Offenlage gemäß §3 Absatz 2 Baugesetzbuch Vorhabenbezogener Bebauungsplan 71476/02 "Herler Straße" in Köln-Buchheim

Anlage 4
Stadtplanungsamt
Ausschnitt vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf 71476/02
Herler Straße
unmaßstäblich

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
613 schl ma 
Vorlagen-Nummer 12.09.2018 
 2892/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 17.09.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 20.09.2018 
 
Offenlage gemäß §3 Absatz 2 Baugesetzbuch Vorhabenbezogener Bebauungsplan 71476/02 
"Herler Straße" in Köln-Buchheim 
Anlass und Ziel 
 
Für das circa 1,9 ha Plangebiet nördlich der Herler Straße wurde bereits am 20.07.2004 ein Aufstel-
lungsbeschluss gefasst mit dem Ziel, eine Wohnbaufläche für ca. 100 WE zu entwickeln. Am 
22.11.2007 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss die Anwendung des beschleunigten Verfah-
rens nach § 13a BauGB sowie die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, die in 
Form einer Abendveranstaltung am 16.01.2008 stattfand. Im Jahr 2014 lobte eine Investorin für das 
Areal eine Mehrfachbeauftragung aus. Mit Wechsel der Vorhabenträgerin wurde auf der Grundlage 
des Ergebnisses der Mehrfachbeauftragung das Planverfahren in der Sitzung des Stadtentwicklungs-
ausschuss am 15.09.2016 auf ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren gemäß § 12 Abs. 2 
BauGB unter Beibehaltung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB umgestellt. 
 
Eine erneute frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde am 29.09.2016 in Form einer Abendver-
sammlung erforderlich, da nunmehr das Planungskonzept nach Vorgaben des Siegesentwurfes aus 
der Mehrfachbeauftragung vorgestellt wurde. 
 
Die Ergebnisse der Veranstaltung und die Vorgaben für die weitere Ausarbeitung des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes hat der Stadtentwicklungsausschuss in seiner Sitzung am 15.12.2016 ein-
stimmig beschlossen. 
 
Ziel der Vorhabenträgerin ist es, den heutigen Blockinnenbereich zu öffnen und in drei Baufeldern A 
bis C ca. 250 Wohneinheiten zu realisieren. Die Wohnnutzung wird ergänzt durch eine Kindertages-
stätte und einen öffentlichen Spielplatz. Die Haupterschließung des Plangebiets erfolgt über die Wup-
pertaler Straße sowie über eine eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeit für Anlieger über die Tordurch-
fahrt an der Herler Straße. Die innere Erschließung wird über private Erschließungsstraßen geführt, 
die als Baulast gesichert werden. 
 
Es wird ein Wohnungsmix aus Eigentumswohnungen, öffentlich geförderten und auch freifinanzierten 
Mietwohnungen angestrebt. 
 
Das "Kooperative Baulandmodell" (KoopBLM) der Stadt Köln - Ratsbeschluss vom 17.12.2013 - fin-
det in diesem Verfahren keine Anwendung, da der Aufstellungsbeschluss bereits 2004 erfolgt ist. Die 
Vorhabenträgerin hat sich dennoch bereit erklärt, ca. 20% der geplanten Wohneinheiten im geförder-
ten Wohnungsbau zu errichten. 
 
Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht, so dass der Großteil des Gebietes 
autofrei bleibt.

2 
 
 
Da die vorgenannte Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 
Absatz 1 Satz 1 BauGB vor dem Stichtag 16.05.2017 erfolgte, wird von der Überleitungsvorschrift des 
§ 245c Absatz 1 Satz 1 BauGB Gebrauch gemacht, das heißt, das Bebauungsplanverfahren wird 
nach den vor dem 13.05.2017 geltenden Rechtsvorschriften durchgeführt und abgeschlossen. 
 
Die Offenlage soll im September/Oktober 2018 erfolgen. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Übersichtsplan 
Anlage 2 Begründung zur Offenlage 
Anlage 3 Textliche Festsetzungen 
Anlage 4 Ausschnitt Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 71476/02 
Anlage 5 Ausschnitt Vorhaben- und Erschließungsplan.Entwurf 71476/02 
 
 
 
Gez. Greitemann

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A N L A G E  2  
613schl2892-2018 
 
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nr. 71476/02 
Arbeitstitel: Herler Straße in Köln-Buchheim 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein circa 1,9 ha großes Areal an der Herler Straße in 
Köln-Buchheim, Bezirk Mülheim. Bereits am 20.07.2004 war für ein größeres Plangebiet, das 
den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes enthält, ein Aufstellungsbe-
schluss gefasst worden, dessen städtebauliche Entwicklung jedoch nicht weiter verfolgt wurde. 
 
Im Jahr 2013 erwarb eine Projektentwicklungsgesellschaft einen Teil der Grundstücke sowie 
Optionen für die übrigen Flächen und trieb die Entwicklung des Areals voran. Ziel war die 
Schaffung von attraktivem, städtischem Wohnraum in einer seiner Lage angemessenen Dichte 
und Struktur. Es sollte ein durchgrüntes, urbanes neues Wohnquartier mit Kindertagesein-
richtung (Kita) und Spielplatz entstehen, welches ein gemischtes Angebot für unterschiedliche 
Nutzergruppen schafft. Auf der Grundlage einer Machbarkeitsstudie fand im Herbst 2013 eine 
frühzeitige Behörden- und Trägerbeteiligung statt. Die Ergebnisse der Beteiligung sind in die 
Auslobung des anschließenden Qualifizierungsverfahrens eingeflossen, zu dessen Durchfüh-
rung sich der Projektentwickler bereit erklärt hatte. Dazu beauftragte er fünf Büros mit der 
Erarbeitung städtebaulicher Entwürfe als Grundlage für den erforderlichen Bebauungsplan. 
Das Verfahren wurde am 21.02.2014 entschieden. Mit einstimmigem Beschluss wurde der 
Entwurf des Büros 3pass Architekt/innen Stadtplaner/innen Koob Kusch BDA mit dem ersten 
Rang ausgezeichnet und als Grundlage für den Bebauungsplan empfohlen. 
 
Im Jahr 2015 hat die WvM Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Plangrundstück 
übernommen, um die bisherige Entwicklung weiter fortzuführen (Vorhabenträgerin ist die Pro-
jektgesellschaft Herler Str. 111 GmbH & Co. KG). Darüber hinaus wurde das Grundstück 
Wuppertaler Straße 28 (Flurstück 2845) erworben, dessen östlicher Teil nach einer angestreb-
ten Grundstücksteilung Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird. Das Büro 
3pass Architekt/innen Stadtplaner/innen Kusch Mayerle BDA ist mit der weiteren Konkretisie-
rung ihres oben genannten Siegerentwurfes beauftragt. Die überarbeitete Planung des städte-
baulichen Konzeptes bildet die Grundlage des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungs-
planentwurfes. 
 
Das geplante Vorhaben ist mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Durchführungsplanes 
Nr. 71479/03 aus dem Jahr 1960 (1. Änderung von 1974) nicht vereinbar. Zur geordneten städ-
tebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Dieser soll 
als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt wer-
den. Der Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 2004 wird mit Rechtskraft des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes aufgehoben. 
 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Auf der circa 1,9 ha großen Fläche zwischen Herler Straße und Wuppertaler Straße in 
Köln- Buchheim sollen eine Wohnnutzung, eine Kindertageseinrichtung sowie eine öffentliche 
Grünfläche (Zweckbestimmung: Spielplatz) entwickelt werden. Bei dem Gelände handelt es

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sich um bisher überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke in einem sonst von Wohnnut-
zung geprägten Blockinnenbereich. Die Lage der Fläche spricht daher für die Entwicklung einer 
Wohnnutzung. 
 
Köln ist eine wachsende Stadt. Zur Gewährleistung einer angemessenen Wohnungsversorgung 
für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend neue Wohnungen zu bauen. In dem vom 
Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK 
Wohnen) strebt die Stadt Köln für den Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 eine Neubautätig-
keit von insgesamt rund 42.550 Wohneinheiten (WE) in Mehrfamilienhäusern an. 
 
Mit der Planung wird zugleich dem städtebaulichen Grundsatz einer freiraumschonenden In-
nenentwicklung Rechnung getragen und ein Neubauvorhaben in erhaltenswerte Strukturen 
harmonisch eingefügt. Ziel der Planung ist es, circa 250 neue Wohneinheiten in einem Mix aus 
Miet- und Eigentumswohnungen zu ermöglichen, um einen Beitrag zur Deckung des aktuellen 
Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln zu leisten. Um darüber hinaus dem Bedarf an 
besonders preisgünstigem Wohnraum zu begegnen, erklärt sich die Vorhabenträgerin bereit, 
freiwillig einen Anteil von  20 % der Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau zu errichten. 
 
Mit der Schaffung der Kindertageseinrichtung sowie der öffentlichen Spielplatzfläche wird zum 
einen die erforderliche soziale Infrastruktur für die geplante Wohnbebauung geschaffen. Dar-
über hinaus wird durch die Kindertageseinrichtung auch ein Beitrag zur Versorgung des angren-
zenden Wohnquartiers geleistet.  
 
Das geplante städtebauliche Konzept mit einer drei- bis fünfgeschossigen Bebauung rundet 
den bisher nicht geschlossenen Wohnblock ab und bildet ein neues internes Quartier. Dadurch 
ist mit dem Vorhaben die städtebaulich wünschenswerte Fortentwicklung der vorhandenen 
Blockrandbebauung verbunden. Das Plangebiet verfügt durch den Anschluss an die Wupperta-
ler Straße über eine direkte Erschließung. Eine weitere Erschließung, die nur für die Zufahrt 
zu einer Tiefgarage und für die Stellplätze des Wohngebäudes Herler Straße dient, sowie für 
zwei Besucherstellplätze, erfolgt nur für die Anlieger des Planungsgebietes durch die auf dem 
südlichen Nachbargrundstück vorhandenen Tordurchfahrt an der Herler Straße, die Bestandteil 
des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist. Das Nachbargrundstück 
befindet sich im Besitz eines Privateigentümers und wird gemäß §12 Abs. 4 BauGB in den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan einbezogen, um die Erschließung von Süden zu gewährleis-
ten. Die Nutzung der Tordurchfahrt an der Herler Straße ist durch eine Grunddienstbarkeit gesi-
chert. 
 
Entsprechend der Ziele und Leitlinien der Kölner Wohnungsbaupolitik wird mit dieser Planung 
ein Nachverdichtungspotenzial in einem integrierten Siedlungsbereich für die Schaffung von 
neuem Wohnraum genutzt. Das Plangebiet liegt in erschlossener Lage und verfügt in fußläu-
figer Nähe über zahlreiche Infrastruktureinrichtungen und öffentlichen Nahverkehr, so dass die-
se Planung der Leitlinie "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" gerecht wird. 
 
 
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche han-
delt, das heißt um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 
BauGB, wurde das Bebauungsplanverfahren am 22.11.2007 (öffentliche Bekanntgabe 
09.01.2008) in ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB umgestellt. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird bei der oben 
genannten Plangebietsgröße von circa 1,9 ha 16.000 m² groß sein und damit weniger als 
20.000 m² betragen. Damit bleibt die zulässige Grundfläche unter dem maßgeblichen Schwel-
lenwert des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorha-

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ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglich-
keitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.  
 
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genann-
ten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutz-
gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) – nicht zu erwarten. 
 
Somit werden vorliegend die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 
1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, vom 
Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 
4 BauGB sowie von der Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring) ge-
mäß § 4c BauGB wird abgesehen. Die relevanten Umweltbelange werden geprüft und in die 
Abwägung eingestellt. 
 
Die Umstellung des Bebauungsplanverfahrens in ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanver-
fahren nach § 12 Absatz 2 BauGB in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB ist vom Stadtentwicklungsausschuss am 15.09.2016 beschlossen und am 21.09.2016 
ortsüblich bekannt gemacht worden. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit von 21.07.2016 - 
02.09.2016. Es wird daher von der Überleitungsvorschrift des § 245c Absatz 1, Satz 1 BauGB 
Gebrauch gemacht (Abschluss des Verfahrens nach den vor dem 13. Mai 2017 geltenden 
Rechtsvorschriften). Das Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 
21.07.2017 – 23.08.2017 durchgeführt und die Stellungnahmen der Dienststellen und Träger 
öffentlicher Belange in der Planung berücksichtigt. 
 
 
 
2.  Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Buchheim im Stadtbezirk Mülheim.  
 
Abgrenzung des Plangebietes des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) (Blatt 2) 
 
Das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP), welches Bestandteil des vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes  wird, umfasst eine Fläche von rund 17.400 m². Das Plan-
grundstück wird im Süden und Westen von den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke an der 
Herler Straße und an der Deutschordensstraße begrenzt. Im nordwestlichen Bereich bilden die 
zukünftige Teilungsgrenze des Grundstücks Wuppertaler Straße 28 (Flurstück 2845) sowie die 
Straßenbegrenzungslinie der Wuppertaler Straße die Grenze des Plangebietes. Im Norden wird 
das Plangebiet von der Grundstücksgrenze der benachbarten Wohnbebauung Wuppertaler 
Straße 30-32 (Gemarkung Mülheim, Flur 2, Flurstücke 1906 und 1907) eingefasst, im Osten 
verläuft die Grenze zur Grünfläche, die als planfestgestellte Ausgleichsfläche für ein Stadtbahn-
bauprojekt angelegt wurde und Bestandteil des Landschaftsschutzgebiet (Gemarkung Wich-
heim-Schweinheim, Flur 7, Flurstück 389/1) ist.  
 
Abgrenzung des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Blatt 1) 
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst neben dem oben 
beschriebenen Plangrundstück auch den westlichen Teil des Grundstücks Wuppertaler Stra-
ße 28 (Flurstück 2845) sowie den zur privaten Erschließung von der Herler Straße erforderli-
chen Teil des Nachbargrundstückes (Gemarkung Mülheim, Flur 2, Flurstück 2883), auf dem 
sich eine Tordurchfahrt befindet. Der gesamte Geltungsbereich umfasst damit eine Fläche von 
rund 19.000 m². 
 
Der Geltungsbereich umfasst somit die Flurstücke 1851-1854, 1863, 2042, 2844, Teilstück 
2845, 2846, 2885-2887, 7635/212 und 207/2 der Gemarkung Mülheim, Flur 2, sowie einen Teil

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des Flurstücks 2883. 
 
Bei dem Flurstück 2845 (Wuppertaler Straße 28) handelte es sich um ein Fremdgrundstück, 
dass zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligungsschritte nicht Bestandteil des Geltungsberei-
ches war. Dieses ist daher im Geltungsbereich der Beschlussvorlage zur oben genannten Ver-
fahrensumstellung nicht enthalten. Die im Vergleich zu den Nachbargrundstücken unverhältnis-
mäßig große Tiefe des Flurstücks 2845 machte für die Neuplanung in diesem Bereich hohe 
Erschließungsaufwendungen im Bereich der Tiefgarage erforderlich. Aufgrund dessen erwarb 
die Vorhabenträgerin das Grundstück, das nun in Gänze Bestandteil des Geltungsbereiches 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Dadurch wird eine zusammenhängende Pla-
nung gewährleistet und das zu erhaltende Bestandsgebäude planungsrechtlich gesichert. Da 
das Bestandsgebäude nicht Bestandteil des zeitnah umzusetzenden Vorhabens ist, wird das 
Grundstück jedoch vor dem Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
geteilt und nur der östliche Teil wird Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
(VEP), dessen Realisierung im Durchführungsvertrag vereinbart wird. Teilungsgrenze ist die Au-
ßengrenze der geplanten Tiefgarage. 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
 
Nutzung/Bebauung 
 
Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen zwei Grundstücksbereiche, die bisher gewerblich ge-
nutzt wurden. Das größere, südliche Grundstück liegt vollständig im Innenbereich des Blocks 
Herler Straße / Deutschordensstraße. Derzeit befinden sich hier eine per Baulast gesicherte 
oberirdische Parkplatzfläche für die Bewohner der südlichen und westlichen Nachbarbebau-
ung, zwei Tiefgaragen sowie eingeschossige Gewerbehallen, die noch teilweise genutzt wer-
den. Die per Baulast gesicherten Parkplätze werden künftig in den beiden geplanten Tiefg a-
ragen sowie in Teilen oberirdisch untergebracht.  
 
Das Grundstück ist über eine Tordurchfahrt an der Herler Straße sowie über eine Garagenzu-
fahrt an der Deutschordensstraße erschlossen, beide Zufahrten befinden sich auf benachbar-
ten Grundstücken und sind über Grunddienstbarkeiten gesichert. 
 
Auf dem nördlichen Grundstücksbereich befindet sich an der Wuppertaler Straße ein dreige-
schossiges Wohngebäude mit einer Gewerbenutzung im Erdgeschoss. Die Gewerbehallen im 
rückwärtigen Teil des Grundstücks werden derzeit von mehreren Autohändlern beziehungswei-
se Reparaturwerkstätten genutzt. 
 
Auf dem vorderen Grundstücksteil befindet sich ein Wohngebäude als Bestandteil der Block-
randbebauung, auf dem rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich ein Garagenhof. 
 
Zur Realisierung des Planvorhabens ist der Abriss aller ober- und unterirdischen Bauten auf 
den Grundstücken der Vorhabenträgerin im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplans einschließlich der ehemaligen Tiefgaragen beabsichtigt. 
 
Die Bebauung im südöstlichen Bereich an der Herler Straße wurde seinerzeit durch einen nach 
Norden abknickenden Neubau verlängert, der mit einer unbebauten Brandwand endet. An die 
Brandwand grenzen zwei Abstandflächenbaulasten (Nr. 605/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 
2886 zugunsten Mülheim Flur 2, Flurstück 2883 und Nr. 608/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 
2887 zugunsten Mülheim Flur 2, Flurstück 2886), die in der oberirdischen Planung Berücksichti-
gung finden, jedoch durch eine Tiefgarage unterbaut werden. Im rückwärtigen Bereich verfügt 
der Bestandsbau Herler Straße 99-105 über einen Kleinkindspielplatz, der im Rahmen der Pla-
nung um circa 15 m nach Norden in das Plangebiet verschoben wird, um so eine angemessene 
Erschließungssituation schaffen zu können. 
 
Im Plangebiet besteht zudem entlang der südwestlichen Plangebietsgrenze eine weitere Abstand-
flächenbaulaste (Nr. 604/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 2885 zugunsten Mülheim Flur 2, Flur-

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stück 2882). Diese wird in der Planung vollständig berücksichtigt.  
 
Das Plangebiet ist weitgehend teil- oder vollversiegelt. Östlich angrenzend befindet sich eine 
Grünfläche die als  planfestgestellte Ausgleichsfläche in Zusammenhang mit dem Stadtbahnbau-
projekt Rhein-Sieg angelegt wurde. Diese Kompensationsfläche liegt auch im Landschaftsschutz-
gebiet mit einem höherwertigen Gehölzstreifen aus heimischen Laubbäumen, die im Osten vom 
Faulbach begrenzt wird. 
 
Die an das Plangebiet anschließende Blockrandbebauung entlang der Wuppertaler Straße, 
der Deutschordensstraße und der Herler Straße wird überwiegend durch Wohnungen genutzt. 
Untergeordnet sind hier auch andere Nutzungen, wie Arztpraxen oder ähnliches, untergebracht.  
 
 
2.3 Erschließung 
 
Verkehrserschließung 
 
Das Quartier ist über die Wuppertaler Straße an das öffentliche Straßennetz angebunden. Dar-
über hinaus besteht eine eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeit nur für die Anlieger an der Herler 
Straße. Die dort vorhandene Tordurchfahrt ist mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- 
und Fahrrechtes zugunsten der Anlieger gesichert. Über die Herler Straße beziehungsweise – 
im weiteren Verlauf – Alte Wipperfürther Straße ist das Plangebiet an die Frankfurter Straße – 
Bundesstraße 8 (B8) – und die Bergisch Gladbacher Straße – Bundesstraße 506 (B506) – 
angebunden. Diese wiederum binden in kurzer Entfernung an das Bezirkszentrum Mülheim, 
die Bundesstraße 55a (B55a) / Bundesautobahn 4 (A4) sowie die Bundesautobahn 3 (A3) an. 
 
Das Plangebiet verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV). Unmittelbar südöstlich befindet sich die Stadtbahnhaltestelle "Buchheim, Herler 
Straße". Von hier aus bestehen sowohl stadteinwärts als auch stadtauswärts gute Verbin-
dungen durch Busse und Stadtbahn. Diese Linien verbinden das Plangebiet in östlicher Rich-
tung mit den Stadtteilen Holweide und Dellbrück und in westlicher Richtung mit den Stadtteilen 
Mülheim, Deutz sowie mit der Innenstadt. Auch im Hinblick auf die Taktung kann die Anbin-
dung an den Nahverkehr als sehr gut bewertet werden. Darüber hinaus bietet der Bahnhof 
Köln-Mülheim der Deutschen Bundesbahn (DB) in noch fußläufiger Entfernung von gut einem 
Kilometer Zugang zum Regional- und S-Bahnverkehr. 
 
Auch für den Radverkehr bietet das Plangebiet gute Voraussetzungen. Es ist unmittelbar an 
das beschilderte Radverkehrsnetz Nordrhein-Westfalen (NRW) angeschlossen. Über den 
Elisabeth-Schäfer-Weg, der in wenigen Minuten zu erreichen ist, werden sowohl Mülheim, als 
auch die Kölner Innenstadt innerhalb von rund zehn beziehungsweise 30 Minuten Fahrzeit er-
reicht. 
 
Die Querschnitte der angrenzenden Straßen sind meist mit beidseitig geführtem Gehweg aus-
gestattet. Im näheren Umfeld befinden sich mehrere Ziele in fußläufiger Entfernung, wie Bil-
dungseinrichtungen, Einzelhändler oder die oben genannten Haltestellen für Busse und Stadt-
bahn. 
 
 
Wasser-/Energieversorgung/Abwasserentsorgung 
 
Über die angrenzende Wuppertaler Straße ist das Plangebiet an das Leitungsnetz zur Was-
ser- und Energieversorgung sowie an den Mischwasserkanal der Stadtentwässerungsbetriebe 
(StEB) Köln zur Abwasserentsorgung angeschlossen. 
 
 
Bodensituation 
 
Im südlichen Teil des Plangebiets befindet sich gemäß Altlastenkataster der Stadt Köln eine Alt-
lastenverdachtsfläche (Altablagerung Nr. 90311).

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Im Rahmen einer Bodenuntersuchung durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker 
(GBK) aus dem Jahr 2012 wurde für das Plangebiet keine Belastung des Bodens bezie-
hungsweise der Bodenluft festgestellt, die einer Wohnnutzung entgegenstehet. Die vorhandenen 
Auffüllungsböden wurden bewertet und können unter Einhaltung der Zuordnungswerte (hier 
Z2 =Eingeschränkter Einbau mit definierten technischen Sicherheitsmaßnahmen) innerhalb 
technischer Bauwerke vor Ort belassen werden. Es sind keine Verdachtsflächen gefunden wor-
den, die gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB zu einer Kennzeichnung im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan führen würden. 
 
Da eine Ausdehnung der unmittelbar nordöstlich des Plangebietes vorhandenen vorrömi-
schen Siedlungsreste auf das Plangebiet nicht auszuschließen ist, wird vor Aufnahme von 
Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen in Abstimmung mit der Archäologischen Bodendenkmal-
pflege (Römisch-Germanisches Museum) eine archäologische Sachverhaltsermittlung mit Bag-
gersondagen durchgeführt. 
 
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Bei der Planung handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung in einem integrier-
ten Siedlungsbereich. Auf eine Untersuchung von Alternativstandorten konnte daher verzich-
tet werden. 
 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Das Plangebiet liegt im Bereich des rechtskräftigen Durchführungsplans Nr. 71479/03 von 
1960, der nach der damaligen Kölner Bauordnung ein Gemischtes Gebiet, III Vollgeschosse, 
eine "bebaubare Grundstücksfläche" von 4/10 (entspricht einer Grundflächenzahl von 0,4 
gemäß Baunutzungsverordnung 1968) sowie eine geschlossene Bauweise festsetzt. Die 1. 
Änderung des Bebauungsplanes im Bereich der Herler Straße stammt von 1974. Mit ihr wur-
de im Bereich der zuletzt entlang der Herler Straße errichteten Bebauung die Festsetzung der 
Geschossigkeit auf vier bis neun Vollgeschosse mit Flachdach in einer stufenweise nach Os-
ten ansteigenden Bebauung geändert. Diese ist nicht zur Umsetzung gekommen. Der Durchfü h-
rungsplan Nr. 71479/03 wird teilweise durch die Neuplanung überplant und tritt mit der öffent-
lichen Bekanntgabe des neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den betreffenden 
Planungsbereich außer Kraft.  
 
Östlich des Plangebietes grenzt der Fluchtlinienplan 1113 an.  
Das Plangebiet befindet sich im Anlagenschutzbereich Bauwerke nach § 17 Luftverkehrsgesetz 
(LuftVG) des Flughafens Köln/Bonn. 
 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan wird das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.  
 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
 
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln ist das Plangebiet als "Gemischte Baufläche" 
dargestellt. Die geplante Nutzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) widerspricht somit den 
Darstellungen des Flächennutzungsplans. Der Flächennutzungsplan soll daher entsprechend 
§ 13a Absatz 2 Nummer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden. 
 
 
3.3 Landschaftsplan 
 
Das Plangebiet ist im Landschaftsplan der Stadt Köln als Innenbereich dargestellt. Darüber hin-

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aus enthält der Landschaftsplan keine Darstellungen für das Plangebiet. Die unmittelbar öst-
lich angrenzende planfestgestellte Ausgleichsfläche sowie die Sportanlagen und die nördliche 
Grünfläche entlang des Faulbachs sind Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes L26. 
 
 
3.4 Kooperatives Baulandmodell 
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) der Stadt Köln – Ratsbeschluss vom 17.12.2013 
– findet in diesem Verfahren keine Anwendung, da der Aufstellungsbeschluss bereits 2004 
erfolgt ist. Die Vorhabenträgerin hat sich dennoch bereit erklärt,  48 Wohneinheiten (dies ent-
spricht  20 % der geplanten Wohneinheiten) im geförderten Wohnungsbau zu errichten, die im 
Baufeld A realisiert werden. Eine vertragliche Regelung hierzu wird im Durchführungsvertrag 
aufgenommen. 
 
 
3.5 Wohnbauprogramm  
 
Das Plangebiet ist als Fläche Nr. W 903-003 im Wohnbauprogramm enthalten. 
 
 
 
4. Begründung der Planinhalte 
 
4.1 Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept 
 
Städtebauliches Konzept 
 
Städtebauliche Figur 
 
Die städtebauliche Figur erschafft in dem heterogenen Umfeld ein eigenständiges urbanes 
Wohnquartier. Eine geschlossene Bebauung setzt die Blockstruktur der Deutschordensstraße 
und Wuppertaler Straße in das Innere des Gebietes fort und bildet hier mit zwei angedeuteten 
Blockrändern einen räumlich starken Rücken für das neue Quartier. Nach Norden wird der 
Rücken durch eine weitere kräftige Raumkante ergänzt. Beide städtebaulich wichtigen Kanten 
bieten Halt nach Innen und Abschluss nach Außen, insbesondere auch für die nördlich gele-
genen Siedlungsbauten. Zusammen mit der südlichen Bestandsbebauung entlang der Herler 
Straße entsteht ein klar gefasster großzügiger Innenraum. Drei zeilenartige Baukörper im In-
nenraum verzahnen das Quartier mit dem östlichen Freiraum und öffnen so den Innenraum für 
Blicke in die sich anschließende Grünfläche mit der Bezeichnung "Im Paradies". Bei der an-
schließenden Grünfläche handelt es sich um eine planfestgestellte Ausgleichsfläche, die aus 
Schutzgründen nicht betreten werden kann. Daher sind keine Wege in die Grünfläche vorgese-
hen. 
 
Die Höhengliederung des Quartiers folgt einem rhythmischen Duktus. Während die Baukörper 
in den Baufeldern A und B entlang der privaten Stichstraße sowie der öffentlichen Grünfläche 
fünfgeschossige Raumkanten ausbilden, setzen die fünfgeschossigen, solitär wirkenden Baukör-
per im Baufeld C punktuelle räumliche Akzente. Die drei- bis viergeschossigen Bauten in den mitt-
leren Gebäudeteilen der Baufelder A + B vermitteln zur bebauten Nachbarschaft.  
 
Alle Wohnlagen verfügen über leicht auffindbare Adressen und Eingänge. Die Erdgeschosse 
der Baufelder B sind gegenüber den Eingangsbereichen um 0, 30 bis 0,75 m angehoben, um 
einen differenzierten und geschützten Übergang zum Außenbereich zu schaffen. Eine barrie-
refreie Erschließung der Wohnungen wird anhand von Aufzugskabinen mit Türen auf zwei 
Seiten (Durchladern) gewährleistet. 
 
Das Plangebiet gliedert sich in drei Baufelder: Das Baufeld A umfasst den nördlichen Baukör-
per, welcher die geförderten Wohnungen, Mietwohnungen sowie die Kindertageseinrichtung 
beinhaltet. Das Baufeld B bezeichnet die beiden Baukörper B1 und B2, in denen Mietswohnun-
gen realisiert werden sollen und welche die westliche Raumkante bilden. Das Baufeld C beinhal-

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tet die drei Zeilenbauten zur östlichen Grünfläche. Im Baufeld C werden Eigentumswohnungen 
geplant. 
 
 
Entwicklung der Planung 
 
In der Jurybeurteilung des Siegerentwurfes der Mehrfachbeauftragung von 2014 wurden das 
städtebauliche und das freiraumplanerische Konzept grundsätzlich gelobt. Da die Arbeit bezüg-
lich ihrer Wirtschaftlichkeit jedoch im unteren Durchschnitt lag, wurde eine bessere Ausnut-
zung angeregt, insbesondere im Bereich der dreigeschossigen Gebäudeteile der beiden 
westlichen Baukörper (Baufeld B). 
 
Vor diesem Hintergrund wurde das Entwurfskonzept anschließend im Baufeld B modifiziert 
und weiter verdichtet. Die viergeschossigen Teile der östlichen Zeilenbauten Baufeld C1 -C3 
wurden dagegen zur Verbesserung der Belichtungssituation teilweise auf zwei und drei Ge-
schosse abgesenkt. Bereits im Rahmen der Mehrfachbeauftragung war ein Zielwert von etwa 
24.000 m² Brutto-Grundfläche (BGF) oberirdisch vorgegeben worden, welcher – unter Berück-
sichtigung des "Tiefgaragenbonus" nach § 21a Absatz 5 BauNVO – in etwa der im Allgemeinen 
Wohngebiet (WA) gemäß § 17 BauNVO geltenden Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) 
von 1,2 entspricht. Nach Überarbeitung des Entwurfes im Jahr 2014 wurde dieser Zielwert mit 
einer Brutto-Grundfläche (BGF) von rund 24.100 m² erreicht. 
 
Mit Änderung der Vorhabenträgerin wurde das Entwurfskonzept im Jahr 2016 erneut gering-
fügig angepasst. Ging die vorherige Projektentwicklungsgesellschaft noch von großen Famili-
enwohnungen aus, so änderte sich der Wohnungsschlüssel zugunsten eines höheren Anteils 
kleinerer Wohnungen. Die Zahl der Wohneinheiten stieg dadurch gegenüber den in den frühzeiti-
gen Beteiligungsschritten benannten ca. 200 auf 240 und die Brutto-Grundfläche (BGF) hatte sich 
geringfügig auf circa 24.400 m² erhöht. 
 
Unter Einbeziehung des Grundstückes Wuppertaler Straße 28 konnte die Planung im Jahr 
2017 deutlich verbessert werden. Die Kubatur des Baukörpers B1 wurde in Bezug auf seine 
Gebäudetiefe modifiziert. Zudem konnte anhand einer durchgeführten Besonnungsstudie aus-
reichende Belichtung der Wohnungen nachgewiesen werden und die zuvor zwei- und dreige-
schossigen Gebäudeteile der östlichen Baukörper C2 und C3, entsprechend dem Wettbewerbs-
ergebnis, wieder auf vier Geschosse angehoben werden. Aufgrund weiterer Anpassungen in den 
Wohnungsgrößen, liegt die aktuelle Zahl der geplanten Wohneinheiten bei 237 und einer Ge-
schossfläche (GF) von 27.390.  
 
Im Bestandsgebäude Wuppertaler Straße 28 sind weitere 20 Wohneinheiten vorhanden, die 
erhalten bleiben.  
 
 
Freiraumplanerisches Konzept 
 
Im Inneren des neuen Quartiers bilden sich zwei Freiräume unterschiedlichen Charakters aus. 
Der nördliche Teil ist als Quartiersplatz angelegt, der als Spielplatzfläche vorgesehen ist und als 
Treffpunkt für ältere Kinder und Jugendliche sowie erwachsene Bürgerinnen und Bürger dient. 
Hier bieten sich Möglichkeiten für Gemeinschaftsaktivitäten für Jung und Alt, wie zum Bei-
spiel Slack-Line-Walking oder Boule spielen. Der Platz wird durch acht Bäume gerahmt. Die 
Platzfläche wird aus wassergebundener Wegedecke erstellt und ermöglicht somit ein vielfältiges 
Angebot von Spielmöglichkeiten.  
 
Im südlich des Quartiersplatzes zwischen den Baufeldern B und C verlaufenden Anger, welcher 
das verbindende räumliche Element der beiden Baufelder darstellt, befindet sich die erlebbare 
Mitte des Quartiers. Dieser zentrale Freiraum wird als öffentlicher Sp ielplatz für Kinder mit dem 
einheitlichen gestalterischen Thema "Schiff" in unterschiedlichen Spielqualitäten errichtet. Inne r-
halb der Anlage sind unter anderem Rennen, Klettern, Verstecken und Rollenspiel möglich. I n-
nerhalb des Spielplatzes sind drei Bäum e vorgesehen. Im Süden der Spielfläche ist eine dicht 
gepflanzte Gehölzgruppe vorgesehen, die sich besonders zum Versteckspiel eignet.

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Das überdimensionierte "Schiff" wird gefasst durch einen Rahmen, der Sitzmöglichkeiten bietet. 
Die Fläche ist mit Sand gefüllt. Um die Vielseitigkeit der Belagsoberflächen zu erhöhen, ko m-
men neben Sand und Betonsteinpflaster für die Wege auch alternative Beläge, wie zum Beispiel 
wassergebundene Wegedecke, zur Umsetzung. An der nordwestlichen sowie der südöstlichen 
Ecke der öffentlichen Spielplatzfläche sind Zäune mit Bepflanzung vorgesehen, welche die Ki n-
der davon abhalten sollen, in den Wendehammer beziehungsweise die Tiefgaragenein -/-
ausfahrt Baufeld C3 zu laufen.  
 
Beide Flächen werden als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt, 
um die Errichtung und den dauerhaften Erhalt der Spielflächen sicher zu stellen. 
 
Die Erschließung der öffentlichen Grünfläche erfolgt über die private Erschließungsstraße (GFL1) 
von der Wuppertaler Straße, die für die Allgemeinheit per Baulast gesichert wird. 
 
Die privaten Spielbereiche, welche jeweils den Gebäuden zugeordnet sind, werden im Kontext 
des übergeordneten Gestaltungskonzeptes als "Inseln" ausgeführt. Hierdurch entsteht eine ein-
heitliche Wahrnehmung der Gesamtanlage und der individuelle Charakter des Wohnquartiers 
wird gestärkt. 
 
Die privaten Grünflächen in den Vorbereichen der Häuser werden mit Gräsern, Sträuchern, 
Bodendeckern und Stauden bepflanzt, um Privatheit für die Anwohner zu schaffen. Die Terras-
sen in den rückwärtigen Bereichen werden durch Gräser und Sträucher eingefasst. Im Baufeld 
C werden die Terrassen durch 0,3 m erhöhte Pflanzflächen und Bäume eingefasst, die zugleich 
optimale Substratschichten für die Baumstandorte auf der darunterliegenden Tiefgarage ge-
währleisten. Darüber hinaus stellen seitliche Sichtschutzwände auf den Terrassen einen weite-
ren Schutz der Privatheit her. 
 
Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Wuppertaler Straße 28 wird der bisher vorhandene 
Garagenhof überplant. Entsprechend der vorgesehenen Grundstücksteilung wird die vorhande-
ne Spielfläche für das Bestandsgebäude auf dem neu entstehenden Grundstück erweitert. Die 
15 entfallenen Stellplätze des Bestandsgebäudes Wuppertaler Straße 28 werden in der Tiefga-
rage von Baufeld B nachgewiesen. 
 
Für das Baufeld B1 entsteht durch die fast geschlossene Form des Baukörpers im Innenbereich 
eine gemeinsame Kleinkinderspielfläche. 
 
Im Süden des Plangebietes zwischen dem geplanten südlichen Zeilenbau (C3) und der be-
nachbarten Bestandsbebauung an der Herler Straße entsteht durch die Neuausrichtung der 
Feuerwehrzufahrten die Möglichkeit, die Außenflächen des Nachbargrundstücks neu zu organi-
sieren. So werden von 13 unterzubringenden Besucherstellplätzen des Nachbargrundstückes, 8 
Stellplätze im Plangebiet vorgesehen und die restlichen außerhalb. 
 
Über die Tordurchfahrt Herler Straße erfolgt für die Anwohner die Zufahrt zur Tiefgarage von 
Baufeld C und zu den zwei Besucherstellplätzen. 
 
Darüber hinaus ist im Süden des Plangebietes der gemeinsame Abstellplatz für Abfall-container, 
-behälter und -boxen der Nachbarbebauung und des Baufeldes B2 sowie an den Tagen der Ab-
holung für Baufeld C vorgesehen. 
 
Die bisher auf dem Nachbargrundstück vorhandene Kleinkindspielfläche mit einer Größe von 
ca. 300 m² wird nördlich der Stellplatzanlage nur für die Bewohner der Herler Straße, innerhalb 
des Plangebietes, angeordnet. Durch Hecken werden die rückwärtigen Eingangsbereiche der 
Bestandsbebauung Herler Straße von der Stellplatzanlage abgeschirmt und die Kinder des 
Wohnhauses auf sicherem Weg zur Spielfläche geleitet. 
 
Der Vorplatz vor Baufeld A an der Wuppertaler Straße beinhaltet überwiegend Erschließungs-
funktionen wie oberirdische Besucher- und Carsharing-Stellplätze, die Zu-/Ausfahrt der Tiefga-

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rage mit Wartebereich, Fahrradstellplätze sowie Unterflurcontainer zur Müllentsorgung. Diese 
Funktionen werden in eine Begrünung aus Hecken und zwei Baumstandorten entlang der priva-
ten Erschließungsstraße (GFL1) eingebettet. 
 
Auch die Vorbereiche der Häuser, in denen Hauseingänge und Fahrradstellplätze untergebracht 
werden, sowie die Standorte der Müllboxen werden durch Hecken begrünt. 
 
Um ein einheitliches Erscheinungsbild in den Freiflächen zu erhalten, werden die befestigten 
Erschließungsflächen mit dem gleichen Material, aus Betonsteinpflaster, ausgestaltet. Die unbe-
festigten Wege werden mit wassergebundener Decke bzw. Schotterrasen hergestellt. 
 
 
4.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Vor dem Hintergrund eines großen Wohnraumbedarfes in Köln und als Ergänzung der beste-
henden angrenzenden Wohnbebauung wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet 
(WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Dadurch wird gegenüber dem 
konkreten zu realisierenden Vorhaben ein größeres Maß an Flexibilität gewährt, dass durch 
eine Änderung des Durchführungsvertrages in Anspruch genommen werden kann. Gemäß § 
12 Absatz 3a Satz 1 BauGB wird festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur 
solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchfüh-
rungsvertag verpflichtet. 
 
Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Tankstellen mit Mineralölstoffen 
werden ausgeschlossen, da sie dem zu entwickelnden Gebietscharakter eines Wohnquartiers 
nicht entsprechen und damit eine funktionale und gestalterische Beeinträchtigung zu befürch-
ten wäre. Darüber hinaus werden Tankstellen mit Mineralölstoffen auch aufgrund des zu erwar-
tenden erhöhten Verkehrsaufkommens und der damit verbundenen Verkehrs-/Immissions-
belastung ausgeschlossen. Tankstellen sind ausschließlich in Form von Ladesystemen für Elekt-
rofahrzeuge innerhalb der festgesetzten Tiefgaragen zulässig. Damit werden die für die Elektro-
fahrzeuge notwendigen Ladesysteme ermöglicht. 
 
Freiwillig verpflichtet sich die Vorhabenträgerin dazu, 48 Wohneinheiten (dies entspricht  20 % 
der insgesamt geplanten Wohneinheiten) im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Baufeld A 
zu errichten. Damit soll ein Beitrag zur Versorgung mit dringend benötigtem preisgünstigem 
Wohnraum geleistet werden.  
 
Im Nordosten des Plangebietes im Baufeld A wird eine 5-zügige Kindertageseinrichtung für 
circa 80 Kinder, mit einer Nutzfläche von ca. 920 m² und einer Freifläche von ca. 1.300 m² 
errichtet. Damit wird über den aufgrund der Neubebauung entstehenden Bedarf hinaus ein An-
gebot für die Bewohner der Umgebung geschaffen. 
 
 
4.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die überbaubaren Grundstücksflächen in Verbin-
dung mit einer maximal zulässigen Grundfläche (GR), einer maximal zulässigen Geschossflä-
che (GF), den Zahlen der Vollgeschosse sowie den Höhen der baulichen Anlagen bestimmt.  
 
Die festgesetzten Maße orientieren sich am städtebaulichen Entwurf von 3pass Architekt/innen 
Stadtplaner/innen und ASTOC Architects and Planners (Baufeld B), der im Vorhaben- und Er-
schließungsplan (VEP) dargestellt wird und im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt 
wird.  
 
Grundfläche (GR)  
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird eine maximal zulässige Grundfläche (GR) von 
insgesamt 16.224 m² festgesetzt. Davon entfallen 15.075 m² auf das geplante Neubauvorhaben 
im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes und circa 1.149 m² auf die im vorhaben-

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bezogenen Bebauungsplan enthaltene Bestandsbebauung an der Herler und der Wuppertaler 
Straße (Baufeld D und E).  
Die Grundfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder auf: 
 Baufeld A: 3.400 m² 
 Baufeld B:  6.050 m² 
 Baufeld C:  5.625 m²  
 Baufeld D:   319 m² 
 Baufeld E:   830 m² 
 
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes entspricht dies  
bei einer Größe des Baufeld A von 4.059 m² einer Grundflächenzahl von 0,84, 
bei einer Größe des Baufeld B von 6.338 m² einer Grundflächenzahl von 0,95, 
bei einer Größe des Baufeld A von 5.833 m² einer Grundflächenzahl von 0,96. 
 
Die maximal zulässige GR von insgesamt 16.224 m² wird durch folgende Gründe gerechtfertigt: 
 Die im Rahmen des Konzeptes vorgesehene großzügige öffentliche Grünfläche im 
Zentrum des neuen Quartiers (Quartiersanger) kann durch die erforderliche öffentliche 
Widmung der Fläche an die Stadt Köln nicht zur Berechnung der GR angesetzt werden. 
Gleichwohl ist sie geeignet, die größere Versiegelung der Bauflächen in Teilen auszuglei-
chen. 
 
 Durch die Planung und die damit verbundenen Pflanzmaßnahmen wird die ökologische, 
klimatische und gestalterische Situation gegenüber dem rechtskräftigen Durchführungs-
plan, der eine vollflächige Versiegelung der Fläche durch Nebenanlagen ermöglicht, deut-
lich verbessert. 
 
 Durch die städtebauliche Ausrichtung der drei östlichen Gebäudezeilen, durch die sich 
das Plangebiet zu dem unmittelbar östlich angrenzenden Landschaftsschutzgebiet öff-
net, kann sich das Kleinklima der Freifläche positiv auf das Baugebiet auswirken. 
 
Darüber hinaus werden folgende Maßnahmen getroffen, um den hohen Grad der Versiegelung 
bzw. Unterbauung auszugleichen: 
 Zur Schaffung einer hohen Freiflächenqualität bei gleichzeitiger urbaner Dichte soll, mit 
Ausnahme der temporär nutzbaren oberirdischen 9 Stellplätze, der ruhende Verkehr 
überwiegend in Tiefgaragen untergebracht werden. 
 
