Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 30.09.2024)

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 30.09.2024 
 
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Verfasser   
Stadtwerke Köln GmbH 
Treuhänder der Stadt Köln 
Parkgürtel 26 
50823 Köln 
Herr Dr. Pascal Guhl 
Tel: +49 221 178-2117 
p.guhl@stadtwerkekoeln.de 
 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 30.09.2024

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Inhaltsverzeichnis Seite 
 
1 Vorbemerkung .................................................................................................. 3 
2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse ...................... 4 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben ......................................................... 5 
3.1 Kostenstrukturplan ............................................................................................. 5 
3.2 Priorisierung ....................................................................................................... 6 
3.3 Kostenansätze und -planung ............................................................................. 7 
3.3.1 Übergeordnet ..................................................................................................... 7 
3.3.2 Herrichten ........................................................................................................... 7 
3.3.3 Erschließung ...................................................................................................... 7 
3.3.4 Bauwerk ............................................................................................................. 8 
3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit .............................................................. 8 
3.3.6 Finanzierungskosten .......................................................................................... 9 
3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder .............................................................................. 9 
3.4 Kostenrahmen .................................................................................................... 9 
3.5 Ausgaben pro Jahr ........................................................................................... 11 
3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte ................................................................. 11 
4 Ermittlung und Planung der Erlöse .............................................................. 11 
5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 12

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Fortschreibung zum 30.09.2024 
 
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1 Vorbemerkung  
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. 
Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. 
Den entwicklungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 171 Abs. 2 i. V. m. § 149 BauGB entspre-
chend hat die Stadt Köln bzw. SWK als zu beauftragender Entwicklungsträger für die städ-
tebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen nach dem jeweiligen Stand der Pla-
nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) aufzustellen und fort-
zuschreiben.  
Neben dem Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit und Entwicklung der Maß-
nahme stellt die KuF das zentrale Planungs- und Steuerungsinstrument bei der Umsetzung 
der entwicklungsbedingten Maßnahmen dar.  
Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen handelt es sich um ein 
langfristig angelegtes und hinsichtlich der Planung, Durchführung und Finanzierung kom-
plexes Entwicklungsprojekt. Mit Hilfe der KuF wird ein stetiges Überwachen und Nachsteu-
ern durch laufende Fortschreibung und Anpassung an die aktu ellen Planungen und Er-
kenntnisse ermöglicht.  
Hierzu wird die KuF entsprechend dem Maßnahmenstand jährlich zum Stichtag 31.12. fort-
geschrieben, in diesem Fall zusätzlich zum 30.09.2024. 
Wie bei den letzten Fortschreibungen wird in diesem Erläuterungsbericht zur Fortschrei-
bung zum 30.09.2024 der Fokus auf die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr gelegt. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Progno-
sen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das 
prognostizierte Endergebnis der Kosten - und Finanzierungsübersicht in Form von 
Szenarien dargestellt. Die im Folgenden dargestellten Kosten beziehen sich auf die 
reinen Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Damit soll eine bessere Vergleichbar-
keit zwischen den einzelnen Fortschreibungen der KuF gewährleistet werden.  Au-
ßerdem wurden in der vorliegenden Fortschreibung Priorisierungen von Teilprojek-
ten vorgenommen. Dadurch konnte auf Kostensteigerungen reagiert werden, um die 
für die Entwicklung unmittelbar erforderlichen Teilprojekte umsetzen zu können.

