedecken sowie 
mit einer standortgerechten Vegetation extensiv zu begrünen und als begrünte 
Fläche dauerhaft zu unterhalten (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB). Hiervon 
ausgenommen sind Bereiche mit notwendigen technischen Aufbauten. Bereiche 
mit Photovoltaik-Anlagen sind nicht ausgenommen. Die Begrünung ist durch 
Aufständern der Anlage sicherzustellen. 
1.3.2 Bei Neubau, Erneuerungen und Anbau von Gebäuden ist je 30 m ² tür- / 
fensterloser Fläche von Außenfassaden mindestens eine Kletterpflanze 
(selbstklimmend, rankend oder schlingend) als Begrünung zu pflanzen und 
dauerhaft fachgerecht zu pflegen. Für nichtklimmende Pflanzen ist eine Rankhilfe 
vorzusehen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche von mindestens 1 m ² 
herzustellen.
1.3.3 Im  Geltungsbereich des Bebauungsplans ist je angefangene 6 ebenerdige 
Stellplätze ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und mit 
Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a). Die Bäume 
dienen der Beschattung der Stellplätze und sind unmittelbar im Bereich der 
Stellplätze zu pflanzen.
Zu pflanzen sind Hochstämme einer mindesten s mittelkronigen Baumart in 
dreimal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 18 - 
20 cm. Die Baumscheiben sind mit einer Größe von mindestens 6 m2 oder 
als durchgehender Baumstreifen von mindestens 2,00 m Breite einzurichten. 
Die Baumstandorte sind mit bodendeckenden Pflanzen zu begrünen und vor 
dem Befahren und Beparken zu sichern. Die Bäume auf der Stellplatzanlage 
sind mit der Ersatzverpflanzung dauerhaft zu unterhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 
25a und b BauGB).
1.4 Solarenergienutzung
1.4.1 Neubau
Beim Neubau von Gebäuden ist eine Anlage zur Solarenergienutzung zu 
installieren. Die Anlage muss eine Größe von mindestens 50 % der Grundfläche 
des Gebäudes besitzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 23b).
1.4.2 Bestand
Die Verpflichtung der Installation von Anlagen zur Solarenergienutzung gemäß 
Festsetzung 1.4.1 gilt auch für Bestandsgebäude, wenn eine grundlegende 
Dachsanierung erfolgt. Von dieser Verpflichtung kann eine Ausnahme zugelassen 
werden, wenn eine Anlage zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie nachweislich 
nicht wirtschaftlich betrieben werden kann.
1.5 Ansichten
1.5.1 Die Ansichten des Vorhabens sind Bestandteil der Festsetzung des 
Bebauungsplans. Die Außenwandflächen des geplanten Baukörpers sind auf 
Grundlage der Ansichtspläne zu gestalten. Eine abweichende Gestaltung im 
Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist zulässig, wenn sich die 
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertag dazu verpflichtet. Änderungen des 
Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags 
sind zulässig (§ 9 Abs. 2 BauGB i.V.m § 12 Abs. 3a BauGB).
2 Textliche Festsetzungen gemäß § 89 BauO NRW
2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
2.1.1 Werbeanlagen an den Fassadenflächen sind nur wie in den Ansichten dargestellt 
zulässig. Satz  und  aus Festsetzung 1.5.1 sind entsprechend anwendbar.
2.1.2 Im gesamten Geltungsbereich des Plangebiets sind blinkende und / oder sich 
bewegende Anlagen der Außenwerbung unzulässig.
2.1.3 Zulässig ist die Aufstellung von sechs Fahnenmasten an den im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die 
Fahnenmasten dürfen eine Höhe von 64,80 m ü. NHN (ca. 7,50 m über Höhe 
Stellplatzanlage) nicht überschreiten. Die Werbefahnen sind mit fest und parallel 
zur Egbert-Snoek-Straße ausgerichteten Auslegern an den Fahnenmasten 
anzubringen.
2.1.4 Zulässig ist die Aufstellung von einer Werbetafel (Werbetafel 1) im Format 480 x 
210 cm (B x H) an dem im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten 
Standort. Die Werbetafel darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 
59,60 m ü. NHN nicht überschreiten.
2.1.5 Zulässig ist die Aufstellung von einer Werbetafel (Werbetafel 2) im Format 300 x 
400 cm (B x H) an dem im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten 