 Die nicht unterbaute öffentliche Grünfläche dient als zentraler Freiraum des Quartiers, in 
dem die Wirkungspfade Boden – Mensch und Boden – Grundwasser gewährleistet sind. 
 
 Die mit der Versiegelung/Unterbauung verbundenen Nachteile werden durch die festge-
setzte Begrünung großer Teile der Dach- und Tiefgaragenflächen gemindert. 
 
Geschossfläche (GF) 
 
Es wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan  eine maximal zulässige Geschossfläche (GF) 
von insgesamt 27.390 m² festgesetzt. Davon entfallen circa 25.150 m² auf das geplante Neu-
bauvorhaben im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplan und 2.240 m² auf die im vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan enthaltene Bestandsbebauung an der Herler und der Wuppe r-
taler Straße. 
 
Die Geschossfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder auf: 
 Baufeld A:    6.250 m² 
 Baufeld B:  10.700 m² 
 Baufeld C:   8.200 m² 
 Baufeld D:      720 m² 
 Baufeld E:   1.520 m²

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Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes entspricht dies  
bei einer Größe des Baufeld A von 4.059 m² einer Geschossflächenzahl von 1,54, 
bei einer Größe des Baufeld B von 6.338 m² einer Geschossflächenzahl von 1,69, 
bei einer Größe des Baufeld A von 5.833 m² einer Geschossflächenzahl von 1,41. 
 
Würde der sogenannte "Tiefgaragenbonus" gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO angesetzt, nach 
dem die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen unterhalb der Gelän-
deoberfläche erhöht werden kann, entspräche dies (bei der Unterbringung von circa 155 not-
wendigen Stellplätzen in den Tiefgaragen) einer GFZ von 1,35. 
 
Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) von 27.390 m² wird durch folgende Gründe ge-
rechtfertigt: 
 
 Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) wird als ortsverträglich angesehen und ent-
spricht der innerstädtischen Lage des Plangebietes. Da es sich um einen vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan handelt, sind die planungsrechtlichen Festsetzungen eng an 
das konkrete Bauvorhaben geknüpft. Bei der Umsetzung der planungsrechtlichen Fest-
setzungen werden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse eingehalten. 
 
 Die im Rahmen des Konzeptes vorgesehene großzügige öffentliche Grünfläche im 
Zentrum des neuen Quartiers (Quartiersanger) kann durch die öffentliche Widmung der 
Fläche an die Stadt Köln nicht zur Berechnung der GF angesetzt werden. Gleichwohl ist 
sie geeignet, die bauliche Verdichtung in Teilen auszugleichen. 
 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Sieger-
entwurf einer Mehrfachbeauftragung, der als optimale städtebauliche und freiraumplaneri-
sche Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und nur unmaßgeblich verändert 
zur Ausführung kommt. 
 
 Die Entwicklung eines urbanen und dichten Wohnquartiers auf einem gut erschlossenen 
Standort einer ehemaligen Gewerbebrache entspricht dem Ziel der nachhaltigen Stadtent-
wicklung. 
 
 Aufgrund der intensiveren Nutzung wurde eine Untersuchung der potenziellen Beson-
nungsdauer erstellt. Demnach kann eine ausreichende Besonnung im Plangebiet und 
damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Zudem belegt die 
Untersuchung, dass sich die planbedingten Unterschreitungen der potenziellen Beson-
nungsdauer in der vorhandenen Wohnbebauung der Umgebung in einem der städti-
schen Lage entsprechendem Rahmen halten und zu keiner Verschlechterung der gesun-
den Wohnverhältnisse in der Bestandsbebauung führen.  
 
Für die geplante Nutzung ist eine entsprechende Verdichtung mit der geordneten städtebauli-
chen Entwicklung vereinbar, da insbesondere die verkehrlichen Belange geregelt werden. 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch 
nicht beeinträchtigt. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt bestehen nicht. Sonstige öffentli-
che Belange stehen der maximal zulässigen Geschossfläche (GF) nicht entgegen. 
 
Folgende Umstände sind geeignet, die bauliche Dichte auszugleichen: 
 
 Das unmittelbar östlich angrenzende Landschaftsschutzgebiet steht, auch mit seiner 
kleinklimatischen Bedeutung, als Ausgleich zur Verfügung. 
 
 Die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist geeignet, 
den Individualverkehr zu verringern und somit wesentliche Immissionen einzudämmen. 
 
Zusätzlich werden folgende Maßnahmen getroffen, um die Dichte auszugleichen:

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 Zur Schaffung eines großzügigen Freiraums für Spielplätze, Aufenthaltsflächen und Be-
pflanzungen sowie zur Vermeidung der mit einer hohen Dichte verbundenen Verkehrs- 
und Immissionsbelastung wird der zentrale Bereich des Quartiers autofrei ausgebildet. 
Hierzu sind die Zu-/Ausfahrten der Tiefgaragen an den Eingängen des Quartiers von der 
Wuppertaler Straße beziehungsweise von der Herler Straße vorgesehen. 
 
 Die Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzeptes, Erhöhung der notwendigen Fahrradab-
stellplätze und Anordnung von 4 Carsharing-Plätze tragen zu einer Reduzierung des mo-
torisierten Individualverkehrs (MIV) und somit zu einer Verringerung der Verkehrs- und 
Immissionsbelastung bei. 
 
 Durch die Festsetzung von Baulinien mit zwingenden Höhen sind keine weiteren Verän-
derungen wie z.B. Staffelgeschosse zulässig, die sonst über die maximal zulässige Ge-
schossfläche (GF) hinaus errichtet werden könnten. 
 
Aus stadtplanerischer Sicht wird die geplante Nachverdichtung der bisher größtenteils brachlie-
genden Fläche zu einer Erneuerung und Fortentwicklung des Stadtteils Buchheim beitragen. 
 
 
Zahl der Vollgeschosse 
 
Die Festsetzung einer drei- bis fünfgeschossigen Bebauung im Baufeld A mit einer darin ge-
planten zweigeschossigen Kindertageseinrichtung und einer drei- bis fünfgeschossigen Be-
bauung im Baufeld B sowie einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung im Baufeld C entspricht 
dem städtebaulichen Ziel aus dem Wettbewerbsentwurf zur Nachverdichtung. Das Planungs-
konzept sieht eine differenzierte Höhengliederung vor, die einem rhythmischen Duktus folgt. 
Während die Baukörper in den Baufeldern A und B entlang der privaten Stichstraße sowie der 
öffentlichen Grünfläche fünfgeschossige Raumkanten ausbilden, setzen die fünfgeschossigen 
solitär wirkenden Baukörper im Baufeld C punktuelle räumliche Akzente. Die drei- bis vierge-
schossigen mittleren Gebäudeteile innerhalb der Gebäudekomplexe vermitteln in dieser Höhe zur 
bebauten Nachbarschaft.  
 
Für die Gebäudeteile mit Baulinien und zwingenden Höhen entlang der prägenden Raumkan-
ten werden auch zwingende Zahlen der Vollgeschosse festgesetzt, um eine einheitliche Fas-
sadengliederung zu gewährleisten. Für die übrigen Gebäudeteile in den rückwärtigen Bereichen 
werden Zahlen der Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, um ein gewisses Maß an Flexibi-
lität zuzulassen. 
 
Für das zu erhaltende Bestandsgebäude an der Wuppertaler Straße werden vier Vollge-
schosse festgesetzt. Damit wird die bestehende Situation planungsrechtlich gesichert und bei 
einer baulichen Änderung 
oder bei einer Neubebauung dieses Grundstückes, kann an die hier geplante Bebauung pas-
send angebaut werden. 
 
Für das Bestandsgebäude an der Herler Straße werden vier Vollgeschosse festgesetzt, wobei 
das Erdgeschoss zur Gewährleistung der für die Erschließung erforderlichen Durchfahrt als 
Luftgeschoss mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt wird, was der vorhande-
nen Situation entspricht. 
 
 
Höhe baulicher Anlagen 
 
Zur Ermöglichung einer einheitlichen, maßstäblichen und in die Umgebung integrierten Bebau-
ung werden zwingende Höhen baulicher Anlagen in Metern über Normalhöhennull (m ü. NHN) 
festgesetzt. Dadurch wird die Überhöhung einzelner Gebäude vermieden und eine städtebauli-
che Ordnung garantiert. 
 
Um den Wohn- und Erholungswert der Bewohner in den obersten Stockwerken zu erhöhen, 
sollen diese Geschosse mit einer Dachterrasse ausgestattet werden. Um notwendige Absturz-

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sicherungen an den Stellen zu ermöglichen, an denen die Dachterrassen an die Gebäudekanten 
herantreten, wird festgesetzt, dass die Attika durch notwendige Absturzsicherungen um ca. 0,4 m 
überschritten werden darf. Diese Stellen sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit "UW" 
(Umwehrungen) gekennzeichnet.  
 
Die Festsetzung, wonach untergeordnete Dachaufbauten, wie haustechnische Anlagen, Auf-
zugsüberfahrten, Treppenhäuser, Brüstungen im Bereich der Dachterrassen und Solaranlagen, 
die festgesetzten Obergrenzen um bis zu 2,5 m überschreiten dürfen, ermöglicht einen not-
wendigen Gestaltungsspielraum bei der Hochbauplanung, ohne städtebauliche Entwicklungs-
ziele oder nachbarliche Belange zu beeinträchtigen. Um eine Sichtbarkeit der Dachaufbauten 
bei Flachdächern in einem Blickwinkel ≥ 45° und damit eine Beeinträchtigung des Ortsbildes 
zu vermeiden, müssen die Dachaufbauten um mindestens das gleiche Maß von den Außen-
wänden des darunterliegenden Geschosses zurücktreten, um das sie die festgesetzte Höhe 
überschreiten. 
 
Um einen städtebaulich angemessenen Übergang zum Bestandsgebäude an der Wupper-
taler Straße herzustellen, wird für den fünfgeschossigen Gebäudeteil eine zwingende Höhe von 
62,25 m ü. NHN festgesetzt. Die vorhandene Brandwand mit einer Höhe von 62,2 m ü. NHN 
wird damit lediglich um 0,05 m überschritten. Für den Bestandsbau selbst wird eine zwingende 
Höhe von 62,3 m ü. NHN festgesetzt, um sowohl die Bestandssituation planungsrechtlich zu 
sichern, als auch perspektivisch einen niedrigeren viergeschossigen Neubau mit Flachdach zu 
ermöglichen. 
 
Insgesamt weisen die fünfgeschossigen Gebäude(teile) bei zwingenden Höhen von 61,67 m 
bis 62,25 m ü. NHN, faktische Gebäudehöhen von ca. 15,6 m bis ca. 16,3 m (ab Oberkante 
Gelände) auf. Die Gebäudehöhen der neu geplanten viergeschossigen Gebäude liegen zwi-
schen ca. 12,2 m und 13,4 m (ab Oberkante Gelände), die der dreigeschossigen Gebäude zwi-
schen ca. 9,7 m und 9,8 m (ab Oberkante Gelände). Die unterschiedlichen Gebäudehöhen bei 
gleicher Geschosszahl ergeben sich durch die verschiedenen architektonischen Planungen 
der Baufelder deren Ansichten im Vorhaben- und Erschließungsplan, Blatt 2 dargestellt sind 
sowie aufgrund des geringfügig abfallenden Geländes in Richtung Südosten. 
 
Neben den neu geplanten und bestehenden Gebäuden gibt es folgende weitere überbaubare 
Grundstücksflächen mit festgesetzten Höhen: 
 Für den nördlichen Teilbereich des Geländes im Innenhof des Baufeldes B1 ist aufgrund 
des Höhenunterschieds zum angrenzenden, um circa 1,6 m tieferliegenden Nachbar-
grundstück Wuppertaler Straße 28, die Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksflä-
che erforderlich. Für den gesamten Innenhof werden daher die Geländeoberkante an den 
Eckpunkten des Grundstücks als maximal zulässige Höhen festgesetzt. 
 
 Da die geplante Kindertageseinrichtung über zwei Ebenen verfügt und ein freier Austritt 
der Kinder auch von der oberen Ebene direkt ins Grüne gewünscht ist, soll an dem öst-
lichen Gebäudeteil des Gebäudes im Baufeld A an der Ostseite ein Balkon mit einer Trep-
pe errichtet werden. Gleichzeitig dient dieser Balkon auch als Fluchtbalkon. Für den Bal-
kon und die nördliche Fluchttreppe ist die Festsetzung einer überbaubaren Fläche nötig. 
Als maximal zulässige Höhe wird hier die Oberkante der Brüstung festgesetzt. Sie liegt 
4,6 m über dem festgesetzten Gelände. 
 
 Für die geplante Tiefgaragenzu-/-ausfahrt von Baufeld C wird eine überbaubare Grund-
stücksfläche festgesetzt, da aus schallschutztechnischen Gründen eine Einhausung erfor-
derlich ist und in der geplanten Dimension als eigenständiges Bauteil zu werten ist . Die 
festgesetzte maximal zulässige Höhe bezieht sich auf die Oberkante der Einhausung in-
klusive Rolltorkasten und eventuell erforderlicher Absturzsicherung und entspricht einer 
maximal zulässigen Höhe von 3,8 m. Nach Norden zum Baufeld C3 fällt die Einhausung 
der Zu-/Ausfahrt ab und besitzt am nördlichsten Punkt eine Höhe von 1,3 m.

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Geländehöhe 
 
In der Planzeichnung des vorhabenbezogen Bebauungsplanes werden zur Einhaltung einer 
gleichmäßigen Geländehöhe an den Eckpunkten der geplanten Gebäude sowie an maßgebli-
chen Stellen im Freiraum Geländehöhen festgesetzt, die zwischen 45,4 und 46,5 m ü. NHN lie-
gen. Abweichungen um bis zu 0,2 m sind zulässig, um ein gewisses Maß an Flexibilität bei der 
Ausformung der Gebäude zu ermöglichen, ohne das städtebauliche Gesamtbild zu beeinträch-
tigen. 
 
Für die Gebäude des Baufeldes B wird an den fußläufigen Verkehrsflächen, das Erdgeschoss-
niveau um 0,5 m angehoben und durch niedrige Mauern abgegrenzt, um für die Erdgeschoss-
zonen sowie die ebenerdigen Austritte eine angemessene Privatheit zu gewährleisten und eine 
direkte Einsehbarkeit zu verhindern. 
 
Für die Bestandsgebäude in Baufeld B1 sowie im äußersten Süden im Bereich der Durch-
fahrt - werden keine Geländehöhen festgesetzt, um hier sowohl eine Beibehaltung der beste-
henden Geländehöhen als auch eine Angleichung an die Geländehöhen der Neubebauung zu 
ermöglichen. 
Um zu den angrenzenden Nachbargrundstücken sowie den Verkehrs- und Grünflächen einen 
angemessenen Übergang zu realisieren, werden im gesamten Plangebiet Aufschüttungen, Ab-
grabungen, Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der festgesetzten 
Geländehöhe bis 0,75 m zugelassen.  
 
 
4.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
 
Bauweise 
 
Um an die vorhandene Blockrandbebauung anzubauen und ein Quartier mit einem urbanen 
Charakter zu schaffen, wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. 
 
 
Baulinien 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen definiert. Ent-
lang der raumprägenden Vorderseiten, die ein wesentliches Element des ausgezeichneten 
Siegerentwurfes darstellen, werden Baulinien in Kombination mit zwingenden Höhen festge-
setzt. Damit soll das städtebauliche Konzept eindeutig festgesetzt und realisiert werden. 
 
Durch die Festsetzung von Baulinien in Kombination mit zwingenden Höhen werden für diese 
Hauptfassaden, abgesehen von den Vor- und Rücksprüngen durch Balkone bzw. Loggien, kei-
ne Abstandflächen ausgelöst. Die Anforderungen an den Brandschutz mit den dafür erforderli-
chen Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen sowie ausreichenden Abständen zur Verhinde-
rung einer Brandübertragung werden erfüllt. Darüber hinaus wird sichergestellt, dass gesunde 
Wohnverhältnisse gewahrt sind, die im Rahmen einer Besonnungsstudie für die Belichtung der 
Wohnungen überprüft wurde. Abschließend wurden bei der Festlegung der Baulinien auch die 
Anforderungen der Lichtimmissionen von ausfahrenden Fahrzeugen aus den drei Tiefgargen 
untersucht. Durch Festlegung einer Installierung von außenliegenden Rollladen wurden geeigne-
te Maßnahmen für das einzige von Lichtimmissionen betroffene Gebäude (Baufeld A) festg e-
setzt. Der Bereich der festgesetzten Maßnahme wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan -
Entwurf im Baufeld A mit "b" gekennzeichnet.  
 
Im Baufeld C 3 ist eine Baulinie für Loggien festgesetzt, um das Zurückweichen von der Bau-
linie für Freisitze möglich zu machen und die Rückwand der geplanten Loggien einheitlich zu 
definieren. Durch diese Baulinie wird der ausdrückliche städtebauliche Wunsch zur Errichtung 
von Wohnungsfreisitzen in Form von Loggien definiert. Aufgrund der Baulinie in Verbindung mit 
einer zwingenden Gebäudehöhe lösen die Rückwände der Loggien keine Abstandflächen aus 
und es kommt nicht zu einer Überschneidung mit der vorhandenen Abstandflächenbaulast des

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Bestandsgebäudes Herler Straße 105. Dies ist gleich in dreifacher Hinsicht städtebaulich ver-
tretbar:  
 Zwar sind die Rückwände von Loggien gemäß § 6 Abs. 7 BauO NRW grundsätzlich ab-
standflächenrelevant. Allerdings löst im vorliegenden Fall bereits die äußere Fassade des 
Baufeldes C3, aufgrund der festgesetzten Baulinie in Kombination mit einer zwingenden 
Höhe, keine Abstandfläche aus. Eine Errichtung von Loggien, deren Rückwände noch 
weiter von der Fassade des betroffenen Gebäudes entfernt liegen als die im letzten Satz 
genannte äußere Gebäudefassade, ist daher städtebaulich zu rechtfertigen. 
 
 Bei der betroffenen Fassade des Bestandsgebäudes, für die eine Abstandflächenbaulast 
eingetragen worden ist, handelt es sich um eine fensterlose Giebelwand (Brandwand), die 
ursprünglich zur Fortsetzung einer geschlossenen Bauweise vorgesehen war. Von einer 
Beeinträchtigung der Wohnungen im Bestandsgebäude durch die bis an die Abstandflä-
chenbaulast heranrückende Neubebauung ist daher nicht auszugehen. 
 
 Da überwiegend alle Fassaden der Gebäude im Baufeld C ein einheitliches Gesamtbild 
ergeben, ist eine Änderung für Teilbereiche der Fassaden aus bauordnungsrechtlichen 
Gründen nicht zielführend. 
 
 
Baugrenzen 
 
Um ein gewisses Maß an Flexibilität bei der Ausformung der Gebäude zuzulassen, werden an 
den nicht raumprägenden Gebäudekanten, die durch die Baulinien fixiert werden, Baugrenzen 
festgesetzt. 
 
Für den Bestandsbau Wuppertaler Straße 28 wird eine überbaubare Grundstücksfläche mit 
einer parallel zum Straßenverlauf ausgerichteten Baugrenze festgesetzt. Dadurch soll hier auf 
lange Sicht ein Neubau ermöglicht werden, dessen Fassade – entsprechend der nördlich an-
grenzenden Neubebauung – parallel zur Wuppertaler Straße ausgerichtet wird und eine urbane-
re Fassung des Straßenraums zulässt. Für den Bestandsbau an der Herler Straße wird eine 
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, die der bestehenden Situation entspricht und 
auch die vorhandene Auskragung an der rückwärtigen Fassade einbezieht.  
 
 
Überbaubare Grundstücksflächen 
 
Neben den neu geplanten und bestehenden Gebäuden mit Wohnungen und Kindertagesein-
richtung werden für die bereits aufgeführten planungsrechtlich zu sichernden baulichen Anla-
gen, folgende überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt: 
 
 Für den Fluchtbalkon bzw. die Fluchttreppen der Kindertageseinrichtung an der Nord- 
und Ostseite von Baufeld A. Damit werden der über zwei Ebenen geplanten Kinderta-
geseinrichtung ein freier Austritt der Kinder auch von der oberen Ebene direkt ins Grüne 
und ein Fluchtbalkon ermöglicht. 
 
 Für das Gelände im Innenhof von Baufeld B 1. Durch den bestehenden Geländeunter-
schied von ca. 1,6 m zu dem tiefer liegenden Grundstück Wuppertaler Straße 28 mit 
44,9 m ü. NHN ist eine bauliche Anlage unvermeidbar. 
 
 Für die geplante Tiefgaragenzu-/ausfahrt von Baufeld C. Die Zufahrt zur Tiefgarage kann 
aufgrund der Struktur nicht in die Gebäude integriert werden. Für den Ein-/Ausfahrtbereich 
sind bauliche Maßnahmen, wie Absturzsicherung gegenüber der öffentlichen Spielplatzflä-
che und Überdachung aus schallschutzgründen erforderlich, die den Zufahrtsbereich zu 
einem eigenständigen Bauteil machen, das mit der Festsetzung gesichert wird.

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Über-/Unterschreitung der Baulinien und Überschreitungen der Baugrenzen 
 
Für die Baulinien und Baugrenzen werden einzelne Ausnahmen festgesetzt. Durch die Ausnah-
men sollen die Über- und Unterschreitungen der Baulinien bzw. Baugrenzen für bestimmte bauli-
che Elemente ermöglicht werden, um einen gewissen Gestaltungsspielraum zu eröffnen, ohne 
die Zielsetzungen des städtebaulichen Entwurfs in Frage zu stellen.  
 
In allen Baufeldern sollen durch Abweichungen von den Baulinien bzw. Baugrenzen Freisitze in 
Form von Terrassen, Loggien und Balkonen bzw. untergeordnet auch Loggien in Form von Lau-
bengängen ermöglicht werden, ohne die städtebauliche Struktur zu beeinträchtigen. Daher wer-
den baufeldbezogen Über- und Unterschreitungen von den Baulinien bzw. Baugrenzen durch 
Terrassen, Balkone und Loggien definiert. Darüber hinaus werden im Baufeld A Überschreitun-
gen durch Erker (vorspringende Fensterelemente) im Bereich der Kindertagesseinrichtung fest-
gesetzt. 
 
 
Terrassen 
 
Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 5,0 m sind zuläs-
sig, um attraktive Freibereiche für die Erdgeschosswohnungen und somit eine großzügige 
Wohnqualität zu schaffen. Eine negative Auswirkung auf die angrenzenden Bereiche ist dadurch 
nicht zu erwarten. 
 
 
Balkone / Loggien / Erker 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baulinien durch Balkone und Erker (vorsprin-
gende Fensterelemente) um bis zu 0,5 m zulässig sind. Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Un-
terschreitungen der südlichen Baulinie um bis zu 1,75 m und der westlichen Baulinie um bis zu 
2,85 m durch Loggien zulässig sind. 
Durch diese Festsetzungen soll ermöglicht werden, dass an den – aufgrund der Besonnung – 
bevorzugten Süd- und Westfassaden attraktive Freisitze entstehen. Diese werden zum jeweils 
überwiegenden Teil als Loggien von der Außenfassade zurückversetzt und kragen lediglich um 
die festgesetzten 0,5 m aus.  
Darüber hinaus werden vier 2,4 m hohe Erker (vorspringende Fensterelemente), sogenannte 
"Spielfenster", im Bereich der Kindertageseinrichtung zur Erschließungsstraße (GFL1) und zur 
östlichen Außenspielfläche vorgesehen. Diese bieten den Kindern ein besonderes Spielerlebnis 
mit Kontakt zum Außenbereich und können auch bei schlechtem Wetter eine attraktive Tages-
lichtversorgung gewährleisten. Durch ihre Brüstungshöhe von 0,4 m können sie als Sitznische im 
Inneren genutzt werden. 
Der lange Baukörper wird durch die leicht auskragenden Elemente baulich gegliedert, gleich-
wohl wird eine übermäßige Perforation der städtebaulich gewünschten und daher mit einer Bau-
linie festgesetzten Gebäudeflucht bezogen auf die gesamte Fassade verhindert.  
 
Baufeld B: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone um bis zu 2,3 m 
zulässig sind. Hiervon ausgenommen ist die mit "a" gekennzeichnete Baugrenze im Baufeld B2, 
die nicht durch Balkone überschritten werden darf. Durch diese Festsetzung soll ermöglicht 
werden, dass an den – aufgrund der Besonnung – bevorzugten Süd- und Westfassaden attrak-
tive Freisitze in Form von Balkonen mit einer angemessenen Breite und Tiefe entstehen. An der 
mit "a" gekennzeichneten Fassade im Baufeld B2 sind diese Balkone nicht zulässig, um hier 
den städtebaulich gewünschten Rücksprung im 4. und 5. Vollgeschoss der Gebäudevorderseite 
nicht zu konterkarieren. 
Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der nördlichen Baulinie um bis zu 3,6 m,

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der östlichen Baulinien um bis zu 2,3 m und der westlichen Baulinie um bis zu 2,6 m durch Log-
gien zulässig sind. Durch diese Festsetzung soll ermöglicht werden, dass die starke städtebau-
liche Raumkante der Baukörper des Baufeldes B nicht durch vorspringende Elemente beein-
trächtigt wird und zugleich angemessene Freisitze entstehen können. 
 
Baufeld C: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der südlichen Baulinien durch Balkone um bis zu 
1,0 m zulässig sind und dass die Balkone um mindestens 2,5 m von den Ecken der Gebäude 
entfernt liegen. Weiterhin werden Unterschreitungen der südlichen Baulinie durch Loggien um 
bis zu 1,95m zugelassen. Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der südlichen 
Baulinien um bis zu 2,6 m und der westlichen Baulinien um bis zu 4,25 m durch Loggien jeweils 
nur für das fünfte Geschoss zulässig sind.  
Durch diese Festsetzungen soll ermöglicht werden, dass an den – aufgrund der Besonnung – 
bevorzugten Südfassaden attraktive Freisitze entstehen. Diese werden zum Teil als Loggien 
von der Außenfassade zurückversetzt und kragen lediglich um die festgesetzten 1,0 m aus. 
Damit wird eine übermäßige Perforation der städtebaulich gewünschten und daher mit Baulinien 
festgesetzten Gebäudefluchten, bezogen auf die Gesamtfassade verhindert. Die Balkone müs-
sen zudem 2,5 m von den Ecken der Gebäude entfernt liegen, um eine städtebauliche Beein-
trächtigung dieser raumwirksamen Eckbereiche der Zeilenbauten zu verhindern und die Klarheit 
der Baukörper zu bewahren. 
Im 3. OG im Baufeld C3 ist eine Unterschreitung der nördlichen Baulinie um bis zu 2,25 m durch 
Loggien, die als Laubengänge genutzt werden, zulässig. Durch diese Festsetzung werden zwei 
Laubengängen an der Nordseite der Fassade ermöglicht, die sinnvoll sind, um auch kleinere 
Wohneinheiten bei ansonsten gleichbleibender und somit wirtschaftlicher Grundrisskonstellation 
errichten zu können. Durch das Zurückweichen der Laubengänge von der Fassade wird die 
Klarheit der Gebäudeflucht nicht beeinträchtigt.  
 
 
Abstandflächen von Loggien 
Das Unterschreiten von Baulinien durch Loggien führt zu keiner Beeinträchtigung der gesunden 
Wohnverhältnisse, auch wenn hierdurch Abstandflächen ausgelöst werden, die sich in zwei Fäl-
len mit Abstandflächen anderer Baufelder innerhalb des Plangebietes überlagern. Loggien liegen 
per Definition innerhalb der Gebäudekubatur und erzeugen somit weder zusätzliche Verschat-
tung noch wirken sie sich beeinträchtigend auf die Nachbarbebauung aus. Unterschreitungen von 
Baulinien durch Loggien sind somit vertretbar. 
 
Zwischen Baufeld C2 und C3 kommt es zu einer leichten Überlagerung von Abstandflächen einer 
Loggia im Baufeld C3 (die als Laubengang genutzt wird) und eines Balkons im Baufeld C2 in ei-
ner Größenordnung von 0,4 m². Zwischen Baufeld C3 und der Einhausung der Tiefgaragenab-
fahrt kommt es zu einer Überlagerung von Abstandflächen einer Loggia im Baufeld C3 und der 
Einhausung der Abfahrt in einer Größenordnung von 5,6 m². 
 
 
Abstandflächen von Balkonen 
Die Überschreitungen von Baulinien durch Balkone lösen Abstandflächen aus. Da diese sich je-
doch in der vorliegenden Planung nicht mit Abstandflächen anderer Baufelder überlagern, wer-
den gesunde Wohnverhältnisse durch die Überschreitungen nicht beeinträchtigt. 
 
Zwischen Baufeld A und Baufeld C1 kommt es allerdings zu einer minimalen Überlagerung von 
Abstandflächen eines Balkons im Baufeld A und einer Aufzugsüberfahrt im Baufeld C1 in einer 
Größenordnung von 0,02 m². Durch die Schrägstellung der Baukörper zueinander überlagern 
sich die beiden Abstandflächen lediglich in einer kleinen Dreiecksfläche. Eine Überlagerung in 
derartig geringem Ausmaß kann in Hinblick auf gesunde Wohnverhältnisse vernachlässigt wer-
den.

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Fluchttreppe 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass eine Überschreitung der östlichen Baugrenze "Fluchtbalkon" durch 
eine Fluchttreppe auf einer Breite von bis zu 10,0 m um bis zu 1,0 m zulässig ist. Die Über-
schreitung ist notwendig, um möglichst gradlinige Fluchttreppen errichten zu können. Durch die-
se Festsetzung soll auch der Eingriff in die Außenspielfläche der Kindertageseinrichtung mög-
lichst gering gehalten werden.  
 
 
Hauseingänge 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der Baulinien durch zurückspringende Eingangsbe-
reiche um bis zu 1,9 m zulässig sind, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der jeweili-
gen Fassadenlänge in Anspruch nehmen. Durch diese Festsetzung sollen angemessene Ein-
gangsbereiche geschaffen werden, die von der Fassade zurückversetzt werden, um die präg-
nante Raumkante und den halböffentlichen Quartiersplatz nicht übermäßig zu beeinträchtigen. 
 
Baufeld B / Baufeld C: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen für einseitige Wand-
scheiben mit Überdachungen im Bereich der Hauseingänge um bis zu 1,5 m zulässig sind, 
wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Fassadenlänge in An-
spruch nehmen. Durch diese Festsetzung sollen auch in den Baufeldern B und C angemesse-
ne, wettergeschützte Eingangsbereiche entstehen, ohne durch eine übermäßige Breite und Tie-
fe die prägende Wirkung der Fassaden zu beeinträchtigen 
 
 
Vorgartenzone 
 
Baufeld B: 
 
Um den Bewohnern eine Privatzone zu den angrenzenden Erschließungsflächen zu bieten, 
werden Überschreitungen der Baulinien für die Aufschüttungen mit Stützmauern im Bereich der 
Vorgärten zugelassen. Die maximal zulässige Tiefe der Überschreitung sowie die maximal zu-
lässige Höhe der Aufschüttungen mit Stützmauern wird in Baufeld B1 nach den nördlichen (1,0 
m Tiefe / 0,65 m Höhe), westlichen (2,0 m Tiefe / 0,7 m Höhe) und östlichen (3,0 m Tiefe / 0,75 
m Höhe) Baulinien differenziert, da entsprechend des vorhandenen Platzangebotes und der ge-
planten Geländehöhe sich diese unterschiedlichen Abschirmungen der Vorgartenbereiche erge-
ben. In Baufeld B2 ist an der östlichen Baulinie bzw. der südlichen Baugrenze eine Überschrei-
tung durch Aufschüttungen mit Stützmauern mit einer maximalen Tiefe von 3,5 m bzw. 4,5 m 
und einer maximalen Höhe von 0,75 m zulässig. 
 
 
Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen 
 
Überschreitungen der festgesetzten Umgrenzungslinien für Tiefgaragen durch unterirdische Be-
lüftungs- und Belichtungseinrichtungen der Tiefgarage um bis zu 1,0 m sind zulässig. Dadurch 
werden die für die Kellerräume und Tiefgaragen erforderlichen Belüftungs- und Belichtungs-
einrichtungen ermöglicht, die in der Regel als Lichtschächte vor den TG-Außenwänden und so-
mit außerhalb der Tiefgarage liegen. 
 
Oberirdische Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen, die als Sitzbänke ausgeführt sind, sind 
nur in einer Höhe von max. 0,7 m und in einer Tiefe von max. 1,0 m zulässig. Durch die Fest-
setzung soll die Freiraumgestaltung nicht durch massive Einbauten beeinträchtigt und zugleich 
weitere Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten für die Kellerräume und die Tiefgaragen er-
möglicht werden.

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Flächen für Nebenanlagen 
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden auch Flächen für Nebenanlagen festgesetzt, 
um die anderen Flächen frei von diesen Anlagen zu halten:  
 
 Die mit "SAA" gekennzeichnete Fläche wird als Standplatz für Abfallbehälter für die Ab-
holung, Abfallcontainer und Abfallboxen (eingehaust) festgesetzt. In diesem Bereich wer-
den sowohl die notwendigen Abfallcontainer bzw.-boxen des Baufeld B2 und der Nachbar-
bebauung Herler Straße nachgewiesen als auch eine Aufstellfläche für die Abfallbehälter 
der Baufelder C1 bis C3 festgelegt, die an Abholtagen dort platziert werden. Die Anord-
nung im äußersten Süden erfolgt, um die Arbeitswege für die Müllabfuhr zu reduzieren. 
 
 Die mit "UC" gekennzeichnete Fläche wird als Standort für Unterflurcontainer festgesetzt, 
um den Vorbereich zum  öffentlichen Straßenraum frei von oberirdischen Müllcontainern zu 
halten. 
 
 Die mit "EXT" gekennzeichnete Fläche dient als externer Zu- und Ausgang der Tiefga-
rage Baufeld B. Die Festsetzung korrespondiert mit der Lage der Tiefgarage. Der zusätzli-
che Ausgang außerhalb der Wohngebäude Baufeld B1 und B2 dient dazu, den externen 
Nutzern Herler Str. 99-105, Wuppertaler Straße 28 und Deutschordensstraße 18 deren 
Stellplätze dort per Baulast gesichert sind, einen unabhängigen Zugang zu gewähren. 
 
 Die mit "ST-Carsharing" gekennzeichnete Fläche wird für Carsharing-Stellplätze festge-
setzt, um den Bewohnern des Quartiers ein alternatives Angebot zum eigenen Auto zu 
ermöglichen. Die Stellplätze werden im Norden über die Wuppertaler Straße angefahren. 
Dazu wird auch ein Geh- und Fahrrecht (GF1) zugunsten der Anlieger festgesetzt. 
 
 Die mit "ST Kita" gekennzeichneten Stellplätze entlang der Erschließungsstraße (GFL1) 
werden im Nahbereich der Kindertageseinrichtung zugeordnet festgesetzt. Die Stellplätze 
sollen als Parkangebot für die Eltern dienen und den Hol- und Bringverkehr sicherstellen. 
 
 Die mit "ST Besucher" gekennzeichneten Stellplätze werden jeweils an den Zufahrten des 
Quartiers festgesetzt, um den Besuchern der Neubauten auch oberirdische Besucherstell-
plätze anbieten zu können. Weitere Besucherstellplätze sind in den Tiefgaragen unterge-
bracht. 
 
 Innerhalb der mit "ST Nachbar" gekennzeichneten Fläche, sind ausschließlich die per Bau-
last gesicherten Stellplätze für die benachbarte Wohnbebauung der Häuser der Herler 
Straße 99-105 zulässig. Damit werden ein Teil der notwenigen Stellplätze der benachbar-
ten Wohnbebauung, die durch das Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplanes ge-
ändert wurden, wieder hergestellt. 
 
Darüber hinaus sind Nebenanlagen in Vorgärten unzulässig, um den Freiraum nicht weiter mit 
Anlagen zu belasten. Abstellplätze für Fahrräder sind hiervon ausgenommen, um die woh-
nungsnahe Versorgung sicher zu stellen.  
 
 
4.5 Erschließung 
 
Das Plangebiet ist über die Wuppertaler Straße öffentlich erschlossen und kann über eine ein-
geschränkte Zufahrtsmöglichkeit über eine Tordurchfahrt von der Herler Straße angefahren 
werden. Die Innere Erschließung erfolgt über Privatstraßen.

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Verkehrsuntersuchung 
 
Der Verkehr und seine Auswirkungen wurden im Rahmen des Verkehrsgutachtens durch 
die Brenner Bernard Ingenieure GmbH von März 2018 untersucht. Es wurde ein Verkehrsauf-
kommen von 856 Kfz-Fahrten in 24 h ermittelt, das sich auf die beiden Plangebietszufahrten 
verteilt: 
 
Zufahrt (DTV) Quellverkehr Zielverkehr Summe 
Herler Straße 121 121 241 
Wuppertaler Straße 308 308 615 
Plangebiet   856 
 
Die zugrunde gelegte Verkehrsverteilung erfolgte in Anlehnung an die derzeitige Verteilung im 
Straßennetz und unter Berücksichtigung der Netzstrukturen. Auf Basis der zugrunde gelegten 
Verkehrsverteilung wurde der prognostizierte Neuverkehr auf die umliegenden Strecken umge-
legt und an relevanten Knotenpunkten untersucht. 
 
Die Schwachstellenanalyse (Nachweis der verkehrlichen Leistungsfähigkeit) hat an vier der fünf 
Knotenpunkte einen leistungsfähigen Verkehrsablauf sowohl in der Morgen- als auch in der 
Abendspitze ermittelt. Folgende Knotenpunkte wurden untersucht: KP 1: Herler Ring (K17) / 
Buchheimer Ring (K17) / Wuppertaler Straße / Wichheimer Straße, KP 2: Buchheimer Ring (K17) 
/ Herler Straße, KP 3: Herler Straße / Deutschordensstraße / Dombacher Straße, KP 4: Wupper-
taler Straße / Stegwiese, KP 5: Frankfurter Straße / Alte Wippfürther Straße / Guilleaumestraße. 
Am Knoten (KP2) Buchheimer Ring / Herler Straße werden während der abendlichen Spitzen-
stunde der Linksabbieger Richtung Westen bereits im Bestand mit der Qualitätsstufe E (die Qua-
litätsstufen sind von A bis F gekennzeichnet, A: beste Qualität, F: schlechteste Qualität) gemäß 
den Richtlinien für Lichtsignalanlagen (RiLSA) 2015 abgewickelt. Bedingt durch die Neuverkehre 
der geplanten Nutzung kommt es zu einer leichten Erhöhung  der mittleren Staulänge der Herler 
Straße von 6 m gegenüber der ursprünglichen Staulänge von 32 m bei gleichbleibender Quali-
tätsstufe E. Die vorhandene Linksabbiegerspur ist jedoch ausreichend dimensioniert, so dass 
keine Beeinträchtigung der anderen Ströme zu erwarten ist. Somit stellt sich keine Verschlechte-
rung der Situation für diese Verkehrserzeugung ein. Da für die übrigen vier Knotenpunkte ein 
leistungsfähiger Verkehrsablauf ermittelt wurde, kann aus verkehrsgutachterlicher Sicht dem 
vorliegenden Bauvorhaben somit entsprochen werden. 
 
Mobilitätskonzept 
 
Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wird für eine Reduktion der benötig-
ten Stellplatzzahl im Plangebiet herangezogen. Aufgrund des abnehmenden Nutzens eines 
Autos bei steigender Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) kann 
die Zahl der Stellplätze gesenkt werden. Entsprechend der Regelung "Mögliche Stellplatzre-
duktion in Bereichen mit hoher ÖPNV-Erschließung" (Stadtentwicklungsausschuss (StEA) vom 
18.09.2003 - letzte Aktualisierung 01.07.2011) wird für das Plangebiet aufgrund der direkten 
und leistungsfähigen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ein Reduk-
tionsfaktor von 25 % bei der Stellplatzberechnung angesetzt. Durch örtliche Maßnahmen, wie 
zum Beispiel eine Carsharing-Station oder eine erhöhte Stellplatzanzahl an Fahrrädern, die im 
Rahmen eines Mobilitätskonzeptes aufgezeigt und realisiert werden, ist eine weitere Reduzie-
rung möglich. 
 
Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Verkehrsuntersuchung der Brenner Bernard 
Ingenieure GmbH ein Mobilitätskonzept erarbeitet. Die darin vorgesehenen Maßnahmen (eine 
Carsharing-Station, Verknüpfung von Verkehrsmitteln, erhöhte Stellplatzanzahl an Fahrrädern, 
Unterstützung von Rad-und Fußgängerverkehr) in Verbindung mit der vorhandenen Raumstruktur 
(verdichteter, nutzungsdurchmischter Stadtraum) führen zu einer Verringerung des Bedarfs an 
privaten Pkw bei der Bewohnerschaft. Es wird angenommen, dass eine Vielzahl derjenigen, die 
den eigenen Pkw nur zu besonderen Wegezwecken und Motiven nutzen, diesen bei dem Vorhan-
densein eines wohnungsnahen Carsharing-Angebotes abschaffen. Somit ist – neben Handlungs-

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maßnahmen im Bereich des Fuß- und Radverkehrs durch sichere und komfortable Fahrradab-
stellplätze – die Verfügbarkeit eines fußläufig erreichbaren Carsharing-Angebotes von besonde-
rer Bedeutung für das Erfordernis privater Pkw-Stellplätze und entsprechend für die Herleitung 
des Stellplatznachweises. Es lässt sich statistisch ableiten, dass ein Carsharing-Fahrzeug etwa 
8 bis 10 private Pkw ersetzen kann. Die geplanten 4 oberirdischen Carsharing -Stellplätze, die 
zeitlich uneingeschränkt zur Nutzung zur Verfügung stehen, werden somit 32 bis 40 private Pkw-
Stellplätze ersetzen. Sie werden auf der Stellplatzfläche an der Wuppertaler Straße neben 
dem Gebäude Baufeld A festgesetzt.  
 
Durch konsequente Umsetzung der folgenden Maßnahmen, wie 
 
 die Förderung der Nahmobilität durch Unterstützung des Rad- und Fußgängerver-
kehrs 
 (die weitgehend autofreie Gestaltung des Quartiers, ein zum Verweilen einladen-
der Quartiersplatz mit Bäumen und Sitzmöglichkeiten, ein durchgrüntes barriere-
freies Wegenetz mit kurzen Wegen und guter Orientierung, diebstahlsichere und 
gut zugängliche Abstellanlagen für Fahrräder, z.T. auch wettergeschützt in den 
Tiefgaragen), 
 die Errichtung einer erhöhten Stellplatzanzahl für Fahrräder,  
 die Einrichtung einer Carsharing-Station in fußläufiger Entfernung zur Stadtbahn-
haltstelle sowie  
 die so ermöglichte Multimodalität bzw. Intermodalität (damit ist eine Verknüpfung 
mehrerer Verkehrsmittel untereinander, hier also die Verknüpfung von Carsharing-
Station mit Fahrradabstellanlagen und einer ÖPNV-Haltestelle gemeint), 
 
wird eine zusätzliche Reduktion der erforderlichen Stellplatzzahl um 10 % aus verkehrsgutachter-
licher Sicht als angemessen bewertet. Zusammen mit dem oben genannten ÖPNV-Abschlag 
ergibt sich ein Reduktionsfaktor von 35 % bei der Stellplatzberechnung. Bei 237 Wohneinheiten 
sind mit einem 35%-igen Reduktionsfaktor für die Wohnbebauung 155 neu zu errichtende Stell-
plätze erforderlich. Inklusive einem Bedarf von 17 Besucherstellplätzen und 78 durch Baulast 
nachzuweisenden Stellplätzen (63 für Herler Straße 99-105 und 15 für Wuppertaler Straße 28), 
ergibt sich für das Plangebiet ein Stellplatzbedarf für den Wohnungsbau von insgesamt 250 
Stellplätzen. Hinzu kommen 3 Stellplätzen für die Mitarbeiter der Kindertageseinrichtung. In 
Summe sind dies 253 Stellplätze. Die Planung sieht die Unterbringung von 263 Stellplätzen im 
Plangebiet vor, davon 248 unterirdisch und 17 auf oberirdischen Stellplätzen, in den Letzteren 
sind 5 Stellplätze für den Hol- und Bringverkehr der Kindertageseinrichtung eingeschlossen. Das 
bedeutet, dass 10 Stellplätze mehr vorgesehen werden als es der Bedarf erfordert. Zusätzlich 
werden die 4 Carsharing Stellplätze oberirdisch vorgesehen. 
 