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2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse 
Die zügige Entwicklung des Deutzer Hafens gemäß der Integrierten Planung des Architek-
turbüros Cobe aus dem Jahr 2018 liegt im öffentlichen Interesse. Die folgenden Ziele und 
Zwecke werden mit der Entwicklung verfolgt: 
- Städtebauliche Konversion des Gewerbe- und Industriestandortes 
- Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten 
- Vollständige und zügige Umsetzung 
Als Instrument für die  Entwicklung wurde eine s tädtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
gem. §§ 165 ff BauGB beschlossen. Zu den Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme gehört, dass die Grundstückseigentümer an der Kostentragung der Maßnahme 
beteiligt werden . Die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen  werden dabei  voll-
ständig abgeschöpft, so dass keine Privatisierung möglicher Gewinne an Grund und Boden 
erfolgt. Es erfolgt dadurch eine Risikoteilung: Die Grundstückseigentümer werden an der 
Entwicklung beteiligt, müssen aber im Gegenzug Entwicklungs - und Marktrisiken tragen . 
Außerdem werden die Grundstücke im Entwicklungsbereich für die Entwicklung mobilisiert 
und gesichert. 
Zur Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme kann eine Stadt einen treuhänderischen Entwicklungsträger zu beauftra-
gen. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Köln im April 2021 durch die Beauftragung der 
Stadtwerke Köln GmbH als Entwicklungsträger Gebrauch gemacht. Zu den Aufgaben des 
Entwicklungsträgers gehört unter anderem das Projektmanagement, Vertragsverhandlun-
gen, das Vermarktungs - und Realisierungskonzept, die Öffentlichkeitsarbeit und die Ver-
waltung des Treuhandvermögens. Außerdem erstellt der Entwicklungsträger die Kosten - 
und Finanzierungsübersicht, die in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ver-
pflichtend ist. 
Eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Deutzer Hafens hat auch die moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Es han-
delt sich um die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft mit den Gesellschaftern  Stadt 
Köln und SWK (Stadt 49 %; SWK 51 %) . Moderne stadt hat im Jahr 2016 rund  80 % der 
Flächen im Entwicklungsbereich erworben, um die Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Im 
Jahr 2020 hat moderne stadt mit der Stadt Köln einen städtebaulichen Vertrag geschlos-
sen. Er regelt die Abschöpfung der Bodenwertsteigerungen der Eigentumsflächen sowie 
die Aufgaben zur Umsetzung der Gebietsentwicklung.  Außerdem wurde im Jahr 2022 ein 
Ordnungsmaßnahmenvertrag abgeschlossen, auf dessen Grundlage moderne stadt die 
Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen im Deutzer Hafen erbringt. Neben der Flächen-
entwicklung wird moderne stadt einzelne Hochbauprojekte im Deutzer Hafen realisieren. 
Die KuF bildet die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
inklusive der von moderne stadt erbrachten Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ab. 
Nicht berücksichtigt werden Gewinnausschüttungen von moderne stadt sowie fiskalische 
und volkswirtschaftliche Folgeeffekte.  Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgre-
mien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses.

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Abbildung 1: Finanzflüsse und Projektorganisation Deutzer Hafen 
 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben 
3.1 Kostenstrukturplan 
Die im Rahmen der KuF kalkulierten Ausgaben werden in die folgenden Kostengruppen 
strukturiert: 
- Übergeordnet 
- Herrichten 
- Erschließung 
- Bauwerk 
- Projektmanagement und Öffentlichkeit 
- Finanzierungskosten 
- Vergabeverfahren Baufelder 
Die im Vorjahr noch vorhandene Kostengruppe „Baurechtschaffung“ wurde aufgelöst. Die 
Kosten der Baurechtschaffung werden nun der Kostengruppe „Übergeordnet“ zugeordnet. 
Den Kostengruppen werden zur Kostenkalkulation und -kontrolle Teilprojekte zugeordnet, 
die sich aus räumlichen oder sachlichen Zusammenhängen ergeben. Für den Deutzer Ha-
fen wurden 57 Teilprojekte festgelegt, für die in der KuF jeweils die Kosten kalkuliert wer-
den. 
 tadt Köln
moderne stadt
  K 
 ntwic lungstr ger
( reuhandvermögen)
 ntwic lungsbereite 
Dritteigentümer
 onstige 
Dritteigentümer
  K  mb 
 usschüttung
 ahresergebnis ms in l. 
 roje tgewinne D K
 usschüttungen
 rdnungs- und 
 rschlie ungsma nahmen
 usgleichsbetrag
(evtl. verbleibender  estbetrag )
 usgleichsbetr ge
Ver aufserlöse n auf durch   K-  
Darlehen
Fördermittel
 eitere  a nahmen
       io.  
 t dtebauliche  ntwic lungsma nahme (KuF)
 usgaben  innahmen egende

