Kölner Statistische Nachrichten 11/2020

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/153 
153/1 
Vorlagen-Nummer  16.02.2021 
 3692/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 11.03.2021 
Ausschuss Soziales und Senioren 15.04.2021 
 
Kölner Statistische Nachrichten 11/2020 
Mietbelastung in Köln -  
Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt 
Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln veröffentlicht eine Analyse zur Mietbelas-
tung in der Stadt. Anhand der Ergebnisse der „Leben in Köln“-Umfrage 2016 mussten Kölner Miete-
rinnen und Mieter durchschnittlich 33,3 % ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden. Da-
mit ist nicht nur das Mietpreisniveau, sondern auch die finanzielle Belastung durch dieses in Köln ver-
gleichsweise hoch.  
 
Im Vergleich zur Vorgängererhebung aus dem Jahr 2009 ist die durchschnittliche Mietbelastungsquo-
te leicht um 1,7 %-Punkte gesunken. Ursächlich daran ist vor allem die Entwicklung der Haushalts-
einkommen, die insbesondere bei Befragten aus freifinanzierten Wohnungen gestiegen sind 
(+25,1 %) und somit die Entwicklung ihrer Mieten übertreffen (+12,3 %). Detaillierte Auswertungen 
zeigen, dass diese Situation aber nur auf bestimmte Teile der Kölner Bevölkerung zutrifft. 
 
Einkommensschwächere Haushalte leben – ihrer finanziellen Situation geschuldet – in günstigeren 
Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche, die für sie aber dennoch eine relativ große ökonomische Be-
lastung darstellen. Sichtbar wird dies vor allem in der Höhe der Mietbelastung von Haushalten in öf-
fentlich geförderten Wohnungen. Ihre Belastung durch die Miete übersteigt in 2016 mit 39,9 % jene 
von Personen in freifinanzierten Wohnungen um 7,5 %-Punkte. Außerdem ist ihre Mietbelastung im 
Vergleich zu 2009 konstant hoch geblieben (+0,2 %-Punkte), wohingegen sich die Mietbelastung von 
Haushalten in freifinanzierten Wohnungen im Zeitverlauf um 2,0 %-Punkte auf 32,4 % verringert hat. 
Im Gegensatz zu den besser Verdienenden, können die einkommensschwächeren Kölner Haushalte 
ihre Ausgaben für die Miete proportional weitaus schlechter decken. So dürfte der Kölner Mietmarkt 
insbesondere Alleinerziehende, Seniorinnen und Senioren sowie Studierende und arbeitslose Men-
schen vor erhebliche finanzielle Herausforderungen stellen. 
 
Auch innerhalb des Stadtgebiets unterscheiden sich die Mietbelastungsquoten deutlich. Im Norden 
der Stadt und im rechtsrheinischen Teil sind stark überdurchschnittlich hohe Mietbelastungen festzu-
stellen, wenngleich auch dort Stadtteile mit geringeren Mietbelastungsquoten existieren. Der Tendenz 
nach fällt die ökonomische Belastung durch die Miete hingegen in der Innenstadt sowie innenstadt-
nahen Stadtteilen im linksrheinischen Stadtgebiet geringer aus – dort sind die Mieten zwar im Mittel 
sehr hoch, aber eben auch die Einkommen der Mieterinnen und Mieter. 
 
Anlage  
Kölner Statistische Nachrichten 11/2020  
Mietbelastung in Köln– Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt 
  
gez. Greitemann

Kölner Statistische Nachrichten    11/2020 
Kölner Statistische Nachrichten - 11/2020 
Mietbelastung in Köln 
Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem 
Kölner Wohnungsmarkt

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 2 
 
Zusammenfassung 
Köln ist eine Stadt mit vergleichsweise hohen Mieten und Mietbelastungen in Nordrhein -Westfalen: 33,3 % des 
Haushaltseinkommens mussten die Kölnerinnen und Kölner im Jahr 2016 durchschnittlich für die Miete 
aufwenden. Diese Mietbelastungsquote ist allerdings im Vergleich zu 2009 leicht um 1,7% -Punkte gesunken. 
Ursächlich daran ist vor allem die Entwicklung der Haushaltseinkommen, die insbesondere bei Befragten aus 
freifinanzierten Wohnungen gestiegen sind (+25,1 %) und somit die Entwicklung ihrer Mieten übertreffen 
(+12,3 %). Detaillierte Auswertungen zeigen, dass diese Situation aber nur auf bestimmte Teile der Kölner 
Bevölkerung zutrifft. 
Einkommensschwächere Haushalte leben – ihrer finanziellen Situation geschuldet – in günstigeren Wohnungen 
mit kleinerer Wohnfläche, die für sie aber dennoch eine relativ große ökonomische Belastung darstellen. Sichtbar 
wird dies vor allem in der Höhe der Mietbelastung von Haushalten in öffentlich geförderten Wohnungen. Ihre  
Belastung durch die Miete übersteigt in 2016 mit 39,9 % jene von Personen in freifinanzierten Wohnungen um 
7,5 %-Punkte. Außerdem hat sich ihre Mietbelastung im Vergleich zu 2009 nicht verringert, sondern ist im 
Zeitverlauf konstant hoch geblieben (+0,2 %-Punkte). Im Gegensatz zu den besser Verdienenden, können die 
einkommensschwächeren Kölner Haushalte ihre Ausgaben für die Miete proportional weitaus schlechter decken. 
So dürfte der Kölner Mietmarkt insbesondere Alleinerziehende, Seniorinnen und Senioren sowie Studierende und 
arbeitslose Menschen vor erhebliche finanzielle Herausforderungen stellen. 
Auch innerhalb des Stadtgebiets unterscheiden sich die Mietbelastungsquoten deutlich. Im Norden der Stadt 
und im rechtsrheinischen Teil sind stark überdurchschnittlich hohe Mietbelastungen festzustellen, wenngleich 
auch dort Stadtteile mit geringeren Mietbelastungsquoten existieren. Der Tendenz nach fällt die ökonomische 
Belastung durch die Miete hingegen in der Innenstadt sowie innenstadtnahen Stadtteile n im linksrheinischen 
Stadtgebiet geringer aus – dort sind die Mieten zwar im Mittel sehr hoch, aber eben auch die Einkommen der 
Mieterinnen und Mieter.