 
Verkehrserschließung 
 
Tiefgaragen 
 
Das Quartier wird oberirdisch weitgehend autofrei gestaltet. Dazu wird festgesetzt, dass Stell-
plätze für Pkw und motorisierte Zweiräder ausschließlich in Tiefgaragen bzw.in den mit ST ge-
kennzeichneten Flächen zulässig sind.  
 
Um die zentrale öffentliche Grünfläche von einer Unterbauung freizuhalten, erhält jedes der Bau-
felder A bis C seine eigene Tiefgarage, die jeweils vollständig innerhalb der zugehörigen Grund-
stücksfläche errichtet wird.  
 
Die Zu-/Ausfahrten der Tiefgaragen der Baufelder A und B erfolgen über Anschlüsse an eine 
private Stichstraße (GFL1) von der Wuppertaler Straße, die mit einer Wendemöglichkeit in 
Form eines Wendehammers ausgestattet ist. Die Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage von Baufeld C 
erfolgt durch die Tordurchfahrt an der Herler Straße. 
 
Die Rampen werden einspurig mit einer Signalsteuerung und entsprechenden vorgelagerten

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Wartebereichen ausgebildet. Diese geplante Wegeführung resultiert vor allem aus gestalteri-
schen Gründen und den beengten Platzverhältnissen. Die einspurigen Ein-/Ausfahrten wurden 
im Rahmen der Verkehrsuntersuchung auf die Häufigkeit von Konfliktsituationen durch Ge-
genverkehr überprüft. Es ergeben sich geringe Konfliktsituationen für den Begegnungsfall. Bei 
der Signalisierung der Tiefgarage wird, bei konkurrierenden Anforderungen für ein- und aus-
fahrende Fahrzeuge, bis zur letzten Sekunde des sich öffnenden Rolltores die Anforderung 
der einfahrenden Fahrzeuge bevorzugt, um einen Rückstau in die Erschließungsstraße zu ver-
meiden. Aufgrund der sehr geringen Wahrscheinlichkeiten für den Begegnungsfall und die 
beschriebenen Steuerungsmöglichkeiten zur Reduzierung des Zeitraumes, an dem eine  
Ein-/Ausfahrt durch ein ausfahrendes Fahrzeug behindert ist, ist aus gutachterlicher Sicht die 
Einrichtung einer Warteposition für einfahrende Pkw ausreichend. 
 
In den Tiefgaragen werden sämtliche Stellplätze für die Bewohner, für die Mitarbeiter der Kin-
dertageseinrichtung sowie der Großteil der Besucherstellplätze untergebracht werden. Die 15 
überplanten Stellplätze im Bereich des vorhandenen Garagenhofes auf dem Grundstück 
Wuppertaler Straße 28 werden zukünftig in der Tiefgarage von Baufeld B nachgewiesen und 
per Baulast gesichert. Mit dem Kauf des gesamten Plangrundstücks wurde zudem die Ver-
pflichtung eingegangen, zusätzlich zu den hierfür erforderlichen Stellplätzen, die bisher per 
Baulast gesicherten 63 Stellplätze für die benachbarte Wohnbebauung der Häuser Herler Stra-
ße 99-105 unterzubringen. Diese können in Teilen (13 Stück) oderirdisch in dem nördlich an 
den benannten Gebäudewinkel angrenzenden Hof untergebracht werden, wovon 8 Stellplätze 
im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt werden und die übri-
gen 5 Stellplätze auf dem eigenen Grundstück Herler Straße nachgewiesen werden. Die übrigen 
Baulast-Stellplätze werden in den Tiefgaragen von Baufeld B (12 Stück) und Baufeld C (51 
Stück) untergebracht. Zudem werden Besucherstellplätze in den Tiefgaragen vorgesehen. In 
Baufeld A sind 37 Stellplätze für Bewohner, 2 Stellplätze für Besucher (2 weitere Besucherstell-
plätze sind oberirdisch geplant) und 3 Stellplätze für Kita-Mitarbeiter vorgesehen. In Baufeld B 
sind 66 Stellplätze für Bewohner, 7 Stellplätze für Besucher, 12 Baulast-Stellplätze der Herler 
Straße und 15 Baulast-Stellplätze der Wuppertaler Straße 28 vorgesehen. In Baufeld C sind 52 
Stellplätze für Bewohner, 6 Stellplätze für Besucher und 51 Baulast-Stellplätze vorgesehen. Zur 
unabhängigen Nutzung der Besucherstellplätze soll die Zugänglichkeit für externe Nutzer ge-
währleistet werden, z.B. über schlüssellosen Zutritt mit Hilfe von Zahlencodes. Insgesamt wer-
den in Tiefgarage A 42 Stellplätze, in Tiefgarage B 110 Stellplätze und in Tiefgarage C 96 Stell-
plätze errichtet. 
 
Um eine eigenständige Zugänglichkeit der Tiefgarage für die Nachbarn des Plangebietes 
(Wuppertaler Straße 28, Herler Straße 99-105 und Deutschordensstraße 18) zu gewährleisten, 
wird festgesetzt, dass innerhalb der mit "EXT" gekennzeichneten Fläche (innerhalb der Flä-
chen für Tiefgaragen) ein überdachter Zu- und Ausgang mit einer Grundfläche von maximal 
25 m² zulässig ist. Der Standort für den Ausgang aus der TG wurde so gewählt, dass er in der 
geplanten Größe und Höhe die Erdgeschosszonen der umliegenden Baukörper B1 und B2 nicht 
beeinträchtigt. Im Baufeld C ist kein eigenständiger Ausgang erforderlich, da die Tiefgarage über 
eine Fußgängerrampe erschlossen wird, die parallel zur PKW-Rampe verläuft und sich inner-
halb der überbaubaren Fläche für die Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage befindet.  
 
In Tiefgaragen sind auch Lager-, Technik- und Nebenräume sowie Fahrradabstellplätze zulässig, 
um die notwendigen Räume für Technik und Lager, notwendige Fahrradabstellplätze sowie gege-
benenfalls E-Ladestation für Besucherstellplätze zu ermöglichen.  Darüber hinaus werden zur 
erforderlichen Be- und Entlüftung der Tiefgaragen innerhalb der dafür festgesetzten Flächen 
Lüftungseinrichtungen zugelassen. Diese werden – bei Einhaltung der Sicherheitsanforderun-
gen – unter anderem in Sitzbänken als Einfassung der öffentlichen Spielplatzfläche unterge-
bracht.

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Oberirdische Stellplätze 
 
Sowohl auf dem Vorplatz von Baufeld A nördlich der privaten Stichstraße als auch südlich 
des Baufeldes B2 sind jeweils 2 Besucherstellplätze vorgesehen und mit "ST Besucher" festge-
setzt. Außerdem sind an der westlichen Grundstücksgrenze, auf dem Vorplatz von Baufeld A 
4 Carsharing- Stellplätze vorgesehen und als "ST Carsharing" festgesetzt. 5 weitere oberirdi-
sche Stellplätze, als Kurzparker für den Hol- und Bringverkehr der Kindertageseinrichtung, sind 
entlang der privaten Stichstraße (GFL1) von der Wuppertaler Straße vorgesehen und als "ST 
Kita" festgesetzt. Unmittelbar südlich von Baufeld C3 sind teils auf dem Grundstück der Vorha-
benträgerin, teils auf dem Nachbargrundstück 13 weitere oberirdische Besucherstellplätze 
ausschließlich für die Nachbarnutzung an der Herler Straße geplant und innerhalb des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans als "ST Nachbar" gekennzeichnet. Die bisher hier vorhande-
ne private Kleinkindspielfläche wird unmittelbar nördlich der 13 Stellplätze, die als "ST Nachbar" 
festgesetzt sind, auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin neu errichtet. Diese dienen den Be-
suchern der in der Herler Straße 99-105 vorhandenen Wohnungen und Gewerbeeinrichtungen. 
 
 
Fahrradabstellplätze 
 
Den Vorgaben des Mobilitätskonzeptes gemäß sieht die Planung zur Unterbringung von Fahr-
rädern diebstahlsichere, größtenteils wettergeschützte und gut zugängliche Radabstellanlagen 
für die Bewohnerinnen und Bewohner in den Tiefgaragen sowie an den oberirdischen Fahr-
radabstellplätzen in Form von Bügeln vor. Für die Besucher der Kindertageseinrichtung werden 
oberirdische Fahrradabstellplätze vorgesehen. Die Anzahl der Fahrradabstellplätze richtet sich 
nach der Richtzahlenliste für Stellplätze Radverkehr der Stadt Köln. Zur gezielten Förderung 
des Radverkehrs liegt der Planung eine um den Faktor 1,3 erhöhte Richtzahl zugrunde. Hieraus 
resultiert ein Bedarf von ca. 620 Fahrradstellplätzen für das Plangebiet. Ein großer Teil dieser 
Fahrradabstellplätze, ca. 530 Stück, wird in den Tiefgaragen und nur ein kleiner Anteil, ca. 90 
Stück, oberirdisch realisiert. Hierdurch soll die Freiraumqualität gewährleistet bleiben. 
 
 
Ein- und Ausfahrtsbereiche von/zur öffentlichen Verkehrsfläche 
 
Ein- und Ausfahrten von beziehungsweise zur öffentlichen Verkehrsfläche sind ausschließlich 
innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig. Dadurch soll, neben der notwendigen Er-
schließungsfunktion, eine möglichst attraktive Gestaltung des Quartierseingangs an der 
Wuppertaler Straße ermöglicht und eine übermäßige Belastung des öffentlichen Straßenraums 
durch weitere Ein/und Ausfahrten an anderen Stellen als festgesetzt, verhindert werden. 
 
 
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
 
Die Haupterschließung der Baufelder A bis C erfolgt von der Wuppertaler Straße über Flächen, 
die mit Baulasten belegt und über Grunddienstbarkeiten gesichert werden. 
Um die Zugänglichkeit und Befahrbarkeit von der Wuppertaler Straße über die private Stich-
straße für die Allgemeinheit zu gewährleisten, wird für diese Fläche bis zu der mit Pollern ab-
gegrenzten Wendemöglichkeit in Form eines Wendehammers ein entsprechendes Geh- und 
Fahrrecht festgesetzt. Darüber hinaus wird ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger 
festgesetzt, um hier eine entsprechende Versorgung zu gewährleisten (GFL 1).  
Davon zweigt im vorderen Bereich an der Wuppertaler Straße eine Fläche mit 4 Carsharing-
Stellplätzen, 2 Besucherplatzen und der Tiefgaragenzu-/-ausfahrt von Baufeld A ab, die 
durch ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger gesichert wird (GF 1). Weiterhin wird über 
diese Fläche die nördlich liegende Trafostation angefahren. 
 
Ab der mit Pollern abgegrenzten Wendemöglichkeit der privaten Erschließung bis zur Kinderta-
geseinrichtung werden ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, ein Fahrrecht - zugunsten der

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Anlieger sowie ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt (GFL 2). Dadurch 
soll die allgemeine Erreichbarkeit und eine Anfahrbarkeit für die rückwärtigen Anlieger in Ausnah-
mefällen, zum Beispiel zur Anlieferung für die Kindertageseinrichtung und für Baufeld C, sowie 
eine entsprechende Versorgung gewährleistet werden.  
 
Südlich der abgegrenzten Wendemöglichkeit der privaten Erschließung wird westlich des öffentli-
chen Spielplatzes ein Gehrecht zugunsten der Anlieger, ein Leitungsrecht zugunsten der Versor-
gungsträger und ein Fahrrecht zugunsten der Stadt Köln (GFL 3) festgesetzt, um die Anfahrbar-
keit in Ausnahmefällen, zum Beispiel für den Sandaustausch auf dem Spielplatz oder Pflege der 
Grünfläche durch die Stadt Köln, zu ermöglichen sowie eine entsprechende Erreichbarkeit und 
Versorgung zu gewährleisten.  
 
Ein Gehrecht zugunsten der Anlieger (G 2) wird zwischen dem Baufeld B1 und dem Baufeld B2 
festgelegt, um die Zuwegung des externen Zu-und Ausgangs der Tiefgarage für Nachbarn oder 
Besucher des Baufeldes B zu gewährleisten.  
 
Ein weiteres Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger wird im Bereich der Tordurchfahrt des 
Nachbargrundstücks Herler Straße bis zum Baufeld der Zu/Ausfahrt der TG Baufeld C sowie zu 
den beiden Besucherstellplätzen festgesetzt. Damit wird durch die Nutzung des Fremdgrund-
stücks die Zufahrt zur Tiefgarage von Baufeld C und für die beiden geplanten Besucher-
Stellplätze gesichert (GF 2). Das Gehrecht ermöglicht den Anliegern zudem die direkte Anbindung 
an die Herler Straße und die dortige Stadtbahnhaltestelle, was der vorhandenen Grunddienstbar-
keit entspricht.  
 
Zur Erschließung der vorhandenen Trafostation im Nordwesten des Plangebietes werden ein 
Geh- und Fahrrecht zugunsten der Versorgungsträger (hier: Rheinenergie AG) im Bereich des 
Vorplatzes an der Wuppertaler Straße (GF 1) sowie ein zusätzliches Gehrecht zugunsten der Ver-
sorgungsträger für den Fußweg zwischen den Besucherstellplätzen und der Trafostation (G 1) 
festgesetzt. Zudem wird ein Leitungsrecht (L 1) zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt, um 
die vorhandene Leitungsführung zwischen der Wuppertaler Straße und der Trafostation zu si-
chern.  
 
Zur Versorgung der Baufelder C1 bis C3 für Leitungen der Medienträger wird ein Leitungsrecht  
(L 1) zugunsten der Versorgungsträger im Bereich der öffentlichen Spielplatzfläche festgesetzt. 
Der in diesem Leitungsbereich geplante Fußweg durch die öffentliche Grünfläche dient nicht als 
Zuwegung zu Baufeld C, so dass hier kein Gehrecht zugunsten der Anlieger notwendig ist. 
 
 
Feuerwehrzufahrt und Bewegungsfläche 
 
Die Bewegungs- und Aufstellflächen der Feuerwehr sind in dem Vorhaben - und Erschlie-
ßungsplan dargestellt. Sie liegen überwiegend in den privaten Erschließungsflächen und en t-
lang des westlichen Teils der öffentlichen Grünfläche, die in diesem Bereich als wassergebu n-
dene Wegedecke mit befahrbarem Unterbau ausgebildet wird. Die Feuerwehrumfahrungen 
entlang der östlichen Plangebietsgrenze werden dort, wo keine Wege geplant sind, als Scho t-
terrasen ausgebildet. Die Bäume der östlich angrenzenden Ausgleichsfläche werden durch die 
Feuerwehrbewegungsflächen nicht beeinträchtigt. Bäume mit mangelnder Verkehr ssicherheit 
sowie Grünüberhänge von Bäumen zu den Baufeldern innerhalb der Ausgleichsfläche wurden 
durch das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen entfernt. Darüber hinausgehende Fä l-
lungen in der Ausgleichsfläche werden durch die Planung nicht induzier t. Schädigungen des 
Wurzelwerks können ebenfalls ausgeschlossen werden. Wurzelschürfungen haben ergeben, 
dass im Plangebiet keine Wurzeln anzutreffen sind, da das Grenzfundament, welches erhalten 
bleibt, eine Durchwurzelung wirksam verhindert hat.  
 
Begrünungen im Bereich notwendiger Flächen für die Feuerwehr werden so angelegt, dass die 
Flächen für die Feuerwehr nicht eingeschränkt werden. Zur besseren Orientierung der Aufstel l-
flächen und Zufahrten zu den einzelnen Baufeldern wird in Abstimmung mit d er Feuerwehr, 
Abteilung Gefahrenschutz, an den beiden Zufahrten zum Plangebiet ein Orientierungsplan au f-

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gestellt.  
 
 
4.6 Soziale Infrastruktur 
 
 
Kindertageseinrichtung 
 
Im Nordosten des Plangebiets ist eine 5-zügige Kindertageseinrichtung (Kita) für 80 Kinder mit 
einer Nutzfläche von 920 m² und einer Freifläche von ca. 1.300 m² geplant. Die aktuelle Pla-
nung sieht 36 Kinder in U3-Gruppen und 44 Kinder in Ü3-Gruppen vor. Durch das architektoni-
sche Konzept ist es möglich, geänderte Bedürfnisse der Altersgruppen innerhalb der Räumlich-
keiten anzupassen. Raumtechnisch können bei personeller Voraussetzung auch Korridorplätze 
angeboten werden. Das Außengelände, welches Bereiche für die unterschiedlichen Altersgrup-
pen bietet, ist ausreichend bemessen. Die 237 neuen Wohneinheiten lösen einen Bedarf an 37 
Kindertagesplätzen aus. Damit werden 43 weitere Kindertagesplätze geschaffen, die zur Ver-
sorgung des angrenzenden Wohnquartiers vorgesehen sind. 
 
 
Schulentwicklung 
 
Unter Anwendung des modifizierten Verfahrens zur Prognose der Belegung je Wohneinheit mit 
durchschnittlich 2,6 Bewohnern ist bei 237 neuen Wohneinheiten von 16 zusätzlichen Schül e-
rinnen und Schülern je Jahrgangsstufe im Primarbereich und 9 zusätzlichen Schülerinnen und 
Schülern je Jahrgangsstufe in der S ekundarstufe I auszugehen. Die dem Plangebiet nächstg e-
legenen Grundschulen mit verschiedener Schulart sind die GGS An St. Theresia und die KGS 
sowie GGS Alte Wipperfürther Straße. Die Verwaltung beabsichtigt die Kapazitäten an den 
Schulen anzupassen, damit stehen mittelfristig maximal 150 Schülerplätze zur Verfügung  
 
Öffentliche Grünfläche - Spielplatz 
 
Im zentralen Bereich des Plangebietes (Quartiersanger) wird eine öffentliche Grünfläche mit 
Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt. Gemäß Spielplatzbedarfsplanung der Stadt Köln ist 
für das neue Quartier die Schaffung einer öffentlichen Spielplatzfläche mi t einer Größe von 
rund 1.300 m² (bei 237 neu geplanten Wohneinheiten) erforderlich. Ein öffentlicher Spielplatz 
mit einer Fläche von rund 1.350 m² wird auf der öffentlichen Grünfläche im zentralen Bereich 
des Plangebietes (Quartiersanger) realisiert. Die V orhabenträgerin wird auf eigene Kosten 
nach Vorgabe der Stadt eine öffentliche Grünfläche mit einem öffentlichen Kinderspielplatz er-
stellen. Im Sinne des öffentlichen Interesses wird als Absicherung zur Herstellung der Öffentl i-
chen Grünfläche und des Kinderspielplatzes eine Bürgschaft bei den Fachämtern hinterlegt. 
Die Abstimmungen und die Ausführung werden im Rahmen des Durchführungsvertrages g e-
troffen. Die öffentliche Spielfläche setzt sich aus verschiedenen Bereichen zusammen: Der 
Quartiersplatz im Norden dient als Treffpunkt für Jugendliche und Erwachsene und wird als 
wassergebundene Wegedecke ausgeführt. Hier wird ein Boule -Platz angelegt sowie Sitzbänke 
unter Bäumen vorgesehen. Südlich hiervon befindet sich der Bereich für Kinder in Form eines 
Spielschiffes, welcher Sandkastenflächen, Holzspielflächen, Kletterturm, Grünflächen und 
Gehwegflächen aus ungebundener Wegedecke aufweist. Die Feuerwehrbewegungsflächen, 
die ebenfalls in den öffentlichen Spielbereich hineinragen, werden aus wassergebundener We-
gedecke erstellt. Aus Sicherheitsgründen wird der öffentliche Spielbereich in Teilen durch eine 
niedrige Mauer, die gleichzeitig als Sitzmöglichkeit dient, bzw. begrünte Zäune gegenüber den 
angrenzenden Wegen (z.B. Feuerwehrzufahrt) abgegrenzt. Die Wege durch die öffentliche 
Grünfläche werden zum Schutz der Kinder vor Fahrradfahrern oder Skatern durch ein Dränge l-
gitter gesichert. 
 
Private Spielplatzflächen 
 
Die nach Spielplatzsatzung der Stadt Köln privaten Spielflächen für Kleinkinder sind – verteilt 
über das Plangebiet – im Nahbereich der Wohngebäude vorgesehen. Sie entstehen in einer 
gemeinsamen Gestaltungssprache mit der öffentlichen Spielplatzfläche und bilden so eine z u-

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sammenhängende Spiellandschaft, die aufgrund der weitgehenden Autofreiheit des Qua rtiers 
eine sichere Bewegung der Kinder im Quartier gewährleistet. Aufgrund der zusammenhänge n-
den Spiellandschaft ist eine strikte Trennung der Altersgruppen nicht erforderlich, da Angebote 
für alle Altersgruppen geschaffen werden.  
 
 
4.7 Technische Infrastruktur 
 
Die Versorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Lei-
tungen über den Anschluss an der Wuppertaler Straße erfolgen. 
 
Die Entwässerung des Schmutzwassers kann durch den Anschluss an das Mischwasserkana l-
netz der Städtischen Entwässerungsbetriebe (StEB) eingerichtet werden. Für das Niede r-
schlagswasser besteht keine Versickerungspflicht gemäß § 44 Absatz 1 Landeswassergesetz 
(LWG) in Verbindung mit § 55 Absatz 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG), da das Plangebiet 
bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut worden ist. Da das Niederschlagswasser zudem aus 
technischen Gründen (Unterbauung durch Tiefgaragen, Spielflächen) nicht versickert werden 
kann, muss es im vorhandenen Mischsystem entwässert werden, was, nach Aussage der Stä d-
tischen Entwässerungsbetriebe (StEB) möglich ist. Da dies jedoch nicht für seltene Starkreg e-
nereignisse gilt, werden hierfür geeignete Vorsorgemaßnahmen berücksichtigt. So wird ein 
Großteil des Niederschlagswassers bereits auf den – zum großen Teil begrünten – Dachflä-
chen zurückgehalten. Der Nachweis der schadlosen Überflutung ist gegeben. Er wird durch den 
Einstau der Dachflächen um 3 cm, der Wegeflächen entlang der Ränder in Rinnen, der Garten-
fläche um 4 cm sowie der privaten Sandflächen um 5 cm erfüllt. Die Grünfläche und der öffentli-
che Spielplatz werden zum Anstau nicht herangezogen.  
 
Im Norden des Plangebietes ist eine Trafostation der Rheinenergie AG vorhanden, für die zur 
planungsrechtlichen Sicherung eine Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zwec kbestimmung 
Elektrizität (Trafo) festgesetzt wird. Die notwendigen Abstände von Gebäude zu Trafostation 
von mindestens 3 m werden eingehalten.  
 
 
Müllentsorgung 
 
Um eine Durchfahrung des Quartiers und damit verbundene Beeinträchtigungen durch Müll-
fahrzeuge zu vermeiden, erfolgt die Müllabfuhr über die Wuppertaler Straße und die Herler 
Straße. An der Wuppertaler Straße sind 7 Unterflurcontainer angeordnet, die den 122 
Wohneinheiten der Baufelder A und B1 zur Verfügung stehen und im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan in der mit "UC" festgesetzten Fläche untergebracht sind .  
 
Das Baufeld B2 mit 35 Wohneinheiten verfügt über 8 oberirdische Abfallboxen die an der südli-
chen Planungsgrenze im Bereich der "SAA" Fläche, zur Verfügung stehen. Ebenso werden 5 
Abfallcontainer für das Nachbargrundstück Herler Straße dauerhaft bereitgestellt. Die Abfall-
sammelstelle dient gleichzeitig als Aufstellfläche für die 21 Abfallbehälter die am Abholtag aus 
den Abfallboxen der Baufelder C1 bis C3 dort platziert werden. Für das Baufeld C, mit 79 
Wohneinheiten stehen an 3 Standorten jeweils 7 Abfallboxen zur Verfügung. Die Abfallboxen für 
das Baufeld C1 sind nördlich des Baufeldes an der östlichen Plangebietsgrenze angeordnet, die 
Abfallboxen für das Baufeld C2 und C3 sind dauerhaft an den jeweils rückwärtigen südlichen 
Bereichen der Baufelder C1 und C2 angeordnet. Somit werden die Eingangsbereiche der Bau-
felder von Abfallboxen frei gehalten. 
 
Aufgrund der besonderen Funktion der Sammelstelle für den Standort der notwendigen Abfall-
container und der Aufstellfläche für die platzierten Abfallbehälter wird diese Fläche im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan mit "SAA" festgesetzt. Die Abholung erfolgt in Abstimmung 
mit den Abfallwirtschaftsbetrieben (AWB), unverändert durch die Tordurchfahrt an der Herler 
Straße. Die Abfallwirtschaftsbetriebe werden für die Abholung einen Vertrag mit den Eigentü-
mern und /oder Mietern abschließen, der eine beschleunigte Leerung der Abfallbehälter vor-
sieht. Diese werden von der Müllabfuhr zur zügigen Abfuhr rechtzeitig an den Fahrbahnrand 
geholt. In Abstimmung mit den Abfallwirtschaftsbetrieben (AWB) können die Müllfahrzeuge zur

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Abholung auf Teilen des Gehwegs halten, der durch den abgesenkten Bordstein vor der Tor-
durchfahrt befahren werden kann, ohne den Fuß- oder PKW-Verkehr maßgeblich zu behindern. 
 
 
4.8 Grünordnung 
 
Dem Freiraumkonzept und erarbeiteten Grünordnungsplan folgend, werden für das Allgemeine 
Wohngebiet und die Erschließungsflächen, Begrünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festse t-
zungen dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft sowie dem Klim a-
schutz. 
 
Baumpflanzungen 
 
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind mindestens 11 mittel- bis großkronige Bäume zu 
pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Dadurch soll eine angemessene Begrünung der Quar-
tiersmitte mit dem öffentlichen Spielplatz gewährleistet werden. 
 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind mindestens 18 mittel- bis großkronige 
Bäume sowie 22 klein- bis mittelkronige Bäume und dauerhaft zu erhalten. Dadurch soll auch 
in den übrigen halböffentlichen beziehungsweise privaten Bereichen eine angemessene Begrü-
nung des Quartiers erfolgen. Die Verteilung der mittel- bis großkronigen beziehungsweise klein- 
bis mittelkronigen Bäume geht aus den Planzeichnungen von vorhabenbezogenem Bebau-
ungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) hervor. Damit eine gewisse Flexibilität 
bei der Anordnung der Bäume gewahrt bleibt, können die Baumstandorte von den nachrichtlich 
dargestellten Standorten in einem Radius von 5 m abweichen. 
 
Mit der Differenzierung der Baumgrößen soll zum einen eine Hierarchisierung zwischen dem 
großen gemeinsam nutzbaren Freiraum und den kleinteiligeren Außenbereichen der Wohn-
gebäude geschaffen werden. Zum anderen sind die Außenbereiche der Gebäude überwiegend 
durch Tiefgaragen unterbaut, weshalb hier kleinere Bäume mit einem geringeren Wurzelum-
fang vorgesehen werden. In den nicht unterbauten Außenbereichen der Außenspielfläche der 
Kindertageseinrichtung, werden im Gegenzug mittel- bis großkronige Bäume festgesetzt. 
 
Durch die Zulässigkeit von einheimischen Gehölzen soll die Freiraumplanung gemäß dem Kon-
zept ermöglicht werden und eine Einbindung in die Umgebung zur öffentlichen Grünfläche "Im 
Paradies" erfolgen. 
 
Um über die Baumpflanzungen hinaus eine attraktive Freiraumgestaltung zu schaffen sowie 
einen ökologischen und stadtklimatischen Beitrag zu leisten, wird festgesetzt, dass Grund-
stücksflächen, die nicht durch Gebäude, Wege, Spielplätze und sonstige Nebenanlagen über-
baut werden, gärtnerisch mit Gräsern, Stauden und / oder Gebüsch mit standorttypischen Ge-
hölzen  zu gestalten sind. 
 
Begrünung von Tiefgaragen 
 
Damit Baumpflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auch oberhalb von Tiefgaragen reali-
siert werden können, werden entsprechend angemessene Vegetationstragschichten von min-
destsens 1,2 m und mindestens 25m² Pflanzfläche pro Baum sowie eine ausreichende Belüf-
tung der Bodenschichten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Geringfügige 
Abweichungen von der Pflanzfläche können zugelassen werden, wenn eine gute Entwicklung 
sichergestellt wird. 
 
Begrünung der Stellplatzanlage 
 
Im Bereich der südlichen Stellplatzanlage für das Nachbargrundstück wird als Abschluss der 
Stellplätze gegenüber der Kleinkinderspielfläche für die beiden Bäume eine Pflanzfläche von 
mindestens 6,0 m² je Baum vorgesehen, die zusätzlich mit Hecken bzw. Sträuchern zu begrünen 
ist.

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Dachbegrünung 
 
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte extensive Dachbegrünung dient zum 
einen zur Reduzierung der Ableitmenge des Niederschlagswassers und zum anderen als Bio-
topfläche (Lebensraum und Nahrungsquelle) für Insekten und Vögel. Ausnahmen für techni-
sche Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, Kiesstrei-
fen und Dachterrassen sind zulässig, um genügend Spielraum für die notwendige Technik und 
Freisitze zu ermöglichen. Durch die Zulässigkeit von Photovoltaikelementen oberhalb der 
Dachbegrünung wird ein Beitrag zur möglichen Nachhaltigkeit des Quartiers geleistet. Die Pla-
nung der Dachbegrünung hat auch eine positive Wirkung auf das Kleinklima. Die Dachbegrü-
nung der Baufelder A, B und C beträgt mindestens 60 % der jeweiligen Dachfläche. Durch die 
Festsetzung eines Mindestanteils an Dachbegrünung, wird sichergestellt, dass die Gründächer 
ausreichend dimensioniert sind. 
 
Um eine nachhaltige Begrünung des Quartiers sicherzustellen, wird festgesetzt, dass sämtli-
che Pflanzungen und Begrünungsmaßnahmen dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu erset-
zen sind. 
 
 
4.9 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
 
Die immissionsschutzbezogenen Festsetzungen werden unter Abschnitt 5 "Umweltbelange" 
unter dem Thema 5.5. Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen sowie Nachbarschaftslärm / 
Tiefgaragen behandelt. 
 
 
4.10 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Gestalterischen Festsetzungen 
 
Durch die Festsetzung von Flachdächern in den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit 
"FD" gekennzeichneten Bereichen sollen entsprechend dem ausgezeichneten städtebaulichen 
Entwurfskonzept zeitgemäße Wohngebäude errichtet werden. Um für das angrenzende Be-
standsgebäude Wuppertaler Straße 28 mit seinem Satteldach sowohl Erweiterungen/Umbauten 
des Bestandes als auch perspektivisch einen dem angrenzenden Neubauquartier entsprechen-
den Neubau mit Flachdach zu ermöglichen, wird für diesen Bereich keine Dachform festgesetzt. 
Für das mit "SD" gekennzeichnete Bestandsgebäude an der Herler Straße wird ein Satteldach 
festgesetzt, was der bestehenden Situation des Gebäudes und der Nachbargebäude entspricht.  
 
Um die einheitliche freiraumplanerische Gestaltung des Quartiers zu gewährleisten werden Ein-
friedungen in Lage, Material und Höhe geregelt. Einfriedungen sind nur durch Bepflanzungen wie 
Hecken, Gräser o.ä. bis zu einer Höhe von 1,2 m, bezogen auf die festgesetzten Geländehöhen, 
zulässig. In Verbindung mit Bepflanzungen sind Stabgitterzäune beziehungsweise Gartentore als 
Einfriedungen ebenfalls zulässig. Im Sinne eines durchlässigen Quartiers sind Einfriedungen 
ausschließlich als Begrenzung zu den privaten Wohngärten, der Außenspielfläche der Kinderta-
geseinrichtung sowie als Abgrenzung der Abfallsammelstellplätze (SAA) zulässig. Damit wird 
gegenüber der ursprünglich gewerblich genutzten Fläche eine begrünte Außenwirkung zu den 
Nachbargrundstücken erzielt. Um zu den angrenzenden Nachbargrundstücken sowie den Ver-
kehrs- und Grünflächen einen angemessenen Übergang zu realisieren, werden Aufschüttungen, 
Abgrabungen, Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der festgesetzten 
Geländehöhe bis 0,75 m zugelassen. Entlang der privaten Erschließungsflächen des Baufeldes 
B verlaufen die geplanten Erschließungswege GFL1 und GFL3 bis zu einem Niveauunterschied 
von 0,75 m, so dass die privaten Vorgärten der Erdgeschosswohnungen durch niedrige Mauern 
eingefasst werden. Zur Abgrenzung der planfestgestellten Ausgleichsfläche östlich des Quartiers 
wird die bestehende Mauer außerhalb des Plangebietes erhalten und der Zaun darauf erneuert.  
 
Um eine attraktive Freiraumgestaltung der Vorgärten zu gewährleisten, sind Abfallbehälter, Ab-
fallcontainer und Abfallboxen in den Vorgärten unzulässig. Zur Vermeidung gestalterisch unbe-

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friedigender Situationen ist die südlich von Baufeld B2 angelegte und mit SAA gekennzeichnete 
Abfallsammelstelle mit einer begrünten Zaunanlage, die mindestens der Höhe der Abfallboxen 
entspricht, optisch von mindestens zwei Seiten einzugrünen. Aus dem gleichen Grund sind ober-
irdische Standplätze für feste Abfallboxen nur zulässig, wenn sie von mindestsens zwei Seiten 
durch Hecken, die mindestens der Höhe der Abfallboxen entsprechen begrünt werden. Von die-
ser Festsetzung ausgenommen sind Standorte der Behälter für Haus- und Gewerbeabfälle und 
Wertstofftonnen, die als Unterflurcontainer errichtet werden. 
 
Um eine Beeinträchtigung der Fassaden und Balkone durch Satellitenschüsseln und Mobilfunk-
anlagen zu verhindern, werden Satellitenschüsseln nur auf den Dächern zugelassen und Mobil-
funkanlagen generell im Plangebiet ausgeschlossen. 
 
 
 
5. Umweltbelange 
 
Die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB wurden ermittelt 
und sachgerecht abgewogen. Dabei wurden insbesondere folgende Umweltbelange betrachtet: 
 Pflanzen und Tiere (Baumschutz/Artenschutz), 
 umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen, speziell Tageslicht in Innenräumen 
 Immissionsschutz, insbesondere Lärmschutz (Verkehrs- und Gewerbelärm), 
 Schutz vor Blendwirkung  
 Schutz vor Bodenverunreinigungen ( Altlasten) 
 Ableitung von Niederschlagswasser aus Starkregenereignissen 
 
 
5.1 Tiere / Artenschutz 
 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung der Stufe I durch das 
Büro Förder Landschaftsarchitekten GmbH (März 2017) vorgenommen. Zur Abklärung, ob Fle-
dermäuse oder Brutvögel bei Rückbau der Gebäude betroffen sind, wurden von der Unteren Na-
turschutzbehörde der Stadt Köln im Planverfahren weitergehende Untersuchungen zur Fauna 
und eine Artenschutzprüfung Stufe II (ASP II) gefordert.  
 
Die im Rahmen der ASP II (Oktober 2017) durchgeführte Begutachtung der Bestandsgebäude im 
Januar und September 2017 ergab keine Hinweise zu Fledermäusen in den Gebäuden. Das 
Quartierpotenzial in den Gebäuden ist gering (Sommer- und Winterquartiere). Sommerquartier-
potenzial weisen einige Gebäude im Süden und Norden auf. Nachgewiesen wurden einzelne 
durchfliegende und nahrungssuchende Zwergfledermäuse. Zudem wurden zwei Einzelnachwei-
se einer Rauhautfledermaus erbracht. Durch den Rückbau der Baulichkeiten können baubeding-
te Beeinträchtigungen für die Fledermäuse entstehen. 
 
Um derartige artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 Bundesnatur-
schutzgesetz abzuwenden, werden in der ASP II Minderungsmaßnahmen zur Bauzeitenregelun-
gen, Nachkontrolle oder ggf. ökologische Baubegleitung aufgezeigt. Des Weiteren empfiehlt der 
Gutachter als vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen für Fledermäuse, 15 Fledermauskästen im 
östlich angrenzenden Wäldchen anzubringen. 
 
Nach der Rechtsprechung des BVerwG fallen potentielle Lebensstätten nicht in den Schutzbe-
reich des § 44 Absatz 1 Nummer 3 BNatSchG. Auch kann das Tötungsverbot des § 44 Absatz 1 
Nummer 1 BNatSchG nur durch die Tötung real im Plangebiet existierender Tiere verletzt wer-
den. Daher können keine Verminderungs- oder Ausgleichsmaßnahmen hinsichtlich der Zerstö-
rung potentieller Fledermausquartiere oder der Tötung von potentiell im Plangebiet vorkommen-
den Individuen der Zwergfledermaus artenschutzrechtlich gefordert werden. Sollte sich die Sach-
lage zwischen der Aufstellung des Bebauungsplanes und der Realisierung der Planung aller-
dings ändern und sich in der Zwischenzeit beispielsweise die Zwergfledermaus im Plangebiet 
ansiedeln, so sind zu diesem Zeitpunkt, aber auch erst dann, artbezogene Verminderungs- und

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Ausgleichsmaßnahmen von einem Gutachter zu entwickeln. Ein Hinweis auf die Anbringung von 
Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme wurde daher nicht in den Bebau-
ungsplanentwurf aufgenommen. 
 
In Bezug auf wildlebende Vogelarten hat die ASP II ergeben, dass von den 28 potenziell gemäß 
FIS LANUV planungsrelevanten Vogelarten lediglich für die Mehlschwalbe eine Brut im Untersu-
chungsraum festgestellt wurde. Alle übrigen Arten wurden nicht nachgewiesen oder haben auf-
grund der Habitatstrukturen keinen Lebensraum im Plangebiet. 
 
In den zum Abriss vorgesehenen Gebäuden wurden keine Hinweise auf Vogelarten einschließ-
lich Eulen gefunden. Für einen Schuppen nördlich der Brache gab es Potenzial am Dach für den 
Haussperling. Mehlschwalbennester wurden an den Gebäuden im Geltungsbereich des B-Planes 
nicht nachgewiesen, jedoch an der plangebietszugewandten Fassade des Wohngebäudes 
Deutschordensstraße 18. Einfluglöcher des Haussperlings wurden an verschiedenen Fassaden 
des Wohnhauses Wuppertaler Straße 28 festgestellt. Hier kann es zur Versiegelung eines der 
Einfluglöcher durch den Anbau eines Wohngebäudes gemäß Bebauungsplan kommen. Diese Art 
ist nicht planungsrelevant gemäß FIS LANUV. Der Gutachter dagegen bewertet den Haussper-
ling als planungsrelevant. 
 
Für den Mauersegler gab es potenziell Nischen am vom Abriss betroffenen Mehrfamilienhaus an 
der Wuppertaler Straße. Die Art konnte im September nicht mehr nachgewiesen werden. Häufige 
Siedlungsarten für die ein Brutvorkommen in den Sträuchern im Plangebiet oder direkt angren-
zend anzunehmen ist, wurden zudem erfasst. Bei den vier Begehungsterminen im September 
2017 wurden weiterhin u.a. beobachtet: Amsel, Blau-, Kohl, und Schwarzmeise, Buchfink, He-
ckenbraunelle, Zaunkönig, Haussperling, Hausrotschwanz und Mauersegler. Hinsichtlich der Ve-
getationsbestände, hier Altbäume, konnten, soweit einsehbar, keine ausgeprägten Höhlen für 
Höhlenbrüter nachgewiesen werden. Durch den Rückbau der Baulichkeiten können baubedingte 
Beeinträchtigungen für die Vögel entstehen. 
 
Um artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 Bundesnaturschutzgesetz 
wie das Tötungs- bzw. Störungsverbot abzuwenden, werden in der ASP II vorgezogene Aus-
gleichsmaßnahmen für gebäudebrütende oder gebäudenahe Vogelarten aufgeführt: im Umfeld 
des Plangebietes die Anbringung von 6 Nisthilfen (4 Kästen für Höhlenbrüter, 1 Sperlingskolonie-
kasten, 1 Mauerseglerkasten). Weiterhin werden Maßnahmenempfehlungen zur Vermeidung 
aufgezeigt, wie eine Bauzeitenregelung. Da keine Brutstätten planungsrelevanter Vogelarten 
überplant werden, ist die Umsetzung der beschriebenen vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen 
nicht erforderlich. Zur ASP und den Vermeidungsmaßnahmen für Fledermäuse und Vogelarten 
wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
 
5.2 Pflanzen/Baumschutz 
 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 4 BauGB gelten bei Bebauungsplänen mit einer Grundfläche 
von weniger als 20.000 m² Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
erwarten sind, im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung 
erfolgt oder zulässig. Durch die grünordnerischen Festsetzungen wird die ökologische, klimati-
sche und gestalterische Situation gegenüber dem rechtskräftigen Durchführungsplan, der eine 
vollflächige Versiegelung der Fläche durch Nebenanlagen ermöglicht, deutlich verbessert.  
 
 
Bestand 
 
Auf dem Grundstück befinden sich heute ältere Hallen und Wohngebäude. Zudem sind drei 
Bäume (Kiefer, Fichte, Birke) und Sukzessionsflächen (Pioniergehölze, Biotoptyp: Ruderalflur) 
mit vereinzelt aufkommenden heimischen Gehölzen vorhanden. Darüber hinaus sind die übri-
gen Flächen weitgehend teil- oder vollversiegelt oder werden als Parkplätze und Lagerflä-
chen intensiv genutzt. Im Umfeld der ungenutzten Hallen im Süden wurde in der Vergangen-
heit viel Abfall gelagert, der stellenweise bereits überwachsen ist.

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Der nördliche Teil des Plangebietes wird intensiv genutzt. Die Flächen sind überwiegend ver-
siegelt. Neben älteren Autos, die dicht nebeneinanderstehen, werden dort auch zahlreiche 
Autoteile (Reifen, Türen etc.) gelagert. 
 
Östlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich eine planfestgestellte Ausgleichsfläche aus 
einem höherwertigen Gehölzstreifen aus heimischen Laubbäumen, die im Osten vom Faulbach 
begrenzt wird.  
 
Um die möglichen Beeinträchtigungen des Wurzelraums der im Geltungsbereich des Land-
schaftsplans stehenden Bäume durch den Wegebau für die Feuerwehrumfahrung beurteilen zu 
können, wurden im Dezember 2017 Wurzelsuchschürfungen in unmittelbarer Nähe der vier be-
troffenen Bäume im Nahbereich östlich der Plangebietsgrenze durchgeführt. Dabei hat sich her-
ausgestellt, dass das Grenzfundament der Bestandsmauer bis in eine Tiefe von 0,9 bis 1,0 m 
und die darunter befindliche Sauberkeitsschicht eine Durchwurzelung verhindert hat. Laut dem 
Gutachten "BV Herler Straße 111 - Suchschlitze entlang der östlichen Grenze" wurden keine 
Wurzeln angetroffen. Eine Feuerwehrumfahrung ist somit unkritisch. Fällungen im Geltungsbe-
reich des Landschaftsplanes werden durch die Planung nicht induziert. Schädigungen des Wur-
zelbereichs können ebenfalls ausgeschlossen werden. Die Planung löst keine Verbotstatbestän-
de aus. 
 
Alle vorgefundenen naturnahen Biotoptypen sind durch äußere Einflüsse (das heißt durch 
Menschenhand) überformt. Lediglich die pflanzenreichen Ruderalflure und gegebenenfalls die 
heimischen Gehölze sind als höherwertig einzustufen. Als einziger der im Plangebiet vorhande-
nen Bäume unterliegt die mehrstämmige Birke im südwestlichen Bereich dem § 2 der Baum-
schutzsatzung der Stadt Köln (2011). Diese kann aufgrund der geplanten Tiefgarage voraus-
sichtlich nicht erhalten werden und wird im Rahmen der festgesetzten neu zu pflanzenden Bäu-
me ersetzt. 
 