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Abbildung 2: Kostenstrukturplan  
 
 
3.2 Priorisierung 
Gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2022 haben sich die Kosten einzelner Kosten -
gruppen erhöht. Dies liegt neben den jährlichen Preissteigerungen an der Planung der 
Freianlagen. Durch die gestiegenen Planungs - und Herstellungskosten und die erheblich 
höheren Zinsen gegenüber dem Vorjahr kommt es auch zu einem Anstieg der Finanzie-
rungskosten. 
Deswegen wurde in der Fortschreibung der KuF zum 3 0.09.2024 ein Modell entwickelt, 
wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer Hafen gegliedert ist, priorisiert wer-
den können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den Priorisierungen A, B und C unter-
schieden. 
- Die Teilprojekte der Priorität A sind diejenigen, die für die Entwicklung des Deutzer Ha-
fens unbedingt erforderlich sind. Diese machen den Großteil der Teilprojekte aus , wie 
zum Beispiel: 
o Die Baurechtschaffung 
o Die Erschließungsabschnitte 
o Die Promenaden 
- Bei den Teilprojekten der Priorität B ist eine zeitliche Verschiebung denkbar. Dies 
könnte sich positiv auf andere Faktoren wie beispielsweise die Liquidität und die Höhe 
der Finanzierungskosten auswirken. Beispiele hierfür sind: 
o Die Parks 1 und 2 
o Die Plätze 2, 5 und 6

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- Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen Zeitpunkt für die Entwicklung des Deut-
zer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und können daher zunächst einmal zurückge-
stellt werden. Dabei handelt es sich um die folgenden Teilprojekte: 
o Vorsorgeposition im Teilprojekt Übergeordnet 
o Quartierszentrum 
o Quartiersmanagement 
Davon unberührt bleibt die Planung der Gesamtentwicklung. 
In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekten der Priorisierungen A und B die ver-
anschlagten Kosten kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entspre-
chend dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit ge-
plant. Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme, aus der die Gesamtwirtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die 
Teilprojekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berück-
sichtigt. Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem 
dann zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme. 
3.3 Kostenansätze und -planung 
3.3.1 Übergeordnet 
In der Kostengruppe Übergeordnet wurden die Ansätze für Grundstücksankäufe aufgrund 
der vorangeschrittenen Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern aktualisiert.  Ge-
genüber dem Vorjahr ist ein weiterer Grundstücksankauf durch den Entwicklungsträger 
vorgesehen. Die Kostengruppe Übergeordnet enthält auch die sogenannten Vorlaufkos-
ten, die auf Seiten von moderne stadt vor der Bildung von Teilprojekten angefallen sind. 
Sie beinhalten vorrangig Kosten zur Planung und Aufstellung des Teilbebauungsplans Inf-
rastruktur. Diese Kosten wurden durch den Entwicklungsträger auf Anrechenbarkeit auf 
den Ausgleichsbetrag von moderne stadt geprüft und stehen somit fest. Die geplanten 
Kosten für die weitere Baurechtschaffung für die einzelnen Baufelder im Teilprojekt 5 wer-
den im Gegensatz zum Vorjahr nun in der Kostengruppe Übergeordnet dargestellt. Insge-
samt würden sich die Kosten in dieser Kostengruppe um 10.728    erhöhen, wobei insge-
samt  . 7     auf die Baurechtschaffung entfallen.  Da die bisher in dieser Kostengruppe 
enthaltene Vorsorgeposition in  öhe von  0.000    aufgrund der  riorisierung entfallen 
konnte, liegen die übergeordneten Kosten nun um 29.272    niedriger als im Vorjahr. 
3.3.2 Herrichten 
Im Bereich des Herrichtens sind bereits zwei Vergaben für den Gebäudeabbruch und die 
Flächenentsiegelung erfolgt. Daraus lässt sich ableiten, dass die kalkulierten Kosten aus-
 ömmlich waren. Dementsprechend  onnten die geplanten Kosten um 6.8 6    reduziert  
werden. 
3.3.3 Erschließung 
Für die einzelnen Erschließungsmaßnahmen liegen die kalkulierten Kosten höher als in 
der Fortschreibung zum 31.12.2022. Dies liegt zum einen an den folgenden Baukosten-
steigerungen:

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- Kanal- und Straßenbau 8 % 
- Ingenieurbau 3 % 
- Landschaftsbau 8 % 
- Erdbau 7 % 
- Sonstige Steigerungen 5 % 
Wesentlich höhere Kosten ergeben sich aus der Planung der Freianlagen. Vor dem Beginn 
der Entwurfsplanung konnten zunächst lediglich Standardkostenansätze angesetzt wer-
den, denn zu diesem Zeitpunkt lag noch keine bewertbare Planung vor, in der die bevor-
zugten Materialitäten und Ausstattungsgegenst ände enthalten waren. Im Zuge der weite-
ren Entwurfsausarbeitung wurden die Kosten im Sommer 2023 abgefragt und auf den ak-
tuellen Entwurfsstand angepasst. Hier sind die beabsichtigten hohen Qualitäten enthalten, 
die mit den Fachämtern und Dezernenten abgestimmt und auch den Vertretern der zustän-
digen politischen Gremien vorgestellt wurden. 
Insgesamt liegen die prognostizierten Kosten für die Erschließung somit um 23.631    
höher als im Vorjahr.  Das Modell der Priorisierungen ermöglicht es, im weiteren Projekt-
verlauf auch im Bereich der Erschließung Teilprojekte zunächst zurückzustellen. Denkbar 
wäre es beispielsweise, die kleineren Parks in einem ersten Schritt lediglich mit einem ein-
fachen Ausbaustandard herzustellen. Eine vollständige Umsetzung der Planung wäre dann 
zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Eine solche Priorisierung wurde in der vorliegenden 
Fortschreibung bei den Teilprojekten der Erschließung bislang nicht vorgenommen.  
3.3.4 Bauwerk 
In der Kostengruppe Bauwerk wurde der Beschluss gefasst, dass die Grundschule nicht 
über die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme finanziert wird. Auch für die mögliche 
Seebühne im Hafenbecken erscheint eine alternative wirtschaftliche Lösung sinnvoller. 
Das weitere Teilprojekt Quartierszentrum wurde im Zuge der Priorisierung zurückgestellt. 
Der im vergangenen Jahr noch geplante Info -Pavillon wird seiner Funktion nach als Info -
Point in einem Bestandsgebäude umgesetzt. 
Für die Teilprojekte der Kostengruppe Bauwerk sind dadurch in der KuF nur die für Mach-
barkeitsstudien und Planungen bereits angefallenen Kosten enthalten. Dadurch haben sich 
die Kosten insgesamt um 17.752    verringert. 
3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit 
Die Kostengruppe für Projektmanagement und Öffentlichkeit umfasst das Quartiersma-
nagement, das Honorar des Entwicklungsträgers , die Projektkommunikation  und die Ei-
genleistungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs - und Erschließungs-
maßnahmen. Die geplanten Kosten für die Öffentlichkeitsarbeit und die Eigenleistungen 
von moderne stadt  sind unverändert geblieben. Das Honorar des Entwicklungsträgers 
wurde insgesamt vertragsgemäß  reduziert, erhöht sich aber in die Zukunft gerichtet auf-
grund einer Preisgleitung basierend auf Tarifabschlüssen und dem Verbraucherpreisindex. 
In dieser Fortschreibung wird von einer zukünftig vergleichsweisen hohen Inflation ausge-
gangen. Die Anschubfinanzierung für das ohnehin durch die Eigentümer zu finanzierenden 
Quartiersmanagement wurden im Zuge der Priorisierung zurückgestellt, so dass die Kos-
ten dieser Kostengruppe insgesamt um 955    steigen.