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 3 
Demografische Entwicklung in Köln 
Dauerhaftes Bevölkerungswachstum erhöht Druck auf den Wohnungsmarkt 
Köln ist eine wachsende Großstadt. Jahr für Jahr kann die Stadt als vielfältiger Ausbildungs- und 
Wirtschaftsstandort insbesondere junge Menschen hinzugewinnen, die auch nach Abschluss von Studium und 
Berufsausbildung in Köln wohnen bleiben. Vor allem Kölns starker Dienstleistungssektor bietet gute 
Bedingungen für Erwerbstätige und führte 2019 zu einem Rekordniveau der Beschäftigung  (siehe Stadt Köln 
2020a). 
Das nahezu kontinuierliche Bevölkerungswachstum der jüngeren Vergangenheit erreichte besonders in den 
letzten zehn Jahren eine stärkere Dynamik. So erhöhte sich die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner mit 
einem Haupt- oder Nebenwohnsitz in der Stadt gegenüber 2009 um 7  % (+71 500). Damit lebten Ende 
Dezember 2019 rund 1 092 000 Menschen in der Domstadt (siehe Grafik 1).  
In den letzten drei Jahren hielt zwar die positive Bevölkerungsentwicklung an, allerdings fiel das Ausmaß des 
Wachstums schwächer aus als in den Jahren hoher Zuwanderung durch Schutzsuchende (2015 und 2016), aber 
auch den Jahren davor (siehe Stadt Köln 2020b). 
Den Ergebnissen der aktuellen städtischen Bevölkerungsvorausberechnung zufolge wird die Einwohnerzahl 
Kölns auch künftig wachsen, dies in moderatem Ausmaß (siehe Stadt Köln 2019). 
 Grafik 1: Entwicklung der Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner in Köln seit 1995  
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
  
1 008 848
1 020 303
1 091 819
 960 000
 980 000
1 000 000
1 020 000
1 040 000
1 060 000
1 080 000
1 100 000

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 4 
Kleine Haushalte kennzeichnen den Kölner Wohnungsmarkt 
Für den Kölner Wohnungsmarkt ist die Entwicklung und Zusammensetzung der Haushalte besonders 
bedeutend, da sie das Zusammenwohnen von Menschen abbilden, die gemeinsam ihren Lebensunterhalt 
finanzieren und ihre Ausgaben teilen (siehe Destatis 2019a, S. 172). Das insgesamt starke 
Bevölkerungswachstum der vergangenen zehn Jahre spiegelt sich auch in der Entwicklung der Haushalte wider. 
Verzeichnete Köln 2009 noch rund 530 000 Haushalte sind es im Jahr 2019 fast 35 000 Haushalte mehr (+6,3 %).  
Typisch für Lebensformen in Großstädten ist eine geringe mittlere Haushaltsgröße, da Individualisierung, das 
Alleinleben und die Kinderlosigkeit häufiger als in ländlichen Regionen vorkommen. S elektive Wanderungen 
verstärken die städtischen Haushaltsstrukturen noch einmal: Das vielfältige Angebot für Ausbildung und Karriere 
zieht jüngere Menschen mit nicht-familiären Lebensstilen an, wohingegen Familien mit Kindern aufgrund ihrer 
Wohnvorstellungen und des Angebots an Wohnungen besonders ins Umland oder andere Regionen abwa ndern 
(siehe Bucher/Kemper 2001, S. 54).  
So dominieren auch in Köln die Einpersonenhaushalte (siehe Grafik 2). Im Jahr 2019 bestand jeder zweiter 
Haushalt aus nur einer Person. Sie machen gemeinsam mit den Zweipersonenhaushalten über drei Viertel all er 
Kölner Haushalte aus (77,6 %) und sind im Zeitverlauf am stärksten gewachsen. Die Relation zwischen den 
Haushalten ist hierbei dennoch relativ stabil geblieben. 
Unter allen Alleinlebenden war im Jahr 2019 etwa jede dritte Person jünger als 35 Jahre (34 %). Demgegenüber 
hatten 37 % das 55. Lebensjahr erreicht oder waren bereits älter (55- 64 Jahre: 14 %; 65 Jahre und älter: 23 %). 
Somit handelt es sich bei Einpersonenhaushalten vor allem um jüngere Personen sowie Menschen in ihrer 
zweiten Lebenshälfte.  
Grafik 2: Größe der Haushalte in Köln 2019 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
  
50,8%
26,8%
11,0%
7,9%
3,5%
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
ab 5 Personen