 
Pflanzmaßnahmen 
 
Innerhalb des Plangebietes werden eine Reihe von Bepflanzungs- und Begrünungsmaßnah-
men zur Minderung des Eingriffs festgesetzt. Eine detaillierte Beschreibung der Maßnahmen 
ist dem Abschnitt 4.8 zu entnehmen. 
 
 
5.3 Klima/Ventilation 
 
Das Plangebiet und die nähere Umgebung sind durch den hohen Versiegelungsgrad und die 
dichte Bebauung hoch wärmebelastet. Gemäß der "Planungshinweiskarte zukünftige Wär-
mebelastung" – als Folge des Klimawandels – liegt das Plangebiet teilweise in einer lokalen 
Wärmeinsel in Buchheim. So liegt der größere Teil des Plangebietes innerhalb der mit Klasse 
4 "hoch (wärme-) belastete Siedlungsfläche" und Klasse 5 "sehr hoch (wärme-)belastete Sied-
lungsfläche" bewertete Bereiche von Buchheim. Östlich des Buchheimer Rings und südlich von 
Haus Herl liegen Freiflächen, die als klimaaktiv bewertet sind. Eine Auswirkung der Umset-
zung der Planung auf diese Flächen ist nicht zu erwarten. 
 
Aufgrund der geplanten städtebaulichen Dichte ist davon auszugehen, dass sich die Wär-
meinsel geringfügig ausdehnt bis an den Rand der Freifläche östlich des Plangebietes. Das 
Planungskonzept reagiert darauf mit Minderungsmaßnahmen, wie der Begrünung der Tiefgara-
ge und der Frei- und Dachflächen sowie der Festsetzung von insgesamt 51 neuen Baum-
pflanzungen. Damit sind die im Planverfahren möglichen Maßnahmen zum Umgang mit der 
prognostizierten sommerlichen Überwärmung ausgeschöpft. 
 
 
5.4 Belichtung 
 
Zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse ist bei Unterschreitung der bauordnungsrecht-
lich üblicherweise erforderlichen Abstandflächen der Nachweis einer ausreichenden Belich-

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tung der Wohnungen zu erbringen. Als Orientierungshilfe für die Berechnung und Einordnung 
der potenziellen Besonnungsdauer wird die DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen – Allge-
meine Anforderungen, Ausgabe Juli 2011, Beuth Verlag GmbH, Berlin) herangezogen. Diese 
empfiehlt am Stichtag 20./21. März (Tag- und Nachtgleiche) in Fenstermitte auf Brüstungshöhe 
eine Mindestbesonnung von 4 Stunden. Soll darüber hinaus eine ausreichende Besonnung in 
den Wintermonaten sichergestellt sein, sollte gemäß DIN 5034-1 die mögliche Besonnungs-
dauer am 17. Januar mindestens 1 Stunde betragen. 
 
Generell sollte zur Beurteilung der potenziellen Besonnungssituation von betroffenen Wohnun-
gen beachtet werden, dass eine Wohnung schon dann im Sinne der Empfehlung der  
DIN 5034-1 als ausreichend besonnt gilt, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum der Wohnung 
das DIN-Kriterium erfüllt. 
 
Im Rahmen einer Besonnungsstudie durch die IMA Cologne GmbH vom April 2017 wurden die 
potenziellen Besonnungszeiten und Verschattungszeiten für den Zustand nach Realisierung der 
Planung (Planfall) und im Vergleich zur Bestandssituation ohne Realisierung der Planbebauung 
im Plangebiet (Nullfall) untersucht. Aufgrund leichter Anpassungen der Gebäudehöhen in der 
Planung erfolgte im Januar 2018 eine Ergänzung der Besonnungsstudie. Da die Gebäudehö-
hen, wenn auch geringfügig, gegenüber dem vorherigen Planungsstand abnehmen, ist mit ge-
ringfügigen Verbesserungen der Besonnungssituation im Bereich von einstelligen Minutenbe-
trägen zu rechnen. Insofern sind die Ergebnisse der Besonnungs- und Verschattungsuntersu-
chung mit dem dort berücksichtigten Planungsstand auch nach Umsetzung der beschriebenen 
geringfügigen Planungsänderungen vollumfänglich gültig. Von daher ist eine Neuberechnung 
aus Sicht des Gutachters obsolet. 
 
Bei der untersuchten Planung führen die Baukörper je nach Lage des Aufpunkts, der Höhe 
über Grund und der Jahreszeit zu unterschiedlich starken Verschattungen in der Umgebung. Be-
reits an der umgebenden Bestandsbebauung im Nullfall liegen Nordwestfassaden von Bestands-
gebäuden teilweise mit weniger als einer Stunde Besonnung unterhalb der beiden DIN-
Kriterien für den 20./21. März bzw. 17. Januar. Dies gilt ebenfalls im Planfall für die Planbebau-
ung.  
 
 
Auswirkungen auf die Bestandsbebauung 
 
Maßgeblich zur Beurteilung gesunder Wohnverhältnisse in Bezug auf die Belichtung ist die Ein-
haltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen. Die vorliegende Planung 
hält gegenüber der Bestandsbebauung die Abstandflächen grundsätzlich ein. 
 
Gleichwohl wird durch die Planung an den unmittelbar ans Plangebiet angrenzenden Bestands-
fassaden das jeweilige DIN-Kriterium, teilweise im Nullfall eingehalten und im Planfall unterschrit-
ten. 
 
Im Fall des 4-h-Kriteriums zur Tag- und Nachtgleiche sind folgende Bestandsgebäude be-
ziehungsweise Bestandsfassaden betroffen: 
 Wuppertaler Straße 15 (Ostfassade, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) 
 Wuppertaler Straße 28-1 = südlicher Gebäudeteil und 28-2 = nördlicher Gebäudeteil  
 (Ostfassade, Erdgeschoss) 
 Deutschordensstraße 10 (Ostfassade, Erdgeschoss) 
 Deutschordensstraße 12 (Ostfassade, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss)  
 
Da alle genannten Gebäude über einen erhöhten Gebäudesockel zwischen circa 1 m und 1,5 
m verfügen, sodass das Erdgeschoss gegenüber dem Straßenniveau angehoben ist, sind 
Wohnungen im Erdgeschoss gegebenenfalls nicht in ihrer gesamten Höhe betroffen. Zudem 
zeigt die detaillierte Untersuchung von IMA Cologne, dass die Unterschreitungen des 4-h-
Kriteriums nur gering ausfallen. Mit Ausnahme der Wuppertaler Straße 15 und 28-2 werden im 
Planfall zwischen 3,5 und 3,8 Sonnenscheinstunden erreicht. Für die Wuppertaler Straße 15 
werden im Planfall 3,1 Sonnenscheinstunden erreicht. Es handelt sich hier um ein Gewerbe-

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bzw. Garagengeschoss, somit kann eine Betrachtung des Erdgeschosses entfallen. Die Analyse 
des 1. Obergeschosses zeigt, dass die Westfassade über eine ausreichende Belichtung ver-
fügt, so dass nach Analyse der Gebäudetypologie (Klassischer 60er Jahre Schottenbau mit 
West-Balkonen, jeweils zwei WE pro Geschoss) die Wohnungen beidseitig belichtet und damit 
ausreichend besonnt sind. Lediglich in der Wuppertaler Straße 28-2 mit einer Besonnungsdau-
er von 2,8 Stunden fällt die Unterschreitung des 4-h-Kriteriums deutlich aus. Die Analyse der 
Grundrisse führt zu dem Schluss, dass hiervon nur eine von vier Wohnungen im Erdgeschoss 
betroffen ist. 
 
Ab dem 2. Obergeschoss gibt es keine Auswirkungen der Planbebauung auf Fassaden der 
Bestandsbebauung in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes derart, dass das 4-h-
Kriterium der DIN 5034-1 im Nullfall punktuell eingehalten und im Planfall unterschritten wäre. 
 
Abschließend kann festgestellt werden, dass sich die planbedingten Unterschreitungen des 4-
h- Kriteriums in einem der städtischen Lage entsprechendem Rahmen halten, der besagt, dass 
in typischer städtischer Bebauung die Abstände zwischen den Gebäuden in der Regel nicht 
ausreichen, um in den unteren Etagen die Mindestanforderungen zu erfüllen. Unter der Prämis-
se, möglichst flächenschonend zu bauen und angesichts der Tatsache, dass die Abstandflächen 
zu der Nachbarbebauung alle eingehalten werden, sind die nicht wesentlichen Verschlechterun-
gen vertretbar, da alle anderen allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsver-
hältnisse erfüllt sind. 
 
 
Auswirkungen auf die Planbebauung 
 
An den nach Norden ausgerichteten Fassadenabschnitten der Plangebäude werden sowohl das 
4-h-Kriterium als auch das 1-h-Kriterium erwartungsgemäß nicht eingehalten. 
 
Darüber hinaus werden das 4-h-Kriterium sowie das 1-h-Kriterium an einzelnen Fassadenab-
schnitten nicht eingehalten. Das 1-h-Kriterium wird in weniger als 10 % der Wohnungen unter-
schritten. Gleichwohl kann das 4-h-Kriterium mittels durchgesteckter Wohnungsgrundrisse mit 
Ausnahme einer Wohnung überall eingehalten werden und damit eine ausreichende Belichtung 
der Wohnungen gewährleistet werden. Eine Unterschreitung des 4-h-Kriteriums im Erdgeschoss 
um maximal 0,5 h wird dabei, aufgrund des gewünschten urbanen Quartiers, als städtebaulich 
vertretbar erachtet. 
 
In typischer städtischer Bebauung reichen in der Regel die Abstandflächen nicht aus, um in 
den unteren Etagen diese Mindestanforderungen zu erfüllen. Unter der Prämisse möglichst 
flächenschonend zu bauen, reichen häufig auch in Neubaugebieten mit geschlossener Bebau-
ung die Abstände nicht aus, um diese Anforderungen generell zu erfüllen. Die natürliche 
Beleuchtung der Räume wird innerhalb der Planbebauung zudem planerisch durch große Ta-
geslichtöffnungen positiv beeinflusst werden. 
 
 
5.5 Lärm 
 
Bei der Planung ist die DIN 18005 maßgeblich, welche für das Plangebiet mit der Festsetzung 
eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) den Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohngebietes 
ansetzt. Die entsprechend zur Beurteilung von Verkehrslärmimmissionen heranzuziehenden 
Orientierungswerte betragen im Tagzeitraum 55 dB(A) und im Nachtzeitraum 45 dB (A). 
 
Im Rahmen eines von Graner + Partner Ingenieure durchgeführten schalltechnischen Progno-
segutachtens wurde die Lärmbelastung des Plangebietes analysiert. Dieses kommt zu fol-
genden Ergebnissen und daraus resultierenden Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan (vgl. Graner + Partner, Schalltechnisches Prognosegutachten, Februar 2017 + Schall-
technische Stellungnahme, März 2018):

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Öffentlicher Verkehrslärm 
 
Planinduzierter Mehrverkehr 
 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes  erfolgt über die Anbindung im südlichen Pla n-
gebiet von der Herler Straße bzw. im nördlichen Plangebiet im Anschluss an die Wuppertaler 
Straße. Für die im Zusammenhang mit den durch das Planvorhaben neu induzierten Ve r-
kehrsmengen auf den öffentlichen Straß en zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den b e-
stehenden Wohngebäuden in der Nachbarschaft sind weitergehende Einzelpunktberechnu n-
gen an exemplarischen Gebäuden durchgeführt worden. So ergeben sich in dB(A) am Einze l-
punkt IP4 Wuppertaler Straße 34 nördlic h des Baufeldes A Pegeldifferenzen von +0,8 Tag / 
+0,7 Nacht (53,9 / 46,3), am Einzelpunkt IP5 an der Wuppertaler Straße 15a westlich von Ba u-
feld A Pegeldifferenzen von +1,1 Tag / +1,1 Nacht (62,9 / 54,0), am Einzelpunkt IP6 Herler 
Straße 94 Pegeldifferenzen von +0,2 Tag / +1,6 Nacht (63,9 / 58,0) und am Einzelpunkt IP7 am 
Kreuzungspunkt Herler Straße / Deutschordensstraße / Herler Straße 87 Pegeldifferenzen von 
+0,2 Tag / +1,1 Nacht (58,0 / 51,3). Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den 
planinduzierten Mehrverkehr auf den umliegenden Straßen um bis zu 1,6 dB. In keinem B e-
reich der untersuchten Immissionsorte an der Herler Straße, der Deutschordensstraße oder der 
Wuppertaler Straße werden Verkehrslärmbelastungen von 70/60 dB(A) tags/nachts erreic ht 
(Sanierungswerte). Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen 
Straßen keine unzumutbaren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzb e-
dürftigen Wohnnutzungen zu erwarten.  
 
 
Schienenverkehrslärm 
 
Die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden im Fall der einwirkenden 
Schienenverkehrsgeräusche im Inneren des Plangebietes sowie an seinen östlichen Rändern 
tagsüber eingehalten beziehungsweise um maximal 2 dB(A) im Bereich der Wuppertaler Straße 
überschritten. Während des Nachtzeitraums sind Überschreitungen der Orientierungswerte von 
45 dB(A) in den Obergeschossen an der Wuppertaler Straße um bis zu 12 dB(A) auf 57 dB(A) 
und in den unteren Geschossen um bis zu 7 dB(A) auf 52 dB(A) zu verzeichnen. Aufgrund der 
Schallabschirmung der neu geplanten Wohnhäuser werden in den inneren Bereichen des Plan-
gebietes die Orientierungswerte in den unteren Geschossen mit Ausnahme der Nord- und West-
fassaden von Baufeld A und B1 eingehalten. In den oberen Geschossen erhöht sich der Einfluss 
der nordwestlich entfernt gelegenen Schienenstrecken, so dass hier nur an den Ostfassaden von 
Baufeld B und an Teilen der Ostfassade von Baufeld A die Orientierungswerte von tags 55 dB 
(A) und nachts 45/40 dB (A) eingehalten werden. 
 
 
Straßenverkehrslärm 
 
Die dokumentierten Berechnungsergebnisse für die einwirkenden Straßenverkehrsgeräusche 
zeigen, dass die Orientierungswerte von 55 dB(A) an den zur Wuppertaler Straße orientierten 
Fassaden tagsüber um bis zu 6 dB(A) auf 61 dB(A) steigen. Nachts werden die Orientierungs-
werte von 45 dB(A) um bis zu 7 dB(A) auf 52 dB(A) überschritten. Im Bereich des östlichen Plan-
gebietes werden die Orientierungswerte von 55 dB(A) tagsüber um bis zu 5 dB(A) auf 60 dB(A) 
und nachts von 45 dB(A) um bis zu 8 dB(A) auf 53 dB(A) überschritten. Die Einwirkungen neh-
men in Richtung des inneren Plangebiets ab, so dass unter Berücksichtigung der Schallabschir-
mung der zukünftigen Bebauung die Orientierungswerte tags mit Ausnahme an der Westfassade 
der Wuppertaler Straße und nachts mit Ausnahme der Ostfassaden des Baufelds C in den unte-
ren und mit Ausnahme der Ostfassaden und Teilen der östlichen Südfassaden in den oberen 
Geschossen eingehalten werden.

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Fluglärm 
 
Das Plangebiet ist insbesondere durch Fluglärm (Einflugschneise des Flughafens Köln/Bonn) 
vorbelastet. Durch den Fluglärm sind im Plangebiet tagsüber und nachts Beurteilungspegel von 
bis zu 55 dB(A) zu erwarten. Die Orientierungswerte werden somit für den Tageszeitraum einge-
halten, für den Nachtzeitraum jedoch um bis zu 10 dB(A) im gesamten Plangebiet überschritten. 
Für den Standort der geplanten Gebäude liegt kein Lärmschutzbereich nach dem "Gesetz zum 
Schutz gegen Fluglärm" vor. Aufgrund der Nähe des Standortes zur Einflugschneise auf den 
Verkehrsflughafen Köln-Bonn muss hier jedoch mit Einwirkungen durch Pegelspitzen aufgrund 
von Überflugereignissen insbesondere zum Nachtzeitraum gerechnet werden.  
 
 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
 
Die wesentliche Geräuschquelle für die östlichen Fassadenbereiche der neu geplanten Wohn-
nutzungen ist die Herler Straße. Aufgrund der mehrgeschossig geplanten Wohnhäuser sind 
aktive Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Geräuscheinwirkungen in allen Ge-
schossen hier praktisch nicht vorstellbar. Über die Geräuschimmissionen der Herler Straße 
hinaus wirkt eine Vielzahl von zum Teil sehr weit entfernten Geräuschquellen ein, die eben-
falls nicht durch aktive Schallschutzmaßnahmen wirksam reduziert werden können. 
 
Die Teilimmissionen von Seiten der südöstlich verlaufenden Straßenbahnlinie könnten zwar 
durch eine aktive Schallschutzmaßnahme zwischen Wohnbebauung und Schienenstrecke in 
Teilbereichen (hier auch nur für die unteren Geschosse der Gebäude im Baufeld C) reduziert 
werden, eine wesentliche Reduzierung der Gesamtgeräuschimmissionen ist hierdurch jedoch 
aufgrund der maßgebenden Belastungen durch den Straßenverkehr nicht zu erzielen. Zudem 
wäre eine Schallschutzwand im Bereich des vorhandenen Bahnsteiges kaum zu realisieren. 
 
Daher werden passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die 
Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände, Dächer ausgebauter Dachgeschos-
se) schutzbedürftiger Räume festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeeinträchti-
gungen beziehungsweise gesundheitsschädliche Innenpegel zu verhindern. Diese richten sich 
nach den in der Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes dargestellten 
maximalen Lärmpegelbereichen (LPB) der freien Schallausbreitung im Plangebiet gemäß DIN 
4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) LPB III 
und IV.  
 
An Gebäuderückseiten können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes selbst oder die 
Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher wird im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt, dass im Baugenehmigungsverfahren bei 
Nachweis einer tatsächlich geringeren Geräuschbelastung an einzelnen Gebäudeteilen oder 
Geschossebenen vom festgesetzten Schalldämmmaß abgewichen werden kann. 
 
Aufgrund des Fluglärms wird darüber hinaus zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse 
festgesetzt, dass sämtliche Schlaf- und Kinderzimmer mit schallgedämmten fensterunabhängi-
gen Lüftungseinrichtungen auszurüsten sind. 
 
 
Nachbarschaftslärm Tiefgaragen 
 
Die zu erwartenden Geräusche durch den Verkehr auf den privaten Flächen des Plangebiets 
(Zu- und Ausfahrt, Verkehr auf den Tiefgaragenrampen) wurden untersucht. Die Zu- und Aus-
fahrtsstrecken wurden dabei mit den Bewegungshäufigkeiten (Ziel- und Quellverkehr) gemäß 
Verkehrsuntersuchung angesetzt. Dabei wurden die festgesetzten Schallschutzmaßnahmen 
bezüglich der Einhausung der Tiefgaragenrampen und der Ausgestaltung der Fahrstrecken 
bereits berücksichtigt. Die Maßnahmen für die Tiefgaragenrampen beinhalten schallabsorbie-
rende Verkleidung. Für die Fahrstrecken werden geeignete Konstruktionen für Entwässerungs-
rinnen, die keine zusätzlichen Geräuschimmissionen verursachen, festgesetzt.

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Im gesamten Plangebiet werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm und die Orientie-
rungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts, 
am Tag eingehalten und nachts im südlichen Bereich an der Herler Straße an lediglich einem 
Messpunkt um 3 dB(A) überschritten. Es ergeben sich Beurteilungspegel tags zwischen 32,5 
dB(A) und 46,8 dB(A) und nachts zwischen 27,0 dB(A) und 43,0 dB(A). Da die Tiefgaragen aus-
schließlich den Nutzungen im Plangebiet dienen und nicht gewerblich betrieben werden, kann die 
festgestellte Überschreitung hingenommen werden. 
 
 
Geräuschimmissionen durch die Sportanlage (Tennensportplatz nordöstlich des Plangebietes)  
 
Die Berechnungsergebnisse zum Sportlärm innerhalb des Plangebietes zeigen, dass die Anfor-
derungen der novellierten 18. BImSchV an Werktagen für den Trainingsbetrieb sowohl inner-
halb als auch außerhalb der Ruhezeiten eingehalten werden, ebenso werden für den Spielbe-
trieb an Sonntagen und Werktagen außerhalb und innerhalb der Ruhezeiten in allen Bereichen 
innerhalb des Bebauungsplangebietes die Immissionsrichtwerte unterschritten, also eingehalten. 
Die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV betragen im allgemeinen Wohngebiet (WA) am Tag 
außerhalb der Ruhezeiten 55 dB(A), innerhalb der Ruhezeit am Morgen 50 dB(A), im übrigen 55 
dB(A) und nachts 40 dB(A). 
 
Bezüglich der Regelungen des Bestandsschutzes für die Sportanlage gemäß § 3 Absatz 4 
der Sportanalagenlärmschutzverordnung wurden die zulässigen Immissionsrichtwerte bereits 
bisher eingehalten. Demnach waren für Sportanlagen, die vor Inkrafttreten der 18. BImSchV 
baurechtlich genehmigt oder – soweit eine Baugenehmigung nicht erforderlich war – errichtet 
worden sind, die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV um 5 dB(A) zu erhöhen. 
 
 
5.6 Lichtimmissionen 
 
Gegenüber den drei geplanten Tiefgaragenein-/-ausfahrten ist mit einer möglichen Blendwir-
kung durch das Scheinwerferlicht ausfahrender Fahrzeuge zu rechnen. Zur Bewertung dieser 
Lichtimmissionen wurde ein Gutachten erstellt (Lichtplanung Hartung Februar 2018). Es kommt 
zu dem Ergebnis, dass es beim Ausfahren aus der Tiefgaragenausfahrt aus dem Gebäudekom-
plex A zu keiner relevanten Blendwirkung kommen wird. Zwei der möglichen betroffenen Ge-
bäude liegen deutlich zurückversetzt auf den nachbarschaftlichen Grundstücken und außerhalb 
des relevanten Lichtkegels. Bei einem Gebäude das der Ausfahrt in einer Entfernung von ca. 30 
m gegenüberliegt, handelt es sich nicht um ein Wohngebäude, sondern einen gewerblich ge-
nutzten, 1-geschossigen Bau. Ferner kommt es zu dem Schluss, dass die Rahmenbedingungen 
der Ausfahrt im Baufeld C ohne weitere Maßnahm en derart sind, dass das Abblendlicht zu 
Wohn- und Schlafbereichen sowie Terrassen und Balkonen abgeblendet ist.  
 
Lediglich gegenüber der geplanten Tiefgaragenein -/ausfahrt im Baufeld B ist in den Wohnu n-
gen rechts und links des Treppenhauses im Erdgeschoss  und 1. Obergeschoss der gege n-
überliegenden Bebauung des Baufeldes A mit einer möglichen Blendwirkung zu rechnen. Als 
Vermeidungs-/Minderungsmaßnahmen werden die Wohnungen mit außenliegenden Rollladen 
versehen. Dazu wird eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen  
 
 
5.7 Altlasten 
 
Der südliche Teilbereich des Plangebietes ist im Kataster für Altlasten und altlastverdächtige 
Flächen der Stadt Köln unter der Nummer 90311 als Altablagerung eingetragen. Für das Plan-
gebiet wurden in den Jahren 1999 bis 2010 Bodenuntersuchungen durch das Ingenieurbüro 
GEOCONSULT sowie 2012 durch das Büro Dr. Georg Kleinebrinker (GBK) und 2017 durch die 
Mull und Partner Ingenieurgesellschaft durchgeführt. 
 
In Zusammenschau der Bodenuntersuchungen der Jahre 2007 bis 2017 wurden auf der nördli-
chen und südlichen Teilfläche insgesamt 29 Baggerschürfe und 54 Kleinrammbohrungen 
durchgeführt. Die Auffüllungen wiesen Mächtigkeiten im Durchschnitt von ca. 1,0 m auf, die im

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Bereich von Arbeitsraumverfüllungen bis maximal 3,1 m betrugen. Die Auffüllungen enthielten 
Fremdbestandteile in Form von Ziegelbruch und Bauschutt sowie stellenweise in Form von 
Schlacke-, Asche- und Schwarzdeckenreste. Bereichsweise wurden Altfundamente und Kel-
lerverfüllungen mit Bauschutt vorgefunden. Kleinräumig wurden Auffüllungen aus Gleisschotter 
mit erhöhten Gehalten an polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) sowie 
Brandrückständen im Bereich der geschotterten Parkplatzfläche mit erhöhten Schwermetallge-
halten (Kupfer und Zink) festgestellt.  
 
Anhand von insgesamt acht Mischproben wurde die Auffüllung abfalltechnisch nach LAGA TR 
Boden (2004) bewertet. Das Auffüllungsmaterial auf der südlichen Teilfläche wurde aufgrund 
der festgestellten PAK-Gehalte als Bodenmaterial der Güte > Z 2 nach LAGA TR Boden (2004) 
bewertet Damit ist einen Wiederverwertung dieses Bodenmaterials nicht möglich, es ist auf eine 
entsprechende Deponie zu verbringen. Geogenes Bodenmaterial im südlichen Teilbereich wur-
de als Z 1.1 Material eingestuft. Auffüllungsmaterial auf der nördlichen Teilfläche genügt den 
Zuordnungswerten Z 1.2 nach LAGA TR Boden (2004). Beide Bodenmaterialien sind unter be-
stimmten Auflagen, z.B. beim Straßenbau, wieder zu verwerten. 
 
In fünf zu Bodenluftmessstellen ausgebauten Bohrungen wurden keine oder nur sehr geringe 
Konzentrationen an leichtflüchtigen Aromaten (BTEX) und leichtflüchtigen, halogenierten Koh-
lenwasserstoffen (LHKW) festgestellt. 
 
In Bodenproben aus dem Auffüllungsbereich bis 1 m unterhalb der Geländeoberkante wurden 
keine Überschreitungen der Prüfwerte gemäß BBodSchV (1999) für den Wirkungspfad Boden-
Mensch für die Szenarien Kinderspielflächen und Wohngebiete für die Parameter Kohlenwas-
serstoffe (KW), polycyclischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und Schwermetalle festgestellt. Ge-
mäß dem Untersuchungsbericht der GEOCONSULT ist eine Gefährdung der Schutzgüter Ge-
sundheit des Menschen, Boden und Grundwasser nicht zu besorgen. Es wurden keine Belas-
tungen des Bodens bzw. der Bodenluft festgestellt, die einer geplanten Wohnnutzung entgegen-
stehen. 
 
Entsprechend den Untersuchungsergebnissen der Mull und Partner Ingenieurgesellschaft be-
steht für den Bereich künftiger Grünflächen auf der südlichen Teilfläche aufgrund des aktuellen 
Versiegelungsgrades keine Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Mensch und Boden-
Grundwasser. Bei Flächenentsiegelung wird ein Bodenaustausch der oberen 0,5 m empfohlen. 
Für die nördliche Teilfläche wurden keine Hinweise auf eine Gefährdung von Schutzgütern fest-
gestellt. 
 
 
5.8 Gefahrenschutz 
 
Innerhalb des Plangebiets ist mit Kriegsaltlasten zu rechnen. Vor Aufnahme von Baumaßnah-
men mit Bodeneingriffen ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung 
Düsseldorf einzuschalten. Ein entsprechender Hinweis wird in den Textteil des Bebauungsplan-
Entwurfes aufgenommen. 
 
Für den Fall eines Starkregenereignisses wurde im Rahmen eines Überflutungsnachweises 
dargestellt, wie anfallendes Niederschlagwasser auf begrünten Dachflächen zurückgehalten 
wird bzw. in Rinnen auf Grün- und Spielflächen abfließen kann, so dass keine Überflutung von 
Tiefgaragen oder Kellern erfolgt. 
 
 
5.9 Verwendete Unterlagen 
 
Im Zuge des Planverfahrenes wurden folgende Gutachten erstellt: 
 
1. Artenschutzprüfung (ASP) Stufe I - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, bearbeitet durch 
Planungsbüro Seppeler: Bauvorhaben Herler Straße, Köln – Buchheim, Vorhabenbezoge-
ner BebauungsplanNr.71476/02, März 2017

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2. Artenschutzprüfung (ASP II) - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, bearbeitet durch 
Planungsbüro Seppeler: Bauvorhaben Herler Straße, Köln – Buchheim, Vorhabenbezoge-
ner BebauungsplanNr.71476/02, Oktober 2017.  
3. Umwelttechnische Untersuchungen Wuppertaler Straße 30-32, Köln-Buchheim, Nutzuns- 
und planungsbezogenes Gutachten – Geo Consult, November 2010. 
4. Baugrunduntersuchung I - Altlastenorientierte Baugrunderkundung – Geologisches Büro 
Dr. Georg Kleinebrinker: Wohnquartier Herler Straße, Köln – Buchheim 075/12, November 
2012.  
5. Ergänzende Bodenuntersuchung für das Grundstück Herler Straße 111 in Köln-Buchheim – 
M & P Ingenieurgesellschaft 05/2017 
6. Schalltechnisches Prognose gutachten – Graner + Partner Ingenieure: Untersuchung der 
auf das Bebauungsplangebiet "Herler Straße" in Köln-Buchheim einwirkenden Geräu-
schimmissionen, Februar 2017.  
7. Schalltechnische Stellungnahme - Graner + Partner Ingenieure, März 2018. 
8. Verkehrsuntersuchung - brenner BERNARD ingenieure GmbH: Verkehrsuntersuchung 
zum VEP Herler Straße in Köln-Buchheim, März 2018.  
9. Anlagen Verkehrsuntersuchung, Januar 2017. 
10. Untersuchung zur potentiellen Besonnungsdauer nach DIN 5034-1 und Verschattung für 
den Bereich des Bebauungsplanes Herler Straße in Köln – Buchheim – iMA cologne 
GmbH, April 2017. 
11.  Kurzstellungnahme zur Untersuchung zur potentiellen Besonnungsdauer und Verschattung 
– iMA cologne GmbH, Januar 2018.  
12. Überflutungsnachweis – Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und Tiefbau mbH, Feb-
ruar 2018. 
13. Anlageplan zum Überflutungsnachweis – Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und 
Tiefbau mbH, März 2018. 
14. Stellungnahme, Bewertung möglicher Lichtimmissionen im Rahmen des Bauvorhabens 
HER Wohnungsquartier Herler Straße in Köln-Mülheim, Lichtplanung Hartung, Februar 
2018.  
15.  Grünordnungsplan, Textliche Festsetzungen - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, März 
2018. 
16.  Biotoptypenkartierung - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, März 2017 
17. Wurzelschürfungen - Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und Tiefbau mbH, Dezem-
ber 2017. 
 
 
 
6. Planverwirklichung 
 
6.1 Überplanungen / Bestandsschutz 
 
Der überwiegende Teil der bestehenden Bebauung im Plangebiet wird überplant und folglich 
niedergelegt. Von einem Abriss ausgenommen ist die Bestandsbebauung entlang der Wup-
pertaler Straße 28 sowie die Gebäude im Bereich der Durchfahrt Herler Straße 103, die Be-
standsschutz genießen. 
 
 
6.2 Baulasten 
 
Im Plangebiet bestehen folgende Abstandflächenbaulasten: 
 
Nr. 604/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2885 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2882  
Nr. 605/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2886 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2883  
Nr. 608/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2887 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2886.  
 
Die Abstandflächenbaulasten Nr. 604/11 wird vollständig berücksichtigt. Die Abstandflächenbau-
lasten Nr. 605/11 und Nr. 608/11 werden oberirdisch berücksichtigt und durch eine Tiefgarage 
unterbaut.

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Im Plangebiet befindet sich außerdem eine Grunddienstbarkeit auf Mühlheim Flur 2, Flu r-
stück 1851, 1852, 1853, 1854, 2844, 2885, 2886, 2887 und 7635/212 zur Nutzung von 63 
Pkw- Stellplätzen für die Eigentümer der Grundstücke: Mühlheim Flur 2 Flurstücke 1963, 
2843, 2882, 2883, 2884, 4384/213, 5071/212. Diese 63 per Baulast gesicherten Stellplätze 
werden künftig zum Teil oberirdisch und zum Teil in den beiden geplanten Tiefgaragen des 
Baufeldes B sowie des Baufeldes C untergebracht (siehe 4.5 Erschließung, Tiefgaragen).  
 
Die Erschließungsbaulasten der mit Geh -, Fahr- und Leitungsrecht zu belegenden Flächen  
nördlich, westlich und südlich des Baufeldes A, östlich des Baufeldes B, zwischen Quartier s-
platz und öffentlicher Spielfläche sowie im südlichen Teil des Plangebiets sind laut Beba u-
ungsplan und textlichen Festsetzungen zu berücksichtigen und werden zum Ze itpunkt des 
Bauantrages beantragt.  
 
Es besteht eine Grunddienstbarkeit, die besagt, dass ein Mülltonnenabstellrecht besteht, 
welches erlaubt, dass der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes berechtigt 
ist, den dienenden Grundbesitz zum Abstel len von Mülltonen mitzubenutzen und diese von 
dort zur Herler Straße bzw. Deutschordensstraße zu verbringen und umgekehrt. Dieses A b-
stellrecht bleibt erhalten und wird durch die Festsetzung einer SAA Fläche an gleicher Stelle 
gesichert.  
 
 
6.3 Durchführungsvertrag und Kosten 
 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin, der Gesellschaft Herler Str. 111 GmbH & 
Co. KG wird vor Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden. Dieser 
stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens kommt. Da es sich um einen vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Erschließungskosten von der 
Vorhabenträgerin übernommen. Der Stadt Köln entstehen keine Kosten. 
 
Im Durchführungsvertrag wird unter anderem geregelt: 
 die Durchführung des Bauvorhabens, 
 die Herstellung der Erschließungseinrichtungen, 
 die Errichtung von gefördertem Wohnungsbau, 
 die Errichtung der Kindertageseinrichtung, 
 die Herstellung der öffentlichen Kinderspielfläche 
 die kostenfreie Übertragung der öffentlichen Grünfläche an die Stadt Köln nach deren Aus-
bau, 
 die Anpflanzung von Bäumen gemäß den Vorgaben des Grünordnungsplans, 
 die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge sowie Carsharing-Stellplätze,  
 die Herstellung von Stellplätzen für Fahrräder, 
 die Anlage der notwendigen Aufstellflächen für die Feuerwehr 
 
 
7. Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets  1,9 ha 
      
GF über alle Baufelder (incl. Fremdgrundstücke)  27.390 m² 
GF über alle Baufelder innerhalb des VEP  25.150 m² 
−    GF Wohnen 24.040 m² 
−    GF Kindertageseinrichtung 1.110 m² 
      
Anzahl der geplanten WE 237 WE 
davon öffentlich gefördert 48 WE

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Frei- und Grünfläche 10.315 m² 
davon Freifläche der Kindertageseinrichtung 1.300 m² 
davon öffentlich 1.345 m² 
davon privat 7.670 m² 
      
Verkehrsfläche 1.518 m² 
davon privat 1.518 m²

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Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nr. 71476/02 
Arbeitstitel: Herler Straße in Köln-Buchheim 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein circa 1,9 ha großes Areal an der Herler Straße in 
Köln-Buchheim, Bezirk Mülheim. Bereits am 20.07.2004 war für ein größeres Plangebiet, das 
den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes enthält, ein Aufstellungsbe-
schluss gefasst worden, dessen städtebauliche Entwicklung jedoch nicht weiter verfolgt wurde. 
 
Im Jahr 2013 erwarb eine Projektentwicklungsgesellschaft einen Teil der Grundstücke sowie Op-
tionen für die übrigen Flächen und trieb die Entwicklung des Areals voran. Ziel war die Schaf-
fung von attraktivem, städtischem Wohnraum in einer seiner Lage angemessenen Dichte und 
Struktur. Es sollte ein durchgrüntes, urbanes neues Wohnquartier mit Kindertageseinrichtung 
(Kita) und Spielplatz entstehen, welches ein gemischtes Angebot für unterschiedliche Nutzer-
gruppen schafft. Auf der Grundlage einer Machbarkeitsstudie fand im Herbst 2013 eine frühzei-
tige Behörden- und Trägerbeteiligung statt. Die Ergebnisse der Beteiligung sind in die Auslobung 
des anschließenden Qualifizierungsverfahrens eingeflossen, zu dessen Durchführung sich der 
Projektentwickler bereit erklärt hatte. Dazu beauftragte er fünf Büros mit der Erarbeitung 
städtebaulicher Entwürfe als Grundlage für den erforderlichen Bebauungsplan. Das Verfahren 
wurde am 21.02.2014 entschieden. Mit einstimmigem Beschluss wurde der Entwurf des Büros 
3pass Architekt/innen Stadtplaner/innen Koob Kusch BDA mit dem ersten Rang ausgezeichnet 
und als Grundlage für den Bebauungsplan empfohlen. 
 
Im Jahr 2015 hat die WvM Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Plangrundstück 
übernommen, um die bisherige Entwicklung weiter fortzuführen (Vorhabenträgerin ist die Projekt-
gesellschaft Herler Str. 111 GmbH & Co. KG). Darüber hinaus wurde das Grundstück Wup-
pertaler Straße 28 (Flurstück 2845) erworben, dessen östlicher Teil nach einer angestrebten 
Grundstücksteilung Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird. Das Büro 3pass 
Architekt/innen Stadtplaner/innen Kusch Mayerle BDA ist mit der weiteren Konkretisierung ihres 
oben genannten Siegerentwurfes beauftragt. Die überarbeitete Planung des städtebaulichen 
Konzeptes bildet die Grundlage des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes. 
 
Das geplante Vorhaben ist mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Durchführungsplanes 
Nr. 71479/03 aus dem Jahr 1960 (1. Änderung von 1974) nicht vereinbar. Zur geordneten städte-
baulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Dieser soll als 
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. 
Der Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 2004 wird mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes aufgehoben. 
 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Auf der circa 1,9 ha großen Fläche zwischen Herler Straße und Wuppertaler Straße in 
Köln- Buchheim sollen eine Wohnnutzung, eine Kindertageseinrichtung sowie eine öffentliche 
Grünfläche (Zweckbestimmung: Spielplatz) entwickelt werden. Bei dem Gelände handelt es sich 
um bisher überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke in einem sonst von Wohnnutzung 
geprägten Blockinnenbereich. Die Lage der Fläche spricht daher für die Entwicklung einer Wohn-
nutzung.

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Köln ist eine wachsende Stadt. Zur Gewährleistung einer angemessenen Wohnungsversorgung 
für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend neue Wohnungen zu bauen. In dem vom Rat 
der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh-
nen) strebt die Stadt Köln für den Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 eine Neubautätigkeit von 
insgesamt rund 42.550 Wohneinheiten (WE) in Mehrfamilienhäusern an. 
 
Mit der Planung wird zugleich dem städtebaulichen Grundsatz einer freiraumschonenden In-
nenentwicklung Rechnung getragen und ein Neubauvorhaben in erhaltenswerte Strukturen 
harmonisch eingefügt. Ziel der Planung ist es, circa 250 neue Wohneinheiten in einem Mix aus 
Miet- und Eigentumswohnungen zu ermöglichen, um einen Beitrag zur Deckung des aktuellen 
Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln zu leisten. Um darüber hinaus dem Bedarf an be-
sonders preisgünstigem Wohnraum zu begegnen, erklärt sich die Vorhabenträgerin bereit, freiwil-
lig einen Anteil von  20 % der Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau zu errichten. 
 
Mit der Schaffung der Kindertageseinrichtung sowie der öffentlichen Spielplatzfläche wird zum 
einen die erforderliche soziale Infrastruktur für die geplante Wohnbebauung geschaffen. Dar-
über hinaus wird durch die Kindertageseinrichtung auch ein Beitrag zur Versorgung des angren-
zenden Wohnquartiers geleistet.  
 
Das geplante städtebauliche Konzept mit einer drei- bis fünfgeschossigen Bebauung rundet 
den bisher nicht geschlossenen Wohnblock ab und bildet ein neues internes Quartier. Dadurch 
ist mit dem Vorhaben die städtebaulich wünschenswerte Fortentwicklung der vorhandenen Block-
randbebauung verbunden. Das Plangebiet verfügt durch den Anschluss an die Wuppertaler 
Straße über eine direkte Erschließung. Eine weitere Erschließung, die nur für die Zufahrt zu 
einer Tiefgarage und für die Stellplätze des Wohngebäudes Herler Straße dient, sowie für zwei 
Besucherstellplätze, erfolgt nur für die Anlieger des Planungsgebietes durch die auf dem südli-
chen Nachbargrundstück vorhandenen Tordurchfahrt an der Herler Straße, die Bestandteil des 
Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist. Das Nachbargrundstück befin-
det sich im Besitz eines Privateigentümers und wird gemäß §12 Abs. 4 BauGB in den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan einbezogen, um die Erschließung von Süden zu gewährleisten. Die 
Nutzung der Tordurchfahrt an der Herler Straße ist durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. 
 
Entsprechend der Ziele und Leitlinien der Kölner Wohnungsbaupolitik wird mit dieser Planung 
ein Nachverdichtungspotenzial in einem integrierten Siedlungsbereich für die Schaffung von 
neuem Wohnraum genutzt. Das Plangebiet liegt in erschlossener Lage und verfügt in fußläufi-
ger Nähe über zahlreiche Infrastruktureinrichtungen und öffentlichen Nahverkehr, so dass diese 
Planung der Leitlinie "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" gerecht wird. 
 
 
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche han-
delt, das heißt um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 
BauGB, wurde das Bebauungsplanverfahren am 22.11.2007 (öffentliche Bekanntgabe 
09.01.2008) in ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB umgestellt. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in-
nerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird bei der oben 
genannten Plangebietsgröße von circa 1,9 ha 16.000 m² groß sein und damit weniger als 20.000 
m² betragen. Damit bleibt die zulässige Grundfläche unter dem maßgeblichen Schwellenwert 
des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglich-
keitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.  
 
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genann-

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ten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutz-
gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) – nicht zu erwarten. 
 
Somit werden vorliegend die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 
1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, vom Um-
weltbericht nach § 2a BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 
BauGB sowie von der Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring) gemäß § 
4c BauGB wird abgesehen. Die relevanten Umweltbelange werden geprüft und in die Abwägung 
eingestellt. 
 
Die Umstellung des Bebauungsplanverfahrens in ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanver-
fahren nach § 12 Absatz 2 BauGB in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB ist vom Stadtentwicklungsausschuss am 15.09.2016 beschlossen und am 21.09.2016 
ortsüblich bekannt gemacht worden. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trä-
ger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit von 21.07.2016 - 
02.09.2016. Es wird daher von der Überleitungsvorschrift des § 245c Absatz 1, Satz 1 BauGB 
Gebrauch gemacht (Abschluss des Verfahrens nach den vor dem 13. Mai 2017 geltenden 
Rechtsvorschriften). Das Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 
21.07.2017 – 23.08.2017 durchgeführt und die Stellungnahmen der Dienststellen und Träger öf-
fentlicher Belange in der Planung berücksichtigt. 
 
 
2.  Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Buchheim im Stadtbezirk Mülheim.  
 
Abgrenzung des Plangebietes des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) (Blatt 2) 
 
Das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP), welches Bestandteil des vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes wird, umfasst eine Fläche von rund 17.400 m². Das Plan-
grundstück wird im Süden und Westen von den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke an der 
Herler Straße und an der Deutschordensstraße begrenzt. Im nordwestlichen Bereich bilden die 
zukünftige Teilungsgrenze des Grundstücks Wuppertaler Straße 28 (Flurstück 2845) sowie die 
Straßenbegrenzungslinie der Wuppertaler Straße die Grenze des Plangebietes. Im Norden wird 
das Plangebiet von der Grundstücksgrenze der benachbarten Wohnbebauung Wuppertaler Stra-
ße 30-32 (Gemarkung Mülheim, Flur 2, Flurstücke 1906 und 1907) eingefasst, im Osten verläuft 
die Grenze zur Grünfläche, die als planfestgestellte Ausgleichsfläche für ein Stadtbahnbauprojekt 
angelegt wurde und Bestandteil des Landschaftsschutzgebiet (Gemarkung Wichheim-
Schweinheim, Flur 7, Flurstück 389/1) ist.  
 
Abgrenzung des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Blatt 1) 
 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst neben dem oben 
beschriebenen Plangrundstück auch den westlichen Teil des Grundstücks Wuppertaler Straße 
28 (Flurstück 2845) sowie den zur privaten Erschließung von der Herler Straße erforderlichen Teil 
des Nachbargrundstückes (Gemarkung Mülheim, Flur 2, Flurstück 2883), auf dem sich eine Tor-
durchfahrt befindet. Der gesamte Geltungsbereich umfasst damit eine Fläche von rund 19.000 m². 
 