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3.3.6 Finanzierungskosten 
Gegenüber dem Vorjahr werden die Finanzierungskosten insgesamt in dieser Kosten-
gruppe dargestellt. Dabei handelt es sich einerseits um die Finanzierungskosten von mo-
derne stadt für die Erbringung von Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen. Diese ha-
ben sich aufgrund einer Neukalkulation und Konkretisierung entsprechend der Zinsent-
wicklung und der zeitlichen Planung des Projektes um 19.385    erhöht.  uch die Finan-
zierungskosten auf das vom Entwicklungsträger verwaltete Treuhandvermögen wurden 
auf Basis einer Zinssatz-Prognose fortgeschrieben. Durch die Priorisierung verringern sie  
sich um 4.488   . 
3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder 
Die Kosten, die der moderne stadt bei der Durchführung von Konzeptvergabeverfahren 
von Baufeldern zusätzlich entstehen, werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet . Für 
die entsprechenden Verfahren wird ein pauschaler Kostenansatz in der KuF verwendet , 
der sich gegenüber der letzten Fortschreibung der KuF im Wesentlichen nicht verändert 
hat. Allerdings sind aufgrund der noch nicht erfolgten Vermarktung der Mühlengrundstücke 
Instandsetzungsmaßnahmen an den zu erhaltenden Gebäuden erforderlich geworden, um 
Substanzschäden zu verhindern. Aus diesem Grund haben sich die Kosten dieser Kosten-
gruppe um 1.292 erhöht. 
3.4 Kostenrahmen 
In Summe ergibt sich auf der Grundlage der genannten Kostenansätze für die einzelnen 
Kostengruppen ein Investitionsvolumen von ca. 354.418 T€ brutto. Dies sind 13.096    
weniger als im Vorjahr. 
 
Abbildung 3: Entwicklungskosten in € brutto nach Kostengruppen 
 
Die Veränderungen in den einzelnen Kostengruppen können in der folgenden Tabelle und 
der Abbildung 4 abgelesen werden, wobei die roten (linken) Balken die aktuelle Fortschrei-
bung zum 30.09.2024 und die gelben (rechten) die zum 31.12.2022 darstellen:

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Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.202 2 
 
 
Abbildung 4: Veränderung der Kosten gegenüber Fortschreibung zum 31.12.2022

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3.5 Ausgaben pro Jahr 
Auf Grundlage der Kostenberechnungen werden in der KuF gemäß der Zeitplanung  des 
Zeit- und Maßnahmenplans die jährlichen Ausgaben dargestellt. 
 
Abbildung 5: Ausgaben pro Jahr1 
 
3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte 
Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens ist vorgesehen, dass entwicklungsbereite Grund-
stückseigentümer Ordnungsmaßnahmen durchführen und die Kosten dafür auf den von 
ihnen zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet werden. 
In der KuF werden derzeit die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungsmaßnahmen 
abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festg elegten Aus-
gleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch moderne stadt erfolgt und 
keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. Der von moderne stadt zu entrichtende 
Ausgleichsbetrag verringert sich dementsprechend bzw. wird nicht ausbezahlt. Kosten für 
Ordnungsmaßnahmen, die über den Ausgleichsbetrag hinausgehen, sind über das Treu-
handvermögen zu finanzieren. 
4 Ermittlung und Planung der Erlöse 
Erlöse ergeben sich bei der Entwicklung des Deutzer Hafens einerseits aus der Zahlung 
von Ausgleichsbeträgen durch entwicklungsbereite Dritte  und andererseits aus dem Ver-
kauf von städtischen Grundstücken im Entwicklungsbereich. 
Im Zuge der Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern konnte konkretisiert werden, 
welche Grundstücke angekauft und später wieder veräußert werden. Außerdem konnten 
die zu erwartenden Ausgleichsbeträge konkreter geplant werden. 
 
1 Die gelben (rechten) Balken zeigen den Anteil der Kosten, die von moderne stadt über die Erbrin-
gung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den von ihr zu leistenden Ausgleichsbe-
trag finanziert werden und daher nicht über das Treuhandvermögen laufen. 
         