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 5 
Beschaffenheit des Kölner Wohnungsmarktes 
Wohnungsangebot nicht ausreichend 
In Köln gab es zum Ende des Jahres 2019 rund 563 000 Wohnungen.1 Für eine Großstadt charakteristisch, 
befindet sich die überwiegende Mehrheit dieser Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (78 %, 441 726) (siehe 
Stadt Köln 2020c). Verglichen mit dem Bestand an Wohnungen seit der letzten Gebäude- und 
Wohnungszählung 2011 kamen demnach über 21 000 Wohnungen hinzu. 2  
Tabelle 1: Wohnungsmarktindikatoren in Köln seit 2011 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
In den letzten zehn Jahren wurde in Köln durchgehend viel gebaut. Im Zeitraum 2009 bis 2019 sind im 
Durchschnitt pro Jahr rund 3 000 Wohnungen fertiggestellt worden. Dennoch hat die Zahl der Wohnungen mit 
dem Zuwachs der Haushalte nicht Schritt halten können. Bis zum Jahr 2019 ist der Wohnungsbestand insgesamt 
um 4,7 % auf 563 145 gestiegen, während zugleich die Zahl der Haushalte in Köln auf 564 841 (+6,3 %) 
angewachsen ist. 
Mit dem starken Anstieg der Bevölkerung und der Zahl der Haushalte bei nicht entsprechender Zunahme der 
Wohnungen, verringerte sich auch die Wohnflächenversorgung. Im Jahr 2011 teilten sich 1,91 Personen eine 
Wohnung, wohingegen die durchschnittliche Wohnungsbelegung in 2019 auf 1,94 stieg. Dabei verringerte sich 
der Wohnflächenverbrauch von 39,45 Quadratmetern je Einwohner/-in im Jahr 2011 auf im Durchschnitt 39,32 
Quadratmeter in 2019 (siehe Tabelle 1). 
  
                                                                    
1 Der Wohnungsbestand basiert auf den Ergebnissen des Zensus 2011. Der dort ermittelte Bestand wird anhand der jährlichen Baustatistik 
fortgeschrieben. 
2 Gebäude- und Wohnungszählungen liefern wichtige Gesamtübersichten des Gebäude- und Wohnungsbestands in regionaler Gliederung. 
Diese Zählungen finden jedoch nur in längerfristigen Zeitabständen statt. Die letzte Gebäude- und Wohnungszählung wurde im Rahmen des 
Zensus 2011 durchgeführt, die nächste ist im Rahmen des Zensus 2022 geplant (siehe Destatis 2019a, S. 171). 
Wohnindikatoren 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
W
ohnungsbestand 541 890 544 630 547 553 550 645 554 018 556 009 558 038 561 516 563 145
Einwohner/-innen je Wohnung 1,91 1,92 1,91 1,91 1,93 1,95 1,94 1,94 1,94
Wohnfläche je Einwohner/-in 39,45 39,40 39,72 39,67 39,42 39,14 39,18 39,25 39,32
Wohnfläche je Wohnung 75,42 75,57 75,73 75,90 76,07 76,14 76,17 76,19 76,23

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 6 
Folgen für Wohnende und Wohnungssuchende in Köln 
Praktisch kein Leerstand in Köln 
Kann das Angebot an Wohnungen nicht zu der Entwicklung der Nachfrage aufschließen, sind sinkende 
Leerstandsquoten die Folge. Sinkt die Leerstandsquote stark ab, erschwert dies die Fluktuation der Mieterinnen 
und Mieter auf dem Wohnungsmarkt. Um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes zu erhalten, wird eine 
notwendige Leerstandsreserve von 2 bis 3 % vorausgesetzt (siehe empirica 2020, S. 6). Der marktaktive 
Leerstand für Geschosswohnungen in Köln, der unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivie rbar wäre, lag im 
Jahr 2009 bei 2,2 %. Der Wohnungsleerstand hat in den Folgejahren kontinuierlich abgenommen und ist auf 
0,9 % im Jahr 2018 gesunken.3 Derart niedrige Leerstandsquoten von unter 2 % finden sich ebenfalls in 
Düsseldorf, Bonn, Münster und Aachen (siehe empirica 2020, S. 8).  
In Köln lässt sich dementsprechend ein nahezu fortlaufender Rückgang der jährlichen Umzüge im Stadtgebiet 
beobachten. Mit insgesamt 64 791 innerstädtischen Umzügen wurde 2019 der bereits geringe Wert des 
Vorjahres noch einmal um 3 600 Umzüge reduziert. Insgesamt hat sich die Zahl der Umzüge innerhalb Kölns seit 
2009 um 23,2 % verringert.  
Deutliche Steigerungen der Bestands - und Angebotsmieten : Erhöhung im Bestand vor allem für 
Mieterinnen und Mieter im öffentlich geförderten Segment 
Neben der Entwicklung des Leerstands verdeutlicht auch ein Blick auf die Entwicklung der Mieten, die 
zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes in Köln. Hierbei ist zwischen den Bestandsmieten und den 
Angeboten für Erstbezugs- und Wiedervermietungen zu unterscheiden.
4 
In der nachfolgenden Tabelle ist die Entwicklung der mittleren Bestandsmieten differenziert nach Höhe der 
Nettokaltmiete, der Bruttokaltmiete und der Bruttowarmmiete
5 aufgeführt, die laut der „Leben in Köln“-
Umfrage6 2009 und 2016 von den Kölner Haushalten im Mittel gezahlt worden ist. 7  
Tabelle 2: Mittlere Bestandsmieten für alle Mietwohnungen 2009 und 2016 (Median)  
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2009 und 2016 
                                                                    