Der Geltungsbereich umfasst somit die Flurstücke 1851-1854, 1863, 2042, 2844, Teilstück 
2845, 2846, 2885-2887, 7635/212 und 207/2 der Gemarkung Mülheim, Flur 2, sowie einen Teil 
des Flurstücks 2883. 
 
 
Bei dem Flurstück 2845 (Wuppertaler Straße 28) handelte es sich um ein Fremdgrundstück, 
dass zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligungsschritte nicht Bestandteil des Geltungsberei-
ches war. Dieses ist daher im Geltungsbereich der Beschlussvorlage zur oben genannten Verfah-
rensumstellung nicht enthalten. Die im Vergleich zu den Nachbargrundstücken unverhältnismäßig

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große Tiefe des Flurstücks 2845 machte für die Neuplanung in diesem Bereich hohe Erschlie-
ßungsaufwendungen im Bereich der Tiefgarage erforderlich. Aufgrund dessen erwarb die Vorha-
benträgerin das Grundstück, das nun in Gänze Bestandteil des Geltungsbereiches des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans ist. Dadurch wird eine zusammenhängende Planung gewähr-
leistet und das zu erhaltende Bestandsgebäude planungsrechtlich gesichert. Da das Bestands-
gebäude nicht Bestandteil des zeitnah umzusetzenden Vorhabens ist, wird das Grundstück je-
doch vor dem Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geteilt und nur der 
östliche Teil wird Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP), dessen Realisie-
rung im Durchführungsvertrag vereinbart wird. Teilungsgrenze ist die Außengrenze der geplanten 
Tiefgarage. 
 
 
2.2 Vorhandene Struktur 
 
Nutzung/Bebauung 
 
Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen zwei Grundstücksbereiche, die bisher gewerblich ge-
nutzt wurden. Das größere, südliche Grundstück liegt vollständig im Innenbereich des Blocks 
Herler Straße / Deutschordensstraße. Derzeit befinden sich hier eine per Baulast gesicherte 
oberirdische Parkplatzfläche für die Bewohner der südlichen und westlichen Nachbarbebauung, 
zwei Tiefgaragen sowie eingeschossige Gewerbehallen, die noch teilweise genutzt werden. Die 
per Baulast gesicherten Parkplätze werden künftig in den beiden geplanten Tiefgaragen s o-
wie in Teilen oberirdisch untergebracht.  
 
Das Grundstück ist über eine Tordurchfahrt an der Herler Straße sowie über eine Garagenzu-
fahrt an der Deutschordensstraße erschlossen, beide Zufahrten befinden sich auf benachbarten 
Grundstücken und sind über Grunddienstbarkeiten gesichert. 
 
Auf dem nördlichen Grundstücksbereich befindet sich an der Wuppertaler Straße ein dreige-
schossiges Wohngebäude mit einer Gewerbenutzung im Erdgeschoss. Die Gewerbehallen im 
rückwärtigen Teil des Grundstücks werden derzeit von mehreren Autohändlern beziehungsweise 
Reparaturwerkstätten genutzt. 
 
Auf dem vorderen Grundstücksteil befindet sich ein Wohngebäude als Bestandteil der Block-
randbebauung, auf dem rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich ein Garagenhof. 
 
Zur Realisierung des Planvorhabens ist der Abriss aller ober- und unterirdischen Bauten auf 
den Grundstücken der Vorhabenträgerin im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplans einschließlich der ehemaligen Tiefgaragen beabsichtigt. 
 
Die Bebauung im südöstlichen Bereich an der Herler Straße wurde seinerzeit durch einen nach 
Norden abknickenden Neubau verlängert, der mit einer unbebauten Brandwand endet. An die 
Brandwand grenzen zwei Abstandflächenbaulasten (Nr. 605/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 2886 
zugunsten Mülheim Flur 2, Flurstück 2883 und Nr. 608/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 2887 zu-
gunsten Mülheim Flur 2, Flurstück 2886), die in der oberirdischen Planung Berücksichtigung fin-
den, jedoch durch eine Tiefgarage unterbaut werden. Im rückwärtigen Bereich verfügt der  
Bestandsbau Herler Straße 99-105 über einen Kleinkindspielplatz, der im Rahmen der Planung 
um circa 15 m nach Norden in das Plangebiet verschoben wird, um so eine angemessene Er-
schließungssituation schaffen zu können. 
 
Im Plangebiet besteht zudem entlang der südwestlichen Plangebietsgrenze eine weitere Abstand-
flächenbaulaste (Nr. 604/11 auf Mülheim Flur 2, Flurstück 2885 zugunsten Mülheim Flur 2, Flur-
stück 2882). Diese wird in der Planung vollständig berücksichtigt.  
 
Das Plangebiet ist weitgehend teil- oder vollversiegelt. Östlich angrenzend befindet sich eine 
Grünfläche die als  planfestgestellte Ausgleichsfläche in Zusammenhang mit dem Stadtbahnbau-
projekt Rhein-Sieg angelegt wurde. Diese Kompensationsfläche liegt auch im Landschaftsschutzge-
biet mit einem höherwertigen Gehölzstreifen aus heimischen Laubbäumen, die im Osten vom

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Faulbach begrenzt wird. 
 
Die an das Plangebiet anschließende Blockrandbebauung entlang der Wuppertaler Straße, 
der Deutschordensstraße und der Herler Straße wird überwiegend durch Wohnungen genutzt. 
Untergeordnet sind hier auch andere Nutzungen, wie Arztpraxen oder ähnliches, untergebracht.  
 
 
2.3 Erschließung 
 
Verkehrserschließung 
 
Das Quartier ist über die Wuppertaler Straße an das öffentliche Straßennetz angebunden. Dar-
über hinaus besteht eine eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeit nur für die Anlieger an der Herler 
Straße. Die dort vorhandene Tordurchfahrt ist mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- 
und Fahrrechtes zugunsten der Anlieger gesichert. Über die Herler Straße beziehungsweise – im 
weiteren Verlauf – Alte Wipperfürther Straße ist das Plangebiet an die Frankfurter Straße – 
Bundesstraße 8 (B8) – und die Bergisch Gladbacher Straße – Bundesstraße 506 (B506) – an-
gebunden. Diese wiederum binden in kurzer Entfernung an das Bezirkszentrum Mülheim, die 
Bundesstraße 55a (B55a) / Bundesautobahn 4 (A4) sowie die Bundesautobahn 3 (A3) an. 
 
Das Plangebiet verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV). Unmittelbar südöstlich befindet sich die Stadtbahnhaltestelle "Buchheim, Herler 
Straße". Von hier aus bestehen sowohl stadteinwärts als auch stadtauswärts gute Verbindun-
gen durch Busse und Stadtbahn. Diese Linien verbinden das Plangebiet in östlicher Richtung 
mit den Stadtteilen Holweide und Dellbrück und in westlicher Richtung mit den Stadtteilen Mül-
heim, Deutz sowie mit der Innenstadt. Auch im Hinblick auf die Taktung kann die Anbindung an 
den Nahverkehr als sehr gut bewertet werden. Darüber hinaus bietet der Bahnhof Köln-Mülheim 
der Deutschen Bundesbahn (DB) in noch fußläufiger Entfernung von gut einem Kilometer Zu-
gang zum Regional- und S-Bahnverkehr. 
 
Auch für den Radverkehr bietet das Plangebiet gute Voraussetzungen. Es ist unmittelbar an 
das beschilderte Radverkehrsnetz Nordrhein-Westfalen (NRW) angeschlossen. Über den Eli-
sabeth-Schäfer-Weg, der in wenigen Minuten zu erreichen ist, werden sowohl Mülheim, als auch 
die Kölner Innenstadt innerhalb von rund zehn beziehungsweise 30 Minuten Fahrzeit erreicht. 
 
Die Querschnitte der angrenzenden Straßen sind meist mit beidseitig geführtem Gehweg aus-
gestattet. Im näheren Umfeld befinden sich mehrere Ziele in fußläufiger Entfernung, wie Bil-
dungseinrichtungen, Einzelhändler oder die oben genannten Haltestellen für Busse und Stadt-
bahn. 
 
 
Wasser-/Energieversorgung/Abwasserentsorgung 
 
Über die angrenzende Wuppertaler Straße ist das Plangebiet an das Leitungsnetz zur Was-
ser- und Energieversorgung sowie an den Mischwasserkanal der Stadtentwässerungsbetriebe 
(StEB) Köln zur Abwasserentsorgung angeschlossen. 
 
 
Bodensituation 
 
Im südlichen Teil des Plangebiets befindet sich gemäß Altlastenkataster der Stadt Köln eine Alt-
lastenverdachtsfläche (Altablagerung Nr. 90311).

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Im Rahmen einer Bodenuntersuchung durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker 
(GBK) aus dem Jahr 2012 wurde für das Plangebiet keine Belastung des Bodens beziehungs-
weise der Bodenluft festgestellt, die einer Wohnnutzung entgegenstehet. Die vorhandenen Auffül-
lungsböden wurden bewertet und können unter Einhaltung der Zuordnungswerte (hier Z2 
=Eingeschränkter Einbau mit definierten technischen Sicherheitsmaßnahmen) innerhalb techni-
scher Bauwerke vor Ort belassen werden. Es sind keine Verdachtsflächen gefunden worden, die 
gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB zu einer Kennzeichnung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
führen würden. 
 
Da eine Ausdehnung der unmittelbar nordöstlich des Plangebietes vorhandenen vorrömi-
schen Siedlungsreste auf das Plangebiet nicht auszuschließen ist, wird vor Aufnahme von Bau-
maßnahmen mit Bodeneingriffen in Abstimmung mit der Archäologischen Bodendenkmalpflege 
(Römisch-Germanisches Museum) eine archäologische Sachverhaltsermittlung mit Baggerson-
dagen durchgeführt. 
 
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Bei der Planung handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung in einem integrier-
ten Siedlungsbereich. Auf eine Untersuchung von Alternativstandorten konnte daher verzichtet 
werden. 
 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
Das Plangebiet liegt im Bereich des rechtskräftigen Durchführungsplans Nr. 71479/03 von 
1960, der nach der damaligen Kölner Bauordnung ein Gemischtes Gebiet, III Vollgeschosse, 
eine "bebaubare Grundstücksfläche" von 4/10 (entspricht einer Grundflächenzahl von 0,4 
gemäß Baunutzungsverordnung 1968) sowie eine geschlossene Bauweise festsetzt. Die 1. 
Änderung des Bebauungsplanes im Bereich der Herler Straße stammt von 1974. Mit ihr wurde 
im Bereich der zuletzt entlang der Herler Straße errichteten Bebauung die Festsetzung der Ge-
schossigkeit auf vier bis neun Vollgeschosse mit Flachdach in einer stufenweise nach Osten 
ansteigenden Bebauung geändert. Diese ist nicht zur Umsetzung gekommen. Der Durchfüh-
rungsplan Nr. 71479/03 wird teilweise durch die Neuplanung überplant und tritt mit der öffentli-
chen Bekanntgabe des neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den betreffenden 
Planungsbereich außer Kraft.  
 
Östlich des Plangebietes grenzt der Fluchtlinienplan 1113 an.  
Das Plangebiet befindet sich im Anlagenschutzbereich Bauwerke nach § 17 Luftverkehrsgesetz 
(LuftVG) des Flughafens Köln/Bonn. 
 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan wird das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.  
 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
 
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln ist das Plangebiet als "Gemischte Baufläche" 
dargestellt. Die geplante Nutzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) widerspricht somit den 
Darstellungen des Flächennutzungsplans. Der Flächennutzungsplan soll daher entsprechend § 
13a Absatz 2 Nummer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden.

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3.3 Landschaftsplan 
 
Das Plangebiet ist im Landschaftsplan der Stadt Köln als Innenbereich dargestellt. Darüber hin-
aus enthält der Landschaftsplan keine Darstellungen für das Plangebiet. Die unmittelbar öst-
lich angrenzende planfestgestellte Ausgleichsfläche sowie die Sportanlagen und die nördliche 
Grünfläche entlang des Faulbachs sind Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes L26. 
 
 
3.4 Kooperatives Baulandmodell 
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) der Stadt Köln – Ratsbeschluss vom 17.12.2013 
– findet in diesem Verfahren keine Anwendung, da der Aufstellungsbeschluss bereits 2004 
erfolgt ist. Die Vorhabenträgerin hat sich dennoch bereit erklärt,  48 Wohneinheiten (dies ent-
spricht  20 % der geplanten Wohneinheiten) im geförderten Wohnungsbau zu errichten, die im 
Baufeld A realisiert werden. Eine vertragliche Regelung hierzu wird im Durchführungsvertrag auf-
genommen. 
 
 
3.5 Wohnbauprogramm  
 
Das Plangebiet ist als Fläche Nr. W 903-003 im Wohnbauprogramm enthalten. 
 
 
 
4. Begründung der Planinhalte 
 
4.1 Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept 
 
Städtebauliches Konzept 
 
Städtebauliche Figur 
 
Die städtebauliche Figur erschafft in dem heterogenen Umfeld ein eigenständiges urbanes 
Wohnquartier. Eine geschlossene Bebauung setzt die Blockstruktur der Deutschordensstraße 
und Wuppertaler Straße in das Innere des Gebietes fort und bildet hier mit zwei angedeuteten 
Blockrändern einen räumlich starken Rücken für das neue Quartier. Nach Norden wird der Rü-
cken durch eine weitere kräftige Raumkante ergänzt. Beide städtebaulich wichtigen Kanten bie-
ten Halt nach Innen und Abschluss nach Außen, insbesondere auch für die nördlich gelegenen 
Siedlungsbauten. Zusammen mit der südlichen Bestandsbebauung entlang der Herler Straße 
entsteht ein klar gefasster großzügiger Innenraum. Drei zeilenartige Baukörper im Innenraum 
verzahnen das Quartier mit dem östlichen Freiraum und öffnen so den Innenraum für Blicke in die 
sich anschließende Grünfläche mit der Bezeichnung "Im Paradies". Bei der anschließenden Grün-
fläche handelt es sich um eine planfestgestellte Ausgleichsfläche, die aus Schutzgründen nicht 
betreten werden kann. Daher sind keine Wege in die Grünfläche vorgesehen. 
 
Die Höhengliederung des Quartiers folgt einem rhythmischen Duktus. Während die Baukörper in 
den Baufeldern A und B entlang der privaten Stichstraße sowie der öffentlichen Grünfläche fünfge-
schossige Raumkanten ausbilden, setzen die fünfgeschossigen, solitär wirkenden Baukörper im 
Baufeld C punktuelle räumliche Akzente. Die drei- bis viergeschossigen Bauten in den mittleren 
Gebäudeteilen der Baufelder A + B vermitteln zur bebauten Nachbarschaft.  
 
Alle Wohnlagen verfügen über leicht auffindbare Adressen und Eingänge. Die Erdgeschosse 
der Baufelder B sind gegenüber den Eingangsbereichen um 0, 30 bis 0,75 m angehoben, um ei-
nen differenzierten und geschützten Übergang zum Außenbereich zu schaffen. Eine barriere-
freie Erschließung der Wohnungen wird anhand von Aufzugskabinen mit Türen auf zwei Sei-
ten (Durchladern) gewährleistet. 
 
 
Das Plangebiet gliedert sich in drei Baufelder: Das Baufeld A umfasst den nördlichen Baukör-

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per, welcher die geförderten Wohnungen, Mietwohnungen sowie die Kindertageseinrichtung 
beinhaltet. Das Baufeld B bezeichnet die beiden Baukörper B1 und B2, in denen Mietswohnun-
gen realisiert werden sollen und welche die westliche Raumkante bilden. Das Baufeld C beinhal-
tet die drei Zeilenbauten zur östlichen Grünfläche. Im Baufeld C werden Eigentumswohnungen 
geplant. 
 
 
Entwicklung der Planung 
 
In der Jurybeurteilung des Siegerentwurfes der Mehrfachbeauftragung von 2014 wurden das 
städtebauliche und das freiraumplanerische Konzept grundsätzlich gelobt. Da die Arbeit bezüglich 
ihrer Wirtschaftlichkeit jedoch im unteren Durchschnitt lag, wurde eine bessere Ausnutzung 
angeregt, insbesondere im Bereich der dreigeschossigen Gebäudeteile der beiden westlichen 
Baukörper (Baufeld B). 
 
Vor diesem Hintergrund wurde das Entwurfskonzept anschließend im Baufeld B modifiziert 
und weiter verdichtet. Die viergeschossigen Teile der östlichen Zeilenbauten Baufeld C1 -C3 
wurden dagegen zur Verbesserung der Belichtungssituation teilweise auf zwei und drei Ge-
schosse abgesenkt. Bereits im Rahmen der Mehrfachbeauftragung war ein Zielwert von etwa 
24.000 m² Brutto-Grundfläche (BGF) oberirdisch vorgegeben worden, welcher – unter Berück-
sichtigung des "Tiefgaragenbonus" nach § 21a Absatz 5 BauNVO – in etwa der im Allgemeinen 
Wohngebiet (WA) gemäß § 17 BauNVO geltenden Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) 
von 1,2 entspricht. Nach Überarbeitung des Entwurfes im Jahr 2014 wurde dieser Zielwert mit 
einer Brutto-Grundfläche (BGF) von rund 24.100 m² erreicht. 
 
Mit Änderung der Vorhabenträgerin wurde das Entwurfskonzept im Jahr 2016 erneut geringfü-
gig angepasst. Ging die vorherige Projektentwicklungsgesellschaft noch von großen Familien-
wohnungen aus, so änderte sich der Wohnungsschlüssel zugunsten eines höheren Anteils klei-
nerer Wohnungen. Die Zahl der Wohneinheiten stieg dadurch gegenüber den in den frühzeitigen 
Beteiligungsschritten benannten ca. 200 auf 240 und die Brutto-Grundfläche (BGF) hatte sich ge-
ringfügig auf circa 24.400 m² erhöht. 
 
Unter Einbeziehung des Grundstückes Wuppertaler Straße 28 konnte die Planung im Jahr 
2017 deutlich verbessert werden. Die Kubatur des Baukörpers B1 wurde in Bezug auf seine Ge-
bäudetiefe modifiziert. Zudem konnte anhand einer durchgeführten Besonnungsstudie ausrei-
chende Belichtung der Wohnungen nachgewiesen werden und die zuvor zwei- und dreigeschossi-
gen Gebäudeteile der östlichen Baukörper C2 und C3, entsprechend dem Wettbewerbsergebnis, 
wieder auf vier Geschosse angehoben werden. Aufgrund weiterer Anpassungen in den Woh-
nungsgrößen, liegt die aktuelle Zahl der geplanten Wohneinheiten bei 237 und einer Geschossflä-
che (GF) von 27.390.  
 
Im Bestandsgebäude Wuppertaler Straße 28 sind weitere 20 Wohneinheiten vorhanden, die 
erhalten bleiben.  
 
 
Freiraumplanerisches Konzept 
 
Im Inneren des neuen Quartiers bilden sich zwei Freiräume unterschiedlichen Charakters aus. Der 
nördliche Teil ist als Quartiersplatz angelegt, der als Spielplatzfläche vorgesehen ist und als 
Treffpunkt für ältere Kinder und Jugendliche sowie erwachsene Bürgerinnen und Bürger dient. 
Hier bieten sich Möglichkeiten für Gemeinschaftsaktivitäten für Jung und Alt, wie zum Beispiel 
Slack-Line-Walking oder Boule spielen. Der Platz wird durch acht Bäume gerahmt. Die Platzfläche 
wird aus wassergebundener Wegedecke erstellt und ermöglicht somit ein vielfältiges Angebot von 
Spielmöglichkeiten.  
 
Im südlich des Quartiersplatzes zwischen den Baufeldern B und C verlaufenden Anger, welcher 
das verbindende räumliche Element der beiden Baufelder darstellt, befindet sich die erlebbare 
Mitte des Quartiers. Dieser zentrale Freiraum wird als öffentlicher Spielplatz für Kinder mit dem 
einheitlichen gestalterischen Thema "Schiff" in unterschiedlichen Spielqualitäten errichtet. Inner-

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halb der Anlage sind unter anderem Rennen, Klettern, Vers tecken und Rollenspiel möglich. 
 
Innerhalb des Spielplatzes sind drei Bäume vorgesehen. Im Süden der Spielfläche ist eine dicht 
gepflanzte Gehölzgruppe vorgesehen, die sich besonders zum Verstec kspiel eignet. 
 
Das überdimensionierte "Schiff" wird gefasst durch einen Rahmen, der Sitzmöglichkeiten bietet. 
Die Fläche ist mit Sand gefüllt. Um die Vielseitigkeit der Belagsoberflächen zu erhöhen, kommen 
neben Sand und Betonsteinpflaster für die Wege auch alternative Beläge, wie zum Beispiel wa s-
sergebundene Wegedecke, zur Umsetzung. An der nordwestlichen sowie der südöstlichen Ecke 
der öffentlichen Spielplatzfläche sind Zäune mit Bepflanzung vorgesehen, welche die Kinder d a-
von abhalten sollen, in den Wendehammer beziehungsweise die Tiefgaragenein-/-ausfahrt Bau-
feld C3 zu laufen.  
 
Beide Flächen werden als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt, 
um die Errichtung und den dauerhaften Erhalt der Spielflächen sicher zu stellen. 
 
Die Erschließung der öffentlichen Grünfläche erfolgt über die private Erschließungsstraße (GFL1) 
von der Wuppertaler Straße, die für die Allgemeinheit per Baulast gesichert wird. 
 
Die privaten Spielbereiche, welche jeweils den Gebäuden zugeordnet sind, werden im Kontext 
des übergeordneten Gestaltungskonzeptes als "Inseln" ausgeführt. Hierdurch entsteht eine ein-
heitliche Wahrnehmung der Gesamtanlage und der individuelle Charakter des Wohnquartiers 
wird gestärkt. 
 
Die privaten Grünflächen in den Vorbereichen der Häuser werden mit Gräsern, Sträuchern, 
Bodendeckern und Stauden bepflanzt, um Privatheit für die Anwohner zu schaffen. Die Terras-
sen in den rückwärtigen Bereichen werden durch Gräser und Sträucher eingefasst. Im Baufeld C 
werden die Terrassen durch 0,3 m erhöhte Pflanzflächen und Bäume eingefasst, die zugleich 
optimale Substratschichten für die Baumstandorte auf der darunterliegenden Tiefgarage gewähr-
leisten. Darüber hinaus stellen seitliche Sichtschutzwände auf den Terrassen einen weiteren 
Schutz der Privatheit her. 
 
Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Wuppertaler Straße 28 wird der bisher vorhandene 
Garagenhof überplant. Entsprechend der vorgesehenen Grundstücksteilung wird die vorhandene 
Spielfläche für das Bestandsgebäude auf dem neu entstehenden Grundstück erweitert. Die 15 
entfallenen Stellplätze des Bestandsgebäudes Wuppertaler Straße 28 werden in der Tiefgarage 
von Baufeld B nachgewiesen. 
 
Für das Baufeld B1 entsteht durch die fast geschlossene Form des Baukörpers im Innenbereich 
eine gemeinsame Kleinkinderspielfläche. 
 
Im Süden des Plangebietes zwischen dem geplanten südlichen Zeilenbau (C3) und der be-
nachbarten Bestandsbebauung an der Herler Straße entsteht durch die Neuausrichtung der 
Feuerwehrzufahrten die Möglichkeit, die Außenflächen des Nachbargrundstücks neu zu organisie-
ren. So werden von 13 unterzubringenden Besucherstellplätzen des Nachbargrundstückes, 8 
Stellplätze im Plangebiet vorgesehen und die restlichen außerhalb. 
 
Über die Tordurchfahrt Herler Straße erfolgt für die Anwohner die Zufahrt zur Tiefgarage von Bau-
feld C und zu den zwei Besucherstellplätzen. 
 
Darüber hinaus ist im Süden des Plangebietes der gemeinsame Abstellplatz für Abfall-container, -
behälter und -boxen der Nachbarbebauung und des Baufeldes B2 sowie an den Tagen der Abho-
lung für Baufeld C vorgesehen. 
 
Die bisher auf dem Nachbargrundstück vorhandene Kleinkindspielfläche mit einer Größe von ca. 
300 m² wird nördlich der Stellplatzanlage nur für die Bewohner der Herler Straße, innerhalb des 
Plangebietes, angeordnet. Durch Hecken werden die rückwärtigen Eingangsbereiche der Be-
standsbebauung Herler Straße von der Stellplatzanlage abgeschirmt und die Kinder des Woh n-

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hauses auf sicherem Weg zur Spielfläche geleitet. 
 
Der Vorplatz vor Baufeld A an der Wuppertaler Straße beinhaltet überwiegend Erschließungs-
funktionen wie oberirdische Besucher- und Carsharing-Stellplätze, die Zu-/Ausfahrt der Tiefgara-
ge mit Wartebereich, Fahrradstellplätze sowie Unterflurcontainer zur Müllentsorgung. Diese 
Funktionen werden in eine Begrünung aus Hecken und zwei Baumstandorten entlang der privaten 
Erschließungsstraße (GFL1) eingebettet. 
 
Auch die Vorbereiche der Häuser, in denen Hauseingänge und Fahrradstellplätze untergebracht 
werden, sowie die Standorte der Müllboxen werden durch Hecken begrünt. 
 
Um ein einheitliches Erscheinungsbild in den Freiflächen zu erhalten, werden die befestigten 
Erschließungsflächen mit dem gleichen Material, aus Betonsteinpflaster, ausgestaltet. Die unbe-
festigten Wege werden mit wassergebundener Decke bzw. Schotterrasen hergestellt. 
 
 
4.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Vor dem Hintergrund eines großen Wohnraumbedarfes in Köln und als Ergänzung der beste-
henden angrenzenden Wohnbebauung wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet 
(WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Dadurch wird gegenüber dem 
konkreten zu realisierenden Vorhaben ein größeres Maß an Flexibilität gewährt, dass durch 
eine Änderung des Durchführungsvertrages in Anspruch genommen werden kann. Gemäß § 12 
Absatz 3a Satz 1 BauGB wird festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur sol-
che Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchfüh-
rungsvertag verpflichtet. 
 
Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Tankstellen mit Mineralölstoffen 
werden ausgeschlossen, da sie dem zu entwickelnden Gebietscharakter eines Wohnquartiers 
nicht entsprechen und damit eine funktionale und gestalterische Beeinträchtigung zu befürchten 
wäre. Darüber hinaus werden Tankstellen mit Mineralölstoffen auch aufgrund des zu erwartenden 
erhöhten Verkehrsaufkommens und der damit verbundenen Verkehrs-/Immissions-belastung 
ausgeschlossen. Tankstellen sind ausschließlich in Form von Ladesystemen für Elektrofahrzeuge 
innerhalb der festgesetzten Tiefgaragen zulässig. Damit werden die für die Elektrofahrzeuge not-
wendigen Ladesysteme ermöglicht. 
 
Freiwillig verpflichtet sich die Vorhabenträgerin dazu, 48 Wohneinheiten (dies entspricht  20 % 
der insgesamt geplanten Wohneinheiten) im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Baufeld A 
zu errichten. Damit soll ein Beitrag zur Versorgung mit dringend benötigtem preisgünstigem 
Wohnraum geleistet werden.  
 
Im Nordosten des Plangebietes im Baufeld A wird eine 5-zügige Kindertageseinrichtung für cir-
ca 80 Kinder, mit einer Nutzfläche von ca. 920 m² und einer Freifläche von ca. 1.300 m² errich-
tet. Damit wird über den aufgrund der Neubebauung entstehenden Bedarf hinaus ein Angebot für 
die Bewohner der Umgebung geschaffen. 
 
 
4.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die überbaubaren Grundstücksflächen in Verbin-
dung mit einer maximal zulässigen Grundfläche (GR), einer maximal zulässigen Geschossfläche 
(GF), den Zahlen der Vollgeschosse sowie den Höhen der baulichen Anlagen bestimmt.  
 
Die festgesetzten Maße orientieren sich am städtebaulichen Entwurf von 3pass Architekt/innen 
Stadtplaner/innen und ASTOC Architects and Planners (Baufeld B),  
der im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) dargestellt wird und im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan festgesetzt wird.

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Grundfläche (GR)  
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird eine maximal zulässige Grundfläche (GR) von ins-
gesamt 16.224 m² festgesetzt. Davon entfallen 15.075 m² auf das geplante Neubauvorhaben im 
Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes und circa 1.149 m² auf die im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan enthaltene Bestandsbebauung an der Herler und der Wuppertaler Stra-
ße (Baufeld D und E).  
Die Grundfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder auf: 
 Baufeld A: 3.400 m² 
 Baufeld B:  6.050 m² 
 Baufeld C:  5.625 m²  
 Baufeld D:   319 m² 
 Baufeld E:   830 m² 
 
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes entspricht dies  
bei einer Größe des Baufeld A von 4.059 m² einer Grundflächenzahl von 0,84, 
bei einer Größe des Baufeld B von 6.338 m² einer Grundflächenzahl von 0,95, 
bei einer Größe des Baufeld A von 5.833 m² einer Grundflächenzahl von 0,96. 
 
Die maximal zulässige GR von insgesamt 16.224 m² wird durch folgende Gründe gerechtfertigt: 
 Die im Rahmen des Konzeptes vorgesehene großzügige öffentliche Grünfläche im Zent-
rum des neuen Quartiers (Quartiersanger) kann durch die erforderliche öffentliche Wid-
mung der Fläche an die Stadt Köln nicht zur Berechnung der GR angesetzt werden. 
Gleichwohl ist sie geeignet, die größere Versiegelung der Bauflächen in Teilen auszuglei-
chen. 
 
 Durch die Planung und die damit verbundenen Pflanzmaßnahmen wird die ökologische, kli-
matische und gestalterische Situation gegenüber dem rechtskräftigen Durchführungsplan, 
der eine vollflächige Versiegelung der Fläche durch Nebenanlagen ermöglicht, deutlich ver-
bessert. 
 
 Durch die städtebauliche Ausrichtung der drei östlichen Gebäudezeilen, durch die sich 
das Plangebiet zu dem unmittelbar östlich angrenzenden Landschaftsschutzgebiet öff-
net, kann sich das Kleinklima der Freifläche positiv auf das Baugebiet auswirken. 
 
Darüber hinaus werden folgende Maßnahmen getroffen, um den hohen Grad der Versiegelung bzw. 
Unterbauung auszugleichen: 
 Zur Schaffung einer hohen Freiflächenqualität bei gleichzeitiger urbaner Dichte soll, mit 
Ausnahme der temporär nutzbaren oberirdischen 9 Stellplätze, der ruhende Verkehr über-
wiegend in Tiefgaragen untergebracht werden. 
 
 Die nicht unterbaute öffentliche Grünfläche dient als zentraler Freiraum des Quartiers, in 
dem die Wirkungspfade Boden – Mensch und Boden – Grundwasser gewährleistet sind. 
 
 Die mit der Versiegelung/Unterbauung verbundenen Nachteile werden durch die festge-
setzte Begrünung großer Teile der Dach- und Tiefgaragenflächen gemindert. 
 
Geschossfläche (GF) 
 
Es wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine maximal zulässige Geschossfläche (GF) 
von insgesamt 27.390 m² festgesetzt. Davon entfallen c irca 25.150 m² auf das geplante 
Neubauvorhaben im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplan und 2.240 m² auf die im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan enthaltene Bestandsbebauung an der Herler und der Wu p-
pertaler Straße. 
 
Die Geschossfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder auf:

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 Baufeld A:    6.250 m² 
 Baufeld B:  10.700 m² 
 Baufeld C:   8.200 m² 
 Baufeld D:      720 m² 
 Baufeld E:   1.520 m² 
 
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes entspricht dies  
bei einer Größe des Baufeld A von 4.059 m² einer Geschossflächenzahl von 1,54, 
bei einer Größe des Baufeld B von 6.338 m² einer Geschossflächenzahl von 1,69, 
bei einer Größe des Baufeld A von 5.833 m² einer Geschossflächenzahl von 1,41. 
 
Würde der sogenannte "Tiefgaragenbonus" gemäß § 21a Absatz 5 BauNVO angesetzt, nach 
dem die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen unterhalb der Gelän-
deoberfläche erhöht werden kann, entspräche dies (bei der Unterbringung von circa 155 not-
wendigen Stellplätzen in den Tiefgaragen) einer GFZ von 1,35. 
 
Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) von 27.390 m² wird durch folgende Gründe ge-
rechtfertigt: 
 
 Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) wird als ortsverträglich angesehen und ent-
spricht der innerstädtischen Lage des Plangebietes. Da es sich um einen vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan handelt, sind die planungsrechtlichen Festsetzungen eng an das 
konkrete Bauvorhaben geknüpft. Bei der Umsetzung der planungsrechtlichen Festsetzun-
gen werden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse eingehalten. 
 
 Die im Rahmen des Konzeptes vorgesehene großzügige öffentliche Grünfläche im Zent-
rum des neuen Quartiers (Quartiersanger) kann durch die öffentliche Widmung der Fläche 
an die Stadt Köln nicht zur Berechnung der GF angesetzt werden. Gleichwohl ist sie ge-
eignet, die bauliche Verdichtung in Teilen auszugleichen. 
 
 Bei dem zugrundeliegenden städtebaulichen Konzept handelt es sich um den Siegerent-
wurf einer Mehrfachbeauftragung, der als optimale städtebauliche und freiraumplanerische 
Lösung für den Standort ausgewählt worden ist und nur unmaßgeblich verändert zur 
Ausführung kommt. 
 
 Die Entwicklung eines urbanen und dichten Wohnquartiers auf einem gut erschlossenen 
Standort einer ehemaligen Gewerbebrache entspricht dem Ziel der nachhaltigen Stadtent-
wicklung. 
 
 Aufgrund der intensiveren Nutzung wurde eine Untersuchung der potenziellen Beson-
nungsdauer erstellt. Demnach kann eine ausreichende Besonnung im Plangebiet und da-
mit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Zudem belegt die Unter-
suchung, dass sich die planbedingten Unterschreitungen der potenziellen Besonnungsdau-
er in der vorhandenen Wohnbebauung der Umgebung in einem der städtischen Lage 
entsprechendem Rahmen halten und zu keiner Verschlechterung der gesunden Wohnver-
hältnisse in der Bestandsbebauung führen.  
 
Für die geplante Nutzung ist eine entsprechende Verdichtung mit der geordneten städtebauli-
chen Entwicklung vereinbar, da insbesondere die verkehrlichen Belange geregelt werden. Die 
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch nicht 
beeinträchtigt. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt bestehen nicht. Sonstige öffentliche 
Belange stehen der maximal zulässigen Geschossfläche (GF) nicht entgegen. 
 
Folgende Umstände sind geeignet, die bauliche Dichte auszugleichen: 
 
 Das unmittelbar östlich angrenzende Landschaftsschutzgebiet steht, auch mit seiner 
kleinklimatischen Bedeutung, als Ausgleich zur Verfügung.

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 Die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist geeignet, 
den Individualverkehr zu verringern und somit wesentliche Immissionen einzudämmen. 
 
Zusätzlich werden folgende Maßnahmen getroffen, um die Dichte auszugleichen: 
 
 Zur Schaffung eines großzügigen Freiraums für Spielplätze, Aufenthaltsflächen und Be-
pflanzungen sowie zur Vermeidung der mit einer hohen Dichte verbundenen Verkehrs- und 
Immissionsbelastung wird der zentrale Bereich des Quartiers autofrei ausgebildet. Hierzu 
sind die Zu-/Ausfahrten der Tiefgaragen an den Eingängen des Quartiers von der Wupper-
taler Straße beziehungsweise von der Herler Straße vorgesehen. 
 
 Die Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzeptes, Erhöhung der notwendigen Fahrradabstell-
plätze und Anordnung von 4 Carsharing-Plätze tragen zu einer Reduzierung des motori-
sierten Individualverkehrs (MIV) und somit zu einer Verringerung der Verkehrs- und Im-
missionsbelastung bei. 
 
 Durch die Festsetzung von Baulinien mit zwingenden Höhen sind keine weiteren Verände-
rungen wie z.B. Staffelgeschosse zulässig, die sonst über die maximal zulässige Geschoss-
fläche (GF) hinaus errichtet werden könnten. 
 
Aus stadtplanerischer Sicht wird die geplante Nachverdichtung der bisher größtenteils brachlie-
genden Fläche zu einer Erneuerung und Fortentwicklung des Stadtteils Buchheim beitragen. 
 
 
Zahl der Vollgeschosse 
 
Die Festsetzung einer drei- bis fünfgeschossigen Bebauung im Baufeld A mit einer darin geplan-
ten zweigeschossigen Kindertageseinrichtung und einer drei- bis fünfgeschossigen Bebauung 
im Baufeld B sowie einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung im Baufeld C entspricht dem 
städtebaulichen Ziel aus dem Wettbewerbsentwurf zur Nachverdichtung. Das Planungskonzept 
sieht eine differenzierte Höhengliederung vor, die einem rhythmischen Duktus folgt. Während die 
Baukörper in den Baufeldern A und B entlang der privaten Stichstraße sowie der öffentlichen Grün-
fläche fünfgeschossige Raumkanten ausbilden, setzen die fünfgeschossigen solitär wirkenden 
Baukörper im Baufeld C punktuelle räumliche Akzente. Die drei- bis viergeschossigen mittleren Ge-
bäudeteile innerhalb der Gebäudekomplexe vermitteln in dieser Höhe zur bebauten Nachbarschaft.  
 
Für die Gebäudeteile mit Baulinien und zwingenden Höhen entlang der prägenden Raumkan-
ten werden auch zwingende Zahlen der Vollgeschosse festgesetzt, um eine einheitliche Fas-
sadengliederung zu gewährleisten. Für die übrigen Gebäudeteile in den rückwärtigen Bereichen 
werden Zahlen der Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, um ein gewisses Maß an Flexibili-
tät zuzulassen. 
 
Für das zu erhaltende Bestandsgebäude an der Wuppertaler Straße werden vier Vollgeschos-
se festgesetzt. Damit wird die bestehende Situation planungsrechtlich gesichert und bei einer bau-
lichen Änderung 
oder bei einer Neubebauung dieses Grundstückes, kann an die hier geplante Bebauung passend 
angebaut werden. 
 
Für das Bestandsgebäude an der Herler Straße werden vier Vollgeschosse festgesetzt, wobei 
das Erdgeschoss zur Gewährleistung der für die Erschließung erforderlichen Durchfahrt als 
Luftgeschoss mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt wird, was der vorhandenen 
Situation entspricht. 
 
 
Höhe baulicher Anlagen 
 
Zur Ermöglichung einer einheitlichen, maßstäblichen und in die Umgebung integrierten Bebau-
ung werden zwingende Höhen baulicher Anlagen in Metern über Normalhöhennull (m ü. NHN)

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festgesetzt. Dadurch wird die Überhöhung einzelner Gebäude vermieden und eine städtebauliche 
Ordnung garantiert. 
 
Um den Wohn- und Erholungswert der Bewohner in den obersten Stockwerken zu erhöhen, sol-
len diese Geschosse mit einer Dachterrasse ausgestattet werden. Um notwendige Absturzsi-
cherungen an den Stellen zu ermöglichen, an denen die Dachterrassen an die Gebäudekanten 
herantreten, wird festgesetzt, dass die Attika durch notwendige Absturzsicherungen um ca. 0,4 m 
überschritten werden darf. Diese Stellen sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit "UW" 
(Umwehrungen) gekennzeichnet.  
 
Die Festsetzung, wonach untergeordnete Dachaufbauten, wie haustechnische Anlagen, Auf-
zugsüberfahrten, Treppenhäuser, Brüstungen im Bereich der Dachterrassen und Solaranlagen, 
die festgesetzten Obergrenzen um bis zu 2,5 m überschreiten dürfen, ermöglicht einen not-
wendigen Gestaltungsspielraum bei der Hochbauplanung, ohne städtebauliche Entwicklungsziele 
oder nachbarliche Belange zu beeinträchtigen. Um eine Sichtbarkeit der Dachaufbauten bei 
Flachdächern in einem Blickwinkel ≥ 45° und damit eine Beeinträchtigung des Ortsbildes zu 
vermeiden, müssen die Dachaufbauten um mindestens das gleiche Maß von den Außenwänden 
des darunterliegenden Geschosses zurücktreten, um das sie die festgesetzte Höhe überschreiten. 
 
Um einen städtebaulich angemessenen Übergang zum Bestandsgebäude an der Wupperta-
ler Straße herzustellen, wird für den fünfgeschossigen Gebäudeteil eine zwingende Höhe von 
62,25 m ü. NHN festgesetzt. Die vorhandene Brandwand mit einer Höhe von 62,2 m ü. NHN 
wird damit lediglich um 0,05 m überschritten. Für den Bestandsbau selbst wird eine zwingende 
Höhe von 62,3 m ü. NHN festgesetzt, um sowohl die Bestandssituation planungsrechtlich zu si-
chern, als auch perspektivisch einen niedrigeren viergeschossigen Neubau mit Flachdach zu er-
möglichen. 
 
Insgesamt weisen die fünfgeschossigen Gebäude(teile) bei zwingenden Höhen von 61,67 m bis 
62,25 m ü. NHN, faktische Gebäudehöhen von ca. 15,6 m bis ca. 16,3 m (ab Oberkante Gelän-
de) auf. Die Gebäudehöhen der neu geplanten viergeschossigen Gebäude liegen zwischen ca. 
12,2 m und 13,4 m (ab Oberkante Gelände), die der dreigeschossigen Gebäude zwischen ca. 
9,7 m und 9,8 m (ab Oberkante Gelände). Die unterschiedlichen Gebäudehöhen bei gleicher 
Geschosszahl ergeben sich durch die verschiedenen architektonischen Planungen der Baufel-
der deren Ansichten im Vorhaben- und Erschließungsplan, Blatt 2 dargestellt sind sowie aufgrund 
des geringfügig abfallenden Geländes in Richtung Südosten. 
 
Neben den neu geplanten und bestehenden Gebäuden gibt es folgende weitere überbaubare 
Grundstücksflächen mit festgesetzten Höhen: 
 Für den nördlichen Teilbereich des Geländes im Innenhof des Baufeldes B1 ist aufgrund 
des Höhenunterschieds zum angrenzenden, um circa 1,6 m tieferliegenden Nachbar-
grundstück Wuppertaler Straße 28, die Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksflä-
che erforderlich. Für den gesamten Innenhof werden daher die Geländeoberkante an den 
Eckpunkten des Grundstücks als maximal zulässige Höhen festgesetzt. 
 
 Da die geplante Kindertageseinrichtung über zwei Ebenen verfügt und ein freier Austritt 
der Kinder auch von der oberen Ebene direkt ins Grüne gewünscht ist, soll an dem östli-
chen Gebäudeteil des Gebäudes im Baufeld A an der Ostseite ein Balkon mit einer Treppe 
errichtet werden. Gleichzeitig dient dieser Balkon auch als Fluchtbalkon. Für den Balkon 
und die nördliche Fluchttreppe ist die Festsetzung einer überbaubaren Fläche nötig. Als 
maximal zulässige Höhe wird hier die Oberkante der Brüstung festgesetzt. Sie liegt 4,6 m 
über dem festgesetzten Gelände. 
 
 
 Für die geplante Tiefgaragenzu-/-ausfahrt von Baufeld C wird eine überbaubare Grund-
stücksfläche festgesetzt, da aus schallschutztechnischen Gründen eine Einhausung erfor-
derlich ist und in der geplanten Dimension als eigenständiges Bauteil zu werten ist. Die 
festgesetzte maximal zulässige Höhe bezieht sich auf die Oberkante der Einhausung in-

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klusive Rolltorkasten und eventuell erforderlicher Absturzsicherung und entspricht einer ma-
ximal zulässigen Höhe von 3,8 m. Nach Norden zum Baufeld C3 fällt die Einhausung der 
Zu-/Ausfahrt ab und besitzt am nördlichsten Punkt eine Höhe von 1,3 m. 
 