Standort. Die Werbetafel darf einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 
61,00 m ü. NHN nicht überschreiten.
2.1.6 Zulässig ist die Aufstellung von 2 Preismasten im Format 190 x 750 cm (B x H) an 
den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Standorten. Die 
Preismasten dürfen einschließlich der Aufständerung eine Höhe von 65,00 m ü. 
NHN nicht überschreiten.
Umgrenzung von Flächen, deren Böden erheblich 
mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind 
(Altlasten)
Kennzeichnungen
Vorgeschlagene Abgrenzung (Stellplätze, Fahrbahn, 
Gebäude, Entwässerungsfunktion)
Hinweise
2.1.7 Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit 2 Aktionsplanen jeweils im Format 
400 x 200 cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
festgesetzten Standorten. Die Gestelle mit Aktionsplanen dürfen einschließlich der 
Aufständerung eine Höhe von 59,00 m ü. NHN nicht überschreiten.
2.1.8 Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 1) im Format 
100 x 335 cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
festgesetzten Standort. Das Gestell darf einschließlich der Aufständerung eine 
Höhe von 60,80 m ü. NHN nicht überschreiten.
2.1.9 Zulässig ist die Aufstellung eines Gestells mit Tankkarten (Tankkarte 2) im Format 
100 x 345 cm (B x H) an den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
festgesetzten Standort. Das Gestell darf einschließlich der Aufständerung eine 
Höhe von 60,00 m ü. NHN nicht überschreiten.
3 Kennzeichnungen gemäß § 9 Abs. 5 BauGB
3.1 Altlasten / Bodenschutz
Der Geltungsbereich ist als Altlastenverdachtsfläche im Sinne des § 9 Abs. 5 Nr. 3 
BauGB gekennzeichnet. Baumaßnahmen sind im Detail im nachfolgenden 
Bauantragsverfahren mit der Umweltbehörde der Stadt Münster abzustimmen.
4 Hinweise
4.1 Durchführungsvertrag
Zur Realisierung der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung werden 
ergänzende öffentlich-rechtliche vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt 
Münster und der Vorhabenträgerin abgeschlossen 
(Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB).
4.2 Der Planung zugrundeliegende Vorschriften
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, 
Erlasse und DIN-Vorschriften) können während der Dienstzeiten bei der Stadt 
Münster, im Kundenzentrum „Planen und Bauen“ im Erdgeschoss des 
Stadthauses 3, Albersloher Weg 33, eingesehen werden.
4.3 Bodendenkmale
Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder 
naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch 
Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, 
Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen 
Lebens aus Erdgeschichtlicher Zeit, Fossilien) entdeckt werden. Die Entdeckung 
von Bodendenkmälern ist der Stadt Münster als Untere Denkmalbehörde und/oder 
der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Münster (Tel. 0251/591 8911), 
unverzüglich anzuzeigen. Das entdeckte Bodendenkmal und die 
Entdeckungsstätte sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige 
unverändert zu belassen, wenn nicht die Obere Denkmalbehörde die 
Entdeckungsstätte vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Die 
Obere Denkmalbehörde kann die Frist verlängern, wenn die sachgerechte 
Untersuchung oder die Bergung des Bodendenkmals dies erfordern und dies für 
die Betroffenen zumutbar ist (§ 16 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz NW). Gegenüber 
der Eigentümerin oder dem Eigentümer sowie den sonstigen 
Nutzungsberechtigten eines Grundstücks, auf dem Bodendenkmäler entdeckt 
werden, kann angeordnet werden, dass die notwendigen Maßnahmen zur 
sachgemäßen Bergung des Bodendenkmals sowie zur Klärung der 
Fundumstände und zur Sicherung weiterer auf dem Grundstück vorhandener 
Bodendenkmäler zu dulden sind (§ 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NW). 
4.4 Kampfmittel
Sollten während der Bauarbeiten Kampfmittel gefunden werden, so sind die 
Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und ist die Feuerwehr der Stadt Münster zu 
verständigen.