3 Siehe CBRE-empirica-Leerstandsindex. 
4 Erstere geben die durchschnittlich gezahlten Mieten und letztere die am Immobilienmarkt verlangten Mieten wieder. Vor allem die 
Neuvertragsmieten sind die Schrittmacher der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt (siehe empirica 2020, S. 9). 
5 Nettokaltmiete: Die sogenannte Grundmiete ist das eigentliche Entgelt für die Überlassung der Wohnung (oder eines Teils davon) zum 
Gebrauch durch die Mieter/innen.  
Bruttokaltmiete: Das ist die Summe aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten (auf Mieter/innen umgelegte Kosten etwa für 
Wasserversorgung, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Schornsteinreinigung oder Ähnliches). 
Bruttowarmmiete (Gesamtmiete): Dies ist die Summe aus Bruttokaltmiete und den Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung (siehe 
Statistisches Bundesamt 2019a: 172). 
Im Folgenden rückt die Bruttokaltmiete in den Fokus, da diese üblicherweise in die Berechnung der Mietbelastung einfließt. 
6 Die „Leben in Köln“-Umfrage ist eine repräsentative Mehrthemenumfrage, die von der Stadt Köln durchgeführt wird. Sie stellt in 
regelmäßigen Abständen planungsrelevante Informationen über die Bevölkerung Kölns und deren Lebensverhältnisse und Einstellungen zur 
Verfügung.  
7 In der Statistik existieren mehrere Mittelwerte. Die klassische Messung in Form des Durchschnitts hat den Nachteil, von extrem 
abweichenden Werten (sogenannte Ausreißer) beeinflusst zu werden. Bei Vorhandensein dieser Ausreißer ist es üblich, auf den robusteren 
Medianwert zurückzugreifen. Der Median halbiert eine Verteilung der Werte. Demnach liegt ober- beziehungsweise unterhalb des Median 
jeweils die Hälfte der Werte. Nachfolgend werden alle mittleren Mietwerte anhand des Median ausgewiesen. 
2009 2016 2009 2016 2009 2016
q
m/ Monat (€) 7,68 8,62 8,89 9,94 9,96 10,92
Monat (€) 450 520 510 600 580 660
Veränderung 
Bestandsmieten
Nettokaltmiete Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete
12,2% 11,8% 9,6%

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 7 
Lag die mittlere Bruttokaltmiete aller Miethaushalte pro Quadratmeter und Monat 2009 bei 8,89 Euro, ist sie im 
Jahr 2016 um rund 12 % auf 9,94 Euro gestiegen.8 Insbesondere Mieterinnen und Mieter des freifinanzierten 
Wohnungsbaus verzeichneten hierbei eine Steigerung. Gegenüber 2009 stieg ihre Bruttokaltmiete pro 
Quadratmeter im Mittel stärker an als die der Haushalte in öffentlich geförderten  Mietwohnungen, die aber 
ebenfalls eine Erhöhung aufweisen (+12,3 % gegenüber +8,9 %). 
Tabelle 3: Mittlere Bruttokaltmiete im Bestand nach Mietform 2009 und 2016  (Median) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2009 und 2016 
Durch entsprechende Mieterhöhungen haben preiswertere W ohnungen in ihrem Anteil ab- und teure 
Wohnungen zugenommen. Dies dürfte vor allem Auswirkungen auf Kölnerinnen und Kölner im unteren 
Einkommensspektrum haben. Der Anteil der Mietwohnungen, deren Bruttokaltmiete 2009 unter 8 Euro pro 
Quadratmeter und Monat lag, betrug rund 35 %. Knapp jeder zehnte Kölner Haushalt zahlte sogar eine 
Bruttokaltmiete von unter 6 Euro. Demgegenüber hat der Anteil der Wohnungen mit einem niedrigen 
Mietniveau im Jahr 2016 abgenommen. Nur noch knapp 6 % der in der „Leben in Köln“-Umfrage befragten 
Haushalte zahlte eine Bruttokaltmiete von weniger als 6 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Anteil der 
Haushalte, die weniger als 8 Euro zahlten, sank auf 22 %.  
Grafik 3: Bruttokaltmiete nach Mietklassen 2009 und 2016 (Bestandsmieten, m²/Monat, Anteile in %) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2009 und 2016  
                                                                    
8 In der „Leben in Köln“-Umfrage 2009 wurden andere Selektionskriterien als im Jahr 2016 definiert, weshalb in 2009 keine Ergebnisse für 
Untermieter/innen und Genossenschaftsmitglieder zur Verfügung stehen. Dies hat zur Folge, dass die Abgaben zu Miete, Einkommen und 
Mietbelastung für beide Zeitpunkte nur bedingt vergleichbar sind. Aussagen in Form allgemeiner Tendenzen lassen sich aber dennoch aus 
den Daten ableiten. 
9,5
10,6
14,9
18,4
15,8
12,9
8,2
4,4 5,25,5 5,8
10,9
14,2
15,4 14,4
12,2
7,5
14,1
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
bis 6,00
Euro
6,01 bis
7,00 Euro
7,01 bis
8,00 Euro
8,01 bis
9,00 Euro
9,01 bis
10,00 Euro
10,01 bis
11,00 Euro
11,01 bis
12,00 Euro
12,01 bis
13,00 Euro
13,01 Euro
und mehr
2009 2016
öffentlich geförderter Wohnungsbau
freifinanzierter Wohnungsbau
alle Mieter/innen
qm/ Monat 
8,9%
12,3%
11,8%
Mietform
Veränderung
qm/ Monat (€)
7,21
9,10
8,89
qm/ Monat (€)
7,85
10,22
2009 2016
9,94