Geländehöhe 
 
In der Planzeichnung des vorhabenbezogen Bebauungsplanes werden zur Einhaltung einer 
gleichmäßigen Geländehöhe an den Eckpunkten der geplanten Gebäude sowie an maßgebli-
chen Stellen im Freiraum Geländehöhen festgesetzt, die zwischen 45,4 und 46,5 m ü. NHN liegen. 
Abweichungen um bis zu 0,2 m sind zulässig, um ein gewisses Maß an Flexibilität bei der Aus-
formung der Gebäude zu ermöglichen, ohne das städtebauliche Gesamtbild zu beeinträchtigen. 
 
Für die Gebäude des Baufeldes B wird an den fußläufigen Verkehrsflächen, das Erdgeschossni-
veau um 0,5 m angehoben und durch niedrige Mauern abgegrenzt, um für die Erdgeschosszonen 
sowie die ebenerdigen Austritte eine angemessene Privatheit zu gewährleisten und eine direkte 
Einsehbarkeit zu verhindern. 
 
Für die Bestandsgebäude in Baufeld B1 sowie im äußersten Süden im Bereich der Durchfahrt 
- werden keine Geländehöhen festgesetzt, um hier sowohl eine Beibehaltung der bestehenden 
Geländehöhen als auch eine Angleichung an die Geländehöhen der Neubebauung zu ermögli-
chen. 
Um zu den angrenzenden Nachbargrundstücken sowie den Verkehrs- und Grünflächen einen 
angemessenen Übergang zu realisieren, werden im gesamten Plangebiet Aufschüttungen, Ab-
grabungen, Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der festgesetzten Ge-
ländehöhe bis 0,75 m zugelassen.  
 
 
4.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
 
Bauweise 
 
Um an die vorhandene Blockrandbebauung anzubauen und ein Quartier mit einem urbanen 
Charakter zu schaffen, wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. 
 
 
Baulinien 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen definiert. Ent-
lang der raumprägenden Vorderseiten, die ein wesentliches Element des ausgezeichneten Sie-
gerentwurfes darstellen, werden Baulinien in Kombination mit zwingenden Höhen festgesetzt. 
Damit soll das städtebauliche Konzept eindeutig festgesetzt und realisiert werden. 
 
Durch die Festsetzung von Baulinien in Kombination mit zwingenden Höhen werden für diese 
Hauptfassaden, abgesehen von den Vor- und Rücksprüngen durch Balkone bzw. Loggien, keine 
Abstandflächen ausgelöst. Die Anforderungen an den Brandschutz mit den dafür erforderlichen 
Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen sowie ausreichenden Abständen zur Verhinderung einer 
Brandübertragung werden erfüllt. Darüber hinaus wird sichergestellt, dass gesunde Wohnver-
hältnisse gewahrt sind, die im Rahmen einer Besonnungsstudie für die Belichtung der Wohnun-
gen überprüft wurde. Abschließend wurden bei der Festlegung der Baulinien auch die Anforde-
rungen der Lichtimmissionen von ausfahrenden Fahrzeugen aus den drei Tiefgargen untersucht. 
Durch Festlegung einer Installierung von außenliegenden Rollladen wurden geeignete Maßnah-
men für das einzige von Lichtimmissionen betroffene Gebäude (Baufeld A) festgesetzt. Der B e-
reich der festgesetzten Maßnahme wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan -Entwurf im 
Baufeld A mit "b" gekennzeichnet. 
 
Im Baufeld C 3 ist eine Baulinie für Loggien festgesetzt, um das Zurückweichen von der Bauli-
nie für Freisitze möglich zu machen und die Rückwand der geplanten Loggien einheitlich zu 
definieren. Durch diese Baulinie wird der ausdrückliche städtebauliche Wunsch zur Errichtung 
von Wohnungsfreisitzen in Form von Loggien definiert. Aufgrund der Baulinie in Verbindung mit

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einer zwingenden Gebäudehöhe lösen die Rückwände der Loggien keine Abstandflächen aus 
und es kommt nicht zu einer Überschneidung mit der vorhandenen Abstandflächenbaulast des 
Bestandsgebäudes Herler Straße 105. Dies ist gleich in dreifacher Hinsicht städtebaulich vertret-
bar:  
 Zwar sind die Rückwände von Loggien gemäß § 6 Abs. 7 BauO NRW grundsätzlich ab-
standflächenrelevant. Allerdings löst im vorliegenden Fall bereits die äußere Fassade des 
Baufeldes C3, aufgrund der festgesetzten Baulinie in Kombination mit einer zwingenden 
Höhe, keine Abstandfläche aus. Eine Errichtung von Loggien, deren Rückwände noch wei-
ter von der Fassade des betroffenen Gebäudes entfernt liegen als die im letzten Satz ge-
nannte äußere Gebäudefassade, ist daher städtebaulich zu rechtfertigen. 
 
 Bei der betroffenen Fassade des Bestandsgebäudes, für die eine Abstandflächenbaulast 
eingetragen worden ist, handelt es sich um eine fensterlose Giebelwand (Brandwand), die 
ursprünglich zur Fortsetzung einer geschlossenen Bauweise vorgesehen war. Von einer 
Beeinträchtigung der Wohnungen im Bestandsgebäude durch die bis an die Abstandflä-
chenbaulast heranrückende Neubebauung ist daher nicht auszugehen. 
 
 Da überwiegend alle Fassaden der Gebäude im Baufeld C ein einheitliches Gesamtbild er-
geben, ist eine Änderung für Teilbereiche der Fassaden aus bauordnungsrechtlichen Grün-
den nicht zielführend. 
 
 
Baugrenzen 
 
Um ein gewisses Maß an Flexibilität bei der Ausformung der Gebäude zuzulassen, werden an 
den nicht raumprägenden Gebäudekanten, die durch die Baulinien fixiert werden, Baugrenzen 
festgesetzt. 
 
Für den Bestandsbau Wuppertaler Straße 28 wird eine überbaubare Grundstücksfläche mit 
einer parallel zum Straßenverlauf ausgerichteten Baugrenze festgesetzt. Dadurch soll hier auf 
lange Sicht ein Neubau ermöglicht werden, dessen Fassade – entsprechend der nördlich an-
grenzenden Neubebauung – parallel zur Wuppertaler Straße ausgerichtet wird und eine urbanere 
Fassung des Straßenraums zulässt. Für den Bestandsbau an der Herler Straße wird eine über-
baubare Grundstücksfläche festgesetzt, die der bestehenden Situation entspricht und auch die 
vorhandene Auskragung an der rückwärtigen Fassade einbezieht.  
 
 
Überbaubare Grundstücksflächen 
 
Neben den neu geplanten und bestehenden Gebäuden mit Wohnungen und Kindertagesein-
richtung werden für die bereits aufgeführten planungsrechtlich zu sichernden baulichen Anla-
gen, folgende überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt: 
 
 Für den Fluchtbalkon bzw. die Fluchttreppen der Kindertageseinrichtung an der Nord- und 
Ostseite von Baufeld A. Damit werden der über zwei Ebenen geplanten Kindertagesein-
richtung ein freier Austritt der Kinder auch von der oberen Ebene direkt ins Grüne und ein 
Fluchtbalkon ermöglicht. 
 
 Für das Gelände im Innenhof von Baufeld B 1. Durch den bestehenden Geländeunter-
schied von ca. 1,6 m zu dem tiefer liegenden Grundstück Wuppertaler Straße 28 mit 44,9 
m ü. NHN ist eine bauliche Anlage unvermeidbar. 
 
 Für die geplante Tiefgaragenzu-/ausfahrt von Baufeld C. Die Zufahrt zur Tiefgarage kann 
aufgrund der Struktur nicht in die Gebäude integriert werden. Für den Ein-/Ausfahrtbereich 
sind bauliche Maßnahmen, wie Absturzsicherung gegenüber der öffentlichen Spielplatzflä-
che und Überdachung aus schallschutzgründen erforderlich, die den Zufahrtsbereich zu ei-
nem eigenständigen Bauteil machen, das mit der Festsetzung gesichert wird.

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Über-/Unterschreitung der Baulinien und Überschreitungen der Baugrenzen 
 
Für die Baulinien und Baugrenzen werden einzelne Ausnahmen festgesetzt. Durch die Ausnah-
men sollen die Über- und Unterschreitungen der Baulinien bzw. Baugrenzen für bestimmte bauli-
che Elemente ermöglicht werden, um einen gewissen Gestaltungsspielraum zu eröffnen, ohne die 
Zielsetzungen des städtebaulichen Entwurfs in Frage zu stellen.  
 
In allen Baufeldern sollen durch Abweichungen von den Baulinien bzw. Baugrenzen Freisitze in 
Form von Terrassen, Loggien und Balkonen bzw. untergeordnet auch Loggien in Form von Lau-
bengängen ermöglicht werden, ohne die städtebauliche Struktur zu beeinträchtigen. Daher werden 
baufeldbezogen Über- und Unterschreitungen von den Baulinien bzw. Baugrenzen durch Terras-
sen, Balkone und Loggien definiert. Darüber hinaus werden im Baufeld A Überschreitungen durch 
Erker (vorspringende Fensterelemente) im Bereich der Kindertagesseinrichtung festgesetzt. 
 
 
Terrassen 
 
Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 5,0 m sind zulässig, 
um attraktive Freibereiche für die Erdgeschosswohnungen und somit eine großzügige Wohnquali-
tät zu schaffen. Eine negative Auswirkung auf die angrenzenden Bereiche ist dadurch nicht zu 
erwarten. 
 
 
Balkone / Loggien / Erker 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baulinien durch Balkone und Erker (vorspringen-
de Fensterelemente) um bis zu 0,5 m zulässig sind. Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Unter-
schreitungen der südlichen Baulinie um bis zu 1,75 m und der westlichen Baulinie um bis zu 2,85 
m durch Loggien zulässig sind. 
Durch diese Festsetzungen soll ermöglicht werden, dass an den – aufgrund der Besonnung – 
bevorzugten Süd- und Westfassaden attraktive Freisitze entstehen. Diese werden zum jeweils 
überwiegenden Teil als Loggien von der Außenfassade zurückversetzt und kragen lediglich um 
die festgesetzten 0,5 m aus.  
Darüber hinaus werden vier 2,4 m hohe Erker (vorspringende Fensterelemente), sogenannte 
"Spielfenster", im Bereich der Kindertageseinrichtung zur Erschließungsstraße (GFL1) und zur 
östlichen Außenspielfläche vorgesehen. Diese bieten den Kindern ein besonderes Spielerlebnis 
mit Kontakt zum Außenbereich und können auch bei schlechtem Wetter eine attraktive Tageslicht-
versorgung gewährleisten. Durch ihre Brüstungshöhe von 0,4 m können sie als Sitznische im Inne-
ren genutzt werden. 
Der lange Baukörper wird durch die leicht auskragenden Elemente baulich gegliedert, gleichwohl 
wird eine übermäßige Perforation der städtebaulich gewünschten und daher mit einer Baulinie 
festgesetzten Gebäudeflucht bezogen auf die gesamte Fassade verhindert.  
 
 
Baufeld B: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone um bis zu 2,3 m zu-
lässig sind. Hiervon ausgenommen ist die mit "a" gekennzeichnete Baugrenze im Baufeld B2, die 
nicht durch Balkone überschritten werden darf. Durch diese Festsetzung soll ermöglicht werden, 
dass an den – aufgrund der Besonnung – bevorzugten Süd- und Westfassaden attraktive Freisit-
ze in Form von Balkonen mit einer angemessenen Breite und Tiefe entstehen. 
 
An der mit "a" gekennzeichneten Fassade im Baufeld B2 sind diese Balkone nicht zulässig, um 
hier den städtebaulich gewünschten Rücksprung im 4. und 5. Vollgeschoss der Gebäudevorder-
seite nicht zu konterkarieren.

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Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der nördlichen Baulinie um bis zu 3,6 m, der 
östlichen Baulinien um bis zu 2,3 m und der westlichen Baulinie um bis zu 2,6 m durch Loggien 
zulässig sind. Durch diese Festsetzung soll ermöglicht werden, dass die starke städtebauliche 
Raumkante der Baukörper des Baufeldes B nicht durch vorspringende Elemente beeinträchtigt 
wird und zugleich angemessene Freisitze entstehen können. 
 
Baufeld C: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der südlichen Baulinien durch Balkone um bis zu 1,0 
m zulässig sind und dass die Balkone um mindestens 2,5 m von den Ecken der Gebäude entfernt 
liegen. Weiterhin werden Unterschreitungen der südlichen Baulinie durch Loggien um bis zu 
1,95m zugelassen. Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der südlichen Baulinien 
um bis zu 2,6 m und der westlichen Baulinien um bis zu 4,25 m durch Loggien jeweils nur für das 
fünfte Geschoss zulässig sind.  
Durch diese Festsetzungen soll ermöglicht werden, dass an den – aufgrund der Besonnung – 
bevorzugten Südfassaden attraktive Freisitze entstehen. Diese werden zum Teil als Loggien von 
der Außenfassade zurückversetzt und kragen lediglich um die festgesetzten 1,0 m aus. Damit 
wird eine übermäßige Perforation der städtebaulich gewünschten und daher mit Baulinien festge-
setzten Gebäudefluchten, bezogen auf die Gesamtfassade verhindert. Die Balkone müssen zu-
dem 2,5 m von den Ecken der Gebäude entfernt liegen, um eine städtebauliche Beeinträchtigung 
dieser raumwirksamen Eckbereiche der Zeilenbauten zu verhindern und die Klarheit der Baukör-
per zu bewahren. 
Im 3. OG im Baufeld C3 ist eine Unterschreitung der nördlichen Baulinie um bis zu 2,25 m durch 
Loggien, die als Laubengänge genutzt werden, zulässig. Durch diese Festsetzung werden zwei 
Laubengängen an der Nordseite der Fassade ermöglicht, die sinnvoll sind, um auch kleinere 
Wohneinheiten bei ansonsten gleichbleibender und somit wirtschaftlicher Grundrisskonstellation 
errichten zu können. Durch das Zurückweichen der Laubengänge von der Fassade wird die Klar-
heit der Gebäudeflucht nicht beeinträchtigt.  
 
 
Abstandflächen von Loggien 
Das Unterschreiten von Baulinien durch Loggien führt zu keiner Beeinträchtigung der gesunden 
Wohnverhältnisse, auch wenn hierdurch Abstandflächen ausgelöst werden, die sich in zwei Fällen 
mit Abstandflächen anderer Baufelder innerhalb des Plangebietes überlagern. Loggien liegen per 
Definition innerhalb der Gebäudekubatur und erzeugen somit weder zusätzliche Verschattung 
noch wirken sie sich beeinträchtigend auf die Nachbarbebauung aus. Unterschreitungen von Bau-
linien durch Loggien sind somit vertretbar. 
 
Zwischen Baufeld C2 und C3 kommt es zu einer leichten Überlagerung von Abstandflächen einer 
Loggia im Baufeld C3 (die als Laubengang genutzt wird) und eines Balkons im Baufeld C2 in einer 
Größenordnung von 0,4 m². Zwischen Baufeld C3 und der Einhausung der Tiefgaragenabfahrt 
kommt es zu einer Überlagerung von Abstandflächen einer Loggia im Baufeld C3 und der Einhau-
sung der Abfahrt in einer Größenordnung von 5,6 m². 
 
 
Abstandflächen von Balkonen 
Die Überschreitungen von Baulinien durch Balkone lösen Abstandflächen aus. Da diese sich je-
doch in der vorliegenden Planung nicht mit Abstandflächen anderer Baufelder überlagern, werden 
gesunde Wohnverhältnisse durch die Überschreitungen nicht beeinträchtigt. 
 
Zwischen Baufeld A und Baufeld C1 kommt es allerdings zu einer minimalen Überlagerung von 
Abstandflächen eines Balkons im Baufeld A und einer Aufzugsüberfahrt im Baufeld C1 in einer 
Größenordnung von 0,02 m². Durch die Schrägstellung der Baukörper zueinander überlagern sich 
die beiden Abstandflächen lediglich in einer kleinen Dreiecksfläche. Eine Überlagerung in derartig 
geringem Ausmaß kann in Hinblick auf gesunde Wohnverhältnisse vernachlässigt werden.

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Fluchttreppe 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass eine Überschreitung der östlichen Baugrenze "Fluchtbalkon" durch eine 
Fluchttreppe auf einer Breite von bis zu 10,0 m um bis zu 1,0 m zulässig ist. Die Überschreitung 
ist notwendig, um möglichst gradlinige Fluchttreppen errichten zu können. Durch diese Festset-
zung soll auch der Eingriff in die Außenspielfläche der Kindertageseinrichtung möglichst gering 
gehalten werden.  
 
 
Hauseingänge 
 
Baufeld A: 
Es wird festgesetzt, dass Unterschreitungen der Baulinien durch zurückspringende Eingangsbe-
reiche um bis zu 1,9 m zulässig sind, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen 
Fassadenlänge in Anspruch nehmen. Durch diese Festsetzung sollen angemessene Eingangsbe-
reiche geschaffen werden, die von der Fassade zurückversetzt werden, um die prägnante Raum-
kante und den halböffentlichen Quartiersplatz nicht übermäßig zu beeinträchtigen. 
 
Baufeld B / Baufeld C: 
Es wird festgesetzt, dass Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen für einseitige Wand-
scheiben mit Überdachungen im Bereich der Hauseingänge um bis zu 1,5 m zulässig sind, wenn 
sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Fassadenlänge in Anspruch 
nehmen. Durch diese Festsetzung sollen auch in den Baufeldern B und C angemessene, wetter-
geschützte Eingangsbereiche entstehen, ohne durch eine übermäßige Breite und Tiefe die prä-
gende Wirkung der Fassaden zu beeinträchtigen 
 
 
Vorgartenzone 
 
Baufeld B: 
 
Um den Bewohnern eine Privatzone zu den angrenzenden Erschließungsflächen zu bieten, wer-
den Überschreitungen der Baulinien für die Aufschüttungen mit Stützmauern im Bereich der Vor-
gärten zugelassen. Die maximal zulässige Tiefe der Überschreitung sowie die maximal zulässige 
Höhe der Aufschüttungen mit Stützmauern wird in Baufeld B1 nach den nördlichen (1,0 m Tiefe / 
0,65 m Höhe), westlichen (2,0 m Tiefe / 0,7 m Höhe) und östlichen (3,0 m Tiefe / 0,75 m Höhe) 
Baulinien differenziert, da entsprechend des vorhandenen Platzangebotes und der geplanten Ge-
ländehöhe sich diese unterschiedlichen Abschirmungen der Vorgartenbereiche ergeben. In Bau-
feld B2 ist an der östlichen Baulinie bzw. der südlichen Baugrenze eine Überschreitung durch 
Aufschüttungen mit Stützmauern mit einer maximalen Tiefe von 3,5 m bzw. 4,5 m und einer ma-
ximalen Höhe von 0,75 m zulässig. 
 
 
Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen 
 
Überschreitungen der festgesetzten Umgrenzungslinien für Tiefgaragen durch unterirdische Be-
lüftungs- und Belichtungseinrichtungen der Tiefgarage um bis zu 1,0 m sind zulässig. Dadurch 
werden die für die Kellerräume und Tiefgaragen erforderlichen Belüftungs- und Belichtungsein-
richtungen ermöglicht, die in der Regel als Lichtschächte vor den TG-Außenwänden und somit 
außerhalb der Tiefgarage liegen. 
 
Oberirdische Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen, die als Sitzbänke ausgeführt sind, sind 
nur in einer Höhe von max. 0,7 m und in einer Tiefe von max. 1,0 m zulässig. Durch die Festset-
zung soll die Freiraumgestaltung nicht durch massive Einbauten beeinträchtigt und zugleich wei-
tere Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten für die Kellerräume und die Tiefgaragen ermög-
licht werden.

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Flächen für Nebenanlagen 
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden auch Flächen für Nebenanlagen festgesetzt, um 
die anderen Flächen frei von diesen Anlagen zu halten:  
 
 Die mit "SAA" gekennzeichnete Fläche wird als Standplatz für Abfallbehälter für die Abho-
lung, Abfallcontainer und Abfallboxen (eingehaust) festgesetzt. In diesem Bereich werden 
sowohl die notwendigen Abfallcontainer bzw.-boxen des Baufeld B2 und der Nachbarbebau-
ung Herler Straße nachgewiesen als auch eine Aufstellfläche für die Abfallbehälter der Bau-
felder C1 bis C3 festgelegt, die an Abholtagen dort platziert werden. Die Anordnung im äu-
ßersten Süden erfolgt, um die Arbeitswege für die Müllabfuhr zu reduzieren. 
 
 Die mit "UC" gekennzeichnete Fläche wird als Standort für Unterflurcontainer festgesetzt, um 
den Vorbereich zum  öffentlichen Straßenraum frei von oberirdischen Müllcontainern zu hal-
ten. 
 
 Die mit "EXT" gekennzeichnete Fläche dient als externer Zu- und Ausgang der Tiefgara-
ge Baufeld B. Die Festsetzung korrespondiert mit der Lage der Tiefgarage. Der zusätzliche 
Ausgang außerhalb der Wohngebäude Baufeld B1 und B2 dient dazu, den externen Nutzern 
Herler Str. 99-105, Wuppertaler Straße 28 und Deutschordensstraße 18 deren Stellplätze 
dort per Baulast gesichert sind, einen unabhängigen Zugang zu gewähren. 
 
 Die mit "ST-Carsharing" gekennzeichnete Fläche wird für Carsharing-Stellplätze festgesetzt, 
um den Bewohnern des Quartiers ein alternatives Angebot zum eigenen Auto zu ermögli-
chen. Die Stellplätze werden im Norden über die Wuppertaler Straße angefahren. Dazu wird 
auch ein Geh- und Fahrrecht (GF1) zugunsten der Anlieger festgesetzt. 
 
 Die mit "ST Kita" gekennzeichneten Stellplätze entlang der Erschließungsstraße (GFL1) 
werden im Nahbereich der Kindertageseinrichtung zugeordnet festgesetzt. Die Stellplätze 
sollen als Parkangebot für die Eltern dienen und den Hol- und Bringverkehr sicherstellen. 
 
 Die mit "ST Besucher" gekennzeichneten Stellplätze werden jeweils an den Zufahrten des 
Quartiers festgesetzt, um den Besuchern der Neubauten auch oberirdische Besucherstell-
plätze anbieten zu können. Weitere Besucherstellplätze sind in den Tiefgaragen unterge-
bracht. 
 
 Innerhalb der mit "ST Nachbar" gekennzeichneten Fläche, sind ausschließlich die per Bau-
last gesicherten Stellplätze für die benachbarte Wohnbebauung der Häuser der Herler Stra-
ße 99-105 zulässig. Damit werden ein Teil der notwenigen Stellplätze der benachbarten 
Wohnbebauung, die durch das Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplanes geändert 
wurden, wieder hergestellt. 
 
Darüber hinaus sind Nebenanlagen in Vorgärten unzulässig, um den Freiraum nicht weiter mit An-
lagen zu belasten. Abstellplätze für Fahrräder sind hiervon ausgenommen, um die wohnungsnahe 
Versorgung sicher zu stellen.  
 
 
4.5 Erschließung 
 
Das Plangebiet ist über die Wuppertaler Straße öffentlich erschlossen und kann über eine einge-
schränkte Zufahrtsmöglichkeit über eine Tordurchfahrt von der Herler Straße angefahren werden. 
Die Innere Erschließung erfolgt über Privatstraßen. 
 
 
 
Verkehrsuntersuchung

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Der Verkehr und seine Auswirkungen wurden im Rahmen des Verkehrsgutachtens durch 
die Brenner Bernard Ingenieure GmbH von März 2018 untersucht. Es wurde ein Verkehrsauf-
kommen von 856 Kfz-Fahrten in 24 h ermittelt, das sich auf die beiden Plangebietszufahrten ver-
teilt: 
 
Zufahrt (DTV) Quellverkehr Zielverkehr Summe 
Herler Straße 121 121 241 
Wuppertaler Straße 308 308 615 
Plangebiet   856 
 
Die zugrunde gelegte Verkehrsverteilung erfolgte in Anlehnung an die derzeitige Verteilung im 
Straßennetz und unter Berücksichtigung der Netzstrukturen. Auf Basis der zugrunde gelegten 
Verkehrsverteilung wurde der prognostizierte Neuverkehr auf die umliegenden Strecken umge-
legt und an relevanten Knotenpunkten untersucht. 
 
Die Schwachstellenanalyse (Nachweis der verkehrlichen Leistungsfähigkeit) hat an vier der fünf 
Knotenpunkte einen leistungsfähigen Verkehrsablauf sowohl in der Morgen- als auch in der 
Abendspitze ermittelt. Folgende Knotenpunkte wurden untersucht: KP 1: Herler Ring (K17) / Buch-
heimer Ring (K17) / Wuppertaler Straße / Wichheimer Straße, KP 2: Buchheimer Ring (K17) / Her-
ler Straße, KP 3: Herler Straße / Deutschordensstraße / Dombacher Straße, KP 4: Wuppertaler 
Straße / Stegwiese, KP 5: Frankfurter Straße / Alte Wippfürther Straße / Guilleaumestraße. 
Am Knoten (KP2) Buchheimer Ring / Herler Straße werden während der abendlichen Spitzenstun-
de der Linksabbieger Richtung Westen bereits im Bestand mit der Qualitätsstufe E (die Qualitäts-
stufen sind von A bis F gekennzeichnet, A: beste Qualität, F: schlechteste Qualität) gemäß den 
Richtlinien für Lichtsignalanlagen (RiLSA) 2015 abgewickelt. Bedingt durch die Neuverkehre der 
geplanten Nutzung kommt es zu einer leichten Erhöhung  der mittleren Staulänge der Herler Stra-
ße von 6 m gegenüber der ursprünglichen Staulänge von 32 m bei gleichbleibender Qualitätsstufe 
E. Die vorhandene Linksabbiegerspur ist jedoch ausreichend dimensioniert, so dass keine Beein-
trächtigung der anderen Ströme zu erwarten ist. Somit stellt sich keine Verschlechterung der Situa-
tion für diese Verkehrserzeugung ein. Da für die übrigen vier Knotenpunkte ein leistungsfähiger 
Verkehrsablauf ermittelt wurde, kann aus verkehrsgutachterlicher Sicht dem vorliegenden Bau-
vorhaben somit entsprochen werden. 
 
Mobilitätskonzept 
 
Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wird für eine Reduktion der benötig-
ten Stellplatzzahl im Plangebiet herangezogen. Aufgrund des abnehmenden Nutzens eines Au-
tos bei steigender Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) kann die 
Zahl der Stellplätze gesenkt werden. Entsprechend der Regelung "Mögliche Stellplatzreduktion 
in Bereichen mit hoher ÖPNV-Erschließung" (Stadtentwicklungsausschuss (StEA) vom 
18.09.2003 - letzte Aktualisierung 01.07.2011) wird für das Plangebiet aufgrund der direkten und 
leistungsfähigen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ein  
Reduktionsfaktor von 25 % bei der Stellplatzberechnung angesetzt. Durch örtliche Maßnahmen, 
wie zum Beispiel eine Carsharing-Station oder eine erhöhte Stellplatzanzahl an Fahrrädern, die im 
Rahmen eines Mobilitätskonzeptes aufgezeigt und realisiert werden, ist eine weitere Reduzierung 
möglich. 
 
Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Verkehrsuntersuchung der Brenner Bernard In-
genieure GmbH ein Mobilitätskonzept erarbeitet. Die darin vorgesehenen Maßnahmen (eine Car-
sharing-Station, Verknüpfung von Verkehrsmitteln, erhöhte Stellplatzanzahl an Fahrrädern, Unter-
stützung von Rad-und Fußgängerverkehr) in Verbindung mit der vorhandenen Raumstruktur (ver-
dichteter, nutzungsdurchmischter Stadtraum) führen zu einer Verringerung des Bedarfs an privaten 
Pkw bei der Bewohnerschaft. Es wird angenommen, dass eine Vielzahl derjenigen, die den eigenen 
Pkw nur zu besonderen Wegezwecken und Motiven nutzen, diesen bei dem Vorhandensein eines 
wohnungsnahen Carsharing-Angebotes abschaffen. Somit ist – neben Handlungsmaßnahmen im 
Bereich des Fuß- und Radverkehrs durch sichere und komfortable Fahrradabstellplätze – die Ver-
fügbarkeit eines fußläufig erreichbaren Carsharing-Angebotes von besonderer Bedeutung für 
das Erfordernis privater Pkw-Stellplätze und entsprechend für die Herleitung des Stellplatz-

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nachweises. Es lässt sich statistisch ableiten, dass ein Carsharing-Fahrzeug etwa 8 bis 10 pri-
vate Pkw ersetzen kann. Die geplanten 4 oberirdischen Carsharing -Stellplätze, die zeitlich unein-
geschränkt zur Nutzung zur Verfügung stehen, werden somit 32 bis 40 private Pkw-Stellplätze 
ersetzen. Sie werden auf der Stellplatzfläche an der Wuppertaler Straße neben dem Gebäu-
de Baufeld A festgesetzt.  
 
Durch konsequente Umsetzung der folgenden Maßnahmen, wie 
 
 die Förderung der Nahmobilität durch Unterstützung des Rad- und Fußgängerver-
kehrs 
 (die weitgehend autofreie Gestaltung des Quartiers, ein zum Verweilen einladender 
Quartiersplatz mit Bäumen und Sitzmöglichkeiten, ein durchgrüntes barrierefreies 
Wegenetz mit kurzen Wegen und guter Orientierung, diebstahlsichere und gut zu-
gängliche Abstellanlagen für Fahrräder, z.T. auch wettergeschützt in den Tiefgara-
gen), 
 die Errichtung einer erhöhten Stellplatzanzahl für Fahrräder,  
 die Einrichtung einer Carsharing-Station in fußläufiger Entfernung zur Stadtbahnhalt-
stelle sowie  
 die so ermöglichte Multimodalität bzw. Intermodalität (damit ist eine Verknüpfung 
mehrerer Verkehrsmittel untereinander, hier also die Verknüpfung von Carsharing-
Station mit Fahrradabstellanlagen und einer ÖPNV-Haltestelle gemeint), 
 
wird eine zusätzliche Reduktion der erforderlichen Stellplatzzahl um 10 % aus verkehrsgutachterli-
cher Sicht als angemessen bewertet. Zusammen mit dem oben genannten ÖPNV-Abschlag ergibt 
sich ein Reduktionsfaktor von 35 % bei der Stellplatzberechnung. Bei 237 Wohneinheiten sind mit 
einem 35%-igen Reduktionsfaktor für die Wohnbebauung 155 neu zu errichtende Stellplätze erfor-
derlich. Inklusive einem Bedarf von 17 Besucherstellplätzen und 78 durch Baulast nachzuweisen-
den Stellplätzen (63 für Herler Straße 99-105 und 15 für Wuppertaler Straße 28), ergibt sich für 
das Plangebiet ein Stellplatzbedarf für den Wohnungsbau von insgesamt 250 Stellplätzen. Hinzu 
kommen 3 Stellplätzen für die Mitarbeiter der Kindertageseinrichtung. In Summe sind dies 253 
Stellplätze. Die Planung sieht die Unterbringung von 263 Stellplätzen im Plangebiet vor, davon 
248 unterirdisch und 17 auf oberirdischen Stellplätzen, in den Letzteren sind 5 Stellplätze für den 
Hol- und Bringverkehr der Kindertageseinrichtung eingeschlossen. Das bedeutet, dass 10 Stell-
plätze mehr vorgesehen werden als es der Bedarf erfordert. Zusätzlich werden die 4 Carsharing 
Stellplätze oberirdisch vorgesehen. 
 
 
Verkehrserschließung 
 
Tiefgaragen 
 
Das Quartier wird oberirdisch weitgehend autofrei gestaltet. Dazu wird festgesetzt, dass Stellplät-
ze für Pkw und motorisierte Zweiräder ausschließlich in Tiefgaragen bzw.in den mit ST gekenn-
zeichneten Flächen zulässig sind.  
 
Um die zentrale öffentliche Grünfläche von einer Unterbauung freizuhalten, erhält jedes der Bau-
felder A bis C seine eigene Tiefgarage, die jeweils vollständig innerhalb der zugehörigen Grund-
stücksfläche errichtet wird.  
 
Die Zu-/Ausfahrten der Tiefgaragen der Baufelder A und B erfolgen über Anschlüsse an eine 
private Stichstraße (GFL1) von der Wuppertaler Straße, die mit einer Wendemöglichkeit in 
Form eines Wendehammers ausgestattet ist. Die Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage von Baufeld C er-
folgt durch die Tordurchfahrt an der Herler Straße. 
 
Die Rampen werden einspurig mit einer Signalsteuerung und entsprechenden vorgelagerten 
 
Wartebereichen ausgebildet. Diese geplante Wegeführung resultiert vor allem aus gestalteri-
schen Gründen und den beengten Platzverhältnissen. Die einspurigen Ein-/Ausfahrten wurden im

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Rahmen der Verkehrsuntersuchung auf die Häufigkeit von Konfliktsituationen durch Gegenver-
kehr überprüft. Es ergeben sich geringe Konfliktsituationen für den Begegnungsfall. Bei der 
Signalisierung der Tiefgarage wird, bei konkurrierenden Anforderungen für ein- und ausfahren-
de Fahrzeuge, bis zur letzten Sekunde des sich öffnenden Rolltores die Anforderung der einfah-
renden Fahrzeuge bevorzugt, um einen Rückstau in die Erschließungsstraße zu vermeiden. Auf-
grund der sehr geringen Wahrscheinlichkeiten für den Begegnungsfall und die beschriebenen 
Steuerungsmöglichkeiten zur Reduzierung des Zeitraumes, an dem eine  
Ein-/Ausfahrt durch ein ausfahrendes Fahrzeug behindert ist, ist aus gutachterlicher Sicht die Ein-
richtung einer Warteposition für einfahrende Pkw ausreichend. 
 
In den Tiefgaragen werden sämtliche Stellplätze für die Bewohner, für die Mitarbeiter der Kinder-
tageseinrichtung sowie der Großteil der Besucherstellplätze untergebracht werden. Die 15 über-
planten Stellplätze im Bereich des vorhandenen Garagenhofes auf dem Grundstück Wupperta-
ler Straße 28 werden zukünftig in der Tiefgarage von Baufeld B nachgewiesen und per Baulast 
gesichert. Mit dem Kauf des gesamten Plangrundstücks wurde zudem die Verpflichtung einge-
gangen, zusätzlich zu den hierfür erforderlichen Stellplätzen, die bisher per Baulast gesicherten 
63 Stellplätze für die benachbarte Wohnbebauung der Häuser Herler Straße 99-105 unterzubrin-
gen. Diese können in Teilen (13 Stück) oderirdisch in dem nördlich an den benannten Gebäu-
dewinkel angrenzenden Hof untergebracht werden, wovon 8 Stellplätze im Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt werden und die übrigen 5 Stellplätze auf dem 
eigenen Grundstück Herler Straße nachgewiesen werden. Die übrigen Baulast-Stellplätze wer-
den in den Tiefgaragen von Baufeld B (12 Stück) und Baufeld C (51 Stück) untergebracht. 
Zudem werden Besucherstellplätze in den Tiefgaragen vorgesehen. In Baufeld A sind 37 Stell-
plätze für Bewohner, 2 Stellplätze für Besucher (2 weitere Besucherstellplätze sind oberirdisch 
geplant) und 3 Stellplätze für Kita-Mitarbeiter vorgesehen. In Baufeld B sind 66 Stellplätze für 
Bewohner, 7 Stellplätze für Besucher, 12 Baulast-Stellplätze der Herler Straße und 15 Baulast-
Stellplätze der Wuppertaler Straße 28 vorgesehen. In Baufeld C sind 52 Stellplätze für Bewohner, 
6 Stellplätze für Besucher und 51 Baulast-Stellplätze vorgesehen. Zur unabhängigen Nutzung der 
Besucherstellplätze soll die Zugänglichkeit für externe Nutzer gewährleistet werden, z.B. über 
schlüssellosen Zutritt mit Hilfe von Zahlencodes. Insgesamt werden in Tiefgarage A 42 Stellplät-
ze, in Tiefgarage B 110 Stellplätze und in Tiefgarage C 96 Stellplätze errichtet. 
 
Um eine eigenständige Zugänglichkeit der Tiefgarage für die Nachbarn des Plangebietes 
(Wuppertaler Straße 28, Herler Straße 99-105 und Deutschordensstraße 18) zu gewährleisten, 
wird festgesetzt, dass innerhalb der mit "EXT" gekennzeichneten Fläche (innerhalb der Flächen 
für Tiefgaragen) ein überdachter Zu- und Ausgang mit einer Grundfläche von maximal 25 m² 
zulässig ist. Der Standort für den Ausgang aus der TG wurde so gewählt, dass er in der geplan-
ten Größe und Höhe die Erdgeschosszonen der umliegenden Baukörper B1 und B2 nicht beein-
trächtigt. Im Baufeld C ist kein eigenständiger Ausgang erforderlich, da die Tiefgarage über eine 
Fußgängerrampe erschlossen wird, die parallel zur PKW-Rampe verläuft und sich innerhalb der 
überbaubaren Fläche für die Zu-/Ausfahrt der Tiefgarage befindet.  
 
In Tiefgaragen sind auch Lager-, Technik- und Nebenräume sowie Fahrradabstellplätze zulässig, 
um die notwendigen Räume für Technik und Lager, notwendige Fahrradabstellplätze sowie gege-
benenfalls E-Ladestation für Besucherstellplätze zu ermöglichen.  Darüber hinaus werden zur er-
forderlichen Be- und Entlüftung der Tiefgaragen innerhalb der dafür festgesetzten Flächen Lüf-
tungseinrichtungen zugelassen. Diese werden – bei Einhaltung der Sicherheitsanforderungen – 
unter anderem in Sitzbänken als Einfassung der öffentlichen Spielplatzfläche untergebracht. 
 
 
Oberirdische Stellplätze 
 
Sowohl auf dem Vorplatz von Baufeld A nördlich der privaten Stichstraße als auch südlich des 
Baufeldes B2 sind jeweils 2 Besucherstellplätze vorgesehen und mit "ST Besucher" festgesetzt. 
Außerdem sind an der westlichen Grundstücksgrenze, auf dem Vorplatz von Baufeld A 4 Car-
sharing- Stellplätze vorgesehen und als "ST Carsharing" festgesetzt. 5 weitere oberirdische 
Stellplätze, als Kurzparker für den Hol- und Bringverkehr der Kindertageseinrichtung, sind entlang 
der privaten Stichstraße (GFL1) von der Wuppertaler Straße vorgesehen und als "ST Kita"

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festgesetzt. Unmittelbar südlich von Baufeld C3 sind teils auf dem Grundstück der Vorhabenträ-
gerin, teils auf dem Nachbargrundstück 13 weitere oberirdische Besucherstellplätze aus-
schließlich für die Nachbarnutzung an der Herler Straße geplant und innerhalb des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans als "ST Nachbar" gekennzeichnet. Die bisher hier vorhandene pri-
vate Kleinkindspielfläche wird unmittelbar nördlich der 13 Stellplätze, die als "ST Nachbar" festge-
setzt sind, auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin neu errichtet. Diese dienen den Besuchern 
der in der Herler Straße 99-105 vorhandenen Wohnungen und Gewerbeeinrichtungen. 
 
 
Fahrradabstellplätze 
 
Den Vorgaben des Mobilitätskonzeptes gemäß sieht die Planung zur Unterbringung von Fahrrä-
dern diebstahlsichere, größtenteils wettergeschützte und gut zugängliche Radabstellanlagen für 
die Bewohnerinnen und Bewohner in den Tiefgaragen sowie an den oberirdischen Fahrradab-
stellplätzen in Form von Bügeln vor. Für die Besucher der Kindertageseinrichtung werden oberir-
dische Fahrradabstellplätze vorgesehen. Die Anzahl der Fahrradabstellplätze richtet sich nach 
der Richtzahlenliste für Stellplätze Radverkehr der Stadt Köln. Zur gezielten Förderung des Rad-
verkehrs liegt der Planung eine um den Faktor 1,3 erhöhte Richtzahl zugrunde. Hieraus resultiert 
ein Bedarf von ca. 620 Fahrradstellplätzen für das Plangebiet. Ein großer Teil dieser Fahrradab-
stellplätze, ca. 530 Stück, wird in den Tiefgaragen und nur ein kleiner Anteil, ca. 90 Stück, oberir-
disch realisiert. Hierdurch soll die Freiraumqualität gewährleistet bleiben. 
 
 
Ein- und Ausfahrtsbereiche von/zur öffentlichen Verkehrsfläche 
 
Ein- und Ausfahrten von beziehungsweise zur öffentlichen Verkehrsfläche sind ausschließlich 
innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig. Dadurch soll, neben der notwendigen Er-
schließungsfunktion, eine möglichst attraktive Gestaltung des Quartierseingangs an der Wup-
pertaler Straße ermöglicht und eine übermäßige Belastung des öffentlichen Straßenraums durch 
weitere Ein/und Ausfahrten an anderen Stellen als festgesetzt, verhindert werden. 
 
 
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
 
Die Haupterschließung der Baufelder A bis C erfolgt von der Wuppertaler Straße über Flächen, die 
mit Baulasten belegt und über Grunddienstbarkeiten gesichert werden. 
Um die Zugänglichkeit und Befahrbarkeit von der Wuppertaler Straße über die private Stich-
straße für die Allgemeinheit zu gewährleisten, wird für diese Fläche bis zu der mit Pollern abge-
grenzten Wendemöglichkeit in Form eines Wendehammers ein entsprechendes Geh- und Fahr-
recht festgesetzt. Darüber hinaus wird ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger  
festgesetzt, um hier eine entsprechende Versorgung zu gewährleisten (GFL 1).  
Davon zweigt im vorderen Bereich an der Wuppertaler Straße eine Fläche mit 4 Carsharing-
Stellplätzen, 2 Besucherplatzen und der Tiefgaragenzu-/-ausfahrt von Baufeld A ab, die durch 
ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger gesichert wird (GF 1). Weiterhin wird über diese 
Fläche die nördlich liegende Trafostation angefahren. 
 
Ab der mit Pollern abgegrenzten Wendemöglichkeit der privaten Erschließung bis zur Kinderta-
geseinrichtung werden ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, ein Fahrrecht - zugunsten der 
Anlieger sowie ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt (GFL 2). Dadurch 
soll die allgemeine Erreichbarkeit und eine Anfahrbarkeit für die rückwärtigen Anlieger in Ausnah-
mefällen, zum Beispiel zur Anlieferung für die Kindertageseinrichtung und für Baufeld C, sowie eine 
entsprechende Versorgung gewährleistet werden.  
 
Südlich der abgegrenzten Wendemöglichkeit der privaten Erschließung wird westlich des öffentli-
chen Spielplatzes ein Gehrecht zugunsten der Anlieger, ein Leitungsrecht zugunsten der Versor-
gungsträger und ein Fahrrecht zugunsten der Stadt Köln (GFL 3) festgesetzt, um die Anfahrbarkeit 
in Ausnahmefällen, zum Beispiel für den Sandaustausch auf dem Spielplatz oder Pflege der Grün-
fläche durch die Stadt Köln, zu ermöglichen sowie eine entsprechende Erreichbarkeit und Versor-

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gung zu gewährleisten.  
 
Ein Gehrecht zugunsten der Anlieger (G 2) wird zwischen dem Baufeld B1 und dem Baufeld B2 
festgelegt, um die Zuwegung des externen Zu-und Ausgangs der Tiefgarage für Nachbarn oder 
Besucher des Baufeldes B zu gewährleisten.  
 
Ein weiteres Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger wird im Bereich der Tordurchfahrt des 
Nachbargrundstücks Herler Straße bis zum Baufeld der Zu/Ausfahrt der TG Baufeld C sowie zu 
den beiden Besucherstellplätzen festgesetzt. Damit wird durch die Nutzung des Fremdgrundstücks 
die Zufahrt zur Tiefgarage von Baufeld C und für die beiden geplanten Besucher-Stellplätze gesi-
chert (GF 2). Das Gehrecht ermöglicht den Anliegern zudem die direkte Anbindung an die Herler 
Straße und die dortige Stadtbahnhaltestelle, was der vorhandenen Grunddienstbarkeit entspricht.  
 
Zur Erschließung der vorhandenen Trafostation im Nordwesten des Plangebietes werden ein Geh- 
und Fahrrecht zugunsten der Versorgungsträger (hier: Rheinenergie AG) im Bereich des Vorplatzes 
an der Wuppertaler Straße (GF 1) sowie ein zusätzliches Gehrecht zugunsten der Versorgungsträ-
ger für den Fußweg zwischen den Besucherstellplätzen und der Trafostation (G 1) festgesetzt. Zu-
dem wird ein Leitungsrecht (L 1) zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt, um die vorhandene 
Leitungsführung zwischen der Wuppertaler Straße und der Trafostation zu sichern.  
 
