Neuer Kölner Mietspiegel (Stand: Januar 2019)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
V/56/560 
Vorlagen-Nummer  19.03.2019 
 1032/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 02.05.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019 
 
Neuer Kölner Mietspiegel (Stand: Januar 2019) 
Die Rheinische Immobilienbörse e. V. (RIB) in Köln hat am 31.01.2019 im Rahmen einer Pressekonfe-
renz den neuen Kölner Mietspiegel (KMS) für freifinanzierte Wohnungen zum Stichtag 01.01.2019 
vorgestellt. Der Mietspiegel wird seit 1973 alle zwei Jahre neu erstellt. Die RIB führt die Fortschreibung 
des KMS unter Begleitung des Arbeitskreises Kölner Mietspiegel durch. Diesem Arbeitskreis gehört die 
Stadt Köln vertreten durch das Amt für Wohnungswesen neben dem Kölner Haus- und Grundbe-
sitzerverein von 1888 – Verband der privaten Wohnungswirtschaft -, dem Mieterverein Köln e.V., der 
Rheinischen Immobilienbörse e.V. und der Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern 
Köln e.V. an. 
 
Der KMS enthält differenziert nach Wohnungsgröße, Alter der Immobilie, Lage und Ausstattung An-
haltswerte hinsichtlich der aktuellen Mietkosten im freifinanzierten Wohnungsbau, die sog. örtlichen 
Vergleichsmieten. Nach geltendem Recht kann der Vermieter unter Hinweis auf die ortsüblichen Ver-
gleichsmieten die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete verlangen. Der 
KMS dient insoweit als Information und Begründung für Mieterhöhungen und hat sowohl die breite Zu-
stimmung aller Vertragsparteien als auch der Gerichte.  
 
Zur Fortschreibung des aktuellen KMS wurden Daten aus ca. 23.800 Mietverträgen ausgewertet, dabei 
werden Neuvermietungsmieten und Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen, die an das allgemeine 
Mietniveau angepasst wurden, der letzten vier Jahre berücksichtigt. Betriebskostenbedingte Mieterhö-
hungen werden nicht berücksichtigt. Die Mietspiegeldaten (Nettokaltmieten) unterscheiden sich damit 
von den Angebotsdaten in Zeitungsinseraten und Online-Immobilienportalen, die ausschließlich poten-
tielle Neuvertragsvertragsmieten darstellen. Der Mietspiegel bildet somit die tatsächliche Mietmarktlage 
im Stadtgebiet ab. Er liefert aktuelle und differenzierte Zahlen zu der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ im 
frei finanzierten Wohnungsbestand. 
 
Der Aufbau des Mietspiegels und die textlichen Erläuterungen sind nur unwesentlich verändert wor-
den. 
Bei Modernisierungen, die einer umfassenden Wertverbesserung neuzeitlicher Wohnansprüche ge-
recht werden, kann unter Berücksichtigung bestimmter Modernisierungstatbestände (u.a. Elektroin-
stallation auf neuzeitlichen Standard) eine Zuordnung der Mietwerte abweichend vom Baujahr in eine 
jüngere Baualtersklasse erfolgen. Für solche Fälle sieht der Mietspiegel bereits eine Eingruppierung 
in die Baualtersgruppe 3 (1976 bis 1989) vor. Sofern jedoch alle notwendigen Modernisierungsmaß-
nahmen nach 1990 durchgeführt worden sind, rechtfertigt dies künftig eine Zuordnung zu den Miet-
spannen der Baualtersgruppe 4 (1990 bis 2004). Der neue Mietspiegel berücksichtigt damit gezielter 
die Fortentwicklung der Modernisierungsstandards im Zeitablauf. Eine höhere Einstufung in eine jün-
gere Baualtersklasse in Abhängigkeit des Zeitpunktes der Modernisierung auf Basis des Mietspiegels 
macht jedoch eine individuelle Beurteilung des Umfanges und der Auswirkungen der Modernisierun-
gen auf Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnwert nach wie vor nicht entbehrlich.

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Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt weiterhin deutliche Aufholungstendenzen; jedoch nicht in allen 
Baualtersklassen sind die Mieten gestiegen. Im Segment der preiswerten Wohnungen aus den Bau-
jahren bis 1960 (Gruppe 1) zeichnen sich nur vereinzelt Mietzuwächse mit rund 2% ab. Mieten der 
Gruppe 2 (1961 bis 1975) weisen weitestgehend sogar ein niedrigeres Mietenniveau auf. Die einzel-
nen Anhebungen in den übrigen Baualtersklassen bewegen sich dabei zwischen 10 bis 60 Cent pro 
Quadratmeter. Modernisierungen im Wohnungsbestand sowie die Erfüllung besonderer Ausstat-
tungsmerkmale nehmen auf das aktuelle Mietenniveau insbesondere in den Gruppen 3 und 4 Ein-
fluss. So kostet eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert (Baujahr 1990 bis 2004) durch-
schnittlich 9,60 Euro; Wohnungen im älteren Gebäudebestand (bis Baujahr 1960) 6,30 Euro im 
Durchschnitt. In guten Wohnlagen werden in den Baualtersklassen IV (1990 bis 2004) und V (ab 
2005) unter Berücksichtigung besonderer Ausstattungsmerkmale vor allem im kleineren Wohnungs-
segment 12,90 Euro  bzw. 13,70 Euro pro Quadratmeter als Oberwert der entsprechenden Mietpreis-
spannen erreicht. Zuzugsbedingter Nachfrageüberhang, umfassende Modernisierungen im Woh-
nungsbestand sowie Neu- und Wiedervermietungen mit höheren Vertragsmieten nehmen auf das 
aktuelle Mietniveau Einfluss. 
 
Der Ausschuss wird um Kenntnisnahme des neuen Mietspiegels Januar 2019 gebeten. 
 
Für jedes Ausschussmitglied wird zur Sitzung ein Originalexemplar zur weiteren Verwendung bereitge-
stellt. 
 
 
 
Gez: Dr. Rau