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 8 
Mittlere Angebotsmieten von 2009 bis 2019 um 40 % gestiegen 
Bei den Angebotsmieten9 zeigt sich für Köln eine stetige Entwicklung von 2009 bis 2019.  Da diese die freien 
Wohnungen auf dem Immobilienmarkt betreffen, übersteigen sie erwartungsgemäß das Niveau der vermieteten 
Wohnungen (Bestandsmieten). Lag der Median der Nettokaltmiete für unmöblierte inserierte Mietwohnungen 
2009 bei 8,40 Euro pro Quadratmeter und Monat, ist er 2019 im Mittel auf 11,80 Euro geklettert. Das entspricht 
einem Anstieg um rund 40 %.  
Karte 1: Mittleres Mietpreisniveau der Angebotsmieten (nettokalt) in den Kölner Stadtteilen 2019 
Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH 
Angebotsmieten besonders hoch in Kölns Stadtkern 
Bei Betrachtung der 86 Kölner Stadtteile zeigt sich ein heterogenes Bild. Insbesondere die Stadtteile der 
Innenstadt sowie Lindenthal und Neuehrenfeld weisen 2019 vergleichsweise hohe Mietpreise auf. Mit größerer 
Entfernung zum Zentrum Kölns verringert sich der Tendenz nach auch das Preisniveau der aktuellen 
Angebotsmieten deutlich (siehe Karte 1). Im Norden der Stadt etwa in Seeberg sowie rechtsrheinisch zum 
Beispiel in Höhenberg, Ostheim oder Gremberghoven werden weniger als 10 Euro pro Quadratmeter und Monat 
verlangt, dies sind zugleich aber auch Stadtteile mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil an wirtschaftlich 
benachteiligten Bevölkerungsgruppen: der Anteil der Leistungsberechtig ten in der SGB II-Grundsicherung 
beträgt dort überall 20 % oder mehr.  
  
                                                                    
9 Quelle der Angebotsmieten sind Inserate in Tageszeitungen und deren Online-Präsenz in den großen Immobilienportalen.

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 9 
Mietbelastung in Köln 
Köln mit hoher Mietbelastung in NRW 
Laut den Ergebnissen der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018 weist Köln eine der höchsten Mietbelastungen in 
Nordrhein-Westfalen auf (siehe IT.NRW 2019). Auch die Daten der „Leben in Köln“-Umfrage bestätigen dies. Mit 
einer durchschnittlichen Mietbelastungsquote von 33,3 % für das Jahr 2016 übersteigt Köln die mittlere 
Mietbelastung für Städte in NRW mit über 500 000 Einwohnerinnen und Einwohner von 30,0 % deutlich.10 Für 
Haushalte, die ihre Wohnung vergleichsweise kurz angemietet  haben (Mietdauer unter 3 Jahre), liegt die 
Mietbelastung sogar bei 34,3 % (siehe Grafik 4). 11  
Grafik 4: Durchschnittliche Mietbelastungsquote in Köln 2016 nach Wohndauer in jetziger Wohnung  
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, Mittelwert mit 95%-Konfidenzintervall, alle Mieter/-innen) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016 
Grafik 5: Durchschnittliche Mietbelastungsquote in Köln 2016 gruppiert  
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, alle Mieter/-innen) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016  
                                                                    
10 Die Mietbelastung eines Haushalts bezeichnet den Anteil am Haushaltsnettoeinkommen, der für die Bruttokaltmiete aufgebracht werden 
muss (siehe Destatis 2019b).  
11 Neben der durchschnittlichen Mietbelastungsquote nach Wohndauer anhand der Ergebnisse der „Leben in Köln“-Umfrage zeigt die Grafik 
auch das jeweilige Konfidenzintervall der Mittelwerte. Das Konfidenzintervall gibt hierbei den Wertebereich an, in dem sich die „wahre“ 
durchschnittliche Mietbelastungsquote aller Kölnerinnen und Kölner (Grundgesamtheit) auf Basis der Befragungsergebnisse (Stichprobe) mit 
einer gewissen Wahrscheinlichkeit befindet. Die Breite des Konfidenzintervalls ist ein Maß für die Präzision der Schätzung. So liegt der 
„wahre“ Mittelwert der Mietbelastung insgesamt in Köln mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 % zwischen 33,0 % und 33,7 %. Dies ist ein 
relativ präziser Wertebereich, der für die Güte der Umfrageergebnisse spricht.  
18,2%
32,9%23,2%
12,4%
13,3%
20 bis unter 30%
Mietbelastung
unter 20%
Mietbelastung
50% und mehr
Mietbelastung
40 bis unter 50%
Mietbelastung
30 bis unter 40%
Mietbelastung
33,6
32,2
33,0
34,3
32,7
33,3
35,1
33,1
33,7
30,0
31,0
32,0
33,0
34,0
35,0
36,0
Unter 3 Jahre 3 Jahre oder mehr Insgesamt
obere Grenze
untere Grenze
Mittelwert