         
         
                  
         
                  
         
         
                  
         
    
        
         
         
         
         
         
         
         
         
         
        
       
    
                                                
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Insgesamt sind die prognostizierten Einnahmen um 2.412 T€ gestiegen, da durch den An-
kauf eines weiteren Grundstücks durch den Entwicklungsträger auch Verkaufserlöse hin-
zugekommen sind. 
Aufgrund der konjunkturellen Bodenwertveränderungen bis zum Zeitpunkt des Verkaufs 
sind angepasste Verkaufserlöse möglich . Auch bei den Ausgleichsbeträgen sind bis zur 
endgültigen Baurechtschaffung Veränderungen möglich, da sich die endgültigen Aus-
gleichsbeträge an der Bebaubarkeit der Baufelder orientieren. 
5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 
Wie einleitend beschrieben handelt es sich bei den aufgeführten Kosten um die reinen 
Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Allerdings bestehen aufgrund der langen Projekt-
laufzeit hinsichtlich der  Entwicklung von Projektkosten Unsicherheiten. Um  diesen Unsi-
cherheiten Rechnung zu tragen, wird das Ergebnis der KuF in der Form von Szenarien 
dargestellt. 
Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: 
-  zenario „Gut“  Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie 
dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen-
dung. 
-  zenario „ Basis“  Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken  der Entwick-
lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergese-
hene Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die 
Teilprojekte ein gewichteter Ansatz genutzt. 
-  zenario „Schlecht“  Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli-
chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle 
Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und 
den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % 
genutzt. 
Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF  (Saldo inklu-
sive Finanzierungskosten): 
 
 zenario „Gut“ -64.929 T€ 
 zenario „Basis“ -97.092 T€ 
 zenario „Schlecht“ -113.346 T€

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Zusammenfassend lässt sich zu dem Ergebnis der KuF und den Szenarien folgendes kon-
statieren: 
- Die KuF stellt im Hinblick auf die umfassende Durchführung der Entwicklungsmaß-
nahme sämtliche Kosten- und Finanzierungsbedarfe dar. Die Besonderheiten bei 
der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen werden insoweit be-
rücksichtigt. 
- Um prozessorientiert zu handeln und auf Veränderungen im Marktgeschehen so 
reagieren zu können, dass die Umsetzung des Deutzer Hafens gesichert ist, wurde 
das Modell der Priorisierungen entwickelt. Dadurch w erden einzelne Teilprojekte 
zunächst zurückgestellt, deren Umsetzung zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf 
beschlossen werden kann.  Davon unberührt bleibt die Planung der Gesamtent-
wicklung. 
- Die Szenarien zeigen die enorme Bandbreite eines möglichen wirtschaftlichen 
Endergebnisses der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die sich aus den 
noch vorhandenen Unsicherheiten aufgrund der langen Projektlaufzeit ergeben.  
- Die dargestellten Ergebnisse werden in den einzelnen Jahren jeweils im Jahres-
abschluss der Stadt Köln ergebnisrelevant. Dies ist in der Haushaltsplanung zu 
berücksichtigen. Das Gesamtergebnis wird sich auf den gesamten Entwicklungs-
zeitraum verteilen und erst zum Ende der Maßnahme feststehen. 
- Die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen werden bis zu einer Höhe von 
215,4 Mio.   (brutto) von moderne stadt finanziert und durchgeführt.

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611 
 
Vorlagen-Nummer 22.01.2025 
 3687/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 30.01.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 06.02.2025 
Finanzausschuss 10.02.2025 
 
Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme (Stand 30.09.2024) 
Anlass und Ziel  
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln 
das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung 
mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Durch 
die zentrale Lage am Wasser, eine gute ÖPNV-Anbindung, ein breites Wohnungsangebot 
und hochwertig gestaltete öffentliche Räume, soll ein Quartier für alle Kölner*innen entste-
hen. 
Um dieses Ziel zu verwirklichen, bedarf es umfänglicher öffentlicher Investitionen durch 
die Stadt Köln. Diese Ausgaben werden durch die Einnahmen, welche mit der Quartiers-
entwicklung entstehen, teilweise ausgeglichen. Um Ausgaben und Einnahmen der 
städtebaulichen Entwicklung transparent nachzuhalten, wird der jeweilige Stand der 
Planung in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) darge-
stellt. 
Als zentrales Planungs- und Steuerungsinstrument erlaubt die KuF, durch kontinuierliche 
Fortschreibungen und Anpassungen an die aktuellen Planungen und Erkenntnisse, ein 
stetiges Überwachen und frühzeitiges Nachsteuern der Quartiersentwicklung. 
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (Vorlagen- Nr. 
0507/2018). Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. Der Entwicklungsträger unterstützt die Stadt Köln u.a. durch die Erstellung und 
Fortschreibung der KuF. 
Die KuF bildet dabei die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme ab. Bei den Ausgaben handelt es sich unter anderem um die Kosten für 
Grunderwerbe sowie Betriebsverlagerungen, für den Rückbau von Gebäuden und versie-
gelten Flächen inklusive der Bodensanierung, für die Herstellung von Erschließungsanla-
gen wie Straßen, Plätze und Parks und für das Projektmanagement. Die Einnahmen erge-
ben sich aus der Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Entwicklung. Diese