Zur Versorgung der Baufelder C1 bis C3 für Leitungen der Medienträger wird ein Leitungsrecht  
(L 1) zugunsten der Versorgungsträger im Bereich der öffentlichen Spielplatzfläche festgesetzt. Der 
in diesem Leitungsbereich geplante Fußweg durch die öffentliche Grünfläche dient nicht als Zuwe-
gung zu Baufeld C, so dass hier kein Gehrecht zugunsten der Anlieger notwendig ist. 
 
 
Feuerwehrzufahrt und Bewegungsfläche 
 
Die Bewegungs- und Aufstellflächen der Feuerwehr sind in dem Vorhaben - und Erschließungs-
plan dargestellt. Sie liegen überwiegend in den privaten Erschließungsfl ächen und entlang des 
westlichen Teils der öffentlichen Grünfläche, die in diesem Bereich als wassergebundene W e-
gedecke mit befahrbarem Unterbau ausgebildet wird. Die Feuerwehrumfahrungen entlang der 
östlichen Plangebietsgrenze werden dort, wo keine Wege g eplant sind, als Schotterrasen aus-
gebildet. Die Bäume der östlich angrenzenden Ausgleichsfläche werden durch die Feuerweh r-
bewegungsflächen nicht beeinträchtigt. Bäume mit mangelnder Verkehrssicherheit sowie Grü n-
überhänge von Bäumen zu den Baufeldern innerhalb der Ausgleichsfläche wurden durch das 
Amt für Landschaftspflege und Grünflächen entfernt. Darüber hinausgehende Fällungen in der 
Ausgleichsfläche werden durch die Planung nicht induziert. Schädigungen des Wurzelwerks 
können ebenfalls ausgeschlossen werden. Wurzelschürfungen haben ergeben, dass im  
Plangebiet keine Wurzeln anzutreffen sind, da das Grenzfundament, welches erhalten bleibt, 
eine Durchwurzelung wirksam verhindert hat.  
 
Begrünungen im Bereich notwendiger Flächen für die Feuerwehr werden so angelegt, dass die 
Flächen für die Feuerwehr nicht eingeschränkt werden. Zur besseren Orientierung der Aufstel l-
flächen und Zufahrten zu den einzelnen Baufeldern wird in Abstimmung mit der Feuerwehr, A b-
teilung Gefahrenschutz, an den beiden Zufahrten zum Pla ngebiet ein Orientierungsplan aufge-
stellt.  
 
4.6 Soziale Infrastruktur 
 
 
Kindertageseinrichtung 
 
Im Nordosten des Plangebiets ist eine 5-zügige Kindertageseinrichtung (Kita) für 80 Kinder mit 
einer Nutzfläche von 920 m² und einer Freifläche von ca. 1.300 m² geplant. Die aktuelle Planung 
sieht 36 Kinder in U3-Gruppen und 44 Kinder in Ü3-Gruppen vor. Durch das architektonische Kon-
zept ist es möglich, geänderte Bedürfnisse der Altersgruppen innerhalb der Räumlichkeiten anzu-
passen. Raumtechnisch können bei personeller Voraussetzung auch Korridorplätze angeboten 
werden. Das Außengelände, welches Bereiche für die unterschiedlichen Altersgruppen bietet, ist

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ausreichend bemessen. Die 237 neuen Wohneinheiten lösen einen Bedarf an 37 Kindertages-
plätzen aus. Damit werden 43 weitere Kindertagesplätze geschaffen, die zur Versorgung des an-
grenzenden Wohnquartiers vorgesehen sind. 
 
 
Schulentwicklung 
 
Unter Anwendung des modifizierten Verfahrens zur Prognose der Belegung je Wohneinheit mit 
durchschnittlich 2,6 Bewohnern ist bei 237 neuen Wohneinheiten von 16 zusätzlichen Schüleri n-
nen und Schülern je Jahrgangsstufe im Primarbereich und 9 zusätzlichen Schülerinnen und 
Schülern je Jahrgangsstufe in der Sekundarstufe I auszugehen. Die dem Plangebiet nächstgel e-
genen Grundschulen mit verschiedener Schulart sind die GGS An St. Theresia und die KGS s o-
wie GGS Alte Wipperfürther Straße. Die Verwaltung beabsichtigt die Kapazitäten an den Sch u-
len anzupassen, damit stehen mittelfristig maximal 150 Schülerplätze zur Verfügung  
 
Öffentliche Grünfläche - Spielplatz 
 
Im zentralen Bereich des Plangebietes (Quartiersanger) wird eine öffentliche Grünfläche mit 
Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt. Gemäß Spielplatzbedarfsplanung der Stadt Köln ist für 
das neue Quartier die Schaffung einer öffentlichen Spielplatzfläche mit einer Größe von rund 
1.300 m² (bei 237 neu geplanten Wohneinheiten) erforderlich. Ein öffentlicher Spielplatz mit e i-
ner Fläche von rund 1.350 m² wird auf der öffentlichen Grünfläche im zentralen Bereich des 
Plangebietes (Quartiersanger) realisiert. Die Vorhabenträgerin wird auf eigene Kosten nach Vor-
gabe der Stadt eine öffentliche Grünfläche mit einem öffentlichen Kinderspielplatz erstellen. Im 
Sinne des öffentlichen Interesses wird als Absicherung zur Herstellung der Öffen tlichen Grünflä-
che und des Kinderspielplatzes eine Bürgschaft bei den Fachämtern hinterlegt. Die Abstimmu n-
gen und die Ausführung werden im Rahmen des Durchführungsvertrages getroffen. Die öffentl i-
che Spielfläche setzt sich aus verschiedenen Bereichen zusam men: Der Quartiersplatz im Nor-
den dient als Treffpunkt für Jugendliche und Erwachsene und wird als wassergebundene Weg e-
decke ausgeführt. Hier wird ein Boule-Platz angelegt sowie Sitzbänke unter Bäumen vorges e-
hen. Südlich hiervon befindet sich der Bereich f ür Kinder in Form eines Spielschiffes, welcher 
Sandkastenflächen, Holzspielflächen, Kletterturm, Grünflächen und Gehwegflächen aus ung e-
bundener Wegedecke aufweist. Die Feuerwehrbewegungsflächen, die ebenfalls in den öffentl i-
chen Spielbereich hineinragen, werden aus wassergebundener Wegedecke erstellt. Aus Siche r-
heitsgründen wird der öffentliche Spielbereich in Teilen durch eine niedrige Mauer, die gleichze i-
tig als Sitzmöglichkeit dient, bzw. begrünte Zäune gegenüber den angrenzenden Wegen (z.B. 
Feuerwehrzufahrt) abgegrenzt. Die Wege durch die öffentliche Grünfläche werden zum Schutz 
der Kinder vor Fahrradfahrern oder Skatern durch ein Drängelgitter gesichert.  
Private Spielplatzflächen 
 
Die nach Spielplatzsatzung der Stadt Köln privaten Spielflächen für Kleinkinder sind – verteilt 
über das Plangebiet – im Nahbereich der Wohngebäude vorgesehen. Sie entstehen in einer 
gemeinsamen Gestaltungssprache mit der öffentlichen Spielplatzfläche und bilden so eine z u-
sammenhängende Spiellandschaft, die aufgrund der we itgehenden Autofreiheit des Quartiers 
eine sichere Bewegung der Kinder im Quartier gewährleistet. Aufgrund der zusammenhänge n-
den Spiellandschaft ist eine strikte Trennung der Altersgruppen nicht erforderlich, da Angebote 
für alle Altersgruppen geschaffen werden. 
 
 
4.7 Technische Infrastruktur 
 
Die Versorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Lei-
tungen über den Anschluss an der Wuppertaler Straße erfolgen. 
 
Die Entwässerung des Schmutzwassers kann durch den Anschluss an das Mischwasserkanal-
netz der Städtischen Entwässerungsbetriebe (StEB) eingerichtet werden. Für das Niede r-
schlagswasser besteht keine Versickerungspflicht gemäß § 44 Absatz 1 Landeswassergesetz 
(LWG) in Verbindung mit § 55 Absatz 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG), da das Plangebiet

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bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut worden ist. Da das Niederschlagswasser zudem aus 
technischen Gründen (Unterbauung durch Tiefgaragen, Spielflächen) nicht versickert werden 
kann, muss es im vorhandenen Mischsystem entwässert werden, was, nach Aussage der Städti-
schen Entwässerungsbetriebe (StEB) möglich ist. Da dies jedoch nicht für seltene Starkregene r-
eignisse gilt, werden hierfür geeignete Vorsorgemaßnahmen berücksichtigt. So wird ein Großteil 
des Niederschlagswassers bereits auf den – zum großen Teil begrünten – Dachflächen zurück-
gehalten. Der Nachweis der schadlosen Überflutung ist gegeben. Er wird durch den Einstau der 
Dachflächen um 3 cm, der Wegeflächen entlang der Ränder in Rinnen, der Gartenfläche um 4 cm 
sowie der privaten Sandflächen um 5 cm erfüllt. Die Grünfläche und der öffentliche Spielplatz 
werden zum Anstau nicht herangezogen.  
 
Im Norden des Plangebietes ist eine Trafostation der Rheinenergie AG vorhanden, für die zur 
planungsrechtlichen Sicherung eine Fläche für Versor gungsanlagen mit der Zweckbestimmung 
Elektrizität (Trafo) festgesetzt wird. Die notwendigen Abstände von Gebäude zu Trafostation von 
mindestens 3 m werden eingehalten. 
 
 
Müllentsorgung 
 
Um eine Durchfahrung des Quartiers und damit verbundene Beeinträchtigungen durch Müll-
fahrzeuge zu vermeiden, erfolgt die Müllabfuhr über die Wuppertaler Straße und die Herler Stra-
ße. An der Wuppertaler Straße sind 7 Unterflurcontainer angeordnet, die den 122 Wohneinhei-
ten der Baufelder A und B1 zur Verfügung stehen und im vorhabenbezogenen Bebauungsplan in 
der mit "UC" festgesetzten Fläche untergebracht sind.  
 
Das Baufeld B2 mit 35 Wohneinheiten verfügt über 8 oberirdische Abfallboxen die an der südli-
chen Planungsgrenze im Bereich der "SAA" Fläche, zur Verfügung stehen. Ebenso werden 5 Ab-
fallcontainer für das Nachbargrundstück Herler Straße dauerhaft bereitgestellt. Die Abfallsammel-
stelle dient gleichzeitig als Aufstellfläche für die 21 Abfallbehälter die am Abholtag aus den Abfall-
boxen der Baufelder C1 bis C3 dort platziert werden. Für das Baufeld C, mit 79 Wohneinheiten 
stehen an 3 Standorten jeweils 7 Abfallboxen zur Verfügung. Die Abfallboxen für das Baufeld C1 
sind nördlich des Baufeldes an der östlichen Plangebietsgrenze angeordnet, die Abfallboxen für 
das Baufeld C2 und C3 sind dauerhaft an den jeweils rückwärtigen südlichen Bereichen der Bau-
felder C1 und C2 angeordnet. Somit werden die Eingangsbereiche der Baufelder von Abfallboxen 
frei gehalten. 
 
Aufgrund der besonderen Funktion der Sammelstelle für den Standort der notwendigen Abfall-
container und der Aufstellfläche für die platzierten Abfallbehälter wird diese Fläche im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan mit "SAA" festgesetzt. Die Abholung erfolgt in Abstimmung mit 
den Abfallwirtschaftsbetrieben (AWB), unverändert durch die Tordurchfahrt an der Herler Straße. 
Die Abfallwirtschaftsbetriebe werden für die Abholung einen Vertrag mit den Eigentümern und 
/oder Mietern abschließen, der eine beschleunigte Leerung der Abfallbehälter vorsieht. Diese 
werden von der Müllabfuhr zur zügigen Abfuhr rechtzeitig an den Fahrbahnrand geholt. In Ab-
stimmung mit den Abfallwirtschaftsbetrieben (AWB) können die Müllfahrzeuge zur Abholung auf 
Teilen des Gehwegs halten, der durch den abgesenkten Bordstein vor der Tordurchfahrt befahren 
werden kann, ohne den Fuß- oder PKW-Verkehr maßgeblich zu behindern. 
 
 
4.8 Grünordnung 
 
Dem Freiraumkonzept und erarbeiteten Grünordnungsplan folgend, werden für das Allgemeine 
Wohngebiet und die Erschließungsflächen, Begrünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festset-
zungen dienen der Berücksichtigung der Belange dvon Natur und Landschaft sowie dem Klim a-
schutz. 
 
Baumpflanzungen 
 
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind mindestens 11 mittel- bis großkronige Bäume zu pflan-
zen und dauerhaft zu erhalten. Dadurch soll eine angemessene Begrünung der

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Quartiersmitte mit dem öffentlichen Spielplatz gewährleistet werden. 
 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind mindestens 18 mittel- bis großkronige Bäu-
me sowie 22 klein- bis mittelkronige Bäume und dauerhaft zu erhalten. Dadurch soll auch in 
den übrigen halböffentlichen beziehungsweise privaten Bereichen eine angemessene Begrünung 
des Quartiers erfolgen. Die Verteilung der mittel- bis großkronigen beziehungsweise klein- bis mit-
telkronigen Bäume geht aus den Planzeichnungen von vorhabenbezogenem Bebauungsplan 
und Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) hervor. Damit eine gewisse Flexibilität bei der An-
ordnung der Bäume gewahrt bleibt, können die Baumstandorte von den nachrichtlich dargestellten 
Standorten in einem Radius von 5 m abweichen. 
 
Mit der Differenzierung der Baumgrößen soll zum einen eine Hierarchisierung zwischen dem 
großen gemeinsam nutzbaren Freiraum und den kleinteiligeren Außenbereichen der Wohnge-
bäude geschaffen werden. Zum anderen sind die Außenbereiche der Gebäude überwiegend 
durch Tiefgaragen unterbaut, weshalb hier kleinere Bäume mit einem geringeren Wurzelumfang 
vorgesehen werden. In den nicht unterbauten Außenbereichen der Außenspielfläche der Kinder-
tageseinrichtung, werden im Gegenzug mittel- bis großkronige Bäume festgesetzt. 
 
Durch die Zulässigkeit von einheimischen Gehölzen soll die Freiraumplanung gemäß dem Kon-
zept ermöglicht werden und eine Einbindung in die Umgebung zur öffentlichen Grünfläche "Im 
Paradies" erfolgen. 
 
Um über die Baumpflanzungen hinaus eine attraktive Freiraumgestaltung zu schaffen sowie ei-
nen ökologischen und stadtklimatischen Beitrag zu leisten, wird festgesetzt, dass Grundstücks-
flächen, die nicht durch Gebäude, Wege, Spielplätze und sonstige Nebenanlagen überbaut wer-
den, gärtnerisch mit Gräsern, Stauden und / oder Gebüsch mit standorttypischen Gehölzen  zu 
gestalten sind. 
 
Begrünung von Tiefgaragen 
 
Damit Baumpflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auch oberhalb von Tiefgaragen reali-
siert werden können, werden entsprechend angemessene Vegetationstragschichten von mindest-
sens 1,2 m und mindestens 25m² Pflanzfläche pro Baum sowie eine ausreichende Belüftung 
der Bodenschichten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Geringfügige Abwei-
chungen von der Pflanzfläche können zugelassen werden, wenn eine gute Entwicklung sicherge-
stellt wird. 
 
Begrünung der Stellplatzanlage 
 
Im Bereich der südlichen Stellplatzanlage für das Nachbargrundstück wird als Abschluss der Stell-
plätze gegenüber der Kleinkinderspielfläche für die beiden Bäume eine Pflanzfläche von mindes-
tens 6,0 m² je Baum vorgesehen, die zusätzlich mit Hecken bzw. Sträuchern zu begrünen ist. 
 
Dachbegrünung 
 
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte extensive Dachbegrünung dient zum 
einen zur Reduzierung der Ableitmenge des Niederschlagswassers und zum anderen als  
Biotopfläche (Lebensraum und Nahrungsquelle) für Insekten und Vögel. Ausnahmen für techni-
sche Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, Kiesstreifen 
und Dachterrassen sind zulässig, um genügend Spielraum für die notwendige Technik und Frei-
sitze zu ermöglichen. Durch die Zulässigkeit von Photovoltaikelementen oberhalb der Dachbe-
grünung wird ein Beitrag zur möglichen Nachhaltigkeit des Quartiers geleistet. Die Planung der 
Dachbegrünung hat auch eine positive Wirkung auf das Kleinklima. Die Dachbegrünung der Bau-
felder A, B und C beträgt mindestens 60 % der jeweiligen Dachfläche. Durch die Festsetzung ei-
nes Mindestanteils an Dachbegrünung, wird sichergestellt, dass die Gründächer ausreichend di-
mensioniert sind. 
 
Um eine nachhaltige Begrünung des Quartiers sicherzustellen, wird festgesetzt, dass

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sämtliche Pflanzungen und Begrünungsmaßnahmen dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen sind. 
 
 
4.9 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
 
Die immissionsschutzbezogenen Festsetzungen werden unter Abschnitt 5 "Umweltbelange" 
unter dem Thema 5.5. Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen sowie Nachbarschaftslärm / 
Tiefgaragen behandelt. 
 
 
4.10 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
Gestalterischen Festsetzungen 
 
Durch die Festsetzung von Flachdächern in den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit "FD" 
gekennzeichneten Bereichen sollen entsprechend dem ausgezeichneten städtebaulichen Ent-
wurfskonzept zeitgemäße Wohngebäude errichtet werden. Um für das angrenzende Bestandsge-
bäude Wuppertaler Straße 28 mit seinem Satteldach sowohl Erweiterungen/Umbauten des Be-
standes als auch perspektivisch einen dem angrenzenden Neubauquartier entsprechenden Neu-
bau mit Flachdach zu ermöglichen, wird für diesen Bereich keine Dachform festgesetzt. Für das 
mit "SD" gekennzeichnete Bestandsgebäude an der Herler Straße wird ein Satteldach festgesetzt, 
was der bestehenden Situation des Gebäudes und der Nachbargebäude entspricht.  
 
Um die einheitliche freiraumplanerische Gestaltung des Quartiers zu gewährleisten werden Ein-
friedungen in Lage, Material und Höhe geregelt. Einfriedungen sind nur durch Bepflanzungen wie 
Hecken, Gräser o.ä. bis zu einer Höhe von 1,2 m, bezogen auf die festgesetzten Geländehöhen, 
zulässig. In Verbindung mit Bepflanzungen sind Stabgitterzäune beziehungsweise Gartentore als 
Einfriedungen ebenfalls zulässig. Im Sinne eines durchlässigen Quartiers sind Einfriedungen aus-
schließlich als Begrenzung zu den privaten Wohngärten, der Außenspielfläche der Kindertagesein-
richtung sowie als Abgrenzung der Abfallsammelstellplätze (SAA) zulässig. Damit wird gegenüber 
der ursprünglich gewerblich genutzten Fläche eine begrünte Außenwirkung zu den Nachbargrund-
stücken erzielt. Um zu den angrenzenden Nachbargrundstücken sowie den Verkehrs- und Grün-
flächen einen angemessenen Übergang zu realisieren, werden Aufschüttungen, Abgrabungen, 
Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der festgesetzten Geländehöhe bis 
0,75 m zugelassen. Entlang der privaten Erschließungsflächen des Baufeldes B verlaufen die ge-
planten Erschließungswege GFL1 und GFL3 bis zu einem Niveauunterschied von 0,75 m, so dass 
die privaten Vorgärten der Erdgeschosswohnungen durch niedrige Mauern eingefasst werden. Zur 
Abgrenzung der planfestgestellten Ausgleichsfläche östlich des Quartiers wird die bestehende 
Mauer außerhalb des Plangebietes erhalten und der Zaun darauf erneuert.  
 
Um eine attraktive Freiraumgestaltung der Vorgärten zu gewährleisten, sind Abfallbehälter, Abfall-
container und Abfallboxen in den Vorgärten unzulässig. Zur Vermeidung gestalterisch unbefriedi-
gender Situationen ist die südlich von Baufeld B2 angelegte und mit SAA gekennzeichnete Abfall-
sammelstelle mit einer begrünten Zaunanlage, die mindestens der Höhe der Abfallboxen ent-
spricht, optisch von mindestens zwei Seiten einzugrünen. Aus dem gleichen Grund sind oberirdi-
sche Standplätze für feste Abfallboxen nur zulässig, wenn sie von mindestsens zwei Seiten durch 
Hecken, die mindestens der Höhe der Abfallboxen entsprechen begrünt werden. 
 
Von dieser Festsetzung ausgenommen sind Standorte der Behälter für Haus- und Gewerbeabfälle 
und Wertstofftonnen, die als Unterflurcontainer errichtet werden. 
 
Um eine Beeinträchtigung der Fassaden und Balkone durch Satellitenschüsseln und Mobilfunk-
anlagen zu verhindern, werden Satellitenschüsseln nur auf den Dächern zugelassen und Mobil-
funkanlagen generell im Plangebiet ausgeschlossen.

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5. Umweltbelange 
 
Die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB wurden ermittelt 
und sachgerecht abgewogen. Dabei wurden insbesondere folgende Umweltbelange betrachtet: 
 Pflanzen und Tiere (Baumschutz/Artenschutz), 
 umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen, speziell Tageslicht in Innenräumen 
 Immissionsschutz, insbesondere Lärmschutz (Verkehrs- und Gewerbelärm), 
 Schutz vor Blendwirkung  
 Schutz vor Bodenverunreinigungen ( Altlasten) 
 Ableitung von Niederschlagswasser aus Starkregenereignissen 
 
 
5.1 Tiere / Artenschutz 
 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung der Stufe I durch das 
Büro Förder Landschaftsarchitekten GmbH (März 2017) vorgenommen. Zur Abklärung, ob Fle-
dermäuse oder Brutvögel bei Rückbau der Gebäude betroffen sind, wurden von der Unteren Na-
turschutzbehörde der Stadt Köln im Planverfahren weitergehende Untersuchungen zur Fauna und 
eine Artenschutzprüfung Stufe II (ASP II) gefordert.  
 
Die im Rahmen der ASP II (Oktober 2017) durchgeführte Begutachtung der Bestandsgebäude im 
Januar und September 2017 ergab keine Hinweise zu Fledermäusen in den Gebäuden. Das Quar-
tierpotenzial in den Gebäuden ist gering (Sommer- und Winterquartiere). Sommerquartierpotenzial 
weisen einige Gebäude im Süden und Norden auf. Nachgewiesen wurden einzelne durchfliegende 
und nahrungssuchende Zwergfledermäuse. Zudem wurden zwei Einzelnachweise einer Rauhaut-
fledermaus erbracht. Durch den Rückbau der Baulichkeiten können baubedingte Beeinträchtigun-
gen für die Fledermäuse entstehen. 
 
Um derartige artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 Bundesnatur-
schutzgesetz abzuwenden, werden in der ASP II Minderungsmaßnahmen zur Bauzeitenregelun-
gen, Nachkontrolle oder ggf. ökologische Baubegleitung aufgezeigt. Des Weiteren empfiehlt der 
Gutachter als vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen für Fledermäuse, 15 Fledermauskästen im 
östlich angrenzenden Wäldchen anzubringen. 
 
Nach der Rechtsprechung des BVerwG fallen potentielle Lebensstätten nicht in den Schutzbereich 
des § 44 Absatz 1 Nummer 3 BNatSchG. Auch kann das Tötungsverbot des § 44 Absatz 1 Num-
mer 1 BNatSchG nur durch die Tötung real im Plangebiet existierender Tiere verletzt werden. Da-
her können keine Verminderungs- oder Ausgleichsmaßnahmen hinsichtlich der Zerstörung poten-
tieller Fledermausquartiere oder der Tötung von potentiell im Plangebiet vorkommenden Individu-
en der Zwergfledermaus artenschutzrechtlich gefordert werden. Sollte sich die Sachlage zwischen 
der Aufstellung des Bebauungsplanes und der Realisierung der Planung allerdings ändern und 
sich in der Zwischenzeit beispielsweise die Zwergfledermaus im Plangebiet ansiedeln, so sind zu 
diesem Zeitpunkt, aber auch erst dann, artbezogene Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen 
von einem Gutachter zu entwickeln. Ein Hinweis auf die Anbringung von Fledermauskästen als 
vorgezogene Ausgleichsmaßnahme wurde daher nicht in den Bebauungsplanentwurf aufgenom-
men. 
 
In Bezug auf wildlebende Vogelarten hat die ASP II ergeben, dass von den 28 potenziell gemäß 
FIS LANUV planungsrelevanten Vogelarten lediglich für die Mehlschwalbe eine Brut im Untersu-
chungsraum festgestellt wurde. Alle übrigen Arten wurden nicht nachgewiesen oder haben auf-
grund der Habitatstrukturen keinen Lebensraum im Plangebiet. 
 
In den zum Abriss vorgesehenen Gebäuden wurden keine Hinweise auf Vogelarten einschließlich 
Eulen gefunden. Für einen Schuppen nördlich der Brache gab es Potenzial am Dach für den 
Haussperling. Mehlschwalbennester wurden an den Gebäuden im Geltungsbereich des B-Planes 
nicht nachgewiesen, jedoch an der plangebietszugewandten Fassade des Wohngebäudes

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Deutschordensstraße 18. Einfluglöcher des Haussperlings wurden an verschiedenen Fassaden 
des Wohnhauses Wuppertaler Straße 28 festgestellt. Hier kann es zur Versiegelung eines der Ein-
fluglöcher durch den Anbau eines Wohngebäudes gemäß Bebauungsplan kommen. Diese Art ist 
nicht planungsrelevant gemäß FIS LANUV. Der Gutachter dagegen bewertet den Haussperling als 
planungsrelevant. 
 
Für den Mauersegler gab es potenziell Nischen am vom Abriss betroffenen Mehrfamilienhaus an 
der Wuppertaler Straße. Die Art konnte im September nicht mehr nachgewiesen werden. Häufige 
Siedlungsarten für die ein Brutvorkommen in den Sträuchern im Plangebiet oder direkt angrenzend 
anzunehmen ist, wurden zudem erfasst. Bei den vier Begehungsterminen im September 2017 
wurden weiterhin u.a. beobachtet: Amsel, Blau-, Kohl, und Schwarzmeise, Buchfink, Heckenbrau-
nelle, Zaunkönig, Haussperling, Hausrotschwanz und Mauersegler. Hinsichtlich der Vegetations-
bestände, hier Altbäume, konnten, soweit einsehbar, keine ausgeprägten Höhlen für Höhlenbrüter 
nachgewiesen werden. Durch den Rückbau der Baulichkeiten können baubedingte Beeinträchti-
gungen für die Vögel entstehen. 
 
Um artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 Bundesnaturschutzgesetz 
wie das Tötungs- bzw. Störungsverbot abzuwenden, werden in der ASP II vorgezogene Aus-
gleichsmaßnahmen für gebäudebrütende oder gebäudenahe Vogelarten aufgeführt: im Umfeld 
des Plangebietes die Anbringung von 6 Nisthilfen (4 Kästen für Höhlenbrüter, 1 Sperlingskolonie-
kasten, 1 Mauerseglerkasten). Weiterhin werden Maßnahmenempfehlungen zur Vermeidung auf-
gezeigt, wie eine Bauzeitenregelung. Da keine Brutstätten planungsrelevanter Vogelarten über-
plant werden, ist die Umsetzung der beschriebenen vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen nicht 
erforderlich. Zur ASP und den Vermeidungsmaßnahmen für Fledermäuse und Vogelarten wird ein 
Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
 
5.2 Pflanzen/Baumschutz 
 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 4 BauGB gelten bei Bebauungsplänen mit einer Grundfläche 
von weniger als 20.000 m² Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
erwarten sind, im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung 
erfolgt oder zulässig. Durch die grünordnerischen Festsetzungen wird die ökologische, klimatische 
und gestalterische Situation gegenüber dem rechtskräftigen Durchführungsplan, der eine vollflä-
chige Versiegelung der Fläche durch Nebenanlagen ermöglicht, deutlich verbessert.  
 
 
Bestand 
 
Auf dem Grundstück befinden sich heute ältere Hallen und Wohngebäude. Zudem sind drei 
Bäume (Kiefer, Fichte, Birke) und Sukzessionsflächen (Pioniergehölze, Biotoptyp: Ruderalflur) 
mit vereinzelt aufkommenden heimischen Gehölzen vorhanden. Darüber hinaus sind die übri-
gen Flächen weitgehend teil- oder vollversiegelt oder werden als Parkplätze und Lagerflächen 
intensiv genutzt. Im Umfeld der ungenutzten Hallen im Süden wurde in der Vergangenheit viel 
Abfall gelagert, der stellenweise bereits überwachsen ist. 
 
Der nördliche Teil des Plangebietes wird intensiv genutzt. Die Flächen sind überwiegend ver-
siegelt. Neben älteren Autos, die dicht nebeneinanderstehen, werden dort auch zahlreiche Au-
toteile (Reifen, Türen etc.) gelagert. 
 
Östlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich eine planfestgestellte Ausgleichsfläche aus 
einem höherwertigen Gehölzstreifen aus heimischen Laubbäumen, die im Osten vom Faulbach 
begrenzt wird.  
 
Um die möglichen Beeinträchtigungen des Wurzelraums der im Geltungsbereich des Land-
schaftsplans stehenden Bäume durch den Wegebau für die Feuerwehrumfahrung beurteilen zu 
können, wurden im Dezember 2017 Wurzelsuchschürfungen in unmittelbarer Nähe der vier be-
troffenen Bäume im Nahbereich östlich der Plangebietsgrenze durchgeführt. Dabei hat sich

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herausgestellt, dass das Grenzfundament der Bestandsmauer bis in eine Tiefe von 0,9 bis 1,0 m 
und die darunter befindliche Sauberkeitsschicht eine Durchwurzelung verhindert hat. Laut dem 
Gutachten "BV Herler Straße 111 - Suchschlitze entlang der östlichen Grenze" wurden keine 
Wurzeln angetroffen. Eine Feuerwehrumfahrung ist somit unkritisch. Fällungen im Geltungsbe-
reich des Landschaftsplanes werden durch die Planung nicht induziert. Schädigungen des Wur-
zelbereichs können ebenfalls ausgeschlossen werden. Die Planung löst keine Verbotstatbestände 
aus. 
 
Alle vorgefundenen naturnahen Biotoptypen sind durch äußere Einflüsse (das heißt durch 
Menschenhand) überformt. Lediglich die pflanzenreichen Ruderalflure und gegebenenfalls die 
heimischen Gehölze sind als höherwertig einzustufen. Als einziger der im Plangebiet vorhande-
nen Bäume unterliegt die mehrstämmige Birke im südwestlichen Bereich dem § 2 der Baum-
schutzsatzung der Stadt Köln (2011). Diese kann aufgrund der geplanten Tiefgarage voraussicht-
lich nicht erhalten werden und wird im Rahmen der festgesetzten neu zu pflanzenden Bäume er-
setzt. 
 
 
Pflanzmaßnahmen 
 
Innerhalb des Plangebietes werden eine Reihe von Bepflanzungs- und Begrünungsmaßnah-
men zur Minderung des Eingriffs festgesetzt. Eine detaillierte Beschreibung der Maßnahmen 
ist dem Abschnitt 4.8 zu entnehmen. 
 
 
5.3 Klima/Ventilation 
 
Das Plangebiet und die nähere Umgebung sind durch den hohen Versiegelungsgrad und die 
dichte Bebauung hoch wärmebelastet. Gemäß der "Planungshinweiskarte zukünftige Wär-
mebelastung" – als Folge des Klimawandels – liegt das Plangebiet teilweise in einer lokalen 
Wärmeinsel in Buchheim. So liegt der größere Teil des Plangebietes innerhalb der mit Klasse 4 
"hoch (wärme-) belastete Siedlungsfläche" und Klasse 5 "sehr hoch (wärme-)belastete Sied-
lungsfläche" bewertete Bereiche von Buchheim. Östlich des Buchheimer Rings und südlich von 
Haus Herl liegen Freiflächen, die als klimaaktiv bewertet sind. Eine Auswirkung der Umsetzung 
der Planung auf diese Flächen ist nicht zu erwarten. 
 
Aufgrund der geplanten städtebaulichen Dichte ist davon auszugehen, dass sich die Wärmein-
sel geringfügig ausdehnt bis an den Rand der Freifläche östlich des Plangebietes. Das Pla-
nungskonzept reagiert darauf mit Minderungsmaßnahmen, wie der Begrünung der Tiefgarage 
und der Frei- und Dachflächen sowie der Festsetzung von insgesamt 51 neuen Baumpflanzun-
gen. Damit sind die im Planverfahren möglichen Maßnahmen zum Umgang mit der prognostizier-
ten sommerlichen Überwärmung ausgeschöpft. 
 
 
5.4 Belichtung 
 
Zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse ist bei Unterschreitung der bauordnungsrecht-
lich üblicherweise erforderlichen Abstandflächen der Nachweis einer ausreichenden Belichtung 
der Wohnungen zu erbringen. Als Orientierungshilfe für die Berechnung und Einordnung der po-
tenziellen Besonnungsdauer wird die DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen – Allgemeine An-
forderungen, Ausgabe Juli 2011, Beuth Verlag GmbH, Berlin) herangezogen. Diese empfiehlt am 
Stichtag 20./21. März (Tag- und Nachtgleiche) in Fenstermitte auf Brüstungshöhe eine Mindest-
besonnung von 4 Stunden. Soll darüber hinaus eine ausreichende Besonnung in den  
 
Wintermonaten sichergestellt sein, sollte gemäß DIN 5034-1 die mögliche Besonnungsdauer 
am 17. Januar mindestens 1 Stunde betragen. 
 
Generell sollte zur Beurteilung der potenziellen Besonnungssituation von betroffenen Wohnun-
gen beachtet werden, dass eine Wohnung schon dann im Sinne der Empfehlung der  
DIN 5034-1 als ausreichend besonnt gilt, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum der Wohnung

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das DIN-Kriterium erfüllt. 
 
Im Rahmen einer Besonnungsstudie durch die IMA Cologne GmbH vom April 2017 wurden die 
potenziellen Besonnungszeiten und Verschattungszeiten für den Zustand nach Realisierung der 
Planung (Planfall) und im Vergleich zur Bestandssituation ohne Realisierung der Planbebauung 
im Plangebiet (Nullfall) untersucht. Aufgrund leichter Anpassungen der Gebäudehöhen in der 
Planung erfolgte im Januar 2018 eine Ergänzung der Besonnungsstudie. Da die Gebäudehöhen, 
wenn auch geringfügig, gegenüber dem vorherigen Planungsstand abnehmen, ist mit geringfügi-
gen Verbesserungen der Besonnungssituation im Bereich von einstelligen Minutenbeträgen zu 
rechnen. Insofern sind die Ergebnisse der Besonnungs- und Verschattungsuntersuchung mit dem 
dort berücksichtigten Planungsstand auch nach Umsetzung der beschriebenen geringfügigen 
Planungsänderungen vollumfänglich gültig. Von daher ist eine Neuberechnung aus Sicht des 
Gutachters obsolet. 
 
Bei der untersuchten Planung führen die Baukörper je nach Lage des Aufpunkts, der Höhe über 
Grund und der Jahreszeit zu unterschiedlich starken Verschattungen in der Umgebung. Bereits an 
der umgebenden Bestandsbebauung im Nullfall liegen Nordwestfassaden von Bestandsgebäuden 
teilweise mit weniger als einer Stunde Besonnung unterhalb der beiden DIN-Kriterien für den 
20./21. März bzw. 17. Januar. Dies gilt ebenfalls im Planfall für die Planbebauung.  
 
 
Auswirkungen auf die Bestandsbebauung 
 
Maßgeblich zur Beurteilung gesunder Wohnverhältnisse in Bezug auf die Belichtung ist die Ein-
haltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen. Die vorliegende Planung hält 
gegenüber der Bestandsbebauung die Abstandflächen grundsätzlich ein. 
 
Gleichwohl wird durch die Planung an den unmittelbar ans Plangebiet angrenzenden Bestands-
fassaden das jeweilige DIN-Kriterium, teilweise im Nullfall eingehalten und im Planfall unterschrit-
ten. 
 
Im Fall des 4-h-Kriteriums zur Tag- und Nachtgleiche sind folgende Bestandsgebäude be-
ziehungsweise Bestandsfassaden betroffen: 
 Wuppertaler Straße 15 (Ostfassade, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) 
 Wuppertaler Straße 28-1 = südlicher Gebäudeteil und 28-2 = nördlicher Gebäudeteil  
 (Ostfassade, Erdgeschoss) 
 Deutschordensstraße 10 (Ostfassade, Erdgeschoss) 
 Deutschordensstraße 12 (Ostfassade, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss)  
 
Da alle genannten Gebäude über einen erhöhten Gebäudesockel zwischen circa 1 m und 1,5 
m verfügen, sodass das Erdgeschoss gegenüber dem Straßenniveau angehoben ist, sind Woh-
nungen im Erdgeschoss gegebenenfalls nicht in ihrer gesamten Höhe betroffen. Zudem zeigt die 
detaillierte Untersuchung von IMA Cologne, dass die Unterschreitungen des 4-h-Kriteriums nur 
gering ausfallen. Mit Ausnahme der Wuppertaler Straße 15 und 28-2 werden im Planfall zwischen 
3,5 und 3,8 Sonnenscheinstunden erreicht. Für die Wuppertaler Straße 15 werden im Planfall 
3,1 Sonnenscheinstunden erreicht. Es handelt sich hier um ein Gewerbe- bzw. Garagengeschoss, 
somit kann eine Betrachtung des Erdgeschosses entfallen. Die Analyse des 1. Obergeschosses 
zeigt, dass die Westfassade über eine ausreichende Belichtung verfügt, so dass nach Analyse 
der Gebäudetypologie (Klassischer 60er Jahre Schottenbau mit West-Balkonen, jeweils zwei WE 
pro Geschoss) die Wohnungen beidseitig belichtet und damit ausreichend besonnt sind. Ledig-
lich in der Wuppertaler Straße 28-2 mit einer Besonnungsdauer von 2,8 Stunden fällt die 
 
Unterschreitung des 4-h-Kriteriums deutlich aus. Die Analyse der Grundrisse führt zu dem 
Schluss, dass hiervon nur eine von vier Wohnungen im Erdgeschoss betroffen ist. 
 
Ab dem 2. Obergeschoss gibt es keine Auswirkungen der Planbebauung auf Fassaden der 
Bestandsbebauung in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes derart, dass das 4-h-
Kriterium der DIN 5034-1 im Nullfall punktuell eingehalten und im Planfall unterschritten wäre.

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Abschließend kann festgestellt werden, dass sich die planbedingten Unterschreitungen des 4-
h- Kriteriums in einem der städtischen Lage entsprechendem Rahmen halten, der besagt, dass in 
typischer städtischer Bebauung die Abstände zwischen den Gebäuden in der Regel nicht ausrei-
chen, um in den unteren Etagen die Mindestanforderungen zu erfüllen. Unter der Prämisse, mög-
lichst flächenschonend zu bauen und angesichts der Tatsache, dass die Abstandflächen zu der 
Nachbarbebauung alle eingehalten werden, sind die nicht wesentlichen Verschlechterungen ver-
tretbar, da alle anderen allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
erfüllt sind. 
 
 
Auswirkungen auf die Planbebauung 
 
An den nach Norden ausgerichteten Fassadenabschnitten der Plangebäude werden sowohl das 
4-h-Kriterium als auch das 1-h-Kriterium erwartungsgemäß nicht eingehalten. 
 
Darüber hinaus werden das 4-h-Kriterium sowie das 1-h-Kriterium an einzelnen Fassadenab-
schnitten nicht eingehalten. Das 1-h-Kriterium wird in weniger als 10 % der Wohnungen unter-
schritten. Gleichwohl kann das 4-h-Kriterium mittels durchgesteckter Wohnungsgrundrisse mit 
Ausnahme einer Wohnung überall eingehalten werden und damit eine ausreichende Belichtung 
der Wohnungen gewährleistet werden. Eine Unterschreitung des 4-h-Kriteriums im Erdgeschoss 
um maximal 0,5 h wird dabei, aufgrund des gewünschten urbanen Quartiers, als städtebaulich 
vertretbar erachtet. 
 
In typischer städtischer Bebauung reichen in der Regel die Abstandflächen nicht aus, um in 
den unteren Etagen diese Mindestanforderungen zu erfüllen. Unter der Prämisse möglichst 
flächenschonend zu bauen, reichen häufig auch in Neubaugebieten mit geschlossener Bebauung 
die Abstände nicht aus, um diese Anforderungen generell zu erfüllen. Die natürliche Beleuch-
tung der Räume wird innerhalb der Planbebauung zudem planerisch durch große Tageslichtöff-
nungen positiv beeinflusst werden. 
 
 
5.5 Lärm 
 
Bei der Planung ist die DIN 18005 maßgeblich, welche für das Plangebiet mit der Festsetzung 
eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) den Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohngebietes 
ansetzt. Die entsprechend zur Beurteilung von Verkehrslärmimmissionen heranzuziehenden 
Orientierungswerte betragen im Tagzeitraum 55 dB(A) und im Nachtzeitraum 45 dB (A). 
 
Im Rahmen eines von Graner + Partner Ingenieure durchgeführten schalltechnischen Progno-
segutachtens wurde die Lärmbelastung des Plangebietes analysiert. Dieses kommt zu fol-
genden Ergebnissen und daraus resultierenden Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan (vgl. Graner + Partner, Schalltechnisches Prognosegutachten, Februar 2017 + Schall-
technische Stellungnahme, März 2018): 
 
 
Öffentlicher Verkehrslärm 
 
Planinduzierter Mehrverkehr 
 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Anbindung im südlichen 
Plangebiet von der Herler Straße bzw. im nördlichen Plangebiet im Anschluss an die Wuppert a-
ler Straße. Für die im Zusammenhang mit den durch das Planvorhaben neu induzie rten Ver-
kehrsmengen auf den öffentlichen Straßen zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den b e-
stehenden Wohngebäuden in der Nachbarschaft sind weitergehende Einzelpunktberechnungen 
an exemplarischen Gebäuden durchgeführt worden. So ergeben sich in dB(A) am  Einzelpunkt 
IP4 Wuppertaler Straße 34 nördlich des Baufeldes A Pegeldifferenzen von +0,8 Tag / +0,7 Nacht 
(53,9 / 46,3), am Einzelpunkt IP5 an der Wuppertaler Straße 15a westlich von Baufeld A

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Pegeldifferenzen von +1,1 Tag / +1,1 Nacht (62,9 / 54,0), am Einzelpunkt IP6 Herler Straße 94 
Pegeldifferenzen von +0,2 Tag / +1,6 Nacht (63,9 / 58,0) und am Einzelpunkt IP7 am Kre u-
zungspunkt Herler Straße / Deutschordensstraße / Herler Straße 87 Pegeldifferenzen von +0,2 
Tag / +1,1 Nacht (58,0 / 51,3). Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den planind u-
zierten Mehrverkehr auf den umliegenden Straßen um bis zu 1,6 dB. In keinem Bereich der u n-
tersuchten Immissionsorte an der Herler Straße, der Deutschordensstraße oder der Wuppertaler 
Straße werden Verkehrslärmbelastungen von 70/60 dB(A) tags/nachts erreicht (Sanierungswe r-
te). Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen Straßen keine u n-
zumutbaren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzbedürftigen Wohnnu t-
zungen zu erwarten. 
 
 
Schienenverkehrslärm 
 
Die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden im Fall der einwirkenden Schie-
nenverkehrsgeräusche im Inneren des Plangebietes sowie an seinen östlichen Rändern tagsüber 
eingehalten beziehungsweise um maximal 2 dB(A) im Bereich der Wuppertaler Straße überschrit-
ten. Während des Nachtzeitraums sind Überschreitungen der Orientierungswerte von 45 dB(A) in 
den Obergeschossen an der Wuppertaler Straße um bis zu 12 dB(A) auf 57 dB(A) und in den un-
teren Geschossen um bis zu 7 dB(A) auf 52 dB(A) zu verzeichnen. Aufgrund der Schallabschir-
mung der neu geplanten Wohnhäuser werden in den inneren Bereichen des Plangebietes die Ori-
entierungswerte in den unteren Geschossen mit Ausnahme der Nord- und Westfassaden von Bau-
feld A und B1 eingehalten. In den oberen Geschossen erhöht sich der Einfluss der nordwestlich 
entfernt gelegenen Schienenstrecken, so dass hier nur an den Ostfassaden von Baufeld B und an 
Teilen der Ostfassade von Baufeld A die Orientierungswerte von tags 55 dB (A) und nachts 45/40 
dB (A) eingehalten werden. 
 