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 10 
Eine geringe Mietbelastung von weniger als 20 % haben lediglich 18,2 % der befragten Kölnerinnen und Kölner. 
Der größte Teil der Kölner Haushalte trägt mit 56,1 % eine Mietbelastung von 20 bis unter 40 %. Hohe 
Mietkostenbelastungen von 40 % und mehr sind aber dennoch bei einem Viertel gegeben (25,7 %). Dies sind 
tendenziell eher kleine Haushalte, die sich auf eine geringere Wohnfläche verteilen (siehe Grafik 5). 
Tendenz: Hohe Mietbelastungsquoten dort, wo das Mietpreisniveau eher gering ist  
Auf der Ebene der Stadtteile treten hinsichtlich der Mietbelastung – wie bereits im Fall der Mieten – prägnante 
Unterschiede in Erscheinung. Karte 2 zeigt, wie stark die durchschnittlichen Mietbelastungsquoten in den 
einzelnen Stadtteilen vom städtischen Gesamtwert abweichen. 12  
Das zugrundeliegende Kategoriensystem offenbart, dass insbesondere Sta dtteile im Norden und Osten Kölns 
deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert liegen. Im Bezirk Chorweiler etwa weisen zwar einzelne 
Stadtteile unterdurchschnittliche Werte auf (Fühlingen, Roggendorf/ Thenhoven, Esch/ Auweiler  und 
Blumenberg), da aber gleichzeitig eine größere Anzahl an Stadtteilen Werte oberhalb des Durchschnitts besitzt, 
ergibt sich insgesamt ein überdurchschnittliches Niveau für den kompletten Stadtbezirk.  
Demgegenüber zeigt sich für die Innenstadt ein ganz anderes Bild. Hier gibt es im Jahr 2016 keinen Stadtteil mit 
einer überdurchschnittlichen Mietbelastung. Stattdessen liegen – abgesehen von der Altstadt/ Süd – alle 
Stadtteile unterhalb des gesamtstädtischen Durchschnittswertes.  
Auffällig ist hierbei, dass insbesondere die Stadtteile im Norden der Stadt und im rechtsrheinischen Teil, die über 
ein vergleichsweise geringes Mietniveau verfügen, überdurchschnittliche Belastungsquoten aufweisen (siehe 
Karte 1). In diesen Teilräumen der Stadt muss demnach relativ wenig Miete bezahlt werden – dies gilt tendenziell 
sowohl für bereits bestehende Mietverhältnisse als auch für Angebotsmieten – und dennoch überschreitet die 
Höhe der Mietbelastung in diesen Stadtteilen den durchschnittlichen, stadtweiten Wert zum Teil deutlich.  
                                                                    
12 Werden die Umfrageergebnisse auf Ebene der 86 Kölner Stadtteile dargestellt, dann sind die Fallzahlen zur Ermittlung der 
durchschnittlichen Mietbelastungsquote in den Stadtteilen zum Teil sehr niedrig. Dies gilt insbesondere für Stadtteile mit einer 
vergleichsweise geringen Bevölkerungszahl, wie beispielsweise in Libur, Grengel, Immendorf, Hahnwald oder Weiß. Die dort ermittelte 
Mietbelastung basiert daher auf einem geringeren Mengengerüst als bei den einwohnerstarken Stadtteilen und ist daher stärker von 
„Ausreißern“ beeinflusst.

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Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 11 
Karte 2: Durchschnittliche Mietbelastungsquote 2016 in den Kölner Stadtteilen im Vergleich 
zum Gesamtwert der Stadt 
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, alle Mieter/ -innen) 
Quelle: Stadt Köln; Monitoring Stadtentwicklung Köln  
Mietbelastung besonders hoch bei Haushalten mit geringem Einkommen 
Die nachfolgende Tabelle zeigt indirekt, welche Bedeutung dem Einkommen in Bezug auf die Mietbelastung 
zuzurechnen ist. Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der durchschnittlichen Belastung aller Miethaushalte 
von 33,3 % im Jahr 2016 um einen im NRW-Vergleich hohen Wert. Befragte Mieterinnen und Mieter, die aber in 
Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus leb en und somit in der Regel eher zu sozial 
benachteiligten Bevölkerungsgruppen zählen, weisen demgegenüber noch einmal eine deutlich höhere 
Mietbelastung auf (39,9 %) (siehe Tabelle 4).13  
Anders als bei Mieterinnen und Mietern freifinanzierter Wohnungen hat sich die Mietbelastung von Haushalten 
im geförderten Wohnungsbau nicht verringert, sondern ist konstant hoch geblieben (+0,2%-Punkte). Ursächlich 
ist hierfür vor allem die zugrundliegende Einkommenssituation: während das Durchschnittseinkommen der 
Haushalte in freifinanzierten Mietwohnungen gegenüber der Vorgängererhebung aus dem Jahr 2009 um 25,1 % 
gestiegen ist, hat sich das monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Befragten in geförderten Wohnungen 
lediglich um 4,5 % erhöht. 
                                                                    
13 Zugrunde gelegt für die folgenden Analysen zur Mietbelastung wird die „Leben in Köln“-Umfrage 2016 und 2009. Die Daten der „Leben in 
Köln“-Umfrage erlauben tendenzielle Aussagen zur Mietbelastung der Kölnerinnen und Kölner, da die Einkommenssituation – wie in 
Bevölkerungsumfragen üblich – nicht auf den Euro genau, sondern in Form von gröberen Klassen vorliegt. Für Auswertungen stehen damit 
nur eingeschränkte Möglichkeiten zur Verfügung (siehe Hochgürtel 2019).