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werden über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Eigentü-
mer im Entwicklungsbereich und die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Grundstücke ab-
gebildet. Hinzu kommen Fördermittel, deren Inanspruchnahme fortlaufend geprüft wird. 
Der in einem städtebaulichen Vertrag festgelegte Ausgleichsbetrag von der moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH wird al-
lerdings nicht direkt ausgezahlt. Stattdessen führt moderne stadt auf Grundlage von städ-
tebaulichen Verträgen (Entwicklungsvereinbarung, Ordnungsmaßnahmenvertrag, Er-
schließungsvertrag) Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (z.B. Neuordnung von 
Grundstücken, Herstellung von Straßen) durch. Die Kosten hierfür werden auf den Aus-
gleichsbetrag angerechnet. 
Nicht abgebildet werden in der KuF die Ergebnisse der entwicklungsbereiten Grundstück-
seigentümer im Entwicklungsbereich. Das gilt auch für die moderne stadt, deren Gesell-
schafter die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH sind. Die Verkaufserlöse von mo-
derne stadt für ihre Baufelder fließen nicht in die KuF ein. Stattdessen erfolgt eine Aus-
schüttung von Gewinnen an die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH (hundertpro-
zentige Tochter der Stadt Köln). Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgremien 
von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. 
 
Fiskalische bzw. volkswirtschaftliche Effekte aus der Entwicklung des Deutzer Hafens, wie 
erhöhte Steuereinahmen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, können ebenfalls 
nicht in der KuF dargestellt werden, kommen der Stadt Köln aber durch die Quartiersent-
wicklung mittelbar zugute. 
 
Aufbau und aktueller Stand  
Die KuF wird jährlich zum Stichtag 31.12. fortgeschrieben. Die vorliegende Fassung um-
fasst die Fortschreibung zum 30.09.2024 (siehe Anlage). 
Die vorliegende Fortschreibung kann erst zu diesem verspäteten Zeitpunkt den Gremien 
vorgestellt werden, da sich aus den ersten Bearbeitungsständen Abstimmungsbedarfe 
zwischen der Stadt Köln, moderne stadt und SWK GmbH ergeben haben. Im Sinne der 
Steuerungsfunktion der KuF konnte im Rahmen dieser Abstimmungen auf Kostensteige-
rungen reagiert werden, um die Kosten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in 
der KuF auf dem Niveau der Fortschreibung zum 31.12.2022 zu halten. 
Hierzu wurde ein Modell entwickelt, wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer 
Hafen gegliedert ist, priorisiert werden können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den 
Priorisierungen A, B und C unterschieden. 
- Die Teilprojekte der Priorität A sind diejenigen, die für die Entwicklung des Deutzer Ha-
fens unbedingt erforderlich sind. Diese machen den Großteil der Teilprojekte aus.