 
Straßenverkehrslärm 
 
Die dokumentierten Berechnungsergebnisse für die einwirkenden Straßenverkehrsgeräusche zei-
gen, dass die Orientierungswerte von 55 dB(A) an den zur Wuppertaler Straße orientierten Fassa-
den tagsüber um bis zu 6 dB(A) auf 61 dB(A) steigen. Nachts werden die Orientierungswerte von 
45 dB(A) um bis zu 7 dB(A) auf 52 dB(A) überschritten. Im Bereich des östlichen Plangebietes 
werden die Orientierungswerte von 55 dB(A) tagsüber um bis zu 5 dB(A) auf 60 dB(A) und nachts 
von 45 dB(A) um bis zu 8 dB(A) auf 53 dB(A) überschritten. Die Einwirkungen nehmen in Richtung 
des inneren Plangebiets ab, so dass unter Berücksichtigung der Schallabschirmung der zukünfti-
gen Bebauung die Orientierungswerte tags mit Ausnahme an der Westfassade der Wuppertaler 
Straße und nachts mit Ausnahme der Ostfassaden des Baufelds C in den unteren und mit Aus-
nahme der Ostfassaden und Teilen der östlichen Südfassaden in den oberen Geschossen einge-
halten werden. 
 
Fluglärm 
 
Das Plangebiet ist insbesondere durch Fluglärm (Einflugschneise des Flughafens Köln/Bonn) vor-
belastet. Durch den Fluglärm sind im Plangebiet tagsüber und nachts Beurteilungspegel von bis zu 
55 dB(A) zu erwarten. Die Orientierungswerte werden somit für den Tageszeitraum eingehalten, 
für den Nachtzeitraum jedoch um bis zu 10 dB(A) im gesamten Plangebiet überschritten. Für den 
Standort der geplanten Gebäude liegt kein Lärmschutzbereich nach dem "Gesetz zum Schutz ge-
gen Fluglärm" vor. Aufgrund der Nähe des Standortes zur Einflugschneise auf den Verkehrsflug-
hafen Köln-Bonn muss hier jedoch mit Einwirkungen durch Pegelspitzen aufgrund von Überfluger-
eignissen insbesondere zum Nachtzeitraum gerechnet werden.  
 
 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
 
Die wesentliche Geräuschquelle für die östlichen Fassadenbereiche der neu geplanten Wohn-
nutzungen ist die Herler Straße. Aufgrund der mehrgeschossig geplanten Wohnhäuser sind

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aktive Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Geräuscheinwirkungen in allen Geschos-
sen hier praktisch nicht vorstellbar. Über die Geräuschimmissionen der Herler Straße hinaus 
wirkt eine Vielzahl von zum Teil sehr weit entfernten Geräuschquellen ein, die ebenfalls nicht 
durch aktive Schallschutzmaßnahmen wirksam reduziert werden können. 
 
Die Teilimmissionen von Seiten der südöstlich verlaufenden Straßenbahnlinie könnten zwar 
durch eine aktive Schallschutzmaßnahme zwischen Wohnbebauung und Schienenstrecke in 
Teilbereichen (hier auch nur für die unteren Geschosse der Gebäude im Baufeld C) reduziert 
werden, eine wesentliche Reduzierung der Gesamtgeräuschimmissionen ist hierdurch jedoch 
aufgrund der maßgebenden Belastungen durch den Straßenverkehr nicht zu erzielen. Zudem 
wäre eine Schallschutzwand im Bereich des vorhandenen Bahnsteiges kaum zu realisieren. 
 
Daher werden passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die 
Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände, Dächer ausgebauter Dachgeschosse) 
schutzbedürftiger Räume festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeeinträchtigungen 
beziehungsweise gesundheitsschädliche Innenpegel zu verhindern. Diese richten sich nach den 
in der Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes dargestellten maximalen 
Lärmpegelbereichen (LPB) der freien Schallausbreitung im Plangebiet gemäß DIN 4109 (Schall-
schutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) LPB III und IV.  
 
An Gebäuderückseiten können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes selbst oder die 
Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher wird im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt, dass im Baugenehmigungsverfahren bei 
Nachweis einer tatsächlich geringeren Geräuschbelastung an einzelnen Gebäudeteilen oder 
Geschossebenen vom festgesetzten Schalldämmmaß abgewichen werden kann. 
 
Aufgrund des Fluglärms wird darüber hinaus zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse 
festgesetzt, dass sämtliche Schlaf- und Kinderzimmer mit schallgedämmten fensterunabhängigen 
Lüftungseinrichtungen auszurüsten sind. 
 
 
Nachbarschaftslärm Tiefgaragen 
 
Die zu erwartenden Geräusche durch den Verkehr auf den privaten Flächen des Plangebiets 
(Zu- und Ausfahrt, Verkehr auf den Tiefgaragenrampen) wurden untersucht. Die Zu- und Aus-
fahrtsstrecken wurden dabei mit den Bewegungshäufigkeiten (Ziel- und Quellverkehr) gemäß 
Verkehrsuntersuchung angesetzt. Dabei wurden die festgesetzten Schallschutzmaßnahmen 
bezüglich der Einhausung der Tiefgaragenrampen und der Ausgestaltung der Fahrstrecken be-
reits berücksichtigt. Die Maßnahmen für die Tiefgaragenrampen beinhalten schallabsorbierende 
Verkleidung. Für die Fahrstrecken werden geeignete Konstruktionen für Entwässerungsrinnen, die 
keine zusätzlichen Geräuschimmissionen verursachen, festgesetzt.  
Im gesamten Plangebiet werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm und die 
Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) 
nachts, am Tag eingehalten und nachts im südlichen Bereich an der Herler Straße an lediglich ei-
nem Messpunkt um 3 dB(A) überschritten. Es ergeben sich Beurteilungspegel tags zwischen 32,5 
dB(A) und 46,8 dB(A) und nachts zwischen 27,0 dB(A) und 43,0 dB(A). Da die Tiefgaragen aus-
schließlich den Nutzungen im Plangebiet dienen und nicht gewerblich betrieben werden, kann die 
festgestellte Überschreitung hingenommen werden. 
 
 
Geräuschimmissionen durch die Sportanlage (Tennensportplatz nordöstlich des Plangebietes)  
 
Die Berechnungsergebnisse zum Sportlärm innerhalb des Plangebietes zeigen, dass die Anfor-
derungen der novellierten 18. BImSchV an Werktagen für den Trainingsbetrieb sowohl innerhalb 
als auch außerhalb der Ruhezeiten eingehalten werden, ebenso werden für den Spielbetrieb an 
Sonntagen und Werktagen außerhalb und innerhalb der Ruhezeiten in allen Bereichen innerhalb 
des Bebauungsplangebietes die Immissionsrichtwerte unterschritten, also eingehalten. Die Immis-
sionsrichtwerte der 18. BImSchV betragen im allgemeinen Wohngebiet (WA) am Tag außerhalb 
der Ruhezeiten 55 dB(A), innerhalb der Ruhezeit am Morgen 50 dB(A), im übrigen 55 dB(A) und

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nachts 40 dB(A). 
 
Bezüglich der Regelungen des Bestandsschutzes für die Sportanlage gemäß § 3 Absatz 4 
der Sportanalagenlärmschutzverordnung wurden die zulässigen Immissionsrichtwerte bereits 
bisher eingehalten. Demnach waren für Sportanlagen, die vor Inkrafttreten der 18. BImSchV bau-
rechtlich genehmigt oder – soweit eine Baugenehmigung nicht erforderlich war – errichtet wor-
den sind, die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV um 5 dB(A) zu erhöhen. 
 
 
5.6 Lichtimmissionen 
 
Gegenüber den drei geplanten Tiefgaragenein-/-ausfahrten ist mit einer möglichen Blendwirkung 
durch das Scheinwerferlicht ausfahrender Fahrzeuge zu rechnen. Zur Bewertung dieser 
Lichtimmissionen wurde ein Gutachten erstellt (Lichtplanung Hartung Februar 2018). Es kommt 
zu dem Ergebnis, dass es beim Ausfahren aus der Tiefgaragenausfahrt aus dem Gebäudekom-
plex A zu keiner relevanten Blendwirkung kommen wird. Zwei der möglichen betroffenen Gebäu-
de liegen deutlich zurückversetzt auf den nachbarschaftlichen Grundstücken und außerhalb des 
relevanten Lichtkegels. Bei einem Gebäude das der Ausfahrt in einer Entfernung von ca. 30 m 
gegenüberliegt, handelt es sich nicht um ein Wohngebäude, sondern einen gewerblich genutzten, 
1-geschossigen Bau. Ferner kommt es zu dem Schluss, dass die Rahmenbedingungen der Aus-
fahrt im Baufeld C ohne weitere Maßnahmen derart sind, dass das Abblendlicht zu Wohn - und 
Schlafbereichen sowie Terrassen und Balkonen abgeblendet ist.  
 
Lediglich gegenüber der geplanten Tiefgaragenein-/ausfahrt im Baufeld B ist in den Wohnungen 
rechts und links des Treppenhauses im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss der gegenüberli e-
genden Bebauung des Baufeldes A mit einer möglichen Blendwirkung zu rechnen. Als Vermei-
dungs-/Minderungsmaßnahmen werden die Wohnungen mit außenliegenden Rollladen versehen. 
Dazu wird eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen  
 
 
5.7 Altlasten 
 
Der südliche Teilbereich des Plangebietes ist im Kataster für Altlasten und altlastverdächtige Flä-
chen der Stadt Köln unter der Nummer 90311 als Altablagerung eingetragen. Für das Plangebiet 
wurden in den Jahren 1999 bis 2010 Bodenuntersuchungen durch das Ingenieurbüro 
GEOCONSULT sowie 2012 durch das Büro Dr. Georg Kleinebrinker (GBK) und 2017 durch die 
Mull und Partner Ingenieurgesellschaft durchgeführt. 
 
In Zusammenschau der Bodenuntersuchungen der Jahre 2007 bis 2017 wurden auf der nördli-
chen und südlichen Teilfläche insgesamt 29 Baggerschürfe und 54 Kleinrammbohrungen durch-
geführt. Die Auffüllungen wiesen Mächtigkeiten im Durchschnitt von ca. 1,0 m auf, die im Bereich 
von Arbeitsraumverfüllungen bis maximal 3,1 m betrugen. Die Auffüllungen enthielten  
Fremdbestandteile in Form von Ziegelbruch und Bauschutt sowie stellenweise in Form von 
Schlacke-, Asche- und Schwarzdeckenreste. Bereichsweise wurden Altfundamente und Kel-
lerverfüllungen mit Bauschutt vorgefunden. Kleinräumig wurden Auffüllungen aus Gleisschotter 
mit erhöhten Gehalten an polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) sowie Brand-
rückständen im Bereich der geschotterten Parkplatzfläche mit erhöhten Schwermetallgehalten 
(Kupfer und Zink) festgestellt.  
 
Anhand von insgesamt acht Mischproben wurde die Auffüllung abfalltechnisch nach LAGA TR 
Boden (2004) bewertet. Das Auffüllungsmaterial auf der südlichen Teilfläche wurde aufgrund der 
festgestellten PAK-Gehalte als Bodenmaterial der Güte > Z 2 nach LAGA TR Boden (2004) be-
wertet Damit ist einen Wiederverwertung dieses Bodenmaterials nicht möglich, es ist auf eine 
entsprechende Deponie zu verbringen. Geogenes Bodenmaterial im südlichen Teilbereich wurde 
als Z 1.1 Material eingestuft. Auffüllungsmaterial auf der nördlichen Teilfläche genügt den Zuord-
nungswerten Z 1.2 nach LAGA TR Boden (2004). Beide Bodenmaterialien sind unter bestimmten 
Auflagen, z.B. beim Straßenbau, wieder zu verwerten.

- 38 - 
 
/ 39 
 
In fünf zu Bodenluftmessstellen ausgebauten Bohrungen wurden keine oder nur sehr geringe 
Konzentrationen an leichtflüchtigen Aromaten (BTEX) und leichtflüchtigen, halogenierten Kohlen-
wasserstoffen (LHKW) festgestellt. 
 
In Bodenproben aus dem Auffüllungsbereich bis 1 m unterhalb der Geländeoberkante wurden 
keine Überschreitungen der Prüfwerte gemäß BBodSchV (1999) für den Wirkungspfad Boden-
Mensch für die Szenarien Kinderspielflächen und Wohngebiete für die Parameter Kohlenwasser-
stoffe (KW), polycyclischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und Schwermetalle festgestellt. Gemäß 
dem Untersuchungsbericht der GEOCONSULT ist eine Gefährdung der Schutzgüter Gesundheit 
des Menschen, Boden und Grundwasser nicht zu besorgen. Es wurden keine Belastungen des 
Bodens bzw. der Bodenluft festgestellt, die einer geplanten Wohnnutzung entgegen-stehen. 
 
Entsprechend den Untersuchungsergebnissen der Mull und Partner Ingenieurgesellschaft besteht 
für den Bereich künftiger Grünflächen auf der südlichen Teilfläche aufgrund des aktuellen Versie-
gelungsgrades keine Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Mensch und Boden-Grundwasser. 
Bei Flächenentsiegelung wird ein Bodenaustausch der oberen 0,5 m empfohlen. Für die nördliche 
Teilfläche wurden keine Hinweise auf eine Gefährdung von Schutzgütern festgestellt. 
 
 
5.8 Gefahrenschutz 
 
Innerhalb des Plangebiets ist mit Kriegsaltlasten zu rechnen. Vor Aufnahme von Baumaßnahmen 
mit Bodeneingriffen ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düs-
seldorf einzuschalten. Ein entsprechender Hinweis wird in den Textteil des Bebauungsplan-
Entwurfes aufgenommen. 
 
Für den Fall eines Starkregenereignisses wurde im Rahmen eines Überflutungsnachweises dar-
gestellt, wie anfallendes Niederschlagwasser auf begrünten Dachflächen zurückgehalten wird 
bzw. in Rinnen auf Grün- und Spielglächen abfließen kann, so dass keine Überflutung von Tiefga-
ragen oder Kellern erfolgt. 
 
 
5.9 Verwendete Unterlagen 
 
Im Zuge des Planverfahrenes wurden folgende Gutachten erstellt: 
 
1. Artenschutzprüfung (ASP) Stufe I - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, bearbeitet durch 
Planungsbüro Seppeler: Bauvorhaben Herler Straße, Köln – Buchheim, Vorhabenbezogener 
BebauungsplanNr.71476/02, März 2017 
2. Artenschutzprüfung (ASP II) - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, bearbeitet durch 
Planungsbüro Seppeler: Bauvorhaben Herler Straße, Köln – Buchheim, Vorhabenbezoge-
ner BebauungsplanNr.71476/02, Oktober 2017.  
3. Umwelttechnische Untersuchungen Wuppertaler Straße 30-32, Köln-Buchheim, Nutzuns- 
und planungsbezogenes Gutachten – Geo Consult, November 2010. 
4. Baugrunduntersuchung I - Altlastenorientierte Baugrunderkundung – Geologisches Büro Dr. 
Georg Kleinebrinker: Wohnquartier Herler Straße, Köln – Buchheim 075/12, November 
2012.  
5. Ergänzende Bodenuntersuchung für das Grundstück Herler Straße 111 in Köln-Buchheim – 
M & P Ingenieurgesellschaft 05/2017 
6. Schalltechnisches Prognose gutachten – Graner + Partner Ingenieure: Untersuchung der 
auf das Bebauungsplangebiet "Herler Straße" in Köln-Buchheim einwirkenden Geräu-
schimmissionen, Februar 2017.  
7. Schalltechnische Stellungnahme - Graner + Partner Ingenieure, März 2018. 
8. Verkehrsuntersuchung - brenner BERNARD ingenieure GmbH: Verkehrsuntersuchung 
zum VEP Herler Straße in Köln-Buchheim, März 2018.  
9. Anlagen Verkehrsuntersuchung, Januar 2017. 
10. Untersuchung zur potentiellen Besonnungsdauer nach DIN 5034-1 und Verschattung für 
den Bereich des Bebauungsplanes Herler Straße in Köln – Buchheim – iMA cologne

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/ 40 
 
GmbH, April 2017. 
11.  Kurzstellungnahme zur Untersuchung zur potentiellen Besonnungsdauer und Verschattung 
– iMA cologne GmbH, Januar 2018.  
12. Überflutungsnachweis – Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und Tiefbau mbH, Februar 
2018. 
13. Anlageplan zum Überflutungsnachweis – Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und Tief-
bau mbH, März 2018. 
14. Stellungnahme, Bewertung möglicher Lichtimmissionen im Rahmen des Bauvorhabens HER 
Wohnungsquartier Herler Straße in Köln-Mülheim, Lichtplanung Hartung, Februar 2018.  
15.  Grünordnungsplan, Textliche Festsetzungen - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, März 
2018. 
16.  Biotoptypenkartierung - Förder Landschaftsarchitekten GmbH, März 2017 
17. Wurzelschürfungen - Willems Ingenieurgesellschaft für Straßen und Tiefbau mbH, Dezember 
2017. 
 
 
 
6. Planverwirklichung 
 
6.1 Überplanungen / Bestandsschutz 
 
Der überwiegende Teil der bestehenden Bebauung im Plangebiet wird überplant und folglich nie-
dergelegt. Von einem Abriss ausgenommen ist die Bestandsbebauung entlang der Wupperta-
ler Straße 28 sowie die Gebäude im Bereich der Durchfahrt Herler Straße 103, die Bestands-
schutz genießen. 
 
 
6.2 Baulasten 
 
Im Plangebiet bestehen folgende Abstandflächenbaulasten: 
 
Nr. 604/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2885 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2882  
Nr. 605/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2886 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2883  
Nr. 608/11 auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 2887 zugunsten Mühlheim Flur 2, Flurstück 2886.  
 
Die Abstandflächenbaulasten Nr. 604/11 wird vollständig berücksichtigt. Die Abstandflächenbau-
lasten Nr. 605/11 und Nr. 608/11 werden oberirdisch berücksichtigt und durch eine Tiefgarage un-
terbaut. 
 
Im Plangebiet befindet sich außerdem eine Grunddienstbarkeit auf Mühlheim Flur 2, Flurstück 
1851, 1852, 1853, 1854, 2844, 2885, 2886, 2887 und 7635/212 zur Nutzung von 63 Pkw - 
Stellplätzen für die Eigentümer der Grundstücke: Mühlheim Flur 2 Flurstücke 1963, 2843, 
2882, 2883, 2884, 4384/213, 5071/2 12. Diese 63 per Baulast gesicherten Stellplätze werden 
künftig zum Teil oberirdisch und zum Teil in den beiden geplanten Tiefgaragen des Baufeldes 
B sowie des Baufeldes C untergebracht (siehe 4.5 Erschließung, Tiefgaragen).  
 
Die Erschließungsbaulasten der  mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belegenden Flächen 
nördlich, westlich und südlich des Baufeldes A, östlich des Baufeldes B, zwischen Quartier s-
platz und öffentlicher Spielfläche sowie im südlichen Teil des Plangebiets sind laut Beba u-
ungsplan und textl ichen Festsetzungen zu berücksichtigen und werden zum Zeitpunkt des 
Bauantrages beantragt.  
 
Es besteht eine Grunddienstbarkeit, die besagt, dass ein Mülltonnenabstellrecht besteht, we l-
ches erlaubt, dass der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundbesit zes berechtigt ist, 
den dienenden Grundbesitz zum Abstellen von Mülltonen mitzubenutzen und diese von dort 
zur Herler Straße bzw. Deutschordensstraße zu verbringen und umgekehrt. Dieses Abstel l-
recht bleibt erhalten und wird durch die Festsetzung einer SAA Fläche an gleicher Stelle ges i-
chert.

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6.3 Durchführungsvertrag und Kosten 
 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin, der Gesellschaft Herler Str. 111 GmbH & 
Co. KG wird vor Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden. Dieser 
stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens kommt. Da es sich um einen vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Erschließungskosten von der Vor-
habenträgerin übernommen. Der Stadt Köln entstehen keine Kosten. 
 
Im Durchführungsvertrag wird unter anderem geregelt: 
 die Durchführung des Bauvorhabens, 
 die Herstellung der Erschließungseinrichtungen, 
 die Errichtung von gefördertem Wohnungsbau, 
 die Errichtung der Kindertageseinrichtung, 
 die Herstellung der öffentlichen Kinderspielfläche 
 die kostenfreie Übertragung der öffentlichen Grünfläche an die Stadt Köln nach deren Aus-
bau, 
 die Anpflanzung von Bäumen gemäß den Vorgaben des Grünordnungsplans, 
 die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge sowie Carsharing-Stellplätze,  
 die Herstellung von Stellplätzen für Fahrräder, 
 die Anlage der notwendigen Aufstellflächen für die Feuerwehr 
 
 
7. Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets  1,9 ha 
      
GF über alle Baufelder (incl. Fremdgrundstücke)  27.390 m² 
GF über alle Baufelder innerhalb des VEP  25.150 m² 
−    GF Wohnen 24.040 m² 
−    GF Kindertageseinrichtung 1.110 m² 
      
Anzahl der geplanten WE 237 WE 
davon öffentlich gefördert 48 WE 
      
Frei- und Grünfläche 10.315 m² 
davon Freifläche der Kindertageseinrichtung 1.300 m² 
davon öffentlich 1.345 m² 
davon privat 7.670 m² 
      
Verkehrsfläche 1.518 m² 
davon privat 1.518 m² 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf 71476/02wird gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetz-
buch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordneter

/ 2 
 
A N L A G E  3  
71476-02-TF Anlage 3 
 
 
Textliche Festsetzungen  
Textliche Festsetzungen zum vorhabenbezogenen BebauungsplanentwurfNr. 
71476/02 – Arbeitstitel: Herler Straße in Köln-Buchheim 
  
 
 
A TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
1. Art der baulichen Nutzung 
 
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet (WA) die nach § 4 Abs. 3 Nr.5 BauNVO 
ausnahmsweise zulässigen Tankstellen nicht zulässig. Tankstellen sind ausschließlich in Form von Lade -
systemen für Elektrofahrzeuge innerhalb der festgesetzten Tiefgaragen zulässig.  
 
Gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 1 i.V.m. Abs. 8 und Abs. 9 BauNVO sind Anlagen für soziale Zwecke (Kindertagesein-
richtung) nur im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des mit Kita bezeichneten Baufeldes A zulässig.  
 
Gemäß § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB sind im Rahmen der festgesetzten 
Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchfüh-
rungsvertrag verpflichtet. 
 
 
2. Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1. Grundfläche (GR) 
 
Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in Verbindung mit § 17 Abs. 2 BauNVO wird eine maximal zulässige 
Grundfläche (GR) von insgesamt 16.224 m² festgesetzt. Die Grundfläche teilt sich wie folgt auf die einze l-
nen Baufelder auf:  
 Baufeld A: 3.400 m² 
 Baufeld B:  6.050 m² 
 Baufeld C:  5.625 m²  
 Baufeld D:    319 m² 
 Baufeld E:    830 m² 
 
 
2.2. Geschossfläche (GF) 
 
Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO  wird eine maximal zulässige Geschossfläche (GF) von insgesamt 
27.390 m² festgesetzt. Die Geschossfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder auf: 
 Baufeld A:    6.250 m² 
 Baufeld B:  10.700 m² 
 Baufeld C:   8.200 m² 
 Baufeld D:      720 m² 
 Baufeld E:   1.520 m² 
Tiefgaragen und unterirdische Geschosse werden nicht auf die Geschossfläche angerechnet. 
 
 
2.3.  Höhe der baulichen Anlagen 
 
Gemäß § 16 Abs. 2 Nr.  4 BauNVO werden die Gebäudehöhen entsprechend den Eintragungen in der Pla n-
zeichnung über NHN festgesetzt. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante des Gebäudes bzw. bei Gebäuden 
mit Flachfächern die Oberkante der Attika (Hauptgesimshöhe).

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/ 3 
 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können im Baufeld B die festgesetzten Gebäudehöhen in den mit dem Kürzel 
„UW“ gekennzeichneten Bereichen durch eine notwendige Absturzsicherung um bis zu 0,4 m überschritten 
werden. 
 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO kann die zulässige Gebäudehöhe durch untergeordnete Dachaufbauten – wie 
haustechnische Anlagen, Aufzugsüberfahrten, Treppenhäuser, Brüst ungen und Solaranlagen – um bis zu  
2,5 m Höhe überschritten werden. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt ein 
Drittel nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäud e-
kante des darunterliegenden Geschosses zurücktreten. 
 
 
2.4. Geländehöhe 
 
Gemäß § 9 Abs. 3 S. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 Abs. 4 BauO NRW werden als Bezugshöhen für die 
Gebäude und deren Abstandflächen  an den Eckpunkten der Baugrenzen der geplanten Gebäude die in der 
Planzeichnung mit „GH“ bezeichneten Geländehöhen über Normalhöhennull festgesetzt sowie an maßgebl i-
chen Stellen im Freiraum. Abweichungen um 0,2 m sind möglich.  
 
Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der festgesetz-
ten Geländehöhe sind bis 0,75 m auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.  
 
 
 
3. Überbaubare Grundstücksflächen 
 
Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 3 sowie § 23 Abs. 3 Satz  3 BauNVO gelten folgende Ausnahmen von den festg e-
setzten Baulinien und Baugrenzen: 
 
3.1. Terrassen 
 
Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 5,0 m sind zulässig. 
 
 
3.2. Balkone / Loggien / Erker 
 
Baufeld A: 
 
Überschreitungen der Baulinien durch Balkone und Erker (vorspringende Fensterelemente ) um bis zu 0,5 m 
sind zulässig.  
 
Unterschreitungen der südlichen Baulinie durch Loggien um bis zu 1,75 m und der westlichen Baulinie um 
bis zu 2,85 m sind zulässig.  
 
Baufeld B: 
 
Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone um bis zu 2,3 m sind zulässig.  
 
Eine Überschreitung durch Balkone an der mit „a“ gekennzeichneten Baugrenze ist im Baufeld B2 unzulä s-
sig.  
 
Unterschreitungen der nördlichen Baulinie durch Loggien um bis zu 3,6 m, der östlichen Baulinien um bis zu 
2,3 m und der westlichen Baulinien um bis zu 2,6 m sind zulässig. 
 
Baufeld C: 
 
Überschreitungen der südlichen Baulinien durch Balkone um bis zu 1,0 m sind zulässig, wenn die Seite n-
wände der Balkone mindestens 2,5 m von den jeweiligen Gebäudeecken entfernt liegen. 
 
Unterschreitungen der südlichen Baulinie durch Loggien um bis zu 1,95 m sind zulässig. 
 
Unterschreitungen der südlichen Baulinien durch Loggien um bis zu 2,6 m und der westlichen Ba ulinien um 
bis zu 4,25 m sind jeweils nur für das fünfte Geschoss zulässig.

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/ 4 
 
Eine Unterschreitung der nördlichen Baulinie im 3. OG im Baufeld C3 um bis zu 2,25 m durch Loggien, die 
als Laubengänge genutzt werden, ist zulässig. 
 
 
3.3. Fluchttreppe 
 
Baufeld A: 
 
Eine Überschreitung der östlichen Baugrenze „Fluchtbalkon“ durch eine Fluchttreppe auf einer Breite von bis 
zu 10,0 m um bis zu 1,0 m ist zulässig.  
 
 
3.4. Hauseingänge 
 
Baufeld A: 
 
Unterschreitungen der Baulinien durch zurückspringende Eingangsbereic he um bis zu 1,9 m sind zulässig, 
wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen Fassadenlänge in Anspruch nehmen. 
 
Baufeld B / Baufeld C: 
 
Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen für einseitige Wandscheiben mit Überdachungen im B e-
reich der Hauseingänge um bis zu 1,5 m sind zulässig, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der 
Breite der jeweiligen Fassadenlänge in Anspruch nehmen.  
 
 
3.5.  Vorgartenzone 
 
Baufeld B1: 
 
Überschreitungen der nördlichen Baulinien durch Aufschüttun gen für Vorgärten bis zu  einer Tiefe von 1,0 m 
sind zulässig, wenn deren Stützmauern, gemessen von der festgesetzten Geländeoberfläche, nicht höher 
als 0,65 m sind. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der Stützmauer. 
 
Überschreitungen der westlichen Baulinien durch Aufschüttungen für Vorgärten bis zu einer Tiefe von 2,0 m 
sind zulässig, wenn deren Stützmauern, gemessen von der festgesetzten Geländeoberfläche, nicht höher 
als 0,7 m sind. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der Stützmauer. 
 
Überschreitungen der östlichen Baulinien durch Aufschüttungen  für Vorgärten bis zu einer Tiefe von 3,0 m 
sind zulässig, wenn deren Stützmauern, gemessen von der festgesetzten Geländeoberfläche, nicht höher 
als 0,75 m sind. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der Stützmauer. 
 
Baufeld B2:  
 
Überschreitungen der östlichen Baulinie n durch Aufschüttungen für Vorgärten bis zu einer Tiefe von 3,5 m 
sind zulässig, wenn deren Stützmauern, gemessen von der festgesetzten Geländeoberfläche, nicht höher 
als 0,75 m sind. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der Stützmauer. 
 
Überschreitungen der südlichen Baugrenze durch Aufschüttungen für Vorgärten bis zu einer Tiefe von 4,5 m 
sind zulässig, wenn deren Stützmauern, gemessen von der festgesetzten Geländeoberfläche, nicht höher 
als 0,75 m sind. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der Stützmauer. 
 
 
3.6.  Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen 
 
Überschreitungen der Umgrenzungslinien der Tiefgarage durch unterirdische Belüftungs - und Belichtungs-
einrichtungen der Tiefgarage um bis zu 1,0 m sind zulässig. 
 
Oberirdische Belüftungs- und Belichtungseinrichtungen, die als Sitzbänke ausgeführt sind, sind nur in einer 
Höhe von max. 0,7 m und in einer Tiefe von max. 1,0 m zulässig.

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4. Nebenanlagen 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind Abfallbehälter  für die Abholung, Abfallcontainer und Abfallboxen (ei n-
gehaust) in der dafür festgesetzten und mit SAA gekennzeichneten Fläche zulässig. 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind Standorte von Unterflurcontainern für die Abfallentsorgung ausschlie ß-
lich in der dafür festgesetzten und mit UC gekennzeichneten Fläche zulässig. 
 
Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO sind Nebenanlagen in Vorgärten unzulässig; Abstellplätze für Fahrräder 
sind hiervon ausgenommen. 
 
 
 
5. Stellplätze und Tiefgaragen 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt: 
 
Stellplätze für Pkw und motorisierte Zweiräder sind ausschließlich innerhalb der mit TGa gekennzeichneten 
Fläche für Tiefgaragen sowie der mit ST gekennzeichneten Flächen zulässig.  
 
In Tiefgaragen sind auch Lager-, Technik- und Nebenräume sowie Fahrradabstellplätze gemäß § 51 BauO 
NW zulässig. 
 
Innerhalb der mit „EXT“ gekennzeichneten Fläche ist ein oberirdischer überdachter Zu -/Ausgang der Tiefga-
rage mit einer Grundfläche von maximal 25 m² zulässig. 
 
Ein-/Ausfahrten von bzw. zur öffentlichen Verkehrsfläche sind ausschließlich innerhalb der festgesetzten 
Ein- und Ausfahrtbereiche zulässig.  
 
Oberirdische Stellplätze mit ST Carsharing gekennzeichnet, sind ausschließlich für die Nutzer des Car -
Sharing Betriebes festgesetzt. 
 
Oberirdische Stellplätze mit ST Kita gekennzeichnet, sind ausschließlich für die in Baufeld A befindliche Ki n-
dertageseinrichtung für den Bring- und Holdienst festgesetzt. 
 
Oberirdische Stellplätze mit ST Besucher gekennzeichnet, sind ausschließlich für Besucher der Baufelder A, 
B und C festgesetzt. 
 
Innerhalb der mit ST Nachbar gekennzeichneten Fläche sind ausschließlich die per Baulast gesicherten 
Stellplätze für die benachbarte Wohnbebauung der Häuser der Herler Straße 99-105 zulässig. 
 
 
 
6. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB werden folgende Flächen mit Geh- und Fahrrechten festgesetzt: 
 
G 1:   Gehrecht zugunsten der Versorgungsträger 
 
G 2:  Gehrecht zugunsten der Anlieger 
 
L 1:   Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger 
 
GF 1:  Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger und der Versorgungsträger 
 
GF 2:  Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger  
 
GFL 1:  Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, Leitungsrecht zugunsten der Versorgungstr ä-
ger 
 
GFL 2:  Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, Fahrrecht zugunsten der Anlieger und Leitungsrecht 
zugunsten der Versorgungsträger

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GFL 3:  Gehrecht zugunsten der Anlieger, Fahrrecht zugunsten der Stadt Köln und Leitungsrecht z u-
gunsten der Versorgungsträger 
 
 
 
7. Bepflanzung und Begrünung 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB wird festgesetzt: 
 
Sämtliche Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
 
 
7.1. Baumpflanzungen 
 
Im gesamten Plangebiet sind nur einheimische Gehölze zulässig. 
 
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind mindestens 11 mittel - bis großkronige Bäume (BF31/GH741) zu 
pflanzen und dauerhaft zu erhalten. 
 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind außerhalb der Fläche für Tiefgaragen mindestens 18 
mittel- bis großkronige Bäume (BF31/GH741) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. 
 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) sind mindestens 22 klein - bis mittelkronige Bäume 
(BF31/GH741) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.  
 
Die Lage der Baumstand orte kann von den nachrichtlich dargestellten Standorten in einem Radius von 5 m 
abweichen. 
 
Innerhalb der Fläche für Tiefgarage sind nur klein- bis mittelkronige Bäume (BF31/GH741) zu pflanzen.  
 
Im Bereich der südlichen Stellplatzanlage (ST Nachbar) ist für die beiden klein - bis mittelkronigen Bäume 
(BF31/GH741) eine Pflanzfläche von mindestens 6,00 m² je Baum vorzusehen. Die Pflanzfläche ist zusät z-
lich mit Hecken / Sträuchern zu begrünen. 
 
 
7.2. Begrünung 
 
Grundstücksflächen sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen 
überbaut werden, mit Gräsern (HH7/BR132), Stauden und / oder Gebüsch mit standorttypischen Gehölzen 
(BB1/GH51) zu bepflanzen. 
 
 
7.3. Begrünung von Tiefgaragen 
 
Decken von Tiefgaragen (TGa) oder unterirdischen Gebäudeteilen sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, W e-
gen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen. Die Vegetation s-
tragschicht ist mit einer mindestens 80 cm tiefen Bodensubstratschicht einschließlich Filter- und Drainschicht 
fachgerecht auszubilden. 
 
Für Baumpflanzungen auf den Tiefgaragen ist die Stärke der Bodensubstratschicht auf mindestens 1,2 m 
einschließlich Filter- und Drainschicht zu erhöhen. Die durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 m² 
je Baumstandort betragen. Geringfügige Abweichungen sind möglich, sofern sichergestellt wird, dass der 
Baum eine gute Ausgangssituation vorfindet, die ihm ein optimales Anwachsen sowie eine gute Entwicklung 
ermöglichen.  
 
Für alle Bäume auf unterbauten Be reichen ist eine ausreichende Belüftung der Bodenschicht, z.B. durch 
Einbau von Belüftungsrohren, vorzusehen.

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7.4. Dachbegrünung 
 
Die Dachflächen von Gebäuden mit Flachdach sind bei einer Vegetationstragschicht von mindestens 15 cm 
einschließlich Filte r- und Drainschicht aus Sedumgesellschaften (DC1/NB6243), Magerrasen 
(DC3/NB6244), Stauden und / oder bodendeckenden Gehölzen zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. 
Ausgenommen von der Dachbegrünung sind technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Bef esti-
gungselemente von Solaranlagen, Kiesstreifen und Dachterrassen. Solaranlagen sind über der Dachb e-
grünung zulässig. 
 
Die Dachbegrünung der Baufelder A, B und C müssen mindestens 60 % der jeweiligen Dachfläche betr a-
gen. 
 
 
 
8. Schutzmaßnahmen vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird festgesetzt:  
 
 
8.1. Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
 
Passive Schallschutzmaßnahmen sind an den Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) entsprechend den in der 
Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen zu treffen.  
 
Die aus der vorgenannten Festsetzung resultierenden Bauschalldämmmaßnahmen können im Einzelfall 
unterschritten werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung 
niedrigere Lärmpegelbereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen werden. 
 
8.2 Fensterunabhängige Belüftung 
 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 
Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder durch gleichwer-
tige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen  sicherzustellen.  
 
 
8.3. Nachbarschaftslärm  Tiefgaragen 
 
Die Tiefgaragenrampen sind baulich einzuhausen. Die Seitenwände bzw. Dachkonstruktionen müssen dabei 
aus Materialien herge stellt werden, die ein Schalldämmmaß von R´w ≥ 25 dB aufweisen. Die Seitenwände 
und die Decken der Tiefgaragenzu-/-ausfahrten sind bis zu einer Tiefe von 10 m ab der Ein -/Ausfahrt schall-
absorbierend zu verkleiden (mittlerer Schallabsorptionsgrad α m ≥ 0,7). Sollten Entwässerungsrinnen im B e-
reich der Fahrstrecken geplant werden, so sind hierfür entsprechend geeignete Konstruktionen nach dem 
Stand der Lärmminderungstechnik zu wählen, die keine zusätzlichen Geräuschimmissionen (z.B. Klappern) 
beim Überfahren verursachen.  
 
 
8.4 Lichtimmissionen 
 
An der in der Planzeichnung  mit „b“ gekennzeichneten Baulinien der Südfassade des Baufeld es A, sind bei 
schutzwürdigen Räumen im Sinne des Gemeinsamen Runderlass des Ministeriums, Klimaschutz Umwelt, 
Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz und des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung 
und Verkehr „Lichtimmissionen, Messung, Beurteilung und Verminderung“ vom 11.12.2014 (MBl. NRW 2015 
S.26 Lichterlass NRW) an Fenstern im Erdgeschoss Vorkehrungen gegen Lichti mmissionen (Rollläden oder 
gleich wirksame Maßnahmen) zu treffen.

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B ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 
 
Gestalterische Festsetzungen 
 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 Abs. 1 und 4 BauO NRW werden folgende gestalterischen 
Festsetzungen getroffen: 
 
 
Dachformen 
 
In den mit „FD“ gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksflächen sind ausschließlich Flachdächer z u-
lässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5° gelten als Flachdächer. In den mit „SD“ gekennzeichneten 
überbaubaren Grundstücksflächen sind ausschließlich Satteldächer zulässig. 
 
 
Einfriedungen 
 
Einfriedungen sind ausschließlich für die privaten Gärten, die Außenspielfläche der Kindertageseinrichtung 
sowie als Abgrenzung der Abfallsammelstelle zulässig.  
 
Einfriedungen sind ausschließlich in Form von Bepflanzungen z.B. durch Hecken (BD3/GH412), Gräser o.ä. 
bis zu einer Höhe von max. 1,2 m zulässig. In Verbindung mit den Bepflanzungen sind Stabgitterzäune s o-
wie Gartentore bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. 
 
 
Standorte für Abfallbehälter 
 
Abfallbehälter, Abfallcontainer oder Abfallboxen sind in Vorgärten unzulässig. 
 
Oberirdische Standplätze für feste Abfallboxen sind nur zulässig, wenn sie durch Hecken in einer Höhe, die 
mindestens der Höhe der Abfallbox entspricht, optisch von mindestens zwei Se iten abgegrenzt werden.  
Ausgenommen von dieser Festsetzung sind Standorte der Behälter für Haus - und Gewerbeabfälle und 
Wertstofftonnen, die als Unterflurcontainer errichtet werden. 
 
Die mit SAA gekennzeichnete Abfallsammelstelle für Abfallboxen, Abfallcontainer und Aufstellfläche für A b-
fallbehälter, ist mit einer begrünten Zaunanlage, die mindestens der Höhe der Abfallboxen entspricht, optisch 
von mindestens zwei Seiten einzugrünen. 
 
 
Satellitenschüsseln bzw. Mobilfunkanlagen 
 
Satellitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. 
Mobilfunkanlagen sind auf dem Dach nicht zulässig. 
 
 
 
C HINWEISE 
 
Lärm 
Das Plangebiet ist durch Fluglärm sowie durch Lärmimmissionen aus der Sportplatznutzung vorbelastet. 
 
Artenschutz 
Gemäß der Artenschutzprüfung der Stufe I und II vom Oktober 2017 (AG Förder Landschaftsarchitekten, AN 
Planungsbüro Seppeler), müssen zur Vermeidung der Vernichtung von Brutplätzen mit Jungvögeln oder 
Eiern sowie zur Vermeidung der Tötung von Fledermäusen, zeitliche Beschränkungen (1.März bis 
31.Oktober) bei der Baufeldfreimachung bzw. bei Abbrucharbeiten eingehalten werden. Bei Abweichungen 
von diesem Zeitraum ist das weitere Vorgehen mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Eventuel-
le artenschutzrechtliche Regelungen erfolgen im Abbruch- bzw. Baugenehmigungsverfahren.

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Bodendenkmal 
Innerhalb des Plangebietes ist mit archäologischen Bodenfunden zu rechnen. Im Vorfeld von Erschließung 
und Neubebauung ist eine archäologische Sachverhaltsermittlung mit Baggersondagen in Abstimmung mit 
dem Römisch-Germanischen Museum/Archäologische Bodendenkmalpflege und -denkmalschutz der Stadt 
Köln durchzuführen. Die Entdeckungsstätte ist in unverändertem Zustand zu belassen (§§15 und 16 DSchG 
NRW). 
 
 
Niederschlagwasser 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) besteht keine Pflicht zur Versickerung des anfallenden Niede r-
schlagswassers. Das anfallende Niederschlagswasser kann in die öffentliche Kanalisation eingeleitet we r-
den. 
 
 
Kampfmittel 
Innerhalb des Plangebiets ist mit Kriegsaltlasten zu rechnen. Vor Aufnahm e von Baumaßnahmen mit B o-
deneingriffen ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) bei der Bezirksregierung Düsseldorf einzuscha l-
ten. 
 
 
Rechtsgrundlagen 
 
1. Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der Fassung des Änderung s-
gesetzes vom 20.10.2015 (BGBL. I.S. 1722). 
 
2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 21.11.2017  (BGBl. I S. 3786). 
 
3. Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58). 
 
4. Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein -Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW) vom 
01.03.2000 (GV. NRW. S. 256). 
 
Die unter 2 -4 genannten Rechtsgrundlagen gelten jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fa s-
sung. 
 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen  Fluchtliniengesetztes, 
des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbind-
lichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft. 
 
 
Baumschutzsatzung 
Es gilt die Baumschutzsatzung der Stadt Köln vom 01.08.2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17.08.2011). 
 
 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
Für die festgesetzten Biotoptypen (Kürzel) gelten die Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von Au s-
gleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß der Satzung der Stadt Köln zur Erhebung  von Kostenerstattungsbe-
trägen nach §§ 135a-c BauGB vom 15.12.2011 (Amtsblatt Nr. 01 vom 04.01.2012). 
 
 
Quellen der Normen, Richtlinien und Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde verwiesen wird, 
finden in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwendung. Sie werden beim Amt für Liege n-
schaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln (Plankammer, Zimmer 06 E 05) im Stadthaus (Willy -
Brandt-Platz 2, 50679 Köln) während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
 
Geförderter Wohnungsbau 
Im Durchführungsvertrag hat sich die Investorin verpflichtet 20% der neu zu errichteten Wohnungen gemäß 
den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes-Nordrhein-Westfalen zu errichten.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) 71476/02+HUOHU6WUD‰HLQ.|OQ%XFKKHLP
0 10050 200300 Meter

Anlage 5
Stadtplanungsamt
Ausschnitt  Vorhaben- und Erschließungsplan - Entwurf 71476/02
Herler Straße
unmaßstäblich