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Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 12 
Tabelle 4: Durchschnittliche Mietbelastungsquote 2009 und 2016  
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2009 und 2016 
Demnach weisen die Haushalte, die im Jahr 2016 in geförderten Mietwohnungen leb ten, zwar im Schnitt höhere 
Einkommen als 2009 auf, diese Steigerung reicht jedoch nicht aus, um die höheren Mieten in diesem Segment 
(+8,9 %) besser zu kompensieren (siehe Tabelle 3). Insgesamt hat dies daher eine weiterhin hohe Mietbelastung 
in diesem Bereich zur Folge.  
Anders gestaltet sich die Situation für Miethaushalte in freifinanzierten Wohnungen: Hier stiegen die Einkommen 
der Tendenz nach stärker als die Mieten (Einkommen: +25,1 %; Mieten: +12,3 %).Da mengenmäßig mehr 
Miethaushalte in freifinanzierten als öffentlich geförderten Wohnungen leben, überdeckt deren deutliche 
Einkommenszunahme die Entwicklungen der anderen Gruppe. Insgesamt folgt daraus der leichte Rückgang der 
Mietbelastung aller Mieterinnen und Mieter binnen sieben Jahren (-1,7 %-Punkte). 
In welchem Verhältnis Einkommen und Mieten stehen, zeigt außerdem Grafik 6: Die mittlere Bruttokaltmiete 
steigt mit der Höhe des Haushaltseinkommens. Vor allem an den äußeren Rändern treten die Unterschiede 
deutlich in Erscheinung. So liegt die monatliche Bruttokaltmiete in den Haushalten mit weniger als 1  000 Euro 
monatlichen Haushaltseinkommen bei rund 380 Euro. Wohingegen in der höchsten Einkommensgruppe, welche 
monatlich über 4 000 Euro und mehr verfügt, die Bruttokaltmiete im Mittel bereits 980 Euro beträgt. 
Dazwischen steigt die Miete kontinuierlich an. Gegenläufig dazu verläuft die Mietbe lastung: Sie weist mit knapp 
60 % den höchsten Wert in der Gruppe auf, die über das geringste Einkommen verfügt. In dieser Gruppe ist kein 
Unterschied zwischen den verschiedenen Altersgruppen festzustellen. Sie sind alle ähnlich belastet. 14 
Grafik 6: Durchschnittliche Mietbelastungsquote in Köln 2016 nach Einkommensgruppe 
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, Mittelwert mit 95%-Konfidenzintervall, alle Mieter/innen) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016 
  
                                                                    
14 Die Grundgesamtheit der Befragung „Leben in Köln“ besteht aus Personen zwischen 18 und 80 Jahren mit Haupt- oder Nebenwohnsitz in 
Köln. In weiterführenden Analysen wurden die Befragten in drei Altersgruppen eingeteilt: 18 bis unter 35, 35 bis unter 60 und 60 bis 80 Jahre. 
öffentlich geförderter Wohnungsbau
freifinanzierter Wohnungsbau
alle Mieter/innen
Mietform Veränderung (%-Pkt.)
39,7 39,9 0,2
2009 2016
34,4 32,4 -2,0
35,0 33,3 -1,7
58,3%
37,5%
27,5%
23,7%
18,6%
380 €
530 €
650 €
790 €
980 €
€
200 €
400 €
600 €
800 €
1 000 €
  
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
unter 1 000 Euro 1 000 - 1 999 Euro 2 000 - 2 999 Euro 3 000 - 3 999 Euro 4 000 Euro und
mehr
n = 1 100                          n = 2 800                           n = 2 000                          n = 1 100          n = 1 100     
monatliche 
Bruttokaltmiete
Mietbelastung 
(mit 95%-
Konfidenzintervall)
Fallzahlen je 
Einkommens-
gruppe:

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Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 13 
Dagegen ist die Mietbelastung in der höchsten Einkommensgruppe mit einem Wert von weniger als 20 % am 
schwächsten ausgeprägt. Hierzu zählen vor allem Menschen im erwerbsfähigen Alter zwischen 35 und 60 Jahren, 
die in überdurchschnittlichem Maße zur Gruppe der Angestellten und Beamtinnen und Beamten und somit zu 
den Erwerbstätigen in regulären und relativ sicheren Erwerbsverhältnissen gehören. Diese einkommensstarken 
Haushalte können ihre Ausgaben für die Miete proportional weitaus besser decken als diejenigen in den unteren 
Einkommenssegmenten.
15 
Mietbelastung besonders hoch bei Nichterwerbstätigen, Alleinerziehenden und im Seniorenalter 
Auch der Erwerbsstatus der befragten Kölnerinnen und Kölner belegt erkennbare  Unterschiede im Ausmaß der 
Mietbelastung und darin inbegriffen die Bedeutung der Einkommenshöhe. Am geringsten sind 
Mietbelastungsquoten unter Befragten, die sich in einem Erwerbsverhältnis befinden. Bei  Personen ohne 
Erwerbstätigkeit sind erwartungsgemäß vor allem Schülerinnen und Schüler sowie Studierende und arbeitslose 
Menschen von hohen Mietbelastungsquoten betroffen. Diese Auswertungen sind aufgrund der geringen 
Fallzahlen jedoch mit Vorsicht zu interpretieren.  
Grafik 7: Durchschnittliche Mietbelastungsquote in Köln 2016 nach Erwerbsstatus  
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, alle Mieter/innen) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016 
Bei Betrachtung der Haushaltstypen ist zu erkennen, dass insbesondere Alleinlebende und Alleinerziehende 
deutlich höhere Mietbelastungsquoten haben als Haushaltstypen mit zwei Einkommensbeziehenden. Nicht 
überraschend sind es die Alleinerziehenden, die mit 41,9  % den höchsten Mietbelastungswert aufweisen. Ihnen 
steht ein geringeres Einkommen zur Verfügung als etwa Haushalten von zwei Erwachsenen mit Kind( -ern).
16 
  