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- Bei den Teilprojekten der Priorität B ist eine zeitliche Verschiebung denkbar. Dies 
könnte sich positiv auf andere Faktoren wie beispielsweise die Liquidität und die Höhe 
der Finanzierungskosten auswirken.  
- Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen Zeitpunkt für die Entwicklung des 
Deutzer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und können daher zunächst einmal zu-
rückgestellt werden. Für die Zuordnung von Teilprojekten zu dieser Priorität wird auf die 
Anlage verwiesen. 
In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekte der Priorisierungen A und B die veran-
schlagten Kosten kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entsprechend 
dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. 
Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, 
aus der die Gesamtwirtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die Teilpro-
jekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berücksichtigt. 
Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem dann 
zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme. 
In der KuF werden auch die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungs- und Erschlie-
ßungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt 
festgelegten Ausgleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch mo-
derne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. 
Gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2022 haben sich die Kosten einzelner Kosten-
gruppen erhöht. Dies liegt an den jährlichen Baukostensteigerungen und der Weiterent-
wicklung der Freianlagen. Gegenüber den zuvor angesetzten Kennwerten für die Flächen 
der Freianlagen wurde die Qualität erheblich verbessert. Durch die gestiegenen Planungs- 
und Herstellungskosten und die erheblich höheren Zinsen gegenüber dem Vorjahr kommt 
es auch zu einem Anstieg der Finanzierungskosten. 
Durch die vorgenommene Priorisierung konnten die Projektkosten gegenüber dem Vorjahr 
jedoch um 13.096 T€ gesenkt werden. Die Erlöse sind demgegenüber um 2.412 T€ ge-
stiegen, da der Ankauf und die Weiterveräußerung eines weiteren Grundstücks geplant 
sind. 
Durch die genannten Baukostensteigerungen und die höheren Kosten im Bereich der Frei-
anlagen haben sich die Kosten für Erschließung um 23.631 T€ erhöht.  
Die Kosten für Herrichten haben sich unter anderem aufgrund der Ausschreibungsergeb-
nisse um 6.846 T€ erneut verringert. 
Die übergeordneten Kosten lägen ohne die durchgeführte Priorisierung um 10.728 T€ hö-
her. Das liegt zum einen an einem weiteren geplanten Grundstücksankauf. Zum anderen 
werden die Kosten für Baurechtschaffung nun in der Kostengruppe Übergeordnet geführt. 
Da die bisher in dieser Kostengruppe enthaltene Vorsorgeposition in Höhe von 40.000 T€ 
aufgrund der Priorisierung entfallen konnte, liegen die übergeordneten Kosten nun um 
29.272 T€ niedriger als im Vorjahr. 
Aufgrund der Zinsentwicklung und der Berücksichtigung von zeitlichen Risiken sind wie 
aufgeführt die prognostizierten Finanzierungskosten erhöht worden. Hier kommt es zu zu-
sätzlichen Kosten in Höhe von 19.385 T€ für die Finanzierung der Ordnungs- und Er-
schließungsmaßnahmen durch moderne stadt. Auch die Finanzierungskosten auf das 
vom Entwicklungsträger verwaltete Treuhandvermögen wurden auf Basis einer Zinssatz-
Prognose fortgeschrieben. Durch die Priorisierung verringern sie sich um 4.488 T€.

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Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2022 
 
 
In Summe ergeben sich für die einzelnen Teilprojekte Ausgaben in Höhe von ca. 354.418 
T€ brutto.  
Es ergeben sich insgesamt Erlöse aus Ausgleichsbeträgen Dritter sowie Grundstücksver-
käufen in Höhe von ca. 74.089 T€. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Prognosen in 
Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognosti-
zierte Endergebnis der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dar-
gestellt. 
Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: 
- Szenario „Gut“: Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie 
dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen-
dung. 
- Szenario „Basis“: Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken der Entwick-
lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergesehene 
Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die Teil-
projekte ein gewichteter Ansatz genutzt. 
- Szenario „Schlecht“: Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli-
chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle 
Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und 
den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % 
genutzt. 
Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo der 
Gesamtentwicklung: 
 
 
Szenario „Gut“ -64.929 T€ 
Szenario „Basis“ -97.092 T€ 
Szenario „Schlecht“ -113.346 T€ 
 
Ausblick  
Im ersten Quartal des Jahres 2025 erfolgt die Bearbeitung und Abstimmung der Fort-
schreibung der KuF zum 31.12.2024. Hierzu erfolgt eine Mitteilung voraussichtlich im Mai 
/ Juni des Jahres 2025. 
 
Gez. Greitemann 
 
Anlage 
1 - Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht (Fortschreibung zum 
 30.09.2024)