	




		 
	
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Ansichten des Vorhabens M. 1:200
Ansichten des Vorhabens M. 1:400


	

 



















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h = ca. 4,42 m ü. Dach
- 1,10
Albersloher Weg
Geh
weg
56,20
+ 14,50 + 14,50
+ 15,
29
+- 0,00
Antenne
d = ca. 0,90 m
h = ca. 3,80m ü. Attika
Antenne
d = ca. 0,90 m
h = ca. 3,80m ü. Attika
Attikakante
BESTAND
AttikakanteBESTAND
Ansicht Albersloher Weg (Nord-Ost Ansicht)
+6,34 
+6,34 
Ansicht von Süd-West
(Eingang)
Ansicht von Süd-Ost
(Rückseite)
Ansicht von Nord-West
(Loddenheide)
Ansicht von Nord-Ost
Anlage 3 zur Vorlage Nr. V/0783/2024

V/0783/2024 
V/0783/2024 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Vorhabenbezogene 2. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517: 
Kenntnisnahme des Entwurfs zur Veröffentlichung im Internet 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   21.01.2025 Bezirksvertretung Münster-Südost Bericht 
   20.02.2025 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
 
 
Bericht: 
Die Verwaltung beabsichtigt den Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Änderung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans Nr. 517 „ Albersloher Weg / Egbert -Snoek-Straße“ zu 
veröffentlichen. 
Der vorhabenbezogene Plan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines 
Großmarktes für Gastronomie auf den Flächen eines ehemaligen Bau - und Gartenfachmarktes 
schaffen. Diese geplante Nutzung wird dabei unter Beibehaltung der best ehenden Bau - und 
Grünsubstanz durchgeführt. Das 2010 errichtete und 2016 umgebaute Gebäude bleibt somit in seiner 
heutigen Gebäudekubatur bestehen. Der Großmarkt veräußert betrieblich verwendbare oder 
verwertbare Waren ausschließlich an Gewerbetreibende. Somit ist Einzelhandel im Vorhabenbereich 
künftig nicht mehr vorgesehen. 
Künftige Zielgruppen des Großmarkts sind Gastronomiebetriebe, Hotels, Kantinen, Firmen, 
Gewerbetreibende, Freiberufler, Vereine, Behörden, Schulen und Universitäten. Das Sortiment 
umfasst die Sparten Food, Non-Food und Werbeartikel. 
Das Plangebiet wird hinsichtlich der neuen sowie der bereits bestehenden Nutzungen als Gewerbe-
gebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Das geplante Vorhaben sowie die bestehenden Nutzun-
gen im Geltungsbereich werden somit planungsrechtlich gesichert. Im Zusammenhang der Änderung 
wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,6 festgesetzt. Dabei wird sich am derzeit bestehenden Maß 
der baulichen Nutzung orientiert.  
Stadtplanungsamt 
 
08.01.2025  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Bruun 
Telefon: 492-6177 
Bruun@stadt-muenster.de 
  
Herr Geitel 
Telefon: 492-6193 
Geitel@stadt-muenster.de

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V/0783/2024 
Mit der Anpassung des Planungsrechts werden zudem die jüngeren ökologisch-klimatischen Festset-
zungen zur PV-Verpflichtung und Dach- sowie Fassadenbegrünung bei Neubauten und wesentlichen 
Dacherneuerungen nun erstmalig verankert. 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Münster stellt für den überwiegenden Teil des 
Geltungsbereichs der 2. Änderung „Sondergebiet – Bau- und Gartenmarkt, Verwaltung“ dar. Die Dar-
stellung des Flä chennutzungsplans widerspricht damit den Zielsetzungen des Bebauungsplans. Da 
der Bebau ungsplan gemäß §  13a BauGB geändert wird, erfolgt die An passung des Flächennut-
zungsplans im Wege einer Berichtigung nach erfolgtem Satzungsbeschluss. 
Der Beschluss zur Aufstellung der vorhabenbezogenen 2. Änderung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans Nr. 517 soll parallel durch die Vorlage Nr. V/0782/2024 herbeigeführt werden. Von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach §  3 Abs. 1 und §  4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen. 
Die Veröffentlichung der Planunterlagen gemäß §  3 Abs. 2 sowie §  4 Abs. 2 BauGB ist für den 
Zeitraum März/April 2025 vorgesehen. 
Weitere Informationen sind den beigefügten Anlagen zu entnehmen. 
 
 
In Vertretung 
gez. 
Robin Denstorff 
Stadtbaurat 
 
Anlagen: 
Anlage A 
Anlage 1 – Begründung 
Anlage 2 – Textliche Festsetzungen 
Anlage 3 – Planzeichnung (Verkleinerung)

Anlage A zur V/0783/2024 
Kurzüberblick 
Der Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517: Albersloher Weg 
/ Egbert-Snoek-Straße soll veröffentlicht werden. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Durch das Verfahren soll die Ausweisung eines Sondergebietes (SO) in ein Gewerbegebiet (GE) 
umgewandelt werden. Mit der Änderung ist eine zeitnahe Nachfolgenutzung des durch den bishe-
rigen Betreiber genutzten Geländes möglich. 
Der Planentwurf soll für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt (veröffentlicht) werden. 
 
Finanzierung 
Durch die Veröffentlichung der Planungsunterlagen im Internet sowie durch Auslegung im Kun-
denzentrum des Stadthauses 3 entstehen keine Kosten. Weitere Verfahrenskosten werden im 
Rahmen eines Durchführungsvertrages mit dem Vorhabenträger geregelt. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
Rechtliche Grundlage ist § 1 Absatz 3 Satz 1 BauGB. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Für den Bereich liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, die Flächen sind großflächig bebaut 
bzw. versiegelt. Somit sind mit der vorliegenden Planung keine relevanten Auswirkungen auf die 
Umweltschutzgüter zu erwarten. Durch die Änderung des Bebauungsplans können für zukünftige 
Neubauten und genehmigungspflichtige Dachsanierungen die Errichtung von Anlagen zur Solar-
energienutzung festgesetzt werden.