                                                                    
15 Die Grafik zeigt das jeweilige Konfidenzintervall der durchschnittlichen Mietbelastung nach Einkommensgruppe. Die Ergebnisse 
verdeutlichen die vergleichsweise hohe Vertrauenswürdigkeit der Schätzung. Im Einzelnen wurde je Einkommensgruppe folgender 
Vertrauensbereich ermittelt: Mittelwert: 58,3 %, 95 % KI [57,1, 59,6]; Mittelwert: 37,5 %, KI [37,1, 38,0]; Mittelwert: 27,5 %, KI [27,1, 27,9]; 
Mittelwert: 23,7 %, KI [23,3, 24,1]; Mittelwert: 18,6 %, KI [18,2, 19,1]. 
16 Die Vereinbarkeit der Kindererziehung mit der Teilhabe am Erwerbsleben kann für Alleinerziehende dadurch erleichtert werden, dass in 
Teilzeit gearbeitet wird. So kamen 2017 in Deutschland lediglich 42 % der alleinerziehenden Mütter einer Erwerbstätigkeit in Vollzeit nach. 
Bei den alleinerziehenden Vätern waren es immerhin 88 %. Hierbei ist anzumerken, dass alleinerziehende Väter seltener für die Erziehung 
kleiner Kinder verantwortlich sind (siehe Destatis 2018, S. 33ff.). 
51,0
47,4
38,8
29,0
25,1
33,3
0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0
Arbeitslose*
Schüler/-innen, Studierende*
Rentner/-innen
Angestellte, Arbeiter/-innen
Beamte/-innen*
Mietbelastung insgesamt
*Fallzahlen vergleichsweise gering, daher bedingt aussagekräftig (n < 500)

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 14 
Auch Menschen im Seniorenalter haben aufgrund geringerer finanzieller Bezüge im Vergleich zu Erwerbstätigen 
eine vergleichsweise hohe Mietkostenbelastung. Unterdurchschnittlich ausgeprägt ist sie hingegen in 
Paarhaushalten: Ohne Kinder noch einmal deutlich geringer als wenn in d en Haushalten Kinder leben (27,0 % 
gegenüber 29,8 %). 
Grafik 8: Durchschnittliche Mietbelastungsquote in Köln 2016 nach Haushaltsform  
(Anteil Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen in %, alle Mieter/innen) 
Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016 
Die Daten der „Leben in Köln“-Umfrage zeigen also, dass die durchschnittlichen Einkommen der Kölner 
Haushalte im Zeitverlauf gestiegen sind. Für alle Miethaushalte erhöhte sich das Haushaltsnettoeinkommen  
2016 gegenüber 2009 um 23,0 %. Gleichzeitig sind aber auch die Mieten gestiegen. Dies gilt sowohl für die 
Bestands- als auch die Angebotsmieten. Bei den Bestandsmieten – also den Mieten laut eines bestehenden, nicht 
neu abgeschlossenen Mietvertrages – erfolgte eine Zunahme im gleichen Zeitraum um 11,8 % und demnach in 
geringerem Ausmaß als bei den Durchschnittseinkommen.  
Allerdings gilt diese Entwicklung nicht für alle Kölnerinnen und Kölner gleichermaßen. So zeigen die Ergebnisse, 
dass bei den Miethaushalten in öffentlich geförderten Wohnungen ebenfalls Mietsteigerungen im Zeitverlauf 
erfolgten (+8,9 %). Die Einkommenszunahme in dieser Gruppe fällt jedoch weitaus schwächer aus als bei den 
Befragten in freifinanzierten Wohnungen (+4,5 % gegenüber +25,1 %). Diese Situation schlägt sich letztendlich in 
einer unterschiedlich hohen ökonomischen Belastung durch die monatlichen Mietabgabe n nieder. Mit 39,9 % 
übersteigt die durchschnittliche Mietbelastungsquote der Haushalte in geförderten Wohnungen jene von 
Mieterinnen und Mietern in freifinanzierten Wohnungen (32,4 %) um 7,5%-Punkte. Außerdem hat sich ihre 
Mietbelastung im Vergleich zu 2009 nicht verringert, sondern ist etwa gleich hoch geblieben. 
Die Umfrageergebnisse zeigen ferner, dass die einkommensschwachen Kölner Haushalte zwar auch in 
günstigeren Wohnungen – mit kleinerer Wohnfläche – leben, hierbei jedoch finanziell stärker belastet sind als 
Haushalte höherer Einkommenssegmente, welche ihre Ausgaben für die Miete proportiona l weitaus besser 
decken können. So dürfte der Kölner Mietmarkt insbesondere Alleinerziehende, Seniorinnen und Senioren sowie 
Studierende und arbeitslose Menschen vor erhebliche finanzielle H erausforderungen stellen. Es bleibt 
abzuwarten, wie sich die Lage in Zukunft gestaltet. Hierfür wird die nächste „Leben in Köln“ -Umfrage, die für das 
Jahr 2021 geplant ist, relevante Einblicke liefern. 
  
41,9
37,0
33,9
29,8
27,0
33,3
0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0
Alleinerziehende*
Haushalt ab 65 Jahren
Alleinlebende
Paare mit Kind(ern)
Paare ohne Kind(er)
Schüler/innen, Studierende*
Mietbelastung insgesamt
*Fallzahlen vergleichsweise gering, daher bedingt aussagekräftig (n < 500)

Kölner Statistische Nachrichten – 11/2020 
Mietbelastung in Köln – Über die Entwicklung der Mietbelastung auf dem Kölner Wohnungsmarkt Seite 15 
Literaturverzeichnis 
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alleinerziehende.pdf?__blob=publicationFile (zuletzt abgerufen am 17.09.2020). 
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abgerufen: 17.09.2020). 
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Pressemitteilung. Abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/10/PD19_N001_129.html 
(zuletzt abgerufen: 17.09.2020).

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Die Oberbürgermeisterin 
 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit 
 
 
ISSN 1869-070x (Online) 
ISSN 1869-0718 (Print)  
 Nachdruck (auch auszugsweise) nur mit Quellenangabe 
 
13/15/0/12.2020